租賃合同概述 課件

第三組租賃合同融資租賃合同

成員：劉夢岑

郭朝劉閩阿不都色米·吐魯洪

第三組租賃合同1第十八章租賃合同第一節(jié)租賃合同概述第二節(jié)租賃合同的效力第三節(jié)租賃合同中的風險負擔第四節(jié)租賃合同的更新和終止第十八章租賃合同第一節(jié)租賃合同概述2第一節(jié)租賃合同概述一、租賃合同的概念和特征：我國《合同法》第二百一十二條規(guī)定：租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在當事人中，提供物的使用或收益權的一方為出租人；對租賃物有使用或收益權的一方為承租人。租賃物須為法律允許流通的動產和不動產。第一節(jié)租賃合同概述一、租賃合同的概念和特征：31、租賃合同是轉移租賃物使用收益權的合同。在租賃合同中，承租人的目的是取得租賃物的使用收益權，出租人也只轉讓租賃物的使用收益權，而不轉讓其所有權；租賃合同終止時，承租人須返還租賃物。這是租賃合同區(qū)別于買賣合同的根本特征。2、租賃合同是雙務、有償合同。在租賃合同中，交付租金和轉移租賃物的使用收益權之間存在著對價關系，交付租金是獲取租賃物使用收益權的對價，而獲取租金是出租人出租財產的目的。3、租賃合同是諾成合同。租賃合同的成立不以租賃物的交付為要件，當事人只要依法達成協(xié)議合同即告成立。雙方意思表示達成一致，合同便成立。

特征如下：1、租賃合同是轉移租賃物使用收益權的合同。在租賃合同中，承租44、租賃合同是具有臨時性的合同，不適用于財產的永久性使用。我國《合同法》第二百一十四條規(guī)定：

租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。

租賃期間屆滿，當事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。

特征如下：4、租賃合同是具有臨時性的合同，不適用于財產的永久性使用。55、租賃合同為繼續(xù)性合同。在租賃合同中“債”部分內容，并非非一次給付可完結，而是連續(xù)地實現(xiàn)，其基本特色是時間因素，在債的履行上具有重要地位，總給付的內容系應于給付時間的長度。在租賃合同中，承租人的合同目的的實現(xiàn)，有賴于出租人在租賃期間內持續(xù)不斷地履行合同義務，因此，租賃合同為繼續(xù)行合同。

特征如下：5、租賃合同為繼續(xù)性合同。特征如下：6二、租賃合同的標的物租賃合同中的標的物簡稱租賃物，是租賃合同中的重要因素，是指出租人于合同生效后交付承租人使用、收益的物。租賃物可以為動產可以為不動產。如其為動產，則租賃合同的性質決定了該動產一般應為不可代替物以及非消耗物。以可代替物活兒消耗物作為標的物的，只能是用其為特定目的的使用，如用于展覽。標的物應具有合法性，①禁止流通物：合同無效。（淫穢錄像帶，槍支）②限制流通物：審批手續(xù)的辦理是此類合同的法定特別生效要件，在辦理審批手續(xù)之前則合同認定為尚未完全生效的合同。二、租賃合同的標的物租賃合同中的標的物簡稱租賃物，是租賃合同7標的物一般為現(xiàn)存的物，所以以將來之物為標的物的，因為出租人將來可取得之物，如不能取得的，租賃合同則因標的不能而不發(fā)生效力。租賃合同能否以物的一部分為標的物？有什么要求？通常的觀點是認為可以是財產的一部分，但為避免發(fā)生糾紛，以物的以物的一部分出租的，當事人應明確使用的范圍，并且僅限于該物的部分可以單獨使用的情況。標的物一般為現(xiàn)存的物，所以以將來之物為標的物的，因為出租人將8二、租賃合同的分類

1、根據(jù)租賃物的不同，租賃可以劃分為動產租賃和不動產租賃。不動產租賃包括房屋租賃和土地使用權租賃等。

2、根據(jù)租賃合同是否確定期限，可以劃分為定期租賃和不定期租賃。當事人可以在租賃合同中約定租賃期間，沒有約定租賃期間的則為不定期租賃。對于不定期租賃，任何一方當事人都有權依自己的意愿隨時解除合同，但在解除合同之前，應預先通知對方。但是，無論是否約定租賃期間，租賃期間都受20年法定期間的限制。二、租賃合同的分類1、根據(jù)租賃物的不同，租賃可以劃9三、租賃合同的內容和形式

租賃合同的內容包括租賃物的名稱、數(shù)量、用途、租賃期限、租金以及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。租賃期限為6個月以下的，可以由當事人自由選擇合同的形式。無論采用書面形式還是口頭形式，都不影響合同的效力。租賃期限6個月以上的，應當采用書面形式。未采用書面形式的，不論當事人對租賃期限是否做了約定，都視為不定期租賃。

三、租賃合同的內容和形式租賃合同的內容包括租賃10

第二節(jié)租賃合同的效力一、出租人的義務二、承租人的義務三、租賃合同的特別效力第二節(jié)租賃合同的效力一、出租人的義務111、交付租賃物并保持租賃物符合約定用途2、維修租賃物的義務3、物的瑕疵擔保義務4、權利瑕疵擔保義務二、出租人的義務1、交付租賃物并保持租賃物符合約定用途二、出租人的義務12一、出租人的義務1、交付租賃物并保持租賃物符合約定用途

出租人應依照合同的約定的時間和方式交付租賃物。物的使用以交付占有為必要的，出租人應按照約定交付承租人實際占有使用。

物的使用不以交付占有為必要的，出租人應使之處于承租人得以使用的狀態(tài)。

如果合同成立時租賃物已經(jīng)為承租人直接占有，從合同約定的交付時間時起承租人即對租賃物享有使用收益權。二、出租人的義務一、出租人的義務二、出租人的義務132、維修租賃物的義務

也就是為了在租賃期間保持租賃物符合約定用途租賃合同是繼續(xù)性合同，在其存續(xù)期間，出租人有繼續(xù)保持租賃物的法定或者約定品質的義務，使租賃物合于約定的使用收益狀態(tài)。倘發(fā)生品質降低而害及承租人使用收益或其他權利時，則應維護修繕，恢復原狀。因修理租賃物而影響承租人使用、收益的，出租人應相應減少租金或延長租期，但按約定或習慣應由承租人修理，或租賃物的損壞因承租人過錯所致的除外。2、維修租賃物的義務143、物的瑕疵擔保義務第二百二十八條因第三人主張權利，致使承租人不能對租賃物使用、收益的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金。第三人主張權利的，承租人應當及時通知出租人。第二百三十三條租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同。3、物的瑕疵擔保義務154、權利的瑕疵擔保義務當租賃物有瑕疵或存在權利瑕疵致使承租人不能依約使用收益時，承租人有權解除合同，承租人因此所受損失，出租人應負賠償責任，但承租人訂約時明知有瑕疵的除外。構成要件：第一，須有第三人就租賃物向承租人主張權利的事實發(fā)生。第二，第三人就租賃物向承租人主張的權利，妨害了承租人對租賃物的使用，收益。第三，承租人就租賃合同訂立是時不知有權利瑕疵。4、權利的瑕疵擔保義務161、按照約定的方法使用租賃物。2、妥善保管租賃物

①、通知義務

②、對于保存行為的容忍義務3、不作為義務

①、不得隨意對租賃物進行改善或在租賃物上增設他物

②、不得隨意轉租4、支付租金義務5、返還租賃物。二、承租人的義務1、按照約定的方法使用租賃物。二、承租人的義務171、按照約定的方法使用租賃物。第二百一十七條承租人應當按照約定的方法使用租賃物。對租賃物的使用方法沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，應當按照租賃物的性質使用。第二百一十八條承租人按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損耗的，不承擔損害賠償責任。第二百一十九條承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失。二、承租人的義務1、按照約定的方法使用租賃物。二、承租人的義務182、妥善保管租賃物。承租人應以善良管理人的注意妥善保管租賃物，未盡妥善保管義務，造成租賃物毀損滅失的，應當承擔損害賠償責任。第二百二十二條承租人應當妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應當承擔損害賠償責任。2、妥善保管租賃物。19①通知義務

在租賃關系存續(xù)期間，出現(xiàn)以下情形之一的，承租人應當及時通知出租人：(1)租賃物有修理、防止危害的必要；(2)其他依誠實信用原則應該通知的事由。

承租人怠于通知，致出租人不能及時救濟而受到損害的，承租人應負賠償責任。②對于保存行為的容忍義務出租人為保存租賃物所進行的必要行為，承租人不得拒絕。①通知義務203、不作為義務①不得隨意對租賃物進行改善或在租賃物上增設他物承租人經(jīng)出租人同意，可以對租賃物進行改善和增設他物。承租人未經(jīng)出租人同意對租賃物進行改善和增設他物的，出租人可以請求承租人恢復原狀或賠償損失。第二百二十三條承租人經(jīng)出租人同意，可以對租賃物進行改善或者增設他物。承租人未經(jīng)出租人同意，對租賃物進行改善或者增設他物的，出租人可以要求承租人恢復原狀或者賠償損失。3、不作為義務21②不得隨意轉租第二百二十四條承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。②不得隨意轉租2257.丁某將其所有的房屋出租給方某，方某將該房屋轉租給唐某。下列哪些表述是正確的？（

）（2011年卷三多選第57題）

A.丁某在租期內基于房屋所有權可以對方某主張返還請求權，方某可以基于其與丁某的合法的租賃關系主張抗辯權

B.方某未經(jīng)丁某同意將房屋轉租，并已實際交付給唐某租用，則丁某無權請求唐某返還房屋

C.如丁某與方某的租賃合同約定，方某未經(jīng)丁某同意將房屋轉租，丁某有權解除租賃合同，則在合同解除后，其有權請求唐某返還房屋

D.如丁某與方某的租賃合同約定，方某未經(jīng)丁某同意將房屋轉租，丁某有權解除租賃合同，則在合同解除后，在丁某向唐某請求返還房屋時，唐某可以基于與方某的租賃關系進行有效的抗辯

57.丁某將其所有的房屋出租給方某，方某將該房屋轉租給唐某。23

【答案】AC

【解析】《合同法》第二百二十四條第二款規(guī)定，承租人未經(jīng)出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。

選項A正確。丁某將其所有的房屋出租給方某，在租賃期內丁某可以基于房屋的所有權請求方某返還房屋，但是方某可以基于與丁某之間的合法有效的租賃合同主張抗辯。

選項B錯誤。方某將房屋轉租給唐某，無論之前是否征得丁某的同意，丁某都可以基于所有權要求唐某返還房屋。但是如果方某在轉租之前已經(jīng)征得丁某同意，唐某可以基于合法的租賃關系主張抗辯；如果方某在轉租之前未征得丁某同意，丁某可以先解除與方某的租賃合同，然后要求唐某返還房屋，唐某此時則無權主張抗辯。

選項C正確，選項D錯誤。若丁某與方某的租賃合同中約定“方某未經(jīng)丁某同意將房屋轉租，丁某有權解除租賃合同”，方某在未經(jīng)丁某同意的情況下將房屋轉租給唐某的，丁某對租賃合同享有單方解除權，在合同解除后，其有權請求唐某返還房屋。

【答案】AC

2460.甲將自己的一套房屋租給乙住，乙又擅自將房屋租給丙住。丙是個飛鏢愛好者，因練飛鏢將房屋的墻面損壞。下列哪些選項是正確的？（）

A.甲有權要求解除與乙的租賃合同

B.甲有權要求乙賠償墻面損壞造成的損失

C.甲有權要求丙搬出房屋

D.甲有權要求丙支付租金60.甲將自己的一套房屋租給乙住，乙又擅自將房屋租給丙住。丙25答案：ABC解析：本題考核承租人擅自轉租的法律責任?！逗贤ā返?24條第2款規(guī)定，承租人未經(jīng)出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。本題中，乙未經(jīng)出租人甲同意擅自將房屋轉租，出租人甲有權要求解除與承租人乙之間的租賃合同。因此，A項正確?！逗贤ā返?24條第1款規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。據(jù)此可知，即便是在承租人同意轉租的情況下，第三人對租賃物造成損失的，承租人承擔賠償責任。本題中，出租人乙沒有經(jīng)過出租人甲的同意轉租給丙，就丙對墻面的損害，甲有權要求乙承擔損害賠償責任。因此，B項正確。甲沒有同意乙轉租給丙，且甲、丙之間也沒有任何租賃協(xié)議，甲是房屋的所有人，甲有權要求丙搬出房屋。因此，C項正確。本題中，甲、丙之間沒有租賃協(xié)議，甲無權要求丙支付租金。因此，D項錯誤。答案：ABC2658.甲公司將自己所有的10臺機器出租給了乙公司，乙公司未經(jīng)其同意，將其低價出售給知情的丙公司，丙公司又將其出租給丁公司。丁公司對上述交易過程完全不了解。下列哪些選項是正確的？

A.丙、丁之間的租賃合同有效

B.甲公司有權請求丁公司返還機器，并且無須補償其任何損失

C.甲公司有權請求丁公司返還機器，但是應補償其損失

D.甲公司無權請求丁公司返還機器，但是丁公司應當補償甲公司的損失58.甲公司將自己所有的10臺機器出租給了乙公司，乙公司未經(jīng)27答案：AB解析：《合同法》第212條規(guī)定：“租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同?！狈刹⒉灰笞赓U物一定為出租人所有，故丙將本屬于甲所有的機器，出租給不知情的丁使用，不影響租賃合同的效力，租賃合同自成立生效。因此A選項正確?！段餀喾ā返?06條規(guī)定了善意取得制度，無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：（一）受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的；（二）以合理的價格轉讓；（三）轉讓的不動產或者動產依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。本題中，乙公司作為無處分權人將該10臺機器出售給知情人丙，不符合善意取得制度中的“受讓人受讓該動產時是善意的”的條件規(guī)定，因此丙不能善意取得該10臺機器的所有權，丙也就無權對該10臺機器進行出租，甲公司作為所有權人，有權根據(jù)物上請求權請求丁公司返還財產，且無須補償其任何損失?！逗贤ā返?29條規(guī)定，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。也就是說，雖然租賃物本身所有權發(fā)生了變動，但是丙和丁之間的租賃合同依然有效，所以丁公司返還甲公司10臺機器后所受到的損失應該由丙公司承擔，故B項說法正確，C、D兩項錯誤。本題的正確答案是AB.答案：AB284、支付租金義務

第二百二十六條承租人應當按照約定的期限支付租金。對支付期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定，租賃期間不滿一年的，應當在租賃期間屆滿時支付；租賃期間一年以上的，應當在每屆滿一年時支付，剩余期間不滿一年的，應當在租賃期間屆滿時支付。第二百二十七條承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。4、支付租金義務295、返還租賃物。

租賃合同終止時，承租人應將租賃物返還出租人。逾期不返還，即構成違約，須給付違約金或逾期租金，并須負擔逾期中的風險。經(jīng)出租人同意對租賃物進行改善和增設他物的，承租人可以請求出租人償還租賃物增值部分的費用。

第二百三十五條租賃期間屆滿，承租人應當返還租賃物。返還的租賃物應當符合按照約定或者租賃物的性質使用后的狀態(tài)。5、返還租賃物。30三、租賃合同的特別效力（一）、承租人獲取租賃物收益的權利第二百二十五條在租賃期間因占用，使用租賃物獲得的收益，歸承租人所有，但當事人另有約定的除外（二）、租賃權的物權化

買賣不破除租賃

第二百二十九條

租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。（三）、房屋承租人的優(yōu)先購買權

第二百三十條出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利。三、租賃合同的特別效力（一）、承租人獲取租賃物收益的權31（2005）12.甲、乙按20%和80%的份額共有1間房屋。二人將房屋出租給丙，丙取得甲和乙的同意后將該房屋轉租給丁?，F(xiàn)甲欲轉讓自己的份額。下列哪一項表述是正確的？

A.乙、丙有優(yōu)先購買權，丁無優(yōu)先購買權

B.乙、丁有優(yōu)先購買權，丙無優(yōu)先購買權

C.乙、丙、丁都有優(yōu)先購買權

D.丙、了有優(yōu)先購買權，乙無優(yōu)先購買權（2005）12.甲、乙按20%和80%的份額共有1間房屋。32答案：C考點：共有人的優(yōu)先購買權以及承租人的優(yōu)先購買權。詳解：根據(jù)《物權法》第101條規(guī)定：“按份共有人可以轉讓其享有的共有的不動產或者動產份額。其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買的權利?！弊》康墓灿腥伺c承租人都享有優(yōu)先購買權。本題中的丁雖為轉租，但已獲同意，該租賃合同拘束承租人和出租人，故基于租賃合同享有優(yōu)先購買權。

評論：優(yōu)先購買權的沖突是司法考試百出不厭的題型，只不過加了一項合法轉租的迷惑項而已。答案：C3356.甲、乙簽訂協(xié)議，約定甲租用乙的房屋10年，租金每年1萬元，甲可以轉租。第二年，甲將該房屋轉租給丙，租期3年，租金每年1.5萬元。后因乙經(jīng)營不善，房屋被法院拍賣還債，丙購得該房屋?，F(xiàn)甲、乙對兩份租賃合同的履行產生爭議，下列哪些選項是正確的？

A.本案適用買賣不破租賃原則

B.本案不適用買賣不破租賃原則

C.丙有權主張將轉租合同的租金變更

D.甲有權要求丙繼續(xù)履行轉租合同56.甲、乙簽訂協(xié)議，約定甲租用乙的房屋10年，租金每年1萬34答案：AD解析：《合同法》第229條規(guī)定，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。第224條規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。本案適用買賣不破租賃的原則，甲乙之間的租賃合同和甲丙之間的轉租合同都繼續(xù)有效，甲有權要求丙繼續(xù)履行轉租合同，且丙無權將轉租合同的租金變更。本題的正確答案是AD.答案：AD35第三節(jié)租賃合同中的風險負擔

租賃合同中的風險負擔規(guī)則，是指不可歸責與承租人和出租人的事由，致使租賃物部分或全部毀損的，該責任應由誰負擔的規(guī)則。第二百三十一條因不可歸責于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金；因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同。（租金風險由出租人負擔）第三節(jié)租賃合同中的風險負擔租賃合同36

第四節(jié)租賃合同的更新和終止

一、租賃合同的更新

在其他合同條件不變的情況下，屆滿，延續(xù)。約定更新（明示），法定更新二、租賃合同的終止

1、租賃合同因期限屆滿而終止2、租賃合同因當事人解除而消滅第四節(jié)租賃合同的更新和終止一、租賃合同的更新37我國《合同法》第二百一十五條規(guī)定：

租賃期限六個月以上的，應當采用書面形式。當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。我國《合同法》第二百三十二條規(guī)定：當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。當事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應當在合理期限之前通知承租人。我國《合同法》第二百三十六條規(guī)定：租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。

租賃合同中關于租賃期限的規(guī)定我國《合同法》第二百一十五條規(guī)定：租賃期限六個月以上的，應3859.馮某與張某口頭約定將一處門面房租給張某，租期2年，租金每月1000元。合同履行1年后，張某向馮某提出能否轉租給翁某，馮表示同意。張某遂與翁某達成租期1年、月租金1200元的口頭協(xié)議。翁某接手后，擅自拆除了門面房隔墻，馮某得知后欲收回房屋。下列選項哪些是正確的？

A.馮某與張某間的租賃合同為不定期租賃

B.張某將房屋轉租后，馮某有權按每月1200元向張某收取租金

C.馮某有權要求張某恢復原狀或賠償損失

D.馮某有權要求翁某承擔違約責任59.馮某與張某口頭約定將一處門面房租給張某，租期2年，租金39答案及解析：AC.

《合同法》第215條規(guī)定，租賃期限六個月以上的，應當采用書面形式。當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。故A項正確?！逗贤ā返?24條規(guī)定，“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失?！薄俺凶馊宋唇?jīng)出租人同意轉租的，出租人可以解除合同?！睋?jù)此，因承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，馮某應按每月1000元向張某收取租金，故B項錯誤；因未經(jīng)出租人同意，對租賃物進行改善或者增設他物的，出租人應當向承租人要求恢復原狀或者賠償損失，故C項正確、D錯誤。答案及解析：AC.402、租賃合同因當事人解除而消滅1、《合同法》

219條：承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人有權解除合同。2、《合同法》

224條：承租人未經(jīng)出租人同意而將租賃物轉租的，出租人可以解除合同。3、《合同法》227條:承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內支付，承租人逾期不支付，出租人可以解除合同。2、租賃合同因當事人解除而消滅1、《合同法》219條：承租414、《合同法》231條：當租賃物由于不可歸責于承租人的事由，部分或全部毀損、滅世，致使租賃合同的目的無法實現(xiàn)時，承租人可以解除合同，終止雙方當事人的租賃關系。承租人行使所享有的解除合同的權利，在租賃物的毀損、滅失是因不可歸責于雙方當事人的事由所致時，系不可抗力制度作為合同法定解除事由的運用，意在對租賃合同中租金的風險進行分配。5、《合同法》233租賃物危及承租人的安全或者健康的，及時承租人訂立合同時明知該租賃物質量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同。6、《合同法》232條：當事人對租賃物期限沒有約定或者約定不明確，依照《合同法》第61條的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。當事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應當在合理期限之前通知承租人2、租賃合同因當事人解除而消滅4、《合同法》231條：當租賃物由于不可歸責于承租人的事由，42不定項（一）甲將其所有的房屋出租給乙，雙方口頭約定租金為每年5萬元，乙可以一直承租該房屋，直至乙去世。房屋出租后的第二年，乙為了經(jīng)營酒店，經(jīng)甲同意，對該房屋進行了裝修，共花費6萬元。一天晚上，一失控的汽車撞到該房屋，致使其臨街的玻璃墻毀損，肇事司機駕車逃逸，乙要求甲維修，甲拒絕，乙便自行花費1萬元予以維修?，F(xiàn)甲乙發(fā)生糾紛，均欲解除合同，但就如何解除意見不一。請回答以下81－84題。不定項（一）4381.該租賃合同的性質如何？

A.附解除條件的合同

B.附延緩條件的合同

C.附始期的合同

D.附終期的合同81.該租賃合同的性質如何？44答案及解析：D.注意期限與條件的區(qū)別，條件是不確定的偶然性事實，期限是確定的必然性事實。條件之事實成就與否是不確定的，期限是肯定會到來的。始期，是使民事法律行為效力發(fā)生的期限。終期，是民事法律行為效力終止的期限。答案及解析：D.4582.對于乙對房屋的裝修費用，若甲乙達不成協(xié)商一致，應如何處理？

A.由乙無條件拆除，費用由乙自理B.裝修物歸甲所有，且甲無須支付費用

C.裝修物歸甲所有，且甲應當支付全部裝修費用

D.若裝修物可以拆除則拆除，不能拆除的，可折價后歸甲所有82.對于乙對房屋的裝修費用，若甲乙達不成協(xié)商一致，應如何處46答案及解析：D

《民通意見》第86條：“非產權人在使用他人的財產上增添附屬物，財產所有人同意增添，并就財產返還時附屬物如何處理有約定的，按約定辦理；沒有約定又協(xié)商不成，能夠拆除的，可以責令拆除；不能拆除的，也可以折價歸財產所有人；造成財產所有人損失的，應當負賠償責任?！贝鸢讣敖馕觯篋4783.對于乙對玻璃墻的維修及其費用應如何處理？

A.由甲承擔維修費用

B.由乙承擔維修費用

C.由甲乙分擔維修費用

D.由甲承擔大部分維修費用，乙承擔小部分維修費用83.對于乙對玻璃墻的維修及其費用應如何處理？48答案及解析：A

《合同法》第216條：“出租人應當按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。”第221條：“承租人在租賃物需要維修時可以要求出租人在合理期限內維修。出租人未履行維修義務的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔。因維修租賃物影響承租人使用的，應當相應減少租金或者延長租期?！北绢}中，租賃物非因為承租人乙的過錯毀損，乙要求甲維修，甲拒絕，于是乙自行予以維修，依法費用應由甲承擔，A項是正確答案。答案及解析：A4984.若本案中雙方未約定租賃期限，甲乙雙方又無法就租賃期限協(xié)議補充，下列關于合同解除的何種說法是正確的？

A.甲無權隨時解除合同

B.甲可以隨時解除租賃合同，但應在合理期限之前通知乙

C.乙可以隨時解除租賃合同

D.若合同解除，乙仍應支付解除之前實際租賃期限的租金84.若本案中雙方未約定租賃期限，甲乙雙方又無法就租賃期限協(xié)50答案及解析：BCD.

《合同法》第232條：“當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。當事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應當在合理期限之前通知承租人?！北绢}中，雙方口頭約定乙可以一直承租該房屋，直至乙去世，因此，該租賃合同是不定期的。由此可見，A項錯誤。B、C項正確。第212條：“租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同?！币虼?，合同解除并不影響解除之前實際租賃期限承租人的租金支付義務。D項正確。答案及解析：BCD.51（2009年）四、（本題22分）案情：2005年1月1日，甲與乙口頭約定，甲承租乙的一套別墅，租期為五年，租金一次付清，交付租金后即可入住。洽談時，乙告訴甲屋頂有漏水現(xiàn)象。為了盡快與女友丙結婚共同生活，甲對此未置可否，付清租金后與丙入住并辦理了結婚登記。入住后不久別墅屋頂果然漏水，甲要求乙進行維修，乙認為在訂立合同時已對漏水問題提前作了告知，甲當時并無異議，仍同意承租，故現(xiàn)在乙不應承擔維修義務。于是，甲自購了一批瓦片，找到朋友開的丁裝修公司免費維修。丁公司派工人更換了漏水的舊瓦片，同時按照甲的意思對別墅進行了較大裝修。更換瓦片大約花了10天時間，裝修則用了一個月，乙不知情。更換瓦片時，一名工人不慎摔傷，花去醫(yī)藥費數(shù)千元。

2005年6月，由于新?lián)Q瓦片質量問題，別墅屋頂出現(xiàn)大面積漏水，造成甲一萬余元財產損失。

2006年4月，甲遇車禍去世，丙回娘家居住。半年后丙返回別墅，發(fā)現(xiàn)戊已占用別墅。原來，2004年12月甲曾向戊借款10萬元，并親筆寫了借條，借條中承諾在不能還款時該別墅由戊使用。在戊向乙出示了甲的親筆承諾后，乙同意戊使用該別墅，將房屋的備用鑰匙交付于戊。（2009年）52問題（1）：

1.甲乙之間租賃合同的期限如何確定？理由是什么？如乙欲解除與甲的租賃合同，應如何行使權利？

2.別墅維修及費用負擔問題應如何處理？理由是什么？

3.甲丁之間存有什么法律關系？其內容和適用規(guī)則如何？摔傷工人的醫(yī)藥費用、損失應如何處理？理由是什么？問題（1）：53參考答案：

1.為不定期租賃。租賃期限六個月以上，當事人未采取書面形式的，視為不定期租賃。乙可以隨時解除合同，但應當在合理期限前通知承租人。

2.（1）甲有權要求乙在合理期限內維修。乙未履行維修義務，甲可以自行維修，維修費用由乙負擔。

（2）甲的維修屬于無因管理人的行為，由乙承擔其支出的必要費用。瓦片質量問題不影響乙對該項義務的承擔。

（3）因維修影響了甲的使用，應當相應減少租金或延長租期。但裝修期間不在延長租期的范圍。

3.（1）甲丁之間屬于無名合同，應適用《合同法》總則的相關規(guī)定，并可參照《合同法》分則或其他法律最相類似的規(guī)定，例如，費用承擔問題適用贈與合同的規(guī)則，完成工作問題適用承攬合同規(guī)則。

（2）應由丁承擔。因為丁為雇主，應對雇員在從事雇用活動中遭受的人身損害承擔賠償責任。

參考答案：54問題（2）：4.別墅裝修問題應如何處理？理由是什么？

5.甲是否有權請求乙賠償因2005年6月屋頂漏水所受損失？理由是什么？

6.丙可否行使對別墅的承租使用權？理由是什么？

7.丙應如何向戊主張自己的權利？理由是什么？問題（2）：554.乙可以要求甲恢復原狀或賠償損失。理由是承租人未經(jīng)出租人同意，對租賃物進行改裝或增設他物的，出租人可以要求承租人恢復原狀或賠償損失。

5.無權。造成第二次漏水是甲自身的原因，乙無過錯，因此損失應由甲自行承擔。

6.丙有權對乙主張自己基于原租賃合同對該別墅的承租使用權。因為承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。

7.丙有權請求戊返還原物。因為丙根據(jù)《合同法》的規(guī)定是合法占有人，有權請求侵占人返還原物。4.乙可以要求甲恢復原狀或賠償損失。理由是56第十九章融資租賃合同第一節(jié)融資租賃合同的概念和特征第二節(jié)融資租賃合同當事人的權利和義務第三節(jié)融資租賃物的所有權歸屬第十九章融資租賃合同第一節(jié)融資租賃合57

第一節(jié)融資租賃合同的概念和特征一、概念：

融資租賃合同是出租人根據(jù)承租人對出賣人、租賃物的選擇，向出賣人購買租賃物，提供給承租人使用，承租人支付租金的合同。（合同法237條）

融資租賃集借貸、租賃、買賣于一體，是將融資與融物結合在一起的交易方式。融資租賃合同是由出賣人與買受人(租賃合同的出租人)之間的買賣合同和出租人與承租人之間的租賃合同構成的，但其法律效力又不是買賣和租賃兩個合同效力的相加。租賃合同的主體為三方當事人，即出租人(買受人)、承租人和出賣人(供貨商)。承租人要求出租人為其融資購買承租人所需的設備，然后由供貨商直接將設備交給承租人。第一節(jié)融資租賃合同的概念和特征一、概念：58二、特征：1．與買賣合同不同，融資合同的出賣人是向承租人履行交付標的物和瑕疵擔保義務，而不是向買受人(出租人)履行義務，即承租人享有買受人的權利但不承擔買受人的義務。2．與租賃合同不同，融資租賃合同的出租人不負擔租賃物的維修與瑕疵擔保義務，但承租人須向出租人履行交付租金義務。3．根據(jù)約定以及支付的價金數(shù)額，融資租賃合同的承租人有取得租賃物之所有權或返還租賃物的選擇權，即如果承租人支付的是租賃物的對價，就可以取得租賃物之所有權，如果支付的僅是租金，則須于合同期間屆滿時將租賃物返還出租人。二、特征：1．與買賣合同不同，融資合同的出賣人是向承租人履59第二節(jié)融資租賃合同當事人的權利和義務一、出賣人的義務

1、向承租人交付租賃物；

第二百三十九條出租人根據(jù)承租人對出賣人、租賃物的選擇訂立的買賣合同，出賣人應當按照約定向承租人交付標的物，承租人享有與受領標的物有關的買受人的權利。

2、承租標的物之瑕疵擔保義務和損害賠償義務。第二百四十四條租賃物不符合約定或者不符合使用目的的，出租人不承擔責任，但承租人依賴出租人的技能確定租賃物或者出租人干預選擇租賃物的除外。第二百四十六條承租人占有租賃物期間，租賃物造成第三人的人身傷害或者財產損害的，出租人不承擔責任。第二節(jié)融資租賃合同當事人的權利和義務一、出賣人的義務60二、出租人（買受人）的義務1、向出賣人支付標的物的價金；2、在承租人向出賣人行使索賠權時，負有協(xié)助義務；第二百四十條出租人、出賣人、承租人可以約定，出賣人不履行買賣合同義務的，由承租人行使索賠的權利。承租人行使索賠權利的，出租人應當協(xié)助。3、不變更買賣合同中與承租人有關條款的不作為義務第二百四十一條出租人根據(jù)承租人對出賣人、租賃物的選擇訂立的買賣合同，未經(jīng)承租人同意，出租人不得變更與承租人有關的合同內容。二、出租人（買受人）的義務1、向出賣人支付標的物的價金；61三、承租人的義務

1、根據(jù)約定，向出租人支付租金；

第二百四十三條融資租賃合同的租金，除當事人另有約定的以外，應當根據(jù)購買租賃物的大部分或者全部成本以及出租人的合理利潤確定。

第二百四十八條承租人應當按照約定支付租金。承租人經(jīng)催告后在合理期限內仍不支付租金的，出租人可以要求支付全部租金；也可以解除合同，收回租賃物。

第二百四十九條當事人約定租賃期間屆滿租賃物歸承租人所有，承租人已經(jīng)支付大部分租金，但無力支付剩余租金，出租人因此解除合同收回租賃物的，收回的租賃物的價值超過承租人欠付的租金以及其他費用的，承租人可以要求部分返還。二、承租人的義務三、承租人的義務二、承租人的義務622、妥善保管和使用租賃物并擔負租賃物的維修義務；

第二百四十七條承租人應當妥善保管、使用租賃物。

承租人應當履行占有租賃物期間的維修義務。3、租賃期間屆滿時返還租賃物的義務

第二百五十條出租人和承租人可以約定租賃期間屆滿租賃物的歸屬。對租賃物的歸屬沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，租賃物的所有權歸出租人。2、妥善保管和使用租賃物并擔負租賃物的維修義務；63第三節(jié)融資租賃物的所有權歸屬

融資租賃期間，出租人享有租賃物的所有權。因此，承租人破產時，租賃物不屬于破產財產（242條）。但與一般所有人不同的是，出租人并不承擔租賃物的瑕疵擔保責任，對承租人占有租賃物期間租賃物造成第三人的人身或財產損害也不承擔責任（246條）。

出租人與承租人可以約定租賃期間屆滿后租賃物的歸屬。對租賃物的歸屬沒有約定或者約定不明確，按照合同法第61條的規(guī)定仍不能確定的，租賃物的所有權歸出租人（250條）。第三節(jié)融資租賃物的所有權歸屬融資64

61.甲根據(jù)乙的選擇，向丙購買了1臺大型設備，出租給乙使用。乙在該設備安裝完畢后，發(fā)現(xiàn)不能正常運行。下列哪些判斷是正確的？

A.乙可以基于設備質量瑕疵而直接向丙索賠

B.甲不對乙承擔違約責任

C.乙應當按照約定支付租金

D.租賃期滿后由乙取得該設備的所有權

61.甲根據(jù)乙的選擇，向丙購買了1臺大型設備，出租給乙使用65答案及解析：ABC

《合同法》第240條規(guī)定，出租人、出賣人、承租人可以約定，出賣人不履行買賣合同義務的，由承租人行使索賠的權利。承租人行使索賠權利的，出租人應當協(xié)助。根據(jù)該法條可知A項是正確的?！逗贤ā返?44條規(guī)定，租賃物不符合約定或者不符合使用目的的，出租人不承擔責任，但承租人依賴出租人的技能確定租賃物或者出租人干預選擇租賃物的除外。第248條規(guī)定，承租人應當按照約定支付租金。承租人經(jīng)催告后在合理期限內仍不支付租金的，出租人可以要求支付全部租金；也可以解除合同，收回租賃物。所以B項和C項的說法是正確的?！逗贤ā返?50條規(guī)定，出租人和承租人可以約定租賃期間屆滿租賃物的歸屬。對租賃物的歸屬沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，租賃物的所有權歸出租人。所以D項的說法是錯誤的。答案及解析：ABC66案例—：按照約定購買租賃物并交付給承租人使用收益.的義務[案情]

某公交公司為解決城市交通問題，與某租賃公司訂立一份融資租賃合同。合同中約定由租賃公司按照公交公司的要求，購進10輛大轎車，租金自公交公司收到租賃車輛之日起計付。租賃公司按照公交公司提出的供貨商和車輛型號、規(guī)格與供應商訂立購買該批車輛的合同，約定先支付貨款90％，其余10％在收到公交公司收到

貨物的通知后支付，并規(guī)定到貨時間為2002年11月30日。后公交公司于2002年11月20日收到供貨商已發(fā)貨的通知，辦事人員將此情形通知了租賃公司，但稱“已到貨”。租賃公司收到公交公司的通知，就向供貨商支付了剩余貨款。而實際上，公交公司于同年的12月20日才收到購進的車輛。因公交公司堅持從12月20日支付租金，而租賃公司堅持應從11月20日計付租金，雙方發(fā)生爭議。租賃公司起訴到法院，要求公交公司按照約定支付租金。[問題]本案中，公交公司應當從何時起交付租金?案例—：按照約定購買租賃物并交付給承租人使用收益.的義務67[分析提示]

1、法律依據(jù)及法理分析2、融資租賃的流程3、出租人交付租賃物的方式4、出租人履行交付租賃物義務的標志5、融資租賃合同的生效時間[分析提示]68（一）參考結論

本案中，雙方爭議的是租金的計算時間，實際上涉及出租人購買租賃物的義務履行問題。公交公司應當按照其通知租賃公司的到貨時間交付租金。

就本案來說，某租賃公司按照某公交公司的要求訂立了買賣合同，并且履行了買賣中的全部義務，某公交公司已通知租賃公司其受領了貨物。盡管通知的事實與真實事實不符合，但這既不是租賃公司的過錯，也不是租賃公司能夠和應當知道的.因此，基于公交公司通知租賃公司受領標的物的事實，租賃公司履行了自己購買標的物并保證交付標的物給公交公司的義務，因為除當事人另有約定外，融資租賃合同應自承租人收到出賣人交付的標的物之日起生效，所以從承租人通知出租人其收到租賃物之日起，承租人就應依約定交付租金。（一）參考結論69（二）法理分析1、融資租賃合同的出租人一般并不是直接向承租人交付租賃物

因融資租賃合同的承租人也是以取得對租賃物的使用收益為目的的，因此融資租賃合同的出租人也負有交付租賃物給承租人的義務，但該義務不同于租賃合同中出租人交付租賃物的義務。主要有以下兩點區(qū)別：

第一，融資租賃合同的租賃物是由出租人應承租人的要求購買的，租賃的標的物與買賣的標的物是同一物；

第二，融資租賃合同的租賃物不是由出租人直接交付而是由出賣人即供貨商直接交付給承租人的。

因此，融資租賃合同中出租人的主要義務之一就是按照承租人對供貨商及標的物的選擇購買租賃物，而不是直接向承租人交付租賃物。《合同法》第239、第241條規(guī)定。（二）法理分析702、融資租賃合同的出租人交付租賃物的標志

融資租賃合同的出租人一般并不是直接向承租人交付租賃物，而是采取觀念交付的方式，即按照合同的約定由出賣人向承租人交付標的物，承租人于受領出賣人交付的標的物后應將受領的事實通知出租人。因此，只要承租人向出租人發(fā)出了受領標的物的通知，不論承租人是否受領了標的物，就視為出租人履行了交付的義務，自此時起融資租賃也就生效，承租人就應依約定交付租金。

為保證承租人能夠對租賃物為使用、收益，《合同法》第245條規(guī)定：“出租人應當保證承租人對租賃物的占有和使用?！睘楸ＷC承租人對租賃物的占有和使用，一方面出租人應將標的物及時交付給承租人；另一方面出租人要讓承租人在租賃期間享有租賃物的使用收益權，不得妨礙承租人的使用收益并且基于其對租賃物的所有權排除第三人的妨礙。2、融資租賃合同的出租人交付租賃物的標志71案例二：特別情形下的瑕疵擔保義務

[案情]

某私營企業(yè)乙與某租賃公司甲簽訂一份合同，約定由甲投資購買日本的一條生產線出租給乙。合同簽訂后，日本供貨商按照約定的日期將生產線設備交付給乙，乙出具了驗收證明并將受領設備的事實通知了甲。乙利用該生產線進行生產1個月后，發(fā)現(xiàn)設備存在嚴重缺陷，不能進行正常生產。乙就向甲提出，要求減少租金，并由甲對該生產線設備進行維修。而甲則認為，它只是投資為乙購買設備，設備存在缺陷屬于供貨商的責任，不應由它承擔責任。乙起訴到法院要求甲對設備存在的缺陷承擔責任。

法院在審理中查明：企業(yè)乙向甲提出了進口生產線的要求，租賃公司甲根據(jù)乙的要求經(jīng)選擇確定購買日本供貨商所供的該設備。[問題]租賃公司甲應否向企業(yè)乙承擔租賃生產線缺陷的責任?案例二：特別情形下的瑕疵擔保義務72[分析提示]1、法律依據(jù)2、租賃物的瑕疵擔保責任主體3、出租人承擔瑕疵擔保責任的特別情況[分析提示]73（一）參考結論

這涉及租賃公司甲對乙承租的租賃物的瑕疵有無擔保責任。本案中的租賃公司甲應對乙企業(yè)租賃的生產線的瑕疵承擔責任。

本案中，租賃公司甲并非是根據(jù)承租人的選擇決定出賣人，而是自己選擇了供貨商。從案情看，在租賃物和出賣人的確定上，屬于“承租人依賴出租人的技能或者出租人干預選擇租賃物”的情形，因此，根據(jù)《合同法》第244條規(guī)定，租賃公司甲對乙企業(yè)承租的該設備不能正常生產的瑕疵應當承擔責任。（一）參考結論74（二）法理分析1、出租人一般不承擔租賃物的瑕疵擔保責任，特殊情況除外

融資租賃合同的出租人是以融物的形式向承租人提供融資的，其主要義務是出資購買租賃物提供給承租人使用收益。出租人與供貨商之間的權利義務中與受領標的物有關的，由承租人承受。在租賃期間，租賃物的維修也要由承租人負責。正因為如此，融資租賃合同的出租人對租賃物的瑕疵一般不負擔保責任?！逗贤ā返?44條規(guī)定：“租賃物不符合約定或者不符合使用目的的，出租人不承擔責任，但承租人依賴出租人的技能確定租賃物或者出租人干預選擇租賃物的除外?！币来艘?guī)定，在承租人依賴出租人的技能確定租賃物或者出租人干預選擇租賃物的例外情形下，出租人對租賃物的瑕疵應當承擔責任。（二）法理分析752、出租人承擔瑕疵擔保責任的特別情況

一般來說，依賴出租人的技能確定租賃物或者出租人干預選擇租賃物主要有以下情形：（1）由出租人選擇決定標的物的種類、規(guī)格、型號、商標、出賣人等；（2）出租人迫使承租人選擇某標的物或出賣人，或者出租人擅自變更承租人選擇的標的物或出賣人；（2）出租人明知標的物有瑕疵而不告知或者因重大過失而不知租賃物有瑕疵；（4）出租人與出賣人間有密切關系（5）當事人約定承租人不得向出賣人索賠的。有上述情形時，出租人應對租賃物的瑕疵承擔責任，即使當事人間有免除瑕疵擔保責任的約定，該約定也無效。2、出租人承擔瑕疵擔保責任的特別情況76案例一：承租人對租賃物的保管、維修義務

[案情]

某石材廠為提高產品質量，需增加兩臺花崗巖薄材加工設備，因流動資金不足，就與某租賃公司商定，由租賃公司購買設備租賃給其使用。后某石材廠與某租賃公司正式簽訂了合同。合同中約定由租賃公司出資購買石材加工設備租賃給石材廠使用，租賃期限為5年，自設備到廠后開始每6個月付一次租金。某租賃公司按照石材廠選定的廠家和設備購買了設備，石材廠收取設備后及時投產，并于6個月后向租賃公司支付了首期租金。但是，第二期租金到期后石材廠未付租金，租賃公司催告石材廠支付租金，石材廠則提出：自投產半年后，設備經(jīng)常出故障，租賃公司應設法予以維修，使之能正常生產，否則不能支付租金。無奈，租賃公司起訴到法院，要求石材廠支付到期租金。[問題]

本案雖為支付租金的糾紛，但涉及的問題主要是租賃公司應否維修設備，以排除其故障?案例一：承租人對租賃物的保管、維修義務77

[分析提示]1、法律依據(jù)2、法理分析（一）參考結論租賃公司對石材廠承租的設備無維修義務，石材廠應按約定支付租金

就本案來說，因依《合同法》第247條規(guī)定租賃的設備的維修義務由承租人負擔，因此，某石材廠除應妥善保管、使用承租的設備外，還應履行維修租賃的設備的義務，租賃公司并無維修義務，石材廠自不能以租賃公司不維修租賃物為由而拒付租金。[分析提示]78（二）法理分析1、出租人是根據(jù)承租人的選擇和要求而購買租賃物——不承擔維修設備，以排除其故障義務

融資租賃合同的出租人是以融物的形式融資的，出租人是根據(jù)承租人的選擇和要求而購買租賃物提供給承租人使用收益的，因此，租賃物雖為出租人所有，但在租賃期間只有在承租人破產時，出租人有取回權。除此以外，出租人應保證承租人對租賃物為使用收益，在承租人的權利受到第三人妨害時出租人應基于所有權排除第三人的妨害。2、租賃物為承租人占有、使用收益——承租人承擔維修設備，以排除其故障義務

因為租賃物雖為出租人所有，卻是承租人占有、使用收益的，所以承租人對租賃物有妥善保管、使用的義務。3、出租人享有在租賃期限屆滿時收回租賃物加以使用或處分的期待利益——需要保持使用或處分的期待利益

同時，由于融資租賃合同的出租人—般不負標的物的瑕疵擔保責任，但卻享有在租賃期限屆滿時收回租賃物加以使用或處分的期待利益，所以，為保障出租人該期待利益的實現(xiàn)，承租人不僅應妥善保管標的物，而且負有維修租賃物的義務?！逗贤ā返?47條明確規(guī)定：“承租人應當妥善保管、使用租賃物。承租人應當履行占有租賃物期間的維修義務?！保ǘ┓ɡ矸治?9案例二：承租人的租金支付義務[案情]

某租賃公司與某電子公司簽訂一份融資租賃合同。雙方約定：按電子公司的要求，租賃公司進口年產500萬只充氣打火機全套設備和生產技術，租給電子公司，租金總額為397501834日元，分6次付清，每6個月付一次，未能支付到期租金，應付遲延利息。合同中還約定：如電子公司不支付租金，租賃公司即可要求即時付清租金的一部或全部，或徑行終止合同，收回租賃物件，并由電子公司賠償損失。

電子公司自約定償還第一期租金起就未能按合同約定如數(shù)支付租金，前后兩次僅付租金41639002日元及利息5319467日元，尚欠租金41639002日元及逾期利息。租賃公司多次催要未果，遂向法院起訴，要求電子公司按合同規(guī)定償付租金及利息。

一審法院經(jīng)審理認為，電子公司應按合同約定償還租金和合同期限內的遲延利息。租賃公司沒有依合同約定及時采取收回租賃物的措施，致使損失擴大，應承擔一定責任。一審法院判決后，租賃公司認為，一審認定其未及時收回租賃物，致使損失擴大，既不符合事實，也與融資租賃的法律特征相悖。租賃公司上訴后，二審法院宙理后認為，被上訴人關于上訴人未及時采取措施，致使損失擴大的主張沒有事實法律依據(jù)。

[問題]

本案經(jīng)一、二審法院審理，爭議的焦點在于在電子公司不支付租金時，租賃公司有無義務及時收回租賃物?案例二：承租人的租金支付義務80[分析提示]1、融資租賃的承租人支付租金義務的履行特點2、承租人不履行支付租金義務時的救濟措施3、當事人約定租賃期間屆滿租賃物歸承租人所有，但承租人無力支付剩余租金時的處理

[分析提示]81（一）參考結論

本案中的電子公司應當按合同約定支付租金并承擔遲延支付的利息，租賃公司未收回租賃物并無責任。這涉及承租人的義務及其違反義務時的救濟措施。

就本案來說，電子公司未按照合同約定支付租金，租賃公司經(jīng)催告后既可以要求其支付全部租金，也可以解除合同、收回租賃物。租賃公司選擇要求電子公司支付全部租金，就應滿足租賃公司的請求。至于解除合同、收回租賃物，則屬于租賃公司可選擇行使的權利，租賃公司不選擇行使該權利，自不應承擔責任。（一）參考結論82（二）法理分析1、融資租賃的承租人支付租金義務的履行特點

融資租賃合同的租金條款是合同的主要條款。租金是融資的對價，出租人是通過收取租金來收回投資并獲取相應的利潤。因此，按照約定支付租金是融資租賃承租人的主要義務。與租賃合同不同的是，融資租賃的承租人支付租金義務的履行有以下特點：第一，只要融資租賃合同成立并生效，不論承租人是否實際使用租賃物，均應按約定時間支付租金；第二，不論租賃物是否存在瑕疵，承租人均須支付租金；第三，在租賃期間，承租人承擔標的物毀損、滅失的風險，即使標的物因不可歸責于雙方的事由發(fā)生毀損、滅失，承租人也仍應支付租金；第四，因承租人違約而由出租人收回租賃物時，承租人也不能以租賃物的收回而拒絕履行支付租金的義務。（二）法理分析832、承租人不履行支付租金義務時的救濟措施

承租人應當按照合同約定的期限、數(shù)額、方式或幣種支付租金?！逗贤ā返?48條規(guī)定：“承租人應當按照約定支付租金。承租人經(jīng)催告后在合理期限內仍不支付租金的，出租人可以要求支付全部租金；也可以解除合同，收回租賃物。”依此規(guī)定，在承租人未按約定支付租金時，出租人可以催告承租人支付，經(jīng)催告承租人在合理期限內仍不支付租金時，出租人可以選擇采取以下救濟措施：第一，請求承租人支付包括已到期和未到期的全部租金；第二，解除合同，收回租賃物。可見，無論是要求支付全部租金還是解除合同、收回租賃物，都是出租人的權利，可由出租人依其意思選擇行使。

這里要特別注意《合同法》第249條規(guī)定，若當事人約定租賃期間屆滿租賃物歸承租人所有，承租人已經(jīng)支付大部分租金，但無力支付剩余租金，出租人因此解除合同而收回租賃物的，收回的租賃物的價值超過承租人欠付的租金以及其他費用的，承租人可以要求部分返還。2、承租人不履行支付租金義務時的救濟措施 84第三組租賃合同融資租賃合同

成員：劉夢岑

郭朝劉閩阿不都色米·吐魯洪

第三組租賃合同85第十八章租賃合同第一節(jié)租賃合同概述第二節(jié)租賃合同的效力第三節(jié)租賃合同中的風險負擔第四節(jié)租賃合同的更新和終止第十八章租賃合同第一節(jié)租賃合同概述86第一節(jié)租賃合同概述一、租賃合同的概念和特征：我國《合同法》第二百一十二條規(guī)定：租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在當事人中，提供物的使用或收益權的一方為出租人；對租賃物有使用或收益權的一方為承租人。租賃物須為法律允許流通的動產和不動產。第一節(jié)租賃合同概述一、租賃合同的概念和特征：871、租賃合同是轉移租賃物使用收益權的合同。在租賃合同中，承租人的目的是取得租賃物的使用收益權，出租人也只轉讓租賃物的使用收益權，而不轉讓其所有權；租賃合同終止時，承租人須返還租賃物。這是租賃合同區(qū)別于買賣合同的根本特征。2、租賃合同是雙務、有償合同。在租賃合同中，交付租金和轉移租賃物的使用收益權之間存在著對價關系，交付租金是獲取租賃物使用收益權的對價，而獲取租金是出租人出租財產的目的。3、租賃合同是諾成合同。租賃合同的成立不以租賃物的交付為要件，當事人只要依法達成協(xié)議合同即告成立。雙方意思表示達成一致，合同便成立。

特征如下：1、租賃合同是轉移租賃物使用收益權的合同。在租賃合同中，承租884、租賃合同是具有臨時性的合同，不適用于財產的永久性使用。我國《合同法》第二百一十四條規(guī)定：

租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。

租賃期間屆滿，當事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。

特征如下：4、租賃合同是具有臨時性的合同，不適用于財產的永久性使用。895、租賃合同為繼續(xù)性合同。在租賃合同中“債”部分內容，并非非一次給付可完結，而是連續(xù)地實現(xiàn)，其基本特色是時間因素，在債的履行上具有重要地位，總給付的內容系應于給付時間的長度。在租賃合同中，承租人的合同目的的實現(xiàn)，有賴于出租人在租賃期間內持續(xù)不斷地履行合同義務，因此，租賃合同為繼續(xù)行合同。

特征如下：5、租賃合同為繼續(xù)性合同。特征如下：90二、租賃合同的標的物租賃合同中的標的物簡稱租賃物，是租賃合同中的重要因素，是指出租人于合同生效后交付承租人使用、收益的物。租賃物可以為動產可以為不動產。如其為動產，則租賃合同的性質決定了該動產一般應為不可代替物以及非消耗物。以可代替物活兒消耗物作為標的物的，只能是用其為特定目的的使用，如用于展覽。標的物應具有合法性，①禁止流通物：合同無效。（淫穢錄像帶，槍支）②限制流通物：審批手續(xù)的辦理是此類合同的法定特別生效要件，在辦理審批手續(xù)之前則合同認定為尚未完全生效的合同。二、租賃合同的標的物租賃合同中的標的物簡稱租賃物，是租賃合同91標的物一般為現(xiàn)存的物，所以以將來之物為標的物的，因為出租人將來可取得之物，如不能取得的，租賃合同則因標的不能而不發(fā)生效力。租賃合同能否以物的一部分為標的物？有什么要求？通常的觀點是認為可以是財產的一部分，但為避免發(fā)生糾紛，以物的以物的一部分出租的，當事人應明確使用的范圍，并且僅限于該物的部分可以單獨使用的情況。標的物一般為現(xiàn)存的物，所以以將來之物為標的物的，因為出租人將92二、租賃合同的分類

1、根據(jù)租賃物的不同，租賃可以劃分為動產租賃和不動產租賃。不動產租賃包括房屋租賃和土地使用權租賃等。

2、根據(jù)租賃合同是否確定期限，可以劃分為定期租賃和不定期租賃。當事人可以在租賃合同中約定租賃期間，沒有約定租賃期間的則為不定期租賃。對于不定期租賃，任何一方當事人都有權依自己的意愿隨時解除合同，但在解除合同之前，應預先通知對方。但是，無論是否約定租賃期間，租賃期間都受20年法定期間的限制。二、租賃合同的分類1、根據(jù)租賃物的不同，租賃可以劃93三、租賃合同的內容和形式

租賃合同的內容包括租賃物的名稱、數(shù)量、用途、租賃期限、租金以及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。租賃期限為6個月以下的，可以由當事人自由選擇合同的形式。無論采用書面形式還是口頭形式，都不影響合同的效力。租賃期限6個月以上的，應當采用書面形式。未采用書面形式的，不論當事人對租賃期限是否做了約定，都視為不定期租賃。

三、租賃合同的內容和形式租賃合同的內容包括租賃94

第二節(jié)租賃合同的效力一、出租人的義務二、承租人的義務三、租賃合同的特別效力第二節(jié)租賃合同的效力一、出租人的義務951、交付租賃物并保持租賃物符合約定用途2、維修租賃物的義務3、物的瑕疵擔保義務4、權利瑕疵擔保義務二、出租人的義務1、交付租賃物并保持租賃物符合約定用途二、出租人的義務96一、出租人的義務1、交付租賃物并保持租賃物符合約定用途

出租人應依照合同的約定的時間和方式交付租賃物。物的使用以交付占有為必要的，出租人應按照約定交付承租人實際占有使用。

物的使用不以交付占有為必要的，出租人應使之處于承租人得以使用的狀態(tài)。

如果合同成立時租賃物已經(jīng)為承租人直接占有，從合同約定的交付時間時起承租人即對租賃物享有使用收益權。二、出租人的義務一、出租人的義務二、出租人的義務972、維修租賃物的義務

也就是為了在租賃期間保持租賃物符合約定用途租賃合同是繼續(xù)性合同，在其存續(xù)期間，出租人有繼續(xù)保持租賃物的法定或者約定品質的義務，使租賃物合于約定的使用收益狀態(tài)。倘發(fā)生品質降低而害及承租人使用收益或其他權利時，則應維護修繕，恢復原狀。因修理租賃物而影響承租人使用、收益的，出租人應相應減少租金或延長租期，但按約定或習慣應由承租人修理，或租賃物的損壞因承租人過錯所致的除外。2、維修租賃物的義務983、物的瑕疵擔保義務第二百二十八條因第三人主張權利，致使承租人不能對租賃物使用、收益的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金。第三人主張權利的，承租人應當及時通知出租人。第二百三十三條租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同。3、物的瑕疵擔保義務994、權利的瑕疵擔保義務當租賃物有瑕疵或存在權利瑕疵致使承租人不能依約使用收益時，承租人有權解除合同，承租人因此所受損失，出租人應負賠償責任，但承租人訂約時明知有瑕疵的除外。構成要件：第一，須有第三人就租賃物向承租人主張權利的事實發(fā)生。第二，第三人就租賃物向承租人主張的權利，妨害了承租人對租賃物的使用，收益。第三，承租人就租賃合同訂立是時不知有權利瑕疵。4、權利的瑕疵擔保義務1001、按照約定的方法使用租賃物。2、妥善保管租賃物

①、通知義務

②、對于保存行為的容忍義務3、不作為義務

①、不得隨意對租賃物進行改善或在租賃物上增設他物

②、不得隨意轉租4、支付租金義務5、返還租賃物。二、承租人的義務1、按照約定的方法使用租賃物。二、承租人的義務1011、按照約定的方法使用租賃物。第二百一十七條承租人應當按照約定的方法使用租賃物。對租賃物的使用方法沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，應當按照租賃物的性質使用。第二百一十八條承租人按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損耗的，不承擔損害賠償責任。第二百一十九條承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失。二、承租人的義務1、按照約定的方法使用租賃物。二、承租人的義務1022、妥善保管租賃物。承租人應以善良管理人的注意妥善保管租賃物，未盡妥善保管義務，造成租賃物毀損滅失的，應當承擔損害賠償責任。第二百二十二條承租人應當妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應當承擔損害賠償責任。2、妥善保管租賃物。103①通知義務

在租賃關系存續(xù)期間，出現(xiàn)以下情形之一的，承租人應當及時通知出租人：(1)租賃物有修理、防止危害的必要；(2)其他依誠實信用原則應該通知的事由。

承租人怠于通知，致出租人不能及時救濟而受到損害的，承租人應負賠償責任。②對于保存行為的容忍義務出租人為保存租賃物所進行的必要行為，承租人不得拒絕。①通知義務1043、不作為義務①不得隨意對租賃物進行改善或在租賃物上增設他物承租人經(jīng)出租人同意，可以對租賃物進行改善和增設他物。承租人未經(jīng)出租人同意對租賃物進行改善和增設他物的，出租人可以請求承租人恢復原狀或賠償損失。第二百二十三條承租人經(jīng)出租人同意，可以對租賃物進行改善或者增設他物。承租人未經(jīng)出租人同意，對租賃物進行改善或者增設他物的，出租人可以要求承租人恢復原狀或者賠償損失。3、不作為義務105②不得隨意轉租第二百二十四條承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。②不得隨意轉租10657.丁某將其所有的房屋出租給方某，方某將該房屋轉租給唐某。下列哪些表述是正確的？（

）（2011年卷三多選第57題）

A.丁某在租期內基于房屋所有權可以對方某主張返還請求權，方某可以基于其與丁某的合法的租賃關系主張抗辯權

B.方某未經(jīng)丁某同意將房屋轉租，并已實際交付給唐某租用，則丁某無權請求唐某返還房屋

C.如丁某與方某的租賃合同約定，方某