房地產(chǎn)項目管理118

房地產(chǎn)項目管理課程簡介學習目的：掌握和運用項目管理理論、方法、工具，進行房地產(chǎn)開發(fā)項目決策和過程管理；專業(yè)方向：主要面向政府主管部門、房地產(chǎn)或城市基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)建設(shè)公司、金融部門、各類房地產(chǎn)評估咨詢公司、物業(yè)管理公司。理論學時：32學時參考教材：房地產(chǎn)項目運作管理，賈士軍，廣東經(jīng)濟出版社，參考書籍１．房地產(chǎn)項目投資．潘蜀?。袊ㄖI(yè)出版社．１９９９年；２．房地產(chǎn)營銷策劃．曹春堯．上海財經(jīng)大學出版社．２００１年；３．項目管理．喻穎正．暨南大學出版社２０００年；項目管理管理沒有止境

―從金字塔到阿菠羅登月計劃基本概念：

―IPMA、PMI、PMBOK、PMP項目管理

現(xiàn)代項目管理起源于美國。20世紀50年代后期，美國的蘭德公司首次在北極星導彈計劃中運用了PERT技術(shù)。美國的杜邦公司創(chuàng)造了CPM方法，用于研究和開發(fā)、生產(chǎn)控制和計劃編排，結(jié)果大大縮短了完成預(yù)定任務(wù)的時間，之后它們分別被稱為“計劃評審技術(shù)”和“關(guān)鍵路徑法”?，F(xiàn)代項目管理科學便是從這兩項技術(shù)的基礎(chǔ)上迅速發(fā)展起來的，融合了后來發(fā)展起來的WBS工作分解技術(shù)、蒙特卡羅（MonteCarlo）模擬技術(shù)和EV掙值分析技術(shù)，形成了一門關(guān)于項目資金、時間、人力等資源控制的管理科學。著名的阿波羅登月計劃、曼哈頓計劃等都是采用項目管理的理論和方法而取得成功的經(jīng)典案例。

項目管理管理工具

―甘特圖、PERT、CPM管理內(nèi)容

―九大知識體系、五個階段管理重點

―進度、成本、質(zhì)量、資金平衡房地產(chǎn)業(yè)――過去、現(xiàn)在、未來－－經(jīng)濟的支柱、財富的起點、文化的源泉

（北海、深圳、浦東）－－政府的角色與作用（加入WTO后的競爭）房地產(chǎn)業(yè)――行業(yè)的獨特性、項目的復雜性－－住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)

（課程重點）－－目標：以最快的速度、最低的成本向客戶提供高質(zhì)量的房產(chǎn)房地產(chǎn)項目＋項目管理1＋1＝？房地產(chǎn)項目管理模塊

經(jīng)營環(huán)境模塊：城市經(jīng)濟與房地產(chǎn)經(jīng)濟、城市規(guī)劃與城市設(shè)計、房地產(chǎn)政策與制度、國際房地產(chǎn)比較、中國房地產(chǎn)市場趨勢與機會

投資策劃模塊：區(qū)位環(huán)境分析與投資區(qū)位選擇、土地市場分析與儲備策略、住宅市場分析、非住宅物業(yè)市場分析與開發(fā)策略、市場調(diào)研與產(chǎn)品定位、項目投資分析與決策

產(chǎn)品設(shè)計模塊：環(huán)境行為學、建筑策劃、場地規(guī)劃、社區(qū)規(guī)劃與住宅設(shè)計、景觀環(huán)境設(shè)計、規(guī)劃與設(shè)計創(chuàng)新、新技術(shù)與新材料應(yīng)用

房地地產(chǎn)產(chǎn)項項目目管管理理模模塊塊投融融資資管管理理模模塊塊：：財務(wù)務(wù)報報表表分分析析、、項項目目投投融融資資決決策策、、資資金金規(guī)劃劃、、項項目目權(quán)權(quán)益益融融資資結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)設(shè)設(shè)計計、、開開發(fā)發(fā)項項目目融融資資、、資資本本市市場場融資資、、投投資資性性房房地地產(chǎn)產(chǎn)融融資資、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)金金融融業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)項目目管管理理模模塊塊：：項目目管管理理概概論論、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)項項目目的的組組織織流流程設(shè)設(shè)計計、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)項項目目報報批批管管理理、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)項項目目設(shè)設(shè)計計管管理理、、房房地產(chǎn)產(chǎn)項項目目的的信信息息管管理理、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)項項目目風風險險管管理理工程程管管理理模模塊塊：：招投投標標管管理理、、合合同同管管理理、、成成本本管管理理、、采采購購管理理、、工工程程監(jiān)監(jiān)理理（（現(xiàn)現(xiàn)場場管管理理））、、室室內(nèi)內(nèi)裝裝修修設(shè)設(shè)計計與與施施工工管管理理營銷銷策策劃劃模模塊塊：：產(chǎn)品品包包裝裝、、價價格格策策略略、、推推廣廣方方案案、、廣廣告告與與促銷銷、、銷銷售售隊隊伍伍組組織織、、賣賣場場設(shè)設(shè)計計、、物物管管前前期期介介入入房地地產(chǎn)產(chǎn)項項目目管管理理模模塊塊項目目全全案案策策劃劃：房房地地產(chǎn)產(chǎn)項項目目全全案案策策劃劃、、居居住住房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的全全案案策劃劃與與經(jīng)經(jīng)營營管管理理、、商商業(yè)業(yè)房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的全全案案策策劃劃與與經(jīng)經(jīng)營營管管理理、、休休閑旅旅游游房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的全全案案策策劃劃與與經(jīng)經(jīng)營營管管理理企業(yè)業(yè)經(jīng)經(jīng)營營管管理理：房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)戰(zhàn)戰(zhàn)略略管管理理、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)法法人人治治理結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)人人力力資資源源管管理理、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)公公共共關(guān)關(guān)系系管理理、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)財財務(wù)務(wù)管管理理及及合合理理避避稅稅、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)法法律律風險險規(guī)規(guī)避避與與防防范范物業(yè)業(yè)經(jīng)經(jīng)營營管管理理：設(shè)設(shè)施施管管理理、、住住宅宅區(qū)區(qū)物物業(yè)業(yè)管管理理、、非非住住宅宅性性物物業(yè)管管理理、、物物業(yè)業(yè)經(jīng)經(jīng)營營管管理理、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀紀、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)估估價價教學學內(nèi)內(nèi)容容項目目管管理理知知識識土地地使使用用權(quán)權(quán)獲獲取取房地地產(chǎn)產(chǎn)項項目目市市場場定定位位房地地產(chǎn)產(chǎn)項項目目規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計計房地地產(chǎn)產(chǎn)項項目目工工程程管管理理房地地產(chǎn)產(chǎn)項項目目銷銷售售策策劃劃物業(yè)業(yè)管管理理的的前前期期介介入入第一一講講項項目目管管理理知知識識項目目管管理理概概述述項目目計計劃劃與與組組織織網(wǎng)絡(luò)絡(luò)計計劃劃技技術(shù)術(shù)項目目控控制制項目目管管理理軟軟件件及及應(yīng)應(yīng)用用教學學內(nèi)內(nèi)容容1、項項目目管管理理概概述述項目目管管理理概概念念I(lǐng)PMA、PMI、PMBOK、PMP進度度管管理理、、成成本本管管理理、、質(zhì)質(zhì)量量管管理理、、資資金金平平衡衡應(yīng)用用與與發(fā)發(fā)展展項目目管管理理知知識識項目目管管理理概概念念在預(yù)預(yù)定定的的時時間間內(nèi)內(nèi)運運用用有有限限的的資資源源，，通通過過對對項項目目進進行行有有效效的的規(guī)規(guī)劃劃、、實實施施和和控控制制從從而而實實現(xiàn)現(xiàn)既既定定目目標標或或任任務(wù)務(wù)的的一一種種系系統(tǒng)統(tǒng)管管理理方方法法。。特點：目標明明確、進度嚴嚴格、資源有有限、質(zhì)量保證項目管理知識識IPMAIPMA（InternationalProjectManagementAssociation）于1965年在瑞士注冊冊，成員主要要是各國的項項目管理協(xié)會會，是個非盈盈利性的組織織。它的宗旨旨是促進全球球的項目管理理的發(fā)展。到到目前為止，，共有29個正式成員。。IPMA提供了大量的的產(chǎn)品和服務(wù)務(wù)，包括研究究與發(fā)展、培培訓和教育、、標準化和證證書制以及有有關(guān)會議、學學習班和研討討會。IPMA非常重視專業(yè)業(yè)人員資格認認證工作。項項目管理專業(yè)業(yè)人員取證分分為A、B、C、D四個級別，級級別之間的檔檔次標準差距距很大。A級是工程主任任證書級，簡簡稱CPD，總經(jīng)理一級級。B級為項目經(jīng)理理級別證書，，C級為項目管理理工程師級證證書，D級為項目管理理技術(shù)員級。。項目管理知識識PMIPMI（ProjectManagementInstitute）的成員主要要以企業(yè)、大大學、研究機機構(gòu)的專家為為主?，F(xiàn)在已已經(jīng)有4萬多會員。它它卓有成效的的貢獻是開發(fā)發(fā)了一套項目目管理知識體體系（PMBOK），將項目管管理的基本內(nèi)內(nèi)容劃分為9個領(lǐng)域，即：：范圍管理，，時間管理，，成本管理，，質(zhì)量管理，，人力資源管管理，溝通管管理，采購管管理，風險管管理和綜合管管理。項目管理知識識PMPPMP是由PMI發(fā)起的項目管管理專業(yè)人員員資格認證，，其目的是為為了給項目管管理人員提供供一個行業(yè)標標準，使全球球的項目管理理人員都能夠夠得到科學的的項目管理知知識。美國項項目管理協(xié)會會(PMI)一直致力于項項目管理領(lǐng)域域的研究工作作，全球PMI成員都在為探探索科學的項項目管理體系系而努力。今今天，PMI制定出的項目目管理方法已已經(jīng)得到全球球公認，PMI已經(jīng)成為全球球項目管理的的權(quán)威機構(gòu)，，其組織的項項目管理資格格認證考試，，也已經(jīng)成為為項目管理領(lǐng)領(lǐng)域的權(quán)威認認證。全球每每年都有大量量從事項目管管理的人員參參加PMP資格認證。項目管理知識識進度管理重點是制定全全面詳細的進進度計劃、實實時跟蹤項目進度，保證證項目按期完完成。以房地產(chǎn)項目目為例，包括括：前期策劃劃進度計劃、征地拆遷遷進度計劃、、設(shè)計報建進進度計劃、施施工準備階段進進度計劃、施施工進度計劃劃、配套設(shè)施施工程進度計劃劃、竣工驗收收計劃、銷售售進度計劃等等項目管理知識識成本管理成本計劃是成成本管理的基基礎(chǔ)。以房地地產(chǎn)項目為例例：主要包括地價價（土地出讓讓金）、征地地拆遷費用、、前期費用、配套設(shè)設(shè)施費用、土土建工程費、、管理費用、、不可預(yù)見費、稅金等。。這些成本要要素中有些是是相對固定的的，有些則可以通過加強強管理來有效效控制，如不不可預(yù)見費，，房地產(chǎn)項目一般都有５５％左右的不不可預(yù)見支出出。通過有效效加強項目管理，充分發(fā)發(fā)揮計劃和控控制的作用，，就能顯著減減少項目中的不可預(yù)知因因素，從而大大大壓縮這部部分費用。項目管理知識識質(zhì)量管理實現(xiàn)質(zhì)量管理理的首要步驟驟是進行質(zhì)量量規(guī)劃。質(zhì)量量規(guī)劃分兩部分進行行，即建立質(zhì)質(zhì)量標準體系系和指定項目目中具體工作的質(zhì)量要求求。在項目實實施過程中，，還要根據(jù)質(zhì)質(zhì)量規(guī)劃對各項工作進行行檢查和驗收收，并將檢查查和驗收的結(jié)結(jié)果及時記錄以便隨時提提供項目質(zhì)量量的相關(guān)信息息。質(zhì)量是企業(yè)的的生命線，一一個項目即使使在規(guī)定的時時間和成本內(nèi)完工，但但如果質(zhì)量無無法保證，這這個項目也是是失敗的，因此建立質(zhì)量量管理機制也也是房地產(chǎn)項項目管理的必必然要求。項目管理知識識資金平衡資金平衡即實實現(xiàn)資金收入入和資金支出出的平衡，為為此，必須制定項目目的資金平衡衡計劃。以房房地產(chǎn)項目為為例：作為一種資金密密集型的特殊殊商品，住宅宅產(chǎn)品的銷售售尤顯重要，資金的回回籠是每個房房地產(chǎn)投資項項目的重點，，也是影響資金平衡的的關(guān)鍵因素。。由于商品房允允許預(yù)售，因因此一些企業(yè)業(yè)在項目開發(fā)發(fā)資金未落實時便投投入建設(shè)，超超出企業(yè)自身身的經(jīng)營能力力開發(fā)，不考慮資金來來源和資金平平衡問題，致致使大量樓盤盤爛尾。項目管理知識識項目管理應(yīng)用用與發(fā)展大型工程產(chǎn)品研發(fā)大件生產(chǎn)設(shè)備大修項目管理知識識2、項目計劃與與組織項目計劃要求求：目標明確確、指標格式式化、任務(wù)模模塊化、考慮慮動態(tài)性項目計劃內(nèi)容容：設(shè)計工作作分解結(jié)構(gòu)、、編制工作說說明書、分派派任務(wù)和授權(quán)權(quán)、估算成本本和預(yù)算、編編制進度計劃劃、報告制度度、設(shè)計項目目管理組織項目管理知識識小型計算機系系統(tǒng)研制（工工作分解任務(wù)務(wù)矩陣）任務(wù)描述WBS碼WBS等級研發(fā)部工程部生產(chǎn)部設(shè)計1.01

主機

系統(tǒng)CPU

軟件

顯示器樣機制造2.02交付使用3.033、網(wǎng)絡(luò)計劃技技術(shù)原理：以圖論論為基礎(chǔ)，以以網(wǎng)絡(luò)形式描描述復雜項目目的任務(wù)結(jié)構(gòu)構(gòu)，采用一定定的算法求解解關(guān)鍵路線，，圍繞關(guān)鍵路路線安排進度度計劃，確保保項目按期完完工。項目管理知識識網(wǎng)絡(luò)計劃技術(shù)術(shù)操作步驟：將項目分解為為若干活動，，確定所需時時間、資源；；明確各活動之之間的邏輯關(guān)關(guān)系；繪制連接所有有活動的網(wǎng)絡(luò)絡(luò)；估計完成各項項活動的時間間和成本；計算各項活動動開工和完工工時間，確定定關(guān)鍵路線；；運用網(wǎng)絡(luò)對項項目進行計劃劃和控制；項目管理知識識網(wǎng)絡(luò)計劃技術(shù)術(shù)方法：AOA雙代號法：箭箭頭表示活動動，節(jié)點表示示事件AON單代號法：節(jié)節(jié)點表示活動動；項目管理知識識網(wǎng)絡(luò)計劃技術(shù)術(shù)舉例：1、A必須在B之前完成，B必須在C之前完成；2、A完成后，B和C才能開始；3、A必須在C和D之前完成，B必須在D之前完成；4、A和B必須在C和D之前完成；項目管理知識識網(wǎng)絡(luò)計劃技術(shù)術(shù)1、2、3、4、項目管理知識識ABCABCADBCACBD網(wǎng)絡(luò)計劃技術(shù)術(shù)關(guān)鍵路線分析析：通過各項項活動時間參參數(shù)的計算確確定關(guān)鍵路線線，從而確定定項目完工周周期。時間參數(shù)：ES－最早開始時時間；EF－最早結(jié)束時時間；LS－最遲開始時時間；LF－最遲結(jié)束時時間；t－作業(yè)時間；；S－松閑時間；；關(guān)系：t＝EF－ESt＝LF－LSS＝LS－ESS＝LF－EF項目管理知識識網(wǎng)絡(luò)計劃技術(shù)術(shù)步驟：計算ES、EF；計算LS、LF；計算S；確定關(guān)鍵路線線（S為0的一條活動鏈鏈）；計算項目完工工的全部時間間T；（關(guān)鍵活動的的作業(yè)時間相相加而成）編制進度計劃劃表。項目管理知識識網(wǎng)絡(luò)計劃技術(shù)術(shù)舉例：某企業(yè)擬開發(fā)發(fā)一地產(chǎn)項目目，各項活動動的相互關(guān)系系及預(yù)計完成成時間如下表表所示，試確確定該項目的的完工時間和和關(guān)鍵路線。。項目管理知識識項目管理知識識活動代號開發(fā)活動預(yù)計時間緊先活動A前期市場調(diào)查2B可行性研究1AC設(shè)計、報建5AD施工準備9BE施工進度6BF配套設(shè)施2D、EG竣工交付3C、FH物業(yè)管理介入1G網(wǎng)絡(luò)計劃技術(shù)術(shù)PERT的應(yīng)用特點：非確定定性網(wǎng)絡(luò)計劃劃，運用概率率分析，相對對復雜三種作業(yè)時間間：樂觀時間間、可能時間間、悲觀時間間項目管理知識識4、項目控制確定標準衡量偏差采取糾正措施施項目管理知識識5、項目管理軟軟件及應(yīng)用PROJECT通用性行業(yè)特性項目管理知識識第二講土土地資源源獲取宏觀環(huán)境、區(qū)區(qū)域經(jīng)濟與城城市發(fā)展規(guī)劃劃區(qū)域房地產(chǎn)政政策與市場擬開發(fā)地段的的確定土地獲取方式式與途徑土地儲備問題題教學內(nèi)容1、宏觀環(huán)境、、區(qū)域經(jīng)濟與與城市發(fā)展規(guī)規(guī)劃行業(yè)發(fā)展趨勢勢（繁榮？泡泡沫？）區(qū)域經(jīng)濟狀況況（上海與綿綿陽比較）城市發(fā)展規(guī)劃劃（熱點？前前瞻？）土地資源獲取取我國城市房地地產(chǎn)管理法（共7章72條）第一章總則則

第二章房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)用地第第一節(jié)節(jié)土地使用用權(quán)出讓第第二節(jié)節(jié)土地使用用權(quán)劃撥第第三章房地地產(chǎn)開發(fā)第第四章房地地產(chǎn)交易第第一節(jié)一一般規(guī)定第第二節(jié)節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓第第三節(jié)房地地產(chǎn)抵押第第四節(jié)房房屋租賃第第五節(jié)節(jié)中介服務(wù)務(wù)機構(gòu)

第五五章房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)屬登記管管理

第六章章法律責任任

第七章附附則我國城市房地地產(chǎn)管理法第七條土地地使用權(quán)出讓讓，是指國家家將國有土地地使用權(quán)（以以下簡稱土地地使用權(quán)）在在一定年限內(nèi)內(nèi)出讓給土地地使用者，由由土地使用者者向國家支付付土地使用權(quán)權(quán)出讓金的行行為。第十二條土土地使用權(quán)出出讓，可以采采取拍賣、招招標或者雙方方協(xié)議的方式式。商業(yè)、旅旅游、娛樂和和豪華住宅用用地，有條件件的，必須采采取拍賣、招招標方式；沒沒有條件，不不能采取拍賣賣、招標方式式的，可以采采取雙方協(xié)議議的方式。采采取雙方協(xié)議議方式出讓土土地使用權(quán)的的出讓金不得得低于按國家家規(guī)定所確定定的最低價。。我國城市房地地產(chǎn)管理法第二十四條房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)必須嚴格執(zhí)執(zhí)行城市規(guī)劃劃，按照經(jīng)濟濟效益、社會會效益、環(huán)境境效益相統(tǒng)一一的原則，實實行全面規(guī)劃劃、合理布局局、綜合開發(fā)發(fā)、配套建設(shè)設(shè)。第二十五條以以出讓方式式取得土地使使用權(quán)進行房房地產(chǎn)開發(fā)的的，必須按照照土地使用權(quán)權(quán)出讓合同約約定的土地用用途、動工開開發(fā)期限開發(fā)發(fā)土地。超過過出讓合同約約定的動工開開發(fā)日期滿一一年未動工開開發(fā)的，可以以征收相當于于土地使用權(quán)權(quán)出讓金百分分之二十以下下的土地閑置置費；滿二年年未動工開發(fā)發(fā)的，可以無無償收回土地地使用權(quán)；但但是，因不可可抗力或者政政府、政府有有關(guān)部門的行行為或者動工工開發(fā)必需的的前期工作造造成動工開發(fā)發(fā)遲延的除外外。我國城市房地地產(chǎn)管理法第二十九條房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)是以營營利為目的，，從事房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營營的企業(yè)。設(shè)設(shè)立房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)，應(yīng)應(yīng)當具備下列列條件：（（一）有自己己的名稱和組組織機構(gòu)；（（二）有固固定的經(jīng)營場場所；

（三三）有符合國國務(wù)院規(guī)定的的注冊資本；；

（四）有有足夠的專業(yè)業(yè)技術(shù)人員；；

（五）法法律、行政法法規(guī)規(guī)定的其其他條件。我國城城市房房地產(chǎn)產(chǎn)管理理法第四十十四條條商商品房房預(yù)售售，應(yīng)應(yīng)當符符合下下列條條件：：（一一）已已交付付全部部土地地使用用權(quán)出出讓金金，取取得土土地使使用權(quán)權(quán)證書書；（（二二）持持有建建設(shè)工工程規(guī)規(guī)劃許許可證證；（（三三）按按提供供預(yù)售售的商商品房房計算算，投投入開開發(fā)建建設(shè)的的資金金達到到工程程建設(shè)設(shè)總投投資的的百分分之二二十五五以上上，并并已經(jīng)經(jīng)確定定施工工進度度和竣竣工交交付日日期；；（（四））向縣縣級以以上人人民政政府房房產(chǎn)管管理部部門辦辦理預(yù)預(yù)售登登記，，取得得商品品房預(yù)預(yù)售許許可證證明。。以市場場公開開供地地收益益論：：2000年，350億元；；2001年，492億元；；2002年，而而業(yè)內(nèi)內(nèi)人士士保守守估計計為近近千億億元（僅僅1-9月，就就達683.98億元））一項統(tǒng)統(tǒng)計顯顯示，，目前前全國國31個省(區(qū)、市市)的近1500個市(縣)開展了了土地地招標標拍賣賣掛牌牌出讓讓工作作，在在市場場發(fā)育育的東南南省份份，八八成的的市(縣)開展了了這項項工作作。而而在有有些地方，，100%的市(縣)開展了了招標標拍賣賣。中中部省省份江江西，2001年開展展國有有土地地使用用權(quán)招招標拍拍賣工工作的的市(縣)約占全全省市市(縣)總數(shù)的的80%，今年年已經(jīng)經(jīng)達到到100%。2002年土地地市場場回望望今年1-9月，全全國范范圍內(nèi)內(nèi)招標標拍賣賣掛牌牌出讓讓土地地的宗宗數(shù)、、面積積、價價款占占出讓讓總宗宗數(shù)、、面積積、價價款的的比例例分別別為20.08%、29.78%、45.56%。土地掛掛牌交交易方方式快快速推推廣，，大受受歡迎迎。許許多人人認為為，與與招標標拍賣賣相比比，掛掛牌方方式具具有實實施者者操作作簡便便、參參與者者理性性競價價等優(yōu)優(yōu)點。。2002年土地地市場場回望望房地產(chǎn)產(chǎn)投資資繼續(xù)續(xù)高速速增長長，2002年1-11月，全全國房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)完成成投資資6228億元，，同比比增長長了28.2%。中國國人民民銀行行2002年二季季度貨貨幣執(zhí)執(zhí)行情情況報報告指指出，，2001年房地地產(chǎn)開開發(fā)投投資對對中國國GDP增長的的直接接和間間接貢貢獻率率共計計1.9到2.5個百分分點。。專家家估計計2002年房地地產(chǎn)對對國民民經(jīng)濟濟也可可能保保持這這種貢貢獻率率。2002房地產(chǎn)產(chǎn)市場場據(jù)國家家統(tǒng)計計局的的有關(guān)關(guān)數(shù)字字，去去年1-11月，全全國有有7個省市市房地地產(chǎn)開開發(fā)投投資增增幅超超過40%，8個省市市新開開工面面積增增幅超超過40%，個別別省市市房地地產(chǎn)開開發(fā)新新購土土地投投資同同比增增長了了150%。一部部分城城市的的房地地產(chǎn)開開發(fā)投投資占占固定定資產(chǎn)產(chǎn)投資資的比比重達達到30%以上，，北京京、上上海、、廣州州、杭杭州等等城市市維持持50%的比重重達12個月以以上，，而深深圳房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資占整整個投投資的的比例例更接接近60%。2002房地產(chǎn)產(chǎn)市場場經(jīng)濟增增長對對房地地產(chǎn)投投資的的過分分依賴賴。由由于房房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的的帶動動性很很強，，“如如果房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資增幅幅一旦旦出現(xiàn)現(xiàn)較大大下滑滑，它它對當當?shù)亟?jīng)經(jīng)濟的的負面面影響響將難難以估估量””。。距杭州州不遠遠的南南京，，1月23日拍賣賣兩塊塊土地地，一一塊成成交價價為每每畝220萬元，，另一一塊更更高達達每畝畝295.7萬元。。高地地價帶帶來的的必然然是高高房價價，消消費者者會買買單嗎嗎2002房地產(chǎn)產(chǎn)市場場“全國房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場總體體上保保持健健康、、快速速發(fā)展展態(tài)勢勢，但但部分地區(qū)區(qū)存在在投資資增幅幅過大大、土土地供供應(yīng)過過量、、價格格上漲漲過快快和結(jié)構(gòu)構(gòu)不合合理等等問題題，個個別地地區(qū)問問題還還較嚴嚴重””－《當前我我國房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場運行行情況況分析析報告告》2002年11月19日，國國務(wù)院院總理理朱镕镕基在在香港港會見見駐港港中資機構(gòu)構(gòu)負責責人時時再一一次重重復了了他在在國慶慶節(jié)視視察深深圳時時說的的話，““有些些城市市，不不是全全部，，房地地產(chǎn)有有一點點熱，，空置置率太太高，而而且還還在增增長。?！?002房地產(chǎn)產(chǎn)市場場“目前部部分地地區(qū)投投資增增幅過過大、、土地地供應(yīng)應(yīng)過量量、價價格上上漲過快，，出現(xiàn)現(xiàn)了不不同程程度的的‘過過熱’’、‘‘虛熱熱’和和結(jié)構(gòu)構(gòu)性問問題，，存在較嚴嚴重的的市場場風險險”；；主要要表現(xiàn)現(xiàn)為六六個方方面：：部部分城城市房房地產(chǎn)開開發(fā)規(guī)規(guī)模過過大；；部分分地區(qū)區(qū)投資資增幅幅過大大、土土地供供應(yīng)過過量，攤攤子鋪鋪得太太大；；有些些地區(qū)區(qū)不能能有效效調(diào)控控市場場，房房地產(chǎn)產(chǎn)價格上上漲過過快，，個別別城市市有些些區(qū)位位的地地價上上漲了了1倍以上上，有的住住宅項項目一一兩年年內(nèi)價價格成成倍增增長；；部分分地區(qū)區(qū)住房房供求求結(jié)構(gòu)失失衡，，商品品房空空置量量增加加；個個別地地區(qū)背背離國國情建建設(shè)““豪宅”；；少數(shù)數(shù)地區(qū)區(qū)經(jīng)濟濟存在在對房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)的依依賴性性風險險。－1月13～14日武漢漢全國國住宅宅與房房地產(chǎn)產(chǎn)工作作會議議，劉劉志峰峰2002房地產(chǎn)產(chǎn)市場場2002年底，，由國國家計計委經(jīng)經(jīng)濟研研究所所與北北京新新華在在線聯(lián)聯(lián)合推推出的的《中國行行業(yè)景景氣分分析報報告》指出，，對于于剛過過去的的2002年的房房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，，可以以用三三個特特點來來概括括，總總體景景氣沖沖高回回落，，地區(qū)區(qū)冷熱熱不均均，真真實的的房地地產(chǎn)泡泡沫已已經(jīng)出出現(xiàn)。。2002房地產(chǎn)產(chǎn)市場場2003年房地地產(chǎn)市市場展展望2003是“理理性之之年””。2003年全國國整頓頓和規(guī)規(guī)范市市場經(jīng)經(jīng)濟秩秩序?qū)ｍ椪蔚牡闹攸c點是，，整頓頓和規(guī)規(guī)范房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場。關(guān)鍵詞詞之一一：調(diào)調(diào)控。。關(guān)鍵詞詞之一一：規(guī)規(guī)范。。關(guān)鍵詞詞之一一：經(jīng)經(jīng)濟適適用房房。2003年房地地產(chǎn)市市場展展望為預(yù)防防風險險，建建設(shè)部部將在在2003年上半半年完完成房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場預(yù)警警體系系研究究，并并選擇擇已開開展預(yù)預(yù)警體體系研研究的的5-6個城市市試運運行；；年底底前，，在35個大中中城市市和部部分有有代表表性的的城市市推廣廣使用用，以以便政政府及及時發(fā)發(fā)現(xiàn)市市場運運行中中的問問題，，并采采取相相應(yīng)措措施加加強宏宏觀調(diào)調(diào)控。。同時時要建建立健健全房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場信息息披露露制度度，將將當?shù)氐胤康氐禺a(chǎn)市市場信信息及及時向向社會會公示示，引引導房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)理性性投資資、住住房消消費者者理性性消費費。2003年房地地產(chǎn)市市場展展望今年整整頓規(guī)規(guī)范工工作的的重點點包括括11個方面面：一一是整整頓房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)建設(shè)設(shè)中違違法違違規(guī)行行為；；二是是整頓頓商品品房銷銷售中中的不不規(guī)范范行為為；三三是整整頓土土地利利用中中的不不規(guī)范范行為為，如如擅自自改變變土地地利用用性質(zhì)質(zhì)、利利用集集體土土地搞搞房地地產(chǎn)開開發(fā)等等；四四是整整頓面面積““缺斤斤短兩兩”行行為；；五是是整頓頓不履履行合合同和和合同同欺詐詐行為為；六六是整整頓物物業(yè)管管理企企業(yè)的的不規(guī)規(guī)范行行為；；七是是整頓頓房地地產(chǎn)廣廣告不不規(guī)范范行為為；八八是整整頓中中介服服務(wù)中中的不不規(guī)范范行為為；九九是整整頓房房屋拆拆遷中中的違違規(guī)行行為；；十是是整頓頓拖欠欠工程程款行行為；；十一一是整整頓政政府審審批中中的不不規(guī)范范行為為，如如規(guī)劃劃審批批、立立項審審批、、竣工工驗收收、預(yù)預(yù)銷售售許可可等2003年房地產(chǎn)市市場展望2003年，建設(shè)部部將會同有有關(guān)部門出出臺《經(jīng)濟適用住住房管理辦辦法》，進一步明明確經(jīng)濟適適用住房相相關(guān)政策。。我國住宅宅建設(shè)將發(fā)發(fā)展以經(jīng)濟濟適用住房房為重點的的住房供應(yīng)應(yīng)體系，多多渠道解決決中低收入入家庭的住住房問題。。建設(shè)部有有關(guān)負責人人要求，各各地要盡快快制訂和完完善中低收收入家庭的的收入標準準，經(jīng)濟適適用住房購購房對象的的條件、購購房面積標標準及超面面積的處理理辦法。人人均住房面面積低于全全國平均水水平的城市市，在審批批城市總體體規(guī)劃時要要增加居住住用地的比比例，確保保中低收入入家庭住房房用地的供供應(yīng)。對房房價收入比比較高、對對取消或減減少經(jīng)濟適適用住房的的城市，要要控制新增增土地的供供應(yīng)規(guī)模。。經(jīng)營城市、、經(jīng)營土地地2002年城市市長長會議強暴舊城、、瘋狂克隆隆、胡亂““標志、攀攀高比傻、、盲目國際際化、窒息息環(huán)境、亂亂搶風頭永永遠塞車、、“假古古董”當?shù)赖馈⒏溯^較勁看上去面光光光、住進進去心慌慌慌，這就是是沒有親和和力的城市市和建筑所所能帶給我我們的物質(zhì)質(zhì)和精神生生活。中國城市十十大敗筆2、區(qū)域房地地產(chǎn)政策與與市場區(qū)域差異與與政策要求求（沿海與與內(nèi)地）城市房地產(chǎn)產(chǎn)供需情況況城市房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)情況況（以本地地為例）土地資源獲獲取綿陽市房地地產(chǎn)投資（1999－2001年）綿陽市房地地產(chǎn)竣工、、銷售面積積1999－2001年3、擬開發(fā)地地段的確定定房地產(chǎn)投資資地段論地價影響因因素分析（市場供求求、自然環(huán)環(huán)境條件、、社會經(jīng)濟濟條件、政政府規(guī)劃、、心理預(yù)期期、國際關(guān)關(guān)系）重點研究城城市發(fā)展規(guī)規(guī)劃（環(huán)境境、配套））土地資源獲獲取房地產(chǎn)投資資地段論地段、地段段還是地段段；價格＝成本本（地價、、設(shè)計費、、建筑費、、資金利息息、稅費））＋利潤；；在成本構(gòu)成成中，地價價最不確定定。在其他他取費相對對固定（平平均利潤））的情況下下，地價決決定利潤率率。土地資源獲獲取地價影響因因素市場供求自然環(huán)境條條件社會經(jīng)濟條條件政府規(guī)劃心理預(yù)期國際關(guān)系土地資源獲獲取4、土地獲取取方式與途途徑城市建設(shè)、、安居工程程、城市景景觀、地方方形象品牌主導、、資金實力力、土地儲儲備、政府府補償土地公開拍拍賣（招投投標制度、、一級市場場）4月10日，中海（（成都）公公司投資2．3億投得市中中心地段（每畝311萬元）土地資源獲獲取5、土地資源源儲備問題題新一輪圈地地運動（萬萬科、萬達達、華潤））土地資源儲儲備與資本本運作土地資源儲儲備量力而而行土地資源獲獲取第三講房房地產(chǎn)項目目市場定位位前期市場調(diào)調(diào)查購房者心理理與行為分分析開發(fā)項目市市場定位開發(fā)項目可可行性研究究開發(fā)項目投投資效益評評價教學內(nèi)容房地產(chǎn)市場場調(diào)查市場調(diào)查是是為實現(xiàn)企企業(yè)特定的的經(jīng)營目標標，運用科科學的理論論和方法，，以及現(xiàn)代代化的調(diào)查查技術(shù)手段段，通過多多種途徑收收集、整理理、分析有有關(guān)房地產(chǎn)產(chǎn)市場的資資料信息，，正確判斷斷和把握市市場現(xiàn)狀及及發(fā)展趨勢勢，為企業(yè)業(yè)科學決策策提供正確確依據(jù)的一一種活動。。市場定位房地產(chǎn)市場場調(diào)查市場調(diào)查是是了解消費費者行為的的根本途徑徑，是把握握房地產(chǎn)市市場供求的的根本方法法，是分析析市場、捕捕捉市場機機會的重要要手段。市場調(diào)查是是項目投資資決策分析析、項目區(qū)區(qū)位選擇、、市場定位位、規(guī)劃設(shè)設(shè)計、銷售售策劃的前前提和基礎(chǔ)礎(chǔ)。市場定位前期市場調(diào)調(diào)查市調(diào)內(nèi)容：：宏觀環(huán)境境（政治經(jīng)濟濟形勢分析析）、中觀環(huán)境（城市規(guī)劃劃及房地產(chǎn)產(chǎn)市場供求求）、微觀環(huán)境（競爭樓盤盤及消費者者需求分析析）市調(diào)步驟：：準備階段段（確定目的的、擬定計計劃）、實施階段（設(shè)計問卷卷、實地調(diào)調(diào)查）、分析階段（整理資料料、撰寫報報告）市調(diào)方法：：問卷、踩踩盤、房展展；問卷調(diào)查：：問卷設(shè)計計技巧；科學合理使使用市調(diào)分分析；市場定位住房與需求求市場調(diào)查查問卷調(diào)查說明：：個人情況：：住房現(xiàn)狀：：住房需求：：競爭樓盤及及競爭對手手情況調(diào)查查（見表，P61）市場定位購房者心理理與行為分分析購房需要、、需求及動動機分析；；文化、家庭庭與購房者者心理；購房者個性性特征；購房者行為為模式；市場定位社會文化與與消費行為為觀念引導浪浪費；中國與美國國的差異：：按揭買房小小故事；北京與上海海的差異：：北京：厚重重、大氣、、傳統(tǒng)上海：精細細、實用、、國際化市場定位購房決策原原則整體屬性最最佳原則；；非報酬決決策原則；；綜合權(quán)衡衡原則；例：P100市場定位物業(yè)出行時間價格建筑質(zhì)量物業(yè)管理ABCD25404060520045004500400074737065100709080開發(fā)項目市市場定位定位思路：：房地產(chǎn)定定位不是對對樓盤本身身作實質(zhì)性性改變，而而是市場發(fā)發(fā)現(xiàn)；好的的定位能夠夠產(chǎn)生競爭爭優(yōu)勢，但但其本身不不是競爭優(yōu)優(yōu)勢。定位準則：：受眾導向向、差別化化、個性化化；定位流程：：制定目標標、分析用用戶心理、、選擇目標標市場、明明確競爭優(yōu)優(yōu)勢（質(zhì)、、量、價））、尋尋找最佳切切入點；市場定位定位案例：：１、深圳寶安電電子城：從從商業(yè)爛尾尾樓到商業(yè)業(yè)奇跡（ＰＰ１２６））２、廣州ＸＸＸ公司房房地產(chǎn)項目目市場研究究（Ｐ３６９９－３９００）市場定位廣州XG項目（市場研究與與定位部分分）第一節(jié)項項目市場場研究一、廣州市市房地產(chǎn)市市場走勢分分析（宏觀觀）二、廣州市市海珠區(qū)房房地產(chǎn)市場場走勢分析析（中觀））1、回顧與展展望；2、市場特點點；3、結(jié)論；三、本項目目臨近地段段房地產(chǎn)市市場走勢分分析（微觀觀）1、區(qū)位特點點；2、購買對象象及購買心心理分析；；3、對手盤分分析；市場定位廣州XG項目（市場研究究與定位部部分）第二節(jié)項項目環(huán)境境分析一、地塊環(huán)環(huán)境條件1、土地性質(zhì)質(zhì)綜述;2、地塊周圍圍景觀；3、環(huán)境衛(wèi)生生、社會治治安情況；；4、交通條件件；5、配套設(shè)施施；二、地塊SWOT分析1、優(yōu)勢與劣劣勢分析；；2、機會與威威脅分析；；三、結(jié)論市場定位廣州XG項目（市場研究究與定位部部分）第三節(jié)項項目市場場定位一、項目市市場細分1、項目一期期細分;2、項目二期期細分；二、樓盤概概念導入1、市區(qū)中的的大型綠色色環(huán)保社區(qū)區(qū)、高效智智能化社區(qū)區(qū)；2、鬧市中的的溫馨家園園；三、目標市市場1、市內(nèi)工作作的中等收收入家庭、、個體經(jīng)營營者；2、注重環(huán)環(huán)境質(zhì)量量的白領(lǐng)領(lǐng)階層；；3、房地產(chǎn)產(chǎn)投資者者、海珠珠區(qū)本地地居民；；市場定位位廣州XG項目（市場研研究與定定位部分分）四、項目目市場定定位1、成本價價測算；；2、目標市市場價格格測算；；3、定價策策略；市場定位位可行性研研究重視市場場調(diào)查、、市場預(yù)預(yù)測；項目評估估以經(jīng)濟濟效益為為中心；；對項目的的評估全全部在決決策階段段進行一般地，，可行性性研究應(yīng)應(yīng)由專門門從事投投資項目目的咨詢詢機構(gòu)（（中介機機構(gòu)）承承擔，它它擁有大大批經(jīng)濟濟學家、、市場分分析家、、財務(wù)專專家、律律師等英英才。；；市場定位位可行性研研究解決決的主要要問題為什么要要進行這這個項目目？項目的產(chǎn)產(chǎn)品(勞務(wù))市場的需需求情況況怎樣？？資源條件件如何？？項目建設(shè)設(shè)地點應(yīng)應(yīng)選在什什么地方方？產(chǎn)品的生生產(chǎn)規(guī)模模多大為為宜？采用的生生產(chǎn)工藝藝技術(shù)是是否先進進可靠？？項目投資資估算和和方案比比較情況況如何？？投資盈利利水平及及風險多多大？項目可行行性研究究內(nèi)容投資項目目的背景景研究投資項目目的市場場和生產(chǎn)產(chǎn)規(guī)模投資項目目資源情情況投資項目目環(huán)境投資項目目設(shè)計投資項目目組織機機構(gòu)投資項目目進度控控制投資項目目的財務(wù)務(wù)經(jīng)濟評評價項目可行行性研究究程序機會可行行性研究究：投資資機會的的粗略鑒鑒定，精精度一般般在30%左右；初步可行行性研究究：對關(guān)關(guān)鍵問題題做專門門調(diào)查和和研究，，精度在在20%左右，費費用約1%；可行性研研究評價價：更加加嚴格、、細致地地研究，，投資估估算采用用預(yù)算價價格，精精度要求求在10%左右，費費用約為為1%~3%。開發(fā)項目目可行性性研究（Ｐ４２２５－４４６４））項目投資資估算與與資金籌籌措計劃劃；項目銷售售和租賃賃收入測測算；項目財務(wù)務(wù)評價；；項目不確確定性分分析；項目效益益評價；；結(jié)論與建建議；市場定位位投資估算算與資金金籌措1、開發(fā)成成本估算算：土地成本本（地價價、征遷遷補償、、三通一一平），，前期工程程（規(guī)劃劃設(shè)計、、可研、、地勘、、報建）），建安工程程（樁基基、土建建、五通通、智能能化設(shè)施施、電梯梯），基礎(chǔ)設(shè)施施（五通通工程、、綠化工工程、道道路及排排水工程程），公建配套套（學校校、醫(yī)院院、文體體、娛樂樂、郵電電、市場場、變電電站、調(diào)調(diào)壓站、、垃圾處處理），，期間稅費費（配套套建設(shè)費費、建安安監(jiān)督費費、供水水管網(wǎng)補補償、供供電用電電負荷、、其他）），不可預(yù)見見費；2、開發(fā)費費用估算算：管理理費用，，銷售費費用，財財務(wù)費用用；3、總成本本費用匯匯總及分分攤，4、資金籌籌措、使使用及借借款利息息；市場定位位銷售和租租賃收入入測算1、住宅銷銷售：用市場比比較法確確定售價價上限（（平均價價格）；；用成本法法確定售售價下限限；建議銷售售單價；；住宅部分分總收入入；2、商鋪銷銷售；3、車庫銷銷售或租租賃；市場定位位財務(wù)評價價1、稅金計計算：2、損益表表及靜態(tài)態(tài)盈利分分析：投資利潤潤率、投投資利稅稅率3、現(xiàn)金流流量表及及動態(tài)盈盈利分析析：內(nèi)部收益益率（FIRR）、財務(wù)凈現(xiàn)現(xiàn)值（FNPV）、項目回收收期（動動、靜態(tài)態(tài)）；4、償債能能力分析析；市場定位位不確定性性分析（（風險分分析）1、主要的的風險因因素：開開發(fā)成本本、售價價、開發(fā)發(fā)周期、、利率等等；2、盈虧平平衡分析析：計算算投資利利潤率為為零時的的項目銷銷售率，，項目銷銷售率要要求越高高風險越越大；3、敏感性性分析：：選取核核心的風風險因素素（如售售價、成成本等）），分別別計算其其上下變變動5％、10％及20％對項目目財務(wù)評評價指標標（如投投資利潤潤率、FIRR、FNPV等）的影影響；4、風險規(guī)規(guī)避與控控制措施施：成本風險險、市場場風險、、管理風風險及其其他風險險；市場定位位項目效益益評價1、社會效效益；2、環(huán)境效效益；3、國民經(jīng)經(jīng)濟評價價；市場定位位結(jié)論和建建議1、結(jié)論：：可行、、不可行行；2、改進建建議；市場定位位案例例：鐵達公司司商品混凝凝土生產(chǎn)產(chǎn)項目投資可行行性研究究市場定位位第四講房房地產(chǎn)產(chǎn)項目規(guī)規(guī)劃設(shè)計計總體規(guī)劃劃建筑風格格景觀設(shè)計計戶型設(shè)計計配套設(shè)施施教學內(nèi)容容總體規(guī)劃劃總體構(gòu)思思；因地制宜宜，與周周圍環(huán)境境協(xié)調(diào)；；用地平衡衡和管網(wǎng)網(wǎng)布置；；規(guī)劃設(shè)計計要則；；規(guī)劃設(shè)計計總體構(gòu)思思以人為本本的設(shè)計計思想；；因地制宜宜，與周周圍環(huán)境境融合；；個性化設(shè)設(shè)計，主主題鮮明明；（例例：四季季花城））規(guī)劃設(shè)計計空間關(guān)系系處理動與靜的的關(guān)系；；實與虛的的關(guān)系；；建筑與環(huán)環(huán)境的關(guān)關(guān)系；高層建