房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析

第一節(jié)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析概述一、房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的含義是指投資分析人員在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)，項(xiàng)目策劃，投資、成本與費(fèi)用估算，收入估算與資金籌措等基本資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，通過(guò)編制基本財(cái)務(wù)報(bào)表，計(jì)算財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈利能力、清償能力和資金平衡情況所進(jìn)行的分析，據(jù)此評(píng)價(jià)和判斷投資項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上的可行性。

第一節(jié)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析概述一、房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的含義由此財(cái)務(wù)分析的基本程序是：1、收集、整理和計(jì)算有關(guān)基礎(chǔ)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)資料。2、編制基本財(cái)務(wù)報(bào)表。3、財(cái)務(wù)分析指標(biāo)的計(jì)算與評(píng)價(jià)。4、進(jìn)行不確定性分析。5、由上述確定性分析和不確定性分析的結(jié)果，作出投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)上可行與否的最終結(jié)論。第一節(jié)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析概述二、財(cái)務(wù)分析的作用

1、衡量項(xiàng)目的盈利能力這種衡量主要是靠計(jì)算財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、投資利潤(rùn)率及資本金利潤(rùn)率等指標(biāo)來(lái)進(jìn)行的。2、衡量項(xiàng)目的清償能力這種衡量主要是通過(guò)計(jì)算投資回收期、借款償還期以及資產(chǎn)負(fù)債率和償債保障比率等指標(biāo)來(lái)進(jìn)行的。3、衡量項(xiàng)目的資金平衡能力資金平衡主要是指投資項(xiàng)目的各期盈余資金不應(yīng)出現(xiàn)負(fù)值，它是投資開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的必要條件。這種衡量是通過(guò)資金來(lái)源與運(yùn)用表進(jìn)行的。第二節(jié)財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表

一、現(xiàn)金流量表1、現(xiàn)金流量表的含義現(xiàn)金流量表是指反映項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)各年的現(xiàn)金流入、現(xiàn)金流出和凈現(xiàn)金流量的計(jì)算表格。現(xiàn)金流入、流出不包括非現(xiàn)金收支，如折舊費(fèi)、應(yīng)收款和應(yīng)付款等。第二節(jié)財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表

一、現(xiàn)金流量表2、現(xiàn)金流量表的種類（1）全部投資現(xiàn)金流量表全部投資現(xiàn)金流量表是不分投資資金來(lái)源，以全部投資作為計(jì)算基礎(chǔ)（即假定全部投資均為自有資金），用以計(jì)算全部投資所得稅前及所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值及投資回收期等評(píng)價(jià)指標(biāo)的計(jì)算表格。其目的是考察項(xiàng)目全部投資的盈利能力，為各個(gè)方案進(jìn)行比較建立共同基礎(chǔ)。序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)123…N1現(xiàn)金流入1.1銷售收入1.2出租收入1.3自營(yíng)收入1.4凈轉(zhuǎn)售收入1.5其他收入1.6回收固定資產(chǎn)余值1.7回收經(jīng)營(yíng)資金2現(xiàn)金流出2.1開(kāi)發(fā)建設(shè)投資2.2經(jīng)營(yíng)資金2.3運(yùn)營(yíng)費(fèi)用2.4修理費(fèi)用2.5經(jīng)營(yíng)稅金及附加2.6土地增值稅2.7所得稅3凈現(xiàn)金流量4累計(jì)凈現(xiàn)金流量計(jì)算指標(biāo)：1、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（%）；2、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ic=%）；3、投資回收期（年）；4、基準(zhǔn)收益率（%）全部投資現(xiàn)金流量表第二節(jié)財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表

一、現(xiàn)金流量表2、現(xiàn)金流量表的種類（2）資本金現(xiàn)金流量表資本金是項(xiàng)目投資者自己擁有的資金。該表從投資者整體的角度出發(fā)，以投資者的出資額作為計(jì)算基礎(chǔ)，把借款本金償還和利息支付作為現(xiàn)金流出，用以計(jì)算資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等評(píng)價(jià)指標(biāo)，考察項(xiàng)目資本金的盈利能力。序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)123…N1現(xiàn)金流入1.1銷售收入1.2出租收入1.3自營(yíng)收入1.4凈轉(zhuǎn)售收入1.5其他收入1.6回收固定資產(chǎn)余值1.7回收經(jīng)營(yíng)資金2現(xiàn)金流出2.1

資本金2.2經(jīng)營(yíng)資金2.3運(yùn)營(yíng)費(fèi)用2.4修理費(fèi)用2.5經(jīng)營(yíng)稅金及附加2.6土地增值稅2.7所得稅2.8和2.9

借款本金償還、借款利息支付3凈現(xiàn)金流量4累計(jì)凈現(xiàn)金流量計(jì)算指標(biāo)：1、資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（%）；2、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ic=%）自有資本金現(xiàn)金流量表第二節(jié)財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表

一、現(xiàn)金流量表2、現(xiàn)金流量表的種類（3）針對(duì)兩表的有關(guān)說(shuō)明①凈現(xiàn)金流量（項(xiàng)目的未來(lái)收益）是項(xiàng)目當(dāng)年現(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出的代數(shù)和。根據(jù)需要，可以計(jì)算稅前凈現(xiàn)金流量，也可以計(jì)算稅后現(xiàn)金流量。第二節(jié)財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表

②全部投資現(xiàn)金流量表和資本金現(xiàn)金流量表的區(qū)別：A、由于全部投資現(xiàn)金流量假定擬投資項(xiàng)目所需的全部投資均為投資者的自有資金，因此全部投資中不含建設(shè)期利息，同時(shí)也不考慮全部投資的本金和利息的償還問(wèn)題。而在資本金現(xiàn)金流量表中，由于假定了全部投資中除資本金以外的投資都是通過(guò)債務(wù)資金來(lái)解決的，所以現(xiàn)金流出項(xiàng)目增加了“借款本金償還”和“借款利息支付”。在資本金現(xiàn)金流量表中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的銀行借款是現(xiàn)金流入，但又同時(shí)將借款用于項(xiàng)目投資，則同時(shí)點(diǎn)、等額的流入和流出，兩者相互抵消，因而只有自有資金（即資本金）。第二節(jié)財(cái)財(cái)務(wù)分析基本本報(bào)表②全部投資現(xiàn)現(xiàn)金流量表和和資本金現(xiàn)金金流量表的區(qū)區(qū)別：B、在現(xiàn)金流出出欄目中，資資本金現(xiàn)金流流量表可能發(fā)發(fā)生“預(yù)售收收入再投入””項(xiàng)目（如果果項(xiàng)目有預(yù)售售收入再投入入），而全部部投資現(xiàn)金流流量表中卻可可能沒(méi)有這一一項(xiàng)。C、資本金現(xiàn)金金流量表中，，土地增值稅稅與所得稅的的計(jì)算基數(shù)中中含財(cái)務(wù)費(fèi)用用。而全部投投資現(xiàn)金流量量表中，雖然然全部投資中中不含財(cái)務(wù)費(fèi)費(fèi)用，但在表表中所列的其其他項(xiàng)目中仍仍保留有財(cái)務(wù)務(wù)費(fèi)用的影響響。當(dāng)利息增增大時(shí)，應(yīng)納納稅所得額減減少，故土地地增值稅和所所得稅減少，，從而增大了了全部投資稅稅后內(nèi)部收益益率。第二節(jié)財(cái)財(cái)務(wù)分析基本本報(bào)表③計(jì)算期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)出出售型項(xiàng)目一一般只有建設(shè)設(shè)期，所謂的的經(jīng)營(yíng)期也是是很短的銷售售期間。而置置業(yè)投資項(xiàng)目目不存在建設(shè)設(shè)期，一般只只有經(jīng)營(yíng)期。。由于預(yù)售和預(yù)預(yù)租情況的存存在，這類開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建建設(shè)期和經(jīng)營(yíng)營(yíng)期無(wú)法截然然分開(kāi)，一般般統(tǒng)稱為“開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期”。開(kāi)發(fā)出售型的的項(xiàng)目是指從從建設(shè)開(kāi)始時(shí)時(shí)起到全部售售出時(shí)為止所所經(jīng)歷的是時(shí)時(shí)間；開(kāi)發(fā)出出租型的項(xiàng)目目是指從建設(shè)設(shè)開(kāi)始時(shí)起到到項(xiàng)目轉(zhuǎn)售或或經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)結(jié)束所經(jīng)歷的的時(shí)間。第二節(jié)財(cái)財(cái)務(wù)分析基本本報(bào)表④房地產(chǎn)投資資項(xiàng)目往往有有開(kāi)發(fā)后出售售項(xiàng)目、開(kāi)發(fā)發(fā)后出租項(xiàng)目目和置業(yè)投資資項(xiàng)目的區(qū)分分。開(kāi)發(fā)出售型項(xiàng)項(xiàng)目的現(xiàn)金流流量表中沒(méi)有有“回收經(jīng)營(yíng)營(yíng)資金”項(xiàng)目目，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用用和修理費(fèi)用用也很少發(fā)生生，所以不填填，也不存在在固定資產(chǎn)余余值的回收。。以出租和自營(yíng)營(yíng)為主的房地地產(chǎn)投資項(xiàng)目目，也會(huì)有一一些項(xiàng)目與出出售項(xiàng)目不同同，在持有期期末可能會(huì)發(fā)發(fā)生“凈轉(zhuǎn)售售收入”。第二節(jié)財(cái)財(cái)務(wù)分析基本本報(bào)表（4）投資者各方方現(xiàn)金流量表表該表以投資者者各方的出資資額作為計(jì)算算基礎(chǔ)，用以以計(jì)算投資者者各方財(cái)務(wù)內(nèi)內(nèi)部收益率、、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值值等評(píng)價(jià)指標(biāo)標(biāo)，反映投資資者各方投入入資本的盈利利能力。當(dāng)一個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目有幾個(gè)個(gè)投資者進(jìn)行行投資時(shí)，就就應(yīng)編制投資資者各方現(xiàn)金金流量表。投資者各方現(xiàn)現(xiàn)金流量表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)123…N1現(xiàn)金流入11.2（1）（2）（3）（4）應(yīng)得利潤(rùn)資產(chǎn)清理分配回收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營(yíng)資金凈轉(zhuǎn)售收入其他收入2現(xiàn)金流出2.12.2開(kāi)發(fā)建設(shè)投資出資額經(jīng)營(yíng)資金出資額3凈現(xiàn)金流量4累計(jì)凈現(xiàn)金流量第二節(jié)財(cái)財(cái)務(wù)分析基本本報(bào)表二、資金來(lái)源源與運(yùn)用表1、資金來(lái)源與與運(yùn)用表的含含義資金來(lái)源與運(yùn)運(yùn)用表是反映映房地產(chǎn)投資資項(xiàng)目在計(jì)算算期內(nèi)各年的的資金盈余或或短缺情況以以及項(xiàng)目的資資金籌措方案案和貸款償還還計(jì)劃的財(cái)務(wù)務(wù)報(bào)表，它為為項(xiàng)目資產(chǎn)負(fù)負(fù)債表的編制制及資金平衡衡分析提供了了重要的財(cái)務(wù)務(wù)信息。其表表格形式見(jiàn)下下頁(yè)。序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)123…N1資金來(lái)源1.1銷售收入1.2出租收入1.3自營(yíng)收入1.4資本金1.5長(zhǎng)期借款1.6短期借款1.7回收固定資產(chǎn)余值1.8回收經(jīng)營(yíng)資金1.9凈轉(zhuǎn)售收入2資金運(yùn)用2.1開(kāi)發(fā)建設(shè)投資2.2經(jīng)營(yíng)資金2.3運(yùn)營(yíng)費(fèi)用2.4修理費(fèi)用2.5經(jīng)營(yíng)稅金及附加2.6土地增值稅2.7所得稅2.8應(yīng)付利潤(rùn)2.9和2.10借款本金償還和利息支付3盈余資金=（1）-（2）4累計(jì)盈余資金資金來(lái)源與應(yīng)應(yīng)用表第二節(jié)財(cái)財(cái)務(wù)分析基本本報(bào)表二、資金來(lái)源源與運(yùn)用表2、資金平衡分分析該表給出的盈盈余資金表示示當(dāng)年資金來(lái)來(lái)源（現(xiàn)金流流入）多于資資金運(yùn)用（現(xiàn)現(xiàn)金流出）的的數(shù)額。當(dāng)盈盈余資金為負(fù)負(fù)值時(shí)，表示示該年的資金金短缺數(shù)。作作為資金的平平衡，并不要要求每年的盈盈余資金不出出現(xiàn)負(fù)值，而而要求從投資資開(kāi)始至各年年累計(jì)的盈余余資金大于零零或等于零。。作為項(xiàng)目投資資實(shí)施的必要要條件，每期期的盈余資金金應(yīng)不小于零零。因而，房房地產(chǎn)投資項(xiàng)項(xiàng)目資金平衡衡分析關(guān)注的的重點(diǎn)是資金金來(lái)源與運(yùn)用用表的累計(jì)盈盈余欄目。出售項(xiàng)目資金金來(lái)源與運(yùn)用用表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)123…

N1資金來(lái)源1．11．21．31．4銷售收入資本金長(zhǎng)期借款短期借款2資金運(yùn)用2．12．22．32．42．52．62．7開(kāi)發(fā)建設(shè)投資經(jīng)營(yíng)稅金及附加土地增值稅所得稅應(yīng)付利潤(rùn)借款本金償還借款利息支付3盈余資金（1）-（2）4累計(jì)盈余資金序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)123…N1資金來(lái)源1.1銷售收入（或自營(yíng)收入）1.2資本金1.3折舊費(fèi)1.4攤銷費(fèi)1.5和1.6長(zhǎng)期借款和短期借款1.7回收固定資產(chǎn)余值1.8回收經(jīng)營(yíng)資金1.9凈轉(zhuǎn)售收入2資金運(yùn)用2.1開(kāi)發(fā)建設(shè)投資2.2經(jīng)營(yíng)資金2.3運(yùn)營(yíng)費(fèi)用2.4修理費(fèi)用2.5經(jīng)營(yíng)稅金及附加2.6所得稅2.7應(yīng)付利潤(rùn)2.8和2.9借款本金償還和利息支付3盈余資金=（1）-（2）4累計(jì)盈余資金出租和自營(yíng)項(xiàng)項(xiàng)目的資金來(lái)來(lái)源與應(yīng)用表表第二節(jié)財(cái)財(cái)務(wù)分析基本本報(bào)表三、利潤(rùn)表（（或稱損益表表）1、損益表的含含義損益表是反映映房地產(chǎn)投資資項(xiàng)目計(jì)算期期內(nèi)各年的利利潤(rùn)總額、所所得稅及各年年稅后利潤(rùn)的的分配等情況況的財(cái)務(wù)報(bào)表表。通過(guò)該表表提供的投資資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效效益靜態(tài)分析析的信息資料料，可以計(jì)算算投資利潤(rùn)率率、投資利稅稅率、資本金金利潤(rùn)率、資資本金凈利潤(rùn)潤(rùn)率等指標(biāo)。。序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)123…N1經(jīng)營(yíng)收入1.1銷售收入1.2出租收入1.3自營(yíng)收入2經(jīng)營(yíng)成本2.1商品房經(jīng)營(yíng)成本2.2出租房經(jīng)營(yíng)成本3運(yùn)營(yíng)費(fèi)用4修理費(fèi)用5經(jīng)營(yíng)稅金及附加6土地增值稅7利潤(rùn)總額8所得稅9稅后利潤(rùn)9.1盈余公積金9.2應(yīng)付利潤(rùn)9.3未分配利潤(rùn)計(jì)算指標(biāo)：1、投資利潤(rùn)率（%）；2、投資利稅率（%）；3、資本金利潤(rùn)率（%）；4、資本金凈利潤(rùn)率（%）利潤(rùn)表第二節(jié)財(cái)財(cái)務(wù)分析基本本報(bào)表三、利潤(rùn)表（（或稱損益表表）2、損益表的數(shù)數(shù)據(jù)來(lái)源與填填列（1）關(guān)于利潤(rùn)總總額損益表中的利利潤(rùn)總額一般般應(yīng)為：利潤(rùn)總額=經(jīng)營(yíng)收入－經(jīng)經(jīng)營(yíng)成本－運(yùn)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用－修修理費(fèi)用－經(jīng)經(jīng)營(yíng)稅金與附附加－土地增增值稅第二節(jié)財(cái)財(cái)務(wù)分析基本本報(bào)表三、利潤(rùn)表（（或稱損益表表）2、損益表的數(shù)數(shù)據(jù)來(lái)源與填填列（1）關(guān)關(guān)于于利利潤(rùn)潤(rùn)總總額額①以以出出售售為為主主的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目的的利利潤(rùn)潤(rùn)總總額額利潤(rùn)潤(rùn)總總額額=銷售售收收入入－－總總成成本本費(fèi)費(fèi)用用－－經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)稅稅金金與與附附加加－－土土地地增增值值稅稅序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)123…N1銷售收入2總成本費(fèi)用3經(jīng)營(yíng)稅金及附加4土地增值稅5利潤(rùn)總額6所得稅7稅后利潤(rùn)7.17.27.3盈余公積金應(yīng)付利潤(rùn)未分配利潤(rùn)計(jì)算指標(biāo)：1、投資利潤(rùn)率（%）2、投資利稅率（%）3、資本金利潤(rùn)率（%）4、資本金凈利潤(rùn)率（%）出售售型型房房地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目的的損損益益表表第二二節(jié)節(jié)財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)分分析析基基本本報(bào)報(bào)表表三、、利利潤(rùn)潤(rùn)表表（（或或稱稱損損益益表表））2、損損益益表表的的數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)來(lái)來(lái)源源與與填填列列（1）關(guān)關(guān)于于利利潤(rùn)潤(rùn)總總額額②以以出出租租為為主主的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目利利潤(rùn)潤(rùn)總總額額利潤(rùn)潤(rùn)總總額額=出租租收收入入－－經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)成成本本－－運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)費(fèi)費(fèi)用用－－經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)稅稅金金與與附附加加序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)123…N1出租收入2經(jīng)營(yíng)成本3運(yùn)營(yíng)費(fèi)用（經(jīng)營(yíng)費(fèi)用）4經(jīng)營(yíng)稅金及附加5利潤(rùn)總額6所得稅7稅后利潤(rùn)7.17.27.3盈余公積金應(yīng)付利潤(rùn)未分配利潤(rùn)出租租型型房房地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目的的損損益益表表第二二節(jié)節(jié)財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)分分析析基基本本報(bào)報(bào)表表三、、利利潤(rùn)潤(rùn)表表（（或或稱稱損損益益表表））2、損損益益表表的的數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)來(lái)來(lái)源源與與填填列列（2）關(guān)關(guān)于于稅稅后后利利潤(rùn)潤(rùn)稅后后利利潤(rùn)潤(rùn)=利潤(rùn)潤(rùn)總總額額－－所所得得稅稅其中中，，所所得得稅稅=應(yīng)納納稅稅所所得得額額×所得得稅稅稅稅率率一般般情情況況下下，，應(yīng)應(yīng)納納稅稅所所得得額額（（或或應(yīng)應(yīng)納納稅稅收收入入））就就是是前前面面計(jì)計(jì)算算出出來(lái)來(lái)的的利利潤(rùn)潤(rùn)總總額額。。房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)的的所所得得稅稅稅稅率率一一般般為為25%。第二二節(jié)節(jié)財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)分分析析基基本本報(bào)報(bào)表表（3）關(guān)關(guān)于于利利潤(rùn)潤(rùn)分分配配房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)交交納納所所得得稅稅后后的的利利潤(rùn)潤(rùn)為為稅稅后后利利潤(rùn)潤(rùn)，，稅稅后后利利潤(rùn)潤(rùn)等等于于可可供供分分配配利利潤(rùn)潤(rùn)，，一一般般按按照照下下列列順順序序分分配配：：①?gòu)洀浹a(bǔ)補(bǔ)企企業(yè)業(yè)以以前前年年度度虧虧損損。。②提提取取盈盈余余公公積積金金。。③向向投投資資者者分分配配利利潤(rùn)潤(rùn)，，即即表表中中的的應(yīng)應(yīng)付付利利潤(rùn)潤(rùn)。。考慮慮了了這這三三項(xiàng)項(xiàng)因因素素后后（（大大部部分分情情況況下下只只有有后后兩兩項(xiàng)項(xiàng)因因素素）），，余余額額即即為為表表中中的的未未分分配配利利潤(rùn)潤(rùn)，，未未分分配配利利潤(rùn)潤(rùn)主主要要是是用用于于歸歸還還借借款款。。當(dāng)當(dāng)借借款款還還清清后后，，一一般般應(yīng)應(yīng)將將這這部部分分利利潤(rùn)潤(rùn)補(bǔ)補(bǔ)分分給給投投資資者者。。第二二節(jié)節(jié)財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)分分析析基基本本報(bào)報(bào)表表四、、資資產(chǎn)產(chǎn)負(fù)負(fù)債債表表1、資資產(chǎn)產(chǎn)負(fù)負(fù)債債表表的的含含義義資產(chǎn)產(chǎn)負(fù)負(fù)債債表表是是反反映映房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資項(xiàng)項(xiàng)目目在在計(jì)計(jì)算算期期內(nèi)內(nèi)各各年年末末資資產(chǎn)產(chǎn)、、負(fù)負(fù)債債與與所所有有者者權(quán)權(quán)益益變變化化及及對(duì)對(duì)應(yīng)應(yīng)關(guān)關(guān)系系的的報(bào)報(bào)表表。。該該表表主主要要用用于于考考察察項(xiàng)項(xiàng)目目資資產(chǎn)產(chǎn)、、負(fù)負(fù)債債、、所所有有者者權(quán)權(quán)益益的的結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)，，進(jìn)進(jìn)行行項(xiàng)項(xiàng)目目清清償償能能力力分分析析。。各各期期資資產(chǎn)產(chǎn)應(yīng)應(yīng)等等于于負(fù)負(fù)債債和和所所有有者者權(quán)權(quán)益益之之和和。。2、資資產(chǎn)產(chǎn)負(fù)負(fù)債債表表的的內(nèi)內(nèi)容容從表表中中可可以以看看出出，，資資產(chǎn)產(chǎn)負(fù)負(fù)債債表表由由三三大大部部分分組組成成：：資資產(chǎn)產(chǎn)、、負(fù)負(fù)債債和和所所有有者者權(quán)權(quán)益益。。序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)123…N1資產(chǎn)1.1流動(dòng)資產(chǎn)總額1.1.1應(yīng)收賬款1.1.2存貨1.1.3現(xiàn)金1.1.4累計(jì)盈余資金1.2在建工程1.3固定資產(chǎn)凈值1.4無(wú)形及遞延資產(chǎn)凈值2負(fù)債及所有者權(quán)益2.1流動(dòng)負(fù)債總額2.1.1應(yīng)付賬款2.1.2短期借款2.2長(zhǎng)期負(fù)債總額2.2.1經(jīng)營(yíng)資金借款2.2.2固定資產(chǎn)投資借款2.2.3開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資借款2.3所有者權(quán)益2.3.1資本金2.3.2資本公積金2.3.3盈余公積金2.3.4累計(jì)未分配利潤(rùn)資產(chǎn)產(chǎn)負(fù)負(fù)債債表表第二二節(jié)節(jié)財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)分分析析基基本本報(bào)報(bào)表表四、、資資產(chǎn)產(chǎn)負(fù)負(fù)債債表表2、資資產(chǎn)產(chǎn)負(fù)負(fù)債債表表的的內(nèi)內(nèi)容容從表表中中可可以以看看出出，，資資產(chǎn)產(chǎn)負(fù)負(fù)債債表表由由三三大大部部分分組組成成：：資資產(chǎn)產(chǎn)、、負(fù)負(fù)債債和和所所有有者者權(quán)權(quán)益益。。關(guān)于于開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)資資本本金金的的有有關(guān)關(guān)規(guī)規(guī)定定：：建設(shè)設(shè)部部于于2000年3月發(fā)發(fā)布布的的《房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)資資質(zhì)質(zhì)管管理理規(guī)規(guī)定定》，房房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)分分為為4個(gè)等等級(jí)級(jí)。。各各個(gè)個(gè)等等級(jí)級(jí)的的注注冊(cè)冊(cè)資資本本金金為為：：一一級(jí)級(jí)5000萬(wàn)元元；；二二級(jí)級(jí)2000萬(wàn)元元；；三三級(jí)級(jí)800萬(wàn)元元；；四四級(jí)級(jí)100萬(wàn)元元。。第二二節(jié)節(jié)財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)分分析析基基本本報(bào)報(bào)表表四、、資資產(chǎn)產(chǎn)負(fù)負(fù)債債表表清償償能能力力分分析析是是項(xiàng)項(xiàng)目目投投資資風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)、、項(xiàng)項(xiàng)目目經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)安安全全性性分分析析以以及及項(xiàng)項(xiàng)目目籌籌資資方方案案分分析析的的重重要要內(nèi)內(nèi)容容。。運(yùn)用用資資產(chǎn)產(chǎn)負(fù)負(fù)債債表表可可以以計(jì)計(jì)算算兩兩類類指指標(biāo)標(biāo)：：①長(zhǎng)長(zhǎng)期期償償債債能能力力指指標(biāo)標(biāo)，，如如資資產(chǎn)產(chǎn)負(fù)負(fù)債債率率。。②短短期期償償債債能能力力指指標(biāo)標(biāo)，，如如流流動(dòng)動(dòng)比比率率、、速速動(dòng)動(dòng)比比率率等等第二二節(jié)節(jié)財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)分分析析基基本本報(bào)報(bào)表表五、、各各報(bào)報(bào)表表間間的的相相互互關(guān)關(guān)系系“利潤(rùn)表””與“現(xiàn)金金流量表””都是為進(jìn)進(jìn)行項(xiàng)目盈盈利能力分分析提供基基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的的報(bào)表，不不同的是，，通過(guò)“利利潤(rùn)表”計(jì)計(jì)算的是盈盈利能力的的靜態(tài)指標(biāo)標(biāo)；通過(guò)““現(xiàn)金流量量表”計(jì)算算的是盈利利能力的動(dòng)動(dòng)態(tài)指標(biāo)。?！敖杩钸€本本付息表””、“資金金來(lái)源與運(yùn)運(yùn)用表”和和“資產(chǎn)負(fù)負(fù)債表”都都是為進(jìn)行行項(xiàng)目清償償能力分析析提供基礎(chǔ)礎(chǔ)數(shù)據(jù)的報(bào)報(bào)表。根據(jù)據(jù)“借款還還本付息表表”或“資資金來(lái)源與與運(yùn)用表””可以計(jì)算算借款償還還期指標(biāo)，，根據(jù)“資資產(chǎn)負(fù)債表表”可以計(jì)計(jì)算資產(chǎn)負(fù)負(fù)債率、流流動(dòng)比率和和速動(dòng)比率率等指標(biāo)。。另外，通過(guò)過(guò)“資金來(lái)來(lái)源與運(yùn)用用表”可以以進(jìn)行項(xiàng)目目的資金平平衡能力的的分析。第二節(jié)財(cái)財(cái)務(wù)分析析基本報(bào)表表五、各報(bào)表表間的相互互關(guān)系各類報(bào)表的的填寫(xiě)順序序：借款還還本付息表表（在此之之前需計(jì)算算“財(cái)務(wù)費(fèi)費(fèi)用或建設(shè)設(shè)期利息””）土土地增增值稅計(jì)算算表（在此此之前需填填好“銷售售收入及經(jīng)經(jīng)營(yíng)資金與與附加”計(jì)計(jì)算表、““總投資或或總成本費(fèi)費(fèi)用”計(jì)算算表）投投資計(jì)劃與與資金籌措措表利利潤(rùn)潤(rùn)表現(xiàn)現(xiàn)金金流量表資資金來(lái)源源與運(yùn)用表表資資產(chǎn)負(fù)負(fù)債表。第三節(jié)傳傳統(tǒng)的財(cái)財(cái)務(wù)分析指指標(biāo)一、基本指指標(biāo)1、收益乘數(shù)數(shù)收益乘數(shù)表表示物業(yè)的的市場(chǎng)價(jià)值值（價(jià)格））與總收入入或凈收入入之間的比比率關(guān)系。。該指標(biāo)可用用于將那些明顯不能能接受的項(xiàng)項(xiàng)目加以剔剔除。收益乘數(shù)按按計(jì)算基數(shù)數(shù)的不同，，分為總收收益乘數(shù)和和凈收益乘乘數(shù)?？偸帐找娉藬?shù)=市場(chǎng)價(jià)格÷總收入；凈凈收益乘數(shù)=市場(chǎng)價(jià)格÷凈經(jīng)營(yíng)收益益?？偸找嬉娉藬?shù)更常常用一些。。第三節(jié)傳傳統(tǒng)的財(cái)財(cái)務(wù)分析指指標(biāo)一、基本指指標(biāo)1、收益乘數(shù)數(shù)收益乘數(shù)的的應(yīng)用：收益乘數(shù)的的數(shù)值越小小，表示物物業(yè)的投資資價(jià)值越高高，可獲得得投資報(bào)酬酬率也越高高。將目標(biāo)物業(yè)業(yè)的收益乘乘數(shù)與市場(chǎng)場(chǎng)上流行的的收益乘數(shù)數(shù)進(jìn)行比較較，若低于于參照收益益乘數(shù)，則則物業(yè)的報(bào)報(bào)出價(jià)格較較有優(yōu)勢(shì)。。一般商鋪鋪的收益乘乘數(shù)在10左右，而住住宅的收益益乘數(shù)稍高高。第三節(jié)傳傳統(tǒng)的財(cái)財(cái)務(wù)分析指指標(biāo)一、基本指指標(biāo)2、財(cái)務(wù)比率率財(cái)務(wù)比率一一般用于所所投資物業(yè)業(yè)相互間的的比較。較較為常用的的財(cái)務(wù)比率率有營(yíng)業(yè)比比率、損益益平衡比率率和償債保保障比率。。第三節(jié)傳傳統(tǒng)的財(cái)財(cái)務(wù)分析指指標(biāo)一、基本指指標(biāo)2、財(cái)務(wù)比率率（1）營(yíng)業(yè)比率率：它是項(xiàng)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)營(yíng)支出占實(shí)實(shí)際總收入入的百分比比。營(yíng)業(yè)比率=經(jīng)營(yíng)支出÷實(shí)際總收入入×100%一般說(shuō)來(lái)，，營(yíng)業(yè)比率率越高代表表營(yíng)運(yùn)的效效率越差，，反之則效效率越高。。主要是考察察與物業(yè)本本身生財(cái)能能力有關(guān)的的指標(biāo)。第三節(jié)傳傳統(tǒng)的財(cái)財(cái)務(wù)分析指指標(biāo)2、財(cái)務(wù)比率率（2）損益平衡衡比率是項(xiàng)目的經(jīng)經(jīng)營(yíng)支出與與還本付息息額之和占占潛在總收收入的百分分比（也可可以看成是是物業(yè)的盈盈虧平衡比比率）。這這個(gè)比率越越小，則潛潛在總收入入越大，則則項(xiàng)目現(xiàn)金金流量出現(xiàn)現(xiàn)負(fù)數(shù)之前前的項(xiàng)目總總收入水平平可以越低低。所以，，損益平衡衡比率越低低越好。損益平衡比比率=（經(jīng)營(yíng)支出出＋還本付息額額）÷潛在總收入入×100%第三節(jié)傳傳統(tǒng)的財(cái)財(cái)務(wù)分析指指標(biāo)2、財(cái)務(wù)比率率（3）償債保障障比率（見(jiàn)教材P220例6-1）也稱償債能能力比率、、還本付息息比率。表表示項(xiàng)目?jī)魞艚?jīng)營(yíng)收益益與年債息息總額（年年還本付息息額）之間間的關(guān)系。。這是項(xiàng)目目?jī)艚?jīng)營(yíng)收收入在降到到不足以清清償所欠的的債務(wù)本息息之前的下下降程度。。償債保障比比率=凈經(jīng)營(yíng)收益益÷年債息額（（年還本付息息額）該倍數(shù)越大大，則周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)不靈的可可能性越小小，因而所所面臨的財(cái)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)越越小，它表表明了貸款款的安全程程度，所以以該指標(biāo)越越大越好。。第三節(jié)傳傳統(tǒng)的財(cái)財(cái)務(wù)分析指指標(biāo)3、盈利能力力指標(biāo)所有盈利能能力分析方方法的一個(gè)個(gè)共同特點(diǎn)點(diǎn)是將投資資與收益有有機(jī)地聯(lián)系系起來(lái)。（1）全面資本本化率表示預(yù)期凈凈經(jīng)營(yíng)收益益占市場(chǎng)價(jià)價(jià)格的百分分比。全面資本化化率=凈經(jīng)營(yíng)收益益÷市場(chǎng)價(jià)格×100%全面資本化化率是凈收收益乘數(shù)的的倒數(shù)。因?yàn)闆](méi)有反反映融資狀狀況對(duì)投資資項(xiàng)目的影影響，全面面資本化率率這個(gè)指標(biāo)標(biāo)的適用性性受到一定定的限制。。第三節(jié)傳傳統(tǒng)的財(cái)財(cái)務(wù)分析指指標(biāo)2、財(cái)務(wù)比率率（2）股本化率率（也稱權(quán)益益資本化率率、權(quán)益報(bào)報(bào)酬率、資資本金利潤(rùn)潤(rùn)率）表示稅前現(xiàn)現(xiàn)金流量占占初始股本本投資的百百分比。股本化率=稅前現(xiàn)金流流量÷初始股本投投資×100%其中稅前現(xiàn)現(xiàn)金流量=凈經(jīng)營(yíng)收益益－年還本本付息額股本化率反反映股本（（自有資金金）投資所所獲稅前現(xiàn)現(xiàn)金流量大大小。考慮慮了不同融融資條件對(duì)對(duì)物業(yè)的影影響，但是是它未能考考慮所得稅稅對(duì)投資項(xiàng)項(xiàng)目的影響響。第三節(jié)傳傳統(tǒng)的財(cái)財(cái)務(wù)分析指指標(biāo)3、盈利能力力指標(biāo)（3）現(xiàn)金回報(bào)率率（也叫資資本金凈利利潤(rùn)率）：：是指稅后后現(xiàn)金流量量與股本投投資之比?！，F(xiàn)金回報(bào)率率=稅后現(xiàn)金流流量÷初始股本投投資×100%實(shí)質(zhì)上是稅稅后的資本本金報(bào)酬率率。作為考慮了了所得稅后后的指標(biāo)，，它仍有缺缺點(diǎn)。它沒(méi)沒(méi)有考慮物物業(yè)價(jià)值的的變動(dòng)和稅稅后現(xiàn)金流流量隨時(shí)間間的變化對(duì)對(duì)投資績(jī)效效的影響。。4、回收期指指標(biāo)（見(jiàn)教材P223例6-2）回收期是計(jì)計(jì)算各投資資項(xiàng)目的預(yù)預(yù)期現(xiàn)金收收益等于初初始投資時(shí)時(shí)的年數(shù)。。收回初始始投資所需需時(shí)間越短短的項(xiàng)目越越好?；厥掌谂c收收益率之間間也存在著著倒數(shù)關(guān)系系。回收期期有多種計(jì)計(jì)算方法：：回收期=市場(chǎng)價(jià)格÷凈經(jīng)營(yíng)收益益（全面資資本化率的的倒數(shù)）回收期=初始股本投投資÷稅前現(xiàn)金流流量（股本本化率的倒倒數(shù)）回收期=初始股本投投資÷稅后現(xiàn)金流流量（現(xiàn)金金回報(bào)率的的倒數(shù)）若每年預(yù)期期現(xiàn)金流量量相同，回回收期=初始股本投投資÷預(yù)期年現(xiàn)金金流量。若每年預(yù)期期現(xiàn)金流量量不同，則則回收期是是將每年預(yù)預(yù)期現(xiàn)金流流量求和直直到等于初初始投資額額為止的時(shí)時(shí)間。第三節(jié)傳傳統(tǒng)的財(cái)財(cái)務(wù)分析指指標(biāo)見(jiàn)教材P223-225例6-3。計(jì)算總收益益乘數(shù)、凈凈收益乘數(shù)數(shù)、營(yíng)業(yè)比比率、損益益平衡比率率、償債保保障比率、、全面資本本化率、股股本化率、、現(xiàn)金回報(bào)報(bào)率、投資資回收期等等指標(biāo)。第三節(jié)傳傳統(tǒng)的財(cái)財(cái)務(wù)分析指指標(biāo)二、投資分分析的合理理化趨勢(shì)1、傳統(tǒng)財(cái)務(wù)務(wù)分析方法法的不足（1）忽略了整整個(gè)持有期期內(nèi)所有的的預(yù)期的現(xiàn)現(xiàn)金流量，，而僅僅集集中在經(jīng)營(yíng)營(yíng)期的第1年，最多也也是前面幾幾年的經(jīng)營(yíng)營(yíng)情況。（2）未考慮投投資期末處處理（即銷銷售）物業(yè)業(yè)所帶來(lái)的的現(xiàn)金流量量。對(duì)于有有些物業(yè)投投資來(lái)說(shuō)，，期末轉(zhuǎn)讓讓或銷售物物業(yè)的收益益或許在整整個(gè)物業(yè)投投資收益中中占有更大大的比重。。（3）忽略了凈凈現(xiàn)金流量量的時(shí)間問(wèn)問(wèn)題。第三節(jié)傳傳統(tǒng)的財(cái)財(cái)務(wù)分析指指標(biāo)二、投資分分析的合理理化趨勢(shì)2、發(fā)展趨勢(shì)勢(shì)投資分析的的合理化的的趨勢(shì)就是是，項(xiàng)目的的投資收益益要作數(shù)量量（指期望望凈現(xiàn)金流流量的大小小，其他投投資機(jī)會(huì)的的收益水平平）、質(zhì)量量（指期望望現(xiàn)金流量量的確定性性（如置信信程度）、、投資者的的風(fēng)險(xiǎn)態(tài)度度）和時(shí)間間（獲取期期望現(xiàn)金流流量的時(shí)點(diǎn)點(diǎn)）三方面面的修正。。一般情況下下，投資者者會(huì)綜合考考慮各種經(jīng)經(jīng)驗(yàn)分析值值以及項(xiàng)目目的凈現(xiàn)值值和內(nèi)部收收益率等指指標(biāo)之后，，再做決策策。第四節(jié)現(xiàn)現(xiàn)代的財(cái)財(cái)務(wù)分析指指標(biāo)國(guó)外關(guān)于房房地產(chǎn)投資資分析的趨趨勢(shì)和經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)：1、強(qiáng)調(diào)運(yùn)用用權(quán)益投資資收益率2、強(qiáng)調(diào)現(xiàn)金金流量（多多采用稅后后現(xiàn)金流量量以及減免免所得稅的的數(shù)額來(lái)分分析）3、投資者多多采用折現(xiàn)現(xiàn)分析方法法一、現(xiàn)代財(cái)財(cái)務(wù)分析指指標(biāo)的分類類1、根據(jù)是否考考慮資金的的時(shí)間價(jià)值值，分為靜靜態(tài)分析指指標(biāo)和動(dòng)態(tài)態(tài)分析指標(biāo)標(biāo)兩大類。。2、根據(jù)分析析目標(biāo)，分分為盈利能能力指標(biāo)、、清償能力力指標(biāo)、資資金平衡能能力指標(biāo)。。3、根據(jù)指標(biāo)標(biāo)性質(zhì)劃分分，分為時(shí)時(shí)間性指標(biāo)標(biāo)、價(jià)值性性指標(biāo)和比比率性指標(biāo)標(biāo)三大類。。財(cái)務(wù)分析指標(biāo)時(shí)間性指標(biāo)投資回收期借款償還期價(jià)值性指標(biāo)——財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值比率性指標(biāo)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率投資利潤(rùn)率投資利稅率資本金利潤(rùn)率資本金凈利潤(rùn)率財(cái)務(wù)比率資產(chǎn)負(fù)債率流動(dòng)比率速動(dòng)比率二、各財(cái)務(wù)務(wù)分析指標(biāo)標(biāo)與報(bào)表的的關(guān)系分析內(nèi)容基本報(bào)表靜態(tài)指標(biāo)動(dòng)態(tài)指標(biāo)盈利能力分析現(xiàn)金流量表（全部投資）靜態(tài)投資回收期財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值動(dòng)態(tài)投資回收期現(xiàn)金流量表（自有資金）靜態(tài)投資回收期財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值動(dòng)態(tài)投資回收期利潤(rùn)表投資利潤(rùn)率投資利稅率資本金利潤(rùn)率資本金凈利潤(rùn)率清償能力分析借款還本付息表資金來(lái)源與運(yùn)用表資產(chǎn)負(fù)債表借款償還期還本付息比率資產(chǎn)負(fù)債率流動(dòng)比率速動(dòng)比率資金平衡能力分析資金來(lái)源與運(yùn)用表其他價(jià)值指標(biāo)、實(shí)物指標(biāo)或比率指標(biāo)第四節(jié)現(xiàn)現(xiàn)代的財(cái)財(cái)務(wù)分析指指標(biāo)三、各財(cái)務(wù)務(wù)分析指標(biāo)標(biāo)的計(jì)算1、靜態(tài)指標(biāo)標(biāo)的計(jì)算靜態(tài)指標(biāo)是是指不考慮慮資金時(shí)間間價(jià)值因素素計(jì)算的指指標(biāo)。（1）投資利潤(rùn)潤(rùn)率投資利潤(rùn)率率，是指房房地產(chǎn)投資資項(xiàng)目的年年利潤(rùn)總額額（或預(yù)計(jì)計(jì)回收期內(nèi)內(nèi)的年平均均利潤(rùn)總額額）與項(xiàng)目目總投資額額的比率，，主要用來(lái)來(lái)評(píng)價(jià)開(kāi)發(fā)發(fā)投資項(xiàng)目目獲利水平平。其計(jì)算公式式為：投資利潤(rùn)率率=年利潤(rùn)總額額÷總投資額×100%其中，總投投資額=開(kāi)發(fā)建設(shè)投投資＋經(jīng)營(yíng)資金；；年利潤(rùn)總額額為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)商品的凈凈銷售收入入與成本之之差除以年年數(shù)。第四節(jié)現(xiàn)現(xiàn)代的財(cái)財(cái)務(wù)分析指指標(biāo)（1）投資利潤(rùn)潤(rùn)率實(shí)際工作中中可以將投投資利潤(rùn)率率分為稅前前投資利潤(rùn)潤(rùn)率和稅后后投資利潤(rùn)潤(rùn)率兩種。。計(jì)算出來(lái)的的投資利潤(rùn)潤(rùn)率要與規(guī)規(guī)定的行業(yè)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)投資資利潤(rùn)率或或行業(yè)的平平均投資利利潤(rùn)率進(jìn)行行比較，如如果預(yù)期的的投資利潤(rùn)潤(rùn)率（或收收益率）高高于或等于于基準(zhǔn)投資資利潤(rùn)率（（或收益率率），說(shuō)明明該項(xiàng)目投投資經(jīng)濟(jì)效效益高于或或相當(dāng)于本本行業(yè)的平平均水平，，可考慮接接受；反之之，一般不不予接受。。第四節(jié)現(xiàn)現(xiàn)代的財(cái)財(cái)務(wù)分析指指標(biāo)（2）投資利稅稅率投資利稅率率是項(xiàng)目利利稅額與總總投資額的的比值。其計(jì)算公式式為：投資資利稅率=利稅額÷總投資額×100%式中，利稅稅額為利潤(rùn)潤(rùn)總額與銷銷售稅金及及附加之和和。計(jì)算出的投投資利稅率率同樣也要要與規(guī)定的的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)投資利稅稅率或行業(yè)業(yè)平均投資資利稅率進(jìn)進(jìn)行比較，，若前者大大于后者，，則認(rèn)為項(xiàng)項(xiàng)目是可以以考慮接受受的。第四節(jié)現(xiàn)現(xiàn)代的財(cái)財(cái)務(wù)分析指指標(biāo)（3）資本金利潤(rùn)潤(rùn)率資本金利潤(rùn)潤(rùn)率是項(xiàng)目目的利潤(rùn)總總額（或年年平均利潤(rùn)潤(rùn)總額）與與項(xiàng)目資本本金（即自自有資金或或權(quán)益投資資）之比。。其計(jì)算公式式為：資本本金利潤(rùn)率率=利潤(rùn)總額÷資本金×100%。計(jì)算出的資資本金利潤(rùn)潤(rùn)率要與行行業(yè)的平均均資本金利利潤(rùn)率或投投資者的目目標(biāo)資本金金利潤(rùn)率進(jìn)進(jìn)行比較，，若前者大大于或等于于后者，則則認(rèn)為項(xiàng)目目是可以考考慮接受的的。第四節(jié)現(xiàn)現(xiàn)代的財(cái)財(cái)務(wù)分析指指標(biāo)（4）資本金凈凈利潤(rùn)率資本金凈利利潤(rùn)率是項(xiàng)項(xiàng)目所得稅稅后利潤(rùn)與與項(xiàng)目資本本金之比。。其計(jì)算公公式為：資資本金凈利利潤(rùn)率=稅后利潤(rùn)÷資本金×100%。資本金凈利利潤(rùn)率是投投資者最關(guān)關(guān)心的一個(gè)個(gè)指標(biāo)，因因?yàn)樗从秤惩顿Y者自自己出資所所帶來(lái)的凈凈利潤(rùn)。第四四節(jié)節(jié)現(xiàn)現(xiàn)代代的的財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)分分析析指指標(biāo)標(biāo)（5）靜靜態(tài)態(tài)投投資資回回收收期期靜態(tài)態(tài)投投資資回回收收期期是是指指以以房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資項(xiàng)項(xiàng)目目的的凈凈收收益益來(lái)來(lái)抵抵償償全全部部投投資資所所需需的的時(shí)時(shí)間間。。靜態(tài)態(tài)投投資資回回收收期期的的計(jì)計(jì)算算具具體體有有兩兩種種方方法法：：①當(dāng)項(xiàng)項(xiàng)目目投投入入經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)后后，，每每年年的的收收益益額額大大致致持持平平、、比比較較均均勻勻時(shí)時(shí)，，投資資回回收收期期=項(xiàng)目目總總投投資資÷項(xiàng)目目年年平平均均收收益益額額例如如，，某某投投資資者者投投資資100萬(wàn)元元購(gòu)購(gòu)買買一一小小型型公公寓寓項(xiàng)項(xiàng)目目進(jìn)進(jìn)行行出出租租，，估估計(jì)計(jì)投投入入運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)后后各各年年的的凈凈租租金金收收入入穩(wěn)穩(wěn)定定在在10萬(wàn)元元。。求求該該項(xiàng)項(xiàng)目目的的靜靜態(tài)態(tài)投投資資回回收收期期。。則則根根據(jù)據(jù)公公式式得得：：投投資資回回收收期期=100/10=10（年年））第四四節(jié)節(jié)現(xiàn)現(xiàn)代代的的財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)分分析析指指標(biāo)標(biāo)（5）靜靜態(tài)態(tài)投投資資回回收收期期投資資回回收收期期=項(xiàng)目目總總投投資資÷項(xiàng)目目年年平平均均收收益益額額采用以上公式式計(jì)算需要具具備3個(gè)條件：（1）全部投資額額均發(fā)生在第第1年年初；（2）投資當(dāng)年即即有凈收益；；（3）每年的凈收收益相等。一一般情況下，，以上3點(diǎn)難以同時(shí)滿滿足。第四節(jié)現(xiàn)現(xiàn)代的財(cái)務(wù)分分析指標(biāo)（5）靜態(tài)投資回回收期（見(jiàn)教材P232例6-4）②當(dāng)項(xiàng)目投入入經(jīng)營(yíng)后，每每年收益額不不太均衡、相相差較大時(shí)，，投資回收期=（累計(jì)凈現(xiàn)金金流量開(kāi)始出出現(xiàn)正值期數(shù)數(shù)－1）＋（上期累計(jì)現(xiàn)現(xiàn)金流量的絕絕對(duì)值÷本期凈現(xiàn)金流流量）其中凈現(xiàn)金流流量和累計(jì)凈凈現(xiàn)金流量可可直接利用財(cái)財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量量表（全部投投資）中的計(jì)計(jì)算求得。當(dāng)當(dāng)累計(jì)凈現(xiàn)金金流量等于零零或出現(xiàn)正值值的年份，即即為項(xiàng)目靜態(tài)態(tài)投資回收期期的最終年份份。該指標(biāo)比較適適用于對(duì)出租租和自營(yíng)的房房地產(chǎn)項(xiàng)目投投資回收的粗粗略評(píng)價(jià)。第四節(jié)現(xiàn)現(xiàn)代的財(cái)務(wù)分分析指標(biāo)（6）借款償還期期借款償還期分分為國(guó)內(nèi)借款款償還期和國(guó)國(guó)外借款償還還期。①國(guó)內(nèi)借款償償還期國(guó)內(nèi)借款償還還期是指在國(guó)國(guó)家規(guī)定及房房地產(chǎn)項(xiàng)目具具體財(cái)務(wù)條件件下，在房地地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算算期內(nèi)，使用用可用作還款款的利潤(rùn)（如如預(yù)售收入還還款）、攤銷銷及其他還款款資金，償還還房地產(chǎn)項(xiàng)目目借款本息所所需要的時(shí)間間。借款償還期可可由“借款還還本付息估算算表”、“總總成本費(fèi)用表表”、“損益益表”、“資資金來(lái)源與運(yùn)運(yùn)用表”計(jì)算算。第四節(jié)現(xiàn)現(xiàn)代的財(cái)務(wù)分分析指標(biāo)（6）借款償還期期其詳細(xì)計(jì)算公公式為：借款款償還期=借款償還后開(kāi)開(kāi)始出現(xiàn)盈余余的期數(shù)－開(kāi)始借款的期期數(shù)＋（當(dāng)期償還借借款額÷當(dāng)期可用于還還款的資金額額）或=償還借款本金金的資金額大大于年初借款款本息累計(jì)的的期數(shù)－開(kāi)始借款的期期數(shù)＋（當(dāng)期償還借借款額÷當(dāng)期可用于還還款的資金額額）實(shí)際操作中，，項(xiàng)目借款償償還期往往已已由借款合同同確定。計(jì)算算出借款償還還期后，還要要與貸款機(jī)構(gòu)構(gòu)的要求期限限進(jìn)行對(duì)比，，等于或小于于貸款機(jī)構(gòu)提提出的要求期期限，即可認(rèn)認(rèn)為項(xiàng)目是有有清償能力的的。否則，項(xiàng)項(xiàng)目是不可行行的。第四節(jié)現(xiàn)現(xiàn)代的財(cái)務(wù)分分析指標(biāo)（7）財(cái)務(wù)比率這里財(cái)務(wù)比率率與本章第3節(jié)中介紹的的的財(cái)務(wù)比率不不同，具體是是指資產(chǎn)負(fù)債債率、流動(dòng)比比率和速動(dòng)比比率。①資產(chǎn)負(fù)債率率計(jì)算公式：資資產(chǎn)負(fù)債率=負(fù)債總額÷資產(chǎn)總額×100%資產(chǎn)負(fù)債率反反映了項(xiàng)目對(duì)對(duì)債權(quán)人資金金償還的保障障程度。第四節(jié)現(xiàn)現(xiàn)代的財(cái)務(wù)分分析指標(biāo)①資產(chǎn)負(fù)債率率資產(chǎn)負(fù)債率沒(méi)沒(méi)有統(tǒng)一的合合理范圍，主主要取決于項(xiàng)項(xiàng)目或企業(yè)的的盈利水平、、銀行貸款利利率、各行業(yè)業(yè)特點(diǎn)等。一一般企業(yè)在40%—60%，而一些資金金密集型行業(yè)業(yè)的企業(yè)如房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)負(fù)債率一般在在70%—80%。在分析時(shí)要結(jié)結(jié)合資金利潤(rùn)潤(rùn)率等指標(biāo)，，如自有資金金利潤(rùn)率上升升，且大于銀銀行貸款利率率時(shí)，說(shuō)明負(fù)負(fù)債經(jīng)營(yíng)、一一定程度地提提高資產(chǎn)負(fù)債債率是有利的的。反之，則則不利。第四節(jié)現(xiàn)現(xiàn)代的財(cái)務(wù)分分析指標(biāo)②流動(dòng)比率計(jì)算公式：流流動(dòng)比率=流動(dòng)資產(chǎn)÷流動(dòng)負(fù)債×100%該指標(biāo)主要反反映流動(dòng)資產(chǎn)產(chǎn)變現(xiàn)為現(xiàn)金金以償還流動(dòng)動(dòng)負(fù)債的能力力，流動(dòng)比率率越高，說(shuō)明明項(xiàng)目?jī)斶€債債務(wù)能力越強(qiáng)強(qiáng)。傳統(tǒng)觀念認(rèn)為為流動(dòng)比率為為2左右比較合理理，但是現(xiàn)在在有些行業(yè)（（如汽車、化化工、家電以以及房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)等））的流動(dòng)比率率都下降至1.2左右。第四節(jié)現(xiàn)現(xiàn)代的財(cái)務(wù)分分析指標(biāo)③速動(dòng)比率計(jì)算公式：速速動(dòng)比率=速動(dòng)資產(chǎn)÷流動(dòng)負(fù)債×100%，其中速動(dòng)資資產(chǎn)=流動(dòng)資產(chǎn)－存存貨由于一般存貨貨的變現(xiàn)能力力較差，因此此扣除了存貨貨后計(jì)算的速速動(dòng)比率更能能準(zhǔn)確反映項(xiàng)項(xiàng)目的短期償償債能力。一般認(rèn)為速動(dòng)動(dòng)比率為1左右較安全，，但是現(xiàn)在有有些行業(yè)（如如汽車、化工工、家電、制制藥、家電等等）流動(dòng)比率率一般只有90%左右，而房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)這一比率可可能在65%左右。第四節(jié)現(xiàn)現(xiàn)代的財(cái)務(wù)分分析指標(biāo)（8）還本付息比比率還本付息比率率是物業(yè)投資資所獲得的年年凈經(jīng)營(yíng)收益益與年還本付付息額（或年年債息總額））之比。某物業(yè)投資的的還本付息比比率越高，表表明該投資的的還貸能力越越強(qiáng)。第四節(jié)現(xiàn)現(xiàn)代的財(cái)務(wù)分分析指標(biāo)2、動(dòng)態(tài)指標(biāo)的的計(jì)算動(dòng)態(tài)指標(biāo)是指指考慮了資金金時(shí)間價(jià)值的的影響而計(jì)算算的盈利指標(biāo)標(biāo)。常用的動(dòng)動(dòng)態(tài)分析指標(biāo)標(biāo)主要有凈現(xiàn)現(xiàn)值、內(nèi)部收收益率和動(dòng)態(tài)態(tài)投資回收期期。（1）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值值①凈現(xiàn)值的含含義現(xiàn)值是指未來(lái)來(lái)預(yù)期收益的的現(xiàn)在價(jià)值。。凈現(xiàn)值是指按按照投資者最最低可接受的的收益率或設(shè)設(shè)定的基準(zhǔn)收收益率ic（合適的貼現(xiàn)現(xiàn)率），將房房地產(chǎn)投資項(xiàng)項(xiàng)目在計(jì)算期期內(nèi)的各年凈凈現(xiàn)金流量，，折現(xiàn)到投資資期初的現(xiàn)值值之和。第四節(jié)現(xiàn)現(xiàn)代的財(cái)務(wù)分分析指標(biāo)一般首先確定定每年的凈現(xiàn)現(xiàn)金流量，等等于當(dāng)年現(xiàn)金金流入減去現(xiàn)現(xiàn)金流出。然然后按照基準(zhǔn)準(zhǔn)收益率對(duì)每每年的凈現(xiàn)金金流量進(jìn)行折折現(xiàn)，再把現(xiàn)現(xiàn)值求和，即即得到項(xiàng)目財(cái)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（（FNPV）式中：NPV：凈現(xiàn)值；CIt：第年的現(xiàn)金金流入量；COt：第年的現(xiàn)金金流出量；ic：行業(yè)或部門門基準(zhǔn)收益率率或設(shè)定的目目標(biāo)收益率；；t：項(xiàng)目計(jì)算期期。凈現(xiàn)值可以通通過(guò)財(cái)務(wù)現(xiàn)金金流量表計(jì)算算求得。②關(guān)關(guān)于于凈凈現(xiàn)現(xiàn)值值含含義義的的理理解解A、關(guān)關(guān)于于凈凈現(xiàn)現(xiàn)金金流流量量的的使使用用在各各項(xiàng)項(xiàng)目目之之間間進(jìn)進(jìn)行行比比較較的的時(shí)時(shí)候候需需要要統(tǒng)統(tǒng)一一可可比比基基礎(chǔ)礎(chǔ)。。B、關(guān)關(guān)于于基基準(zhǔn)準(zhǔn)貼貼現(xiàn)現(xiàn)率率ic基準(zhǔn)準(zhǔn)貼貼現(xiàn)現(xiàn)率率就就是是項(xiàng)項(xiàng)目目?jī)魞衄F(xiàn)現(xiàn)金金流流量量貼貼現(xiàn)現(xiàn)時(shí)時(shí)所所采采用用的的利利率率。。它它反反映映了了資資金金的的時(shí)時(shí)間間價(jià)價(jià)值值。。在我我國(guó)國(guó)，，它它一一般般由由行行業(yè)業(yè)或或部部門門制制定定基基準(zhǔn)準(zhǔn)收收益益率率作作為為基基準(zhǔn)準(zhǔn)貼貼現(xiàn)現(xiàn)率率；；如如果果沒(méi)沒(méi)有有規(guī)規(guī)定定的的基基準(zhǔn)準(zhǔn)貼貼現(xiàn)現(xiàn)率率，，可可以以根根據(jù)據(jù)銀銀行行中中長(zhǎng)長(zhǎng)期期貸貸款款的的實(shí)實(shí)際際利利率率確確定定；；也也可可以以根根據(jù)據(jù)投投資資者者要要求求的的目目標(biāo)標(biāo)收收益益率率或或最最低低回回報(bào)報(bào)率率來(lái)來(lái)確確定定。。項(xiàng)目目分分析析評(píng)評(píng)價(jià)價(jià)人人員員在在確確定定財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)基基準(zhǔn)準(zhǔn)收收益益率率時(shí)時(shí)，，一一般般綜綜合合考考慮慮以以下下因因素素：：當(dāng)當(dāng)前前整整個(gè)個(gè)國(guó)國(guó)家家的的經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)發(fā)展展?fàn)顮顩r況；；銀銀行行貸貸款款利利率率；；其其他他行行業(yè)業(yè)的的投投資資收收益益率率水水平平；；投投資資者者對(duì)對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目目收收益益增增長(zhǎng)長(zhǎng)能能力力的的預(yù)預(yù)期期；；項(xiàng)項(xiàng)目目風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)的的大大小??；；項(xiàng)項(xiàng)目目的的壽壽命命期期長(zhǎng)長(zhǎng)短短等等。。第四四節(jié)節(jié)現(xiàn)現(xiàn)代代的的財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)分分析析指指標(biāo)標(biāo)2、動(dòng)動(dòng)態(tài)態(tài)指指標(biāo)標(biāo)的的計(jì)計(jì)算算（1）財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)凈凈現(xiàn)現(xiàn)值值（（例題題）③關(guān)關(guān)于于計(jì)計(jì)算算期期對(duì)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目而而言言，，是是指指建建設(shè)設(shè)開(kāi)開(kāi)始始到到全全部部售售出出的的時(shí)時(shí)間間，，有有時(shí)時(shí)也也叫叫開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)期期；；對(duì)對(duì)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)后后出出租租項(xiàng)項(xiàng)目目或或置置業(yè)業(yè)后后出出租租的的項(xiàng)項(xiàng)目目而而言言，，是是指指從從建建設(shè)設(shè)或或購(gòu)購(gòu)買買開(kāi)開(kāi)始始，，不不斷斷地地獲獲取取收收益益直直到到項(xiàng)項(xiàng)目目轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)售售或或項(xiàng)項(xiàng)目目的的經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)壽壽命命結(jié)結(jié)束束的的時(shí)時(shí)間間，，有有時(shí)時(shí)也也叫叫持持有有期期或或經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)期期。。從計(jì)計(jì)算算凈凈現(xiàn)現(xiàn)值值的的角角度度出出發(fā)發(fā)，，這這段段時(shí)時(shí)間間應(yīng)應(yīng)該該是是指指項(xiàng)項(xiàng)目目在在經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)上上的的可可用用時(shí)時(shí)間間而而非非耐耐用用年年限限。。2、動(dòng)動(dòng)態(tài)態(tài)指指標(biāo)標(biāo)的的計(jì)計(jì)算算（1）財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)凈凈現(xiàn)現(xiàn)值值（（例題題）凈現(xiàn)現(xiàn)值值指指標(biāo)標(biāo)的的作作用用凈現(xiàn)現(xiàn)值值指指標(biāo)標(biāo)是是用用來(lái)來(lái)判判別別投投資資項(xiàng)項(xiàng)目目可可行行與與否否。。凈凈現(xiàn)現(xiàn)值值評(píng)評(píng)價(jià)價(jià)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的的臨臨界界值值是是零零。。當(dāng)NPV＞0時(shí)，，表表明明投投資資項(xiàng)項(xiàng)目目的的預(yù)預(yù)期期收收益益率率不不僅僅可可以以達(dá)達(dá)到到基基準(zhǔn)準(zhǔn)收收益益率率或或貼貼現(xiàn)現(xiàn)率率所所預(yù)預(yù)定定的的投投資資收收益益水水平平，，而而且且尚尚有有盈盈余余（（即即大大于于貼貼現(xiàn)現(xiàn)率率））；；當(dāng)NPV＝0時(shí)，，表表明明投投資資項(xiàng)項(xiàng)目目收收益益率率恰恰好好等等于于基基準(zhǔn)準(zhǔn)收收益益率率或或貼貼現(xiàn)現(xiàn)率率所所預(yù)預(yù)定定的的投投資資收收益益水水平平；；當(dāng)NPV＜0時(shí)，，表表明明投投資資項(xiàng)項(xiàng)目目收收益益率率達(dá)達(dá)不不到到基基準(zhǔn)準(zhǔn)收收益益率率或或貼貼現(xiàn)現(xiàn)率率所所預(yù)預(yù)定定的的投投資資收收益益水水平平（（即即小小于于貼貼現(xiàn)現(xiàn)率率））或或最最低低可可接接受受的的回回報(bào)報(bào)率率，，甚甚至至可可能能出出現(xiàn)現(xiàn)虧虧損損。。此此時(shí)時(shí)項(xiàng)項(xiàng)目目不不可可行行，，應(yīng)應(yīng)拒拒絕絕。。因此此，，只只有有NPV≥≥0時(shí)，，投投資資項(xiàng)項(xiàng)目目在在財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)上上才才是是可可取取的的，，值值得得進(jìn)進(jìn)一一步步考考慮慮。。第四四節(jié)節(jié)現(xiàn)現(xiàn)代代的的財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)分分析析指指標(biāo)標(biāo)2、動(dòng)動(dòng)態(tài)態(tài)指指標(biāo)標(biāo)的的計(jì)計(jì)算算（2）財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)內(nèi)內(nèi)部部收收益益率率（（例題題）內(nèi)部部收收益益率率是是指指項(xiàng)項(xiàng)目目經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)壽壽命命期期內(nèi)內(nèi)，，各各年年凈凈現(xiàn)現(xiàn)金金流流量量的的現(xiàn)現(xiàn)值值累累計(jì)計(jì)等等于于0時(shí)的的折折現(xiàn)現(xiàn)率率。。實(shí)際際上上如如果果折折現(xiàn)現(xiàn)率率等