中信房地產(chǎn)項目競標管理方案

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市場研究分析市場環(huán)境研判成都房地產(chǎn)市場運行周期大概在12-15年之間，跟全國市場運行周期基本一致，我們需要把握這種節(jié)奏順勢而為15年12-15年市場環(huán)境研判走勢一、這輪始于2007年第四季度的調(diào)整，既是房地產(chǎn)市場自身調(diào)整的需要，也是宏觀經(jīng)濟、外部環(huán)境加劇惡化的結果，短期內(nèi)難以根本性好轉(zhuǎn)；目前整個房地產(chǎn)市場仍處于下降通道當中，2009年市場即使有所好轉(zhuǎn)也只是階段性觸底的中繼反彈，2010年將面臨方向性抉擇。走勢二、我們預計成都樓市今后的發(fā)展路徑可能是：2009年階段性超跌反彈――2010年回落盤整――2011-2012年探底復蘇――2013-2015年緩慢復蘇――2015-2020年將迎來新一輪快速發(fā)展期。

14-15年13-15年中成研判結論【中成看點】：基于我們對全國和成都房地產(chǎn)市場中遠期和近期走勢的判斷，市場給我們的啟示和指導企業(yè)經(jīng)營決策的核心思想就是：長期看好，近期謹慎；為迎接下一輪市場復蘇和高速發(fā)展機遇，要先保存自己、積蓄力量，提前布局。在企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略決策上的運用是:在2009-2011年弱市中采取保守策略，靈活開發(fā)低風險項目積蓄力量；在2011-2012年轉(zhuǎn)折期作好土地儲備、人才儲備和資金儲備，提前布局；在2015年之后的新一輪快速發(fā)展期采取快速攻勢策略，積極拓展和開發(fā)。區(qū)域發(fā)展規(guī)劃郫縣新區(qū)功能定位：西部新城綜合中心，以發(fā)展科教文化為高新西區(qū)配人口規(guī)劃：2020年套服務，建設既適宜居住、又適宜創(chuàng)業(yè)的綜合性城市片區(qū)。，郫縣的實際居住人口將達到48萬人，城市用地70平方公里。固定資產(chǎn)投資快速增長，實現(xiàn)全社會固定資產(chǎn)投資171.99億元，增長40.8%，全年新增固定資產(chǎn)投資110.51億元。全縣含預售在內(nèi)的商品房銷售面積69.57萬㎡(其中住宅65.45萬㎡)，比上年下降39.4%；實現(xiàn)銷售額23.14億元，下降40.2

%。區(qū)域發(fā)展總體格局：“一城一區(qū)一園三帶”區(qū)域發(fā)展總體格局的形成，促進資源的有效整合和合理配置，實現(xiàn)城鎮(zhèn)建設和產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展。區(qū)域供給分析郫縣08年新成交地塊平均地價每畝118萬，地均價按3.0的容積率計，樓面地價僅591元，環(huán)比去年的1250元，環(huán)比去年下降了53％，土地價格的大幅下調(diào)也給房價的下調(diào)帶來較大的空間，大量低成本項目將本案行成新的沖擊。區(qū)域供給分析未來3年，本區(qū)域競爭項目新增供給將在320萬㎡以上，320萬㎡意味著即每年平均105萬㎡的供應量，供過于求的潛在矛盾大，競爭將十分激烈。區(qū)域供給分析供給產(chǎn)品同質(zhì)化，絕大部分是高層電梯公寓，戶型區(qū)間集中在80-90平米，110-130平米，競品項目產(chǎn)品供應結構一覽面積區(qū)間套型中鐵瑞景茗城景尚景時代花城伊薩貝拉弗萊明戈合計多層高層高層多層高層高層花園洋房60以下

000056005660-70

058000005870-80

20240502009680-90套二0821530108740417套三0223036640032390-100套二00000000套三21872550100184100-110

569298607200504110-120

092205610000403120-130

181843350000537130-140

0100014715163140以上

03764000267368套數(shù)

6485710802024032212823109中成成研研判判結結論論【中成成看看點點】：本區(qū)區(qū)域域供供給給總總量量大大、、潛潛在在供供應應巨巨大大，，供過過于于求求，競爭爭激激烈烈，將長長期期處處于于買方方市市場場；同同時時供供給給產(chǎn)產(chǎn)品品類類型型同同質(zhì)質(zhì)化化嚴嚴重重。。需求求及及價價格格走走勢勢分分析析緊湊湊型型套套三三和和套套二二產(chǎn)品品是是本本區(qū)區(qū)域域需需求求主主力力戶戶型型。。年年均均正正常常需需求求總總量量70萬㎡。成成交交均均價價自自05年逐逐年年上上漲漲，，但但08漲幅幅僅僅為為5%，環(huán)環(huán)比比07年漲漲幅幅下下降降15個百百需求求及及價價格格走走勢勢分分析析價格格20062009200720082000300040005000龍湖弗萊明明戈中鐵瑞景茗茗城景尚景時代花城6000中成研判結結論【中成看點】：本區(qū)域價格格逐年上漲漲，但08年漲幅僅為為5%，環(huán)比07年漲幅下降降了15個百分比，，價格開始理理性回調(diào)；區(qū)域需求求戶型呈小型化、多多房間、創(chuàng)創(chuàng)新化的發(fā)展趨勢勢；正常的的年均需求求總量為70余萬㎡。需求不足足成為各項項目的首要要難題?？腿悍治鰠^(qū)域成交客客戶分析客群分析本區(qū)域成交交客戶主要要來源于郫縣本地，，占了52%，是本區(qū)域域中高檔樓樓盤主要購購買人群；；主要客群置置業(yè)以公職人員和和醫(yī)/律/教為主，共共占到50%；最普遍的認認知項目渠渠道為戶外外廣告和口口碑，分別別為44%和28%，另有23%為偶然認知知；90㎡以下戶型成成為區(qū)域成交客客戶分析客群分析經(jīng)濟實力本地私營企本地公職人人員二次置業(yè)群群體市內(nèi)白領外區(qū)域客戶戶成都市客戶戶龍湖弗萊明明戈中鐵瑞景茗茗城景尚景時代花城二三級城市市私營業(yè)主主、在蓉投投資、在蓉蓉為子女購購房周邊企業(yè)就就業(yè)人員高新西區(qū)創(chuàng)創(chuàng)智人群典型項目客客戶構成客群分析2006200720082009本地改善性性需求為絕絕對主力，，小換大、、套二換套套三，置業(yè)業(yè)范圍集中中在郫縣老老城區(qū)范圍圍內(nèi)投資型需求求開始興起起，本地改改善性需求求達到高峰峰，整體呈呈現(xiàn)供需兩兩旺的局面面本地改善性性需求開始始嚴重萎縮縮，川西二二級城市和和本地公職職人員等剛剛性需求開開始興起，，投資需求求被抑制客群重疊、、整體需求求量不足等等困難重重重，未來出出路在哪里里？——客源多元化化區(qū)域主力客客群發(fā)展趨趨勢項目名稱房屋類型總占地面積（畝）總建筑面積（萬㎡）總戶數(shù)（套）戶型面積范圍近期推出套數(shù)銷售套數(shù)均價（元/㎡）銷售率萬樹森林小高層10010.4871054-187390388350099%伊薩貝拉高層/小高層13627.44228945-200221132380060%名城左岸高層6127.7242777-150521156298030%卡布里城高層9430254590-1501237568360046%瑞景茗城高層/多層10015120068-184647285355044%景.尚景1期多層/小高層7011.689980-130511488320095%精城名典高層737600124-1524154153400100%時代花城高層20735176180-1701090978330090%晨光杰座高層101.621436-10821444278020%水岸天成高層709588120-220353132305038%蜀源.國都多層54622583-162191147370077%一里陽光小高層20035約320049-85398126288032%西都會小高層/高層4.161087248-12944897335022%林澗上館多層354.127380-180272270340099%龍湖.弗萊明戈雙拼/花園洋房/高層200513600130-216282216600077%合計/1790.1627121403/71904442/62%代表項目近近況一覽本區(qū)域近競品分析◆◆總體量：約304萬㎡；◆近期供需情況：供應總面積約78萬平方米，合7190套，已售面積約45萬平方米,合4442套，套均面積僅101㎡，區(qū)域戶型呈小型化、多房間、創(chuàng)新化的發(fā)展趨勢。區(qū)域綜合銷售率約為62％；◆2009年預計供給量：現(xiàn)有存量房約35萬㎡，新增供給預計約90萬㎡，合計125萬㎡。競品分析龍湖弗萊明明戈項目月月均去化速速率雖然最最高，是由于其項項目定位和和產(chǎn)品差異異化所尋求求的市場空空白點獲得成成功，但本本區(qū)域純高高端市場總總量相對較較低，該項目目53萬㎡的的體量量也需需要消消化多多年。。而景景尚景和和時代代花城城所代代表的的中高端端電梯梯公寓寓項目推推盤量量大競品分分析景尚景景時代花花城中鐵.伊薩貝貝拉中鐵.瑞景茗茗城競品項項目外外立面面主要要為現(xiàn)代簡簡約式式：景尚景景和時時代花花城；；歐式：：伊薩貝貝拉和和龍湖湖弗萊萊明戈戈；新古典典式：：中鐵瑞瑞景茗茗城。。龍湖.弗萊明明戈競品分分析景尚景景中鐵.伊薩貝貝拉中鐵.瑞景茗茗城時代花花城就目前前所呈呈現(xiàn)實實景的的項目目來看看，景景尚景景為景景觀打打造最最好的的項目目，而而龍湖湖弗萊萊明戈戈西班班牙風風格的的臺地地式景景觀也也值得得期待待，而而其他他項目目在景景觀打打造上上的質(zhì)質(zhì)感和和創(chuàng)新新上都都乏善善可陳陳。競品分分析時代花花城88㎡景尚景景84㎡㎡中鐵瑞瑞景茗茗城68㎡㎡伊薩貝貝拉86㎡㎡本區(qū)域域中小小型戶戶型（（90平米以以下））成為為了熱熱點戶戶型，，而如如時代代花城城項目目88平米緊緊湊型型套三三和瑞瑞景茗茗城68平米套套一變變套二二戶型型因其其實用用緊湊湊受到到本地地客戶戶的追追捧。。競品分分析中成研研判結結論高中低中中高高『價格』中低『品質(zhì)檔檔次』景尚景景錦繡東東方市場空白時代花花城龍湖.弗萊明明戈萬景峰峰中鐵瑞瑞景茗茗城華潤.橡樹我們的的機會會點市場分析析結論回回顧長期看好好，近期期階段性性回暖，，中期謹謹慎市場環(huán)境境供給分析析需求分析析潛在供給給巨大，，整體轉(zhuǎn)入入買方市市場區(qū)域整體體內(nèi)需不不足，價價格存在在回調(diào)可可能客群分析析本地改善善需求萎萎縮，投投資需求求被抑制制，剛需需成為主主力競品分析析產(chǎn)品同質(zhì)質(zhì)化，差差異化不不明顯，，客群重重疊度高高市場研判判結論05-07年08年以后核心問題如何實現(xiàn)價格最大化、和單體利潤最大化賣得好、賣得快就是利潤最大化市場市場推著客戶走，客戶非理性促使開發(fā)商膨脹整體降溫，客戶理性，開發(fā)商要回歸現(xiàn)實競爭圈地，土地就是金錢！圈客，客戶就是利潤！區(qū)域房地地產(chǎn)市場場整體進進入買方方市場【中成看點點】：在這樣的的市場中中我們要要達到““熱銷、、快銷””的經(jīng)營營目的需需要解決的問問題如下下：1、區(qū)域現(xiàn)現(xiàn)狀不成成熟怎么么辦？2、客戶在在哪里？？3、如何在在巨大的的供給和和激烈競競爭中勝勝出？問題思考考1——打造蜀2——把握本地的主流客戶，在此基礎上吸引和搶奪周邊產(chǎn)業(yè)就業(yè)人群和改善性需求客戶,中長期拓展投資客戶；3——稀缺自然資源的占有、區(qū)域的發(fā)展前景、產(chǎn)品的創(chuàng)新。問題思考考基于以上上問題的的思考，，本案要要想突破破區(qū)域激激烈的競競爭壓1、依靠中信品牌，突出本案作為7000畝大盤“造城運動”的核心啟動區(qū)新城中心地位；2、放大和凸現(xiàn)本案所擁有的稀缺自然資源，充分利用“一河三公園”打造高尚人居環(huán)境，同時給客戶傳遞直觀的視覺沖擊及后期規(guī)劃想象空間；3、通過產(chǎn)品創(chuàng)新、總價控制，實現(xiàn)產(chǎn)品在區(qū)域市場的差異化競爭，切入市場空白點。項目研究究分析項目四至至項目南臨臨摸底河項目西側緊鄰蜀信路，可直接連接西區(qū)大道，是郫縣城區(qū)與高新西區(qū)的主要聯(lián)系通路。項目北側為龍湖.弗萊明戈項目建設用地，現(xiàn)已開始項目一期施工建設。項目東側為待開發(fā)用地，規(guī)劃使用性質(zhì)為幼兒園建設用地，預計2010年動工。

本案被規(guī)劃中的文信路劃為了南北兩塊地塊，北地塊28.56畝難以打造景觀或建筑布局；南地塊83.69畝，緊鄰摸底河景觀帶。本案位于于規(guī)劃中中的城西西新中心心區(qū)域項目地塊塊現(xiàn)狀項目周邊邊交通路路網(wǎng)本案周邊邊緊臨的的文信路路正在管管網(wǎng)埋設設，尚未未路基施施工，預預計09年內(nèi)建成成通車；；周邊區(qū)區(qū)域內(nèi)的的蜀信路路、中信信大道均均為40米寬的城城市次干干道；以以建成的的西區(qū)大大道及南南北大道道為80米寬城市市主干道道；道路路交通南南北縱橫橫，四通通八達。。項目SWOT分析優(yōu)勢（S）劣勢（W）發(fā)揮優(yōu)勢勢，搶占占機會利用機會會，克服服劣勢機會（O）發(fā)揮優(yōu)勢勢，轉(zhuǎn)化化威脅減小劣勢勢，避免免威脅威脅（T）所在區(qū)域域外圍有有大量高高薪就業(yè)業(yè)人口，，住宅需需求量持持續(xù)增加加，為本本案提供供剛性需需求；城市化進進程加速速，大成成都規(guī)劃劃出爐，，本案所所處西部部新城市市中心區(qū)區(qū)域發(fā)展展前景可可觀；區(qū)域市市場具具有空空白點點，產(chǎn)產(chǎn)品特特性營營造空空間大大。開發(fā)商商品牌牌優(yōu)勢勢：央央企對對客戶戶的信信心促促進；；區(qū)域潛潛力：：區(qū)域域配套套規(guī)劃劃完善善、科科學，，未來來區(qū)域域價值值明顯顯；產(chǎn)品優(yōu)勢：項目處于產(chǎn)品設計階段，可按市場需求特性打造產(chǎn)品特性。區(qū)域發(fā)發(fā)展起起步落落后于于國際際城南南和高高新西西區(qū)等等靠近近市區(qū)區(qū)的區(qū)區(qū)域板板塊，，對市市區(qū)客客戶吸吸引力力相對本區(qū)域高端物業(yè)的強力競爭分流客戶；本案對區(qū)域整體發(fā)展的依賴程度很高；來自區(qū)域低價競爭者的威脅分流客戶；未來各類物業(yè)的巨大潛在供給量造成嚴重供大于求帶來的競爭壓力。市區(qū)客客戶心心理距距離難難以消消除；；區(qū)域現(xiàn)景觀資源有限，僅項目最南側能看到摸底河景觀帶，整體景觀價值提升度較弱；遠程交通路網(wǎng)尚未完善，地鐵連接城市輕軌建設有待時日。項目SWOT分析【中成看看點】：公共交交通等等配套套現(xiàn)狀狀不成成熟，，所以以本司司認為為將項項目自自身優(yōu)優(yōu)勢和和所具具有的的自然然資源源進行行充分分挖掘掘和放放大是是進行行定位位和后后期營營銷概概念的的方向向。核心價價值提提煉在以差差異化化形成成競爭爭優(yōu)勢勢的思思路下下，本本項目目核心心價值值主要要分為為現(xiàn)有有核心心價值現(xiàn)有核核心價價值區(qū)域價價值——城西新新中心心規(guī)劃劃帶來來的區(qū)區(qū)域發(fā)發(fā)展前前景；；項目價價值——“一河河三公公園””的稀缺缺自然然資畝大盤的完善配套?？蓜?chuàng)造造的核核心價價值1、精準準的項項目定定位行行成的的錯位位競爭爭；2、產(chǎn)品創(chuàng)新和和面積控制制所形成的差差異化競爭爭。國內(nèi)二線城城市近郊新新城普通商商品住房但是，這樣樣能夠贏得得市場，實實現(xiàn)預期目目標嗎？顯然不能。。但怎么辦辦呢？項目屬性分分析本案基本屬屬性：本項目位于于成都市城城西近郊縣縣----郫縣境內(nèi)，，規(guī)劃在約約7343畝郫縣老城城與高新西西區(qū)之間的的新城---中信蜀都新新城當中，，場地平整整，市政基基礎設施基基本建成，，本期擬開開發(fā)用地合合計約112畝，由近30畝和約83畝兩塊地構構成，中間間被一條30米寬市政道道路隔開，，規(guī)劃為容容積率2.5-4.2之間住宅兼兼容部分商商業(yè)用地。。這意味著著本項目最最基本的屬屬性和發(fā)展展方向是：：項目開發(fā)及及營銷戰(zhàn)略略思考中成對目標標的理解建立轟動效效應、樹立立信心持續(xù)旺銷帶動區(qū)域一一級土地運運營建立和傳播播品牌與知知名度長期目標實現(xiàn)目標利潤目標達成后的結果快速銷售短期目標實現(xiàn)目標的的困難供給總量大大產(chǎn)品同質(zhì)化化需求不足、、客群重疊疊如何破題？？項發(fā)展戰(zhàn)略略推導市場宏觀大大勢項目開發(fā)條條件區(qū)域市場特特征項目發(fā)展定定位推導近期回暖，，中期仍不不樂觀，長長期前景依依然看好建立中信品品牌，實現(xiàn)現(xiàn)“快銷熱熱銷”，增增強合作者者信心，促促進土地市市場出讓擁有中信品品牌和7000畝大盤優(yōu)勢勢，但缺乏乏一招制勝勝的資源、、環(huán)境、地地段等先天天條件1、打造為蜀蜀都新城核核心啟動區(qū)區(qū)，引出7000畝蜀都新城城的大盤概概念；2、產(chǎn)品創(chuàng)新新+務實設計，，在控制面面積和總價價區(qū)間的前前提下通過過創(chuàng)新設計計提高居住住舒適度；；3、通過景觀觀打造、自自然資源利利用、外立立面等樹立立高形象，，抬高客戶戶心理價位位。項目經(jīng)營戰(zhàn)戰(zhàn)略供過于求、、產(chǎn)品同質(zhì)質(zhì)化、客群群重疊項目發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略思路2、以7000畝區(qū)域運營營的高度樹樹立市場形形象3、務實+品質(zhì)+差異化的定定位策略務實：控制制開發(fā)成本本，定價適適中，控制制總價品質(zhì)：大盤盤配套，一一河三公園園的充分打打造，外立立面1、品牌的先先期導入差異化：控控制面積、、控制總價價，即符合合目標客群群需求，又又能切入市市場空白點點對目標的理理解項目屬性分分析總體定位項目戰(zhàn)略思思路定位思路客群定位形象定位產(chǎn)品定位競爭定位項目定位定位目的解讀：本項目為中中信在成都都首個作品品，蜀都新新城的核心心啟動區(qū)，，是市場的的引領者核心目標：：以本案二級級開發(fā)加速速中信.蜀都項目整整體一級開開發(fā)進程,帶動區(qū)域成成熟進度，，通過高性性價比的創(chuàng)創(chuàng)新產(chǎn)品，，以較高端端的產(chǎn)品形形象，實現(xiàn)現(xiàn)快銷熱銷銷，強化消消費者、開開發(fā)商對本本區(qū)域的信信心，使中中信在成都都實現(xiàn)品牌牌價值的建建立與傳播播。我們的原則則是以開發(fā)商目標標為出發(fā)點點，遵循市場為導向向項目思考讓我們回歸歸項目的本本質(zhì)，我們們現(xiàn)在有什什么？1、城西新中中心的區(qū)位位優(yōu)勢；2、7000畝蜀都新城城大盤帶來來的完善配配套；3、300米摸底河景景觀帶的稀稀缺資源占占有；4、中信集團團的品牌影影響力?！覀?yōu)槭裁疵床换乇茈y難以感知的的未來，定定位現(xiàn)在？？總體定位釋義：新中心凸顯顯中信.蜀都區(qū)域發(fā)發(fā)展前景及及本案區(qū)位價值優(yōu)優(yōu)勢；7000畝表明本案案的大盤概概念，盡享大盤完完善配套；公園樣板社社區(qū)，具備備一河三公公園的環(huán)境優(yōu)勢，，以及作為整整個蜀都新新城區(qū)域開開發(fā)的核心啟動區(qū)區(qū)地位。新中心.7000畝公園樣板板社區(qū)創(chuàng)造客群基礎客群成長客群投資型客戶戶及周邊企企業(yè)團購客客戶客群定位立足郫縣和和高新西區(qū)區(qū)的中青年年創(chuàng)智客群群、公職人人員輻射川西二二三級城市市及成都大大城西范圍圍的改善型型需求客戶戶根據(jù)本案發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略定定位和區(qū)域域市場客群群特征分析析，本項目目的目標客客群定位如如下三類：：郫縣本地及及成都高新新西區(qū)公職職人員、醫(yī)醫(yī)/律/教等職業(yè)、、即將進駐駐或已進駐駐的企事業(yè)業(yè)單位員工工，大城西西范圍內(nèi)的的改善型需需求家庭，，具有較高高受教育程程度，收入入穩(wěn)定，實實用型套三三是首選，，總價承受受范圍30-40萬?？粗貐^(qū)域發(fā)以阿壩、甘甘孜、西昌昌等地為代代表的二級級城市或西西藏等人居居環(huán)境較差差的中老年年人，置業(yè)業(yè)目的為退退休后定居居成都或養(yǎng)養(yǎng)老的客戶戶；外地來來蓉工作或客群定位基礎客群成長客群創(chuàng)造客群釋義：客群定位無從選擇的的被動郊區(qū)區(qū)化與主動接受城城市邊緣化化稀缺驅(qū)趕價格驅(qū)趕自然資源驅(qū)驅(qū)趕他們在理想想與現(xiàn)實他們渴望被被這座城市市所認同基礎客群他們需要一一種生活狀狀態(tài)…在人生的五五種需求階階段實現(xiàn)：：他們在精神神層面，追追求最高人人生價值觀觀自我實現(xiàn)生存安全歸屬尊重所以，我們們來了！形象定位客群定位他們需要房房子他們需要家家他們需要生生活他們需要認認同感、歸歸屬感，他他們需要這這個城市有有他們的位位置高性價比的的產(chǎn)品景觀及社區(qū)區(qū)氛圍營造造大盤的配套套體驗與成都都文化附加加值全面超越客客戶期望，，挖掘他內(nèi)內(nèi)心深處最最深刻的期期許！客戶需求分分析競爭力要素素引導與迎迎合并重重形象定位位釋義：叢叢案名起起開始導導入中信信品牌概概念西湖灣即即體現(xiàn)大大城西概概念，又又暗示本本案所具具有的優(yōu)優(yōu)質(zhì)水景景景觀，，并適時時的引入入灣與家家的類比比，借以以獲得與與我們的的主力客客群心里里共鳴。。案名思考考：中信.西湖灣——生活是海海，家是是灣讓資源優(yōu)優(yōu)勢現(xiàn)在在，讓區(qū)區(qū)域優(yōu)越越未來??！競爭定位位領秀城西西新中心心產(chǎn)品定位位公園中的的人文社社區(qū)位于7343畝蜀都新新城核心心啟動區(qū)區(qū)域，并并擔當代表整個個7000余畝大盤盤的核心心啟動區(qū)區(qū)；首先以中中小型實用戶型型+創(chuàng)新設計計打造差異異化與高高性價比比產(chǎn)品滿滿足主力力客群需需求特征征；以優(yōu)質(zhì)景景觀、高高尚建筑筑風格滿滿足目標標客群心心理追求求和對家家的理解解。、；；具備輻射射周邊和和二三級級城市改改善客群群的高尚尚人居環(huán)環(huán)境的規(guī)?；珗@社區(qū)區(qū)；多元化的的產(chǎn)品類類型滿足足目標的的客群來源的多多元化（包括多多地域、、多年齡齡層次、、各類職職業(yè)客戶戶）。產(chǎn)品定位位產(chǎn)品檔次次、功能能及特征征定位首先主要要滿足郫郫縣本地地公職人人員、醫(yī)醫(yī)/律/教等職業(yè)業(yè)以及現(xiàn)現(xiàn)代工業(yè)業(yè)港內(nèi)即即將進駐駐或已進進駐的企企事業(yè)單單位就業(yè)業(yè)者基本本的居住需求求。輔以滿足足大城西西范圍內(nèi)內(nèi)的高新新技術人人才和川川西二三三級城市市改善性需需求客群群。爭取吸引引看重蜀蜀都新城城及成都都西部新新城未來來發(fā)展前前景和良良好居住住環(huán)境、、較有實實力的投投資客戶戶群體的的投資需求求，考慮長長線投資資較多。。本區(qū)域內(nèi)內(nèi)中高檔檔項目，，電梯公公寓物業(yè)項目開發(fā)發(fā)策略初初步思考考與建議議開發(fā)思路路建議開發(fā)經(jīng)營營策略開發(fā)時序序建議開發(fā)節(jié)奏奏建議開發(fā)物業(yè)業(yè)建議分組團分分期分批批次適量量開發(fā)，，多層次次、小批批量、快快節(jié)奏推推售開發(fā)策略略建議根據(jù)區(qū)域域目前房房地產(chǎn)市市場消化化量、項項目開發(fā)發(fā)條件和和同類項項目銷售售周期，，按照項項目初步步設想，，本項目目112.25畝開發(fā)用用地及規(guī)規(guī)劃條件件，可開開發(fā)商品品房規(guī)模模在18.7-*31.4萬平方米米之間，，若按照照容積率率4.0左右計算算，住宅面積30萬平方米米左右，，現(xiàn)按照照區(qū)域同同類物業(yè)業(yè)銷售速速率來計計算，我我們初步步判斷如如下：周期：約約3-5年，注：具體體每年開開發(fā)和銷銷售量只只有在項項目方案案確定后后，待市市場進一一步調(diào)研研后方能能確定，，后期可可提供詳詳細方開發(fā)時序序建議2組團1組團一期三期二期一期西側側地塊和和沿摸底底河景觀觀帶可先先期打造造景觀示示范區(qū)，，需要與與蓄客啟啟動同期期呈現(xiàn)。。◆建議：多采用板板式、蛙蛙式和部部分蝶式式設計，，在不過過多損失失經(jīng)濟指指標的前前提下提提高項目目舒適度度、差異異化和競競爭力，，并以此此凸出高高層洋房房的概念念；通過過戶型創(chuàng)創(chuàng)新設計計即滿足足目標客客群需求求，又保保證居住住舒適性性，為1、整體規(guī)規(guī)劃設計計原則建建議以目標客客群需要要和整體體開發(fā)策策略為出發(fā)點點，以臨河景景觀與中中庭景觀觀利用價價值最大大化指導，根據(jù)項目目地塊特特征，分分組團階階梯式布布局規(guī)劃建議議12-18F點板式25F蛙式18F板式32F板式臨街底商商臨街底商商規(guī)劃建議議2、建筑形形態(tài)組合合示意圖圖規(guī)劃建議議2、建筑形形態(tài)組合合參考圖圖北地塊：：12-18F點板式結合（可考慮慮結合渠渠道營銷銷為團購購企業(yè)定定制設計計)南地塊：：18F中庭板式式+25F蛙式+底層臨街商鋪規(guī)劃建議議3、建筑形形態(tài)建議議從國內(nèi)一一、二線線城市高高層住宅宅的建筑筑風格來來看，主主要有兩兩種：最最流行的的現(xiàn)代風風格，做做法上有有三種方方式：外外立面貼貼磚、刷刷漆、玻玻璃幕墻墻或結合合使用；；第二種種就是新新古典主主義風格格。而消消費者的的角度來來看，不不太在意意具體哪哪種風格格，關鍵鍵是要作作出來的的外立面面耐看和和有檔次次。但按按照目前新古典主義，并在用材上體現(xiàn)品質(zhì)感建筑風格格建議本區(qū)域客客戶對立立面風格格的喜好好程度參考圖片片新古典主主義風格格（更沉沉穩(wěn)和大大氣）新古典主主義風格格（更時時尚和合合現(xiàn)代））建筑風格格建議戶型設計計建議戶型配比比建議以上配比比建議的的套數(shù)是是結合了了相應戶戶型在總總平建議議中的擺擺放和其其建筑形形態(tài)所提提出的◆空間構成豐豐富、具有有層次特色色和文化品品位◆空間功能分分區(qū)極為明明顯，無干干擾空間、、過渡空間間充足◆公共空間的的集中性和◆高度講究空間的舒適性和享受性◆具有良好的改造條件和復合利用條件戶型設計建建議戶型參考圖圖片開發(fā)物業(yè)建建議77平米2-2-1可隔出陽光光書房二室二廳一一衛(wèi)建建筑面積：：84㎡客廳：大氣氣，開敞明明亮，開間間3.9米，進深6.3米；臥室：私密密獨立，主主臥配備5㎡情景景花花園園入戶戶花花園園：：景景觀觀入入戶戶花花園園，，引引陽臺：大面積陽臺，或贈送或半面積計算。戶型型參參考考圖圖片片開發(fā)發(fā)物物業(yè)業(yè)建建議議5.8米高高的的25㎡空空間間功功能能轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換換靈靈活活二室室二二廳廳一一衛(wèi)衛(wèi)建建筑筑面面積積：：89㎡㎡客廳廳：：大大氣氣，，開開敞敞明明亮亮，，開開間間4.0米，，進進深深臥室：私密獨立，主臥配備5㎡情景花園；入戶花園：入戶不計面積3㎡花園，有效進行空間緩沖。戶型型參參考考圖圖片片開發(fā)發(fā)物物業(yè)業(yè)建建議議三室二二廳一一衛(wèi)建建筑客廳：大氣，開敞明亮，開間4.5米，進深6.6米；臥室：私密獨立，配備大面積花園陽臺：大面積景觀陽臺，與客廳緊密銜接。戶型參開發(fā)物物業(yè)建建議130㎡三室室兩廳廳兩衛(wèi)衛(wèi)標準躍躍式戶戶型超大6米挑高高贈送送空間間戶型參參考圖圖片開發(fā)物物業(yè)建建議145平米3-2-2+入戶花花園+3露臺大量可可變空空間與與空中中花園園戶型參參考圖圖片開發(fā)物物業(yè)建建議可變空空間----陽光房房以陽光光房的的設置置充分分滿足足不同同業(yè)主主親山山親水水親自自然的的意愿愿。以陽光光房的的設置置充分分滿足足不同同業(yè)主主親山山親水水親自自然的的意愿愿。戶型參參考圖圖片開發(fā)物物業(yè)建建議項目主主要經(jīng)經(jīng)濟技技術指指標初初步測測算經(jīng)濟技技術指指標測測算

方案一：北地塊12F板式方案二：北地塊18F板式土地面積112.25畝112.25畝其中北地塊28.56畝28.56畝南地塊83.69畝83.69畝總建筑面積33.0萬平米35.64萬平米其中地上建筑面積29.0萬平米31.14萬平米地下建筑面積4.0萬平米4.5萬平米住宅建筑面積28.4萬平米30.54萬商業(yè)建筑面積6000平方米6000平米容積率3.94.16其中北地塊2.53.8南地塊4.24.3建筑密度20%20%綠地率38%38%總戶數(shù)26002800地下停車位13001400項目兩兩個方方案經(jīng)經(jīng)濟效效益初初步測測算經(jīng)濟效效益測測算序號項目指標方案一方案二金額（萬元）單位指標金額（萬元）單位指標（一）土地成本39287.50350.0039287.50350.00（二）前期費用6328.51191.776845.05192.06（三）工程建設費用44752.491356.1448613.051364.00（四）管理費用1213.5136.771320.8537.06（五）財務費用2982.3890.383048.9085.55（六）營銷費用3283.4299.503494.5998.05（七）總開發(fā)投資成本97847.812965.09102609.932879.07（八）銷售總收入109447.203316.58116486.403268.421.1商業(yè)3600.006000.003600.006000.001.2電梯住宅104107.203676.62111146.403639.61小高層/18F18240.003800.0025560.003600.0018F中庭板式8467.204200.008467.204200.0026F蛙式22680.003600.0023587.203600.00蝶式54720.003600.0053532.003600.001.3地下車庫1740.002000.001740.002000.002銷售稅費6566.83198.996989.18196.113維修基金1089.0033.001176.1233.004銷售凈收入101791.373084.59108321.103039.31（九）利潤1稅前利潤3943.565711.164稅前投資利潤率4.03%5.57%兩個方方案按按照目目前這這個取取費標標準和和售價價來計計算，，投資資回報報率也也相差差不大大。這這說明明在項項目地地價較較高、、市場場環(huán)境境不好好的時時候投投資開開發(fā)，，若不不通過過提高高項目目附加加值來來提升升項目目售價價，則則利潤潤微薄薄，風戶型禮儀區(qū)區(qū)：入入口、、玄關關、起起居室室、過過廊等等交往區(qū)區(qū)：客客廳、、中餐餐廳、、西餐餐廳、、廚房房、陽陽光室室等私密功能區(qū)：洗衣間、儲藏室、壁櫥、進入式衣廚、閣樓、健身房、傭人房、多功能活動廳等室外區(qū)：外立面、前院、后院、親水平臺、屋頂露臺等戶型設設計建建議景觀參參考圖圖片景觀建建議臨河面面打造造濱河河公園園可作作為小小區(qū)配配套景景觀，，以水水和休休閑健健身為為主題題設置置雕塑塑小品品等，，可多多設置置休息息設施施。景觀參考圖片片利用項目東側側待開發(fā)用地地和臨河面寬寬闊的景觀配配套聯(lián)合打造造景觀示范區(qū)區(qū)或意境區(qū)，，可大面積采采用高質(zhì)感的的果嶺式草皮皮，使景觀意意境區(qū)看上去去視野寬闊能能給客戶帶來來直觀的視覺覺沖擊，有利利于提高客戶戶心理價位和和產(chǎn)生購買沖沖動。示范區(qū)區(qū)必須在項目目整體亮相蓄蓄客同期打造造呈現(xiàn)。景觀建議物業(yè)管理建議議參考標準1.常規(guī)的保潔、、安保服務；2.物業(yè)管理服務務：公共性服務收收費（物管費費）、公眾代代辦性服務收收費（水、電電、氣、供熱熱、電視、通訊等等）、特約服服務收費、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)售與租賃中中介服務，代代管房屋服務務，裝修套餐餐及配套服務，管家式式延伸服務等等；3.設備、設施管管理維修上門門服務：專業(yè)人員負責責機電設備、、設施管理維維修；4.安全維護服務務：24小時值班守衛(wèi)衛(wèi)監(jiān)控系統(tǒng)，，小區(qū)內(nèi)消防防管理、車輛輛、交通等秩秩序管理；5.保姆式家政服服務:家居清潔維護護服務，車輛輛清洗，家電電維修，代送送修各類物品品，影碟租賃，請星級廚廚師上門烹調(diào)調(diào)，提供美容容健康護理，，代請保姆、、鐘點工、照照看（接送））幼兒服務，報刊訂閱閱服務、代辦辦各類宴會服服務等；6.特約家庭醫(yī)療療保健服務（特約家庭醫(yī)醫(yī)生、上門體體檢、各科醫(yī)醫(yī)生專家上門門咨詢服務、、電話醫(yī)療保健咨詢服服務等）；如果現(xiàn)在可以以震撼過去，，那么未來將帶帶給我們什么么？創(chuàng)新，改變世世界……開發(fā)物業(yè)建議議2、產(chǎn)品建議科技智能的應應用新風系統(tǒng)水處理系統(tǒng)外墻系統(tǒng)防噪音系統(tǒng)規(guī)劃高起點產(chǎn)品高規(guī)格外窗系統(tǒng)開發(fā)物業(yè)建議議擊博力虹式屋屋面雨水排放放系統(tǒng)進水調(diào)節(jié)池組合式生化處處理設備鼓風機過濾器消毒裝置回用將洗浴、洗衣衣等生活用水水回收，用于于：澆灌綠地沖洗園區(qū)道路路洗車補充人工湖蒸蒸發(fā)掉的水分分中水處理示意意圖傳統(tǒng)的重力式式雨水排放系系統(tǒng)雨水排放系統(tǒng)統(tǒng)示意圖1、水處理系統(tǒng)統(tǒng)采用瑞吸式屋屋面雨水排放放系統(tǒng)屋面雨水斗及及高密度聚乙乙烯排水管道道完全隔絕空空氣、只允許許雨水進入利用重力形成成局部真空產(chǎn)產(chǎn)生虹吸現(xiàn)象象比傳統(tǒng)的雨水水排放方式減減少大量雨水水斗和立管不需要任何坡坡度快速徹底底排清屋面積積水開發(fā)物業(yè)建議議同層排水系統(tǒng)統(tǒng)同層排水——又稱之為墻排排水，與傳統(tǒng)統(tǒng)的地排水不不同，同層排排水的管道布布置方式，讓讓排水支管不不穿越樓板，，在同樓層內(nèi)內(nèi)連接到排水水立管進行排排放；清潔衛(wèi)生，便便于打掃；消除噪音；衛(wèi)生間用水設設備提高靈活活性；安全高效；節(jié)省空間；馬桶污水在同同層向后排入入隱蔽在墻體體里的立管中中，立管中雙雙路排水，避避免樓間噪音音、無漏水