四川榮新江南半島商業(yè)項(xiàng)目定位及銷售策略報(bào)告課件

成都花漾年地產(chǎn)營銷策劃有限公司【開啟蒼溪商業(yè)新格局】榮新·江南半島商業(yè)定位及銷售策略報(bào)告呈：四川榮新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成都花漾年地產(chǎn)營銷策劃有限公司【開啟蒼溪商業(yè)新格局】榮新·江匯報(bào)思路東莞商業(yè)物業(yè)市場分析江南半島商業(yè)分析及定位商業(yè)物業(yè)價(jià)值判斷江南半島商業(yè)銷售模式及策略蒼溪商業(yè)物業(yè)市場分析江南半島商業(yè)價(jià)格的探討匯報(bào)思路東莞商業(yè)物業(yè)市場分析江南半島商業(yè)分析及定位商業(yè)物業(yè)價(jià)第一部分蒼溪商業(yè)物業(yè)市場分析第一部分蒼溪商業(yè)物業(yè)市場分析蒼溪商業(yè)物業(yè)現(xiàn)狀：臨街商鋪：主要分布及類型：解放路城市購物商業(yè)、濱江路餐飲/休閑商業(yè)蒼溪缺乏大型集中式商業(yè)。蒼溪商業(yè)物業(yè)現(xiàn)狀：商鋪調(diào)查表商業(yè)街名稱規(guī)模性質(zhì)售價(jià)解放路街道兩側(cè)（單層為主）全街鋪4-6萬/平米（二手鋪）濱江路1-2層街鋪1層：8000-150002層：5000-6000紅軍路街道兩側(cè)，單鋪50-100平街鋪?zhàn)饨穑簡武?000-3000江南干道街道兩側(cè)，單鋪30-100平街鋪?zhàn)饨穑簡武佔(zhàn)饨?000元左右商鋪調(diào)查表商業(yè)街名稱規(guī)模性質(zhì)售價(jià)解放路街道兩側(cè)（單層為主）全商鋪業(yè)態(tài)及經(jīng)營狀況人流量是影響商業(yè)街價(jià)值的關(guān)鍵因素：作為城市中心，解放路是蒼溪城市的傳統(tǒng)商業(yè)中心區(qū)域，因此無論租金水平還是經(jīng)營情況都是非常理想；而濱江路的餐飲和休閑的主題商業(yè)，整體出租（出售）和經(jīng)營情況也比較理想。商業(yè)街名稱業(yè)態(tài)月租金人流量出租率解放路精品服裝、鞋帽、通訊150-200車流量和人流量大100%濱江路餐飲、休閑30-80人流量大90%紅軍路裝飾五金建材、摩托車車銷售30-80人流量一般、車流量較大90%江南干道裝飾五金建材、干雜店等20-30人流量、車流量一般80%以上調(diào)查由于選擇樣本原因，可能和整體情況有一定出入，僅作反應(yīng)基本情況所用。商鋪業(yè)態(tài)及經(jīng)營狀況人流量是影響商業(yè)街價(jià)值的關(guān)鍵因素：商業(yè)街名蒼溪商鋪調(diào)查小結(jié)購買商鋪的客戶主要目標(biāo)是保值和增值；“一鋪養(yǎng)三代，”主要體現(xiàn)了商鋪的價(jià)值，以此引導(dǎo)投資者；1、老城區(qū)在售商業(yè)較少，絕大多數(shù)為商鋪二手市場交易，一手市場交易非常少。2、紅軍屬于城市邊緣，目前商業(yè)建筑和業(yè)態(tài)較為低端和雜亂，主要是裝飾裝修等業(yè)態(tài)。3、解放路由于為傳統(tǒng)商業(yè)帶，是蒼溪城區(qū)購物、百貨消費(fèi)集中區(qū)域，但商業(yè)建筑較為低端，商鋪開間層高較低。4、濱江路由于為后期修建總體規(guī)劃較好，主要集中了蒼溪高端的娛樂場所、高端餐飲等業(yè)態(tài)，集中商業(yè)較多如船形建筑，濱江首座商業(yè)等，商業(yè)建筑處于中高端水平，開間層高均較大。5、由于江南新城目前還處于建設(shè)初期，現(xiàn)有商業(yè)還未形成一定氛圍，商業(yè)建筑、規(guī)劃、業(yè)態(tài)各方面較為低端和落后。但作為規(guī)劃新城未來發(fā)展空間大。蒼溪商鋪調(diào)查小結(jié)購買商鋪的客戶主要目1、老城區(qū)在售商業(yè)較少，第二部分商業(yè)物業(yè)價(jià)值判斷第二部分商業(yè)物業(yè)價(jià)值判斷商業(yè)物業(yè)價(jià)值判斷商業(yè)物業(yè)投資價(jià)值一鋪養(yǎng)三代的“鋪”周邊人流量多少商圈內(nèi)的消費(fèi)能力優(yōu)惠政策是否有足夠的吸引力非短期的租金回報(bào)，而在于長期的升值空間街鋪：自我調(diào)節(jié)能力強(qiáng)。是適合大眾投資的傳統(tǒng)的商業(yè)物業(yè)投資品種集中商業(yè)的內(nèi)街：不適合分拆銷售，適合長期戰(zhàn)略投資經(jīng)營商業(yè)物業(yè)價(jià)值判斷商業(yè)物業(yè)投資價(jià)值一鋪養(yǎng)三代的“鋪”周邊人流量關(guān)于兩種商業(yè)類型的價(jià)值對(duì)比研究商鋪集中商業(yè)價(jià)值依托的基礎(chǔ)周邊商圈的經(jīng)營環(huán)境；很強(qiáng)的自我調(diào)節(jié)能力；周邊商圈的經(jīng)營環(huán)境；受經(jīng)營狀況好壞的制約；價(jià)值的保障（風(fēng)險(xiǎn)）保值增值，低風(fēng)險(xiǎn)；取決于經(jīng)營狀況，風(fēng)險(xiǎn)高；關(guān)于兩種商業(yè)類型的價(jià)值對(duì)比研究商鋪集中商業(yè)價(jià)值依托的基礎(chǔ)周邊關(guān)于蒼溪目前商業(yè)物業(yè)投資價(jià)值的思考老城區(qū)臨街商業(yè)由于受供應(yīng)的限制，已經(jīng)沒有太大發(fā)展空間。未來的商業(yè)發(fā)展將轉(zhuǎn)向新城區(qū)新開發(fā)項(xiàng)目及大型商業(yè)項(xiàng)目。蒼溪城區(qū)需要多少商業(yè)物業(yè)？老城區(qū)整體商業(yè)的面積大約在20萬平方米左右；集中商業(yè)體量幾乎為空白；按照蒼溪城區(qū)的總?cè)丝?萬計(jì)算，人均商業(yè)服務(wù)面積超過2M2/人；參考值：城市人均商業(yè)服務(wù)面積常規(guī)指標(biāo)0.8-1.0M2/人，上海市1.2M2/人，成都大約在1.1平米/人。關(guān)于蒼溪目前商業(yè)物業(yè)投資價(jià)值的思考老城區(qū)臨街商業(yè)由于受供蒼溪第三部分江南半島商業(yè)分析及定位第三部分江南半島商業(yè)分析及定位江南半島商業(yè)總體由三部分構(gòu)成：江南干道臨街商業(yè)、14棟樓裙樓商業(yè)、濱江路臨街商業(yè)面積江南干道臨街商業(yè)3338.52平米14棟裙樓商業(yè)8709.57平米濱江路臨街商業(yè)6000平米左右江南半島商業(yè)總體由三部分構(gòu)成：江南干道臨街商業(yè)、14棟樓裙樓江南干道商業(yè)為開放式臨街商業(yè)商鋪主力面積商鋪間數(shù)面積合計(jì)江南干道商鋪（15、16、12、8棟）50-100平米47間3338.52平米江南干道商業(yè)為開放式臨街商業(yè)商鋪主力面積商鋪間數(shù)面積合計(jì)江1414棟裙樓商業(yè)為集中式商業(yè)長70.5米，寬31米，單層2200平米，共4層，總面積8709平米。層高4.2米-4.8米14棟裙樓商業(yè)為集中式商業(yè)長70.5米，寬31米，單層22濱江路商業(yè)為臨街兩層式商業(yè)總面積6000平米左右，具體布局和規(guī)格不詳。濱江路商業(yè)為臨街兩層式商業(yè)總面積6000平米左右，具體布局小結(jié)：一個(gè)包含臨街商業(yè)和集中商業(yè)的社區(qū)商業(yè)，其體量達(dá)到1.8萬平米以上，在一個(gè)僅7、8萬人口的，商業(yè)總體量不過20-30萬平米的縣級(jí)城市，完全可以稱得上大體量商業(yè)。小結(jié)：江南半島商業(yè)物業(yè)價(jià)值分析江南半島商業(yè)——最大的價(jià)值在于未來升值潛力：位于蒼溪新城區(qū)發(fā)展的核心位置，未來輻射范圍廣，且可以影響老城區(qū)；未來政府、行政事業(yè)機(jī)關(guān)單位和高尚小區(qū)最集中的區(qū)域；將擁有含金量最高的客戶群體；濱江路蒼劍路江南干道教育局嘉陵江二橋江南大道廣明國際花園居民區(qū)江南新城正在成型公安局勞動(dòng)局中醫(yī)院蒼溪職中政府辦公區(qū)政府辦公區(qū)杜里壩發(fā)展區(qū)江南半島江南半島商業(yè)物業(yè)價(jià)值分析江南半島商業(yè)——最大的價(jià)值在項(xiàng)目定位方向分析本項(xiàng)目選擇何種方向？大型倉儲(chǔ)式買場商業(yè)主街區(qū)和主題商業(yè)商業(yè)綜合體和中型超市專業(yè)主題型交易市場具有非常強(qiáng)大的輻射能力，對(duì)物業(yè)價(jià)值帶動(dòng)作用大輻射全城，多為主題店和精品店，或主題買場，如電器、服裝輻射全城，滿足市民休閑、購物的多元化需求，屬綜合型商業(yè)不同行業(yè)領(lǐng)域內(nèi)的專業(yè)市場，家居建材市場等項(xiàng)目定位方向分析本項(xiàng)目選擇何種方向？大型倉儲(chǔ)式買場商業(yè)主街區(qū)如何定位才能保證銷售可行和運(yùn)營兼顧？持有型、部分產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)出售、統(tǒng)一經(jīng)營倉儲(chǔ)式購物中心或大型超市專業(yè)市場中等規(guī)模超市主題商業(yè)？？？？如何定位才能保證銷售可行和運(yùn)營兼顧？持有型、部分產(chǎn)權(quán)或使倉儲(chǔ)專業(yè)市場？類型開發(fā)及運(yùn)營方式服裝批發(fā)銷售市場可產(chǎn)權(quán)式銷售，獨(dú)立經(jīng)營，統(tǒng)一管理家居/建材/裝飾市場可產(chǎn)權(quán)式銷售，獨(dú)立經(jīng)營，統(tǒng)一管理通訊/IT交易市場多種模式，統(tǒng)一經(jīng)營和獨(dú)立經(jīng)營組合其他類型專業(yè)市場開發(fā)模式靈活，可自持也可銷售對(duì)位條件分析：1、自身?xiàng)l件和規(guī)劃不足以支撐專業(yè)市場發(fā)展；2、區(qū)域位置及周邊條件不適合做專業(yè)市場。3、專業(yè)市場對(duì)住宅物業(yè)影響大。本案不宜做專業(yè)市場專業(yè)市場？類型開發(fā)及運(yùn)營方式服裝批發(fā)銷售市場可產(chǎn)權(quán)式銷售，獨(dú)倉儲(chǔ)式購物中心或大型超市？大型賣場及超市本項(xiàng)目對(duì)商圈的要求1、在項(xiàng)目1.5公里范圍內(nèi)人口達(dá)10萬以上為佳，2公里范圍內(nèi)的常住人口可達(dá)12—15萬人；2、須臨近城市交通主干線，至少雙向四車道，且無（綠化帶、立交橋、河流、山川等）明顯隔離為佳；3、商圈內(nèi)人口年齡結(jié)構(gòu)以中青年為主，收入水平不低于當(dāng)?shù)仄骄剑?、項(xiàng)目周邊人口暢旺，道路與項(xiàng)目的銜接性比較順暢，車輛可以順暢的進(jìn)出停車場5、核心商圈內(nèi)（距項(xiàng)目1.5公里）無經(jīng)營面積超過5000平方米的同類業(yè)態(tài)為佳城市人口基本滿足要求，但是選址不符合要求對(duì)物業(yè)的要求1、面積不低與20000平米，單層面積原則上不低于6000平米；2、層高不低于5米，對(duì)于期樓的層高要求不低于6米，凈高在4.5米以上（空調(diào)排風(fēng)口至地板的距離）；3、樓板承重在800KG㎡以上，對(duì)期樓的要求在1000KG/㎡以上；4、柱間距要求9米以上，原則上不能低于8米；5、正門至少提供2個(gè)主出入口，免費(fèi)外立面廣告位至少3個(gè)；6、每層有電動(dòng)扶梯連接，地下車庫與商場之間有豎向交通連接；7、商場要有一定面積的廣場。不符合合作模式租賃或者購買均可符合對(duì)停車場的要求地1、至少300個(gè)以上地上或地下的顧客免費(fèi)停車位；2、必須為供貨商提供20個(gè)以上的免費(fèi)貨車停車位；3、如商場在社區(qū)邊緣，需做到社區(qū)居民和商場客流分開，同時(shí)為商場供貨車輛提供物流專用場地，40尺貨柜車轉(zhuǎn)彎半徑18米。停車位不符合倉儲(chǔ)式購物中心或大型超市？大型賣場及超市本項(xiàng)目1、在項(xiàng)目1.1、商圈不能完全符合大型超市選址要求2、自身規(guī)劃不能完全滿足大型超市要求3、超市租金低，不滿足本案開發(fā)目標(biāo)本項(xiàng)目不符合大型倉儲(chǔ)式賣場或大型超市的要求1、商圈不能完全符合大型超市選址要求2、自身規(guī)劃不能完全滿足中型超市或主題賣場對(duì)商圈的要求選址在住宅區(qū)或城市繁華區(qū)域?qū)ξ飿I(yè)的要求1、營業(yè)面積在4000-10000平方米之間（2-3層）；2、物業(yè)縱深在50米以上為佳，原則上不能低于40米；；3、層高不低于5米，對(duì)于期樓的層高要求不低于6米，凈高在4.5米以上（空調(diào)排口至地板的距離）；4、樓板承重在800KG㎡以上，對(duì)期樓的要求在1000KG/㎡以上；5、柱間距要求9米以上，原則上不能低于8米；合作模式租賃交通要求一是該地交通網(wǎng)絡(luò)是否通達(dá)，商品從運(yùn)輸?shù)剡\(yùn)至是否方便。二是該地是否具有較密集、發(fā)達(dá)的公交汽車路線，各公交路線的?？奎c(diǎn)能否均勻、全面地覆蓋整個(gè)區(qū)域?qū)ν＼噲龅囊蟮匾竺赓M(fèi)提供，購物廣場需要至少200個(gè)以上，社區(qū)店可以不提供外圍廣場盡可能提供外圍廣場和空間本案基本符合中型超市或主題賣場的開店要求中等規(guī)模超市或主題賣場？中型超市或主題賣場對(duì)商圈的要求選址在住宅區(qū)或城市繁華區(qū)域1、本項(xiàng)目商業(yè)定位方向可能性物業(yè)類型大型百貨或超市中型超市主題買場，如蘇寧電器專業(yè)市場，如家居建材市場問題動(dòng)輒數(shù)萬平方米的規(guī)模，建筑形式無法滿足規(guī)模基本足夠，稍加優(yōu)化可以滿足形不成足夠的人氣對(duì)住宅品質(zhì)造成影響可行性不可行重點(diǎn)考慮可作備選暫不考慮以中心商業(yè)為主題的運(yùn)作模式最為可行；本項(xiàng)目商業(yè)定位方向可能性物業(yè)類型大型百貨或超市中型超市主題買案名建議：江南半島·望江商業(yè)廣場案名建議：推廣形象：望江商業(yè)廣場新城財(cái)富中心推廣形象：以超市業(yè)態(tài)為主導(dǎo)服務(wù)型及其他業(yè)態(tài)為補(bǔ)充業(yè)態(tài)定位及規(guī)劃建議超市業(yè)態(tài)為主導(dǎo)－－建議以中心超市為主導(dǎo)，滿足復(fù)合型消費(fèi)群，確定項(xiàng)目的市場領(lǐng)導(dǎo)地位，帶動(dòng)其他商業(yè)的發(fā)展，提升物業(yè)價(jià)值服務(wù)型及其他業(yè)態(tài)為補(bǔ)充－－利用除14棟裙樓商業(yè)以外的臨街商業(yè)，提供滿足區(qū)域日常生活需求、特色購物需求以及餐飲、娛樂、休閑的多元化消費(fèi)。以超市業(yè)態(tài)為主導(dǎo)業(yè)態(tài)定位及規(guī)劃建議超市業(yè)態(tài)為主導(dǎo)－－建議以中樓層經(jīng)營業(yè)態(tài)2F可考慮：精品家居藝術(shù)館、商務(wù)酒店、婦嬰主題商場1F休閑會(huì)所、西餐、咖啡廳、特色餐飲800平米超市-1F整層可用面積約2200平米：中型超市-2F500-600平米西式品牌快餐、銀行精品店中店：約1500平米；鐘表、珠寶、化妝品、鞋類、品牌服裝、箱包皮具、眼鏡等。業(yè)態(tài)布局建議（14棟集中商業(yè)）樓層經(jīng)營業(yè)態(tài)2F可考慮：精品家居藝術(shù)館、商務(wù)酒店、婦嬰主題商樓層經(jīng)營業(yè)態(tài)江南干道臨街商業(yè)精品商業(yè)街1-3年，主要為社區(qū)型商業(yè)，后期將逐漸轉(zhuǎn)型為精品商業(yè)街濱江路商業(yè)餐飲娛樂一條街打造蒼溪餐飲休閑娛樂一條街，餐飲、茶樓、娛樂KTV、酒吧、網(wǎng)吧等。業(yè)態(tài)布局建議（臨街商業(yè)）樓層經(jīng)營業(yè)態(tài)江南干道臨街商業(yè)精品商業(yè)街1-3年，主要為社區(qū)型江南半島·望江商業(yè)廣場購物主力店專業(yè)主題店社區(qū)便利店居家生活社區(qū)商業(yè)街購物中心餐飲休閑主題街西餐咖啡餐飲主力店茶樓/足浴酒吧/KTV精品店中店江南半島·望江商業(yè)廣場購物主力店專業(yè)主題店社區(qū)便利店居家生活第四部分項(xiàng)目銷售模式及銷售策略第四部分項(xiàng)目銷售模式及銷售策略本項(xiàng)目商業(yè)可能的發(fā)展方向基于自身?xiàng)l件及開發(fā)要求分割出售產(chǎn)權(quán)式商鋪開發(fā)商自持部分自營或出租

統(tǒng)一經(jīng)營1、容易快速回收部分資金；2、對(duì)項(xiàng)目要求高，運(yùn)營難度大1、回收周期長，資金壓力大2、易于整體招商和運(yùn)營，是綜合體商業(yè)發(fā)展的主要模式本項(xiàng)目商業(yè)可能的發(fā)展方向基于自身?xiàng)l分割出售開發(fā)商自持1、容易產(chǎn)權(quán)式商鋪：產(chǎn)權(quán)式商鋪具有可迅速回款、業(yè)態(tài)布置靈活等優(yōu)點(diǎn)，但后期經(jīng)營管理存在很多隱患，無法保證市場的整體經(jīng)營，風(fēng)險(xiǎn)大，不易引進(jìn)主力店，抗干擾能力弱，其風(fēng)險(xiǎn)性已經(jīng)被市場所認(rèn)知，不符合目前商業(yè)發(fā)展的趨勢。在存在形式上，產(chǎn)權(quán)式商鋪更適合于臨街商業(yè)、商業(yè)內(nèi)街或?qū)I(yè)交易市場，不適合存在于綜合性的商業(yè)體中。項(xiàng)目的條件決定了項(xiàng)目不可能完全采取產(chǎn)權(quán)式商鋪的形式產(chǎn)權(quán)式商鋪：項(xiàng)目的條件決定了項(xiàng)目不可能完全采取產(chǎn)權(quán)式商鋪的形持有型物業(yè)：1.持有型物業(yè)很強(qiáng)的競爭力和對(duì)商業(yè)品牌的凝聚力、號(hào)召力。2.后期經(jīng)營易于管理，不產(chǎn)生投資糾紛；3.有利于引進(jìn)主力商家，能有力提升項(xiàng)目知名度和檔次；4.前期租金較低，短期內(nèi)資金回收速度慢；隨著租金的不斷上漲，能保證開發(fā)商利潤最大化；5.資金回收速度慢。持有型商業(yè)能保證開發(fā)目標(biāo)，市場競爭力強(qiáng)，利于后期經(jīng)營，但無法解決資金快速回收問題持有型物業(yè)：持有型商業(yè)能保證開發(fā)目標(biāo)，市場競爭力強(qiáng)，利于后期是否存在可能的方向，既能解決同質(zhì)化競爭和后期經(jīng)營管理的問題，又能達(dá)到利潤最大化和快速回籠資金的開發(fā)目標(biāo)？產(chǎn)權(quán)式商鋪？持有型物業(yè)？是否存在可能的方向，既能解決同質(zhì)化競爭和后期經(jīng)營管理的問題，持有型、部分產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)出售、統(tǒng)一經(jīng)營是本案商業(yè)的開發(fā)方向！出售部分產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)，滿足資金快速回收的需要，進(jìn)行回購或保持產(chǎn)權(quán)控制，滿足物業(yè)利潤最大化持有大部分或部分的物業(yè)產(chǎn)權(quán)，保持對(duì)商業(yè)運(yùn)營的整體控制權(quán)，以便統(tǒng)一經(jīng)營，保證商業(yè)運(yùn)營良好借鑒案例：萬達(dá)廣場模式、龍湖天街商業(yè)模式、家樂福/好又多超市模式持有型、部分產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)出售、統(tǒng)一經(jīng)營是本案商業(yè)的開發(fā)方向！具體建議為：1、臨江南干道臨街商業(yè)具體劃分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)式商鋪的條件，應(yīng)全部劃分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)式商鋪出售，以達(dá)到回籠資金的目的。2、14棟裙樓商業(yè)：-2層：商業(yè)定位內(nèi)店中店內(nèi)街，可劃分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)式商鋪進(jìn)行銷售。-1層：商業(yè)定位為超市或主題商業(yè)，由于這類商業(yè)租金水平低，對(duì)投資客戶吸引力不高，建議最好作為自持物業(yè)。（若銷售建議采用投資性產(chǎn)權(quán)商鋪）1層：作為休閑配套，可劃分獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪出售，也可自持，可根據(jù)市場情況確定2層：若作為商務(wù)酒店定位，可劃分獨(dú)立產(chǎn)權(quán)式公寓出售。3、濱江路商業(yè)主要以銷售為主，若銷售受阻，也可實(shí)行部分招租的形式。具體建議為：商鋪格局劃分及優(yōu)化建議：14棟集中商業(yè)-2層商鋪劃分建議臨廣場產(chǎn)權(quán)商鋪臨廣場產(chǎn)權(quán)商鋪內(nèi)街通道內(nèi)街通道內(nèi)街產(chǎn)權(quán)商鋪內(nèi)街產(chǎn)權(quán)商鋪

內(nèi)街產(chǎn)權(quán)商鋪內(nèi)街產(chǎn)權(quán)商鋪內(nèi)街通道配套用房配套用房商鋪格局劃分及優(yōu)化建議：14棟集中商業(yè)-2層商鋪劃分建議14棟集中商業(yè)產(chǎn)品優(yōu)化建議（-1至-2層）1、建議增加超市扶梯，分列商場兩側(cè)2、建議增加觀光電梯，優(yōu)化交通組織，提高人流效應(yīng)。3、建議開辟運(yùn)貨通道，滿足超市和商業(yè)體需要履帶式自動(dòng)扶梯履帶式自動(dòng)扶梯觀光電梯運(yùn)貨通道14棟集中商業(yè)產(chǎn)品優(yōu)化建議（-1至-2層）1、建議增加超市扶銷售啟動(dòng)時(shí)機(jī)建議：不成熟區(qū)域商鋪銷售的常規(guī)模式：模式操作要點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)本項(xiàng)目的適用性住宅主導(dǎo)模式先賣住宅，待住宅銷售一段時(shí)間，項(xiàng)目建設(shè)初步形成，再賣商鋪。賣現(xiàn)實(shí)價(jià)值，客戶信心強(qiáng)；資金回籠慢；如果非資金回收要求，是理想的模式招商主導(dǎo)模式通過招商引進(jìn)知名大商家，促進(jìn)商鋪銷售。賣未來，通過主力店增強(qiáng)客戶信心；銷售的成敗主要系于主力店的招商，項(xiàng)目銷售的風(fēng)險(xiǎn)過于集中；主力店的招商一般周期較長；主力店招商存在一定難度，時(shí)間可能較長按常規(guī)模式銷售，難以滿足自己回收的要求，必須尋求突破。銷售啟動(dòng)時(shí)機(jī)建議：不成熟區(qū)域商鋪銷售的常規(guī)模式：模式操作要點(diǎn)因此，我們建議14棟商業(yè)銷售啟動(dòng)時(shí)間：10月底理由如下：1、14棟商業(yè)與臨街商業(yè)不同，客戶在選擇時(shí)有諸多考慮因素，因此銷售前期的宣傳和引導(dǎo)引導(dǎo)流程必不可少；2、9月啟動(dòng)前期主力店意向性招商，理想狀況下，2個(gè)月左右時(shí)間會(huì)有成果或意向性商家，對(duì)散鋪銷售具體決定性的影響；3、10月底，14、15、16棟都已經(jīng)封頂，11、13棟也將接近封頂，8、10、12棟主體工程也將完成近半，項(xiàng)目整體形象基本成型，對(duì)商業(yè)銷售有良好的支撐。備注：8棟和12棟商業(yè)可根據(jù)銷售需要提前進(jìn)行。因此，我們建議14棟商業(yè)銷售啟動(dòng)時(shí)間：營銷策略一切從客戶出發(fā)常識(shí)1——客戶動(dòng)機(jī)：經(jīng)濟(jì)利益常識(shí)2——客戶決策視角：投資回報(bào)常識(shí)3——客戶判斷基礎(chǔ)：經(jīng)營前景曉之以景——勾勒美好“錢景”誘之以利——打造“錢景”保障系統(tǒng)基礎(chǔ)戰(zhàn)略營銷策略一切從客戶出發(fā)常識(shí)1——客戶動(dòng)機(jī)：經(jīng)濟(jì)利益曉之以常識(shí)1——商鋪是產(chǎn)生財(cái)富的載體，客戶購買商鋪的最基本目的是為了生財(cái)或升財(cái)，即追求財(cái)富利益客戶需求商鋪功能租金收益出租轉(zhuǎn)售經(jīng)營業(yè)主只需收取租金因“道路剛性”而稀缺，從而產(chǎn)生增值銷售收益降低房租成本，并獲得營業(yè)收入經(jīng)營收益長期收益風(fēng)險(xiǎn)保障資產(chǎn)沉淀客戶利益融資工具融資收益融資可作為不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行抵押或置信憑證，從而獲得貸款常識(shí)1——商鋪是產(chǎn)生財(cái)富的載體，客戶購買商鋪的最基本目的是為投資能力編號(hào)出處購鋪決策視角億萬級(jí)1投資機(jī)構(gòu)/大型私營業(yè)主增值性、長期性千萬級(jí)2投資機(jī)構(gòu)/大型私營業(yè)主增值性、長期性百萬級(jí)接近千萬3中等私營業(yè)主回報(bào)率、增值性、長期性數(shù)百萬4小型私營業(yè)主/高級(jí)公務(wù)員/回報(bào)率、增值性、長期性剛過百萬51.2.3類人的親屬/小型私營業(yè)主/個(gè)體經(jīng)營者/中高級(jí)公務(wù)員/企業(yè)高級(jí)管理層回報(bào)率、增值性、穩(wěn)定性、安全性十萬級(jí)接近百萬6小型私營企業(yè)主/中高級(jí)公務(wù)員/企業(yè)高級(jí)管理層/個(gè)體經(jīng)營者/1.2.3類人的親屬回報(bào)率、增值性、安全性、投資門檻常識(shí)2——投資與回報(bào)是客戶購買商鋪時(shí)最基本的決策動(dòng)機(jī)，其決策角度與其財(cái)富或投資能力相關(guān)一般而言，財(cái)富等級(jí)越高，越關(guān)注回報(bào)的長期性；

財(cái)富等級(jí)越低，越關(guān)注短期快速回報(bào)及安全性；投資能力編號(hào)出處購鋪決策視角億萬級(jí)1投資機(jī)構(gòu)/大型私營業(yè)主增常識(shí)3——客戶最終是根據(jù)經(jīng)營前景來判斷投資回報(bào)的，其最直觀判斷因素則是租金和售價(jià)購鋪用途投資經(jīng)營投資回報(bào)經(jīng)營前景判斷基礎(chǔ)收益途徑租金或轉(zhuǎn)售價(jià)格營業(yè)額一般投資者的實(shí)際判斷過程內(nèi)在經(jīng)濟(jì)原理常識(shí)3——客戶最終是根據(jù)經(jīng)營前景來判斷投資回報(bào)的，其最直觀判客戶類別首期支付能力（元）相應(yīng)總價(jià)范圍（元）相應(yīng)產(chǎn)品第一類中級(jí)公務(wù)員個(gè)體經(jīng)營者小私營業(yè)主企業(yè)高層20萬－50萬50萬－80萬40平米左右的街鋪投資性產(chǎn)權(quán)商鋪第二類大型或中等私營業(yè)主中高級(jí)公務(wù)員企業(yè)高層中小實(shí)力的臺(tái)商中等實(shí)力商家50萬-80萬100萬-200萬50-100平米街鋪100M2的一層內(nèi)街鋪約6套第三類大型私營企業(yè)主中高實(shí)力的臺(tái)商高實(shí)力商家120萬以上300萬以上多間臨街商鋪面積數(shù)百平米級(jí)的2、3、4層商鋪本項(xiàng)目客戶定位——根據(jù)產(chǎn)品的價(jià)值本項(xiàng)目的客戶分為3個(gè)層次測算價(jià)格：街鋪/一層15000元/平米；二層：7500元/平米；三層大鋪：6000元/平米；四層大鋪：5000元/平米客戶類別首期支付能力（元）相應(yīng)總價(jià)范圍（元）相應(yīng)產(chǎn)品第一類中錢景1：城市向南擴(kuò)展，新老城區(qū)商圈格局即將形成，江南半島·望江商業(yè)廣場將成為江南新城商圈的中心；

錢景2：搬遷到江南新城的各政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位以及多個(gè)高檔居住小區(qū)為本項(xiàng)目提供大量高消費(fèi)能力的客戶

錢景3：望江商業(yè)廣場是蒼溪迄今為止唯一稱得上商業(yè)綜合體、綜合商業(yè)中心的項(xiàng)目，發(fā)展?jié)摿薮?。錢景1：城市向南擴(kuò)展，新老城區(qū)商圈格局即將形成，江南半島·望錢景保障1：榮新集團(tuán)多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目成功運(yùn)作的經(jīng)驗(yàn)，數(shù)千投資受益人的實(shí)踐證明；

錢景保障2：擁有蒼溪唯一的商業(yè)綜合體，背靠品牌大賣場做生意；

錢景保障3：引入專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營管理公司統(tǒng)一管理，經(jīng)營有保障、升值大空間，錢景保障1：榮新集團(tuán)多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目成功運(yùn)作的經(jīng)驗(yàn)，數(shù)千投資受益第五部分價(jià)格定位探討第五部分價(jià)格定位探討在售的15、16棟臨街商鋪均價(jià)14000元/平米，6月底開售，目前已經(jīng)完成總27間中25間的銷售，市場接受和認(rèn)可程度較好。在對(duì)整體商業(yè)進(jìn)行包裝運(yùn)作只有，我們認(rèn)為江南半島商業(yè)價(jià)格還可以有一定幅度的提升。但由于銷售時(shí)間提前，也相應(yīng)的會(huì)損失部分溢價(jià)空間。因此，我們建議：8、12棟商業(yè)價(jià)格：16000元/平米14棟商業(yè)價(jià)格：一層：均價(jià)14000元/平米；二層：均價(jià)7000元/平米三層：均價(jià)6000元/平米；四層：5000元/平米濱江路商業(yè)價(jià)格：待定在售的15、16棟臨街商鋪均價(jià)14000元/平米，6月底開售第六部分營銷舉措及招商政策建議第六部分營銷舉措及招商政策建議營銷舉措1：一本商鋪投資價(jià)值報(bào)告《江南新城商業(yè)投資價(jià)值報(bào)告》報(bào)告的結(jié)構(gòu)設(shè)定：江南新城商圈描述及由來；專業(yè)的招商規(guī)劃；街鋪投資技術(shù)分析全街鋪，零風(fēng)險(xiǎn)投資產(chǎn)品；最安全的投資物業(yè)品種；財(cái)富的貯存地；營銷舉措1：一本商鋪投資價(jià)值報(bào)告《江南新城商業(yè)投資價(jià)值報(bào)告》營銷舉措2：挖掘老客戶老客戶投資計(jì)劃:1、老業(yè)主購買商鋪的的額外回饋措施；——2%額外購房優(yōu)惠措施；2、凡下定購買商鋪的客戶特別優(yōu)惠措施；——5%額外購房優(yōu)惠措施；營銷舉措2：挖掘老客戶老客戶投資計(jì)劃:營銷舉措3：拉高價(jià)值，降低門檻拉高未來價(jià)值，降低現(xiàn)有的置業(yè)門檻；帳面定價(jià)=實(shí)收均價(jià)/79%；購房時(shí)一次性按照7%的年租金回報(bào)率支付三年租金；客戶購買商業(yè)物業(yè)后由運(yùn)營公司統(tǒng)一招商經(jīng)營，三年后客戶可收回經(jīng)營權(quán)自用營銷舉措3：拉高價(jià)值，降低門檻拉高未來價(jià)值，降低現(xiàn)有的置業(yè)門案例分析假設(shè)某鋪位面積：40平方米，實(shí)收均價(jià)20000元/平方米，總價(jià)80萬。普通銷售方式：首期五成，40萬，賣金融產(chǎn)品：售價(jià)=20000/79%=25316元/平方米，總價(jià)1012640元；（首期五成應(yīng)付，506320元）；一次性返租三年抵扣首期年回報(bào)率7%，返還款212645元；客戶實(shí)際繳納首期款293675萬，相當(dāng)于29%；但同時(shí)房價(jià)總款幾乎沒有變。說明：此舉措僅適用于投資性的產(chǎn)權(quán)商鋪。案例分析假設(shè)某鋪位面積：40平方米，實(shí)收均價(jià)20000元/平營銷舉措4：1-2層商鋪組合操作計(jì)劃二層和一層打通捆綁銷售，聯(lián)動(dòng)解決傳統(tǒng)二層經(jīng)營和銷售的難題；一、二樓打通捆綁銷售，提升二層的價(jià)值，并利于銷售；方式：下鋪+上鋪適用：濱江路商業(yè)方式一方式二營銷舉措4：1-2層商鋪組合操作計(jì)劃二層和一層打通捆綁銷一、營銷舉措5：主力店簽約儀式暨招商推介會(huì)主力店確定關(guān)鍵工作:展示項(xiàng)目商業(yè)前景，提升其它商家及投資者對(duì)項(xiàng)目的信心，促進(jìn)后續(xù)招商，促進(jìn)商鋪銷售目的:邀請嘉賓：意向客戶、政府領(lǐng)導(dǎo)主題：簽約儀式，招商推介10月中旬主力店簽約儀式暨招商推介會(huì)視招商進(jìn)展情況具體確定時(shí)間:后續(xù)新聞及軟文報(bào)道營銷舉措5：主力店簽約儀式暨招商推介會(huì)主力店確定關(guān)鍵工作:展招商指引：商業(yè)體主力店首選：二線購物超市類，如美好家園超市、紅旗連鎖中型超市、重慶永輝等；備選：行業(yè)賣場，如蘇寧電器、國美電器餐飲街主力店：中餐：二線川菜品牌，如鹽幫菜、味道江湖、青龍場正街酒樓火鍋：特色火鍋，如奇火鍋、巴蜀崽火鍋、玉林串串等特色餐飲：如韓國烤肉、滋味烤魚等休閑娛樂：重慶富橋、名典咖啡等招商指引：商業(yè)體主力店招商政策建議1、免租政策：主力店或旗艦店實(shí)行免租政策，即第一年租金免除，第二年租金減半；第三年起全額；2、經(jīng)營扶助支持：中小特色店，無論是招商經(jīng)營還是自主經(jīng)營，都可享受一年的經(jīng)營扶助，100平米以下每年2萬元，100平米以上每年3萬/元；招商政策建議1、免租政策：主力店或旗艦店實(shí)行免租政策，即第一成都花漾年地產(chǎn)營銷策劃有限公司【開啟蒼溪商業(yè)新格局】榮新·江南半島商業(yè)定位及銷售策略報(bào)告呈：四川榮新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成都花漾年地產(chǎn)營銷策劃有限公司【開啟蒼溪商業(yè)新格局】榮新·江匯報(bào)思路東莞商業(yè)物業(yè)市場分析江南半島商業(yè)分析及定位商業(yè)物業(yè)價(jià)值判斷江南半島商業(yè)銷售模式及策略蒼溪商業(yè)物業(yè)市場分析江南半島商業(yè)價(jià)格的探討匯報(bào)思路東莞商業(yè)物業(yè)市場分析江南半島商業(yè)分析及定位商業(yè)物業(yè)價(jià)第一部分蒼溪商業(yè)物業(yè)市場分析第一部分蒼溪商業(yè)物業(yè)市場分析蒼溪商業(yè)物業(yè)現(xiàn)狀：臨街商鋪：主要分布及類型：解放路城市購物商業(yè)、濱江路餐飲/休閑商業(yè)蒼溪缺乏大型集中式商業(yè)。蒼溪商業(yè)物業(yè)現(xiàn)狀：商鋪調(diào)查表商業(yè)街名稱規(guī)模性質(zhì)售價(jià)解放路街道兩側(cè)（單層為主）全街鋪4-6萬/平米（二手鋪）濱江路1-2層街鋪1層：8000-150002層：5000-6000紅軍路街道兩側(cè)，單鋪50-100平街鋪?zhàn)饨穑簡武?000-3000江南干道街道兩側(cè)，單鋪30-100平街鋪?zhàn)饨穑簡武佔(zhàn)饨?000元左右商鋪調(diào)查表商業(yè)街名稱規(guī)模性質(zhì)售價(jià)解放路街道兩側(cè)（單層為主）全商鋪業(yè)態(tài)及經(jīng)營狀況人流量是影響商業(yè)街價(jià)值的關(guān)鍵因素：作為城市中心，解放路是蒼溪城市的傳統(tǒng)商業(yè)中心區(qū)域，因此無論租金水平還是經(jīng)營情況都是非常理想；而濱江路的餐飲和休閑的主題商業(yè)，整體出租（出售）和經(jīng)營情況也比較理想。商業(yè)街名稱業(yè)態(tài)月租金人流量出租率解放路精品服裝、鞋帽、通訊150-200車流量和人流量大100%濱江路餐飲、休閑30-80人流量大90%紅軍路裝飾五金建材、摩托車車銷售30-80人流量一般、車流量較大90%江南干道裝飾五金建材、干雜店等20-30人流量、車流量一般80%以上調(diào)查由于選擇樣本原因，可能和整體情況有一定出入，僅作反應(yīng)基本情況所用。商鋪業(yè)態(tài)及經(jīng)營狀況人流量是影響商業(yè)街價(jià)值的關(guān)鍵因素：商業(yè)街名蒼溪商鋪調(diào)查小結(jié)購買商鋪的客戶主要目標(biāo)是保值和增值；“一鋪養(yǎng)三代，”主要體現(xiàn)了商鋪的價(jià)值，以此引導(dǎo)投資者；1、老城區(qū)在售商業(yè)較少，絕大多數(shù)為商鋪二手市場交易，一手市場交易非常少。2、紅軍屬于城市邊緣，目前商業(yè)建筑和業(yè)態(tài)較為低端和雜亂，主要是裝飾裝修等業(yè)態(tài)。3、解放路由于為傳統(tǒng)商業(yè)帶，是蒼溪城區(qū)購物、百貨消費(fèi)集中區(qū)域，但商業(yè)建筑較為低端，商鋪開間層高較低。4、濱江路由于為后期修建總體規(guī)劃較好，主要集中了蒼溪高端的娛樂場所、高端餐飲等業(yè)態(tài)，集中商業(yè)較多如船形建筑，濱江首座商業(yè)等，商業(yè)建筑處于中高端水平，開間層高均較大。5、由于江南新城目前還處于建設(shè)初期，現(xiàn)有商業(yè)還未形成一定氛圍，商業(yè)建筑、規(guī)劃、業(yè)態(tài)各方面較為低端和落后。但作為規(guī)劃新城未來發(fā)展空間大。蒼溪商鋪調(diào)查小結(jié)購買商鋪的客戶主要目1、老城區(qū)在售商業(yè)較少，第二部分商業(yè)物業(yè)價(jià)值判斷第二部分商業(yè)物業(yè)價(jià)值判斷商業(yè)物業(yè)價(jià)值判斷商業(yè)物業(yè)投資價(jià)值一鋪養(yǎng)三代的“鋪”周邊人流量多少商圈內(nèi)的消費(fèi)能力優(yōu)惠政策是否有足夠的吸引力非短期的租金回報(bào)，而在于長期的升值空間街鋪：自我調(diào)節(jié)能力強(qiáng)。是適合大眾投資的傳統(tǒng)的商業(yè)物業(yè)投資品種集中商業(yè)的內(nèi)街：不適合分拆銷售，適合長期戰(zhàn)略投資經(jīng)營商業(yè)物業(yè)價(jià)值判斷商業(yè)物業(yè)投資價(jià)值一鋪養(yǎng)三代的“鋪”周邊人流量關(guān)于兩種商業(yè)類型的價(jià)值對(duì)比研究商鋪集中商業(yè)價(jià)值依托的基礎(chǔ)周邊商圈的經(jīng)營環(huán)境；很強(qiáng)的自我調(diào)節(jié)能力；周邊商圈的經(jīng)營環(huán)境；受經(jīng)營狀況好壞的制約；價(jià)值的保障（風(fēng)險(xiǎn)）保值增值，低風(fēng)險(xiǎn)；取決于經(jīng)營狀況，風(fēng)險(xiǎn)高；關(guān)于兩種商業(yè)類型的價(jià)值對(duì)比研究商鋪集中商業(yè)價(jià)值依托的基礎(chǔ)周邊關(guān)于蒼溪目前商業(yè)物業(yè)投資價(jià)值的思考老城區(qū)臨街商業(yè)由于受供應(yīng)的限制，已經(jīng)沒有太大發(fā)展空間。未來的商業(yè)發(fā)展將轉(zhuǎn)向新城區(qū)新開發(fā)項(xiàng)目及大型商業(yè)項(xiàng)目。蒼溪城區(qū)需要多少商業(yè)物業(yè)？老城區(qū)整體商業(yè)的面積大約在20萬平方米左右；集中商業(yè)體量幾乎為空白；按照蒼溪城區(qū)的總?cè)丝?萬計(jì)算，人均商業(yè)服務(wù)面積超過2M2/人；參考值：城市人均商業(yè)服務(wù)面積常規(guī)指標(biāo)0.8-1.0M2/人，上海市1.2M2/人，成都大約在1.1平米/人。關(guān)于蒼溪目前商業(yè)物業(yè)投資價(jià)值的思考老城區(qū)臨街商業(yè)由于受供蒼溪第三部分江南半島商業(yè)分析及定位第三部分江南半島商業(yè)分析及定位江南半島商業(yè)總體由三部分構(gòu)成：江南干道臨街商業(yè)、14棟樓裙樓商業(yè)、濱江路臨街商業(yè)面積江南干道臨街商業(yè)3338.52平米14棟裙樓商業(yè)8709.57平米濱江路臨街商業(yè)6000平米左右江南半島商業(yè)總體由三部分構(gòu)成：江南干道臨街商業(yè)、14棟樓裙樓江南干道商業(yè)為開放式臨街商業(yè)商鋪主力面積商鋪間數(shù)面積合計(jì)江南干道商鋪（15、16、12、8棟）50-100平米47間3338.52平米江南干道商業(yè)為開放式臨街商業(yè)商鋪主力面積商鋪間數(shù)面積合計(jì)江7414棟裙樓商業(yè)為集中式商業(yè)長70.5米，寬31米，單層2200平米，共4層，總面積8709平米。層高4.2米-4.8米14棟裙樓商業(yè)為集中式商業(yè)長70.5米，寬31米，單層22濱江路商業(yè)為臨街兩層式商業(yè)總面積6000平米左右，具體布局和規(guī)格不詳。濱江路商業(yè)為臨街兩層式商業(yè)總面積6000平米左右，具體布局小結(jié)：一個(gè)包含臨街商業(yè)和集中商業(yè)的社區(qū)商業(yè)，其體量達(dá)到1.8萬平米以上，在一個(gè)僅7、8萬人口的，商業(yè)總體量不過20-30萬平米的縣級(jí)城市，完全可以稱得上大體量商業(yè)。小結(jié)：江南半島商業(yè)物業(yè)價(jià)值分析江南半島商業(yè)——最大的價(jià)值在于未來升值潛力：位于蒼溪新城區(qū)發(fā)展的核心位置，未來輻射范圍廣，且可以影響老城區(qū)；未來政府、行政事業(yè)機(jī)關(guān)單位和高尚小區(qū)最集中的區(qū)域；將擁有含金量最高的客戶群體；濱江路蒼劍路江南干道教育局嘉陵江二橋江南大道廣明國際花園居民區(qū)江南新城正在成型公安局勞動(dòng)局中醫(yī)院蒼溪職中政府辦公區(qū)政府辦公區(qū)杜里壩發(fā)展區(qū)江南半島江南半島商業(yè)物業(yè)價(jià)值分析江南半島商業(yè)——最大的價(jià)值在項(xiàng)目定位方向分析本項(xiàng)目選擇何種方向？大型倉儲(chǔ)式買場商業(yè)主街區(qū)和主題商業(yè)商業(yè)綜合體和中型超市專業(yè)主題型交易市場具有非常強(qiáng)大的輻射能力，對(duì)物業(yè)價(jià)值帶動(dòng)作用大輻射全城，多為主題店和精品店，或主題買場，如電器、服裝輻射全城，滿足市民休閑、購物的多元化需求，屬綜合型商業(yè)不同行業(yè)領(lǐng)域內(nèi)的專業(yè)市場，家居建材市場等項(xiàng)目定位方向分析本項(xiàng)目選擇何種方向？大型倉儲(chǔ)式買場商業(yè)主街區(qū)如何定位才能保證銷售可行和運(yùn)營兼顧？持有型、部分產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)出售、統(tǒng)一經(jīng)營倉儲(chǔ)式購物中心或大型超市專業(yè)市場中等規(guī)模超市主題商業(yè)？？？？如何定位才能保證銷售可行和運(yùn)營兼顧？持有型、部分產(chǎn)權(quán)或使倉儲(chǔ)專業(yè)市場？類型開發(fā)及運(yùn)營方式服裝批發(fā)銷售市場可產(chǎn)權(quán)式銷售，獨(dú)立經(jīng)營，統(tǒng)一管理家居/建材/裝飾市場可產(chǎn)權(quán)式銷售，獨(dú)立經(jīng)營，統(tǒng)一管理通訊/IT交易市場多種模式，統(tǒng)一經(jīng)營和獨(dú)立經(jīng)營組合其他類型專業(yè)市場開發(fā)模式靈活，可自持也可銷售對(duì)位條件分析：1、自身?xiàng)l件和規(guī)劃不足以支撐專業(yè)市場發(fā)展；2、區(qū)域位置及周邊條件不適合做專業(yè)市場。3、專業(yè)市場對(duì)住宅物業(yè)影響大。本案不宜做專業(yè)市場專業(yè)市場？類型開發(fā)及運(yùn)營方式服裝批發(fā)銷售市場可產(chǎn)權(quán)式銷售，獨(dú)倉儲(chǔ)式購物中心或大型超市？大型賣場及超市本項(xiàng)目對(duì)商圈的要求1、在項(xiàng)目1.5公里范圍內(nèi)人口達(dá)10萬以上為佳，2公里范圍內(nèi)的常住人口可達(dá)12—15萬人；2、須臨近城市交通主干線，至少雙向四車道，且無（綠化帶、立交橋、河流、山川等）明顯隔離為佳；3、商圈內(nèi)人口年齡結(jié)構(gòu)以中青年為主，收入水平不低于當(dāng)?shù)仄骄剑?、項(xiàng)目周邊人口暢旺，道路與項(xiàng)目的銜接性比較順暢，車輛可以順暢的進(jìn)出停車場5、核心商圈內(nèi)（距項(xiàng)目1.5公里）無經(jīng)營面積超過5000平方米的同類業(yè)態(tài)為佳城市人口基本滿足要求，但是選址不符合要求對(duì)物業(yè)的要求1、面積不低與20000平米，單層面積原則上不低于6000平米；2、層高不低于5米，對(duì)于期樓的層高要求不低于6米，凈高在4.5米以上（空調(diào)排風(fēng)口至地板的距離）；3、樓板承重在800KG㎡以上，對(duì)期樓的要求在1000KG/㎡以上；4、柱間距要求9米以上，原則上不能低于8米；5、正門至少提供2個(gè)主出入口，免費(fèi)外立面廣告位至少3個(gè)；6、每層有電動(dòng)扶梯連接，地下車庫與商場之間有豎向交通連接；7、商場要有一定面積的廣場。不符合合作模式租賃或者購買均可符合對(duì)停車場的要求地1、至少300個(gè)以上地上或地下的顧客免費(fèi)停車位；2、必須為供貨商提供20個(gè)以上的免費(fèi)貨車停車位；3、如商場在社區(qū)邊緣，需做到社區(qū)居民和商場客流分開，同時(shí)為商場供貨車輛提供物流專用場地，40尺貨柜車轉(zhuǎn)彎半徑18米。停車位不符合倉儲(chǔ)式購物中心或大型超市？大型賣場及超市本項(xiàng)目1、在項(xiàng)目1.1、商圈不能完全符合大型超市選址要求2、自身規(guī)劃不能完全滿足大型超市要求3、超市租金低，不滿足本案開發(fā)目標(biāo)本項(xiàng)目不符合大型倉儲(chǔ)式賣場或大型超市的要求1、商圈不能完全符合大型超市選址要求2、自身規(guī)劃不能完全滿足中型超市或主題賣場對(duì)商圈的要求選址在住宅區(qū)或城市繁華區(qū)域?qū)ξ飿I(yè)的要求1、營業(yè)面積在4000-10000平方米之間（2-3層）；2、物業(yè)縱深在50米以上為佳，原則上不能低于40米；；3、層高不低于5米，對(duì)于期樓的層高要求不低于6米，凈高在4.5米以上（空調(diào)排口至地板的距離）；4、樓板承重在800KG㎡以上，對(duì)期樓的要求在1000KG/㎡以上；5、柱間距要求9米以上，原則上不能低于8米；合作模式租賃交通要求一是該地交通網(wǎng)絡(luò)是否通達(dá)，商品從運(yùn)輸?shù)剡\(yùn)至是否方便。二是該地是否具有較密集、發(fā)達(dá)的公交汽車路線，各公交路線的?？奎c(diǎn)能否均勻、全面地覆蓋整個(gè)區(qū)域?qū)ν＼噲龅囊蟮匾竺赓M(fèi)提供，購物廣場需要至少200個(gè)以上，社區(qū)店可以不提供外圍廣場盡可能提供外圍廣場和空間本案基本符合中型超市或主題賣場的開店要求中等規(guī)模超市或主題賣場？中型超市或主題賣場對(duì)商圈的要求選址在住宅區(qū)或城市繁華區(qū)域1、本項(xiàng)目商業(yè)定位方向可能性物業(yè)類型大型百貨或超市中型超市主題買場，如蘇寧電器專業(yè)市場，如家居建材市場問題動(dòng)輒數(shù)萬平方米的規(guī)模，建筑形式無法滿足規(guī)模基本足夠，稍加優(yōu)化可以滿足形不成足夠的人氣對(duì)住宅品質(zhì)造成影響可行性不可行重點(diǎn)考慮可作備選暫不考慮以中心商業(yè)為主題的運(yùn)作模式最為可行；本項(xiàng)目商業(yè)定位方向可能性物業(yè)類型大型百貨或超市中型超市主題買案名建議：江南半島·望江商業(yè)廣場案名建議：推廣形象：望江商業(yè)廣場新城財(cái)富中心推廣形象：以超市業(yè)態(tài)為主導(dǎo)服務(wù)型及其他業(yè)態(tài)為補(bǔ)充業(yè)態(tài)定位及規(guī)劃建議超市業(yè)態(tài)為主導(dǎo)－－建議以中心超市為主導(dǎo)，滿足復(fù)合型消費(fèi)群，確定項(xiàng)目的市場領(lǐng)導(dǎo)地位，帶動(dòng)其他商業(yè)的發(fā)展，提升物業(yè)價(jià)值服務(wù)型及其他業(yè)態(tài)為補(bǔ)充－－利用除14棟裙樓商業(yè)以外的臨街商業(yè)，提供滿足區(qū)域日常生活需求、特色購物需求以及餐飲、娛樂、休閑的多元化消費(fèi)。以超市業(yè)態(tài)為主導(dǎo)業(yè)態(tài)定位及規(guī)劃建議超市業(yè)態(tài)為主導(dǎo)－－建議以中樓層經(jīng)營業(yè)態(tài)2F可考慮：精品家居藝術(shù)館、商務(wù)酒店、婦嬰主題商場1F休閑會(huì)所、西餐、咖啡廳、特色餐飲800平米超市-1F整層可用面積約2200平米：中型超市-2F500-600平米西式品牌快餐、銀行精品店中店：約1500平米；鐘表、珠寶、化妝品、鞋類、品牌服裝、箱包皮具、眼鏡等。業(yè)態(tài)布局建議（14棟集中商業(yè)）樓層經(jīng)營業(yè)態(tài)2F可考慮：精品家居藝術(shù)館、商務(wù)酒店、婦嬰主題商樓層經(jīng)營業(yè)態(tài)江南干道臨街商業(yè)精品商業(yè)街1-3年，主要為社區(qū)型商業(yè)，后期將逐漸轉(zhuǎn)型為精品商業(yè)街濱江路商業(yè)餐飲娛樂一條街打造蒼溪餐飲休閑娛樂一條街，餐飲、茶樓、娛樂KTV、酒吧、網(wǎng)吧等。業(yè)態(tài)布局建議（臨街商業(yè)）樓層經(jīng)營業(yè)態(tài)江南干道臨街商業(yè)精品商業(yè)街1-3年，主要為社區(qū)型江南半島·望江商業(yè)廣場購物主力店專業(yè)主題店社區(qū)便利店居家生活社區(qū)商業(yè)街購物中心餐飲休閑主題街西餐咖啡餐飲主力店茶樓/足浴酒吧/KTV精品店中店江南半島·望江商業(yè)廣場購物主力店專業(yè)主題店社區(qū)便利店居家生活第四部分項(xiàng)目銷售模式及銷售策略第四部分項(xiàng)目銷售模式及銷售策略本項(xiàng)目商業(yè)可能的發(fā)展方向基于自身?xiàng)l件及開發(fā)要求分割出售產(chǎn)權(quán)式商鋪開發(fā)商自持部分自營或出租

統(tǒng)一經(jīng)營1、容易快速回收部分資金；2、對(duì)項(xiàng)目要求高，運(yùn)營難度大1、回收周期長，資金壓力大2、易于整體招商和運(yùn)營，是綜合體商業(yè)發(fā)展的主要模式本項(xiàng)目商業(yè)可能的發(fā)展方向基于自身?xiàng)l分割出售開發(fā)商自持1、容易產(chǎn)權(quán)式商鋪：產(chǎn)權(quán)式商鋪具有可迅速回款、業(yè)態(tài)布置靈活等優(yōu)點(diǎn)，但后期經(jīng)營管理存在很多隱患，無法保證市場的整體經(jīng)營，風(fēng)險(xiǎn)大，不易引進(jìn)主力店，抗干擾能力弱，其風(fēng)險(xiǎn)性已經(jīng)被市場所認(rèn)知，不符合目前商業(yè)發(fā)展的趨勢。在存在形式上，產(chǎn)權(quán)式商鋪更適合于臨街商業(yè)、商業(yè)內(nèi)街或?qū)I(yè)交易市場，不適合存在于綜合性的商業(yè)體中。項(xiàng)目的條件決定了項(xiàng)目不可能完全采取產(chǎn)權(quán)式商鋪的形式產(chǎn)權(quán)式商鋪：項(xiàng)目的條件決定了項(xiàng)目不可能完全采取產(chǎn)權(quán)式商鋪的形持有型物業(yè)：1.持有型物業(yè)很強(qiáng)的競爭力和對(duì)商業(yè)品牌的凝聚力、號(hào)召力。2.后期經(jīng)營易于管理，不產(chǎn)生投資糾紛；3.有利于引進(jìn)主力商家，能有力提升項(xiàng)目知名度和檔次；4.前期租金較低，短期內(nèi)資金回收速度慢；隨著租金的不斷上漲，能保證開發(fā)商利潤最大化；5.資金回收速度慢。持有型商業(yè)能保證開發(fā)目標(biāo)，市場競爭力強(qiáng)，利于后期經(jīng)營，但無法解決資金快速回收問題持有型物業(yè)：持有型商業(yè)能保證開發(fā)目標(biāo)，市場競爭力強(qiáng)，利于后期是否存在可能的方向，既能解決同質(zhì)化競爭和后期經(jīng)營管理的問題，又能達(dá)到利潤最大化和快速回籠資金的開發(fā)目標(biāo)？產(chǎn)權(quán)式商鋪？持有型物業(yè)？是否存在可能的方向，既能解決同質(zhì)化競爭和后期經(jīng)營管理的問題，持有型、部分產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)出售、統(tǒng)一經(jīng)營是本案商業(yè)的開發(fā)方向！出售部分產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)，滿足資金快速回收的需要，進(jìn)行回購或保持產(chǎn)權(quán)控制，滿足物業(yè)利潤最大化持有大部分或部分的物業(yè)產(chǎn)權(quán)，保持對(duì)商業(yè)運(yùn)營的整體控制權(quán)，以便統(tǒng)一經(jīng)營，保證商業(yè)運(yùn)營良好借鑒案例：萬達(dá)廣場模式、龍湖天街商業(yè)模式、家樂福/好又多超市模式持有型、部分產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)出售、統(tǒng)一經(jīng)營是本案商業(yè)的開發(fā)方向！具體建議為：1、臨江南干道臨街商業(yè)具體劃分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)式商鋪的條件，應(yīng)全部劃分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)式商鋪出售，以達(dá)到回籠資金的目的。2、14棟裙樓商業(yè)：-2層：商業(yè)定位內(nèi)店中店內(nèi)街，可劃分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)式商鋪進(jìn)行銷售。-1層：商業(yè)定位為超市或主題商業(yè)，由于這類商業(yè)租金水平低，對(duì)投資客戶吸引力不高，建議最好作為自持物業(yè)。（若銷售建議采用投資性產(chǎn)權(quán)商鋪）1層：作為休閑配套，可劃分獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪出售，也可自持，可根據(jù)市場情況確定2層：若作為商務(wù)酒店定位，可劃分獨(dú)立產(chǎn)權(quán)式公寓出售。3、濱江路商業(yè)主要以銷售為主，若銷售受阻，也可實(shí)行部分招租的形式。具體建議為：商鋪格局劃分及優(yōu)化建議：14棟集中商業(yè)-2層商鋪劃分建議臨廣場產(chǎn)權(quán)商鋪臨廣場產(chǎn)權(quán)商鋪內(nèi)街通道內(nèi)街通道內(nèi)街產(chǎn)權(quán)商鋪內(nèi)街產(chǎn)權(quán)商鋪

內(nèi)街產(chǎn)權(quán)商鋪內(nèi)街產(chǎn)權(quán)商鋪內(nèi)街通道配套用房配套用房商鋪格局劃分及優(yōu)化建議：14棟集中商業(yè)-2層商鋪劃分建議14棟集中商業(yè)產(chǎn)品優(yōu)化建議（-1至-2層）1、建議增加超市扶梯，分列商場兩側(cè)2、建議增加觀光電梯，優(yōu)化交通組織，提高人流效應(yīng)。3、建議開辟運(yùn)貨通道，滿足超市和商業(yè)體需要履帶式自動(dòng)扶梯履帶式自動(dòng)扶梯觀光電梯運(yùn)貨通道14棟集中商業(yè)產(chǎn)品優(yōu)化建議（-1至-2層）1、建議增加超市扶銷售啟動(dòng)時(shí)機(jī)建議：不成熟區(qū)域商鋪銷售的常規(guī)模式：模式操作要點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)本項(xiàng)目的適用性住宅主導(dǎo)模式先賣住宅，待住宅銷售一段時(shí)間，項(xiàng)目建設(shè)初步形成，再賣商鋪。賣現(xiàn)實(shí)價(jià)值，客戶信心強(qiáng)；資金回籠慢；如果非資金回收要求，是理想的模式招商主導(dǎo)模式通過招商引進(jìn)知名大商家，促進(jìn)商鋪銷售。賣未來，通過主力店增強(qiáng)客戶信心；銷售的成敗主要系于主力店的招商，項(xiàng)目銷售的風(fēng)險(xiǎn)過于集中；主力店的招商一般周期較長；主力店招商存在一定難度，時(shí)間可能較長按常規(guī)模式銷售，難以滿足自己回收的要求，必須尋求突破。銷售啟動(dòng)時(shí)機(jī)建議：不成熟區(qū)域商鋪銷售的常規(guī)模式：模式操作要點(diǎn)因此，我們建議14棟商業(yè)銷售啟動(dòng)時(shí)間：10月底理由如下：1、14棟商業(yè)與臨街商業(yè)不同，客戶在選擇時(shí)有諸多考慮因素，因此銷售前期的宣傳和引導(dǎo)引導(dǎo)流程必不可少；2、9月啟動(dòng)前期主力店意向性招商，理想狀況下，2個(gè)月左右時(shí)間會(huì)有成果或意向性商家，對(duì)散鋪銷售具體決定性的影響；3、10月底，14、15、16棟都已經(jīng)封頂，11、13棟也將接近封頂，8、10、12棟主體工程也將完成近半，項(xiàng)目整體形象基本成型，對(duì)商業(yè)銷售有良好的支撐。備注：8棟和12棟商業(yè)可根據(jù)銷售需要提前進(jìn)行。因此，我們建議14棟商業(yè)銷售啟動(dòng)時(shí)間：營銷策略一切從客戶出發(fā)常識(shí)1——客戶動(dòng)機(jī)：經(jīng)濟(jì)利益常識(shí)2——客戶決策視角：投資回報(bào)常識(shí)3——客戶判斷基礎(chǔ)：經(jīng)營前景曉之以景——勾勒美好“錢景”誘之以利——打造“錢景”保障系統(tǒng)基礎(chǔ)戰(zhàn)略營銷策略一切從客戶出發(fā)常識(shí)1——客戶動(dòng)機(jī)：經(jīng)濟(jì)利益曉之以常識(shí)1——商鋪是產(chǎn)生財(cái)富的載體，客戶購買商鋪的最基本目的是為了生財(cái)或升財(cái)，即追求財(cái)富利益客戶需求商鋪功能租金收益出租轉(zhuǎn)售經(jīng)營業(yè)主只需收取租金因“道路剛性”而稀缺，從而產(chǎn)生增值銷售收益降低房租成本，并獲得營業(yè)收入經(jīng)營收益長期收益風(fēng)險(xiǎn)保障資產(chǎn)沉淀客戶利益融資工具融資收益融資可作為不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行抵押或置信憑證，從而獲得貸款常識(shí)1——商鋪是產(chǎn)生財(cái)富的載體，客戶購買商鋪的最基本目的是為投資能力編號(hào)出處購鋪決策視角億萬級(jí)1投資機(jī)構(gòu)/大型私營業(yè)主增值性、長期性千萬級(jí)2投資機(jī)構(gòu)/大型私營業(yè)主增值性、長期性百萬級(jí)接近千萬3中等私營業(yè)主回報(bào)率、增值性、長期性數(shù)百萬4小型私營業(yè)主/高級(jí)公務(wù)員/回報(bào)率、增值性、長期性剛過百萬51.2.3類人的親屬/小型私營業(yè)主/個(gè)體經(jīng)營者/中高級(jí)公務(wù)員/企業(yè)高級(jí)管理層回報(bào)率、增值性、穩(wěn)定性、安全性十萬級(jí)接近百萬6小型私營企業(yè)主/中高級(jí)公務(wù)員/企業(yè)高級(jí)管理層/個(gè)體經(jīng)營者/1.2.3類人的親屬回報(bào)率、增值性、安全性、投資門檻常識(shí)2——投資與回報(bào)是客戶購買商鋪時(shí)最基本的決策動(dòng)機(jī)，其決策角度與其財(cái)富或投資能力相關(guān)一般而言，財(cái)富等級(jí)越高，越關(guān)注回報(bào)的長期性；

財(cái)富等級(jí)越低，越關(guān)注短期快速回報(bào)及安全性；投資能力編號(hào)出處購鋪決策視角億萬級(jí)1投資機(jī)構(gòu)/大型私營業(yè)主增常識(shí)3——客戶最終是根據(jù)經(jīng)營前景來判斷投資回報(bào)的，其最直觀判斷因素則是租金和售價(jià)購鋪用途投資經(jīng)營投資回報(bào)經(jīng)營前景判斷基礎(chǔ)收益途徑租金或轉(zhuǎn)售價(jià)格營業(yè)額一般投資者的實(shí)際判斷過程內(nèi)在經(jīng)濟(jì)原理常識(shí)3——客戶最終是根據(jù)經(jīng)營前景來判斷投資回報(bào)的，其最直觀判客戶類別首期支付能力（元）相應(yīng)總價(jià)范圍（元）相應(yīng)產(chǎn)品第一類中級(jí)公務(wù)員個(gè)體經(jīng)營者小私營業(yè)主企業(yè)高層20萬－50萬50萬－80萬40平米左右的街鋪投資性產(chǎn)權(quán)商鋪第二類大型或中等私營業(yè)主中高級(jí)公務(wù)員企業(yè)高層中小實(shí)力的臺(tái)商中等實(shí)力商家50萬-80萬100萬-200萬50-100平米街鋪100M2的一層內(nèi)街鋪約6套第三類大型私營企業(yè)主中高實(shí)力的臺(tái)商高實(shí)力商家120萬以上300萬以上多間臨街商鋪面積數(shù)百平米級(jí)的2、3、4層商鋪本項(xiàng)目客戶定位——根據(jù)產(chǎn)品的價(jià)值本項(xiàng)目的客戶分為3個(gè)層次測算價(jià)格：街鋪/一層15000元/平米；二層：7500元/平米；三層