上海代表性創(chuàng)意園區(qū)案例分析2010年6月

案例研究上海代表性創(chuàng)意園區(qū)案例分析2010年6月共19頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第1頁!案例的遴選根據(jù)功能用途的不同，舊廠房/舊里弄的改造創(chuàng)意園區(qū)通常分為以下兩類：分類項目名稱規(guī)模建筑面積產(chǎn)業(yè)特色商業(yè)休閑創(chuàng)意辦公其他配套商業(yè)占比零售餐飲文娛Loft藝術工作室酒店展示空間以創(chuàng)意辦公為主導8號橋12000m2建筑設計、設計咨詢、影業(yè)制作

低于20％新十鋼18000m2文化、設計、傳媒、雕塑

16％智造局23000m2國際服務外包

10％無錫北倉門13000m2藝術展覽創(chuàng)意設計

低于20％以商業(yè)休閑為主導田子坊約20000m2文化藝術體驗

大于50％同樂坊19300m2酒吧娛樂時尚活動

70％老碼頭25000m2商業(yè)休閑、時尚消費

60％左右1933老場坊25000m2休閑體驗

60％札幌啤酒廠120000m2時尚休閑啤酒文化體驗

大于90％以創(chuàng)意辦公為主導核心功能是創(chuàng)意辦公，商業(yè)休閑僅作為配套而存在商業(yè)業(yè)態(tài)相對單一，以餐飲為主商業(yè)占比低于20％以商業(yè)休閑為主導核心功能是商業(yè)休閑，創(chuàng)意辦公僅最為點綴商業(yè)業(yè)態(tài)比較豐富，包含商業(yè)零售、餐飲休閑、文化娛樂等多種形態(tài)；商業(yè)比重都要高于50％結合項目的所在的區(qū)域背景，我們認為，以商業(yè)休閑為主導的模式更適合本項目的發(fā)展，因此我們選取這一類型的案例進行研究分析，從而得出對本項目具有借鑒意義的啟示。上海代表性創(chuàng)意園區(qū)案例分析2010年6月共19頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第2頁!代表案例解讀

區(qū)位條件：靠近南京西路商圈、距離靜安寺5分鐘車程。周邊分布有達安錦園、靜安晶華苑等幾十個高檔住宅區(qū)，具有很大的消費潛力；

規(guī)模：占地面積10000平方米，建筑面積19300平方米；

項目定位：集國際性、文化性、互動性于一體的藝術創(chuàng)意和時尚休閑空間。同樂坊——基本概況上海代表性創(chuàng)意園區(qū)案例分析2010年6月共19頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第3頁!代表案例解讀同樂坊——業(yè)態(tài)布局時尚餐飲

（30％）俱樂部（50%)零售概念店(20%)其他香啡繽好友咖啡老灶店你好，維也納(奧地利餐廳)SkyClubMuseClubJ’SClubKento’sLiveHouse寶馬會閬風藝術畫廊杰奎琳畫廊張鋼寧鋼琴坊芷江夢工廠(劇場)單個面積約幾百平米不等單個面積在1000－2000平方米左右1000-2000平米左右餐飲和俱樂部主要面向南北兩廣場分布，易于聚集人氣，多為1-2層舊廠房改造。以芷江夢工廠為核心，聚集畫廊、琴坊等零售店，形成藝術文化的聚落西側5-6層的廠房多改為LOFT辦公，集中了影視、雜志等文化傳媒類企業(yè)上海代表性創(chuàng)意園區(qū)案例分析2010年6月共19頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第4頁!代表案例解讀

改造宗旨：“整舊如舊＋后現(xiàn)代設計元素”的運用

主要手法：拆除破舊水泥廠、保留鋼制框架和人字形、眾字形、齒輪狀等帶有當時工業(yè)機器時代標志的建筑構件，再加以鮮亮的色塊、大面積的玻璃幕墻和質感的金屬裝飾。同樂坊——形態(tài)風貌上海代表性創(chuàng)意園區(qū)案例分析2010年6月共19頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第5頁!代表案例解讀1933老場坊——業(yè)態(tài)構成零售餐飲會所辦公展示火柴的故事興穆手工美國偶像亞洲時代庫詩Kenas品位品位絕色禮服定制花花牛西班牙酒吧餐廳蘇浙會狠牛創(chuàng)意面館牛市中餐廳紅意意大利餐廳易安咖啡法拉利車主俱樂部上汽俱樂部雪茄客俱樂部吾度視覺藝術樂昂建筑設計亞茄文化傳播上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中心博茂營銷跨越2層，面積達1500平米的空中舞臺

商業(yè)休閑類：1-3層，以中高檔的餐飲和零售為主，結合3家頂級會所；

創(chuàng)意辦公類：第5層，以創(chuàng)意類企業(yè)的工作室為主要形態(tài)；

展覽展示類：第4層，依托的空中舞臺，定期引入各種時尚發(fā)布活動。時尚發(fā)布時尚發(fā)布品位品位西班牙餐廳美國偶像狠牛創(chuàng)意面館上海代表性創(chuàng)意園區(qū)案例分析2010年6月共19頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第6頁!代表案例解讀1933老場坊——空間特色

整體風貌：完好地保留了建筑原有風貌，旋梯、樓道、連廊、柱體等各種建筑元素，構筑了如同迷宮一般的游覽體驗。

商業(yè)空間：各商家結合建筑特色和自身業(yè)態(tài)需要，通過現(xiàn)代元素的導入，打造一個個奇特的商業(yè)空間?！蛷d：保留了已有墻面和立柱，而通過吊燈、鐵藝、馬賽克等細節(jié)裝飾以及燈光效果，渲染餐廳的獨特氛圍。↘零售：利用原有墻面和立柱進行空間分割，現(xiàn)代簡約的展臺與建筑的古樸形成了對比，打造一個與眾不同的購物體驗空間?！枧_：建筑的頂層利用大面積的玻璃和鋼筋取代原有石材，開辟成為空中舞臺，并導入了一流的影音設備，適合各種時尚活動的需要?！蓍e空間：現(xiàn)代化的休閑小品點綴，具有強烈的時尚感和藝術性。上海代表性創(chuàng)意園區(qū)案例分析2010年6月共19頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第7頁!代表案例解讀上海老碼頭——業(yè)態(tài)分布廣場部分：主要包含特色會所、主題餐飲、創(chuàng)意零售等業(yè)態(tài)，形成一個創(chuàng)意市集，廣場中心水景在舉行時尚派對時可變?yōu)樗蟃臺；

辦公區(qū)域：以創(chuàng)意辦公為主，包括創(chuàng)意產(chǎn)品工作坊、先鋒藝術家工作室和創(chuàng)意企業(yè)辦公。中西餐飲咖啡館/茶館俱樂部/會所創(chuàng)意零售慶會樓名唐有機餐廳黃埔一號私房菜吳記小菜碼頭人家米索斯希臘餐廳

kebabs(印度餐廳)星巴克

Melody5CaffeinBanniTopChoiceJimmy’sCoffee&Bar

三癸堂一號會所申紳會館

三上手工集藝源畫廊

QuiltHouse(布藝)

瀚晶蘭軒制衣

LafotoWoo(服飾鞋包)

……上海代表性創(chuàng)意園區(qū)案例分析2010年6月共19頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第8頁!典型特征分析客群特征一般舊改商業(yè)項目通常都會吸引普通大眾、城市白領和社會精英三類人群，但是同一個項目對三者的吸引點是不同的，以下結合案例進行說明：普通大眾城市白領精英階層同樂坊舊廠房的建筑新貌主題餐飲時尚發(fā)布活動時尚演出俱樂部、酒吧1933老場坊老建筑觀光公益活動特色餐飲體驗主題零售時尚發(fā)布活動會員制的頂級會所和俱樂部上海老碼頭老建筑觀光老碼頭風情體驗商業(yè)休閑體驗會所、俱樂部等高端服務札幌啤酒廠啤酒文化觀光家庭消費品牌零售時尚活動主題餐飲啤酒文化體驗高檔藝術品消費吸引點總結開放公益時尚體驗消費身份和生活方式的體現(xiàn)人氣的來源消費的主力亮點的塑造依托舊有建筑特色、開辟足夠的開放空間、營造獨特的休閑環(huán)境、經(jīng)常性地引入各類公益活動，吸引普通大眾的參與，以此聚集人氣。啟示一：人氣的來源由于城市白領是最本類項目最主要的消費群體，因此建議面向該類人群的、體現(xiàn)時尚和體驗特征的中高檔業(yè)態(tài)占據(jù)60％以上，構筑一個中高檔的生活圈。啟示二：消費的主力面向精英人群的高檔會所、俱樂部或精品酒店要少而精(20％左右)，代表整體的檔次，成為一個亮點。同時，該類業(yè)態(tài)選址較獨立或隱蔽，體現(xiàn)低調(diào)的奢華。啟示三：亮點的塑造上海代表性創(chuàng)意園區(qū)案例分析2010年6月共19頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第9頁!典型特征分析休閑商業(yè)臨近廣場、步行道的1-2層廠房改建形成連續(xù)的商業(yè)界面與開放空間形成互動以中西餐廳、咖啡館、創(chuàng)意小商鋪類的業(yè)態(tài)為主主題鮮明、裝修精致、富有情調(diào)上海代表性創(chuàng)意園區(qū)案例分析2010年6月共19頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第10頁!典型特征分析創(chuàng)意辦公通常由3層以上的廠房改建而成；內(nèi)部空間比較靈活，可根據(jù)企業(yè)需要進行劃分；主要面向創(chuàng)意設計類的中小型企業(yè)單位或個人工作室上海代表性創(chuàng)意園區(qū)案例分析2010年6月共19頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第11頁!代表案例解讀同樂坊——主題特色以酒吧＋俱樂部為休閑商業(yè)的主打特色，鎖定時尚人群同樂坊的主要客群包括：年輕而收入豐厚的白領以及成熟富裕的中產(chǎn)階層，年齡在24－45歲之間；針對這類人群的愛好，酒吧＋俱樂部是同樂坊最具有特色的業(yè)態(tài)，且較一般酒吧面積更大、活動更豐富。酒吧面積均在1000－2000平米之間，可以容納1000余人；內(nèi)部利用原廠房的結構，結合玻璃等現(xiàn)代元素運用形成兩層以上的高挑的空間；除飲酒、跳舞、音樂外，還可以利用寬敞的空間舉辦各類晚會、公司聚會等。與媒體合作，定期舉辦各類時尚發(fā)布、訪談等活動利用閑置廠房改造辦公場所，吸引多家媒體企業(yè)入駐，包括財經(jīng)、理財一周、東方之星等；與這些媒體展開合作，利用戶外廣場，經(jīng)常性地舉辦各類時尚活動。文藝演出時尚發(fā)布媒體見面會論壇講堂上海代表性創(chuàng)意園區(qū)案例分析2010年6月共19頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第12頁!代表案例解讀1933老場坊——基本概況

區(qū)位與規(guī)模：位于上海虹口區(qū)，共有5棟建筑組成，總建筑面積3.27萬平方米；

歷史文化：主樓建筑面積2.5萬平米，共5層。前生是上海工部局宰牲場，由英國設計師巴爾弗斯設計，享有“遠東”之譽；

主題定位：時尚創(chuàng)意新地標，產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、文化、旅游四位一體，涵蓋時尚發(fā)布、創(chuàng)意辦公、休閑體驗、娛樂總匯、配套餐飲五大產(chǎn)業(yè)。上海代表性創(chuàng)意園區(qū)案例分析2010年6月共19頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第13頁!代表案例解讀1933老場坊——主題特色與休閑旅游結合，聚集人氣、提升知名度。極具特色的建筑風貌本身就是一種旅游資源，吸引了大量觀光游客和攝影愛好者；目前已成為上海工業(yè)旅游的主打品牌。引入各類時尚活動，形成亮點，塑造品牌。與一些機構、社團定期舉辦各類時尚發(fā)布會、文化交流活動和公益活動；不定期地邀請明星、演藝團體舉辦首映式等上海代表性創(chuàng)意園區(qū)案例分析2010年6月共19頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第14頁!代表案例解讀

區(qū)位條件：地處上海老城廂地區(qū)東側的十六鋪濱江地帶，緊鄰世博園區(qū)，距離黃浦江50米。北靠毛家園路、南臨新碼頭街，東隔外馬路與黃浦江相望，西臨中山南路。上海老碼頭——基本概況中山南路外馬路毛家園路新碼頭街76532111109812355510524規(guī)模：占地面積1.6萬平方米，建筑面積2.5萬平方米，由22棟風格各異的建筑組成。

分區(qū)：分為廣場部分和辦公部分。上海代表性創(chuàng)意園區(qū)案例分析2010年6月共19頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第15頁!代表案例解讀上海老碼頭——風貌特色對裸露在外的磚石墻體和鋼架結構保留和修復，并大量運用玻璃的元素，使大面積的紅色與鋼體的沉穩(wěn)、玻璃的靈動透亮形成對比，整體風格大氣；細節(jié)上保留了水泵、水管等原碼頭元素，并通過現(xiàn)代化的手法凸顯，古樸而又時尚。上海代表性創(chuàng)意園區(qū)案例分析2010年6月共19頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第16頁!典型特征分析業(yè)態(tài)特征——依托空間特色，打造特色休閑商業(yè)集群業(yè)態(tài)配比的一般規(guī)律業(yè)態(tài)分類占比細分業(yè)態(tài)占比商業(yè)休閑50-70%餐飲類40％左右零售類40％左右文化娛樂類20％左右創(chuàng)意辦公10-20%－－其他配套10-20%－－舊改項目常見商業(yè)形態(tài)的一般特征分類特征描述餐飲類通常以咖啡館、酒吧、西餐廳和連鎖快餐為主，規(guī)模在二三百平米左右，精致、具有小資情調(diào)，中高檔定位；也可以有檔次較高的中式餐廳，干凈、整潔，餐廳風格符合項目整體定位零售類通常以藝術品、家居用品和特色雜貨的零售為主，中高檔定位，商鋪規(guī)模不大，從幾十到一兩百平米左右，裝修精致、主題鮮明；服裝服飾的零售主要有品牌專賣店和個性化服飾定制，定位較高檔文化娛樂類定位高端的會所、俱樂部最為常見；電影院、劇場等需要較大空間的業(yè)態(tài)可結合項目自身條件選擇創(chuàng)意辦公寬敞、自由、靈活，面積可分可合；主要面向設計類的中小型企業(yè)或個人工作室酒店以小型的精品酒店為主，主題鮮明，以獨特文化吸引特定人群展示空間通常都會利用室外廣場或較為開敞的室內(nèi)空間作為展示功能，面積在1000平米以上；功能具有彈性，可用作時尚發(fā)布、公益