T房地產(chǎn)開發(fā)成本全過程管理理念和方法74

房地產(chǎn)開發(fā)成本全過程現(xiàn)代管理理念和方法房地產(chǎn)行業(yè)的環(huán)境新政——土地、金融、限購、預(yù)售、自有資金……..

行業(yè)門檻提高了形勢——消費者觀望行業(yè)內(nèi)強強聯(lián)合國際資金涌入機遇風(fēng)險并存利潤時間(年)拿地就賺錢階段1：資源時代階段2：資本質(zhì)量時代階段3：管理與品牌時代客戶盯質(zhì)量公司靠資本關(guān)注創(chuàng)新品牌與形象理念與價值觀管理規(guī)范化創(chuàng)新和成本領(lǐng)先戰(zhàn)略房地產(chǎn)企業(yè)競爭手段的發(fā)展演變房地產(chǎn)成本管理的現(xiàn)狀及現(xiàn)代成本管理的新理念一房地產(chǎn)成本控制的主要措施——怎么去控制？房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理內(nèi)容——控制什么？二三房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程成本精細(xì)化管理方法四新形勢下房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理的現(xiàn)狀及解決思路當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理現(xiàn)狀一二房地產(chǎn)開發(fā)成本管理中出現(xiàn)的幾個技術(shù)性問題房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理中三大誤區(qū)三四房地產(chǎn)成本全過程精細(xì)化管理新理念房地產(chǎn)成本管理的現(xiàn)狀及現(xiàn)代成本管理的新理念一

1、現(xiàn)階段多數(shù)大型房地產(chǎn)公司都設(shè)有一個成本管理部門，負(fù)責(zé)項目的預(yù)算、結(jié)算和工程招標(biāo)，并歸屬集團集中管理。在實際工作當(dāng)中，項目的成本管理被公司領(lǐng)導(dǎo)其他部門錯誤地認(rèn)為是成本管理部門的責(zé)任，跟自己無關(guān)，對于成本管理缺乏主動性和積極性，甚至有抵觸情緒。2、高層領(lǐng)導(dǎo)往往急于看到成果的心態(tài)--盲目追求進(jìn)度、質(zhì)量—項目成本增加--項目缺乏資金支持—進(jìn)度、質(zhì)量落后，嚴(yán)重的甚至導(dǎo)致項目處于癱瘓狀態(tài)。

3、房地產(chǎn)開發(fā)的周期很長，如果被問及一個項目工程設(shè)計甚至施工過半時的成本是多少，完工后的總成本又是多少，許多開發(fā)商都難以回答清楚。

4、投資地域的擴大和開發(fā)面積的劇增，令成本的構(gòu)成更加多樣化?？傊?，由于成本意識淡薄、開發(fā)周期過長及規(guī)模不斷擴大等原因，房地產(chǎn)開發(fā)成本控制難度越來越大。一、房地產(chǎn)開發(fā)成本管理的現(xiàn)狀

1、缺乏全面規(guī)范的目標(biāo)成本管理體系：

成本控制就是項目實施過程的支出控制，沒有建立目標(biāo)成本、責(zé)任成本和動態(tài)成本跟蹤聯(lián)動管理體系；2、成本控制忽視重點：

只重視“顯性成本”的控制，而忽略對“隱性成本”的控制；3、成本控制忽視前期階段：

通常只關(guān)注項目施工階段過程的“事中”成本控制，而缺乏對前期決策、規(guī)劃設(shè)計、招標(biāo)、合約等前期運營階段“事前”成本控制的足夠重視；4、成本控制手段不當(dāng)：

把壓縮必要的項目費用開支當(dāng)作成本控制的主要手段，反而使項目整個經(jīng)營計劃和開發(fā)進(jìn)度目標(biāo)受到很大影響，導(dǎo)致項目的最終實際開發(fā)成本大大增加，利潤降低，增加了項目后期開發(fā)風(fēng)險。（缺乏一個度，質(zhì)量、進(jìn)度和成本的關(guān)系）

二、房地產(chǎn)開發(fā)成本管理中出現(xiàn)的幾個技術(shù)性問題三、房地產(chǎn)開發(fā)成本管理的幾個誤區(qū)誤區(qū)一：企業(yè)內(nèi)部成本控制管理主體確立失誤（誰來管）廣大員工對于哪些成本應(yīng)該控制，怎樣控制等問題無意也無力過問，成本意識淡漠。企業(yè)的成本管理失去偌大的管理群體當(dāng)然難以真正取得成效。長期以來，企業(yè)一直把成本管理作為少數(shù)管理人員的專利，認(rèn)為成本、效益都應(yīng)由企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)，成本管理部和財務(wù)部門負(fù)責(zé)，而把其他部門的員工只看作生產(chǎn)者。全員成本控制誤區(qū)二：成本管理對象和內(nèi)容認(rèn)識不清（管什么）一方面，沒有從價值鏈的角度對房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行分析，局限于對發(fā)生成本的控制，忽視了對影響成本的控制（比如項目范圍、規(guī)劃設(shè)計等）。另一方面，局限于傳統(tǒng)的“節(jié)約一度電、一張紙”的簡單、狹窄的模式之內(nèi)，忽視潛在的損失（比如資金計劃、質(zhì)量成本、進(jìn)度成本），尚未對成本實行全方位的控制。

全方位成本控制誤區(qū)三：成本控制模式?jīng)]有確立（怎么管）

成本管理基礎(chǔ)工作薄弱，缺少一套完善的成本管理制度和流程，或者制度流程形同虛設(shè)。甚至只求形式，不講實效?？己酥贫炔煌晟?，力度不大。表現(xiàn)在：考核只是企業(yè)內(nèi)部考核，沒有很好地跟市場聯(lián)系起來；獎懲措施力度不大，達(dá)不到調(diào)動員工積極性的目的。成本管理工作不夠全面和系統(tǒng)。成本控制偏重于事后的反饋，而事前、事中控制不力，不重視計劃（任何管理工作都是PDCA的循環(huán)）。

全過程成本控制1、高高層層領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)及及成成本本管管理理人人員員的的苦苦惱惱………（1）關(guān)關(guān)于于目目標(biāo)標(biāo)成成本本的的研研究究和和制制定定已已經(jīng)經(jīng)相相當(dāng)當(dāng)深深入入；；（2）建建筑筑市市場場競競爭爭日日趨趨激激烈烈，，建建筑筑采采購購成成本本日日益益低低廉廉；；（3）ISO業(yè)務(wù)務(wù)流流程程管管理理已已經(jīng)經(jīng)在在各各大大房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)廣廣泛泛運運用用。。為什什么么項項目目成成本本還還是是難難于于控控制制？？2、設(shè)設(shè)計計、、工工程程人人員員的的苦苦惱惱………（1）成成本本目目標(biāo)標(biāo)束束縛縛設(shè)設(shè)計計；；（2）招招投投標(biāo)標(biāo)與與項項目目采采購購混混亂亂；；（3）變變更更、、簽簽證證、、價價款款調(diào)調(diào)整整以以及及索索賠賠管管理理混混亂亂；；（4）遵遵守守流流程程和和趕趕進(jìn)進(jìn)度度的的矛矛盾盾激激烈烈。。房地地產(chǎn)產(chǎn)項項目目傳傳統(tǒng)統(tǒng)““成成本本管管理理””的的誤誤區(qū)區(qū)帶帶來來的的苦惱惱………樹立立現(xiàn)現(xiàn)代代房房地地產(chǎn)產(chǎn)成成本本管管理理理理念念實施施房房地地產(chǎn)產(chǎn)成成本本全全過過程程精精細(xì)細(xì)化化管管理理四、、現(xiàn)現(xiàn)代代房房地地產(chǎn)產(chǎn)成成本本全全過過程程精精細(xì)細(xì)化化管管理理理理念念1.項目目成成本本管管理理的的目目的的———提升升價價值值2.房地地產(chǎn)產(chǎn)項項目目成成本本構(gòu)構(gòu)成成———全成成本本3.項目目成成本本管管理理的的階階段段———全過過程程4.項目目成成本本管管理理的的主主體體——全員5.項目成成本管管理的的方法法——目標(biāo)成成本管管理6.項目成成本管管理的的要點點——確定與與控制制成本管理的的目標(biāo)是保保證成本的的支出獲得得最有效的的收益：1、消除無效成成本，提升升投資價值值2、成本控制不不等于省錢錢，花得多多會浪費，，花得少也會會有浪費，，花多花少少不是重點點，花的有效才是關(guān)關(guān)鍵——價值工程的的理念項目成本管管理的目的的——提升價值四、現(xiàn)代房房地產(chǎn)成本本全過程精精細(xì)化管理理理念1.項目成本管管理的目的的2.房地產(chǎn)項目目成本構(gòu)成成3.項目成本管管理的階段段4.項目成本管管理的主體體5.項目成本管管理的方法法6.項目成本管管理的要點點7.成本管理的的發(fā)展過程程8.成本管理的的指導(dǎo)思想想四、現(xiàn)代房房地產(chǎn)成本本全過程精精細(xì)化管理理理念價值工程的的概念價值工程的的基本公式式：V=F/CV------value：性價比F--function：產(chǎn)品的功功能/性能、服務(wù)務(wù)、收益C------cost：費用/成本?C下降，F(xiàn)上升?C不變，F(xiàn)上升?C下降，F(xiàn)不變?C小幅上升，，F(xiàn)大幅上升?C大幅下降，，F(xiàn)小幅下降------具體選擇哪哪種途徑，，與市場環(huán)環(huán)境、公司司經(jīng)營理念念、產(chǎn)品方方針有關(guān)------價值的評估估：有顯性性的、有隱隱性的、有有眼前的、、有長遠(yuǎn)的的，需要綜合平衡與與決策四、現(xiàn)代房房地產(chǎn)成本本全過程精精細(xì)化管理理理念成本管理土地成本資金成本建造成本管理成本成本分解房地產(chǎn)項目目全成本構(gòu)構(gòu)成全成本是在在時間和空空間上的全全成本時間：建設(shè)設(shè)全過程都都在發(fā)生空間：公司司+現(xiàn)場；實體體+費用1.項目成本管管理的目的的2.房地產(chǎn)項目目成本構(gòu)成成3.項目成本管管理的階段段4.項目成本管管理的主體體5.項目成本管管理的方法法6.項目成本管管理的要點點7.成本管理的的發(fā)展過程程8.成本管理的的指導(dǎo)思想想四、現(xiàn)代房房地產(chǎn)成本本全過程精精細(xì)化管理理理念?立項\定位\設(shè)計發(fā)包\施工\竣工\維護(hù)——由虛到實?虛擬：估、、概、預(yù)算算?現(xiàn)實：合同同價、預(yù)付付款、進(jìn)度度款、結(jié)算算款——從虛到實的的轉(zhuǎn)折點就就是發(fā)包項目成本管管理的階段段——全過程1.項目成本管管理的目的的2.房地產(chǎn)項目目成本構(gòu)成成3.項目成本管管理的階段段4.項目成本管管理的主體體5.項目成本管管理的方法法6.項目成本管管理的要點點7.成本管理的的發(fā)展過程程8.成本管理的的指導(dǎo)思想想四、現(xiàn)代房房地產(chǎn)成本本全過程精精細(xì)化管理理理念項目成本管管理的責(zé)任任主體—全員（尤其其是高層領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)）（1）在高層領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)的帶領(lǐng)領(lǐng)下，所有有與項目管管理相關(guān)的的部門，都都有成本管管理的責(zé)任任，都要具具有成本意意識；（2）建立責(zé)任任成本管理理體系；目的：令全全員實施自自覺的成本本管理行為為。要素：1）責(zé)任范圍圍；2）責(zé)任人3）評價標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)；4）評價人方法：1）一個科學(xué)可可行的項目目成本管理理流程體系系。2）一個具備充充分執(zhí)行力力的項目成成本管理組組織結(jié)構(gòu)體系。。3）一套切實可可行、責(zé)權(quán)權(quán)利相結(jié)合合、規(guī)范化化的成本管管理制度。。4）項目經(jīng)理理是專家型型的管理者者。成本意識：：只要考慮慮了性價比比問題，就就是有成本本意識控制主體：：從“誰花花錢控制誰誰”到“誰誰花錢誰控控制”。1.項目成本管管理的目的的2.房地產(chǎn)項目目成本構(gòu)成成3.項目成本管管理的階段段4.項目成本管管理的主體體5.項目成本管管理的方法法6.項目成本管管理的要點點7.成本管理的的發(fā)展過程程8.成本管理的的指導(dǎo)思想想四、現(xiàn)代房房地產(chǎn)成本本全過程精精細(xì)化管理理理念項目成本管管理的方法法——目標(biāo)成本管管理（1）目標(biāo)成本本管理的內(nèi)內(nèi)容——目標(biāo)成本的的確定與動態(tài)控制兩兩方面（2）目標(biāo)成本本確定的依依據(jù)—經(jīng)驗數(shù)據(jù)庫庫、市場調(diào)調(diào)研、對產(chǎn)品品把握（3）實現(xiàn)目標(biāo)標(biāo)成本動態(tài)態(tài)監(jiān)控的手手段—信息化（4）目標(biāo)成本本管理的過過程—PDCA循環(huán)1.項目成本管管理的目的的2.房地產(chǎn)項目目成本構(gòu)成成3.項目目成成本本管管理理的的階階段段4.項目目成成本本管管理理的的主主體體5.項目目成成本本管管理理的的方方法法6.項目目成成本本管管理理的的要要點點7.成本本管管理理的的發(fā)發(fā)展展過過程程8.成本本管管理理的的指指導(dǎo)導(dǎo)思思想想四、、現(xiàn)現(xiàn)代代房房地地產(chǎn)產(chǎn)成成本本全全過過程程精精細(xì)細(xì)化化管管理理理理念念6.項目目成成本本管管理理的的要要點點———確定定與與控控制制（1）合合理理確確定定———確定定是是控控制制的的前前提提和和基基礎(chǔ)礎(chǔ)，，市市場場定定價價原原則則，，沒沒有有準(zhǔn)準(zhǔn)確確只只有有合合理理。。（（和和融融資資計計劃劃相相結(jié)結(jié)合合、、動動態(tài)態(tài)調(diào)調(diào)整整））成本本的的決決定定因因素素：：外部部—市場場；；內(nèi)內(nèi)部部—產(chǎn)品品策策劃劃與與定定位位；；成本本的的影影響響因因素素:諸多多經(jīng)經(jīng)營營、、技技術(shù)術(shù)、、管管理理方方面面；；（（如如資資金金、、進(jìn)進(jìn)度度、、協(xié)協(xié)調(diào)調(diào)））成本本確確定定的的方方法法:決不不是是靠靠定定額額算算出出來來的的；；靠靠對對市市場場和和產(chǎn)產(chǎn)品品的的把把握握，，市市場場包包括括銷銷售售市市場場和和原原材材料料市市場場；；成本本確確定定的的過過程程:行業(yè)業(yè)特特點點決決定定成成本本的的特特點點：：單單件件性性、、復(fù)復(fù)雜雜性性、、多多次次性性；；從從虛虛到到實實；；成本本實實現(xiàn)現(xiàn)關(guān)關(guān)鍵鍵環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)：：招標(biāo)標(biāo)（（發(fā)發(fā)包包）），，使使產(chǎn)產(chǎn)品品與與市市場場結(jié)結(jié)合合。?！袠?biāo)標(biāo)的的目目的的就就是是形形成成有有效效的的競競爭爭；；競競爭爭是是降降價價的的最最有有效效手手段段。?！?biāo)標(biāo)的的原原則則：：合合理理低低價價；；合合理理的的概概念念：：能能做做出出符符合合要要求求的的產(chǎn)產(chǎn)品品。。1.項目目成成本本管管理理的的目目的的2.房地地產(chǎn)產(chǎn)項項目目成成本本構(gòu)構(gòu)成成3.項目目成成本本管管理理的的階階段段4.項目目成成本本管管理理的的主主體體5.項目目成成本本管管理理的的方方法法6.項目目成成本本管管理理的的要要點點7.成本本管管理理的的發(fā)發(fā)展展過過程程8.成本本管管理理的的指指導(dǎo)導(dǎo)思思想想1.項目目成成本本管管理理的的目目的的2.房地地產(chǎn)產(chǎn)項項目目成成本本構(gòu)構(gòu)成成3.項目目成成本本管管理理的的階階段段4.項目目成成本本管管理理的的主主體體5.項目目成成本本管管理理的的方方法法6.項目目成成本本管管理理的的要要點點7.成本本管管理理的的發(fā)發(fā)展展過過程程8.成本本管管理理的的指指導(dǎo)導(dǎo)思思想想四、、現(xiàn)現(xiàn)代代房房地地產(chǎn)產(chǎn)成成本本全全過過程程精精細(xì)細(xì)化化管管理理理理念念項目目成成本本管管理理的的要要點點———確定定與與控控制制（2）有有效效控控制制———動態(tài)態(tài)監(jiān)監(jiān)控控，，做做到到隨隨時時心心中中有有數(shù)數(shù)①控控制制伴伴隨隨實實施施的的全全過過程程：：保證證在在過過程程中中的的實實施施不不偏偏離離既既定定目目標(biāo)標(biāo)，，控控制制是是動動態(tài)態(tài)的的。。②控控制制的的要要素素：：合理理的的目目標(biāo)標(biāo)、、偏偏差差測測定定、、及及時時反反饋饋與與修修正正。。③能能動動的的控控制制：：控制制不不等等于于限限制制，，心心中中有有數(shù)數(shù)就就可可以以說說在在控控制制之之中中，，時時刻刻掌掌握握實實際際與與目目標(biāo)標(biāo)偏偏差差的的原原因因、、幅幅度度、、造造成成后后果果，，進(jìn)進(jìn)而而做做出出相相應(yīng)應(yīng)的的調(diào)調(diào)整整方方案案。（3）技技術(shù)術(shù)經(jīng)經(jīng)濟濟既既結(jié)結(jié)合合又又分分離離①技術(shù)術(shù)：：招標(biāo)標(biāo)———合同同策策略略及及界界面面的的管管理理—動態(tài)態(tài)跟跟蹤蹤②經(jīng)經(jīng)濟濟：：設(shè)計計任任務(wù)務(wù)書書———目標(biāo)標(biāo)成成本本———目標(biāo)標(biāo)成成本本調(diào)調(diào)整整———工程程量量清清單單———合同同單單價價/合價價。。1.項目目成成本本管管理理的的目目的的2.房地地產(chǎn)產(chǎn)項項目目成成本本構(gòu)構(gòu)成成3.項目目成成本本管管理理的的階階段段4.項目目成成本本管管理理的的主主體體5.項目目成成本本管管理理的的方方法法6.項目目成成本本管管理理的的要要點點7.成本本管管理理的的發(fā)發(fā)展展過過程程8.成本本管管理理的的指指導(dǎo)導(dǎo)思思想想四、、現(xiàn)現(xiàn)代代房房地地產(chǎn)產(chǎn)成成本本全全過過程程精精細(xì)細(xì)化化管管理理理理念念房地地產(chǎn)產(chǎn)成成本本管管理理的的發(fā)發(fā)展展過過程程成本管理水平產(chǎn)品價值提升審算型：事后算帳（被動）控制型：動態(tài)控制糾偏能動型：主動創(chuàng)造價值強調(diào)企業(yè)/團隊的共同目標(biāo)面向公司利益，講求性價比發(fā)掘價值，創(chuàng)造價值強調(diào)不能突破目標(biāo)值定額模式下，強調(diào)個人經(jīng)驗追求算得快、算量準(zhǔn)定額熟、套價正確1.項目目成成本本管管理理的的目目的的2.房地地產(chǎn)產(chǎn)項項目目成成本本構(gòu)構(gòu)成成3.項目目成成本本管管理理的的階階段段4.項目目成成本本管管理理的的主主體體5.項目目成成本本管管理理的的方方法法6.項目目成成本本管管理理的的要要點點7.成本本管管理理的的發(fā)發(fā)展展過過程程8.成本本管管理理的的指指導(dǎo)導(dǎo)思思想想四、、現(xiàn)現(xiàn)代代房房地地產(chǎn)產(chǎn)成成本本全全過過程程精精細(xì)細(xì)化化管管理理理理念念成本管管理的的指導(dǎo)導(dǎo)思想想結(jié)合產(chǎn)產(chǎn)品和和市場場，以以造價價計算算和成成本分分析為為基礎(chǔ)礎(chǔ)，以以目標(biāo)標(biāo)管理理為方方法，，以技技術(shù)管管理為為保障障，以以產(chǎn)品價價值的實現(xiàn)現(xiàn)為目目標(biāo)開開展全員、、全方方位及及全過過程的精細(xì)細(xì)化成成本管管理工工作。。房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目目成本本管理理內(nèi)容容——控制什什么？？二(一)房地產(chǎn)產(chǎn)項目目開發(fā)發(fā)成本本管理理的內(nèi)內(nèi)容合計

不可預(yù)見費12其他費用11開發(fā)期稅費10銷售費用9財務(wù)費用8管理費用7開發(fā)間接費6公共配套設(shè)施建設(shè)費5建筑安裝工程費4基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費3前期工程費2土地費用1項目序號工程成本項目發(fā)展全成本

開發(fā)成本(二)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)成本本（費費用））所占占總額額的比比例土地成成本（（約占占項目目總成成本的的30-35%左右）），主要指指土地地獲得得階段段形成成的各各類費費用支支出，，包括括地價價、土土地拆拆遷補補償費費、各各類補補償費費、土土地契契稅等等。在在房地地產(chǎn)整整個開開發(fā)過過程中中，土土地一一旦到到手，，其成成本即即基本本確定定，直直至項項目開開發(fā)完完成，，該成成本一一般也也不會會有較較大變變化。。因此此控制制土地地成本本的關(guān)關(guān)鍵在在于拿拿地時時的成成本準(zhǔn)準(zhǔn)確分分析。。工程成成本（（約占占項目目總成成本的的50-55%左右）），主要由由分項項工程程及甲甲供物物資成成本、、小市市政管管網(wǎng)和和環(huán)境境成本本、公公共配配套設(shè)設(shè)施等等構(gòu)成成。分分項工工程及及甲供供物資資成本本主要要包括括土建建、機機電安安裝、、裝飾飾、室室內(nèi)全全裝修修、消消防、、弱電電、電電梯、、甲供供材料料等通通過招招投標(biāo)標(biāo)確定定的分分項工工程/供貨合合同成成本。。前期費費用（（約占占項目目總成成本的的５%左右）），主要指指設(shè)計計費、、各類類報建建報批批報審審費、、勘察察測繪繪費以以及可可研費費用。。報建建費、、勘察察費等等比重重較小小，且且一般般有相相關(guān)收收費標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，，設(shè)計計費在在房地地產(chǎn)開開發(fā)環(huán)環(huán)節(jié)中中十分分重要要，選選擇好好設(shè)計計單位位成為為關(guān)鍵鍵，而而成本本控制制成為為其次次。三項費費用：：管理理費用用、財財務(wù)費費用、、銷售售費用用（約約占項項目總總成本本的8-10%左右））。其中管管理成成本比比較固固定，，在財財務(wù)費費用和和銷售售費用用有一一定控控制空空間。。城市基基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施配配套費費：這這部分分一般般占5-10%左右。。主要是是指項項目用用地紅紅線外外的水水暖電電氣等等大市市政基基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施配配套費費用，，目前前絕大大多數(shù)數(shù)城市市基本本上已已經(jīng)統(tǒng)統(tǒng)一收收費標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，，所以以，這這部分分成本本也相相對固固定。。（三））房地地產(chǎn)項項目開開發(fā)成成本應(yīng)應(yīng)重點點控制制內(nèi)容容隱性成成本顯性成成本項目開開發(fā)進(jìn)進(jìn)度控控制項目資資金收收支計計劃管管理(現(xiàn)金流流管理理)項目開開發(fā)質(zhì)質(zhì)量控控制合同管管理建安及及工程程成本本采購成成本顯性成成本（（費用用）的的控制制，包包括土土建、、安裝裝、室室外工工程、、材料料設(shè)備備采購購、招招投標(biāo)標(biāo)等方方面。。房地產(chǎn)產(chǎn)成本本如何何控制制？——進(jìn)行目標(biāo)成成本管管理三如何實實現(xiàn)房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)的全成本本管理理？目標(biāo)成本責(zé)任成本動態(tài)成本后評估和反饋建立合合理的的目標(biāo)標(biāo)成本本將目標(biāo)標(biāo)成本本分解解成責(zé)責(zé)任成成本將成本本控制制落實實到各各業(yè)務(wù)務(wù)操作作環(huán)節(jié)節(jié)中量化評評估體體系成本考考核與與績效效管理理目標(biāo)成成本管管理的的總體體思路路：一、目目標(biāo)成成本的的構(gòu)成成、歸歸集與與分解解進(jìn)行目標(biāo)成成本管管理的的管理理步驟驟二、目目標(biāo)成成本的的有效效制定定三、目目標(biāo)成成本的的分解解——責(zé)任成成本四、目目標(biāo)成成本的的控制制與責(zé)責(zé)任成成本落落實

方案階段目標(biāo)成本形成 結(jié)算階段 成本后評估 建立數(shù)據(jù)庫圖紙深化與發(fā)包階段目標(biāo)成本分解與落實 施工階段成本產(chǎn)生與動態(tài)管理目標(biāo)成本目標(biāo)成成本是是基于于企業(yè)業(yè)目標(biāo)標(biāo)和項項目定定位建建立的的目標(biāo)成成本是是在項項目運運作過過程中中逐漸漸形成成和明明確的的目標(biāo)成成本的的管理理要基基于完完善的的動態(tài)態(tài)成本本信息息管理理目標(biāo)成成本管管理的的實施施要依依賴于于責(zé)任任成本本管理理體系系進(jìn)行目標(biāo)成成本管管理的的重要要幾點點說明明（一））成本本目標(biāo)標(biāo)管理理的關(guān)關(guān)鍵環(huán)環(huán)節(jié)事前有有目標(biāo)標(biāo)：項項目總總成本本目標(biāo)標(biāo)及分分解；；事中有有監(jiān)控控：月月報表表，動動態(tài)報報表；；事后有有分析析：后后評估估報告告；目標(biāo)管管理兩兩階段段：招招標(biāo)前前產(chǎn)品品控制制為主主，招招標(biāo)后后以動動態(tài)監(jiān)監(jiān)控為為主。。（二））開展展目標(biāo)標(biāo)管理理的具具體措措施全員理理解；；建立科科目，，結(jié)合合合同同策劃劃；制定目目標(biāo)：：方案案、擴擴初、、施工工圖階階段；；每月專專人負(fù)負(fù)責(zé)統(tǒng)統(tǒng)計成成本變變更（（針對對每個個合同同）；；根據(jù)成成本月月報進(jìn)進(jìn)行數(shù)數(shù)據(jù)及及分析析、建建議；；對數(shù)據(jù)據(jù)的及及時性性進(jìn)行行考核核要求求；成本控控制始始終圍圍繞產(chǎn)產(chǎn)品與與市場場。進(jìn)行目標(biāo)成成本管管理的的關(guān)鍵鍵環(huán)節(jié)節(jié)及措措施房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目目全過過程成成本精精細(xì)化化管理理辦法法四項目前期發(fā)展環(huán)節(jié)成本控制辦法1項目設(shè)計環(huán)節(jié)的成本控制辦法2項目招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制要點3項目工程施工環(huán)節(jié)的成本控制要點4項目材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制要點5項目工程預(yù)決算環(huán)節(jié)的成本控制要點6項目前期發(fā)展環(huán)節(jié)成本控制辦法一房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目目前期期發(fā)展展環(huán)節(jié)節(jié)的成成本控控制根根據(jù)項項目開開發(fā)方方式的的不同同而有有所區(qū)區(qū)別。。該環(huán)環(huán)節(jié)由由于有有國家家多項項法規(guī)規(guī)政策策的限限制，，運作作時靈靈活度度較小小，基基本原原則是是在國國家規(guī)規(guī)定范范圍內(nèi)內(nèi)最大大限度度地控控制企企業(yè)的的費用用。項目公公司在項目目開發(fā)發(fā)前期期起主主要作作用，，因此此，這這一環(huán)環(huán)節(jié)成成本控控制的的主要要任務(wù)務(wù)由項目公公司領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)及及前期期部來來承擔(dān)擔(dān)。立項環(huán)環(huán)節(jié)的的成本本核算算控制制根據(jù)據(jù)項目目開發(fā)發(fā)方式式的不不同而而有所所區(qū)別別。該環(huán)節(jié)節(jié)特點點：由于有有國家家多項項法規(guī)規(guī)政策策的限限制，，運作作時靈靈活度度較小小。該環(huán)節(jié)節(jié)原則則：在國家家規(guī)定定范圍圍內(nèi)最最大限限度地地控制制企業(yè)業(yè)的費費用。。該環(huán)節(jié)節(jié)影響響：購地階階段的的成本本控制制是整整個項項目成成本控控制的的第一一步，，購地地費用用的合合理與與否，，對項項目整整個成成本控控制有有直接接影響響?？刂埔c控制什么怎么控制誰來控制新征土地（1）征地費用（1）少交或晚交；前期部門負(fù)責(zé)（2）拆遷安置費用（2）房產(chǎn)確權(quán)后，辦理拆遷安置費用；（3）大市政費用（3）自建部分根據(jù)施工圖紙編制公司市政工程預(yù)算，進(jìn)行招投標(biāo)程序；交政府部分通過審核預(yù)算與公關(guān)，以爭取最低的大市政配套費用。

工程、規(guī)劃設(shè)計和預(yù)算審核部門負(fù)責(zé)公司自建部分；前期部門負(fù)責(zé)交政府部分、工程部門配合。（4）規(guī)劃條件（4）滿足公司利益最大化，合理提高容積率，降低土地成本。規(guī)劃設(shè)計、前期部門買斷項目（1）買斷內(nèi)容明確買斷內(nèi)容明細(xì)；前期部門（2）付款總額為公司爭取最大利益；（3）付款時間周期長、次數(shù)多；（4）三通（或七通）一平標(biāo)準(zhǔn)明確驗收標(biāo)準(zhǔn)明細(xì)；工程部門（5）手續(xù)風(fēng)險與項目付款時間直接掛鉤。前期部門合作開發(fā)（1）合作方式（1）符合股東要求；公司領(lǐng)導(dǎo)（2）分成比例（2）雙贏原則；（3）交房時間（3）盡可能地延后交房時間；工程部門負(fù)責(zé)（4）交房標(biāo)準(zhǔn)（4）不低于合同中交房標(biāo)準(zhǔn)；規(guī)劃設(shè)計、市場營銷部門（5）付款總額 付款時間（5）符合當(dāng)前市場最低或最合理原則 選擇有利于公司利益的方式。財務(wù)部門項目設(shè)計環(huán)節(jié)的成本控制辦法二設(shè)計環(huán)環(huán)節(jié)的的成本本控制制所占占權(quán)重重最大大，具具有項項目建建設(shè)成成本決決定地地位和和作用用。在在規(guī)劃劃環(huán)節(jié)節(jié)進(jìn)行行成本本控制制是實實現(xiàn)事事前控控制的的關(guān)鍵，可以以最大大限度度的減減少事事后變變動帶帶來的的成本本。所所以該該環(huán)節(jié)節(jié)控制制要點點和控控制內(nèi)內(nèi)容復(fù)復(fù)雜。?；驹瓌t是是：周密規(guī)規(guī)劃，，科學(xué)學(xué)討論論，嚴(yán)嚴(yán)格審審批。。盡管設(shè)設(shè)計費費在建建設(shè)工工程全全過程程費用用中的的一般般只占占建安安成本本的1.5—2%左右，，但對對工程程造價價的影影響可可達(dá)75%以上，，設(shè)計計質(zhì)量量的好好壞直直接影影響建建設(shè)成成本的的多少少和工工期的的長短短，直直接決決定人人力、、物力力、財財力投投入的的多少少。因此工工程造造價控控制要要以設(shè)設(shè)計階階段為為重點點，這這是最最直接接、最最有效效的的的建設(shè)設(shè)項目目投資資的根根本所所在。?？茖W(xué)合合理的的設(shè)計計可降降低工工程造造價的的10%-20%。（一））規(guī)劃劃設(shè)計計階段段投資資控制制要點點和策策略策略一一：實行設(shè)設(shè)計方方案招招投標(biāo)標(biāo)，優(yōu)優(yōu)化設(shè)設(shè)計；；策略二二：實行限限額設(shè)設(shè)計，，有效效控制制造價價；策略三三：加強強對圖圖紙的的會審審與審審查；；策略四四：深入運運用價價值工工程；；運用價價值工工程的的優(yōu)勢勢：1.既可可提提高高工工程程的的功功能能又又可可降降低低工工程程的的造造價價；；2.在保保證證工工程程功功能能不不變變的的情情況況下下降降低低工工程程造造價價；；3.在保保證證工工程程造造價價不不變變的的情情況況下下提提高高工工程程功功能能；；4.可在工程程功能略略有降低低的情況況，使工工程造價價大幅度度降低；；5.可在工程程造價略略有提升升的情況況，使工工程功能能大幅度度提高。。策略五：：采用合同同措施，，有效控控制造價價 。限額設(shè)計的管理理設(shè)計人員員要熟悉悉工程概概預(yù)算定定額和材材料預(yù)算算價設(shè)計人員員按項目目估算及及概算控控制設(shè)計計圖各相關(guān)專專業(yè)環(huán)節(jié)節(jié)制定雙雙贏策略略管理者嚴(yán)嚴(yán)格控制制設(shè)計變變更開發(fā)商的的造價管管理人員員及時提提供可靠靠基礎(chǔ)資資料（二）規(guī)規(guī)劃設(shè)計計階段成成本控制制節(jié)點（1）委托設(shè)設(shè)計階段段需要有有詳盡的的資料和和技術(shù)指指標(biāo)，明明確總體體目標(biāo)；；（2）擴初設(shè)設(shè)計階段段用技術(shù)術(shù)經(jīng)濟指指標(biāo)考量量設(shè)計方方案，評評價方案案的優(yōu)劣劣；布局是否否合理如戶型適適用性設(shè)計方案案是否經(jīng)經(jīng)濟合理的考考核標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)如建筑的的功能分分區(qū)和配套設(shè)設(shè)計經(jīng)濟性是是否合理理（二）規(guī)規(guī)劃設(shè)計計階段成成本控制制節(jié)點（3）初步設(shè)設(shè)計階段段明確項項目工程程造價的的最高限限額，確確定造價價目標(biāo)；；（4）施工圖圖設(shè)計階階段防止止可能出出現(xiàn)的設(shè)設(shè)計問題題，導(dǎo)致致變更造造價；施工圖設(shè)計階段五大問題建筑結(jié)構(gòu)沒有采用低成本的結(jié)構(gòu)形式基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)形式的選擇依靠初步的地勘察資料結(jié)構(gòu)配筋量標(biāo)準(zhǔn)不一安全系數(shù)取值偏大，會影響設(shè)計結(jié)果結(jié)構(gòu)標(biāo)示與說明按取最大值的方式進(jìn)行統(tǒng)一標(biāo)示說明（5）設(shè)計交底底和配合合施工階階段的要要設(shè)計單單位深度度參與；；（6）、謹(jǐn)慎慎設(shè)計變變更、材材料設(shè)備備選型等等?？刂埔c控制內(nèi)容控制措施實施部門設(shè)計變更（1）設(shè)計調(diào)整費用設(shè)計調(diào)整符合市場需求及成本降低要求規(guī)劃設(shè)計部門（2）設(shè)計變更洽商嚴(yán)格設(shè)計變更流程①規(guī)劃設(shè)計部門②工程部門③成本部門材料設(shè)備選型（1）材料及設(shè)備選型（2）方案確定時間在擴初圖確定前確定材料設(shè)備，使設(shè)計在圖紙階段就考慮了材料設(shè)備的安裝①規(guī)劃設(shè)計部門②工程部門③成本部門④市場營銷部門（3）采購招投標(biāo)①采購部門②成本部門（二）規(guī)規(guī)劃設(shè)計計階段成成本控制制節(jié)點（三）各各設(shè)計階階段具體體的成本本優(yōu)化措措施：內(nèi)容評分備注方案1方案2方案3方案4規(guī)劃結(jié)構(gòu)規(guī)劃形態(tài)分期開發(fā)物業(yè)管理賣場安排交通系統(tǒng)規(guī)劃路網(wǎng)規(guī)模停車方式道路斷面步行系統(tǒng)與配套關(guān)系消防流線1、規(guī)劃設(shè)設(shè)計階段段的成本本優(yōu)化措措施：內(nèi)容評分備注方案1方案2方案3方案4商業(yè)配套商業(yè)布局商業(yè)業(yè)態(tài)商業(yè)對整體開發(fā)的作用配套公建會所市政公建景觀設(shè)計現(xiàn)狀景觀改造與利用維護(hù)成本1、規(guī)劃設(shè)設(shè)計階段段的成本本優(yōu)化措措施：規(guī)劃設(shè)計計階段成成本效益益最大化化的目標(biāo)標(biāo)：建筑專業(yè)業(yè)是建筑筑形態(tài)對對客戶需需求的徹徹底體現(xiàn)現(xiàn)以及具具有市場場競爭力力的產(chǎn)品品創(chuàng)新。。結(jié)構(gòu)專業(yè)業(yè)是最優(yōu)優(yōu)化的結(jié)結(jié)構(gòu)形式式。設(shè)備專業(yè)業(yè)是最優(yōu)優(yōu)化的部部品選擇擇。2、結(jié)構(gòu)設(shè)設(shè)計階段段的成本本優(yōu)化措措施：（1）結(jié)構(gòu)設(shè)設(shè)計優(yōu)化化的主要要關(guān)注內(nèi)內(nèi)容。1）基坑、、邊坡控控制，使使土方量量和安全全性達(dá)到到價值最最大化；；2）樁基選選用的優(yōu)優(yōu)化，選選擇經(jīng)濟濟安全的的樁基形形式（一一般通過過專家評評審）；；3）結(jié)構(gòu)含含鋼量的的控制；；4）上部結(jié)結(jié)構(gòu)選型型的優(yōu)化化，空間間感和經(jīng)經(jīng)濟安全全性的價價值最大大化；5）特殊部部位的結(jié)結(jié)構(gòu)優(yōu)化化處理，，質(zhì)量、、耐久性性和成本本的價值值最大化化；6）選用新新Ⅲ鋼、冷扎扎帶肋鋼鋼筋等技技術(shù)，降降低含鋼鋼量。（2）成本優(yōu)優(yōu)化與設(shè)設(shè)計合理理周期的的確定，，進(jìn)行結(jié)構(gòu)構(gòu)成本監(jiān)監(jiān)控過程程的分階階段控制制。要求設(shè)計計周期尤尤其是擴擴初、施施工圖設(shè)設(shè)計周期期科學(xué)合合理。只只有這樣樣，才能能有充分分的時間間進(jìn)行多多方案的的比較，，才能保保證設(shè)計計成果準(zhǔn)準(zhǔn)確、安安全、經(jīng)經(jīng)濟。（3）結(jié)構(gòu)含含鋼量限限額。由于建筑筑產(chǎn)品的的非標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)型、物物業(yè)類型型的多樣樣性，結(jié)結(jié)構(gòu)的經(jīng)經(jīng)濟性指指標(biāo)很難難同工業(yè)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化化產(chǎn)品一一樣采用用絕對指指標(biāo)。含鋼量指指標(biāo)不是是唯一的的經(jīng)濟性性指標(biāo)，，如果過過分單一一強調(diào)含含鋼量，，存在降降低結(jié)構(gòu)構(gòu)質(zhì)量的的風(fēng)險，，并對體體型規(guī)則則要求過過高，易易影響其其內(nèi)部功功能布局局及外立立面的美美觀，難難以保證證產(chǎn)品的的較高品品質(zhì)。應(yīng)在市場場調(diào)研的的基礎(chǔ)上上做出合合理可行行的含鋼鋼量目標(biāo)標(biāo)。3、材料設(shè)設(shè)備選用用的成本本優(yōu)化措措施（1）設(shè)立內(nèi)內(nèi)外裝修修和安裝裝的成本本目標(biāo)——倡導(dǎo)在設(shè)設(shè)計管理理階段，，設(shè)備工工作并行行并前置置；——倡導(dǎo)在施施工圖結(jié)結(jié)束前，，完成主主要設(shè)備備定樣定定板。（2）開展標(biāo)準(zhǔn)化化設(shè)計、進(jìn)行行集中采購標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計將將減少部品的的種類數(shù)量，，降低設(shè)計工工作量．為單單一部品提供供數(shù)量較多的的采購額，從從而降低招投投標(biāo)工作量，，為集中采購購降低成本提提供條件。大型房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)可與與設(shè)備、材料料供應(yīng)商形成成戰(zhàn)略伙伴合合作關(guān)系，達(dá)達(dá)到雙贏。（3）設(shè)備方面優(yōu)優(yōu)化關(guān)注點：：１）覆土埋深深與設(shè)備管線線的埋設(shè)；２）地下室層層高與設(shè)計管管線的關(guān)系；；３）設(shè)備參數(shù)數(shù)以及設(shè)備型型號的選用；；４）選用新技技術(shù)、新設(shè)備備的應(yīng)用。4、景觀設(shè)計成成本優(yōu)化措施施1）土方造型的的合理性（最好因地制制宜，減少土土方量）2）水景的合理理布置3）大喬木的慎慎選4）雕塑品的限限制5）硬質(zhì)鋪裝和和木制平臺的的優(yōu)化（在不影響效效果的情況下下，減少硬質(zhì)質(zhì)）1)設(shè)計變更原因因1.設(shè)計類：A.超成本目標(biāo)B.設(shè)計優(yōu)化C.設(shè)計錯誤D.設(shè)計缺漏E.補充設(shè)計F.二次設(shè)計G.現(xiàn)場條件2.現(xiàn)場施工類:A.施工錯誤B.施工困難C.施工進(jìn)度要求求3.營銷類：A.客戶需求B.競爭需求4.其它2）可采取的措措施——建立施工圖階階段的長期合合作伙伴；——給予合理的設(shè)設(shè)計周期；——甲方完善標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化構(gòu)造設(shè)計計。5、降低設(shè)計變變更簽證率的的措施(四)龍頭企業(yè)的規(guī)規(guī)劃設(shè)計共性性1）采取傳統(tǒng)工工序前置:——提前做好70%的準(zhǔn)備工作,以“成本換時時間”；——雖然會由于最最終沒有獲得得土地而損失失前期投入，，但從總體上看認(rèn)認(rèn)為值得。2）采用工序并并聯(lián)作業(yè)：——在保證時間周周期的前提下下，盡可能將將各項作業(yè)交交叉進(jìn)行。3）采取規(guī)模復(fù)復(fù)制模式：——采取“拿來主主義”，再適適當(dāng)調(diào)改。4）重視長期性性工作：——對市場的調(diào)查查了解把握準(zhǔn)準(zhǔn)確。房地產(chǎn)開發(fā)項目招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制要點三招標(biāo)標(biāo)環(huán)節(jié)的的成本控制涉涉及到工程、、設(shè)計、預(yù)算算合約、銷售售等多個部門門的實際運作作，在程序上上沒有太多變變數(shù)，但具體體內(nèi)容特別是是招投標(biāo)評審審人員的選擇擇則須有很強強的針對性。。這個環(huán)節(jié)成成本控制的難點在于標(biāo)書書制訂，重點點在于評標(biāo)。。1、招投標(biāo)環(huán)節(jié)節(jié)成本控制的的內(nèi)容（1）招標(biāo)方式的的選擇------公開招標(biāo)、邀邀請招標(biāo)和議議標(biāo)為什么招標(biāo)，，房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)的工程師算算不過施工單單位的工程師師呢？——這是信息對稱稱與不對稱的的問題房地產(chǎn)公司控控制工程成本本最有效的方方式就是采取取外行控制內(nèi)內(nèi)行的方法？？——貨比三家。（2）計價方法的的確定根據(jù)項目圖紙紙情況及招標(biāo)標(biāo)時間確定用用哪一種計價價方式，比如如總包招標(biāo)，，清單和費率率招標(biāo)二者各各有優(yōu)缺點，，應(yīng)根據(jù)圖紙紙條件及項目目開發(fā)進(jìn)度要要求選擇。房地產(chǎn)開發(fā)項目招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制要點三招標(biāo)標(biāo)環(huán)節(jié)的的成本控制涉涉及到工程、、設(shè)計、預(yù)算算合約、銷售售等多個部門門的實際運作作，在程序上上沒有太多變變數(shù)，但具體體內(nèi)容特別是是招投標(biāo)評審審人員的選擇擇則須有很強強的針對性。。這個環(huán)節(jié)成成本控制的難點在于標(biāo)書書制訂，重點點在于評標(biāo)。。1、招投標(biāo)環(huán)節(jié)節(jié)成本控制的的內(nèi)容（1）招標(biāo)方式的的選擇------公開招標(biāo)、邀邀請招標(biāo)和議議標(biāo)為什么招標(biāo)，，房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)的工程師算算不過施工單單位的工程師師呢？——這是信息對稱稱與不對稱的的問題房地產(chǎn)公司控控制工程成本本最有效的方方式就是采取取外行控制內(nèi)內(nèi)行的方法？？——貨比三家。（2）計價方法的的確定根據(jù)項目圖紙紙情況及招標(biāo)標(biāo)時間確定用用哪一種計價價方式，比如如總包招標(biāo)，，清單和費率率招標(biāo)二者各各有優(yōu)缺點，，應(yīng)根據(jù)圖紙紙條件及項目目開發(fā)進(jìn)度要要求選擇。2、招投標(biāo)環(huán)節(jié)節(jié)成本控制的的措施控制要點控制什么怎么控制誰來控制

1.投標(biāo)單位的選擇（1）資質(zhì)（2）管理水平（3）技術(shù)力量（4）歷史記錄（5）資金實力（6）合作經(jīng)歷（7）信用情況①建立承建商、工程監(jiān)理、材料及設(shè)備設(shè)備供貨商名冊及資料數(shù)據(jù)庫。②在公司認(rèn)可的承建商、供貨商、監(jiān) 理公司中選擇投標(biāo)單位。③選擇五家投標(biāo)單位①成本管理部門②工程部門甲方招投標(biāo)管理機構(gòu)考察、評估、篩選三家以上投標(biāo)單位參加投標(biāo)①成本管理部門②工程部門（1）投標(biāo)單位的的選擇(2)招標(biāo)文件的編編制控制要點控制什么怎么控制誰來控制2.招投標(biāo)文件

招投標(biāo)書內(nèi)容應(yīng)包含：（1）工期；（2）報價方式；（3）質(zhì)量要求；（4）付款方式；（5）招標(biāo)范圍；（6）結(jié)算方式；（7）驗收標(biāo)準(zhǔn)；（8）投標(biāo)注意事項；（9）廢標(biāo)條件（投標(biāo)書必須加蓋投標(biāo)單位法人印章）；（10）接標(biāo)時間；（11）開標(biāo)時間；（12）評標(biāo)辦法；（13）投標(biāo)單位補充意見；（14）標(biāo)準(zhǔn)合同條文；（15）圖紙、其他要求等。①主辦部門起草、制定招投標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)文本②邀請外部顧問專家審核①成本管理部門②工程部門(3)評標(biāo)和定標(biāo)控制要點控制什么怎么控制誰來控制3.評標(biāo)和定標(biāo)(1)技術(shù)性評標(biāo)和定標(biāo)(2)經(jīng)濟性評標(biāo)定標(biāo)（3）綜合評審優(yōu)先順序1.技術(shù)評標(biāo)2.經(jīng)濟評標(biāo)3.合作經(jīng)歷①成本管理部門②工程部門綜合審核投標(biāo)單位；評定中標(biāo)單位①成本管理部門②工程部門施工環(huán)節(jié)的成成本控制主要要應(yīng)注意三大大方面，一個個是因各種變變更、現(xiàn)場簽簽證增加的費費用，第二個個是材料價格格上漲、價款款調(diào)整以及工工程款引起的的費用；第三三個方面是工工程索賠增加加的費用。由由于市場變化化與市場把握握的原因，施施工階段不可可避免由于各各種情況而要要對施工計劃劃和內(nèi)容進(jìn)行行改動，而在在變更時明確確目的和遵循循程序都是必必須的。房地產(chǎn)開發(fā)項目工程施工環(huán)節(jié)的成本控制要點四1.工程索賠價款款控制2.工程變更費用用控制3.現(xiàn)場簽證價款款控制4.工程價款支付付控制5.挖掘節(jié)約工程程造價潛力（一）施工環(huán)環(huán)節(jié)成本控制制的主要內(nèi)容容1.合同管理合同管理常用用方法有：（1）合同會簽制制度：一項合同的簽簽定，需要公公司各責(zé)任部部門評審，各各自對合同中中的條款進(jìn)行行把關(guān)，避免免出現(xiàn)專業(yè)管管理的空白。。（2）合同分析：：包括專業(yè)技術(shù)術(shù)（漏項及可可實施性）分分析及法律風(fēng)風(fēng)險分析（合合法及保障性性）。（3）合同交底：：合同分析后，，應(yīng)由合同管管理人員向各各管理層作合合同交底，把把合同責(zé)任具具體落實到各各責(zé)任人和合合同實施的具具體工作上。。并把合同間間的銜接交待待清楚。（4）合同實施的的控制：通過合同實施施情況分析，，找出偏差，，調(diào)整合同實實施過程，達(dá)達(dá)到合同總目目標(biāo)。在實施施中，采取““技術(shù)措施””、“組織和和管理措施””“經(jīng)濟措施施””和“合合同措施”予予以糾正。(二)施工環(huán)節(jié)成本本控制的主要要環(huán)節(jié)2.索賠管理工程建設(shè)中索索賠管理的任任務(wù)主要有索索賠和反索賠賠（1）索賠：是指在合同實實施中，合同同一方因?qū)Ψ椒讲宦男谢蛭次茨苷_履行行合同所規(guī)定定的義務(wù)或未未能保證承諾諾的合同條件件實現(xiàn)而遭受受損失，向?qū)Ψ教岢鲅a償償要求。索賠賠一般是承包包人向發(fā)包人人提出的。常見索賠的主主要起因：1）合同文件引引起的（如圖圖紙和工程量量表中錯誤的的描述）2）工程施工方方面（如設(shè)計計變更和工程程質(zhì)量要求變變更引起的））3）關(guān)于價款方方面（如拖延延支付進(jìn)度款款）4）工期引起的的（延誤工期期損失等）5）特殊風(fēng)險和和人力不可抗抗拒（指戰(zhàn)爭爭、革命、內(nèi)內(nèi)戰(zhàn)等）6）工程暫挺、、中止合同。。（2）反索賠：是相對索賠而而言，是對提提出索賠的一一方的反駁。。通常反索賠賠主要是相對對索賠而言，，是對提出索索賠一方的反反駁。通常反反索賠主要是是指發(fā)包人向向承包人的反反索賠。常見反索賠的的主要理由：：1）工程質(zhì)量缺缺陷2）拖延工期3）保留金的4）發(fā)包方其他他損失。3.變更管理（1）設(shè)計和工程程變更的主要要內(nèi)容：1）由于設(shè)計單單位圖紙錯、、漏、碰、缺缺，導(dǎo)致發(fā)生生做法變動、、材料代換、、糾正施工圖圖中的失誤或或其它變更事事項。2）由于設(shè)計部部門改變建設(shè)設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、結(jié)構(gòu)構(gòu)功能、使用用功能、增減減工程內(nèi)容，，導(dǎo)致發(fā)生做做法變動、材材料代換或其其它變更事項項。3）由于工程部部門、監(jiān)理、、施工單位采采用新工藝、、新材料或其其它技術(shù)措施施等，導(dǎo)致發(fā)發(fā)生做法變動動、材料代換換或其它變更更事項。4）由于銷售部部門、業(yè)主要要求提出變更更，導(dǎo)致發(fā)生生做法變更、、材料代換或或其它變更事事項。（2）變更管理理的主要措措施：我們只擔(dān)心心二種設(shè)計計變更，重重點控制。。◆第一種：：是倒退的設(shè)設(shè)計變更，，現(xiàn)場已經(jīng)經(jīng)施工了，，因變更滯滯后出現(xiàn)重重復(fù)施工的的浪費。。◆第二種：：設(shè)計變更涉涉及的內(nèi)容容，其計價價方式在合合同中沒有有約定（比比如：主材材變了、施施工工藝變變了），只只能以獨家家協(xié)商議價價方式確定定價格，房房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)的工程成成本管理“貨比三家家”的優(yōu)勢失效效，必然會會帶來成本本的增加。?！魧τ诔Ｒ?guī)規(guī)設(shè)計變更更涉及的內(nèi)內(nèi)容：其計價方式式在合同中中有約定，，不用吵架架，按合同同計算。。對于這種種設(shè)計變更更帶來的工工程成本的的增減，不不論其是設(shè)設(shè)計缺陷或或設(shè)計錯誤誤引起的，，還是營銷銷引起的，，都是該花花的錢或是是不該花的的錢。4、現(xiàn)場簽證證管理（1）現(xiàn)場簽證證的主要內(nèi)內(nèi)容：1）在施工過程程中出現(xiàn)的的各種技術(shù)術(shù)措施處理理，以及由由于施工條條件變化、、地下狀況況（土質(zhì)、、地下水、、構(gòu)筑物及及管線）變變化，導(dǎo)致致發(fā)生增減減工程量，，材料代換換或其它變變更事項。。2）由于設(shè)計變更引引起的合同同出現(xiàn)漏項項及招標(biāo)文文件說明不不清引起的的措施費等等簽證。3）由于技術(shù)術(shù)措施和施施工質(zhì)量標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)不清晰晰及場地移移交責(zé)任不不清引起的的(場地硬化、、夜間施工工噪音污染染等)規(guī)費等簽證證。4）由于主材材、主要工工藝改變，，但已經(jīng)做做了施工樣樣板而引起起的變相的的索賠簽證證。5）由于事后后設(shè)計變更更導(dǎo)致的返返工和技術(shù)術(shù)處理措施施等工程簽簽證。根據(jù)上述，，影響現(xiàn)場場簽證的罪罪魁禍?zhǔn)祝海骸F(xiàn)場條件及及地質(zhì)情況況與預(yù)計發(fā)發(fā)生變化。?！贤霈F(xiàn)漏漏洞?！O(shè)計變更。。（2）控制現(xiàn)場場簽證的原原則——避免簽證，，減少簽證證，規(guī)范簽簽證。（3）減少因為為合同不完完善而引起起的簽證——工程范圍劃劃分不清楚楚、不具體體，為承建建單位索賠賠提供了機機會，導(dǎo)致致工程簽證證難以控制制?！こ塘壳鍐螁握f明不夠夠詳細(xì)，容容易引起簽簽證?！犊顥l件與與形象進(jìn)度度或完成工工程量的關(guān)關(guān)系不清不不楚，增加加了工程管管理協(xié)調(diào)難難度?！こ碳夹g(shù)要要求或工程程質(zhì)量要求求不具體明明確，無法法保證差異異化產(chǎn)品的的品質(zhì)。（4）減少因為為措施費約約定不明確確而引起簽簽證1）施工措施施費含義：：投標(biāo)人完完成本招標(biāo)標(biāo)工程所需需要的技術(shù)術(shù)、生活、、安全等方方面的非工工程實體項項目全部費費用，并已已經(jīng)充分考考慮了招標(biāo)標(biāo)文件的施施工管理及及技術(shù)要求求。2）控制原則則：在招標(biāo)標(biāo)中明確““施工措施施費用包干干”施工措措施費包干干原則：投標(biāo)措施項項目清單未未填寫部分分，視為已已包含在工工程量清單單的其他費費用中，措措施項目投投標(biāo)報價包包干考慮，，結(jié)算時除除合同規(guī)定定外不做調(diào)調(diào)整。設(shè)計變更及及簽證工程程中，發(fā)生生的措施費費用亦由投投標(biāo)人在報報價表中包包干考慮。。（5）簽證的具具體管理辦辦法：1）一單一算算原則：一一個設(shè)計變變更及簽證證單應(yīng)編制制一份結(jié)算算單，且對對應(yīng)一項內(nèi)內(nèi)容；2）一月一匯匯總原則：：每月匯總總已完工的的變更簽證證費用，反反映在項目目動態(tài)成本本中；3）完工確認(rèn)認(rèn)原則：當(dāng)當(dāng)設(shè)計變更更及現(xiàn)場簽簽證完工后后，盡快完完成簽字確確認(rèn)，如屬屬隱蔽工程程，必須在在其覆蓋之之前簽字確確認(rèn)；4）原件結(jié)算算原則：設(shè)設(shè)計變更及及現(xiàn)場簽證證的結(jié)算必必須要有齊齊備的、有有效的原件件作為結(jié)算算的依據(jù)；；5）時間限制制原則：設(shè)設(shè)計變更、、簽證都應(yīng)應(yīng)先立項后后實施。若若有特殊情情況，請示示主管領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)同意后實實施，但事事后補填報報變更、簽簽證單；6）存檔原則則：變更、、簽證所有有文件必須須存檔。原原則上不允允許發(fā)生人人工簽證。。(三)施工環(huán)節(jié)成成本控制的的主要措施施1、設(shè)計變更更控制要點控制內(nèi)容控制措施設(shè)計變更環(huán)節(jié)（1）變更評估①項目前期規(guī)劃、定位要全面、準(zhǔn)確，盡量避免在施工中的重大設(shè)計調(diào)整。②加強施工前的審核工作。全面考慮工程造價，對可能發(fā)生變更的地方有預(yù)見性，并予以事先約定。③各部門全面評估變更帶來的各種變化，為審批提供參考依據(jù)。（2）變更的審核簽認(rèn)①根據(jù)變更原因?qū)⒃O(shè)計變更分類，不同類別按相應(yīng)的審核簽認(rèn)流程進(jìn)行。②設(shè)計變更通知單。③變更必須有設(shè)計單位、規(guī)劃設(shè)計部、工程部、監(jiān)理單位和施工單位共同簽字后，才能有效。（3）變更的審批主管總經(jīng)理審批后方可進(jìn)行變更。2、現(xiàn)場簽證證控制要點控制內(nèi)容控制措施施工現(xiàn)場簽證（1）簽證的必要性現(xiàn)場簽證的確認(rèn)嚴(yán)格按照合同中約定的條款執(zhí)行。（2）簽證的時限現(xiàn)場簽證確需發(fā)生，應(yīng)堅持當(dāng)時發(fā)生當(dāng)時簽證的原則。（3）簽證的工程量①認(rèn)真核對簽證的工程量準(zhǔn)確。②簽證的內(nèi)容、原因、工程量應(yīng)清楚準(zhǔn)確、無涂改、編號準(zhǔn)、全，并有監(jiān)理工程師的簽字確認(rèn)。（4）簽證的審批①施工洽商通知單。②必須遵循“先洽后干”的原則。在確認(rèn)簽證前，應(yīng)按相應(yīng)審批程序報審，通過后方可正式簽證。（5）簽證的反饋對工程變更應(yīng)定期進(jìn)行分類匯總統(tǒng)計分析，并根據(jù)統(tǒng)計資料對控制工程變更提出改進(jìn)意見。3、圖紙審核核控制要點控制內(nèi)容控制措施

審圖（1）擴初圖會審（2）施工圖會審（3）分項、分部圖會審（4）各專業(yè)技術(shù)圖紙會審①圖紙多層次會審、會簽及審批制度。②各專業(yè)互審互簽制度。③在開工前把圖紙中的問題修改完。4、總分包管管理控制要點控制內(nèi)容控制措施總分包配合費（1）分包方式（2）分包內(nèi)容（3）分包的責(zé)任界定①通過投標(biāo)確定配合費。②應(yīng)避免在施工過程中修改分包方式、分包內(nèi)容、范圍而增加工程成本。5、材料供應(yīng)應(yīng)控制要點控制內(nèi)容控制措施材料供應(yīng)（1）選型（2）材料供應(yīng)方式（3）材料計劃（4）提前安排時間①施工所用的各項材料的選型應(yīng)在材料招標(biāo)前確定。②先確定材料供應(yīng)方式，通過招標(biāo)確定相關(guān)費用。③限時編制材料計劃。④材料計劃簽認(rèn)。⑤要全面考慮可能出現(xiàn)的問題，留出相應(yīng)的時間。6.工程款支付付控制要點控制內(nèi)容控制措施工程款的支付（5）付款進(jìn)度（6）工程進(jìn)度①按合同約定執(zhí)行付款。（節(jié)點控制）②按進(jìn)度付款。③多層次多角度審核工程進(jìn)度。付款的審批根據(jù)情況由不同級別人員最終審批。房地產(chǎn)開發(fā)項目材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制要點五材料及設(shè)備備采購環(huán)節(jié)節(jié)成本控制制的核心要要素是計劃劃和信息，，通過明確確而規(guī)范的的流程，就就可以最大大限度的減減少在本環(huán)環(huán)節(jié)出現(xiàn)損損失的概率率，達(dá)到成成本控制的的目的。（一）項目目采購成本本控制的總總策略1.制定采購預(yù)預(yù)算與估計計成本2.科學(xué)合理的的選擇供應(yīng)應(yīng)商（1）選擇供應(yīng)應(yīng)商的數(shù)量量，避免單單一貨源（2）對用量大大的材料設(shè)設(shè)備選擇兩兩個以上廠廠家供貨（3）合理選擇擇供應(yīng)商的的方式3.利用好采購購環(huán)境（1）把握好采采購?fù)獠凯h(huán)環(huán)境：指能能對項目采采購產(chǎn)生影影響的外部部變化，包包括市場季季節(jié)性變化化、國家宏宏觀經(jīng)濟政政策的變化化、國家財財政金融政政策的調(diào)整整、市場利利率的變化化、通貨膨膨脹存在等等。（2）建立供應(yīng)應(yīng)商及材料料設(shè)備信息息數(shù)據(jù)庫。。

績效考核的手段建立供應(yīng)商績效管理信息系統(tǒng)建立量化的供應(yīng)商行為績效指標(biāo)對供應(yīng)商進(jìn)行評級其他相關(guān)措施房地產(chǎn)開發(fā)項目材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制要點五（一）項目目采購成本本控制的總總策略4.加強對供應(yīng)應(yīng)商的管理理（1）與供應(yīng)商商建立戰(zhàn)略略伙伴關(guān)系系（2）對供應(yīng)商商進(jìn)行績效效考核（二）項目目采購成本本控制措施施1.材料使用時時間計劃控制要點控制內(nèi)容控制措施材料進(jìn)場計劃（1）采購招投標(biāo)及訂立合同時間根據(jù)工程建設(shè)進(jìn)度安排，預(yù)留出來材料招標(biāo)時間和合同訂立時間。（2）生產(chǎn)周期與工程進(jìn)度相配合（3）運輸周期具體與采購點遠(yuǎn)近相對應(yīng)（4）安裝、驗收周期與工程進(jìn)度相配合（5）交叉作業(yè)時間與工序安排相聯(lián)系2.材料性價比比控制要點控制內(nèi)容控制措施材料的性能價格比（1）市場信息日常搜集市場信息，建立材料市場信息庫。（2）技術(shù)參數(shù)材料