房地產(chǎn)業(yè)五個開發(fā)階段涉稅問題分析與處理(深圳)

房地產(chǎn)業(yè)五個開發(fā)階段涉稅問題分析與處理(深圳)第一頁，共202頁。2022/10/162主要內(nèi)容第一節(jié)企業(yè)取得土地階段稅收問題第二節(jié)企業(yè)前期開發(fā)階段稅收問題第三節(jié)企業(yè)開發(fā)建設(shè)階段稅收問題第四節(jié)開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售階段稅收問題第五節(jié)開發(fā)產(chǎn)品完工階段稅收問題第二頁，共202頁。2022/10/163第一節(jié)企業(yè)取得土地階段稅收問題1、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)合法票據(jù)問題2、土地使用稅的納稅起止時間3、取得土地使用權(quán)契稅的計(jì)稅價格4、耕地占用稅納稅人判斷5、購買股權(quán)方式取得土地的入賬價值6、股東轉(zhuǎn)讓股權(quán)稅務(wù)機(jī)關(guān)檢查關(guān)鍵點(diǎn)7、土地使用權(quán)評估增值的稅務(wù)風(fēng)險問題8、收到政府補(bǔ)償?shù)臅?jì)和稅收處理9、合作建房判斷及營業(yè)稅和土地增值稅檢查第三頁，共202頁。2022/10/164

一、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)合法票據(jù)問題土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第七條取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。國稅發(fā)〔2009〕31號第三十四條

企業(yè)在結(jié)算計(jì)稅成本時其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計(jì)入計(jì)稅成本，待實(shí)際取得合法憑據(jù)時，再按規(guī)定計(jì)入計(jì)稅成本。第四頁，共202頁。2022/10/165

國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)土地增值稅宣傳提綱的通知.doc

廣州市地方稅務(wù)局2012關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算工作若干問題處理指引第六條.doc第五頁，共202頁。2022/10/166

國稅函〔2007〕969

國家因公共利益或城市建設(shè)規(guī)劃需要收回土地使用權(quán)，對于使用國有土地的單位和個人來說是將土地使用權(quán)歸還土地所有者。根據(jù)國稅發(fā)[1993]149號的規(guī)定，土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，不征收營業(yè)稅。因此，對國家因公共利益或城市規(guī)劃需要而收回單位和個人所擁有的土地使用權(quán)，并按照《土地管理法》規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)支付給單位和個人的土地及地上附著物（包括不動產(chǎn)）的補(bǔ)償費(fèi)，不征收營業(yè)稅。

第六頁，共202頁。2022/10/167

國稅函〔2008〕277號納稅人將土地使用權(quán)歸還給土地所有者時，只要出具縣級（含）以上地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件，無論支付征地補(bǔ)償費(fèi)的資金來源是否為政府財政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈營業(yè)稅稅目注釋（試行稿）〉的通知》（國稅發(fā)[1993]149號）規(guī)定，不征收營業(yè)稅。第七頁，共202頁。2022/10/168

國家稅務(wù)總局關(guān)于政府收回土地使用權(quán)及納稅人代墊拆遷補(bǔ)償費(fèi)有關(guān)營業(yè)稅問題的通知（國稅函[2009]520號）國稅函[2008]277號中關(guān)于縣級以上（含）地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件，包括縣級以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用權(quán)文件，以及土地管理部門報經(jīng)縣級以上（含）地方人民政府同意后由該土地管理部門出具的收回土地使用權(quán)文件。第八頁，共202頁。2022/10/169

關(guān)于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關(guān)稅收政策的通知（財稅[2005]45號）

對被拆遷入按照國家有關(guān)城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)取得的拆遷補(bǔ)償款，免征個人所得稅。

廣東省地方稅務(wù)局關(guān)于法院代執(zhí)行經(jīng)濟(jì)糾紛賠償款開具發(fā)票問題的批復(fù).doc第九頁，共202頁。2022/10/1610《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（國務(wù)院令第590號）第十七條作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補(bǔ)償包括：

（一）被征收房屋價值的補(bǔ)償；

（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補(bǔ)償；

（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。

市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎勵辦法，對被征收人給予補(bǔ)助和獎勵。第十頁，共202頁。2022/10/1611

二、土地使用稅征稅起止時間財稅〔2006〕186號：以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。新征用的土地，依下列規(guī)定繳納土地使用稅:

—征用的耕地，自批準(zhǔn)征用之日起滿一年時開始繳納土地使用稅；

—征用的非耕地，自批準(zhǔn)征用次月起繳納土地使用稅。第十一頁，共202頁。2022/10/1612

財稅〔2008〕24號對廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地以及廉租住房經(jīng)營管理單位按照政府規(guī)定價格、向規(guī)定保障對象出租的廉租住房用地，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。開發(fā)商在經(jīng)濟(jì)適用住房、商品住房項(xiàng)目中配套建造廉租住房，在商品住房項(xiàng)目中配套建造經(jīng)濟(jì)適用住房，如能提供政府部門出具的相關(guān)材料，可按廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房建筑面積占總建筑面積的比例免征開發(fā)商應(yīng)繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅。第十二頁，共202頁。2022/10/1613

財稅〔2006〕56號根據(jù)當(dāng)前集體土地使用中出現(xiàn)的新情況、新問題，經(jīng)研究，現(xiàn)將集體土地城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策通知如下：在城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內(nèi)實(shí)際使用應(yīng)稅集體所有建設(shè)用地、但未辦理土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)手續(xù)的，由實(shí)際使用集體土地的單位和個人按規(guī)定繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。本通知自2006年5月1日起執(zhí)行，此前凡與本通知不一致的政策規(guī)定一律以本通知為準(zhǔn)。第十三頁，共202頁。2022/10/1614

國稅發(fā)[2003]89號購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。財稅[2008]152號納稅人因房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)的，其應(yīng)納稅款的計(jì)算應(yīng)截止到房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末。

第十四頁，共202頁。2022/10/1615

三、取得土地使用權(quán)契稅的計(jì)稅價格財稅[2004]134號

一、出讓國有土地使用權(quán)的，其契稅計(jì)稅價格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益。

(一)以協(xié)議方式出讓的，其契稅計(jì)稅價格為成交價格。成交價格包括土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政建設(shè)配套費(fèi)等承受者應(yīng)支付的貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟(jì)利益。第十五頁，共202頁。2022/10/1616

沒有成交價格或者成交價格明顯偏低的，征收機(jī)關(guān)可依次按下列兩種方式確定：

1.評估價格：由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)進(jìn)行綜合評定，并經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的價格。

2.土地基準(zhǔn)地價：由縣以上人民政府公示的土地基準(zhǔn)地價。

(二)以競價方式出讓的，其契稅計(jì)稅價格，一般應(yīng)確定為競價的成交價格，土地出讓金、市政建設(shè)配套費(fèi)以及各種補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)包括在內(nèi)。第十六頁，共202頁。2022/10/1617

國稅函[2009]603號根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問題的通知》(財稅[2004]134號）規(guī)定，出讓國有土地使用權(quán)，契稅計(jì)稅價格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益。對通過“招、拍、掛”程序承受國有土地使用權(quán)的，應(yīng)按照土地成交總價款計(jì)征契稅，其中的土地前期開發(fā)成本不得扣除。第十七頁，共202頁。2022/10/1618

國務(wù)院辦公廳關(guān)于規(guī)范國有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知（國辦發(fā)〔2006〕100號）國有土地使用權(quán)出讓收入是政府以出讓等方式配置國有土地使用權(quán)取得的全部土地價款，包括受讓人支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益等。土地價款的具體范圍包括：以招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議方式出讓國有土地使用權(quán)所確定的總成交價款；轉(zhuǎn)讓劃撥國有土地使用權(quán)或依法利用原劃撥土地進(jìn)行經(jīng)營性建設(shè)應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳的土地價款。第十八頁，共202頁。2022/10/1619

四、耕地占用稅納稅人判斷耕地，是指用于種植農(nóng)作物的土地。包括水田、旱地、菜地、園地。經(jīng)申請批準(zhǔn)占用耕地的，納稅人為農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批文件中標(biāo)明的建設(shè)用地人；農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批文件中未標(biāo)明建設(shè)用地人的，納稅人為用地申請人；未經(jīng)批準(zhǔn)占用耕地的，納稅人為實(shí)際用地人。第十九頁，共202頁。2022/10/1620

國家稅務(wù)總局關(guān)于耕地占用稅征收管理有關(guān)問題的通知（國稅發(fā)[2007]129號）第一條、關(guān)于納稅人的認(rèn)定。耕地占用稅納稅人應(yīng)主要依據(jù)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批文件認(rèn)定。農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批文件中標(biāo)明用地人的，用地人為納稅人；審批文件中未標(biāo)明用地人的，應(yīng)要求申請用地人舉證實(shí)際用地人，實(shí)際用地人為納稅人；實(shí)際用地人尚未確定的，申請用地人為納稅人。占用耕地尚未經(jīng)批準(zhǔn)的，實(shí)際用地人為納稅人。

第二十頁，共202頁。2022/10/1621

五、購買股權(quán)方式取得土地的入賬價值城市房地產(chǎn)管理法第三十九條以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；

（二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。第二十一頁，共202頁。2022/10/1622A企業(yè)固定資產(chǎn)土地資產(chǎn)股東1股東2股權(quán)A1股權(quán)A2股權(quán)與企業(yè)資產(chǎn)關(guān)系圖開發(fā)產(chǎn)品其他資產(chǎn)第二十二頁，共202頁。2022/10/1623

國稅函[2000]961號深圳市能源集團(tuán)有限公司和深圳能源投資股份有限公司共同在你區(qū)欽州市投資創(chuàng)辦了深圳能源（欽州）實(shí)業(yè)開發(fā)有限公司，兩家分別占有欽州公司75%和25%的股份。由于受國家產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整的影響，這兩家公司（轉(zhuǎn)讓方）于2000年5月將其擁有的欽州公司的全部股份轉(zhuǎn)讓給中國石油化工股份有限公司和廣西壯族自治區(qū)石油總公司（受讓方）。第二十三頁，共202頁。2022/10/1624

在上述企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為中，只是將其擁有的欽州公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給受讓方。不論是轉(zhuǎn)讓方轉(zhuǎn)讓股權(quán)以前，還是在轉(zhuǎn)讓股權(quán)以后，欽州公司的獨(dú)立法人資格并未取消，原屬于欽州公司各項(xiàng)資產(chǎn)，均仍屬于欽州公司這一獨(dú)立法人所有。欽州公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為發(fā)生后并未發(fā)生銷售不動產(chǎn)或轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的行為。因此，按照稅收法規(guī)規(guī)定，對于轉(zhuǎn)讓方轉(zhuǎn)讓欽州公司的股權(quán)行為，不論債權(quán)債務(wù)如何處置，均不屬于營業(yè)稅的征收范圍，不征收營業(yè)稅。第二十四頁，共202頁。2022/10/1625

國家稅務(wù)總局關(guān)于以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問題的批復(fù)(國稅函[2000]687號)

鑒于深圳市能源集團(tuán)有限公司和深圳能源投資股份有限公司一次性共同轉(zhuǎn)讓深圳能源(欽州)實(shí)業(yè)有限公司100％的股權(quán)，且這些以股權(quán)形式表現(xiàn)的資產(chǎn)主要是土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物，經(jīng)研究，對此應(yīng)按土地增值稅的規(guī)定征稅。第二十五頁，共202頁。2022/10/1626

六、股東轉(zhuǎn)讓股權(quán)稅務(wù)機(jī)關(guān)檢查關(guān)鍵點(diǎn)

1.企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得稅國家稅務(wù)總局公告2010年第19號企業(yè)取得財產(chǎn)（包括各類資產(chǎn)、股權(quán)、債權(quán)等）轉(zhuǎn)讓收入、債務(wù)重組收入、接受捐贈收入、無法償付的應(yīng)付款收入等，不論是以貨幣形式、還是非貨幣形式體現(xiàn)，除另有規(guī)定外，均應(yīng)一次性計(jì)入確認(rèn)收入的年度計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。

第二十六頁，共202頁。2022/10/1627

國稅函〔2010〕79號

三、關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得確認(rèn)和計(jì)算問題企業(yè)轉(zhuǎn)讓股權(quán)收入，應(yīng)于轉(zhuǎn)讓協(xié)議生效、且完成股權(quán)變更手續(xù)時，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。轉(zhuǎn)讓股權(quán)收入扣除為取得該股權(quán)所發(fā)生的成本后，為股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得。企業(yè)在計(jì)算股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得時，不得扣除被投資企業(yè)未分配利潤等股東留存收益中按該項(xiàng)股權(quán)所可能分配的金額。第二十七頁，共202頁。2022/10/16282.個人股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得稅個人股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得需繳納20%的個人所得稅個人轉(zhuǎn)讓股權(quán)不得平價或低價轉(zhuǎn)讓避稅

國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅管理的通知.doc

國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得個人所得稅計(jì)稅依據(jù)核定問題的公告.doc

國家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人收回轉(zhuǎn)讓的股權(quán)征收個人所得稅問題的批復(fù).doc第二十八頁，共202頁。2022/10/1629

七、土地使用權(quán)評估增值的稅務(wù)問題

《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第56條企業(yè)的各項(xiàng)資產(chǎn)，包括固定資產(chǎn)、生物資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、長期待攤費(fèi)用、投資資產(chǎn)、存貨等，以歷史成本為計(jì)稅基礎(chǔ)。

企業(yè)持有各項(xiàng)資產(chǎn)期間資產(chǎn)增值或者減值，除國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門規(guī)定可以確認(rèn)損益外，不得調(diào)整該資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)。問題：資產(chǎn)評估增值要繳納企業(yè)所得稅？第二十九頁，共202頁。2022/10/1630

八、征用土地收到政府補(bǔ)償會計(jì)和稅收處理

1、土地增值稅處理土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?，安置動遷用房支出等。

遼地稅函[2012]92號；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從政府部門取得各種形式的返還款，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)在土地增值稅清算時，其返還款不允許扣除，直接沖減土地成本。第三十頁，共202頁。2022/10/16312、企業(yè)所得稅處理土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。土地增值稅中表述的拆遷補(bǔ)償支出是指“凈支出”，與企業(yè)所得稅的規(guī)定不同。

第三十一頁，共202頁。2022/10/1632

九、合作建房及營業(yè)稅和土地增值稅檢查合作建房是指以一方提供土地使用權(quán)，另一方或多方提供資金合作開發(fā)房地產(chǎn)的開發(fā)形式。城市房地產(chǎn)管理法第二十八條依法取得的土地使用權(quán)，可以依照本法和有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，作價入股，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)。第三十二頁，共202頁。2022/10/1633

（一）營業(yè)稅處理國稅函發(fā)[1995]156號十七、對合作建房行為應(yīng)如何征收營業(yè)稅？

答：合作建房，是指由一方(以下簡稱甲方)提供土地使用權(quán)，另一方(以下簡稱乙方)提供資金，合作建房。合作建房的方式一般有兩種：第一種方式是純粹的“以物易物”，即雙方以各自擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換。具體的交換方式也有兩種：第三十三頁，共202頁。2022/10/1634

一是土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權(quán)。在這一合作過程中，甲方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)為代價，換取部分房屋的所有權(quán)，發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為；乙方則以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價，換取部分土地的使用權(quán)，發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為。因而，對甲方應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”征稅；對乙方應(yīng)按“銷售不動”征稅。由于雙方?jīng)]有進(jìn)行貨幣結(jié)算，因此，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定分別核定雙方各自的營業(yè)額。第三十四頁，共202頁。2022/10/1635

國稅函[2005]1003號答復(fù)海南省地方稅務(wù)局合作建房問題《請示》批復(fù)如下：

鑒于該項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過程中，土地使用權(quán)人和房屋所有權(quán)人均為甲方，未發(fā)生《營業(yè)稅條例》規(guī)定的轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的行為。因此，甲方提供土地使用權(quán)，乙方提供所需資金，以甲方名義合作開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的行為，不屬于合作建房，不適用國稅函發(fā)[1995]156號第十七條有關(guān)合作建房征收營業(yè)稅的規(guī)定。第三十五頁，共202頁。2022/10/1636

（二）土地增值稅處理財稅字[1995]048號對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。

新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干政策問題的公告第三條.doc

廣州市地方稅務(wù)局2012關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算工作若干問題處理指引第八條.doc第三十六頁，共202頁。2022/10/1637

（三）契稅的處理財稅〔2000〕14號甲單位擁有土地，乙單位提供資金，共建住房。乙單位獲得了甲單位的部分土地使用權(quán)，屬于土地使用權(quán)權(quán)屬轉(zhuǎn)移，根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》的規(guī)定，對乙單位應(yīng)征收契稅，其計(jì)稅依據(jù)為乙單位取得土地使用權(quán)的成交價格。上述甲乙單位合建并各自分得的房屋，不發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移，不征收契稅。

第三十七頁，共202頁。2022/10/1638

（四）企業(yè)所得稅處理(國稅發(fā)[2009]31號)

企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，且該項(xiàng)目未成立獨(dú)立法人公司的，按下列規(guī)定進(jìn)行處理：

1.凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方（即合作、合資方，下同）分配開發(fā)產(chǎn)品的，企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時，如該項(xiàng)目已經(jīng)結(jié)算計(jì)稅成本，其應(yīng)分配給投資方開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本與其投資額之間的差額計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額；如未結(jié)算計(jì)稅成本，則將投資方的投資額視同銷售收入進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。第三十八頁，共202頁。2022/10/16392.凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項(xiàng)目利潤的，應(yīng)按以下規(guī)定進(jìn)行處理：

(1)企業(yè)應(yīng)將該項(xiàng)目形成的營業(yè)利潤額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項(xiàng)目的利潤。同時不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。

(2)投資方取得該項(xiàng)目的營業(yè)利潤應(yīng)視同股息、紅利進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。第三十九頁，共202頁。2022/10/1640第二節(jié)企業(yè)前期開發(fā)階段稅收問題10、籌建期間開辦費(fèi)用處理11、籌建期廣告費(fèi)業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)和業(yè)務(wù)招待費(fèi)處理12、政府部門繳納各項(xiàng)費(fèi)用和基金賬務(wù)處理13、境外支付設(shè)計(jì)費(fèi)增值稅和企業(yè)所得稅扣繳問題第四十頁，共202頁。2022/10/1641

十、籌建期間開辦費(fèi)用處理國稅函[2010]79號:企業(yè)自開始生產(chǎn)經(jīng)營的年度，為開始計(jì)算企業(yè)損益的年度。企業(yè)從事生產(chǎn)經(jīng)營之前進(jìn)行籌辦活動期間發(fā)生籌辦費(fèi)用支出，不得計(jì)算為當(dāng)期的虧損，應(yīng)按照國稅函[2009]98號第9條規(guī)定執(zhí)行。新稅法中開（籌）辦費(fèi)未明確列作長期待攤費(fèi)用，企業(yè)可以在開始經(jīng)營之日的當(dāng)年一次性扣除，也可以按照新稅法有關(guān)長期待攤費(fèi)用的處理規(guī)定處理，但一經(jīng)選定，不得改變。第四十一頁，共202頁。2022/10/1642

深圳市地方稅務(wù)局2010年企業(yè)所得稅匯算清繳操作指南問題答疑部分第六個問題

98號文實(shí)際上也解決了籌辦期間業(yè)務(wù)招待費(fèi)的扣除問題。由于籌辦期間業(yè)務(wù)招待費(fèi)也屬于開辦費(fèi)的一項(xiàng)內(nèi)容，因此也可以按照98號文規(guī)定在開始經(jīng)營之日的當(dāng)年一次性扣除，也可以按照長期待攤費(fèi)用來處理。第四十二頁，共202頁。2022/10/1643

十一、籌建期廣告費(fèi)業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)和業(yè)務(wù)招待費(fèi)處理國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額若干稅務(wù)處理問題的公告(2012年第15號)

企業(yè)在籌建期間，發(fā)生的與籌辦活動有關(guān)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出，可按實(shí)際發(fā)生額的60%計(jì)入企業(yè)籌辦費(fèi)，并按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除；發(fā)生的廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)，可按實(shí)際發(fā)生額計(jì)入企業(yè)籌辦費(fèi)，并按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除。第四十三頁，共202頁。2022/10/1644

十二、政府部門繳納各項(xiàng)費(fèi)用和基金處理管理費(fèi)用是指企業(yè)行政管理部門(公司總部)為組織和管理房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)活動而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。包括：行政管理人員工資及其福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、管理部門折舊費(fèi)和修理費(fèi)、低值易耗品攤銷、職工工會經(jīng)費(fèi)和職工教育經(jīng)費(fèi)、各項(xiàng)基本保險費(fèi)及住房公積金、咨詢費(fèi)(顧問費(fèi))、審計(jì)費(fèi)、稅金(房產(chǎn)稅、車船稅、土地使用稅、印花稅)、訴訟費(fèi)、技術(shù)轉(zhuǎn)讓和開發(fā)費(fèi)、無形資產(chǎn)攤銷、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、開辦費(fèi)、其他存貨盤虧損失、董事會費(fèi)、綠化費(fèi)和排污費(fèi)等。第四十四頁，共202頁。2022/10/1645

前期工程費(fèi)差異企業(yè)所得稅：指項(xiàng)目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場地通平等前期費(fèi)用。土地增值稅：前期工程費(fèi)，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。第四十五頁，共202頁。2022/10/1646

財會[2013]17號前期工程費(fèi)，是指項(xiàng)目開發(fā)前期發(fā)生的政府許可規(guī)費(fèi)、招標(biāo)代理費(fèi)、臨時設(shè)施費(fèi)以及水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、咨詢論證費(fèi)、籌建、場地通平等前期費(fèi)用。

安徽省地方稅務(wù)局公告2012年第2號

政府或有關(guān)部門直接向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的市政配套費(fèi)、報批報建費(fèi)、四源費(fèi)、供電貼費(fèi)、增容費(fèi)等應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納、并在核算時計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本的收費(fèi)項(xiàng)目，在計(jì)算土地增值稅時，列入開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本計(jì)算扣除項(xiàng)目金額。

第四十六頁，共202頁。2022/10/1647

十三、境外支付設(shè)計(jì)費(fèi)增值稅和所得稅扣繳

(一)營改增之后在境內(nèi)提供應(yīng)稅服務(wù)，是指應(yīng)稅服務(wù)提供方或者接受方在境內(nèi)。下列情形不屬于在境內(nèi)提供應(yīng)稅服務(wù)：

1.境外單位或者個人向境內(nèi)單位或者個人提供完全在境外消費(fèi)的應(yīng)稅服務(wù)。

2.境外單位或者個人向境內(nèi)單位或者個人出租完全在境外使用的有形動產(chǎn)。

3.財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。第四十七頁，共202頁。2022/10/1648

境外單位或者個人在境內(nèi)提供應(yīng)稅服務(wù)，在境內(nèi)未設(shè)有經(jīng)營機(jī)構(gòu)的，以其代理人為增值稅扣繳義務(wù)人。境外單位或者個人在境內(nèi)提供應(yīng)稅服務(wù)，在境內(nèi)未設(shè)有經(jīng)營機(jī)構(gòu)的，如果在境內(nèi)沒有代理人的，以接受方為增值稅扣繳義務(wù)人。境外設(shè)計(jì)費(fèi)扣繳增值稅款計(jì)算=支付總額÷(1+6%)×6%。第四十八頁，共202頁。2022/10/1649

（二）企業(yè)所得稅扣繳第七條企業(yè)所得稅法第三條所稱來源于中國境內(nèi)、境外的所得，按照以下原則確定：（1）銷售貨物所得，按照交易活動發(fā)生地確定；（2）提供勞務(wù)所得，按照勞務(wù)發(fā)生地確定；（3）股息、紅利等權(quán)益性投資所得，按照分配所得的企業(yè)所在地確定；

第四十九頁，共202頁。2022/10/1650(4)轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)所得，不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得按照不動產(chǎn)所在地確定，動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得按照轉(zhuǎn)讓動產(chǎn)的企業(yè)或者機(jī)構(gòu)、場所所在地確定，權(quán)益性投資資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得按照被投資企業(yè)所在地確定；

(5)利息所得、租金所得、特許權(quán)使用費(fèi)所得，按照負(fù)擔(dān)、支付所得的企業(yè)或者機(jī)構(gòu)、場所所在地確定，或者按照負(fù)擔(dān)、支付所得的個人的住所地確定。第五十頁，共202頁。2022/10/1651第三節(jié)企業(yè)開發(fā)建設(shè)階段稅收問題14、開發(fā)產(chǎn)品拆遷補(bǔ)償?shù)臓I業(yè)稅檢查15、開發(fā)產(chǎn)品拆遷補(bǔ)償土地增值稅處理16、開發(fā)產(chǎn)品拆遷補(bǔ)償企業(yè)所得稅處理17、甲供材料的會計(jì)處理與稅收處理18、開發(fā)產(chǎn)品成本核算對象的六項(xiàng)原則19、共同成本和間接成本四種分配方法20、管理費(fèi)用中的主要檢查項(xiàng)目21、印花稅和房產(chǎn)稅主要檢查項(xiàng)目22、利息費(fèi)用中的主要檢查項(xiàng)目第五十一頁，共202頁。2022/10/1652

十四、開發(fā)產(chǎn)品拆遷補(bǔ)償?shù)臓I業(yè)稅檢查國稅函[2007]768號房地產(chǎn)開發(fā)公司對被拆遷戶實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換時，其實(shí)質(zhì)是以不動產(chǎn)所有權(quán)為表現(xiàn)形式的經(jīng)濟(jì)利益的交換。房地產(chǎn)開發(fā)公司將所擁有的不動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給了被拆遷戶，并獲得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，根據(jù)現(xiàn)行營業(yè)稅有關(guān)規(guī)定，應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”稅目繳納營業(yè)稅。第五十二頁，共202頁。2022/10/1653

國稅函發(fā)[1995]549號對外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)，應(yīng)當(dāng)按照《營業(yè)稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定，就其取得的營業(yè)額計(jì)征營業(yè)稅；對償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)按同類住宅房屋的成本價核定計(jì)征營業(yè)稅。對最終轉(zhuǎn)讓時未作價結(jié)算的住宅區(qū)配套公共設(shè)施（如居委會用房、車棚、托兒所等），凡轉(zhuǎn)讓收入已包含在住宅房屋轉(zhuǎn)讓價格中并已征收營業(yè)稅的，不再征收營業(yè)稅。第五十三頁，共202頁。2022/10/1654

舉例：某房地產(chǎn)企業(yè)就地安置拆遷戶5000平米，市場售價8000元/平米，土地成本2億元，建筑施工等其他開發(fā)成本8000萬元，總可售面積80000平米。計(jì)算拆遷補(bǔ)償部分營業(yè)稅？成本價=28000/80000=3500

營業(yè)稅=5000×3500×5%=875000第五十四頁，共202頁。2022/10/1655

國家稅務(wù)總局公告2014年第2號納稅人以自己名義立項(xiàng)，在該納稅人不承擔(dān)土地出讓價款的土地上開發(fā)回遷安置房，并向原居民無償轉(zhuǎn)讓回遷安置房所有權(quán)的行為，按照《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第五條之規(guī)定，視同銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅，其計(jì)稅營業(yè)額按《實(shí)施細(xì)則》第二十條第一款第（三）項(xiàng)的規(guī)定予以核定，但不包括回遷安置房所處地塊的土地使用權(quán)價款。本公告自2014年3月1日起施行。第五十五頁，共202頁。2022/10/1656

十五、開發(fā)產(chǎn)品拆遷補(bǔ)償土地增值稅處理國稅發(fā)〔2006〕187號房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn),其收入按下列方法和順序確認(rèn)：

1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；

2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。第五十六頁，共202頁。2022/10/1657

國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知（國稅函[2010]220號）六、關(guān)于拆遷安置土地增值稅計(jì)算問題

(一)房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按國稅發(fā)[2006]187號第三條第(一)款規(guī)定確認(rèn)收入，同時將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。第五十七頁，共202頁。2022/10/1658

（二）開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按國稅發(fā)[2006]187號第三條第(一)款的規(guī)定計(jì)算，計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；異地安置的房屋屬于購入的，以實(shí)際支付的購房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

（三）貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。第五十八頁，共202頁。2022/10/1659

舉例：某房地產(chǎn)企業(yè)就地安置拆遷戶5000平米，市場售價8000元/平米，土地成本2億元，建筑施工等其他開發(fā)成本8000萬元，總可售面積80000平米。假設(shè)稅金及附加3400萬元。分析：安置用房視同銷售處理，按規(guī)定確認(rèn)收入，同時將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。實(shí)際收入：75000×8000=60000萬元，視同銷售收入4000萬元，拆遷補(bǔ)償費(fèi)4000萬元。第五十九頁，共202頁。2022/10/1660

視同銷售后：銷售收入=8000×80000=64000

扣除項(xiàng)目=32000+32000×(20%+10%)+3400=45000

增值額=64000-45000=19000；增值率=（19000/45000）×100%=42%

土地增值稅=19000×30%=5700第六十頁，共202頁。2022/10/1661

十六、開發(fā)產(chǎn)品拆遷補(bǔ)償企業(yè)所得稅處理國稅發(fā)[2009]31號第七條企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時確認(rèn)收入（或利潤）的實(shí)現(xiàn)。第六十一頁，共202頁。2022/10/1662

舉例：舉例：某房地產(chǎn)企業(yè)就地安置拆遷戶5000平米，市場售價8000元/平米，土地成本2億元，建筑施工等其他開發(fā)成本1.8億元，總可售面積80000平米。則:1.實(shí)際所得=8000×(80000-5000)-38000=220002.稅收處理：①視同銷售收入=5000×0.8=4000

②增加拆遷補(bǔ)償支出4000萬元合計(jì)4.2億元稅收所得=8000×80000-42000=22000第六十二頁，共202頁。2022/10/1663

拆遷補(bǔ)償會計(jì)處理

1、將補(bǔ)償?shù)拈_發(fā)產(chǎn)品成本計(jì)入土地成本中，重新分?jǐn)傆?jì)算核算對象成本。

2、直接將開發(fā)產(chǎn)品全部成本分?jǐn)傊脸杀緦ο?，?jì)算單位可售面積成本。

3、暫估開發(fā)產(chǎn)品公允價值，直接計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)（同貨幣補(bǔ)償），實(shí)際交付時，再調(diào)整差額。哪種方式符合會計(jì)核算要求？第六十三頁，共202頁。2022/10/1664①簽訂拆遷補(bǔ)償合同協(xié)議時：借：開發(fā)成本—土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)4000

貸：其他應(yīng)付款4000②交付開發(fā)產(chǎn)品時(按成本價開具發(fā)票)：借：其他應(yīng)付款4000

貸：主營業(yè)務(wù)收入4000③結(jié)轉(zhuǎn)成本時：借：產(chǎn)品銷售成本貸：開發(fā)產(chǎn)品第六十四頁，共202頁。2022/10/1665

十七、甲供材料的會計(jì)處理與稅收處理

《營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十六條除本細(xì)則第七條規(guī)定外，納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)（不含裝飾勞務(wù)）的，其營業(yè)額應(yīng)當(dāng)包括工程所用原材料、設(shè)備及其他物資和動力價款在內(nèi)，但不包括建設(shè)方提供的設(shè)備的價款。例：工程總價款1000萬元，甲供材400萬元，施工方收入600萬元。乙方已納稅19.8萬元（600×3.3%）。第六十五頁，共202頁。2022/10/1666

①計(jì)稅依據(jù)包含甲供材，不包括甲供設(shè)備

②納稅人是施工方(乙方)

③甲供材發(fā)票可以作為開發(fā)成本處理

④包工包料合同與包工不包料合同有區(qū)別⑤乙方正確處理：400×3.3%=13.2；13.2÷（1-3.3%）=13.65；13.65×3.3%=0.45

⑥裝飾業(yè)務(wù)按實(shí)際收入納稅第六十六頁，共202頁。2022/10/1667

瓊地稅發(fā)[2009]104

（一）對于包工不包料的建安工程，施工方按提供的建安勞務(wù)金額（不含材料價款）開具發(fā)票。在計(jì)算土地增值稅扣除項(xiàng)目時，施工費(fèi)用的扣除憑證以建安發(fā)票為準(zhǔn)，材料和設(shè)備費(fèi)用的扣除憑證以銷售發(fā)票為準(zhǔn)。（二）對于包工包料的建安工程，施工方按工程結(jié)算金額（包含材料和設(shè)備價款）開具發(fā)票。在計(jì)算土地增值稅扣除項(xiàng)目時，建安費(fèi)用的扣除憑證以建安發(fā)票為準(zhǔn)。第六十七頁，共202頁。2022/10/1668

寧波地稅熱點(diǎn)政策問答（2014年第一期）問：某單位建設(shè)廠房總造價8000萬元，其中3000萬元鋼材由單位自購，施工方只開具5000萬元建安發(fā)票，建設(shè)單位可以憑3000萬元鋼材發(fā)票和5000萬元建安發(fā)票計(jì)入固定資產(chǎn)并按規(guī)定計(jì)提折舊在企業(yè)所得稅前扣除嗎？答：如果確實(shí)屬于甲供材料的建筑項(xiàng)目，營業(yè)稅全額納稅但不是全額開票，上例中的3000萬元鋼材發(fā)票和5000萬元建安發(fā)票屬于構(gòu)成固定資產(chǎn)計(jì)稅價格并計(jì)提折舊的合法憑證范疇。第六十八頁，共202頁。2022/10/1669《實(shí)施細(xì)則》第七條納稅人的下列混合銷售行為，應(yīng)當(dāng)分別核算應(yīng)稅勞務(wù)的營業(yè)額和貨物的銷售額，其應(yīng)稅勞務(wù)的營業(yè)額繳納營業(yè)稅，貨物銷售額不繳納營業(yè)稅；未分別核算的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定其應(yīng)稅勞務(wù)的營業(yè)額：

①提供建筑業(yè)勞務(wù)的同時銷售自產(chǎn)貨物的行為；②財政部、國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。

有關(guān)稅收問題的公告.doc第六十九頁，共202頁。2022/10/1670

十八、確定成本核算對象六項(xiàng)原則確定成本核算對象按可否銷售原則、分類歸集原則、功能區(qū)分原則、定價差異原則、成本差異原則、權(quán)益區(qū)分原則確定，由企業(yè)在開工之前合理確定，并報主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。國稅發(fā)[2009]31號第二十六條成本對象是指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各項(xiàng)耗費(fèi)而確定的費(fèi)用承擔(dān)項(xiàng)目。計(jì)稅成本對象的確定原則如下：第七十頁，共202頁。2022/10/1671

1、可否銷售原則開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營銷售的，應(yīng)作為獨(dú)立的計(jì)稅成本對象進(jìn)行成本核算；不能對外經(jīng)營銷售的，可先作為過渡性成本對象進(jìn)行歸集，然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營銷售的成本對象。

2、分類歸集原則對同一開發(fā)地點(diǎn)、竣工時間相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型沒有明顯差異的群體開發(fā)的項(xiàng)目，可作為一個成本對象進(jìn)行核算。第七十一頁，共202頁。2022/10/16723、功能區(qū)分原則開發(fā)項(xiàng)目某組成部分相對獨(dú)立，且具有不同使用功能時，可以作為獨(dú)立的成本對象進(jìn)行核算。

4、定價差異原則開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同等而導(dǎo)致其預(yù)期售價存在較大差異的，應(yīng)分別作為成本對象進(jìn)行核算。

5、成本差異原則開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對象進(jìn)行核算。第七十二頁，共202頁。2022/10/1673

6、權(quán)益區(qū)分原則開發(fā)項(xiàng)目屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的，應(yīng)結(jié)合上述原則分別劃分成本對象進(jìn)行核算。成本對象由企業(yè)在開工之前合理確定，并報主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。成本對象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對象的，應(yīng)征得主管稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。

房屋開發(fā)成本核算表一.doc第七十三頁，共202頁。2022/10/1674

十九、共同成本和間接成本四種分配方法（一）成本核算的程序

1、對當(dāng)期實(shí)際發(fā)生的各項(xiàng)支出，將其區(qū)分為應(yīng)計(jì)入成本對象的成本和應(yīng)在當(dāng)期稅前扣除的期間費(fèi)用。

2、對應(yīng)計(jì)入成本對象中的各項(xiàng)實(shí)際支出、預(yù)提費(fèi)用、待攤費(fèi)用等合理的劃分為直接成本、間接成本和共同成本,并按規(guī)定將其合理的歸集、分配至已完工成本對象、在建成本對象和未建成本對象。第七十四頁，共202頁。2022/10/16753、對本期已完工成本對象分類為開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)并對其計(jì)稅成本進(jìn)行結(jié)算。其中屬于開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按可售面積計(jì)算其單位工程成本，據(jù)此再計(jì)算已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本和未銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本。對本期已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，準(zhǔn)予在當(dāng)期扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本待其實(shí)際銷售時再予扣除。

4、對本期未完工和尚未建造的成本對象應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用，應(yīng)按分別建立明細(xì)臺帳，待開發(fā)產(chǎn)品完工后再予結(jié)算。第七十五頁，共202頁。2022/10/1676(二)分配方法

1.占地面積法。指按已動工開發(fā)成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配。

2.建筑面積法。指按已動工開發(fā)成本對象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進(jìn)行分配。

3.直接成本法。指按期內(nèi)某一成本對象的直接開發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對象直接開發(fā)成本的比例進(jìn)行分配。

4.預(yù)算造價法。指按期內(nèi)某一成本對象預(yù)算造價占全部成本對象預(yù)算造價的比例進(jìn)行分配。第七十六頁，共202頁。2022/10/1677

①土地成本，一般按占地面積法進(jìn)行分配。如果確需結(jié)合其他方法進(jìn)行分配的，應(yīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。

②單獨(dú)作為過渡性成本對象核算的公共配套設(shè)施開發(fā)成本，應(yīng)按建筑面積法進(jìn)行分配。

③借款費(fèi)用屬于不同成本對象共同負(fù)擔(dān)的，按直接成本法或按預(yù)算造價法進(jìn)行分配。

④其他成本項(xiàng)目的分配法由企業(yè)自行確定。

第七十七頁，共202頁。2022/10/1678

舉例1：某公司在10000平米土地上開發(fā)，土地出讓金3000萬元。分兩期開發(fā)，一期為公寓，占地面積6000平米，建筑面積15000平米；二期為別墅，占地面積4000平米，建筑面積5000平米。小區(qū)另建有公共配套設(shè)施600萬元。公寓如何分配土地成本和配套設(shè)施費(fèi)？①土地成本：3000×(6000÷10000)＝1800②配套設(shè)施費(fèi)：600×15000÷（15000＋5000)＝400第七十八頁，共202頁。2022/10/1679

舉例2：某開發(fā)企業(yè)將A、B兩成本開發(fā)項(xiàng)目建筑安裝工程進(jìn)行招標(biāo)，標(biāo)價為2000萬元，實(shí)際結(jié)算工程款為2000萬元。兩項(xiàng)目的預(yù)算：A為1200萬元，B為1000萬元，合計(jì)2200萬元。工程完工結(jié)算工程價款時，按預(yù)算造價法計(jì)算A、B分配的實(shí)際建筑安裝工程費(fèi)：

A項(xiàng)目：2000×1200÷2200＝1090B項(xiàng)目：2000×1000÷2200＝910第七十九頁，共202頁。2022/10/1680(三)計(jì)算單位可售面積成本國稅發(fā)[2009]31號第十四條已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，按當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn)。可售面積單位工程成本和已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本按下列公式計(jì)算確定：

可售面積單位工程成本=成本對象總成本÷成本對象總可售面積

第八十頁，共202頁。2022/10/1681

二十、管理費(fèi)用中的主要檢查項(xiàng)目

1、業(yè)務(wù)招待費(fèi)業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出，是指企業(yè)在生產(chǎn)、經(jīng)營活動中發(fā)生的必要的、合理的交際、應(yīng)酬支出。企業(yè)應(yīng)區(qū)分業(yè)務(wù)招待費(fèi)與業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、銷售費(fèi)用、會議費(fèi)，無法分清的，均計(jì)入業(yè)務(wù)招待費(fèi)。

《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第四十三條規(guī)定，企業(yè)發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營活動有關(guān)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出，按照發(fā)生額的60%扣除，但最高不得超過當(dāng)年銷售（營業(yè)）收入的5‰。

第八十一頁，共202頁。2022/10/1682

注意幾個問題：

①計(jì)算基數(shù)包括主營業(yè)務(wù)收入、其他業(yè)務(wù)收入和視同銷售收入（預(yù)售收入），不包括營業(yè)外收入（固定資產(chǎn)盤盈、處置固定資產(chǎn)凈收益、非貨幣性資產(chǎn)交易收益、出售無形資產(chǎn)收益、罰款凈收入、債務(wù)重組收入、捐贈收入、政府補(bǔ)助收入及其他）。②職工福利用餐，內(nèi)部聚餐、工作餐費(fèi)等支出，屬于職工福利費(fèi)支出。第八十二頁，共202頁。2022/10/1683

③項(xiàng)目部發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費(fèi)也計(jì)入業(yè)務(wù)招待費(fèi)總額中。

④員工出差發(fā)生的不超標(biāo)餐費(fèi)計(jì)入差旅費(fèi)。

⑤企業(yè)會議發(fā)生的合理的餐費(fèi)計(jì)入會議費(fèi)。董事會餐費(fèi)計(jì)入管理費(fèi)用中的董事會費(fèi)。

⑥列入業(yè)務(wù)招待費(fèi)的餐費(fèi)，要提供有關(guān)招待時間及地點(diǎn)、商業(yè)目的、企業(yè)與被招待人之間業(yè)務(wù)等憑據(jù)。第八十三頁，共202頁。2022/10/16842、工資薪金稅前扣除范圍

《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第三十四條企業(yè)發(fā)生的合理的工資薪金支出，準(zhǔn)予扣除。

前款所稱工資薪金，是指企業(yè)每一納稅年度支付給在本企業(yè)任職或者受雇的員工的所有現(xiàn)金形式或者非現(xiàn)金形式的勞動報酬，包括基本工資、獎金、津貼、補(bǔ)貼、年終加薪、加班工資，以及與員工任職或者受雇有關(guān)的其他支出。工資薪金所得要依法扣繳個人所得稅第八十四頁，共202頁。2022/10/1685

國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)工資薪金及職工福利費(fèi)扣除問題的通知.doc

國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額若干稅務(wù)處理問題的公告.doc《勞動法》第十六條勞動合同是勞動者與用人單位確立勞動關(guān)系、明確雙方權(quán)利和義務(wù)的協(xié)議。建立勞動關(guān)系應(yīng)當(dāng)訂立勞動合同。第二十條勞動合同的期限分為有固定期限、無固定期限和以完成一定的工作為期限。第八十五頁，共202頁。2022/10/1686

辭退員工一次性經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償可以稅前列支財稅[2001]157號

個人因與用人單位解除勞動關(guān)系而取得的一次性補(bǔ)償收入（包括用人單位發(fā)放的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金、生活補(bǔ)助費(fèi)和其他補(bǔ)助費(fèi)用），其收入在當(dāng)?shù)厣夏曷毠て骄べY3倍數(shù)額以內(nèi)的部分，免征個人所得稅；超過的部分按照《關(guān)于個人因解除勞動合同取得經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金征收個人所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[1999]178號）的有關(guān)規(guī)定，計(jì)算征收個人所得稅。深圳市地方稅務(wù)局通知.doc第八十六頁，共202頁。2022/10/16873、職工福利費(fèi)范圍及調(diào)整

《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第四十條規(guī)定，企業(yè)發(fā)生的職工福利費(fèi)支出，不超過工資薪金總額14%的部分，準(zhǔn)予扣除。

國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)工資薪金及職工福利費(fèi)扣除問題的通知.doc

財政部關(guān)于企業(yè)加強(qiáng)職工福利費(fèi)財務(wù)管理的通知.doc

第八十七頁，共202頁。2022/10/1688[網(wǎng)友]

現(xiàn)在的中國個人所得稅是不是只要是發(fā)給員工的福利都要納入當(dāng)月的薪酬計(jì)算個人所得稅？

[所得稅司巡視員盧云]

根據(jù)個人所得稅法的規(guī)定原則，對于發(fā)給個人的福利，不論是現(xiàn)金還是實(shí)物，均應(yīng)繳納個人所得稅。但目前我們對于集體享受的、不可分割的、非現(xiàn)金方式的福利，原則上不征收個人所得稅。

廣州市地稅局關(guān)于個人通訊補(bǔ)貼收入征收個人所得稅問題的通知.doc第八十八頁，共202頁。2022/10/16894、工會經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)范圍及調(diào)整企業(yè)撥繳的工會經(jīng)費(fèi)，不超過工資薪金總額2%的部分，準(zhǔn)予扣除。企業(yè)實(shí)際發(fā)生的職工教育經(jīng)費(fèi)支出，在職工工資總額2．5％(含)以內(nèi)的，準(zhǔn)予據(jù)實(shí)扣除；超過部分，準(zhǔn)許在以后年度結(jié)轉(zhuǎn)扣除。國家稅務(wù)總局公告2010年第24號企業(yè)撥繳的職工工會經(jīng)費(fèi)，不超過工資薪金總額2%的部分，憑工會組織開具的《工會經(jīng)費(fèi)收入專用收據(jù)》在企業(yè)所得稅稅前扣除。第八十九頁，共202頁。2022/10/1690

財建[2006]317號職工教育經(jīng)費(fèi)列支范圍：上崗和轉(zhuǎn)崗培訓(xùn)；各類崗位適應(yīng)性培訓(xùn)；崗位培訓(xùn)、職業(yè)技術(shù)等級培訓(xùn)、高技能人才培訓(xùn)；專業(yè)技術(shù)人員繼續(xù)教育；特種作業(yè)人員培訓(xùn)；企業(yè)組織的職工外送培訓(xùn)的經(jīng)費(fèi)支出；職工參加的職業(yè)技能鑒定、職業(yè)資格認(rèn)證等經(jīng)費(fèi)支出；購置教學(xué)設(shè)備與設(shè)施；職工崗位自學(xué)成才獎勵費(fèi)用；有關(guān)職工教育的其他支出。企業(yè)職工參加社會上的學(xué)歷教育以及個人為取得學(xué)位而參加的在職教育，費(fèi)用由個人承擔(dān)。高管人員境外考察培訓(xùn)費(fèi)，在管理費(fèi)用支出。第九十頁，共202頁。2022/10/16915、員工社會保險費(fèi)扣除處理

《實(shí)施條例》第三十五條企業(yè)依照國務(wù)院有關(guān)主管部門或者省級人民政府規(guī)定的范圍和標(biāo)準(zhǔn)為職工繳納的基本養(yǎng)老保險費(fèi)、基本醫(yī)療保險費(fèi)、失業(yè)保險費(fèi)、工傷保險費(fèi)、生育保險費(fèi)等基本社會保險費(fèi)和住房公積金，準(zhǔn)予扣除。

深圳市地方稅務(wù)局關(guān)于我市新住房公積金制度有關(guān)個人所得稅扣除政策銜接問題的通知.doc

第九十一頁，共202頁。2022/10/1692

第三十六條除企業(yè)依照國家有關(guān)規(guī)定為特殊工種職工支付的人身安全保險費(fèi)和國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門規(guī)定可以扣除的其他商業(yè)保險費(fèi)外，企業(yè)為投資者或者職工支付的商業(yè)保險費(fèi)，不得扣除。

《勞動法》

第七十二條用人單位和勞動者必須依法參加社會保險，繳納社會保險費(fèi)。第七十五條國家鼓勵用人單位根據(jù)本單位實(shí)際情況為勞動者建立補(bǔ)充保險。第九十二頁，共202頁。2022/10/1693

財稅[2009]27號自2008年1月1日起，企業(yè)根據(jù)國家有關(guān)政策規(guī)定，為在本企業(yè)任職或者受雇的全體員工支付的補(bǔ)充養(yǎng)老保險費(fèi)、補(bǔ)充醫(yī)療保險費(fèi)，分別在不超過職工工資總額5%標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)的部分，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時準(zhǔn)予扣除；超過的部分，不予扣除。

財政部人力資源社會保障部國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)年金職業(yè)年金個人所得稅有關(guān)問題的通知.doc第九十三頁，共202頁。2022/10/16946、咨詢費(fèi)、綠化費(fèi)、差旅費(fèi)、管理費(fèi)范圍咨詢費(fèi)支出，是指與企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營相關(guān)的技術(shù)咨詢、營銷咨詢、法律咨詢、財務(wù)咨詢、人力資源咨詢等支出。綠化費(fèi)支出，是指企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營用地范圍內(nèi)發(fā)生的、不屬于生產(chǎn)性生物資產(chǎn)的樹木、草坪、花卉等購置支出。綠化費(fèi)支出金額較大、具有長期資產(chǎn)性質(zhì)的，應(yīng)按受益期攤銷。

其他個人勞務(wù)等要依法扣繳個人所得稅第九十四頁，共202頁。2022/10/1695

合理的差旅補(bǔ)助（包括出差人員誤餐補(bǔ)助）支出，允許在稅前扣除。一般按照當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)制定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；未指定標(biāo)準(zhǔn)的，參照當(dāng)?shù)匦姓聵I(yè)單位差旅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)合理處理。有的稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定，對補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)較高或經(jīng)常性支出的，稅務(wù)機(jī)關(guān)要求的，企業(yè)應(yīng)提供差旅費(fèi)相關(guān)管理制度。第九十五頁，共202頁。2022/10/1696

企業(yè)之間管理費(fèi)處理

《實(shí)施條例》第四十九條企業(yè)之間支付的管理費(fèi)，不得扣除。

第五十條非居民企業(yè)在中國境內(nèi)設(shè)立的機(jī)構(gòu)、場所，就其中國境外總機(jī)構(gòu)發(fā)生的與該機(jī)構(gòu)、場所生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)的費(fèi)用，能夠提供總機(jī)構(gòu)出具的費(fèi)用匯集范圍、定額、分配依據(jù)和方法等證明文件，并合理分?jǐn)偟?，?zhǔn)予扣除。

關(guān)于母子公司間提供服務(wù)支付費(fèi)用處理.doc第九十六頁，共202頁。2022/10/1697

二十一、房產(chǎn)稅和印花稅主要檢查項(xiàng)目

“房產(chǎn)”是以房屋形態(tài)表現(xiàn)的財產(chǎn)。房屋是指有屋面和圍護(hù)結(jié)構(gòu)(有墻或兩邊有柱)，能夠遮風(fēng)避雨，可供人們在其中生產(chǎn)、工作、學(xué)習(xí)、娛樂、居住或儲藏物資的場所。獨(dú)立于房屋之外的建筑物，如圍墻、煙囪、水塔、變電塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、磚瓦石灰窯以及各種油氣罐等，不屬于房產(chǎn)。第九十七頁，共202頁。2022/10/1698

財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知（財稅〔2008〕152號）關(guān)于房產(chǎn)原值如何確定的問題對依照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，不論是否記載在會計(jì)賬簿固定資產(chǎn)科目中，均應(yīng)按照房屋原價計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。房屋原價應(yīng)根據(jù)國家有關(guān)會計(jì)制度規(guī)定進(jìn)行核算。對納稅人未按國家會計(jì)制度規(guī)定核算并記載的，應(yīng)按規(guī)定予以調(diào)整或重新評估。第九十八頁，共202頁。2022/10/1699

財稅[2010]121號對按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，無論會計(jì)上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價，包括為取得土地使用權(quán)支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價。本通知自發(fā)文之日起執(zhí)行。

第九十九頁，共202頁。2022/10/16100

國稅發(fā)[2003]89號房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅。

財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知（財稅[2005]181號）.doc

第一百頁，共202頁。2022/10/16101

印花稅處理

印花稅稅率表.doc

國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)印花稅征收管理有關(guān)問題的通知.doc第一百零一頁，共202頁。2022/10/16102

二十二、利息費(fèi)用中的主要檢查項(xiàng)目

《實(shí)施條例》第三十八條企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營活動中發(fā)生的下列利息支出，準(zhǔn)予扣除：

①非金融企業(yè)向金融企業(yè)借款的利息支出、金融企業(yè)的各項(xiàng)存款利息支出和同業(yè)拆借利息支出、企業(yè)經(jīng)批準(zhǔn)發(fā)行債券的利息支出；

②非金融企業(yè)向非金融企業(yè)借款的利息支出，不超過按照金融企業(yè)同期同類貸款利率計(jì)算的數(shù)額的部分。分析：金融企業(yè)手續(xù)費(fèi)、顧問費(fèi)如何處理？第一百零二頁，共202頁。2022/10/16103

國家稅務(wù)總局公告2011年第34號根據(jù)《實(shí)施條例》第三十八條規(guī)定，非金融企業(yè)向非金融企業(yè)借款的利息支出，不超過按照金融企業(yè)同期同類貸款利率計(jì)算的數(shù)額的部分，準(zhǔn)予稅前扣除。鑒于目前我國對金融企業(yè)利率要求的具體情況，企業(yè)在按照合同要求首次支付利息并進(jìn)行稅前扣除時，應(yīng)提供“金融企業(yè)的同期同類貸款利率情況說明”，以證明其利息支出的合理性。第一百零三頁，共202頁。2022/10/16104

“金融企業(yè)的同期同類貸款利率情況說明”中，應(yīng)包括在簽訂該借款合同當(dāng)時，本省任何一家金融企業(yè)提供同期同類貸款利率情況。該金融企業(yè)應(yīng)為經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)成立的可以從事貸款業(yè)務(wù)的企業(yè)，包括銀行、財務(wù)公司、信托公司等金融機(jī)構(gòu)?！巴谕愘J款利率”是指在貸款期限、貸款金額、貸款擔(dān)保以及企業(yè)信譽(yù)等條件基本相同下，金融企業(yè)提供貸款的利率。既可以是金融企業(yè)公布的同期同類平均利率，也可以是金融企業(yè)對某些企業(yè)提供的實(shí)際貸款利率。第一百零四頁，共202頁。2022/10/16105(一)關(guān)聯(lián)方融資利息費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整財稅[2008]121號

一、在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時，企業(yè)實(shí)際支付給關(guān)聯(lián)方的利息支出，不超過以下規(guī)定比例和稅法及其實(shí)施條例有關(guān)規(guī)定計(jì)算的部分，準(zhǔn)予扣除，超過的部分不得在發(fā)生當(dāng)期和以后年度扣除。

企業(yè)實(shí)際支付給關(guān)聯(lián)方的利息支出，除符合本通知第二條規(guī)定外，其接受關(guān)聯(lián)方債權(quán)性投資與其權(quán)益性投資比例為：

（一）金融企業(yè)，為5：1；

（二）其他企業(yè)，為2：1。第一百零五頁，共202頁。2022/10/16106

債資比例＝年度各月平均關(guān)聯(lián)方債權(quán)性投資之和/年度各月平均權(quán)益性投資之和

各月平均關(guān)聯(lián)方債權(quán)性（權(quán)益性）投資＝（月初賬面余額+月末賬面余額）/2

權(quán)益性投資為企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表上會計(jì)記錄的所有者權(quán)益數(shù)額，當(dāng)所得者權(quán)益小于實(shí)收資本與資本公積之和，則權(quán)益性投資為實(shí)收資本與資本公積之和；當(dāng)實(shí)收資本與資本公積之和小于實(shí)收資本，則權(quán)益性投資為實(shí)收資本。第一百零六頁，共202頁。2022/10/16107

二、企業(yè)如果能夠按照稅法及其實(shí)施條例的有關(guān)規(guī)定提供相關(guān)資料，并證明相關(guān)交易活動符合獨(dú)立交易原則的；或者該企業(yè)的實(shí)際稅負(fù)不高于境內(nèi)關(guān)聯(lián)方的，其實(shí)際支付給境內(nèi)關(guān)聯(lián)方的利息支出，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時準(zhǔn)予扣除。

最高人民法院關(guān)于對企業(yè)借貸合同借款方逾期不歸還借款的應(yīng)如何處理問題的批復(fù).doc第一百零七頁，共202頁。2022/10/16108(二)個人利息費(fèi)扣除國稅函[2009]777號一、企業(yè)向股東或其他與企業(yè)有關(guān)聯(lián)關(guān)系的自然人借款的利息支出，應(yīng)根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》（以下簡稱稅法）第四十六條及財稅[2008]121號規(guī)定的條件，計(jì)算企業(yè)所得稅扣除額。第一百零八頁，共202頁。2022/10/16109

二、企業(yè)向除第一條規(guī)定以外的內(nèi)部職工或其他人員借款的利息支出，其借款情況同時符合以下條件的，其利息支出在不超過按照金融企業(yè)同期同類貸款利率計(jì)算的數(shù)額的部分，準(zhǔn)予扣除。

（一）企業(yè)與個人之間的借貸是真實(shí)、合法、有效的，并且不具有非法集資目的或其他違反法律、法規(guī)的行為；（二）企業(yè)與個人之間簽訂了借款合同。提示：支付個人利息應(yīng)扣繳個人所得稅第一百零九頁，共202頁。2022/10/16110

（三）混合型投資業(yè)務(wù)利息費(fèi)用扣除企業(yè)混合性投資業(yè)務(wù)，是指兼具權(quán)益和債權(quán)雙重特性的投資業(yè)務(wù)。

葛洲壩地產(chǎn)股權(quán)信托融資.doc

國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)混合性投資業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理問題的公告.doc

第一百一十頁，共202頁。2022/10/16111(四)利息費(fèi)用資本化和費(fèi)用化處理調(diào)整國稅發(fā)[2009]31號

1.企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用，可按企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行歸集和分配，其中屬于財務(wù)費(fèi)用性質(zhì)的借款費(fèi)用，可直接在稅前扣除。

2.企業(yè)集團(tuán)或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機(jī)構(gòu)借款分?jǐn)偧瘓F(tuán)內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的，借入方凡能出具從金融機(jī)構(gòu)取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業(yè)間合理的分?jǐn)偫①M(fèi)用，使用借款的企業(yè)分?jǐn)偟暮侠砝?zhǔn)予在稅前扣除。第一百一十一頁，共202頁。2022/10/16112

財稅字[2000]7號為緩解中小企業(yè)融資難的問題，對企業(yè)主管部門或企業(yè)集團(tuán)中的核心企業(yè)等單位（以下簡稱統(tǒng)借方）向金融機(jī)構(gòu)借款后，將所借資金分撥給下屬單位（包括獨(dú)立核算單位和非獨(dú)立核算單位），并按支付給金融機(jī)構(gòu)的借款利率水平向下屬單位收取用于歸還金融機(jī)構(gòu)的利息不征收營業(yè)稅。統(tǒng)借方將資金分撥給下屬單位,不得按高于支付給金融機(jī)構(gòu)的借款利率水平向下屬單位收取利息，否則，將視為具有從事貸款業(yè)務(wù)的性質(zhì)，應(yīng)對其向下屬單位收取的利息全額征收營業(yè)稅。第一百一十二頁，共202頁。2022/10/16113

國稅發(fā)[2002]13號關(guān)于非金融機(jī)構(gòu)統(tǒng)借統(tǒng)還貸款業(yè)務(wù)征稅問題企業(yè)集團(tuán)或集團(tuán)內(nèi)的核心企業(yè)（以下簡稱企業(yè)集團(tuán)）委托企業(yè)集團(tuán)所屬財務(wù)公司代理統(tǒng)借統(tǒng)還貸款業(yè)務(wù)，從財務(wù)公司取得的用于歸還金融機(jī)構(gòu)的利息不征收營業(yè)稅；財務(wù)公司承擔(dān)此項(xiàng)統(tǒng)借統(tǒng)還委托貸款業(yè)務(wù)，從貸款企業(yè)收取貸款利息不代扣代繳營業(yè)稅。

第一百一十三頁，共202頁。2022/10/16114

資本化開始時間借款費(fèi)用同時滿足下列條件的，開始資本化：（1）資產(chǎn)支出已經(jīng)發(fā)生；（2）借款費(fèi)用已經(jīng)發(fā)生；（3）為使資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)所必要的購建或者生產(chǎn)活動已經(jīng)開始。符合資本化條件的資產(chǎn)在購建或者生產(chǎn)過程中發(fā)生非正常中斷、且中斷時間連續(xù)超過3個月的，應(yīng)當(dāng)暫停借款費(fèi)用的資本化。

第一百一十四頁，共202頁。2022/10/16115(五)土地增值稅利息費(fèi)用處理國稅函[2010]220號第三條房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除問題

（一）財務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。第一百一十五頁，共202頁。2022/10/16116

（二）凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。

全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。

上述具體適用的比例按省級人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。第一百一十六頁，共202頁。2022/10/16117

（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時不能同時適用本條（一）、（二）項(xiàng)所述兩種辦法。

（四）土地增值稅清算時，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。

海南省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知.doc

第一百一十七頁，共202頁。2022/10/16118

國稅函發(fā)[1995]110號

《細(xì)則》規(guī)定，財務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)?，并提供金融機(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%以內(nèi)予以扣除。凡不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，利息不單獨(dú)扣除，三項(xiàng)費(fèi)用的扣除按取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。第一百一十八頁，共202頁。2022/10/16119第四節(jié)開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售階段稅收問題23、定金、會員費(fèi)、誠意金等稅務(wù)處理24、預(yù)售收入涉及各項(xiàng)稅收繳納的處理檢查25、已預(yù)繳所得稅的收入調(diào)減利潤方法26、代收款項(xiàng)稅收問題處理27、手續(xù)費(fèi)和傭金的稅務(wù)處理檢查28、代開勞務(wù)費(fèi)用發(fā)票處理29、個人所得稅扣繳范圍問題第一百一十九頁，共202頁。2022/10/1612030、營銷設(shè)施售樓部和樣板房的稅務(wù)處理31、贈送車位（庫）、家用電器的稅務(wù)處理32、廣告費(fèi)業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)支出的稅務(wù)處理33、租金收入納稅確認(rèn)時間34、地下車位出售與出租的稅收處理分析35、購買方與銷售方支付違約金的稅務(wù)處理36、企業(yè)工資薪金年終獎的個人所得稅檢查37、企業(yè)捐贈支出的檢查38、罰款等支出稅前扣除處理第一百二十頁，共202頁。2022/10/16121

二十三、定金、會員費(fèi)、誠意金等稅務(wù)處理國稅函發(fā)［1995］156號問：對于轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動產(chǎn)的預(yù)收定金，應(yīng)如何確定其納稅義務(wù)發(fā)生時間？

答：營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第二十八條規(guī)定：納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。此項(xiàng)規(guī)定所稱預(yù)收款，包括預(yù)收定金。因此，預(yù)收定金的營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收定金的當(dāng)天。第一百二十一頁，共202頁。2022/10/16122

土地增值稅處理財稅字[1995]48號：對納稅人預(yù)售房地產(chǎn)所取得的收入，當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定預(yù)征土地增值稅的，納稅人應(yīng)當(dāng)辦理納稅申報，并按規(guī)定比例預(yù)交，待辦理決算后，多退少補(bǔ)。

廣州市地方稅務(wù)局2012關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算工作若干問題處理指引第三、五條.doc第一百二十二頁，共202頁。2022/10/16123

二十四、預(yù)售收入涉及各項(xiàng)稅收繳納的處理企業(yè)所得稅處理，簽訂合同時確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)，具體按合同付款方式確認(rèn)。房地產(chǎn)企業(yè)取得預(yù)收賬款，簽訂合同時確認(rèn)收入，按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季（或月）計(jì)算出當(dāng)期毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，待開發(fā)產(chǎn)品結(jié)算計(jì)稅成本后再行調(diào)整。

國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法.doc第一百二十三頁，共202頁。20