房地產行業(yè)項目投資分析培訓講義

項目投資分析2017年8月第一部分項目投資分析

1.1、項目可研報告

1.2、經濟測算模型

1.3、項目投資決策

1.4、項目投后管理

1.5、項目退出管理第二部分企業(yè)并購管理

2.1、并購盡職調查2.2、財務報表分析

2.3、企業(yè)價值評估2.4、交易架構設計

2.5、并購風險管理

1.1、項目可研報告

1.2、經濟測算模型

1.3、項目投資決策

1.4、項目投后管理

1.5、項目退出管理第一部分項目投資分析1.1.1、新項目投資流程概述一個工程項目從設想、施工到建成投產的全過程分為三個時期投資前時期投資時期生產時期機初詳評會步細價研可可及究行行決性性策研研究究談項施試竣判目工運工簽設安轉驗約計裝收投項產目后評估1.1.2、新項目投資流程概述2004年國務院《關于投資體制改革的決定》誰投資、誰收益、誰決策、誰承擔風險投資主體多元化資金來源多渠道投資方式多樣化項目建設市場化1.1.3、《國家產業(yè)結構調整指導目錄（2011年本）》1.1.4、《國家產業(yè)結構調整指導目錄（2011年本）》《指導目錄》由鼓勵類、限制類和淘汰類目錄組成。不屬于以上三類且符合國家有關法律法規(guī)和政策規(guī)定的，為允許類。允許類不列入《指導目錄》。

鼓勵類目錄主要是指對全省經濟社會發(fā)展有重要促進作用，有利于提高資源利用效率、有利于提高環(huán)境保護水平、有利于提高企業(yè)安全生產水平。對鼓勵類投資項目，按國家有關法律法規(guī)和投資管理規(guī)定審批、核準或備案，金融機構按照信貸原則提供信貸支持。有關優(yōu)惠政策可按國家和省有關規(guī)定執(zhí)行。限制類目錄主要是指工藝技術落后，不符合國家行業(yè)準入條件和規(guī)定，需要督促加快改造和禁止新建的生產能力、工藝技術、裝備及產品。凡列入限制類的，禁止投資新建項目，投資主管部門不予審批、核準或備案；各金融機構不得發(fā)放貸款；土地管理、城市規(guī)劃和建設、環(huán)境保護、質監(jiān)、消防、海關、工商等部門不得辦理有關手續(xù)。對屬于限制類的現有生產能力，允許企業(yè)在一定期限內進行改造升級，嚴禁以改造為名擴大生產能力。淘汰類目錄主要是指不符合有關法律法規(guī)規(guī)定，嚴重浪費資源、污染環(huán)境、不具備安全生產條件。對淘汰類項目，禁止投資；各金融機構停止各種授信支持，并收回已經發(fā)放的貸款。各地區(qū)、各部門和有關企業(yè)要采取有力措施，按規(guī)定限期淘汰。對不按期淘汰的企業(yè)，各級政府及各有關部門要依法依規(guī)責令其停產或予以關閉。1.1.5、政府核準的投資項目目錄(2016年本)一、企業(yè)投資建設本目錄內的固定資產投資項目，須按照規(guī)定報送有關項目核準機關核準。企業(yè)投資建設本目錄外的項目，實行備案管理。事業(yè)單位、社會團體等投資建設的項目，按照本目錄執(zhí)行。二、法律、行政法規(guī)和國家制定的發(fā)展規(guī)劃、產業(yè)政策、總量控制目標、技術政策、準入標準、用地政策、環(huán)保政策、用海用島政策、信貸政策等是企業(yè)開展項目前期工作的重要依據，是項目核準機關和國土資源、環(huán)境保護、城鄉(xiāng)規(guī)劃、海洋管理、行業(yè)管理等部門以及金融機構對項目進行審查的依據。發(fā)展改革部門要會同有關部門抓緊編制完善相關領域專項規(guī)劃，為各地區(qū)做好項目核準工作提供依據。環(huán)境保護部門應根據項目對環(huán)境的影響程度實行分級分類管理，對環(huán)境影響大、環(huán)境風險高的項目嚴格環(huán)評審批，并強化事中事后監(jiān)管。1.1.5、政府核準的投資項目目錄(2016年本)三、要充分發(fā)揮發(fā)展規(guī)劃、產業(yè)政策和準入標準對投資活動的規(guī)范引導作用。把發(fā)展規(guī)劃作為引導投資方向，穩(wěn)定投資運行，規(guī)范項目準入，優(yōu)化項目布局，合理配置資金、土地、能源、人力等資源的重要手段。完善產業(yè)結構調整指導目錄、外商投資產業(yè)指導目錄等，為企業(yè)投資活動提供依據和指導。構建更加科學、更加完善、更具可操作性的行業(yè)準入標準體系，強化節(jié)地節(jié)能節(jié)水、環(huán)境、技術、安全等市場準入標準。完善行業(yè)宏觀調控政策措施和部門間協調機制，形成工作合力，促進相關行業(yè)有序發(fā)展。1.1.5、政府核準的投資項目目錄(2016年本)六、按照誰審批誰監(jiān)管、誰主管誰監(jiān)管的原則，落實監(jiān)管責任，注重發(fā)揮地方政府就近就便監(jiān)管作用，行業(yè)管理部門和環(huán)境保護、質量監(jiān)督、安全監(jiān)管等部門專業(yè)優(yōu)勢，以及投資主管部門綜合監(jiān)管職能，實現協同監(jiān)管。投資項目核準、備案權限下放后，監(jiān)管責任要同步下移。地方各級政府及其有關部門要積極探索創(chuàng)新監(jiān)管方式方法，強化事中事后監(jiān)管，切實承擔起監(jiān)管職責。七、按照規(guī)定由國務院核準的項目，由國家發(fā)展改革委審核后報國務院核準。核報國務院及國務院投資主管部門核準的項目，事前須征求國務院行業(yè)管理部門的意見。八、由地方政府核準的項目，各省級政府可以根據本地實際情況，按照下放層級與承接能力相匹配的原則，具體劃分地方各級政府管理權限，制定本行政區(qū)域內統(tǒng)一的政府核準投資項目目錄。由省級政府核準，原則上不下放到地市級政府、一律不得下放到縣級及以下政府。九、對取消核準改為備案管理的項目，項目備案機關要加強發(fā)展規(guī)劃、產業(yè)政策和準入標準把關，行業(yè)管理部門與城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地管理、環(huán)境保護、安全監(jiān)管等部門要按職責分工加強對項目的指導和約束。1.1.6、項目可行性分析報告目的1、用于企業(yè)融資、對外招商合作的可行性研究報告。2、用于國家發(fā)展和改革委(以前的計委)立項的可行性研究報告。3、用于銀行貸款的可行性研究報告。4、用于境外投資項目核準的可行性研究報告。1.1.7、項目可行性分析報告內容產品模式用戶模式推廣模式收入模式商業(yè)模式1.1.7、項目可行性分析報告內容1.投資必要性2.技術的可行性3.財務可行性4.組織可行性5.經濟可行性6.社會可行性7.風險因素及對策

產品模式用戶模式推廣模式收入模式商業(yè)模式可行性分析報告--案例討論熊貓直播獲B輪融資10億內容黑馬加速開拓未來2017年5月24日深夜，熊貓直播宣布獲得10億元人民幣的B輪融資，本輪投資由興業(yè)證券興證資本領投，漢富資本、沃肯資本、光源資本、中冀投資、昌迪資本、明石投資跟投，光源資本擔任此次融資獨家財務顧問。

熊貓直播融資項目需要一份推介報告，請就報告的主要內容框架給出建議。

1.1、項目可研報告

1.2、經濟測算模型

1.3、項目投資決策

1.4、項目投后管理

1.5、項目退出管理第一部分項目投資分析1.2.1、建設項目經濟評價方法與參數（第3版）建設項目經濟評價方法1總則2財務效益與費用估算3資金來源與融資方案4財務分析5經濟費用效益分析6費用效果分析7不確定性分析與風險分析8區(qū)域經濟與宏觀經濟影響分析9方案經濟比選10改擴建項目與并購項目經濟評價特點11部分行業(yè)項目經濟評價的特點1.2.2、項目經濟測算模型1.2.2、項目經濟測算模型1.2.2、項目經濟測算模型1.2.2、項目經濟測算模型1.2.3、項目經濟測算中的重點概念項目全投資現金流量項目全投資凈現金流項目資本金現金流量項目資本金凈現金流項目測算貼現率項目內部收益率項目凈現值項目投資回收期項目盈虧平衡點1.2.4、項目經濟測算過程中的重點與難點項目商業(yè)模式的確定項目收入驅動因素分析項目主要成本影響因素分析項目期間費用影響因素分析項目稅務政策影響分析項目折舊政策等財務原則選擇與效果分析項目融資方案、償還貸款方案的選擇與效果分析項目核心風險因素敏感性分析項目測算貼現率的選擇項目經濟測算--案例分析隔壁老王該不該以從P2P融資擴大經營規(guī)模老王自從下崗后，利用靠近東莞服裝制造中心的優(yōu)勢，開展童裝網上銷售，近幾年業(yè)務規(guī)模越做越大，目前每天銷售童裝約50套，預計每個月銷量增長5%；平均每套均價約為100元，平均進貨價格每套約為30元；為開拓市場，每月在淘寶支付廣告費用約1萬元，淘寶按照成交金額收取3%提成；平均每個成交客戶購買數量約為2套，老王按照慣例實施包郵服務，平均每個包裹費用為10元；老王聘請了三名年輕人幫忙，平均每人每月工資約3500元，包吃包住，并以1萬元每月的租金租用了一個500平米的倉庫；作為個體戶經營，老王目前沒有繳納稅費。按照經驗，存貨周轉周期約3個月。

老王的盈虧平衡點是多少？

假如老王想擴大規(guī)模經營，他可以接受的利息成本最大可以多少？

1.1、項目可研報告

1.2、經濟測算模型

1.3、項目投資決策

1.4、項目投后管理

1.5、項目退出管理第一部分項目投資分析1.3.1、項目投資流程1.3.2、項目投資風險投資項目是一項高風險行為，由于眾多的不確定性，企業(yè)進行投資往往面臨眾多的投資風險。政策法律風險市場風險技術風險財務風險經營風險1.3.3、項目投資風險投資風險的對策：風險回避、風險控制、風險轉移、風險自留。風險回避。風險規(guī)避是風險應對的一種方法，是指通過有計劃的變更來消除風險或風險發(fā)生的條件，保護目標免受風險的影響。風險控制。在實施風險控制策略時，最好將項目每一具體風險都控制在可以接受的水平上，單個風險減輕了，整體風險就會相應降低，成功的概率就會增加。風險轉移。其目的是通過若干技術手段和經濟手段將風險部分或全部轉移給其他人承擔。風險自留。對一些無法避免和轉移的風險，采取現實的態(tài)度，在不影響投資者根本或局部利益的前提下，將風險自愿承擔下來。

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1.2、經濟測算模型

1.3、項目投資決策

1.4、項目投后管理

1.5、項目退出管理第一部分項目投資分析投后管理是項目投資周期中重要組成部分。在完成項目盡調并實施投資后直到項目退出之前都屬于投后管理的期間。由于企業(yè)面臨的經營環(huán)境在不斷變化，公司的經營發(fā)展會受到各種因素影響，從而增加了項目投資的不確定性和風險（如市場風險、政策風險、技術風險、管理風險、法律訴訟風險等），投后管理正是為管理和降低項目投資風險而進行的一系列活動。投后管理關系到投資項目的發(fā)展與退出方案的實現，良好的投后管理將會從主動層面減少或消除潛在的投資風險，實現投資的保值增值，因此投后管理對于投資工作具有十分重要的意義。1.4.1、項目投后管理的意義投后管理的內容包括：投資協議執(zhí)行、項目跟蹤、項目治理、增值服務

1.4.2、項目投后管理的內容投后管理工作一般分為日常管理和重大事項管理：日常管理主要包括與所出資企業(yè)保持聯系，了解企業(yè)經營管理情況，定期編寫投后管理報告等管理文件；重大事項管理包括對所出資企業(yè)股東會、董事會、監(jiān)事議案進行審議、表決等有關事項。

1.4.3、項目投后管理主要工作對于參股權的財務管控，主要是投資項目的投后管理。投后管理是指完成實質性投資起到該項投資退出之日止的投資業(yè)務管理過程。

1、根據在被投企業(yè)中的股權比例及投資協議，采取不同的投后管理方式（1）達到派出董事、監(jiān)事及產權代表條件的，派出相應人員參與被投企業(yè)重大事項的管理。（2）達不到派出人員參與管理的項目，采取定期和不定期的走訪被投企業(yè)，了解企業(yè)的經營和財務情況的方式1.4.4、財務管控的投后管理要點

2、建立多部門聯動的投后管理體系（1）項目投資完成后，投資業(yè)務部門需對投資項目進行經常性的分析檢查，了解、掌握其運營情況。每季度向企業(yè)提交投資項目季度管理報告；每年針對投資項目的具體情況提出有針對性的書面管理建議，作為對投資項目提供增值服務的重要內容。投資業(yè)務部門應對投資項目實施動態(tài)監(jiān)控，在發(fā)生影響企業(yè)投資安全的情形時，應及時向企業(yè)匯報，由企業(yè)研究采取相關措施。（2）企業(yè)派出人員參與被投企業(yè)經營管理的，派出人員應按季度提交被投企業(yè)經營情況報告。當出現影響企業(yè)投資安全的重大事項時，應及時匯報。（3）未派出人員參與管理的，由項目團隊定期、不定期現場走訪被投企業(yè)，了解經營情況和財務情況。并按月索要被投企業(yè)財務報表、財務分析，提供投后管理報告（4）財務部門負責對數據的匯總，分析，并及時提供決策有用的信息。1.4.4、財務管控的投后管理要點

1.1、項目可研報告

1.2、經濟測算模型

1.3、項目投資決策

1.4、項目投后管理

1.5、項目退出管理第一部分項目投資分析投資退出需要借助資本經營手段來完成，一般說來，企業(yè)退出投資往往是在產權的流動中實現的，投資退出方式主要有以下幾種：

(1)公開上市是投資退出的最佳途徑，具有成本低、高增值的特點。企業(yè)應當充分利用證券市場的價值發(fā)現功能，推動投資項目公司到海內外證券市場直接或分拆上市。目前在國內將企業(yè)直接包裝上市仍是企業(yè)收回前期投資即套現的最佳方式。

(2)整體出售可以立即收回現金或可流通證券。既可以立即從項目公司中完全退出，也可較快取得現金或可流通證券的利潤分配。就效應而言，整體出售具備收購方對一般兼并收購所要求達到的效果。但整體出售可能存在市盈率偏低的情況，難以取得較高溢價。

1.5.1、項目退出主要方式

(3)通過資產或股權轉讓、出售退出投資。如協議轉讓給投資項目公