房地產(chǎn)多項(xiàng)目、異地項(xiàng)目計(jì)劃與運(yùn)營管理

高質(zhì)量、有節(jié)奏的快周轉(zhuǎn)——房地產(chǎn)多項(xiàng)目、異地項(xiàng)目計(jì)劃與運(yùn)營管理萬科痛失毛大慶：這是個(gè)打劫的時(shí)代，你還在談流程和管控？“……原來從哈佛搬過來的經(jīng)典管理邏輯是：戰(zhàn)略——組織——人力資源，戰(zhàn)略決定組織，組織跟隨戰(zhàn)略，人力資源適配組織?，F(xiàn)在看來，需要建立一種新的管理邏輯：人才動(dòng)起來，組織跟隨人才，組織適配人才，戰(zhàn)略和組織都圍繞人才轉(zhuǎn)……”“……在人上發(fā)力，人動(dòng)起來，組織跟著動(dòng)，戰(zhàn)略跟著動(dòng)，效果很好。我開始拋棄戰(zhàn)略——組織——人力資源的管理邏輯，而啟用方向——人力資源—組織—戰(zhàn)略的管理邏輯?！薄啊业母杏X：流程化和管控型組織已死、平臺(tái)化和生態(tài)化組織誕生。流程森嚴(yán)、秩序井然、按部就班的公司，正在失去快速反應(yīng)能。野蠻生長(zhǎng)、靈活機(jī)動(dòng)、放手人才各自為政各自為戰(zhàn)的公司，卻可能亂中取勝、大獲全勝……”真是這個(gè)樣子嗎？宋代禪宗大師青原行思提出參禪的三重境界：參禪之初，看山是山，看水是水；禪有悟時(shí)，看山不是山，看水不是水；禪中徹悟，看山仍然山，看水仍然是水。短板效應(yīng)和長(zhǎng)板優(yōu)勢(shì)房地產(chǎn)多區(qū)域多項(xiàng)目運(yùn)營的趨勢(shì)分析瓶頸！面臨失控風(fēng)險(xiǎn)！瓶頸！突破了這兩大瓶頸，企業(yè)才能更持續(xù)發(fā)展！執(zhí)行力越來越弱！初創(chuàng)期單項(xiàng)目成長(zhǎng)期同城多項(xiàng)目

異地多項(xiàng)目

異地多項(xiàng)目小規(guī)模

大規(guī)模擴(kuò)張期穩(wěn)定發(fā)展期

運(yùn)營管理的發(fā)展路徑以運(yùn)營籌劃支撐發(fā)展戰(zhàn)略管理層級(jí)區(qū)域化、專業(yè)化營運(yùn)管理多項(xiàng)目粗放式營運(yùn)管理單項(xiàng)目管理時(shí)間、發(fā)展階段以經(jīng)營分析實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目規(guī)劃在戰(zhàn)略框架下＋支撐投、融資計(jì)劃督辦多項(xiàng)目協(xié)調(diào)＋＋不同發(fā)展階段和管理層級(jí)，運(yùn)營工作的內(nèi)涵擴(kuò)展目前跨區(qū)域、多項(xiàng)目運(yùn)作的房地產(chǎn)企業(yè)普遍面臨的問題“多項(xiàng)目開發(fā)綜合癥”：◎

公司與項(xiàng)目部（項(xiàng)目公司）之間職權(quán)分工不明確，工作接口關(guān)系不清晰；◎

公司本部的支持和管理職能不能有效發(fā)揮，難以對(duì)項(xiàng)目部實(shí)施有效考核；◎

項(xiàng)目部（項(xiàng)目公司）受項(xiàng)目經(jīng)理的“人治”影響較大，或者過于依賴公司，或者不愿服從公司管理；◎

項(xiàng)目部（項(xiàng)目公司）的執(zhí)行力較差，計(jì)劃、方案、指令等的執(zhí)行結(jié)果往往有較大偏差；◎

與股東、供方等合作單位的公共關(guān)系不融洽；◎

人力資源、資金供應(yīng)緊張，既有資源又不能實(shí)現(xiàn)共享；◎

對(duì)企業(yè)品牌建設(shè)貢獻(xiàn)不大，等等。目前跨區(qū)域、多項(xiàng)目運(yùn)作的房地產(chǎn)企業(yè)普遍面臨的問題結(jié)果：工作效率低，目標(biāo)偏差率大（特別是計(jì)劃成本、利潤(rùn)目標(biāo)）。原因：1、業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略不清晰；2、資源配置不合理；3、規(guī)章制度不健全。很多房地產(chǎn)企業(yè)中普遍存的現(xiàn)象：?

部門職能不清，相互推諉，交叉工作難協(xié)調(diào)?

崗位職責(zé)不明，干好干壞說不清?

授權(quán)不清，不知該不該做主?

單個(gè)項(xiàng)目做得很好，但多項(xiàng)目運(yùn)作問題不斷，?

總有忙不完的事情，但不知道在忙什么，為什么忙？?

同樣的問題重復(fù)發(fā)生，?

不斷地處理問題但總也處理不完?

換一個(gè)領(lǐng)導(dǎo)換一種做法?

越級(jí)指揮，計(jì)劃天天變?

制度流程一大堆，形同虛設(shè)?

員工不斷抱怨，雖然收入越來越高滿意度卻越來越低?

客戶投訴不斷原因：出現(xiàn)這種現(xiàn)象的根本原因在于企業(yè)在發(fā)展的過程中并未形成一套規(guī)范化的運(yùn)營管理體系，這樣的企業(yè)據(jù)統(tǒng)計(jì)占行業(yè)的80％。戰(zhàn)略指導(dǎo)下的房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管控體系基于對(duì)戰(zhàn)略或公司定位的理解分析建立有效的組織管控體系（包括項(xiàng)目管理體系）戰(zhàn)略與規(guī)劃組織架構(gòu)體系項(xiàng)目管控模式管控模式

組織結(jié)構(gòu)

權(quán)責(zé)體系項(xiàng)目運(yùn)營管理運(yùn)營體系梳理和完善流程管理體系包括核心業(yè)務(wù)流程與管理流程管理

流程項(xiàng)目

產(chǎn)品

設(shè)計(jì)

采購

施工

營銷

客戶

管理決策

策劃

開發(fā)

管理

管理

管理

關(guān)系

支持通過流程梳理對(duì)組織和崗位職能進(jìn)行適應(yīng)性調(diào)整，建立崗位和流程的關(guān)系人力資源保障與績(jī)效驅(qū)動(dòng)體系績(jī)效管理IT系統(tǒng)組織績(jī)效流程績(jī)效部門績(jī)效員工績(jī)效人力資源建立系統(tǒng)的績(jī)效管理體系，包括對(duì)組織、流程和崗位的績(jī)效管理戰(zhàn)略指導(dǎo)下的運(yùn)營管理?

進(jìn)行戰(zhàn)略研究與制定企業(yè)長(zhǎng)期戰(zhàn)略的意義。?

三年企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃。?

基于戰(zhàn)略選擇的關(guān)鍵績(jī)效體系。運(yùn)營管理組織機(jī)構(gòu)?

不同管控模式的對(duì)比與優(yōu)劣分析?

不同的運(yùn)作模式：——項(xiàng)目公司管理運(yùn)作模式——集團(tuán)運(yùn)營管理模式——混和式運(yùn)營管理模式?

運(yùn)營管理部門的設(shè)立?

運(yùn)營管理部門在企業(yè)組織架構(gòu)中的定位異地多項(xiàng)目運(yùn)作下的管控模式?

異地項(xiàng)目開發(fā)對(duì)項(xiàng)目總經(jīng)理的要求——弱矩陣組織：強(qiáng)調(diào)資源整合能力與執(zhí)行力。——強(qiáng)矩陣或項(xiàng)目制組織：強(qiáng)調(diào)綜合經(jīng)營能力。?

制度、流程建設(shè)的重要性和必要性——選擇了合適的管控模式，并不能保證管理的有效性。管控有效性往往依托于關(guān)鍵管理流程和監(jiān)控體系才能得以落實(shí)。此外，核心業(yè)務(wù)運(yùn)作的規(guī)范化，也是降低管理復(fù)雜度，增強(qiáng)管控有效性的重要因素之一。因此，房地產(chǎn)企業(yè)一方面需要搭建合理的管控平臺(tái)，同時(shí)也需要努力改善業(yè)務(wù)運(yùn)作的規(guī)范化程度。集權(quán)管理不等于“集權(quán)統(tǒng)治”有效授權(quán)不等于“放任自流”“讓聽到炮火的人呼喚炮火！讓一線直接決策！”異地多項(xiàng)目運(yùn)作下的管控模式根據(jù)企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展思路和特點(diǎn)制定適合的管理組織架構(gòu)——不要貿(mào)然照搬某些標(biāo)桿企業(yè)的流程制度！學(xué)萬科？學(xué)龍湖？——沒有可比性！同樣是中國人組成的軍隊(duì)，表現(xiàn)怎么差別那么大？企業(yè)文化是企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的靈魂！郁亮：“職業(yè)經(jīng)理人已死，事業(yè)合伙人時(shí)代誕生?！碑?dāng)今房地產(chǎn)企業(yè)三大核心競(jìng)爭(zhēng)力凈利潤(rùn)股東回報(bào)(ROE)盈利能力（產(chǎn)品）股東投資銷售融資能力周轉(zhuǎn)能力（效率）總資產(chǎn)1、盈利能力-經(jīng)營質(zhì)量2、周轉(zhuǎn)能力-經(jīng)營效益3、融資能力-杠桿效應(yīng)經(jīng)營結(jié)果與關(guān)鍵經(jīng)營行為之間的關(guān)系？ROE——凈資產(chǎn)回報(bào)率凈利潤(rùn)ROE=ROE=凈資產(chǎn)凈利潤(rùn)銷售收入總資產(chǎn)總資產(chǎn)XXXX銷售收入凈資產(chǎn)ROE=

凈利潤(rùn)率周轉(zhuǎn)率權(quán)益乘數(shù)321開發(fā)能力運(yùn)營能力融資能力1

權(quán)益乘數(shù)金融市場(chǎng)成熟度政府限制市場(chǎng)發(fā)展的重要手段；市場(chǎng)下行期更是雪上加霜。融資渠道房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展階段經(jīng)營效率融資能力的背后，依然是以開發(fā)能力及運(yùn)營能力為支撐。（銷售速度）融資能力將開發(fā)能力及運(yùn)營能力上升為企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，便成為發(fā)展模式，帶來良好的成長(zhǎng)性預(yù)期。經(jīng)營質(zhì)量（盈利能力）2

周轉(zhuǎn)率如何才能快起來？關(guān)鍵因素開發(fā)速度以銷定產(chǎn)：運(yùn)營能力資產(chǎn)總量不可控制2

周轉(zhuǎn)率如何才能快起來？拿地付款市場(chǎng)定位產(chǎn)品建議規(guī)劃設(shè)計(jì)建造施工營銷推廣銷售簽約售后服務(wù)產(chǎn)品定位能力產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)能力產(chǎn)品營銷能力專業(yè)平臺(tái)決策流程機(jī)制專業(yè)能力準(zhǔn)、快專業(yè)的合作資源2

周轉(zhuǎn)率標(biāo)準(zhǔn)化的陷阱：從ROE的角度而言，產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化貌似可以提高操作效率，并減少成本提高利潤(rùn)率，兩項(xiàng)相加，將明顯提升ROE，真實(shí)情況如何呢？1.

不同土地、不同市場(chǎng)階段、不同競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)、不同運(yùn)營要求，對(duì)同一土地均有不同要求。產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化如何落地？2.

標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品升級(jí)的邏輯是什么？……過程很重要……能力的提升與品牌的打造……如何有效提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率有六種途徑：1.

縮短開發(fā)周期，特別是施工前期準(zhǔn)備階段，盡量降低土地費(fèi)用的財(cái)務(wù)成本。2.

盡快取得四證，使得項(xiàng)目具備融資條件，提高自有資金利用效率，或金融創(chuàng)新，降低自有資金風(fēng)險(xiǎn)。3.

控制銷售與回款節(jié)奏，比如開盤當(dāng)月認(rèn)籌率等，加快資金周轉(zhuǎn)速度。4.

考慮公司財(cái)務(wù)資金流轉(zhuǎn)的工程管理優(yōu)化（包括工程量?jī)?yōu)化和進(jìn)度優(yōu)化），通過有效的工藝穿插與搭接，圍繞著公司資金流轉(zhuǎn)要求，科學(xué)合理地把工程量均衡好。對(duì)于售樓賣場(chǎng)進(jìn)度控制，按照公司經(jīng)營、營銷要求實(shí)施到位，在開盤之前，盡量降低對(duì)自有資金的占有量。5.

培育優(yōu)質(zhì)資源，做大做強(qiáng)優(yōu)勢(shì)區(qū)域。6.

強(qiáng)化資產(chǎn)管理，對(duì)一些效益低下的資產(chǎn)進(jìn)行處理，及時(shí)變現(xiàn)，還有應(yīng)收帳款的管理，也是資產(chǎn)的一部分。3

利潤(rùn)率凈利潤(rùn)利潤(rùn)率=銷售收入銷售收入

—成本

—稅費(fèi)利潤(rùn)率=銷售收入銷售收入成本稅費(fèi)銷售收入實(shí)現(xiàn)模型銷售收入銷售收入==銷售套數(shù)套均總價(jià)×××轉(zhuǎn)化率單價(jià)×面積來訪量定位訴求渠道頻次銷售力產(chǎn)品力性價(jià)比展示力土地價(jià)值（品類）客戶類別現(xiàn)

團(tuán)

經(jīng)場(chǎng)

隊(duì)

驗(yàn)氛

士

技圍

氣

巧報(bào)

路

廣

網(wǎng)

短

轉(zhuǎn)廣

牌

電

絡(luò)

信

介。。。（產(chǎn)品線）產(chǎn)品價(jià)值銷售價(jià)格-“10+3”提升示范區(qū)的“硬件”品質(zhì)。兒童活動(dòng)組團(tuán)入口TH/洋房宅間路商業(yè)街界面泛會(huì)所天臺(tái)外廊戶門裝置形象路大堂小區(qū)入口前中后院銷售廳泳池區(qū)-“4S”提升示范區(qū)的“軟件”品質(zhì)。一個(gè)立體鮮明的、有感染力的品牌靈魂，更能強(qiáng)化產(chǎn)品最突出的賣點(diǎn)/特質(zhì)。Story|品牌故事4S項(xiàng)目品牌靈魂特色服務(wù)體驗(yàn)Scenario生活場(chǎng)景體驗(yàn)銷售收入實(shí)現(xiàn)模型1.提高銷售收入的兩個(gè)方式：提高銷售套數(shù)，提高套均總價(jià)；2.銷售套數(shù)和套均總價(jià)是反比關(guān)系，意即市場(chǎng)越高端，市場(chǎng)容量越??；3.高套均總價(jià)的細(xì)分市場(chǎng)一直是政府宏觀調(diào)控的對(duì)象，市場(chǎng)容量受到調(diào)控打擊明顯縮小，意味著高市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；4.因此，提高銷售收入的方式是選擇市場(chǎng)容量大的主流市場(chǎng)、剛性需求（何為剛需？）市場(chǎng)。5.通過看一個(gè)項(xiàng)目的營銷費(fèi)用計(jì)劃，可以看出一個(gè)項(xiàng)目的營銷成本-客戶價(jià)值曲線成本管理不是省錢，把錢花在刀刃上。（基本需求、關(guān)鍵需求、開心需求）高中區(qū)位

周邊環(huán)

景觀資

外部私

交通

生活配

教育配

休閑娛

入口

車位

小區(qū)密

園林綠

活動(dòng)設(shè)

立面檔

大堂及

朝向景

戶型舒

品牌

物業(yè)服

風(fēng)水

價(jià)格敏低重點(diǎn)仍是功能性需求，但大堂、物業(yè)服務(wù)的尊貴型等標(biāo)簽性指標(biāo)關(guān)注增多。區(qū)位：在市區(qū)或者關(guān)外的中心區(qū)域，能夠享受城市級(jí)的配套入口：入口能夠彰顯氣勢(shì)，突出一種張揚(yáng)，是一個(gè)小區(qū)高檔的象征之一。立面、大堂：關(guān)注“面子”上的東西增多，希望在住宅的每個(gè)角落都可以體現(xiàn)出“豪宅”的感覺，房子體現(xiàn)出的價(jià)值超越了房子本身。物業(yè)服務(wù)：在保證安全、清潔的基本需求之下，希望物業(yè)服務(wù)能夠提供一種標(biāo)簽意識(shí)，有豪宅感覺。強(qiáng)調(diào)物業(yè)服務(wù)的禮儀感。先做個(gè)對(duì)比：VS1個(gè)項(xiàng)目售價(jià)上漲100元，對(duì)利潤(rùn)的影響？1個(gè)項(xiàng)目成本下降100元，對(duì)利潤(rùn)的影響？利潤(rùn)利潤(rùn)營業(yè)稅及附加土地增值稅及土地增值稅所得稅印花稅契稅所得稅契稅預(yù)繳清算成本清算成本利潤(rùn)利潤(rùn)凈凈利率利率？？毛利率毛利率售價(jià)？售價(jià)？抓關(guān)鍵指標(biāo)——“好鋼用在刀刃上”1.

可售比——提高1個(gè)百分點(diǎn)，建安造價(jià)節(jié)約55元/m2；2.

體形系數(shù)——降低1個(gè)百分點(diǎn)，建安造價(jià)節(jié)約23元/m2；3.

車庫單車位面積——降低1m2，建安造價(jià)節(jié)約17元/m2；4.

層高——住宅層高降10cm，結(jié)構(gòu)造價(jià)節(jié)約5元/m2，綜合造價(jià)節(jié)約20~30元/m2；地下室層高降10cm，結(jié)構(gòu)造價(jià)節(jié)約5元/m2，綜合造價(jià)節(jié)約18元/m2；5.

含鋼量——降低1kg/m2，建安造價(jià)節(jié)約6元/m2。淺談現(xiàn)代房地產(chǎn)成本、采購與合約管理稅合理的稅務(wù)籌劃，是提高項(xiàng)目盈利能力的重要手段。土地增值稅營業(yè)稅（銷售額×5.5%）企業(yè)所得稅（稅前利潤(rùn)×25%）土地使用費(fèi)（3-20元/平米不等）費(fèi)營銷費(fèi)用大有可為。管理費(fèi)用（人工成本、行政費(fèi)用）財(cái)務(wù)費(fèi)用（金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)、匯兌損益）營銷費(fèi)用（代理傭金、推廣費(fèi)用、銷售廳裝飾費(fèi)用…）5%

-3.5%

-

2.5%

-

2.2%

-2.0%經(jīng)營邏輯1.

ROE是經(jīng)營結(jié)果，拆解之后就能看出企業(yè)經(jīng)營的優(yōu)劣勢(shì)；2.權(quán)益乘數(shù)是對(duì)運(yùn)營能力（周轉(zhuǎn)率）和開發(fā)能力（利潤(rùn)率）給出的“市盈率”，因此權(quán)益乘數(shù)一方面是公司經(jīng)營能力的體現(xiàn)，另一方面是市場(chǎng)的晴雨表；3.銀根緊縮，融資成本提升，杠桿效應(yīng)減弱；4.高端市場(chǎng)容量下降，市場(chǎng)整體利潤(rùn)率開始下滑；5.提高周轉(zhuǎn)成了提升ROE的最有效途徑；ROE

=

凈利潤(rùn)率

X

周轉(zhuǎn)率

X

權(quán)益乘數(shù)6.但提高周轉(zhuǎn)的前提是選擇主流市場(chǎng)、剛性需求市場(chǎng)。項(xiàng)目分類邏輯：1、項(xiàng)目運(yùn)營角色分類項(xiàng)目規(guī)模、利潤(rùn)率未來升值潛力明確運(yùn)營角色2、銷售實(shí)現(xiàn)難度分類項(xiàng)目銷售難度年度運(yùn)營計(jì)劃要求項(xiàng)目運(yùn)營策略項(xiàng)目運(yùn)營角色分類：明確項(xiàng)目運(yùn)營角色當(dāng)前利潤(rùn)水平+未來的升值潛力利潤(rùn)導(dǎo)向周轉(zhuǎn)導(dǎo)向項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)難度分類：項(xiàng)目貢獻(xiàn)度=項(xiàng)目銷售額在經(jīng)營計(jì)劃中的比例銷售實(shí)現(xiàn)難度=市場(chǎng)容量維度+價(jià)格實(shí)現(xiàn)維度+產(chǎn)品結(jié)構(gòu)維度銷售實(shí)現(xiàn)難度穩(wěn)健型關(guān)注型項(xiàng)目特征：貢獻(xiàn)度小且銷售

項(xiàng)目特征：貢獻(xiàn)度大但銷售實(shí)現(xiàn)難度大的項(xiàng)目

難實(shí)現(xiàn)的項(xiàng)目運(yùn)營策略：按照計(jì)劃正常推

運(yùn)營策略：重點(diǎn)關(guān)注，在資進(jìn)源投入方面可適當(dāng)傾斜激進(jìn)型確保型項(xiàng)目特征：貢獻(xiàn)度小且銷售

項(xiàng)目特征：貢獻(xiàn)度大，銷售易實(shí)現(xiàn)的項(xiàng)目

易實(shí)現(xiàn)的項(xiàng)目運(yùn)營特征：在利潤(rùn)率和銷售

運(yùn)營特征：在當(dāng)前價(jià)格體系規(guī)模方面可以適當(dāng)拔高

下確保銷售任務(wù)的完成項(xiàng)目銷售額貢獻(xiàn)度項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)難度分類：根據(jù)運(yùn)營節(jié)奏，哪些項(xiàng)目需要提前開工、開盤？判斷邏輯：1、公司口全年平衡，9、10月前后推盤的項(xiàng)目，有條件的盡量往前提；2、銷售量大、銷售周期短的項(xiàng)目，全力爭(zhēng)取開盤時(shí)間往前提；3、無法實(shí)現(xiàn)提前開工的，盡量將銷售動(dòng)作前置，確保蓄水充足，開盤無憂。運(yùn)營七日談諾基亞CEO在同意微軟收購時(shí)最后說的一句話：我們并沒有做錯(cuò)什么，但不知為什么，我們輸了?？?/p>

界學(xué)習(xí)項(xiàng)目管理的目的：掌握一種“科學(xué)”的管理思路。復(fù)雜的事情簡(jiǎn)單化簡(jiǎn)化的事情數(shù)量化量化的事情專業(yè)化專業(yè)的事情模塊化

成功的管理：科學(xué)

+

藝術(shù)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的定義房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理：是戰(zhàn)略的延伸是財(cái)務(wù)的落實(shí)是成本的監(jiān)控是計(jì)劃的監(jiān)督房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理，首先是多項(xiàng)目之間的協(xié)調(diào)，運(yùn)營部門分析各項(xiàng)專業(yè)運(yùn)營指標(biāo)，為管理層決策提供詳細(xì)、準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)支持。房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的三個(gè)核心基礎(chǔ)?

鐵桿供方?

核心員工?

有效激勵(lì)鐵桿供方定義?

房地產(chǎn)企業(yè)供方資源：政府、土地合作方、銀行與金融機(jī)構(gòu)、各類專業(yè)供方、甚至包括客戶；?

資源上能滿足要求、技術(shù)上能滿足要求、管理上能滿足要求；?

誠信上一定要有保證，在業(yè)內(nèi)口碑要好；?

相互之間有足夠的信任；?

對(duì)我們的項(xiàng)目有足夠的重視；?

能夠經(jīng)受履約評(píng)估考核；?

關(guān)鍵時(shí)候拔刀相助。核心員工定義?

能夠接受企業(yè)文化理念，認(rèn)同企業(yè)核心價(jià)值觀；?

能夠理解企業(yè)戰(zhàn)略和企業(yè)經(jīng)營策略；?

具備對(duì)應(yīng)崗位的專業(yè)與管理能力；?

與同事之間工作溝通默契；?

能夠經(jīng)受企業(yè)績(jī)效考驗(yàn)；?

關(guān)鍵時(shí)刻挺身而出。房地產(chǎn)項(xiàng)目管理方式探討?

房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營管理具體運(yùn)用方式，目前主要體現(xiàn)在時(shí)間計(jì)劃管理與資金的綜合協(xié)調(diào)！?

作為設(shè)在總部的營運(yùn)部門，主要應(yīng)該是協(xié)調(diào)時(shí)間計(jì)劃管理與現(xiàn)金流配置的關(guān)系，同時(shí)監(jiān)控成本的動(dòng)態(tài)。而我們一般企業(yè)僅僅定義為協(xié)調(diào)進(jìn)度，所以沒有什么作用。?

房地產(chǎn)運(yùn)營管理應(yīng)該定位為介于企業(yè)戰(zhàn)略、財(cái)務(wù)、項(xiàng)目進(jìn)度、成本之間，需要關(guān)注資產(chǎn)負(fù)債率、凈資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、凈資產(chǎn)收益率等指標(biāo)的變化。行業(yè)中缺乏這樣的經(jīng)驗(yàn)。?

建立在企業(yè)戰(zhàn)略、財(cái)務(wù)、項(xiàng)目進(jìn)度、成本之間的運(yùn)營部門，必將成為一種趨勢(shì)，也是我們房地產(chǎn)企業(yè)由開發(fā)商向金融投資轉(zhuǎn)變、由機(jī)會(huì)型開發(fā)向戰(zhàn)略型布局轉(zhuǎn)變的標(biāo)志。?

項(xiàng)目運(yùn)營提升的技術(shù)標(biāo)志：形象進(jìn)度貨幣化。房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營體系必須解決的技術(shù)問題?

項(xiàng)目工程計(jì)劃與合同劃分、供方資源的關(guān)系。?

項(xiàng)目成本科目與合同劃分、供方配置的關(guān)系。?

成本科目與財(cái)務(wù)科目的關(guān)系。房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營（工程管理優(yōu)化部分）技術(shù)操作建議1.房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營必須以合同（特別是工程）為基礎(chǔ)，目標(biāo)成本結(jié)構(gòu)與合同結(jié)構(gòu)有對(duì)應(yīng)性（現(xiàn)實(shí)中，部分品牌企業(yè)的目標(biāo)成本就是分解到合同），目標(biāo)成本與財(cái)務(wù)科目相對(duì)應(yīng)，合同科目與供方資源對(duì)應(yīng)，這樣工程WBS就容易用貨幣量化。2.在目前行業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營（工程管理部分）水平比較低下的情況下，在上述基礎(chǔ)上，結(jié)合采用合同節(jié)點(diǎn)付款方式，不失一種簡(jiǎn)單有效量化工程現(xiàn)金流的好方法?；?qū)I(yè)預(yù)算軟件系統(tǒng)。3.為了完成上述工作，需要一個(gè)跨成本、工程、財(cái)務(wù)部門的工作小組綜合協(xié)調(diào)。從經(jīng)營層面來看，需要實(shí)現(xiàn)“戰(zhàn)略－計(jì)劃－預(yù)算－運(yùn)營－績(jī)效”閉環(huán)管理，提升項(xiàng)目的運(yùn)營水平。4.如果項(xiàng)目眾多，擬迅速平衡各項(xiàng)目之間的資金，建議引入IT技術(shù)，但要慎重。項(xiàng)目管理中最大的問題是什么？是沒有發(fā)現(xiàn)問題！房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)劃管理體系的構(gòu)成公司經(jīng)營計(jì)劃業(yè)務(wù)管理計(jì)劃項(xiàng)目開發(fā)相關(guān)計(jì)劃各業(yè)務(wù)部門工作計(jì)劃專項(xiàng)業(yè)務(wù)開展計(jì)劃……項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃項(xiàng)目成本/采購計(jì)劃項(xiàng)目營銷計(jì)劃項(xiàng)目融資計(jì)劃……項(xiàng)目開發(fā)中的要點(diǎn)土地評(píng)價(jià)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、成本控制、市場(chǎng)營銷成本控制活動(dòng)貫穿開發(fā)運(yùn)營模式形成的全過程，對(duì)于企業(yè)提高盈利能力非常關(guān)鍵成本控制業(yè)務(wù)活動(dòng)主體土地獲取規(guī)劃設(shè)計(jì)

建筑施工

營銷管理

物業(yè)管理市場(chǎng)研究

產(chǎn)品定位

投資決策重要程度（示意圖）加強(qiáng)前期策劃工作，

把握細(xì)節(jié)

規(guī)范流程

規(guī)范流程完善內(nèi)部管理提升服務(wù)品質(zhì)提升品牌形象他高項(xiàng)目投資決策效率，合理儲(chǔ)備土地和標(biāo)準(zhǔn)和標(biāo)準(zhǔn)主要策略打造精品開發(fā)運(yùn)營模式只是一套業(yè)務(wù)模式，最終表現(xiàn)為一系列規(guī)范的、標(biāo)準(zhǔn)化的操作規(guī)程、制度規(guī)范等，還需要一套與之配套的管理模式（組織、人力資源等支撐體系）做保障。房地產(chǎn)開發(fā)的主要階段暨房地產(chǎn)開發(fā)增值鏈?zhǔn)找孀畲蠡u(píng)估快速實(shí)現(xiàn)階段存在綠色通道城市及市場(chǎng)

項(xiàng)目初判項(xiàng)目投資決策評(píng)審會(huì)實(shí)施方案決策聽證會(huì)營銷策劃報(bào)告聽證會(huì)評(píng)審會(huì)審批入伙管理階段設(shè)計(jì)管理階段工程管理階段投資決策論證管理階段銷售管理階段拓展招標(biāo)簽約階段營銷策劃

報(bào)告深化營銷策劃、項(xiàng)目推廣方案策劃、項(xiàng)目前期推廣及銷售前準(zhǔn)備銷售事務(wù)管理入伙事務(wù)管理規(guī)劃深化單體設(shè)計(jì)部品設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)工程施工配合、銷售配合及入伙配合工程設(shè)計(jì)配合、供應(yīng)商考察及招標(biāo)、施工準(zhǔn)備及樁基等工程施工工程施工至竣工驗(yàn)收主體結(jié)構(gòu)施工至具備預(yù)售條件銷售及入伙配合進(jìn)度款、工程變更、招標(biāo)采購預(yù)算、標(biāo)底、合同價(jià)成本結(jié)算說明系統(tǒng)、充分的前期鋪墊耦合、高效的工作模式團(tuán)聽證會(huì)節(jié)：代表某個(gè)階段的主導(dǎo)的專業(yè)任務(wù)，即其輸出會(huì)成為本階段其他專業(yè)開展活動(dòng)的輸入條件。：配合專業(yè)的任務(wù)。：代表集團(tuán)審批節(jié)點(diǎn)項(xiàng)目計(jì)劃的幾個(gè)重要觀點(diǎn)：

計(jì)劃要盡早確定并及時(shí)逐步細(xì)化，因?yàn)轫?xiàng)目越后期的變化對(duì)成本影響越大；

項(xiàng)目計(jì)劃是為了預(yù)測(cè)和演練項(xiàng)目，通過計(jì)劃過程更好的理解項(xiàng)目，對(duì)各種可能出現(xiàn)的變化提前做好準(zhǔn)備（計(jì)劃），以便更好的控制；

有計(jì)劃才能有控制和管理的基礎(chǔ)；

計(jì)劃制定：應(yīng)由有決策權(quán)的人、以及有實(shí)施經(jīng)驗(yàn)的人參與；

計(jì)劃本身沒什么，計(jì)劃過程才是重要的；

所以用一個(gè)詞來描述好和差的項(xiàng)目經(jīng)理：計(jì)劃。房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃的核心理念——經(jīng)營進(jìn)度房地產(chǎn)經(jīng)營進(jìn)度包含三層核心意思：1.

房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)作節(jié)奏應(yīng)該與房地產(chǎn)市場(chǎng)行情相適應(yīng)；2.

房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營節(jié)奏應(yīng)該與企業(yè)財(cái)務(wù)相匹配；3.

房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作與進(jìn)度控制房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)項(xiàng)目管理的三級(jí)計(jì)劃管理體系一公司年度經(jīng)營目標(biāo)級(jí)

3~5年戰(zhàn)略計(jì)劃人力資源配置項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃項(xiàng)目現(xiàn)金流計(jì)劃營銷推廣計(jì)劃施工進(jìn)度控制計(jì)劃報(bào)建計(jì)劃配套工程計(jì)劃二級(jí)計(jì)劃承建商、材料進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃用圖、樣板確認(rèn)計(jì)劃用圖、樣板封樣計(jì)劃承建商、材料分判計(jì)劃三級(jí)計(jì)劃各專業(yè)部門計(jì)劃需要的其他計(jì)劃（比如：精裝修）售樓賣場(chǎng)計(jì)劃房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃的編制要求房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃編制要求建議：1.

公司經(jīng)營資金進(jìn)出關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)（經(jīng)營進(jìn)度）2.

項(xiàng)目融資節(jié)點(diǎn)（比如：四證）3.

考慮各專業(yè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的協(xié)調(diào)關(guān)系4.

重大的費(fèi)用節(jié)點(diǎn)5.

上市公司的財(cái)務(wù)節(jié)點(diǎn)6.

報(bào)建法律手續(xù)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)7.

集團(tuán)對(duì)項(xiàng)目專業(yè)管理監(jiān)控點(diǎn)8.

人力資源授權(quán)管理節(jié)點(diǎn)9.

適當(dāng)?shù)臅r(shí)候，要考慮供方資源配置10.關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的預(yù)控（凈地交付、方案報(bào)建、現(xiàn)金流回正等）11.所設(shè)監(jiān)控節(jié)點(diǎn)，有利于控制項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃體現(xiàn)項(xiàng)目經(jīng)營思想，統(tǒng)領(lǐng)項(xiàng)目各專業(yè)計(jì)劃，是項(xiàng)目進(jìn)入實(shí)施階段最核心的計(jì)劃。房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃編制建議案例1.

土地確權(quán)（項(xiàng)目第一筆付款）——完善法律手續(xù)、重大費(fèi)用節(jié)點(diǎn)2.

場(chǎng)地拆遷完畢——完善法律手續(xù)3.

國有土地使用權(quán)證——完善法律手續(xù)4.

項(xiàng)目經(jīng)營實(shí)施策劃報(bào)告——經(jīng)營監(jiān)控、專業(yè)監(jiān)控與公司授權(quán)5.

概念性方案設(shè)計(jì)任務(wù)書——專業(yè)節(jié)點(diǎn)6.

概念性方案設(shè)計(jì)任務(wù)書集團(tuán)確認(rèn)——專業(yè)監(jiān)控與公司授權(quán)7.

營銷方案——專業(yè)節(jié)點(diǎn)8.

營銷方案集團(tuán)確認(rèn)——專業(yè)監(jiān)控與公司授權(quán)9.

《項(xiàng)目投資分析模型（概念版）》——項(xiàng)目專業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制、專業(yè)監(jiān)控與公司授權(quán)10.

規(guī)劃及建筑方案集團(tuán)確認(rèn)——專業(yè)監(jiān)控與公司授權(quán)11.

詳規(guī)批復(fù)——完善法律手續(xù)12.

建筑用地規(guī)劃許可證——完善法律手續(xù)13.

土地證——完善法律手續(xù)14.

建筑方案征詢及批復(fù)——完善法律手續(xù)15.

園林景觀方案設(shè)計(jì)集團(tuán)確認(rèn)——專業(yè)監(jiān)控與公司授權(quán)16.

擴(kuò)初征詢及批復(fù)——完善法律手續(xù)17.

“示范區(qū)”策劃方案集團(tuán)確認(rèn)——專業(yè)監(jiān)控與公司授權(quán)18.

施工圖報(bào)建、會(huì)審——專業(yè)節(jié)點(diǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃編制建議案例（續(xù)）19.

建設(shè)工程規(guī)劃許可證——完善法律手續(xù)20.

簽訂總承包合同——專業(yè)監(jiān)控與公司授權(quán)21.

建筑工程施工許可證——專業(yè)節(jié)點(diǎn)22.

四證取得——融資節(jié)點(diǎn)23.

基礎(chǔ)工程開工——專業(yè)節(jié)點(diǎn)24.

“示范區(qū)”完工開放——專業(yè)節(jié)點(diǎn)25.

預(yù)售許可證辦理——完善法律手續(xù)26.

開盤——公司經(jīng)營資金關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)27.

完成銷售額30％——公司經(jīng)營資金關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)28.

完成銷售額45％——公司經(jīng)營資金關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)29.

完成銷售額70％

——公司經(jīng)營資金關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)30.

完成銷售額85％——公司經(jīng)營資金關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)31.

主體工程結(jié)構(gòu)完工——重大費(fèi)用節(jié)點(diǎn)32.

外立面落架——重大費(fèi)用節(jié)點(diǎn)33.

市政配套工程及室外工程——重大費(fèi)用節(jié)點(diǎn)34.

竣工備案——完善法律手續(xù)35.

交樓入伙——專業(yè)節(jié)點(diǎn)36.

辦理房產(chǎn)證——完善法律手續(xù)行業(yè)內(nèi)重點(diǎn)關(guān)注的兩個(gè)新運(yùn)營指標(biāo)凈地交付時(shí)間現(xiàn)金流回正時(shí)間萬科2010年現(xiàn)金流回正時(shí)間案例：

20萬平米以下：現(xiàn)金流回正時(shí)間12個(gè)月

20—40萬平米：現(xiàn)金流回正時(shí)間24個(gè)月

40萬平米以上：現(xiàn)金流回正時(shí)間34個(gè)月房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃在不同管控模式下的精度建議1.

集團(tuán)公司控制區(qū)域總部，計(jì)劃控制節(jié)點(diǎn)建議20~30個(gè)；2.

區(qū)域總部控制項(xiàng)目公司，計(jì)劃控制節(jié)點(diǎn)建議50~60個(gè)。房地產(chǎn)項(xiàng)目施工進(jìn)度控制計(jì)劃的本質(zhì)意義?

房地產(chǎn)項(xiàng)目施工進(jìn)度控制計(jì)劃的本質(zhì)意義就是：把公司的經(jīng)營目標(biāo)轉(zhuǎn)化為工程管理的行動(dòng)計(jì)劃。?

這是房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理最關(guān)鍵的計(jì)劃！三級(jí)計(jì)劃管理體系計(jì)劃名稱

形式

編制時(shí)間內(nèi)容用途表示各工作階段的進(jìn)度：開發(fā)、各設(shè)計(jì)階段、采購、施工、驗(yàn)收、營銷、入伙控制性節(jié)點(diǎn)計(jì)劃項(xiàng)目策劃階段規(guī)劃性的管經(jīng)營橫道圖將進(jìn)度規(guī)劃中各階段劃分為較詳細(xì)的工作分項(xiàng)設(shè)計(jì)準(zhǔn)備階段項(xiàng)目總體開

橫道圖發(fā)進(jìn)度計(jì)劃

網(wǎng)絡(luò)圖粗控制性的管成果實(shí)施性進(jìn)度計(jì)劃?rùn)M道圖網(wǎng)絡(luò)圖將總進(jìn)度計(jì)劃中各工作分項(xiàng)進(jìn)一步分解至工序控制進(jìn)度的執(zhí)行設(shè)計(jì)／施工階段管過程計(jì)劃的編制是一個(gè)逐步滾動(dòng)細(xì)化的過程。房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃管理體系編制要求小結(jié)1.

計(jì)劃編制結(jié)束時(shí)間：總包招標(biāo)之前。2.

不見得需要抄學(xué)品牌企業(yè)的WBS方式，符合企業(yè)實(shí)際情況就好。3.

計(jì)劃節(jié)點(diǎn)系統(tǒng)性好，沒有嚴(yán)重的丟項(xiàng)。4.

編制期間，必須跨部門協(xié)作，解決計(jì)劃節(jié)點(diǎn)部門銜接問題。5.

現(xiàn)金流計(jì)劃編制清楚了，才算是好計(jì)劃。原因?qū)ｎ}分析1：設(shè)計(jì)管理對(duì)工程時(shí)間計(jì)劃的影響具體體現(xiàn)在：?

設(shè)計(jì)出圖時(shí)間滯后，影響工程合約以及現(xiàn)場(chǎng)施工組織；?

設(shè)計(jì)深度不足、設(shè)計(jì)版本或變更過多、各專業(yè)矛盾較多；?

材料部品選擇滯后，影響招標(biāo)；?

設(shè)計(jì)一意孤行，與項(xiàng)目部配合太少，出來的結(jié)果在施工上行不通，或質(zhì)檢站報(bào)批不通過；?

設(shè)計(jì)圖紙的造價(jià)嚴(yán)重超越目標(biāo)成本，導(dǎo)致臨時(shí)修改圖紙；?

新出臺(tái)的規(guī)范、法規(guī)對(duì)設(shè)計(jì)的影響；?

不同地區(qū)的設(shè)計(jì)習(xí)慣和審圖要求的影響，影響報(bào)建審核時(shí)間；?

設(shè)計(jì)上存在模糊地帶。如上海，設(shè)計(jì)部對(duì)幕墻設(shè)計(jì)控制不嚴(yán)，而現(xiàn)在政府對(duì)幕墻的設(shè)計(jì)也要通過驗(yàn)收。?

施工過程中，設(shè)計(jì)變更處理的流轉(zhuǎn)效率低下。原因?qū)ｎ}分析2：合約管理對(duì)工程時(shí)間計(jì)劃的影響具體體現(xiàn)在：?

簽訂合同時(shí)，沒有解決好工程管理二個(gè)根本性問題：供方選擇、資金配置。?

合同風(fēng)險(xiǎn)。合同條款闡述籠統(tǒng)，不嚴(yán)謹(jǐn)，標(biāo)準(zhǔn)不具體，引起現(xiàn)場(chǎng)糾紛或增加了現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)難度。具體表現(xiàn)在六點(diǎn)：工程范圍管理、清單招標(biāo)、技術(shù)措施與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、措施費(fèi)與規(guī)費(fèi)、節(jié)點(diǎn)付款合理性、合約交底深度。?

不能及時(shí)簽訂合同，使得工地現(xiàn)場(chǎng)等合約。解決方法：?

合約策劃、節(jié)點(diǎn)付款。原因?qū)ｎ}分析3：現(xiàn)場(chǎng)執(zhí)行力對(duì)工程時(shí)間計(jì)劃的影響具體體現(xiàn)在：?

工程管理部（特別是現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目部）的項(xiàng)目整體運(yùn)營意識(shí)不夠，“等”的觀念比較重，主動(dòng)突擊比較少。?

對(duì)內(nèi)：在項(xiàng)目實(shí)施過程中，沒有樹立以“項(xiàng)目為中心”理念；與營銷、設(shè)計(jì)、合約部門溝通不夠，特別是合約階段，項(xiàng)目部的工作前置不夠，沒有利用好合約策劃手段，系統(tǒng)控制項(xiàng)目管理；與公司管理層溝通不夠，現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目部的合理意見無法及時(shí)與管理層溝通。?

對(duì)外：傳統(tǒng)的“甲方”觀念濃，不能與供方有效溝通，甲方的真正威信沒有樹立起來；與供方高層溝通少，不能及時(shí)掌握供方資源狀態(tài)，不能準(zhǔn)確把握供方的意圖；供方提出需要解決的問題或甲乙方的分歧，甲方項(xiàng)目部不能及時(shí)幫助解決或化解。與承建單位打交道，不要指望有了一套管理文件就解決問題，關(guān)鍵是做人的工作。解決方法：?

改變觀念。項(xiàng)目進(jìn)入實(shí)施階段，項(xiàng)目部的聲音要大，項(xiàng)目推進(jìn)，當(dāng)仁不讓要以“項(xiàng)目為中心”。?

改掉傳統(tǒng)的“甲方”觀念，做好服務(wù)工作。?

加強(qiáng)溝通管理。房地產(chǎn)時(shí)間計(jì)劃管理體系執(zhí)行不力的原因分析原因?qū)Σ邆渥㈩I(lǐng)導(dǎo)戰(zhàn)略定位。有些企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)志向高遠(yuǎn)，急迫在短期內(nèi)完成基礎(chǔ)積累，定指標(biāo)定計(jì)劃脫離企業(yè)實(shí)

調(diào)整心態(tài)，務(wù)實(shí)戰(zhàn)略。際，工程做不可為而為之事。計(jì)劃程度不夠。沒有完整系統(tǒng)的時(shí)間計(jì)劃管理體

建立健全項(xiàng)目時(shí)間計(jì)劃

房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)間計(jì)系，特別是沒有精細(xì)化地考慮現(xiàn)金流。

管理體系，把錢算好。

劃的核心是資金。計(jì)劃沒有考核。有些企業(yè)的計(jì)劃管理體系十分漂

員工工作需要考評(píng)，即亮，但沒有相應(yīng)的考核與激勵(lì)，結(jié)果員工熱情不

使是最簡(jiǎn)單的“人為印

考核是計(jì)劃執(zhí)行的高，企業(yè)士氣不足?；A(chǔ)數(shù)據(jù)不夠，不是可以不

象”評(píng)分，也是必要的，基礎(chǔ)。考核的理由。否則就會(huì)獎(jiǎng)懶罰勤。計(jì)劃留有富裕時(shí)間，工作透明化，為工作審計(jì)留有足夠的時(shí)間。信任度不夠。特別是對(duì)成本有關(guān)的工作，領(lǐng)導(dǎo)往往放心不下，一定要搞個(gè)水落石出，影響了效率。中國企業(yè)為誠信付出了巨大成本！管理環(huán)節(jié)一般不要超過3~4個(gè)。審批環(huán)節(jié)多，授權(quán)度不夠。企業(yè)內(nèi)部管控環(huán)節(jié)太多，一個(gè)小小的決策都需要4~5個(gè)環(huán)節(jié)，審批程序過于繁雜。

實(shí)際上是拉領(lǐng)導(dǎo)下水，讓領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)責(zé)任背黑鍋。領(lǐng)導(dǎo)把握度欠精準(zhǔn)。計(jì)劃管理執(zhí)行不力，主要原因是高層的把控不力，不論是管理上、專業(yè)判斷

領(lǐng)導(dǎo)需要提高管理水平。上、人力調(diào)配上。房地產(chǎn)時(shí)間計(jì)劃管理體系執(zhí)行不力的原因分析原因?qū)Σ邆渥I(yè)度不夠。我們知道干一件事需要多長(zhǎng)

加強(qiáng)專業(yè)修煉，引進(jìn)專業(yè)人時(shí)間，但不知道到底要干多少遍才會(huì)達(dá)到

才，借助外腦。效果，表現(xiàn)在策劃、設(shè)計(jì)，導(dǎo)致營銷、策劃、設(shè)計(jì)、合約對(duì)工程管理的支持度不夠。習(xí)慣度不夠。企業(yè)內(nèi)部工作習(xí)慣尚未形成，公司內(nèi)部功效作盡量程序化，這是國際公司的良表現(xiàn)在各專業(yè)工作交接上，專業(yè)習(xí)慣是最

加強(qiáng)企業(yè)行政管理，讓行政

好傳統(tǒng)，也是品牌好的效率。所以，專業(yè)運(yùn)營管理中，核心

管理成為企業(yè)文化和公司做

的良方。員工很關(guān)鍵。事作風(fēng)的傳播載體。領(lǐng)導(dǎo)介入度間歇性過深。領(lǐng)導(dǎo)平時(shí)管事深

多請(qǐng)示勤匯報(bào)，多與領(lǐng)導(dǎo)溝度不夠，關(guān)鍵時(shí)間介入，對(duì)前期工作推倒

通，不要等到最后領(lǐng)導(dǎo)才知重來，表現(xiàn)在策劃、設(shè)計(jì)上較多。道具體情況。資源配置度不夠。突出表現(xiàn)在供方選擇、

供方選擇要慎重，錢要算清

這是很多企業(yè)出問題的根本原因。資金