國(guó)外房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展回顧

第十一講國(guó)外房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展回顧國(guó)外房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展回顧共29頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第1頁(yè)!第十一講國(guó)外房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展回顧一、日本房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展介紹二、新加坡房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展介紹國(guó)外房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展回顧共29頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第2頁(yè)!一、日本房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展回顧1.研究簡(jiǎn)述日本在其經(jīng)濟(jì)發(fā)展的道路上有過(guò)無(wú)比的輝煌，也經(jīng)歷過(guò)漫長(zhǎng)的彷徨。但它所取得的經(jīng)濟(jì)成就還是有目共睹的。特別是在房地產(chǎn)領(lǐng)域，它所走過(guò)的很多道路對(duì)于我們都是很有啟發(fā)。這里我們選擇了日本房地產(chǎn)市場(chǎng)，沿循他發(fā)展的軌跡，力圖找到我們可以借鑒的地方。國(guó)外房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展回顧共29頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第3頁(yè)!一、日本房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展回顧2.經(jīng)歷了“二戰(zhàn)”的戰(zhàn)火，日本元?dú)獯髠?，百?gòu)U待興。特別是住宅市場(chǎng)，供應(yīng)嚴(yán)重不足，住房緊缺成著當(dāng)時(shí)全國(guó)的一個(gè)嚴(yán)重的社會(huì)問(wèn)題。針對(duì)這一矛盾，日本政府采取了由政府、民間、個(gè)人共同集資的政策，并通過(guò)立法方式由政府強(qiáng)制執(zhí)行，使日本房地產(chǎn)業(yè)得到迅猛的發(fā)展，取得了令世人囑目的成績(jī)。當(dāng)然，后來(lái)由于其整體運(yùn)轉(zhuǎn)出現(xiàn)了故障，進(jìn)而也引發(fā)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的蕭條時(shí)期，但近期又表現(xiàn)出了復(fù)蘇的跡象?？傊?，縱觀日本房地產(chǎn)半個(gè)多世紀(jì)的發(fā)展歷程，能夠較為清晰地感受這個(gè)市場(chǎng)的運(yùn)行周期，到目前為止日本的房地產(chǎn)市場(chǎng)大致可分為六個(gè)階段。國(guó)外房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展回顧共29頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第4頁(yè)!一、日本房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展回顧第二個(gè)階段：1959--1968年基于前一階段的發(fā)展，此時(shí)日本政府提出了“實(shí)現(xiàn)一戶(hù)一套住房”的目標(biāo)。從l960年起，日本開(kāi)始大規(guī)模建設(shè)住宅，每年建房投資占每年全國(guó)基建投資額的24％以上，占國(guó)民生產(chǎn)總值的7％強(qiáng)，高出法、美、英等國(guó)。每年建成住房超過(guò)l億m2。1966年開(kāi)始制定并實(shí)施住房建設(shè)五年計(jì)劃，到1968年，日本全國(guó)2530萬(wàn)戶(hù)有住房2560萬(wàn)套，平均每戶(hù)1.0l套，空房率為4％?；緦?shí)現(xiàn)了每家一套住房的目標(biāo)。國(guó)外房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展回顧共29頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第5頁(yè)!一、日本房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展回顧第四個(gè)階段：1976—1990年此階段已成為提高居住標(biāo)準(zhǔn)，解決大城市住房問(wèn)題階段。1978年人均居住面積達(dá)到13平方米。到l988年，全國(guó)3781萬(wàn)戶(hù)擁有住房4201萬(wàn)套，平均每戶(hù)1.11套，空房率達(dá)9．4％，90．5％住戶(hù)達(dá)到最低居住標(biāo)準(zhǔn)，32．8％住戶(hù)達(dá)到誘導(dǎo)居住標(biāo)準(zhǔn)。國(guó)外房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展回顧共29頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第6頁(yè)!一、日本房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展回顧第六個(gè)階段：2000年至今2000年1月，日本房地產(chǎn)業(yè)才開(kāi)始有了緩慢的回升，住宅市場(chǎng)需求增長(zhǎng)，住宅總工程數(shù)比1999年同期增長(zhǎng)16.8％，私人住房動(dòng)工數(shù)量同比上升26．9％，出租用房動(dòng)工數(shù)量同比上升5．4％，租金價(jià)格上升，日本房地產(chǎn)業(yè)顯現(xiàn)出復(fù)蘇跡象。其中經(jīng)濟(jì)狀況的好轉(zhuǎn)以及住房貸款利率的下降，是推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)復(fù)蘇的主要?jiǎng)恿?。?guó)外房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展回顧共29頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第7頁(yè)!國(guó)外房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展回顧共29頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第8頁(yè)!二、日本房地產(chǎn)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)與借鑒1.住宅產(chǎn)業(yè)化的經(jīng)驗(yàn)與借鑒目前中國(guó)大城市“住房難”的問(wèn)題仍然十分突出，政府希望通過(guò)“危改”和建造經(jīng)濟(jì)適用房等措施來(lái)緩解住房問(wèn)題，但這些政策往往被開(kāi)發(fā)商鉆了空當(dāng)，成了牟利的手段。開(kāi)發(fā)商的腰包鼓了起來(lái)，城市居民的住房條件卻沒(méi)有得到實(shí)質(zhì)性的改進(jìn)。鑒于我國(guó)的實(shí)際情況，存在住宅標(biāo)準(zhǔn)化程度低、構(gòu)件標(biāo)準(zhǔn)化程度低及實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化后如何安置建筑業(yè)剩余勞動(dòng)力等問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)化未必是一條合適的道路。但是，日本經(jīng)驗(yàn)提醒我們，在解決居民住的問(wèn)題時(shí)，可不可以從建筑業(yè)技術(shù)進(jìn)步的角度出發(fā)想一想辦法，而不是總是在開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)上糾纏。因?yàn)?，政府可以比較容易地控制建筑材料的規(guī)格和生產(chǎn)，卻難以限制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商攫取利潤(rùn)的欲望。政府可以根據(jù)住宅產(chǎn)業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)而限定房屋價(jià)格，這樣可能會(huì)有較好結(jié)果。國(guó)外房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展回顧共29頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第9頁(yè)!日本全國(guó)分用途地價(jià)指數(shù)相對(duì)于前年同期變化幅度國(guó)外房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展回顧共29頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第10頁(yè)!三、新加坡房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)新加坡作為東南亞的一個(gè)島國(guó)，從1959年取得自治權(quán)，1965年脫離馬來(lái)西亞聯(lián)邦獨(dú)立以來(lái)，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面做出了舉世囑目的成績(jī)：即使經(jīng)過(guò)1997年的亞洲金融危機(jī)后，2001年GNP(人均國(guó)民生產(chǎn)總值)仍約為20000美元，居世界第六位。其房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展更是一日千里：到2002年3月，新加坡85％的人口居住在國(guó)家提供的862918萬(wàn)套公房(新加坡稱(chēng)“組屋”)里，其中83％的人已購(gòu)下所住房屋。而在1960年，只有9％的人口住在公房里。新加坡政府在解決國(guó)民住房問(wèn)題上的成就得到全世界的認(rèn)同。l991年，聯(lián)合國(guó)向新加坡政府所屬的住宅發(fā)展局(HousingandDevelopmentBoard)頒發(fā)了世界居住環(huán)境獎(jiǎng)。國(guó)外房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展回顧共29頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第11頁(yè)!三、新加坡房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)1.中央公積金制度新加坡從l955年7月1日開(kāi)始正式實(shí)施中央公積金制度，作為一種強(qiáng)制儲(chǔ)蓄的形式，其當(dāng)時(shí)的惟一目是作為養(yǎng)老基金，繳納對(duì)象包括除政府公務(wù)員和個(gè)體經(jīng)營(yíng)者之外幾乎所有的在新加坡的就業(yè)人員。最開(kāi)始采取的方式是雇主和雇員各繳納相當(dāng)于雇員月工資的5％。隨著新加坡經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和政府對(duì)通貨膨脹因素的考慮，公積金繳納的比例不斷上調(diào)，到l984年達(dá)到了空前的25％，此后隨著整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化而4年做出相應(yīng)的調(diào)整，雇主和雇員繳納的比例也在不斷變化中。國(guó)外房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展回顧共29頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第12頁(yè)!三、新加坡房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)2.“居者有其屋”計(jì)劃為改善獨(dú)立后國(guó)民惡劣的居住環(huán)境，新加坡政府從l964年開(kāi)始實(shí)施“居者有其屋”計(jì)劃，具體工作由國(guó)家發(fā)展委員會(huì)下屬的住宅發(fā)展局負(fù)責(zé)。為了實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”，新加坡政府促成國(guó)會(huì)通過(guò)了《建屋和發(fā)展法令》、《土地征用法令》。保證了土地的充分利用，政府負(fù)責(zé)被征用土地上企業(yè)和住戶(hù)的遷置。政府以低息向住宅發(fā)展局貸款。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在政府的發(fā)展開(kāi)支預(yù)算中，公共住宅的開(kāi)支大約占政府預(yù)算的l／3，比國(guó)防預(yù)算開(kāi)支還要多。后來(lái)隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，政府貸款的數(shù)目就更大了。國(guó)外房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展回顧共29頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第13頁(yè)!三、新加坡房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)2.“居者有其屋”計(jì)劃新加坡政府特地制定了針對(duì)月收入在2000新元以下的家庭的住房補(bǔ)貼制度，低價(jià)把租賃房售給原住戶(hù)，最多可折價(jià)30％。對(duì)于月收入在2000元以下的家庭，住宅發(fā)展局以市價(jià)購(gòu)進(jìn)三居房屋，再以低價(jià)售給他們。也可向低收入家庭出售面積較小、裝修簡(jiǎn)單的四居室房屋，并可優(yōu)惠15－18％。每月家庭收入再800－2000新元的家庭可先向住宅開(kāi)發(fā)局租賃一套多居室房屋，并可以以后再買(mǎi)。國(guó)外房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展回顧共29頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第14頁(yè)!四、新加坡經(jīng)驗(yàn)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的啟示1.土地制度的完善進(jìn)一步加強(qiáng)國(guó)家對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)的壟斷。新加坡之所以能過(guò)順利地推行“居者有其屋”計(jì)劃，很重要的一個(gè)方面就是國(guó)家能夠向住宅發(fā)展局提供優(yōu)惠的土地，減小了開(kāi)發(fā)成本。而且國(guó)家對(duì)土地的壟斷可以加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的控制，通過(guò)向市場(chǎng)供應(yīng)土地量的調(diào)整避免市場(chǎng)過(guò)冷或過(guò)熱。在國(guó)民經(jīng)濟(jì)疲軟的時(shí)候，政府可以加大市場(chǎng)上土地的供應(yīng)量，促進(jìn)房地產(chǎn)建設(shè)，并帶動(dòng)大批相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展來(lái)刺激國(guó)民經(jīng)濟(jì)。新加坡在1984經(jīng)濟(jì)衰退時(shí)政府組織大量建房，就成功地減緩了經(jīng)濟(jì)下降的速度?，F(xiàn)在的土地市場(chǎng)出讓方式值得深思和重新評(píng)價(jià)。國(guó)外房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展回顧共29頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第15頁(yè)!四、新加坡經(jīng)驗(yàn)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的啟示3.房地產(chǎn)稅收制度在新加坡，產(chǎn)業(yè)稅(房地產(chǎn)稅)與所得稅、車(chē)輛稅、關(guān)稅、國(guó)產(chǎn)稅、賭博稅一起組成新加坡政府的6大稅收。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)稅制不僅是保證房地產(chǎn)業(yè)成為國(guó)家財(cái)政收入來(lái)源的重要條件，也是維護(hù)市場(chǎng)公平，實(shí)現(xiàn)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的有力杠桿。在我國(guó)的房地產(chǎn)稅收領(lǐng)域存在著稅收監(jiān)管不嚴(yán)，稅種設(shè)置不合理的問(wèn)題，房地產(chǎn)稅收沒(méi)有起到應(yīng)有的作用。我國(guó)的房地產(chǎn)稅收主要集中在房地產(chǎn)的流通和交易環(huán)節(jié)上，而對(duì)于房地產(chǎn)的保有階段設(shè)的稅種很少，并且在實(shí)際執(zhí)行過(guò)程中缺乏力度，造成了稅收流失。在房地產(chǎn)的流通和交易環(huán)節(jié)過(guò)多征稅會(huì)增加房地產(chǎn)的成本，進(jìn)一步抬高目前已經(jīng)超出普通百姓承受范圍的房?jī)r(jià)。對(duì)房地產(chǎn)尤其是土地的保有階段征收的稅負(fù)過(guò)低，會(huì)使進(jìn)入市場(chǎng)的土地承擔(dān)高額的稅負(fù)而閑置的土地則被近乎無(wú)償?shù)爻钟校愂赵谕恋氐馁Y源調(diào)配上起了負(fù)面作用，造成大量土地資源的閑置浪費(fèi)。新加坡的稅法中明確規(guī)定了空置的土地按其價(jià)值的5％繳納不動(dòng)產(chǎn)稅，在很大程度上避免了土地的閑置。國(guó)外房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展回顧共29頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第16頁(yè)!一、日本房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展回顧個(gè)階段：1945－1958這個(gè)時(shí)期，戰(zhàn)爭(zhēng)給日本留下的只是滿(mǎn)目瘡痍，國(guó)內(nèi)住房嚴(yán)重短缺，無(wú)法保證人民的正常生活。全國(guó)約1650萬(wàn)戶(hù)卻只有1230萬(wàn)套住房，每戶(hù)平均0．74套。因此，這個(gè)時(shí)期是一個(gè)集中力量大搞建設(shè)的時(shí)期，到了1958年，已經(jīng)初見(jiàn)成效，全國(guó)1860萬(wàn)戶(hù)擁有l(wèi)770萬(wàn)套住房，平均每戶(hù)0．95套，空房率為2％，初步扭轉(zhuǎn)了住房嚴(yán)重短缺的局面。國(guó)外房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展回顧共29頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第17頁(yè)!一、日本房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展回顧第三個(gè)階段：1969—1975年這是實(shí)現(xiàn)一人一間住房階段。到1973年，全國(guó)2970萬(wàn)戶(hù)擁有3110萬(wàn)套住房，每戶(hù)平均1．05套，空置率為5．5％，到1975年，基本實(shí)現(xiàn)了“一人一間住房目標(biāo)”。隨著日本經(jīng)濟(jì)自60年代中期以來(lái)的快速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)實(shí)力的迅速增強(qiáng)，住宅質(zhì)量也迅速提高到設(shè)施齊全的較高標(biāo)準(zhǔn)。國(guó)外房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展回顧共29頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第18頁(yè)!一、日本房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展回顧第五個(gè)階段：1991—1999年日本的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)歷了一個(gè)極大的發(fā)展過(guò)程。地產(chǎn)的總價(jià)值約為20萬(wàn)億美元，大約是1955年的75倍，相當(dāng)于當(dāng)時(shí)全球股市總市值的2倍，甚至夸張到可以通過(guò)賣(mài)掉東京而買(mǎi)下整個(gè)美國(guó)”。結(jié)果泡沫越吹越大，加之日本政府不明智地提高利率，最終使泡沫崩潰，國(guó)民經(jīng)濟(jì)開(kāi)始了長(zhǎng)達(dá)十年的低迷和蕭條。這也是日本房地產(chǎn)發(fā)展中“最黑暗”的一個(gè)時(shí)期。國(guó)外房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展回顧共29頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第19頁(yè)!年份土地總價(jià)格（y）年份土地總價(jià)格（y）1969年132.81984年927.81970年1631985年1003.41971年1981986年1257.11972年277.31987年1671.91973年356.31988年1840.21974年354.21989年2136.91975年376.71990年2365.41976年4011991年2173.31977年430.41992年1944.21978年490.71993年1864.61979年590.11994年1823.91980年700.11995年1774.71981年798.41996年1708.31982年855.11997年1659.11983年888.6國(guó)外房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展回顧共29頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第20頁(yè)!二、日本房地產(chǎn)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)與借鑒1.住宅產(chǎn)業(yè)化的經(jīng)驗(yàn)與借鑒日本房地產(chǎn)發(fā)展當(dāng)中一個(gè)很大09特色就是“住宅產(chǎn)業(yè)化”。日本是世界上率先在工廠里生產(chǎn)住宅的國(guó)家，早在1968年“住宅產(chǎn)業(yè)”一詞就在日本首先出現(xiàn)，住宅產(chǎn)業(yè)是隨著住宅生產(chǎn)工業(yè)化的發(fā)展而出現(xiàn)的。通過(guò)政府的引導(dǎo)，日本逐步實(shí)現(xiàn)了住宅的標(biāo)準(zhǔn)化、住宅的部件化、大量鋼結(jié)構(gòu)的使用，使得住宅可以在工廠中以工業(yè)化大生產(chǎn)的方式大批量地生產(chǎn)出來(lái)。一幢三層的另4墅式住宅，兩三天便可以完成銅結(jié)構(gòu)的框架安排，從開(kāi)工到室內(nèi)裝修完畢，只需一個(gè)月左右的時(shí)間。住宅不僅“生產(chǎn)”效率高，而且智能化程度高，并注重節(jié)能和清潔能源(如太陽(yáng)能)的使用。住宅的工業(yè)化生產(chǎn)降低了成本，提高住房建造的效率，有效地解決了城市居民的住房問(wèn)題，改善了條件。國(guó)外房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展回顧共29頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第21頁(yè)!二、日本房地產(chǎn)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)與借鑒2.房地產(chǎn)泡沫的破滅日本房地產(chǎn)發(fā)展最大的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)是政府宏觀調(diào)控的失敗。日本政府長(zhǎng)期金融管制較松。而且施行低貼現(xiàn)率，使得資金涌向回報(bào)率高且風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小的地產(chǎn)業(yè)，導(dǎo)致地產(chǎn)投機(jī)盛行。在地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生后，政府又沒(méi)有及時(shí)采取措施加以抑制，使得日本的地產(chǎn)泡沫畸形膨脹，并在90年代初破滅，成為日本近十年來(lái)經(jīng)濟(jì)持續(xù)不景氣的主要原因之一。國(guó)外房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展回顧共29頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第22頁(yè)!二、日本房地產(chǎn)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)與借鑒2.房地產(chǎn)泡沫的破滅相比之下，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然也有不斷升溫的趨勢(shì)，但是還沒(méi)有到“泡沫豐富”的程度，只能說(shuō)泡沫程度不足而已。在目前這種情況下，政府要及時(shí)調(diào)控中國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展，可適當(dāng)調(diào)高利率，嚴(yán)格控制國(guó)內(nèi)外資金向房地產(chǎn)市場(chǎng)流動(dòng)。政府應(yīng)反思目前的土地供應(yīng)和土地管理模式。國(guó)外房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展回顧共29頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第23頁(yè)!三、新加坡房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)注意的是，與世界上大多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家的住宅體制不同，新加坡推行的是所謂“商品一福利型”住宅體制，這對(duì)于從過(guò)去長(zhǎng)期實(shí)行福利分房的住宅制度轉(zhuǎn)化而來(lái)的我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展有很強(qiáng)的借鑒作用。在新加坡成功地解決國(guó)民住房問(wèn)題的過(guò)程中，最關(guān)鍵的兩個(gè)因素是：(1)1955年開(kāi)始的中央公積金制度(CentralProvidentFund)；(2)1964年開(kāi)始的“居者有其屋”計(jì)劃(HomeOwnershipforthePeopleScheme)。國(guó)外房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展回顧共29頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第24頁(yè)!三、新加坡房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)1.中央公積金制度從l984年開(kāi)始新加坡政府把公積金賬戶(hù)分為普通賬戶(hù)(ordinaryaccount)、醫(yī)療賬戶(hù)(medisaveaccount)和特別賬戶(hù)(specialaccount)三個(gè)戶(hù)頭。其中普通賬戶(hù)在被基金認(rèn)可后可以用于購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)、投資、支付保險(xiǎn)費(fèi)用以及教育費(fèi)用等；醫(yī)療賬戶(hù)可用于支付醫(yī)療費(fèi)用和購(gòu)買(mǎi)經(jīng)認(rèn)可的醫(yī)療保險(xiǎn)；特別賬戶(hù)在退休后和緊急情況下使用，也可以用于與退休相關(guān)的金融產(chǎn)品(retirement-relatedfinancialproducts)的投資。根據(jù)中央公積金管理?xiàng)l例(CPFAct)的規(guī)定，公積金的利率按照一年期的定期存款利率支付，每年最低保證2．5％的年息，另外在醫(yī)療和特別賬戶(hù)的資金還可獲得1．5％的額外利患。國(guó)外房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展回顧共29頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第25頁(yè)!三、新加坡房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)2.“居者有其屋”計(jì)劃在1986--1992年的6年問(wèn)，政府提供了126億新元的貸款，每年平均21億新元，這對(duì)于人口只有270萬(wàn)的小國(guó)家來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是一筆巨資。新加坡政府把實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”計(jì)劃擺在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的重要位置。住宅發(fā)展局的五年計(jì)劃和年度計(jì)劃要向各部門(mén)通報(bào)。綜合部門(mén)優(yōu)先考慮人民的住房問(wèn)題。住宅發(fā)展局新建公房根據(jù)“登記公房制度”進(jìn)行分配：申請(qǐng)者必須注明公房的類(lèi)型和地區(qū)，登記號(hào)碼將以先后順序發(fā)出，申請(qǐng)者也將依據(jù)登記號(hào)碼的先后選購(gòu)公房。住宅發(fā)展局的售房分配原則是，無(wú)房者優(yōu)先，根據(jù)申請(qǐng)者的需要，確保售房公平分配。購(gòu)房者利用公積金支付首期和分期還款。

國(guó)外房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展回顧共29頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第26頁(yè)!三、新加坡房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)2.“居者有其屋”計(jì)劃中央公積金主要從四個(gè)方面給住宅發(fā)展局以支持。(1)住宅發(fā)展貸款(HousingDevelopmentLoan)：主要用于資助住宅發(fā)展計(jì)劃和行政開(kāi)支；(2)抵押融資貸款(MortgageFinancingLoan)