太原某住宅項(xiàng)目營銷推廣提報(bào)

市場分析FOCUS1項(xiàng)目分析FOCUS２項(xiàng)目營銷策略FOCUS３報(bào)告思路1宏觀經(jīng)濟(jì)分析宏觀政策分析房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢個(gè)盤分析市場分析FOCUS1片區(qū)分析2（統(tǒng)計(jì)局關(guān)于2007年國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的統(tǒng)計(jì)公報(bào)）

2004年，山西省GDP為2457億元，城鎮(zhèn)居民人均GDP為7120元，2005年山西省人均GDP為9150元，比2004年同期增長28.5%。2006年山西省人均GDP總量14100元，比2005年同期增長54.1%。2007年，山西省人均GDP總量16143元，比2006年同期增長14%。

居民消費(fèi)水平不斷提高，消費(fèi)結(jié)構(gòu)逐步改變

2004-2007年山西省人均GDP及增長情況單位：元宏觀經(jīng)濟(jì)分析3太原市2002---2007年人均GDP增長圖例：

太原市2002---2007年人均GDP增長圖例：

太原市GDP年平均增長率9.8%，人均GDP增長7.7%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長14.7%，農(nóng)民人均收入增長15.2%。宏觀經(jīng)濟(jì)分析4宏觀經(jīng)濟(jì)分析太原市概況太原房地產(chǎn)態(tài)勢個(gè)盤分析市場分析FOCUS1片區(qū)分析5太原市概況太原市總體布局1、太原市性質(zhì)：太原市是山西省省會(huì)，簡稱并，是一個(gè)具有2500多年建城史的文化古城。太原市地處山西省的中部，市東西兩面群山夾峙，中部為汾河沖積扇平原，汾河自北而南穿市而過，把全市化為東西兩半。太原市轄有迎澤區(qū)、杏花嶺區(qū)、小店區(qū)、萬柏林區(qū)、晉源區(qū)和尖草坪區(qū)六個(gè)行政區(qū)，清徐、陽曲、婁煩三個(gè)縣及古交市，市境總面積6988公里，其中市區(qū)面積1460公里，其中建成區(qū)面積177平方公里。2、太原市城市發(fā)展規(guī)劃：充分發(fā)揮主城區(qū)對(duì)外輻射功能，以區(qū)帶鄉(xiāng)，促進(jìn)城鄉(xiāng)共同發(fā)展，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化，并把城市建設(shè)的重點(diǎn)逐步從市中心區(qū)向小店、晉源和柴村三個(gè)新區(qū)轉(zhuǎn)移。市中心區(qū)以內(nèi)涵集約化發(fā)展為主，重點(diǎn)建設(shè)外圍的三個(gè)新區(qū)，把新區(qū)建成各具特色，交通便捷，綠化和生態(tài)農(nóng)業(yè)穿插其間，逐步形成城鄉(xiāng)一體化的市區(qū)。在今后的建設(shè)中，太原將通過都市區(qū)資源整合，推進(jìn)太原城鎮(zhèn)化，構(gòu)建山西省發(fā)展的核心空間，提升太原區(qū)域核心競爭力，帶動(dòng)省域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。宏觀政策對(duì)房地產(chǎn)的影響6宏觀經(jīng)濟(jì)分析太原市概況太原房地產(chǎn)態(tài)勢個(gè)盤分析市場分析FOCUS1片區(qū)分析72008年上半年太原房地產(chǎn)市場增長理性平穩(wěn)回歸

◆2008年上半年，太原市新增項(xiàng)目55個(gè)，其中新增商品住宅38個(gè)，城中村項(xiàng)目17個(gè)。上半年新增項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積約448萬平方米。

◆2008上半年太原房地產(chǎn)銷售價(jià)格2008年上半年，受全國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的影響，太原市商品房價(jià)格不在出現(xiàn)2007年的大幅上漲趨勢，但是仍基本保持平穩(wěn)的增長，但是從下半年開始略有回調(diào)跡象。截至2008年6月太原市商品住宅平均銷售價(jià)格為5085元/㎡，同比上年增長了27.7%，環(huán)比下降了4.54個(gè)百分點(diǎn)?！魮?jù)2008上半年太原房地產(chǎn)銷售率情況房地局統(tǒng)計(jì)顯示，2008年1-6月份，太原市商品房登記銷售面積為61.58萬平方米，同比下降15%，其中預(yù)售面積59.55萬平方米，現(xiàn)售面積2.03萬平方米；商品住房登記銷售面積48.6萬平方米，同比下降了14.65%。8一線品牌開發(fā)商陸續(xù)進(jìn)駐太原，未來大盤競爭激烈。恒大、富力、綠地、萬達(dá)等國內(nèi)一線開發(fā)商已先后涌入太原，這些地產(chǎn)大鱷讓本地開發(fā)商看到了極為激烈的土地爭奪戰(zhàn)，預(yù)示2008年房地產(chǎn)市場將進(jìn)入大盤博弈的時(shí)代，同時(shí)，加劇了太原市房地產(chǎn)市場的競爭。大盤規(guī)劃，居住品質(zhì)成為樓盤開發(fā)的新方向。高檔項(xiàng)目大多以別墅和高層建筑為主，價(jià)格約在6500元/平米到8000左右，這些市場上供應(yīng)的高檔項(xiàng)目，戶型設(shè)計(jì)主要集中在120—180平米之間。

2008年太原市商品住宅供應(yīng)約在430萬平米左右，今后1-2年內(nèi)住房供應(yīng)還將繼續(xù)增長。未來價(jià)格繼續(xù)上揚(yáng)，銷售速度相對(duì)放緩。太原房地產(chǎn)態(tài)勢9開發(fā)商項(xiàng)目地址物業(yè)類別占地面積戶型面積（平米）入市時(shí)間雅世海爾太原新凱紡織印染有限公司（和平南路219號(hào)）商業(yè)、公寓520畝——08-8富力地產(chǎn)晉安化工廠（太原市杏花嶺區(qū)晉安東街3號(hào)）高層住宅1584畝——08-6和平南路以西、義井西路東二巷以南。(原太原玻璃瓶廠)——130.47畝————上海綠地長風(fēng)街東口獨(dú)棟、聯(lián)排別墅500畝200-40007恒大集團(tuán)大運(yùn)路以西、康寧街以北小高層、高層住宅1048畝80-21408-10當(dāng)代紅華長風(fēng)橋西長風(fēng)商務(wù)區(qū)西北角私產(chǎn)酒店130畝——08-10大連萬達(dá)集團(tuán)北大街(龍?zhí)豆珗@)住宅、寫字樓650畝150-18008-12一線品牌地產(chǎn)商在太原項(xiàng)目說明10宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)分析宏觀政策策太原房地地產(chǎn)態(tài)勢勢個(gè)盤分析析市場分析FOCUS1片區(qū)分析析11三、太原原市房地地產(chǎn)板塊塊發(fā)展情情況分析析太原市房房地產(chǎn)由由發(fā)展時(shí)時(shí)序和物物業(yè)類型型分為五個(gè)個(gè)板塊：：1、北城板板塊2、中央?yún)^(qū)區(qū)板塊3、南城板板塊4、東山板板塊5、河西板板塊片區(qū)說明明121、北城板塊塊北城板塊是是以太鋼集集團(tuán)、礦機(jī)機(jī)機(jī)器廠和和機(jī)車車輛輛廠為主框框架的傳統(tǒng)統(tǒng)工業(yè)園區(qū)區(qū)。城市面面貌陳舊，，工業(yè)污染染較為嚴(yán)重重。本區(qū)域未來來房地產(chǎn)市市場發(fā)展將將呈現(xiàn)出““兩極分化化”的態(tài)勢勢；部分8萬平方米規(guī)規(guī)模左右中中檔房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品將以以本地人群群作為目標(biāo)標(biāo)客戶；以以富力地產(chǎn)產(chǎn)、萬達(dá)集集團(tuán)為代表表的一線開開發(fā)商借國國企改制或或舊城改建建時(shí)機(jī)，打打造超級(jí)大大盤。2、中央板塊塊本板塊北起起府西街，，南至南內(nèi)內(nèi)環(huán)街，東東達(dá)建設(shè)路路，西及濱濱河?xùn)|路，，是太原市市房地產(chǎn)市市場發(fā)展最最為活躍、、樓盤最為為集中的受惠于太原原市“擴(kuò)容容提質(zhì)”城建政政策，本區(qū)區(qū)域房產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品以高檔檔住宅和商商業(yè)地產(chǎn)為為主。核心區(qū)域3、南城板塊塊本板塊從南南內(nèi)環(huán)街向向南，地域域涵蓋整個(gè)個(gè)小店區(qū)，，接壤榆次次新區(qū)。從從城市核心心縱深向規(guī)規(guī)劃新區(qū)拓拓展，是兩兩年來太原原市房地產(chǎn)產(chǎn)市場開發(fā)發(fā)幅度提升最快快，產(chǎn)品供供應(yīng)最多的的板塊。片區(qū)分析134、東山板塊塊“北展東擴(kuò)擴(kuò)”提供東東山地區(qū)廣廣闊的房地地產(chǎn)想象空空間，長風(fēng)風(fēng)街東延和和東山過境境高速公路路完工刺激激周邊地塊塊成為開發(fā)發(fā)熱土，原原有城市邊邊緣村鎮(zhèn)所所屬土地成成為“造鎮(zhèn)鎮(zhèn)”計(jì)劃土土地基礎(chǔ)。。5、河西板塊塊汾河以西的的太原市城城區(qū)內(nèi)土地地是本市房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)中的，以以濱河西路路、和平路路及漪汾街街兩橫一縱縱框架構(gòu)成成了板塊內(nèi)內(nèi)地產(chǎn)產(chǎn)品品“工”字字型發(fā)展模模式。從04年開始的濱濱河小區(qū)、、望景花園園等商品房房項(xiàng)目到06年以來的大大唐奧林匹匹克花園、、原上園和和汾河外灘灘等住宅項(xiàng)項(xiàng)目，都是是在滿足本本地地緣性性客戶需求求基礎(chǔ)上，，以市內(nèi)河河?xùn)|中高檔檔客戶為潛潛在客群。片區(qū)分析14項(xiàng)目目地地片區(qū)區(qū)分分析析———交通通及及周周邊邊環(huán)環(huán)境境15長風(fēng)商務(wù)區(qū)高新區(qū)長風(fēng)商圈項(xiàng)目地片區(qū)分析——橫跨三大高價(jià)價(jià)值區(qū)域:長風(fēng)商務(wù)區(qū)/高新區(qū)/長風(fēng)商圈16片區(qū)分析——生活配配套省圖新新館省圖新新館省大劇劇院山姆士士超市市學(xué)府公公園華宇五五星級(jí)級(jí)酒店店萬獅京京華酒酒店省實(shí)驗(yàn)驗(yàn)中學(xué)學(xué)南校校區(qū)山西華華泰醫(yī)醫(yī)院省委黨黨校中國煤煤交會(huì)會(huì)展中中心山西大大劇院院山西科科技館館項(xiàng)目地地17區(qū)域未來供供應(yīng)項(xiàng)項(xiàng)目較較為集集中，未來來市場場競爭爭比較較激烈烈；萬國MOMA飛云大大院汾河景景觀360銀海水水韻東岸龍龍園濱東花花園12號(hào)樓萬國MOMA東岸龍龍園銀海水水韻項(xiàng)目地地片區(qū)未未來供供應(yīng)18片區(qū)分分析——交通體體系最便捷捷的交交通體體系：：至機(jī)機(jī)場17分鐘、、至長長風(fēng)沃沃爾瑪瑪5分鐘、、至高高新區(qū)區(qū)5分鐘····；19宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)分分析宏觀政政策太原房房地產(chǎn)產(chǎn)態(tài)勢勢競品分分析市場分析FOCUS1片區(qū)分分析20地段濱河?xùn)|路長風(fēng)橋南100米

建筑類型現(xiàn)在開賣1棟27層高層容積率2.45主力戶型主力150平米，190平米，少量300平米樓中樓均價(jià)10000slogan–山水生活巔峰大宅最大利益點(diǎn)：汾河景觀帶,成熟社區(qū),區(qū)位優(yōu)勢付款方式：

一次付清，分期山西青龍房地產(chǎn)濱東花花園(二期)12號(hào)樓個(gè)盤分分析21地段南中環(huán)街與濱河?xùn)|路交匯處建筑類型2棟板式高層32建筑面積約為125500平米主力戶型168均價(jià)6700slogan–汾河畔，十中旁，水岸名宅最大利益點(diǎn)：汾河景觀帶，區(qū)位優(yōu)勢，性價(jià)比高付款方式：

一次付清，承諾辦按揭山西垣躍實(shí)業(yè)集團(tuán)

銀?！に崅€(gè)盤分分析22地段汾河?xùn)|岸長風(fēng)街南（濱東花園東門對(duì)面）

建筑類型5棟板式高層33工程進(jìn)度已起14層已有2證主力戶型144均價(jià)6200slogan–價(jià)值峰頂，人文名宅最大利益點(diǎn)：汾河景觀帶，區(qū)位優(yōu)勢，性價(jià)比高付款方式：

一次付清山西晉陽房地產(chǎn)東岸龍龍園個(gè)盤分分析23地段汾河?xùn)|岸南中環(huán)街建筑類型10棟板式高層開賣3棟特別注明5棟回遷樓、1棟教委的住宅樓、1棟實(shí)中的住宅樓主力戶型142均價(jià)64002年后辦房產(chǎn)證時(shí)再交200slogan–名校為鄰水墨飄香最大利益點(diǎn)：汾河景觀帶，山西省實(shí)中付款方式：

一次付清，分期付款山西汾河房地產(chǎn)汾河景景觀360個(gè)盤分分析24汾河板板塊項(xiàng)項(xiàng)目分分析大多數(shù)數(shù)項(xiàng)目目均借借助獨(dú)獨(dú)有的的景觀觀資源源，打打造大大戶型型高總總價(jià)產(chǎn)產(chǎn)品。。力求求實(shí)現(xiàn)現(xiàn)利潤潤最大大化。。此版塊塊項(xiàng)目目由于于處于于城中中村改改造項(xiàng)項(xiàng)目帶帶，一一般都都存在在證件件不全全的問問題，，導(dǎo)致致推廣廣樣式式單一一，以以DM、戶外為主主。缺少渠渠道其宣傳方向向也是以高高端奢華的豪宅路線為為主，事實(shí)實(shí)上產(chǎn)品本本身并沒有有形成真正正的差異化化,整體產(chǎn)品同同質(zhì)化現(xiàn)象象嚴(yán)重.加之同期政政府政策調(diào)調(diào)控,受宏觀市場場走勢影響響。汾河板板塊目前也也出現(xiàn)了銷銷售節(jié)奏放放緩的現(xiàn)象象.于是我們看看到很多項(xiàng)項(xiàng)目開始轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)為打小戶戶型走現(xiàn)金金流。如汾河外灘。。我們認(rèn)為真真正可以在在汾河板塊塊制勝的產(chǎn)產(chǎn)品一共有有兩種。一、在產(chǎn)品品設(shè)計(jì)上走走純高端路路線（如軟軟硬配套、、功能設(shè)施施等等）。。通過附加加值真正實(shí)實(shí)現(xiàn)利潤最最大化。二、走完全全的性價(jià)比比路線。在在戶型結(jié)構(gòu)構(gòu)上以中小小戶型為主主，通過自自然景觀等等區(qū)域價(jià)值值的圍合，，力求走短短平快。25項(xiàng)目名稱客戶分布東岸龍園高新區(qū)地緣性客戶為主，企事業(yè)單位管理人員及單位職員，銀海水韻二次置業(yè)，太原市周邊縣市，礦業(yè)系統(tǒng)及企事業(yè)單位管理人員，私營企業(yè)主，政府公務(wù)員及等汾河景觀3601回遷戶2教委、學(xué)校配套住宅3、高新區(qū)客源外銷客戶：1、銀行系統(tǒng)、高新區(qū)客戶周邊縣城個(gè)體、城南事業(yè)單位團(tuán)購

客戶主要以以二次以上上置業(yè)，企企事業(yè)單位位管理人員員，私營企企業(yè)主，政政府公務(wù)員員個(gè)盤客戶分分析26項(xiàng)目分析FOCUS２項(xiàng)目概況項(xiàng)目界定項(xiàng)目ＳＷＯＯＴ分析項(xiàng)目核心問問題27一、地理位位置本案處于學(xué)學(xué)府街與南南中環(huán)街之之間，位于于濱河?xùn)|路路東側(cè),南面與小高高層住宅是是大馬新村村小區(qū)毗鄰鄰，北面是是華宇綠洲洲。東面是是現(xiàn)有的塑塑料四廠，，西面緊鄰鄰濱河?xùn)|路路及汾河景景觀生態(tài)公公園。項(xiàng)目目的整個(gè)地地塊坐東朝朝西，呈長長方形，占占地約83畝，地形完完整方正，，利于進(jìn)行行合理規(guī)劃劃。項(xiàng)目基本經(jīng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一一覽表項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)濟(jì)技術(shù)指指標(biāo)占地面積53萬平米，約83畝地項(xiàng)目類型6棟高板住宅建筑理念前院后園建筑風(fēng)格現(xiàn)代、簡約心里均價(jià)7000---8000主力戶型160-180平米28項(xiàng)目位于于太原市市長風(fēng)商商務(wù)圈，，濱河?xùn)|東路與學(xué)學(xué)府街往往南約400米處。交交通通達(dá)達(dá)性強(qiáng)。。本案所處處的位置置屬于發(fā)發(fā)展中的的“長風(fēng)風(fēng)商圈””中，周周邊交通通線路發(fā)發(fā)達(dá)，道道路寬敞敞，隨著著濱河?xùn)|東路上各各大型住住宅項(xiàng)目目的逐漸漸落成，，大量的的居民紛紛紛搬遷遷過來，，形成了了成規(guī)模模的大型型居住生生活帶，，隨之而而來的各各項(xiàng)生活活機(jī)能配配套也逐逐漸豐富富了起來來，以北北側(cè)學(xué)府府街口的的山姆士士大型超超市和南南側(cè)的今今年投入入使用的的山西省省實(shí)驗(yàn)中中學(xué)（即即太原市市第十中中學(xué)）最最為代表表，項(xiàng)目區(qū)域域定位29項(xiàng)目條件/事實(shí)項(xiàng)目價(jià)值判研位于長風(fēng)商務(wù)區(qū)內(nèi)高端住宅及商務(wù)區(qū)西望汾河水景，盡享長風(fēng)美卷景觀資源優(yōu)勢近鄰城市主干觀景道濱河?xùn)|路、學(xué)府街交通便捷正在興建的南中環(huán)橋及學(xué)府橋快速溝通長風(fēng)商務(wù)區(qū)臨近實(shí)中、規(guī)劃中的華泰醫(yī)院，山姆士超市生活配套逐漸完善公共交通沒有影響居住質(zhì)量項(xiàng)目地附近為高壓線影響美觀，給業(yè)主有心理壓力界定關(guān)鍵鍵詞：景景觀資源源、區(qū)域域價(jià)值、、交通便便捷、人人文環(huán)境境項(xiàng)目價(jià)值值判研30項(xiàng)目分析FOCUS２項(xiàng)目概況況項(xiàng)目界定定項(xiàng)目ＳＷＷＯＴ分分析項(xiàng)目核心心問題31項(xiàng)目界定定美錦首府府汾水河畔畔城城市花花園32項(xiàng)目分析FOCUS２項(xiàng)目概況況項(xiàng)目界定定項(xiàng)目ＳＷＷＯＴ分分析33優(yōu)勢-----Strength劣勢-----Weak1.位于汾河景觀帶,占有水景資源2.處于濱河?xùn)|路,學(xué)府街以南交通便利3.項(xiàng)目南面實(shí)驗(yàn)中學(xué)新校區(qū)即將啟用4.相對(duì)競爭項(xiàng)目超大尺度帶來的超凡舒適度5.隔河西望長風(fēng)商務(wù)區(qū),規(guī)劃新市政府6.東臨太原國家高新技術(shù)開發(fā)產(chǎn)業(yè)區(qū)1.項(xiàng)目占地小,容積率較大2.市政建設(shè),生活配套較差3.無公交路線,交通配套差4.證件問題機(jī)會(huì)-----Opportunity威脅-----Threaten1.汾河景觀帶住宅用地稀缺2.同區(qū)域項(xiàng)目面積均偏大3.舊城改造、城市化進(jìn)程、自身的條件改善需求，使得住宅鋼性需求增大4.在南移西進(jìn)的趨勢下住房需求逐漸向南1.地產(chǎn)大鱷進(jìn)入太原市場帶來的競爭激烈2.下半年市場放量增大,競爭激烈項(xiàng)目SWOT分析—戰(zhàn)略推導(dǎo)導(dǎo)工具34發(fā)揮優(yōu)勢勢：A、突出項(xiàng)項(xiàng)目景觀觀資源優(yōu)優(yōu)勢（汾汾河水景景、長風(fēng)風(fēng)畫卷））；B、利用大大尺度空空間。發(fā)發(fā)揮高端端樓盤運(yùn)運(yùn)作的營營銷張力力，建立立高端務(wù)務(wù)實(shí)形象象；C、通過創(chuàng)創(chuàng)新突破破，打造造片區(qū)乃乃至整個(gè)個(gè)太原市市品質(zhì)標(biāo)標(biāo)桿，塑塑造獨(dú)特特個(gè)性的的品質(zhì)名名盤；規(guī)避劣勢勢：A、科學(xué)合合理的差差異化市市場定位位，從市市場的競競爭中脫脫穎而出出；B、先進(jìn)超超前產(chǎn)品品規(guī)劃，，加以專專業(yè)營銷銷推廣以以產(chǎn)品和和人文來來提升項(xiàng)項(xiàng)目的品品質(zhì)；C、通過品品質(zhì)展示示，配套套先行，，情景體體驗(yàn)，弱弱化片區(qū)區(qū)生活不不便的劣劣勢；項(xiàng)目SWOT分析對(duì)策策35項(xiàng)目營銷策略FOCUS３推廣策略略項(xiàng)目定位位營銷節(jié)點(diǎn)點(diǎn)36目標(biāo)客戶戶空間布布局:重點(diǎn)地市市大太原周邊區(qū)域域項(xiàng)目周邊邊長風(fēng)商商務(wù)區(qū),高新區(qū),高校區(qū),公司白領(lǐng)領(lǐng),企事業(yè)單單位中高高層大太原區(qū)區(qū)域企事事業(yè)單位位中,高層管理理人員,私營業(yè)主主,政府官員員本市及周周邊地市市、郊縣縣的與煤煤、焦、、鐵有關(guān)關(guān)的私營營企業(yè)主主37第一區(qū)域域來自地緣緣性客戶戶（如：：長風(fēng)文文化商務(wù)務(wù)區(qū)、高高新區(qū)、、高校區(qū)區(qū)等），，這些人人群在本本項(xiàng)目周周邊工作作生活，，對(duì)項(xiàng)目目周邊的的交通及及生活機(jī)機(jī)能熟悉悉，對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目的選選擇更注注重產(chǎn)品品的內(nèi)在在戶型、、價(jià)格、、品質(zhì)及及配套等等方面。。第二區(qū)域域來自市區(qū)區(qū)內(nèi)相對(duì)對(duì)較遠(yuǎn)的的地區(qū)（（如：北北城區(qū)）），這些些人群對(duì)對(duì)本項(xiàng)目目周邊不不甚了解解，首先先會(huì)了解解本項(xiàng)目目的交通通及生活活機(jī)能，，然后才才對(duì)本項(xiàng)項(xiàng)目的其其他方面面加以關(guān)關(guān)注。第三區(qū)域域來自各個(gè)個(gè)地縣市市區(qū)，這這些人群群屬于家家庭性質(zhì)質(zhì)的整體體遷移，，多數(shù)很很有經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)力，，對(duì)整個(gè)個(gè)太原地地區(qū)不夠夠了解，，他們選選擇項(xiàng)目目則更多多的對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目的整整體居住住環(huán)境、、生活品品質(zhì)及生生活感受受等方面面有較大大關(guān)注，，希望身身份標(biāo)榜榜、能體體現(xiàn)自身身社會(huì)地地位等。。目標(biāo)客群群分布38本項(xiàng)目定定位中高高端，產(chǎn)產(chǎn)品分布布在三個(gè)個(gè)區(qū)域內(nèi)內(nèi)，如下下表所示示：三房四房四房以上大戶型150M2以下

150-180M2180M2——以上總價(jià)90萬以內(nèi)總價(jià)120萬以內(nèi)總價(jià)150萬以上目標(biāo)客戶戶群分析析39第一類：：150平米以下下，定位位中高端端客群，，所起作用用：快速速回籠資資金客群描述述如下：：年齡介于于30———45歲，家庭庭結(jié)構(gòu)以以三口到到四口人人為主；；以企事事業(yè)單位位的中高高層，小小型私營營業(yè)主等等職業(yè)為為主；經(jīng)經(jīng)濟(jì)來源源于工資資、獎(jiǎng)金金、及部部分外快快，家庭庭年收入入在20——35萬之間；其生生活壓力主要要來自上下兩兩代，具有相相當(dāng)文化水平平，對(duì)高品質(zhì)質(zhì)生活有需求求，追求性價(jià)價(jià)比，關(guān)注地地段及生活機(jī)機(jī)能、戶型、、總價(jià)等因素素。付款會(huì)選選擇一次性、、分期、貸款款等方式，他他們有的依據(jù)據(jù)個(gè)人經(jīng)濟(jì)情情況而選擇不不同付款方式式，還有的是是依據(jù)項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)度情況而選選擇不同的付付款方式，選選擇按揭貸款款的，大多在在交房前就已已經(jīng)提前還清清按揭款了。。第二類：180平米以上，定定位高端客群群，所起作用：價(jià)價(jià)值標(biāo)桿客群描述如下下：年齡分分布很很廣，，以大大型私私營業(yè)業(yè)主、、高層層領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)及資資源業(yè)業(yè)主為為主，，經(jīng)濟(jì)濟(jì)來源源于經(jīng)經(jīng)營所所得、、固定定收入入及灰灰色收收入等等，文文化水水平一一般，，對(duì)區(qū)區(qū)域價(jià)價(jià)值及及身份份體現(xiàn)現(xiàn)非常常關(guān)注注，價(jià)價(jià)格敏敏感度度不高高，多多為一一次性性購房房，易易感型型購房房群體體?？蛻魧訉哟?01、目標(biāo)標(biāo)客戶戶的購購買動(dòng)動(dòng)機(jī)分分析：：☆為為家人人就近近（上上班或或上學(xué)學(xué)）方方便，，而考考慮購購買本本項(xiàng)目目；☆改改善現(xiàn)現(xiàn)有住住房條條件，，希望望能夠夠提升升自身身生活活品質(zhì)質(zhì)的客客戶；；☆有有為下下一代代置購購新房房需求求的置置業(yè)客客群；；☆地地市縣縣人群群且想想在本本地定定居的的客戶戶，希希望買買到面面積適適中且且有升升值潛潛力的的商品品房；；☆看看好本本項(xiàng)目目的升升值潛潛力進(jìn)進(jìn)行投投資。?？偨Y(jié)總體來來看，，本項(xiàng)項(xiàng)目定定位高高檔，，地理理位置置稀有有，又又有長長風(fēng)文文化商商務(wù)區(qū)區(qū)、高高新區(qū)區(qū)、高高校區(qū)區(qū)等地地緣客客戶及及各地地市縣縣高端端客戶戶的支支持，，其潛潛在客客戶龐龐大，，可以以挖掘掘的客客群非非常多多，如如在項(xiàng)項(xiàng)目的的前期期策劃劃推廣廣上下下功夫夫，把把握好好客戶戶的推推廣方方向，，就能能夠?yàn)闉榱己煤玫匿N銷售業(yè)業(yè)績打打下堅(jiān)堅(jiān)實(shí)的的基礎(chǔ)礎(chǔ)。市場小小結(jié)41項(xiàng)目營銷策略FOCUS３項(xiàng)目定定位推廣策策略營銷節(jié)節(jié)點(diǎn)42推廣思思路：：高端端客戶戶精精準(zhǔn)營營銷特殊渠渠道精精準(zhǔn)度度更高高：印制有有項(xiàng)目目信息息的名名片盒盒、環(huán)環(huán)保袋袋在見見現(xiàn)、、4S店合作作發(fā)放放。老客戶戶做活活動(dòng)共共關(guān)：：情感聯(lián)聯(lián)誼、、鑒寶寶活動(dòng)動(dòng)將老老客戶戶請(qǐng)到到售樓樓處來來。本項(xiàng)目目屬高高端項(xiàng)項(xiàng)目，，根據(jù)據(jù)2/8原則，，盯準(zhǔn)準(zhǔn)的就就是金金字塔塔尖的的那部部分，，是一一種圈圈層文文化，，主要要靠口口碑傳傳播43一、活活動(dòng)目目的：：對(duì)外傳傳達(dá)美美錦首首府開開盤的的信息息擴(kuò)大美美錦在在本地地的社社會(huì)知知名度度和美美譽(yù)度度，體體現(xiàn)美美錦首首府的的美好好前景景以達(dá)達(dá)到促促銷目目的進(jìn)行行企企業(yè)業(yè)社社會(huì)會(huì)公公關(guān)關(guān)，，樹樹立立美美錦錦首首府府的的積積極極良良好好的的社社會(huì)會(huì)形形象象，，并并融融洽洽與與當(dāng)當(dāng)?shù)氐卣毬毮苣懿坎块T門、、客客戶戶及及社社會(huì)會(huì)的的關(guān)關(guān)系系。。二、、開開業(yè)業(yè)階階段段活活動(dòng)動(dòng)環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)劃劃分分：1、導(dǎo)導(dǎo)入入期期（（08年10月1日—08年12月1日））2、預(yù)預(yù)熱熱期期（（08年12月1日—09年2月13日））3、開開盤盤期期（（09年2月14日））4、持持續(xù)續(xù)期期（（09年2月14日-09年7月16日））5、尾尾盤盤期期（09年9月14日-09年11月1日））活動(dòng)動(dòng)目目的的及及環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)44第一步步亮亮相以以高端務(wù)務(wù)實(shí)的形象象點(diǎn)式式爆發(fā)發(fā)。以以最大大范圍圍撲滿滿中高高端渠渠道。。（吸吸引客客戶））第三步步旺旺銷精精打打細(xì)算算。全全力打打造““水岸岸豪宅宅”，，完美美開業(yè)業(yè)促銷銷風(fēng)暴暴（促促進(jìn)成成交））第三步持持銷伴隨隨區(qū)域客戶戶穩(wěn)固及銷銷售節(jié)奏，，拔升物業(yè)業(yè)形象，為為后期促銷銷做鋪墊，，進(jìn)而爭取取堅(jiān)實(shí)的品品牌追隨者者！第二步預(yù)預(yù)熱行業(yè)業(yè)集團(tuán)、周周邊縣市點(diǎn)點(diǎn)式公關(guān)。以最小代代價(jià)，精準(zhǔn)準(zhǔn)營銷手法法，培養(yǎng)重重點(diǎn)客戶群群（積累客客戶）推廣銷售四四步戰(zhàn)略：：45開盤準(zhǔn)備期期時(shí)時(shí)間:08年10月1日-----08年12月1日費(fèi)用預(yù)算:120萬工作目的:賣場包裝,銷售宣傳物物料的準(zhǔn)備備,開盤前的廣廣告準(zhǔn)備。。工作方向:體現(xiàn)項(xiàng)目定定位;VI沿展突出項(xiàng)項(xiàng)目形象。第一階段推推廣節(jié)點(diǎn)46SP策略(1)售樓處包裝裝將將細(xì)節(jié)做做到極致①售樓處銷銷控表劃格格，作成拼拼圖形式，，每正式簽簽約后，，貼一塊拼拼圖，最后后形成景觀觀圖②售樓處每每張茶幾上上，擺放數(shù)數(shù)碼相冊(cè)，，將樓盤信信息作成電電子相冊(cè)，，在談約過過程中播放放③客戶簽約約時(shí)所用筆筆為萬寶龍龍的筆，以以此體現(xiàn)對(duì)對(duì)客戶尊重重之意④售樓處放放置飲料區(qū)區(qū)（茶、咖咖啡等），，并配專門門飲具。與與客戶談約約時(shí)，按客客戶需求提提供PR策略(1)汾河美景攝攝影賽①邀請(qǐng)攝影影協(xié)會(huì)、媒媒體記者對(duì)對(duì)汾河兩岸岸及濱河?xùn)|東西路段進(jìn)進(jìn)行拍攝活活動(dòng)②所選作品品以體現(xiàn)汾汾河美景為為主題③獲獎(jiǎng)作品品將被制成成拼圖或者者畫框，懸懸掛于項(xiàng)目目售樓處以以及項(xiàng)目宣宣傳品和項(xiàng)項(xiàng)目樓梯間間。④獲獎(jiǎng)選手可可獲得VIP卡，享受購房房96折優(yōu)惠。第一階段推廣廣活動(dòng)（一））SP策略(2)聯(lián)通吉祥號(hào)、、移動(dòng)大客戶戶號(hào)段短短信投放①選擇移動(dòng)聯(lián)聯(lián)通、移動(dòng)吉吉祥號(hào)、大客客戶號(hào)段進(jìn)行行短信項(xiàng)目信信息投放②對(duì)每月話費(fèi)費(fèi)超過500元客戶進(jìn)行短短信投放③在第二階段段對(duì)煤炭系統(tǒng)統(tǒng)號(hào)碼源進(jìn)行行投放47汾水?dāng)z影比賽賽48售樓處包裝細(xì)至，貼心49第一階段推廣廣活動(dòng)內(nèi)容（（二）PR活動(dòng)（1）會(huì)館營銷聯(lián)合市區(qū)中高高端消費(fèi)場所所，如全晉會(huì)會(huì)館，金洋會(huì)會(huì)館，SPA會(huì)館等①合作方領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)可獲得開發(fā)發(fā);商贈(zèng)送的貴賓賓卡，優(yōu)先享享有內(nèi)部認(rèn)購購權(quán)并可獲得得95折優(yōu)惠②合作方原有有會(huì)員可憑會(huì)會(huì)員卡在優(yōu)先先享有內(nèi)部認(rèn)認(rèn)購權(quán)。享受受開盤期間96折優(yōu)惠，其他他時(shí)間段98折。③開發(fā)商員工工在消費(fèi)在合合作方消費(fèi)，，可應(yīng)享受相相應(yīng)優(yōu)惠幅度度④以①②條件件，換取合作作方所屬經(jīng)營營場所內(nèi)的廣廣告看板，作作為回報(bào)，在在我方經(jīng)營場場所樹立合作作方廣告看板板，尺寸，位位置以及檔期期，雙方協(xié)商商解決PR活動(dòng)（2）山西煤運(yùn)系統(tǒng)安全全運(yùn)輸研討會(huì)會(huì)主攻交易中心心及煤檢站在活動(dòng)前期與與山西煤運(yùn)總總公司進(jìn)行某某領(lǐng)導(dǎo)洽談，，進(jìn)行合作事事宜①合作方領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)可獲得一套套180平米的房，集集團(tuán)系統(tǒng)職工工每購一套房房，拿5000車馬費(fèi)②以煤運(yùn)集團(tuán)團(tuán)公司名義邀邀請(qǐng)各地煤檢檢站負(fù)責(zé)人、、煤礦主到太太原開會(huì)學(xué)習(xí)習(xí)，全程贊贊助開會(huì)酒店店費(fèi)用，開會(huì)會(huì)期間，每人人贈(zèng)送項(xiàng)目樓樓書，貴賓卡卡③從煤運(yùn)總公公司套取煤檢檢站工作人員員手機(jī)號(hào)，并并發(fā)送短信④如有必要，，在公司內(nèi)刊刊上作樓盤促促銷廣告或者者協(xié)助對(duì)方建建立公司內(nèi)刊刊，進(jìn)行企業(yè)業(yè)文化建設(shè)⑤爭取團(tuán)購項(xiàng)項(xiàng)目5051新盤上市期時(shí)間:09年2月1日----3月1日費(fèi)用預(yù)算:廣告目的:提高項(xiàng)目知名名度,傳達(dá)項(xiàng)目定位位,增強(qiáng)強(qiáng)項(xiàng)項(xiàng)目目理理解解度度,形成成開開盤盤的的熱熱銷銷第二二階階段段推推廣廣節(jié)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)52SP活動(dòng)動(dòng)（1）開開盤盤活活動(dòng)動(dòng)暨暨樓樓盤盤形形象象代代言言人人郭郭蘭蘭英英老老師師票票友友見見面面會(huì)會(huì)①邀請(qǐng)請(qǐng)郭郭蘭蘭英英老老師師為為樓樓盤盤代代言言人人，，并并贈(zèng)贈(zèng)送送一一套套200平米米左左右右的的四四房房②開開盤盤當(dāng)當(dāng)日日郭郭蘭蘭英英老老師師現(xiàn)現(xiàn)場場演演唱唱<人說說山山西西好好風(fēng)風(fēng)光光><汾河河流流水水嘩嘩啦啦啦啦>③成立立社社區(qū)區(qū)晉晉劇劇票票友友會(huì)會(huì)④開開盤盤結(jié)結(jié)束束后后，，建建議議搞搞次次票票友友聚聚會(huì)會(huì)或或者者是是戲戲曲曲表表演演第二二階階段段推推廣廣活活動(dòng)動(dòng)內(nèi)內(nèi)容容（（一一））SP活動(dòng)動(dòng)（2）烏烏金金碳碳雕雕義義賣賣會(huì)會(huì)好好空空氣氣也也是是一一種種奢奢侈侈品品①黑黑鉆鉆烏烏金金碳碳可可在在6小時(shí)時(shí)內(nèi)內(nèi)，，對(duì)對(duì)苯苯、、甲甲醛醛的的去去除除率率達(dá)達(dá)76.2%和66.6%②當(dāng)日日義義賣賣款款項(xiàng)項(xiàng)都都捐捐于于太太原原慈慈善善學(xué)學(xué)校校③與與太太原原市市慈慈善善學(xué)學(xué)校校進(jìn)進(jìn)行行捐捐贈(zèng)贈(zèng)儀儀式式太原原市市慈慈善善學(xué)學(xué)校校是是太太原原市市政政府府主主辦辦的的一一所所以以慈慈善善為為目目的的的的職職業(yè)業(yè)技技術(shù)術(shù)學(xué)學(xué)校校，，所所招招學(xué)學(xué)生生為為沒沒考考上上大大學(xué)學(xué)的的貧貧困困子子弟弟，，學(xué)學(xué)生生就就讀讀期期間間，，免免收收一一切切費(fèi)費(fèi)用用，，今今年年招招收收約約300名，開開盤當(dāng)當(dāng)日義義賣會(huì)會(huì)經(jīng)營營收入入拿出出10%,捐贈(zèng)給給學(xué)校校以捐捐贈(zèng)手手法讓讓新聞聞媒體體主動(dòng)動(dòng)關(guān)注注樓盤盤開盤盤，為為本項(xiàng)項(xiàng)目做做免費(fèi)費(fèi)廣告告，從從而在在最大大程度度上達(dá)達(dá)到新新聞信信息的的轟動(dòng)動(dòng)性、、開盤盤信息息的擴(kuò)擴(kuò)散性性、公公眾認(rèn)認(rèn)知的的深入入性，，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)投入入與產(chǎn)產(chǎn)出效效益的的最大大化。53烏金碳碳雕義義賣樓盤形形象代代言人人郭蘭蘭英老老師晉劇名名家演唱會(huì)會(huì)54SP活動(dòng)（1）開盤盤活動(dòng)動(dòng)建議議①從汾汾河源源頭到到入黃黃河處處，提提取九九處汾汾河水水，開開盤時(shí)時(shí)匯入入水槽槽②每名名參與與下定定的準(zhǔn)準(zhǔn)業(yè)主主帶一一小撮撮家鄉(xiāng)鄉(xiāng)的泥泥土，，埋入入項(xiàng)目目地③進(jìn)行行汾河河美景景攝影影展第二階階段推推廣活活動(dòng)內(nèi)內(nèi)容（（二））SP活動(dòng)（2）牽頭頭組建建山西西煤炭炭經(jīng)紀(jì)紀(jì)人協(xié)協(xié)會(huì)①邀請(qǐng)請(qǐng)山西西焦煤煤集團(tuán)團(tuán)、同同煤集集團(tuán)、、陽煤煤集團(tuán)團(tuán)等煤煤炭公公司領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)出出席②邀請(qǐng)請(qǐng)山西西煤炭炭信息息網(wǎng)、、山西西焦煤煤行業(yè)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)、山山西煤煤炭工工業(yè)協(xié)協(xié)會(huì)③成立立宗旨旨：信信息共共享，，攜手手共贏贏④會(huì)員員待遇遇：積積累人人脈，，梳理理行業(yè)業(yè)信息息⑤開會(huì)會(huì)期間間，與與會(huì)代代表每每人贈(zèng)贈(zèng)送項(xiàng)項(xiàng)目樓樓書，，貴賓賓卡55第三三階階段段推推廣廣節(jié)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)持續(xù)續(xù)銷銷售售期期時(shí)間間:09年2月14日-09年7月16日廣告告預(yù)預(yù)算算:廣告告目目的的:詳細(xì)細(xì)論論述述項(xiàng)項(xiàng)目目定定位位,項(xiàng)目目賣賣點(diǎn)點(diǎn),促銷銷信信息息,以此此達(dá)達(dá)到到持持續(xù)續(xù)的的銷銷售售56SP活動(dòng)動(dòng)（1）品品鑒鑒歲歲月月，，從從容容氣氣度度央央視視鑒鑒寶寶在活活動(dòng)動(dòng)前前期期與與央央視視或或山山西西藏藏寶寶節(jié)節(jié)目目組組進(jìn)進(jìn)行行洽洽談?wù)劥璐枭躺?，，進(jìn)進(jìn)行行合合作作事事宜宜①當(dāng)日下定定的客戶戶均可享享受一定定程度優(yōu)優(yōu)惠②前10位下定客客戶可額額外獲得得由開發(fā)發(fā)商贈(zèng)送送的裝修修禮包③由業(yè)主主或準(zhǔn)業(yè)業(yè)主介紹紹所達(dá)成成購房的的雙方均均可享受受免一定定時(shí)間物物管費(fèi)的的優(yōu)惠第三階段段推廣活活動(dòng)內(nèi)容容SP活動(dòng)（1）高檔家家居展在活動(dòng)前前期與家家居裝飾飾城進(jìn)行行洽談磋磋商，進(jìn)進(jìn)行合作作事宜①根據(jù)額額度，業(yè)業(yè)主均可可享受家家居城的的優(yōu)惠②前10位下定客客戶可額額外獲得得由開發(fā)發(fā)商贈(zèng)送送的家居居設(shè)計(jì)禮禮包③由業(yè)主主或準(zhǔn)業(yè)業(yè)主介紹紹所達(dá)成成購房的的雙方均均可享受受免一定定時(shí)間物