準確高效地進行房地產(chǎn)市場

準確高效地進行房地產(chǎn)市場分析摘要:近年來，房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈，政府又出臺多項土地政策和金融政策，對房地產(chǎn)進行調控。房地產(chǎn)商以及各界利益相關機構都將面臨政策和市場的雙重挑戰(zhàn)。如何能夠在改革與競爭中穩(wěn)定發(fā)展，成為了房地產(chǎn)界的焦點問題，本文將從房地產(chǎn)市場分析的正確態(tài)度、典型方法、存在問題、謬誤探析四個方面出發(fā)，探討如何才能準確而高效地進行房地產(chǎn)市場分析。關鍵字：房地產(chǎn)市場分析；數(shù)據(jù)挖掘；模糊聚類；謬誤房地產(chǎn)既是高檔消費品又是投資品，是房價與地價的綜合，是股票與金融市場的基礎，既負擔著“居者有其屋”的基本社會職能，又是國民經(jīng)濟基礎產(chǎn)業(yè)，它帶動了50多個相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，不但事關國家戰(zhàn)略、金融穩(wěn)定和居民切身利益，還關系到投資者的經(jīng)濟利益。故對社會各界利益相關者來說，房地產(chǎn)市場分析能否正確、有效地進行都顯得尤為重要。房地產(chǎn)市場分析的正確態(tài)度1.作為房地產(chǎn)業(yè)的管理者，要避免喜好贊成的話，不喜歡有差異的聲音。不管別人是何動機，都要當成是免費的參謀、善意的提醒。這有助于開拓自己的思路，完善決策。2.作為房地產(chǎn)企業(yè)管理者，要避免單純從企業(yè)自身利益考慮，吹高市場，尤其要避免自以為是的盲日霸氣。3.作為學人，要避免做他人的附庸，既要用社會的良心做獨立思考；又要避免刻意標新立異，故作聳人聽聞之言。4.作為媒體，既要避免廣告偏好，也要避免為奪人眼球而嘩眾取寵，誤導輿論。房地產(chǎn)市場分析的兩種典型方法與應用數(shù)據(jù)挖掘技術1.房地產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)分析存在的問題近二十年來，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，我國房地產(chǎn)業(yè)已逐步成為對我國社會經(jīng)濟發(fā)展有重大影響的產(chǎn)業(yè)部門。在快速的發(fā)展中也導致了我國房地產(chǎn)業(yè)面臨許多問題，如房地產(chǎn)業(yè)的過度投資、房價漲幅過快、房屋空置率居高等，這些問題迫切要求政府和相關主管部門在對房地產(chǎn)市場供需情況作出正確預測的基礎上充分發(fā)揮“有形的手”的作用，引導房地產(chǎn)業(yè)正確發(fā)展；同時隨著競爭的加劇，房地產(chǎn)企業(yè)要想在競爭中制勝，必然需要充分的準確的市場判斷。而政府和企業(yè)對市場的判斷，都離不開行業(yè)發(fā)展數(shù)據(jù)和信息的支持。房地產(chǎn)行業(yè)擁有大量的數(shù)據(jù)積累，包括行業(yè)發(fā)展、經(jīng)濟環(huán)境信息、客戶信息等，這些數(shù)據(jù)是政府和房地產(chǎn)企業(yè)正確決策的重要參考。面對快速增長的海量數(shù)據(jù)，政府和企業(yè)都需要有力的數(shù)據(jù)分析工具將“豐富的數(shù)據(jù)”轉換成“有價值的知識”，否則大量的數(shù)據(jù)將成為數(shù)據(jù)豐富，但信息貧乏的“數(shù)據(jù)墳墓”。2.數(shù)據(jù)挖掘技術及其在房地產(chǎn)市場分析中的應用數(shù)據(jù)挖掘(DataMining)是目前進行房地產(chǎn)市場分析和預測的新技術，它是從大量數(shù)據(jù)中發(fā)現(xiàn)潛在關聯(lián)、模式，做出預測性分析的有效工具，是現(xiàn)有的一些人工智能、統(tǒng)計學等技術在數(shù)據(jù)庫領域中的應用。數(shù)據(jù)挖掘的方法有神經(jīng)網(wǎng)絡方法、遺傳算法、決策樹算法、粗集方法、覆蓋正例排斥反例方法、統(tǒng)計分析方法和模糊集方法等。數(shù)據(jù)挖掘的任務主要是關聯(lián)分析、聚類分析、分類、預測、時序模式和偏差分析等，應用數(shù)據(jù)挖掘有助于發(fā)現(xiàn)業(yè)務發(fā)展的趨勢，揭示已知的事實，預測未知的結果，并幫助使用者分析出解決問題所需要的關鍵因素，有利于使用者做出正確的決策。房地產(chǎn)行業(yè)是一個數(shù)據(jù)量大、關聯(lián)性強、影響因素多的復雜非線性系統(tǒng)。應用數(shù)據(jù)挖掘技術，能有效地幫助政府部門和房地產(chǎn)企業(yè)從不斷積累與更新的數(shù)據(jù)中提取有價值的信息，十分有助于政府掌握市場情況，合理制定產(chǎn)業(yè)政策。同時也能幫助企業(yè)發(fā)現(xiàn)商機、制定開發(fā)計劃與營銷策略。對于房地產(chǎn)市場研究，數(shù)據(jù)挖掘可以應用于宏觀經(jīng)濟形勢研究、市場發(fā)展趨勢研究、樓盤供應研究、競爭對手研究、客戶研究等多個方面。（二）系統(tǒng)模糊聚類分析1.模糊聚類分析在房地產(chǎn)市場分析過程中的應用概況在市場分析中，特別是在選擇目標市場進行市場定位時，多采用二維矩陣法并畫出二維矩陣圖進行分析和選擇目標市場，如圖1：產(chǎn)品B產(chǎn)品A產(chǎn)品C價格高低

差好質量圖1某一市場矩陣圖但是這種方法不適宜分析多個變量及其相互關系。對房地產(chǎn)市場來說，價格、環(huán)境、配套設施、交通、戶型、面積、朝向、綠化、物業(yè)管理等都是消費者考慮的因素。采用二維矩陣法不能綜合分析多維變量，有其局限性。如果采用傳統(tǒng)數(shù)學建立模型進行分析，其中的因子很難確定，所以有時很難使用精確的數(shù)學對某些現(xiàn)象進行分析。而模糊數(shù)學作為一種嚴格的數(shù)學方法在很大程度上考慮了人的主觀性。除了單個事物或概念本身存在模糊性外，在兩個或多個事物之間的相互關系上也普遍存在模糊性。故可以使用模糊數(shù)學的系統(tǒng)聚類分析方法進行房地產(chǎn)市場分析，對被分析市場進行歸類，以期從中尋找市場空白點和該市場各方面的組合對銷量的影響。2.房地產(chǎn)市場系統(tǒng)模糊聚類分析方法的步驟第一步：選定聚類的市場對象，即論域，并選取指標集。要研究的物業(yè)對象，可以在已知的物業(yè)中隨機選擇。對于被研究的市場對象，這些指標(因子或參數(shù))應有明確的實際意義，有較強的可分辨性和代表性。例如：價格、環(huán)境、配套設施、交通、戶型、面積、綠化、朝向等。對于所取的特征向量，可以使用權重評分法。該法是將評價對象按實際程度分為若干等級，并制定出各評分標準，組織專家或企業(yè)內部人員按等級對各對象打分(如表1)。然后，在確定了專家或企業(yè)內部人員的權數(shù)后，結合權數(shù)進行調整(如表2)。在表1中只列舉了7個重要的因素，可以根據(jù)現(xiàn)實情況調整。表1杈重評分法因子表因子評分等級得分價格環(huán)境好5分較好4分一般3分較差2分差1分戶型合理較好4分一般3分較差2分差1分朝向好5分較好4分一般3分較差2分差1分交通方便5分較方便4分一般3分較差2分差1分配套設施完善5分較完善4分一般3分較差2分差1分物業(yè)管理好5分較好4分一般3分較差2分差1分以上評分等級分數(shù)僅供參考。表2因子調整表人員專家1專家2經(jīng)理1經(jīng)理2營銷人員1營銷人員2合計權數(shù)最后得出因子得分：最后得出特征向量：其中是第i個對象相對于第j個指標的數(shù)值。于是得到n×m矩陣，稱為原始資料矩陣，即第二步：把各指標的數(shù)據(jù)標準化(或正規(guī)化)式中：i∈(1，n)，j∈(1，m)(分母是第j列各元的最大值與最小值之差)，顯然。于是得到矩陣。第三步：建立相似關系矩陣。把標準化后的矩陣的每一行看作各對象在指標集上的模糊集合各的意義表示指標隸屬于集合的隸屬度。于是，各就間接描述了各個對象的基本特征，從而使我們可以用貼近度確定與的相似程度，即貼近度可用海明貼近度，也可以使用最小最大貼近度。其中：k∈(1，m)。于是得到相似關系矩陣第四步：進行聚類分析。進行聚類分析可以采用模糊等價關系聚類法和最大樹法。模糊等價關系聚類法往往要求出相似關系的傳遞閉包，要進行多次模糊關系的復合運算，演算工作量大，而最大樹法直接利用相似關系作樹形圖。其思路是：被分類的市場對象構成集合，E上的相似關系是一個n×n矩陣，已具有自反性和對稱性。按從1到0逐列觀察。當時，如果有，則用一條線連接i，j兩個頂點，并在一側記；要避免形成回路，即當時，如果已經(jīng)連接(i，j)及(j，k)，就不在連接(i，k)。這樣形成的形狀，即水平時的分類，即同一棵樹上的各元素為一類。再逐步降低水平，在原有樹狀圖基礎上連接出新的樹狀圖，即得到不同水平的分類，同時畫出動態(tài)聚類圖，直到所有頂點都連通為止。再根據(jù)不同的截畫出動態(tài)聚類圖(圖2)。圖2動態(tài)聚類圖結合上圖，就得出市場的細分情況屬于因子1，因子2，的情況屬于因子4，因子5，的情況屬于因子i，因子i，的情況屬于因子i，因子i，的情況在作出市場細分以后，進而結合不同的截并結合銷量情況，可以得出在不同的因子組合中那些銷量較好，進而可以確定新開發(fā)物業(yè)的不同因子組合。三、房地產(chǎn)市場分析中應注意的幾個問題（一）要重視價格和空置及增長率指標1.價格指標在價格指標中，實際價格和價格指數(shù)同等重要、不可或缺。實際價格在分析市場承受能力上特別有用；價格指數(shù)反映價格運行的總體趨勢，是一種對市場的明確信號，是承擔調控責任的政府更應該重視的。2.空置指標在空置指標方面，現(xiàn)在也存有問題。人們有意無意地把“空置”妖魔化，認為空置下降是好事，空置上升就是壞事。隨之，也導致在空置統(tǒng)計上的狹隘化和曲解化，無法同國際公認的含義相接軌，造成評論的混亂和困難。房地產(chǎn)泡沫有投資建設性泡沫和投資需求性泡沫之分。如果未購置新房(一年以上)空置率過高，并且沒有對應的需求，那么這就是投資建設性泡沫；另外一種是指已購置新房空置率(俗稱關燈率)，它表明投資需求性房地產(chǎn)比例是否失調，是觀察一個城市的高檔樓盤是否出現(xiàn)投資需求性泡沫的依據(jù)。另外還可以用輔助指標如投資與白住比、房價與租金比來綜合評判房地產(chǎn)市場是否出現(xiàn)過熱和泡沫現(xiàn)象。3.收入增長率和房價增長率居民收入增長率和房價增長率之比，是可以作為房地產(chǎn)價格增長是否合適的標準的。但這是一個均值，在房地產(chǎn)景氣周期中，城里房價漲升的速度和均價都大大高于城外，人們在城里和城外居住也不是按照收入分布的。即使這樣，關注房地產(chǎn)是否過熱、是否存在泡沫的問題，仍非常注意房價增長速度。因為一個地區(qū)的房地產(chǎn)價格不斷以兩位數(shù)速度上升顯然是不可持續(xù)的。要重視宏觀經(jīng)濟對房地產(chǎn)市場的影響房地產(chǎn)界的人士分析房地產(chǎn)市場，喜好供求分析。但是，表向性地分析供求平衡關系遠遠不夠，應該開闊思路，深入至宏觀經(jīng)濟層面。人們知道，日本、泰國及我國的香港都曾經(jīng)發(fā)生過房地產(chǎn)泡沫破滅的事件，對于房地產(chǎn)市場產(chǎn)生過嚴重的后果。大多數(shù)專家認為，無論他們泡沫的產(chǎn)生還是破滅，都是同宏觀經(jīng)濟管理上的許多失誤有關。故在分析和調控房地產(chǎn)市場時，要重視宏觀經(jīng)濟指標(尤其是金融、外匯、稅收、股市)對房地產(chǎn)市場的影響。要重視分析的模式化傳統(tǒng)的市場分析方法，是把統(tǒng)計數(shù)據(jù)進行一番前后對比或指標間的對比，從中發(fā)現(xiàn)問題并予以說明。這固然有用，但是納入分析的內容和指標并不固定，也較難避免人們的主觀偏好?，F(xiàn)代的分析方法推崇模式化，即根據(jù)房地產(chǎn)市場的范圍和層級，提出相對固定的分析對象及其指標，然后用一套公認的統(tǒng)一的數(shù)量、統(tǒng)計技術進行長期的、連續(xù)的分析。這樣，才能避免一些主觀和情感上的偏差，有相對準確的結論，也容易為方方面面所廣泛接受。（四）要重視人口統(tǒng)計特征的變化人們普遍根據(jù)人口的年齡和收入特征細分市場，假設相同年齡、相同收入的消費者的行為、看法相同并購買同樣的商品。但這些年來，它們開始變得越來越不準確。這些特征只是人口統(tǒng)計中心的一部分，市場研究還要了解市場由哪些人組成以及他們究竟需要什么，消費者越來越復雜，越來越苛刻，他們不會選擇不需要的商品。四、房地產(chǎn)市場分析的幾種謬誤隨著近年來我國房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，市場上對產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀和未來走勢的分析出現(xiàn)了越來越大的分歧，其中不乏有各種謬誤，本文列舉出了以下六種并分別闡述。謬誤一：中國房地產(chǎn)市場不可能出現(xiàn)大的變化。按照現(xiàn)在的發(fā)展情況，20年都沒有問題。理由是中國城市化對住宅的需求非常大。實則，房地產(chǎn)是一個周期性的行業(yè)。雖然每個周期持續(xù)時間長短有所不同，但是必然要經(jīng)過復蘇、上升、高潮、調整的全過程。像美國和香港地區(qū)，二次大戰(zhàn)后都分別經(jīng)歷過這樣的循環(huán)10次和4次之多。謬誤二：只要不是全國性的泡沫，就不用太擔心。理由是現(xiàn)在只有少數(shù)幾個城市存在過熱問題。實則，房地產(chǎn)市場分析應該以具體城市或地區(qū)為主，全國性分析和判別意義不大。因為房地產(chǎn)市場地域性非常強，并且每輪房地產(chǎn)周期都有中心地帶和領頭城市。房地產(chǎn)發(fā)展歷史上從沒有全國性泡沫，只有特定城市和地區(qū)的泡沫，如日本房地產(chǎn)泡沫時的東京地區(qū)、美國房地產(chǎn)泡沫時的洛杉磯地區(qū)、香港房地產(chǎn)泡沫時的香港島。這是資本流動和資本逐利性所決定的。謬誤三：發(fā)達市場經(jīng)濟國家一些衡量房地產(chǎn)有無泡沫的指標，如收入房價比、空置率、房價與租賃收入比等，不適用于我們這個特殊的新興市場。理由是我國收入不透明、人口變動較大。實則，這些指標如果知道適用范同和使用條件，依然是衡量房地產(chǎn)市場的重要工具。雖然我們這個市場還不是完全意義上的市場，但只要有市場成分，這些衡量市場的指標和工具就可以使用。比如收入房價比，對流動人口少的城市，特別是投資移民少的城市，目前仍然是測量房地產(chǎn)價格是否合理的標志。在流動人口大的城市，也許觀測有不全面的問題，但是長期來看，這個指標隨著流動人口數(shù)量降低，效果逐步顯露出來。如果收入房價比出現(xiàn)過分異?，F(xiàn)象，它也可以作為原有居民與新移民是否能夠和諧相處的指標。謬誤四：現(xiàn)在雖然有投機炒作成分，但還沒到泡沫階段。理由是現(xiàn)在居民購房需求旺盛。對此，只要看一看出現(xiàn)在少數(shù)城市房地產(chǎn)市場的景象，對照一下正常的市場狀況，就可以得出明確的結論。以下是一些值得關注的征兆：1．在大多數(shù)地區(qū)經(jīng)常能夠見到，經(jīng)濟適用房投放時有消費者排隊，而泡沫地區(qū)則是無論什么房子出售都有人排隊，并且期房數(shù)量高于現(xiàn)房成交數(shù)量。特別是有了排隊雇傭現(xiàn)象出現(xiàn)，而且價格(隊號)高的離譜。另外這個城市街頭巷尾永遠離不開的中心話題就是房子和房價。2．房地產(chǎn)市場出現(xiàn)超級豪宅，單價奇高無比，并且有人在競爭中購買，這說明市場已經(jīng)非常瘋狂。由于這種高價房子存在，消費者受到比價效應影響，無形中覺得市面上的房子價格也并不高。開發(fā)商在土地拍賣市場上也是如此競爭，在多輪爭奪中使地價達到破天荒水平，這是每輪房地產(chǎn)進入高潮時必然會出現(xiàn)的景象。3．樓盤的一期、二期、三期價格不斷攀升。開發(fā)商宣傳房價可以保值增值，但當消費者真正將這些新房轉讓時，發(fā)現(xiàn)卻是低于購買時的價格，說明之前房價有明顯的價格泡沫存在。在處于大規(guī)模建設之中的城市，新房并不短缺，如果二手新房成交量接近新房成交量，說明這個城市出現(xiàn)了大面積房地產(chǎn)炒作現(xiàn)象。4．制造信息不對稱。開發(fā)商大肆宣傳銷量大增，價格堅挺，市場出現(xiàn)了“房托”，但是政府房地產(chǎn)管理機構登記的檔案中并沒有那么多成交記錄。5．房地產(chǎn)投資中出現(xiàn)了大量外行投資現(xiàn)象，這是房地產(chǎn)引起的財富效應和投資夢想，也是市場即將進入高潮的象征。社會資源出現(xiàn)傾斜和配置的扭曲，為日后市場泡沫化起到了推波助瀾作用。6．丑聞不斷增加。開發(fā)商和房地產(chǎn)中介騙貸和卷款潛逃出現(xiàn)增多跡象，說明房地產(chǎn)市場開始出現(xiàn)資金鏈斷裂、進入泡沫破裂的階段。謬誤五：不懂房地產(chǎn)市場的金融屬性。房地產(chǎn)的本質是“不動產(chǎn)”，房屋作為地上建筑物是要占用地皮的，房屋所有權與土地使用權是不可分割的。土地價格與一般商品價格不同，馬克思和現(xiàn)代經(jīng)濟學都稱為“虛擬資本”，與股票本質上都屬于金融，只不過披上商品房外衣而已。有人認為中國房價會繼續(xù)大漲的最大理由是土地稀缺，政府開始嚴格控制土地供應，長期地價必然越漲越高，這是看漲的“成本推動理論”，把房價上漲歸結為地價上漲。實則是人為壟斷抬價造成，不能持久的。房價上升的“需求拉動理論”認為，土地需求由最終產(chǎn)品如住宅、寫字樓、商業(yè)用房及工業(yè)用房需求決定，是房產(chǎn)市場供需決定土地供需，房屋價格決定地價。實則，房價分為性質根本不同的兩個部分。地上建筑物的價值是各項購入成本決定的，屬于商品價格，其價值隨折舊而遞減；地價本質是金融，與地上的房屋建筑性質完全不同，按馬克思定義屬于“沒有勞動投入因而沒有價值”，但具有價格的特殊商品，地價的性質是“地租資本化”。馬克思的公式是：地價等于地租除以利息率。土地所有權的擁有者可以按年收取地租，也可把未來數(shù)十年的地租收益按照利率貼現(xiàn)為現(xiàn)值，一次性變現(xiàn)