武漢國際博覽中心海洋樂園前期策劃課件

武漢國際博覽中心海洋樂園

項目開發(fā)方案初步構(gòu)想

武漢新城國際博覽中心有限公司2008.6.12武漢國際博覽中心海洋樂園

項目開發(fā)方案初步構(gòu)想武漢新城國際第一章項目概況第二章區(qū)域環(huán)境分析第三章武漢旅游市場環(huán)境分析第四章主題公園產(chǎn)業(yè)與市場分析第五章項目SWTO分析及定位研究第六章國內(nèi)外室內(nèi)海洋主題公園成功案例參考第七章項目規(guī)劃方案初步構(gòu)想第八章項目運作思路第九章項目開發(fā)的社會價值與意義第一章項目概況第一章項目概況第一章項目概況（一）項目背景根據(jù)武漢市“十一五”規(guī)劃剛要，武漢國際博覽中心將建設(shè)成為以展覽、展示為主導功能，集會展、科技、文化、商務(wù)、休閑、旅游、居住于一體的多功能復合型的國際博覽城本項目作為國際博覽中心休閑、旅游功能的重要載體，在總體規(guī)劃中提出了開發(fā)海洋主題公園的初步設(shè)想居住旅游休閑商務(wù)文化科技會展復合國際博覽城居住區(qū)居住區(qū)會展區(qū)水系景觀商業(yè)中心區(qū)商業(yè)中心區(qū)高檔居住區(qū)科技館酒店辦公及會議區(qū)高檔住宅區(qū)海洋館（一）項目背景根據(jù)武漢市“十一五”規(guī)劃剛要，武漢國際博覽中心（二）用地條件用地性質(zhì)文化娛樂用地預(yù)留凈用地面積78216㎡（117.32畝）控制容積率0.56綠化率要求不低于50%地價預(yù)估200萬元/畝以上四新北路攔江堤路展館用地科技館規(guī)劃用地軌道車站規(guī)劃控制用地本項目初步規(guī)劃用地高檔住宅用地高檔酒店用地本項目（二）用地條件用地性質(zhì)文化娛樂用地預(yù)留凈用地面積78216㎡（三）開發(fā)目標與研究重點開發(fā)目標城市運營層面項目運營層面發(fā)揮項目的城市環(huán)境改善與價值提升功能盡可能提升項目自我盈利與可持續(xù)發(fā)展能力利益平衡點項目4W加1Y研究：區(qū)域環(huán)境適不適合？市場前景如何？做成什么類型？包含什么功能？如何去實施與運作……（三）開發(fā)目標與研究重點開發(fā)目標城市運營層面項目運營層面發(fā)揮武漢國際博覽中心海洋樂園前期策劃課件第一章項目概況第二章區(qū)域環(huán)境分析第三章武漢旅游市場環(huán)境分析第四章主題公園產(chǎn)業(yè)與市場分析第五章項目SWTO分析及定位研究第六章國內(nèi)外室內(nèi)海洋主題公園成功案例參考第七章項目規(guī)劃方案初步構(gòu)想第八章項目運作思路第九章項目開發(fā)的社會價值與意義第一章項目概況第二章區(qū)域環(huán)境分析第二章區(qū)域環(huán)境分析（一）項目區(qū)位價值項目所在的四新地區(qū)，在武漢新區(qū)具有承北啟南、攜老（城）帶新（城）的地理優(yōu)勢，也是武漢新區(qū)的發(fā)展重點四新地區(qū)（一）項目區(qū)位價值項目所在的四新地區(qū)，在武漢新區(qū)具有承北啟南（二）區(qū)域交通條件博覽中心建設(shè)將帶來區(qū)域交通設(shè)施的全面升級，項目正在形成作為主題旅游項目所必備的多層次、廣輻射、快速度的交通條件中環(huán)線規(guī)劃地鐵線濱江大道攔江堤路（二）區(qū)域交通條件博覽中心建設(shè)將帶來區(qū)域交通設(shè)施的全面升級，（三）區(qū)域旅游配套條件盡管目前區(qū)域配套不足，但圍繞國際博覽中心，項目周邊將出現(xiàn)眾多大規(guī)模、中高檔次的旅游配套會議中心1個四星級酒店1個五星級酒店兩條商業(yè)街（三）區(qū)域旅游配套條件盡管目前區(qū)域配套不足，但圍繞國際博覽中（四）區(qū)域人口狀況目前四新地區(qū)的人口密度與層次相對不足，但依托其區(qū)位與交通優(yōu)勢，所能輻射的人口規(guī)模大大超出了主題公園的基本需求一級客源市場至少200萬人80km1小時車程240km3小時車程二級客源市場至少200萬人三級客源市場美國華盛頓土地研究所研究資料武漢新區(qū)100萬人口武漢市800萬人口20分鐘90分鐘四新地區(qū)5萬人（四）區(qū)域人口狀況目前四新地區(qū)的人口密度與層次相對不足，但依（五）區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平根據(jù)行業(yè)發(fā)展階段規(guī)律，整個武漢市目前的人均收入水平將推動武漢休閑度假旅游市場進入快速成長期收入水平人均1000美元人均2000美元人均3000美元驅(qū)動因素旅游類型審美體驗愉悅身心放松身心休閑度假成為旅游主體休閑度假旅游起步觀光旅游火爆武漢北京3500美元上海4000美元深圳7000美元（五）區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平根據(jù)行業(yè)發(fā)展階段規(guī)律，整個武漢市目前的（六）區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策四新地區(qū)作為武漢新區(qū)的生產(chǎn)性服務(wù)中心和現(xiàn)代化商住新城，需要從區(qū)域旅游休閑配套角度來完善其城市功能，提升城市生產(chǎn)與生活服務(wù)價值現(xiàn)代制造業(yè)中心生產(chǎn)性服務(wù)中心文化旅游中心（六）區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策四新地區(qū)作為武漢新區(qū)的生產(chǎn)性服務(wù)中心和（七）區(qū)域旅游形象與市場氛圍武漢新區(qū)文化旅游資源豐富四新地區(qū)的以會展為核心的商務(wù)旅游尚在培育發(fā)展當中，本項目的開發(fā)將進一步完善漢陽地區(qū)的旅游產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，提升其整體市場影響力文化旅游公園旅游會展旅游（七）區(qū)域旅游形象與市場氛圍武漢新區(qū)文化旅游資源豐富文化旅游（八）博覽中心帶來旅游發(fā)展新契機博覽中心作為新區(qū)開發(fā)的引爆點，除了提升了區(qū)域城市形象與配套之外，也將進一步帶動區(qū)域旅游休閑需求與人氣會展經(jīng)濟三大支柱博覽中心會展高檔酒店高檔住宅商務(wù)會展人士各類高檔旅游人士高檔本土消費旅游休閑需求與人氣（八）博覽中心帶來旅游發(fā)展新契機博覽中心作為新區(qū)開發(fā)的引爆點第一章項目概況第二章區(qū)域環(huán)境分析第三章武漢旅游市場環(huán)境分析第四章主題公園產(chǎn)業(yè)與市場分析第五章項目SWTO分析及定位研究第六章國內(nèi)外室內(nèi)海洋主題公園成功案例參考第七章項目規(guī)劃方案初步構(gòu)想第八章項目運作思路第九章項目開發(fā)的社會價值與意義第一章項目概況第三章武漢旅游市場環(huán)境分析第三章武漢旅游市場環(huán)境分析（一）武漢旅游經(jīng)濟發(fā)展狀況（一）武漢旅游經(jīng)濟發(fā)展狀況1、旅游經(jīng)濟發(fā)展速度年份200520062007實現(xiàn)旅游總收入(億元)235.19266.22314.37增長幅度16％13％18％名次省/市全年接待入境旅游者(人次)旅游總收入(元)1江蘇2826.9億2廣東2454億3北京435.5萬2103億4浙江509萬2016億5山東249.6萬1652.1億6河南88.08萬1352億7四川1217.31億8福建

1003億9湖南120.57萬732.71億10天津103萬11湖北640.87億武漢旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，但同沿海先進省市相比還有相當差距1、旅游經(jīng)濟發(fā)展速度年份200520062007實現(xiàn)旅游總收2、旅游收入結(jié)構(gòu)海外旅游收入雖然也在穩(wěn)步增長，但國內(nèi)旅游依然是主力年份旅游總收入（億元）國際旅游收入（萬美元）國內(nèi)旅游收入（億元）海外總?cè)藬?shù)（萬人次）國內(nèi)旅游者人數(shù)（萬人次）2001161.0712138.9115128.5922022002198.3516034.7418538.3724462003159.769432.5151.9622.442098.52004202.7112600192.2431.452607.052005235.1917248.06221.2241.232901.32006266.2219477.33250.745.893283.052007314.3722827.98296.9852.983889.07數(shù)據(jù)來源：1998-2007年武漢統(tǒng)計年報2、旅游收入結(jié)構(gòu)海外旅游收入雖然也在穩(wěn)步增長，但國內(nèi)旅游依然（二）武漢旅游的區(qū)域特點（二）武漢旅游的區(qū)域特點1、資源特點旅游資源豐富，但開發(fā)程度低，在規(guī)模與品牌上具有全國影響力的不多武漢市旅游地圖全市納入旅游管理的景點300多個、景區(qū)32個，其中國家44級旅游區(qū)6家1、資源特點旅游資源豐富，但開發(fā)程度低，在規(guī)模與品牌上具有全2、氣候特點受區(qū)域氣候特點影響，武漢的旅游人氣季節(jié)變化更加明顯，旅游黃金季節(jié)相對較短，市場上缺少全天候的旅游景點武漢氣候特點四季過于明顯，冬夏兩季占全年世界的2/3，旅游最佳季節(jié)集中在5月和11月左右東湖景區(qū)在5、10月份期間接待游客比例達到全年的30％以上2、氣候特點受區(qū)域氣候特點影響，武漢的旅游人氣季節(jié)變化更加明3、產(chǎn)品特點隨著武漢旅游產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，其旅游產(chǎn)品數(shù)量與結(jié)構(gòu)不斷豐富和完善，但由于產(chǎn)品創(chuàng)新不足，景點內(nèi)容單一，目前尚缺少獨具規(guī)模和個性優(yōu)勢的旅游新產(chǎn)品三菜一湯黃鶴樓＋歸元寺＋古琴臺＋東湖十全大補名勝古跡＋都市風光＋楚文化＋革命文化＋科普教育＋工業(yè)游＋農(nóng)業(yè)生態(tài)游＋休閑度假＋主題公園＋商務(wù)會展游內(nèi)城商務(wù)會展外城休閑度假全程觀光旅游旅游格局3、產(chǎn)品特點隨著武漢旅游產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，其旅游產(chǎn)品數(shù)量與結(jié)構(gòu)（三）武漢旅游消費特點（三）武漢旅游消費特點1、旅游目的地選擇特點排名人氣最旺出發(fā)城市人氣最旺到達城市08年春節(jié)黃金周07年十一黃金周08年春節(jié)黃金周07年十一黃金周1上海上海北京上海2背街北京上海北京3廣州重慶杭州杭州4深圳廣州廈門深圳5重慶天津深圳南京6成都成都南京蘇州7武漢西安廣州成都8西安武漢三亞青島9沈陽沈陽哈爾濱西安10杭州杭州成都廣州武漢旅游出行與達到人氣形成較大差距，市場迫切需要優(yōu)質(zhì)旅游產(chǎn)品來挽留市民出行腳步和吸引外地旅游者的眼球1、旅游目的地選擇特點排名人氣最旺出發(fā)城市人氣最旺到達城市02、外地來漢旅游消費特點除傳統(tǒng)的觀光旅游外，以商務(wù)活動為目的的旅游活動逐漸成為市場主力，也是武漢未來旅游開發(fā)必須關(guān)注的重要客戶群體2、外地來漢旅游消費特點除傳統(tǒng)的觀光旅游外，以商務(wù)活動為目的2、武漢市民假日郊區(qū)游狀況武漢市民目前假日出游尚局限于市內(nèi)，對于郊區(qū)度假的向往和實際參與程度間存在巨大的差距，旅游消費支出意愿還需特色休閑產(chǎn)品進一步激發(fā)游客對武漢旅游資源開發(fā)現(xiàn)狀評價景點個性特色鮮明28％不鮮明72％景點綜合配套能力較強36％較弱64％景點旅游價值較高61％一般39％游樂項目參與性較強17％較差83％普通居民能夠承受的假日消費支出（元/人）價格范圍<5050-100100-200200-500>500比率35%23.8%20%3.9%2.7%2、武漢市民假日郊區(qū)游狀況武漢市民目前假日出游尚局限于市內(nèi)，（四）武漢旅游的發(fā)展趨勢（四）武漢旅游的發(fā)展趨勢1、圈層聯(lián)動發(fā)展趨勢正在形成多層次、多樣化發(fā)展的旅游圈，但各個景點與圈層之間的整合模式還在探索之中，整合價值還沒有真正體現(xiàn)市內(nèi)核心旅游圈郊區(qū)度假旅游圈“8+1”城市旅游圈華中旅游圈一核中環(huán)線以內(nèi)發(fā)展觀光旅游與商務(wù)會展旅游為主一環(huán)武漢近郊區(qū)發(fā)展休閑度假與觀光旅游為主一圈500公里半徑構(gòu)建武漢面向華中旅游圈三軸長江、漢江與京廣旅游軸實現(xiàn)區(qū)域聯(lián)動1、圈層聯(lián)動發(fā)展趨勢正在形成多層次、多樣化發(fā)展的旅游圈，但2、近郊主題旅游發(fā)展趨勢隨著大型主力旅游品牌的進入，以本地大眾休閑市場為主體、以科技與文化為特色的主題公園環(huán)城旅游帶正在形成，但由于區(qū)域交通與配套的不足，其發(fā)展速度相對緩慢黃陂木蘭古門景區(qū)、云霧山郊野公園長江樂園與盤龍古城蔡甸大好河山景區(qū)與后觀湖嘉年華主題樂園金銀湖彩灣、水鄉(xiāng)旅游城與柏泉農(nóng)莊江夏博學島與龍泉山生態(tài)園后湖極地海洋世界2、近郊主題旅游發(fā)展趨勢隨著大型主力旅游品牌的進入，以本地大（五）武漢旅游業(yè)發(fā)展的新契機時代大背景體驗經(jīng)濟時代大眾休閑時代國家政策促進帶薪休假制度變黃金周為多個節(jié)日短假期區(qū)域發(fā)展新契機中部崛起8＋1城市圈兩型社會休閑越來越成為一種生活時尚將有更多的機會選擇本地休閑旅游產(chǎn)品武漢旅游影響力提升商務(wù)旅游加速武漢將逐漸迎來來一個商務(wù)與休閑度假旅游的新時代，并給以休閑旅游為目標的主題旅游業(yè)發(fā)展帶來新契機（五）武漢旅游業(yè)發(fā)展的新契機時代大背景國家政策促進區(qū)域發(fā)展新第一章項目概況第二章區(qū)域環(huán)境分析第三章武漢旅游市場環(huán)境分析第四章主題公園產(chǎn)業(yè)與市場分析第五章項目SWTO分析及定位研究第六章國內(nèi)外室內(nèi)海洋主題公園成功案例參考第七章項目規(guī)劃方案初步構(gòu)想第八章項目運作思路第九章項目開發(fā)的社會價值與意義第一章項目概況第四章主題公園產(chǎn)業(yè)與市場分析第四章主題公園產(chǎn)業(yè)與市場分析（一）我國主題旅游市場發(fā)展現(xiàn)狀（一）我國主題旅游市場發(fā)展現(xiàn)狀1、我國主題公園的發(fā)展1983年，自北京大觀園始，出現(xiàn)一批區(qū)域文化主題、鬼府神宮型娛樂型項目，滿足了改革開放初期人們求新求意的需求，但游客重游率低，加之體制限制，逐漸被市場邊沿化或被淘汰1989年深圳錦繡中華成功開業(yè)，是中國主題公園發(fā)展的里程碑，出現(xiàn)微縮景觀投資熱，但由于顧客參與程度不足，體驗少，娛樂氛圍差，在經(jīng)過一段時間的火爆之后，市場開始萎縮，前景不被看好1991年，以無錫影視城為開端，在1995年～96年興起主題公園建設(shè)的第二個高峰，產(chǎn)品娛樂性、表演性增強，但仍然沒有突破觀賞層面的局限，而且重復建設(shè)現(xiàn)象多，雖然有一定的區(qū)域吸引力與競爭力，但經(jīng)營狀況一般1998年至今，以深圳歡樂谷為代表，主題鮮明，個性突出，引入高新科技游樂設(shè)施，提升了休閑游樂功能，強化了有了活動與游客之間的互動關(guān)系，提高了游客的重游率，高科技的投入帶來了更多刺激與歡樂起步階段快速發(fā)展與升級階段1、我國主題公園的發(fā)展1983年，自北京大觀園始，出現(xiàn)一批區(qū)2、國內(nèi)主題公園的不足分析主要問題國內(nèi)情況國外情況盲目開發(fā)，重復開發(fā)，無序競爭嚴重國內(nèi)20年間增加了2500個主題公園美國50年只增加了30個主題公園主題公園規(guī)模與區(qū)域有效客源不匹配人均主題到訪率不足0.25，平均消費不足12美元人均主題到訪次數(shù)為0.8，平均消費46美元主題特色不足，粗制濫造，吸引力不足重復模仿多，人工痕跡太多有專業(yè)創(chuàng)新與研究團隊，專利申請多參與性游樂項目過少，重游率較低顧客逗留時間大約2～4小時顧客逗留時間6～8小時持續(xù)創(chuàng)新不足，市場影響力逐漸降低大部分沒有后續(xù)投資每年新內(nèi)容的再投資占年總收入4～5％人才不足，經(jīng)營管理模式落后有專業(yè)經(jīng)驗的管理人才少員工工資占45～60％，以高工資留住專業(yè)人才收入結(jié)構(gòu)單一，衍生產(chǎn)品不足國內(nèi)80％來自門票收入，其他商品經(jīng)營只占20％，國外門票收入只占20～30％，其他經(jīng)營收入占大頭營銷方式落后，品牌創(chuàng)造不足國有有國際知名度的主題樂園不過6家國外市場開發(fā)費用占總經(jīng)營成本的9～15％由于對主題公園發(fā)展規(guī)律與條件了解不足，我國主題公園的發(fā)展中也存在很多非理性與科學的成分，最終導致成功者少，勉強維持多2、國內(nèi)主題公園的不足分析主要問題國內(nèi)情況國外情況盲目開發(fā)，3、成功主題公園的多元化盈利模式分析服務(wù)內(nèi)容收益方式目的提供初級體驗的機會出讓出售門票有利于資源使用（配置）效率優(yōu)化有利于資產(chǎn)（資源）市場收益最大化有利于規(guī)避經(jīng)營（投資）風險提供有助于豐富體驗的相關(guān)服務(wù)以及相應(yīng)的服務(wù)體驗提供餐飲、住宿服務(wù)出讓圍繞旅游者的潛在消費能力所帶來的可能的收益機會旅游區(qū)內(nèi)的招商、景區(qū)節(jié)慶活動商業(yè)贊助獲取資本投入后在旅游項目所在地溢價收益的其他商業(yè)開發(fā)旅游目的地的房地產(chǎn)開發(fā)出讓、出售具備知識產(chǎn)權(quán)特點的商品玩具、旅游工藝品紀念品提供保證旅游景點景區(qū)內(nèi)居民可以市場化的公共服務(wù)供水、供電市場經(jīng)驗表明，一個成功和可持續(xù)發(fā)展的主題公園，在不斷產(chǎn)品創(chuàng)新的前提下，同樣需不斷拓展收入渠道，構(gòu)建多元化盈利模式3、成功主題公園的多元化盈利模式分析服務(wù)內(nèi)容收益方式目的提供（二）我國海洋主題公園在不同階段的發(fā)展特點時間第一階段1990年以前第二階段20世紀90年代第三階段2000年至今階段旅游觀光為主的初級萌芽階段觀光與娛樂相結(jié)合的快速發(fā)展時期休閑和綜合游樂相結(jié)合的品牌擴張時期數(shù)量7家，平均投資0.62億元新增27家，平均投資2.22億元到2006年新增21家，平均投資3.2億元，投資規(guī)模越來越大產(chǎn)品表現(xiàn)以海洋動植物資源的初級利用為主，主要表現(xiàn)為博物館式的水族館形式，科普有以科普教育為主的海洋公園，有以休閑娛樂為主的水上世界，有以動物表演為主的主題出題特色，模仿海洋環(huán)境，增加客戶體驗，娛樂設(shè)施更加現(xiàn)代化、科幻化，娛樂休閑性更加突出主要區(qū)域沿海城市由沿海向西安、長沙等內(nèi)地城市轉(zhuǎn)移23個省市都有旅游方式水箱式、櫥窗式展示，供游客參觀標本逐漸加大互動性與參與性，提供部分商業(yè)配套更加突出互動性與參與性，加大商業(yè)配套比例，并與房地產(chǎn)開發(fā)相結(jié)合案例青島1932年、北海水族館1978年山海關(guān)水族館、大連圣亞海洋世界、北京海洋館、廣州海洋館大連老虎灘極地海洋世界，撫順皇家極地海洋世界不足不能互動，收益來源單一，關(guān)閉或需求新思路部互動性與參與性還不夠，配套功能與特色不足對用地規(guī)模要求比較大，前期投入比較高（二）我國海洋主題公園在不同階段的發(fā)展特點時間第一階段第二階（三）武漢海洋主題公園市場發(fā)展狀況（三）武漢海洋主題公園市場發(fā)展狀況1、武漢海洋主題公園的起步1997年6月開放，項目總投資7000余萬元，不僅是“華中地區(qū)第一家水族館”，還是“全國第一家國家級水生野生動物園”。開業(yè)之初日均客流達到1萬人次，節(jié)假日一天的收入就超過20萬元經(jīng)過了最初的3年，水族館的經(jīng)營便每況愈下，2001年開始虧損；在東湖海洋世界參與競爭后的2003年，水族公園虧損過百萬。2005年，水族公園平均一天僅有十幾名游客2005年7月1日，開業(yè)8年之后宣告關(guān)門轉(zhuǎn)型，原有水族全部轉(zhuǎn)讓給競爭對手東湖海洋世界，對場館有意改造成一個集健身、游樂、餐飲、休閑以及魚類觀賞為一體的大型游樂中心新世界水族館的成敗歷史再一次應(yīng)證：單一教育或觀光型的（海洋）主題公園，其發(fā)展前景已經(jīng)不容樂觀輝煌衰敗轉(zhuǎn)型1、武漢海洋主題公園的起步1997年6月開放，項目總投資702、武漢現(xiàn)有海洋主題公園的競爭狀況名稱經(jīng)營地址經(jīng)營規(guī)模投資時間所屬類型經(jīng)營內(nèi)容和特點經(jīng)營狀況武漢藍天戲水樂園解放大道與寶豐路交匯口6000平米戲水大廳2004年改造后開放休閑娛樂型大型室內(nèi)嬉水樂園，內(nèi)設(shè)模擬海浪造浪池，穿越假山熔洞的漂流河，快速螺旋滑道池、驚險滑道池、休閑池、熱水按摩池、水上迪士高及酒吧，還有別具一格的民俗風情小屋。另附設(shè)歌舞廳、KTV包房、芬蘭浴等其他康樂設(shè)施。以綜合娛樂休閑為主。東湖海洋世界東湖風景區(qū)建筑面積3萬平方米2003年觀光游覽＋部分商業(yè)休閑以展覽和表演為主。建有熱帶雨林館、熱帶雨林亞馬遜河、海底隧道、海底世界館、海獸表演館、海洋生物標本館、科普電教館、家庭水族生態(tài)館以及購物中心和分布各點的休閑游覽區(qū)。武漢現(xiàn)有海洋主題公園都依托市區(qū)旅游景區(qū)與商業(yè)中心優(yōu)勢，并或多或少地加大互動娛樂功能與商業(yè)配套比例，積極探索旅游模式的創(chuàng)新2、武漢現(xiàn)有海洋主題公園的競爭狀況名稱經(jīng)營地址經(jīng)營規(guī)模投資時3、潛在競爭對手——武漢極地海洋世界規(guī)劃地址規(guī)劃規(guī)模預(yù)計開放時間所屬類型經(jīng)營內(nèi)容和特點后湖三金潭地區(qū)占地55萬多平方米2011年品牌連鎖型該項目集旅游、商業(yè)、住宅為一體，包括極地海洋公園、漁人碼頭、旅游大道、板道大街、棕櫚灘水世界、產(chǎn)權(quán)酒店以及中高檔住宅區(qū)。海洋公園以展示、表演和互動娛樂為主。模式升級旅游集聚人氣酒店樹立形象住宅與商業(yè)創(chuàng)效益未來潛在競爭對手已著手打造復合型的主題公園地產(chǎn)，其主題公園的人氣集聚與價值輻射作用將重于其自身的盈利能力3、潛在競爭對手——武漢極地海洋世界規(guī)劃地址規(guī)劃規(guī)模預(yù)計開放4、武漢海洋公園的優(yōu)劣比較及我們的發(fā)展機會名城主要優(yōu)勢主要劣勢藍天溪水樂園接近漢口商務(wù)核心區(qū)海洋主題不足，產(chǎn)品檔次較低東湖海洋世界依托東湖旅游景區(qū)的旅游氛圍經(jīng)營模式還是比較單一，商務(wù)休閑不足極地海洋世界土地規(guī)模可在開發(fā)模式上有更多創(chuàng)新空間有成功的品牌連鎖經(jīng)驗相對偏遠，區(qū)域缺少城市大型配套與旅游氛圍我們項目漢陽地區(qū)的旅游氛圍及博覽中心的啟動為項目帶來機會產(chǎn)品創(chuàng)新壓力比較大通過對以上比較分析，我們可看出：漢陽地區(qū)目前還存在海洋主題公園的市場空白，而且作為后來者，我們項目在具體產(chǎn)品檔次、特色與開發(fā)模式上雖有競爭壓力，也有相當?shù)膭?chuàng)新空間4、武漢海洋公園的優(yōu)劣比較及我們的發(fā)展機會名城主要優(yōu)勢主要劣第一章項目概況第二章區(qū)域環(huán)境分析第三章武漢旅游市場環(huán)境分析第四章主題公園產(chǎn)業(yè)與市場分析第五章項目SWTO分析及定位研究第六章國內(nèi)外室內(nèi)海洋主題公園成功案例參考第七章項目規(guī)劃方案初步構(gòu)想第八章項目運作思路第九章項目開發(fā)的社會價值與意義第一章項目概況第五章項目SWTO分析及定位研究第五章項目SWTO分析及定位研究（一）本項目開發(fā)主題公園的SWOT梳理優(yōu)勢劣勢項目具有多元外向服務(wù)的地理優(yōu)勢武漢市政府對項目建設(shè)的重視項目用地規(guī)模較小，對項目主題設(shè)計有一定限制項目地價相對較高，對其開發(fā)與經(jīng)營成本有一定制約潛在機會潛在威脅武漢經(jīng)濟發(fā)展推動旅游業(yè)將進入娛樂休閑快速發(fā)展的新時期博覽中心的綜合開發(fā)，從區(qū)域交通、配套、商務(wù)氛圍、旅游人氣等方面將帶來新機會帶薪休假、節(jié)假日制度改革、中部崛起、兩型社會等帶來新需求武漢現(xiàn)有主題公園，特別是海洋主題公園還存在很多超越空間主題公園本身的多元化盈利模式建立還需考驗潛在對手有可能存在部分市場競爭（一）本項目開發(fā)主題公園的SWOT梳理優(yōu)勢劣勢項目具有多元外（二）項目開發(fā)戰(zhàn)略探討以產(chǎn)品創(chuàng)新打造自身特色，與本土海洋公園的現(xiàn)有和潛在對手形成差異化充分借鑒成功（海洋）主題公園的成功經(jīng)驗充分利用行業(yè)發(fā)展、城市經(jīng)濟發(fā)展及博覽中心開發(fā)帶來的市場契機依托項目區(qū)位特點與市場背景利用高附加值的休閑商業(yè)提高項目的贏利能力權(quán)威性唯一性排他性政府滿意消費者滿意老板滿意戰(zhàn)略切入產(chǎn)品角度經(jīng)營角度（二）項目開發(fā)戰(zhàn)略探討以產(chǎn)品創(chuàng)新打造自身特色，與本土海洋公園（三）項目差異化競爭建議娛樂性參與度高低規(guī)模贏利性低高新世界水族館海洋極地世界博覽中心海洋樂園藍天戲水樂園主要思路：在根據(jù)用地條件合理保證規(guī)模的前提下，重點在參與度娛樂性上超越對手，從而提高項目的盈利性（三）項目差異化競爭建議娛樂性參與度高低規(guī)模贏利性低高新世界（四）項目總體功能定位建議一個以海洋生態(tài)為主題，具有全天候服務(wù)環(huán)境，集生態(tài)教育、文化體驗、康體娛樂、休閑商業(yè)等服務(wù)于一體的主題樂園以海洋生態(tài)與文化為主題，具有全天候服務(wù)能力休閑商業(yè)功能康體娛樂功能生態(tài)教育功能文化體驗功能市場（票房）價值社會公眾價值文化科學藝術(shù)價值生態(tài)環(huán)境價值（四）項目總體功能定位建議一個以海洋生態(tài)為主題，具有全天候服（五）項目市場形象定位建議華中地區(qū)最具產(chǎn)品特色、市場吸引力與品牌影響力的室內(nèi)海洋主題公園武漢市首席海洋休閑娛樂主題公園四新地區(qū)的休閑娛樂品牌標桿市場的跟隨著市場的挑戰(zhàn)者市場的補缺者從武漢旅游市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)角度市場的領(lǐng)跑者從項目產(chǎn)品特色及未來市場影響力角度（五）項目市場形象定位建議華中地區(qū)最具產(chǎn)品特色、市場吸引力與（六）項目客戶群體定位建議在以大眾型家庭休閑消費為基礎(chǔ)的前提下，重點拓展中高檔商務(wù)消費群體商務(wù)性來提高其生存與可持續(xù)發(fā)展能力大眾性來實現(xiàn)其娛樂公園的本質(zhì)與人氣大眾卻不低俗高雅卻不和寡（六）項目客戶群體定位建議在以大眾型家庭休閑消費為基礎(chǔ)的前提

偶得客戶群

游離客戶群重點客戶群核心客戶群其他省及國外來漢旅游客戶

華中旅游圈8＋1城市圈武漢市（七）項目服務(wù)區(qū)域定位建議立足武漢、重點輻射武漢城市圈，全面影響華中旅游圈偶得客戶群游離客戶群重點客戶群核心客戶群其他省及國外來（八）項目產(chǎn)品特色營造建議競爭對手不足：互動參與性不足娛樂性不足重游率不足盈利方式單一人氣季節(jié)性周期變化太大數(shù)字科技特色：普遍采用機械、建筑、聲、光、電、計算機等現(xiàn)代高數(shù)字科技手段營造全天候夢幻之城娛樂文化特色：以豐富的、具有高度參與性的娛樂活動和文化氛圍營造多彩歡樂之城休閑商業(yè)特色：加大休閑商業(yè)服務(wù)內(nèi)容，引進現(xiàn)代商業(yè)營銷的各種手段，營造品位休閑娛樂之城特色創(chuàng)新點夢幻海洋歡樂海洋健康海洋品位海洋（八）項目產(chǎn)品特色營造建議競爭對手不足：數(shù)字科技特色：普遍采第一章項目概況第二章區(qū)域環(huán)境分析第三章武漢旅游市場環(huán)境分析第四章主題公園產(chǎn)業(yè)與市場分析第五章項目SWTO分析及定位研究第六章國內(nèi)外室內(nèi)海洋主題公園成功案例參考第七章項目規(guī)劃方案初步構(gòu)想第八章項目運作思路第九章項目開發(fā)的社會價值與意義第一章項目概況第六章國內(nèi)外室內(nèi)海洋主題公園成功案例參考第六章國內(nèi)外室內(nèi)海洋主題公園成功案例參考案例1-日本海洋巨蛋

——吉尼斯評為世界最大的室內(nèi)水上遊樂園規(guī)模面積30000平方米，同時可容納約1萬名遊客功能及特色建筑設(shè)施：全長300公尺、寬100公尺、高38公尺、巨大的開闊天頂，室內(nèi)恒溫調(diào)節(jié)30度游樂設(shè)施：數(shù)千平米人造海灘與沙灘、人工造浪高達2.5m，超大天幕海洋幻影劇場（模仿海邊遠眺的景色）、立體電影、洪流探險、人造活火山、流動游泳池、溫水泳池、兒童泳池、滑水梯……服務(wù)設(shè)施：泳裝租賃、飲料、快餐、小吃、風味餐廳、別墅度假包房、海洋購物廣場……經(jīng)營效果1993年7月30日隨鳳凰喜凱度假區(qū)同時開幕，之2007年累計接待游客約1000萬名，為宮崎市旅游業(yè)的繁榮做出了極大的貢獻案例1-日本海洋巨蛋

——吉尼斯評為世界最大的室內(nèi)水上遊樂案例2－德國“熱帶島嶼”

——世界上最大的室內(nèi)熱帶雨林

規(guī)模占地面積75600平方米，投資7000萬歐元該建筑曾是用來作停放21架飛艇的停機棚

功能及特色建筑設(shè)施：屋頂高197米，室內(nèi)恒溫調(diào)節(jié)21度游樂設(shè)施：兩個人工海（一個4000平米，一個1200平米），兩個海灘、4個海灘排球場和一個兒童游戲區(qū)，一萬多株熱帶植物和一座亞洲風的村落，海灣里的急流勇進、滑水和按摩泳池，一個山洞和一簾瀑布，100把長椅，100多米長的天幕隨時間變化天景、海浪和小鳥鳴唱的背景音樂，參觀者將沿著礁湖在長1.2公里的叢林曲徑上行走。沿途可以觀看由160名藝術(shù)家及演員帶來的特色表演每天晚上按時舉行的游輪風格的豪華晚會是夜晚活動的高潮服務(wù)設(shè)施：？經(jīng)營效果2004年12月19日開業(yè)，開業(yè)第一個月接待游客8.7萬，每4小時收費14英鎊，開業(yè)第一個月即創(chuàng)造了將近120英鎊的收入，折合人民幣2000萬左右案例2－德國“熱帶島嶼”

——世界上最大的室內(nèi)熱帶雨林規(guī)模案例3－成都“海洋樂園”總體規(guī)劃規(guī)劃

——國內(nèi)概念最先進、內(nèi)容最全的室內(nèi)海洋公園規(guī)?？傉嫉孛娣e700畝，主建筑占地面積7萬方，預(yù)計造價20億元功能及特色建筑設(shè)施：長438M，寬200M，高36米，概念造型，恒溫大眾游樂設(shè)施：人造海洋2萬方，人造沙灘1萬方，棧道、LED大屏幕、虹吸造浪、升降舞臺、海豚表演、潛水、跳水、滑水、漂流、湯池、漁人碼頭、旋轉(zhuǎn)木馬、海盜船服務(wù)設(shè)施：（（普通室外休閑區(qū)和VIP室內(nèi)休閑區(qū)）按摩、美容媒體、歐洲小鎮(zhèn)商業(yè)街、真冰溜冰場、婚禮教堂、美容媒體會所、VIP別墅包房、特色餐飲酒吧、外圍海景酒店經(jīng)營效果尚在規(guī)劃建設(shè)之中，當?shù)卣浅Ｖ匾?，并引起國?nèi)主流媒體關(guān)注報道案例3－成都“海洋樂園”總體規(guī)劃規(guī)劃

——國內(nèi)概念最先進、內(nèi)以上項目成功經(jīng)驗總結(jié)依托城市旅游度假區(qū)大背景建筑上追求造型別致，打造城市建筑標志，并追求與周邊環(huán)境的融洽有可以營造別樣內(nèi)部空間的超大規(guī)模，并以恒溫空天突破氣候與季節(jié)限制以海洋、沙灘和相關(guān)主題文化為平臺，滿足人們的好奇欲望適當利用各種科幻設(shè)施，并提供各種舞臺劇的娛樂造勢活動，提高現(xiàn)場娛樂秀的歡樂氣氛適當利用各種科幻設(shè)施，并提供各種舞臺劇的娛樂造勢活動，提高現(xiàn)場娛樂秀的歡樂氣氛設(shè)計和提供盡可能豐富的戲水游樂設(shè)施，追求游客的體驗和參與性，并保證老少皆宜、各取所樂，以項目消費基本層面的大眾化保證人氣利用項目人氣，盡可能提供多樣化的康體、美容、餐飲、娛樂、商務(wù)等綜合休閑商業(yè)服務(wù)設(shè)施，增加客戶休閑時間和消費內(nèi)容，加大項目的商業(yè)服務(wù)價值和盈利空間主題性大眾性參與性娛樂性享受性商業(yè)性以上項目成功經(jīng)驗總結(jié)依托城市旅游度假區(qū)大背景主題性第一章項目概況第二章區(qū)域環(huán)境分析第三章武漢旅游市場環(huán)境分析第四章主題公園產(chǎn)業(yè)與市場分析第五章項目SWTO分析及定位研究第六章國內(nèi)外室內(nèi)海洋主題公園成功案例參考第七章項目規(guī)劃方案初步構(gòu)想第八章項目運作思路第九章項目開發(fā)的社會價值與意義第一章項目概況第七章項目規(guī)劃方案初步構(gòu)想第七章項目規(guī)劃方案初步構(gòu)想（一）項目定位1、總體定位：海洋樂園建設(shè)成為一個全方位體驗式模擬海景戲水樂園。采用開合式玻璃穹頂框架構(gòu)造，利用科技手段對室內(nèi)溫度進行恒溫調(diào)節(jié)，弱化季節(jié)及天氣的影響。2、功能定位海洋主題區(qū)

海浪沙灘區(qū)

該區(qū)主體部分由近萬平方米的人造海洋、數(shù)千平方米的人造沙灘及木制人行觀海平臺組成，同時包括海中升降舞臺、海豚表演場、潛水俱樂部、巨型投影效果系統(tǒng)、沙灘排球、漁人碼頭、濱海觀景餐飲廣場等海濱特有的風情游樂項目?！昂Ｊ序讟恰蔽枧_

人造海洋中央部分，設(shè)有數(shù)百平方米的升降舞臺。舞臺上可以演繹各種海邊風情的演出，給人以觀看“海市蜃樓”的感覺。熱帶風情區(qū)

大眾娛樂區(qū)

主要面向常規(guī)游客。利用科技手段，建設(shè)各種以水為主題的游樂設(shè)施，包括：。這樣，可以豐富游客游玩的內(nèi)容，延長游客在海洋樂園內(nèi)逗留的時間，吸引游客體驗更多的衍生服務(wù)，利用完善的商業(yè)配套項目，提供完整的休閑娛樂體驗。主要內(nèi)容：漂流河、綜合歷險（水中攀巖、山洪大營救等）、趣味景觀區(qū)（霧峽谷、深潭瀑布、一線天等）、外圍觀光道路、兒童戲水池、功能藥物水療區(qū)、情人湖、夢幻躍水池、騎士沖浪池、海濱帳篷露營區(qū)、休閑區(qū)等。VIP綜合休閑區(qū)

面對高端客戶。主要設(shè)有海濱別墅區(qū)（內(nèi)設(shè)棋牌、VIP-SPA、戲水包房……）、熏蒸綜合理療區(qū)（干蒸、濕蒸、光波、色光、香熏、冰雪、礦物綜合再生功能理療等）、VIP-SPA區(qū)、迷你高爾夫球場、SIP休閑池、觀景天臺、水族館、女子舍賓休閑中心、綜合時尚娛樂區(qū)（酒吧、音樂吧……）（一）項目定位1、總體定位：海洋樂園建設(shè)成為一個全方位體驗式（二）概念設(shè)計構(gòu)想（二）概念設(shè)計構(gòu)想1、建筑規(guī)劃構(gòu)想建筑概念：七彩水母建筑特色：水面環(huán)繞的島嶼上，彩繪屋頂，直徑160m用地面積：用地面積83800㎡

建筑體占地：27000㎡

建筑高度：40m概念設(shè)計構(gòu)想——方案一1、建筑規(guī)劃構(gòu)想建筑概念：七彩水母概念設(shè)計構(gòu)想——方案一2、平面功能規(guī)劃構(gòu)想主要內(nèi)容基本參照成都海洋樂園考慮內(nèi)部空間不足，適當減小景觀的設(shè)計尺寸和配套數(shù)量海浪沙灘區(qū)＋文化演繹區(qū)大眾娛樂區(qū)VIP綜合休閑區(qū)概念設(shè)計構(gòu)想——方案一2、平面功能規(guī)劃構(gòu)想主要內(nèi)容基本參照成都海洋樂園海浪沙灘區(qū)＋1、建筑設(shè)計構(gòu)想建筑概念：海之巖建筑特色：長350m，寬150-200m水面環(huán)繞的島嶼上，可開啟屋頂用地面積：105000㎡

建筑體占地：48000㎡建筑高度：40-50m概念設(shè)計構(gòu)想——方案二1、建筑設(shè)計構(gòu)想建筑概念：海之巖概念設(shè)計構(gòu)想——方案二2、平面功能規(guī)劃構(gòu)想主要內(nèi)容基本參照成都海洋樂園考慮內(nèi)部空間不足，適當減小景觀的設(shè)計尺寸和配套數(shù)量海浪沙灘區(qū)＋文化演繹區(qū)大眾娛樂區(qū)VIP綜合休閑區(qū)概念設(shè)計構(gòu)想

——方案二2、平面功能規(guī)劃構(gòu)想主要內(nèi)容基本參照成都海洋樂園海浪沙灘區(qū)＋3、內(nèi)部設(shè)施設(shè)置豐富多彩的內(nèi)部游樂設(shè)施，增強游客體驗經(jīng)驗3、內(nèi)部設(shè)施設(shè)置豐富多彩的內(nèi)部游樂設(shè)施，增強游客體驗經(jīng)驗1、建筑設(shè)計構(gòu)想建筑概念：飛翔之海鳥建筑特色：長400m，寬150-260m占地面積：105000

㎡建筑體占地54000㎡建筑高度：50-60m概念設(shè)計構(gòu)想

——方案三1、建筑設(shè)計構(gòu)想建筑概念：飛翔之海鳥概念設(shè)計構(gòu)想

——方案三2、平面功能規(guī)劃構(gòu)想主要內(nèi)容基本參照成都海洋樂園在其基礎(chǔ)上，加大各功能分區(qū)的層次性，同時增加大眾娛樂區(qū)、VIP綜合休閑區(qū)同海洋主題區(qū)接觸的空間，增強區(qū)域間的互動性海浪沙灘區(qū)＋文化演繹區(qū)大眾娛樂區(qū)VIP綜合休閑區(qū)概念設(shè)計構(gòu)想

——方案三2、平面功能規(guī)劃構(gòu)想主要內(nèi)容基本參照成都海洋樂園海浪沙灘區(qū)＋（三）方案比較方案一、方案二方案三優(yōu)勢項目總投資及融資壓力相對較小項目對周邊交通的干擾相對較小建筑體量可更具視覺沖擊力建筑內(nèi)部可利用空間更大，既有利于營造更具效果的海洋風景，也便于設(shè)計更加豐富多彩的娛樂功能與特色各種功能設(shè)計更具層次性，利于拓展消費群體劣勢娛樂項目及尺度設(shè)置受到限制，可能影響娛樂效果和市場影響力建造成本較高，投融資壓力較大項目內(nèi)部空間利用不足，不利于節(jié)能（三）方案比較方案一、方案二方案三優(yōu)勢項目總投資及融資壓力相第一章項目概況第二章區(qū)域環(huán)境分析第三章武漢旅游市場環(huán)境分析第四章主題公園產(chǎn)業(yè)與市場分析第五章項目SWTO分析及定位研究第六章國內(nèi)外室內(nèi)海洋主題公園成功案例參考第七章項目規(guī)劃方案初步構(gòu)想第八章項目運作思路第九章項目開發(fā)的社會價值與意義第一章項目概況第八章項目運作思路第八章項目運作思路（一）項目經(jīng)營管理模式由于項目屬于綜合型博覽城的有機組成部分，建議政府首先明確必要的支持政策，統(tǒng)一委托博覽中心投資公司通過招拍掛方式以較低的地價獲取項目建設(shè)用地，然后由其通過市場化招商，引進專業(yè)合作伙伴成立專門的項目公司，由項目公司具體負責海洋樂園的投資、建設(shè)及運營（一）項目經(jīng)營管理模式由于項目屬于綜合型博覽城的有機組成部分（二）項目創(chuàng)收及盈利模式收益方式預(yù)計比重出售門票大眾戲水35％提供娛樂、休閑、餐飲等配套服務(wù)55％內(nèi)部商業(yè)廣告、展覽、婚禮、婚衫攝影及其他節(jié)慶活動商業(yè)贊助等5％玩具、旅游工藝品紀念品5％旅游目的地的房地產(chǎn)開發(fā)人氣點利益點形象點項目成功三要素（二）項目創(chuàng)收及盈利模式收益方式預(yù)計比重出售門票大眾戲水35（三）項目建設(shè)周期時間項目建設(shè)工程進度期間2008.3～2008.6項目初步定位研究4個月2008.6～2008.10項目詳細可研及立項報批4個月2008.3～2009.5尋找合作伙伴及拓展融資15個月2008.10～2009.7地質(zhì)勘探規(guī)劃方案國際征選、詳規(guī)與施工圖設(shè)計及報批10個月2009.8～2012.8項目建筑及裝修施工、設(shè)備安裝，人員招聘及培訓36個月考慮主要工作交叉推進，預(yù)計項目總建設(shè)周期4年（三）項目建設(shè)周期時間項目建設(shè)工程進度期間2008.3～20（四）項目融資計劃多渠道融資：土地抵押貸款融資15～20％打包土地收益轉(zhuǎn)投資15％合作伙伴投資及融資10～15％在建工程抵押融資40～50％其他渠道融資5～10％（四）項目融資計劃多渠道融資：第一章項目概況第二章區(qū)域環(huán)境分析第三章武漢旅游市場環(huán)境分析第四章主題公園產(chǎn)業(yè)與市場分析第五章項目SWTO分析及定位研究第六章國內(nèi)外室內(nèi)海洋主題公園成功案例參考第七章項目規(guī)劃方案初步構(gòu)想第八章項目運作思路第九章項目開發(fā)的社會價值與意義第一章項目概況第九章項目開發(fā)的社會價值與意義第九章項目開發(fā)的社會價值與意義項目開發(fā)的社會價值與意義城市規(guī)劃層面烘托博覽會展中心，提升區(qū)域城市形象合理配置區(qū)域資源，完善區(qū)域城市配套增添區(qū)域旅游熱點，打造新的旅游板塊區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展層面提升區(qū)域土地價值，實現(xiàn)城市經(jīng)營價值最大化改善區(qū)域經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，提升區(qū)域核心競爭力推動旅游產(chǎn)業(yè)升級，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，增加地方稅收社會服務(wù)層面改善區(qū)域投資環(huán)境，提高市民生活質(zhì)量帶動就業(yè)作為博覽中心的有機組成部分為博覽中心提供商務(wù)休閑配套為酒店、辦公、住宅等高利潤項目提供獨特配套，提升其檔次與價值充分利用其他功能帶來的人氣資源，增加其停留與消費時間，將其轉(zhuǎn)換為經(jīng)濟價值作為一個旅游配套，項目的社會價值將遠遠大于其自身產(chǎn)生的經(jīng)營效益項目開發(fā)的社會價值與意義城市規(guī)劃層面烘托博覽會展中心，提升區(qū)演示完畢！謝謝！演示完畢！謝謝！武漢國際博覽中心海洋樂園

項目開發(fā)方案初步構(gòu)想

武漢新城國際博覽中心有限公司2008.6.12武漢國際博覽中心海洋樂園

項目開發(fā)方案初步構(gòu)想武漢新城國際第一章項目概況第二章區(qū)域環(huán)境分析第三章武漢旅游市場環(huán)境分析第四章主題公園產(chǎn)業(yè)與市場分析第五章項目SWTO分析及定位研究第六章國內(nèi)外室內(nèi)海洋主題公園成功案例參考第七章項目規(guī)劃方案初步構(gòu)想第八章項目運作思路第九章項目開發(fā)的社會價值與意義第一章項目概況第一章項目概況第一章項目概況（一）項目背景根據(jù)武漢市“十一五”規(guī)劃剛要，武漢國際博覽中心將建設(shè)成為以展覽、展示為主導功能，集會展、科技、文化、商務(wù)、休閑、旅游、居住于一體的多功能復合型的國際博覽城本項目作為國際博覽中心休閑、旅游功能的重要載體，在總體規(guī)劃中提出了開發(fā)海洋主題公園的初步設(shè)想居住旅游休閑商務(wù)文化科技會展復合國際博覽城居住區(qū)居住區(qū)會展區(qū)水系景觀商業(yè)中心區(qū)商業(yè)中心區(qū)高檔居住區(qū)科技館酒店辦公及會議區(qū)高檔住宅區(qū)海洋館（一）項目背景根據(jù)武漢市“十一五”規(guī)劃剛要，武漢國際博覽中心（二）用地條件用地性質(zhì)文化娛樂用地預(yù)留凈用地面積78216㎡（117.32畝）控制容積率0.56綠化率要求不低于50%地價預(yù)估200萬元/畝以上四新北路攔江堤路展館用地科技館規(guī)劃用地軌道車站規(guī)劃控制用地本項目初步規(guī)劃用地高檔住宅用地高檔酒店用地本項目（二）用地條件用地性質(zhì)文化娛樂用地預(yù)留凈用地面積78216㎡（三）開發(fā)目標與研究重點開發(fā)目標城市運營層面項目運營層面發(fā)揮項目的城市環(huán)境改善與價值提升功能盡可能提升項目自我盈利與可持續(xù)發(fā)展能力利益平衡點項目4W加1Y研究：區(qū)域環(huán)境適不適合？市場前景如何？做成什么類型？包含什么功能？如何去實施與運作……（三）開發(fā)目標與研究重點開發(fā)目標城市運營層面項目運營層面發(fā)揮武漢國際博覽中心海洋樂園前期策劃課件第一章項目概況第二章區(qū)域環(huán)境分析第三章武漢旅游市場環(huán)境分析第四章主題公園產(chǎn)業(yè)與市場分析第五章項目SWTO分析及定位研究第六章國內(nèi)外室內(nèi)海洋主題公園成功案例參考第七章項目規(guī)劃方案初步構(gòu)想第八章項目運作思路第九章項目開發(fā)的社會價值與意義第一章項目概況第二章區(qū)域環(huán)境分析第二章區(qū)域環(huán)境分析（一）項目區(qū)位價值項目所在的四新地區(qū)，在武漢新區(qū)具有承北啟南、攜老（城）帶新（城）的地理優(yōu)勢，也是武漢新區(qū)的發(fā)展重點四新地區(qū)（一）項目區(qū)位價值項目所在的四新地區(qū)，在武漢新區(qū)具有承北啟南（二）區(qū)域交通條件博覽中心建設(shè)將帶來區(qū)域交通設(shè)施的全面升級，項目正在形成作為主題旅游項目所必備的多層次、廣輻射、快速度的交通條件中環(huán)線規(guī)劃地鐵線濱江大道攔江堤路（二）區(qū)域交通條件博覽中心建設(shè)將帶來區(qū)域交通設(shè)施的全面升級，（三）區(qū)域旅游配套條件盡管目前區(qū)域配套不足，但圍繞國際博覽中心，項目周邊將出現(xiàn)眾多大規(guī)模、中高檔次的旅游配套會議中心1個四星級酒店1個五星級酒店兩條商業(yè)街（三）區(qū)域旅游配套條件盡管目前區(qū)域配套不足，但圍繞國際博覽中（四）區(qū)域人口狀況目前四新地區(qū)的人口密度與層次相對不足，但依托其區(qū)位與交通優(yōu)勢，所能輻射的人口規(guī)模大大超出了主題公園的基本需求一級客源市場至少200萬人80km1小時車程240km3小時車程二級客源市場至少200萬人三級客源市場美國華盛頓土地研究所研究資料武漢新區(qū)100萬人口武漢市800萬人口20分鐘90分鐘四新地區(qū)5萬人（四）區(qū)域人口狀況目前四新地區(qū)的人口密度與層次相對不足，但依（五）區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平根據(jù)行業(yè)發(fā)展階段規(guī)律，整個武漢市目前的人均收入水平將推動武漢休閑度假旅游市場進入快速成長期收入水平人均1000美元人均2000美元人均3000美元驅(qū)動因素旅游類型審美體驗愉悅身心放松身心休閑度假成為旅游主體休閑度假旅游起步觀光旅游火爆武漢北京3500美元上海4000美元深圳7000美元（五）區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平根據(jù)行業(yè)發(fā)展階段規(guī)律，整個武漢市目前的（六）區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策四新地區(qū)作為武漢新區(qū)的生產(chǎn)性服務(wù)中心和現(xiàn)代化商住新城，需要從區(qū)域旅游休閑配套角度來完善其城市功能，提升城市生產(chǎn)與生活服務(wù)價值現(xiàn)代制造業(yè)中心生產(chǎn)性服務(wù)中心文化旅游中心（六）區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策四新地區(qū)作為武漢新區(qū)的生產(chǎn)性服務(wù)中心和（七）區(qū)域旅游形象與市場氛圍武漢新區(qū)文化旅游資源豐富四新地區(qū)的以會展為核心的商務(wù)旅游尚在培育發(fā)展當中，本項目的開發(fā)將進一步完善漢陽地區(qū)的旅游產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，提升其整體市場影響力文化旅游公園旅游會展旅游（七）區(qū)域旅游形象與市場氛圍武漢新區(qū)文化旅游資源豐富文化旅游（八）博覽中心帶來旅游發(fā)展新契機博覽中心作為新區(qū)開發(fā)的引爆點，除了提升了區(qū)域城市形象與配套之外，也將進一步帶動區(qū)域旅游休閑需求與人氣會展經(jīng)濟三大支柱博覽中心會展高檔酒店高檔住宅商務(wù)會展人士各類高檔旅游人士高檔本土消費旅游休閑需求與人氣（八）博覽中心帶來旅游發(fā)展新契機博覽中心作為新區(qū)開發(fā)的引爆點第一章項目概況第二章區(qū)域環(huán)境分析第三章武漢旅游市場環(huán)境分析第四章主題公園產(chǎn)業(yè)與市場分析第五章項目SWTO分析及定位研究第六章國內(nèi)外室內(nèi)海洋主題公園成功案例參考第七章項目規(guī)劃方案初步構(gòu)想第八章項目運作思路第九章項目開發(fā)的社會價值與意義第一章項目概況第三章武漢旅游市場環(huán)境分析第三章武漢旅游市場環(huán)境分析（一）武漢旅游經(jīng)濟發(fā)展狀況（一）武漢旅游經(jīng)濟發(fā)展狀況1、旅游經(jīng)濟發(fā)展速度年份200520062007實現(xiàn)旅游總收入(億元)235.19266.22314.37增長幅度16％13％18％名次省/市全年接待入境旅游者(人次)旅游總收入(元)1江蘇2826.9億2廣東2454億3北京435.5萬2103億4浙江509萬2016億5山東249.6萬1652.1億6河南88.08萬1352億7四川1217.31億8福建

1003億9湖南120.57萬732.71億10天津103萬11湖北640.87億武漢旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，但同沿海先進省市相比還有相當差距1、旅游經(jīng)濟發(fā)展速度年份200520062007實現(xiàn)旅游總收2、旅游收入結(jié)構(gòu)海外旅游收入雖然也在穩(wěn)步增長，但國內(nèi)旅游依然是主力年份旅游總收入（億元）國際旅游收入（萬美元）國內(nèi)旅游收入（億元）海外總?cè)藬?shù)（萬人次）國內(nèi)旅游者人數(shù)（萬人次）2001161.0712138.9115128.5922022002198.3516034.7418538.3724462003159.769432.5151.9622.442098.52004202.7112600192.2431.452607.052005235.1917248.06221.2241.232901.32006266.2219477.33250.745.893283.052007314.3722827.98296.9852.983889.07數(shù)據(jù)來源：1998-2007年武漢統(tǒng)計年報2、旅游收入結(jié)構(gòu)海外旅游收入雖然也在穩(wěn)步增長，但國內(nèi)旅游依然（二）武漢旅游的區(qū)域特點（二）武漢旅游的區(qū)域特點1、資源特點旅游資源豐富，但開發(fā)程度低，在規(guī)模與品牌上具有全國影響力的不多武漢市旅游地圖全市納入旅游管理的景點300多個、景區(qū)32個，其中國家44級旅游區(qū)6家1、資源特點旅游資源豐富，但開發(fā)程度低，在規(guī)模與品牌上具有全2、氣候特點受區(qū)域氣候特點影響，武漢的旅游人氣季節(jié)變化更加明顯，旅游黃金季節(jié)相對較短，市場上缺少全天候的旅游景點武漢氣候特點四季過于明顯，冬夏兩季占全年世界的2/3，旅游最佳季節(jié)集中在5月和11月左右東湖景區(qū)在5、10月份期間接待游客比例達到全年的30％以上2、氣候特點受區(qū)域氣候特點影響，武漢的旅游人氣季節(jié)變化更加明3、產(chǎn)品特點隨著武漢旅游產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，其旅游產(chǎn)品數(shù)量與結(jié)構(gòu)不斷豐富和完善，但由于產(chǎn)品創(chuàng)新不足，景點內(nèi)容單一，目前尚缺少獨具規(guī)模和個性優(yōu)勢的旅游新產(chǎn)品三菜一湯黃鶴樓＋歸元寺＋古琴臺＋東湖十全大補名勝古跡＋都市風光＋楚文化＋革命文化＋科普教育＋工業(yè)游＋農(nóng)業(yè)生態(tài)游＋休閑度假＋主題公園＋商務(wù)會展游內(nèi)城商務(wù)會展外城休閑度假全程觀光旅游旅游格局3、產(chǎn)品特點隨著武漢旅游產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，其旅游產(chǎn)品數(shù)量與結(jié)構(gòu)（三）武漢旅游消費特點（三）武漢旅游消費特點1、旅游目的地選擇特點排名人氣最旺出發(fā)城市人氣最旺到達城市08年春節(jié)黃金周07年十一黃金周08年春節(jié)黃金周07年十一黃金周1上海上海北京上海2背街北京上海北京3廣州重慶杭州杭州4深圳廣州廈門深圳5重慶天津深圳南京6成都成都南京蘇州7武漢西安廣州成都8西安武漢三亞青島9沈陽沈陽哈爾濱西安10杭州杭州成都廣州武漢旅游出行與達到人氣形成較大差距，市場迫切需要優(yōu)質(zhì)旅游產(chǎn)品來挽留市民出行腳步和吸引外地旅游者的眼球1、旅游目的地選擇特點排名人氣最旺出發(fā)城市人氣最旺到達城市02、外地來漢旅游消費特點除傳統(tǒng)的觀光旅游外，以商務(wù)活動為目的的旅游活動逐漸成為市場主力，也是武漢未來旅游開發(fā)必須關(guān)注的重要客戶群體2、外地來漢旅游消費特點除傳統(tǒng)的觀光旅游外，以商務(wù)活動為目的2、武漢市民假日郊區(qū)游狀況武漢市民目前假日出游尚局限于市內(nèi)，對于郊區(qū)度假的向往和實際參與程度間存在巨大的差距，旅游消費支出意愿還需特色休閑產(chǎn)品進一步激發(fā)游客對武漢旅游資源開發(fā)現(xiàn)狀評價景點個性特色鮮明28％不鮮明72％景點綜合配套能力較強36％較弱64％景點旅游價值較高61％一般39％游樂項目參與性較強17％較差83％普通居民能夠承受的假日消費支出（元/人）價格范圍<5050-100100-200200-500>500比率35%23.8%20%3.9%2.7%2、武漢市民假日郊區(qū)游狀況武漢市民目前假日出游尚局限于市內(nèi)，（四）武漢旅游的發(fā)展趨勢（四）武漢旅游的發(fā)展趨勢1、圈層聯(lián)動發(fā)展趨勢正在形成多層次、多樣化發(fā)展的旅游圈，但各個景點與圈層之間的整合模式還在探索之中，整合價值還沒有真正體現(xiàn)市內(nèi)核心旅游圈郊區(qū)度假旅游圈“8+1”城市旅游圈華中旅游圈一核中環(huán)線以內(nèi)發(fā)展觀光旅游與商務(wù)會展旅游為主一環(huán)武漢近郊區(qū)發(fā)展休閑度假與觀光旅游為主一圈500公里半徑構(gòu)建武漢面向華中旅游圈三軸長江、漢江與京廣旅游軸實現(xiàn)區(qū)域聯(lián)動1、圈層聯(lián)動發(fā)展趨勢正在形成多層次、多樣化發(fā)展的旅游圈，但2、近郊主題旅游發(fā)展趨勢隨著大型主力旅游品牌的進入，以本地大眾休閑市場為主體、以科技與文化為特色的主題公園環(huán)城旅游帶正在形成，但由于區(qū)域交通與配套的不足，其發(fā)展速度相對緩慢黃陂木蘭古門景區(qū)、云霧山郊野公園長江樂園與盤龍古城蔡甸大好河山景區(qū)與后觀湖嘉年華主題樂園金銀湖彩灣、水鄉(xiāng)旅游城與柏泉農(nóng)莊江夏博學島與龍泉山生態(tài)園后湖極地海洋世界2、近郊主題旅游發(fā)展趨勢隨著大型主力旅游品牌的進入，以本地大（五）武漢旅游業(yè)發(fā)展的新契機時代大背景體驗經(jīng)濟時代大眾休閑時代國家政策促進帶薪休假制度變黃金周為多個節(jié)日短假期區(qū)域發(fā)展新契機中部崛起8＋1城市圈兩型社會休閑越來越成為一種生活時尚將有更多的機會選擇本地休閑旅游產(chǎn)品武漢旅游影響力提升商務(wù)旅游加速武漢將逐漸迎來來一個商務(wù)與休閑度假旅游的新時代，并給以休閑旅游為目標的主題旅游業(yè)發(fā)展帶來新契機（五）武漢旅游業(yè)發(fā)展的新契機時代大背景國家政策促進區(qū)域發(fā)展新第一章項目概況第二章區(qū)域環(huán)境分析第三章武漢旅游市場環(huán)境分析第四章主題公園產(chǎn)業(yè)與市場分析第五章項目SWTO分析及定位研究第六章國內(nèi)外室內(nèi)海洋主題公園成功案例參考第七章項目規(guī)劃方案初步構(gòu)想第八章項目運作思路第九章項目開發(fā)的社會價值與意義第一章項目概況第四章主題公園產(chǎn)業(yè)與市場分析第四章主題公園產(chǎn)業(yè)與市場分析（一）我國主題旅游市場發(fā)展現(xiàn)狀（一）我國主題旅游市場發(fā)展現(xiàn)狀1、我國主題公園的發(fā)展1983年，自北京大觀園始，出現(xiàn)一批區(qū)域文化主題、鬼府神宮型娛樂型項目，滿足了改革開放初期人們求新求意的需求，但游客重游率低，加之體制限制，逐漸被市場邊沿化或被淘汰1989年深圳錦繡中華成功開業(yè)，是中國主題公園發(fā)展的里程碑，出現(xiàn)微縮景觀投資熱，但由于顧客參與程度不足，體驗少，娛樂氛圍差，在經(jīng)過一段時間的火爆之后，市場開始萎縮，前景不被看好1991年，以無錫影視城為開端，在1995年～96年興起主題公園建設(shè)的第二個高峰，產(chǎn)品娛樂性、表演性增強，但仍然沒有突破觀賞層面的局限，而且重復建設(shè)現(xiàn)象多，雖然有一定的區(qū)域吸引力與競爭力，但經(jīng)營狀況一般1998年至今，以深圳歡樂谷為代表，主題鮮明，個性突出，引入高新科技游樂設(shè)施，提升了休閑游樂功能，強化了有了活動與游客之間的互動關(guān)系，提高了游客的重游率，高科技的投入帶來了更多刺激與歡樂起步階段快速發(fā)展與升級階段1、我國主題公園的發(fā)展1983年，自北京大觀園始，出現(xiàn)一批區(qū)2、國內(nèi)主題公園的不足分析主要問題國內(nèi)情況國外情況盲目開發(fā)，重復開發(fā)，無序競爭嚴重國內(nèi)20年間增加了2500個主題公園美國50年只增加了30個主題公園主題公園規(guī)模與區(qū)域有效客源不匹配人均主題到訪率不足0.25，平均消費不足12美元人均主題到訪次數(shù)為0.8，平均消費46美元主題特色不足，粗制濫造，吸引力不足重復模仿多，人工痕跡太多有專業(yè)創(chuàng)新與研究團隊，專利申請多參與性游樂項目過少，重游率較低顧客逗留時間大約2～4小時顧客逗留時間6～8小時持續(xù)創(chuàng)新不足，市場影響力逐漸降低大部分沒有后續(xù)投資每年新內(nèi)容的再投資占年總收入4～5％人才不足，經(jīng)營管理模式落后有專業(yè)經(jīng)驗的管理人才少員工工資占45～60％，以高工資留住專業(yè)人才收入結(jié)構(gòu)單一，衍生產(chǎn)品不足國內(nèi)80％來自門票收入，其他商品經(jīng)營只占20％，國外門票收入只占20～30％，其他經(jīng)營收入占大頭營銷方式落后，品牌創(chuàng)造不足國有有國際知名度的主題樂園不過6家國外市場開發(fā)費用占總經(jīng)營成本的9～15％由于對主題公園發(fā)展規(guī)律與條件了解不足，我國主題公園的發(fā)展中也存在很多非理性與科學的成分，最終導致成功者少，勉強維持多2、國內(nèi)主題公園的不足分析主要問題國內(nèi)情況國外情況盲目開發(fā)，3、成功主題公園的多元化盈利模式分析服務(wù)內(nèi)容收益方式目的提供初級體驗的機會出讓出售門票有利于資源使用（配置）效率優(yōu)化有利于資產(chǎn)（資源）市場收益最大化有利于規(guī)避經(jīng)營（投資）風險提供有助于豐富體驗的相關(guān)服務(wù)以及相應(yīng)的服務(wù)體驗提供餐飲、住宿服務(wù)出讓圍繞旅游者的潛在消費能力所帶來的可能的收益機會旅游區(qū)內(nèi)的招商、景區(qū)節(jié)慶活動商業(yè)贊助獲取資本投入后在旅游項目所在地溢價收益的其他商業(yè)開發(fā)旅游目的地的房地產(chǎn)開發(fā)出讓、出售具備知識產(chǎn)權(quán)特點的商品玩具、旅游工藝品紀念品提供保證旅游景點景區(qū)內(nèi)居民可以市場化的公共服務(wù)供水、供電市場經(jīng)驗表明，一個成功和可持續(xù)發(fā)展的主題公園，在不斷產(chǎn)品創(chuàng)新的前提下，同樣需不斷拓展收入渠道，構(gòu)建多元化盈利模式3、成功主題公園的多元化盈利模式分析服務(wù)內(nèi)容收益方式目的提供（二）我國海洋主題公園在不同階段的發(fā)展特點時間第一階段1990年以前第二階段20世紀90年代第三階段2000年至今階段旅游觀光為主的初級萌芽階段觀光與娛樂相結(jié)合的快速發(fā)展時期休閑和綜合游樂相結(jié)合的品牌擴張時期數(shù)量7家，平均投資0.62億元新增27家，平均投資2.22億元到2006年新增21家，平均投資3.2億元，投資規(guī)模越來越大產(chǎn)品表現(xiàn)以海洋動植物資源的初級利用為主，主要表現(xiàn)為博物館式的水族館形式，科普有以科普教育為主的海洋公園，有以休閑娛樂為主的水上世界，有以動物表演為主的主題出題特色，模仿海洋環(huán)境，增加客戶體驗，娛樂設(shè)施更加現(xiàn)代化、科幻化，娛樂休閑性更加突出主要區(qū)域沿海城市由沿海向西安、長沙等內(nèi)地城市轉(zhuǎn)移23個省市都有旅游方式水箱式、櫥窗式展示，供游客參觀標本逐漸加大互動性與參與性，提供部分商業(yè)配套更加突出互動性與參與性，加大商業(yè)配套比例，并與房地產(chǎn)開發(fā)相結(jié)合案例青島1932年、北海水族館1978年山海關(guān)水族館、大連圣亞海洋世界、北京海洋館、廣州海洋館大連老虎灘極地海洋世界，撫順皇家極地海洋世界不足不能互動，收益來源單一，關(guān)閉或需求新思路部互動性與參與性還不夠，配套功能與特色不足對用地規(guī)模要求比較大，前期投入比較高（二）我國海洋主題公園在不同階段的發(fā)展特點時間第一階段第二階（三）武漢海洋主題公園市場發(fā)展狀況（三）武漢海洋主題公園市場發(fā)展狀況1、武漢海洋主題公園的起步1997年6月開放，項目總投資7000余萬元，不僅是“華中地區(qū)第一家水族館”，還是“全國第一家國家級水生野生動物園”。開業(yè)之初日均客流達到1萬人次，節(jié)假日一天的收入就超過20萬元經(jīng)過了最初的3年，水族館的經(jīng)營便每況愈下，2001年開始虧損；在東湖海洋世界參與競爭后的2003年，水族公園虧損過百萬。2005年，水族公園平均一天僅有十幾名游客2005年7月1日，開業(yè)8年之后宣告關(guān)門轉(zhuǎn)型，原有水族全部轉(zhuǎn)讓給競爭對手東湖海洋世界，對場館有意改造成一個集健身、游樂、餐飲、休閑以及魚類觀賞為一體的大型游樂中心新世界水族館的成敗歷史再一次應(yīng)證：單一教育或觀光型的（海洋）主題公園，其發(fā)展前景已經(jīng)不容樂觀輝煌衰敗轉(zhuǎn)型1、武漢海洋主題公園的起步1997年6月開放，項目總投資702、武漢現(xiàn)有海洋主題公園的競爭狀況名稱經(jīng)營地址經(jīng)營規(guī)模投資時間所屬類型經(jīng)營內(nèi)容和特點經(jīng)營狀況武漢藍天戲水樂園解放大道與寶豐路交匯口6000平米戲水大廳2004年改造后開放休閑娛樂型大型室內(nèi)嬉水樂園，內(nèi)設(shè)模擬海浪造浪池，穿越假山熔洞的漂流河，快速螺旋滑道池、驚險滑道池、休閑池、熱水按摩池、水上迪士高及酒吧，還有別具一格的民俗風情小屋。另附設(shè)歌舞廳、KTV包房、芬蘭浴等其他康樂設(shè)施。以綜合娛樂休閑為主。東湖海洋世界東湖風景區(qū)建筑面積3萬平方米2003年觀光游覽＋部分商業(yè)休閑以展覽和表演為主。建有熱帶雨林館、熱帶雨林亞馬遜河、海底隧道、海底世界館、海獸表演館、海洋生物標本館、科普電教館、家庭水族生態(tài)館以及購物中心和分布各點的休閑游覽區(qū)。武漢現(xiàn)有海洋主題公園都依托市區(qū)旅游景區(qū)與商業(yè)中心優(yōu)勢，并或多或少地加大互動娛樂功能與商業(yè)配套比例，積極探索旅游模式的創(chuàng)新2、武漢現(xiàn)有海洋主題公園的競爭狀況名稱經(jīng)營地址經(jīng)營規(guī)模投資時3、潛在競爭對手——武漢極地海洋世界規(guī)劃地址規(guī)劃規(guī)模預(yù)計開放時間所屬類型經(jīng)營內(nèi)容和特點后湖三金潭地區(qū)占地55萬多平方米2011年品牌連鎖型該項目集旅游、商業(yè)、住宅為一體，包括極地海洋公園、漁人碼頭、旅游大道、板道大街、棕櫚灘水世界、產(chǎn)權(quán)酒店以及中高檔住宅區(qū)。海洋公園以展示、表演和互動娛樂為主。模式升級旅游集聚人氣酒店樹立形象住宅與商業(yè)創(chuàng)效益未來潛在競爭對手已著手打造復合型的主題公園地產(chǎn)，其主題公園的人氣集聚與價值輻射作用將重于其自身的盈利能力3、潛在競爭對手——武漢極地海洋世界規(guī)劃地址規(guī)劃規(guī)模預(yù)計開放4、武漢海洋公園的優(yōu)劣比較及我們的發(fā)展機會名城主要優(yōu)勢主要劣勢藍天溪水樂園接近漢口商務(wù)核心區(qū)海洋主題不足，產(chǎn)品檔次較低東湖海洋世界依托東湖旅游景區(qū)的旅游氛圍經(jīng)營模式還是比較單一，商務(wù)休閑不足極地海洋世界土地規(guī)?？稍陂_發(fā)模式上有更多創(chuàng)新空間有成功的品牌連鎖經(jīng)驗相對偏遠，區(qū)域缺少城市大型配套與旅游氛圍我們項目漢陽地區(qū)的旅游氛圍及博覽中心的啟動為項目帶來機會產(chǎn)品創(chuàng)新壓力比較大通過對以上比較分析，我們可看出：漢陽地區(qū)目前還存在海洋主題公園的市場空白，而且作為后來者，我們項目在具體產(chǎn)品檔次、特色與開發(fā)模式上雖有競爭壓力，也有相當?shù)膭?chuàng)新空間4、武漢海洋公園的優(yōu)劣比較及我們的發(fā)展機會名城主要優(yōu)勢主要劣第一章項目概況第二章區(qū)域環(huán)境分析第三章武漢旅游市場環(huán)境分析第四章主題公園產(chǎn)業(yè)與市場分析第五章項目SWTO分析及定位研究第六章國內(nèi)外室內(nèi)海洋主題公園成功案例參考第七章項目規(guī)劃方案初步構(gòu)想第八章項目運作思路第九章項目開發(fā)的社會價值與意義第一章項目概況第五章項目SWTO分析及定位研究第五章項目SWTO分析及定位研究（一）本項目開發(fā)主題公園的SWOT梳理優(yōu)勢劣勢項目具有多元外向服務(wù)的地理優(yōu)勢武漢市政府對項目建設(shè)的重視項目用地規(guī)模較小，對項目主題設(shè)計有一定限制項目地價相對較高，對其開發(fā)與經(jīng)營成本有一定制約潛在機會潛在威脅武漢經(jīng)濟發(fā)展推動旅游業(yè)將進入娛樂休閑快速發(fā)展的新時期博覽中心的綜合開發(fā)，從區(qū)域交通、配套、商務(wù)氛圍、旅游人氣等方面將帶來新機會帶薪休假、節(jié)假日制度改革、中部崛起、兩型社會等帶來新需求武漢現(xiàn)有主題公園，特別是海洋主題公園還存在很多超越空間主題公園本身的多元化盈利模式建立還需考驗潛在對手有可能存在部分市場競爭（一）本項目開發(fā)主題公園的SWOT梳理優(yōu)勢劣勢項目具有多元外（二）項目開發(fā)戰(zhàn)略探討以產(chǎn)品創(chuàng)新打造自身特色，與本土海洋公園的現(xiàn)有和潛在對手形成差異化充分借鑒成功（海洋）主題公園的成功經(jīng)驗充分利用行業(yè)發(fā)展、城市經(jīng)濟發(fā)展及博覽中心開發(fā)帶來的市場契機依托項目區(qū)位特點與市場背景利用高附加值的休閑商業(yè)提高項目的贏利能力權(quán)威性唯一性排他性政府滿意消費者滿意老板滿意戰(zhàn)略切入產(chǎn)品角度經(jīng)營角度（二）項目開發(fā)戰(zhàn)略探討以產(chǎn)品創(chuàng)新打造自身特色，與本土海洋公園（三）項目差異化競爭建議娛樂性參與度高低規(guī)模贏利性低高新世界水族館海洋極地世界博覽中心海洋樂園藍天戲水樂園主要思路：在根據(jù)用地條件合理保證規(guī)模的前提下，重點在參與度娛樂性上超越對手，從而提高項目的盈利性（三）項目差異化競爭建議娛樂性參與度高低規(guī)模贏利性低高新世界（四）項目總體功能定位建議一個以海洋生態(tài)為主題，具有全天候服務(wù)環(huán)境，集生態(tài)教育、文化體驗、康體娛樂、休閑商業(yè)等服務(wù)于一體的主題樂園以海洋生態(tài)與文化為主題，具有全天候服務(wù)能力休閑商業(yè)功能康體娛樂功能生態(tài)教育功能文化體驗功能市場（票房）價值社會公眾價值文化科學藝術(shù)價值生態(tài)環(huán)境價值（四）項目總體功能定位建議一個以海洋生態(tài)為主題，具有全天候服（五）項目市場形象定位建議華中地區(qū)最具產(chǎn)品特色、市場吸引力與品牌影響力的室內(nèi)海洋主題公園武漢市首席海洋休閑娛樂主題公園四新地區(qū)的休閑娛樂品牌標桿市場的跟隨著市場的挑戰(zhàn)者市場的補缺者從武漢旅游市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)角度市場的領(lǐng)跑者從項目產(chǎn)品特色及未來市場影響力角度（五）項目市場形象定位建議華中地區(qū)最具產(chǎn)品特色、市場吸引力與（六）項目客戶群體定位建議在以大眾型家庭休閑消費為基礎(chǔ)的前提下，重點拓展中高檔商務(wù)消費群體商務(wù)性來提高其生存與可持續(xù)發(fā)展能力大眾性來實現(xiàn)其娛樂公園的本質(zhì)與人氣大眾卻不低俗高雅卻不和寡（六）項目客戶群體定位建議在以大眾型家庭休閑消費為基礎(chǔ)的前提

偶得客戶群

游離客戶群重點客戶群核心客戶群其他省及國外來漢旅游客戶

華中旅游圈8＋1城市圈武漢市（七）項目服務(wù)區(qū)域定位建議立足武漢、重點輻射武漢城市圈，全面影響華中旅游圈偶得客戶群游離客戶群重點客戶群核心客戶群其他省及國外來（八）項目產(chǎn)品特色營造建議競爭對手不足：互動參與性不足娛樂性不足重游率不足盈利方式單一人氣季節(jié)性周期變化太大數(shù)字科技特色：普遍采用機械、建筑、聲、光、電、計算機等現(xiàn)代高數(shù)字科技手段營造全天候夢幻之城娛樂文化特色：以豐富的、具有高度參與性的娛樂活動和文化氛圍營造多彩歡樂之城休閑商業(yè)特色：加大休閑商業(yè)服務(wù)內(nèi)容，引進現(xiàn)代商業(yè)營銷的各種手段，營造品位休閑娛樂之城特色創(chuàng)新點夢幻海洋歡樂海洋健康海洋品位海洋（八）項目產(chǎn)品特色營造建議競爭對手不足：數(shù)字科技特色：普遍采第一章項目概況第二章區(qū)域環(huán)境分析第三章武漢旅游市場環(huán)境分析第四章主題公園產(chǎn)業(yè)與市場分析第五章項目SWTO分析及定位研究第六章國內(nèi)外室內(nèi)海洋主題公園成功案例參考第七章項目規(guī)劃方案初步構(gòu)想第八章項目運作思路第九章項目開發(fā)的社會價值與意義第一章項目概況第六章國內(nèi)外室內(nèi)海洋主題公園成功案例參考第六章國內(nèi)外室內(nèi)海洋主題公園成功案例參考案例1-日本海洋巨蛋

——吉尼斯評為世界最大的室內(nèi)水上遊樂園規(guī)模面積30000平方米，同時可容納約1萬名遊客功能及特色建筑設(shè)施：全長300公尺、寬100公尺、高38公尺、巨大的開闊天頂，室內(nèi)恒溫調(diào)節(jié)30度游樂設(shè)施：數(shù)千平米人造海灘與沙灘、人工造浪高達2.5m，超大天幕海洋幻影劇場（模仿海邊遠眺的景色）、立體電影、洪流探險、人造活火山、流動游泳池、溫水泳池、兒童泳池、滑水梯……服務(wù)設(shè)施：泳裝租賃、飲料、快餐、小吃、風味餐廳、別墅度假包房、海洋購物廣場……經(jīng)營效果1993年7月30日隨鳳凰喜凱度假區(qū)同時開幕，之2007年累計接待游客約1000