房地產(chǎn)項(xiàng)目管理-合同管理課件

北京師范大學(xué)珠海分校房地產(chǎn)項(xiàng)目合同控制主講：蔡心田北京師范大學(xué)珠海分校房地產(chǎn)項(xiàng)目合同控制主講：蔡心田1.延期交房2.物業(yè)管理合同1.延期交房項(xiàng)目合同概述項(xiàng)目合同控制項(xiàng)目的索賠與反索賠

主要內(nèi)容：項(xiàng)目合同概述主要內(nèi)容：一、合同管理的重要性

1.工程項(xiàng)目中的合同已越來越復(fù)雜

2.嚴(yán)格的合同管理是國際慣例

3.合同管理居于核心地位第一節(jié)項(xiàng)目合同概述一、合同管理的重要性第一節(jié)項(xiàng)目合同概述二、國際施工合同簡介1.FIDIC

土木工程施工合同條件(FédérationInternationaleDesIngénieurs-Conseils)

主要適用：1）無限制招標(biāo)選擇承包商

2）單價合同

3）合同履行中建立以工程師為核心的管理模式《由承包商設(shè)計(jì)的電氣和機(jī)械設(shè)備安裝與房屋和工程合同條件》《EPC/交鑰匙項(xiàng)目合同條件》《顧客/咨詢服務(wù)模式的協(xié)議》《咨詢分包協(xié)議》二、國際施工合同簡介1.FIDIC土木工程施工合同條件(2.ICE合同條件（InstitutionofCivilEngineering）單價合同咨詢工程師為主人，承包商為仆人。仆人必須接受工程實(shí)施中固有的風(fēng)險。在工程進(jìn)展過程中，咨詢工程師隨時有權(quán)發(fā)出新的指令，承包商必須無條件服從承包商執(zhí)行咨詢工程師的新的指令所應(yīng)獲得的額外工期和額外費(fèi)用由咨詢工程師來決定即使承包商與咨詢工程師發(fā)生爭端，該爭端也由咨詢工程師來作出判斷。

2.ICE合同條件（InstitutionofCivi3.NEC合同(NewEngineeringContract,新工程合同)

3.NEC合同(NewEngineeringContr項(xiàng)目經(jīng)理：合同管理的關(guān)鍵人物，認(rèn)為項(xiàng)目經(jīng)理作出的任何決定均已得到業(yè)主的認(rèn)可，他有權(quán)隨時與業(yè)主就工程實(shí)施中涉及的工期、成本、質(zhì)量等問題進(jìn)行商量，作出最適合業(yè)主要求的決定，并將此決定通知承包商。監(jiān)理工程師：由業(yè)主聘用，其主要任務(wù)是進(jìn)行質(zhì)量控制，檢查工程是否按合同技術(shù)說明中要求來實(shí)施，指出工程中存在的缺陷并檢查承包商對缺陷的整改。監(jiān)理工程師的行為可能產(chǎn)生工程成本方面的后果，但監(jiān)理工程師不直接介入項(xiàng)目成本問題。

項(xiàng)目經(jīng)理：合同管理的關(guān)鍵人物，認(rèn)為項(xiàng)目經(jīng)理作出的任何決定均已裁決人：獨(dú)立于業(yè)主和承包商雙方的人，是由業(yè)主和承包商共同指定的，NEC裁決人合同是由業(yè)主和承包商共同與裁決人簽訂。裁決人的作用類似于FIDIC合同中的“咨詢工程師”，主要是處理爭端和糾紛。不管裁決決定如何，裁決人的費(fèi)用由業(yè)主和承包商平均分?jǐn)?。“設(shè)計(jì)師”在NEC合同中可以與業(yè)主或承包商簽訂專業(yè)服務(wù)合同裁決人：獨(dú)立于業(yè)主和承包商雙方的人，是由業(yè)主和承包商共同指定房地產(chǎn)項(xiàng)目管理—合同管理課件4.AIA系列合同（TheAmericanInstituteofArchitects）主要用于：私營的房屋建筑工程與FIDIC的不同 業(yè)主所承擔(dān)義務(wù)的區(qū)別對業(yè)主支付能力的要求不同對提供項(xiàng)目地質(zhì)勘察資料的區(qū)別4.AIA系列合同（TheAmericanInstit承包商在進(jìn)度款申請方面的區(qū)別建筑師角色、權(quán)力、任務(wù)的區(qū)別建筑師的工程師角色：建筑師在AIA中起著類似FIDIC中“工程師”的作用。建筑師是業(yè)主與承包商的聯(lián)系紐帶,是工程期間業(yè)主的代表,在合同規(guī)定的范圍內(nèi)有權(quán)代表業(yè)主行事。建筑師權(quán)力：檢查權(quán)、支付確認(rèn)權(quán)、文件審批權(quán)、編制變更令權(quán)建筑師權(quán)利與義務(wù)的行使，可以交由項(xiàng)目代理人行使。承包商在進(jìn)度款申請方面的區(qū)別

二、合同的訂立（一）當(dāng)事人主體資格

《合同法》規(guī)定：訂立合同的當(dāng)事人，應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的民事權(quán)利能力和民事行為能力。（二）合同的形式

1.口頭合同

2.書面合同：合同書、信件和數(shù)據(jù)電文等三種。二、合同的訂立（三）合同的內(nèi)容當(dāng)事人的名稱或者姓名和住所標(biāo)的數(shù)量質(zhì)量價款履行期限、地點(diǎn)和方式違約責(zé)任爭議解決辦法（三）合同的內(nèi)容當(dāng)事人的名稱或者姓名和住所（四）合同訂立的方式

合同訂立的方式是指合同當(dāng)事人雙方依法就合同內(nèi)容達(dá)成一致的過程。

1.要約和要約邀請①要約：要約是希望和他人訂立合同的意思表示向特定的人發(fā)出內(nèi)容必須具體確定 提出合同主要條款以供對方考慮 要約發(fā)出后，受要約人接受要約，要約人即受此要約的約束②要約邀請：是指希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示要約邀請人一般都不承擔(dān)法律責(zé)任（四）合同訂立的方式合同訂立的方式是指合同當(dāng)事人雙方依例：甲公司因建筑工程需要，急需水泥，遂向乙、丙、丁三家水泥廠發(fā)出函電，函電中稱：我公司急需標(biāo)號為××型號的水泥，如貴廠有貨，請速來函電，我公司愿派人前往購買。店高6米，買一層送一層，一層價格兩層使用，營業(yè)面積增加一倍例：甲公司因建筑工程需要，急需水泥，遂向乙、丙、丁三家水泥廠(2)承諾：承諾的概念和條件：概念：指受要約人作出的同意要約的意思表示條件：承諾必須是受要約人提出承諾只能向要約人發(fā)出承諾的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)與要約的內(nèi)容一致承諾必須在承諾期限內(nèi)發(fā)出要約和承諾的生效：

《合同法》規(guī)定，無論要約還是承諾，均采取到達(dá)生效(2)承諾：(二)合同的成立：合同成立的時間：當(dāng)事人采用合同書形式訂立合同的，自雙方當(dāng)事人簽字或者蓋章時合同成立。當(dāng)事人采用信件、數(shù)據(jù)電文等形式訂立合同的，如果在合同成立之前要求確認(rèn)，簽定確認(rèn)書時合同成立。合同成立的地點(diǎn)：要約生效的地點(diǎn)即為合同成立的地點(diǎn)(二)合同的成立：

合同效力即已經(jīng)成立的合同的法律效力。合同成立是合同生效的前提。依法成立的合同，成立與生效在時間上的同一性。

(一)有效合同:

即依法成立并符合合同生效條件的合同合同的主體合格意思表示真實(shí)不違反法律和社會公共利益

1.表見代理

2.超越代表權(quán)訂立的合同合同效力即已經(jīng)成立的合同的法律效力。案例：開發(fā)公司A 供應(yīng)商B2000噸鋼材傳真 2700元/噸 有意購買，希望簽訂合同 寄合同書

2700→2500 組織貨源要發(fā)貨交貨時間以我方為準(zhǔn)案例：三、合同管理與控制的主要職能1.確立項(xiàng)目中的主要合同關(guān)系，策劃項(xiàng)目合同體系

2.簽訂合同，明確雙方的權(quán)力、責(zé)任和義務(wù)，界定雙方的法律關(guān)系。

3.執(zhí)行合同，監(jiān)督雙方在履行各自的權(quán)力、責(zé)任和義務(wù)時出現(xiàn)的偏差或違約行為。

4.合同的變更，修訂或調(diào)整

5.索賠與違約責(zé)任三、合同管理與控制的主要職能1.確立項(xiàng)目中的主要合同

第二節(jié)項(xiàng)目合同控制

一、項(xiàng)目中的主要合同關(guān)系

業(yè)主承包商監(jiān)理監(jiān)理合同被監(jiān)理監(jiān)理施工合同分包商勘察設(shè)計(jì)單位采購供應(yīng)商金融機(jī)構(gòu)分包合同（一）業(yè)主的主要合同關(guān)系預(yù)售/銷售第二節(jié)項(xiàng)目合同控制

一、項(xiàng)目中的主要合同關(guān)系二、項(xiàng)目合同策劃

合同策劃主要確定的問題：1.將項(xiàng)目分解為幾個合同？每個合同有多大工程范圍？2.采用什么樣的合同形式和合同條件？3.采用什么方式委托工程？4.如何通過合同對項(xiàng)目實(shí)行嚴(yán)格的全面控制？二、項(xiàng)目合同策劃合同策劃主要確定的問題：(一)項(xiàng)目合同的規(guī)模和范圍的確定

項(xiàng)目的分標(biāo)策劃就是關(guān)于項(xiàng)目任務(wù)分解為多少包（或多少標(biāo)段）的策劃。常見的分標(biāo)方式有如下兩種。

1.分階段、分專業(yè)平行分標(biāo)

2.全包（統(tǒng)包、一覽子承包或“設(shè)計(jì)—施工—供應(yīng)”總承包）(一)項(xiàng)目合同的規(guī)模和范圍的確定項(xiàng)目的分標(biāo)策劃就是關(guān)（二）合同形式的選擇

按合同的計(jì)價方式分：

1.單價合同

2.固定總價合同

3.成本加酬金合同

4.目標(biāo)合同（二）合同形式的選擇按合同的計(jì)價方式分：（三）招標(biāo)方式的確定1.公開招標(biāo)2.議標(biāo)3.邀請招標(biāo)

案例：魯布革（三）招標(biāo)方式的確定1.公開招標(biāo)（三）合同條件及重要合同條款的選擇（1）合同條件的選擇1.合同條件應(yīng)與雙方的管理水平相配套2.盡可能選用雙方都熟悉的標(biāo)準(zhǔn)的合同條件3.合同條件的使用注意到其他方面的制約（三）合同條件及重要合同條款的選擇（1）合同條件的選擇

（2）合同重要條款的確定

1.項(xiàng)目付款方式；

2.合同價格調(diào)整的條件、范圍、程序和方法；

3.合同雙方風(fēng)險的分擔(dān)；

4.合同爭執(zhí)仲裁的地點(diǎn)及程序；

5.對承包商（或供應(yīng)商）的激勵措施；

6.業(yè)主的控制權(quán)力（成本控制、工期控制、質(zhì)量控制）和對項(xiàng)目失控狀態(tài)的處置權(quán)力；

7.合同雙方的誠信條件（保函、保證金、押金）；

8.違約處罰規(guī)定、仲裁條款（2）合同重要條款的確定【案例1】

某港口碼頭工程,在施工設(shè)計(jì)圖紙沒有完成之前,業(yè)主通過招標(biāo)選擇了一家總承包單位承包該工程的施工任務(wù).由于設(shè)計(jì)尚未完成,承包范圍內(nèi)待實(shí)施的工程雖性質(zhì)明確,但工程量還難以確定,雙方商定擬采用總價合同形式簽訂施工合同,以減少雙方的風(fēng)險.分析：不恰當(dāng)。設(shè)計(jì)未完成，工作任務(wù)不足夠明確，工作量不確定，不宜采用總價合同形式?！景咐?】施工合同中有以下一些條款:(1)乙方按監(jiān)理工程師批準(zhǔn)的施工組織設(shè)計(jì)(或施工方案)組織施工,乙方不應(yīng)承擔(dān)因此引起的工期延誤和費(fèi)用增加的責(zé)任.分析（1）： 乙方按批準(zhǔn)的施組和施工方案施工，不免除其因執(zhí)行方案引起的工期、質(zhì)量、費(fèi)用等各方面損失的承擔(dān)責(zé)任。施工合同中有以下一些條款:(2)甲方向乙方提供施工場地的工程地質(zhì)和地下主要管網(wǎng)線路資料,供乙方參考使用.分析（2）： 乙方按甲方提供的地質(zhì)（由具有勘察資質(zhì)單位提供）和管線資料組織施工，因資料不完善和錯誤導(dǎo)致的損失由甲方承擔(dān)。(2)甲方向乙方提供施工場地的工程地質(zhì)和地下主要管網(wǎng)線路資料(3)乙方不能將工程轉(zhuǎn)包,但允許分包,也允許分包單位將分包的工程再次分包給其他施工單位.分析：（3）允許乙方分包（限于非主體部分），但分包單不可再分包。(3)乙方不能將工程轉(zhuǎn)包,但允許分包,也允許分包單位將分包的(4)無論監(jiān)理工程師是否參加隱蔽工程的驗(yàn)收,當(dāng)其提出對已經(jīng)隱蔽的工程重新檢驗(yàn)的要求時,乙方應(yīng)按要求進(jìn)行剝露,并在檢驗(yàn)合格后重新進(jìn)行覆蓋或修復(fù).檢驗(yàn)如果合格,甲方承擔(dān)由此發(fā)生的追加合同價款,賠償乙方的損失并相應(yīng)順延工期.檢驗(yàn)如果不合格,乙方則應(yīng)承擔(dān)發(fā)生的費(fèi)用,工期可以順延.分析（4）：檢驗(yàn)不合格，乙方應(yīng)承擔(dān)發(fā)生的費(fèi)用，工期不予順延。(4)無論監(jiān)理工程師是否參加隱蔽工程的驗(yàn)收,當(dāng)其提出對已經(jīng)隱（四）各相關(guān)合同的協(xié)調(diào)

（1）項(xiàng)目所有的合同必須納入統(tǒng)一的計(jì)劃體系中統(tǒng)籌安排，不得各行其事；（2）建立整個項(xiàng)目合同策劃與控制的統(tǒng)一機(jī)制，形成完整、系統(tǒng)的項(xiàng)目合同控制機(jī)制。

（四）各相關(guān)合同的協(xié)調(diào)（1）項(xiàng)目所有的合同必須納入統(tǒng)一的三、項(xiàng)目合同實(shí)施過程中的控制

在項(xiàng)目合同實(shí)施過程中，業(yè)主對合同的控制工作主要有：合同實(shí)施監(jiān)督（漏洞工程師）合同跟蹤合同診斷合同效果后評價三、項(xiàng)目合同實(shí)施過程中的控制在項(xiàng)目合同實(shí)施過程中，業(yè)主對設(shè)計(jì)/計(jì)劃招投標(biāo)合同策劃合同起草/審查合同分析合同交底合同監(jiān)督合同跟蹤變更管理索賠管理工程施工項(xiàng)目結(jié)束合同后評價設(shè)計(jì)/計(jì)劃招投標(biāo)合同策劃合同起草/審查合同分析合同交底合同監(jiān)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理—合同管理課件（五）項(xiàng)目施工合同控制1、發(fā)包方（監(jiān)理單位）對施工合同的控制（1）施工合同的簽訂控制：發(fā)包方或者監(jiān)理單位，通過對承包方的資格、資信和履約能力進(jìn)行預(yù)審來實(shí)施控制。（2）施工合同的履行控制：發(fā)包方對施工合同履行的控制主要是通過甲方代表（總監(jiān)理工程師）進(jìn)行的。工期控制、質(zhì)量控制、費(fèi)用控制、設(shè)計(jì)變更控制。（3）文件檔案控制：發(fā)包方和監(jiān)理工程師應(yīng)做好施工合同的檔案文件控制工作。（4）索賠控制：發(fā)包方必須對所有的索賠事項(xiàng)進(jìn)行嚴(yán)格的管理和控制。（五）項(xiàng)目施工合同控制1、發(fā)包方（監(jiān)理單位）對施工合2、承包方對施工合同的控制（1）施工合同的簽訂控制：在施工合同簽訂前（投標(biāo)前），應(yīng)對發(fā)包方和工程項(xiàng)目進(jìn)行了解和分析。（2）施工合同的履行控制：承包方應(yīng)建立一套完整的施工合同管理制度。（3）施工合同的檔案控制：包括合同簽訂、談判事項(xiàng)有關(guān)文件及施工合同的歸檔管理，以及合同變更過程及結(jié)果文件的歸檔管理。（4）索賠控制：索賠事項(xiàng)及索賠過程的控制和管理。2、承包方對施工合同的控制（六）其它合同1.工程建設(shè)招投標(biāo)2.勘察設(shè)計(jì)合同3.監(jiān)理合同物資采購合同4.保險合同5.貸款合同6.房屋預(yù)售、銷售、租賃合同（六）其它合同1.工程建設(shè)招投標(biāo)第三節(jié)項(xiàng)目的索賠與反索賠

一、索賠與反索賠的概念

索賠:指在合同實(shí)施過程中，合同一方因?qū)Ψ讲宦男谢蛭茨苷_履行合同所規(guī)定的義務(wù)而受到損失，向?qū)Ψ教岢鲑r償要求的過程。反索賠:指對索賠（報告）的反駁，是對即將產(chǎn)生和可能產(chǎn)生的索賠損失的防止。第三節(jié)項(xiàng)目的索賠與反索賠

一、索賠與反索賠的概念索賠（一）索賠的起因1.風(fēng)險分擔(dān)不均

2.施工條件變化

3.設(shè)計(jì)/工程變更

4.工期拖延或趕工

5.業(yè)主違約

6.合同缺陷

7.工程所在國家法令變更（一）索賠的起因1.風(fēng)險分擔(dān)不均（三）索賠的分類1.按索賠要求分類（1）工期索賠：要求業(yè)主延長工期，推遲項(xiàng)目竣工日期的索賠。（2）費(fèi)用索賠：要求業(yè)主補(bǔ)償費(fèi)用的損失，調(diào)整合同價款的索賠。

2.按索賠的起因分類（1）業(yè)主違約索賠：因業(yè)主未履行合同責(zé)任、工程管理失誤引發(fā)的索賠。（2）合同因素索賠：因合同錯誤、設(shè)計(jì)圖紙技術(shù)規(guī)范的錯誤及合同變更、設(shè)計(jì)變更引發(fā)的索賠。（3）環(huán)境因素索賠：因環(huán)境條件改變、如法律、物價、自然條件的變化及自然災(zāi)害等不可抗力引發(fā)的索賠。（三）索賠的分類1.按索賠要求分類3、按索賠所依據(jù)的理由分類(1)合同內(nèi)索賠

(2)合同外索賠(3)道義索賠

4、按引起索賠的干擾事件性質(zhì)分類(1)工期拖延索賠(2)外部條件變化索賠(3)工程變更索賠(4)工程中斷或終止的索賠(5)其他索賠

5、按索賠處理方式分類(1)單項(xiàng)索賠(2)總索賠3、按索賠所依據(jù)的理由分類房地產(chǎn)項(xiàng)目管理—合同管理課件房地產(chǎn)項(xiàng)目管理—合同管理課件二、索賠與反索賠控制（一）索賠與反索賠控制的任務(wù)1.索賠控制 2.反索賠控制預(yù)測索賠機(jī)會尋求和發(fā)展索賠機(jī)會 防止對方索賠事項(xiàng)的發(fā)生處理索賠事件 反駁對方不合理的索賠要求二、索賠與反索賠控制（一）索賠與反索賠控制的任務(wù)（二）索賠與反索賠工作程序1.索賠工作程序 2.反索賠工作程序發(fā)出索賠意向通知 項(xiàng)目合同分析

進(jìn)行索賠內(nèi)部處理 索賠相關(guān)事態(tài)調(diào)查提交索賠報告 狀態(tài)分析索賠事項(xiàng)解決 索賠報告分析 提交反索賠報告（二）索賠與反索賠工作程序1.索賠工作程序 2（三）索賠與反索賠報告1.索賠報告索賠報告是向?qū)Ψ教岢鏊髻r要求的書面文件，是承包商對索賠事件的處理結(jié)果。在索賠事件處理過程中，起著舉足輕重的作用。（1）索賠報告的基本要求真實(shí)、責(zé)任明確、簡潔、條理清楚、各種定義準(zhǔn)確、婉轉(zhuǎn)合理,有說服力、重點(diǎn)突出。（2）索賠報告的主要內(nèi)容題目；索賠事件；索賠理由；影響；結(jié)論。（三）索賠與反索賠報告1.索賠報告（3）索賠文件的構(gòu)成①承包商或其授權(quán)致業(yè)主的信函：就索賠要求、意外事件經(jīng)過、索賠理由進(jìn)行簡單說明。②索賠報告正文③附件：就索賠報告中所列舉的事實(shí)、理由、影響的證明文件和損失測算的依據(jù)，基礎(chǔ)提供證明。（3）索賠文件的構(gòu)成2.反索賠報告反索賠報告是針對索賠報告的反駁，是向索賠方表明自己的立場，對索賠要求的處理意見以及反索賠證據(jù)的書面文件。（1）索賠報告的反駁:一般包含如下主要內(nèi)容。①索賠事件的真實(shí)性：尋找否定對方索賠要求的依據(jù)。②干擾事件的責(zé)任分析：分析對方應(yīng)負(fù)的責(zé)任或我方不應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。③索賠理由分析：列舉于已有利的合同條款，駁斥對方索賠的合同依據(jù)。2.反索賠報告④干擾事件的影響分析：分析索賠事項(xiàng)與干擾事件有無因果關(guān)系。⑤索賠證據(jù)分析：研究對方提出的索賠證據(jù)的充足性、恰當(dāng)性、全面性、否定證據(jù)不足、證據(jù)不恰當(dāng)?shù)乃髻r要求。⑥索賠值的審核；全面審核對方提出的索賠值，審查其計(jì)算的準(zhǔn)確性（工程量計(jì)算、資源占用量計(jì)算、定額與單價計(jì)算、價格指數(shù)應(yīng)用等等），及計(jì)算方法的正確性、合理性。④干擾事件的影響分析：分析索賠事項(xiàng)與干擾事件有無因果（2）反索賠文件的內(nèi)容（1）業(yè)主代表致承包商代表的回函:就索賠信件的回復(fù)。（2）反索賠報告正文:由如下4部分構(gòu)成。①引言：簡要列出合同號、索賠報告提出的索賠要求等。②合同分析：對合同的法律基礎(chǔ)，合同價格，補(bǔ)償條件等進(jìn)行全面分析。③合同實(shí)施狀態(tài)及其評價：主要包括項(xiàng)目的合同狀態(tài)，可能狀態(tài)，實(shí)際狀態(tài)的評價分析。④索賠報告分析：就承包方提出的索賠報告逐條進(jìn)行，一般分為如下4部分?？傮w分析。詳細(xì)分析。索賠處理結(jié)論。業(yè)主對承包商的索賠要求。⑤總結(jié)論:明確業(yè)主承擔(dān)的索賠損失或業(yè)主向承包商提出的的索賠要求，并就雙方爭執(zhí)提出解決方案。（3）附件（2）反索賠文件的內(nèi)容

三、承包商的索賠策略

四、索賠爭執(zhí)的解決

索賠爭執(zhí)的解決辦法有協(xié)商、調(diào)解、仲裁、訴訟

1.協(xié)商:協(xié)商是合同雙方私下會談的解決辦法。

2.調(diào)節(jié):邀請中間人進(jìn)行調(diào)節(jié)。

3.仲裁:仲裁是由仲裁委員會作出的裁決，仲裁委員會是由省、自治區(qū)、市人民政府組織有關(guān)部門和商會統(tǒng)一組建的。

4.訴訟:訴訟是運(yùn)用司法程序解決合同爭執(zhí)。三、承包商的索賠策略

四、索賠爭執(zhí)的解決索賠爭執(zhí)小結(jié)：一.概念1.常用的國際施工合同2.合同的訂立

1）合同形式

2）合同內(nèi)容

3）訂立方式二、合同控制1.主要合同關(guān)系小結(jié)：一.概念2.合同策劃1.將項(xiàng)目分解為幾個合同？每個合同有多大工程范圍？2.采用什么樣的合同形式和合同條件？3.采用什么方式委托工程？4.如何通過合同對項(xiàng)目實(shí)行嚴(yán)格的全面控制？2.合同策劃3.合同實(shí)施中的控制合同實(shí)施監(jiān)督合同跟蹤合同診斷合同效果后評價3.合同實(shí)施中的控制合同實(shí)施監(jiān)督三、索賠與反索賠1、索賠的原因2、索賠的分類3、索賠與反索賠的控制三、索賠與反索賠1、索賠的原因北京師范大學(xué)珠海分校房地產(chǎn)項(xiàng)目合同控制主講：蔡心田北京師范大學(xué)珠海分校房地產(chǎn)項(xiàng)目合同控制主講：蔡心田1.延期交房2.物業(yè)管理合同1.延期交房項(xiàng)目合同概述項(xiàng)目合同控制項(xiàng)目的索賠與反索賠

主要內(nèi)容：項(xiàng)目合同概述主要內(nèi)容：一、合同管理的重要性

1.工程項(xiàng)目中的合同已越來越復(fù)雜

2.嚴(yán)格的合同管理是國際慣例

3.合同管理居于核心地位第一節(jié)項(xiàng)目合同概述一、合同管理的重要性第一節(jié)項(xiàng)目合同概述二、國際施工合同簡介1.FIDIC

土木工程施工合同條件(FédérationInternationaleDesIngénieurs-Conseils)

主要適用：1）無限制招標(biāo)選擇承包商

2）單價合同

3）合同履行中建立以工程師為核心的管理模式《由承包商設(shè)計(jì)的電氣和機(jī)械設(shè)備安裝與房屋和工程合同條件》《EPC/交鑰匙項(xiàng)目合同條件》《顧客/咨詢服務(wù)模式的協(xié)議》《咨詢分包協(xié)議》二、國際施工合同簡介1.FIDIC土木工程施工合同條件(2.ICE合同條件（InstitutionofCivilEngineering）單價合同咨詢工程師為主人，承包商為仆人。仆人必須接受工程實(shí)施中固有的風(fēng)險。在工程進(jìn)展過程中，咨詢工程師隨時有權(quán)發(fā)出新的指令，承包商必須無條件服從承包商執(zhí)行咨詢工程師的新的指令所應(yīng)獲得的額外工期和額外費(fèi)用由咨詢工程師來決定即使承包商與咨詢工程師發(fā)生爭端，該爭端也由咨詢工程師來作出判斷。

2.ICE合同條件（InstitutionofCivi3.NEC合同(NewEngineeringContract,新工程合同)

3.NEC合同(NewEngineeringContr項(xiàng)目經(jīng)理：合同管理的關(guān)鍵人物，認(rèn)為項(xiàng)目經(jīng)理作出的任何決定均已得到業(yè)主的認(rèn)可，他有權(quán)隨時與業(yè)主就工程實(shí)施中涉及的工期、成本、質(zhì)量等問題進(jìn)行商量，作出最適合業(yè)主要求的決定，并將此決定通知承包商。監(jiān)理工程師：由業(yè)主聘用，其主要任務(wù)是進(jìn)行質(zhì)量控制，檢查工程是否按合同技術(shù)說明中要求來實(shí)施，指出工程中存在的缺陷并檢查承包商對缺陷的整改。監(jiān)理工程師的行為可能產(chǎn)生工程成本方面的后果，但監(jiān)理工程師不直接介入項(xiàng)目成本問題。

項(xiàng)目經(jīng)理：合同管理的關(guān)鍵人物，認(rèn)為項(xiàng)目經(jīng)理作出的任何決定均已裁決人：獨(dú)立于業(yè)主和承包商雙方的人，是由業(yè)主和承包商共同指定的，NEC裁決人合同是由業(yè)主和承包商共同與裁決人簽訂。裁決人的作用類似于FIDIC合同中的“咨詢工程師”，主要是處理爭端和糾紛。不管裁決決定如何，裁決人的費(fèi)用由業(yè)主和承包商平均分?jǐn)?。“設(shè)計(jì)師”在NEC合同中可以與業(yè)主或承包商簽訂專業(yè)服務(wù)合同裁決人：獨(dú)立于業(yè)主和承包商雙方的人，是由業(yè)主和承包商共同指定房地產(chǎn)項(xiàng)目管理—合同管理課件4.AIA系列合同（TheAmericanInstituteofArchitects）主要用于：私營的房屋建筑工程與FIDIC的不同 業(yè)主所承擔(dān)義務(wù)的區(qū)別對業(yè)主支付能力的要求不同對提供項(xiàng)目地質(zhì)勘察資料的區(qū)別4.AIA系列合同（TheAmericanInstit承包商在進(jìn)度款申請方面的區(qū)別建筑師角色、權(quán)力、任務(wù)的區(qū)別建筑師的工程師角色：建筑師在AIA中起著類似FIDIC中“工程師”的作用。建筑師是業(yè)主與承包商的聯(lián)系紐帶,是工程期間業(yè)主的代表,在合同規(guī)定的范圍內(nèi)有權(quán)代表業(yè)主行事。建筑師權(quán)力：檢查權(quán)、支付確認(rèn)權(quán)、文件審批權(quán)、編制變更令權(quán)建筑師權(quán)利與義務(wù)的行使，可以交由項(xiàng)目代理人行使。承包商在進(jìn)度款申請方面的區(qū)別

二、合同的訂立（一）當(dāng)事人主體資格

《合同法》規(guī)定：訂立合同的當(dāng)事人，應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的民事權(quán)利能力和民事行為能力。（二）合同的形式

1.口頭合同

2.書面合同：合同書、信件和數(shù)據(jù)電文等三種。二、合同的訂立（三）合同的內(nèi)容當(dāng)事人的名稱或者姓名和住所標(biāo)的數(shù)量質(zhì)量價款履行期限、地點(diǎn)和方式違約責(zé)任爭議解決辦法（三）合同的內(nèi)容當(dāng)事人的名稱或者姓名和住所（四）合同訂立的方式

合同訂立的方式是指合同當(dāng)事人雙方依法就合同內(nèi)容達(dá)成一致的過程。

1.要約和要約邀請①要約：要約是希望和他人訂立合同的意思表示向特定的人發(fā)出內(nèi)容必須具體確定 提出合同主要條款以供對方考慮 要約發(fā)出后，受要約人接受要約，要約人即受此要約的約束②要約邀請：是指希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示要約邀請人一般都不承擔(dān)法律責(zé)任（四）合同訂立的方式合同訂立的方式是指合同當(dāng)事人雙方依例：甲公司因建筑工程需要，急需水泥，遂向乙、丙、丁三家水泥廠發(fā)出函電，函電中稱：我公司急需標(biāo)號為××型號的水泥，如貴廠有貨，請速來函電，我公司愿派人前往購買。店高6米，買一層送一層，一層價格兩層使用，營業(yè)面積增加一倍例：甲公司因建筑工程需要，急需水泥，遂向乙、丙、丁三家水泥廠(2)承諾：承諾的概念和條件：概念：指受要約人作出的同意要約的意思表示條件：承諾必須是受要約人提出承諾只能向要約人發(fā)出承諾的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)與要約的內(nèi)容一致承諾必須在承諾期限內(nèi)發(fā)出要約和承諾的生效：

《合同法》規(guī)定，無論要約還是承諾，均采取到達(dá)生效(2)承諾：(二)合同的成立：合同成立的時間：當(dāng)事人采用合同書形式訂立合同的，自雙方當(dāng)事人簽字或者蓋章時合同成立。當(dāng)事人采用信件、數(shù)據(jù)電文等形式訂立合同的，如果在合同成立之前要求確認(rèn)，簽定確認(rèn)書時合同成立。合同成立的地點(diǎn)：要約生效的地點(diǎn)即為合同成立的地點(diǎn)(二)合同的成立：

合同效力即已經(jīng)成立的合同的法律效力。合同成立是合同生效的前提。依法成立的合同，成立與生效在時間上的同一性。

(一)有效合同:

即依法成立并符合合同生效條件的合同合同的主體合格意思表示真實(shí)不違反法律和社會公共利益

1.表見代理

2.超越代表權(quán)訂立的合同合同效力即已經(jīng)成立的合同的法律效力。案例：開發(fā)公司A 供應(yīng)商B2000噸鋼材傳真 2700元/噸 有意購買，希望簽訂合同 寄合同書

2700→2500 組織貨源要發(fā)貨交貨時間以我方為準(zhǔn)案例：三、合同管理與控制的主要職能1.確立項(xiàng)目中的主要合同關(guān)系，策劃項(xiàng)目合同體系

2.簽訂合同，明確雙方的權(quán)力、責(zé)任和義務(wù)，界定雙方的法律關(guān)系。

3.執(zhí)行合同，監(jiān)督雙方在履行各自的權(quán)力、責(zé)任和義務(wù)時出現(xiàn)的偏差或違約行為。

4.合同的變更，修訂或調(diào)整

5.索賠與違約責(zé)任三、合同管理與控制的主要職能1.確立項(xiàng)目中的主要合同

第二節(jié)項(xiàng)目合同控制

一、項(xiàng)目中的主要合同關(guān)系

業(yè)主承包商監(jiān)理監(jiān)理合同被監(jiān)理監(jiān)理施工合同分包商勘察設(shè)計(jì)單位采購供應(yīng)商金融機(jī)構(gòu)分包合同（一）業(yè)主的主要合同關(guān)系預(yù)售/銷售第二節(jié)項(xiàng)目合同控制

一、項(xiàng)目中的主要合同關(guān)系二、項(xiàng)目合同策劃

合同策劃主要確定的問題：1.將項(xiàng)目分解為幾個合同？每個合同有多大工程范圍？2.采用什么樣的合同形式和合同條件？3.采用什么方式委托工程？4.如何通過合同對項(xiàng)目實(shí)行嚴(yán)格的全面控制？二、項(xiàng)目合同策劃合同策劃主要確定的問題：(一)項(xiàng)目合同的規(guī)模和范圍的確定

項(xiàng)目的分標(biāo)策劃就是關(guān)于項(xiàng)目任務(wù)分解為多少包（或多少標(biāo)段）的策劃。常見的分標(biāo)方式有如下兩種。

1.分階段、分專業(yè)平行分標(biāo)

2.全包（統(tǒng)包、一覽子承包或“設(shè)計(jì)—施工—供應(yīng)”總承包）(一)項(xiàng)目合同的規(guī)模和范圍的確定項(xiàng)目的分標(biāo)策劃就是關(guān)（二）合同形式的選擇

按合同的計(jì)價方式分：

1.單價合同

2.固定總價合同

3.成本加酬金合同

4.目標(biāo)合同（二）合同形式的選擇按合同的計(jì)價方式分：（三）招標(biāo)方式的確定1.公開招標(biāo)2.議標(biāo)3.邀請招標(biāo)

案例：魯布革（三）招標(biāo)方式的確定1.公開招標(biāo)（三）合同條件及重要合同條款的選擇（1）合同條件的選擇1.合同條件應(yīng)與雙方的管理水平相配套2.盡可能選用雙方都熟悉的標(biāo)準(zhǔn)的合同條件3.合同條件的使用注意到其他方面的制約（三）合同條件及重要合同條款的選擇（1）合同條件的選擇

（2）合同重要條款的確定

1.項(xiàng)目付款方式；

2.合同價格調(diào)整的條件、范圍、程序和方法；

3.合同雙方風(fēng)險的分擔(dān)；

4.合同爭執(zhí)仲裁的地點(diǎn)及程序；

5.對承包商（或供應(yīng)商）的激勵措施；

6.業(yè)主的控制權(quán)力（成本控制、工期控制、質(zhì)量控制）和對項(xiàng)目失控狀態(tài)的處置權(quán)力；

7.合同雙方的誠信條件（保函、保證金、押金）；

8.違約處罰規(guī)定、仲裁條款（2）合同重要條款的確定【案例1】

某港口碼頭工程,在施工設(shè)計(jì)圖紙沒有完成之前,業(yè)主通過招標(biāo)選擇了一家總承包單位承包該工程的施工任務(wù).由于設(shè)計(jì)尚未完成,承包范圍內(nèi)待實(shí)施的工程雖性質(zhì)明確,但工程量還難以確定,雙方商定擬采用總價合同形式簽訂施工合同,以減少雙方的風(fēng)險.分析：不恰當(dāng)。設(shè)計(jì)未完成，工作任務(wù)不足夠明確，工作量不確定，不宜采用總價合同形式?！景咐?】施工合同中有以下一些條款:(1)乙方按監(jiān)理工程師批準(zhǔn)的施工組織設(shè)計(jì)(或施工方案)組織施工,乙方不應(yīng)承擔(dān)因此引起的工期延誤和費(fèi)用增加的責(zé)任.分析（1）： 乙方按批準(zhǔn)的施組和施工方案施工，不免除其因執(zhí)行方案引起的工期、質(zhì)量、費(fèi)用等各方面損失的承擔(dān)責(zé)任。施工合同中有以下一些條款:(2)甲方向乙方提供施工場地的工程地質(zhì)和地下主要管網(wǎng)線路資料,供乙方參考使用.分析（2）： 乙方按甲方提供的地質(zhì)（由具有勘察資質(zhì)單位提供）和管線資料組織施工，因資料不完善和錯誤導(dǎo)致的損失由甲方承擔(dān)。(2)甲方向乙方提供施工場地的工程地質(zhì)和地下主要管網(wǎng)線路資料(3)乙方不能將工程轉(zhuǎn)包,但允許分包,也允許分包單位將分包的工程再次分包給其他施工單位.分析：（3）允許乙方分包（限于非主體部分），但分包單不可再分包。(3)乙方不能將工程轉(zhuǎn)包,但允許分包,也允許分包單位將分包的(4)無論監(jiān)理工程師是否參加隱蔽工程的驗(yàn)收,當(dāng)其提出對已經(jīng)隱蔽的工程重新檢驗(yàn)的要求時,乙方應(yīng)按要求進(jìn)行剝露,并在檢驗(yàn)合格后重新進(jìn)行覆蓋或修復(fù).檢驗(yàn)如果合格,甲方承擔(dān)由此發(fā)生的追加合同價款,賠償乙方的損失并相應(yīng)順延工期.檢驗(yàn)如果不合格,乙方則應(yīng)承擔(dān)發(fā)生的費(fèi)用,工期可以順延.分析（4）：檢驗(yàn)不合格，乙方應(yīng)承擔(dān)發(fā)生的費(fèi)用，工期不予順延。(4)無論監(jiān)理工程師是否參加隱蔽工程的驗(yàn)收,當(dāng)其提出對已經(jīng)隱（四）各相關(guān)合同的協(xié)調(diào)

（1）項(xiàng)目所有的合同必須納入統(tǒng)一的計(jì)劃體系中統(tǒng)籌安排，不得各行其事；（2）建立整個項(xiàng)目合同策劃與控制的統(tǒng)一機(jī)制，形成完整、系統(tǒng)的項(xiàng)目合同控制機(jī)制。

（四）各相關(guān)合同的協(xié)調(diào)（1）項(xiàng)目所有的合同必須納入統(tǒng)一的三、項(xiàng)目合同實(shí)施過程中的控制

在項(xiàng)目合同實(shí)施過程中，業(yè)主對合同的控制工作主要有：合同實(shí)施監(jiān)督（漏洞工程師）合同跟蹤合同診斷合同效果后評價三、項(xiàng)目合同實(shí)施過程中的控制在項(xiàng)目合同實(shí)施過程中，業(yè)主對設(shè)計(jì)/計(jì)劃招投標(biāo)合同策劃合同起草/審查合同分析合同交底合同監(jiān)督合同跟蹤變更管理索賠管理工程施工項(xiàng)目結(jié)束合同后評價設(shè)計(jì)/計(jì)劃招投標(biāo)合同策劃合同起草/審查合同分析合同交底合同監(jiān)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理—合同管理課件（五）項(xiàng)目施工合同控制1、發(fā)包方（監(jiān)理單位）對施工合同的控制（1）施工合同的簽訂控制：發(fā)包方或者監(jiān)理單位，通過對承包方的資格、資信和履約能力進(jìn)行預(yù)審來實(shí)施控制。（2）施工合同的履行控制：發(fā)包方對施工合同履行的控制主要是通過甲方代表（總監(jiān)理工程師）進(jìn)行的。工期控制、質(zhì)量控制、費(fèi)用控制、設(shè)計(jì)變更控制。（3）文件檔案控制：發(fā)包方和監(jiān)理工程師應(yīng)做好施工合同的檔案文件控制工作。（4）索賠控制：發(fā)包方必須對所有的索賠事項(xiàng)進(jìn)行嚴(yán)格的管理和控制。（五）項(xiàng)目施工合同控制1、發(fā)包方（監(jiān)理單位）對施工合2、承包方對施工合同的控制（1）施工合同的簽訂控制：在施工合同簽訂前（投標(biāo)前），應(yīng)對發(fā)包方和工程項(xiàng)目進(jìn)行了解和分析。（2）施工合同的履行控制：承包方應(yīng)建立一套完整的施工合同管理制度。（3）施工合同的檔案控制：包括合同簽訂、談判事項(xiàng)有關(guān)文件及施工合同的歸檔管理，以及合同變更過程及結(jié)果文件的歸檔管理。（4）索賠控制：索賠事項(xiàng)及索賠過程的控制和管理。2、承包方對施工合同的控制（六）其它合同1.工程建設(shè)招投標(biāo)2.勘察設(shè)計(jì)合同3.監(jiān)理合同物資采購合同4.保險合同5.貸款合同6.房屋預(yù)售、銷售、租賃合同（六）其它合同1.工程建設(shè)招投標(biāo)第三節(jié)項(xiàng)目的索賠與反索賠

一、索賠與反索賠的概念

索賠:指在合同實(shí)施過程中，合同一方因?qū)Ψ讲宦男谢蛭茨苷_履行合同所規(guī)定的義務(wù)而受到損失，向?qū)Ψ教岢鲑r償要求的過程。反索賠:指對索賠（報告）的反駁，是對即將產(chǎn)生和可能產(chǎn)生的索賠損失的防止。第三節(jié)項(xiàng)目的索賠與反索賠

一、索賠與反索賠的概念索賠（一）索賠的起因1.風(fēng)險分擔(dān)不均

2.施工條件變化

3.設(shè)計(jì)/工程變更

4.工期拖延或趕工

5.業(yè)主違約

6.合同缺陷

7.工程所在國家法令變更（一）索賠的起因1.風(fēng)險分擔(dān)不均（三）索賠的分類1.按索賠要求分類（1）工期索賠：要求業(yè)主延長工期，推遲項(xiàng)目竣工日期的索賠。（2）費(fèi)用索賠：要求業(yè)主補(bǔ)償費(fèi)用的損失，調(diào)整合同價款的索賠。

2.按索賠的起因分類（1）業(yè)主違約索賠：因業(yè)主未履行合同責(zé)任、工程管理失誤引發(fā)的索賠。（2）合同因素索賠：因合同錯誤、設(shè)計(jì)圖紙技術(shù)規(guī)范的錯誤及合同變更、設(shè)計(jì)變更引發(fā)的索賠。（3）環(huán)境因素索賠：因環(huán)境條件改變、如法律、物價、自然條件的變化及自然災(zāi)害等不可抗力引發(fā)的索賠。（三）索賠的分類1.按索賠要求分類3、按索賠所依據(jù)的理由分類(1)合同內(nèi)索賠

(2)合同外索賠(3)道義索賠

4、按引起索賠的干擾事件性質(zhì)分類(1)工期拖延索賠(2)外部條件變化索賠(3)工程變更索賠(4)工程中斷或終止的索賠(5)其他索賠

5、按索賠處理方式分類(1)單項(xiàng)索賠(2)總索賠3、按索賠所依據(jù)的理由分類房地產(chǎn)項(xiàng)目管理—合同管理課件房地產(chǎn)項(xiàng)目管理—合同管理課件二、索賠與反索賠控制（一）索賠與反索賠控制的任務(wù)1.索賠控制 2.反索賠控制預(yù)測索賠機(jī)會尋求和發(fā)展索賠機(jī)會 防止對方索賠事項(xiàng)的發(fā)生處理索賠事件 反駁對方不合理的索賠要求二、索賠與反索賠控制（一）索賠與反索賠控制的任務(wù)（二）索賠與反索賠工作程序1.索賠工作程序