城市投資潛力-成都課件

1、成都房地產(chǎn)市場(chǎng)投資潛力分析11、成都房地產(chǎn)市場(chǎng)投資潛力分析1四川省省會(huì)，西南地區(qū)科技、商貿(mào)、金融中心和交通及通信樞紐。2008年，成都GDP總值為3901.0億元，同比增長(zhǎng)12.1%，連續(xù)18年保持兩位數(shù)增長(zhǎng)。宏觀形勢(shì)總體經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)較快增長(zhǎng)，今年前三季度顯著高于全國(guó)第三產(chǎn)業(yè)占比超過(guò)45%，高于全國(guó)平均水平人口規(guī)模居民收入水平和支付能力在西部位居前列圖：2001年至今成都人均GDP、人均儲(chǔ)蓄余額、可支配收入圖：2004年至今成都三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)圖：2001年至今成都GDP總額及其增長(zhǎng)率四川省省會(huì)，西南地區(qū)科技、商貿(mào)、金融中心和交通及通信樞紐。2市場(chǎng)狀況投資：2008年以來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額增速回落

開(kāi)發(fā)規(guī)模：施工面積保持增長(zhǎng)但增幅下降，2008年來(lái)新開(kāi)工面積持續(xù)下降銷售：今年以來(lái)需求不斷釋放，市場(chǎng)供需兩旺

價(jià)格：2009年來(lái)房?jī)r(jià)持續(xù)回升，但仍低于去年同期水平

圖：2001年來(lái)成都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額及其增長(zhǎng)率圖：2001年來(lái)成都商品房施工和新開(kāi)工面積及其增長(zhǎng)率圖：2001年來(lái)上海商品房銷售面積和銷售額及其增長(zhǎng)率圖：2001年來(lái)成都商品房銷售均價(jià)及其增長(zhǎng)率市場(chǎng)狀況投資：2008年以來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額增速回落開(kāi)發(fā)規(guī)產(chǎn)品特征套型面積：90-144平方米的戶型最受歡迎

2009年1-8月，成都住宅成交單套面積在90-144平方米的中大戶型占比最高，達(dá)47%；單套面積在90平方米以下的小戶型占比為39%；單套面積在144平方米以上的大戶型占比為14%。

價(jià)格：在售樓盤價(jià)格主要集中在3000-7000元之間2009年10月，在售樓盤的均價(jià)主要集中在3000-7000元之間，均價(jià)位于此區(qū)間的樓盤個(gè)數(shù)占比達(dá)68.0%，其中在售均價(jià)在5000-7000元的樓盤個(gè)數(shù)占25.9%，均價(jià)在3000-4000元的樓盤個(gè)數(shù)占25.4%。均價(jià)在10000元以上的高端樓盤個(gè)數(shù)占7.6%。圖：2009年成都不同面積住宅成交占比圖：2009年成都不同價(jià)位住宅成交占比產(chǎn)品特征套型面積：90-144平方米的戶型最受歡迎價(jià)格：在熱點(diǎn)區(qū)域城市規(guī)劃：“環(huán)狀+放射型”布局結(jié)構(gòu)圖：成都市區(qū)地圖熱點(diǎn)板塊之一：高新區(qū)新城南板塊

新城南板塊是一個(gè)集行政辦公、商務(wù)會(huì)展、商貿(mào)金融、生活居住及高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為一體的信息化綜合性的新城區(qū)。根據(jù)最新規(guī)劃，未來(lái)的新城南定位，將不僅僅是成都副中心，而是“城市新中心、現(xiàn)代化新城區(qū)”，將會(huì)有50多萬(wàn)居住人口、60多萬(wàn)就業(yè)人口。目前，已經(jīng)有多家知名企業(yè)入駐新城南，區(qū)域配套設(shè)施日益完善，商務(wù)辦公環(huán)境優(yōu)越，大量高端地產(chǎn)項(xiàng)目云集。成都市城市總體規(guī)劃（2003-2020）確定的規(guī)劃城市建成區(qū)范圍：以成都四環(huán)路為界，分為中心城區(qū)和新都—青白江、龍泉、華陽(yáng)、雙流（東升）、溫江、郫縣等6個(gè)周邊組團(tuán)。目前為“環(huán)狀+放射型”的布局形態(tài)，根據(jù)規(guī)劃，將逐步突出雙軸線發(fā)展定位，形成南北展開(kāi)的帶狀布局形態(tài)，南北軸線重點(diǎn)發(fā)展，東西軸線輔助發(fā)展。熱點(diǎn)區(qū)域城市規(guī)劃：“環(huán)狀+放射型”布局結(jié)構(gòu)圖：成都市區(qū)地圖熱熱點(diǎn)區(qū)域熱點(diǎn)板塊之二：成華區(qū)建設(shè)路—萬(wàn)年場(chǎng)板塊光華板塊是城西最早成熟的區(qū)域，2005年，隨著連接成都—溫江的光華大道正式開(kāi)通，光華板塊的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也迅速升溫。萬(wàn)科、珠江、和記黃埔、藍(lán)光、恒大等品牌開(kāi)發(fā)商先后涌入光華板塊，高品質(zhì)的樓盤加上周邊優(yōu)越的生態(tài)環(huán)境，吸引了眾多購(gòu)房者的目光。圖：建設(shè)路-萬(wàn)年場(chǎng)板塊示意圖建設(shè)路—萬(wàn)年場(chǎng)板塊曾經(jīng)是城東老工業(yè)片區(qū)，從2001年開(kāi)始，成都市政府實(shí)施“東調(diào)”戰(zhàn)略工程,大量企業(yè)搬遷，整理的土地投入地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，東郊逐漸從工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)變?yōu)樯虡I(yè)區(qū)、住宅區(qū)。根據(jù)規(guī)劃，建設(shè)路—萬(wàn)年場(chǎng)板塊將成為城東最大的商業(yè)圈，該板塊離市中心較近，擁有便捷的交通網(wǎng)絡(luò)、優(yōu)越的居住環(huán)境和完善的生活配套，是成都樓市近兩年最火的區(qū)域之一。圖：溫江新城總規(guī)劃平面圖熱點(diǎn)板塊之三：溫江區(qū)光華板塊

熱點(diǎn)區(qū)域熱點(diǎn)板塊之二：成華區(qū)建設(shè)路—萬(wàn)年場(chǎng)板塊光華板塊是城主流企業(yè)表：成都主流房地產(chǎn)企業(yè)成都地勢(shì)平坦、氣候宜人，具有得天獨(dú)厚的宜居條件。加上成都以休閑為主的城市文化，所以被稱為“一座來(lái)了就不想走的城市”。近十年來(lái)，萬(wàn)科、中海、華潤(rùn)、保利、龍湖、和記黃埔、新鴻基、九龍倉(cāng)、華僑城、仁恒等知名品牌企業(yè)紛紛進(jìn)入成都，和藍(lán)光、置信、岷江房產(chǎn)等本土企業(yè)一起推動(dòng)著成都房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。成都成為名副其實(shí)的國(guó)際、國(guó)內(nèi)地產(chǎn)品牌的表演舞臺(tái)。由成都市房管局公布的“2008年成都房地產(chǎn)銷售十強(qiáng)排行榜”顯示，前10強(qiáng)企業(yè)中本土企業(yè)和外來(lái)企業(yè)各占5席。名稱總部所在地成立/進(jìn)入成都時(shí)間已開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在售在建項(xiàng)目土地儲(chǔ)備競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)藍(lán)光成都1998年玉林生活廣場(chǎng)、諾丁山、凱麗濱江、富麗東方等幾十個(gè)個(gè)項(xiàng)目藍(lán)光凱麗香江、藍(lán)光花滿庭、藍(lán)光觀嶺等6個(gè)項(xiàng)目合計(jì)上百萬(wàn)方目前土地儲(chǔ)備上百萬(wàn)方，包括與政府合作的旅游體育地產(chǎn)項(xiàng)目公司2005年-2008年連續(xù)四年占據(jù)四川省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)年度開(kāi)發(fā)量、銷售額、市場(chǎng)占有率第一名，企業(yè)綜合實(shí)力強(qiáng)，品牌形象好萬(wàn)科深圳1999年萬(wàn)科城市花園、加州灣、金色家園等項(xiàng)目萬(wàn)科魅力之城、萬(wàn)科金域西嶺、萬(wàn)科金域藍(lán)灣等7個(gè)項(xiàng)目合計(jì)約266萬(wàn)方目前土地儲(chǔ)備約121萬(wàn)平方米，包括尚未推出的萬(wàn)家灣村4組、培風(fēng)村8組地塊綜合實(shí)力強(qiáng)，品牌形象突出，進(jìn)入成都時(shí)間長(zhǎng)中海深圳2000年中海名城、中海格林威治城、中海常春藤花園中海國(guó)際社區(qū)、中海蘭庭、中海城南1號(hào)等5個(gè)項(xiàng)目合計(jì)約265萬(wàn)方目前土地儲(chǔ)備約96萬(wàn)平方米，包括2009新拍的蘇坡鄉(xiāng)龍嘴村地塊綜合實(shí)力強(qiáng)，品牌形象突出華潤(rùn)香港2004年華潤(rùn)翡翠城1-4期華潤(rùn)翡翠城、華潤(rùn)鳳凰城、華潤(rùn)二十四城等4個(gè)項(xiàng)目合計(jì)約445萬(wàn)方目前土地儲(chǔ)備約286萬(wàn)平方米，包括2009新拍的五福村地塊綜合實(shí)力強(qiáng)，品牌形象好龍湖北京2004年龍湖晶藍(lán)半島、龍湖翠微清波、龍湖三千里龍湖三千城、龍湖長(zhǎng)橋郡、龍湖弗萊明戈等5個(gè)項(xiàng)目合計(jì)約181萬(wàn)方目前土地儲(chǔ)備約180萬(wàn)平方米，包括2009新拍的五塊石地塊綜合實(shí)力較強(qiáng)，品牌形象好，產(chǎn)品細(xì)節(jié)處理到位主流企業(yè)表：成都主流房地產(chǎn)企業(yè)成都地勢(shì)平坦、氣候宜人，具有投資建議(1)成都投資策略建議近年來(lái)隨著成都經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，城市居住區(qū)域也不斷擴(kuò)大，二環(huán)—三環(huán)、三環(huán)外逐漸成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱土。新城南、城東建設(shè)路—萬(wàn)年場(chǎng)板塊都是近年來(lái)成都樓市的熱點(diǎn)區(qū)域，這兩個(gè)區(qū)域適合資金實(shí)力較強(qiáng)和產(chǎn)品開(kāi)發(fā)能力較強(qiáng)的企業(yè)進(jìn)駐；而對(duì)于資金實(shí)力一般的企業(yè)來(lái)說(shuō)，城西光華大道板塊和城北三環(huán)周邊都值得關(guān)注，這些區(qū)域土地成本相對(duì)較低，交通和配套也在不斷完善，未來(lái)發(fā)展空間較大。在投資方式上，光華板塊土地供應(yīng)量較大，地價(jià)也相對(duì)較低，可采用獨(dú)自拿地的方式進(jìn)行；建設(shè)路—萬(wàn)年場(chǎng)板塊、新城南板塊地價(jià)較高，競(jìng)爭(zhēng)激烈，可采用獨(dú)自拿地或合作拿地的方式，另外可以采用收購(gòu)成都本土中小房企的方式曲線拿地。(2)成都風(fēng)險(xiǎn)分析國(guó)內(nèi)外知名房企紛紛進(jìn)駐，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益加劇；成都有一半左右的購(gòu)房者來(lái)自市外，房地產(chǎn)市場(chǎng)受二套房貸、購(gòu)房入戶等政策變化的影響較大；近一年多以來(lái)成都房管局放慢了土地供應(yīng)速度，中心城區(qū)地塊的爭(zhēng)奪勢(shì)必會(huì)更加激烈，房地產(chǎn)企業(yè)的土地成本或被抬高；雖然08年汶川大地震對(duì)成都中心城區(qū)的影響不大，但對(duì)于都江堰、青城山等受災(zāi)較重的區(qū)域仍應(yīng)該謹(jǐn)慎投資。投資建議(1)成都投資策略建議(2)成都風(fēng)險(xiǎn)分析1、成都房地產(chǎn)市場(chǎng)投資潛力分析91、成都房地產(chǎn)市場(chǎng)投資潛力分析1四川省省會(huì)，西南地區(qū)科技、商貿(mào)、金融中心和交通及通信樞紐。2008年，成都GDP總值為3901.0億元，同比增長(zhǎng)12.1%，連續(xù)18年保持兩位數(shù)增長(zhǎng)。宏觀形勢(shì)總體經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)較快增長(zhǎng)，今年前三季度顯著高于全國(guó)第三產(chǎn)業(yè)占比超過(guò)45%，高于全國(guó)平均水平人口規(guī)模居民收入水平和支付能力在西部位居前列圖：2001年至今成都人均GDP、人均儲(chǔ)蓄余額、可支配收入圖：2004年至今成都三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)圖：2001年至今成都GDP總額及其增長(zhǎng)率四川省省會(huì)，西南地區(qū)科技、商貿(mào)、金融中心和交通及通信樞紐。2市場(chǎng)狀況投資：2008年以來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額增速回落

開(kāi)發(fā)規(guī)模：施工面積保持增長(zhǎng)但增幅下降，2008年來(lái)新開(kāi)工面積持續(xù)下降銷售：今年以來(lái)需求不斷釋放，市場(chǎng)供需兩旺

價(jià)格：2009年來(lái)房?jī)r(jià)持續(xù)回升，但仍低于去年同期水平

圖：2001年來(lái)成都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額及其增長(zhǎng)率圖：2001年來(lái)成都商品房施工和新開(kāi)工面積及其增長(zhǎng)率圖：2001年來(lái)上海商品房銷售面積和銷售額及其增長(zhǎng)率圖：2001年來(lái)成都商品房銷售均價(jià)及其增長(zhǎng)率市場(chǎng)狀況投資：2008年以來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額增速回落開(kāi)發(fā)規(guī)產(chǎn)品特征套型面積：90-144平方米的戶型最受歡迎

2009年1-8月，成都住宅成交單套面積在90-144平方米的中大戶型占比最高，達(dá)47%；單套面積在90平方米以下的小戶型占比為39%；單套面積在144平方米以上的大戶型占比為14%。

價(jià)格：在售樓盤價(jià)格主要集中在3000-7000元之間2009年10月，在售樓盤的均價(jià)主要集中在3000-7000元之間，均價(jià)位于此區(qū)間的樓盤個(gè)數(shù)占比達(dá)68.0%，其中在售均價(jià)在5000-7000元的樓盤個(gè)數(shù)占25.9%，均價(jià)在3000-4000元的樓盤個(gè)數(shù)占25.4%。均價(jià)在10000元以上的高端樓盤個(gè)數(shù)占7.6%。圖：2009年成都不同面積住宅成交占比圖：2009年成都不同價(jià)位住宅成交占比產(chǎn)品特征套型面積：90-144平方米的戶型最受歡迎價(jià)格：在熱點(diǎn)區(qū)域城市規(guī)劃：“環(huán)狀+放射型”布局結(jié)構(gòu)圖：成都市區(qū)地圖熱點(diǎn)板塊之一：高新區(qū)新城南板塊

新城南板塊是一個(gè)集行政辦公、商務(wù)會(huì)展、商貿(mào)金融、生活居住及高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為一體的信息化綜合性的新城區(qū)。根據(jù)最新規(guī)劃，未來(lái)的新城南定位，將不僅僅是成都副中心，而是“城市新中心、現(xiàn)代化新城區(qū)”，將會(huì)有50多萬(wàn)居住人口、60多萬(wàn)就業(yè)人口。目前，已經(jīng)有多家知名企業(yè)入駐新城南，區(qū)域配套設(shè)施日益完善，商務(wù)辦公環(huán)境優(yōu)越，大量高端地產(chǎn)項(xiàng)目云集。成都市城市總體規(guī)劃（2003-2020）確定的規(guī)劃城市建成區(qū)范圍：以成都四環(huán)路為界，分為中心城區(qū)和新都—青白江、龍泉、華陽(yáng)、雙流（東升）、溫江、郫縣等6個(gè)周邊組團(tuán)。目前為“環(huán)狀+放射型”的布局形態(tài)，根據(jù)規(guī)劃，將逐步突出雙軸線發(fā)展定位，形成南北展開(kāi)的帶狀布局形態(tài)，南北軸線重點(diǎn)發(fā)展，東西軸線輔助發(fā)展。熱點(diǎn)區(qū)域城市規(guī)劃：“環(huán)狀+放射型”布局結(jié)構(gòu)圖：成都市區(qū)地圖熱熱點(diǎn)區(qū)域熱點(diǎn)板塊之二：成華區(qū)建設(shè)路—萬(wàn)年場(chǎng)板塊光華板塊是城西最早成熟的區(qū)域，2005年，隨著連接成都—溫江的光華大道正式開(kāi)通，光華板塊的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也迅速升溫。萬(wàn)科、珠江、和記黃埔、藍(lán)光、恒大等品牌開(kāi)發(fā)商先后涌入光華板塊，高品質(zhì)的樓盤加上周邊優(yōu)越的生態(tài)環(huán)境，吸引了眾多購(gòu)房者的目光。圖：建設(shè)路-萬(wàn)年場(chǎng)板塊示意圖建設(shè)路—萬(wàn)年場(chǎng)板塊曾經(jīng)是城東老工業(yè)片區(qū)，從2001年開(kāi)始，成都市政府實(shí)施“東調(diào)”戰(zhàn)略工程,大量企業(yè)搬遷，整理的土地投入地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，東郊逐漸從工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)變?yōu)樯虡I(yè)區(qū)、住宅區(qū)。根據(jù)規(guī)劃，建設(shè)路—萬(wàn)年場(chǎng)板塊將成為城東最大的商業(yè)圈，該板塊離市中心較近，擁有便捷的交通網(wǎng)絡(luò)、優(yōu)越的居住環(huán)境和完善的生活配套，是成都樓市近兩年最火的區(qū)域之一。圖：溫江新城總規(guī)劃平面圖熱點(diǎn)板塊之三：溫江區(qū)光華板塊

熱點(diǎn)區(qū)域熱點(diǎn)板塊之二：成華區(qū)建設(shè)路—萬(wàn)年場(chǎng)板塊光華板塊是城主流企業(yè)表：成都主流房地產(chǎn)企業(yè)成都地勢(shì)平坦、氣候宜人，具有得天獨(dú)厚的宜居條件。加上成都以休閑為主的城市文化，所以被稱為“一座來(lái)了就不想走的城市”。近十年來(lái)，萬(wàn)科、中海、華潤(rùn)、保利、龍湖、和記黃埔、新鴻基、九龍倉(cāng)、華僑城、仁恒等知名品牌企業(yè)紛紛進(jìn)入成都，和藍(lán)光、置信、岷江房產(chǎn)等本土企業(yè)一起推動(dòng)著成都房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。成都成為名副其實(shí)的國(guó)際、國(guó)內(nèi)地產(chǎn)品牌的表演舞臺(tái)。由成都市房管局公布的“2008年成都房地產(chǎn)銷售十強(qiáng)排行榜”顯示，前10強(qiáng)企業(yè)中本土企業(yè)和外來(lái)企業(yè)各占5席。名稱總部所在地成立/進(jìn)入成都時(shí)間已開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在售在建項(xiàng)目土地儲(chǔ)備競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)藍(lán)光成都1998年玉林生活廣場(chǎng)、諾丁山、凱麗濱江、富麗東方等幾十個(gè)個(gè)項(xiàng)目藍(lán)光凱麗香江、藍(lán)光花滿庭、藍(lán)光觀嶺等6個(gè)項(xiàng)目合計(jì)上百萬(wàn)方目前土地儲(chǔ)備上百萬(wàn)方，包括與政府合作的旅游體育地產(chǎn)項(xiàng)目公司2005年-2008年連續(xù)四年占據(jù)四川省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)年度開(kāi)發(fā)量、銷售額、市場(chǎng)占有率第一名，企業(yè)綜合實(shí)力強(qiáng)，品牌形象好萬(wàn)科深圳1999年萬(wàn)科城市花園、加州灣、金色家園等項(xiàng)目萬(wàn)科魅力之城、萬(wàn)科金域西嶺、萬(wàn)科金域藍(lán)灣等7個(gè)項(xiàng)目合計(jì)約266萬(wàn)方目前土地儲(chǔ)備約121萬(wàn)平方米，包括尚未推出的萬(wàn)家灣村4組、培風(fēng)村8組地塊綜合實(shí)力強(qiáng)，品牌形象突出，進(jìn)入成都時(shí)間長(zhǎng)中海深圳2000年中海名城、中海格林威治城、中海常春藤花園中海國(guó)際社區(qū)、中海蘭庭、中海城南1號(hào)等5個(gè)項(xiàng)目合計(jì)約265萬(wàn)方目前土地儲(chǔ)備約96萬(wàn)平方米，包括2009新拍的蘇坡鄉(xiāng)龍嘴村地塊綜合實(shí)力強(qiáng)，品牌形象突出華潤(rùn)香港2004年華潤(rùn)翡翠城1-4期華潤(rùn)翡翠城、華潤(rùn)鳳凰城、華潤(rùn)二十四城等4個(gè)項(xiàng)目合計(jì)約445萬(wàn)方目前土地儲(chǔ)備約286萬(wàn)平方米，包括2009新拍的五福村地塊綜合實(shí)力強(qiáng)，品牌形象好龍湖北京2004年龍湖晶藍(lán)半