合肥市寫字樓市場(chǎng)報(bào)告

PAGE**市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告**服務(wù)有限公司市場(chǎng)營(yíng)銷部2008年10月一．合肥寫字樓市場(chǎng)基礎(chǔ)資料1．合肥市區(qū)寫字樓市場(chǎng)發(fā)展軌跡**發(fā)展時(shí)間較晚，從九十年代初期開始才有真正意義上的寫字樓，且發(fā)展的起點(diǎn)低。進(jìn)入90年代后期，合肥市寫字樓發(fā)展由初期品質(zhì)較低的辦公寫字樓逐漸發(fā)展成為具備初級(jí)智能化的現(xiàn)代寫字樓。寫字樓隨著合肥市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展大致經(jīng)歷了以下幾個(gè)階段：第《1》階段：時(shí)

間（年）寫字樓項(xiàng)目合肥經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況80年代～90年代中期九州大廈、金融大廈、合肥大廈、新鴻安大廈、宏圖大廈、長(zhǎng)江大廈、綠都商城、建工大廈、國(guó)信大廈等等發(fā)展較為緩慢分析：此階段寫字樓絕大部分都是政府相關(guān)部門投資興建,以單位自用為主,多余部分對(duì)外出租。作為合肥市第一批寫字樓，該批寫字樓規(guī)劃的起點(diǎn)低，品質(zhì)較差、功能欠缺。目前，這批寫字樓物業(yè)陳舊、內(nèi)部配套設(shè)施老化，存在安全隱患等一系列問題，已經(jīng)很不適應(yīng)現(xiàn)代辦公的需要，入住單位逐年減少，空置率增加。隨著新型寫字樓的蓬勃發(fā)展，這批寫字樓在未來(lái)將難以避免被淘汰的命運(yùn)。此階段寫字樓呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：投資方：主要是國(guó)家相關(guān)機(jī)關(guān)單位。市場(chǎng)行為：計(jì)劃經(jīng)濟(jì)氛圍比較濃，主要用以出租。地理位置：主要集中于市中心位置及主干道沿線。第《2》階段：時(shí)

間（年）寫字樓項(xiàng)目合肥經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況90年代中期～2001年盛安大廈、潤(rùn)安大廈、金城大廈、郵電大廈、信達(dá)大廈、新華大廈、振興大廈、富康大廈、婦女兒童活動(dòng)中心等等發(fā)展較快分析：該階段的寫字樓興建呈現(xiàn)多元化的特點(diǎn)：政府相關(guān)部門、國(guó)有企業(yè)、私營(yíng)企業(yè)。這也表示著寫字樓開始由計(jì)劃向市場(chǎng)的轉(zhuǎn)變，改變了以往都是以單位為寫字樓興建方的現(xiàn)象，例如潤(rùn)安大廈等都是以民營(yíng)企業(yè)作為投資方，此階段的寫字樓市場(chǎng)呈以下特點(diǎn)：投資方：國(guó)家相關(guān)單位為主，民營(yíng)企業(yè)為輔。市場(chǎng)行為：出租為主，出售為輔。地理位置：主要集中于市中心位置，地理位置比較好，周邊商務(wù)配套比較完善。雖然此階段寫字樓在設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)上高于第一階段，但是總體上沒有注意設(shè)計(jì)的前瞻性，物業(yè)形態(tài)和內(nèi)部配套已經(jīng)不能滿足成熟型公司的要求。并且由于市場(chǎng)操作不當(dāng)，導(dǎo)致了部分寫字樓大面積的空置，例如潤(rùn)安大廈。但是此階段的寫字樓由于租金不高，辦公成本比較低，形象上可以滿足中小企業(yè)的要求，所以會(huì)得到成長(zhǎng)型企業(yè)的青睞。第《3》階段：時(shí)

間（年）寫字樓項(xiàng)目合肥經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況2002年～至今天徽大廈、招商大廈、科技大廈、財(cái)富廣場(chǎng)、中州大廈、天怡商務(wù)中心、CBD中央廣場(chǎng)、綠地藍(lán)海、綠地贏海、新城國(guó)際、香港廣場(chǎng)、置地投資廣場(chǎng)、匯金大廈發(fā)展較快分析：以天徽大廈為代表拉開了合肥寫字樓正式對(duì)外銷售的局面，并且創(chuàng)造了合肥寫字樓銷售的良好佳績(jī)，改變了以往只租不售的局面，進(jìn)入了真正意義上的市場(chǎng)化。這一階段的寫字樓整體設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)上要遠(yuǎn)高于前兩個(gè)階段。此階段寫字樓存在以下特點(diǎn)：投資方：開發(fā)商為主，政府相關(guān)單位為輔。市場(chǎng)行為：出售為主，出租為輔。地理位置：分布上出現(xiàn)了以市中心為主，其他區(qū)域共同存在的格局。此階段的寫字樓在產(chǎn)品質(zhì)量和內(nèi)部配套上都有所提高，出現(xiàn)了硬件配套較好的寫字樓如財(cái)富廣場(chǎng)，CBD中央廣場(chǎng)，在日后的使用中物業(yè)管理水平也逐漸提高，如UTOWN藍(lán)鯨國(guó)際大廈聘請(qǐng)了第一太平戴維斯物業(yè)顧問公司作為后期的物業(yè)公司。此階段部分寫字樓硬件上達(dá)到了甲級(jí)寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)。2.寫字樓市場(chǎng)供求分析《1》供應(yīng)分析自2004年以來(lái)，市場(chǎng)純辦公類物業(yè)僅在2006年出讓量較大，其余年份土地出讓量較少，而住、商、辦公相結(jié)合的物業(yè)類型土地出讓量均較大，可見，市場(chǎng)上大部分辦公類物業(yè)是以綜合商、住的形式存在的。從總體來(lái)看，近幾年土地出讓量處于增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，除2006年有所減少外，2007年出讓量增長(zhǎng)較大，預(yù)計(jì)未來(lái)的供應(yīng)量仍將增加。近幾年合肥辦公用地招牌掛供應(yīng)量（萬(wàn)㎡）年份2004200520062007純辦公類00.6730.82.2住、商、辦綜合類157.75156.232249.9《2》銷售分析隨著寫字樓開發(fā)量的增長(zhǎng)，其銷售量在2004年出現(xiàn)“井噴”，達(dá)到了215016平方米。05年市場(chǎng)雖有所下降，但06-07年隨著市場(chǎng)上高標(biāo)準(zhǔn)寫字樓的出現(xiàn)，同時(shí)住宅市場(chǎng)調(diào)控政策的不斷推出，一部分房地產(chǎn)投資客將資金從住宅市場(chǎng)轉(zhuǎn)向?qū)懽謽鞘袌?chǎng)，銷售量又出現(xiàn)大量增長(zhǎng)，僅07年下半年合肥市寫字樓銷售量就已超過(guò)過(guò)去每年的年銷售額，市場(chǎng)需求量增加。03-07年下半年合肥市寫字樓開發(fā)銷售情況年份項(xiàng)目03年04年05年06年07年下半年（7-12月）新開工面積（㎡）151,124154,450177,333205,144--銷售面積（㎡）95,886215,816138,568約20萬(wàn)238895《3》價(jià)格分析合肥市真正的寫字樓市場(chǎng)是在2003年興起的，同時(shí)也是合肥城市經(jīng)濟(jì)大力發(fā)展的勢(shì)頭下,寫字樓市場(chǎng)蓬勃發(fā)展；雖然發(fā)展只有4個(gè)年頭，但是價(jià)格增速較快。2003年啟動(dòng)時(shí)合肥市市場(chǎng)上寫字樓的整體均價(jià)約3450元/平方米。2004年市場(chǎng)整體均價(jià)較2003年增長(zhǎng)17%左右;2005年寫字樓市場(chǎng)高歌凱進(jìn),市場(chǎng)推出量達(dá)歷史之最,整體市場(chǎng)均價(jià)突破5000元/平方米,較之上年增長(zhǎng)近6%.2007年市場(chǎng)上供應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)較高的純寫字樓項(xiàng)目項(xiàng)目?jī)r(jià)格基本在6000元/㎡左右，最高達(dá)到8000元/㎡。3．市場(chǎng)板塊格局合肥市高端寫字樓現(xiàn)主要集中在一環(huán)線以內(nèi)的廬陽(yáng)區(qū)。主要是因?yàn)?，該區(qū)域是合肥市的市中心，交能便利、配套完善、商業(yè)氛圍較濃。其中有一部分分布在長(zhǎng)江路沿街，如“CBD中央廣場(chǎng)”、“仁和大廈”、“招商大廈”等。另外有一部位于市府廣場(chǎng)附近，如“天徽大廈”、“科技大廈”等。還有一部分較為分散，如位于北一環(huán)的“財(cái)富廣場(chǎng)”；沿蒙城路的“潤(rùn)安大廈”、“徽商國(guó)際大廈”；在桐城路上的“富通時(shí)代”項(xiàng)目等等。從地理位置上發(fā)現(xiàn)合肥寫字樓形成了“一個(gè)中心，多極存在”的格局。研究發(fā)現(xiàn)：“中心”內(nèi)主要集中老的寫字樓，而“多極”主要分布著新的寫字樓。一環(huán)以外的寫字樓，零星分布于合肥市蜀山區(qū)、包河區(qū)、瑤海區(qū)、新站區(qū)，對(duì)商業(yè)板塊的依附較為明顯。如安徽國(guó)際商務(wù)中心與黃金廣場(chǎng)都位于合肥市IT行業(yè)集中的區(qū)域。由于寫字樓本身的特性，在合肥市二環(huán)以外，只有高新區(qū)和政務(wù)區(qū)有部分的寫字樓，其它區(qū)域幾乎沒有有專業(yè)化寫字樓的分布，例如經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)?！?》合肥寫字樓分布的板塊特征合肥寫字樓市場(chǎng)按區(qū)域板塊及形成類型劃分，可以分為兩大類型9大板塊：一類型：四牌樓板塊、三孝口板塊、百花井板塊和大鐘樓板塊；二類型：科大板塊、北一環(huán)板塊、南一環(huán)板塊、高新區(qū)板塊和新站區(qū)板塊。呈現(xiàn)以下特點(diǎn)，從分布區(qū)域上看：一類型的寫字樓主要分布于市中心的老城區(qū)，二類型寫字樓主要分布于近年來(lái)合肥經(jīng)濟(jì)比較活躍的區(qū)域。從形成時(shí)間上看：一類型寫字樓主要是老寫字樓，二類型寫字樓主要是近年來(lái)新建寫字樓。從區(qū)域劃分來(lái)分析，發(fā)現(xiàn)一類型四大板塊主要集中于廬陽(yáng)區(qū)，二類型五大板塊主要分散于包河、蜀山和瑤海三個(gè)區(qū)，這主要于合肥的規(guī)劃有關(guān)。合肥寫字樓板塊特征匯總區(qū)域板塊板塊特征主要客戶代表物業(yè)廬陽(yáng)區(qū)三孝口板塊交通便利、配套完善銷售代理、廣告策劃及代理公司、外地公司分支機(jī)構(gòu)CBD中央廣場(chǎng)、金城大廈、仁和大廈四牌樓板塊商業(yè)氛圍濃厚、交通便利外地企業(yè)的駐合肥分公司、分支機(jī)構(gòu)、本地企業(yè)招商大廈、香港廣場(chǎng)百花井板塊一般寫字樓和商住樓中小型私營(yíng)企業(yè)徽商國(guó)際大廈、古井百花大廈北一環(huán)板塊交通便利，商務(wù)氛圍、配套欠缺外地企業(yè)的分支機(jī)構(gòu)、中介服務(wù)類企業(yè)、代理公司財(cái)富廣場(chǎng)、眾城國(guó)際廣場(chǎng)大鐘樓板塊濃厚商業(yè)氛圍，交通擁擠金融、科技類企業(yè)同濟(jì)大廈蜀山區(qū)科大板塊專業(yè)化市場(chǎng)從事計(jì)算機(jī)軟件、硬件開發(fā)、銷售黃金廣場(chǎng)、鴻基廣場(chǎng)、安徽國(guó)際商務(wù)中心五里墩板塊交通便利、配套完善中小型私營(yíng)企業(yè)、IT業(yè)、成長(zhǎng)型企業(yè)旺城國(guó)際、置地投資廣場(chǎng)、科技創(chuàng)新大廈包河區(qū)南一環(huán)板塊交通便利、配套完善、中介服務(wù)類、貿(mào)易類、實(shí)業(yè)類等本地企業(yè)萬(wàn)通大廈、新都會(huì)環(huán)球廣場(chǎng)、綠地贏海高新區(qū)高新區(qū)板塊交通通暢、商務(wù)氛圍、配套欠缺高新技術(shù)企業(yè)、外地辦事處、分公司、科研單位天怡商務(wù)中心、拓基城市廣場(chǎng)、白宮、富鄰廣場(chǎng)瑤海區(qū)新站板塊交通便利、商務(wù)氛圍不濃厚日化用品代理公司、建材、房地產(chǎn)企業(yè)中環(huán)國(guó)際大廈、中州大廈、東方銀座、光大國(guó)際廣場(chǎng)、UTOWN南鯨國(guó)際大廈、浙江商貿(mào)城政務(wù)區(qū)政務(wù)區(qū)板塊市政府所在地，公務(wù)方便、配套欠缺大型公司合肥總部或分支機(jī)構(gòu)新城國(guó)際、綠地藍(lán)海□板塊寫字樓物業(yè)特征分析物業(yè)板塊比較分析如下表所示：區(qū)域板塊檔次形象規(guī)模配套物業(yè)管理公司廬陽(yáng)區(qū)三孝口板塊甲級(jí)寫字樓現(xiàn)代，氣派大而集中現(xiàn)代化，先進(jìn)本地物業(yè)管理公司四牌樓板塊甲級(jí)寫字樓與一般混合一般大而集中現(xiàn)代化，先進(jìn)與一般混合本地物業(yè)管理公司百花井板塊一般一般大而集中一般本地物業(yè)管理公司大鐘樓板塊一般一般大而集中一般本地物業(yè)管理公司北一環(huán)板塊甲級(jí)寫字樓與一般混合現(xiàn)代，氣派與一般混合大而分散現(xiàn)代化，先進(jìn)與一般混合本地物業(yè)管理公司蜀山區(qū)科大板塊一般甲級(jí)寫字樓與一般混合一般大而分散現(xiàn)代化，先進(jìn)與一般混合本地物業(yè)管理公司包河區(qū)南一環(huán)板塊甲級(jí)寫字樓與一般混合現(xiàn)代，氣派與一般混合大而分散現(xiàn)代化，先進(jìn)與一般混合本地物業(yè)管理公司，部分深圳物業(yè)管理公司高新區(qū)高新區(qū)板塊一般一般小而分散一般本地物業(yè)管理公司瑤海區(qū)新站板塊甲級(jí)寫字樓與綜合樓混合現(xiàn)代，氣派與一般混合小而分散現(xiàn)代化，先進(jìn)與一般混合本地物業(yè)管理公司，部分深圳物業(yè)管理公司政務(wù)區(qū)政務(wù)板塊甲級(jí)寫字樓現(xiàn)代，氣派大而集中現(xiàn)代化，先進(jìn)外地物業(yè)管理公司□各板塊寫字樓比例示意圖：□合肥寫字樓分布的板塊分析：（1）市場(chǎng)板塊供應(yīng)特征明顯。從市中心，到南、北一環(huán)版塊，再到近年來(lái)開發(fā)建設(shè)的高新區(qū)和新站區(qū)，目前形成市中心的三孝口板塊、四牌樓板塊、百花井板塊為主，南、北一環(huán)版塊、高新區(qū)、新站區(qū)、科大等板塊的多極共同發(fā)展的供應(yīng)格局；（2）老城區(qū)幾大板塊聚集了合肥市寫字樓約40%供應(yīng)量，南、北一環(huán)版塊、高新區(qū)、新站區(qū)、科大等板塊約占合肥市寫字樓供應(yīng)量的50%；（3）老城區(qū)幾大板塊聚集了合肥市主要的早期寫字樓，寫字樓市場(chǎng)發(fā)展比較成熟，但軟硬件配套設(shè)施不完善；南、北一環(huán)版塊、高新區(qū)、新站區(qū)、科大等板塊主要是近年來(lái)新建寫字樓，軟硬件配套設(shè)施有較大的提升。二．合肥寫字樓在售項(xiàng)目基礎(chǔ)資料根據(jù)合肥市場(chǎng)寫字樓情況，我們針對(duì)本項(xiàng)目同級(jí)別的在售寫字樓項(xiàng)目進(jìn)行了調(diào)研，現(xiàn)將各項(xiàng)目具體情況列出：一環(huán)一環(huán)二環(huán)藍(lán)鯨國(guó)際置地投資廣場(chǎng)綠地·贏海綠地·藍(lán)海新城國(guó)際白宮金座項(xiàng)目金座白宮綠地·贏海新城國(guó)際綠地·藍(lán)海置地投資廣場(chǎng)藍(lán)鯨國(guó)際所屬區(qū)域高新區(qū)高新區(qū)包河區(qū)政務(wù)區(qū)政務(wù)區(qū)蜀山區(qū)廬陽(yáng)區(qū)物業(yè)位置長(zhǎng)江西路高新區(qū)（合家福）高新技術(shù)開發(fā)區(qū)東靠環(huán)湖東路，西臨天智路，北臨黃山路馬鞍山路與太湖路交匯處政務(wù)新區(qū)東流路與潛山路交匯處東流路與潛山路交叉處長(zhǎng)江西路200號(hào)（家樂福對(duì)面）勝利路與瑯琊山路交匯處建筑面積2.8萬(wàn)m22.6萬(wàn)㎡4.7萬(wàn)m219萬(wàn)㎡（其中：寫字樓共約15萬(wàn)㎡，購(gòu)物廣場(chǎng)約4萬(wàn)㎡）-5.4萬(wàn)m22.7萬(wàn)m2檔次定位甲級(jí)甲級(jí)甲級(jí)甲級(jí)、甲級(jí)、5A甲級(jí)、5A甲級(jí)交付時(shí)間A座09年6月交付信息未披露未定08年中旬09年7月交付08年12月08年8月層數(shù)A、C座26；B座12層26層主體＋21層邊圍28層（地上27、地下1）2幢23層、1幢30層（地下均帶有2層車庫(kù)）24層26層29層層高大堂10米標(biāo)準(zhǔn)層3.3米信息未披露――15米挑高大堂層高3.8米，凈層高2.8米大堂挑高10米3.4-3.9米不同層高大堂挑高10米大堂挑高5.1米米不同層高立面用材玻璃幕墻＋花崗巖干掛墻磚＋玻璃幕墻天然石材＋玻璃幕墻墻磚＋玻璃幕墻玻璃幕墻＋天然石材玻璃幕墻＋天然石材天然石材公共部位裝修高檔石材地面、輕質(zhì)隔墻、地面高檔石材，電梯廳墻面及地面為高檔石材或地磚、天花為石膏板信息未披露――--五星級(jí)大堂裝修大堂精裝修每三層設(shè)置一個(gè)中心生態(tài)花園商務(wù)標(biāo)準(zhǔn)裝修智能化電話，有線電視、寬帶管線入戶信息未披露電話，有線電視、寬帶管線入戶5A智能5A智能5A智能樓宇自動(dòng)化控制系統(tǒng)、背景音樂系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)、電梯數(shù)量4部人行電梯，1部貨運(yùn)電梯信息未披露6部人行電梯2部貨運(yùn)電梯6部人行電梯2部貨運(yùn)電梯5部人行電梯1部貨運(yùn)電梯5部人行電梯2部貨運(yùn)電梯4部人行電梯1部貨運(yùn)電梯物業(yè)類型F1-F4商務(wù)配套；F5-26F辦公F1-F3大型商場(chǎng)；F4-26F辦公B1美食；F1-F4商業(yè)；F6-F20辦公；F20-F27快捷星級(jí)酒店3幢寫字樓為純寫字樓，購(gòu)物廣場(chǎng)為3層建筑A座F1-F4為商業(yè)廣場(chǎng)；B座純辦公純辦公F1-F4商務(wù)配套；F5以上辦公標(biāo)準(zhǔn)層面積約1500㎡1000㎡1720㎡1800㎡1200㎡2000㎡2000㎡分隔面積45—1150㎡50-80、81-120、121-100070-1720㎡主要為100-1800㎡100-1700㎡80㎡—240㎡，整層94、102、128、150、194、267㎡、整層交付標(biāo)準(zhǔn)公共區(qū)精裝飾公共區(qū)精裝飾公共區(qū)精裝飾公共區(qū)精裝飾公共區(qū)精裝飾公共區(qū)精裝飾公共區(qū)精裝飾車位數(shù)量商業(yè)住宅辦公三合一車位，數(shù)量充足。地上、地下-地下兩層均為車庫(kù)，共約1400個(gè)每100平米配1個(gè)車位，1239個(gè)1800個(gè)-物管公司合肥拓基物業(yè)暫未定合肥綠安物業(yè)未知合肥綠安物業(yè)安徽置地物業(yè)太平洋第一戴維斯銷售價(jià)格均6000元/m2預(yù)均5000元/m2預(yù)均8000元/m26000元/m2均6500元/m2均8000元/m2均6500元/m2租金預(yù)測(cè)（元/㎡/月）――20――――――6037開盤時(shí)間A座11月初開盤（B、C座目前未開盤）08.4（現(xiàn)接受垂詢）預(yù)12月底07.5A座已售完，B座9月1日開盤07年6月07年9月推盤手法F1-F4配套；F5-F9整層銷售；F10以上分割銷售。暫未推盤一期推F6-20主要針對(duì)大客戶銷售，一期推出2幢23層寫字樓先大客戶銷售主要針對(duì)大客戶銷售先開9-20層去化情況去化約30%高新區(qū)管委會(huì)已購(gòu)3層共3000㎡-去化90％以上去化70&尾盤已開部分去化80&目標(biāo)客群金融證券類較多――-不祥行業(yè)屬性較雜金融類較多行業(yè)屬性較雜入住大客戶目前上海幾個(gè)證券公司進(jìn)駐高新區(qū)管委會(huì)-華電國(guó)際、sk、寶贏會(huì)計(jì)事務(wù)所、律師事務(wù)所香港華浦集團(tuán)等光大銀行、安聯(lián)保險(xiǎn)等西子·奧蒂斯、東亞銀行、杜邦保險(xiǎn)等客群屬性投資客占60%以上――-自用與投資客均有自用和投資客各50%自用客70&自用客較多物業(yè)定位長(zhǎng)江路首席商務(wù)甲級(jí)寫字樓-甲級(jí)超智能建筑智本型·純寫字樓頂級(jí)純甲級(jí)寫字樓IBIM(獨(dú)立商務(wù)+獨(dú)立居住)全球高校商務(wù)特區(qū)推廣USP百年建筑，百年基業(yè)資本→資本加速器政商雙核，一切為贏央踞政務(wù)領(lǐng)域·成就商務(wù)王座中國(guó)第一家，為處于快速成長(zhǎng)期的智本型企業(yè)量身定制的純寫字樓長(zhǎng)江西路國(guó)際商務(wù)地標(biāo)IBIM全球高校商務(wù)特區(qū)三．合肥寫字樓已售項(xiàng)目基礎(chǔ)資料項(xiàng)目CBD中央光大國(guó)際香港廣場(chǎng)財(cái)富廣場(chǎng)中環(huán)大廈恒豐大廈環(huán)球廣場(chǎng)一期二期所屬區(qū)域廬陽(yáng)區(qū)瑤海區(qū)廬陽(yáng)區(qū)廬陽(yáng)區(qū)瑤海區(qū)新站區(qū)包河區(qū)物業(yè)位置三孝口，長(zhǎng)江西路南側(cè)369號(hào)，合肥一中路口勝利路與臨泉路淮河路288號(hào)（市府廣場(chǎng)對(duì)面）濉溪路287號(hào)勝利路與臨泉路交匯處鳳陽(yáng)路與站西路交口屯溪路與馬鞍山路交叉口區(qū)位狀況合肥市老環(huán)城馬路內(nèi)，市中心區(qū)域，人流量大、交通便捷、商務(wù)機(jī)構(gòu)多、市政及商業(yè)配套齊全。周邊社區(qū)配套完備，國(guó)際、區(qū)域性超市歐尚、世紀(jì)聯(lián)華、合家福等，元一國(guó)際大酒店等品位餐飲、娛樂設(shè)施、高尚宅邸林立。毗鄰淮河路、宿州路、榮事達(dá)大道、美菱大道、長(zhǎng)江中路，與百盛和鼓樓同在淮河路，是淮河路商業(yè)街的匯聚點(diǎn)。一環(huán)路上，緊鄰廬陽(yáng)區(qū)政府大樓，未來(lái)升值潛力較大。周邊社區(qū)配套完備，歐尚、世紀(jì)聯(lián)華、合家福等，元一國(guó)際大酒店等品位餐飲、娛樂設(shè)施、高尚宅邸林立，勝利廣場(chǎng)、瑤海公園環(huán)繞。勝利廣場(chǎng)、五星級(jí)元一國(guó)際大酒店近在咫尺；1、10、12、15、21、22、114、127等公交線路。位于馬鞍山板塊，板塊內(nèi)知名住宅區(qū)較多，周邊有合家福、家樂福等購(gòu)物廣場(chǎng)，并與安徽省行政中心遙遙相望、銀行、郵局、學(xué)校、醫(yī)院等系列的文化生活配套中心較完善。發(fā)展商安徽安興發(fā)展股份有限公司安徽博鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司合肥合邦房地產(chǎn)發(fā)展有限公司安徽省郵電物業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司合肥華歐置業(yè)有限公司合肥恒豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司新鴻意地產(chǎn)占地面積141541m225974㎡5433m2200000m2約40000m21333419000㎡建筑面積136551.71m210萬(wàn)㎡44000m250000m278000m260000m26916097211㎡銷售均價(jià)5900元/㎡4600元/㎡6226元/㎡（含3年返租）4550元/㎡5300元/㎡4697元/㎡4000元/㎡4600元/㎡交付時(shí)間2005年12月2007-9-302007年5月2004年2007年8月2006年10月2006年6月2006年8月層數(shù)30層（地上28、地下2）11層28層（地上26、地下2）28層1號(hào)6層，2號(hào)26層31（地上29、地下2）28層26層物業(yè)類型寫字樓寫字樓、大型市場(chǎng)綜合體寫字樓、商務(wù)公寓寫字樓寫字樓、商務(wù)公寓辦公、居住寫字樓、商業(yè)中心綜合體分隔面積104—1400㎡60—300㎡60—180㎡58—355㎡80—355㎡，2/3整層127㎡—166㎡小面積80—130㎡，大面積半層整層150—370㎡車位數(shù)――300個(gè)180個(gè)左右地下67個(gè)、地面23個(gè)和戶數(shù)1：1166個(gè)400個(gè)496個(gè)車位租金450元/月地下未出，地上免費(fèi)400元/月地下380元/月未定未定150元/月裝修標(biāo)準(zhǔn)公共區(qū)精裝飾公共區(qū)精裝飾公共區(qū)精裝飾公共區(qū)精裝飾公共區(qū)精裝飾公共區(qū)精裝飾公共區(qū)精裝飾，部分樓層業(yè)主精裝內(nèi)部配套酒店公寓商務(wù)公所、高級(jí)景觀住宅會(huì)所――專屬多功能會(huì)議廳。16個(gè)空中花園、樓體泛光照明。高規(guī)格會(huì)議室配套及VIP行政酒廊。待定5000㎡空中花園會(huì)議室茶吧商務(wù)中心四．合肥寫字樓市場(chǎng)租金水平項(xiàng)目天徽大廈財(cái)富廣場(chǎng)萬(wàn)通大廈金城大廈天怡國(guó)際商務(wù)中心區(qū)域廬陽(yáng)區(qū)廬陽(yáng)區(qū)包河區(qū)廬陽(yáng)區(qū)高新區(qū)層數(shù)C座28層、B座11層28272515層高（米）2.83.43.333面積（㎡）60—294㎡自由分隔58—35567.51—167.1180—17050—204租金（毛坯）（元/㎡/天）11.51.151.970.65物管費(fèi)（元/月）3.33.82.88含在租金內(nèi)1.59出租率95%不祥99%99%90%車位租金（元/月）大中型50、小型30380160200--項(xiàng)目新鴻安大廈科技大廈招商大廈盛安大廈國(guó)軒大廈區(qū)域廬陽(yáng)區(qū)廬陽(yáng)區(qū)廬陽(yáng)區(qū)廬陽(yáng)區(qū)廬陽(yáng)區(qū)層數(shù)18層（3—18辦公）2220（５-16層辦公）22（5—9層辦公）35層高（米）3.32.82.83.33.2、3.3、挑高5.1面積（㎡）20—7070——140自由分隔30—11047—118租金（毛坯）（元/㎡/天）1.481.151.482.160.82物管費(fèi)（元/月）含在租金內(nèi)3.4元/月3.5元/月含在租金內(nèi)2.8出租率90%100%95%95%50％車位租金（元/月）――100元/月150元/月300元/月無(wú)項(xiàng)目晨輝大廈仁和大廈CBD中央廣場(chǎng)香港廣場(chǎng)旺城國(guó)際區(qū)域瑤海區(qū)廬陽(yáng)區(qū)廬陽(yáng)區(qū)廬陽(yáng)區(qū)蜀山區(qū)層數(shù)1928252819層（7~19層商務(wù)公寓）層高（米）2.8凈高2.53.8米標(biāo)準(zhǔn)層--5.2米復(fù)式面積（㎡）50-200134.47—199.47104—1400自由組合60-18060-200租金（毛坯）（元/㎡/天）0.881.151.642.230.98物管費(fèi)（元/月）--3.1542出租率100％85％99％70％以上70-80％車位租金（元/月）150160450400130項(xiàng)目光大國(guó)際中環(huán)國(guó)際環(huán)球廣場(chǎng)國(guó)際商務(wù)中心區(qū)域瑤海區(qū)瑤海區(qū)包河區(qū)包河區(qū)層數(shù)16層(6～11層辦公)29層26層28層、11層（公寓）層高（米）3.33.43.43.25面積（㎡）60～300150-285150——370100㎡以上租金（毛坯）（元/㎡/天）1.181.151.241.18物管費(fèi)（元/月）2.63.22.93.4出租率75％95％95％90％車位租金（元/月）暫未出300-350150320-450分析：合肥市老城區(qū)寫字樓市場(chǎng)發(fā)展比較成熟，廬陽(yáng)區(qū)寫字樓租金最高，高新區(qū)、瑤海區(qū)和其它板塊處于初步發(fā)展階段，寫字樓租金較低；尤其是高新區(qū)受有政策扶持的孵化性質(zhì)的辦公樓影響，商用寫字樓不僅少，而且租金收益是合肥市最低的板塊，而工業(yè)類寫字樓是該區(qū)域最為密集的商務(wù)形態(tài)；合肥目前在售高端寫字樓項(xiàng)目主要分布在二環(huán)線附近；一環(huán)內(nèi)高端寫字樓，主要是置地投資廣場(chǎng)、藍(lán)鯨國(guó)際大廈、匯金大廈；在售甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目物業(yè)條件如下：有大堂或會(huì)所式商務(wù)配套的純寫字樓5家，裙房商業(yè)+辦公的3家，附帶酒店的1家；在售項(xiàng)目在裝修標(biāo)準(zhǔn)上均為寫字樓公共區(qū)域精裝修，沒有辦公區(qū)域完全裝修出售的；在售項(xiàng)目外墻多為大理石＋玻璃幕墻，沒有純玻璃幕墻的寫字樓；在售項(xiàng)目聘請(qǐng)的物業(yè)管理公司大部分為安徽省內(nèi)物業(yè)公司，僅有藍(lán)鯨國(guó)際、匯金大廈和金鼎商業(yè)廣場(chǎng)聘請(qǐng)知名物管公司第一太平戴維斯；在售項(xiàng)目定位訴求點(diǎn)集中在以下幾個(gè)方面：地段價(jià)值概念、純商務(wù)辦公、針對(duì)客群進(jìn)行定位；近一年內(nèi)竣工的高標(biāo)準(zhǔn)純寫字樓項(xiàng)目租金均比較高，一環(huán)內(nèi)多數(shù)都在1.15元/平方米·天以上，如：香港廣場(chǎng)租金達(dá)到2.23元/平方米·天（是合肥市寫字樓最高租金）；根據(jù)調(diào)研，置地投資廣場(chǎng)租金達(dá)到2元/平方米/天，而匯金大廈由于其高標(biāo)準(zhǔn)的建筑設(shè)計(jì)與選材，未來(lái)租金也有望超過(guò)1.6元/平方米/天；目前在售甲級(jí)寫字樓的價(jià)格如下：一環(huán)內(nèi)價(jià)格集中在8000元/㎡，二環(huán)附近價(jià)格集中在6000-6500元/㎡，高新區(qū)2300-4000元/㎡。2008年8月，據(jù)統(tǒng)計(jì)新建商品房辦公類可售面積約為68.5萬(wàn)平方米。其中，蜀山區(qū)寫字樓面積供應(yīng)量最大，為18.2萬(wàn)平方米，占合肥整體供應(yīng)量的28%；其次廬陽(yáng)區(qū)面積供應(yīng)為15.9萬(wàn)平方米；新站區(qū)寫字樓面積供應(yīng)為7.9萬(wàn)平方米；剩余以此為新站區(qū)供應(yīng)量為7.9萬(wàn)平方米。各區(qū)所占比例為：蜀山區(qū)28%，廬陽(yáng)區(qū)23%，高新區(qū)、新站區(qū)、包河區(qū)各占11%，瑤海區(qū)、政務(wù)區(qū)各占6%，經(jīng)濟(jì)區(qū)占4%。預(yù)計(jì)未來(lái)兩年內(nèi)將新推出30萬(wàn)方純寫字樓，中高檔項(xiàng)目將占據(jù)市場(chǎng)的主流，代表性項(xiàng)目為蔚藍(lán)商務(wù)港7幢高層，贏海3幢高層，新城國(guó)際1幢高層，匯豐廣場(chǎng)2幢高層，拓基金座2幢高層，深藍(lán)國(guó)際1幢高層、萬(wàn)象城1幢高層；工業(yè)孵化器類項(xiàng)目將主要集中在高新區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、濱湖新區(qū)三個(gè)區(qū)域，預(yù)計(jì)將推出200萬(wàn)方左右，代表性項(xiàng)目為高新區(qū)的36萬(wàn)方柏堰科技園、10萬(wàn)方MBOX二三期，經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的30萬(wàn)方的工投·立恒工業(yè)廣場(chǎng)，濱湖新區(qū)的110萬(wàn)方總部基地項(xiàng)目。四．市場(chǎng)調(diào)研總結(jié)隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們對(duì)現(xiàn)代寫字樓的商務(wù)價(jià)值逐漸認(rèn)同。合肥當(dāng)前正面臨“中部崛起”的大好發(fā)展機(jī)遇，隨著合肥城市經(jīng)濟(jì)的加速發(fā)展、“長(zhǎng)三角”部分產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移，以及工業(yè)化程度的提升，商貿(mào)、金融、中介服務(wù)行業(yè)將會(huì)大幅度跟進(jìn)，這就需要作為重要商務(wù)場(chǎng)所的專業(yè)化寫字樓的大量涌現(xiàn)。1．發(fā)展起步晚，發(fā)展速度較為平穩(wěn)。合肥較大規(guī)模的的寫字樓開發(fā)是從2003年前后，在此之前，寫字樓開發(fā)較為零散，未能形成規(guī)模。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)和合肥市經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁發(fā)展，直接刺激寫字樓物業(yè)的發(fā)展。2003年前后，合肥市出現(xiàn)了一批寫字樓，如天徽大廈、萬(wàn)通大廈等。寫字樓的開發(fā)開始規(guī)?；?，而且逐漸向多功能、現(xiàn)代化、智能化發(fā)展，寫字樓的辦公理念、設(shè)計(jì)理念、服務(wù)理念等都得到較好的詮釋。如財(cái)富廣場(chǎng)、中環(huán)國(guó)際廣場(chǎng)等。2．中低端產(chǎn)品占據(jù)市場(chǎng)主流，高端產(chǎn)品較少，市場(chǎng)細(xì)分正逐步體現(xiàn)。受銷售價(jià)格和租金水平的限制，合肥寫字樓物業(yè)主流產(chǎn)品開發(fā)集中在中低檔，低檔物業(yè)以沿街商住兩用的商住樓為主，如中州世紀(jì)廣場(chǎng)，世紀(jì)云頂、黃金廣場(chǎng)等。中檔物業(yè)以純正的第三代寫字樓為主，開始關(guān)注舒適、效率、環(huán)境、開放度的融合，推動(dòng)商務(wù)層面、商務(wù)場(chǎng)所、商務(wù)形象的相互支撐與提升，代表物業(yè)有中環(huán)國(guó)際廣場(chǎng)、財(cái)富廣場(chǎng)等。合肥市現(xiàn)有的純寫字樓以該類物業(yè)為主，各物業(yè)除在地段上的差別，其項(xiàng)目屬性本身的差異很小。進(jìn)入07年以來(lái)，合肥寫字樓市場(chǎng)正逐步步入細(xì)分，如以政務(wù)區(qū)新城國(guó)際、蔚藍(lán)商務(wù)港、長(zhǎng)江西路置地投資廣場(chǎng)、馬鞍山路深藍(lán)國(guó)際、綠地贏海的代表高端寫字樓逐步面試。而以格林硅谷為代表的獨(dú)棟寫字樓也已面世。3．分布零散集中度低合肥的寫字樓分布比較分散，而且每個(gè)區(qū)域的寫字樓數(shù)量都很少。除長(zhǎng)江路沿線和市府廣場(chǎng)中心區(qū)板塊由于規(guī)劃定位的導(dǎo)向作用，寫字樓物業(yè)相對(duì)較集中，其他片區(qū)則都很零散。從銷售、出租情況來(lái)看，合肥寫字樓的版塊分布和客戶群分布具有一定的特點(diǎn)。合肥寫字樓板塊分布及客戶特征描述一覽表板

塊板塊特征主要客戶代表物業(yè)三孝口板塊交通便利、配套完善銷售代理、廣告策劃及代理公司、外地公司分支機(jī)構(gòu)CBD中央廣場(chǎng)金城大廈仁和大廈四牌樓板塊商業(yè)氛圍濃厚、交通便利外地企業(yè)的駐合肥分公司、分支機(jī)構(gòu)、本地企業(yè)招商大廈香港廣場(chǎng)百花井板塊一般寫字樓和商住樓中小型私營(yíng)企業(yè)徽商國(guó)際大廈古井百花大廈大鐘樓板塊濃厚商業(yè)氛圍，交通擁擠金融、科技類企業(yè)同濟(jì)大廈科大板塊專業(yè)化市場(chǎng)從事計(jì)算機(jī)軟件、硬件開發(fā)、銷售黃金廣場(chǎng)北一環(huán)板塊交通便利，商務(wù)氛圍、配套欠缺外地企業(yè)的分支機(jī)構(gòu)、中介服務(wù)類企業(yè)、代理公司財(cái)富廣場(chǎng)天慶大廈南一環(huán)板塊交通便利、配套完善、中介服務(wù)類、貿(mào)易類、實(shí)業(yè)類等本地企業(yè)萬(wàn)通大廈新都會(huì)環(huán)球廣場(chǎng)高新區(qū)板塊交通通暢、商務(wù)氛圍、配套欠缺高新技術(shù)企業(yè)、外地辦事處、分公司、科研單位天怡商務(wù)中心新站板塊交通便利、商務(wù)氛圍不濃厚日化用品代理公司、建材、房地產(chǎn)企業(yè)中環(huán)國(guó)際廣場(chǎng)中州大廈4.寫字樓價(jià)值被低估價(jià)格存在一定上漲空間。合肥在售寫字樓物業(yè)價(jià)格最高價(jià)為8000元/平方米，普通產(chǎn)品價(jià)格在4000－5000元/平方米左右，與高檔住宅價(jià)格基本持平，價(jià)格存在一定上升空間，由于寫字樓物業(yè)投資門檻較高，寫字樓的銷售存在一定難度?？偨Y(jié)：在經(jīng)歷了一段時(shí)間的發(fā)展后，合肥寫字樓市場(chǎng)已初步成熟，市場(chǎng)細(xì)分也逐步體現(xiàn)，寫字樓作為商業(yè)房地產(chǎn)的前沿物業(yè)，是專門針對(duì)公司等機(jī)構(gòu)出租和銷售的建筑空間。經(jīng)過(guò)近10年的發(fā)展，合肥寫字樓已進(jìn)入市場(chǎng)化階段，不過(guò)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)尚未完全建立。目前的市場(chǎng)特征是傳統(tǒng)寫字樓逐漸沒落，新型領(lǐng)袖項(xiàng)目正在醞釀，逐步出現(xiàn)，例如總部基地和蔚藍(lán)商務(wù)港。五．工業(yè)類寫字樓發(fā)展模式探討1．工業(yè)地產(chǎn)的概念及商業(yè)開發(fā)模式工業(yè)地產(chǎn)泛指具有工業(yè)類使用性質(zhì)的所有毛地、熟地，以及在該類土地上的做為工業(yè)制造使用的建筑物及其他附屬物的統(tǒng)稱。作為有別于住宅地產(chǎn)、商用地產(chǎn)和綜合類用地以外的第四類性質(zhì)的用地，工業(yè)類土地上可建的建筑物的用途范圍通常包括幾種：工業(yè)制造標(biāo)準(zhǔn)廠房和非標(biāo)準(zhǔn)廠房、倉(cāng)儲(chǔ)物流用房、貨物堆場(chǎng)、工業(yè)配套用房和用于工業(yè)研發(fā)類的樓宇等。工業(yè)地產(chǎn)作為工業(yè)產(chǎn)品的主要載體，隨著工業(yè)制造業(yè)的發(fā)展和升級(jí)，也已經(jīng)形成了產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展模式，同時(shí)也就逐步具有了其獨(dú)有的商業(yè)模式。自工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商籌措資金、尋求產(chǎn)業(yè)政策支持、開始基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)、開發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目并提供工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)配套服務(wù)等一系列活動(dòng)開始，工業(yè)地產(chǎn)業(yè)的特性就予以顯現(xiàn)出來(lái)了。因此工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)都具備“投資大、啟動(dòng)快、以增值性較強(qiáng)的服務(wù)實(shí)現(xiàn)收費(fèi)、追求長(zhǎng)期穩(wěn)定的回報(bào)”的四大產(chǎn)業(yè)特性。在上海，投資大和啟動(dòng)快這兩大特性尤其明顯，上海的工業(yè)園區(qū)在規(guī)劃和定位上都是比較前瞻和講究一步到位的，資金投入在基礎(chǔ)設(shè)施上是相當(dāng)大的，園區(qū)管委會(huì)的機(jī)構(gòu)設(shè)置比較全面和完善，在招商所需的硬件配備乃至人員經(jīng)費(fèi)預(yù)算上也是毫不吝嗇，這樣的大投入意味著開發(fā)主體單位需要招商領(lǐng)域的大回報(bào)，于是符合了現(xiàn)今上海工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)的一大現(xiàn)象，就是“有土招商”和“無(wú)土招商”同步進(jìn)行。作為中國(guó)的經(jīng)濟(jì)中心，上海具有其他省市區(qū)域不具備的產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策，在投資環(huán)境和產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向方面總是占據(jù)著領(lǐng)先的地位。上海的工業(yè)園區(qū)往往先采取“無(wú)土招商先引稅”的招商策略，通過(guò)政策的優(yōu)惠扶持，吸引一部分的企業(yè)注冊(cè)落戶于工業(yè)園區(qū)，這些企業(yè)不需要土地和廠房，只要有相應(yīng)的辦公室就好了，他們多半是一些行業(yè)的經(jīng)銷商或者是產(chǎn)業(yè)配套服務(wù)商，在產(chǎn)業(yè)政策的支持下他們可以很快的實(shí)現(xiàn)納稅，為地區(qū)帶來(lái)新的稅源，園區(qū)同時(shí)再拿稅收的地方財(cái)政留存部分作為基礎(chǔ)設(shè)施配套經(jīng)費(fèi)，這樣就又符合了啟動(dòng)快的特點(diǎn)，形成了良性循環(huán)，保證園區(qū)開發(fā)的資金鏈不斷，做為工業(yè)園區(qū)自然就能在為國(guó)家創(chuàng)收的同時(shí)又滿足繼續(xù)開發(fā)的要求。目前據(jù)筆者了解，上海工業(yè)園區(qū)的招商策略和方法已經(jīng)被推而廣之，在一些二線城市也開始了這種開發(fā)模式。目前各種類型的園區(qū)開發(fā)模式依據(jù)地方政府規(guī)劃的實(shí)際情況和產(chǎn)業(yè)政策的不同而各不相同，通常常見的模式有四種，即工業(yè)園區(qū)的具有較強(qiáng)的政府導(dǎo)向型的開發(fā)模式；在生產(chǎn)制造業(yè)具備行業(yè)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)的主體企業(yè)的引導(dǎo)模式；工業(yè)地產(chǎn)投資商投資開發(fā)模式以及現(xiàn)在大型園區(qū)多采用的多種形勢(shì)并存的綜合開發(fā)運(yùn)作模式。2．工業(yè)地產(chǎn)所處的宏觀環(huán)境2007年7月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布，上半年，中國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值同比增長(zhǎng)11.5%，比上年同期加快0.5個(gè)百分點(diǎn)；其中，一季度增長(zhǎng)11.1%，二季度增幅高達(dá)11.9%。這些數(shù)字，均遠(yuǎn)超過(guò)我國(guó)政府年初設(shè)定的全年增長(zhǎng)8%的目標(biāo)。經(jīng)濟(jì)高位運(yùn)行本無(wú)懸念，但如此高的增長(zhǎng)還是出乎大部分財(cái)經(jīng)官員和專家學(xué)者的意料。形勢(shì)一下變得嚴(yán)峻起來(lái)了，中國(guó)本就是一個(gè)經(jīng)常用數(shù)據(jù)說(shuō)話的國(guó)家，這些數(shù)據(jù)說(shuō)明了什么，各類學(xué)者和政府官員爭(zhēng)論紛紛。7月26日，關(guān)于中央政治局討論經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的相關(guān)報(bào)道出爐，可清晰的看到近段時(shí)間被官方仔細(xì)斟酌、精心表述的“防止經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)由過(guò)快轉(zhuǎn)向過(guò)熱”，在政治局的會(huì)議上被強(qiáng)化為“遏制經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)由過(guò)快轉(zhuǎn)向過(guò)熱”。由此可見我們的最高當(dāng)局已然直面過(guò)熱之虞了。政府對(duì)經(jīng)濟(jì)過(guò)熱的判斷和調(diào)控力度將會(huì)發(fā)生重要變化。細(xì)觀GDP的構(gòu)成，投資和凈出口增長(zhǎng)過(guò)快是GDP大幅增長(zhǎng)的主要原因。其中貿(mào)易順差更是屢創(chuàng)新高，幾次的調(diào)控政策均未起到明顯的作用。究其原因有很多，其中很重要的一點(diǎn)就是工業(yè)體系全球化趨勢(shì)下的跨國(guó)外包和工業(yè)產(chǎn)品供應(yīng)鏈重組引起的，隨著工業(yè)體系全球化趨勢(shì)的加劇，越來(lái)越多的跨國(guó)公司把生產(chǎn)或服務(wù)轉(zhuǎn)移到海外，再把產(chǎn)品納入旗下的全球供應(yīng)體系，形成供應(yīng)鏈的重組。全球的工業(yè)格局發(fā)生巨大的變化。而隨著中國(guó)改革開放，工業(yè)化進(jìn)度加快，在工業(yè)全球化格局中比較優(yōu)勢(shì)明顯，很快中國(guó)就成為全世界最大的工業(yè)產(chǎn)品加工廠。工業(yè)制造企業(yè)紛紛的崛起，這都源于我們低廉的勞動(dòng)力和生產(chǎn)資料價(jià)格，雖然在近30年的改革開放的進(jìn)程中，中國(guó)經(jīng)濟(jì)迅速的發(fā)展和崛起，國(guó)民的經(jīng)濟(jì)收入提高和社會(huì)保障體系逐步完善起來(lái)了。但是不可否認(rèn)的是中國(guó)在很多領(lǐng)域是處于產(chǎn)業(yè)鏈的低端，國(guó)內(nèi)制造企業(yè)的經(jīng)營(yíng)多數(shù)停留在很多的加工貿(mào)易業(yè)上，而且都是外國(guó)的經(jīng)銷商拿掉大部分的產(chǎn)品利潤(rùn)，而我們只取得部分低廉的加工費(fèi)，這當(dāng)然是中國(guó)工業(yè)化進(jìn)程中的必經(jīng)之路，同時(shí)也是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不盡合理所致。隨著近幾年中國(guó)擴(kuò)大外資引進(jìn)，逐步放開產(chǎn)業(yè)限制領(lǐng)域，越來(lái)越多的外資企業(yè)涌入。中國(guó)形成了以外資企業(yè)為主的加工貿(mào)易基地，且供應(yīng)鏈不斷延長(zhǎng)，附加值不斷提高，而我們一些工業(yè)區(qū)在招商定位和產(chǎn)業(yè)化定位上仍是居于現(xiàn)況。正是意識(shí)到了這些問題和目前產(chǎn)業(yè)環(huán)境的改變，越來(lái)越多的各級(jí)政府都紛紛開始把產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)性調(diào)整和產(chǎn)業(yè)升級(jí)當(dāng)成主要經(jīng)濟(jì)工作來(lái)抓。從上海招商網(wǎng)的區(qū)縣招商欄目中就能很清晰的看到作為長(zhǎng)三角工業(yè)的領(lǐng)頭羊上海正在積極的開展大規(guī)模的產(chǎn)業(yè)化線路調(diào)整中。作為長(zhǎng)三角的其他二、三線城市也都在積極的備戰(zhàn)新一輪的產(chǎn)業(yè)升級(jí)和產(chǎn)業(yè)大對(duì)接。筆者也曾在很多的報(bào)道上都看到說(shuō)中國(guó)將要面臨著從世界加工廠向世界工廠轉(zhuǎn)型的時(shí)代的到來(lái)，可是如果產(chǎn)業(yè)環(huán)境不優(yōu)化、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不升級(jí)、產(chǎn)業(yè)模式不盡快轉(zhuǎn)變，要真正實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型談何容易呢？3．工業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)化趨勢(shì)就工業(yè)房地產(chǎn)本身意義來(lái)說(shuō)是其帶動(dòng)了整個(gè)地區(qū)特色產(chǎn)業(yè)鏈的成熟，完成地區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈的整合以及實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)鏈的拓展，也是滿足產(chǎn)業(yè)鏈多元化發(fā)展的需求載體，工業(yè)房地產(chǎn)更是房地產(chǎn)中一個(gè)重要的產(chǎn)品類型，只是比較特殊，因?yàn)樗挠脩襞c我們平時(shí)日常接觸的房地產(chǎn)用戶不同，企業(yè)和產(chǎn)業(yè)客戶才是它的目標(biāo)市場(chǎng)。我們長(zhǎng)期忽視了工業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值，只把他做為工業(yè)產(chǎn)品成本的生產(chǎn)資料之一。但是在產(chǎn)業(yè)升級(jí)的帶動(dòng)下，在國(guó)家嚴(yán)控土地使用，發(fā)展集約節(jié)約用地的大勢(shì)下，工業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值越來(lái)越凸現(xiàn)出來(lái)。而產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)業(yè)的切入又是工業(yè)房地產(chǎn)的重中之重，從工業(yè)房地產(chǎn)角度來(lái)說(shuō)，因?yàn)樗目蛻魧?duì)象不一樣，他面對(duì)需求的基礎(chǔ)也不一樣，所以關(guān)注工業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展必須要密切關(guān)注整個(gè)中國(guó)產(chǎn)業(yè)的升級(jí)遞進(jìn)、產(chǎn)能的提高與產(chǎn)業(yè)的更新，說(shuō)穿了就是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)必須不斷的調(diào)整以符合產(chǎn)業(yè)升級(jí)要求。上海曾經(jīng)是我國(guó)老工業(yè)基地和全國(guó)最大的工業(yè)城市。隨著目前世界制造業(yè)重心逐漸向中國(guó)轉(zhuǎn)移，上海又作為我國(guó)沿海發(fā)達(dá)城市，正成為眾多國(guó)際知名企業(yè)爭(zhēng)相搶駐的區(qū)域，工業(yè)投資勢(shì)必會(huì)不斷增加，工業(yè)房地產(chǎn)的作用將更加突出。上海市政府在“十一五”規(guī)劃中明確提出“市區(qū)體現(xiàn)繁榮繁華、郊區(qū)體現(xiàn)實(shí)力水平”的經(jīng)濟(jì)發(fā)展布局指導(dǎo)思想和“工業(yè)向園區(qū)集中”等“三個(gè)集中”的指導(dǎo)思想，依據(jù)城市總體規(guī)劃，結(jié)合工業(yè)自身特點(diǎn)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，通過(guò)大撤退、大關(guān)閉、大轉(zhuǎn)移，在中心城區(qū)外圍形成東(信息微電子)、西(汽車制造)、南(化學(xué)工業(yè))、北(精品鋼材)四大產(chǎn)業(yè)基地。2000年后上海逐步通過(guò)對(duì)老舊工業(yè)區(qū)的改造搬遷將曾經(jīng)坐落在城市中心的工業(yè)房地產(chǎn)逐步向郊區(qū)工業(yè)園區(qū)集中。隨著上海工業(yè)房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性調(diào)整的逐步完成完善，郊區(qū)成為工業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展的重點(diǎn)。上海的閔行、嘉定、青浦、寶山等區(qū)域在第二產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域都得到了蓬勃的發(fā)展，國(guó)民經(jīng)濟(jì)中工業(yè)所占的比重越來(lái)越大。近幾年來(lái)，上海市區(qū)的商業(yè)環(huán)境越來(lái)越成熟，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)越來(lái)越豐富，配套越來(lái)越完善，這些都推動(dòng)了工業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型和重新定位。近幾年，隨著市區(qū)老式廠房和倉(cāng)庫(kù)的搬遷外移，一部分的工業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)成了商用地產(chǎn)，還有相當(dāng)一部分廠房倉(cāng)庫(kù)轉(zhuǎn)向了創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、新型都市經(jīng)濟(jì)園。在城郊接合部，越來(lái)越多的產(chǎn)業(yè)園、總部經(jīng)濟(jì)園象雨后春筍般紛紛建成，形成了一個(gè)大產(chǎn)業(yè)，就是我們常說(shuō)的，近期很熱的2.5產(chǎn)業(yè)，從目前的各種情況來(lái)看，不久的將來(lái)產(chǎn)業(yè)大融合將是上海面臨的新一輪的挑戰(zhàn)和機(jī)遇。隨著政府的支持力度不斷加大，工業(yè)化市場(chǎng)的成熟也都預(yù)示著產(chǎn)業(yè)化升級(jí)已經(jīng)是必然的趨勢(shì)了。借助國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)來(lái)說(shuō)，在西方國(guó)家發(fā)展到后工業(yè)化時(shí)期，尤其是到20世紀(jì)中葉，隨著公路交通迅速發(fā)展，大城市中心地價(jià)快速上漲，交通擁擠，環(huán)境惡化，第二產(chǎn)業(yè)開始大規(guī)模向地價(jià)低廉、空間廣闊的郊區(qū)轉(zhuǎn)移，并且形成新的工業(yè)區(qū)。在20世紀(jì)60年代以后，第三產(chǎn)業(yè)又開始大規(guī)模的向郊區(qū)擴(kuò)張，在工業(yè)外遷的帶動(dòng)下，市中心的商業(yè)零售業(yè)、旅館業(yè)迅速向郊區(qū)副中心遷移；加上通訊通信技術(shù)的快速發(fā)展，高級(jí)住宅和辦公樓也開始向郊區(qū)發(fā)展。這些國(guó)外的發(fā)展歷程和我們的產(chǎn)業(yè)升級(jí)和結(jié)構(gòu)性調(diào)整的線路是相當(dāng)?shù)慕咏?，只是我們晚了?0年。就目前的上海的情況來(lái)分析，上海的郊區(qū)城市化遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于郊區(qū)工業(yè)化。所以政府也意識(shí)到了這一點(diǎn)，市政府在城市建設(shè)中，為推進(jìn)舊城改造，改善居住環(huán)境，有計(jì)劃的在郊區(qū)開辟居住區(qū)，搞配套，供市民搬遷。所以我們也看到一個(gè)很有趣的現(xiàn)象，在國(guó)外，富人和中產(chǎn)階級(jí)都居住在郊區(qū)，在國(guó)內(nèi)，一般的城市工薪多在郊區(qū)，而富有階層多向市中心集聚。所以在我看來(lái)，將來(lái)我們將要建設(shè)的是“大園區(qū)”、“大功能區(qū)”，即以臨港新城為代表的“現(xiàn)代新城”的概念，她涵蓋了多種城市居住功能和多種產(chǎn)業(yè)功能，第三產(chǎn)業(yè)雖依附于第二產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，但是已不僅僅是產(chǎn)業(yè)配套服務(wù)那么簡(jiǎn)單的了，所謂的第三產(chǎn)業(yè)她完善了城市副中心的建設(shè)，提升了區(qū)域產(chǎn)業(yè)含金量，提高并豐富了居住環(huán)境和投資環(huán)境。由上可看出產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)業(yè)的疊進(jìn)和融合將是一個(gè)可做的大文章。近幾年來(lái)，上海的低端工業(yè)產(chǎn)業(yè)外流很頻繁，作為上海輻射區(qū)域的二線城市，如蘇州、無(wú)錫、杭州等又針對(duì)上海的情況實(shí)行產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整，大規(guī)模的吸引內(nèi)外資投資客商，那些在上海享受了若干年的優(yōu)惠政策的制造性企業(yè)又開始轉(zhuǎn)向更具優(yōu)惠條件的二線城市。所以上海的產(chǎn)業(yè)化的進(jìn)程必須要更快、工業(yè)產(chǎn)業(yè)政策要更加完善。上海的工業(yè)房地產(chǎn)將沿著產(chǎn)業(yè)化集聚線路和產(chǎn)業(yè)大融合，逐步走向高端的趨勢(shì)很快會(huì)在未來(lái)凸顯出來(lái)，而上海的產(chǎn)業(yè)化進(jìn)展勢(shì)必會(huì)帶動(dòng)整個(gè)中國(guó)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展。隨著中國(guó)新一代國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)人對(duì)中國(guó)改革開放的深層詮釋，而政府的導(dǎo)向作用對(duì)于工業(yè)地產(chǎn)本身而言也是至關(guān)重要的，作為工業(yè)地產(chǎn)投資最為活躍的地區(qū)大長(zhǎng)三角地區(qū)和華北環(huán)渤海地區(qū)就會(huì)面臨著更多的機(jī)遇，國(guó)家在產(chǎn)業(yè)政策上的扶持更是加大了投資的涌入，不可否認(rèn)的是招商政策的優(yōu)惠、產(chǎn)業(yè)鏈的成熟和產(chǎn)業(yè)資源的豐富才是導(dǎo)致投資者作出投資選擇的主要原因。從根本上說(shuō)，工業(yè)房地產(chǎn)的快速發(fā)展和產(chǎn)業(yè)升級(jí)的源頭來(lái)自國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策面的支持。在現(xiàn)在良好的產(chǎn)業(yè)環(huán)境中，我們的產(chǎn)業(yè)進(jìn)程沒理由滯后。4．工業(yè)地產(chǎn)的投資趨勢(shì)近些年來(lái)，大量的外資投資聚焦在工業(yè)地產(chǎn)上，隨著國(guó)家加大對(duì)住宅地產(chǎn)和商用地產(chǎn)的政策調(diào)控，產(chǎn)業(yè)化投資就正是這樣，說(shuō)句不恰當(dāng)?shù)脑捑褪恰皷|方不亮西方亮”。國(guó)外的投資大鱷們的注意力已經(jīng)開始轉(zhuǎn)向了工業(yè)房地產(chǎn)且大有蓬勃發(fā)展之勢(shì)。普洛思、AMB、騰飛、新加坡豐樹、日本新熙的等國(guó)際投資集團(tuán)都大規(guī)模的開始了中國(guó)的工業(yè)地產(chǎn)投資布局。世界五大行的戴德梁行、仲量聯(lián)行、世邦魏理仕、高力國(guó)際也紛紛成立了所屬工業(yè)地產(chǎn)部門，建立了工業(yè)房地產(chǎn)投資專項(xiàng)服務(wù)。當(dāng)然中外地產(chǎn)巨頭紛紛涌入工業(yè)地產(chǎn)，各自打算不盡相同。外資加大對(duì)中國(guó)的工業(yè)地產(chǎn)投資力度，主要是基于中國(guó)的工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)剛剛啟動(dòng)，現(xiàn)在快速介入意味著他們將可以爭(zhēng)奪更多的“蛋糕”。何況中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)的投資回報(bào)率也很高，而且投資回報(bào)的穩(wěn)定性和長(zhǎng)期性更符合國(guó)外投資者的投資習(xí)慣。對(duì)于這些大型的投資集團(tuán)其投資行為一旦發(fā)生，通常需要考慮5年－10年甚至更長(zhǎng)的時(shí)間的經(jīng)營(yíng)行為。仲量聯(lián)行董事單維其稱：“工業(yè)地產(chǎn)的投資回報(bào)率一般為8％~12％、最高可達(dá)15％”，但筆者從上海招商網(wǎng)工業(yè)測(cè)評(píng)研究中心的一份報(bào)告中可以看到，上海招商網(wǎng)借助良好的政府背景渠道了解到政府給予大型外資投資機(jī)構(gòu)的優(yōu)惠政策相當(dāng)好，外資投資集團(tuán)的投資回報(bào)率遠(yuǎn)不止這個(gè)比例，15％的投資回報(bào)率極有可能只是底線。外資在搶占市場(chǎng)的同時(shí)也帶來(lái)了新的開發(fā)模式和投資理念。作為世界最大的上市工業(yè)房地產(chǎn)投資信托公司，普洛斯于2003年攜“物流地產(chǎn)”概念登陸中國(guó)市場(chǎng)，只用了短短幾年時(shí)間，便完成了在沿海地區(qū)的戰(zhàn)略布局，普洛斯投資業(yè)務(wù)遍及沿海及內(nèi)陸18個(gè)城市，開發(fā)并管理39個(gè)物流園共計(jì)近70萬(wàn)平方米以上的物業(yè)。而在2006年，規(guī)模僅次于普洛斯的美國(guó)二號(hào)工業(yè)地產(chǎn)巨頭AMB也高調(diào)宣布在上海投資約1330萬(wàn)美元，購(gòu)得面積近2萬(wàn)平方米的工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目及附近一塊待開發(fā)用地，完成了第一筆在華業(yè)務(wù)。這一切僅僅是個(gè)開始。從AMB總部傳來(lái)的消息，未來(lái)五年內(nèi)，AMB將在北京、上海及珠三角地區(qū)投資5億美元開發(fā)工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。新加坡豐樹信托憑借其擁有的多種投資基金，四處尋覓合適的工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。據(jù)了解，歐洲排名第一的工業(yè)地產(chǎn)商Gazeley也將進(jìn)駐中國(guó)。和記黃埔集團(tuán)地產(chǎn)(天津)有限公司以4750萬(wàn)美元資本，正式入駐天津和平區(qū)，投資發(fā)展“明星工業(yè)園”……。外資的趨之若騖預(yù)示著什么呢？那就是高回報(bào)。就拿現(xiàn)在很火的物流地產(chǎn)來(lái)說(shuō)吧，僅在今年上半年，上海的工業(yè)園區(qū)主干道附近的高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)，需求表現(xiàn)得非常強(qiáng)勁，一些新增供應(yīng)甚至在完工前就已經(jīng)被市場(chǎng)完全吸收。其中最為明顯的是，物流倉(cāng)庫(kù)供應(yīng)緊張，一些大型的國(guó)際零售商和第三方物流公司提前預(yù)租。就是鑒于目前中國(guó)現(xiàn)代化的物流設(shè)施緊缺，物流地產(chǎn)開發(fā)商普洛斯、AMB和Goodman的項(xiàng)目尚未推出，就被DHL、BestBuy、通用汽車和Geodis等公司提前預(yù)租掉了。而在供應(yīng)緊缺的現(xiàn)狀下，直接導(dǎo)致的就是新建物流中心租金上漲。上海招商網(wǎng)工業(yè)地產(chǎn)測(cè)評(píng)研究中心第三季度的指數(shù)報(bào)告中顯示：僅2007年半年時(shí)間，上海物流地產(chǎn)的租金水平比上半年平均上漲4.5%，而浦東、閔行、南匯為主的物流倉(cāng)庫(kù)的租金更是飆升了20%以上。戴德梁行在其工業(yè)地產(chǎn)報(bào)告中也顯示，DHL在普洛斯臨港物流園的租金成交價(jià)約為1.0元/平方米/天，緊接著在AMB奉賢物流中心租賃倉(cāng)庫(kù)，租金成交價(jià)約為0.7元/平方米/天。隨著租金的不斷上升，越來(lái)越多的大型公司開始建造廠房。世界500強(qiáng)企業(yè)3M公司在上海漕河涇開發(fā)區(qū)浦江高科技園區(qū)動(dòng)工興建醫(yī)用器材亞太生產(chǎn)基地，首期投資超過(guò)3億元。而瑞典宜家家居的亞太地區(qū)物流分撥中心項(xiàng)目也在上海奉賢區(qū)啟動(dòng)建設(shè)。該中心投資1.5億美元，占地580畝，倉(cāng)儲(chǔ)能力將達(dá)到20萬(wàn)立方米，建成后將是宜家在亞太地區(qū)最大的物流分撥中心，同時(shí)也是中國(guó)最大的外資倉(cāng)庫(kù)。但是對(duì)于國(guó)內(nèi)的地產(chǎn)投資企業(yè)而言，他們看中的可能是憑借自身資源實(shí)現(xiàn)拿地的低成本和今后轉(zhuǎn)變?yōu)槠渌虡I(yè)用地的增值潛力。大致有以下幾類投資商：1．原先是住宅地產(chǎn)或者是商用地產(chǎn)的開發(fā)商，很早他們就利用良好的政府關(guān)系和近水樓臺(tái)先得月的資源優(yōu)勢(shì)儲(chǔ)備了大量的工業(yè)用地，遲遲沒有開發(fā)的原因是住宅地產(chǎn)和商用地產(chǎn)可以產(chǎn)生暴利，而工業(yè)地產(chǎn)的投資回報(bào)不像以上二者在短期內(nèi)可以產(chǎn)生較大的利潤(rùn)，可是在近幾年中，國(guó)家的宏觀調(diào)控政策讓他們逐漸的把注意力集中到工業(yè)地產(chǎn)上來(lái)，在上海，包括復(fù)地集團(tuán)、鵬欣集團(tuán)、綠地集團(tuán)、陸家嘴集團(tuán)等在內(nèi)的諸多國(guó)內(nèi)知名大型開發(fā)商，都開始涉足工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。早在2005年初，綠地集團(tuán)就與金山區(qū)簽訂協(xié)議，合作開發(fā)金山第二工業(yè)區(qū)共計(jì)4．9平方公里的土地，項(xiàng)目總投資則高達(dá)13億元，其中綠地集團(tuán)的投資份額占到95％。在2005年7月，鵬欣集團(tuán)投資建設(shè)的上海國(guó)際家用紡織品產(chǎn)業(yè)園區(qū)正式啟動(dòng)，據(jù)悉投資額將達(dá)到20多億元人民幣，總建筑面積超過(guò)了20萬(wàn)平方米。復(fù)地集團(tuán)也進(jìn)軍工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，與合作公司共同開發(fā)上海寶山國(guó)際鋼鐵物流服務(wù)業(yè)基地項(xiàng)目，該項(xiàng)目地塊占地面積約為347畝，總建筑面積為26．28萬(wàn)平方米。復(fù)地在合資公司中占50％的股權(quán)比例。在廣州，包括合生創(chuàng)展、富力、恒大、美林基業(yè)、珠江投資等在內(nèi)的諸多原先住宅地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)搶先進(jìn)入工業(yè)地產(chǎn)這一領(lǐng)域，萬(wàn)科現(xiàn)在也在積極的尋找機(jī)會(huì)介入工業(yè)地產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)他的戰(zhàn)略布局。2．大型的產(chǎn)業(yè)集團(tuán)、上市公司在自身的產(chǎn)品生產(chǎn)制造用地中儲(chǔ)備了一部分的閑置土地，利用租金產(chǎn)生一些受益，俗稱“養(yǎng)地”，靜等土地升值。還有就是一些公司的生產(chǎn)基地外移，把容易出租出售的土地或者廠房重新包裝定位實(shí)行招商。他們的招商特點(diǎn)是只出租不出售。從上海招商網(wǎng)得到的消息稱：新近上市的中國(guó)制造業(yè)500強(qiáng)的斯米克集團(tuán)就把其在金橋的生產(chǎn)廠搬至吳江汾湖經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，而在空置出來(lái)的廠房和儲(chǔ)備用地用來(lái)招商。斯米克集團(tuán)在上海金橋有200多畝工業(yè)用地，在金山有500多畝，在吳江儲(chǔ)備了上千畝的工業(yè)地產(chǎn)，其管理層的戰(zhàn)略眼光真是高瞻遠(yuǎn)矚。在重慶“圈地”美的集團(tuán)、海爾集團(tuán)等國(guó)內(nèi)家電巨子都不約而同地打著產(chǎn)業(yè)“擴(kuò)軍”的旗號(hào)大舉進(jìn)軍工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域、建造自己的工業(yè)園區(qū)；而招商物流把物流配送中心建在了重慶經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)出口加工區(qū)旁邊，占地100畝；重慶西永微電子工業(yè)園開發(fā)有限公司總體規(guī)劃16．7平方公里，可謂一個(gè)比一個(gè)大。而大規(guī)模切入工業(yè)地產(chǎn)的五礦集團(tuán)在遼寧營(yíng)口的五礦營(yíng)口產(chǎn)業(yè)園已開工，總投資超過(guò)300億元，占地20平方公里，按照五礦規(guī)劃，將用15年左右的時(shí)間把該產(chǎn)業(yè)園建設(shè)成為產(chǎn)業(yè)集群優(yōu)化、投資環(huán)境優(yōu)良、具有國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的高科技金屬加工及裝備制造產(chǎn)業(yè)園。3．一些民間資本組成的投資集團(tuán)，在操作上他們具備相當(dāng)?shù)撵`活性，在資金的投入和使用上則更為大膽，是工業(yè)房地產(chǎn)投資的“弄潮兒”。浙江資本組建的浦慶投資公司投資的招商體量達(dá)到27萬(wàn)平方米“上海浦東機(jī)電數(shù)碼港”；瑞安集團(tuán)也與大連軟件園的開發(fā)商億達(dá)集團(tuán)簽署無(wú)約束力的合作意向書，共同開發(fā)大連軟件園二期，該項(xiàng)目將分多個(gè)階段進(jìn)行開發(fā)，有關(guān)地價(jià)、建筑成本及其他相關(guān)支出預(yù)計(jì)總投資達(dá)150億元。4．一些小規(guī)模的生產(chǎn)加工廠家、投資商或是投機(jī)客，他們手中的工業(yè)房地產(chǎn)的單位體量不大，但是數(shù)量很多，分布很廣，其所占的工業(yè)房地產(chǎn)的總的比重是很大的，是目前工業(yè)區(qū)在進(jìn)行產(chǎn)業(yè)升級(jí)和產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)調(diào)整中遭遇的最大障礙。究其原因是這些廠家產(chǎn)品利潤(rùn)降低，近幾年又看到工業(yè)房地產(chǎn)的增值空間很大，于是放棄了產(chǎn)品加工生產(chǎn)，轉(zhuǎn)向工業(yè)房地產(chǎn)投資招商?？墒且?yàn)椴欢I(yè)房地產(chǎn)開發(fā)，缺乏招商理念，在廠房建造又不具備適用性，投機(jī)想法過(guò)多這些原因?qū)е略谡猩踢^(guò)程中只考慮價(jià)格，忽略產(chǎn)業(yè)定位和產(chǎn)業(yè)要求，不符合當(dāng)?shù)貙?duì)招商引資引稅的訴求。這個(gè)團(tuán)體只關(guān)注短期利益，租售皆可。據(jù)筆者所知，今年就有幾家公司正在上海瘋狂掃購(gòu)這些上述的標(biāo)準(zhǔn)廠房，只要地段好，廠房硬件設(shè)施好，立馬圈下。工業(yè)地產(chǎn)過(guò)熱，導(dǎo)致的結(jié)果就是制造業(yè)大規(guī)模轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)投資，真是此消彼漲?。∮捎谕顿Y于工業(yè)房地產(chǎn)獲利水平高于其他行業(yè)，使得原本涉足于制造業(yè)的企業(yè)，也大量轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)業(yè)，從第二產(chǎn)業(yè)跳躍至第三產(chǎn)業(yè)，可能這就是具備中國(guó)產(chǎn)業(yè)特色的現(xiàn)況吧！六．“TOP創(chuàng)展·企業(yè)大道”項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議企業(yè)大道項(xiàng)目前身為“安徽新生物及醫(yī)藥創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)孵化中心”，其用地原屬于安科生物的工業(yè)用地；后在具體的建設(shè)審批過(guò)程中定位于高新企業(yè)（傾向生物醫(yī)藥等產(chǎn)業(yè)方向）的創(chuàng)業(yè)基地和企業(yè)孵化園區(qū)。本項(xiàng)目依賴我公司和安科生物的背景聯(lián)系，在高新區(qū)管委會(huì)的牽線聯(lián)系下簽署了土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議，并將“安徽新生物及醫(yī)藥創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)孵化中心”名稱改為“企業(yè)大道”，使之成為新的工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。企業(yè)大道作為高新區(qū)孵化器產(chǎn)品之一，我個(gè)人認(rèn)為開發(fā)思路應(yīng)按照以下進(jìn)行：個(gè)性化空間設(shè)計(jì)、生態(tài)型環(huán)境控制、充足服務(wù)設(shè)施配套、專業(yè)性協(xié)調(diào)管理產(chǎn)品：個(gè)性化空間設(shè)計(jì)本人同意利鴻天關(guān)于產(chǎn)品的組合方案，應(yīng)是多樣化的產(chǎn)品組合滿足不同企業(yè)的辦公需求。12層的綜合科研樓已經(jīng)開工，但建議18層高層商務(wù)可以考慮LOFT，24層高層商務(wù)樓是高新區(qū)內(nèi)地標(biāo)性建筑，以標(biāo)準(zhǔn)層1200—1500㎡的標(biāo)準(zhǔn)層專業(yè)為具備一定實(shí)力的企業(yè)購(gòu)買。如下圖示：18層商務(wù)樓→（昆山LOFT企業(yè)家）環(huán)境：生態(tài)型環(huán)境控制項(xiàng)目周邊毗鄰大蜀山，外圍環(huán)境不再贅述，內(nèi)部小環(huán)境的個(gè)性化營(yíng)造，盡量使內(nèi)部環(huán)境藝術(shù)化，高檔化，細(xì)致化，放大小面積的景觀設(shè)計(jì)特色。在鋼筋混凝土的外表下，最好配備部分活潑靈動(dòng)的水系景觀，與商務(wù)建筑形成互補(bǔ)。類似下圖所示小景觀：配套：充足服務(wù)設(shè)施配套專業(yè)寫字樓園區(qū)內(nèi)部商務(wù)配套是企業(yè)主購(gòu)買的重要因素，因此高標(biāo)準(zhǔn)的園區(qū)應(yīng)配備充足的停車位、食堂、商務(wù)中心，便利店和文體服務(wù)。為避免辦公與商業(yè)營(yíng)業(yè)之間的相互干擾，本人認(rèn)為寫字樓主體內(nèi)部不應(yīng)設(shè)計(jì)商務(wù)配套，應(yīng)底層商業(yè)局部放大配套性作用，開辟足夠的商業(yè)營(yíng)業(yè)用房用于后期賓館、餐飲、便利店等配套的進(jìn)駐。服務(wù)：專業(yè)性協(xié)調(diào)管理這里的服務(wù)包括售中和售后服務(wù)兩塊，也可以合并為一塊，公司可以成立項(xiàng)目綜合服務(wù)公司：售中為入園機(jī)構(gòu)和企業(yè)提供項(xiàng)目認(rèn)定、章程制訂、工商注冊(cè)、稅務(wù)登記、法律咨詢及投資、融資等全方位的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。售后為客戶提供全方位的物業(yè)管理服務(wù)，除了基本的物業(yè)管理之外，同時(shí)具備票務(wù)服務(wù)，代訂報(bào)刊，POS機(jī)服務(wù)等增值性服務(wù)。畢竟我公司對(duì)寫字樓物業(yè)的管理無(wú)任何專業(yè)經(jīng)驗(yàn)，本人認(rèn)為物業(yè)管理公司可由我公司實(shí)施管理，但尚需聘請(qǐng)深圳長(zhǎng)城或戴德梁行等二線物業(yè)管理公司提供物業(yè)顧問服務(wù)，全方位提升物業(yè)附加值。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查和對(duì)工業(yè)地產(chǎn)的認(rèn)識(shí)，結(jié)合目前傳統(tǒng)寫字樓的產(chǎn)品定位和工業(yè)類寫字樓的自身特點(diǎn)，市場(chǎng)營(yíng)銷部充分考慮成本與售價(jià)的關(guān)系，提出以下產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議：1.立面處理方法合肥市區(qū)內(nèi)高檔類項(xiàng)目基本上采用的都是玻璃幕墻和干掛大理石或花崗巖，玻璃幕墻和干掛大理石雖然在外觀上能夠提高視覺沖擊力，提升項(xiàng)目檔次，但據(jù)初步了解玻璃幕墻的價(jià)格在200-500元/㎡不等，大理石價(jià)格在200元/㎡左右，鋁板價(jià)格在140-200元/㎡，而涂料價(jià)格基本可以控制在100元/㎡以下。由于費(fèi)用成本較高，在企業(yè)大道項(xiàng)目不建議大面積采用該處理方法，建議主要選材還是以金屬質(zhì)感強(qiáng)的外墻涂料和雙層中空玻璃窗體（或玻璃幕窗）相結(jié)合的處理方法，視覺沖擊力主要在建筑造型上進(jìn)行突破。立面處理方法可以參照綠地·贏海大廈，其外墻主要采用雙層中空彩鋁窗體和金屬色鋁板飾面相結(jié)合的處理方法，一定程度上大大減少了制造成本。2．標(biāo)準(zhǔn)層高，大廳層高和裝修從調(diào)研過(guò)程來(lái)判斷，寫字樓大堂的高度并不是企業(yè)主購(gòu)買的主要因素，因此企業(yè)大道大堂層高建議