房地產銀行信用與管理概述課件

第二章

房地產銀行信用與管理

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房地產銀行信用與管理

1學習目標1．了解房地產銀行信用業(yè)務基礎知識。2．理解信用及房地產銀行信用的基本概念。3．掌握房地產銀行貸款利率的計算方法及房地產銀行信用風險管理的基本思路。學習目標2第一節(jié)房地產銀行信用基本知識一、信用的定義經濟學中的“信用”指的是，以償還為條件的借貸行為。這種借貸行為可以是實物形式，也可以是貨幣形式，而在現(xiàn)代市場經濟條件下，主要表現(xiàn)為貨幣形式。貨幣形式的借貸行為，往往伴隨著利息的支付，利息是貨幣資金所有者出讓資金使用權的報酬。第一節(jié)房地產銀行信用基本知識一、信用的定義3二、房地產銀行信用的定義房地產銀行信用是指銀行等金融機構為房地產開發(fā)、經營、流通與消費而提供的信用。它有以下特點：（1）以銀行等金融機構為媒介。（2）信用的載體是處于貨幣形態(tài)的資金，或者說，借貸的對象是貨幣。（3）以房地產經營活動為服務對象。（4）房地產銀行信用可信度高。在我國，從事房地產銀行信用業(yè)務的金融機構包括商業(yè)銀行、住房儲蓄銀行、信用合作社等。二、房地產銀行信用的定義房地產銀行信用是指銀行等金融機構為4三、利息與利率利率是指一定時期內利息額與貸出資本額（本金）的比率。1．年利率、月利率和日利率年利率=月利率12=日利率360

一年按360天計算，一月按30天計算。利息計算的一般公式如下：利息=本金期限利率在上述公式中，期限與利率必須相對應，即期限以年為單位，則利率必須為年利率，以此類推。三、利息與利率利率是指一定時期內利息額與貸出資本額（本金）的52．固定利率與浮動利率根據(jù)利率在借貸期內是否調整，可分為固定利率與浮動利率。固定利率是指在借貸期內不做調整的利率。實行固定利率雖然有計算成本與收益比較方便的優(yōu)點，但在通貨膨脹情況下，容易給債權人帶來損失，因此，越來越多的借貸中采用浮動利率。浮動利率是一種在借貸期內隨市場利率的變化而定期調整的利率。利率根據(jù)借貸雙方的協(xié)定而進行調整，一般調整期為半年。浮動利率盡管可以為債權人減少因通貨膨脹而帶來的損失，但也因手續(xù)繁瑣、計算依據(jù)多而增加額外費用。我國目前對于短期貸款使用固定利率，長期貸款尤其是期限很長的房地產貸款往往實行浮動利率。2．固定利率與浮動利率63．長期利率和短期利率根據(jù)信用行為期限長短，可將利率劃分為長期利率和短期利率。借貸時間在1年以內的利率稱為短期利率；借貸時間在1年以上的利率稱為長期利率。利率高低與期限長短和風險大小有直接關系，一般地，期限越長，投資風險越大，其利率越高；期限越短，投資風險越小，其利率越低。3．長期利率和短期利率74．實際利率和名義利率實際利率是指物價不變、從而貨幣購買力不變條件下的利率。但物價不變這種情況在現(xiàn)代市場經濟條件下幾乎是不可能的，物價上漲則似乎成為一種普遍的趨勢。因此，所謂的實際利率必須要在現(xiàn)實利率基礎上剔除掉物價變動的影響。名義利率是指未剔除物價變動影響的實際交易使用的利率。在通貨膨脹條件下，市場上出現(xiàn)的各種利率都是名義利率。名義利率與實際利率之差就是通貨膨脹率。對投資者而言，其投資回報主要取決于實際利率的大小。4．實際利率和名義利率85．市場利率、官定利率和公定利率市場利率是隨市場規(guī)律或資金供求而自由變動的利率。由政府金融管理部門或中央銀行確定的利率叫官定利率或法定利率，這是一國貨幣政策調控的重要工具。由非政府部門的民間金融組織，如銀行公會等所確定的利率是行業(yè)公定利率，這種利率對其會員銀行具有約束性。官定利率和公定利率均不同程度地反映了非市場力量對利率形成的干預。5．市場利率、官定利率和公定利率96．一般利率和優(yōu)惠利率根據(jù)利率是否具有優(yōu)惠性質為標準，可將利率分為一般利率和優(yōu)惠利率。一般利率是指正常條件下對借款方沒有任何優(yōu)惠待遇的利率，優(yōu)惠利率是指略低于一般貸款利率的利率。銀行優(yōu)惠利率往往提供給信譽好、經營業(yè)績佳且有良好發(fā)展前景的借款人。政策性優(yōu)惠利率同國家產業(yè)政策和消費政策相聯(lián)系。比如住房公積金貸款實行優(yōu)惠利率，是為了減輕住房購買者的負擔，并以此促進住房消費。6．一般利率和優(yōu)惠利率10四、貨幣的時間價值1．單利終值和現(xiàn)值的計算（1）單利終值的計算單利終值是指一定時期以后的本金與利息之和。其計算公式為：Vn=V0(1in)（2.3）其中Vn代表終值，即第n年末的價值；V0代表現(xiàn)值，即第1年初的價值；i為利率，n為計息期數(shù)，如按年計息，則為年份數(shù)，以此類推。（2）單利現(xiàn)值的計算根據(jù)公式（2.3）可以推導出單利現(xiàn)值公式，即：V0=Vn(1in)（2.4）四、貨幣的時間價值1．單利終值和現(xiàn)值的計算112．復利終值和現(xiàn)值的計算（1）復利終值的計算

Vn=V0(1i)n（2.5）式中，V0為現(xiàn)值，即第1年初的價值；Vn為終值，即第n年末的價值；i為利率，n為計息期數(shù)。其中(1i)n稱為復利終值系數(shù)，可以通過查復利終值系數(shù)表得到，這樣復利終值的計算變得簡單，即用復利現(xiàn)值與查得的復利終值系數(shù)相乘即可。（2）復利現(xiàn)值的計算：V0=Vn1/(1i)n（2.6）上式中，字母含義同上。其中1/(1i)n為復利現(xiàn)值系數(shù)，可通過復利現(xiàn)值系數(shù)表查得，從而用查得的數(shù)值與復利終值相乘就可得到復利現(xiàn)值。2．復利終值和現(xiàn)值的計算12五、收益的資本化任何有收益的事物，不管它是否是一筆資本，都可以通過收益與利率的對比而倒算出它相當于多大一筆資本金額，這就是收益的“資本化”。用公式可表示如下：P=R/I（2.7）其中，P為資本化后的價格，R為收益，I為利率。例如，我們知道一筆貸款1年的利息收益為100元，而市場年平均利率為5%，那么運用公式（2.7）可以得到，100元0.05=2000元，說明這筆貸款的本金為2000元。五、收益的資本化任何有收益的事物，不管它是否是一筆資本，都可13由于利息成為收益的一般形態(tài)，而持有證券是為了取得收益，那么利率對有價證券的價格形成起決定作用，就是自然而然的事情。一般地，利率上升，總有證券價格跌；而利率下降，又總有證券價格上升。從永久性債券身上我們可以直觀地看出利率的重要影響。永久性債券就是只定期付息而無償還期限的債券。在票面利率固定的情況下，每期的現(xiàn)金流是同樣的。永久性債券的價格計算公式為：P=C/r（2.8）在公式中，P為債券價格，C為每一期的固定收益，r為市場利率。這一公式同收益資本化公式極為相似，這里，利率對于證券價格的決定作用一目了然。由于利息成為收益的一般形態(tài)，而持有證券是為了取得收益，那么利14第二節(jié)房地產銀行信用業(yè)務一、房地產銀行信用業(yè)務種類1．負債業(yè)務（1）存款業(yè)務（2）向中央銀行借款（3）銀行同業(yè)拆借（4）回購協(xié)議（5）國際金融市場借款（6）發(fā)行金融債券第二節(jié)房地產銀行信用業(yè)務一、房地產銀行信用業(yè)務種類152．資產業(yè)務資產業(yè)務是銀行等金融機構如何運用資金的業(yè)務，也是其主要的利潤來源。資產業(yè)務主要包括現(xiàn)金、票據(jù)貼現(xiàn)、證券投資和貸款等。貸款是銀行等金融機構將其可用資金按一定貸款條件貸放給客戶使用并按約定期限歸還的業(yè)務。貸款是銀行最大的一項資產業(yè)務，是銀行信用活動的核心內容。一般地，貸款按有無擔保可分為兩種類型即信用貸款和擔保貸款。信用貸款是僅憑借款人的信用無須任何擔保而發(fā)放的貸款；擔保貸款又可分為保證貸款、質押貸款和抵押貸款。2．資產業(yè)務163．中間業(yè)務（1）房地產企業(yè)結算業(yè)務（2）委托存貸款業(yè)務3．中間業(yè)務17二、房地產貸款利息歸還與計算1．到期一次還本付息期限在1年以內的貸款一般采用這一方法，貸款到期時一次性還清本息，利隨本清。這種還款方式最為簡便，利息計算也很簡單，請參考公式（2.2）。2．每年支付利息、期滿一次償還本金這是我國商業(yè)銀行清收貸款本息的常用方法，一般在每季末結算貸款利息，每年末從借款人賬戶中劃轉利息收入，到期時清償全部貸款本金。利息計算參考公式（2.2），但必須分時間段計息。二、房地產貸款利息歸還與計算1．到期一次還本付息183．等額本金償還方式這是個人住房按揭貸款常用的貸款償還方式之一。在貸款期限內，借款人按月償還貸款本金和利息，其中每期所還本金完全相等，而每期償還的利息隨著本金的減少而相應減少。假定貸款總額為A，貸款總期數(shù)（月份數(shù)）為N，那么每期（月）應還本金為：

a=A/N（2.9）各期應還利息為：In=i[A(n-1)a](2.10)其中i為貸款月利率，n為當期貸款月份序號，In為第n期（月）的貸款利息，a為每期償還本金。根據(jù)公式（2.9）和（2.10）可以得到每期還款額為：Tn=a+i[A(n-1)a](2.11)3．等額本金償還方式194．等額本息償還方式這也是個人住房貸款償還的一種常用方式。這種方式要求在貸款期內每期償還貸款本息的數(shù)額相等。等額本息還款方式的利息計算較復雜，這里只給出計算公式：T=iA(1i)n[(1i)n1](2.12)其中T為每月還款額（含本息）；i為貸款月利率；A為貸款總額；n為貸款總期（月）數(shù)。4．等額本息償還方式205．等比還款方式即在貸款期限內，逐年按同一比例遞增償還，且每年年內各月均以相等的償還額足額償還貸款本金和利息。計算公式如下：(2.13)(2.14)其中R1為第1年月還款額；A為貸款總額；i為貸款年利率；N為貸款年份數(shù)；d為等比年遞增率；RN為第N年的月均還款額[1]。等比還款方式的特點是，借款人每年的還款額可按固定比率遞增或遞減，以適應自己的收入的動態(tài)變化，這一方式適合收入能穩(wěn)定增長的客戶，國外銀行廣泛采用這一貸款償還方式，但由于計算方法過于復雜，我國目前未見銀行使用這一方式。5．等比還款方式21第三節(jié)房地產銀行信用管理一、房地產銀行信用對國民經濟的重要性1．房地產銀行信用對房地產行業(yè)發(fā)展的支持作用2．房地產銀行信用極大地促進了個人住房消費3．房地產銀行信用對銀行業(yè)的支持作用4．房地產銀行信用為國家宏觀調控提供了手段第三節(jié)房地產銀行信用管理一、房地產銀行信用對國民經濟的重要22二、房地產銀行信用風險風險是指損失的可能性或收益的不確定性。銀行作為經營貨幣信用的特殊企業(yè)，在經營過程中會碰到各種各樣的風險，包括信用風險、市場風險（利率風險或匯率風險）、操作風險、流動性風險、國家風險、聲譽風險、法律風險和戰(zhàn)略風險等。如何管理風險是銀行業(yè)經營的核心內容。二、房地產銀行信用風險風險是指損失的可能性或收益的不確定性。23三、房地產銀行信用風險管理（一）影響房地產銀行信用風險的因素分析1．房地產貸款的借款人信用程度2．房地產貸款擔保的有效性3．房地產貸款的集中程度4．商業(yè)銀行自身公司治理結構和內控制度三、房地產銀行信用風險管理（一）影響房地產銀行信用風險的因素24（二）防范房地產銀行信用風險的對策1．加強對客戶信用評級或資信評估工作2．對房地產貸款實行分類管理3．健全銀行內部控制制度4．嚴格房地產中介機構的監(jiān)管5．重視房地產市場的分析與監(jiān)測（二）防范房地產銀行信用風險的對策1．加強對客戶信用評級或資25課堂討論商業(yè)銀行向購房者發(fā)放個人住房貸款，借款人（購房人）可能有哪些原因會拖欠歸還貸款？課堂討論商業(yè)銀行向購房者發(fā)放個人住房貸款，借款人（購房人）可26復習思考題1．直接融資與間接融資有何區(qū)別？2．怎樣理解貨幣的時間價值？3．房地產貸款利息償付的主要方式是什么？4．影響房地產銀行信用風險的主要因素有哪些？5．如何防范房地產銀行信用風險？復習思考題1．直接融資與間接融資有何區(qū)別？27實踐與訓練實訓項目：某居民用住房按揭貸款購買一套住房，住房總價25萬元，首付兩成，年利率5.04%，貸款期限為15年。（1）若以等額本息方式償還，請問該居民月供為多少？（2）若以等額本金方式償還，那么該居民第一期及第六十期的月還款額為多少？

實訓目的：熟悉不同還款方式下，月還款額的計算。

實訓步驟：（1）學生分成2個小組，分別接受按等額本息還款法和等額本金還款法計算月還款額的任務。（2）各小組分別遞交一份計算結果，進行比較。實踐與訓練實訓項目：某居民用住房按揭貸款購買一套住房，住房總28案例分析上海銀監(jiān)局：開發(fā)商還貸能力在下降據(jù)《第一財經日報》報道，上海銀監(jiān)局局長閻慶民近日在上海中資銀行業(yè)金融機構負責人會議上表示，2010年4月房貸新政出臺之后，上海的住房開發(fā)貸款關注類總量呈逐月上升之勢，房地產信貸風險由隱性轉向顯性的可能加大；各銀行要堅持房地產調控政策不走樣，嚴控房地產貸款風險。

案例分析上海銀監(jiān)局：開發(fā)商還貸能力在下降29閻慶民透露，4月房貸新政出臺之后，上海的住房開發(fā)貸款關注類總量呈逐月上升之勢，4~6月分別增加1.72億元、6.32億元和14.04億元，開發(fā)商還貸能力開始下降，而且75%土地儲備貸款都是在2009年以后發(fā)放，拿地成本較高，未來將面臨更大的償還壓力和抵押物減值風險。一家股份制銀行上海某支行副行長表示，關注類住房開發(fā)貸款總量上升的原因可能是房地產商售房情況不好，沒有資金還款，導致銀行不得不將貸款做展期或借新還舊，影響了銀行貸款的分類。閻慶民透露，4月房貸新政出臺之后，上海的住房開發(fā)貸款關注類總30閻慶民特別強調，針對房地產開發(fā)貸款存在土地成本增加、大客戶資金挪用風險，要采取提高抵押品標準、控制貸款成數(shù)等措施，降低開發(fā)貸款風險。

銀行業(yè)有關人士在接受采訪時則表示，已開始壓縮開發(fā)貸業(yè)務，目前尚未發(fā)現(xiàn)開發(fā)商資金鏈出現(xiàn)明顯問題。思考題：仔細閱讀上述報道，結合所學知識，分析當前房地產開發(fā)貸款風險上升的主要原因？銀行應采取怎樣的應對之策？閻慶民特別強調，針對房地產開發(fā)貸款存在土地成本增加、大客戶資31第二章

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32學習目標1．了解房地產銀行信用業(yè)務基礎知識。2．理解信用及房地產銀行信用的基本概念。3．掌握房地產銀行貸款利率的計算方法及房地產銀行信用風險管理的基本思路。學習目標33第一節(jié)房地產銀行信用基本知識一、信用的定義經濟學中的“信用”指的是，以償還為條件的借貸行為。這種借貸行為可以是實物形式，也可以是貨幣形式，而在現(xiàn)代市場經濟條件下，主要表現(xiàn)為貨幣形式。貨幣形式的借貸行為，往往伴隨著利息的支付，利息是貨幣資金所有者出讓資金使用權的報酬。第一節(jié)房地產銀行信用基本知識一、信用的定義34二、房地產銀行信用的定義房地產銀行信用是指銀行等金融機構為房地產開發(fā)、經營、流通與消費而提供的信用。它有以下特點：（1）以銀行等金融機構為媒介。（2）信用的載體是處于貨幣形態(tài)的資金，或者說，借貸的對象是貨幣。（3）以房地產經營活動為服務對象。（4）房地產銀行信用可信度高。在我國，從事房地產銀行信用業(yè)務的金融機構包括商業(yè)銀行、住房儲蓄銀行、信用合作社等。二、房地產銀行信用的定義房地產銀行信用是指銀行等金融機構為35三、利息與利率利率是指一定時期內利息額與貸出資本額（本金）的比率。1．年利率、月利率和日利率年利率=月利率12=日利率360

一年按360天計算，一月按30天計算。利息計算的一般公式如下：利息=本金期限利率在上述公式中，期限與利率必須相對應，即期限以年為單位，則利率必須為年利率，以此類推。三、利息與利率利率是指一定時期內利息額與貸出資本額（本金）的362．固定利率與浮動利率根據(jù)利率在借貸期內是否調整，可分為固定利率與浮動利率。固定利率是指在借貸期內不做調整的利率。實行固定利率雖然有計算成本與收益比較方便的優(yōu)點，但在通貨膨脹情況下，容易給債權人帶來損失，因此，越來越多的借貸中采用浮動利率。浮動利率是一種在借貸期內隨市場利率的變化而定期調整的利率。利率根據(jù)借貸雙方的協(xié)定而進行調整，一般調整期為半年。浮動利率盡管可以為債權人減少因通貨膨脹而帶來的損失，但也因手續(xù)繁瑣、計算依據(jù)多而增加額外費用。我國目前對于短期貸款使用固定利率，長期貸款尤其是期限很長的房地產貸款往往實行浮動利率。2．固定利率與浮動利率373．長期利率和短期利率根據(jù)信用行為期限長短，可將利率劃分為長期利率和短期利率。借貸時間在1年以內的利率稱為短期利率；借貸時間在1年以上的利率稱為長期利率。利率高低與期限長短和風險大小有直接關系，一般地，期限越長，投資風險越大，其利率越高；期限越短，投資風險越小，其利率越低。3．長期利率和短期利率384．實際利率和名義利率實際利率是指物價不變、從而貨幣購買力不變條件下的利率。但物價不變這種情況在現(xiàn)代市場經濟條件下幾乎是不可能的，物價上漲則似乎成為一種普遍的趨勢。因此，所謂的實際利率必須要在現(xiàn)實利率基礎上剔除掉物價變動的影響。名義利率是指未剔除物價變動影響的實際交易使用的利率。在通貨膨脹條件下，市場上出現(xiàn)的各種利率都是名義利率。名義利率與實際利率之差就是通貨膨脹率。對投資者而言，其投資回報主要取決于實際利率的大小。4．實際利率和名義利率395．市場利率、官定利率和公定利率市場利率是隨市場規(guī)律或資金供求而自由變動的利率。由政府金融管理部門或中央銀行確定的利率叫官定利率或法定利率，這是一國貨幣政策調控的重要工具。由非政府部門的民間金融組織，如銀行公會等所確定的利率是行業(yè)公定利率，這種利率對其會員銀行具有約束性。官定利率和公定利率均不同程度地反映了非市場力量對利率形成的干預。5．市場利率、官定利率和公定利率406．一般利率和優(yōu)惠利率根據(jù)利率是否具有優(yōu)惠性質為標準，可將利率分為一般利率和優(yōu)惠利率。一般利率是指正常條件下對借款方沒有任何優(yōu)惠待遇的利率，優(yōu)惠利率是指略低于一般貸款利率的利率。銀行優(yōu)惠利率往往提供給信譽好、經營業(yè)績佳且有良好發(fā)展前景的借款人。政策性優(yōu)惠利率同國家產業(yè)政策和消費政策相聯(lián)系。比如住房公積金貸款實行優(yōu)惠利率，是為了減輕住房購買者的負擔，并以此促進住房消費。6．一般利率和優(yōu)惠利率41四、貨幣的時間價值1．單利終值和現(xiàn)值的計算（1）單利終值的計算單利終值是指一定時期以后的本金與利息之和。其計算公式為：Vn=V0(1in)（2.3）其中Vn代表終值，即第n年末的價值；V0代表現(xiàn)值，即第1年初的價值；i為利率，n為計息期數(shù)，如按年計息，則為年份數(shù)，以此類推。（2）單利現(xiàn)值的計算根據(jù)公式（2.3）可以推導出單利現(xiàn)值公式，即：V0=Vn(1in)（2.4）四、貨幣的時間價值1．單利終值和現(xiàn)值的計算422．復利終值和現(xiàn)值的計算（1）復利終值的計算

Vn=V0(1i)n（2.5）式中，V0為現(xiàn)值，即第1年初的價值；Vn為終值，即第n年末的價值；i為利率，n為計息期數(shù)。其中(1i)n稱為復利終值系數(shù)，可以通過查復利終值系數(shù)表得到，這樣復利終值的計算變得簡單，即用復利現(xiàn)值與查得的復利終值系數(shù)相乘即可。（2）復利現(xiàn)值的計算：V0=Vn1/(1i)n（2.6）上式中，字母含義同上。其中1/(1i)n為復利現(xiàn)值系數(shù)，可通過復利現(xiàn)值系數(shù)表查得，從而用查得的數(shù)值與復利終值相乘就可得到復利現(xiàn)值。2．復利終值和現(xiàn)值的計算43五、收益的資本化任何有收益的事物，不管它是否是一筆資本，都可以通過收益與利率的對比而倒算出它相當于多大一筆資本金額，這就是收益的“資本化”。用公式可表示如下：P=R/I（2.7）其中，P為資本化后的價格，R為收益，I為利率。例如，我們知道一筆貸款1年的利息收益為100元，而市場年平均利率為5%，那么運用公式（2.7）可以得到，100元0.05=2000元，說明這筆貸款的本金為2000元。五、收益的資本化任何有收益的事物，不管它是否是一筆資本，都可44由于利息成為收益的一般形態(tài)，而持有證券是為了取得收益，那么利率對有價證券的價格形成起決定作用，就是自然而然的事情。一般地，利率上升，總有證券價格跌；而利率下降，又總有證券價格上升。從永久性債券身上我們可以直觀地看出利率的重要影響。永久性債券就是只定期付息而無償還期限的債券。在票面利率固定的情況下，每期的現(xiàn)金流是同樣的。永久性債券的價格計算公式為：P=C/r（2.8）在公式中，P為債券價格，C為每一期的固定收益，r為市場利率。這一公式同收益資本化公式極為相似，這里，利率對于證券價格的決定作用一目了然。由于利息成為收益的一般形態(tài)，而持有證券是為了取得收益，那么利45第二節(jié)房地產銀行信用業(yè)務一、房地產銀行信用業(yè)務種類1．負債業(yè)務（1）存款業(yè)務（2）向中央銀行借款（3）銀行同業(yè)拆借（4）回購協(xié)議（5）國際金融市場借款（6）發(fā)行金融債券第二節(jié)房地產銀行信用業(yè)務一、房地產銀行信用業(yè)務種類462．資產業(yè)務資產業(yè)務是銀行等金融機構如何運用資金的業(yè)務，也是其主要的利潤來源。資產業(yè)務主要包括現(xiàn)金、票據(jù)貼現(xiàn)、證券投資和貸款等。貸款是銀行等金融機構將其可用資金按一定貸款條件貸放給客戶使用并按約定期限歸還的業(yè)務。貸款是銀行最大的一項資產業(yè)務，是銀行信用活動的核心內容。一般地，貸款按有無擔?？煞譃閮煞N類型即信用貸款和擔保貸款。信用貸款是僅憑借款人的信用無須任何擔保而發(fā)放的貸款；擔保貸款又可分為保證貸款、質押貸款和抵押貸款。2．資產業(yè)務473．中間業(yè)務（1）房地產企業(yè)結算業(yè)務（2）委托存貸款業(yè)務3．中間業(yè)務48二、房地產貸款利息歸還與計算1．到期一次還本付息期限在1年以內的貸款一般采用這一方法，貸款到期時一次性還清本息，利隨本清。這種還款方式最為簡便，利息計算也很簡單，請參考公式（2.2）。2．每年支付利息、期滿一次償還本金這是我國商業(yè)銀行清收貸款本息的常用方法，一般在每季末結算貸款利息，每年末從借款人賬戶中劃轉利息收入，到期時清償全部貸款本金。利息計算參考公式（2.2），但必須分時間段計息。二、房地產貸款利息歸還與計算1．到期一次還本付息493．等額本金償還方式這是個人住房按揭貸款常用的貸款償還方式之一。在貸款期限內，借款人按月償還貸款本金和利息，其中每期所還本金完全相等，而每期償還的利息隨著本金的減少而相應減少。假定貸款總額為A，貸款總期數(shù)（月份數(shù)）為N，那么每期（月）應還本金為：

a=A/N（2.9）各期應還利息為：In=i[A(n-1)a](2.10)其中i為貸款月利率，n為當期貸款月份序號，In為第n期（月）的貸款利息，a為每期償還本金。根據(jù)公式（2.9）和（2.10）可以得到每期還款額為：Tn=a+i[A(n-1)a](2.11)3．等額本金償還方式504．等額本息償還方式這也是個人住房貸款償還的一種常用方式。這種方式要求在貸款期內每期償還貸款本息的數(shù)額相等。等額本息還款方式的利息計算較復雜，這里只給出計算公式：T=iA(1i)n[(1i)n1](2.12)其中T為每月還款額（含本息）；i為貸款月利率；A為貸款總額；n為貸款總期（月）數(shù)。4．等額本息償還方式515．等比還款方式即在貸款期限內，逐年按同一比例遞增償還，且每年年內各月均以相等的償還額足額償還貸款本金和利息。計算公式如下：(2.13)(2.14)其中R1為第1年月還款額；A為貸款總額；i為貸款年利率；N為貸款年份數(shù)；d為等比年遞增率；RN為第N年的月均還款額[1]。等比還款方式的特點是，借款人每年的還款額可按固定比率遞增或遞減，以適應自己的收入的動態(tài)變化，這一方式適合收入能穩(wěn)定增長的客戶，國外銀行廣泛采用這一貸款償還方式，但由于計算方法過于復雜，我國目前未見銀行使用這一方式。5．等比還款方式52第三節(jié)房地產銀行信用管理一、房地產銀行信用對國民經濟的重要性1．房地產銀行信用對房地產行業(yè)發(fā)展的支持作用2．房地產銀行信用極大地促進了個人住房消費3．房地產銀行信用對銀行業(yè)的支持作用4．房地產銀行信用為國家宏觀調控提供了手段第三節(jié)房地產銀行信用管理一、房地產銀行信用對國民經濟的重要53二、房地產銀行信用風險風險是指損失的可能性或收益的不確定性。銀行作為經營貨幣信用的特殊企業(yè)，在經營過程中會碰到各種各樣的風險，包括信用風險、市場風險（利率風險或匯率風險）、操作風險、流動性風險、國家風險、聲譽風險、法律風險和戰(zhàn)略風險等。如何管理風險是銀行業(yè)經營的核心內容。二、房地產銀行信用風險風險是指損失的可能性或收益的不確定性。54三、房地產銀行信用風險管理（一）影響房地產銀行信用風險的因素分析1．房地產貸款的借款人信用程度2．房地產貸款擔保的有效性3．房地產貸款的集中程度