大連巨威領海地產(chǎn)項目整合推廣方案

北海項目系列提案三2008“巨威·領?！闭贤茝V文號WTHY-SCB-08023■歷史文化：大連擁有六千年的歷史文化，1984年，國務院批準大連為沿海開放城市；大連市被國務院確定為計劃單列市，享有省級經(jīng)濟管理權限。1999年，舉行百年慶典，國家領導人題詞，譽為：百年風雨洗禮，北方明珠生輝?！龅乩砦恢茫捍筮B市地處歐亞大陸東岸，中國東北遼東半島最南端，東瀕黃海，西臨渤海，南與山東半島隔海相望，北依遼闊的東北平原。是東北、華北、華東以及世界各地的海上門戶，是重要的港口、貿易、工業(yè)、旅游城市。前言提案目錄前言第一部分：巨威·領海全案展望第二部分：巨威·領海一期詳述第三部分：巨威·領海一期目標客戶分析第四部分：巨威·領海一期市場定位第五部分：廣告推廣思路媒體投放策略第六部分：銷售策略第七部分:廣告推廣策略第七部分:平面創(chuàng)意表現(xiàn)第一部分：巨威·領海全案展望帶給你的是什么百萬多平的超級規(guī)模大連北海第一大盤的雄心？一、市場研究－中觀市場－總體市場格局

由于本項目的位置特殊性，周邊房地產(chǎn)市場相對不成熟，總體市場分析我們選擇了它輻射半徑內的四個地區(qū)作為分析項目的主要對比點。我們稱之：泉水板塊、大連灣板塊、金州板塊、開發(fā)區(qū)板塊。開發(fā)區(qū)金州大連灣泉水區(qū)大連市中心本案項目所處區(qū)域位置圖二、項目立地研究－項目區(qū)位開發(fā)區(qū)金石灘金州大連灣甘井子區(qū)大連市中心本案項目位于大連市北部的大連灣街道土城村西側；根據(jù)大連市西拓北進的整體思路，本項目區(qū)域將會成為未來北進的主要方向；本項目距金州直線距離約8公里；距開發(fā)區(qū)直線距離約10公里；距大連灣直線距離約5.3公里；距大連市中心直線距離約15公里，自駕車程約25分鐘；項目整體規(guī)劃范圍四至：南側為沈大高速及202國道、北側為土羊高速及渤海、東側為北海工業(yè)區(qū)、西側為拉樹房村；高爾夫球場萊茵海岸3號地塊夏家河海濱公園2號地塊巨威·領海二期一期三.國際領海旅游社區(qū)時代的來臨！國際化社區(qū)概概念內涵大連綜合質素素最高的國際化社區(qū)硬件的國際化化文化的國際化化管理的國際化化服務的國際化化軟件的國際化化住客的國際化發(fā)展商國際化規(guī)劃設計國際化園林景觀國際化智能化國際化生態(tài)規(guī)劃國際化物業(yè)管理國際化教育管理國際化配套的國際化項目自身國際化內涵四.社區(qū)———跨越大盤，，質的飛躍社區(qū)：社會的的一個區(qū)域，，社會的分區(qū)區(qū)社區(qū)的概念，，已不僅僅是是大盤所擁有有的規(guī)模大，，配套大，設設施大等單純純的產(chǎn)品表述述。而是以大盤為為基礎，對區(qū)區(qū)域內開放，，包容，和諧諧的居住氛圍圍的一種描述述，是從城市市的角度給生生活方式一個個宏觀的概括括。國際社區(qū)首先先應具有相對對宏觀的規(guī)模模，并體現(xiàn)其其時代性、開開放性和集聚聚性；其次，在綜合合功能上，如如生活設施配配套、區(qū)域內內外環(huán)境、物物業(yè)管理服務務水準等方面面，都應與時時俱進，并吸吸納不同文化化背景的生活活方式。5.國際領海海旅游社區(qū)在綜合功能上上于世界同步，在生活活方式上吸納納不同文化背背景巨威·領海旅旅游社區(qū)品牌內涵的詮詮釋國際旅游社區(qū)區(qū)所倡導的一一切，建筑理理念、產(chǎn)品形形態(tài)、配套設設施及居住文文化都將對城城市未來的住住宅發(fā)展趨勢勢起著指導性性和引領性的的作用。改變大連未來來住宅方向定義大連未來來居住格局大連北區(qū)的第第一大盤，兼兼具著國際旅旅游社區(qū)的規(guī)規(guī)劃和配套，，我們的出現(xiàn)現(xiàn)將帶動整個個區(qū)域的發(fā)展展并改變大連連目前的居住住格局，我們們塑造和挖掘掘了整個北區(qū)區(qū)的區(qū)域價值值。占據(jù)領導地位位定義大連北北區(qū)的市場指指標秉承著優(yōu)越的的地理位置，，國際中央生生活區(qū)的大手手筆規(guī)劃，我我們有理由成成為大連北區(qū)區(qū)生活的第一一品牌。我們們的價格、品品質、配套都都將成為該區(qū)區(qū)域所有樓盤盤的參比對象象。引領大連未來來居住理念我們的客源是是兼顧各個層層面的主流人人群，他們的的人文價值取取向和消費觀觀念將受我們們所倡導的居居住文化而改改變，從而指指導大連的居居住理念。6.定位訴求求規(guī)模百萬平大連北北區(qū)第一盤是這個個城市的驕傲團隊巨威地產(chǎn)為城城市締造驕傲傲交通多元化交通，，規(guī)劃中輕軌軌同步世界城城市中心生活活規(guī)劃主題社區(qū)薈萃萃世界各國風風情人文配套主題商業(yè)街區(qū)區(qū)，區(qū)域發(fā)展展重心接軌世世界生活模式式城市驕傲領海生活建筑純正異國建筑筑還原世界建建筑的精髓一、總體規(guī)劃劃思想1、站在時代代的前沿，以以超前的理念念，規(guī)劃一個個符合國際旅旅游領海生活活居住標準，，代表未來人人居方式的前前瞻性低密度度住宅小區(qū)；；2、創(chuàng)造北海海灣畔充滿浪浪漫人文情懷懷的高尚臨海海社區(qū)；3、合理的景景觀系統(tǒng)確保保優(yōu)美的海域域生活環(huán)境；；4、以配套提提升地塊價值值，樹立大連連標志性的旅旅游社區(qū)形象象。二、整體規(guī)劃劃原則1、有效利用用北海的位置置——擁抱北海海，發(fā)揮“半半島灣畔”優(yōu)優(yōu)勢2、創(chuàng)造具有有代表性的建建筑——充分考慮建筑筑本身的景觀觀作用，不論論選擇何種風風格的建筑，，都要將來令令社區(qū)建成后后之形象別具具觀賞性；整體風格的一一致性與個性性化的和諧統(tǒng)統(tǒng)一。3、高尚生活活素質——在北海灣畔建建立一個與眾眾不同的具有有高度前瞻性性的舒適生活活環(huán)境浪漫人文情懷懷生活的典范范，這里既有有自然清新的的環(huán)境，又有有通往繁華都都市的便利交交通。為居住者提供供大量的休閑閑空間和設施施是本項目最最鮮明的特色色。綜合碼頭沙灘運動休閑娛樂街漫步海岸線海鮮美食街古老漁民文化化村7.二期海上上集度假、休休閑、娛樂、、體育運動等等項目海濱酒店中央廣場水族館海灘日光浴水上巴士主要物業(yè)組合合：●.度假酒店店●.會議中心心●.康體休閑閑中心●.度假別墅墅●.度假公寓寓●.高爾夫●.水上運動動中心（游艇艇、風帆俱樂部））●.運動中心心（網(wǎng)球場、、卡丁車、保齡齡球場等）●.海濱浴場場●.海濱別墅墅或酒吧●.水水中中別別墅墅（（度度假假用用））●.美美食食天天地地（（酒酒店店內內、、酒酒店外外、、海海邊邊））●.商商業(yè)業(yè)街街以以及及商商業(yè)業(yè)配配套套高爾爾夫夫者者可可以以在在““巨巨威威··領領海海””享享受受生生活活在西西側側的的高高爾爾夫夫球球場場享享受受高高爾爾夫夫運運動動4、高高爾爾夫夫球球場場運運動動3、前前往往高高爾爾夫夫俱俱樂樂部部1、抵抵達達旅旅游游接接待待中中心心2、入入住住五五星星酒酒店店以家家庭庭為為單單元元的的度度假假人人群群可可以以在在“巨巨威威··領領海?！薄毕孪孪硐硎苁堋獖蕵窐稲ecreation休閑閑Relax教育育Education以居居住住為為目目的的人人群群可以以在在““巨巨威威··領領海海””下下享受受所所有有環(huán)境境Environment便利利Convenient投資Investment影劇院院海景酒酒店餐飲商商業(yè)街街水族館館豪華酒酒店游艇俱俱樂部部高檔居居住區(qū)區(qū)大氣的的，國際的的，未未來的的，個個性的的，獨獨特的的這是一一個與與世界界對話話的舞舞臺這是一一種博博覽全全球建建筑的的視野野可以享享受世世界色色彩的的生活活可以同同步世世界文文化的的起點點在世界界的T臺，，執(zhí)掌掌環(huán)球球時尚尚唯一性性：一，[巨威··領海],具具有唯唯一性性和不不可比比擬性性享受景景觀———零度海海拔，，零距距離親親享受之之旅———萊萊茵海海岸、、鹿鳴鳴島、、夏家家河海海濱公園，，一路路觀山山觀海海享受清清新———海海風輕輕拂，，山林林鮮氧氧享受未未來———北北海海海濱遠遠景規(guī)規(guī)劃享受休休閑———北北海海海濱公公園，，旅游游度假假好去去處享受優(yōu)優(yōu)雅———無無工業(yè)業(yè)污染染無城城市喧喧囂二.我我們的的客戶戶定位位看得見見的有有形階階層看不見見的隱隱形階階層中端中高端高端中低端低端高端和和中高高端客客戶為小平平島和和藍灣灣的綜綜合合購樓樓者和和.描描述述為〉〉〉〉〉他們是是生活活的寵寵兒，，他們是是成功功者，，所謂謂的““富人人”但是錢錢不是是識別別他們們唯一一的標標志他們是是貴族族階層層的雛雛形講究品品位，，講究究格調調，講講究身身份他們不不事張揚，生活活自然、從容容隨意不會象象暴發(fā)發(fā)戶那那樣招招搖過過街也不會會象守守財奴奴那樣樣謹慎慎刻薄薄他們財富的積累累過程程比較較輕松松有足夠夠的物物質基基礎來來構建建精神堡堡壘夢想著有一一塊地地，蓋蓋一棟棟最自自我的的房子子在他們們周圍圍，形形成了了一定定的““小圈圈子””形成了了特殊殊的““圈子子文化化”交往者者地位位相當當，趣趣味相相投☆這些些“有有形和和隱形形”中中高端端人群群，對對應本本案的的后期期產(chǎn)品品以上特特點，，決定定了市市場定定位于于世界的的，中中國的的，大大連的的中高高產(chǎn)階階級為為主領海：：皇室室公寓寓·私私密··全海海景··高貴貴·私私家俱俱樂部部式··上流流社會會·享享樂專專屬；；第二部部分：：巨威威·領領海一一期詳詳述總案名名:巨巨威··領海海曾被稱稱為沿沿岸水水、沿沿岸海海、海海水帶帶和領領水，，在地地理上上是指指與海海岸平平行并并具有有一定定距離離寬度度的帶帶狀海海洋水水域。。按按海洋洋法，，領海海定義義為：：“國國家主主權擴擴展于于其陸陸地領領土及及其內內水以以外鄰鄰接其其海岸岸的一一帶海海域，，稱為為領海海。””領海（territorialsea）），(如果果是在在世界界地圖圖上指指不出出來的的，那那么，，不要要向世世人夸夸耀自自己在在世界界上擁擁有什什么。。如果果沒沒有自自己的的哲學學和生生活的的美學學，再再富有有的人人，心心靈上上也未未必有有領海)秉奉領領海之之“尊尊貴””，謹謹承領領海之之“風風雅””，締締造領領海之之“信信賴””。一期住住宅產(chǎn)產(chǎn)品〉〉〉〉

情景景感，，仿佛佛聽到到看到到了激激浪拍拍岸………

一種種屹立立潮頭頭的成成就感感

傳奇奇、向向往………一，產(chǎn)產(chǎn)品描描述本案領海麗麗灣領海逸居備選：：領海映象凸顯[巨威··領海]“海海域生生活””的““不可可比擬擬性””，

零距距離親親海的的距離離感

情景景感，，海洋洋氣息息撲面面而來來

超邁邁的豪豪情

身份份、地地位感感二三期期及后后期其其他產(chǎn)產(chǎn)品〉〉〉〉〉領海xx………第三部分分:巨威威·領海海一期目目標客戶戶分析政府官員國企高管富足的退休人士中年的商務人士軍、政官官員或者者國企、、事業(yè)單單位高管管居多；；灰色收入入成分明明顯，所所以不想想為外人人所知；；可能有轉轉移資產(chǎn)產(chǎn)的目的的可能以別別人的名名義購房房張揚的名名聲顯赫赫的樓盤盤并不受受他們的的喜歡他們資歷歷很深、、見識很很廣；一生的積積累讓家家底豐厚厚；以前他們們用健康康換金錢錢，現(xiàn)在在他們到到了用金金錢換健健康的時時候了，，所以環(huán)環(huán)境對他他們很重重要；他們是企企業(yè)的老老板或者者是高層層管理者者；他們是時時代的掌掌舵者；；他們自由由支配的的時間很很多，每每年均有有一定的的休假和和旅游時時間；“巨威··領海””客戶探探尋———異地購購房者類別一：：投資型型客戶詮釋：購房目的的比較單單一、明明確，就就是用于于投資；；主要看好好這里無無限的升升值潛力力，有感感性投資資和理性性投資兩兩種客戶戶；“投資””包括兩兩種含義義：一是是過幾年年升值后后用于出出售；二二是長期期出租，，長線投投資；期望戶型型基本上上都是小小戶型，，如一室室的40至50㎡，二室的60至90㎡等；購房者年年齡一般般在30至50歲之間間類別二：：居住兼兼投資型型客戶詮釋：這部分客客戶的購購房目的的不確定定，可能能用于自自住，也也可能用用于投資資，主要要看這里里未來的的升值和居住住氛圍情情況；年齡以45至55歲為為主，多多數(shù)屬于于公司領領導人員員，已接接近退休休年齡；；收入較高高，屬于于二次以以上置業(yè)業(yè)者；期望戶型型一般較較大，多多為60㎡以上的兩兩室、三三室戶型型類別四：：度假型型客戶詮釋：這部分客客戶的經(jīng)經(jīng)濟條件件基本上上都比較較好，收收入高，，購房目目的主要要是想在在春夏等等休閑時時候到這里度度假，他他（她））們注重重視野、、景觀等等條件，，講究舒舒適度，，本外地地客戶都都有（比比例上上，外外地客戶戶略大于于本地客客戶）；；這部分客客戶年齡齡多在35至45歲之之間，事事業(yè)有成成，需求求戶型多多為2室室以上的的中大面面積戶型型；從購房全全體來看看，這部部分客戶戶的比例例不大，，約6?7%左左右類別三：：企業(yè)人人士詮釋：這里的行行業(yè)人士士主要指指入駐產(chǎn)業(yè)業(yè)園區(qū)國際品牌牌\國有有大中型型企業(yè)；購房目的的主要是是用于投投資，和和工作生生活方便便.需求求產(chǎn)品為為小戶型型產(chǎn)品，，如40至50㎡的一室和和65㎡的二室戶戶型；1.[小小平島]、是將客戶戶定位為為高中低低等客戶戶，推廣廣是由一一期的相相對低端端客戶到到后期的的逐步高高端訴求求2.[藍灣]都將客戶戶群定位位為極少少數(shù)的巔巔峰人士士一，尋找找[巨威·領海]的客戶戶：二，而選選擇本案案一期公公寓產(chǎn)品品的人群群，我們把他他們描述述為〉〉〉〉〉海域生活活夢想家家這群人的的特征與[小平平島]項項目前期期的客戶戶群比較較接近但““追求夢夢想”的的色彩更更濃重以上特點點，決定定了市場場定位于于大連以及及北三省省的中高高產(chǎn)階級級為主三，生活活方式研研究看得見的的隱形階階層+看不不見的隱隱形階層層+海海域生生活夢想想家客戶群〉〉〉〉〉四，挑戰(zhàn)戰(zhàn)價值觀觀所以，我我們與客客戶對話話的東西西，或者說客客戶冀望望于我們們的東西西已經(jīng)超出出了“房房子”和和建筑的的意義我們面臨臨的挑戰(zhàn)戰(zhàn)是我們們的客戶戶群本身身挑戰(zhàn)他們們的價值值觀，迎迎合他們們的人生生觀價值觀價值取向，投資選擇〉〉股票？游艇？名車？移民？置業(yè)？自由、自我、逸形人生觀五.我們們的客戶戶可以用逆逆向推理理的方法法去找到到他們〉〉〉〉〉〉排除億達達和圣島島品牌的的號召力力因素，，和特殊殊的購買買因素選擇最““遠”的的[巨威·領海]的人群群，昭示了他他們愛“遠”的的秉性性，顯示了重重要的需需求特征征★二二次或多多次置業(yè)業(yè)者為主主；★居居住已不不是其購購房的主主要目的的，而投投資才是是最重要要的因素素；★有有足夠的的購買力力，大部部分為成成功人士士，部分分購買者者為多套套購買；；★對對地理環(huán)環(huán)境的要要求最為為關心（（因為這這是獨一一無二的的）；★具具有很敏敏銳的投投資眼光光；★年年齡在35—50歲之之間為主主；★擁擁有相當當?shù)某删途透校弧锵ＯＭ咴谠趧e人的的前面，，有超前前意識；；六.不可可忽略的的特殊群群體□辛寨子子、營城子子、革革鎮(zhèn)堡等等外包企企業(yè)工作作的外籍人士士、企業(yè)老老板、高高級管理理人員感性利益益理性利益益山景海景泛會所配套園林交通戶型物管修身養(yǎng)性性樂趣浪漫輕松休閑享受自由社區(qū)文化化領海七:產(chǎn)品品功能分分解〉〉〉〉第四部分分：巨威威·領海海一期市市場定位位第一節(jié)，，項目定定位一，[巨威·領海]的生活活方式套用深圳圳[東海海岸]““海岸生生活進化化論”的的邏輯輯方法，，來分析[巨威·領海]的生活活特質〉〉〉〉〉一種引領領世界的的生活方方式正在在東海岸岸興起，，追求生生活品質質的人，，已經(jīng)到到達東海海岸，或或者在去去東海岸岸的路上上。深深圳興起起“海岸岸生活””從那那不勒斯斯到東京京，從墨墨爾本到到悉尼，，從夏威威夷到紐紐約，不不同的地地域風情情，造就就不同的的海岸生生活文化化。相同同之處是是，那里里的建筑筑質樸閑閑適，色色彩高度度協(xié)調從從不別扭扭，所有有房子都都充滿陽陽光，既既保證住住區(qū)的私私密性，，體現(xiàn)出出高尚居居住的品品位，又又和海景景深入地地相互滲滲透，在在獲取良良好景觀觀的同時時，建筑筑和自然然環(huán)境儼儼然一體體，自然然與人高高度融合合。萬科·東海海岸濱海生活區(qū)區(qū)的海景物物業(yè)可以稱之為為海岸生活區(qū)區(qū)的生活特質稱稱之為應該是一種種更進化更高高級的“濱海生活活”“海岸生活活”那么[巨威·領海]的的生活活特質，“海域生活活”濱海生活海海岸生活海海域生活這是由距離離的因素決決定性的第二代移民民“海居””夢想的北北海岸生活活所有的房子子都是用來來住的，巨巨威·領海海不是第二節(jié)，形形象塑造“遠”，造造就了[巨威·領海]的“海域生生活”“遠”，造就就了對“海域生活活”的向往與追追求“遠”，實實現(xiàn)了極少數(shù)人的生活理想想“遠”，引引領未來的的”領海社區(qū)區(qū)”的理想生活活狀態(tài)“遠”，構構筑了[巨威·領海]“唯一性”和和“不可比比擬性”的的價值體系系所以，[巨威·領海]形象塑造的的任務，將將是放大““遠”的價價值一，傳播語語〉〉〉〉城市驕傲，，領海生活活，比遠更遠

放大遠的的屬性

明確無誤誤的傳達方方位信息

暗示“遠遠逸”的生生活理想

自由超然然的生活格格調，自信信、自賞

一騎絕塵塵，具有開開創(chuàng)性和引引導性海天逸形，，無遠弗屆屆■備選〉〉〉〉超逸出塵，，海域天風風出塵之隱，，海天之逸逸到北海去，，那里有真真正的海最后一片私私人海二，探討形形象塑造的的可能性□[巨威·領海]到底是怎怎樣的一個個地方？□“海域生活遠”的實質到到底是什么么？□“城市驕傲，，領海生活活，比遠更遠”的更遠處處，到底有有什么值得得期待？□客戶群的的口味到底底是怎樣的的，如何捕捕捉，如何何溝通？□也許，[巨威·領海]更適合去去想象、去去憧憬、去去探尋………第五部分：：廣告推廣廣思路一、整體戰(zhàn)戰(zhàn)略執(zhí)行布布局第一攻擊階階段：形象啟動戰(zhàn)戰(zhàn)/市場預熱期期時間：2008.5-2008.7戰(zhàn)略點：領領海xx房房的市場試試水非常重重要；因而而率先啟動動；第二攻擊階階段：開盤發(fā)售期期時間：2008.8-2008.10戰(zhàn)略點：現(xiàn)現(xiàn)場建立全全面引導性性指標；公公寓出現(xiàn)第三攻擊階階段：第一輪強銷銷期時間：2008.10-2008.12攻擊點：實實景社區(qū),眼見為實實的高尚社社區(qū)第四攻擊階階段：持續(xù)銷售期期時間：2009.1-2009.2攻擊點：實實景社區(qū),樣板間第五攻擊階階段：第二輪熱銷銷期時間：2009.3-2009.5攻擊點：實實景社區(qū),眼見為實實的高尚社社區(qū)整合攻擊布布局08年4月6月7月8月9月10月11月12月09年1月2月3月4月5月

第1回

市場啟動戰(zhàn)

第2回VIP認籌

第3回 開盤攻擊戰(zhàn)

第4回 持續(xù)熱銷戰(zhàn)

第5回 中秋攻擊戰(zhàn)

第6回持續(xù)銷售戰(zhàn)

第7回 熱銷戰(zhàn)

第8回圣誕攻擊戰(zhàn)

第9回 元旦攻擊戰(zhàn)

第10回 春節(jié)攻擊戰(zhàn)

第11戰(zhàn)市場啟動戰(zhàn)

第12回 形象蓄勢戰(zhàn)

二、2008-2009年度度整合市場場攻擊線第1回第2回第3回三、第1回回合如何攻攻擊市場？？攻擊點1攻攻擊點點2攻攻擊點3攻攻擊擊點45月6月7月月8月1市市場場封殺vip認籌盛盛大大開盤2動動線控控制項項目目推介會視視覺工地一一期熱銷戰(zhàn)戰(zhàn)3*新聞聞攻擊賣賣點攻攻擊4營營銷中心心市場啟動/一期期開盤戰(zhàn)(2008.5月-8月)四、第2回回合如何攻攻擊市場？？攻擊點1攻攻擊擊點2攻攻擊點39月10月11月1熱熱銷答謝二二期開開盤戰(zhàn)二二期期熱銷戰(zhàn)2中中秋節(jié)(9.18日日)國國慶焰火火節(jié)(10.1)感感恩恩節(jié)(11.24)3慶慶典晚會重重陽陽節(jié)(10.11二二)繽繽紛外外賣場熱銷戰(zhàn)(2008.9月-11月)攻擊點1攻攻擊擊點2攻攻擊點312月1月2月12期持銷新新年音音樂節(jié)(1.1)元元宵節(jié)(2.12)2圣圣誕攻擊戰(zhàn)戰(zhàn)(12.25)春春節(jié)送送福(1.29)新年攻擊戰(zhàn)戰(zhàn)(2008.12月-2009.2月)五、第3回回合如何攻攻擊市場？？媒體體投投放放策策略略對消消費費者者來來說說，，買買房房置置業(yè)業(yè)是是一一件件必必須須深深思思熟熟慮慮，，反反復復權權衡衡才才能能作作出出的的重重大大決決策策，，因因此此，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)廣廣告告往往往往需需要要將將盡盡可可能能多多的的信信息息傳傳達達給給消消費費者者，，這這就就要要求求廣廣告告在在表表現(xiàn)現(xiàn)形形式式和和媒媒體體選選擇擇上上表表現(xiàn)現(xiàn)出出眾眾。。小版版面面的的形形式式，，保保持持一一種種““姿姿態(tài)態(tài)””以以各各種種訴訴求求面面目目出出現(xiàn)現(xiàn)，，表表現(xiàn)現(xiàn)風風格格的的統(tǒng)統(tǒng)一一定定能能給給人人留留下下深深刻刻的的印印象象，，同同時時廣廣告告本本身身所所帶帶來來的的人人本本關關懷懷更更讓讓人人意意趣趣。。半版版彩彩色色，，豎豎1/3版版以以及及跨跨版版雙雙通通的的多多樣樣表表現(xiàn)現(xiàn)形形式式，，給給予予消消費費者者強強烈烈的的視視覺覺沖沖擊擊，，大大版版面面更更體體現(xiàn)現(xiàn)企企業(yè)業(yè)實實力力。。將軟軟文文媒媒體體SP、、PR進進行行有有效效整整合合采采取取統(tǒng)統(tǒng)一一的的說說話話風風格格統(tǒng)統(tǒng)一一的的形形象象將將項項目目的的優(yōu)優(yōu)勢勢利利益益點點展展現(xiàn)現(xiàn)在在目目標標群群體體的的面面前前，，讓讓目目標標群群產(chǎn)產(chǎn)生生認認知知與與記記憶憶。。不同同的的廣廣告告形形式式側側重重點點會會有有所所不不同同◆媒體體：：以以報報紙紙、、電電視視來來打打項項目目形形象象及及提提升升知知名名度度；；◆現(xiàn)場場包包裝裝：：以以營營造造氣氣氛氛，，增增加加人人氣氣為為主主；；◆宣傳傳品品、、展展板板：：用用來來展展示示項項目目的的各各項項賣賣點點；；◆軟性性文文章章、、新新聞聞：：硬硬性性廣廣告告的的必必要要補補充充，，制制造造話話題題形形成成熱熱點點，，引引起起關注注。。廣告告的的推推廣廣和和投投放放電視–高覆蓋率–可信度高–強有力的視覺沖擊報紙–高覆蓋率雜志–針對性強DM–傳達產(chǎn)品信息戶外–高覆蓋率–可持續(xù)曝露–強勁視覺沖擊電視視媒媒體體策策略略目的–迅速提升品牌知名度，樹立形象；–建立美譽度、促銷；主題–本案形象片形式–制作15’或30’形象片時間–開盤前后電視視片片投投放放有有以以下下的的節(jié)節(jié)目目可可供供選選擇擇頻段段選選擇擇原原則則：：高高觸觸達達率率，，費費用用適適中中。。大連連電電視視臺臺《《住住在在大大連連》》《《大大連連房房地地產(chǎn)產(chǎn)》》《《地地產(chǎn)產(chǎn)前前沿沿》》等等2008年年專題題片片報報道道電視視片片投投放放參與與““地地產(chǎn)產(chǎn)””欄欄目目，，便便于于建建立立品品牌牌知知名名度度，，提升升品品牌牌聯(lián)聯(lián)想想并并直直接接促促銷銷：：-提提高高品品牌牌知知名名度度；；-樹樹立立品品牌牌形形象象，，引引發(fā)發(fā)好好感感；；電視視片片投投放放時時間間有有以以下下排期期9月月10月月11月月報紙紙媒媒體體策策略略目的–樹立形象，建立廣泛知名度；–促銷；–輔助PR等活動；主題–闡釋廣告主張；形式–系列報廣；時間–待定；大連連的的報報紙紙媒媒體體有有以以下下可可供供選選擇擇大連連日日報報大大連連商商報報大大連連晚晚報報半半島島晨晨報報雜志志媒媒體體策策略略目的–提高品牌知名度；–促銷；主題–和報紙廣告保持同步，相同主題；形式–插頁形式,系列刊出；時間–待定；雜志志媒媒體體有有以以下下可可供供選選擇擇大連連地地產(chǎn)產(chǎn)格調調魅力力家園園DM投投放放策略略目的–針對性形象樹立，促銷；主題–星河新生活理念；形式–雜志形式隨報奉送；-酒店、高級商務場所取閱；時間–開業(yè)前后戶外外廣廣告告投投放放策略略目的-建立品牌認知；-促發(fā)品牌美譽度和聯(lián)想度；主題–動力源自追求；選取–繁華路段\鬧市區(qū)等高覆蓋率地點；–沈大高速出口以及外地人進入大連的必經(jīng)路段較高觸目率和視覺沖擊力；-可輔助遠景品牌的樹立；時間–待定；在市市內內繁繁華華路路段段樹樹立立廣告告牌牌是是戶戶外外媒媒體體中中的的首首選選0%20%40%60%80%100%沿街立柱廣告牌人行天橋廣告候車亭Bus車身廣告大型立柱廣告展銷銷會會參參展展策策略略目的-展示形象，擴大品牌知名度；-促銷；主題–形象展示；形式–夏交會；秋交會；-外地的房交會；時間–待定；第六六部部分分：：銷銷售售策策略略營銷銷攻攻略略概念念包包裝裝營銷銷推推廣廣產(chǎn)品品銷銷售售形象象定定位位案名名LOGOSLOGAN推廣廣主主精精神神VI應應用用系系統(tǒng)統(tǒng)推廣廣策策略略推廣廣節(jié)節(jié)奏奏推廣廣工工具具推廣廣媒媒體體SP（（促促銷銷））PR（（公公關關））銷售售模模式式團隊隊組組合合案場管理策略制定銷售控制客戶管理營銷框架戰(zhàn)術1、全面面封殺市場巨威·領海5月——7月月全面封殺大連連1、市場節(jié)點點：*5月月份是2008年市場真真正的第1個個啟動點，同同時又是我們銷售實質意意義的第1戰(zhàn)戰(zhàn)及7月份開開盤攻擊期，，因而，我們一定需要要搶，搶先形形成大連地產(chǎn)產(chǎn)的關注熱點點；2、市場震動動：*大連連。6——7月。巨威·領海月；議論論的焦點是巨巨威·領海項目的遠景景及形象,即即我們的項目目未來是什么么樣的；3、市場封殺殺：*旅旅順北路/工地現(xiàn)場場路牌；*各大干線線路牌；（短短期3個月））*其他閑置置路牌（位置置要好，短期期3個月）；；戰(zhàn)術2、新聞聞攻擊[核心概念：：濱海度假社社區(qū)，酒店式式公寓]前期新聞點題材：巨威·領海現(xiàn)身大連方式：新聞發(fā)發(fā)布會開盤新聞點題材：銷售熱熱烈方式：戶外新新聞媒介熱銷期新聞點點題材：專家的的信賴感方式：專家研研討會巨威·領海的不斷關關注力持續(xù)性新聞點點題材：現(xiàn)場商商業(yè)氛圍方式：軟文系系列戰(zhàn)術3、動線線控制動線控制原則則：1、由于巨威·領海要達到大連乃乃至東三省的的領導品牌，，所以必須控控制大連的關關注力。有必必要在大連市市區(qū)最為繁華華的地段投放放戶外形象廣廣告。2、旅順北路路是的項目的的賣點路，由由于可以有效效地引導看其其他樓盤的客客戶群。3、大連直直旅順和土羊羊高速的其他他干線也很重重要，而且可可以有效控制制并截留客戶戶。旅順北路旅順大連巨威·領海戰(zhàn)術4、展示示中心攻擊戰(zhàn)戰(zhàn)15m8m1、導示2、屋頂廣告告牌3、模型、分分戶模型4、形象墻5、實體展板板6、洽談區(qū)7、兒童游戲戲區(qū)8、咖啡/餐餐點/水果臺臺攻擊原則：1、由于展示示中心臨街，，能夠讓外部部看到展示中中心內部的效果，將會會增加對行行人的封殺，，因此建議巨威·領海的展示中心采用大落落地玻璃的通通透形式；2、展示中心心個性化要強強，核心賣點點在展示中心心需要強化。。3、現(xiàn)場增加加咖啡/水果果餐點服務，，讓人感覺藍藍灣完全不同同的品質。戰(zhàn)術5、VIP認籌攻擊擊VIP計劃原原則：雖然我們正式式銷售的時間間在8月底，，但是銷售從從5月第1次次亮相就已經(jīng)經(jīng)全面啟動；；由于我們的的現(xiàn)場尚未正式啟動動，給買家的的感染力不足足夠，因此，，建議采用意意向客戶的VIP積累方方式；VIP計劃的的核心是為開開盤做準備，，提前實現(xiàn)銷銷售的市場控控制；VIP的利益益是購買的優(yōu)優(yōu)先選擇權，，其在開盤時時根據(jù)VIP的次序優(yōu)先先選房；VIP需要交交誠意金，誠誠意金隨時可可以退還；VIP可以享享受正式開盤盤時額外的1個點優(yōu)惠；；VIP計劃需需要非常精美美的VIP卡卡做支持；戰(zhàn)術6：開盤盤攻擊前準備備第一部分：VI核心第第二部分：：現(xiàn)場包裝第第三部分：：賣場包裝第第四部分：樣樣板間形象包包裝1、樓盤標志志1、圍圍板1、形象象墻設計1、樓梯氛圍圍布置2、標準色及及標準字2、工地路牌牌2、實實體展板2、樓梯梯間歡迎牌3、標準組合合3、展展示中心導示示牌3、售樓樓書3、戶型型標牌4、展示中心心標牌4、折折頁4、展示示空間標牌5、停車場導導示牌5、價格單單頁落格5、免費贈贈送標牌6、展示中心心歡迎標牌6、付付款方式清單單落格7、掛旗7、、手袋設計8、觀景臺導導示牌8、銷售人員員工作牌9、兒童游戲戲園標牌9、、銷售人員名名片10、示范環(huán)環(huán)境標牌10、資料信信封11、樣板間間導示牌11、簽約臺臺等標牌12、看樓專專車12、、辦公功能標標牌13、樓體體招示布14、樓層層進度牌組織方式：：*非常常簡單就可可以搞掂一一場別開聲聲面的慶典典晚會；晚會時間：：*晚會地點：：*攻擊目標：：*一一定要讓讓大連的人人都知道巨巨威·領海海的名字；；*一定要要讓大連的的人知道巨巨威·領海海已公開發(fā)發(fā)售；*一定要要讓大連的的人到現(xiàn)場場來看；攻擊策略：：*連連續(xù)2天天舉辦活動動，利用大大連生活比比較單調的的特點，通通過表演活活動的方式，提高其