房地產(chǎn)經(jīng)營與估價畢業(yè)論文

..XX城建職業(yè)技術(shù)學院畢業(yè)論文〔設(shè)計房地產(chǎn)價格上漲的原因、危害及對策專業(yè)名稱：指導(dǎo)摘要：房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性、支柱性產(chǎn)業(yè),對整個國民經(jīng)濟和社會的發(fā)展具有巨大的推動作用。近幾年,房地產(chǎn)市場迅猛發(fā)展,與此同時房地產(chǎn)價格不斷上漲,過高的房價給居民的生活帶來了沉重的負擔,也對我國經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生了一定影響。本文首先從房地產(chǎn)、房價以及相關(guān)基本概念入手,對我國房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況進行分析,再從開發(fā)成本、供求關(guān)系、市場預(yù)期、資本市場這幾方面分析我國房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲成因及問題,并在此基礎(chǔ)上對房價上漲的控制進行研究,并提出相關(guān)改進建議。筆者通過對近年來統(tǒng)計資料分析研究,將從我國商品房平均價格、房屋銷售價格指數(shù)、土地價格指數(shù)等方面對我國房地產(chǎn)價格進行數(shù)量分析,進而對房地產(chǎn)持續(xù)上漲成因進行分析。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價格發(fā)展狀況上漲成因?qū)Σ?。目錄我國房地產(chǎn)價格上漲的原因及對策分析眾所周知,房地產(chǎn)業(yè)是整個國民經(jīng)濟的重要組成部分,它的發(fā)展既受到國民經(jīng)濟的制約,又能夠促進國民經(jīng)濟持續(xù)、快速、健康的發(fā)展,在整個國民經(jīng)濟中屬于基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性的產(chǎn)業(yè)。而房地產(chǎn)市場的存在和發(fā)展是整個房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的必要前提,也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)賴以生存的主要基礎(chǔ),沒有房地產(chǎn)市場的發(fā)育和完善,就沒有真正意義上的房地產(chǎn)業(yè)。改革開放以來,我國的房地產(chǎn)市場已由萌芽狀態(tài)逐步發(fā)育成長為一種重要的要素市場及消費品市場,并對土地、房屋等要素配置、資產(chǎn)置換和產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)產(chǎn)生機制效能。然而,房地產(chǎn)市場的發(fā)育程度與房地產(chǎn)市場的調(diào)節(jié)份額和調(diào)節(jié)力度已對中國的市場化改革進程產(chǎn)生直接的鉗制或推動作用。由于房地產(chǎn)市場的內(nèi)涵和形式比較廣泛,本論文側(cè)重研究房地產(chǎn)市場價格,即對房地產(chǎn)價格上漲問題進行分析。全文共分五個部分：第一部分引言部分引出本文的內(nèi)容；第二部分首先界定了房地產(chǎn)及其相關(guān)的概念,其次從我國房地產(chǎn)市場價格走勢和我國當前房地產(chǎn)政策分析兩方面,對我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀進行分析,然后從住宅施工面積與住宅竣工面積、商品房銷售面積及銷售額情況、商品房銷售價格幾方面對我國房地產(chǎn)市場供銷總量進行分析；第三部分從開發(fā)成本、供求關(guān)系、市場預(yù)期、資本市場這幾方面分析我國房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲成因及問題；第四部分針對上述我國房地產(chǎn)當前市場現(xiàn)狀和我國房地產(chǎn)價格上漲原因及問題,詳細地介紹了抑制房地產(chǎn)價格上漲的對策和建議；第五部分是結(jié)論部分,歸納了全文的研究成果,對房地產(chǎn)價格上漲的原因進行了概括。1、我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及分析房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的合稱,由于其自己的特點即位置的固定性和不可移動性,又被稱為不動產(chǎn)。房地產(chǎn)是各類投資規(guī)模最大,增速最快的行業(yè),其產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高,交易周期長,無論是宏觀調(diào)控還是市場培育均需要科學有效的指示器作為指導(dǎo)。房地產(chǎn)可以有三種存在形態(tài)：即土地、建筑物、房地合一。在房地產(chǎn)拍賣中,其拍賣標的也可以有三種存在形態(tài),即土地〔或土地使用權(quán),建筑物和房地合一狀態(tài)下的物質(zhì)實體及其權(quán)益。房地產(chǎn)業(yè)是從建筑業(yè)中分離并逐漸成長起來的,隨著時間的演化,它在國民經(jīng)濟中己經(jīng)具有了非常重要的地位。在城市化、工業(yè)化、生態(tài)環(huán)境改善過程中,尤其具有至關(guān)重要的影響。房地產(chǎn)業(yè)以住宅開發(fā)、經(jīng)營為主體,在整個國民經(jīng)濟中屬于基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性的產(chǎn)業(yè)。1.1我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析1.1.1我國房地產(chǎn)價格分析房地產(chǎn)價格是其價值的貨幣表現(xiàn)形式,即在土地開發(fā)、房屋建造和經(jīng)營過程中,凝結(jié)在房地產(chǎn)商品中的活勞動與物化勞動價值量的貨幣表現(xiàn)?！?從房地產(chǎn)價格的構(gòu)成來看,其基本構(gòu)成要素為：土地價格或使用費,前期開發(fā)工程費,建筑安裝工程費,開發(fā)管理費,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤和稅金。盡管房地產(chǎn)價格構(gòu)成由以上五大要素組成,但在目前實際房地產(chǎn)市場中,其核心是土地價格。在一般情況下土地邊際產(chǎn)出較穩(wěn)定,所以地價不應(yīng)暴漲暴落,從而房地產(chǎn)價格也應(yīng)基本穩(wěn)定。但在現(xiàn)實世界中這一結(jié)果并不完全正確?，F(xiàn)階段我國城市化、工業(yè)化進程加快,對非農(nóng)用地的需求旺盛,但土地的供給在一些地區(qū)相對不足,使得國家土地公開拍賣的價格持續(xù)上漲,不斷出現(xiàn)日益刷新的"地王",土地價格越來越高。〔2房地產(chǎn)價格是一種壟斷價格。房地產(chǎn)市場具有很強的區(qū)域特性,這種區(qū)域特性使得房地產(chǎn)市場的價格具有很強的壟斷性。不同地區(qū)的房地產(chǎn)甚至同一地區(qū)不同地段的房地產(chǎn)的可競爭性都很小,這種地域的不同給予了每一個房地產(chǎn)開發(fā)商較大的壟斷勢力,從而使房地產(chǎn)開發(fā)商可以自己定價,而不是由市場來定價。1.1.2我國房地產(chǎn)市場價格走勢20XX11月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況新建商品住宅〔不含保障性住房價格變動情況〔一與上月相比,70個大中城市中,價格下降的城市有1個,持平的城市有3個,上漲的城市有66個。環(huán)比價格變動中,最高漲幅為1.3%,最低為下降0.5%?！捕c去年同月相比,70個大中城市中,價格下降的城市有1個,上漲的城市有69個。11月份,同比價格變動中,最高漲幅為21.9%,最低為下降1.2%。二、二手住宅價格變動情況〔一與上月相比,70個大中城市中,價格下降的城市有2個,持平的城市有5個,上漲的城市有63個。環(huán)比價格變動中,最高漲幅為1.2%,最低為下降0.8%?！捕c去年同月相比,70個大中城市中,價格下降的城市有1個,持平的城市有1個,上漲的城市有68個。11月份,同比價格變動中,最高漲幅為20.1%,最低為下降5.7%。20XX1-11月份全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況三、商品房銷售和待售情況1-11月份,商品房銷售面積110807萬平方米,同比增長20.8%,增速比1-10月份回落1個百分點；其中,住宅銷售面積增長21.3%,辦公樓銷售面積增長26.6%,商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長12.1%。商品房銷售額69946億元,增長30.7%,增速比1-10月份回落1.6個百分點；其中,住宅銷售額增長31.1%,辦公樓銷售額增長39.5%,商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長22.4%。1-11月份,東部地區(qū)商品房銷售面積54709萬平方米,同比增長22.2%,增速比1-10月份回落1.8個百分點；銷售額42904億元,增長33.1%,增速回落1.9個百分點。中部地區(qū)商品房銷售面積28663萬平方米,增長22.2%,增速回落0.3個百分點；銷售額13634億元,增長31.8%,增速回落0.1個百分點。西部地區(qū)商品房銷售面積27435萬平方米,增長16.7%,增速回落0.4個百分點；銷售額13407億元,增長22.6%,增速回落1.8個百分點。11月末,商品房待售面積46806萬平方米,比10月末增加1444萬平方米。其中,住宅待售面積增加932萬平方米,辦公樓待售面積增加99萬平方米,商業(yè)營業(yè)用房待售面積增加258萬平方米。房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況20XX1-11月份,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資77412億元,同比增長19.5%,增速比1-10月份提高0.3個百分點。其中,住宅投資53112億元,增長19.1%,增速提高0.2個百分點,占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為68.6%。1-11月份,東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資43068億元,同比增長17.3%,增速比1-10月份提高0.2個百分點；中部地區(qū)投資17084億元,增長21.7%,增速提高1.6個百分點；西部地區(qū)投資17259億元,增長23.1%,增速回落0.7個百分點。1-11月份,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積646096萬平方米,同比增長16.1%,增速比1-10月份提高1.5個百分點；其中,住宅施工面積472941萬平方米,增長13.5%。房屋新開工面積181055萬平方米,增長11.5%,增速提高5個百分點；其中,住宅新開工面積131849萬平方米,增長10.0%。房屋竣工面積69420萬平方米,增長2.5%,增速提高0.7個百分點；其中,住宅竣工面積54265萬平方米,下降0.1%。1-11月份,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積34773萬平方米,同比增長9.9%,1-10月份為下降3.6%；土地成交價款8669億元,增長31.5%,增速比1-10月份提高19.8個百分點。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金情況1-11月份,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金109475億元,同比增長27.6%,增速比1-10月份提高0.4個百分點。其中,國內(nèi)貸款17667億元,增長33.8%；利用外資475億元,增長28.0%；自籌資金42742億元,增長20.8%；其他資金48592億元,增長31.9%。在其他資金中,定金及預(yù)收款30534億元,增長32.1%；個人按揭貸款12657億元,增長36.5%。房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)表120XX1-11月份東中西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資情況地區(qū)投資額〔億元同比增長〔%住宅住宅全國總計774125311219.519.1東部地區(qū)430682940317.317.3中部地區(qū)170841189021.720.5西部地區(qū)172591182023.122.2表220XX1-11月份東中西部地區(qū)房地產(chǎn)銷售情況地區(qū)商品房銷售面積商品房銷售額絕對數(shù)〔萬平方米同比增長〔%絕對數(shù)〔億元同比增長〔%全國總計11080720.86994630.7東部地區(qū)5470922.24290433.1中部地區(qū)2866322.21363431.8西部地區(qū)2743516.71340722.61.1.3我國當前房地產(chǎn)政策分析房地產(chǎn)價格上漲過快,不僅造成了大量普通購房者買不起房,直接影響城鎮(zhèn)居民家庭住房條件的改善,同時,也導(dǎo)致了銀行信貸結(jié)構(gòu)的不合理,加劇銀行信貸風險,進而影響金融安全和社會穩(wěn)定。為此,我國相關(guān)部門出臺了一系列政策來規(guī)范房地產(chǎn)市場。20XX上半年,"國五條"落地宣告房地產(chǎn)調(diào)控進一步趨緊,對熱點城市投資投機需求的抑制再度升級,北京、上海等城市配套細則相對嚴格,其他絕大多數(shù)城市基本延續(xù)了國五條政策方向。受政策影響,多數(shù)城市成交量在4-5月明顯回落,但預(yù)售監(jiān)管力度的驟然加大使得部分城市供求更加趨于緊張,房價上漲壓力依然巨大。在短期的限購、限貸等調(diào)控政策收緊的同時,中央也在加緊完善房地產(chǎn)調(diào)控的長效機制,日趨明晰的保障房政策、逐見雛形的住房信息聯(lián)網(wǎng)及不動產(chǎn)登記條例,以及房產(chǎn)稅試點范圍可能擴大等都在一定程度上為穩(wěn)定市場預(yù)期及今后房地產(chǎn)市場長期健康發(fā)展提供了保障。堅持嚴厲調(diào)控不放松,力保房價平穩(wěn)日趨明晰的住房保障政策房產(chǎn)稅擴圍在即從土地源頭保障房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展,適應(yīng)新型城市化發(fā)展4.1進一步深化土地制度改革4.2創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)模式4.3貨幣信貸政策穩(wěn)中趨松,購房者合理需求得到保障展望：調(diào)控趨緊保熱點城市市場穩(wěn)定,長效機制建立促長期良性發(fā)展2、房地產(chǎn)價格上漲成因分析2.1開發(fā)成本分析房地產(chǎn)開發(fā)成本主要包括:土地費用、前期工程費用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用、建筑安裝工程費用、公共配套設(shè)施建設(shè)費用、開發(fā)間接費用、財務(wù)費用、管理費用、銷售費用、開發(fā)期稅費、其他費用以及不可預(yù)見費用等。而這其中以土地費用和建筑安裝工程費用對開發(fā)成本的影響更大。2.1.1土地價格的上漲,土地使用成本上升土地是稀缺資源,隨著房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展,可開發(fā)用地更是少之又少,在這種大環(huán)境下,中國各級地方政府,一方面把征用的土地價格壓得很低,一方面又把土地平整后高價拍賣給開發(fā)商。全國土地交易價格指數(shù)注：以上年同季價格為100項目2012-032012-062012-092012-122013-032013-062013-092013-12總計101.7102.8103.1101.3102.5103.5103.5102.5居民住宅用地97.6101.2102.6100.8104.5101.897.399.9豪華住宅用地100.0105.9106.5100.0100.5100.1100.099.6普通住宅用地97.0100.9102.5101.2104.7102.896.7100.0工業(yè)用地102.2102.299.9100.5101.7100.899.398.2商業(yè)、旅游、娛樂用地105.5105.1103.1102.199.3100.3101.399.1綜合用地103.5103.4105.6101.8102.4100.797.3100.4資料來源：國家計委、國家統(tǒng)計局、國家信息中心中經(jīng)網(wǎng)數(shù)據(jù)中心整理[20XX1月01日]首先。土地批租制度存在明顯的缺陷。城市土地使用權(quán)有償出讓就是土地批租制,是指在土地所有權(quán)屬于國家的前提下土地使用者可以向國家購買一定期限的土地使用權(quán)。使用權(quán)取得時,用地者要將批租期限內(nèi)的大部分稅費一次性繳付,短期內(nèi)會造成地價過高,間接抬高了房價。其次,土地出讓過程中的非正常因素造成土地使用價格隱性上漲。土地批租價格成為少數(shù)不法之徒進行權(quán)錢交易的資本。開發(fā)商在獲得土地使用權(quán)過程中用于賄賂官員的額外資金,在銷售時轉(zhuǎn)嫁給了購房者,提高了房價。2.1.1建筑材料價格的上漲及建筑品質(zhì)的提高近幾年來,我國建筑材料的價格呈現(xiàn)出持續(xù)快速上漲的趨勢,特別是鋼材、鋁材的價格大幅上升,投入住房建設(shè)的勞動力價格也在上升。隨著我國經(jīng)濟的高速發(fā)展,房地產(chǎn)業(yè)也和其他行業(yè)一樣,加速升級換代。生態(tài)、綠色、智能、舒適等觀念的引進,建筑密度的降低,綠地面積的增加,架空層的推廣,公共活動場所的設(shè)計,住宅小區(qū)物業(yè)管理配套設(shè)施的完善以及建筑質(zhì)量標準的提高,也使住房建設(shè)生產(chǎn)費用上升。去年年初,建設(shè)部要求住宅建設(shè)全部采用