2022年房地產(chǎn)估價師之估價原理與方法題庫及下載答案

2022年房地產(chǎn)估價師之估價原理與方法題庫及下載答案第一部分單選題(50題)1、在運用長期趨勢法測算房地產(chǎn)未來價格時，當房地產(chǎn)價格的變動過程是持續(xù)上升的，并且各期上升的幅度大致接近，宜選用（）測算。

A.指數(shù)修勻法

B.平均增減量法

C.平均發(fā)展速度法

D.二次拋物線趨勢法

【答案】：C

2、某商場建成于2000年10月，收益期限從2000年10月到2040年10月，預(yù)計未來正常運行年潛在毛收入為120萬元，年平均空置率20%，年運營費用50萬元。目前該類物業(yè)無風(fēng)險報酬率為5%，風(fēng)險報酬率為安全利率的60%，則該商場在2005年10月的價值最接近于（）萬元。

A.536

B.549

C.557

D.816

【答案】：A

3、市場狀況調(diào)整實質(zhì)上是（）對房地產(chǎn)價格影響的調(diào)整。

A.政府出臺新的政策措施

B.利率

C.房地產(chǎn)市場狀況

D.可比實例房地產(chǎn)狀況

【答案】：C

4、辨證論治中，致病邪氣作用于人體，人體正氣與之抗爭而引起的機體陰陽失調(diào)、臟腑組織損傷或生理功能障礙的一個完整過程的是

A.病

B.證

C.癥

D.主訴

【答案】：A

5、收益法估價的典型對象是（），其凈收益通常為租賃收入扣除由出租人負擔的費用后的余額。

A.混合收益的房地產(chǎn)

B.出租的房地產(chǎn)

C.自用或空置的房地產(chǎn)

D.自營的房地產(chǎn)

【答案】：B

6、黑睛由何臟之精氣上注濡養(yǎng)

A.心

B.肝

C.脾

D.肺

【答案】：B

7、一個估價項目中的估價目的，本質(zhì)上是由（）決定的。

A.估價機構(gòu)

B.估價師

C.估價報告使用者

D.估價委托人的估價需要

【答案】：D

8、估價資料保存的目的是建立資料庫和備案，以方便今后的估價及管理工作。保存估價資料的主要作用不包括（）。

A.有助于估價機構(gòu)和估價師展現(xiàn)估價業(yè)績

B.有助于解決日后可能發(fā)生的估價糾紛

C.有助于保持估價機構(gòu)工作的連續(xù)性

D.有助于行政主管部門和行業(yè)組織對估價機構(gòu)進行資質(zhì)審查和考核

【答案】：C

9、在計算建筑物的重新購建價格的具體方法中，（）最為詳細、準確。

A.單位比較法

B.分部分項法

C.工料測量法

D.指數(shù)調(diào)整法

【答案】：C

10、某工業(yè)用地的土地面積為10000m2，規(guī)劃容積率為1.0，樓面地價為500元/m2。后經(jīng)規(guī)劃調(diào)整，用途變更為居住，容積率提高到2.0，樓面地價為1500元/m2，則因規(guī)劃調(diào)整所需的補地價為（）萬元。

A.250

B.1000

C.2500

D.3000

【答案】：C

11、當消費者對某種房地產(chǎn)的偏好程度增加時，該種房地產(chǎn)的需求會（）。

A.減少

B.不變

C.增加

D.無法確定

【答案】：C

12、某宗土地取得成本為1000萬元，開發(fā)成本為1300萬元，管理費用為80萬元，銷售費用為25萬元，銷售稅費為15萬元，投資利息為18萬元，開發(fā)利潤為400萬元。則其投資利潤率為()。

A.16.41%

B.16.53%

C.16.63%

D.16.81%

【答案】：C

13、利用與估價對象具有相同或相似收益特征的可比實例的價格、凈收益等數(shù)據(jù)，選用相應(yīng)的報酬資本化法公式，計算出報酬率的方法是（）。

A.市場提取法

B.分解法

C.累加法

D.排序插入法

【答案】：A

14、在使用假設(shè)開發(fā)法評估在建工程價值時，利用直接成本利潤率估算開發(fā)利潤的公式為：開發(fā)利潤＝（）×直接成本利潤率。

A.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值

B.土地成本＋開發(fā)成本＋管理費用＋銷售費用＋投資利息

C.土地成本＋開發(fā)成本＋管理費用＋銷售費用

D.土地成本＋開發(fā)成本

【答案】：D

15、某套住宅建筑面積為100m2，可使用面積為80m2，分攤的共有面積系數(shù)為10%，套內(nèi)建筑面積下的價格為2600元/m2，該套住宅建筑面積下的價格為（）元/m2。

A.2080

B.2288

C.2340

D.2392

【答案】：C

16、選取了可比實例之后，應(yīng)先對這些可比實例的成交價格進行換算處理，使其成交價格之間的口徑一致、（），為進行后續(xù)的比較修正建立共同的基礎(chǔ)。

A.客觀合理

B.有根有據(jù)

C.基礎(chǔ)相當

D.相互可比

【答案】：D

17、下列關(guān)于比準價格、積算價格和收益價格關(guān)系的表述中，正確的是()。

A.在房地產(chǎn)市場比較成熟且處于正常狀態(tài)時，積算價格低于收益價格

B.在房地產(chǎn)市場存在泡沫時，收益價格大大高于積算價格

C.在房地產(chǎn)市場不景氣時，積算價格(未扣除經(jīng)濟折舊)大大高于比準價格或收益價格

D.比準價格傾向于成交價格，積算價格傾向于最低買價，收益價格傾向于最高賣價

【答案】：C

18、房地產(chǎn)保值增值的特性從房地產(chǎn)價格變化的總趨勢來講，是（）上升的。

A.間斷式

B.波浪式

C.連續(xù)式

D.螺旋式

【答案】：B

19、下列估價業(yè)務(wù)中，估價機構(gòu)可以承接的是（）。

A.超出了估價機構(gòu)業(yè)務(wù)范圍的估價業(yè)務(wù)

B.估價機構(gòu)的專業(yè)能力難以勝任的估價業(yè)務(wù)

C.估價機構(gòu)的某些估價師與估價需求者有利害關(guān)系的估價業(yè)務(wù)

D.承接后出現(xiàn)很大執(zhí)業(yè)風(fēng)險的估價業(yè)務(wù)

【答案】：C

20、某幢建筑物由于人為方面的原因發(fā)生了火災(zāi)，估算采用最優(yōu)修復(fù)方案使其恢復(fù)到新的或相當于新的狀況所必需的費用作為折舊額，這種折舊屬于（）。

A.物質(zhì)折舊

B.功能折舊

C.經(jīng)濟折舊

D.設(shè)備折舊

【答案】：A

21、下列選項中，不屬于影響房地產(chǎn)價格的周圍環(huán)境因素的是（）。

A.大氣環(huán)境

B.聲覺環(huán)境

C.衛(wèi)生環(huán)境

D.治安環(huán)境

【答案】：D

22、下列對房地產(chǎn)建筑物權(quán)益狀況的描述，不屬于主要說明的狀況的是（）。

A.他項權(quán)利設(shè)立情況

B.維護情況和完損狀況

C.出租或占用情況

D.房屋所有權(quán)狀況

【答案】：B

23、認為裝修改造但不轉(zhuǎn)換用途再予以使用最為有利時，應(yīng)以裝修改造但不轉(zhuǎn)換用途再予以使用為前提進行估價。對現(xiàn)有建筑物應(yīng)進行裝修改造的條件是：預(yù)計裝修改造后房地產(chǎn)價值的增加額（）裝修改造費用。

A.大于

B.小于

C.等于

D.其他

【答案】：A

24、某估價報告中的估價對象為寫字樓在建工程，采用假設(shè)開發(fā)法求取其價值時，開發(fā)完成后的價值同時采用了比較法和收益法求??；采用成本法求取其價值時，土地采用了基準地價修正法求取。該估價報告求取寫字樓在建工程的價值，實質(zhì)上采用了（）。

A.假設(shè)開發(fā)法和基準地價修正法兩種方法

B.假設(shè)開發(fā)法和成本法兩種方法

C.假設(shè)開發(fā)法、市場法、收益法和成本法四種方法

D.假設(shè)開發(fā)法、市場法、收益法、成本法和基準地價修正法五種方法

【答案】：B

25、在評估投資價值時，折現(xiàn)率是（）。

A.社會一般的收益率

B.收益法中的資本化率

C.投資者要求的滿意收益率

D.投資者要求的最低收益率

【答案】：D

26、在房地產(chǎn)估價要素中，（）限制了估價報告的用途。

A.估價原則

B.估計時點

C.估價目的

D.估價對象

【答案】：C

27、收益遞增遞減原理揭示的第二種投入產(chǎn)出關(guān)系叫做（）。

A.規(guī)模收益

B.收益遞增原理

C.均衡原理

D.適合原理

【答案】：A

28、運用假設(shè)開發(fā)法評估時，開發(fā)完成后的價值不適用（）求取。

A.市場法

B.成本法

C.收益法

D.長期趨勢法

【答案】：B

29、下列哪項不屬于緩則治本

A.癆病肺腎陰虛之咳嗽，應(yīng)滋養(yǎng)肺腎

B.氣虛自汗，應(yīng)補氣

C.新感已愈而轉(zhuǎn)治宿疾

D.大出血的病人，應(yīng)緊急止血

【答案】：D

30、關(guān)于明確估價目的的說法，正確的是（）。

A.估價目的由價值類型決定

B.估價目的根據(jù)估價師的經(jīng)驗確定

C.估價目的由委托人的估價需要決定

D.估價目的根據(jù)估價對象和價值時點綜合確定

【答案】：C

31、下列估價業(yè)務(wù)中，估價機構(gòu)可以承接的是（）。

A.超出了估價機構(gòu)業(yè)務(wù)范圍的估價業(yè)務(wù)

B.估價機構(gòu)的專業(yè)能力難以勝任的估價業(yè)務(wù)

C.估價機構(gòu)的某些估價師與估價需求者有利害關(guān)系的估價業(yè)務(wù)

D.承接后出現(xiàn)很大執(zhí)業(yè)風(fēng)險的估價業(yè)務(wù)

【答案】：C

32、能約束骨骼，有利于關(guān)節(jié)的屈伸運動的是

A.孫絡(luò)

B.別絡(luò)

C.經(jīng)別

D.經(jīng)筋

【答案】：D

33、某幢建筑物由于發(fā)生了地震，估算采用最優(yōu)修復(fù)方案使其恢復(fù)到新的或相當于新的狀況所必需的費用作為折舊額，這種折舊屬于（）。

A.物質(zhì)折舊

B.功能折舊

C.經(jīng)濟折舊

D.設(shè)備折舊

【答案】：A

34、甲、乙、丙三宗土地的單價分別為946元/m2、860元/m2、800元/m2，建筑容積率分別為5.2、5、4.5，若該三宗土地的其他條件相同，則明智的購買者會選擇()。

A.甲土地

B.乙土地

C.丙土地

D.甲、乙、丙三宗土地任選其一

【答案】：B

35、某宗房地產(chǎn)交易的成交價格為30萬元人民幣，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。該房地產(chǎn)公攤面積為建筑面積的10%，套內(nèi)建筑面積為100m2。假定折現(xiàn)率為6%，則該房地產(chǎn)按照建筑面積計算的實際單價為（）元/m2。

A.2593

B.2619

C.2727

D.2862

【答案】：A

36、某房地產(chǎn)在未來6年均可以獲得穩(wěn)定的年凈收益50萬元，預(yù)測在這6年內(nèi)房地產(chǎn)價值將上漲20%，報酬率為10%，若采用直接資本化法評估該房地產(chǎn)的市場價值，則資本化率為（）。

A.6.67%

B.7.41%

C.12.60%

D.13.33%

【答案】：B

37、關(guān)于估價依據(jù)選取或應(yīng)用的說法，正確的是（）。

A.估價依據(jù)應(yīng)根據(jù)估價對象和估價結(jié)果來選取

B.《房地產(chǎn)估價規(guī)范》應(yīng)作為估價依據(jù)，且其對估價的要求是最低要求

C.在估價報告中予以說明的情況下，對估價委托人提供的作為估價依據(jù)的資料可不審慎檢查

D.估價報告中的估價師聲明和估價假設(shè)都是一種估價依據(jù)

【答案】：B

38、下列房地產(chǎn)權(quán)利的種類中，（）屬于擔保物權(quán)。

A.地役權(quán)

B.典權(quán)

C.抵押權(quán)

D.租賃權(quán)

【答案】：C

39、為評估某宗房地產(chǎn)2013年10月的價格，選取的可比實例成交價格為3000元/m2，成交日期為2013年4月末，該類房地產(chǎn)自2013年1月至2013年6月末每月價格遞增1%，2013年6月末至2013年10月末平均每月比上月價格下降10元/m2。則該可比實例在2013年10月末的價格為（）元/m2。

A.3018

B.3020

C.3144

D.3050

【答案】：B

40、房地產(chǎn)作價入股估價應(yīng)當采用（）標準。

A.謹慎價值

B.投資價值

C.市場價值

D.快速變現(xiàn)價值

【答案】：C

41、收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的（）為導(dǎo)向求取估價對象的價值。

A.市場交易價格

B.預(yù)期收益能力

C.開發(fā)建設(shè)成本

D.未來收益大小

【答案】：B

42、房地產(chǎn)權(quán)利的種類中，屬于自物權(quán)的是（）。

A.所有權(quán)

B.典權(quán)

C.抵押權(quán)

D.地役權(quán)

【答案】：A

43、動而心悸、呼吸氣短，屬于

A.肺衛(wèi)氣虛

B.心氣虛

C.脾氣虛

D.宗氣虛

【答案】：D

44、某住宅房地產(chǎn)開發(fā)用地，其土地面積為10000m2，規(guī)劃容積率為1.2，樓面地價為1500元/m2。后經(jīng)規(guī)劃調(diào)整，其容積率提高到1.6，樓面地價不變，則該住宅房地產(chǎn)開發(fā)用地因規(guī)劃調(diào)整所需的補地價為（）萬元。

A.375

B.450

C.500

D.600

【答案】：D

45、某宗房地產(chǎn)的土地面積為360m2，建筑面積為250m2，建筑物的外觀和設(shè)施設(shè)備均已陳舊過時，有待拆除重建。測算建筑物拆除費用和殘值分別為每平方米建筑面積300元和50元。該房地產(chǎn)相對于空地的減價額是（）元。

A.6750

B.6250

C.67500

D.62500

【答案】：D

46、在房地產(chǎn)區(qū)位狀況描述中，下列不屬于對周圍環(huán)境的描述的是（）。

A.自然環(huán)境

B.人文環(huán)境

C.景觀

D.施工環(huán)境

【答案】：D

47、某建筑物的建筑面積為120m2，于9年前建成交付使用，單位建筑面積的重置成本為3200元/m2，建筑物殘值率為4%，年折舊率為2%，用直線法計算該建筑物當前的成新率為（）。

A.78.40%

B.82.00%

C.82.70%

D.85.60%

【答案】：B

48、《物權(quán)法》規(guī)定，（）可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。所以也可稱其為空間利用權(quán)或空間權(quán)。

A.宅基地使用權(quán)

B.土地承包經(jīng)營權(quán)

C.建設(shè)用地使用權(quán)

D.土地租賃權(quán)

【答案】：C

49、房地產(chǎn)被人民法院查封，從而其處分受到限制，屬于（）。

A.擁有的房地產(chǎn)權(quán)利

B.受房地產(chǎn)權(quán)利以外因素限制的情況

C.受其他房地產(chǎn)權(quán)利限制的情況

D.額外的收益或好處

【答案】：B

50、投資者評估的房地產(chǎn)的投資價值（）該房地產(chǎn)的市場價格，是其投資行為（或交易）能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。

A.小于

B.大于

C.小于或等于

D.大于或等于

【答案】：D

第二部分多選題(50題)1、在路線價法中，不做交易情況修正和交易日期修正的原因有（）。

A.求得的路線價已是正常價格

B.在求取路線價時沒有收集非正常交易實例

C.該路線價所對應(yīng)的日期與待估宗地價格的日期一致

D.該路線價與待估宗地的價格都是現(xiàn)在的價格

E.路線價是標準宗地的平均水平價格

【答案】：AC

2、運用路線價法評估某路線價區(qū)段內(nèi)標準宗地以外的宗地價格時，應(yīng)進行修正調(diào)整的有（）。

A.土地形狀

B.容積率

C.土地使用期限

D.土地市場狀況

E.土地開發(fā)程度

【答案】：ABC

3、下列房地產(chǎn)權(quán)利的種類中，屬于用益物權(quán)的有()。

A.土地使用權(quán)

B.所有權(quán)

C.地役權(quán)

D.典權(quán)E租賃權(quán)

【答案】：AC

4、下列關(guān)于基準地價修正法的說法中，正確的有（）。

A.本質(zhì)上是比較法

B.需要做交易情況修正

C.需要做市場狀況調(diào)整

D.需要做土地狀況調(diào)整

E.估價結(jié)果的準確性取決于基準地價的準確性和調(diào)整系數(shù)體系的完整和合理性

【答案】：ACD

5、下列影響房地產(chǎn)供給的因素中，能增加房地產(chǎn)供給量的有（）。

A.當前該類房地產(chǎn)價格水平較高

B.該類房地產(chǎn)的開發(fā)成本上升

C.該類房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平提高

D.預(yù)期該類房地產(chǎn)價格會上漲

E.該類房地產(chǎn)未來持有成本增加

【答案】：AC

6、房地產(chǎn)具有保值增值特性，真正的房地產(chǎn)自然增值是由于（）引起的。

A.裝飾裝修改造

B.通貨膨脹

C.需求增加

D.改進物業(yè)管理

E.周圍環(huán)境改善

【答案】：C

7、根據(jù)求取建筑物重新購建成本中的建筑安裝工程費的方法來區(qū)分，求取建筑物重新購建成本的方法有（）。

A.單位比較法

B.市場提取法

C.分解法

D.工料測量法

E.指數(shù)調(diào)整法

【答案】：AD

8、下列房地產(chǎn)價格影響因素中屬于房地產(chǎn)個體因素的是()。

A.位置

B.外部配套設(shè)施

C.面積

D.形狀E地質(zhì)條件

【答案】：ACD

9、下列房地產(chǎn)價格影響因素中，不屬于房地產(chǎn)區(qū)位因素的有（）。

A.建筑平面布置

B.朝向、樓層

C.環(huán)境景觀

D.土地開發(fā)程度

E.房屋完損等級

【答案】：AD

10、下列屬于建筑物實物因素的有（）。

A.開間.進深.樓層

B.電梯.中央空調(diào).集中供熱

C.通風(fēng).采光.日照

D.風(fēng)格.色調(diào)

E.層高.朝向

【答案】：BCD

11、在V＝A／Y×[1－1／（1＋Y）n]的情況下，采用市場提取法求取資本化率時采取的方法有（）

A.試錯法

B.移動平均法

C.曲線擬合法

D.線性內(nèi)插法

E.指數(shù)修勻法

【答案】：AD

12、求取出租的寫字樓凈收益，從有效毛收入中應(yīng)扣除的項目包括（）。

A.房產(chǎn)稅

B.承租人支付的物業(yè)管理費

C.空調(diào)設(shè)備重置提撥款

D.所得稅

E.房屋保險費

【答案】：AC

13、下列房地產(chǎn)價格影響因素中，不屬于房地產(chǎn)區(qū)位因素的有（）。

A.建筑平面布置

B.朝向、樓層

C.環(huán)境景觀

D.土地開發(fā)程度

E.房屋完損等級

【答案】：AD

14、下列關(guān)于動態(tài)分析法與靜態(tài)分析法說法正確的是（）。

A.在靜態(tài)分析法中投資利息和開發(fā)利潤都單獨顯現(xiàn)出來

B.在動態(tài)分析法中投資利息和開發(fā)利潤都不單獨顯現(xiàn)出來，而是隱含在折現(xiàn)過程中

C.靜態(tài)分析法不考慮各項支出、收入發(fā)生的不同時間，即不是將它們折算到同一時間上的價值，而是直接相加減

D.動態(tài)分析法要考慮各項支出、收入發(fā)生的不同時間，即首先要將它們折算到同一時點上的價值（最終是折算到價值時點上），然后再相加減

E.對開發(fā)完成后的價值以及后續(xù)的開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費等的測算，在靜態(tài)分析法中主要是根據(jù)未來發(fā)生時的房地產(chǎn)市場狀況作出的

【答案】：ABCD

15、下列房地產(chǎn)價格的影響因素中，屬于一般因素的有()。

A.土地的位置、面積、形狀、地勢、地質(zhì)條件

B.通貨膨脹率

C.環(huán)境改善、基礎(chǔ)設(shè)施

D.利率因素E土地面積

【答案】：BD

16、下列影響房地產(chǎn)需求的因素中，能夠增加郊區(qū)商品住宅當前需求的有（）。

A.當前該類房地產(chǎn)價格水平較高

B.消費者的收入水平增加

C.通往郊區(qū)的高速公路收費被取消

D.人們預(yù)期該項房地產(chǎn)價格未來會上漲

E.城市居民出現(xiàn)向郊區(qū)遷移的趨勢

【答案】：CD

17、關(guān)于建筑物物質(zhì)折舊的可修復(fù)費用的說法，正確的有（）。

A.采用最合理修復(fù)方案進行修復(fù)發(fā)生的必要費用

B.修復(fù)到新的或相當于新的狀況的必要費用

C.大于修復(fù)后所能帶來房地產(chǎn)增加額的費用

D.小于或者等于修復(fù)后所能帶來房地產(chǎn)增加額的費用

E.包括長壽命項目發(fā)生的修復(fù)費用，不包括短壽命項目發(fā)生的修復(fù)費用

【答案】：ABD

18、下列關(guān)于重新購建成本的說法，正確的有（）。

A.重新購建成本是指重新取得全新狀況的估價對象所必需的支出

B.重新購建成本是在價值時點的重新購建成本

C.重新購建成本是實際發(fā)生的重新購建成本

D.建筑物重新購建成本是全新狀況下的重新購建成本

E.土地重新購建成本是法定最高出讓年限下的價格

【答案】：BD

19、中國目前的房地產(chǎn)權(quán)利主要包括（）。

A.所有權(quán)

B.建設(shè)用地使用權(quán)

C.地役權(quán)

D.抵押權(quán)

E.永租權(quán)

【答案】：ABCD

20、成本法中房地產(chǎn)價格構(gòu)成中的銷售稅費包括（）。

A.增值稅

B.印花稅

C.教育費附加

D.城市維護建設(shè)稅

E.土地增值稅.企業(yè)所得稅

【答案】：ABCD

21、下列與房地產(chǎn)有關(guān)的稅種中，屬于具有普遍調(diào)節(jié)功能稅種的有（）。

A.企業(yè)所得稅

B.個人所得稅

C.印花稅

D.增值稅

E.契稅

【答案】：ABCD

22、成本法中房地產(chǎn)價格構(gòu)成中的銷售稅費包括（）。

A.增值稅

B.印花稅

C.教育費附加

D.城市維護建設(shè)稅

E.土地增值稅.企業(yè)所得稅

【答案】：ABCD

23、下列關(guān)于假設(shè)開發(fā)法的表述中，正確的有（）。

A.假設(shè)開發(fā)法用于房地產(chǎn)開發(fā)項目分析時，是站在特定投資者的立場上

B.運用假設(shè)開發(fā)法可測算待開發(fā)房地產(chǎn)項目的最高價格.預(yù)期利潤和最高費用

C.有規(guī)劃條件但規(guī)劃條件尚不明確的待開發(fā)房地產(chǎn)，難以采用假設(shè)開發(fā)法估價

D.假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)完成后的價值可以用成本法測算

E.假設(shè)開發(fā)法也稱為剩余法

【答案】：ABC

24、下列可以作為假設(shè)開發(fā)法適用的對象有()。

A.待開發(fā)的土地

B.在建工程

C.有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)

D.可裝修改造或可以改變用途的房地產(chǎn)E既無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)

【答案】：ABD

25、下列房地產(chǎn)估價活動中，不符合職業(yè)道德的行為有（）。

A.某估價機構(gòu)承接了該機構(gòu)某股東財產(chǎn)的司法鑒定評估

B.某估價機構(gòu)在承接估價業(yè)務(wù)時，涉及特殊構(gòu)筑物估價，主動聘請有關(guān)專家提供專業(yè)幫助

C.某估價機構(gòu)把在估價工作中需要了解的估價委托人的商業(yè)資料提供給房地產(chǎn)估價行業(yè)組織檢查

D.估價委托人對估價結(jié)果提出了明確要求，由于時間緊，加上估價業(yè)務(wù)簡單，某估價機構(gòu)按其要求完成了估價

E.某估價師臨時接到出差任務(wù)，實際負責(zé)估價業(yè)務(wù)的估價人員以該估價師名義在估價報告上簽字后提交估價報告

【答案】：ACD

26、估價中的最高最佳使用具體包括()等。

A.最佳用途

B.最佳位置

C.最佳規(guī)模

D.最佳環(huán)境E最佳集約度

【答案】：AC

27、估價資料歸檔的目的是建立資料庫和備案，以方便今后的估價及管理工作。估價資料歸檔主要有以下作用()。

A.有助手估價機構(gòu)和估價人員不斷提高估價水平

B.有助于解決日后可能發(fā)生的估價糾紛

C.有助于保持估價機構(gòu)工作的連續(xù)性

D.有助于行政主管部門和行業(yè)組織對估價機構(gòu)進行資質(zhì)審查和考核E可以為日后的估價提供參考

【答案】：ABD

28、關(guān)于假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后的價值的說法，正確的有（）。

A.靜態(tài)分析法中開發(fā)完成后的價值是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況在價值時點的房地產(chǎn)市場狀況下的價值

B.動態(tài)分析法中對適宜預(yù)售的房地產(chǎn)，開發(fā)完成后的價值是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況在預(yù)售時的房地產(chǎn)市場狀況下的價值

C.評估酒店等在建工程的價值時，預(yù)測開發(fā)完成后的價值可以包含家具、設(shè)備及特許經(jīng)營權(quán)的價值

D.可用成本法根據(jù)當前的客觀成本及應(yīng)得利潤測算開發(fā)完成后的價值

E.被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提下開發(fā)完成后的價值要低于自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提下開發(fā)完成后的價值

【答案】：ABC

29、某宗房地產(chǎn)是采用抵押貸款方式購買的，購買總價為50萬元，首付款為房價的30%，余款在未來10年內(nèi)以抵押貸款方式按月等額支付，銀行貸款年利率為5.58%。則下列說法中正確的有()。

A.該房地產(chǎn)的實際價格等于名義價格

B.該房地產(chǎn)的名義價格為50萬元

C.該房地產(chǎn)的實際價格高于50萬元

D.該房地產(chǎn)的實際價格為50萬元E該房地產(chǎn)不存在名義價格

【答案】：D

30、下列房地產(chǎn)權(quán)利中，屬于物權(quán)的有（）。

A.所有權(quán)

B.建設(shè)用地使用權(quán)

C.地役權(quán)

D.抵押權(quán)

E.租賃權(quán)

【答案】：ABCD

31、下列關(guān)于假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)經(jīng)營期的描述中，正確的有（）。

A.建設(shè)期又可分為前期和建造期

B.在預(yù)售情形下，銷售期和建設(shè)期沒有重疊

C.在出租或營業(yè)情形下，建造期和運營期沒有重疊

D.在有延遲銷售的情況下，銷售期與運營期有重疊

E.運營期的起點是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日

【答案】：ACD

32、【2013年真題】下列房地產(chǎn)狀況描述內(nèi)容中，屬于反映房地產(chǎn)實物狀況的有（）。

A.房屋實際用途

B.土地開發(fā)程度

C.房屋建筑結(jié)構(gòu)

D.房屋出租情況

E.房屋維護狀況及完損程度

【答案】：BC

33、下列各項中，不屬于房地產(chǎn)價格影響因素中區(qū)域因素的有（）。

A.土地形狀

B.地形

C.城市規(guī)劃調(diào)整

D.環(huán)境狀況

E.配套設(shè)施狀況

【答案】：AB

34、下列影響房地產(chǎn)價格的因素中，屬于區(qū)位因素的有（）。

A.交通便捷程度

B.朝向、樓層

C.周圍環(huán)境和景觀

D.建筑規(guī)模

E.外部配套設(shè)施

【答案】：ABC

35、房地產(chǎn)具有易受限制性，政府對房地產(chǎn)的限制通常通過（）來實現(xiàn)。

A.充公權(quán)

B.管制權(quán)

C.征稅權(quán)

D.征收權(quán)

E.出讓權(quán)

【答案】：ABCD

36、房地產(chǎn)需要專業(yè)估價的理由有（）。

A.房地產(chǎn)具有獨一無二性

B.政府部門要求估價

C.房地產(chǎn)的價值量較大

D.估價人員要求估價

E.房地產(chǎn)不可移動性

【答案】：AC

37、下列估價假設(shè)中，屬于背離事實假設(shè)的有（）。

A.房屋已被查封，司法拍賣估價中假設(shè)其未被查封

B.未進入被征收房屋內(nèi)實地勘察，估價中對其內(nèi)部狀況進行的合理設(shè)定

C.受專業(yè)能力限制，未對估價對象建筑安全進行專業(yè)鑒定，假設(shè)其是安全的

D.估價對象已出租，征收估價中假設(shè)其無租約限制

E.受托對估價委托人擬購買的尚無規(guī)劃條件的土地進行評估，對可能的容積率等指標進行的合理設(shè)定

【答案】：AD

38、下列房地產(chǎn)價格影響因素中，屬于房地產(chǎn)區(qū)位因素的有（）。

A.稅收政策

B.城市規(guī)劃調(diào)整

C.環(huán)境狀況

D.城市基礎(chǔ)設(shè)施狀況

E.匯率

【答案】：CD

39、采用比較法時，估價人員根據(jù)基本要求選取可比實例后，需要建立價格可比基礎(chǔ)，主要包括（）等。

A.統(tǒng)一面積大小

B.統(tǒng)一計價單位

C.統(tǒng)一幣種和貨幣單位

D.統(tǒng)一面積或體積內(nèi)涵和計量單位

E.統(tǒng)一付款方式

【答案】：BCD

40、關(guān)于最高最佳利用原則的說法，正確的是（）。

A.遵循最高最佳利用原則，并不一定要遵循合法原則

B.最高最佳利用包括最佳的用途、規(guī)模和檔次

C.根據(jù)最高最佳利用原則，估價中只存在一種估價前提

D.收入現(xiàn)值小于支出現(xiàn)值的利用方式不是最高最佳利用

E.經(jīng)濟學(xué)上的

【答案】：BD

41、()等不宜作為抵押物，一般不具有抵押價值。

A.一個高爾夫球洞

B.一條保齡球球道

C.封閉使用的大院深處的一幢房屋

D.在建工程E經(jīng)濟適用住房

【答案】：ABC

42、估價對象為一宗熟地，對可比實例的成交價格進行權(quán)益狀況調(diào)整時，應(yīng)包括的內(nèi)容有（）。

A.地役權(quán)設(shè)立情況

B.土地使用期限

C.基礎(chǔ)設(shè)施完備程度

D.容積率

E.臨街狀況

【答案】：ABD

43、比較法可用于（）的求取。

A.經(jīng)營收入

B.空置率

C.報酬率

D.土地用途

E.入住率

【答案】：ABC

44、對于商業(yè)房地產(chǎn)來說，它看重的是（）。

A.繁華程度

B.安寧程度

C.交通條件

D.動力的取得

E.基礎(chǔ)設(shè)施條件

【答案】：AC

45、中國目前的房地產(chǎn)權(quán)利主要包括（）。

A.所有權(quán)

B.建設(shè)用地使用權(quán)

C.地役權(quán)

D.抵押權(quán)

E.永租權(quán)

【答案】：ABCD

46、以下屬于重新購建價格的是()。

A.建筑物的重置價格

B.土地的重置價格

C.建筑物的重建價格

D.土地的重建價格E房地的重建價格

【答案】：AC

47、在求取土地的重新構(gòu)建價格時，通常是假設(shè)土地上的建筑物并不存在，再采用()等方法求取其重新取得價格或重新開發(fā)成本。

A.比較法

B.成本法

C.基準地價修正法

D.標定地價修正法E假設(shè)開發(fā)法

【答案】：ABC

48、就收益性而言，為合理選用或確定其凈收益并客觀評估其價值，往往要求估價師對其凈收益同時給出（）。

A.較樂觀的估計值

B.較保守的估計值

C.過高的估計值

D.過低的估計值

E.可能的估計值

【答案】：AB

49、下列房地產(chǎn)抵押估價活動中，符合估價行為規(guī)范的有（）。

A.估價師向某銀行成功介紹借款人并回避該房地產(chǎn)抵押估價業(yè)務(wù)

B.估價師要求估價委托人提供房地產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件，同時查驗原件

C.估價師按貸款銀行要求對報酬率進行取值

D.估價師委托工程造價咨詢機構(gòu)對估價對象的建安成本進行核算，并在估價告中說明

E.估價師在提供估價報考之前征求貸款銀行對估價結(jié)果的意見

【答案】：ABD

50、某宗房地產(chǎn)購買總價為50萬元，首付款為房價的30%，余款由銀行貸款支付，該貸款的期限為10年，年利率為5.58%，按月等額償還本息。則關(guān)于房地產(chǎn)價格的說法，正確的有（）。

A.該房地產(chǎn)的實際價格等于名義價格

B.該房地產(chǎn)的名義價格為50萬元

C.該房地產(chǎn)的實際價格為50萬元

D.該房地產(chǎn)的實際價格高于50萬元

E.該房地產(chǎn)不存在名義價格

【答案】：ABC

第三部分大題(50題)1、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案：方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉(zhuǎn)售，需補繳地價，取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預(yù)計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，可出租面積為建筑面積的60%，運營費用率為25%，根據(jù)調(diào)查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為

2.5%，批發(fā)市場10年后的轉(zhuǎn)售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費為轉(zhuǎn)售價格的7%，房地產(chǎn)報酬率為7.5%。方案二：改擴建為公寓出售。需補繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預(yù)計改造期為1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預(yù)計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的6%。根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價下降5%，居民用地樓面地價下降2%；補繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設(shè)成本、管理費用以及營銷費用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請根據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計）。

【答案】：假設(shè)開發(fā)法方案一：（舊廠房-批發(fā)市場）第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發(fā)完成后的價值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－

2.5%）[1－（1＋

2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝857

2.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉(zhuǎn)售）補地價＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元報課咨詢電話4008105999建設(shè)工程教育網(wǎng)（），正保遠程教育旗下品牌網(wǎng)站契稅＝（補地價＋舊廠房價值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設(shè)成本及管理費用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.87萬元營銷費用=1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元

2、市場法中權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容包括（）。

A.土地使用期限

B.容積率

C.土地開發(fā)程度

D.房屋空間布局

E.地役權(quán)設(shè)立

【答案】：AB

3、在傳統(tǒng)方法中，正確測算投資利息需要把握（）等幾個方面。

A.應(yīng)計息項目

B.預(yù)售、預(yù)租和延遲銷售情況

C.計息周期

D.計息期

E.計息方式

【答案】：ACD

4、影響工業(yè)房地產(chǎn)價格的區(qū)位因素主要有（）。

A.是否適于安裝設(shè)備

B.是否易于取得動力

C.是否便于處理廢料

D.是否接近大自然

E.是否利于獲取原料

【答案】：BC

5、關(guān)于長期趨勢法用途的說法，正確的有（）。

A.可用于假設(shè)開發(fā)法中預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值

B.可用于收益法中預(yù)測未來租金、經(jīng)營收入、運營費用、空置率或凈收益

C.可用于比較法中對可比實例的成交價格進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整

D.可用來比較分析兩宗房地產(chǎn)價格水平的高低

E.可用于填補某些房地產(chǎn)歷史價格資料的缺乏

【答案】：AB

6、比較法中實物狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容包括（）。

A.環(huán)境

B.地形地勢

C.外部配套設(shè)施

D.建筑設(shè)施設(shè)備

E.建筑物裝飾裝修

【答案】：BD

7、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案。方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉(zhuǎn)售，需補繳地價，取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預(yù)計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2·天，可出租面積為建筑面積的60%，運營費用率為25%，根據(jù)調(diào)查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為

2.5%，批發(fā)市場10年后的轉(zhuǎn)售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費為轉(zhuǎn)售價格的7%，房地產(chǎn)報酬率為7.5%。方案二：改擴建為公寓出售。需補繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預(yù)計改造期為1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預(yù)計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的6%。根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價下降5%，居住用地樓面地價下降2%；補繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設(shè)成本、管理費用以及營銷費用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請根據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計）

【答案】：假設(shè)開發(fā)法方案一：（從舊廠房到批發(fā)市場）從第2－11年，每年逐年遞增的凈租金，第11年的出售價格第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發(fā)完成后的價值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－

2.5%）×[1－（1＋

2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝857

2.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉(zhuǎn)售。）補地價＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元契稅＝（補地價＋舊廠房價值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設(shè)成本及管理費用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.81萬元營銷費用＝1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元舊廠房的價值V0＝12606.39－10005－400.2－0.04V0－2461.87－585.71V0＝－813.83（萬元）

8、某宗房地產(chǎn)占地2000m2，容積率為3.0。土地是在2009年5月通過出讓方式取得的，出讓年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的，經(jīng)濟壽命為50年。經(jīng)調(diào)查，現(xiàn)在取得類似土地40年使用權(quán)的市場價格是500元/m2，同類建筑物重置價格是1000元/m2。通過估價師對該建筑物觀察鑒定，對門窗等可修復(fù)部分進行修復(fù)需花費5萬元，裝修重置價格30萬元，經(jīng)濟壽命5年；設(shè)備的重置價格50萬元，經(jīng)濟壽命15年。殘值率假設(shè)均為零，報酬率為8%。求該房地產(chǎn)在2013年5月的市場價格。（10分）

【答案】：

9、房地產(chǎn)的實物是指房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分，可以進一步分為（）。

A.該實體組合完成的功能

B.該實體的質(zhì)量

C.相應(yīng)的配套的基礎(chǔ)設(shè)施

D.立體空間

E.有形的實體

【答案】：AB

10、某幢寫字樓，土地面積4000㎡，總建筑面積為9000㎡，建成于2002年10月1日，土地使用權(quán)年限為2007年10月1目～2047年10月1日?，F(xiàn)在獲得類似的40余年土地使用權(quán)價格為5000元/㎡，建筑物重建成本為3000元/㎡，建筑物自然壽命為60年，有效年齡為10年。其他的相關(guān)資料如下：（1）門窗等損壞的修復(fù)費用為3萬元，裝修的重置價格為8

2.5萬元，平均壽命為5年，有效年齡為4年，空調(diào)系統(tǒng)功能落后，必須更換，舊系統(tǒng)已提折舊80萬元，拆除該空調(diào)費用為10萬元，可回收殘值30萬元，重新構(gòu)建價格（不含安裝費）為130萬元，安裝新的空調(diào)系統(tǒng)的費用為8萬元，除空調(diào)以外的設(shè)備的重置價格為250萬元。平均壽命為15年，經(jīng)過年數(shù)為9年。（2）該幢寫字樓由于層高過高和墻體隔熱保溫性差，導(dǎo)致與同類寫字樓相比，每月增加能耗800元。（3）由于寫字樓所在區(qū)域剛有一化工廠建成投產(chǎn)，區(qū)域環(huán)境受到一定的污染，租金將長期受到負面影響，預(yù)計每年租金損失為7萬元。（4）該類寫字樓的報酬率為10%，銀行貸款年利率為5%，土地報酬率為8%。（5）假設(shè)除空調(diào)以外，殘值率均為零。試求該寫字樓于2017年10月1日的折舊總額和現(xiàn)值。

【答案】：

11、市場法中選取可比實例時，應(yīng)做到可比實例與估價對象的（）。

A.區(qū)位相近

B.權(quán)利性質(zhì)相同

C.面積相等

D.檔次相當

E.建成年份相同

【答案】：ABD

12、當房地產(chǎn)價格時間序列的逐期發(fā)展速度大致相同時，可以采用平均發(fā)展速度法進行預(yù)測。下列屬于采用平均發(fā)展速度法需滿足條件的有（）。

A.房地產(chǎn)價格的變動過程是持續(xù)上升或持續(xù)下降的

B.各期持續(xù)上升或持續(xù)下降的幅度大致相同

C.房地產(chǎn)價格的變動過程只能是持續(xù)上升的

D.房地產(chǎn)價格的變動過程是間斷上升或間斷下降的

E.各期持續(xù)上升或持續(xù)下降的幅度完全不相同

【答案】：AB

13、某寫字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，層高4.8m，沒有電梯，建筑面積為30000m2，經(jīng)濟壽命為60年，有效經(jīng)過年數(shù)為3年。經(jīng)調(diào)查得知，現(xiàn)重

【答案】：（1）計算重新購建價格C總：方法一：首先，計算單價①建筑安裝成本：1200元/m2；②專業(yè)費用：1200×8%=96（元/m2）；③管理費用：（1200+96）×3%=38.88（元/m2）；④銷售費用：C×3%；⑤投資利息：（1200+96+38.88+3%C）×60%×［（1+6%）1.5－1］+（1200+96+38.88+3%C）×40%×［（1+6%）0.5－1］=88.93+0.2%C；⑥銷售稅費：C×6.5%；⑦投資利潤：（1200+96+38.88+3%C）×35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新購建價格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，計算總價①建安成本：1200×30000=3600（萬元）；②專業(yè)費用：3600×8%=288（萬元）；

14、為評估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市場價格，選取了三個可比實例，有關(guān)資料如下：（1）可比實例及其交易情況見下表。假設(shè)美元與人民幣的市場匯率2016年6月30日為1美元等于6.61元人民幣，2016年9月30日為1美元等于6.65元人民幣；人民幣與港幣的市場匯率2016年7月31日為1元人民幣等于1.20元港幣，2016年9月30日為1元人民幣等于1.226元港幣。試利用上述資料估算該公寓2016年9月30日用人民幣計價的市場價格。

【答案】：（1）建立比較基礎(chǔ)可比實例A1）建筑面積＝60m2/0.72＝83.33m22）房地產(chǎn)價格＝含有非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價格－非房地產(chǎn)成分的價值＝112萬元－3.5萬元＝108.5萬元可比實例B1）統(tǒng)一計價單位6.61×16.5萬美元＝109.065萬元人民幣2）統(tǒng)一稅費負擔正常負擔下的價格=賣方實得金額/（1-應(yīng)由賣方繳納的稅費）＝109.065萬/（1－7%）＝117.274萬元人民幣可比實例C1）統(tǒng)一計價單位115萬元港幣÷1.2＝95.833萬元人民幣（解釋：因為價格變動指數(shù)是以人民幣為基準的，取實際成交日的匯率）

15、房地產(chǎn)具有易受限制性，政府對房地產(chǎn)的限制通常通過（）來實現(xiàn)。

A.充公權(quán)

B.管制權(quán)

C.征稅權(quán)

D.征收權(quán)

E.出讓權(quán)

【答案】：ABCD

16、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價的市場定價的說法中，正確的有（）。

A.房地產(chǎn)價值是客觀存在的

B.房地產(chǎn)價值是專業(yè)估價人員的價值判斷結(jié)果

C.房地產(chǎn)價值由市場力量決定

D.由市場參與者集體的價值判斷所形成

E.估價師是運用自己的知識和經(jīng)驗去“發(fā)現(xiàn)”或“探測”房地產(chǎn)價值

【答案】：ACD

17、房地產(chǎn)需要專業(yè)估價的理由有（）。

A.房地產(chǎn)具有獨一無二性

B.政府部門要求估價

C.房地產(chǎn)的價值量較大

D.估價人員要求估價

E.房地產(chǎn)不可移動性

【答案】：AC

18、房地產(chǎn)具有易受限制性，政府對房地產(chǎn)的限制通常通過（）來實現(xiàn)。

A.充公權(quán)

B.管制權(quán)

C.征稅權(quán)

D.征收權(quán)

E.出讓權(quán)

【答案】：ABCD

19、某宗出租的房地產(chǎn)，建筑面積為40000m2，容積率為4，土地使用期限為40年，自2005年10月1日起計算，約定不可續(xù)期。建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于2007年10月1日建成，可供出租的面積占總建筑面積的70%。根據(jù)市場調(diào)查得知，2010年10月1日該類房地產(chǎn)的租金為每月40元/m2，年平均空置率為20%，平均每月除稅費外的運營費用為30萬元，出租人承擔的稅費約占租金收入的8%，該房地產(chǎn)現(xiàn)時土地單價為2100元/m2，土地報酬率為8%，建筑物報酬率為10%。請計算該房地產(chǎn)在2010年10月1日的價值。（8分）

【答案】：具體計算過程如下：（1）總有效毛

20、關(guān)于路線價法和基準地價修正法相同之處的說法，正確的有（）。

A.本質(zhì)上都是比較法

B.都需要進行市場狀況調(diào)整

C.都需要進行交易情況修正

D.都需要進行土地狀況調(diào)整

E.都是批量估價方法

【答案】：AD

21、在下列說法運用市場法估價，其步驟包括()。

A.搜集交易比例

B.選取可比實例

C.對可比實例成交價格做適當處理

D.價格調(diào)整E求取比準價格

【答案】：ABC

22、根據(jù)適合原理，均衡原理以及收益遞增遞減原理，當房地產(chǎn)（）時，便為最高最佳使用。

A.與外部環(huán)境最協(xié)調(diào)

B.達到規(guī)模遞增

C.內(nèi)部構(gòu)成要素的組合最適當

D.外部環(huán)境與內(nèi)部因素相關(guān)聯(lián)

E.外部環(huán)境要素為最適當?shù)慕M合

【答案】：AC

23、影響工業(yè)房地產(chǎn)價格的區(qū)位因素主要有（）。

A.是否適于安裝設(shè)備

B.是否易于取得動力

C.是否便于處理廢料

D.是否接近大自然

E.是否利于獲取原料

【答案】：BC

24、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案：方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉(zhuǎn)售，需補繳地價，取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預(yù)計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，可出租面積為建筑面積的60%，運營費用率為25%，根據(jù)調(diào)查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為

2.5%，批發(fā)市場10年后的轉(zhuǎn)售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費為轉(zhuǎn)售價格的7%，房地產(chǎn)報酬率為7.5%。方案二：改擴建為公寓出售。需補繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預(yù)計改造期為1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預(yù)計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的6%。根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價下降5%，居民用地樓面地價下降2%；補繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設(shè)成本、管理費用以及營銷費用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請根據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計）。

【答案】：假設(shè)開發(fā)法方案一：（舊廠房-批發(fā)市場）第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×

25、評估一宗房地產(chǎn)的價值，估價方法的選用主要取決于（）。

A.估價對象

B.估價師對估價方法的熟悉程度

C.委托人

D.估價機構(gòu)資料庫中可用資料情況

E.當?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況

【答案】：AD

26、假設(shè)開發(fā)法評估待開發(fā)土地價值時，選取最佳的開發(fā)利用方式包括選取最佳的（）。

A.區(qū)位

B.用途

C.檔次

D.周圍環(huán)境

E.建筑規(guī)模

【答案】：BC

27、某宗出租的房地產(chǎn)，建筑面積為40000m2，容積率為4，土地使用期限為40年，自2005年10月1日起計算，約定不可續(xù)期。建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于2007年10月1日建成，可供出租的面積占總建筑面積的70%。根據(jù)市場調(diào)查得知，2010年10月1日該類房地產(chǎn)的租金為每月40元/m2，年平均空置率為20%，平均每月除稅費外的運營費用為30萬元，出租人承擔的稅費約占租金收入的8%，該房地產(chǎn)現(xiàn)時土地單價為2100元/m2，土地報酬率為8%，建筑物報酬率為10%。請計算該房地產(chǎn)在2010年10月1日的價值。（8分）

【答案】：具體計算過程如下：（1）總有效毛收入：A=40000×0.7×（1－20％）×40×12=1075.2（萬元）；（2）總運營費用：C=30×12+1075.2×8%=446.02（萬元）；（3）年凈收益：a=A－C=1075.2－446.02=629.18（萬元）；或a=4×0.7×（1－20%）×40×12×（1－8%）－30×12=629.18（萬元）；（4）土地總價：L=40000/4×2100=2100（萬元）；（5）年土地凈收益：aL=2100×8%/［1－1/（1+8％）40-5］=180.19（萬元）；（6）年建筑物凈收益：aB=a－aL=629.18－180.19=448.99（萬元）；（7）建筑物總價：B=448.99/10%×［1－1/（1+10％）40－5］=4330.13（萬元）；（8）房地產(chǎn)價值：V=L+B=2100+4330.13=6430.13（萬元）。

28、市場法中權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容包括（）。

A.土地使用期限

B.容積率

C.土地開發(fā)程度

D.房屋空間布局

E.地役權(quán)設(shè)立

【答案】：AB

29、下列房地產(chǎn)中，屬于“干凈”的房屋所有權(quán)和出讓建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn)的有（）。

A.已設(shè)立了抵押權(quán)的房地產(chǎn)

B.單獨所有的房地產(chǎn)

C.共同所有的房地產(chǎn)

D.房地產(chǎn)開發(fā)過程中各項手續(xù)齊全的房地產(chǎn)

E.存在拖欠建設(shè)工程款的房地產(chǎn)

【答案】：BD

30、下列影響房地產(chǎn)價格的因素中，屬于區(qū)位因素的有（）。

A.交通便捷程度

B.朝向、樓層

C.周圍環(huán)境和景觀

D.建筑規(guī)模

E.外部配套設(shè)施

【答案】：ABC

31、對于商業(yè)房地產(chǎn)來說，它看重的是（）。

A.繁華程度

B.安寧程度

C.交通條件

D.動力的取得

E.基礎(chǔ)設(shè)施條件

【答案】：AC

32、為評估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市場價格，選取了三個可比實例，有關(guān)資料如下：（1）可比實例及其交易情況見下表。假設(shè)美元與人民幣的市場匯率2016年6月30日為1美元等于6.61元人民幣，2016年9月30日為1美元等于6.65元人民幣；人民幣與港幣的市場匯率2016年7月31日為1元人民幣等于1.20元港幣，2016年9月30日為1元人民幣等于1.226元港幣。試利用上述資料估算該公寓2016年9月30日用人民幣計價的市場價格。

【答案】：（1）建立比較基礎(chǔ)可比實例A1）建筑面積＝60m2/0.72＝83.33m22）房地產(chǎn)價格＝含有非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價格－非房地產(chǎn)成分的價值＝112萬元－3.5萬元＝108.5萬元可比實例B1）統(tǒng)一計價單位6.61×16.5萬美元＝109.065萬元人民幣2）統(tǒng)一稅費負擔正常負擔下的價格=賣方實得金額/（1-應(yīng)由賣方繳納的稅費）＝109.065萬/（1－7%）＝117.274萬元人民幣可比實例C1）統(tǒng)一計價單位115萬元港幣÷1.2＝95.833萬元人民幣（解釋：因為價格變動指數(shù)是以人民幣為基準的，取實際成交日的匯率）

33、可用于報酬資本化法中轉(zhuǎn)換為價值的收入或收益有（）。

A.潛在毛租金收入

B.有效毛收入

C.凈運營收益

D.稅前現(xiàn)金流量

E.稅后現(xiàn)金流量

【答案】：ABC

34、一宗房地產(chǎn)的權(quán)益包括（）。

A.額外的利益或好處

B.該房地產(chǎn)權(quán)利受房地產(chǎn)權(quán)利以外因素的限制情況

C.擁有的房地產(chǎn)權(quán)利

D.該房地產(chǎn)所在地區(qū)的聲譽

E.該房地產(chǎn)權(quán)利受其他房地產(chǎn)權(quán)利的限制情況

【答案】：ABC

35、對于商業(yè)房地產(chǎn)來說，它看重的是（）。

A.繁華程度

B.安寧程度

C.交通條件

D.動力的取得

E.基礎(chǔ)設(shè)施條件

【答案】：AC

36、下列房地產(chǎn)估價活動中，適用長期趨勢法的有（）。

A.比較某項目在不同檔次商品房開發(fā)方式下的開發(fā)價值

B.判斷某經(jīng)營性房地產(chǎn)的未來運營費用水平

C.預(yù)測某地區(qū)限購政策出臺后對房價的影響程度

D.對可比實例進行市場狀況調(diào)整

E.對房地產(chǎn)市場中出現(xiàn)的新型房地產(chǎn)的價格進行評估

【答案】：BD

37、根據(jù)適合原理，均衡原理以及收益遞增遞減原理，當房地產(chǎn)（）時，便為最高最佳使用。

A.與外部環(huán)境最協(xié)調(diào)

B.達到規(guī)模遞增

C.內(nèi)部構(gòu)成要素的組合最適當

D.外部環(huán)境與內(nèi)部因素相關(guān)聯(lián)

E.外部環(huán)境要素為最適當?shù)慕M合

【答案】：AC

38、關(guān)于路線價法和基準地價修正法相同之處的說法，正確的有（）。

A.本質(zhì)上都是比較法

B.都需要進行市場狀況調(diào)整

C.都需要進行交易情況修正

D.都需要進行土地狀況調(diào)整

E.都是批量估價方法

【答案】：AD

39、估價當事人包括（）。

A.注冊房地產(chǎn)估價師

B.估價師協(xié)會

C.房地產(chǎn)估價機構(gòu)

D.估價委托人

E.房地產(chǎn)經(jīng)紀人

【答案】：ACD

40、當房地產(chǎn)價格時間序列的逐期發(fā)展速度大致相同時，可以采用平均發(fā)展速度法進行預(yù)測。下列屬于采用平均發(fā)展速度法需滿足條件的有（）。

A.房地產(chǎn)價格的變動過程是持續(xù)上升或持續(xù)下降的

B.各期持續(xù)上升或持續(xù)下降的幅度大致相同

C.房地產(chǎn)價格的變動過程只能是持續(xù)上升的

D.房地產(chǎn)價格的變動過程是間斷上升或間斷下降的

E.各期持續(xù)上升或持續(xù)下降的幅