sl-萬科三亞落筆洞項(xiàng)目營銷策劃投標(biāo)報(bào)告N

萬科三亞工程——營銷籌劃報(bào)告謹(jǐn)呈：海南萬科房地產(chǎn)世聯(lián)地產(chǎn).2021.03商業(yè)秘密聲明本文內(nèi)包含的資料屬于深圳世聯(lián)地產(chǎn)參謀股份的商業(yè)機(jī)密，一旦泄漏，可能被商業(yè)競爭者利用。因此本文檔內(nèi)容僅限于對(duì)深圳世聯(lián)地產(chǎn)參謀股份作投標(biāo)之用；除此之外，不得私自發(fā)布、使用和復(fù)制文檔的任何內(nèi)容。如果深圳世聯(lián)地產(chǎn)參謀股份有幸和貴方簽訂合同，對(duì)本文檔中數(shù)據(jù)的發(fā)布、使用和復(fù)制的權(quán)利將在以后簽訂的協(xié)議中明確說明。本限制條款不適用于可以從其它合法渠道得到對(duì)文中包含數(shù)據(jù)的使用授權(quán)的情況。壹○世聯(lián)三亞01Figures

數(shù)字世聯(lián)在海南至2021年12月，世聯(lián)已參與海南80余個(gè)

地產(chǎn)工程開展參謀；效勞政府/開發(fā)企業(yè)38家，其中政府客戶14家，開發(fā)企業(yè)24家；海南耕耘5年；世聯(lián)在海南的案例庫區(qū)域開發(fā)代表工程中信博鰲亞洲論壇特別規(guī)劃區(qū)海鴨湖工程海口美蘭靈山7000畝工程亞龍灣二期區(qū)域開發(fā)工程三亞小魚溫泉工程海南魯能盈濱半島工程?？诰C合體工程三亞紅塘灣區(qū)域開展工程海南魯能三亞灣新城工程海南燃?xì)庥癁I島工程?？谛缕骆?zhèn)工程?？诼糜尉止こ毯Ｄ蠘窎|工程海航大英山3000畝工程……住宅開發(fā)代表工程魯能?？诤Ｋ{(lán)椰風(fēng)工程?？谖骱０豆こ毯？诤５閸u82畝工程?？谀隙山?70畝工程三亞下洋田住宅小區(qū)工程貴州西元三亞工程魯能三亞高爾夫別墅工程營銷參謀三亞灣新城452畝工程三亞山海天營銷參謀工程三亞香水灣工程三亞清水灣大規(guī)模旅游地產(chǎn)工程?？陂L信藍(lán)城廣場工程三亞土福灣工程三亞灣高爾夫和游艇地塊工程海航興隆產(chǎn)權(quán)式酒店工程三亞亞龍灣頂級(jí)別墅工程……城市重建代表工程三亞灣陽光海岸工程三亞月川村舊改?？诔前l(fā)海甸溪北岸改造工程海口城發(fā)海甸溪南岸改造工程……其它專題研究工程魯能山海天地塊經(jīng)濟(jì)測算工程海口市長流起步區(qū)經(jīng)濟(jì)測算與招商方案工程?？谛赂酃こ陶猩虠l件研究與經(jīng)濟(jì)分析三亞市行政中心選址工程魯能三亞海棠灣取地工程?？诿利惿惩恋貭I銷工程金地三亞旅游市場專題研究海棠灣土地推介工程文昌銅鼓嶺工程……世聯(lián)代理、營銷參謀效勞工程：魯能?？诤Ｋ{(lán)椰風(fēng)項(xiàng)目世聯(lián)持續(xù)營銷顧問服務(wù)三年，將項(xiàng)目打造成“海口名片”魯能三亞高爾夫別墅項(xiàng)目世聯(lián)營銷顧問服務(wù)半年，實(shí)現(xiàn)5萬平米住宅全部100％銷售三亞山海天項(xiàng)目世聯(lián)提供營銷顧問服務(wù)，在保證銷售情況下，實(shí)現(xiàn)均價(jià)由7000元/平米提升至20000元/平米魯能?？谟癁I半島項(xiàng)目世聯(lián)提供營銷顧問服務(wù)，創(chuàng)造一個(gè)月銷售200套別墅的銷售奇跡?？谌肘蛨@項(xiàng)目世聯(lián)提供營銷顧問服務(wù)，實(shí)現(xiàn)均價(jià)由3000元/平米提升至4500元/平米海南鴻洲江山項(xiàng)目世聯(lián)提供代理銷售服務(wù)，在上門客戶不足，且僅有8天準(zhǔn)備的情況下，實(shí)現(xiàn)深圳推介會(huì)到場112批客戶，認(rèn)籌20套，擴(kuò)大了項(xiàng)目的知名世聯(lián)三亞實(shí)踐1三亞紅塘灣區(qū)域發(fā)展項(xiàng)目5土福灣旅游地產(chǎn)項(xiàng)目9三亞灣新城452畝項(xiàng)目13星獅三亞海棠灣項(xiàng)目17魯能三亞灣新城游艇別墅期項(xiàng)目2海南魯能三亞灣新城項(xiàng)目6重慶東和三亞陵水灣項(xiàng)目10三亞月川城中村改造14崖州灣專家公寓項(xiàng)目18三亞市行政中心選址項(xiàng)目3亞龍灣二期區(qū)域開發(fā)項(xiàng)目7三亞山海天魯能度假公寓項(xiàng)目11三亞西元住宅項(xiàng)目15亞龍灣頂級(jí)別墅項(xiàng)目19三亞小魚溫泉項(xiàng)目4魯能三亞海棠灣取地項(xiàng)目8三亞下洋田住宅小區(qū)項(xiàng)目12魯能三亞高爾夫別墅項(xiàng)目營銷顧問16魯能三亞灣高爾夫三區(qū)項(xiàng)目20新加坡星獅集團(tuán)項(xiàng)目123456789101112131415171819崖州灣紅塘灣三亞灣海棠灣土福灣1620亞龍灣大東海貳○三亞模式02目前三亞的市場環(huán)境下,三亞“不差錢〞也“不差人〞。典型項(xiàng)目09年歷史價(jià)格近期價(jià)格銷售情況三亞鳳凰島公寓4－4.5萬公寓6.5－7萬一期于1月11日開盤，700余套公寓在當(dāng)天銷售一空半山半島3萬3.8-4.1萬四期于1月初開始內(nèi)部認(rèn)購，目前已全部認(rèn)購?fù)戤咗欀輹r(shí)代海岸公寓1.2-1.5萬公寓2.3萬09年底開始內(nèi)部認(rèn)購，目前認(rèn)購數(shù)量超過9成寶蓮城1.5萬3萬多一期售罄，目前開始二期認(rèn)籌紅勘香水灣聯(lián)排1.5-2萬3.3萬聯(lián)排一月上旬全部售罄富力灣別墅2-2.5萬4.5-8萬剩余少量獨(dú)棟雅居樂清水灣聯(lián)排1.5萬，獨(dú)棟2－2.5萬3.8-4.5萬1月5日星海傳說組團(tuán)開盤，600套單位當(dāng)天全部售罄在國際旅游島利好帶動(dòng)下，目前整個(gè)海南樓市，尤其是濱海物業(yè)，既“不差錢〞，也“不差人〞最近我們這里的上門客戶特別多，但是我們也沒方法，房子早就賣完了。當(dāng)初在規(guī)劃3期的時(shí)候有點(diǎn)問題，導(dǎo)致現(xiàn)在無房可賣——公主郡銷售代表徐小姐從11月份開始我們這兒就特別火，公寓平均1個(gè)月能賣1棟，7棟的號(hào)一個(gè)星期不到就全部排完了——紅磡香水灣銷售代表袁小姐僅就目前市場形勢而言，速度和價(jià)格都不是問題，然而短期市場行為無法取代長期市場趨勢海南樓市近期瘋狂的表現(xiàn)源于政策刺激下的局部供求失衡,從長期來看非理性投機(jī)行為不是市場主流宏觀層面：09年貨幣政策持續(xù)寬松，民間資金充裕，推動(dòng)資產(chǎn)價(jià)格上漲1月海南國際旅游島規(guī)劃正式獲得批準(zhǔn)，政策利好明顯微觀層面：海南在今年3月底之前，將暫停商業(yè)性開發(fā)土地出讓，暫停審批新的房地產(chǎn)開發(fā)工程局部開發(fā)商捂盤惜售，加劇樓市緊張氣氛適逢旅游旺季，區(qū)域客戶數(shù)量增加宏觀層面：2010年通脹趨勢抬頭，貨幣政策將進(jìn)入加息周期以抑制流動(dòng)性過剩國家旅游島的規(guī)劃已醞釀多年，“政策市”短期內(nèi)迅速爆發(fā)，未來國際旅游島的建設(shè)將持續(xù)至2028年，非短期刺激行為微觀層面：國際旅游島規(guī)劃中，房地產(chǎn)業(yè)仍然是海南省的支柱產(chǎn)業(yè)，短期內(nèi)有近200個(gè)地產(chǎn)工程等待審批未來海南省政府將引導(dǎo)房地產(chǎn)市場健康開展，嚴(yán)厲打擊開發(fā)商惡意捂盤漲價(jià)現(xiàn)象短期市場誘因長期市場趨勢海南省近期市場表現(xiàn)近期海南瘋狂的市場表現(xiàn)是在多種短期誘因作用下的群體非理性行為，其根源是短期供求失衡，不具備可持續(xù)性。未來海南房地產(chǎn)市場進(jìn)入增長周期，但將脫離暴漲區(qū)間萬科品牌工程優(yōu)勢：

知名開發(fā)商的品牌信譽(yù)與保障，客戶資源與號(hào)召力

承載萬科品牌三亞乃至海南市場強(qiáng)勢起勢！萬科浪琴灣2007年萬科收購富春東方收購的工程。占地11.6萬，建面5.7萬，0.5容積率。公寓250戶、疊墅32戶、聯(lián)排64戶、獨(dú)棟39棟銷售9成，進(jìn)入尾盤階段。本工程浪琴灣萬科三亞工程2021年入市。占地133萬，建面79萬，銷售9成，海口三亞萬科本工程戰(zhàn)略定位：萬科三亞第一個(gè)高端標(biāo)桿型度假工程三亞高端品牌企業(yè)開發(fā)運(yùn)營方式分析①中糧——央企政府聯(lián)合土地運(yùn)營模式：海南泡沫后，海南住宅與投資環(huán)境重創(chuàng)下，聯(lián)合政府之力成為三亞旅游地產(chǎn)價(jià)值的奠定者19961997200119982003－20052007完成中心廣場建設(shè)和濱海大道、東污水處理廠、變電站、郵電中心、衛(wèi)視中心等工程。中糧投資的、中國第一家五星級(jí)度假酒店——亞龍灣凱萊開業(yè)經(jīng)營策略從過去單純的土地轉(zhuǎn)讓走向?qū)Χ燃賲^(qū)的綜合性、全方位的旅游開發(fā)；生態(tài)園林旅游景區(qū)正式向游人開放。進(jìn)口大批水上運(yùn)動(dòng)設(shè)施，引進(jìn)潛水工程；灣內(nèi)的海上游樂活動(dòng)大為豐富。被評(píng)為國家4A級(jí)旅游景區(qū)；亞龍灣海洋樂園的工程立項(xiàng)工作完成。世界小姐選美大賽決賽在三亞舉行。引入二級(jí)開發(fā)企業(yè)陸續(xù)開發(fā)海濱公園、游艇碼頭、蝴蝶谷、湖濱商業(yè)街等公建配套開發(fā)“公主郡〞住宅工程政府中糧1992成立國有亞龍灣股份公司，一級(jí)市場考法。中糧以其央企背景，建立信心，使亞龍灣成為目前中國最成熟的國際度假灣區(qū)，深受國內(nèi)外游客青睞。已擁有開發(fā)面積18.6平方公里，現(xiàn)正積極爭取二期超過10平方公里開發(fā)權(quán)亞龍灣一級(jí)土地運(yùn)營商，憑借優(yōu)質(zhì)海景資源，中糧先行開發(fā)一線臨海地塊，以酒店集群+高爾夫球場成就地產(chǎn)價(jià)值依托。13亞龍灣海岸線是目前會(huì)聚國內(nèi)外著名度假酒店品牌最集中的度假區(qū)海亞龍灣目前一線海景資源地塊根本用盡，二三線地規(guī)劃有中高檔別墅度假區(qū)，目前處于啟動(dòng)階段

A區(qū)B區(qū)C區(qū)D區(qū)

以一線海景國際豪華酒店群為主體標(biāo)桿；以山地別墅、高爾夫別墅、農(nóng)業(yè)谷地別墅等中高檔二線海景主題別墅群為支持；以蝴蝶谷、森林公園、紅樹林等生態(tài)景區(qū)為補(bǔ)充支持，構(gòu)筑完善的國際化濱海度假區(qū)未來的格局將是：五星級(jí)酒店四、三星級(jí)酒店度假公寓、別墅Ａ區(qū)：〔107.37公頃〕村民安置地為主，布置特色餐飲與旅游商品集散地Ｂ區(qū)：〔325.94公頃〕山地高爾夫球場，大量二類度假別墅用地Ｃ區(qū)：〔538.40公頃〕未來亞龍灣最高檔的度假別墅區(qū)，不盲目開發(fā)Ｄ區(qū)：〔47.59公頃〕山地別墅度假的最正確地段35大型核心潛艇基地規(guī)劃中的田園山莊、度假村146297810高爾夫球場目前一線海景地塊根本用盡，未來二線區(qū)域開發(fā)難以對(duì)灣區(qū)整體檔次進(jìn)一步升級(jí)，使灣內(nèi)吸引力降弱。亞龍灣與三亞市區(qū)關(guān)聯(lián)較弱，城市氣氛不濃；亞龍灣周邊區(qū)域開展程度較低，都屬于未開展/欠開展區(qū)域；在亞龍灣東側(cè)有大型軍事基地，一定程度上阻隔了亞龍灣和其它區(qū)域的聯(lián)系亞龍灣未來開展的制約類型編號(hào)設(shè)施現(xiàn)狀酒店集群1一線8家（另有一家瑞吉在建）已經(jīng)成為亞龍灣的價(jià)值標(biāo)桿2二線7家（不含海底世界）和海的聯(lián)系不強(qiáng)，價(jià)值不如一線高爾夫球場3紅峽谷近年開始盈利4亞龍灣高爾夫球會(huì)房地產(chǎn)項(xiàng)目5公主郡亞龍灣唯一的品質(zhì)大盤，稀缺型住宅，遠(yuǎn)超三亞灣一線物業(yè)價(jià)格水平觀光設(shè)施6中心廣場（貝殼館）對(duì)度假游客的吸引力較弱7蝴蝶谷8海底世界商業(yè)9湖濱商業(yè)街除酒店配套外，唯一的商業(yè)配套，晚上生意較火10百花谷對(duì)高端客戶而言，亞龍灣配套支持存在顯著缺乏，缺乏景觀之外的吸引力，這將限制亞龍灣國際化地位的提升。17年中糧砥礪亞龍灣，捧出一個(gè)公主郡，但并未實(shí)現(xiàn)市場標(biāo)桿影響力。項(xiàng)目面積區(qū)間價(jià)格鳳凰水城高層110㎡別墅300㎡（帶地下室）高層均價(jià)2.7萬/㎡別墅1200萬/套中央海岸高層150－200㎡3.5－4.0萬/㎡半山半島高層140－220㎡3.8－4.1萬/㎡公主郡高層（80－120㎡)別墅（300－380㎡）高層均價(jià)2萬/㎡；別墅3.5－4萬/㎡產(chǎn)品價(jià)格與市場影響力并未形成市場領(lǐng)先！開發(fā)商：中糧集團(tuán)占地：562畝建筑面積：150000m2容積率：0.4套數(shù)：562套〔一期〕主力戶型：80－120m2均價(jià)：公寓均價(jià)16500/m2；迷你別墅均價(jià)300－400萬/套；獨(dú)棟別墅31000/m2銷售情況：售罄三亞高端品牌企業(yè)開發(fā)運(yùn)營方式分析②魯能——粗放圈地，資本運(yùn)作模式：“國際旅游島〞預(yù)熱，國企實(shí)力＋取地優(yōu)勢，圈地粗放型開發(fā)模式，開發(fā)水平限制未能成為房地產(chǎn)領(lǐng)軍標(biāo)桿。魯能集體企業(yè)白皮書：魯能集團(tuán)成立于2003年，以煤電、房地產(chǎn)等為核心業(yè)務(wù)，企業(yè)實(shí)力雄厚。煤電產(chǎn)業(yè)——煤、電一體開發(fā)模式，運(yùn)營發(fā)電裝機(jī)容量722萬千瓦，在建600萬千瓦；運(yùn)營煤礦年產(chǎn)能1650萬噸，在建煤礦年產(chǎn)能3780萬噸。鋁產(chǎn)業(yè)——形成完整產(chǎn)業(yè)鏈條，建設(shè)循環(huán)經(jīng)濟(jì)園。運(yùn)營氧化鋁年產(chǎn)能100萬噸，在建氧化鋁年產(chǎn)能100萬噸。山西魯能晉北鋁業(yè)公司被列為國家八大鋁工業(yè)基地之一。港運(yùn)物流業(yè)——在福建羅源灣、青島膠南規(guī)劃建設(shè)大型港電工程。已建成運(yùn)營5個(gè)5萬噸級(jí)以下碼頭，在建2個(gè)5萬噸級(jí)碼頭，備開工1個(gè)15萬噸級(jí)碼頭。房地產(chǎn)業(yè)——住宅地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)并舉，重點(diǎn)在中心城市和優(yōu)勢區(qū)域開展有影響力工程，以千畝以上大盤為主。04年進(jìn)入海南開發(fā)。以魯能為代表的大型國企，在地產(chǎn)行業(yè)具有三大優(yōu)勢：1、具有土地儲(chǔ)藏的優(yōu)勢。這些企業(yè)手頭往往積存了一些當(dāng)年由于歷史原因通過協(xié)議出讓取得，正在開發(fā)或者尚未開發(fā)的地塊。2、具有資金優(yōu)勢。由于其背后有一個(gè)實(shí)力雄厚的國有壟斷性集團(tuán)做資金支持，所以無論在自有資金還是獲得銀行貸款方面都具有優(yōu)勢。3、具有政策和談判優(yōu)勢，鑒于其大型國企身份，地方政府愿意與這類企業(yè)合作進(jìn)行成片開發(fā)，并在政策上給予優(yōu)惠。〞——石力“〞魯能多年海南土地持續(xù)儲(chǔ)藏，成為海南土地儲(chǔ)藏最具規(guī)模優(yōu)勢的企業(yè)。以環(huán)島戰(zhàn)略布局，打造魯能環(huán)島休閑圈。三亞灣新城山海天海南福源海南椰風(fēng)魯能集團(tuán)海南開發(fā)歷程1993年登陸海南，多年耕耘，擁有數(shù)個(gè)體量龐大的土地儲(chǔ)藏工程，其中“萬寧工程〞和“文昌工程〞的土地儲(chǔ)藏面積分別為3000多畝和4000畝，被規(guī)劃為主題式的高檔旅游度假區(qū)。到09年土地儲(chǔ)藏達(dá)8000畝，是海南土地儲(chǔ)藏最具規(guī)模優(yōu)勢的企業(yè)。先后開發(fā)了魯能山海天、三亞灣新城、海藍(lán)椰風(fēng)和海藍(lán)福源等工程堪稱是島上最大的“地主〞。2021年，重新整合旗下四大工程資源，成立了海南魯能城將統(tǒng)籌規(guī)劃、全面協(xié)調(diào)、管理魯能集團(tuán)在海南的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)開展。提出“魯能環(huán)島休閑圈〞戰(zhàn)略，定義高端休閑地產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)。海南椰風(fēng)?？跂|海岸高端體驗(yàn)式休閑大盤20212006魯能?山海天三亞高端公寓工程的開山之作海藍(lán)福源11平方公里魯能灣20072021三亞灣新城6.8平方公里濱海度假王國三亞灣——臨海開發(fā)根本完畢，承擔(dān)了一局部城市功能，配套齊全，住宅的比重大，酒店和住宅物業(yè)排布非常密集，目前主要消費(fèi)者層次低于亞龍灣三亞灣一線海景地集中了三亞各灣區(qū)66.7%的度假公寓、別墅物業(yè)，這是海坡的典型特征。目前一線海景地塊已根本用盡。已根本開發(fā)完畢1265437891012131415111三亞海航度假酒店2帝王花園3金銀島大酒店4銀韻海景酒店5陽光海岸6天福源濱海產(chǎn)權(quán)度假酒店7憑海臨風(fēng)8椰風(fēng)海韻9三亞灣假日酒店10椰林灘大酒店11天涯度假村12國光濱?；▓@13三亞度假村14金海大酒店15夏日海岸購房以國內(nèi)客戶為主，三亞外的客戶所占份額超過95%，其中上海地區(qū)的占相當(dāng)比例；住宅產(chǎn)品住宅以獨(dú)立別墅、小高層、多層公寓為主，價(jià)格獨(dú)立別墅15000-25000元/㎡

公寓（毛坯）8000-18000元/㎡

產(chǎn)權(quán)酒店10000-150000元/㎡客戶國內(nèi)客戶所占份額超過95%以度假、投資為主要目的銷售狀況海景單位銷售相對(duì)較好銷售速度30-35套/月酒店物業(yè)住宅物業(yè)住宅物業(yè)五星級(jí)四星級(jí)三星級(jí)大東海26.7%18%47%29%三亞灣66.7%24%32%57%亞龍灣6.7%58%21%14%酒店客戶為國內(nèi)較好旅游觀光團(tuán)隊(duì)、中產(chǎn)階層度假、中級(jí)會(huì)議團(tuán)隊(duì)等；酒店最高限價(jià)比大東海同檔次酒店低200元，遠(yuǎn)低于亞龍灣；三亞灣擁有三亞各灣區(qū)中超過一半的三星級(jí)酒店；三亞高端品牌企業(yè)開發(fā)運(yùn)營方式分析品牌民企運(yùn)營關(guān)鍵：成熟市場大盤運(yùn)作模式+土地運(yùn)營③雅居樂——專業(yè)開發(fā)模式：“國際旅游島〞升溫，民營上市企業(yè)成熟的度假大盤運(yùn)作模式，刷新三亞價(jià)值標(biāo)桿

第二期3年－投資40億

第三期3年－投資50億

整體開發(fā)完畢政府方案引入浙江綠城做III區(qū)共4000多畝地的二級(jí)開發(fā)，以制衡雅居樂06年7月引入雅居樂做清水灣共15000畝〔1區(qū)、II區(qū)、III區(qū)〕一級(jí)開發(fā)，限期2年內(nèi)開發(fā)完；07年2月雅居樂以10.18億投得清水灣12塊地〔I區(qū)〕共6700畝二級(jí)開發(fā)權(quán)20072009201220152006清水灣度假區(qū)目前處于開展成熟階段，雅居樂主導(dǎo)土地一級(jí)開發(fā)，配套建設(shè)已經(jīng)完成并開始出售。七星級(jí)朱美拉酒店六星級(jí)萊佛士酒店W酒店JW萬豪酒店希爾頓酒店豪瑞格酒店遠(yuǎn)期規(guī)劃清水灣頂級(jí)海景度假配套累加：6家國際超五星級(jí)海景酒店+3個(gè)18棟濱海高爾夫+溫泉+游艇+海洋館+商業(yè)街

千個(gè)泊位游艇碼頭及游艇俱樂部溫泉療養(yǎng)度假3個(gè)18洞國際濱海高爾夫球場六星級(jí)萊佛士酒店效果圖七星級(jí)朱美拉酒店效果圖雅居樂清水灣：配套先行下帶動(dòng)住宅物業(yè)的銷售，實(shí)現(xiàn)住宅物業(yè)的價(jià)值標(biāo)桿。20072008201220152006投資30億，完成基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和2個(gè)高爾夫住宅啟動(dòng)2009簽約萊佛士酒店并動(dòng)工一期金色果嶺開盤2010萊佛士酒店投入運(yùn)營；其他酒店再未來2－5年內(nèi)陸續(xù)運(yùn)營工程金色果嶺一期開盤當(dāng)天，同時(shí)與六家國際酒店簽約。工程開盤前，酒店建設(shè)已經(jīng)率先開工，預(yù)計(jì)將于2021年5月陸續(xù)投入營業(yè)。工程自樣板房開放至開盤當(dāng)天，共實(shí)現(xiàn)銷售面積8萬平米，銷售額8億，實(shí)現(xiàn)洋房8000元/平米，別墅18000元/平米的價(jià)格。至09年末，共實(shí)現(xiàn)銷售額50億，別墅均價(jià)上升至40000元/平米三亞高端品牌企業(yè)開發(fā)運(yùn)營方式分析總結(jié)時(shí)代特征運(yùn)營模式運(yùn)營關(guān)鍵點(diǎn)企業(yè)性質(zhì)典型企業(yè)品牌及項(xiàng)目傳播93年海南房地產(chǎn)泡沫后①政企聯(lián)合社會(huì)價(jià)值>商業(yè)價(jià)值央企中糧地產(chǎn)政府推動(dòng)，更多的側(cè)重于社會(huì)責(zé)任與企業(yè)形象。04年“海南國際旅游島”預(yù)熱期②粗放圈地，資本運(yùn)作國企的資金背景＋取地優(yōu)勢大型國企/大型名企魯能集團(tuán)海航跑馬圈地，以雄厚的資金實(shí)力和取地優(yōu)勢占領(lǐng)市場，售賣海景資源但開發(fā)水平有限06年“海南國際旅游島”升溫③專業(yè)開發(fā)成熟度假大盤產(chǎn)品線+專業(yè)地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)+商業(yè)地產(chǎn)資源成熟房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雅居樂華潤中信依托單個(gè)項(xiàng)目建立品牌價(jià)值；整合海景度假元素，增加海景售賣價(jià)值共性：特點(diǎn)共性：一級(jí)土地運(yùn)營︱售賣“海景”主題資源開發(fā)方式：度假配套先行，前期造勢成功后，啟動(dòng)住宅物業(yè)萬科在新時(shí)代下選擇什么樣的開發(fā)模式呢？提問：叁○工程立意03鳳凰機(jī)場A地塊B地塊落筆洞風(fēng)景區(qū)三亞學(xué)院工程劣勢：工程位于腹地，離海岸線較遠(yuǎn)，配套缺乏

在海資源決定高溢價(jià)的三亞市場里，如何突破價(jià)格層級(jí)？1工程認(rèn)知非臨海工程，缺乏三亞最強(qiáng)勢的海景資源依托。A地塊B地塊工程劣勢：地塊分割零散

完全獨(dú)立的A區(qū)與B區(qū)，A地塊私密性強(qiáng)，自然資源保護(hù)較好；B地塊交通方便

工程A、B兩地塊相距約5分鐘車程，兩地塊相對(duì)獨(dú)立。工程優(yōu)勢：大規(guī)模/低密度山水資源工程

占地134萬低密度社區(qū)︱三面環(huán)山︱自然水庫A地塊指標(biāo)占地95.33萬平方米容積率0.5總建面45萬平米B地塊指標(biāo)占地38.78萬平方米容積率0.9總建面34萬平米工程四至東至：自然山體西至：南新農(nóng)場十四隊(duì)南至：自然山體北至：自然山體工程四至東至：水庫及自然山體西至：茂月村、中央村及自然山體南至：三亞理工學(xué)院北至：自然山體工程位于三亞“落筆洞〞區(qū)域——緊鄰落筆洞風(fēng)景區(qū)和三亞學(xué)院︱距市中心6公里〔10分鐘車程〕︱距鳳凰機(jī)場約20分鐘車程工程優(yōu)勢：離核心城區(qū)、鳳凰機(jī)場近。

距市中心6公里(10分鐘車程)︱距鳳凰機(jī)場約20分鐘車程

鳳凰機(jī)場市中心本工程本工程地理交通圖10分鐘車程20分鐘車程“三亞/非海景/內(nèi)陸山地/大盤〞工程屬性界定：2、占地133萬，規(guī)模大1、非海景資源，2、距市區(qū)較遠(yuǎn)，認(rèn)知度低，3、萬科品牌開發(fā)商1、全國知名旅游城市三亞優(yōu)勢劣勢4、稀缺山地資源3、度假、生活配套缺乏4、入市時(shí)間緊5、近核心城區(qū)、機(jī)場區(qū)位項(xiàng)目規(guī)模產(chǎn)品形態(tài)主力戶型均價(jià)賣點(diǎn)一線海景鳳凰島960萬公寓、別墅50－70，150－160平米5－7萬元/平米頂級(jí)配套＋游艇清水灣960萬平米公寓、獨(dú)棟公寓面積為79，99，123-128，250-264，304-355平米；別墅面積在297-415平米公寓1.75萬元/平米，別墅4。5萬元/平米,最高8萬元/平米6個(gè)五星，超五星級(jí)酒店，游艇會(huì)，36洞高爾夫半山半島四期20萬8棟30-33層公寓2T2—266㎡，3T8復(fù)式136㎡，201㎡2T2均價(jià)41000，3T8均價(jià)38000五星級(jí)酒店＋游艇富力灣40萬公寓、獨(dú)棟、聯(lián)排聯(lián)排190-210平米,公寓70-120平米公寓1.75萬元/平米，別墅4。5萬元/平米,最高8萬元/平米五星級(jí)洲際游艇酒店，萬豪酒店海洋風(fēng)情商業(yè)街二線海景中糧公主郡15萬板式公寓，大獨(dú)棟，mini獨(dú)棟公寓80－140平米，大獨(dú)棟300－600平米，mini獨(dú)棟建面90平米板樓16000－－18000，別墅40000－－45000高爾夫、五星級(jí)酒店、私家沙灘香水灣一號(hào)9.2萬獨(dú)棟、聯(lián)排180-680㎡，其中180㎡小獨(dú)棟占據(jù)6成，聯(lián)排200㎡左右均價(jià)7-8萬，其中一線海景總價(jià)相當(dāng)于二線的2倍60套客房游艇酒店，泊位幾十個(gè)；特色婚禮教堂時(shí)代海岸70萬高層100m－188m新一期均價(jià)23000鴻州游艇會(huì)，酒店內(nèi)陸腹地鳳凰水城130萬高層、別墅高層110平米，別墅300平米高層2.7萬元/平米，別墅5－6萬元/平米配套＋城市資源三亞灣新城680萬㎡2萬元/平米配套，商業(yè)本項(xiàng)目79萬別墅————中渡項(xiàng)目占地1309畝別墅————高爾夫＋教育三亞供給量大,主要為二線海景與內(nèi)陸腹地工程2市場分析市場供給趨勢變化：三亞城區(qū)附近一線海景用地開發(fā)殆盡，度假區(qū)開始向腹地開展、向兩翼擴(kuò)張

區(qū)域待開發(fā)用地開發(fā)時(shí)間關(guān)鍵信息成熟區(qū)域三亞灣6.8km22006-2012三亞灣新城，為三亞灣僅可開發(fā)的二線用地三亞灣東側(cè)2.1km2以上2006–未知一線為軍事用地，未來三年放量有限，在售項(xiàng)目為藍(lán)海美麗城、鳳凰水城等鹿回頭2.98km22006-2012土地出讓完畢，包括半山半島、半島龍灣住宅及悅榮莊酒店大東?！?001-2006建設(shè)完畢，未來存在小規(guī)模改造用地放量但尚未確定，如山海天二期市區(qū)1.6km2以上2006-2012土地出讓基本完畢，在建大規(guī)模項(xiàng)目只有山水國際亞龍灣6km22009-目前只有二線用地開發(fā)，整體報(bào)批即將結(jié)束，目前有部分已批項(xiàng)目在售“下一版規(guī)劃，我們稱為，下海上山，山海相連，城市開展不是一層皮的圈層開展，而是指狀生長的。我們希望利用腹地，整合更新三亞的城市功能。〞——鄧東競爭分析：工程競爭主要為位于二線腹地和二線海資源工程；親海資源工程對(duì)本工程僅為干擾。本工程三亞灣新城公寓1.2－3萬元/㎡獨(dú)棟1.7－3萬元/㎡鳳凰水城高層2.7萬元/㎡別墅5－6萬元/㎡公主郡多層2萬元/㎡別墅3.5－4萬元/㎡半山半島公寓3.8－4萬元/㎡清水灣公寓2－2.5萬元/㎡獨(dú)棟4萬元/㎡時(shí)代海岸公寓4萬元/㎡二線腹地/海景一線海景中度工程區(qū)位三亞市區(qū)田獨(dú)鎮(zhèn)學(xué)院路，距離三亞市區(qū)5鐘車程，距離鳳凰機(jī)場約20分鐘車程規(guī)模占地1309畝，球道總長7256碼，球場由Schmidt-Curley公司設(shè)計(jì)，是國內(nèi)唯一一家19洞球場產(chǎn)品高爾夫球場半山地風(fēng)格，四面環(huán)山，擁有自然水庫；高爾夫別墅（產(chǎn)品未知）配套長江商學(xué)院（由李嘉誠基金會(huì)捐資創(chuàng)辦）五星級(jí)酒店、溫泉SPA、購物餐飲娛樂、三亞龍泉谷高爾夫球會(huì)該工程進(jìn)入性和昭示性優(yōu)于本工程；19洞峽谷高爾夫低密度社區(qū)，高端度假配套具有較強(qiáng)競爭力。本項(xiàng)目核心競爭對(duì)手剖析：1.中度龍泉谷高爾夫工程價(jià)值體系—高爾夫別墅︱長江商學(xué)院︱國內(nèi)唯一19洞球場位于二線腹地，大盤開發(fā)，高端配套營造度假氣氛，均價(jià)27000元/平米工程位置：三亞市河?xùn)|路與金雞路的交匯處建筑面積：130萬平米資源:工程位于三亞灣二線腹地，一覽壯麗的三亞灣17公里海域景觀，背靠萬畝金雞嶺公園容積率：1.14目前在售產(chǎn)品:尾盤110平米的單位價(jià)格:27000元/平米規(guī)劃:工程包括五大灣區(qū)，鳳凰灣已售完，目前在售紅樹灣海濱沙灘體育公園外圍競爭對(duì)手剖析：2、鳳凰水城

價(jià)值體系——規(guī)模+大盤綜合型配套五星級(jí)山海河度假酒店，擁享近20000m2的超大型河濱度假廣場、會(huì)議、娛樂室、溫泉SPA、中西餐飲、茶室、酒吧、購物街等配套三亞灣椰林海濱沙灘特設(shè)鳳凰水城業(yè)主專享的尊貴區(qū)段。閑時(shí)，舉辦一場私人派對(duì)，盡情在節(jié)日里狂歡，燒烤、野營、垂釣、草地聚會(huì)、樹下休憩………三亞最大社區(qū)體育公園：器材齊全的健身場館，動(dòng)靜結(jié)合的休閑體育會(huì)所，時(shí)尚尊貴的網(wǎng)球生活，設(shè)施一流的沙灘運(yùn)動(dòng)場，修生養(yǎng)性的垂釣中心……6公里私家河度假公園，沿河規(guī)劃晨跑大道，紅樹林〔白鷺〕生態(tài)公園，中老年人室外運(yùn)動(dòng)公園，游艇碼頭，河畔風(fēng)情酒廊，垂釣公園，河濱情人走廊，河畔發(fā)呆亭,河濱運(yùn)動(dòng)場………鳳凰灣弗洛里達(dá)風(fēng)情商業(yè)街，原創(chuàng)現(xiàn)代歐美建筑風(fēng)情，中高檔美食餐飲及風(fēng)情酒吧定位。在完善三亞城市功能的同時(shí)，更為鳳凰水城業(yè)主提供更便利的度假風(fēng)情配套。五星級(jí)酒店、私人海灘、體育公園、風(fēng)情商業(yè)街等高端配套強(qiáng)勢營造高端私人度假氣氛價(jià)值體系——規(guī)模+大盤綜合型配套在高端配套營造度假氣氛的根底上，鳳凰水城提出了一種新的效勞概念---“泛酒店〞管家式效勞，以“全程酒店級(jí)度假生活方案〞和“全球私人海濱度假屋〞主打工程形象，表達(dá)高端的效勞配套，并邀請(qǐng)著名影星章子怡為工程形象做代言。三亞鳳凰水城度假屋酒店引進(jìn)先進(jìn)的酒店管理模式、管理經(jīng)驗(yàn)、管理標(biāo)準(zhǔn)和管理程序，向住戶提供特有的“泛酒店〞管家式效勞。秉承“客戶第一，效勞標(biāo)準(zhǔn)，禮貌得體，溫馨勝家〞的效勞理念，為住戶提供專業(yè)化、人性化、個(gè)性化的溫馨效勞。讓住戶在鳳凰水城安枕無憂，悠享閑適度假生活；同時(shí)，物業(yè)得以保值和升值。以全新的“泛酒店〞管家式效勞概念，主打私人管家式度假形象，邀請(qǐng)著名影星章子怡為之代言營銷模式——管家式效勞+明星代言一線海景資源，同時(shí)享有三亞河資源，強(qiáng)勢海景資源拉動(dòng)；三亞首個(gè)引進(jìn)游艇會(huì)工程——鴻州國際游艇會(huì)在三亞，海是最有力的溢價(jià)動(dòng)力外圍競爭對(duì)手剖析：3、時(shí)代海岸價(jià)值體系—高端配套＋復(fù)合型旅游資源區(qū)位三亞市內(nèi)三亞河與南海三亞灣的交匯處，毗鄰鹿回頭公園，與東邊規(guī)劃中的鳳凰廣場（規(guī)劃已定）隔河相望規(guī)模總占地面積34萬平方米，總建筑面積約52萬平方米物業(yè)類型9棟29~33高層住宅、8棟聯(lián)排別墅、12套獨(dú)棟別墅、1棟酒店式公寓、五星級(jí)酒店景觀一線河景，遠(yuǎn)觀山景、海景產(chǎn)品產(chǎn)品:別墅---獨(dú)棟780平米、聯(lián)排270-370平米；公寓---67平米1居，94平米2居，118平米3居價(jià)格水平產(chǎn)品:別墅---獨(dú)棟780平米、聯(lián)排270-370平米；公寓---67平米1居，94平米2居，118平米3居園林風(fēng)格東南亞泰式風(fēng)情功能定位三亞首個(gè)集休閑、度假、娛樂和商務(wù)于一體的超大復(fù)合型旅游地產(chǎn)三亞首個(gè)集休閑、度假、娛樂和商務(wù)于一體的超大復(fù)合型旅游地產(chǎn)，高端配套極致展現(xiàn)海資源工程集“度假、休閑、娛樂、商務(wù)〞四大功能于一體，包括高尚住宅、別墅、酒店式公寓、超五星級(jí)酒店、休閑健康城、游艇名車俱樂部、寫字樓、大型購物廣場、風(fēng)情酒吧街、海鮮街、大型游樂場等外圍競爭對(duì)手剖析：3、時(shí)代海岸核心價(jià)值—區(qū)域規(guī)劃上引入全新的“e.HOPSCA〞概念，打造國際化功能復(fù)合大型度假港區(qū)域外圍競爭對(duì)手剖析：4、三亞灣新城二線腹地，無強(qiáng)勢資源、通過高端配套，打造濱海度假城工程位置：三亞灣海坡二線海景地塊占地面積：6.8平方公里資源:地處三亞灣22公里海岸線的核心地段，號(hào)稱亞洲第一大道的“椰夢長廊〞容積率：2規(guī)劃:三亞首席復(fù)合型商業(yè)娛樂LivingMall，分三個(gè)區(qū)---游艇別墅區(qū)、高爾夫區(qū)、美麗城產(chǎn)品:游艇2區(qū)---聯(lián)排210-260平，獨(dú)棟270-280平；美麗Mall一區(qū)---90-153的住宅，140-150是三房；二房是主力外圍競爭對(duì)手剖析：4、三亞灣新城游艇別墅區(qū)、高爾夫綠地社區(qū)、美麗城，三大區(qū)域打造成三亞首席復(fù)合型商業(yè)娛樂LivingMall美麗城方案將其打造成集演藝娛樂、休閑購物、時(shí)尚文化與溫泉休閑為一體的國際時(shí)尚娛樂休閑中心，美麗與時(shí)尚交匯，度假與演藝集合的繽紛度假之城。GOLF綠地社區(qū)由1700畝城市運(yùn)動(dòng)綠地和804畝度假休閑住宅區(qū)兩局部組成。公司邀請(qǐng)澳大利亞太平洋海岸設(shè)計(jì)公司擔(dān)綱球場設(shè)計(jì)，新加坡DP建筑設(shè)計(jì)公司負(fù)責(zé)GOLF會(huì)所設(shè)計(jì)，澳大利亞BON咨詢管理公司擔(dān)任球場建設(shè)及運(yùn)營管理咨詢，并融入熱帶溫泉生活元素，打造最高尚的濱海GOLF社區(qū)。游艇會(huì)港灣社區(qū)包括港灣碼頭、游艇學(xué)院和奢華會(huì)所以及頂級(jí)溫泉度假別墅。港灣碼頭委托荷蘭DHV咨詢工程集團(tuán)設(shè)計(jì)，包括私家泊位和公共泊位兩種類型。如何實(shí)現(xiàn)工程突圍？三亞現(xiàn)有競爭工程旅游地產(chǎn)模式泛濫，同質(zhì)化競爭劇烈“海景+高爾夫/游艇+住宅/酒店〞困1、工程度假配套缺乏，海資源缺失2、游艇會(huì)、高爾夫等外圍旅游地產(chǎn)元素不具備3、2021年推售時(shí)間工程的限制境競爭市場分析小結(jié)：山水資源及海南現(xiàn)有的開發(fā)模式都缺乏以成為工程的驅(qū)動(dòng)力機(jī)1會(huì)三亞熱——全球矚目，投資熱帶市場?國際旅游島?批復(fù)，加速三亞成長為國際級(jí)旅游度假天堂!2021年1月4日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布了?國務(wù)院關(guān)于推進(jìn)海南國際旅游島建設(shè)開展的假設(shè)干意見?，方案到2021年初步將海南建成世界一流的海島休閑度假旅游勝地。對(duì)此，國務(wù)院要求各有關(guān)部門高度重視，并表示在政策、資金、工程安排等方面給予特殊扶持。三亞——與世界著名旅游島媲美泰國的普吉島韓國的濟(jì)州島日本的沖繩島美國的夏威夷群島印度尼西亞的巴厘島馬爾代夫群島三亞

三亞，將與夏威夷、馬爾代夫、巴厘島……爭艷！綜觀國際旅游業(yè)界，類似于國際旅游島的旅游天堂不勝枚舉，如：韓國的濟(jì)州島、日本的沖繩島、美國的夏威夷群島，印度尼西亞的巴厘島，泰國的普吉島，太平洋的斐濟(jì)、瓦圖阿努，印度洋的馬爾代夫群島，都依托海島優(yōu)勢，大力開展國際旅游業(yè)，最終形成各具鮮明特色的旅游度假勝地。三亞充當(dāng)國際旅游島建設(shè)的排頭兵，積極開展成為國際化、開放性的旅游度假勝地?cái)U(kuò)大實(shí)行入境免簽：進(jìn)一步落實(shí)好免簽證政策，為境外游客來海南創(chuàng)造更加便利的出入境條件，爭取近期將21個(gè)國家的范圍擴(kuò)大到26個(gè)國家，旅游團(tuán)“5人以上〞的限制條件放寬到“2人以上〞…擴(kuò)大航權(quán)開放：全面落實(shí)好已開放的第三、第四航權(quán)，加快開辟旅游客源地、潛在客源地國際航線，穩(wěn)固、增加海南至日本、韓國、俄羅斯等國的航線、航班，爭取開通海南至美國、北歐航線；落實(shí)好第五航權(quán)，實(shí)現(xiàn)第五航權(quán)航線零的突破…引進(jìn)國際旅行社：積極引進(jìn)外國和港、澳、臺(tái)地區(qū)的知名旅行社，形成客源市場、目的地市場經(jīng)營一體化。在未來5年內(nèi)，以俄羅斯、韓國、日本等主要客源地為重點(diǎn)，引進(jìn)帶客源、帶航線的境外知名旅行社，進(jìn)一步加快與國際旅游市場的對(duì)接步伐…引入醫(yī)療設(shè)施：積極吸引國內(nèi)外一流的醫(yī)院在海南設(shè)立醫(yī)療機(jī)構(gòu)，建立醫(yī)療急救效勞保障體系，為突發(fā)危急疾病的游客實(shí)施及時(shí)救治，建立多元化、多層次的康復(fù)保健體系…更開放的對(duì)外政策更完善的配套效勞更豐富的旅游產(chǎn)品國際化、開放性的休閑度假旅游勝地

三亞投資熱潮下：從“炒房價(jià)〞到“炒酒店〞三亞目前共有各類酒店旅社共計(jì)185家，其中五星級(jí)及以上酒店34家，四星級(jí)47家，三星級(jí)及其以下69家，客棧/青年旅舍35家。各類高端地產(chǎn)工程均配備五星級(jí)甚至超五星級(jí)酒店，一時(shí)間，三亞房地產(chǎn)工程由炒樓盤價(jià)格，演變?yōu)槌醋鳌靶羌?jí)酒店配套〞項(xiàng)目名稱酒店配套售價(jià)三亞國際公寓五星級(jí)埃德瑞酒店30000鳳凰水城唯客度假屋五星級(jí)酒店28000半山半島美國卡爾森麗笙世嘉奢華酒店、Anantara（安娜塔酒店）49000泰德白石郡椰林灘大酒店45000雅居樂清水灣七星朱美拉酒店、六星萊佛士酒店、六星W酒店、五星級(jí)JW萬豪度假酒店、星級(jí)希爾頓酒店、奧瑞格海濱酒店鳳凰島國際會(huì)議中心（七星級(jí)）亞龍灣公主郡五星級(jí)美高梅金殿大酒店、天域酒店、紅樹林酒店、麗思卡爾頓酒店、鉑爾曼酒店、希爾頓大酒店、喜來登酒店、愛琴海岸酒店、亞龍灣五號(hào)從空間分布來看，高端酒店主要分布于一線海景區(qū)域，該地段資源優(yōu)勢突出，別墅工程售價(jià)5-6萬/平米，為當(dāng)前三亞主流高端工程聚集區(qū)域從三亞酒店經(jīng)營狀況來看：酒店入住率高，尤其在旅游頂峰期，酒店業(yè)已成為了三亞旅游業(yè)的一面旗幟從09年11月份以來，三亞酒店客房入住率持續(xù)走高。目前，多家星級(jí)酒店入住率都到達(dá)80%以上。局部酒店的入住率已達(dá)100%，甚至連比較偏僻的小賓館、旅館也都爆滿。三亞的酒店主要集中在兩種形式，星級(jí)酒店和家庭旅館為主三亞盡管有多達(dá)185家的酒店，但入住率較高，尤其10月到來年1月，海南旅游度假頂峰期，入住甚至可以到達(dá)100%，隨著海南旅游島規(guī)劃逐步實(shí)施，三亞人氣繼續(xù)高漲，未來的酒店市場仍有不小的需求空間機(jī)2會(huì)2021年萬科“進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)〞的重要戰(zhàn)略開展方向王石：“萬科涉足商業(yè)地產(chǎn)是大勢所趨〞郁亮明確表示，2021年萬科將進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)。2021年,萬科將正式推出養(yǎng)老型物業(yè)試驗(yàn),并將進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)。在萬科未來的開發(fā)模式中,住宅產(chǎn)品仍占據(jù)80%的比重,其余20%將開發(fā)持有型物業(yè),除了養(yǎng)老物業(yè)、酒店外,萬科還將參與舊城改造、旅游地產(chǎn)、多功能物業(yè)開發(fā),覆蓋全面產(chǎn)品線。萬科董事會(huì)主席王石在第七屆全球華人企業(yè)領(lǐng)袖峰會(huì)間隙對(duì)網(wǎng)易財(cái)經(jīng)表示，萬科涉足商業(yè)地產(chǎn)是大勢所趨，明年落地的養(yǎng)老物業(yè)將面向中高端消費(fèi)群體。他稱，在過去的十年中，萬科始終以滿足老百姓居住需求的住宅開發(fā)為主，但隨著城市需求的多元化，多種物業(yè)類型、多樣化住宅開發(fā)將成為未來開展的趨勢郁亮：“2021年萬科將進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，持有物業(yè)20%〞萬科副總裁和北京總經(jīng)理毛大慶還透露，目前萬科正在研究郊區(qū)和大郊區(qū)組團(tuán)的商業(yè)運(yùn)營體的模式，這些東西可以很好地提升未來萬科住宅產(chǎn)業(yè)的價(jià)值毛大慶：“萬科正在研究郊區(qū)和大郊區(qū)組團(tuán)的商業(yè)運(yùn)營體的模式〞由上海易居房地產(chǎn)研究院、中國房產(chǎn)信息集團(tuán)、中國房地產(chǎn)測評(píng)中心三家聯(lián)手推出“2021年中國房地產(chǎn)銷售排行榜〞背景：08年金融危機(jī)，房地產(chǎn)市場調(diào)整背景下，各大開發(fā)商開始思考企業(yè)開展新方向。通過幾年的嘗試摸索，進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)漸成國內(nèi)各大地產(chǎn)開發(fā)商主要戰(zhàn)略開展方向地產(chǎn)行業(yè)開展趨勢：各大地產(chǎn)商紛紛謀求商業(yè)地產(chǎn)布局，尋找新的盈利模式綠城力爭自持商業(yè)面積到達(dá)總規(guī)模的20％份額目前綠城旗下大約擁有100萬平方米的社區(qū)商業(yè)，120萬平方米的持有商業(yè)面積，在未來幾年中商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)將成為關(guān)注重心，自持商業(yè)面積預(yù)計(jì)將占到20%左右的比例。集團(tuán)于近期制訂了“未來十年向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)向〞的企業(yè)戰(zhàn)略保利地產(chǎn)逐步擴(kuò)大商業(yè)比例，力爭到達(dá)總規(guī)模的30％占比保利地產(chǎn)目前擁有總建筑面積超過100萬平方米的商業(yè)物業(yè)。保利地產(chǎn)增持商業(yè)地產(chǎn)的戰(zhàn)略還在持續(xù)，2021年，保利地產(chǎn)新增土地面積超過1200萬平方米，其中大體量工程和商住綜合體比例顯著增多。高層表示未來商業(yè)比例將到達(dá)30％綠地穩(wěn)步擴(kuò)張商業(yè)規(guī)模，目標(biāo)500萬平米規(guī)模目前綠地已開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)總體量近600萬平方米，在未來5年內(nèi)，綠地的商業(yè)地產(chǎn)將遍布全國七大片區(qū)、40到50個(gè)城市，開發(fā)面積將到達(dá)1000萬平米、經(jīng)營面積到達(dá)500萬平方米中糧地產(chǎn)努力打造800萬平米商業(yè)地產(chǎn)綜合體中糧集團(tuán)將再投資700億在全國建設(shè)20多個(gè)大悅城，建筑面積達(dá)800萬平方米，大悅城或?qū)⒊蔀閲鴥?nèi)規(guī)模最大的商業(yè)地產(chǎn)綜合體西安萬達(dá)商業(yè)廣場朝陽區(qū)大悅城規(guī)劃圖徐州綠的商務(wù)城規(guī)劃圖地產(chǎn)行業(yè)開展趨勢：各大地產(chǎn)商紛紛謀求商業(yè)地產(chǎn)布局，尋找新的盈利模式2大時(shí)機(jī)下本工程戰(zhàn)略開展方向：三亞投資熱潮——全球矚目，從炒房價(jià)到炒酒店時(shí)機(jī)1自身優(yōu)勢萬科“進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)〞的重要戰(zhàn)略開展方向萬科品牌的號(hào)召力時(shí)機(jī)2酒店化模式戰(zhàn)略方向＞＞＞＞＞商業(yè)地產(chǎn)+投資產(chǎn)品結(jié)合的：酒店化模式戰(zhàn)略方向：2.工程產(chǎn)品類型定位1.三亞酒店市場分析目前三亞酒店市場產(chǎn)品主要分為：純經(jīng)營性酒店+產(chǎn)權(quán)式酒店類型名稱酒店管理公司規(guī)模客房數(shù)量門市價(jià)格折算價(jià)格純經(jīng)營性酒店頂級(jí)酒店金茂希爾頓希爾頓公司占地24萬建面12.7萬492海景房最低3880元/天海景套房最低5080元/天80元/M2天52元/M2天喜來登喜達(dá)屋公司占地10.7萬建面7.8萬511海景房最低2850元/天海景套房最低5050元/天59元/M2天53元/M2天家化萬豪萬豪集團(tuán)——430海景房2950元/天海景套房4700元/天77元/M2天62元/M2天麗思卡爾頓萬豪公司占地13.3萬建面7.5萬450海景房最低3000元/天海景套房最低6100元/天50元/M2天50元/M2天亞龍灣五號(hào)志明置業(yè)占地13.3萬建面4.5萬406客房最低1280元/天別墅房最低7800元/天32元/M2天110元/M2天高端酒店紅樹林今典集團(tuán)占地10萬建面5萬502海景房最低3600元/天海景套房最低4000元/天86元/M2天41元/M2天凱萊凱萊帝景占地10.7萬建面3.36萬403海景房最低1900元/天海景套房最低4000元/天48元/M2天56元/M2天明珠海景酒店承德天寶集團(tuán)占地1萬建面1萬370海景房最低1480元/天海景套房最低2400元/天25元/M2天46元/M2天金棕櫚度假酒店世貿(mào)君瀾酒店管理公司占地2.8萬建面3萬248海景房最低1588元/天海景套房最低2388元/天46元/M2天40元/M2天產(chǎn)權(quán)式酒店天域天域酒店物業(yè)管理有限公司占地13萬1000海景房最低2500元/天海景套房最低3600元/天83元/M2天78元/M2天三亞灣國光豪生豪生國際占地11.53萬建面11萬1198海景房最低1499元/天海景套房最低2599元/天26元/M2天34元/M2天三亞灣海域度假酒店開發(fā)商自主經(jīng)營占地6.7萬建面13.6萬248海景房最低1088元/天海景套房最低1688元/天36元/M2天25元/M2天玉海國際度假公寓珠江物業(yè)酒店管理公司管理占地3.5萬建面6.8萬848海景房最低1488元/天海景套房最低2688元/天26元/M2天30元/M2天三亞灣國際公館海韻集團(tuán)占地6.3萬建面13.6萬825未營業(yè)，待定——1純經(jīng)營酒店亞龍灣大東海三亞灣及市區(qū)1、三亞全市共有五星級(jí)酒店41家，主要分布在亞龍灣景區(qū)，共有16家2、三亞酒店對(duì)還資源的依賴性非常強(qiáng)，政府對(duì)酒店開展的主導(dǎo)性不斷增強(qiáng)3、三亞灣租金水平最低，入住率較高，以低收益旅游團(tuán)隊(duì)為主大東海價(jià)格居中，以國內(nèi)散客為主亞龍灣價(jià)格最高，以國內(nèi)散客及會(huì)議/商務(wù)客戶為主大東海開展最早，高星級(jí)酒店較少，且主要為國內(nèi)品牌，檔次不一，且無專屬沙灘；三亞灣起步較晚，酒店分布零散，受三亞灣路隔絕，幾乎所有酒店無親海資源；亞龍灣屬區(qū)域統(tǒng)一運(yùn)營開發(fā)，各酒店集中分布，設(shè)施品質(zhì)優(yōu)良，整體市場知名度最高，國際品牌聚集；純經(jīng)營型酒店是三亞酒店市場的主流1.三亞純酒店市場中，星級(jí)越高、檔次越高，經(jīng)營情況越好星級(jí)越高、檔次越高，經(jīng)營情況越好隨著國內(nèi)高端消費(fèi)群體快速增長、來三亞旅游游客的休閑度假觀念的轉(zhuǎn)變，對(duì)高質(zhì)量休閑度假生活的需求越來越大；國內(nèi)商務(wù)會(huì)議客戶群體數(shù)量和質(zhì)量日益增長，對(duì)高星級(jí)高檔次酒店及其會(huì)議設(shè)施的需求也越來越大；各國際品牌酒店，其知名度、品牌影響力往往高于其他酒店，在市場推廣、客戶層面具有較大優(yōu)勢；三亞星級(jí)酒店入住率〔08年數(shù)據(jù)〕各高星級(jí)酒店強(qiáng)調(diào)對(duì)資源的極致占有海景的有無及角度，對(duì)客房價(jià)格影響大，因此各酒店在設(shè)計(jì)過程中，均強(qiáng)調(diào)客房對(duì)海景的占有；沙灘屬公眾所有，但各酒店盡可能地將沙灘“私有化〞〔如亞龍灣一線酒店群均將沙灘納入酒店內(nèi)部；國光豪生通過地下通道直接通至沙灘等〕喜來登：陽臺(tái)圍繞海景設(shè)計(jì)，最大化客房景觀價(jià)值2.資源對(duì)客房價(jià)格、經(jīng)營業(yè)績有極大作用，各高星級(jí)酒店均強(qiáng)調(diào)對(duì)資源的極致占有。3.差異化的特色和主題營造，是擺脫“高星級(jí)群眾化〞、在眾高星級(jí)酒店中脫穎而出的關(guān)鍵.4.無論前期設(shè)計(jì)介入，還是后期經(jīng)營，酒店管理公司及其品牌力所起的作用是關(guān)鍵性的2產(chǎn)權(quán)式酒店產(chǎn)權(quán)式酒店快速興起，成為投資重點(diǎn)1、目前三亞市場共有在建及投入運(yùn)營的產(chǎn)權(quán)式酒店27家，其中，已運(yùn)營的四、五星級(jí)酒店分別為7家、11家，兩者合計(jì)已占全市相同星級(jí)酒店總數(shù)的30%2、開發(fā)規(guī)模在6-14萬左右，產(chǎn)品面積以50-70平米1房，90-130平米2房套房為主3、2006-2021年，三亞市產(chǎn)權(quán)式酒店累計(jì)建筑面積106.74萬平方米，占總開發(fā)面積的30%開盤時(shí)間項(xiàng)目名稱規(guī)模（平米）房型面積05年天域酒店占地13萬一房30-64平米兩房73-110平米05年10月黎客國際酒店公寓占地0.7萬建面3萬面積50-90平米08年3月玉海國際度假公寓占地3.5萬建面6.8萬39-142平米08年8月半山半島三期服務(wù)式公寓建面約6萬90-242平米09年1月海域度假酒店占地6.7萬建面13.6萬一房47平米兩房90平米為主，少量100、132、153平米09年6月三亞灣國際公館占地6.3萬建面13.6萬57、122-132、165平米09年10月三亞國光濱海花園（國光豪生酒店）占地11.53萬建面11萬57、59、61、66平米三亞典型產(chǎn)權(quán)式酒店情況一覽：1三亞產(chǎn)權(quán)式酒店價(jià)格：均價(jià)在2.5～3萬/m2

，最高能到4.8～5萬/m2，是同期中高端住宅倍左右；三亞典型產(chǎn)權(quán)式酒店情況一覽開盤時(shí)間項(xiàng)目名稱銷售價(jià)格（元/平米）物管（元/平米）銷售情況05年天域酒店均價(jià)25000最高500003.5月均30套左右05年10月黎客國際酒店公寓起價(jià)3900均價(jià)59001.206年底售完，月均10套左右08年3月玉海國際度假公寓起價(jià)9000均價(jià)12000最高160002.908年底售完，月均100套左右08年8月半山半島三期服務(wù)式公寓起價(jià)16000均價(jià)23000、4月均100套左右09年1月海域度假酒店起價(jià)28000均價(jià)350004截止10年1月，銷售率50％，月均20套左右09年6月三亞灣國際公館起價(jià)24000均價(jià)30000最高480009.8月均100套左右09年10月三亞國光濱海花園（國光豪生酒店）均價(jià)260004.8截止10年1月，銷售率50％，月均50套左右年份中高端產(chǎn)權(quán)式酒店均價(jià)同期中高端樓盤均價(jià)比率08年1.2-2萬/m21-1.5萬/m2

1.2-1.309年2.5-3萬/m2

1.5-2.5萬/m2

1.2-1.62三亞產(chǎn)權(quán)式酒店投資回報(bào)：固定收益、分紅、定期免費(fèi)入住權(quán)捆綁組合的回報(bào)方式產(chǎn)權(quán)式酒店投資客戶在購房之后與酒店管理公司簽訂一定期限〔5～20年不等〕的租賃合同三亞典型產(chǎn)權(quán)式酒店情況一覽玉海國際度假公寓固定收益：30.92㎡每月800元；50—62㎡每月1000元；80—96㎡每月1200元；128—142㎡每月2000元（前兩年租金可一次性扣減首付款）免費(fèi)入住權(quán)：每年累計(jì)入住少于30天可免除當(dāng)年物業(yè)管理費(fèi)、寬帶費(fèi)、收視費(fèi)三亞國光濱?；▓@（國光豪生酒店）業(yè)主一簽18年，6年可以更換權(quán)益模式；分紅：每年酒店收銷售額（包含運(yùn)營成本）35%按照房款比例給業(yè)主分紅；免費(fèi)入住權(quán)：每年贈(zèng)送客戶35分，淡季使用減1分/天，旺季減1.25分/天，春節(jié)減5分/天海域度假酒店固定收益：每年向業(yè)主返還5％房款免費(fèi)入住權(quán)：客戶每年享受1個(gè)月的免費(fèi)入住，黃金周1：2，春節(jié)1：4天域酒店未知三亞灣國際公館固定收益：每年固定房價(jià)5%的回報(bào)免費(fèi)入住權(quán)：一年免費(fèi)入住30天，不分淡旺季，除春節(jié)幾天1：4，元旦、五一、國慶1：2，其他均為1:1.半山半島三期服務(wù)式公寓簽十年合同固定收益：前5年8%分紅：后5年按酒店經(jīng)營額與業(yè)主的64分成黎客國際酒店公寓6年一簽合同固定收益：年回報(bào)5%--7%免費(fèi)入住權(quán)：淡季免費(fèi)入住28天，旺季免費(fèi)18天入）3產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營狀況：項(xiàng)目名稱運(yùn)營方式酒店一晚租金折算租金經(jīng)營狀況玉海國際度假公寓委托珠江物業(yè)酒店管理公司管理海景房最低1488元海景套房最低2688元26元/M2.天30元/M2.天淡季40％左右旺季100％國光濱?；▓@（國光豪生酒店）國光旗下酒店管理公司自住經(jīng)營海景房最低1499元海景套房最低2599元26元/M2.天34元/M2.天淡季35%旺季100%；海域度假酒店開發(fā)商自住經(jīng)營海景房最低1088元海景套房最低1688元36元/M2.天25元/M2.天淡季20～30％旺季85％以上天域酒店委托天域酒店物業(yè)管理有限公司海景房最低2500元海景套房最低3600元83元/M2.天78元/M2.天淡季30％旺季95％三亞灣國際公館（三亞海韻度假酒店）海韻集團(tuán)旗下酒店公司經(jīng)營在售，未經(jīng)營——待定半山半島三期服務(wù)式公寓委托世邦魏理仕公司管理待開業(yè)——待定黎客國際酒店公寓碧豐集團(tuán)旗下酒店公司經(jīng)營在售，未經(jīng)營——待定經(jīng)營方式：以開發(fā)商自主經(jīng)營和委托酒店管理公司經(jīng)營兩種方式為主經(jīng)營租金：中高端海景房租金1500-2500元起，海景套房2500-3500元起經(jīng)營狀況：淡季在20％-40％左右，旺季可到達(dá)90％以上，淡旺季差異逐漸弱化三亞典型產(chǎn)權(quán)式酒店情況一覽：4產(chǎn)權(quán)式酒店客戶情況：受訪客戶以35-40歲中年客戶為主，他們有較強(qiáng)的投資意識(shí)，對(duì)新鮮投資產(chǎn)品比較關(guān)注投資客戶與酒店管理公司簽訂租賃合同時(shí)，更多的考慮其知名度以及物管效勞兩大因素根據(jù)受訪客戶的信息分析，投資回報(bào)率、地理區(qū)域以及管理公司實(shí)力成為首要關(guān)注的三大要素，這說明，投資者購置產(chǎn)權(quán)式酒店的目的更多傾向于投資而非自主。如何更好的、更穩(wěn)定的獲取回報(bào)成為投資客戶關(guān)注的重點(diǎn)1.三亞產(chǎn)權(quán)式酒店客戶以35-40歲左右的中年投資客為主2.比較關(guān)注回報(bào)率、區(qū)域以及管理公司實(shí)力3.在簽約租賃合同時(shí)對(duì)酒店管理公司知名度更為在意產(chǎn)權(quán)式酒店VS純經(jīng)營酒店產(chǎn)權(quán)式酒店的本質(zhì)：開發(fā)商將酒店的每間客房分割成獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，投資者一般不在酒店居住，而是將客房委托酒店管理公司出租經(jīng)營，并獲取租金或年度客房利潤分紅，同時(shí)獲得酒店管理公司贈(zèng)送的一定期限免費(fèi)入住權(quán)。1、開發(fā)商收益高，風(fēng)險(xiǎn)小。開發(fā)商可以出售酒店產(chǎn)權(quán)快速回現(xiàn)，同時(shí)防止酒店經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，通過持有酒店配套，可獲得長期收益2、業(yè)主擁有酒店獨(dú)立產(chǎn)權(quán)。投資者可以一次性付款或分期或按揭的方式獲取產(chǎn)權(quán),擁有所有權(quán),但沒有經(jīng)營權(quán),并且產(chǎn)權(quán)往往僅有40年。3、酒店式管理。產(chǎn)權(quán)式酒店是酒店的一種,提供各種酒店式的效勞,如家居清潔、送餐、洗燙衣物、叫醒效勞以及各種鐘點(diǎn)效勞

4、兼具居住度假與投資兩種功能。產(chǎn)權(quán)式酒店既可以用來居住度假,也可以用來投資。同一購置者,在不同的時(shí)段的用途有所不同。有的購置者純粹是用來自住,有的那么是用來投資保值。產(chǎn)權(quán)式酒店四大特點(diǎn)：三亞酒店市場分析小結(jié)：純經(jīng)營酒店市場特點(diǎn)：高星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，資源占用，品牌酒店管理公司、差異化獨(dú)特主題產(chǎn)權(quán)式酒店市場特點(diǎn)：是海南同期中高端住宅倍左右；開發(fā)商自主經(jīng)營和委托酒店管理公司經(jīng)營；固定收益、分紅、定期免費(fèi)入住權(quán)捆綁組合的回報(bào)方式。酒店化模式戰(zhàn)略方向：2.工程產(chǎn)品類型定位1.三亞酒店市場分析住宅產(chǎn)品——大三亞旅游配套專屬會(huì)員權(quán)工程物業(yè)定位及產(chǎn)品競爭突破點(diǎn)：純經(jīng)營酒店產(chǎn)品——高星級(jí)+獨(dú)特主題產(chǎn)權(quán)式酒店產(chǎn)品——分時(shí)度假產(chǎn)品1、產(chǎn)權(quán)式酒店——分時(shí)度假分時(shí)度假：將度假酒店或度假村的一個(gè)房間的使用權(quán)以周為單位〔通常將一年劃分為52或51周〕賣給多個(gè)客人，使用期限可以是10年，甚至更長的時(shí)間。與此同時(shí)，顧客還享有時(shí)段權(quán)益的轉(zhuǎn)讓、饋贈(zèng)、繼承等系列權(quán)益以及對(duì)公共配套設(shè)施的優(yōu)惠使用權(quán)。核心要素：1、投資者支付一定金額，獲得物業(yè)一定期限內(nèi)特定時(shí)間段的使用權(quán)，即時(shí)權(quán)2、購置的使用權(quán)通過交換網(wǎng)絡(luò)可以轉(zhuǎn)讓、交換、饋贈(zèng)或繼承3、通過引進(jìn)加盟國際分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)〔RCI或II〕的酒店管理公司以提供時(shí)權(quán)交換平臺(tái)優(yōu)勢劣勢適用條件分時(shí)度假1、相比產(chǎn)權(quán)，時(shí)權(quán)價(jià)格較低，可以覆蓋更廣的受眾2、時(shí)權(quán)轉(zhuǎn)讓較為靈活簡便，且費(fèi)用低3、時(shí)權(quán)銷售可保障酒店的入住率，分?jǐn)偨?jīng)營壓力1、時(shí)權(quán)客人與一般客人需要分開管理，難度較大2、客人沒有物業(yè)產(chǎn)權(quán)而降低了對(duì)物業(yè)的保養(yǎng)，對(duì)酒店的物業(yè)管理提出了更高要求3、相關(guān)法律法規(guī)缺失4、“時(shí)權(quán)”概念市場認(rèn)知度較低，對(duì)營銷宣傳提出更高要求1、旅游熱點(diǎn)城市或地區(qū)2、成熟的交換平臺(tái)保障時(shí)權(quán)的可轉(zhuǎn)讓、交換性3、酒店淡旺季經(jīng)營有較明顯差異4、愿意出售分時(shí)度假的酒店管理公司國內(nèi)案例借鑒海南21度假連鎖“十年度假方案〞2021年2月8日，海南興隆老榕樹度假酒店開業(yè)慶典暨十年度假方案產(chǎn)品發(fā)布會(huì)隆重舉行，海南21度假連鎖公司正式推出“十年度假方案產(chǎn)品〞產(chǎn)品內(nèi)容：十年度假方案卡2萬/張，連續(xù)十年，每年十天，免費(fèi)入住21度假連鎖旗下五星級(jí)度假酒店產(chǎn)品特征：1、時(shí)權(quán)投資?？蛻糍徶玫膬H為各酒店的入住時(shí)權(quán)，產(chǎn)權(quán)由21度假連鎖持有，不對(duì)外出售2、價(jià)格低廉。相當(dāng)于200元/天入住五星級(jí)酒店，由于門檻較低，覆蓋更廣的客戶群3、高端效勞。享受21度假連鎖全國所有酒店貴賓會(huì)員的定制效勞及各種優(yōu)惠折扣4、權(quán)益靈活?？稍谶B鎖酒店下任何一家交換入住10天，權(quán)益不限本人，可轉(zhuǎn)讓饋贈(zèng)。非持卡隨行人員可享受多重優(yōu)惠21度假連鎖現(xiàn)在海南擁有9家星級(jí)酒店，并方案建設(shè)11家酒店或度假村。此外，該公司還布局昆明、成都等地布局建設(shè)酒店度假村，實(shí)現(xiàn)“全國連鎖〞機(jī)會(huì)三亞旅游熱持續(xù)升溫，休閑度假客戶群不斷壯大三亞度假本錢不斷上升，大量中端客戶不斷被擠壓三亞的房價(jià)從3000-5005元/平米上升至1.5-2萬/平米以上，過高的房價(jià)不斷擠壓著休閑度假客戶，眾多客群被迫放棄三亞的置業(yè)度假需求三亞近年來不斷的興建大量的高端酒店，住宿價(jià)格不斷攀升，甚至到達(dá)每晚過萬的價(jià)格，住宿本錢的上升擠壓了局部有“旅游需求〞的中端客戶2021年，三亞各旅游景點(diǎn)接待量平均增長在20％左右。09年前三季度，共接待過夜游客量達(dá)４３４萬人次。其中，接待過夜國內(nèi)游客量達(dá)３９８.８萬多人次，同比增長１２.５４％；旅游收入達(dá)５２.４７億元人民幣，同比增長１３.５２％。據(jù)了解，訪談客戶以休閑度假為主熾熱的旅游度假氣氛＋需求被抑制的大量中端客戶群為分時(shí)度假提供絕佳的開展條件！本工程分時(shí)度假運(yùn)營模式參考一：運(yùn)營要點(diǎn)：1、萬科出售產(chǎn)權(quán)式酒店，聘請(qǐng)酒店管理公司進(jìn)行管理，并與酒店管理公司合作出售局部時(shí)權(quán)，獲得時(shí)權(quán)收益分成2、選取參加RCI的酒店管理公司，保證酒店時(shí)權(quán)可以交換或出售3、酒店管理公司僅出售局部時(shí)權(quán)，其余時(shí)間維持正常運(yùn)營出售產(chǎn)權(quán)前提下的分時(shí)度假模式：萬科收益：1、酒店出售一次性收益2、酒店配套運(yùn)營收益分成3、分時(shí)度假收益分成操作本工程分時(shí)度假運(yùn)營模式參考二：運(yùn)營要點(diǎn)：1、萬科持有已開發(fā)的酒店物業(yè)，聘請(qǐng)酒店管理公司參與酒店管理，同時(shí)與其合作出售局部酒店產(chǎn)權(quán)2、選取參加RCI的酒店管理公司，保證酒店時(shí)權(quán)可以交換或出售3、酒店管理公司僅出售局部時(shí)權(quán)，其余時(shí)間維持正常運(yùn)營萬科收益：1、酒店持有的租金收益及升值收益2、酒店配套運(yùn)營收益分成3、分時(shí)度假收益分成持有產(chǎn)權(quán)前提下的分時(shí)度假模式：操作分時(shí)度假酒店差異化運(yùn)營策略：會(huì)員專享的高端效勞1、會(huì)員專享的旅游定制方案。以全方位的規(guī)劃設(shè)計(jì)，讓分時(shí)度假購置會(huì)員享受舒適、便捷的旅游安排。以定制方案為會(huì)員提供輕松的旅行方案2、會(huì)員專享的餐飲、休閑定制效勞在會(huì)員入住酒店前，為其提前預(yù)訂旅游景點(diǎn)的門票及旅行用車。會(huì)員日常入住期間，免費(fèi)為其進(jìn)行訂餐效勞，衣物清洗預(yù)訂效勞等3、會(huì)員專享的“貴賓優(yōu)惠〞在會(huì)員入住期間，可享受酒店休閑配套的貴賓優(yōu)惠折扣，同時(shí)隨行人員也可享受“隨行優(yōu)惠折扣〞。此外，在不影響其他客戶入住情況下的入住延期及臨時(shí)入住，均享受一定的折扣優(yōu)惠以系列高端、定制效勞凸顯分時(shí)度假酒店與傳統(tǒng)經(jīng)營性酒店的差異，使得不同類型酒店能夠共同開展2、住宅產(chǎn)品——大三亞旅游配套專屬會(huì)員權(quán)與三亞知名度假村、度假機(jī)構(gòu)建立長期戰(zhàn)略合作關(guān)系，讓整個(gè)大三亞知名度假旅游配套設(shè)施成為我們工程的配套！LagunaVillage〔普吉島〕

——獨(dú)棟別墅社區(qū)共享普吉島6座豪華度假村資源案例借鑒和六座豪華度假村的合作關(guān)系，業(yè)主可以享受到的豪華生活包括：美麗白沙灘、超過三十間餐館和酒吧、五間世界頂級(jí)溫泉水療館、商場、接送效勞、18洞LagunaPhuket高爾夫俱樂部的會(huì)員資格。工程介紹：區(qū)位：位于泰國普吉島，是亞洲最正確度假生地LagunaPhuket的一局部。資源：安達(dá)曼海畔，八公里細(xì)膩白沙灘。物業(yè)類型：出色的濱水住宅組成，兩臥別墅直面開放式社區(qū)游泳池，半獨(dú)立住宅和獨(dú)立住宅擁有私人游泳池和美麗的礁湖水景。本工程整體物業(yè)類型定位：項(xiàng)目配套裝修標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)使用方式面積配比作用經(jīng)營性酒店度假配套商業(yè)四星或五星級(jí)酒店裝修標(biāo)準(zhǔn)酒店管理服務(wù)純收益25%持有物業(yè)塑造明星標(biāo)桿，為住宅銷售立勢分時(shí)度假酒店度假配套商業(yè)四星級(jí)裝修標(biāo)準(zhǔn)酒店管理服務(wù)收益30%短期收益與長期收益相結(jié)合，匯聚人流為住宅銷售鋪墊住宅會(huì)所+社區(qū)商業(yè)3000-6000元/平米全裝修標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理服務(wù)居住收益客戶自理45%現(xiàn)金流，保證回款注：裝修標(biāo)準(zhǔn)取決于簽約酒店管理公司級(jí)別，基于本工程定位，建議選取四星或五星級(jí)酒店

本工程各物業(yè)運(yùn)營模式建議：項(xiàng)目經(jīng)營方式開發(fā)商權(quán)益經(jīng)營者收益業(yè)主收益經(jīng)營性酒店1.開發(fā)商持所有權(quán)2.管理公司持有經(jīng)營使用權(quán)持有物業(yè)的長期收益，如租賃收益、物業(yè)升值收益物業(yè)經(jīng)營收益——分時(shí)度假酒店1、開發(fā)商持有酒店物業(yè)及相關(guān)度假配套2、聘請(qǐng)管理公司進(jìn)行日常經(jīng)營與維護(hù)3、開發(fā)商與管理公司合作出售酒店時(shí)權(quán)1、出售時(shí)權(quán)的一次性收益2、酒店配套經(jīng)營收益分成3、參與酒店日常經(jīng)營的利潤分配物業(yè)經(jīng)營收益、時(shí)權(quán)銷售收益分成——住宅開發(fā)商一次性全部出售，業(yè)主持有所有權(quán)、使用權(quán)1、出售物業(yè)的一次性收益2、物管收益（開發(fā)商自有物管）——物業(yè)產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)肆○物業(yè)開展建議04A地塊B地塊A地塊指標(biāo)占地95.33萬㎡容積率0.5總建面45萬㎡B地塊指標(biāo)占地38.78萬㎡容積率0.9總建面34萬㎡物業(yè)開展建議前提：

土地資源盤點(diǎn)，區(qū)域總規(guī)模約134平方米A、B兩地塊相距約5分鐘車程，兩地塊相對(duì)獨(dú)立。①②A地塊：純粹，私密性好，擁有最優(yōu)質(zhì)資源，適合作為本工程價(jià)值展示核心區(qū)三亞學(xué)院三亞理工職業(yè)學(xué)校取地情況：約95萬平方米，容積率0.5，被山體分割成兩塊地塊；交通條件：由學(xué)院路進(jìn)入本工程，通行狀況良好；景觀資源：三面環(huán)山，同時(shí)比鄰三亞學(xué)院，資源最優(yōu)；區(qū)域整體環(huán)境較為靜謐、純粹，可塑性強(qiáng)；開發(fā)評(píng)價(jià)：①地塊四面環(huán)山，私密性最好，擁有本工程最優(yōu)資源，是本地塊樓王位置，適合住宅工程打造；②地塊擁有水資源，進(jìn)入性較好，適合商業(yè)工程打造B地塊：進(jìn)入性好，原生、自然、與外界聯(lián)系緊密，地塊相對(duì)集中，適合整體打造生態(tài)區(qū)。①①②取地情況：約39萬平方米，容積率0.9，地塊被學(xué)院路分割，但關(guān)聯(lián)性叫好；交通條件：由學(xué)院路進(jìn)入本工程，通行狀況良好，進(jìn)入性優(yōu)于A地塊；景觀資源：三面環(huán)山，地勢較平坦；地塊完整，適合整體打造；開發(fā)評(píng)價(jià)：①地塊西至南新農(nóng)場，地塊與外界聯(lián)系更緊密，適合打造熱帶雨林主題商業(yè)；②地勢較高，山景資源較好，適合打造住宅工程。學(xué)院路A地塊B地塊土地資源總結(jié)：A地塊價(jià)值＞B地塊價(jià)值A(chǔ)地塊:三面環(huán)山，有水資源，整體環(huán)境純粹，私密性優(yōu)于B地塊，資源純粹性好，土地價(jià)值較高。B地塊：進(jìn)入性優(yōu)于A地塊，離市區(qū)更近，地塊內(nèi)部平坦，山水資源較弱。除了“海〞，

三亞還有什么的特色？體驗(yàn)型高端休閑地產(chǎn)主題思考：客戶白描：落先生50歲左右，衣著polo衫和休閑西褲，打扮休閑隨意，健談、豁達(dá)。為人熱情、爽快，注重第一眼眼緣，看中就會(huì)購置。家庭人口：2個(gè)孩子均已外出工作。1、是否有海南購房打算：北京、上海均有多處房產(chǎn)，有海南置業(yè)打算?！昂Ｄ鲜俏业囊粋€(gè)情結(jié)，就我接觸的財(cái)經(jīng)界、資本界的朋友來說，有這種海南情結(jié)的人有相當(dāng)一批，好幾個(gè)人跟我一樣要在海南出手。〞2、對(duì)海南度假置業(yè)傾向：會(huì)買房，但不一定?。恢饕潜Ｖ低顿Y。一般選擇200-300平米的，客廳要大，房間要多，以滿足親戚朋友留宿?！霸诤Ｄ腺I房一定是看中他的投資價(jià)值，現(xiàn)在國際旅游島出臺(tái)，海南的房價(jià)一定會(huì)漲。〞“要買會(huì)考慮200－300的獨(dú)棟，朋友親戚多，還可以招呼生意上的朋友。〞高端客戶調(diào)查研究：典型高端客戶深訪——來自山西，煤老板關(guān)鍵詞：50歲//多房產(chǎn)/投資/生活品質(zhì)“今年春節(jié)就帶著兩個(gè)老人和家人來三亞度假，順便也看了下清水灣、半山半島。〞“要是在那里買房子的話，肯定買大開發(fā)商啦。品牌擺在那里，房子質(zhì)量還是可靠些。〞3、對(duì)海南度假配套需求：看重度假氣氛的營造，期望一些較為安靜閑適，有度假環(huán)境，同時(shí)兼有養(yǎng)生、保健等康體功能的度假配套“我很喜歡三亞的一個(gè)樓，不記得什么名字了，覺得那個(gè)養(yǎng)身休閑館非常的好。〞“有時(shí)間的時(shí)候也就是會(huì)和一些朋友去打打高爾夫球，找個(gè)安靜的地方，喝喝茶，跟朋友聊聊天。來這邊其實(shí)更多的還是尋找一種放松、愜意的感覺把，關(guān)鍵不是東西多好，是東西給你自己的體會(huì)和感覺〞“三亞現(xiàn)在人一多就越來越吵了，度假還是清凈點(diǎn)好，修身養(yǎng)性嘛，玩也要健康嘛〞4、對(duì)于萬科工程的興趣認(rèn)可點(diǎn)：萬科品牌“萬科大品牌啊，之前在北京買的別是就是萬科的，一直很喜歡萬科的房子，就是不靠海，很可惜，不過要是房子做的好，還是有點(diǎn)興趣。〞高端客戶調(diào)查研究：典型高端客戶深訪——來自重慶，私企業(yè)主關(guān)鍵詞：35－40歲/海南置業(yè)/整體品質(zhì)感客戶白描：沈女士38歲，重慶人，私營業(yè)主，帶眼鏡、穿著時(shí)髦，為人隨和，易親近；說話語速快，邏輯清晰；喜歡名牌，穿著時(shí)尚，注重生活品質(zhì)，享受生活；家庭人口：老公于先生42歲，外企高層，1個(gè)孩子上學(xué)。1、是否有海南購房打算：投資嗅覺靈敏；重慶有2處房產(chǎn)，并購置2套清水灣洋房，一套自住，一套投資。“買房一定要買大盤，而且要買得早，清水灣我去年就買啦，當(dāng)時(shí)買的廉價(jià)，現(xiàn)在都差不多翻一番啦，以后還有升值空間。〞“如果有好的工程，我還會(huì)考慮看看〞2、對(duì)海南度假置業(yè)傾向：高端度假配套驅(qū)動(dòng)力大。“我當(dāng)時(shí)看中清水灣的就是它溫泉入戶，在家里就可以泡溫泉；老公喜歡他的高爾夫球場，平時(shí)在家就喜歡約著朋友打高爾夫〞“小孩特別喜歡在沙灘上玩，晚上吃完飯后在海邊走走，吹吹海風(fēng)，很舒服。〞3、對(duì)海南度假配套需求：原生態(tài)的亞熱帶特色配套“來三亞就是覺得這亞熱帶氣候挺舒服的，海啊，樹啊，沙灘啊，都蠻舒服的，很有這邊的特色，希望能多開發(fā)一些具有亞熱帶特色的休閑度假的東西〞“三亞現(xiàn)在的開發(fā)力度很大啊，還是希望能有更多原始的、純粹的風(fēng)景能保存下來，最好再適當(dāng)增加一些人工打造的休閑設(shè)施來配合，〞4、對(duì)于萬科工程的興趣認(rèn)可點(diǎn)：自然資源“我很喜歡的山山水水，聽你們講的應(yīng)該是很不錯(cuò)的。空氣質(zhì)量什么的也應(yīng)該很好，以后每天在里面走走應(yīng)該是非常好的。只是希望那種原生態(tài)一點(diǎn)的東西不要被破壞掉了。〞“當(dāng)然游泳池、健身的地方、娛樂的地方都要有的。本來就是買了去玩的，所以這方面的東西當(dāng)然要齊全了。〞生命體驗(yàn)型客戶特征：通過對(duì)這撥客戶的特征分析，總結(jié)出他們對(duì)購置休閑度假物業(yè)的價(jià)值敏感點(diǎn)生態(tài)、自然的環(huán)境度假置業(yè)敏感點(diǎn)精神、文化相關(guān)的體驗(yàn)性活動(dòng)如療養(yǎng)、靜修、生活方式等名家課程、健康調(diào)養(yǎng)護(hù)理等健康、放松的休閑場所如SPA、生態(tài)餐飲、音樂書籍、靜修堂、茶齋等實(shí)現(xiàn)由“景區(qū)〞向“境區(qū)〞的轉(zhuǎn)型升級(jí)，文化主題是提升“境界〞的核心和特色海南島旅游開展轉(zhuǎn)型旅游產(chǎn)品升級(jí)：從資源型到體驗(yàn)型的轉(zhuǎn)變消費(fèi)升級(jí)：從景點(diǎn)門票消費(fèi)到活動(dòng)體驗(yàn)消費(fèi)，從單次購置到重復(fù)購置客戶分析時(shí)機(jī)挖掘：迎合全國旅游開展的大趨勢，承接海南島旅游轉(zhuǎn)型的契機(jī)，鎖定生命體驗(yàn)型客戶需求，走多元生態(tài)文化體驗(yàn)路線旅游度假形態(tài)已由觀光旅游轉(zhuǎn)為休閑體驗(yàn)，未來將進(jìn)一步向生命體驗(yàn)方向開展,客戶需求多樣化全國旅游大開展趨勢客戶群升級(jí)：從資源享受到生命體驗(yàn)鎖定生命體驗(yàn)型客戶需求，走多元生態(tài)文化體驗(yàn)路線幽靜的山水中，孕育了生命的無限能量禪靜生命體驗(yàn)元素1：遠(yuǎn)離喧囂俗世，體驗(yàn)自然與心靈的全新回歸。身心靈回歸關(guān)注內(nèi)心，追求身體、心理與心靈合一；滿足人們?cè)谛撵`、精神方面的訴求濱海大的三亞海環(huán)境生態(tài)無污染的熱帶雨林環(huán)境，人與自然的和諧共處文化宗教平和的生活氣氛，禪意、大愛、隨意……回歸原始熱帶叢林，回歸生命的本質(zhì)，在宛假設(shè)阿凡達(dá)的潘朵拉世界里，尋找身心靈的回歸……三亞南山位于三亞市以西40公里，地處南山文化旅游區(qū)內(nèi)的“佛教文化公園〞中，是一座仿古盛唐風(fēng)