商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)培訓(xùn)講

主要培訓(xùn)內(nèi)容國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展史

1產(chǎn)業(yè)基本介紹2商圈及業(yè)態(tài)3商業(yè)術(shù)語4第1頁，共26頁。培訓(xùn)內(nèi)容一進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)調(diào)整期，相關(guān)政策出臺(tái)，市場(chǎng)逐步規(guī)范１９９８２０００２００５２００６國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展史商業(yè)地產(chǎn)概念出現(xiàn)高速發(fā)展，以產(chǎn)權(quán)式商鋪為代表，市場(chǎng)無序混雜規(guī)范發(fā)展逐步走向健康成熟第2頁，共26頁。培訓(xùn)內(nèi)容二商業(yè)產(chǎn)業(yè)總的來說是房地產(chǎn)開發(fā)類型的一種，與住宅開發(fā)的不同之處在于，商業(yè)地產(chǎn)必須兼顧項(xiàng)目落成后的經(jīng)營(yíng)問題。注：人們習(xí)慣上將商業(yè)物業(yè)叫商業(yè)用房，商業(yè)物業(yè)的功能多樣化，既有能滿足市民購(gòu)物、飲食、娛樂、休閑等需求的社會(huì)功能，又有能滿足商家經(jīng)營(yíng)、商務(wù)活動(dòng)、市民投資等需要的經(jīng)濟(jì)功能。第3頁，共26頁。商業(yè)地產(chǎn)的二個(gè)重要組成部分房地產(chǎn)開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)營(yíng)運(yùn)第4頁，共26頁。

商業(yè)地產(chǎn)的五大要素業(yè)態(tài)定位地理位置商圈氛圍經(jīng)營(yíng)管理產(chǎn)品規(guī)劃核心價(jià)值體現(xiàn)最終目的第5頁，共26頁。商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)分類商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)分類零售百貨物流中心休閑娛樂

專業(yè)市場(chǎng)購(gòu)物中心

第6頁，共26頁。零售業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)國(guó)際零售業(yè)發(fā)展趨勢(shì)趨勢(shì)一：零售業(yè)市場(chǎng)高度集中化、規(guī)?；厔?shì)二：傳統(tǒng)零售形式優(yōu)勢(shì)逐漸減弱，新型零售形式蓬勃發(fā)展趨勢(shì)三：大型、超大型量販店及貨倉(cāng)商店迅猛增加趨勢(shì)四：跨國(guó)企業(yè)的拓展第7頁，共26頁。零售業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)國(guó)際零售業(yè)發(fā)展趨勢(shì)零售業(yè)業(yè)態(tài)革命已露端倪未來發(fā)展：一個(gè)零售業(yè)業(yè)態(tài)革命轟轟烈烈的時(shí)代專業(yè)性零售商業(yè)的特色化與連鎖化主題化商圈的建立第8頁，共26頁。零售業(yè)的分類TextText現(xiàn)在種類百貨店超級(jí)市場(chǎng)折扣店一般商品店服裝專賣店倉(cāng)庫(kù)俱樂部藥店方便店雜貨店新型零售業(yè)態(tài)（無店銷售）郵購(gòu)網(wǎng)上購(gòu)物直銷傳銷自動(dòng)售貨機(jī)零售業(yè)的分類第9頁，共26頁。百貨店departmentstore(Dept．)概念在一個(gè)大建筑物內(nèi)，根據(jù)不同商品部門設(shè)銷售區(qū)，開展各自的進(jìn)貨、管理、運(yùn)營(yíng)的零售業(yè)態(tài)。

特點(diǎn)采取柜臺(tái)銷售與自選（開架）銷售相結(jié)合方式。商品結(jié)構(gòu)為種類齊全、少批量、高毛利，以經(jīng)營(yíng)男、女、兒童服裝、服飾、衣料、家庭用品為主。采取定價(jià)銷售，可以退貨，有導(dǎo)購(gòu)、餐飲、娛樂場(chǎng)所等服務(wù)項(xiàng)目和設(shè)施，服務(wù)功能齊全選址在城市繁華區(qū)、交通要道。商圈范圍大，一般以流動(dòng)人口為主要銷售對(duì)象。商店規(guī)模大，在5000平方米以上商店設(shè)施豪華，店堂典雅、明快。目標(biāo)顧客為中高檔消費(fèi)者和追求時(shí)尚的年輕人。第10頁，共26頁。超級(jí)市場(chǎng)suPermarket(S．M)概念采取自選銷售方式、以銷售生鮮商品、食品和向顧客提供日常必需品為主要目的的零售業(yè)態(tài)。

特點(diǎn)采取自選銷售方式，出入口分設(shè)，結(jié)算在出口處的收銀機(jī)處統(tǒng)一進(jìn)行。商品構(gòu)成以購(gòu)買頻率高的商品為主，經(jīng)營(yíng)的商品應(yīng)以肉類、禽蛋、水果、水產(chǎn)品、冷凍食品、副食調(diào)料、糧油及其制品、奶及奶制品、熟食品以及日用必需品為主。營(yíng)業(yè)時(shí)間每天在11H左右，可采取連鎖經(jīng)營(yíng)方式，有一定的停車場(chǎng)地。選址在居民區(qū)、交通要道、商業(yè)區(qū)。商圈范圍較窄，以居民為主要銷售對(duì)象。商店?duì)敔斆娣e在500平方米以上目標(biāo)顧客以居民為主。第11頁，共26頁。大型綜合超市g(shù)eneralmerchandisestore(G．M．S)

概念采取自選銷售方式，以銷售大眾化實(shí)用品為主，并將超級(jí)市場(chǎng)和折扣商店的經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)合為一體的、滿足顧客一次性購(gòu)全的零售業(yè)態(tài)。特點(diǎn)采取自選銷售方式和連鎖經(jīng)營(yíng)方式商品構(gòu)成為衣、食、用品齊全，重視本企業(yè)的品牌開發(fā)。設(shè)有與商店?duì)I業(yè)面積相適應(yīng)的停車場(chǎng)。目標(biāo)顧客為購(gòu)物頻率高的居民。商圈范圍較大。商店?duì)I業(yè)面積一般在2500平方米以上。選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部、住宅區(qū)、交通要道。第12頁，共26頁。便利店(方便店)conveniencestore(Cv．S)

概念

滿足顧客便利性需求為主要目的的零售業(yè)態(tài)。

特點(diǎn)以開架自選為主，結(jié)算在進(jìn)口(或出口)處的收銀機(jī)處統(tǒng)一進(jìn)行，可采取連鎖經(jīng)營(yíng)方式。商品結(jié)構(gòu)特點(diǎn)明顯，有即時(shí)消費(fèi)性、小容量、應(yīng)急性等。營(yíng)業(yè)時(shí)間長(zhǎng)，一般在16h以上，甚至24h，終年無休日。選址在居民住宅區(qū)、主干線公路邊以及車站、醫(yī)院、娛樂場(chǎng)所、機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企事業(yè)所在地。商圈范圍窄小，一般設(shè)定在居民徒步購(gòu)物5—7min到達(dá)的范圍內(nèi)。商店?duì)I業(yè)面積在100平方米左右，營(yíng)業(yè)面積利用率高。店堂明快、清潔、貨架豐滿。目標(biāo)顧客主要為居民、單身者、年輕人。80％的顧客為有目的的購(gòu)買。經(jīng)營(yíng)實(shí)行信息系統(tǒng)化，開展單品管理。便利店的商品價(jià)格略高于一般零售業(yè)態(tài)的商品價(jià)格。第13頁，共26頁。概念經(jīng)營(yíng)某一大類商品為主，并且具備有豐富專業(yè)知識(shí)的銷售人員和提供適當(dāng)售后服務(wù)的零售業(yè)態(tài)。特點(diǎn)采取定價(jià)銷售和開架面售，亦可開展連鎖經(jīng)營(yíng)。商品結(jié)構(gòu)體現(xiàn)專業(yè)性、深度性、品種豐富，可供選擇余地大，以某類商品為主，經(jīng)營(yíng)的商品具有自己的特色，一般為高利潤(rùn)。從業(yè)人員需具備豐富的專業(yè)知識(shí)，可以退貨。選址多樣化，多數(shù)店設(shè)在繁華商業(yè)區(qū)、商店街或百貨店、購(gòu)物中心內(nèi)。商圈范圍不定。營(yíng)業(yè)面積根據(jù)主營(yíng)商品特點(diǎn)而定。目標(biāo)市場(chǎng)多為流動(dòng)顧客。主要滿足消費(fèi)者對(duì)某類商品的選擇性需求。

專業(yè)店seciatitystore(S．S)第14頁，共26頁。專賣店exclusiveshop概念專門經(jīng)營(yíng)或授權(quán)經(jīng)營(yíng)制造商品牌和中間商品牌的零售業(yè)態(tài)。特點(diǎn)采取定價(jià)銷售和開架面售，亦可開展連鎖經(jīng)營(yíng)。商品結(jié)構(gòu)以企業(yè)品牌為主，銷售體現(xiàn)量少、質(zhì)優(yōu)、高毛利。注重品牌聲譽(yù)、從業(yè)人員必須具備豐富的專業(yè)知識(shí)，并提供專業(yè)性知識(shí)服務(wù)。選址在繁華商業(yè)區(qū)、商店街或百貨店、購(gòu)物中心內(nèi)。商圈范圍不定。目標(biāo)顧客以中青年為主。商店的陳列、照明、包裝、廣告講究。第15頁，共26頁。概念在大型綜合超市經(jīng)營(yíng)的商品基礎(chǔ)上，篩選大眾化實(shí)用品銷售，并實(shí)行儲(chǔ)銷一體、以提供有限服務(wù)和低價(jià)格商品為主要特征的、采取自選方式銷售的零售業(yè)態(tài)。特點(diǎn)選址在公路邊、交通要道和利用閑置設(shè)施。主要的商圈人口為5—7萬人。商店?duì)I業(yè)面積大，一般在4000m’以上。部分商品部門采取租賃制，把無店名的專業(yè)連鎖賣場(chǎng)和供應(yīng)商引進(jìn)店內(nèi)經(jīng)營(yíng)。商品構(gòu)成以新開發(fā)上市的商品為主力商品，自有品牌占相當(dāng)部分，主要是面向廣大的工薪階層服務(wù)。作為價(jià)格策略，每天都以較低價(jià)格銷售全部商品。作為商品策略，經(jīng)營(yíng)同其他零售業(yè)態(tài)能進(jìn)行價(jià)格比較的、知名度、普及率都較高的商標(biāo)商品或價(jià)格一般被眾所周知的商品。商店設(shè)施簡(jiǎn)單化。將超市開發(fā)的銷售技術(shù)和管理理論、倉(cāng)儲(chǔ)商店的價(jià)格影響力、大型綜合超市商品供應(yīng)計(jì)劃的方法及選址理論等融為一體，靈活運(yùn)用。可實(shí)行連鎖經(jīng)營(yíng)。設(shè)有一定規(guī)模的停車場(chǎng)。

倉(cāng)儲(chǔ)商店disc01Intstore第16頁，共26頁。家居中心homecenter(H．C)概念

以與改善、建設(shè)家庭居住環(huán)境有關(guān)的裝飾、裝修等用品、日用雜品、技術(shù)及服務(wù)為主的、采取自選方式銷售的零售業(yè)態(tài)。特點(diǎn)選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部、公路邊、交通要道或消費(fèi)者自有房產(chǎn)比率較高的地區(qū)。商品構(gòu)成主要以房屋修繕和室內(nèi)裝修、裝飾品、園藝品、寵物食品、室內(nèi)外用品、洗滌劑及雜品等。作為經(jīng)營(yíng)策略，發(fā)揮了廉價(jià)商店的低價(jià)格銷售和超級(jí)市場(chǎng)的開架自選銷售等優(yōu)勢(shì)。提供一站式購(gòu)足和一條龍服務(wù)?？刹扇∵B鎖經(jīng)營(yíng)方式。有一定的停車場(chǎng)。第17頁，共26頁。商圈介紹商圈含義商圈的構(gòu)成商圈分析第18頁，共26頁。商圈含義商圈，是指商店以其所在地點(diǎn)為中心，沿著一定的方向和距離擴(kuò)展，吸引顧客的輻射范圍，簡(jiǎn)單地說，也就是來店顧客所居住的區(qū)域范圍。零售商店的銷售活動(dòng)范圍通常都有一定的地理界限，也即有相對(duì)穩(wěn)定的商圈。不同的商店由于所在地區(qū)、經(jīng)營(yíng)規(guī)模、經(jīng)營(yíng)方式、經(jīng)營(yíng)品種、經(jīng)營(yíng)條件的不同，使得商圈規(guī)模、商圈形態(tài)存在很大差別。商圈分析是百貨商店選址的一重大步驟，也是重要的基礎(chǔ)工作。第19頁，共26頁。商圈的構(gòu)成也稱第二商圈，是指位于主要商圈外圍的次要區(qū)域。顧客較為分散，在次要商圈內(nèi)聚集著百貨商店25%左的顧客。也稱第一商圈，是指最接近商店的區(qū)域。在主要商圈內(nèi)，消費(fèi)者去商店購(gòu)物最為方便，一般情況下，百貨商店65%左右的顧客來自主要商圈。也稱第三商圈，是指位于次要商圈以外的區(qū)域。散居著百貨商店約10%左右的顧客，在這個(gè)區(qū)域的消費(fèi)者來商店購(gòu)買商品中不方便。主圈次圈邊圈第20頁，共26頁。商圈分析商圈分析是百貨商店進(jìn)行合理選址的基礎(chǔ)工作，也是商業(yè)地產(chǎn)的基礎(chǔ)開發(fā)的基礎(chǔ)工作．商圈分析是制定競(jìng)爭(zhēng)經(jīng)營(yíng)策略的基礎(chǔ)本前提商圈分析是制定市場(chǎng)開拓戰(zhàn)略的重要條件第21頁，共26頁。常用商業(yè)術(shù)語常用商業(yè)術(shù)語分二大類一、商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)銷售常用術(shù)語二、商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)過程中常用術(shù)語第22頁，共26頁。一、商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)銷售常用術(shù)語中心商業(yè)社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)體量動(dòng)線格局投資回報(bào)返租銷售實(shí)權(quán)銷售虛擬產(chǎn)權(quán)恩格爾系數(shù)第23頁，共26頁。二、商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)過程中常用術(shù)語零售商圈交通規(guī)劃（水平交通、垂直交通）二次商裝（裝修）柜臺(tái)、貨架、門面經(jīng)營(yíng)管理公司消費(fèi)市場(chǎng)、消費(fèi)能力、消費(fèi)習(xí)慣目的性消費(fèi)、無意識(shí)消費(fèi)功能劃分第24頁，共26頁。ThankYou!第25頁，共26頁。內(nèi)容梗概主要培訓(xùn)內(nèi)容。２０００。２００６。趨勢(shì)二：傳統(tǒng)零售形式優(yōu)勢(shì)逐漸減弱，新型零售形式蓬勃發(fā)展。百貨店departmentstore(Dept．)。采取柜臺(tái)銷售與自選（開架）銷售相結(jié)合方式。超級(jí)市場(chǎng)suPermarket(S．M)。營(yíng)業(yè)時(shí)間每天在11H左右，可采取連鎖經(jīng)營(yíng)方式，有一定的停車場(chǎng)地。大型綜合超市g(shù)eneralmerchandisestore(G．M．S)。便利店(方便店)conveniencestore(Cv．S)。以開架自選為主，結(jié)算在進(jìn)口(或出口)處的收銀機(jī)處統(tǒng)一進(jìn)行，可采取連鎖經(jīng)營(yíng)方式。商圈范圍窄小，一般設(shè)定在居民徒步購(gòu)物5—7min到達(dá)的范圍內(nèi)。商店?duì)I業(yè)面積在