某國(guó)際花園項(xiàng)目發(fā)展策略報(bào)告課件

某國(guó)際花園項(xiàng)目發(fā)展策略報(bào)告課件千策地產(chǎn)機(jī)構(gòu)·半城子品牌·泗縣金地國(guó)際花園項(xiàng)目組2014.02泗縣金地國(guó)際花園2014年度項(xiàng)目發(fā)展策略報(bào)告千策地產(chǎn)機(jī)構(gòu)·半城子品牌·泗縣金地國(guó)際花園項(xiàng)目組泗縣公園、自然、音樂(lè)“家”

公園、自然、音樂(lè)“家”寫在前面謹(jǐn)呈泗縣凱旋置業(yè)公司：承蒙信任，我司于2014年2月與貴司接洽，對(duì)項(xiàng)目提出我司的操盤思路以及策劃事宜。

感謝貴司為我們所提供的本次研究與企劃創(chuàng)作的機(jī)會(huì)，這使我們可以盡可能好地呈現(xiàn)地產(chǎn)行業(yè)中另一類生活意境開發(fā)的價(jià)值。從某種意義上而言，我們的企劃與創(chuàng)意實(shí)踐是城市開發(fā)性質(zhì)的，同時(shí)也是一項(xiàng)市場(chǎng)引領(lǐng)與創(chuàng)造性工作，正因?yàn)榇?，將使我們有可能獲取項(xiàng)目的核心價(jià)值而為營(yíng)銷創(chuàng)造先機(jī)…現(xiàn)特向貴司提交《泗縣·金地國(guó)際花園項(xiàng)目發(fā)展策略報(bào)告》，供貴司決策時(shí)參考。

專此奉達(dá)！千策地產(chǎn)機(jī)構(gòu)·半城子品牌事業(yè)部22014年2月26日寫在前面本案推導(dǎo)模式與發(fā)展策略綱要通過(guò)創(chuàng)立項(xiàng)目的品牌形象,強(qiáng)勢(shì)推廣,拉動(dòng)銷售,快速回籠資金,完成銷售目標(biāo)廣告整合推廣傳播執(zhí)行硬環(huán)境軟環(huán)境核心概念項(xiàng)目SWOT項(xiàng)目定位項(xiàng)目賣點(diǎn)主題形象主題口號(hào)銷售執(zhí)行軟文炒作活動(dòng)推廣戶外廣告導(dǎo)視系統(tǒng)媒體整合現(xiàn)場(chǎng)包裝品牌形象項(xiàng)目分析市場(chǎng)分析人群分析市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)目標(biāo)群體實(shí)現(xiàn)目標(biāo)分析力產(chǎn)品力銷售力品牌力銷售執(zhí)行本案推導(dǎo)模式與發(fā)展策略綱要通過(guò)創(chuàng)立項(xiàng)目的品牌形象,強(qiáng)勢(shì)推廣,提案大綱具體內(nèi)容泗縣房地產(chǎn)區(qū)域環(huán)境簡(jiǎn)述1、項(xiàng)目定位思考2、項(xiàng)目定位及案名3、目標(biāo)客戶定位及分析我們處于什么樣的環(huán)境？我們是什么性質(zhì)的項(xiàng)目？找到我們的出路1、項(xiàng)目區(qū)位分析2、項(xiàng)目SWOT分析3、項(xiàng)目?jī)r(jià)值綜合評(píng)析提案大綱具體內(nèi)容泗縣房地產(chǎn)區(qū)域環(huán)境簡(jiǎn)述1、項(xiàng)目定位思考我們處提案大綱具體內(nèi)容1、營(yíng)銷策略2、策略分解3、推廣計(jì)劃我們?nèi)绾稳プ?？商業(yè)物業(yè)發(fā)展建議1、景觀園林建議2、物業(yè)配套建議提案大綱具體內(nèi)容1、營(yíng)銷策略我們?nèi)绾稳プ?？商業(yè)物業(yè)發(fā)展建議1第一部分：泗縣房地產(chǎn)區(qū)域環(huán)境簡(jiǎn)述第一部分：泗縣房地產(chǎn)區(qū)域環(huán)境簡(jiǎn)述泗縣概況泗縣目前規(guī)劃：北至泗許高速，東至草廟鎮(zhèn)西清水溝，南至新汴河南龍廟村，西至陸莊、小李莊，總面積約120km2。泗縣現(xiàn)轄15個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，其中包括泗城、黃圩、大莊、山頭、劉圩、黑塔、屏山、草廟、長(zhǎng)溝、墩集、丁湖、草溝12個(gè)鎮(zhèn)，以及大楊、瓦坊、大路口3個(gè)鄉(xiāng)，454個(gè)行政村，城鎮(zhèn)化水平21％。泗縣概況泗縣目前規(guī)劃：北至泗許高速，東至草廟鎮(zhèn)西清水溝，南至泗縣概況泗縣城鎮(zhèn)發(fā)展水平分異嚴(yán)重·泗城鎮(zhèn)中心帶動(dòng)作用不強(qiáng)，老城區(qū)大量住宅質(zhì)量相對(duì)偏低，公共設(shè)施缺乏，公園綠地缺失嚴(yán)重。

城市道路等級(jí)較低，路網(wǎng)結(jié)構(gòu)有待完善新開發(fā)的居住小區(qū)集中布局在環(huán)城河以內(nèi)以及東南側(cè)二環(huán)路以內(nèi)。規(guī)劃將泗縣城區(qū)居住用地分為8個(gè)居住片區(qū)，各居住片區(qū)形成獨(dú)特的居住風(fēng)貌，滿足不同人群居住的需求。分別為老城居住片區(qū)、開發(fā)區(qū)居住片區(qū)、八里橋、東汴河北部居住片區(qū)、北關(guān)、西關(guān)居住片區(qū)、民營(yíng)工業(yè)園、玉蘭居住片區(qū)等8個(gè)。泗縣概況泗縣城鎮(zhèn)發(fā)展水平分異嚴(yán)重·泗城鎮(zhèn)中心帶動(dòng)作用不強(qiáng)，泗縣房地產(chǎn)概況2013年1-12月份泗縣商品房施工面積108.28萬(wàn)平方米，新開工面積71.18萬(wàn)平方米，竣工面積67.27萬(wàn)平方米。2013年1-12月份，批準(zhǔn)預(yù)售商品房面積為45.99萬(wàn)平方米，其中住宅3413套，面積為35.78萬(wàn)平方米；非住宅1683間，面積為9.06萬(wàn)平方米。泗縣房地產(chǎn)概況2013年1-12月份泗縣商品房施工面積108泗縣房地產(chǎn)概況2013年3月-2014年1月住宅月備案均價(jià)走勢(shì)圖2013年3月-2014年1月住宅月備案面積走勢(shì)圖泗縣房地產(chǎn)概況2013年3月-2014年1月住宅月備案均價(jià)走泗縣房地產(chǎn)概況日期住宅簽約套數(shù)（套）簽約面積（㎡）平均套面積（㎡/套）成交金額（元）成交均價(jià)（元/㎡）城關(guān)鎮(zhèn)住宅類成交均價(jià)（元/㎡）開發(fā)區(qū)

住宅類成交均價(jià)（元/㎡）2月19日535538.70104.5019679463.933553.083454.133677.312月20日313638.48117.3711982271.833293.213552.233639.692月21日393965.10101.6714318814.923611.213589.813657.102月22日414602.44112.2516973309.263544.183544.183647.102月23日262691.64103.529650525.883585.373585.373637.692月24日424749.33113.0816671920.283510.373583.333473.782月25日374007.53108.3118266862.693484.133614.313428.16小計(jì)26929193.22108.52107543168.793511.653560.483594.402014年1月份泗縣新樓盤房?jī)r(jià)：當(dāng)前泗縣新樓盤房?jī)r(jià)在3300元/平米—4100元/平米左右。同比2013年普遍上漲300-400元/平米左右。2014年1月份新盤均價(jià)3600元/平米左右。泗縣房地產(chǎn)概況日期住宅簽約套數(shù)（套）簽約面積（㎡）平均套面積2013年度房地產(chǎn)市場(chǎng)概述購(gòu)房人群結(jié)構(gòu)：1-12月份在已備案的商品房中，本縣縣城居民購(gòu)買占19%,本縣其它地區(qū)居民購(gòu)房者占77%，本縣以外購(gòu)房者占4%。購(gòu)房套型結(jié)構(gòu):1-12月份已備案住宅建筑面積90平方米以下占17.81%,90-120平方米占67.24%,120-144平方米占12.63%,144平方米以上占2.32%。購(gòu)房資金結(jié)構(gòu)：1-12月份備案商品房中按揭貸款占購(gòu)房總戶數(shù)的88％。購(gòu)房人年齡結(jié)構(gòu)：1-12月份新建商品房購(gòu)房人中30歲以下購(gòu)房者占總購(gòu)房戶的29%，30－40歲占42%，40－50歲占24%，50歲以上占5%。2013年度房地產(chǎn)市場(chǎng)概述購(gòu)房人群結(jié)構(gòu)：1-12月份在已備案2013年度房地產(chǎn)市場(chǎng)概述一、泗縣房產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)房主力客戶群政府、學(xué)校等機(jī)關(guān)公職人員；縣城及周邊經(jīng)商人士；外出打工一族；各鄉(xiāng)鎮(zhèn)富裕家庭。二、購(gòu)買用途首次置業(yè)：60%換

屋：30%投

資：10%三、購(gòu)買動(dòng)機(jī)分析（1）不想離開現(xiàn)在居住工作的地方；（2）是理想的工作生活活動(dòng)范圍內(nèi)；（3）希望花較低的成本買到理性的房子；（4）充分改善個(gè)人現(xiàn)有居住條件；（5）富裕非城鎮(zhèn)人渴望進(jìn)城定居；（6）非城鎮(zhèn)人為子女籌辦新婚用房；（7）關(guān)注開發(fā)，看好樓市發(fā)展；（8）考慮子女上學(xué)，臨時(shí)居住投資；(9）丞待改善生活及居住環(huán)境人群；(10)部分投資置業(yè)、二次置業(yè)者。2013年度房地產(chǎn)市場(chǎng)概述一、泗縣房產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)房主力客戶群三、2013年度房地產(chǎn)市場(chǎng)概述購(gòu)房主體收入分析近年來(lái)購(gòu)房群體年輕化明顯，中低檔房產(chǎn)市場(chǎng)的購(gòu)房主力集中在向家庭年收入約3—4萬(wàn)的群體靠攏。高端市場(chǎng)的需求量逐步增加，高檔產(chǎn)品市場(chǎng)的購(gòu)房者集中在家庭年收入約15—20萬(wàn)以上的群體為主。目前截至2012年全縣城鎮(zhèn)在崗職工年平均工資是23390元，農(nóng)民人均年收入達(dá)4500元。2013年度房地產(chǎn)市場(chǎng)概述購(gòu)房主體收入分析第二部分：項(xiàng)目本體分析1、項(xiàng)目區(qū)位分析2、項(xiàng)目SWOT分析3、項(xiàng)目?jī)r(jià)值綜合評(píng)析第二部分：項(xiàng)目本體分析項(xiàng)目概述項(xiàng)目總建筑面積27萬(wàn)方，其中住宅部分160879.77平米（其中多層部分35693.57㎡，高層部分125186.20㎡，合計(jì)1533套，其中多層329套，高層1204套。），沿街商業(yè)建筑面積部分21036.55㎡，機(jī)動(dòng)停車位930輛。酒店部分總建筑面積35832.70㎡，賓館建筑面積19217.34㎡，賓館配套總建筑面積16615.36㎡，機(jī)動(dòng)停車位3210輛，社會(huì)機(jī)動(dòng)停車位36輛。公共服務(wù)設(shè)施用地以及社會(huì)公園用地21201.06㎡，約31.79畝。項(xiàng)目整體機(jī)動(dòng)停車位合計(jì)1369個(gè)配套類除卻公園、酒店、賓館、商業(yè)街外，配套有幼兒園、室內(nèi)文體活動(dòng)中心、衛(wèi)生服務(wù)站、老年活動(dòng)站等。項(xiàng)目概述項(xiàng)目總建筑面積27萬(wàn)方，其中住宅部分160879.7項(xiàng)目概述小結(jié)項(xiàng)目整體規(guī)劃采用ArtDeco建筑風(fēng)格，整體筑風(fēng)格高聳、挺拔，給人以拔地而起、傲然屹立的非凡氣勢(shì)，表達(dá)出不斷超越的人文精神和力量。其新穎的造型、艷麗奪目的色彩以及豪華材料的運(yùn)用，有望成為泗縣最具高端與摩登藝術(shù)的符號(hào)。作為項(xiàng)目標(biāo)志性建筑體之一的酒店更充分彰顯了ArtDeco建筑風(fēng)格裝飾藝術(shù)與符號(hào)特征。從建筑風(fēng)格，項(xiàng)目具備高端項(xiàng)目形象氣質(zhì)。項(xiàng)目概述小結(jié)項(xiàng)目整體規(guī)劃采用ArtDeco建筑風(fēng)格，整體筑風(fēng)項(xiàng)目概述小結(jié)ArtDeco注解：ArtDeco演變自十九世紀(jì)末的ArtNouveau（新藝術(shù)）運(yùn)動(dòng)，結(jié)合了因工業(yè)文化所興起的機(jī)械美學(xué)，以較機(jī)械式的、幾何的、純綷裝飾的線條來(lái)表現(xiàn)，其共同的特色是有著豐富的線條裝飾與逐層退縮結(jié)構(gòu)的輪廓?！癆rtDeco”，即是藝術(shù)裝飾風(fēng)格，發(fā)源于法國(guó)，興盛于美國(guó)，是世界建筑史上的一個(gè)重要的風(fēng)格流派，表達(dá)了當(dāng)時(shí)高端階層所追求的高貴感；而摩登的形體又賦予古老的、貴族的氣質(zhì)，代表的是一種復(fù)興的城市精神。代表建筑：上海的國(guó)際飯店、沙遜大廈、錦江飯店、百樂(lè)門。項(xiàng)目概述小結(jié)ArtDeco注解：高配置停車位超大樓間距項(xiàng)目?jī)?nèi)在概述小結(jié)高端項(xiàng)目氣質(zhì)完善的商業(yè)與幼兒園自身配套公園配套ArtDeco建筑風(fēng)格項(xiàng)目?jī)?nèi)在高配置停車位超大樓間距項(xiàng)目?jī)?nèi)在概述小結(jié)高端項(xiàng)目氣質(zhì)項(xiàng)目四至：新城中心、政務(wù)中心、學(xué)區(qū)中心北至汴河大道西至赤山路南至桃園路東至托泥溝項(xiàng)目四至：新城中心、政務(wù)中心、學(xué)區(qū)中心北至汴河大道西至赤山路周邊基礎(chǔ)環(huán)境學(xué)區(qū)類專屬幼兒園、汴光小學(xué)、泗州學(xué)校（私立）、靈童學(xué)校、新一中政務(wù)中心公安局、國(guó)土局、新聞出版局、社保局、民政局、人民法院、文化館、林業(yè)局、工商局、地稅局、縣政府等等超市：易買得項(xiàng)目配套超市公共交通：1路、8路酒店：泗縣國(guó)際酒店項(xiàng)目配套酒店周邊同質(zhì)項(xiàng)目：泗州盛世豪庭周邊基礎(chǔ)環(huán)境學(xué)區(qū)類專屬幼兒園、汴光小學(xué)、泗州學(xué)校（私立）、靈配套齊全交通便利項(xiàng)目外在小結(jié)高端項(xiàng)目氣質(zhì)學(xué)區(qū)中心政務(wù)中心新區(qū)中心項(xiàng)目外在配套齊全交通便利項(xiàng)目外在小結(jié)高端項(xiàng)目氣質(zhì)學(xué)區(qū)項(xiàng)目概述小結(jié)：項(xiàng)目具備高端項(xiàng)目氣質(zhì)高端項(xiàng)目氣質(zhì)高配置停車位超大樓間距與合理戶型完善的商業(yè)與幼兒園自身配套獨(dú)享公園配套ArtDeco建筑風(fēng)格配套齊全交通便利學(xué)區(qū)中心政務(wù)中心新區(qū)中心項(xiàng)目概述小結(jié)：項(xiàng)目具備高端項(xiàng)目氣質(zhì)高端項(xiàng)目氣質(zhì)高配置停車位項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分明，銷售的關(guān)鍵在于充分發(fā)揮項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，塑造本項(xiàng)目獨(dú)特的個(gè)性和競(jìng)爭(zhēng)力；目前市場(chǎng)發(fā)展勢(shì)頭同比較好，項(xiàng)目為多層電梯住宅與高層住宅，戶型同比較好，需求空間很大，整體形象有待進(jìn)一步提升；項(xiàng)目所處區(qū)域逐漸成熟完善，將擁有良好的生活居住氛圍；項(xiàng)目擁有良好的自然資源，其利用程度將對(duì)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力產(chǎn)生直接影響；項(xiàng)目整體素質(zhì)與盛世豪庭相似，必須突出差異化定位才能與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手有效區(qū)別。精煉總結(jié)：市場(chǎng)成熟、穩(wěn)定發(fā)展、周邊項(xiàng)目產(chǎn)品同質(zhì)、尋找特色定位、細(xì)化市場(chǎng)空間、突出環(huán)境優(yōu)勢(shì)、挖掘發(fā)展?jié)摿?，提升附加值，謀求利益最大化。項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分明，銷售的關(guān)鍵在于充分發(fā)揮項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略：強(qiáng)化優(yōu)勢(shì)第一、市場(chǎng)策略：差異化，樹立NO1的高大上形象差異化定位策略：目前最為同期、同質(zhì)化項(xiàng)目直面競(jìng)爭(zhēng)盛世豪庭，產(chǎn)品及規(guī)劃方面具有一定趨同，因此應(yīng)利用突出特色定位有效區(qū)別競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手贏得市場(chǎng)空間。項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略：強(qiáng)化優(yōu)勢(shì)第一、市場(chǎng)策略：差異化，樹立NO1的高項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略：強(qiáng)化優(yōu)勢(shì)第二、開發(fā)戰(zhàn)略：塑造長(zhǎng)效口碑品牌樹立開發(fā)品牌，實(shí)現(xiàn)持續(xù)開發(fā)。借助項(xiàng)目特有的公園以及自身配套，做好產(chǎn)品質(zhì)量及后續(xù)服務(wù)，排布好公園與項(xiàng)目之間的工程節(jié)奏，良好的居住環(huán)境，不停進(jìn)行炒熱，塑造強(qiáng)勢(shì)長(zhǎng)效的口碑，在泗縣樹立良好品牌形象，為后續(xù)開發(fā)項(xiàng)目奠定基礎(chǔ)。項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略：強(qiáng)化優(yōu)勢(shì)第二、開發(fā)戰(zhàn)略：塑造長(zhǎng)效口碑品牌項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略：轉(zhuǎn)化劣勢(shì)第三、開發(fā)戰(zhàn)略：加值策略田忌賽馬在突出項(xiàng)目環(huán)境優(yōu)勢(shì)的基礎(chǔ)上應(yīng)利用特色定位拓展市場(chǎng)空間，增加項(xiàng)目附加價(jià)值。同時(shí)在銷售推廣上利用多層沖擊市場(chǎng)，搶占市場(chǎng)先機(jī)和市場(chǎng)份額，高層采用市場(chǎng)跟隨策略，利用價(jià)格優(yōu)勢(shì)實(shí)現(xiàn)快速銷售的目的。同步以自身優(yōu)勢(shì)配套與與商業(yè)配套招商進(jìn)一步增加項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，提升項(xiàng)目品牌與高附加值。項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略：轉(zhuǎn)化劣勢(shì)第三、開發(fā)戰(zhàn)略：加值策略田忌賽馬項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略：抓住機(jī)會(huì)第四、開發(fā)戰(zhàn)略：搶占時(shí)機(jī)中國(guó)房地產(chǎn)政策頻出，但每次政策的出臺(tái)都促動(dòng)著房地產(chǎn)價(jià)格的逐步提升，而面對(duì)泗縣相對(duì)平穩(wěn)的發(fā)展，且有同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)的項(xiàng)目同步開發(fā)節(jié)奏，仍建議緊抓機(jī)會(huì)，現(xiàn)金為王，同步全面、全力爭(zhēng)取利潤(rùn)最大化。項(xiàng)目能否搶占市場(chǎng)先機(jī)是實(shí)現(xiàn)整體銷售的關(guān)鍵。一定要抓住上半年比較好的時(shí)機(jī)一擊制勝，在下半年持續(xù)開發(fā)過(guò)程不斷形成項(xiàng)目自身價(jià)值的提升，以攫取利潤(rùn)最大化。項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略：抓住機(jī)會(huì)第四、開發(fā)戰(zhàn)略：搶占時(shí)機(jī)項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略：抓住機(jī)會(huì)第五、消費(fèi)者策略：拓寬渠道，迎合引導(dǎo)拓展銷售渠道。強(qiáng)化鄉(xiāng)鎮(zhèn)推廣優(yōu)勢(shì)（低投入推廣、直接長(zhǎng)效），活動(dòng)營(yíng)銷為主線，利用項(xiàng)目本身地理優(yōu)勢(shì)有限攫取泗縣東向鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶，扎實(shí)扎根入鄉(xiāng)鎮(zhèn)利用多種營(yíng)銷手段拓寬銷售渠道。項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略：抓住機(jī)會(huì)第五、消費(fèi)者策略：拓寬渠道，迎合引導(dǎo)項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略：抓住機(jī)會(huì)第五、消費(fèi)者策略：拓寬渠道，迎合引導(dǎo)拓展銷售渠道。強(qiáng)化鄉(xiāng)鎮(zhèn)推廣優(yōu)勢(shì)（低投入推廣、直接長(zhǎng)效），活動(dòng)營(yíng)銷為主線，利用項(xiàng)目本身地理優(yōu)勢(shì)有限攫取泗縣東向鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶，扎實(shí)扎根入鄉(xiāng)鎮(zhèn)利用多種營(yíng)銷手段拓寬銷售渠道。項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略：抓住機(jī)會(huì)第五、消費(fèi)者策略：拓寬渠道，迎合引導(dǎo)項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略：競(jìng)合威脅第六、競(jìng)爭(zhēng)策略：監(jiān)測(cè)跟隨非競(jìng)爭(zhēng)性導(dǎo)向策略。項(xiàng)目只需突出自身特色定位及核心資源優(yōu)勢(shì)即可通過(guò)不斷展示項(xiàng)目實(shí)體，涵蓋獨(dú)具特色并與項(xiàng)目本身相契合的統(tǒng)一性推廣，無(wú)須過(guò)多實(shí)施競(jìng)爭(zhēng)宣傳導(dǎo)向，而是通過(guò)自身特點(diǎn)與開發(fā)節(jié)奏、開發(fā)的先后順序?qū)嵭懈S策略進(jìn)行銷售，利用自身優(yōu)勢(shì)搶占市場(chǎng)空間。區(qū)域性對(duì)接高品質(zhì)對(duì)接公園文化對(duì)接一體化商業(yè)對(duì)接項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略：競(jìng)合威脅第六、競(jìng)爭(zhēng)策略：監(jiān)測(cè)跟隨區(qū)域性對(duì)接高品項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略：優(yōu)勢(shì)分析發(fā)展商實(shí)力雄厚：發(fā)展商作為知名民營(yíng)企業(yè)，實(shí)力雄厚進(jìn)行強(qiáng)化推廣，高起點(diǎn)，高推高打。住宅集中：該區(qū)域目前住宅項(xiàng)目開發(fā)數(shù)量雖不是太大，但未來(lái)將形成大規(guī)模政務(wù)區(qū)居住區(qū)，具有規(guī)模優(yōu)勢(shì)。交通條件良好：項(xiàng)目位于城市主干道汴河路路，交通條件良好。居住環(huán)境良好：項(xiàng)目西邊緊靠公園，東邊拖托泥溝干渠改造后將成為城市景觀帶，居住自然環(huán)境良好，周邊學(xué)區(qū)較多，一站式解決15年一站式教育。戶型配比合理：項(xiàng)目主力戶型為90㎡和110－120㎡經(jīng)濟(jì)型戶型，市場(chǎng)需求空間大，有利于銷售。項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略：優(yōu)勢(shì)分析發(fā)展商實(shí)力雄厚：項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略：劣勢(shì)分析位置還比較偏僻：項(xiàng)目地段目前尚顯偏離主城區(qū)、缺乏居住人氣，處于城區(qū)邊緣地帶。周邊配套目前不夠齊全：本案周邊缺少相應(yīng)成熟的生活配套設(shè)施，離醫(yī)院、學(xué)校、超市、銀行等基本配套設(shè)施有一定距離。商業(yè)部分需后期逐步招商進(jìn)行推進(jìn)；

商業(yè)部分目前缺少氛圍，需通過(guò)后期招商與人氣居住氛圍予以逐步帶動(dòng)，周邊競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境直接（盛世華庭）。鑒于公園待建，同步物業(yè)需要有穩(wěn)固的開發(fā)節(jié)奏支撐；

項(xiàng)目雖有公園，但需要時(shí)間予以建設(shè)，眼前利益無(wú)實(shí)體支撐，需要大量的推廣予以加強(qiáng)，以保障后期市場(chǎng)期待值的不斷攀升。項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略：劣勢(shì)分析位置還比較偏僻：項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略：機(jī)會(huì)點(diǎn)（opportunity）分析經(jīng)濟(jì)發(fā)展持續(xù)看好

泗縣近年經(jīng)濟(jì)快速持續(xù)發(fā)展，市民可支配收入增長(zhǎng)較快，住宅購(gòu)買需求持續(xù)增加，特別是周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民。泗縣房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展良好近年泗縣房地產(chǎn)發(fā)展良好，在售銷售價(jià)格穩(wěn)步提升。區(qū)位發(fā)展?jié)摿艽箜?xiàng)目位于城市主要發(fā)展方向，政務(wù)區(qū)未來(lái)發(fā)展?jié)摿薮螅壳耙鸦境蔀樽≌瑹狳c(diǎn)開發(fā)區(qū)域，政務(wù)區(qū)的消費(fèi)力逐步增強(qiáng)。處于城區(qū)主入口之一，公共交通已抵達(dá)

項(xiàng)目緊鄰汴河路主干道，是東部進(jìn)入城區(qū)必經(jīng)之路，對(duì)該區(qū)域的高質(zhì)量鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶有較強(qiáng)的吸引力。項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略：機(jī)會(huì)點(diǎn)（opportunity）分析經(jīng)濟(jì)發(fā)展持項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略：威脅分析競(jìng)爭(zhēng)激烈，時(shí)間重疊項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤后期逐步增多，且推盤時(shí)間重疊，一定程度上會(huì)對(duì)本案造成客源的分流。存在產(chǎn)品同質(zhì)化可能：項(xiàng)目所在區(qū)域住宅產(chǎn)品、商業(yè)規(guī)劃趨同，不容易拉開消費(fèi)層次及形成獨(dú)特競(jìng)爭(zhēng)力。國(guó)家宏觀調(diào)控政策影響受國(guó)家宏觀調(diào)控政策營(yíng)銷國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)將步入一個(gè)調(diào)整期，需盡快推進(jìn)開發(fā)節(jié)奏，避免出現(xiàn)更為嚴(yán)厲的調(diào)控政策。項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略：威脅分析競(jìng)爭(zhēng)激烈，時(shí)間重疊第三部分：項(xiàng)目定位1、目標(biāo)客戶定位及分析2、項(xiàng)目定位思考第三部分：項(xiàng)目定位富有階層中產(chǎn)階層普通家庭低收入家庭置業(yè)選擇豪宅，選擇好環(huán)境、好地段具有置業(yè)選擇性，追求品質(zhì)生活要求低，滿足居住需求租房、自建房目標(biāo)受眾目標(biāo)消費(fèi)群富有中產(chǎn)普通家庭低收入家庭置業(yè)選擇豪宅，選擇好環(huán)境、好地段具目標(biāo)受眾：精準(zhǔn)定位周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)剛需改善居住條件老城區(qū)換房買房者及部分二次置業(yè)者對(duì)高要求品質(zhì)物業(yè)的追求。結(jié)婚、學(xué)區(qū)買房在泗縣住宅市場(chǎng)占很大比例。該地段更有魅力吸引泗縣東向鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群。項(xiàng)目周邊政務(wù)區(qū)客群政務(wù)區(qū)現(xiàn)有各行政、事業(yè)單位員工。目標(biāo)受眾：精準(zhǔn)定位周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)剛需改善居住條件老城區(qū)換房買房者及目標(biāo)客群理想居所首先要有良好的居住環(huán)境，滿足其生活向上的追求；性價(jià)比高，是目前市場(chǎng)所有房子里最“值”的物業(yè)；雖然價(jià)格不是最高，但物業(yè)本身的氣質(zhì)符合精神層面的需求，在朋友面前還不會(huì)丟臉；戶型具有吸引力，產(chǎn)品品質(zhì)高，具有高值商業(yè)配套與公園配套，房屋實(shí)用率高。目標(biāo)客群理想居所首先要有良好的居住環(huán)境，滿足其生活向上的追求目標(biāo)客群心理分析：居住區(qū)域心理目標(biāo)群體對(duì)項(xiàng)目地段認(rèn)知存在一定障礙，需要通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)一步整合與改善，突出項(xiàng)目新亮點(diǎn)加以引導(dǎo)。城區(qū)客戶置業(yè)區(qū)域選擇受價(jià)格影響較大，因此項(xiàng)目?jī)r(jià)格也將成為銷售的很大促動(dòng)力。項(xiàng)目周邊良好的自然環(huán)境短期內(nèi)不能被客戶認(rèn)識(shí)，需挖掘項(xiàng)目發(fā)展?jié)摿?，?qiáng)化居住環(huán)境宣傳。周邊行政、事業(yè)單位客戶較為挑剔，但是置業(yè)選擇項(xiàng)目相對(duì)方便，但實(shí)際操作中需要以實(shí)體予以打動(dòng)。目標(biāo)客群心理分析：居住區(qū)域心理目標(biāo)群體對(duì)項(xiàng)目地段認(rèn)知存在一定目標(biāo)客群心理分析：客戶購(gòu)買心理目標(biāo)客戶為現(xiàn)有市場(chǎng)在地段和價(jià)格上雙重選擇人群，市場(chǎng)補(bǔ)充性很強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)性戶型和購(gòu)房總價(jià)是他們首要考慮的要素，但本項(xiàng)目需要更多的改變與創(chuàng)新、創(chuàng)意增加項(xiàng)目附加值。選擇購(gòu)買本項(xiàng)目的客戶最大的推動(dòng)力必然是創(chuàng)新性、創(chuàng)意性以及價(jià)格為驅(qū)動(dòng)，這也是客戶選擇在項(xiàng)目區(qū)域置業(yè)的最主要原因之一。對(duì)生活的美好向往可以通過(guò)項(xiàng)目的創(chuàng)新、創(chuàng)意所倡導(dǎo)的生活理念實(shí)現(xiàn)，因此本項(xiàng)目更大的創(chuàng)新、創(chuàng)意也最大拉動(dòng)力之一。目前泗縣城市向東發(fā)展，政務(wù)區(qū)有望成為房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域，群聚效應(yīng)成為很多客戶置業(yè)有力的影響因素。目標(biāo)客群心理分析：客戶購(gòu)買心理目標(biāo)客戶為現(xiàn)有市場(chǎng)在地段和價(jià)格目標(biāo)客群心理分析：目標(biāo)客群購(gòu)買的態(tài)度三高三求：對(duì)高性價(jià)比的追求！對(duì)高品質(zhì)社區(qū)的要求！對(duì)高素質(zhì)生活的需求！目標(biāo)客群心理分析：目標(biāo)客群購(gòu)買的態(tài)度三高三求：項(xiàng)目定位思考（1）定位思路

1.差異化

一般綜合質(zhì)素較好且有鮮明特色的項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)銷售額和時(shí)間上的最優(yōu)效果，而本項(xiàng)目無(wú)論地段、規(guī)模及產(chǎn)品無(wú)明顯優(yōu)勢(shì)，且同市場(chǎng)產(chǎn)品及價(jià)格趨同，必須通過(guò)特色定位實(shí)現(xiàn)差異化目的，借以區(qū)分競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手并贏得市場(chǎng)空間。

2.提煉核心價(jià)值

項(xiàng)目最大優(yōu)勢(shì)來(lái)自于政務(wù)區(qū)地段，周邊緊靠公園及以后的托泥溝干渠景觀帶，自然及居住環(huán)境良好，因此在定位中應(yīng)予以強(qiáng)化。

3.樹立品牌形象對(duì)于本縣蘑菇來(lái)說(shuō)極具特色的項(xiàng)目定位會(huì)讓公司品牌形象在短期內(nèi)建立起來(lái)。

4.利于銷售項(xiàng)目定位必須考慮利于銷售的原則，定位應(yīng)有創(chuàng)新性和時(shí)尚性，以利于營(yíng)銷宣傳和銷售推廣。

項(xiàng)目定位思考（1）定位思路項(xiàng)目定位分析之一時(shí)間向度關(guān)注程度高低過(guò)去未來(lái)區(qū)位價(jià)位環(huán)境戶型配套/附加品牌形象目前項(xiàng)目定位分析之一時(shí)間向度關(guān)注程度高低過(guò)去未來(lái)區(qū)位價(jià)位環(huán)境戶型項(xiàng)目定位分析之二可復(fù)制性容易較難很難房地產(chǎn)項(xiàng)目的因素區(qū)位價(jià)位環(huán)境配套/附加特色戶型開發(fā)商/項(xiàng)目品牌本項(xiàng)目緊鄰公園及水系具有稀缺性，特色定位對(duì)提升項(xiàng)目整體檔次有重要作用。項(xiàng)目定位分析之二可復(fù)制性容易較難很難房地產(chǎn)項(xiàng)目的因素區(qū)位價(jià)位項(xiàng)目定位分析之二周邊生活配套不齊全自然居住環(huán)境好區(qū)域住宅發(fā)展?jié)摿Υ髽淞㈤_發(fā)品牌市場(chǎng)產(chǎn)品同質(zhì)化定位規(guī)避區(qū)域住宅開發(fā)集中項(xiàng)目的定位現(xiàn)實(shí)基點(diǎn)項(xiàng)目定位分析之二周邊生活配套不齊全自然居住環(huán)境好區(qū)域住宅發(fā)展項(xiàng)目定位分析之三（一）本項(xiàng)目現(xiàn)有價(jià)值要素提煉

通過(guò)上述對(duì)市場(chǎng)環(huán)境以及項(xiàng)目自身的分析，本項(xiàng)目現(xiàn)有價(jià)值要素主要體現(xiàn)在：

居住環(huán)境價(jià)值項(xiàng)目西邊緊鄰公園，東邊干渠改造后將成為城市景觀帶，自然資源良好，居住環(huán)境優(yōu)越；（二）我們?cè)黾拥母郊觾r(jià)值

高雅生活價(jià)值

項(xiàng)目特色定位將為項(xiàng)目帶來(lái)健康生活理念，可以滿足置業(yè)者對(duì)于更高生活的追求愿望；高品居住價(jià)值樹立公司品牌形象，品質(zhì)地產(chǎn)將會(huì)更多為目標(biāo)群體所認(rèn)同；一體化的商業(yè)配套追求通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的商業(yè)部分進(jìn)行招商以及特色定位，提升項(xiàng)目商業(yè)附加值部分，進(jìn)一步完善項(xiàng)目的高端品質(zhì)形象，形成城市的認(rèn)同感。項(xiàng)目定位分析之三（一）本項(xiàng)目現(xiàn)有價(jià)值要素提煉項(xiàng)目發(fā)展定位推導(dǎo)：從建筑理念上ArtDeco

新藝術(shù)運(yùn)動(dòng)異文化圖案幾何的、純綷裝飾的線條追求感性對(duì)稱簡(jiǎn)潔的幾何構(gòu)圖文化、音樂(lè)符號(hào)圖騰打破常規(guī)的震撼立體派(Cubism)、未來(lái)派(Futurism)、新古典主義(Neoclassicism)、爵士風(fēng)格藝術(shù)源于法國(guó)項(xiàng)目發(fā)展定位推導(dǎo)：從建筑理念上ArtDeco新藝術(shù)運(yùn)動(dòng)異項(xiàng)目發(fā)展定位推導(dǎo)：從建筑理念上ArtDeco

新藝術(shù)運(yùn)動(dòng)異文化圖案幾何的、純綷裝飾的線條追求感性對(duì)稱簡(jiǎn)潔的幾何構(gòu)圖文化、音樂(lè)符號(hào)圖騰打破常規(guī)的震撼立體派(Cubism)、未來(lái)派(Futurism)、新古典主義(Neoclassicism)、爵士風(fēng)格藝術(shù)源于法國(guó)符合國(guó)際化生活曲線以創(chuàng)意性趨向并與項(xiàng)目完整性對(duì)接符合AreDeco建筑理念，并與之相融以震撼性創(chuàng)意項(xiàng)目亮點(diǎn)以AreDeco創(chuàng)始國(guó)法國(guó)為稽首展開便于實(shí)現(xiàn)以國(guó)際化法國(guó)音樂(lè)藝術(shù)為項(xiàng)目符號(hào)進(jìn)行主題定位元素項(xiàng)目發(fā)展定位推導(dǎo)：從建筑理念上ArtDeco新藝術(shù)運(yùn)動(dòng)異項(xiàng)目發(fā)展定位推導(dǎo)：從周邊大環(huán)境上考量政務(wù)區(qū)：政務(wù)、經(jīng)濟(jì)、文化中心專屬幼兒園汴光小雪靈童學(xué)校四周學(xué)校（私立）新一中周邊政治、經(jīng)濟(jì)、文化等因素符合國(guó)際化的文化主題定位元素ArtDeco建筑風(fēng)格公園與項(xiàng)目相融性可實(shí)現(xiàn)性文化元素切入項(xiàng)目發(fā)展定位推導(dǎo)：從周邊大環(huán)境上考量政務(wù)區(qū)：專屬幼兒園汴光小項(xiàng)目主題定位泗縣首席音樂(lè)主題國(guó)際生態(tài)社區(qū)項(xiàng)目主題定位泗縣首席音樂(lè)主題國(guó)際生態(tài)社區(qū)項(xiàng)目主題定位定位解析：從市場(chǎng)來(lái)看：現(xiàn)在泗縣項(xiàng)目定位趨同性很強(qiáng)，缺乏創(chuàng)新，而項(xiàng)目缺乏突出優(yōu)勢(shì)，需要借助有號(hào)召力的概念進(jìn)行引導(dǎo)，音樂(lè)主題在泗縣還未出現(xiàn)，可以利用這一定位打開市場(chǎng)空間。從營(yíng)銷來(lái)看：音樂(lè)主題趨于文化認(rèn)同，時(shí)效性較長(zhǎng)，接受度更廣。音樂(lè)作為有品位的生活有利于得到目標(biāo)客群的認(rèn)同，同時(shí)項(xiàng)目地段為政務(wù)、經(jīng)濟(jì)、文化中心區(qū)域，周邊有濃厚的文化分為i額。從建筑來(lái)看：音樂(lè)主題項(xiàng)目也吻合了“建筑是凝固的音樂(lè)”這句經(jīng)典名句，同時(shí)音樂(lè)主題在本項(xiàng)目便于體現(xiàn)，不僅體現(xiàn)于景觀等元素中，更容易向項(xiàng)目?jī)?nèi)部滲透，更容易達(dá)成市場(chǎng)認(rèn)同感。從宣傳來(lái)看：音樂(lè)主題符合項(xiàng)目國(guó)際化主題趨向，在泗縣屬于空白，便于有想象力的廣告的傳播；同時(shí)音樂(lè)主題的相關(guān)推廣活動(dòng)和手段比較豐富，可以起到很好的策劃宣傳效果。項(xiàng)目主題定位定位解析：項(xiàng)目主題定位：主題趨向選取歐洲分期案名甄選：金地·華爾茲金地·維也納陽(yáng)光金地·格萊美公園金地·花香維也納項(xiàng)目主題定位：主題趨向選取歐洲分期案名甄選：如何實(shí)現(xiàn)？第四部分：物業(yè)發(fā)展建議1、景觀設(shè)計(jì)創(chuàng)意性建議2、物業(yè)配套建議如何實(shí)現(xiàn)？第四部分：物業(yè)發(fā)展建議1、景觀設(shè)計(jì)創(chuàng)意性建議景觀建議景觀設(shè)計(jì)建議鑒于項(xiàng)目以歐洲國(guó)際化進(jìn)行互動(dòng)推廣，并作為項(xiàng)目主題推廣，形成項(xiàng)目雖然同比偏離老城區(qū)，但位于政務(wù)核心區(qū)的特殊地段，需要以強(qiáng)有力的吸引力與震撼性突出自我項(xiàng)目的NO1的地位；本體項(xiàng)目的強(qiáng)大優(yōu)勢(shì)凸顯的載體需要加以創(chuàng)意性進(jìn)行突出，并迅速成為全城焦點(diǎn)，需要在公園上做足文章，社區(qū)內(nèi)部形成統(tǒng)一性，形成整體項(xiàng)目的巨大優(yōu)勢(shì)，并形成獨(dú)一無(wú)二的震撼氣勢(shì)，通過(guò)活動(dòng)的形式予以爆發(fā)；目前我司建議以項(xiàng)目本體的ArtDeco風(fēng)格予以延展，以國(guó)際化音樂(lè)元素全面拓展與擴(kuò)張，同時(shí)結(jié)合項(xiàng)目地塊條件，以國(guó)際化音樂(lè)元素形成泗縣首家首席的音樂(lè)文化主題音樂(lè)社區(qū)，音樂(lè)主題商業(yè)廣場(chǎng)。具象圖如下頁(yè)（具體實(shí)施以與甲方領(lǐng)導(dǎo)以及設(shè)計(jì)院最終確定為準(zhǔn)）景觀建議景觀設(shè)計(jì)建議景觀建議景觀設(shè)計(jì)建議景觀設(shè)計(jì)中以國(guó)際化音樂(lè)風(fēng)格體現(xiàn)，整體以小提琴形式體現(xiàn)，同時(shí)附屬以音樂(lè)水池景觀、華爾茲廣場(chǎng)、琴鍵步道等加以襯托，形成項(xiàng)目獨(dú)特的亮點(diǎn)。景觀建議景觀設(shè)計(jì)建議景觀建議景觀設(shè)計(jì)建議突出項(xiàng)目核心價(jià)值趨向，公園景觀及核心景觀設(shè)置作為項(xiàng)目標(biāo)志性、創(chuàng)意性亮點(diǎn)、賣點(diǎn)、已定的定位——音樂(lè)標(biāo)志性建筑景觀，甚至小區(qū)大門設(shè)計(jì)成音樂(lè)造型，小區(qū)內(nèi)部以及小品設(shè)計(jì)設(shè)立知名音樂(lè)家雕塑，形成統(tǒng)一體，對(duì)市場(chǎng)造成統(tǒng)一高端、大氣、上檔次的高端文化項(xiàng)目、NO1的一體化配套。景觀建議景觀設(shè)計(jì)建議景觀建議景觀設(shè)計(jì)建議社區(qū)內(nèi)部集中景觀與小品以創(chuàng)意性亮點(diǎn)為拉動(dòng)點(diǎn)，做足創(chuàng)意與客戶引流，在統(tǒng)一定位的基礎(chǔ)上統(tǒng)一引入音樂(lè)元素，全面打造國(guó)際化社區(qū)，加入音樂(lè)文化符號(hào)。景觀建議景觀設(shè)計(jì)建議景觀建議景觀設(shè)計(jì)建議住宅組團(tuán)命名或小區(qū)道路、會(huì)所以音樂(lè)元素命名景觀建議景觀設(shè)計(jì)建議景觀建議景觀設(shè)計(jì)建議項(xiàng)目原有設(shè)計(jì)的小區(qū)背景音樂(lè)系統(tǒng)成為于本項(xiàng)目契合的重要亮點(diǎn)之一，會(huì)所等公共場(chǎng)所可以設(shè)立專門交流音樂(lè)的地方（僅作為項(xiàng)目推廣亮點(diǎn)，實(shí)際是否設(shè)置后期根據(jù)實(shí)際情況再行確定）景觀建議景觀設(shè)計(jì)建議景觀建議景觀設(shè)計(jì)建議利用音樂(lè)元素和造型設(shè)立小區(qū)小品、指示牌、路燈、垃圾箱等配套設(shè)施。景觀建議景觀設(shè)計(jì)建議智能化設(shè)施智能化分為小區(qū)智能化與住宅智能化

兩部分。小區(qū)智能化主要針對(duì)集封閉住宅小區(qū)的建筑群，進(jìn)行管理以及管理整合，以提高小區(qū)各方面的管理能力與管理效率（包括諸如物業(yè)、安保、設(shè)備、信息等各方面的管理），同時(shí)降低物耗和管理成本，為住戶創(chuàng)造優(yōu)良的小區(qū)居住環(huán)境。小區(qū)智能化是小區(qū)管理系統(tǒng)的技術(shù)平臺(tái)。相關(guān)信息發(fā)送和集成到小區(qū)控制中心，由小區(qū)控制中心進(jìn)行統(tǒng)一的管理、控制與響應(yīng)。住宅智能化側(cè)重于個(gè)體住宅，為家庭提供更具備環(huán)境適應(yīng)性和人性化的日常居住環(huán)境，是家庭個(gè)性化生活的技術(shù)平臺(tái)。終端信息發(fā)送至住戶端控制主機(jī)，主機(jī)根據(jù)住戶事先的設(shè)定以及事件的具體情況進(jìn)行響應(yīng)，部分信息在發(fā)送至住戶端控制主機(jī)的同時(shí)，也發(fā)送至小區(qū)控制管理中心，由管理中心進(jìn)行記錄、備份與響應(yīng)；住宅智能化的目標(biāo)是向住宅的個(gè)性部分提供管理平臺(tái)。智能化設(shè)施智能化分為小區(qū)智能化與住宅智能化兩部分。小智能化設(shè)施建議本項(xiàng)目設(shè)置如下設(shè)施高層可視樓宇對(duì)講系統(tǒng)公共區(qū)域及群樓商業(yè)部分區(qū)域的閉路監(jiān)控系統(tǒng)門禁（一卡通）控制系統(tǒng)電子尋更系統(tǒng)寬帶、衛(wèi)星及有線電視接收系統(tǒng)安保紅外系統(tǒng)小區(qū)背景音樂(lè)系統(tǒng)智能化設(shè)施建議本項(xiàng)目設(shè)置如下設(shè)施物業(yè)管理服務(wù)

考慮到公司樹立品牌地產(chǎn)的需要及增加項(xiàng)目賣點(diǎn)、提升項(xiàng)目形象，建議聘請(qǐng)國(guó)內(nèi)知名物業(yè)公司擔(dān)綱項(xiàng)目后期物業(yè)顧問(wèn)，增加賣點(diǎn)，聘用當(dāng)?shù)鼐哂辛己每诒奈飿I(yè)公司負(fù)責(zé)后期物業(yè)管理，尤其對(duì)于社區(qū)安全性和停車系統(tǒng)、衛(wèi)生系統(tǒng)一定要有良好服務(wù)能力。這不但在項(xiàng)目銷售期可成為項(xiàng)目賣點(diǎn)，給客戶信心，而且在后續(xù)物業(yè)服務(wù)中，又可以維持物業(yè)的市場(chǎng)聲譽(yù)，令物業(yè)得以最大限度地保值和升值。良好的物業(yè)管理服務(wù)是樹立開發(fā)商品牌和良好聲譽(yù)最有效的方面。

物業(yè)管理服務(wù)考慮到公司樹立品牌地產(chǎn)的需要及增物業(yè)管理服務(wù)

考慮到公司樹立品牌地產(chǎn)的需要及增加項(xiàng)目賣點(diǎn)、提升項(xiàng)目形象，建議聘請(qǐng)國(guó)內(nèi)知名物業(yè)公司擔(dān)綱項(xiàng)目后期物業(yè)顧問(wèn)，增加賣點(diǎn)，聘用當(dāng)?shù)鼐哂辛己每诒奈飿I(yè)公司負(fù)責(zé)后期物業(yè)管理，尤其對(duì)于社區(qū)安全性和停車系統(tǒng)、衛(wèi)生系統(tǒng)一定要有良好服務(wù)能力。這不但在項(xiàng)目銷售期可成為項(xiàng)目賣點(diǎn)，給客戶信心，而且在后續(xù)物業(yè)服務(wù)中，又可以維持物業(yè)的市場(chǎng)聲譽(yù)，令物業(yè)得以最大限度地保值和升值。良好的物業(yè)管理服務(wù)是樹立開發(fā)商品牌和良好聲譽(yù)最有效的方面。

物業(yè)管理服務(wù)考慮到公司樹立品牌地產(chǎn)的需要及增第五部分：營(yíng)銷推廣策略1、營(yíng)銷推廣策略2、分批推售策略3、階段推廣計(jì)劃第五部分：營(yíng)銷推廣策略1、營(yíng)銷推廣策略直接物理性定位區(qū)域?qū)悠焚|(zhì)對(duì)接客群對(duì)接文化對(duì)接政務(wù)區(qū)27萬(wàn)平米高端國(guó)際精英生活社區(qū)直接性的物理定位直接物理性定位區(qū)域品質(zhì)客群文化政務(wù)區(qū)27萬(wàn)平米高端國(guó)際精英營(yíng)銷推廣策略借勢(shì)---充分借用市場(chǎng)上升的有利時(shí)機(jī)，突出項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，樹立項(xiàng)目特色定位。造勢(shì)---對(duì)產(chǎn)品及賣場(chǎng)進(jìn)行包裝，詮釋產(chǎn)品嶄新的概念，拓寬宣傳推廣渠道，為正式銷售積蓄能量。拓市---

強(qiáng)化現(xiàn)場(chǎng)銷售力，拓展多渠道營(yíng)銷，實(shí)現(xiàn)快速銷售目的。用市---

借助前期良好銷售形勢(shì)和口碑，深挖客戶資源，實(shí)現(xiàn)后續(xù)銷售。搶時(shí)、借勢(shì)、造勢(shì)、吸市、拓市、用市項(xiàng)目推廣總策略如下：提升產(chǎn)品價(jià)值深挖客戶資源利用熱銷實(shí)現(xiàn)后續(xù)銷售“首席音樂(lè)主題生態(tài)社區(qū)”提升項(xiàng)目定位樹立產(chǎn)品形象以體驗(yàn)式營(yíng)銷為主實(shí)現(xiàn)快速銷售目的營(yíng)銷推廣策略借勢(shì)---充分借用市場(chǎng)上升的有利時(shí)機(jī)，突出項(xiàng)目?jī)?yōu)營(yíng)銷推廣策略前期后期形象包裝賣點(diǎn)組合產(chǎn)品形象音樂(lè)主題價(jià)格拉動(dòng)形象推動(dòng)促進(jìn)銷售項(xiàng)目最大優(yōu)勢(shì)在于調(diào)整后極具競(jìng)爭(zhēng)力的高性價(jià)比、可觀性、可全面延展性以及商業(yè)一體化高端配置，因此前期形象樹立至關(guān)重要，只有拔高形象才能利用價(jià)格優(yōu)勢(shì)形成高性價(jià)比，這是項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)快速銷售的最好途徑。營(yíng)銷推廣策略前期后期形象包裝賣點(diǎn)組合產(chǎn)品形象音樂(lè)主題價(jià)格拉動(dòng)營(yíng)銷推廣策略國(guó)際化定位主題公園自然音樂(lè)主題社區(qū)音樂(lè)公園自然泗縣首席音樂(lè)主題生態(tài)社區(qū)消費(fèi)者傳播主題傳播訴求傳播賣點(diǎn)案名傳播印象居住環(huán)境良好音樂(lè)主題實(shí)用戶型政務(wù)新區(qū)、城市中軸發(fā)展升值潛力大價(jià)格優(yōu)勢(shì)高性價(jià)比高品物業(yè)高品配套住宅升級(jí)產(chǎn)品高尚生活訴求傳播策略營(yíng)銷推廣策略國(guó)際化公園自然音樂(lè)主題社區(qū)音樂(lè)公園自然泗營(yíng)銷推廣策略5.18.19.1“六一”節(jié)銷售中心完工臨時(shí)咨詢處進(jìn)場(chǎng)時(shí)間節(jié)點(diǎn)工程節(jié)點(diǎn)營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)開始認(rèn)購(gòu)銷售準(zhǔn)備期認(rèn)籌期間持續(xù)熱銷期6.1形象提升期7.18形象提升銷售蓄勢(shì)強(qiáng)勢(shì)開盤持續(xù)銷售營(yíng)銷節(jié)奏4.1工地包裝完成銷售現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)駐5.20開盤銷售樣板間裝修產(chǎn)品展示公園同步營(yíng)銷推廣策略5.18.19.1“六一”節(jié)銷售中心完工臨時(shí)咨詢營(yíng)銷推廣策略形象蓄勢(shì)期—形象占位工地包裝完畢；戶外廣告發(fā)布；樣板房施工；銷售現(xiàn)場(chǎng)搭建包裝完畢；媒體組合宣傳進(jìn)行；銷售隊(duì)伍組建培訓(xùn)完畢；樓書、銷售資料準(zhǔn)備完成。

營(yíng)銷推廣策略形象蓄勢(shì)期—形象占位工地包裝完畢；營(yíng)銷推廣策略2、階段目標(biāo)樹立項(xiàng)目形象、拓展項(xiàng)目知名度；進(jìn)行產(chǎn)品及銷售包裝，吸引積累客戶資源；進(jìn)行市場(chǎng)試水，進(jìn)行多層推廣信息發(fā)布，為認(rèn)購(gòu)做好準(zhǔn)備：

①客戶登記基本資料；

②籌備“金地會(huì)，為認(rèn)購(gòu)做好準(zhǔn)備。3、推廣主題淮北首席音樂(lè)主題社區(qū)營(yíng)銷推廣策略2、階段目標(biāo)樹立項(xiàng)目形象、拓展項(xiàng)目知名度；3、推營(yíng)銷推廣策略4、實(shí)施配合銷售物料準(zhǔn)備營(yíng)銷推廣活動(dòng)媒體組合宣傳現(xiàn)場(chǎng)包裝展示營(yíng)銷推廣策略4、實(shí)施配合銷售物料準(zhǔn)備營(yíng)銷推廣策略銷售物料準(zhǔn)備模型包括項(xiàng)目整體模型、單體戶型模型的完成；項(xiàng)目VI系統(tǒng)包括名片、紙杯、信箋、手提袋、指示牌等完成；樓市、折頁(yè)、戶型圖、戶型面積表等銷售道具完成；金地會(huì)會(huì)刊、VIP卡制作等認(rèn)購(gòu)物料完成。營(yíng)銷推廣策略銷售物料準(zhǔn)備模型包括項(xiàng)目整體模型、單體戶型模型的營(yíng)銷推廣策略營(yíng)銷活動(dòng)“金地·維也納春天”產(chǎn)品發(fā)布會(huì)；物業(yè)管理簽約儀式或物業(yè)座談會(huì)；“維也納之星”少兒音樂(lè)天才選拔大賽。營(yíng)銷推廣策略營(yíng)銷活動(dòng)“金地·維也納春天”產(chǎn)品發(fā)布會(huì)；營(yíng)銷推廣策略媒體組合媒體組合工作細(xì)項(xiàng)主要媒體戶外廣告市區(qū)中心位置及主要交通路口戶外廣告牌、公交車體廣告，項(xiàng)目形象展示。報(bào)紙廣告當(dāng)?shù)刂髁鲌?bào)紙，項(xiàng)目形象樹立及提升。小報(bào)夾報(bào)、小報(bào)發(fā)送，項(xiàng)目形象展示。輔助媒體電視廣播電視專題，廣播、網(wǎng)絡(luò)形象廣告發(fā)布。營(yíng)銷推廣策略媒體組合媒體組合工作細(xì)項(xiàng)主要戶外廣告市區(qū)中心位置營(yíng)銷推廣策略現(xiàn)場(chǎng)包裝及展示工地圍墻包裝；銷售現(xiàn)場(chǎng)包裝展示；項(xiàng)目及銷售現(xiàn)場(chǎng)指示系統(tǒng)；看房直通車流動(dòng)展示。營(yíng)銷推廣策略現(xiàn)場(chǎng)包裝及展示工地圍墻包裝；營(yíng)銷推廣策略現(xiàn)場(chǎng)包裝及展示工地圍墻包裝；銷售現(xiàn)場(chǎng)包裝展示；項(xiàng)目及銷售現(xiàn)場(chǎng)指示系統(tǒng)；看房直通車流動(dòng)展示。營(yíng)銷推廣策略現(xiàn)場(chǎng)包裝及展示工地圍墻包裝；營(yíng)銷推廣策略1、階段目標(biāo)爭(zhēng)取消化認(rèn)購(gòu)客戶資源；已購(gòu)客戶簽約及收款促動(dòng)。2、推廣主題自然國(guó)度優(yōu)雅世家一次選擇一生典藏營(yíng)銷推廣策略1、階段目標(biāo)爭(zhēng)取消化認(rèn)購(gòu)客戶資源；2、推廣主題自開發(fā)節(jié)奏上預(yù)先公園施工或先行出具公園效果圖，部分住宅與公園同步進(jìn)行，一方面回籠資金，另一方面以效果圖描繪愿景，共同推動(dòng)。實(shí)質(zhì)上以體驗(yàn)式推廣為主，高品質(zhì)小活動(dòng)進(jìn)行爆發(fā)開發(fā)節(jié)奏上預(yù)先公園施工或先行出具公園效果圖，部分住宅與公園同第六部分：商業(yè)部分第六部分：商業(yè)部分第六部分：商業(yè)部分超市主力店：沃爾瑪、家樂(lè)福、樂(lè)購(gòu)、大潤(rùn)發(fā)、永輝、蘇果、樂(lè)天瑪特、易樂(lè)年年等。第六部分：商業(yè)部分超市主力店：沃爾瑪、家樂(lè)福、樂(lè)購(gòu)、大潤(rùn)發(fā)、86家電數(shù)碼次主力店:國(guó)美、蘇寧、五星、宏圖三包、百腦匯、頤高、賽博、國(guó)生等86家電數(shù)碼次主力店:國(guó)美、蘇寧、五星、宏圖三包、百腦匯、頤87影院主力店：中影集團(tuán)、大地影院、金逸影城、星美、時(shí)代今典、橫店影視、上海永樂(lè)、金逸、嘉禾、大地影院等南方新干線87影院主力店：中影集團(tuán)、大地影院、金逸影城、星美、時(shí)代今典88餐飲美食：肯德基、麥當(dāng)勞、必勝客、老鄉(xiāng)雞、大娘水餃、風(fēng)波莊、永和豆?jié){、土大力、星食代、上島、棲巢、城市花園、德莊、小肥羊、小尾羊、劉一手、同慶樓、賽納河畔等。88餐飲美食：肯德基、麥當(dāng)勞、必勝客、老鄉(xiāng)雞、大娘水餃、風(fēng)波89休閑娛樂(lè)：麥樂(lè)迪、好樂(lè)迪、阿波羅、金皇冠、蘋果、維果、芒果、方糖；神采飛揚(yáng)、湯姆熊、百樂(lè)門、游戲世家；金士堡、舒美堡、浩泰；富橋、良子；麗妍、超妍、澳洲EV；金色米蘭、天然等。89休閑娛樂(lè)：麥樂(lè)迪、好樂(lè)迪、阿波羅、金皇冠、蘋果、維果、芒90休閑娛樂(lè)：麥樂(lè)迪、好樂(lè)迪、阿波羅、金皇冠、蘋果、維果、芒果、方糖；神采飛揚(yáng)、湯姆熊、百樂(lè)門、游戲世家；金士堡、舒美堡、浩泰；富橋、良子；麗妍、超妍、澳洲EV；金色米蘭、天然等。90休閑娛樂(lè)：麥樂(lè)迪、好樂(lè)迪、阿波羅、金皇冠、蘋果、維果、芒91項(xiàng)目屬性界定與研判

項(xiàng)目性質(zhì)：集“商業(yè)街、超市購(gòu)物、星級(jí)酒店、餐飲、休閑、娛樂(lè)、居住”功能于一體的城市綜合體。餐飲住宅娛樂(lè)購(gòu)物91項(xiàng)目屬性界定與研判項(xiàng)目性質(zhì)：集“商業(yè)街、超市購(gòu)物、星項(xiàng)目屬性界定與研判1：未來(lái)商業(yè)核心地帶2：新城區(qū)升值空間3：新城區(qū)未來(lái)大量消費(fèi)群體4:街鋪?zhàn)畲蠡?符合縣城模式)5:體驗(yàn)式風(fēng)情街區(qū)（唯一文化創(chuàng)意公園）6:超高商業(yè)附加值7:大型主力店，信心保證8：商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司保障經(jīng)營(yíng)9：專項(xiàng)商業(yè)推廣基金旺場(chǎng)10：品牌主力店進(jìn)駐，帶旺人氣升值前景回報(bào)率安全/穩(wěn)定項(xiàng)目?jī)r(jià)值客戶需求美好錢景保障系統(tǒng)項(xiàng)目屬性界定與研判1：未來(lái)商業(yè)核心地帶2：新城區(qū)升值空間項(xiàng)目屬性界定與研判投資回報(bào)率時(shí)間5%第1年第2年第3年第4年第5年第15年…………泗縣平均水平新城區(qū)居住大量開發(fā)，人氣聚集經(jīng)營(yíng)保障系統(tǒng)6%汴河大道的集聚商業(yè)格局，人氣聚集經(jīng)營(yíng)保障系統(tǒng)7%逐年遞增基本穩(wěn)定14%本項(xiàng)目最終成為一個(gè)安全穩(wěn)定的升值系統(tǒng)項(xiàng)目屬性界定與研判投資回報(bào)率時(shí)間5%第1年第2年第3年第4年項(xiàng)目屬性界定與研判：94

招商基礎(chǔ)原則銷售的是商機(jī)而非商鋪商業(yè)地產(chǎn)，其核心卻不是實(shí)體的商鋪，而是商鋪之上的商業(yè)價(jià)值或者說(shuō)是“商機(jī)”，沒(méi)有了商業(yè)價(jià)值，沒(méi)有了商機(jī)，它就成了一個(gè)建筑，也就無(wú)法談收益了！市場(chǎng)創(chuàng)造的是“商業(yè)平臺(tái)”，它承托著最重要的“商機(jī)”，能夠給客戶帶去無(wú)限的經(jīng)營(yíng)前景，這是客戶最需要的財(cái)富。重視培育，舍棄局部眼前利益商業(yè)成敗即在于商業(yè)能否成功開業(yè)，為了確保商業(yè)的開業(yè)，必須舍棄局部的眼前利益。一旦追求眼前利益，提高商鋪價(jià)格或租金，造成商家進(jìn)駐不足影響商業(yè)發(fā)展。開發(fā)商業(yè)猶如“蓄水養(yǎng)魚”，利潤(rùn)越往后越大，一旦提前透支行業(yè)利益，必然影響了商鋪的經(jīng)營(yíng)價(jià)值，導(dǎo)致商家的資源流失，影響整體開業(yè)效果，商業(yè)經(jīng)營(yíng)舉步維艱，得不償失。因此，在前期招商工作中，應(yīng)給前期商戶留有一定利益空間，才能吸引廣泛的關(guān)注，使市場(chǎng)成為焦點(diǎn)。項(xiàng)目屬性界定與研判：94招商基礎(chǔ)原則銷某國(guó)際花園項(xiàng)目發(fā)展策略報(bào)告課件某國(guó)際花園項(xiàng)目發(fā)展策略報(bào)告課件千策地產(chǎn)機(jī)構(gòu)·半城子品牌·泗縣金地國(guó)際花園項(xiàng)目組2014.02泗縣金地國(guó)際花園2014年度項(xiàng)目發(fā)展策略報(bào)告千策地產(chǎn)機(jī)構(gòu)·半城子品牌·泗縣金地國(guó)際花園項(xiàng)目組泗縣公園、自然、音樂(lè)“家”

公園、自然、音樂(lè)“家”寫在前面謹(jǐn)呈泗縣凱旋置業(yè)公司：承蒙信任，我司于2014年2月與貴司接洽，對(duì)項(xiàng)目提出我司的操盤思路以及策劃事宜。

感謝貴司為我們所提供的本次研究與企劃創(chuàng)作的機(jī)會(huì)，這使我們可以盡可能好地呈現(xiàn)地產(chǎn)行業(yè)中另一類生活意境開發(fā)的價(jià)值。從某種意義上而言，我們的企劃與創(chuàng)意實(shí)踐是城市開發(fā)性質(zhì)的，同時(shí)也是一項(xiàng)市場(chǎng)引領(lǐng)與創(chuàng)造性工作，正因?yàn)榇?，將使我們有可能獲取項(xiàng)目的核心價(jià)值而為營(yíng)銷創(chuàng)造先機(jī)…現(xiàn)特向貴司提交《泗縣·金地國(guó)際花園項(xiàng)目發(fā)展策略報(bào)告》，供貴司決策時(shí)參考。

專此奉達(dá)！千策地產(chǎn)機(jī)構(gòu)·半城子品牌事業(yè)部22014年2月26日寫在前面本案推導(dǎo)模式與發(fā)展策略綱要通過(guò)創(chuàng)立項(xiàng)目的品牌形象,強(qiáng)勢(shì)推廣,拉動(dòng)銷售,快速回籠資金,完成銷售目標(biāo)廣告整合推廣傳播執(zhí)行硬環(huán)境軟環(huán)境核心概念項(xiàng)目SWOT項(xiàng)目定位項(xiàng)目賣點(diǎn)主題形象主題口號(hào)銷售執(zhí)行軟文炒作活動(dòng)推廣戶外廣告導(dǎo)視系統(tǒng)媒體整合現(xiàn)場(chǎng)包裝品牌形象項(xiàng)目分析市場(chǎng)分析人群分析市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)目標(biāo)群體實(shí)現(xiàn)目標(biāo)分析力產(chǎn)品力銷售力品牌力銷售執(zhí)行本案推導(dǎo)模式與發(fā)展策略綱要通過(guò)創(chuàng)立項(xiàng)目的品牌形象,強(qiáng)勢(shì)推廣,提案大綱具體內(nèi)容泗縣房地產(chǎn)區(qū)域環(huán)境簡(jiǎn)述1、項(xiàng)目定位思考2、項(xiàng)目定位及案名3、目標(biāo)客戶定位及分析我們處于什么樣的環(huán)境？我們是什么性質(zhì)的項(xiàng)目？找到我們的出路1、項(xiàng)目區(qū)位分析2、項(xiàng)目SWOT分析3、項(xiàng)目?jī)r(jià)值綜合評(píng)析提案大綱具體內(nèi)容泗縣房地產(chǎn)區(qū)域環(huán)境簡(jiǎn)述1、項(xiàng)目定位思考我們處提案大綱具體內(nèi)容1、營(yíng)銷策略2、策略分解3、推廣計(jì)劃我們?nèi)绾稳プ?？商業(yè)物業(yè)發(fā)展建議1、景觀園林建議2、物業(yè)配套建議提案大綱具體內(nèi)容1、營(yíng)銷策略我們?nèi)绾稳プ?？商業(yè)物業(yè)發(fā)展建議1第一部分：泗縣房地產(chǎn)區(qū)域環(huán)境簡(jiǎn)述第一部分：泗縣房地產(chǎn)區(qū)域環(huán)境簡(jiǎn)述泗縣概況泗縣目前規(guī)劃：北至泗許高速，東至草廟鎮(zhèn)西清水溝，南至新汴河南龍廟村，西至陸莊、小李莊，總面積約120km2。泗縣現(xiàn)轄15個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，其中包括泗城、黃圩、大莊、山頭、劉圩、黑塔、屏山、草廟、長(zhǎng)溝、墩集、丁湖、草溝12個(gè)鎮(zhèn)，以及大楊、瓦坊、大路口3個(gè)鄉(xiāng)，454個(gè)行政村，城鎮(zhèn)化水平21％。泗縣概況泗縣目前規(guī)劃：北至泗許高速，東至草廟鎮(zhèn)西清水溝，南至泗縣概況泗縣城鎮(zhèn)發(fā)展水平分異嚴(yán)重·泗城鎮(zhèn)中心帶動(dòng)作用不強(qiáng)，老城區(qū)大量住宅質(zhì)量相對(duì)偏低，公共設(shè)施缺乏，公園綠地缺失嚴(yán)重。

城市道路等級(jí)較低，路網(wǎng)結(jié)構(gòu)有待完善新開發(fā)的居住小區(qū)集中布局在環(huán)城河以內(nèi)以及東南側(cè)二環(huán)路以內(nèi)。規(guī)劃將泗縣城區(qū)居住用地分為8個(gè)居住片區(qū)，各居住片區(qū)形成獨(dú)特的居住風(fēng)貌，滿足不同人群居住的需求。分別為老城居住片區(qū)、開發(fā)區(qū)居住片區(qū)、八里橋、東汴河北部居住片區(qū)、北關(guān)、西關(guān)居住片區(qū)、民營(yíng)工業(yè)園、玉蘭居住片區(qū)等8個(gè)。泗縣概況泗縣城鎮(zhèn)發(fā)展水平分異嚴(yán)重·泗城鎮(zhèn)中心帶動(dòng)作用不強(qiáng)，泗縣房地產(chǎn)概況2013年1-12月份泗縣商品房施工面積108.28萬(wàn)平方米，新開工面積71.18萬(wàn)平方米，竣工面積67.27萬(wàn)平方米。2013年1-12月份，批準(zhǔn)預(yù)售商品房面積為45.99萬(wàn)平方米，其中住宅3413套，面積為35.78萬(wàn)平方米；非住宅1683間，面積為9.06萬(wàn)平方米。泗縣房地產(chǎn)概況2013年1-12月份泗縣商品房施工面積108泗縣房地產(chǎn)概況2013年3月-2014年1月住宅月備案均價(jià)走勢(shì)圖2013年3月-2014年1月住宅月備案面積走勢(shì)圖泗縣房地產(chǎn)概況2013年3月-2014年1月住宅月備案均價(jià)走泗縣房地產(chǎn)概況日期住宅簽約套數(shù)（套）簽約面積（㎡）平均套面積（㎡/套）成交金額（元）成交均價(jià)（元/㎡）城關(guān)鎮(zhèn)住宅類成交均價(jià)（元/㎡）開發(fā)區(qū)

住宅類成交均價(jià)（元/㎡）2月19日535538.70104.5019679463.933553.083454.133677.312月20日313638.48117.3711982271.833293.213552.233639.692月21日393965.10101.6714318814.923611.213589.813657.102月22日414602.44112.2516973309.263544.183544.183647.102月23日262691.64103.529650525.883585.373585.373637.692月24日424749.33113.0816671920.283510.373583.333473.782月25日374007.53108.3118266862.693484.133614.313428.16小計(jì)26929193.22108.52107543168.793511.653560.483594.402014年1月份泗縣新樓盤房?jī)r(jià)：當(dāng)前泗縣新樓盤房?jī)r(jià)在3300元/平米—4100元/平米左右。同比2013年普遍上漲300-400元/平米左右。2014年1月份新盤均價(jià)3600元/平米左右。泗縣房地產(chǎn)概況日期住宅簽約套數(shù)（套）簽約面積（㎡）平均套面積2013年度房地產(chǎn)市場(chǎng)概述購(gòu)房人群結(jié)構(gòu)：1-12月份在已備案的商品房中，本縣縣城居民購(gòu)買占19%,本縣其它地區(qū)居民購(gòu)房者占77%，本縣以外購(gòu)房者占4%。購(gòu)房套型結(jié)構(gòu):1-12月份已備案住宅建筑面積90平方米以下占17.81%,90-120平方米占67.24%,120-144平方米占12.63%,144平方米以上占2.32%。購(gòu)房資金結(jié)構(gòu)：1-12月份備案商品房中按揭貸款占購(gòu)房總戶數(shù)的88％。購(gòu)房人年齡結(jié)構(gòu)：1-12月份新建商品房購(gòu)房人中30歲以下購(gòu)房者占總購(gòu)房戶的29%，30－40歲占42%，40－50歲占24%，50歲以上占5%。2013年度房地產(chǎn)市場(chǎng)概述購(gòu)房人群結(jié)構(gòu)：1-12月份在已備案2013年度房地產(chǎn)市場(chǎng)概述一、泗縣房產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)房主力客戶群政府、學(xué)校等機(jī)關(guān)公職人員；縣城及周邊經(jīng)商人士；外出打工一族；各鄉(xiāng)鎮(zhèn)富裕家庭。二、購(gòu)買用途首次置業(yè)：60%換

屋：30%投

資：10%三、購(gòu)買動(dòng)機(jī)分析（1）不想離開現(xiàn)在居住工作的地方；（2）是理想的工作生活活動(dòng)范圍內(nèi)；（3）希望花較低的成本買到理性的房子；（4）充分改善個(gè)人現(xiàn)有居住條件；（5）富裕非城鎮(zhèn)人渴望進(jìn)城定居；（6）非城鎮(zhèn)人為子女籌辦新婚用房；（7）關(guān)注開發(fā)，看好樓市發(fā)展；（8）考慮子女上學(xué)，臨時(shí)居住投資；(9）丞待改善生活及居住環(huán)境人群；(10)部分投資置業(yè)、二次置業(yè)者。2013年度房地產(chǎn)市場(chǎng)概述一、泗縣房產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)房主力客戶群三、2013年度房地產(chǎn)市場(chǎng)概述購(gòu)房主體收入分析近年來(lái)購(gòu)房群體年輕化明顯，中低檔房產(chǎn)市場(chǎng)的購(gòu)房主力集中在向家庭年收入約3—4萬(wàn)的群體靠攏。高端市場(chǎng)的需求量逐步增加，高檔產(chǎn)品市場(chǎng)的購(gòu)房者集中在家庭年收入約15—20萬(wàn)以上的群體為主。目前截至2012年全縣城鎮(zhèn)在崗職工年平均工資是23390元，農(nóng)民人均年收入達(dá)4500元。2013年度房地產(chǎn)市場(chǎng)概述購(gòu)房主體收入分析第二部分：項(xiàng)目本體分析1、項(xiàng)目區(qū)位分析2、項(xiàng)目SWOT分析3、項(xiàng)目?jī)r(jià)值綜合評(píng)析第二部分：項(xiàng)目本體分析項(xiàng)目概述項(xiàng)目總建筑面積27萬(wàn)方，其中住宅部分160879.77平米（其中多層部分35693.57㎡，高層部分125186.20㎡，合計(jì)1533套，其中多層329套，高層1204套。），沿街商業(yè)建筑面積部分21036.55㎡，機(jī)動(dòng)停車位930輛。酒店部分總建筑面積35832.70㎡，賓館建筑面積19217.34㎡，賓館配套總建筑面積16615.36㎡，機(jī)動(dòng)停車位3210輛，社會(huì)機(jī)動(dòng)停車位36輛。公共服務(wù)設(shè)施用地以及社會(huì)公園用地21201.06㎡，約31.79畝。項(xiàng)目整體機(jī)動(dòng)停車位合計(jì)1369個(gè)配套類除卻公園、酒店、賓館、商業(yè)街外，配套有幼兒園、室內(nèi)文體活動(dòng)中心、衛(wèi)生服務(wù)站、老年活動(dòng)站等。項(xiàng)目概述項(xiàng)目總建筑面積27萬(wàn)方，其中住宅部分160879.7項(xiàng)目概述小結(jié)項(xiàng)目整體規(guī)劃采用ArtDeco建筑風(fēng)格，整體筑風(fēng)格高聳、挺拔，給人以拔地而起、傲然屹立的非凡氣勢(shì)，表達(dá)出不斷超越的人文精神和力量。其新穎的造型、艷麗奪目的色彩以及豪華材料的運(yùn)用，有望成為泗縣最具高端與摩登藝術(shù)的符號(hào)。作為項(xiàng)目標(biāo)志性建筑體之一的酒店更充分彰顯了ArtDeco建筑風(fēng)格裝飾藝術(shù)與符號(hào)特征。從建筑風(fēng)格，項(xiàng)目具備高端項(xiàng)目形象氣質(zhì)。項(xiàng)目概述小結(jié)項(xiàng)目整體規(guī)劃采用ArtDeco建筑風(fēng)格，整體筑風(fēng)項(xiàng)目概述小結(jié)ArtDeco注解：ArtDeco演變自十九世紀(jì)末的ArtNouveau（新藝術(shù)）運(yùn)動(dòng)，結(jié)合了因工業(yè)文化所興起的機(jī)械美學(xué)，以較機(jī)械式的、幾何的、純綷裝飾的線條來(lái)表現(xiàn)，其共同的特色是有著豐富的線條裝飾與逐層退縮結(jié)構(gòu)的輪廓。“ArtDeco”，即是藝術(shù)裝飾風(fēng)格，發(fā)源于法國(guó)，興盛于美國(guó)，是世界建筑史上的一個(gè)重要的風(fēng)格流派，表達(dá)了當(dāng)時(shí)高端階層所追求的高貴感；而摩登的形體又賦予古老的、貴族的氣質(zhì)，代表的是一種復(fù)興的城市精神。代表建筑：上海的國(guó)際飯店、沙遜大廈、錦江飯店、百樂(lè)門。項(xiàng)目概述小結(jié)ArtDeco注解：高配置停車位超大樓間距項(xiàng)目?jī)?nèi)在概述小結(jié)高端項(xiàng)目氣質(zhì)完善的商業(yè)與幼兒園自身配套公園配套ArtDeco建筑風(fēng)格項(xiàng)目?jī)?nèi)在高配置停車位超大樓間距項(xiàng)目?jī)?nèi)在概述小結(jié)高端項(xiàng)目氣質(zhì)項(xiàng)目四至：新城中心、政務(wù)中心、學(xué)區(qū)中心北至汴河大道西至赤山路南至桃園路東至托泥溝項(xiàng)目四至：新城中心、政務(wù)中心、學(xué)區(qū)中心北至汴河大道西至赤山路周邊基礎(chǔ)環(huán)境學(xué)區(qū)類專屬幼兒園、汴光小學(xué)、泗州學(xué)校（私立）、靈童學(xué)校、新一中政務(wù)中心公安局、國(guó)土局、新聞出版局、社保局、民政局、人民法院、文化館、林業(yè)局、工商局、地稅局、縣政府等等超市：易買得項(xiàng)目配套超市公共交通：1路、8路酒店：泗縣國(guó)際酒店項(xiàng)目配套酒店周邊同質(zhì)項(xiàng)目：泗州盛世豪庭周邊基礎(chǔ)環(huán)境學(xué)區(qū)類專屬幼兒園、汴光小學(xué)、泗州學(xué)校（私立）、靈配套齊全交通便利項(xiàng)目外在小結(jié)高端項(xiàng)目氣質(zhì)學(xué)區(qū)中心政務(wù)中心新區(qū)中心項(xiàng)目外在配套齊全交通便利項(xiàng)目外在小結(jié)高端項(xiàng)目氣質(zhì)學(xué)區(qū)項(xiàng)目概述小結(jié)：項(xiàng)目具備高端項(xiàng)目氣質(zhì)高端項(xiàng)目氣質(zhì)高配置停車位超大樓間距與合理戶型完善的商業(yè)與幼兒園自身配套獨(dú)享公園配套ArtDeco建筑風(fēng)格配套齊全交通便利學(xué)區(qū)中心政務(wù)中心新區(qū)中心項(xiàng)目概述小結(jié)：項(xiàng)目具備高端項(xiàng)目氣質(zhì)高端項(xiàng)目氣質(zhì)高配置停車位項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分明，銷售的關(guān)鍵在于充分發(fā)揮項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，塑造本項(xiàng)目獨(dú)特的個(gè)性和競(jìng)爭(zhēng)力；目前市場(chǎng)發(fā)展勢(shì)頭同比較好，項(xiàng)目為多層電梯住宅與高層住宅，戶型同比較好，需求空間很大，整體形象有待進(jìn)一步提升；項(xiàng)目所處區(qū)域逐漸成熟完善，將擁有良好的生活居住氛圍；項(xiàng)目擁有良好的自然資源，其利用程度將對(duì)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力產(chǎn)生直接影響；項(xiàng)目整體素質(zhì)與盛世豪庭相似，必須突出差異化定位才能與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手有效區(qū)別。精煉總結(jié)：市場(chǎng)成熟、穩(wěn)定發(fā)展、周邊項(xiàng)目產(chǎn)品同質(zhì)、尋找特色定位、細(xì)化市場(chǎng)空間、突出環(huán)境優(yōu)勢(shì)、挖掘發(fā)展?jié)摿?，提升附加值，謀求利益最大化。項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分明，銷售的關(guān)鍵在于充分發(fā)揮項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略：強(qiáng)化優(yōu)勢(shì)第一、市場(chǎng)策略：差異化，樹立NO1的高大上形象差異化定位策略：目前最為同期、同質(zhì)化項(xiàng)目直面競(jìng)爭(zhēng)盛世豪庭，產(chǎn)品及規(guī)劃方面具有一定趨同，因此應(yīng)利用突出特色定位有效區(qū)別競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手贏得市場(chǎng)空間。項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略：強(qiáng)化優(yōu)勢(shì)第一、市場(chǎng)策略：差異化，樹立NO1的高項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略：強(qiáng)化優(yōu)勢(shì)第二、開發(fā)戰(zhàn)略：塑造長(zhǎng)效口碑品牌樹立開發(fā)品牌，實(shí)現(xiàn)持續(xù)開發(fā)。借助項(xiàng)目特有的公園以及自身配套，做好產(chǎn)品質(zhì)量及后續(xù)服務(wù)，排布好公園與項(xiàng)目之間的工程節(jié)奏，良好的居住環(huán)境，不停進(jìn)行炒熱，塑造強(qiáng)勢(shì)長(zhǎng)效的口碑，在泗縣樹立良好品牌形象，為后續(xù)開發(fā)項(xiàng)目奠定基礎(chǔ)。項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略：強(qiáng)化優(yōu)勢(shì)第二、開發(fā)戰(zhàn)略：塑造長(zhǎng)效口碑品牌項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略：轉(zhuǎn)化劣勢(shì)第三、開發(fā)戰(zhàn)略：加值策略田忌賽馬在突出項(xiàng)目環(huán)境優(yōu)勢(shì)的基礎(chǔ)上應(yīng)利用特色定位拓展市場(chǎng)空間，增加項(xiàng)目附加價(jià)值。同時(shí)在銷售推廣上利用多層沖擊市場(chǎng)，搶占市場(chǎng)先機(jī)和市場(chǎng)份額，高層采用市場(chǎng)跟隨策略，利用價(jià)格優(yōu)勢(shì)實(shí)現(xiàn)快速銷售的目的。同步以自身優(yōu)勢(shì)配套與與商業(yè)配套招商進(jìn)一步增加項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，提升項(xiàng)目品牌與高附加值。項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略：轉(zhuǎn)化劣勢(shì)第三、開發(fā)戰(zhàn)略：加值策略田忌賽馬項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略：抓住機(jī)會(huì)第四、開發(fā)戰(zhàn)略：搶占時(shí)機(jī)中國(guó)房地產(chǎn)政策頻出，但每次政策的出臺(tái)都促動(dòng)著房地產(chǎn)價(jià)格的逐步提升，而面對(duì)泗縣相對(duì)平穩(wěn)的發(fā)展，且有同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)的項(xiàng)目同步開發(fā)節(jié)奏，仍建議緊抓機(jī)會(huì)，現(xiàn)金為王，同步全面、全力爭(zhēng)取利潤(rùn)最大化。項(xiàng)目能否搶占市場(chǎng)先機(jī)是實(shí)現(xiàn)整體銷售的關(guān)鍵。一定要抓住上半年比較好的時(shí)機(jī)一擊制勝，在下半年持續(xù)開發(fā)過(guò)程不斷形成項(xiàng)目自身價(jià)值的提升，以攫取利潤(rùn)最大化。項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略：抓住機(jī)會(huì)第四、開發(fā)戰(zhàn)略：搶占時(shí)機(jī)項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略：抓住機(jī)會(huì)第五、消費(fèi)者策略：拓寬渠道，迎合引導(dǎo)拓展銷售渠道。強(qiáng)化鄉(xiāng)鎮(zhèn)推廣優(yōu)勢(shì)（低投入推廣、直接長(zhǎng)效），活動(dòng)營(yíng)銷為主線，利用項(xiàng)目本身地理優(yōu)勢(shì)有限攫取泗縣東向鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶，扎實(shí)扎根入鄉(xiāng)鎮(zhèn)利用多種營(yíng)銷手段拓寬銷售渠道。項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略：抓住機(jī)會(huì)第五、消費(fèi)者策略：拓寬渠道，迎合引導(dǎo)項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略：抓住機(jī)會(huì)第五、消費(fèi)者策略：拓寬渠道，迎合引導(dǎo)拓展銷售渠道。強(qiáng)化鄉(xiāng)鎮(zhèn)推廣優(yōu)勢(shì)（低投入推廣、直接長(zhǎng)效），活動(dòng)營(yíng)銷為主線，利用項(xiàng)目本身地理優(yōu)勢(shì)有限攫取泗縣東向鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶，扎實(shí)扎根入鄉(xiāng)鎮(zhèn)利用多種營(yíng)銷手段拓寬銷售渠道。項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略：抓住機(jī)會(huì)第五、消費(fèi)者策略：拓寬渠道，迎合引導(dǎo)項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略：競(jìng)合威脅第六、競(jìng)爭(zhēng)策略：監(jiān)測(cè)跟隨非競(jìng)爭(zhēng)性導(dǎo)向策略。項(xiàng)目只需突出自身特色定位及核心資源優(yōu)勢(shì)即可通過(guò)不斷展示項(xiàng)目實(shí)體，涵蓋獨(dú)具特色并與項(xiàng)目本身相契合的統(tǒng)一性推廣，無(wú)須過(guò)多實(shí)施競(jìng)爭(zhēng)宣傳導(dǎo)向，而是通過(guò)自身特點(diǎn)與開發(fā)節(jié)奏、開發(fā)的先后順序?qū)嵭懈S策略進(jìn)行銷售，利用自身優(yōu)勢(shì)搶占市場(chǎng)空間。區(qū)域性對(duì)接高品質(zhì)對(duì)接公園文化對(duì)接一體化商業(yè)對(duì)接項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略：競(jìng)合威脅第六、競(jìng)爭(zhēng)策略：監(jiān)測(cè)跟隨區(qū)域性對(duì)接高品項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略：優(yōu)勢(shì)分析發(fā)展商實(shí)力雄厚：發(fā)展商作為知名民營(yíng)企業(yè)，實(shí)力雄厚進(jìn)行強(qiáng)化推廣，高起點(diǎn)，高推高打。住宅集中：該區(qū)域目前住宅項(xiàng)目開發(fā)數(shù)量雖不是太大，但未來(lái)將形成大規(guī)模政務(wù)區(qū)居住區(qū)，具有規(guī)模優(yōu)勢(shì)。交通條件良好：項(xiàng)目位于城市主干道汴河路路，交通條件良好。居住環(huán)境良好：項(xiàng)目西邊緊靠公園，東邊拖托泥溝干渠改造后將成為城市景觀帶，居住自然環(huán)境良好，周邊學(xué)區(qū)較多，一站式解決15年一站式教育。戶型配比合理：項(xiàng)目主力戶型為90㎡和110－120㎡經(jīng)濟(jì)型戶型，市場(chǎng)需求空間大，有利于銷售。項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略：優(yōu)勢(shì)分析發(fā)展商實(shí)力雄厚：項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略：劣勢(shì)分析位置還比較偏僻：項(xiàng)目地段目前尚顯偏離主城區(qū)、缺乏居住人氣，處于城區(qū)邊緣地帶。周邊配套目前不夠齊全：本案周邊缺少相應(yīng)成熟的生活配套設(shè)施，離醫(yī)院、學(xué)校、超市、銀行等基本配套設(shè)施有一定距離。商業(yè)部分需后期逐步招商進(jìn)行推進(jìn)；

商業(yè)部分目前缺少氛圍，需通過(guò)后期招商與人氣居住氛圍予以逐步帶動(dòng)，周邊競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境直接（盛世華庭）。鑒于公園待建，同步物業(yè)需要有穩(wěn)固的開發(fā)節(jié)奏支撐；

項(xiàng)目雖有公園，但需要時(shí)間予以建設(shè)，眼前利益無(wú)實(shí)體支撐，需要大量的推廣予以加強(qiáng)，以保障后期市場(chǎng)期待值的不斷攀升。項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略：劣勢(shì)分析位置還比較偏僻：項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略：機(jī)會(huì)點(diǎn)（opportunity）分析經(jīng)濟(jì)發(fā)展持續(xù)看好

泗縣近年經(jīng)濟(jì)快速持續(xù)發(fā)展，市民可支配收入增長(zhǎng)較快，住宅購(gòu)買需求持續(xù)增加，特別是周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民。泗縣房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展良好近年泗縣房地產(chǎn)發(fā)展良好，在售銷售價(jià)格穩(wěn)步提升。區(qū)位發(fā)展?jié)摿艽箜?xiàng)目位于城市主要發(fā)展方向，政務(wù)區(qū)未來(lái)發(fā)展?jié)摿薮螅壳耙鸦境蔀樽≌瑹狳c(diǎn)開發(fā)區(qū)域，政務(wù)區(qū)的消費(fèi)力逐步增強(qiáng)。處于城區(qū)主入口之一，公共交通已抵達(dá)

項(xiàng)目緊鄰汴河路主干道，是東部進(jìn)入城區(qū)必經(jīng)之路，對(duì)該區(qū)域的高質(zhì)量鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶有較強(qiáng)的吸引力。項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略：機(jī)會(huì)點(diǎn)（opportunity）分析經(jīng)濟(jì)發(fā)展持項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略：威脅分析競(jìng)爭(zhēng)激烈，時(shí)間重疊項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤后期逐步增多，且推盤時(shí)間重疊，一定程度上會(huì)對(duì)本案造成客源的分流。存在產(chǎn)品同質(zhì)化可能：項(xiàng)目所在區(qū)域住宅產(chǎn)品、商業(yè)規(guī)劃趨同，不容易拉開消費(fèi)層次及形成獨(dú)特競(jìng)爭(zhēng)力。國(guó)家宏觀調(diào)控政策影響受國(guó)家宏觀調(diào)控政策營(yíng)銷國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)將步入一個(gè)調(diào)整期，需盡快推進(jìn)開發(fā)節(jié)奏，避免出現(xiàn)更為嚴(yán)厲的調(diào)控政策。項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略：威脅分析競(jìng)爭(zhēng)激烈，時(shí)間重疊第三部分：項(xiàng)目定位1、目標(biāo)客戶定位及分析2、項(xiàng)目定位思考第三部分：項(xiàng)目定位富有階層中產(chǎn)階層普通家庭低收入家庭置業(yè)選擇豪宅，選擇好環(huán)境、好地段具有置業(yè)選擇性，追求品質(zhì)生活要求低，滿足居住需求租房、自建房目標(biāo)受眾目標(biāo)消費(fèi)群富有中產(chǎn)普通家庭低收入家庭置業(yè)選擇豪宅，選擇好環(huán)境、好地段具目標(biāo)受眾：精準(zhǔn)定位周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)剛需改善居住條件老城區(qū)換房買房者及部分二次置業(yè)者對(duì)高要求品質(zhì)物業(yè)的追求。結(jié)婚、學(xué)區(qū)買房在泗縣住宅市場(chǎng)占很大比例。該地段更有魅力吸引泗縣東向鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群。項(xiàng)目周邊政務(wù)區(qū)客群政務(wù)區(qū)現(xiàn)有各行政、事業(yè)單位員工。目標(biāo)受眾：精準(zhǔn)定位周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)剛需改善居住條件老城區(qū)換房買房者及目標(biāo)客群理想居所首先要有良好的居住環(huán)境，滿足其生活向上的追求；性價(jià)比高，是目前市場(chǎng)所有房子里最“值”的物業(yè)；雖然價(jià)格不是最高，但物業(yè)本身的氣質(zhì)符合精神層面的需求，在朋友面前還不會(huì)丟臉；戶型具有吸引力，產(chǎn)品品質(zhì)高，具有高值商業(yè)配套與公園配套，房屋實(shí)用率高。目標(biāo)客群理想居所首先要有良好的居住環(huán)境，滿足其生活向上的追求目標(biāo)客群心理分析：居住區(qū)域心理目標(biāo)群體對(duì)項(xiàng)目地段認(rèn)知存在一定障礙，需要通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)一步整合與改善，突出項(xiàng)目新亮點(diǎn)加以引導(dǎo)。城區(qū)客戶置業(yè)區(qū)域選擇受價(jià)格影響較大，因此項(xiàng)目?jī)r(jià)格也將成為銷售的很大促動(dòng)力。項(xiàng)目周邊良好的自然環(huán)境短期內(nèi)不能被客戶認(rèn)識(shí)，需挖掘項(xiàng)目發(fā)展?jié)摿?，?qiáng)化居住環(huán)境宣傳。周邊行政、事業(yè)單位客戶較為挑剔，但是置業(yè)選擇項(xiàng)目相對(duì)方便，但實(shí)際操作中需要以實(shí)體予以打動(dòng)。目標(biāo)客群心理分析：居住區(qū)域心理目標(biāo)群體對(duì)項(xiàng)目地段認(rèn)知存在一定目標(biāo)客群心理分析：客戶購(gòu)買心理目標(biāo)客戶為現(xiàn)有市場(chǎng)在地段和價(jià)格上雙重選擇人群，市場(chǎng)補(bǔ)充性很強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)性戶型和購(gòu)房總價(jià)是他們首要考慮的要素，但本項(xiàng)目需要更多的改變與創(chuàng)新、創(chuàng)意增加項(xiàng)目附加值。選擇購(gòu)買本項(xiàng)目的客戶最大的推動(dòng)力必然是創(chuàng)新性、創(chuàng)意性以及價(jià)格為驅(qū)動(dòng)，這也是客戶選擇在項(xiàng)目區(qū)域置業(yè)的最主要原因之一。對(duì)生活的美好向往可以通過(guò)項(xiàng)目的創(chuàng)新、創(chuàng)意所倡導(dǎo)的生活理念實(shí)現(xiàn)，因此本項(xiàng)目更大的創(chuàng)新、創(chuàng)意也最大拉動(dòng)力之一。目前泗縣城市向東發(fā)展，政務(wù)區(qū)有望成為房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域，群聚效應(yīng)成為很多客戶置業(yè)有力的影響因素。目標(biāo)客群心理分析：客戶購(gòu)買心理目標(biāo)客戶為現(xiàn)有市場(chǎng)在地段和價(jià)格目標(biāo)客群心理分析：目標(biāo)客群購(gòu)買的態(tài)度三高三求：對(duì)高性價(jià)比的追求！對(duì)高品質(zhì)社區(qū)的要求！對(duì)高素質(zhì)生活的需求！目標(biāo)客群心理分析：目標(biāo)客群購(gòu)買的態(tài)度三高三求：項(xiàng)目定位思考（1）定位思路

1.差異化

一般綜合質(zhì)素較好且有鮮明特色的項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)銷售額和時(shí)間上的最優(yōu)效果，而本項(xiàng)目無(wú)論地段、規(guī)模及產(chǎn)品無(wú)明顯優(yōu)勢(shì)，且同市場(chǎng)產(chǎn)品及價(jià)格趨同，必須通過(guò)特色定位實(shí)現(xiàn)差異化目的，借以區(qū)分競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手并贏得市場(chǎng)空間。

2.提煉核心價(jià)值

項(xiàng)目最大優(yōu)勢(shì)來(lái)自于政務(wù)區(qū)地段，周邊緊靠公園及以后的托泥溝干渠景觀帶，自然及居住環(huán)境良好，因此在定位中應(yīng)予以強(qiáng)化。

3.樹立品牌形象對(duì)于本縣蘑菇來(lái)說(shuō)極具特色的項(xiàng)目定位會(huì)讓公司品牌形象在短期內(nèi)建立起來(lái)。

4.利于銷售項(xiàng)目定位必須考慮利于銷售的原則，定位應(yīng)有創(chuàng)新性和時(shí)尚性，以利于營(yíng)銷宣傳和銷售推廣。

項(xiàng)目定位思考（1）定位思路項(xiàng)目定位分析之一時(shí)間向度關(guān)注程度高低過(guò)去未來(lái)區(qū)位價(jià)位環(huán)境戶型配套/附加品牌形象目前項(xiàng)目定位分析之一時(shí)間向度關(guān)注程度高低過(guò)去未來(lái)區(qū)位價(jià)位環(huán)境戶型項(xiàng)目定位分析之二可復(fù)制性容易較難很難房地產(chǎn)項(xiàng)目的因素區(qū)位價(jià)位環(huán)境配套/附加特色戶型開發(fā)商/項(xiàng)目品牌本項(xiàng)目緊鄰公園及水系具有稀缺性，特色定位對(duì)提升項(xiàng)目整體檔次有重要作用。項(xiàng)目定位分析之二可復(fù)制性容易較難很難房地產(chǎn)項(xiàng)目的因素區(qū)位價(jià)位項(xiàng)目定位分析之二周邊生活配套不齊全自然居住環(huán)境好區(qū)域住宅發(fā)展?jié)摿Υ髽淞㈤_發(fā)品牌市場(chǎng)產(chǎn)品同質(zhì)化定位規(guī)避區(qū)域住宅開發(fā)集中項(xiàng)目的定位現(xiàn)實(shí)基點(diǎn)項(xiàng)目定位分析之二周邊生活配套不齊全自然居住環(huán)境好區(qū)域住宅發(fā)展項(xiàng)目定位分析之三（一）本項(xiàng)目現(xiàn)有價(jià)值要素提煉

通過(guò)上述對(duì)市場(chǎng)環(huán)境以及項(xiàng)目自身的分析，本項(xiàng)目現(xiàn)有價(jià)值要素主要體現(xiàn)在：

居住環(huán)境價(jià)值項(xiàng)目西邊緊鄰公園，東邊干渠改造后將成為城市景觀帶，自然資源良好，居住環(huán)境優(yōu)越；（二）我們?cè)黾拥母郊觾r(jià)值

高雅生活價(jià)值

項(xiàng)目特色定位將為項(xiàng)目帶來(lái)健康生活理念，可以滿足置業(yè)者對(duì)于更高生活的追求愿望；高品居住價(jià)值樹立公司品牌形象，品質(zhì)地產(chǎn)將會(huì)更多為目標(biāo)群體所認(rèn)同；一體化的商業(yè)配套追求通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的商業(yè)部分進(jìn)行招商以及特色定位，提升項(xiàng)目商業(yè)附加值部分，進(jìn)一步完善項(xiàng)目的高端品質(zhì)形象，形成城市的認(rèn)同感。項(xiàng)目定位分析之三（一）本項(xiàng)目現(xiàn)有價(jià)值要素提煉項(xiàng)目發(fā)展定位推導(dǎo)：從建筑理念上ArtDeco

新藝術(shù)運(yùn)動(dòng)異文化圖案幾何的、純綷裝飾的線條追求感性對(duì)稱簡(jiǎn)潔的幾何構(gòu)圖文化、音樂(lè)符號(hào)圖騰打破常規(guī)的震撼立體派(Cubism)、未來(lái)派(Futurism)、新古典主義(Neoclassicism)、爵士風(fēng)格藝術(shù)源于法國(guó)項(xiàng)目發(fā)展定位推導(dǎo)：從建筑理念上ArtDeco新藝術(shù)運(yùn)