中原長城地產(chǎn)東莞松山湖項目定位報告

項目定位思路市場調(diào)研項目分析市場分析客戶需求市場空白地塊屬性項目定位財務(wù)分析市場調(diào)研客戶定位屬性定位形象定位產(chǎn)品定位案名推介物業(yè)發(fā)展建議價格定位第$頁歷時半個月，十八場專訪，160份問卷，SPSS專業(yè)分析方法來自客戶的心聲……通過三菱鏡，聽一聽園區(qū)客戶怎么看……管委會工作人員訪談……第一場黃小姐，24歲,寮步人，在管委會工作半年準(zhǔn)備近二年內(nèi)結(jié)婚，但因在管委會工作時間不到一年，未通過公務(wù)員考試，管理委會分配的房子沒有名額，松山湖這邊環(huán)境不錯、治安也很好，我又在這邊上班，工作很近便，我與男朋友之前也商量過這個事情，他也不反對我們在松山湖買房，如果松山湖有適合自己的房子，肯定會買。

本地有錢人大都喜歡別墅，但象我們參加工作不久，積蓄又不多，買房一般大多會考慮110-130㎡左右的三房，將來有小孩了，需有人照看，這樣一來，三個房間少不了，如果父母也過來同住，那還要添加一個父母房，我比較喜歡“3+1”（帶工人房的）三房戶型，如果房子買小了，如果過了三、五年就要換，很麻煩。比較喜歡空間感強的水景園林，這樣給人感覺通透感強，不壓抑，對于園林是何種風(fēng)情無所謂，旁白松山湖管委會現(xiàn)在工作人員400多人，福利房數(shù)量23棟/200多套，有近200人分不到房管委會工作人員80%有私家車第$頁賴先生，28歲,本地人，管委會公務(wù)員松山湖公務(wù)員宿舍首批200多套，全部是臨湖單位，景觀極佳，自已可享受分房，但聽說東莞市部分領(lǐng)導(dǎo)也希望能夠享受這批福利房，造成一期單位非常緊俏，有公務(wù)員出讓分配名額，出讓單價已超過5500元。因工作地點近，接觸政府業(yè)務(wù)較多，對長城地塊情況比較了解，看好該地塊未來的發(fā)展，強調(diào)生活配套是影響該項目開發(fā)的重要因素，該項目離凱悅酒店較近，高端消費人群集中，考慮投資，可以做一些80㎡小戶型，考慮到本地人自住，面積需求在120-150㎡不等旁白東莞城區(qū)及周邊公務(wù)員對松山湖認知度高，看好松山湖的環(huán)境和未來的發(fā)展，有購買的意向，對價格預(yù)期較高松山湖高素質(zhì)人員多，高級商務(wù)人士多，有較強的支付能力，租賃市場前景廣闊，本地人看好松山湖的投資前景第$頁松山湖公安局客戶約92人未分房，這部分人群以本地人居多，如莞城、周邊鎮(zhèn)區(qū)，都已置業(yè)。年齡在28-35歲?；径冀Y(jié)婚。看好松山湖的環(huán)境及升值潛力，基本都有在松山湖置業(yè)的意愿，外地戶籍人群希望通過置業(yè)得到學(xué)位。在松山湖住房需求面積在160-180㎡之間，對住宅單價及總價不敏感。在問到是否會置業(yè)別墅時，一位干警表示，他們不太會接受，因為總價過高；一位領(lǐng)導(dǎo)表示，可以去考慮。這批未分房的人群當(dāng)中，雖然大部分都已置業(yè)，但都希望在松山湖置業(yè)，面積需求偏大，對總價不敏感，是本項目比較優(yōu)良的客戶群體。

第$頁廣東醫(yī)學(xué)院訪談……第二場旁白張校長、李主任（行政主任）、陳主任（網(wǎng)絡(luò)中心主任）、吳主任（財務(wù)中心主任）該校為廣東省屬院校，母校在湛江，成立于2003年，預(yù)計2006年下半年建設(shè)附屬醫(yī)院，有一半以上的教職工來自于湛江，學(xué)校無教職工宿舍，住房需求大教職員工月收入4500-5000元（不含其他隱性收入），不能獲取東莞市政府的住房補貼和支助，有部分教職員工在大朗、大嶺山和城區(qū)購房，學(xué)校對于教職員工的購房補助為一次性預(yù)支10年公積金對松山湖長線看好，但認為短期配套不足，教齡在5年以下的教職員工，主要需求70-90㎡的住宅，教齡在5年以上的教職員工，需求110-130㎡的住宅但影響的關(guān)鍵因素是單位總價能接受比東莞城區(qū)房價略高的價格，但不能超過15%-20%的輻度（單價大約為4500-5000元），并表示出強烈的團購意向；該校近期需求住房500-700套，隨著附屬醫(yī)院的建設(shè)，遠期需求住房2000套左右；潛在購房群體，有購房支助，且有較強支付能力和經(jīng)濟條件有一定的文化素養(yǎng)，對社區(qū)管理、文化建設(shè)有較高的要求思想相對保守，購房比較理性，投資意識不強，社會圈子相對獨立，有群聚的愿望和需求

第$頁東莞莞理理工工學(xué)學(xué)院院訪訪談?wù)劇谌龍鰣雠园装咨讨髦魅稳危海üす髦飨┮言谠趯W(xué)學(xué)校校教教師師村村享享受受福福利利分分房房，，由由于于經(jīng)經(jīng)濟濟條條件件和和個個人人支支付付能能力力問問題題，，不不再再考考慮慮購購買買商商品品房房何主主席席：：（工工會會辦辦公公室室主主任任））熟悉悉松松山山湖湖，，認認可可松松山山湖湖，，有有很很大大的的意意向向在在松松山山湖湖購購房房，，目目前前居居住住在在東東莞莞市市東東城城公公務(wù)務(wù)員員宿宿舍舍，，在在學(xué)學(xué)校校教教師師村村也也有福福利利分分房房，，但但認認為為學(xué)學(xué)校校福福利利分分房房檔檔次次不不夠夠。10年年以上上教齡齡的教教師占占40%左右右，購購買能能力強強，多數(shù)數(shù)擁有有多套套住房房，大大多有有在松松山湖湖另外外購買買商品品房的的打算算?？梢越咏邮?000元元以上上單價價?？蛻魬粜枨笄?50㎡以上的的住房房，對對產(chǎn)品品、服服務(wù)、、物管管等細細節(jié)要要求高高大多數(shù)數(shù)教職職員工工投資資意識識較強強，多多數(shù)有有投資資經(jīng)歷歷，一一般會會選擇擇租賃賃前景景看好好的住住宅和和商鋪鋪部分員員工對對萬科科的小小別墅墅（140-180㎡））的興興趣較較大該校教教職員員工1500人人，以以本地地人為為主，，二次次置業(yè)業(yè)者居居多，，因工工作原原因在在松山山湖購購房的的可能能性大大整體支支付能能力強強，對對作為為第一一居所所的戶戶型面面積需需求大大熟悉東東莞實實際有有較強強的投投資意意識第$頁頁松山湖湖中學(xué)學(xué)訪談?wù)劇谒膱鰣雠园淄鈦斫探處熜栊枨竺婷娣e偏偏小，，在70-90㎡間，莞籍籍教師師需求求偏大，，面積積在130㎡以以上學(xué)生家家長，，尤其其是小小學(xué)部部的學(xué)學(xué)生家家長對對租房房需求求強烈烈，主主要用用于照照看小小孩楊主任任：（校辦辦公室室主任任）教職員員工300多人人，2005年9月1日正正式開開學(xué)，，目目前有有60個班班級，，學(xué)校校提供供1：：1教教師公公寓教師年年均收收入8萬元元以上上，大多多數(shù)為為外來來人士士，有有在松松山湖湖購房房的強強烈需需求，，來莞莞工作作時間間較短短的教教師積積蓄不不多，，支付付首付付能力力較弱弱，但但日常常生活活支出出小，，月供供能力力較強強，需需求戶戶型以以中小小戶型型為主主，面面積大大概在在70-90㎡，莞籍籍教師師約占占20%左左右，，具有有較強強的支支付能能力，，需求求面積積在130㎡以以上的較大大戶型型的住住宅。。陳先生生（學(xué)校校大門門值勤勤保安安）松山湖湖學(xué)校校的學(xué)學(xué)生大大部分分是從從莞城城招過過來的的，有有一部部分來來自于于周邊邊鎮(zhèn)區(qū)區(qū)，2005年年松山山湖小小學(xué)開開學(xué)時時，經(jīng)常常有學(xué)學(xué)生家家長打打聽出出租房房的情情況。。第$頁頁留學(xué)生生創(chuàng)業(yè)業(yè)園訪訪談………第五場場旁白宋先生生、廖廖先生生對住房房的需需求更更多的的依賴賴于企企業(yè)的的發(fā)展展對商務(wù)務(wù)配套套需求求強烈烈訪談內(nèi)內(nèi)容：：留創(chuàng)園園技術(shù)術(shù)人員員的年工資資收入入在10萬萬元左左右，有在在松山山湖購購房的的需求求，但但不強強烈，，因為為留創(chuàng)創(chuàng)大多多為中中小企企業(yè)，，處于于起步步階段段，抗抗風(fēng)險險能力力較差差，對未來來缺乏乏穩(wěn)定定感和和安全全感，未來來是否否會產(chǎn)產(chǎn)生購購房行行為主主要取取決于于企業(yè)業(yè)的發(fā)發(fā)展。。這批客客戶需需求面面積在在70-110㎡㎡之間。。如果果企業(yè)業(yè)發(fā)展展好6000元元以上上的房房價，，客戶戶表示示可以以承受受。對對項目目地塊塊比較較了解解，認認可該該片區(qū)區(qū)，但但強調(diào)調(diào)該片片區(qū)生生活配配套不不足，，同時時松山湖湖園區(qū)區(qū)內(nèi)缺缺乏留留創(chuàng)園園企業(yè)業(yè)所需需的商商務(wù)洽洽談的的空間間，往往往都要要到城城區(qū)或或附近近鎮(zhèn)區(qū)區(qū)談判判，希希望本本項目目在商商業(yè)規(guī)規(guī)劃時時考慮慮此點點。第$頁頁ATL新能能源公公司訪訪談………第六場場旁白朱主管管（行政部））、汪工（技術(shù)部工工程師）北部工業(yè)園園租客群集集中，但對對配套要求求較高園區(qū)內(nèi)的企企業(yè)主管級級以上人員員對松山湖湖的房地產(chǎn)產(chǎn)預(yù)期心理理價位較高高訪談內(nèi)容：：公司管理級級以上的人人員占20%，約200人，，經(jīng)理上的的人員，公公司統(tǒng)一在在東泰花園園租房子住住，二房2000元元左右，環(huán)環(huán)境不是很很好，公司司領(lǐng)導(dǎo)想在在松山湖租租一些房子子，覺得寄寄蓮公寓太太貴（每間間租金1500-2000））對松山湖洋洋房的價格格預(yù)期為5000-6000元/㎡，，主管級級以上的人人員購房可可能性較大大，實際需需求面積戶戶型大小根根據(jù)個人的的實力而定定，主管級級的需求面面積大約在在90㎡以左左右，經(jīng)理級的的需求面積積會大一些些，大約在在120-140㎡間間。買房除了考考慮環(huán)境、、價格外，，看重生活活配套，（（包括：公公交、衣、、食、住、、行、醫(yī)療療、教育等等），對于于長城項目目，價格在在6000元元左右可以以接受第$頁精刻電子公公司訪談………第七場旁白楊先生（30歲，，精刻電子子公司總經(jīng)經(jīng)理專職司司機，來東東莞已有10年，熟熟悉松山湖湖的發(fā)展））松山湖工業(yè)業(yè)園內(nèi)企業(yè)業(yè)層次較高高，所以高高收入人群群集中，住住宅市場看看好。商務(wù)活動往往來頻繁，，對商務(wù)配配套和酒店店式公寓存存在需求對于商務(wù)人人士來說，，娛樂休閑閑配套很重重要北部工業(yè)區(qū)區(qū)里面，高高新企業(yè)較較多，管理理層和技工工的工資水水平也相對對較高，經(jīng)經(jīng)理級的人人員月工資約7000-10000元，部部門主管級級人員的月月工資在5000元元左右，模模具師月工工資約為8000-10000元，他們都有實實力在松山山湖買房。。企業(yè)里很多多高級管理理人員因為為治安和配套套的原因，租租住在莞城城和周邊經(jīng)經(jīng)濟比較發(fā)發(fā)達的鎮(zhèn)區(qū)區(qū)，（天弘弘科技就有有很多人住住在東莞和和常平，他他們常平有有廠，但如如果松山湖湖有好的房房子，我自己會考考慮購買，，我相信他他們會來買買。松山湖外企企多，經(jīng)常常有外籍專專家往來，，對酒店式公公寓需求強強烈，本廠的2個日本專專家，應(yīng)租租了銀城酒酒店2個月月，每天房房費為380元/間間本地人的收收入來源主主要是靠土土地分洪、、房屋出租租，有些自自己還開廠廠，但他們們開支相對對較小，主主要是日常常生活支出出，所以，，他們手上上積累了大大量的閑散散資金，他他們偏愛買買鋪或購房房第$頁周邊鎮(zhèn)區(qū)客客戶怎么看看……第$頁大朗鎮(zhèn)區(qū)客客戶訪談………第八場旁白陳先生（35歲，，外來技術(shù)術(shù)人員）帶客戶到松松山湖游玩玩過，感覺覺松山湖環(huán)環(huán)境很好，，是一個適適合人居住住的地方，，也是一個個很有發(fā)展展?jié)摿Φ牡氐胤?，現(xiàn)在在住在老板板提供的房房子里，兩兩人一間，，很緊張，，但如果松松山湖有房房子，自己己不會考慮慮購買，因因為自己家家人在內(nèi)地地，生活來來源少，靠靠每月6000元的工工資，補貼了家家人的生活活外，很難難再支付2000元元以上的月月供。自己太保守守，總不敢敢獨自出來來干，當(dāng)初初與自己一一起出來打打工的一幫幫朋友，現(xiàn)現(xiàn)在都開廠廠買車了，，年收入在在30萬以以上，家人人也接過來來了，有朋友已在在東莞買房房，感覺不錯錯，還有朋朋友正在醞醞釀過程中中，準(zhǔn)備最最近1-2年內(nèi)購房房，現(xiàn)在他他們的事業(yè)業(yè)基本上走走入正軌，，要求居住的的區(qū)域離廠廠不要太遠遠，方便照照看家人，，小區(qū)環(huán)境境好、安全全，比較重重視子女教教育，最好好是帶有學(xué)學(xué)位。大朗毛紡業(yè)業(yè)發(fā)達，外外來中高收收入人群眾眾多，因其其對配套、、教育等要要求較高，，因此莞城城和本鎮(zhèn)是是他們置業(yè)業(yè)的首選地地點，本地地塊對他們們也有較大大的吸引力力第$頁旁白樸先生（韓企高管管）公司每個月月有5000元的住住房補貼，，配有專車車，常住東東莞，目前前租新世紀(jì)添一一居的一套套三房，月月租金3500元。與松山湖湖園內(nèi)有業(yè)業(yè)務(wù)往來，，去松山湖湖參觀過，，對松山湖湖的規(guī)劃和和環(huán)境非常常滿意，園園區(qū)內(nèi)治安安不錯，離離自己上班班的地方不不遠，只要要租金不超超過5000元，會會考慮來這這里租房，，平時可以以沿湖散散散步，閑時時還可以釣釣魚，家人人過來居住住的還境也也相對好一一些，如果果配套好一點點、多一些些運動場所所和會客訪訪友的地方方（如韓國國料理、咖咖啡廳）就就好了。大朗韓企眾眾多，韓企企高管對居居住環(huán)境要要求較高，，對商業(yè)配配套也有消消費需求第$頁馬先生（佛新村村村民）、、張女士（長塘村村村民）旁白大朗的農(nóng)民民公寓樓層層太高，密密度較大，，舒適度不不是很高，，經(jīng)濟條件件好的、有有廠有地的的村民，在在碧水天源源購買別墅墅住，經(jīng)濟濟條件稍差差的村民，，在新世紀(jì)紀(jì)添一居購購買洋房住住，將農(nóng)民民公寓的房房子出租，，大朗韓資企企業(yè)較多，，毛紡業(yè)發(fā)發(fā)達，出租租情況都不不錯。大朗距離松松山湖較近近，年輕人周末末都經(jīng)常去去松山湖騎騎車和游玩玩，感覺松山山湖環(huán)境很很好，但目目前人氣不不足，周邊邊缺乏商業(yè)配配套，如果松山山湖有商品品房出售，，會考慮購購買，而且且會邀親朋朋好一起購購買。馬先生表示示，自己年年齡偏大，，松山湖目目前沒有醫(yī)醫(yī)院、生活配套不不足，長期期居住不便便，但會在松松山湖給子子女購房，，因為子女女喜歡松山山湖的環(huán)境境，自己偶偶爾去住幾幾天，也還還不錯。如果有條件件就買2套套，一套給給子女，另另一套先出出租，等松松山湖配套套好了，再再用來養(yǎng)老老。大朗經(jīng)濟濟發(fā)達，，房地產(chǎn)產(chǎn)市場發(fā)發(fā)展成熟熟，本地地人置業(yè)業(yè)趨于理理性。好的環(huán)境境、好的的規(guī)劃、、好的產(chǎn)產(chǎn)品受青青睞，開開始追求求品質(zhì)生生活本地人群群聚現(xiàn)象象明顯，，一個家家族買多多套的現(xiàn)現(xiàn)象普遍遍第$頁寮步鎮(zhèn)區(qū)區(qū)客戶訪訪談………第九場劉小姐（財務(wù)人人員，新新世界花花園業(yè)主主）、張女士（萬科城城市高爾爾夫業(yè)主主）旁白寮步靠近近城區(qū)，，很多人人在城區(qū)區(qū)買房，，主要選選擇環(huán)境境比較好好，舒適適度比較較高的小小區(qū)，如如新世界界花園、、中信凱凱旋城等等高檔樓樓盤，因因為寮步步?jīng)]有環(huán)境好，高檔檔次的社社區(qū)，而而且寮步步?jīng)]有高高中，為為了子女女接受更更好的教育，也只能能選擇城城區(qū)的樓樓盤。松山湖有有一部分分是從寮寮步劃分分出去的的，寮步步人對松松山湖非非常熟悉悉，在日日常溝通通中，經(jīng)經(jīng)常會提提到松山山湖優(yōu)美美的自然然環(huán)境，，松山湖口口碑已形形成。寮步人購購房大多多會選擇擇140㎡㎡以上的住房，，受萬科科城市高高爾夫等等高檔樓樓盤的影影響，對對住宅的的舒適度度與實用用性要求求較高。。在訪談?wù)勥^程中中，客戶戶指出，，三正世世紀(jì)豪門門的陽臺臺不人性性，不好好晾衣服服?？梢娨?，寮步客戶戶購房比比較關(guān)注注細節(jié)。寮步是東東莞的汽汽車銷售售基地，，寮步人人有雄厚厚的經(jīng)濟濟基礎(chǔ)和和支付實實力，但但寮步的的樓盤雖雖然都集集中在鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心區(qū)區(qū)域，但但缺乏景景觀好，，舒適度度高的社社區(qū)。本地人注注重子女女的教育育，學(xué)位位對他們們最具殺殺傷力第$頁大嶺山鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)客戶戶訪談………第十場楊先生（楊屋村村村民））、顏先生（顏屋村村村民））旁白本地經(jīng)濟濟條件比比較好的的人，以以前購買買長安和和東城區(qū)區(qū)的住宅宅，后來來中惠的沁沁林山莊莊出來后，，也有很很多本地地人去購購買，因因為那里里建的還還不錯，，而且還還帶學(xué)校校，可以以解決小小孩上學(xué)學(xué)的問題題。顏先生的的女兒嫁嫁到大朗朗，與公公爹公婆婆住在一一起，前前不久小小孩出世世，家里里常發(fā)生生一些小小磨擦，，最近一二二年內(nèi)肯肯定要買買套房搬搬出來，婆家是是開廠，，女兒不不用上班班，買房時婆婆家、娘娘家都會會支助一一點，關(guān)鍵是是要買個個環(huán)境好好的，這這樣有利利用小孩孩的成長長。松山山湖環(huán)境境不錯，，離這兒也也不遠，，方便家家人往來來，但就是配套差了點。如果果松山湖有有商品房會會去看看，，有沒有三房或者四四房，只要符合合市場價格格，不要高高得離普，，就可以接接受。（楊先生））村里有宅基基地，自己己建個房子子，成本又又低，我們手上上沒有那么么多積蓄在在到其他地地方去買房房，誰不情情愿住得環(huán)環(huán)境好一點點，可那需需要錢，哪哪的房子我我都買不起起，但本村村的有錢人人會去買。。住房結(jié)構(gòu)二二級化明顯顯，經(jīng)濟比比較落后的的一部分村村民住自建建的農(nóng)民房房，另一部部分經(jīng)濟實實力比較強強的村民購購買洋房或或別墅；大嶺山與寮寮步、大朗朗通婚比較較多，親屬屬關(guān)系復(fù)雜雜，購房受受親屬的影影響較大；；大嶺山因為為離長安和和東城比較較近，在購購房時，會會與長安和和東城的樓樓盤作比較較，根據(jù)樓樓盤質(zhì)素和和生活成本本來選擇第$頁東坑鎮(zhèn)區(qū)客客戶訪談………第十一場彭先生（本地居民民）、魏小姐（外來經(jīng)營營戶）旁白東坑的房地地產(chǎn)處于起起步階段，，沒有一個個成規(guī)模的的項目本地人喜歡歡群聚本地人喜歡歡買現(xiàn)樓松山湖購房房，生活成成本和子女女教育是本本地人考慮慮的重要因因素本地人喜歡歡與朋友在在一起聊天天、聚會、、喝茶、打打牌，如果果有選擇，，首選置業(yè)業(yè)地還是在在本地，俗俗語：“田田邊田、房房邊房”東坑沒有普普高，年齡齡在30-40歲左左右的人讀讀書都是在在常平或莞莞城，這批批人已形成成了自己的的生活圈，，為了自己己的小孩就就學(xué)，很多多人都已經(jīng)經(jīng)到莞城購購房。如果果長城項目目帶學(xué)位，，會吸引大大量的東莞莞人到那里里去置業(yè)。。本地人購房多多在130㎡以上，本地人買房不不喜歡貸款，，大都是一次次性付款，考考慮到生活成成本，年輕人在那（（松山湖）購購房的可能性性不大本地人買樓多多喜歡買現(xiàn)樓樓，“眼見為為實”，到了了現(xiàn)樓，看了了環(huán)境、建筑筑質(zhì)量、立面面效果都就會會買，本地人人多有幾處房房產(chǎn)，買房不不急，適合自自己的就買。。松山湖配套不不成熟，如果果是洋房價格格估計在4000-5000之間，，如配套成熟熟，價格空間間會很大第$頁城區(qū)客戶怎么么看……城區(qū)客戶訪談?wù)劇谑雠园子绣X人購房時時重風(fēng)水、環(huán)環(huán)境和安全現(xiàn)在更多的人人將松山湖看看成是郊游的的好去處羅先生：（愉景花園業(yè)業(yè)主）有多次置業(yè)的的經(jīng)歷，支付付能力400萬元以上，，以前買愉景景花園主要是是因為風(fēng)水好好、選擇面小小、安全（自自己有朋友曾曾經(jīng)受到過人人身威脅）。。松山湖檔次次高，是未來來東莞的高尚尚住宅片區(qū)，，就象上海的的開發(fā)區(qū)，對對長城地塊不不熟悉，但聽聽說旁邊是五五星級酒店時時，非常感興興趣，認為可以買來投資資，不過要等房房子出來，看了現(xiàn)場再說說。趙先生：（新世界花園園業(yè)主）雙休日與朋友友一起去松山山湖釣過魚，，環(huán)境很好，，象觀瀾高爾爾夫，是一個個很好的養(yǎng)生地，如果有小戶戶型的會考慮慮買一套用來來度假或投資資。Peter先先生：（金月灣租客客）工作忙，壓力力大，喜歡周周末近距離旅旅游，認為松松山湖是個很很好的地方，，曾經(jīng)和朋友友一起去那里里騎過車，但但沒有地方落落腳，如果娛樂、餐飲多點，在那兒兒玩的時間會會長一些，但但不排除買一一套小戶型用于度度假。第$頁深圳客戶怎么么看……深圳客戶訪談?wù)劇谑龍雠园滋菩〗悖?8歲，萬萬科城業(yè)主，，華為產(chǎn)品研研發(fā)中心研究究員）因為工作關(guān)系系，曾經(jīng)到過過松山湖，對對松山湖景色色有很深的印印象，認為是是度假休閑的好好去處，對長城品牌牌也有一定的的了解，認為為如果長城在在松山湖開發(fā)發(fā)項目，會考考慮購買用于于度假和投資資。另外，也也知道萬科在在松山湖的項項目，因為，，萬科已對萬萬科城業(yè)主作作推廣，但萬萬科項目以別別墅為主，自自己經(jīng)濟能力力有限，考慮慮購買洋房，，面積在100㎡左右。覺得6000元左左右的房價可以接受，比比深圳要便宜宜。王先生（35歲，長長怡花園業(yè)主主，某公司采采購員）松山湖確實是是養(yǎng)生的好地地方，但對于于度假客戶來說說，配套太差差，但從政府的的投入來看，，政府很重視視它的開發(fā)建建設(shè)，相信一一定會大有潛潛力。對于年齡在35歲左右的的深圳客戶，，投資性購買買的可能性較較大對于年齡較長長的人，養(yǎng)生生度假的可能能性較大深圳客戶除了了重視居住環(huán)環(huán)境、小區(qū)品品質(zhì)和安全性性外，還非常?？粗貥潜P與與深圳的距離離和樓盤周邊邊的交通狀況況張主任（41歲，華華強職校教導(dǎo)導(dǎo)處主任）現(xiàn)住梅林一村村，有私家車車，原打算在在惠陽的“半半島一號”購購聯(lián)排別墅（（100萬，，200㎡左左右），如果果再次置業(yè)，，面積需求肯定定比現(xiàn)在住的的要大，購房區(qū)域，，要求交通路網(wǎng)完善善，便于工作往往來，好區(qū)位位、好環(huán)境的的房子，可以接受6000左右的價格第$頁港臺客戶怎么么看……港臺客戶訪談?wù)劇谑膱鰲钕壬?，Marco,香港人，在在樟木頭購房房度假在樟木頭從事事外貿(mào)生意，，內(nèi)地的業(yè)務(wù)務(wù)往來較多，，早期在樟木木頭購房一方方面用于自己己度假，偶爾爾有生意伙伴伴來了，用于于招待，感覺覺樟木頭城市市環(huán)境不是很很好，檔次較較低，對松山山湖不是很了了解，只是有有所聽聞，如如果環(huán)境非常常好，如果娛樂配套完善善，會考慮購買買，6000元的的房價并不高高，比香港、深深圳要便宜得得多，以后有有機會，會去去松山湖看看看。黃先生，臺灣人，在虎虎門開廠，在在厚街購房度度假松山湖離虎門門太遠，上下下班不是很方方便，買來自自住不合適，，但小孩和老老婆經(jīng)常會過過來，松山湖湖環(huán)境那么好好，做住宅舒舒適度一定很很好，會考慮慮購買一套給給家人度假。。但是戶型結(jié)結(jié)構(gòu)要考慮臺臺灣人的生活活習(xí)慣（比如如：衛(wèi)生間、、廚房的尺度度感要強，可可適當(dāng)放大））香港人在莞置置業(yè)之2003年前首選選樟木頭，2003年后后，首選常平平，他們對娛娛樂休閑配套套要求高臺灣人主要集集中在清溪、、虎門、厚街街、長安，主主要從事電子子行業(yè)，黃江江棕櫚泉因其其產(chǎn)品闊綽（（3房150㎡，吸引了了大量的臺灣灣人）第$頁業(yè)內(nèi)人士怎么么看……第十五場鄺經(jīng)理，25歲，女，，深圳中原四四季花城三級級地鋪經(jīng)理，，安徽人深圳的房價很很高，政府宏宏觀調(diào)控又緊緊，深圳房地地產(chǎn)市場的投投資風(fēng)險越來來越大，很多多投資客開始始把眼光投向向周邊的市區(qū)區(qū)，前不久有有很多深圳的的投資客開赴赴惠州賺了不不少。松山湖湖我沒有去過過，但我在網(wǎng)網(wǎng)上看過有關(guān)關(guān)的介紹，感感覺很不錯，，我想深圳的的投資客一定定會喜歡，建議這個項目目多作一些方方便投資的小小戶型。旁白松山湖投資潛潛力巨大，投投資前景廣闊闊，在周邊市市區(qū)房價高漲漲的情況，松松山湖具有很很強的吸引力力；第$頁林先生，31歲，東莞莞某房地產(chǎn)公公司策劃經(jīng)理理，東莞本地地人松山湖的環(huán)境境很好，地地地勢高低起伏伏，錯落有致致，湖面廣闊闊，東莞人的的認知度高，，是東莞新興興的豪宅片區(qū)區(qū)，而且政府府對松山湖的的投入大，在在交通路網(wǎng)的的規(guī)劃方面，，有意向松山山湖傾斜，這這會大大推動動松山湖的房房地產(chǎn)開發(fā)速速度，但另一一方面，松山山湖目前的配配套非常缺乏乏，別墅產(chǎn)品品對配套的要要求較低，而而洋房產(chǎn)品對對配套的要求求較高，但如如果洋房作為為度假，則對對配套要求相相對較低，如如果本項目不不能做別墅產(chǎn)產(chǎn)品，可以考慮做一一些度假類型型的產(chǎn)品。光大在松山湖湖的項目啟動動較早，早在在松山湖管委委會成立之初初，光大就對對他們的項目目做過市場調(diào)調(diào)研。光大和萬科目目前是以別墅墅產(chǎn)品為主，，會帶動中高高端客戶對松松山湖的關(guān)注注度，這對長城項目目來說是一個個利好，可以以順勢而為。。旁白度假、投資、、自住均是本本項目可選擇擇的定位方向向。在定位時，選選擇目標(biāo)客戶戶需要考慮他他們對配套的的依賴程度第$頁由點到面看看客戶問卷卷統(tǒng)計分析東莞客戶問卷卷分析……客戶對物業(yè)類類型的需求分分析受訪客戶中,近六成的客戶戶傾向于購買買小高層。從訪談中發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，絕大部分分客戶偏愛于躍式和和平層。大部分客戶偏愛于主人房房帶衛(wèi)生間、、衣帽間、書書房。第$頁客戶從事行業(yè)業(yè)與需求物業(yè)業(yè)類型對應(yīng)分分析企業(yè)管理員、、私營企業(yè)主主成為小高層最最大的受眾群群體。公務(wù)員最能夠夠接受多層建建筑。

企業(yè)管理員私營企業(yè)主個體工商戶公務(wù)員自由職業(yè)者其它Total多層5.130.000.0012.820.000.0017.95小高層33.3315.382.562.562.562.5658.97高層5.132.560.005.135.130.0017.95別墅類0.002.560.002.560.000.005.13Total43.5920.512.5623.087.692.56100.00第$頁客戶現(xiàn)有住房房與需求住房房的對比分析析有51%的受受訪客戶現(xiàn)在在居住面積在在130㎡以以上,有70%客戶戶的置業(yè)需求求是130㎡㎡以上的戶型型,可見客戶存在在著居住升級級的需求。三房成為客戶戶首選，四房其次。第$頁計劃購房面積戶籍（%）總計東莞本地廣東（非東莞）外省港臺國外60平米以內(nèi)

33.3366.67

10060-80平米18.6032.5648.84

10080-100平米16.1837.5042.652.211.47100100-120平米24.3830.0043.751.88

100120-150平米45.9020.7731.341.98

100150-180平米28.5730.3637.503.57

100180平米以上40.5926.5927.903.281.64100合計27.3530.2039.792.130.53100不同戶籍客戶戶置業(yè)需求同同比分析東莞本地人需需求大面積的的戶型，選擇120平平方米以上的的比例最高；；而計劃購買60平方米以以內(nèi)戶型的均均為非東莞的廣廣東人以及外外省人；港臺客戶（尤尤其是臺灣客客戶）需求面積在150㎡以上上的相對居多多。第$頁不同區(qū)域客戶戶置業(yè)需求同同比分析

40㎡以下60-7080-9090-110110-120120-130130-140150-160160-170170-180180以上東城區(qū)0.000.000.007.892.635.262.630.000.000.002.63南城區(qū)0.002.630.000.000.000.002.630.000.000.000.00莞城區(qū)0.000.000.000.000.000.000.002.632.630.000.00松山湖2.630.007.892.635.265．262.632.630.002.630.00寮步0.002.630.000.005．267.892.630.000.002.632.63大朗0.000.000.000.000.002.630.005.260.000.000.00大嶺山0.000.000.000.000.002.632.630.000.000.000.00東城受訪者選選擇面積在90-140㎡之間。南城區(qū)受訪者者選擇面積在在60-70㎡㎡及130-140㎡之之間。松山湖受訪者者，選擇面積積在80-160㎡之間間，需求較平平均，說明松山湖當(dāng)當(dāng)前供給空白白，各類需求求放大。寮步、大朗、、大嶺山對面積需求都較較大，保持在120㎡以上。。第$頁在受訪客戶中中，近2年內(nèi)內(nèi)，有置業(yè)計計劃的占70%，不確定定的占25%，市場需求旺盛盛。二次及二次以以上的置業(yè)經(jīng)經(jīng)驗者占七成成，首次置業(yè)業(yè)的占三成，，客戶購房理性性增強。客戶置業(yè)動機機分析第$頁客戶對松山湖湖的印象分析析在受訪客戶中中，大部分看看中松山湖的投資資前景及居住住環(huán)境。但另一方面，，大部分對置置業(yè)松山湖存存在較大的不不確定，購房仍需加大大引導(dǎo)。第$頁松山湖置業(yè)目目的分析投資/出租/保值、長期期居住成為當(dāng)前購房房的主要用途途；因看重松山湖湖的良好環(huán)境境，也有小部分人群在在松山湖購房房用來度假休休閑。第$頁客戶支付能力力分析從當(dāng)前靜態(tài)的的總價及單價價范圍來看：：僅能夠代表表當(dāng)前的價格格水平目前，約六成成能夠接5000元/㎡㎡左右的單價價，約三成接受6000-8000元/㎡的單價，，說明松山湖的的房價有較大大的想象和拉拉升的空間。。受訪客戶中約約五成能夠接受50萬以以上總價。43%的人群群主要接受2000-3000元的的月供?？蛻舫惺苣芰αζ蛑?jǐn)慎第$頁客戶購房關(guān)注注點分析第一類關(guān)注點點：休閑大露露臺、書房，，說明客戶最看看重個人隱私私和生活品質(zhì)質(zhì)。第二類關(guān)注點點：獨立衣帽帽間、兒童房房，說明現(xiàn)代代家居中功能房也受到到重視。第三類關(guān)注點點：門廳/玄玄關(guān)、多功能能房、工人房房、儲物間，，說明家人非活活動空間的必必要性。第$頁客戶對片區(qū)所所需生活配套套分析休育休閑設(shè)施施最被看重。。要求加強餐飲、醫(yī)療保保健、便利店店等生活配套套。要求增加對書書店、休閑公公園等休閑場所的的配套。第$頁客戶對會所功功能的需求分分析第一類功能：：健身房、幼幼兒園、游泳泳池，是目前會所內(nèi)內(nèi)部必不可少少的功能。對網(wǎng)球場、休休閑廣場、籃籃球場、乒乓乓球室等運動設(shè)施的配配置有也較高高要求。中西餐廳做為為飲食配套，，受到人們注視視。第$頁客戶對物業(yè)管管理服務(wù)多重重選擇分析對智能化系統(tǒng)、、保潔及保安安的配置最為看重。同時，需要配置小孩接送送服務(wù)、樓盤盤專車、家政政等服務(wù)。第$頁客戶對車位需需求分析受訪客戶對車車位需求保持持在一至二個。。第$頁客戶購房決策策行為分析在購房中，普普遍征求親人及配偶意意見。第$頁Kaiser-Meyer-OlkinMeasureofSamplingAdequacy..640Bartlett'sTestofSphericityApprox.Chi-Square67.897

df28Sig..000通過球形檢驗驗得出，K=0.640大于0.5，可以進行行因子分析。。

Component

123戶型設(shè)計-.003.833-.192開發(fā)商品牌.083.761.125具有升值前景.583.424.134居住環(huán)境-.009.011.897配套設(shè)施.766.066.331良好的物業(yè)管理.320.460.231建筑質(zhì)量好壞.621.508-.276交通狀況.847-.056-.248RotatedComponentMatrix(a)通過因子分析析，可以得出出三類主成分分，主成分對對這一些系列列因子可解釋釋度達80%,具有較好好的效果?？蛻糍彿恳蜃幼臃治龅谝活愔鞒煞莘荩和顿Y成份份，代表因子：：具有升值前前景、配套設(shè)設(shè)施、建筑質(zhì)質(zhì)量的好壞、、交通狀況第二類主成份份：品牌成份份，代表因子：戶戶型設(shè)計、開開發(fā)商品牌、、良好的物業(yè)業(yè)管理第三類主成份份：居住環(huán)境境成份，代表因子：居居住環(huán)境。第$頁客戶置業(yè)背景景多重因素分分析第一維度代表表面積區(qū)間，，第二維度用用來解釋家庭庭結(jié)構(gòu)。變量越接近，，代表關(guān)系越越接近。兩口之家對居居住在70-90平方的面積積區(qū)間感到較較為滿意。四口之家對居居住在130平方以上住住房，三口之之家對居住在在110-130平方面面積住房，較較為滿意。而對于現(xiàn)有居居住不太滿意意的三代同堂堂及單身來說說，換房成為必然然。第$頁客戶背景多重重對應(yīng)分析第一維代表家家庭收入、居居住區(qū)域變量量，第二維代代表職業(yè)類型型。居住在寮步、、東城、松山山湖、萬江以以公務(wù)員為主主，屬于較富裕的的家庭。居住在南城區(qū)區(qū)、莞城區(qū)多多以自由職業(yè)業(yè)者及企業(yè)管管理者為主，，家庭收入水平平中等偏上。周邊鎮(zhèn)區(qū)中個個體經(jīng)商戶及及私營企業(yè)主主擁有較高的的收入，對于本項目來來說，是極為為有利的。第$頁購房區(qū)域現(xiàn)居住區(qū)域（%）總計東城南城松山湖大朗寮步大嶺山莞城萬江其他東城33.815.806.675.5612.8015.937.119.922.40100南城13.2617.508.206.339.487.208.8518.0711.11100松山湖12.0715.7620.2216.087.8818.321.426.451.80100大朗1.221.2012.2471.867.94

5.54100寮步5.003.524.546.9877.50

2.46100大嶺山

8.33

91.67

100莞城10.2111.963.001.753.923.9255.435.883.93100萬江6.255.322.543.122.233.216.5069.581.25100其他3.748.413.742.802.610.936.615.7465.42100合計11.2310.1611.0011.3813.2614.007.579.3512.05100客戶現(xiàn)居住區(qū)區(qū)域與未來選選擇居住區(qū)域域分析選擇在松山湖湖區(qū)購房的客客戶除了松山山湖本區(qū)域之之外，更多的的集中在鄰近近松山湖的三三個區(qū)域，大嶺山、大朗朗和南城。由于松山湖遠遠期規(guī)劃好，，房地產(chǎn)發(fā)展展起點高，使使經(jīng)濟水平較高高的周邊區(qū)域域的客戶表現(xiàn)現(xiàn)較高的關(guān)注注度。第$頁深圳客戶問卷卷分析……客戶置業(yè)背景景分析本次受訪的深深圳客戶中，，收入普篇較高高，擁有較強強的置業(yè)能力力。企業(yè)主及高層層高管人群是是本次問卷主主體。第$頁客戶外地置業(yè)業(yè)可能性分析析僅18%有外外地置業(yè)的經(jīng)經(jīng)歷，近八成成都有考慮在在深圳周邊區(qū)區(qū)域置業(yè)。受訪者的朋友友近8成有外外地置業(yè)經(jīng)歷歷，可見周邊朋友友成為帶動他他們未來在外外地置業(yè)的主主要原因之一一。56%的這部部分深圳客戶戶經(jīng)過游湖后后認為會接受受在松山湖置置業(yè)，可見松山湖置置業(yè)有一定的的吸引力。第$頁客戶外地置業(yè)業(yè)偏好及用途途分析本次受訪的深深圳客戶中，，對小高層洋房情情有獨衷，對情景美墅偏偏舒適的產(chǎn)也也能夠接受。。異地置業(yè)業(yè)用途以度假及及休閑用用為主，，其次為以以投資/出租/炒賣/保值。。第$頁客戶外地地置業(yè)面面積分析析90-110㎡㎡宜投資資宜住的的戶型面面積最受受歡迎。。130-140㎡及160㎡㎡較適合度度假休閑閑，受眾眾面最廣廣。投資群體體及休閑閑度假群群體對產(chǎn)品面面積需求求的差異異非常明明顯。第$頁客戶異地地置業(yè)承承受能力力分析60%的的人群接接受60萬以上上的總價價。近6成半半的客戶戶愿意接接受5000元元以上單單價。近半數(shù)認認為東莞高檔檔洋房價價格是在在5500元/㎡以上上。深圳人群群對總價價及單價價有較好的承承受能力力，同時對對東莞價價格預(yù)期期也較高高，是非常有有利的價價格預(yù)判判。從當(dāng)前靜靜態(tài)的總總價及單單價范圍圍來看：：所以僅僅能夠代代表當(dāng)前前的價格格水平第$頁客戶異地地置業(yè)戶戶型分析析30%的的人群接接受二房房二廳的的戶型。。35%的的人群接接受三房房兩廳的的戶型。。18%的的人群接接受四房房兩廳的的戶型。。12%接接受五房房以上的的戶型。。各個戶型型都有一一定的需需求，但但以二房、、三房為為主，四四房及五五房為輔輔。第$頁異地置業(yè)最會選擇的面積*異地置業(yè)的主要用途Total

50-6070-8080-9090-110120-130130-140160平方以上

投資/出租/炒賣/保值06.256.256.2500025自已及家人長期居住6.25006.2506.25018.75度假休閑用06.25018.756.256.256.2543.75給自己或者父母養(yǎng)老000006.2512.512.5Total

6.2512.56.2531.256.2518.7518.75100異地置業(yè)業(yè)不同用用途與面面積選擇擇分析投資人群群一般不不選擇較較大的面面積，90-110㎡㎡為自住住及投資資兩用的的最佳產(chǎn)產(chǎn)品。偏向居住住的三類類用途都都有大房房的需求求，保持在130㎡㎡以上，，追求比比較舒適適的居住住空間。第$頁

40萬以下41-50萬50-60萬61-80萬81-100萬101-120萬120萬以上total5000以下5.8811.765.8811.760.000.000.0035.295000-55000.000.0011.760.005.880.005.8823.535500-60000.000.000.0011.760.000.000.0011.766000-65000.000.000.000.000.000.001.000.007000-75000.000.005.880.005.880.005.8817.657500以上0.000.000.000.000.005.880.005.88total5.8811.7623.5329.4111.765.8811.76100.00異地置業(yè)業(yè)單價與與總價敏敏感分析析6000元/㎡㎡成為客戶戶承受能能力的分分水嶺，總價承承受能力力跳至81萬以以上?？們r承受受能力越越高，并并不能說說明對單單價的承承受也越越高，這這說明了了深圳購房房群體趨趨于理性性。第$頁異地置業(yè)業(yè)多重對對應(yīng)分析析產(chǎn)品組合合一：41-50萬總總價，搭搭配90-110㎡三三房。產(chǎn)品組合合二：50-60萬總總價，搭搭配50-60㎡一房房、70-90㎡兩房房。產(chǎn)品組合合三：61-80萬、、81-100萬總價價，搭配配120-130㎡、、130-140㎡㎡三至四四房。產(chǎn)品組合合四：101-120萬、120萬萬以上總總價，搭搭配160㎡以以上，五五房以上上。第$頁異地置業(yè)業(yè)影響因因素分析析第一類重重要因素素：景觀環(huán)境境、交通通狀況、、價格、、具有升升值潛力力及良好好的物業(yè)業(yè)管理，，價格及交交通情況況最為看看重。第二類因因素：配套設(shè)施施、戶型型設(shè)計、、開發(fā)商商品牌。。第$頁松山湖印印象分析析第一印象象是：松山湖的的自然環(huán)境境優(yōu)越第二印象象是：是旅游休閑閑勝地針對便利利性來說說，松山湖至至深圳來來往便利利被認可可。第$頁第一需求求配套：：餐飲、便便利店、、銀行、、書店第二需求求配套：：休閑公園園、娛樂樂設(shè)施、、醫(yī)療保保健客戶異地地置業(yè)對對配套的的需求第$頁客戶異地地置業(yè)對對物業(yè)管管理的選選擇第一類服服務(wù)為:智能化系系統(tǒng)、保保潔、保保安、鐘鐘點家政政服務(wù)主主要針對外地地置業(yè)的的居家服服務(wù)。第二類服服務(wù)為：：商務(wù)服務(wù)務(wù)及租售售中介服服務(wù)，主主要針對對外地置業(yè)業(yè)的投資資保障服服務(wù)。第$頁市調(diào)總結(jié)結(jié)受訪客戶戶對松山山湖整體體認知度度高，良良好的環(huán)環(huán)境和治治安受到到是他們們一致的的認可本地客戶戶喜歡群聚聚，且具具有較強強的經(jīng)濟濟實力，，愛好一一次性付付款，但但對于30-左左右的人人來說，，學(xué)位是是他們考考慮的重重要因素素本地人自自住需求求的住房房面積在120㎡以上上，對戶型型的細部部要求有有所提高高，園區(qū)區(qū)內(nèi)客戶戶根據(jù)支支付能力力的強弱弱，需求求面積在在80-160㎡不等，而而園區(qū)內(nèi)內(nèi)的高端端租客需需求面積積則在45㎡左左右園區(qū)內(nèi)的的學(xué)校、、機關(guān)工工作人員員、企業(yè)業(yè)高級管管理人員員以及周周邊鎮(zhèn)區(qū)區(qū)的高收收入人群群都有可可能成為為本項目目的客戶戶群體，客戶整體體素質(zhì)較高高，有一定定的文化水水平鑒賞水水平從訪談?wù)叻捶从车那闆r況看,東莞莞城區(qū)很多多人都看好好松山湖,在松山湖湖置業(yè),用用于投資或或者度假的的可能性極極大生活配套缺乏是本項項目目前最最大的制約約因素周邊鎮(zhèn)區(qū)客客戶受所在在鎮(zhèn)區(qū)房地地產(chǎn)市場的的影響，對對本項目給給定心理價價位在4000-5500元，而園區(qū)內(nèi)內(nèi)的客戶受受公司內(nèi)部部高管租房房的影響，，對價格的的接受程度度也略高一一些，他們們的心理價價位為5000-6000元。深圳外溢型投資資或者購房度假大量存在，，道網(wǎng)良好好、距離較較近是他們們總點考慮慮的因素。。誰更看重松山山湖未來，誰有實力為時時間而等待待，誰對配套敏感感度低，誰愿為環(huán)境支支付更多的的生活成本本，誰是我們真正正的客戶客戶收入與與影響因素素的敏感性性分析

戶型設(shè)計開發(fā)商品牌具有升值前景居住環(huán)境配套設(shè)施建筑質(zhì)量好壞交通狀況良好的物業(yè)管理家庭年收入

8萬以下12.822.5620.5123.0823.0812.8220.5123.088-12萬12.8212.8215.3823.0817.9515.3817.9517.9512-15萬23.0817.9517.9517.9523.0823.0820.5120.5115-20萬7.697.697.695.135.132.562.565.1320萬以上5.13

5.137.692.562.567.695.13總計%61.5441.0366.6776.9271.7956.4169.2371.79家庭年收入入在15萬萬以上的客客戶對配套套要求相對對較弱年收入在12萬-15萬的客客戶對各方方面的要求求都較高所收入在8-15萬萬的客戶對對發(fā)展商的的品牌最看看重客戶群體置業(yè)目的因素影響程度環(huán)境公交配套安全價格生活成本升值潛力支付實力深圳客戶度假★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★自住★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★投資★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★園區(qū)內(nèi)人群自住★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★投資★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★周邊鎮(zhèn)區(qū)本地福裕村民年輕家庭★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★居住升級★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★長線投資★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★東莞城區(qū)客戶自住★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★投資★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★港臺客戶度假★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★投資★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★非莞籍人群自住★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★投資★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★客戶對重要要因素敏感感度分析具有較強支支付能力，，對配套、、生活成本本敏感度較較低的客戶戶是本項目目的核心客客戶項目定位思思路市場調(diào)研項目分析市場分析客戶需求市場空白地塊屬性項目定位財務(wù)分析項目分析客戶定位屬性定位形象定位產(chǎn)品定位案名推介物業(yè)發(fā)展建議價格定位地塊分析由兩輻地塊塊組成，中中間有條待建市政路路，一塊面積為為42584㎡，一一塊面積為為25933㎡，合合計68517㎡地塊呈形鯨形，地塊上大大部分被綠綠地覆蓋，，有少量長長齡荔枝樹樹生長其間間沿沁園路呈呈東西走向向，東西向向長，南北北向短，有有利于樓體體南北向規(guī)規(guī)劃布局。。沿沁園路東東西長470-480米，地地塊南北向向深長短不不一，最長長處約150米，最最短處73米。地塊有小幅高差，高差約3-4米，，有利于于高處借景景總用地面積積：68517㎡建筑容積率率：≤1.6總建筑面積積：109627.2㎡建筑密度：：≤28%建筑層數(shù)：：≤10層建筑高度：：≤30m綠地率：≥≥35%建筑物退縮縮用地紅線線：多層建建筑退縮≥≥5m按上述指標(biāo)標(biāo)要求：滿足最大建建筑密度的的基底面積積為：68517㎡㎡*28%=19184.76㎡滿足最高層層數(shù)\最多多棟數(shù)的基基底面積為為：109627.2㎡/10=10962.7㎡基底面積可可調(diào)整區(qū)間間為：19184.76㎡--10962.7㎡如果按最大大建筑密度度算，小區(qū)區(qū)內(nèi)平均層層數(shù)為：109627.2㎡㎡/19184.76㎡=5.7層項目應(yīng)為十十層以下的的小高層為為主，不具具備開發(fā)豪豪宅的要素素和條件項目經(jīng)濟指指標(biāo)地塊西南角地塊西面地塊西南角地塊北面地塊東南面234566中心公園留創(chuàng)園54華夏集團3行政中心2地塊西面廣發(fā)行31凱悅酒店項目目四四至至地塊塊四四至至清清淅淅，，周周邊邊以以行行政政辦辦公公、、酒酒店店、、金金融融用用房房為為主主，，行行政政金金融融、、文文化化中中心心已已初初具具規(guī)規(guī)模模。。片區(qū)區(qū)綠綠化化率率高高，，建建筑筑密密度度小小，，建建筑筑高高度度低低，，視視覺覺阻阻擋擋少少，，景景觀觀資資源源豐豐富富，，視視野野開開闊闊。。項目目SWOT分分析析優(yōu)勢勢S8：：發(fā)展展商商屬屬于于上上市市公公司司，，有有十十多多年年的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)歷歷史史，，對對東東莞莞客客群群能能建建立立起起一一定定的的品品牌牌信信任任度度。。S1：：東莞莞人人對對松松山山湖湖的的環(huán)環(huán)境境認認知知度度高高S2：：項目目地地塊塊東東西西走走向向，，東東西西長長，，南南北北短短，，且且內(nèi)內(nèi)外外景景觀觀資資源源豐豐富富，，均均好好性性強強，，在在規(guī)規(guī)劃劃布布局局時時，，對對朝朝向向影影響響小小S3：：項目目臨臨近近星星級級酒酒店店————凱凱悅悅酒酒店店、、松松山山湖湖管管理理委委會會、、松松山山湖湖自自然然景景點點，，政政府府官官員員、、高高級級商商務(wù)務(wù)人人士士、、旅旅游游人人士士等等高高端端消消費費客客戶戶集集中中，，便便于于項項目目推推廣廣S4：：園區(qū)區(qū)高高技技術(shù)術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)集集中中，，高高收收入入人人群群集集中中，，有有利利于于本本項項目目的的消消化化S5：：緊臨臨沁沁園園路路，，通通達達性性強強，，且且臨臨路路長長，，展展示示面面寬寬S6：：項目目位位于于松松山山湖湖的的城城市市中中心心區(qū)區(qū)，，規(guī)規(guī)劃劃輕輕軌軌站站點點近近，，具具有有強強大大的的投投資資潛潛力力S7：：周邊邊建建筑筑特特點點突突出出，，形形象象較較好好，，有有利利于于本本項項目目形形象象的的建建立立劣勢W1：：項目地地塊縱縱深短短（最最長處處170米米），，規(guī)劃劃設(shè)計計有難難度，，內(nèi)部部造景景受限限制W2：：地塊西西北邊邊與華華夏集集團室室外停停車場場相鄰鄰,視視覺有有一定定影響響W3：：地塊經(jīng)經(jīng)濟指指標(biāo)限限制了了項目目的規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計，，不利利于項項目高高處借借景，，也不不利于于建設(shè)設(shè)層次次相對對較高高的情情景洋洋房W4：：周邊生生活配配套少少，對對于生生活配配套要要求較較高的的洋房房客戶戶影響響較大大W5：：項目周周邊街街鋪空空置較較多，，對商商業(yè)投投資者者的投投資信信心影影響較較大機會O1：：松山湖湖園區(qū)區(qū)開始始轉(zhuǎn)向向招商商與服服務(wù)配配套完完善階階段，，未來來將會會有大大量高高新企企業(yè)、、學(xué)校校、醫(yī)醫(yī)院進進駐，，人才才將在在此聚聚集，，住宅宅需求求量增增大，，消費費鐵定定升溫溫O2：：政府重重視松松山湖湖的建建設(shè)（（2006年計計劃投投入100億用用于松松山湖湖建設(shè)設(shè)），，政府府的重重視會會提高高松山山湖受受關(guān)注注的程程度O3：：松山湖湖目前前開工工商品品房項項目較較少，，發(fā)展展尚有有較大大空間間O4：：工業(yè)園園區(qū)內(nèi)內(nèi)可租租賃房房屋量量少價價高，，需求求空間間大，，客戶戶對投投資性性產(chǎn)品品需求求強烈烈O5：：萬科、、光大大項目目以高高端產(chǎn)產(chǎn)品和和高端端形象象入市市，既既是對對松山山湖房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場啟動動的鋪鋪墊，，也是是對片片區(qū)住住宅形形象的的拉升升，有有利于于拔高高本項項目形形象O6：：萬科、、光大大提前前熱身身，進進行片片區(qū)炒炒作，，有利利于本本項目目的推推廣O7：：松山湖湖缺少少高端端餐飲飲休閑閑娛樂樂匱乏乏，但但需求求強勁勁威脅T1：：松山湖湖目前前人氣氣不足足，晚晚上相相對白白天更更甚之之T2：：宏觀調(diào)調(diào)控對對房價價有一一定的的抑制制，客客戶存存在觀觀望情情緒，，對銷銷售周周邊有有一定定影響響T3：：松山湖湖屬于于房地地產(chǎn)開開發(fā)的的起步步階段段，目目前生生活配配套（（公交交系統(tǒng)統(tǒng)、超超市等等缺乏乏）差差，對對居住住型客客戶心心理影影響較較大T4：：長城地地產(chǎn)東東莞首首次亮亮相，，與本本地品品牌———光光大、、全國國品牌牌———萬科科同臺臺競技技，壓壓力不不小T5：：地塊小小，