安置房房地產(chǎn)成本核算

安置房成本會計(jì)核算一起學(xué)習(xí)，共同進(jìn)步

陳春琳主要內(nèi)容一、安置房的概念及分類二、開發(fā)成本核算策略三、開發(fā)成本核算實(shí)務(wù)四、銷售成本結(jié)轉(zhuǎn)一：安置房的概念及分類安置房概念

安置房，是政府進(jìn)行城市道路建設(shè)和其他公共設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目時(shí)，對被拆遷住戶進(jìn)行安置所建的房屋。安置的對象是城市居民被拆遷戶,也包括征拆遷房屋的農(nóng)戶。隨著城市建設(shè)發(fā)展步伐的進(jìn)一步加快，政府盡可能新建更多的安置房，不斷滿足拆遷戶的需求已迫在眉睫。所謂拆遷安置房是指因城市規(guī)劃、土地開發(fā)等原因進(jìn)行拆遷，而安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。因?yàn)槠浒仓脤ο笫翘囟ǖ膭舆w安置戶，該類房屋的買賣除受法律、法規(guī)的規(guī)范之外，還受到當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)的地方政策的約束。所以和一般的商品房交易有很大的不同。安置房分類

按其土地使用權(quán)性質(zhì)的不同，拆遷安置房可以分為農(nóng)村集體土地上的拆遷安置房和城市拆遷安置房。一般來說農(nóng)村拆遷安置房屬于征地拆遷中的安置房，其土地屬于農(nóng)村集體所有，不能隨便買賣。

而在城市中的拆遷安置房，根據(jù)政策的不同又可以分為兩種：一種是因重大市政工程動遷居民，而建造的配套商品房或配購的中低價(jià)商品房。按照有關(guān)方面的規(guī)定，被安置人獲得這種配套商品房的，房屋產(chǎn)權(quán)屬于個(gè)人所有，但在取得所有權(quán)的5年之內(nèi)不能上市交易。另一類是因房產(chǎn)開發(fā)等因素而動拆遷，動拆遷公司通過其他途徑安置或代為安置人購買的中低價(jià)位商品房(與市場價(jià)比較而言)。該類商品房和一般的商品房相比沒有什么區(qū)別，屬于被安置人的私有財(cái)產(chǎn)，沒有轉(zhuǎn)讓期限的限制，可以自由上市交易。所以，在進(jìn)行拆遷安置房交易時(shí)，首先要明確拆遷安置房的性質(zhì)。

二：開發(fā)成本核算策略房地產(chǎn)開發(fā)成本核算策略房地產(chǎn)投資項(xiàng)目具有資金投入大，建設(shè)周期長，成本核算環(huán)節(jié)多，投資風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)。這就更需要精打細(xì)算，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，力求以最少的成本耗費(fèi)獲取最大的經(jīng)濟(jì)利益。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算工作是一項(xiàng)復(fù)雜的會計(jì)核算工作，這是由房地產(chǎn)項(xiàng)目的特性所決定的。提高開發(fā)項(xiàng)目的成本核算質(zhì)量，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的當(dāng)務(wù)之急。如何進(jìn)行成本核算顯得尤為重要。

一、房地產(chǎn)開發(fā)成本的組成

房地產(chǎn)開發(fā)成本是指房地產(chǎn)企業(yè)為開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費(fèi)用。就其用途來說，大致可分為三部分：

1.土地、土建及設(shè)備費(fèi)用。這是房地產(chǎn)開發(fā)成本的主體內(nèi)容，大致占總成本的80%.其中最重要的是土地費(fèi)用。土地費(fèi)用主要包括置換成本、批租費(fèi)用、動遷費(fèi)用等。房產(chǎn)商在決定是否開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目前，必須將預(yù)計(jì)的土地費(fèi)用通過土地面積和容積率的換算，計(jì)算出未來所開發(fā)的每平方米商品房所占的土地成本（俗稱樓板價(jià)），以此來進(jìn)行項(xiàng)目的可行性評估。

2.配套及其他收費(fèi)支出。主要是指水、電、煤氣、大市政和公建配套費(fèi)，學(xué)校、醫(yī)院、商店等生活服務(wù)性設(shè)施也是不可缺少的。其他收費(fèi)支出中有些雖屬于押金性質(zhì)，如檔案保證金、綠化保證金等，但難以全部收回。這類收費(fèi)項(xiàng)目種類繁多，標(biāo)準(zhǔn)不一，許多項(xiàng)目由壟斷性企事業(yè)單位執(zhí)行，隨意性很強(qiáng)，標(biāo)準(zhǔn)普遍偏高。配套及其他收費(fèi)項(xiàng)目是房地產(chǎn)開發(fā)成本中受外界因素影響最大的一塊費(fèi)用支出，一般占項(xiàng)目總投資的10%～15%.

3.管理費(fèi)用和籌資成本。房地產(chǎn)開發(fā)與其他行業(yè)相比，有建設(shè)周期長、投資數(shù)額大、投資風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)，因此，大多數(shù)開發(fā)企業(yè)必須通過貸款來解決資金需要，這樣就產(chǎn)生數(shù)額較大的利息支出。如何把這部分費(fèi)用核算好，對正確計(jì)算開發(fā)成本將起到非常重要的作用。

二、加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算策略

1.加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的規(guī)章制度建設(shè)和組織落實(shí)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不僅要遵守國家的有關(guān)法規(guī)和制度，還應(yīng)該結(jié)合企業(yè)的實(shí)際情況、行業(yè)特點(diǎn)，建立和健全企業(yè)的規(guī)章制度，加強(qiáng)和完善房屋成本核算的規(guī)章和制度建設(shè)，使成本核算工作有法可依、有章可循，從而保證成本會計(jì)資料的真實(shí)、可靠，促進(jìn)企業(yè)成本核算水平和會計(jì)信息質(zhì)量的提高。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該考慮自身規(guī)模大小和開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)模特點(diǎn)等因素，在保證成本會計(jì)工作質(zhì)量的前提下，合理地設(shè)置會計(jì)機(jī)構(gòu)，配備必要的成本核算人員。每一房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)由專人負(fù)責(zé)成本核算工作，大型項(xiàng)目應(yīng)設(shè)立成本工作組專門負(fù)責(zé)成本預(yù)測、成本決策、成本計(jì)劃、成本核算、成本控制、成本報(bào)表編制和分析等主要工作，使成本核算和管理有機(jī)地結(jié)合起來，形成算為管用、算管結(jié)合的有效機(jī)制。成本工作組的工作方式也應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目具體實(shí)際，確定分別采用集中和非集中工作方式。

2.確定成本核算對象。

對于建設(shè)一個(gè)現(xiàn)代的多功能小區(qū)，其成本核算對象就顯得復(fù)雜。這就需要成本核算人員深入實(shí)際，研究分析總體項(xiàng)目的特點(diǎn)、管理要求、經(jīng)濟(jì)用途、標(biāo)準(zhǔn)、建設(shè)交付期以及預(yù)決算的主體分項(xiàng)確定。成本核算對象的設(shè)置必須堅(jiān)持“便于核算，利于管理”的原則。一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在確定成本核算對象時(shí)，應(yīng)結(jié)合開發(fā)工程的地點(diǎn)、用途、結(jié)構(gòu)、裝修、層高、施工隊(duì)伍等因素，分別做如下處理：一般的開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)以每一獨(dú)立編制的設(shè)計(jì)概（預(yù)）算或每一獨(dú)立的施工圖預(yù)算所列的單項(xiàng)開發(fā)工程作為一個(gè)成本核算對象；同一開發(fā)地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類型相同的群體開發(fā)項(xiàng)目，如果開竣工時(shí)間相近，又由同一施工隊(duì)伍施工，可以合并為一個(gè)成本核算對象；對個(gè)別規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項(xiàng)目，可以結(jié)合經(jīng)濟(jì)責(zé)任制的需要，按開發(fā)項(xiàng)目的一定區(qū)域或部位劃分成本核算對象。比如，大型項(xiàng)目首先要分批分期，在分批開發(fā)的商品房中再按經(jīng)濟(jì)用途和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)分類，對區(qū)內(nèi)公共建筑配套設(shè)施中屬于營業(yè)性公建設(shè)施，應(yīng)單設(shè)成本對象核算，這樣就會形成多個(gè)成本核算對象。

3.設(shè)立合理的成本核算項(xiàng)目。正確劃分成本項(xiàng)目，如：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)等?？梢钥陀^地反映產(chǎn)品的成本結(jié)構(gòu)，便于分析、研究降低成本的途徑。按現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)制度規(guī)定：開發(fā)成本屬一級科目，在該科目下企業(yè)應(yīng)根據(jù)自己的經(jīng)營特點(diǎn)和管理需要，確定成本項(xiàng)目，進(jìn)行明細(xì)核算。成本項(xiàng)目不宜開列太多，對于發(fā)生次數(shù)較少的成本費(fèi)用，特別是單筆發(fā)生的費(fèi)用，應(yīng)盡量合并；對金額較大并陸續(xù)發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)單獨(dú)設(shè)立科目核算。土建費(fèi)用如屬于合同發(fā)包的，還應(yīng)該按合同進(jìn)行明細(xì)核算，以便隨時(shí)了解工作量進(jìn)度和付款情況，為工程的竣工決算提供資料。

4.準(zhǔn)確的進(jìn)行成本的歸集、分配與轉(zhuǎn)結(jié)。對于單一的房地產(chǎn)項(xiàng)目由于成本對象簡單，歸集成本費(fèi)用就容易得多，通過分配間接計(jì)入成本對象的內(nèi)容就相對較少。然而一項(xiàng)大型綜合性小區(qū)開發(fā)就顯得十分復(fù)雜，成本核算對象比較細(xì)化，很多成本費(fèi)用不可能直接歸集到各個(gè)成本核算對象，就需要采用一定方法和程序進(jìn)行分配，再間接地歸集到各個(gè)成本核算對象。直接歸集的成本費(fèi)用主要是建筑安裝工程費(fèi)用，其他成本費(fèi)用則需要按期進(jìn)行分配，而對于間接分配的費(fèi)用需要在日常歸集時(shí)按各自成本項(xiàng)目的細(xì)目分別歸集核算，然后按各個(gè)成本對象和對應(yīng)成本項(xiàng)目進(jìn)行分配。例如：大型綜合性房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本核算對象直接歸集項(xiàng)目的建筑安裝工程費(fèi)用；

土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)日常發(fā)生的成本費(fèi)用可不按成本對象直接分配，而在此成本明細(xì)科目中分細(xì)目歸集，每月末按各成本對象的實(shí)際占地面積計(jì)算比例分?jǐn)偖?dāng)期所發(fā)生的費(fèi)用，在分配時(shí)無需按細(xì)目分?jǐn)?，若成本管理需要可以再按?xì)目結(jié)構(gòu)還原。前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)用中的現(xiàn)場管理性費(fèi)用則按各成本對象的建筑面積計(jì)算比例分?jǐn)?。?dāng)月發(fā)生的各項(xiàng)成本費(fèi)用，其歸集和分配程序同土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)用。對于利息支出則按各成本對象歸集的上月末成本實(shí)際發(fā)生額計(jì)算比例分?jǐn)?；對于預(yù)付款項(xiàng)中若屬于預(yù)決算范圍的按合同支付的款項(xiàng)，應(yīng)直接進(jìn)入成本項(xiàng)目歸集，并及時(shí)取得發(fā)票；對于工程決算后欠付的款項(xiàng)應(yīng)按標(biāo)準(zhǔn)預(yù)提，包括應(yīng)付未付的商品房維修基金等。

5.重視項(xiàng)目竣工成本結(jié)轉(zhuǎn)核算。已完土地開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)其用途，采用不同的方法進(jìn)行成本結(jié)轉(zhuǎn)。比如：（1）為銷售或有償轉(zhuǎn)讓而開發(fā)的商品性建設(shè)場地。開發(fā)完成后，應(yīng)將其實(shí)際成本轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品——土地”賬戶。（2）開發(fā)完成后直接用于本企業(yè)商品房等建設(shè)的建設(shè)場地。應(yīng)于開發(fā)完成投入使用時(shí)，將其實(shí)際成本結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)入有關(guān)的房屋開發(fā)成本中。（3）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收取得交付使用許可證后三個(gè)月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)取得經(jīng)過審價(jià)后的工程決算書，這樣成本核算人員即可按照各成本核算對象所歸集的費(fèi)用核對各項(xiàng)合同和工程決算書確定的價(jià)款支付情況，按權(quán)責(zé)發(fā)生制要求計(jì)提相應(yīng)的成本費(fèi)用，從而結(jié)轉(zhuǎn)完工實(shí)際總成本，并計(jì)算各獨(dú)立核算對象的單位成本進(jìn)行完工開發(fā)產(chǎn)品的明細(xì)核算。若屬于出租經(jīng)營的項(xiàng)目，則轉(zhuǎn)入出租開發(fā)產(chǎn)品的明細(xì)核算。商品房的預(yù)售業(yè)務(wù)在前，竣工交付在后，工程決算若不及時(shí)完成，成本核算則不可能真實(shí)和及時(shí)，進(jìn)而影響企業(yè)盈利水平的正確性。商品房銷售成本核算應(yīng)按配比原則，以各個(gè)獨(dú)立銷售單元（獨(dú)立核算對象）進(jìn)行明細(xì)核算，以每平方米建筑面積成本為銷售成本轉(zhuǎn)賬依據(jù)結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本。

補(bǔ)：編編制會會計(jì)分分錄要要點(diǎn)一、摘摘要必必須全全面準(zhǔn)準(zhǔn)確地地描述述所記記錄的的交易易事項(xiàng)項(xiàng)1摘要內(nèi)內(nèi)容反反映的的記賬賬事項(xiàng)項(xiàng)要詳詳實(shí)全全面比如報(bào)報(bào)銷憑憑證，，摘要要應(yīng)注注明是是誰報(bào)報(bào)銷、、什么么時(shí)間間用于于什么么事項(xiàng)項(xiàng)什么么性質(zhì)質(zhì)的費(fèi)費(fèi)用。。比如如“張三報(bào)銷4月份巡店交交通費(fèi)”，“李四報(bào)銷招招待某某公公司業(yè)務(wù)人人員招待費(fèi)費(fèi)”。2摘要用語要要嚴(yán)謹(jǐn)規(guī)范范報(bào)銷人一般般要寫明實(shí)實(shí)際報(bào)銷人人（也就是是真正花錢錢的是誰，，而不是代代辦報(bào)銷手手續(xù)的人-比如領(lǐng)導(dǎo)的的秘書代領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)履行報(bào)報(bào)銷手續(xù)時(shí)時(shí)，實(shí)際報(bào)報(bào)銷人是領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)本人）），另外，，會計(jì)憑證證中的人名名都應(yīng)當(dāng)使使用全名，，而不能用用職務(wù)代替替（比如不不能使用“李總”、“王經(jīng)理”之類的用詞詞）。以此類推，，有往來關(guān)關(guān)系的單位位名稱要盡盡量使用全全稱，不得得使用地名名代替當(dāng)?shù)氐氐淖庸舅?、代理商商、供?yīng)商商或者客戶戶。凡是涉涉及債權(quán)債債務(wù)確認(rèn)的的，都必須須使用對方方的全稱或或全名，以以免多個(gè)類類似名稱出出現(xiàn)時(shí)，混混淆不清。。3摘要要盡盡量反映映會計(jì)人人員進(jìn)行行交易事事項(xiàng)的確確認(rèn)或會會計(jì)估計(jì)計(jì)的思路路，尤其其是調(diào)賬賬憑證比如補(bǔ)提提攤銷費(fèi)費(fèi)用，除除了要制制作能反反映整個(gè)個(gè)補(bǔ)提攤攤銷費(fèi)用用來龍去去脈的附附件以外外，在錄錄入憑證證摘要時(shí)時(shí)，要說說明主要要的補(bǔ)提提原因、、補(bǔ)提的的期間等等信息。。比如“因房租合合同延遲遲簽訂，，補(bǔ)提2012年1月租金攤攤銷”，“因預(yù)估金金額低于于實(shí)際金金額，補(bǔ)補(bǔ)提2013年6-8月辦公室室裝修費(fèi)費(fèi)攤銷”，“因攤銷期期限由3年改為2年，補(bǔ)提提2013年1-6月份轉(zhuǎn)讓讓費(fèi)攤銷銷”。二、會計(jì)計(jì)憑證借借貸方科科目數(shù)量量的使用用限制在錄入會會計(jì)憑證證時(shí)，會會計(jì)人員員往往圖圖當(dāng)時(shí)之之便，加加快會計(jì)計(jì)憑證錄錄入速度度，采取取一個(gè)憑憑證里面面多借多多貸的方方法做賬賬。需要要注意幾幾點(diǎn)：1、允許一借借多貸或或者多借借一貸的的會計(jì)分分錄，不不允許多多借多貸貸會計(jì)分分錄這里的借借貸科目目都是指指“末級科目目”。一借多多貸或者者多借一一貸，“一”是指在借借方或者者貸方，，只允許許出現(xiàn)一一個(gè)“末級科目目”（并不是是指只允允許出現(xiàn)現(xiàn)一行分分錄）；；“多”是指在借借方或貸貸方，可可以出現(xiàn)現(xiàn)多個(gè)“末級科目目”。比如下下面的會會計(jì)分錄錄屬于“多借一貸貸”：借：管理理費(fèi)用-市內(nèi)交通通費(fèi)100貸：庫存存現(xiàn)金100借：銷售售費(fèi)用-業(yè)務(wù)招待待費(fèi)200貸：庫存存現(xiàn)金200上面的分分錄記錄錄了兩筆筆報(bào)銷業(yè)業(yè)務(wù)，可可以做在在一個(gè)會會計(jì)憑證證里面，，有兩個(gè)個(gè)借方末末級科目目，一個(gè)個(gè)貸方末末級科目目。如果果上述業(yè)業(yè)務(wù)是同同一個(gè)人人報(bào)銷，，還可以以將貸方方科目合合并處理理：借：管理理費(fèi)用-市內(nèi)交通通費(fèi)100借：銷售售費(fèi)用-業(yè)務(wù)招待待費(fèi)200貸：庫存存現(xiàn)金300一般而言言，在處處理不同同性質(zhì)的的交易事事項(xiàng)時(shí)，，錄入憑憑證分錄錄，一借借一貸的的金額最最好保持持一致，，即使只只有一個(gè)個(gè)借方或或者貸方方科目，，也不用用合并；；現(xiàn)金和和銀行憑憑證的分分錄也不不要合并并。比如如下面的的銀行收收款憑證證屬于“一借多貸貸”，借方科科目最好好不要合合并，以以保持與與銀行對對賬單的的流水一一致：借：銀行行存款-1088賬戶200貸：應(yīng)收收賬款-A客戶200借：銀行行存款-1088賬戶500貸：應(yīng)收收賬款-B客戶5002、過渡科目目，不允允許在一一個(gè)憑證證內(nèi)進(jìn)行行結(jié)轉(zhuǎn)比如下面面的分錄錄在同一一個(gè)憑證證是不允允許的：：借：庫存存商品200貸：生產(chǎn)產(chǎn)成本200借：主營營業(yè)務(wù)成成本200貸：庫存存商品200這個(gè)憑證證里面，，“庫存商品品”是過渡科科目，這這個(gè)結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)過程必必須分兩兩個(gè)會計(jì)計(jì)憑證處處理。同同時(shí)，這這樣的做做法也違違反了上上面第1項(xiàng)關(guān)于“多借多貸貸”的限制，，借方和和貸方都都存在兩兩個(gè)末級級科目。。另外也要要注意，，下面這這樣的憑憑證同樣樣違反““多借多多貸”限限制：假假設(shè)張三三借了200元備用金金，并在在當(dāng)月償償還，會會計(jì)人員員為圖方方便在一一個(gè)憑證證里面處處理：借：其他他應(yīng)收款款-張三200貸：庫存存現(xiàn)金200借：庫存存現(xiàn)金200貸：其他他應(yīng)收款款-張三200多借多貸貸憑證，，主要是是會導(dǎo)致致查詢明明細(xì)賬的的時(shí)候，，“對方方科目””會混亂亂，不利利于正確確地使用用明細(xì)賬賬。當(dāng)借借方和貸貸方都存存在多個(gè)個(gè)末級科科目的時(shí)時(shí)候，現(xiàn)現(xiàn)有財(cái)務(wù)務(wù)軟件系系統(tǒng)是無無法分辨辨其中的的一一對對應(yīng)關(guān)系系的，系系統(tǒng)默認(rèn)認(rèn)只識別別第一次次出現(xiàn)的的末級科科目為對對方科目目。比如如上述生生產(chǎn)成本本轉(zhuǎn)入庫庫存商品品，再轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)入主營營業(yè)務(wù)成成本的例例子，主主營業(yè)務(wù)務(wù)成本的的對方科科目本來來應(yīng)該是是庫存商商品，但但是如果果處理在在一個(gè)憑憑證里面面，查詢詢明細(xì)賬賬時(shí)，其其對方科科目就變變成了生生產(chǎn)成本本（因?yàn)闉樯a(chǎn)成成本出現(xiàn)現(xiàn)在前））；而庫庫存商品品的對方方科目也也是生產(chǎn)產(chǎn)成本，，這樣的的統(tǒng)計(jì)明明細(xì)賬時(shí)時(shí)，生產(chǎn)產(chǎn)成本就就被重復(fù)復(fù)計(jì)算，，導(dǎo)致查查賬錯(cuò)誤誤。內(nèi)容三:開發(fā)成本本核算會會計(jì)實(shí)務(wù)務(wù)房地產(chǎn)開開發(fā)成本本構(gòu)成一、土地地成本二、前期期工程費(fèi)費(fèi)三、建筑筑安裝費(fèi)費(fèi)四、基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)費(fèi)五、公用用配套設(shè)設(shè)施費(fèi)六、開發(fā)發(fā)間接費(fèi)費(fèi)用（一）““開發(fā)發(fā)成本””賬戶核核算房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)過程中中所發(fā)生生的各項(xiàng)項(xiàng)費(fèi)用，，該賬戶戶應(yīng)按開開發(fā)產(chǎn)品品的不同同內(nèi)容設(shè)設(shè)置開發(fā)發(fā)成本二二級賬，，在二級級賬內(nèi)，，設(shè)置““土地開開發(fā)”、、“房屋屋開發(fā)””等二級級賬戶進(jìn)進(jìn)行分類類核算。。如：開開發(fā)成本本—房屋開發(fā)發(fā)開開發(fā)成成本—土地開發(fā)發(fā)★★“土土地開發(fā)發(fā)”、““土地征征用及拆拆遷補(bǔ)償償費(fèi)”1.單獨(dú)核算算土地的的開發(fā)成成本；2.土地開發(fā)發(fā)費(fèi)用直直接計(jì)入入房屋開開發(fā)成本本；第第一一種情況況是：原原來已將將土地做做為成本本核算對對象，單單獨(dú)核算算了土地地的開發(fā)發(fā)成本。。這種情情況下，，在開始始進(jìn)行房房屋開發(fā)發(fā)的時(shí)候候，要將將土地開開發(fā)成本本轉(zhuǎn)入房房屋開發(fā)發(fā)成本。。會計(jì)分分錄如下下：借借：：開發(fā)成成本—房屋開發(fā)發(fā)—某房屋—土地征用用及拆遷遷補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)貸貸：開發(fā)發(fā)成本—土地開發(fā)發(fā)—某土地如如果土地地開發(fā)完完成后，，已將土土地的開開發(fā)成本本轉(zhuǎn)入了了開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品，在在開始建建設(shè)房屋屋的時(shí)候候，應(yīng)將將作為開開發(fā)產(chǎn)品品的土地地成本轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)入房屋屋開發(fā)成成本。會會計(jì)分錄錄如下：：借借：開開發(fā)成本本—房屋開發(fā)發(fā)—某房屋—土地征用用及拆遷遷補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)貸貸：開發(fā)發(fā)產(chǎn)品—土地—某土地第第二種情情況是，，開發(fā)完完土地，，準(zhǔn)備直直接開始始建房。。土地開開發(fā)發(fā)生生的各項(xiàng)項(xiàng)成本費(fèi)費(fèi)用，一一開始就就可以歸歸集到房房屋開發(fā)發(fā)成本上上?！啊伴_開發(fā)成本本—房屋開發(fā)發(fā)—某房屋—土地征用用及拆遷遷補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)”土土地地開發(fā)成成本單獨(dú)獨(dú)歸集核核算的特特點(diǎn)：1.開發(fā)成本本—土地開發(fā)發(fā)2.在該二級級賬下需需設(shè)置多多欄式““土地開開發(fā)成本本明細(xì)賬賬”（三三級賬））進(jìn)行明明細(xì)核算算。土土地地開發(fā)成成本明細(xì)細(xì)賬至少少要設(shè)置置上述成成本項(xiàng)目目?！铩肮才涮滋自O(shè)施”（明細(xì)科目目）1.直接計(jì)入“開發(fā)成本—房屋開發(fā)—某房屋”明細(xì)賬戶的的“公共配套設(shè)設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目內(nèi)內(nèi)。2.如果同步建建設(shè)的房屋屋有兩個(gè)或或兩個(gè)以上上成本核算算對象，則則應(yīng)先以該該配套設(shè)施施為成本核核算對象，，單獨(dú)進(jìn)行行成本核算算，待配套套設(shè)施工程程完工時(shí)，，再將其分分配轉(zhuǎn)入各各房屋開發(fā)發(fā)成本和能能夠有償轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的配套套設(shè)施成本本?！伴_發(fā)成本—公共配套設(shè)設(shè)施開發(fā)—某設(shè)施”3.與房屋非同同步建設(shè)的的，即先建建房屋，后后建配套設(shè)設(shè)施的，對對于配套設(shè)設(shè)施費(fèi)用可可以采用預(yù)預(yù)提的方法法，先計(jì)入入房屋開發(fā)發(fā)成本，將將來發(fā)生配配套設(shè)施實(shí)實(shí)際支出時(shí)時(shí)，再將實(shí)實(shí)際支出數(shù)數(shù)與預(yù)提數(shù)數(shù)的差額，，增加或減減少有關(guān)在在建項(xiàng)目的的成本，數(shù)數(shù)額小可直直接計(jì)入管管理費(fèi)用。?！铩伴_發(fā)間接費(fèi)費(fèi)用”賬戶（一級級科目）為了核算企企業(yè)開發(fā)現(xiàn)現(xiàn)場發(fā)生的的各項(xiàng)間接接費(fèi)用，房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)應(yīng)設(shè)設(shè)置“開發(fā)間接費(fèi)費(fèi)用”總賬賬戶。。是用來核算算房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)在在開發(fā)現(xiàn)場場發(fā)生的為為直接組織織和管理開開發(fā)項(xiàng)目而而發(fā)生的各各項(xiàng)間接費(fèi)費(fèi)用，如現(xiàn)現(xiàn)場管理人人員的薪酬酬；現(xiàn)場房房屋設(shè)備的的折舊費(fèi)、、現(xiàn)場辦公公費(fèi)、水電電費(fèi)、勞動動保護(hù)費(fèi)、、工程借款款利息支出出和周轉(zhuǎn)房房攤銷等。。該賬戶借方方登記開發(fā)發(fā)現(xiàn)場發(fā)生生的各項(xiàng)間間接費(fèi)用，，貸方登記記期末分配配轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本”賬戶的開發(fā)發(fā)間接費(fèi)用用。月末結(jié)結(jié)轉(zhuǎn)后，該該賬戶應(yīng)無無余額。該賬戶應(yīng)按按企業(yè)不同同的開發(fā)現(xiàn)現(xiàn)場設(shè)置明明細(xì)賬，進(jìn)進(jìn)行明細(xì)核核算。如：：開發(fā)間接費(fèi)費(fèi)用—甲開發(fā)現(xiàn)場場—乙開發(fā)現(xiàn)場場開發(fā)間接費(fèi)費(fèi)用明細(xì)賬賬應(yīng)采用借借方多欄式式賬頁，以以記錄和反反映各不同同的費(fèi)用項(xiàng)項(xiàng)目。（二）房地地產(chǎn)開發(fā)成成本核算對對象類別其開發(fā)建設(shè)設(shè)的房屋，，按用途不不同可以分分為以下四四種類型：：1.為了銷售而而開發(fā)建設(shè)設(shè)的商品房房；2.為了出租經(jīng)經(jīng)營而開發(fā)發(fā)建設(shè)的出出租房；3.為了安置被被拆遷居民民周轉(zhuǎn)使用用而開發(fā)的的周轉(zhuǎn)房；；4.企業(yè)接受其其他單位委委托代為開開發(fā)建設(shè)的的代建房。。房屋開發(fā)成成本核算對對象的確定定房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)的房房屋成本核核算對象，，應(yīng)結(jié)合房房屋建設(shè)的的特點(diǎn)和實(shí)際際開發(fā)情況況，按以下下原則確定定：1.可否銷售原原則；（能能夠?qū)ν饨?jīng)經(jīng)營銷售））2.分類歸集原原則；（統(tǒng)統(tǒng)一開發(fā)地地點(diǎn)、竣工工時(shí)間相近近、產(chǎn)品結(jié)結(jié)構(gòu)類型相相似）3.功能區(qū)分原原則；（組組成部分相相對獨(dú)立，，具有不同同使用功能能）4.定價(jià)差異原原則；（產(chǎn)產(chǎn)品類型或或功能不同同導(dǎo)致預(yù)期期售價(jià)差異異大，分別別）5.成本差異原原則；（建建筑差異導(dǎo)導(dǎo)致建造成成本差異大大，分別））6.權(quán)益區(qū)分原原則。（屬屬于受托代代建或多方方合作開發(fā)發(fā)，分別））房屋開發(fā)的的成本項(xiàng)目目一般包括括以下六個(gè)個(gè)項(xiàng)目：土土地征用及及拆遷補(bǔ)償償費(fèi)、前期期工程費(fèi)、、基礎(chǔ)設(shè)施施費(fèi)、建筑筑安裝工程程費(fèi)、公共共配套設(shè)施施費(fèi)和開發(fā)發(fā)間接費(fèi)用用。舉例1、1月15日拍得A土地120.6畝（80404平方米米），，該地地塊已已七通通一平平，土土地出出讓金金546747336元，出出讓金金含城城市基基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施配配套費(fèi)費(fèi)，應(yīng)應(yīng)支付付契稅稅16402420.08元（546747336×3%），印印花稅稅273374元（546747336×0.5‰），土土地出出讓金金首付付273373668元，7月15日前支支付其其余出出讓金金。借：開開發(fā)成成本—土地開開發(fā)成成本—土地征征用及及拆遷遷補(bǔ)償償費(fèi)563149756.1管理費(fèi)費(fèi)用—印花稅稅273374貸：應(yīng)應(yīng)付賬款款—國土資源局局273373668銀行存存款290049462.082、1月20日與勘勘察設(shè)設(shè)計(jì)院院簽訂訂太平平莊路路項(xiàng)目目勘察察設(shè)計(jì)計(jì)合同同，合合同金金額320021.3元。合合同簽簽訂時(shí)時(shí)支付付設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)30%，96484.80元，取取得勘勘查設(shè)設(shè)計(jì)報(bào)報(bào)告時(shí)時(shí)支付付223536.47元。借借：：預(yù)付付賬款款—勘察設(shè)設(shè)計(jì)院院96484.8貸：銀銀行存存款96484.83、4月12日收到到太平平莊路路項(xiàng)目目勘察察設(shè)計(jì)計(jì)院設(shè)設(shè)計(jì)文文件，，支付付余款款并取取得發(fā)發(fā)票。?？辈觳熨M(fèi)計(jì)計(jì)320021.3元，按按小區(qū)區(qū)建筑筑面積積126918.4㎡㎡計(jì)算320021.3÷÷126918.4=2.53元/㎡借：開開發(fā)成成本—房屋開開發(fā)成成本—商品房房（商商務(wù)寫寫字樓樓）—前期工工程費(fèi)費(fèi)90190（住宅宅樓））—前期工工程費(fèi)218065.76（社區(qū)區(qū)商業(yè)業(yè)用房房）—前期工工程費(fèi)費(fèi)8096（配套套設(shè)施施）（（門衛(wèi)衛(wèi)用房房）—前期工工程費(fèi)227.7（天然然氣加加壓站站）—前期工工程費(fèi)費(fèi)151.8（配電電室））—前期工工程費(fèi)費(fèi)151.8（小區(qū)區(qū)供暖暖交換換站））—前期工工程費(fèi)費(fèi)506（園林林綠化化）—前期工工程費(fèi)費(fèi)2353.91（其他他輔助助用房房）—前期工工程費(fèi)費(fèi)278.3貸：預(yù)預(yù)付賬賬款—勘察設(shè)設(shè)計(jì)院院96484.8銀行存存款223536.474、4月5日與建建筑設(shè)設(shè)計(jì)院院簽訂訂太平平莊路路項(xiàng)目目建筑筑設(shè)計(jì)計(jì)合同同，合合同金金額3850140元，合合同簽簽訂時(shí)時(shí)支付付設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)50%，1925070元，取取得設(shè)設(shè)計(jì)圖圖紙時(shí)時(shí)支付付另50%。設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)構(gòu)構(gòu)成：：1.商務(wù)寫寫字樓樓2056332元，2.住宅1758400元，3.門衛(wèi)用用房1800元，4.社區(qū)商商業(yè)用用房6400元，5.天然氣氣加壓壓站12000元，6.配電室室1200元，7.小區(qū)供供暖交交換站站4000元，8.園林綠綠化景景觀18608元，9.其他輔輔助用用房2200元。借借：：預(yù)付付賬款款—建筑設(shè)設(shè)計(jì)院院1925070貸：銀銀行存存款19250705、5月10日收到到建筑筑設(shè)計(jì)計(jì)院太太平莊莊路項(xiàng)項(xiàng)目設(shè)設(shè)計(jì)圖圖紙，，按合合同約約定支支付余余款，，收到到設(shè)計(jì)計(jì)發(fā)票票金額額3873180元，商商務(wù)寫寫字樓樓按設(shè)設(shè)計(jì)概概算1.5%收取設(shè)設(shè)計(jì)費(fèi)費(fèi)，其其他用用房按按20元/㎡。商務(wù)務(wù)寫字字樓按按設(shè)計(jì)計(jì)概算算137088800元，設(shè)設(shè)計(jì)費(fèi)費(fèi)2056332元。該該組工工程項(xiàng)項(xiàng)目設(shè)設(shè)計(jì)概概算：：借：開開發(fā)成成本—房屋開開發(fā)成成本—商品房房（商商務(wù)寫寫字樓樓）—前期工工程費(fèi)費(fèi)2056332（住宅宅樓））—前期工工程費(fèi)費(fèi)1723840（社區(qū)區(qū)商業(yè)業(yè)用房房）—前期工工程費(fèi)費(fèi)64000配套設(shè)設(shè)施（（門衛(wèi)衛(wèi)用房房）—前期工工程費(fèi)1800（天然然氣加加壓站站）—前期工工程費(fèi)費(fèi)1200（配電電室））—前期工工程費(fèi)費(fèi)1200（小區(qū)區(qū)供暖暖交換換站））—前期工工程費(fèi)費(fèi)4000（園林林綠化化）—前期工工程費(fèi)費(fèi)18608（其他他輔助助用房房）—前期工工程費(fèi)費(fèi)2200貸：預(yù)預(yù)付賬賬款—建筑設(shè)設(shè)計(jì)院院1925070銀行存存款19481106、4月9日委托托市政政設(shè)計(jì)計(jì)院對對太平平莊路路項(xiàng)目目小區(qū)區(qū)內(nèi)上上水、、下水水、熱熱力、、煤氣氣、雨雨水、、道路路、電電力、、綠化化、圍圍墻等等市政政設(shè)施施進(jìn)行行設(shè)計(jì)計(jì)，合合同簽簽訂時(shí)時(shí)暫按按115000元的30%預(yù)付設(shè)設(shè)計(jì)費(fèi)費(fèi)。借借：：預(yù)付付賬款款—市政設(shè)設(shè)計(jì)院院34500貸：銀銀行存存款345007、.5月21日市政政設(shè)計(jì)計(jì)完成成太平平莊路路項(xiàng)目目市政政設(shè)計(jì)計(jì)，設(shè)設(shè)計(jì)費(fèi)費(fèi)按概概算5950000元的2%收取，，計(jì)119000元。借借：：開發(fā)發(fā)成本本—市政配配套設(shè)設(shè)施—上水工工程—前期工工程費(fèi)費(fèi)16400下水工工程—前期工工程費(fèi)費(fèi)15800熱力工工程—前期工工程費(fèi)費(fèi)20400煤氣工工程—前期工工程費(fèi)費(fèi)13400雨水工工程—前期工工程費(fèi)費(fèi)11200道路工工程—前期工工程費(fèi)費(fèi)27200電力工工程—前期工工程費(fèi)費(fèi)11000綠化工工程—前期工工程費(fèi)費(fèi)3000圍墻工工程—前期工工程費(fèi)費(fèi)600貸：預(yù)預(yù)付賬賬款—市政設(shè)設(shè)計(jì)院院34500銀行存存款845008、5月11日委托托隆達(dá)達(dá)招標(biāo)標(biāo)咨詢詢公司司編制制太平平莊路路項(xiàng)目目招標(biāo)標(biāo)文件件，編編標(biāo)費(fèi)費(fèi)292759元，先先付50%，招標(biāo)標(biāo)文件件完成成后支支付尾尾款。。借：預(yù)預(yù)付賬賬款—隆達(dá)招招標(biāo)咨咨詢公公司146380貸：銀銀行存存款1463809、5月25日招招標(biāo)文文件完完成支支付招招標(biāo)編編制費(fèi)費(fèi)借：開發(fā)成成本—開發(fā)間間接費(fèi)費(fèi)用—招標(biāo)編編制費(fèi)費(fèi)292759貸：預(yù)預(yù)付賬賬款—隆達(dá)招招標(biāo)咨咨詢公公司146380銀行存存款14637910、5月25日支付付招標(biāo)標(biāo)辦招招標(biāo)管管理費(fèi)費(fèi)73189元借：開發(fā)成成本—開發(fā)間間接費(fèi)費(fèi)用—招標(biāo)管管理費(fèi)費(fèi)73189貸：銀銀行存存款7318911、、5月25日收投投標(biāo)單單位招招標(biāo)文文件費(fèi)費(fèi)每份份10000元共共10份借：銀銀行存存款100000貸：營營業(yè)外外收入入10000012、6月3日太平平莊路路項(xiàng)目目工程程監(jiān)理理招標(biāo)標(biāo)裕龍龍監(jiān)理理公司司中標(biāo)標(biāo)，中中標(biāo)價(jià)價(jià)1500000，首次次支付付20%，年底底支付付40%，交工工支付付40%。借：開發(fā)成成本—開發(fā)間間接費(fèi)費(fèi)—監(jiān)理費(fèi)費(fèi)300000貸：銀銀行存款款30000013、6月4日支付付質(zhì)檢費(fèi)費(fèi)200000元。借：開發(fā)成本本—開發(fā)間接接費(fèi)—質(zhì)檢費(fèi)200000貸：銀行行存款20000014、6月12日商務(wù)樓樓項(xiàng)目招招標(biāo)，收收投標(biāo)單單位投標(biāo)標(biāo)保證金金每單位位100萬元，6個(gè)單位交交納。借：銀行行存款6000000貸：其他他應(yīng)付款款—投標(biāo)保證證金600000015、6月25日北京建建工總公公司中標(biāo)標(biāo)，商務(wù)務(wù)樓中標(biāo)標(biāo)價(jià)129873600元，監(jiān)理理工程師師和合同同預(yù)算部部審核確確認(rèn)北京京建工總總公司預(yù)預(yù)付款支支付申請請，經(jīng)財(cái)財(cái)務(wù)部復(fù)復(fù)核中標(biāo)標(biāo)單位預(yù)預(yù)付款保保函和預(yù)預(yù)付款支支付申請請同意，，按中標(biāo)標(biāo)價(jià)的10%，支付中中標(biāo)單位位預(yù)付款款12987360元，工程程完成80%開始抵扣扣。借：預(yù)付付賬款—工程款（（北京建建工總公公司）12987360貸：銀行行存款1298736016、6月26日退投標(biāo)標(biāo)保證金金借：其他他應(yīng)付款款—投標(biāo)保證證金6000000貸：銀行行存款—工商銀行行600000017、6月28日收投標(biāo)標(biāo)單位住住宅樓1-6號樓招標(biāo)標(biāo)文件費(fèi)費(fèi)，每份份10000元共計(jì)十十份。住住宅每棟棟5472平方米，，共計(jì)32832平方米，，384戶。借：銀行行存款—工商銀行行100000貸：營業(yè)業(yè)外收入入10000018、6月30日取得建建設(shè)銀行行一年期期270000000短期借款款，借款款利率7.12%，到期一一次還本本付息。。借：銀行行存款270000000貸：短期期借款27000000019、7月18日支付土土地出讓讓金余款款借：應(yīng)付付賬款—國土資源源局273373668貸：銀行行存款27337366820、7月18日朝陽陽第一建建筑公司司中標(biāo)1-6號樓，中中標(biāo)價(jià)51217920元，監(jiān)理理工程師師和合同同預(yù)算部部審核確確認(rèn)朝陽陽第一建建筑公司司動員預(yù)預(yù)付款支支付申請請，經(jīng)財(cái)財(cái)務(wù)部復(fù)復(fù)核中標(biāo)標(biāo)單位預(yù)預(yù)付款保保函和動動員預(yù)付付款支付付申請同同意，按按中標(biāo)價(jià)價(jià)10%，支付中中標(biāo)單位位預(yù)付款款，預(yù)付付款工程程完成80%時(shí)分兩次次從結(jié)算算款中抵抵扣。借：預(yù)付付賬款—工程款（（朝陽一一建）5121792貸：銀行行存款512179221、7月22日收投標(biāo)標(biāo)單位高高層住宅宅樓7-10號樓招標(biāo)標(biāo)文件費(fèi)費(fèi)，每份份10000元，共計(jì)計(jì)10份。高層層住宅每每棟13340平方米，，135戶/棟每戶戶平均92.64平方米（（建筑面面積：53360平方米））借：銀行行存款100000貸：營業(yè)業(yè)外收入入10000022、8月12日海淀第第一建筑筑公司中中標(biāo)7-10號樓中標(biāo)標(biāo)價(jià)93380000元。監(jiān)理理工程師師和合同同預(yù)算部部審核確確認(rèn)海淀淀第一建建筑公司司動員預(yù)預(yù)付款支支付申請請，經(jīng)財(cái)財(cái)務(wù)部復(fù)復(fù)核中標(biāo)標(biāo)單位預(yù)預(yù)付款保保函和動動員預(yù)付付款支付付申請同同意，按按中標(biāo)價(jià)價(jià)10%，支付中中標(biāo)單位位預(yù)付款款，預(yù)付付款工程程完成80%時(shí)分兩次次從結(jié)算算款中抵抵扣。借：預(yù)付付賬款-工程款（（海淀一一建）9338000貸：銀行行存款9338000

23、8月30日為太平平莊路項(xiàng)項(xiàng)目取得得銀行兩年期貸款200000000元，貸款款利率6.78%，利息每每季支付付一次，，實(shí)際利利率7.35%，因貸款款發(fā)生的的各種直直接費(fèi)用用2100000元。借：銀行行存款197900000長期借款款—利息調(diào)整整2100000貸：長期期借款—成本200000000

19790=339/（1+r）+339/（1+r）2+339/（1+r）3+339/（1+r）4+339/（1+r）5+339/（1+r）6+339/（1+r）7+（20000+339）/（1+r）8解得r=0.018373年利率=4*r=7.35%24、9月1日還北京京綜合投投資公司司,北京化工工集團(tuán)總總公司,北京東城城新興投投資總公公司借款款及利息息。借：其他他應(yīng)付款款—北京綜合合投資公公司80000000—北京化工工集團(tuán)總總公司60000000—北京東城城新興投投資總公公司50000000開發(fā)發(fā)成成本本—開發(fā)發(fā)間間接接費(fèi)費(fèi)—借款款利利息息7600000貸：：銀銀行行存存款款19760000025、9月25日，，北北京京建建工工總總公公司司申申請請支支付付商商務(wù)務(wù)寫寫字字樓樓已已完完工工程程價(jià)價(jià)款款。。經(jīng)經(jīng)監(jiān)監(jiān)理理工工程程師師簽簽字字確確認(rèn)認(rèn)，，公公司司合合同同預(yù)預(yù)算算部部審審核核簽簽字字確確認(rèn)認(rèn)已已完完工工程程量量為為1200萬元元。。財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)部部收收到到工工程程價(jià)價(jià)款款結(jié)結(jié)算算賬賬單單和和已已完完工工程程月月報(bào)報(bào)，，經(jīng)經(jīng)與與中中標(biāo)標(biāo)工工程程量量清清單單報(bào)報(bào)價(jià)價(jià)和和已已完完工工程程量量和和工工程程形形象象進(jìn)進(jìn)度度對對比比時(shí)時(shí)，，認(rèn)認(rèn)為為不不符符，，退退回回預(yù)預(yù)算算合合同同部部要要求求復(fù)復(fù)審審，，經(jīng)經(jīng)與與監(jiān)監(jiān)理理部部門門，，施施工工單單位位均均測測量量復(fù)復(fù)核核，，施施工工單單位位多多報(bào)報(bào)已已完完工工程程量量100萬元元，，9月30日重重報(bào)報(bào)工工程程價(jià)價(jià)款款結(jié)結(jié)算算賬賬單單和和已已完完工工程程量量月月報(bào)報(bào)，，本本期期已完完工工程程量量為為1100萬元元，，財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)部部予予以以確確認(rèn)認(rèn)借：：開開發(fā)發(fā)成本本—商品品房房（（商商務(wù)務(wù)寫寫字字樓樓））—建筑筑安安裝裝工工程程費(fèi)11000000貸：：應(yīng)應(yīng)付付賬賬款款—北京京建建工工總總公公司司1100000026、9月30日收收到到經(jīng)經(jīng)監(jiān)監(jiān)理理工工程程師師，，預(yù)預(yù)算算合合同同部部簽簽字字確確認(rèn)認(rèn)，，朝朝陽陽一一建建公公司司1-6號住住宅宅樓樓工工程程價(jià)價(jià)款款結(jié)結(jié)算算賬賬單單和和已已完完工工程程月月報(bào)報(bào)，，本本期期已已完完工工程程量量為為800萬元，經(jīng)與與中標(biāo)工程程量清單比比對審核，，財(cái)務(wù)部確確認(rèn)。借：開發(fā)成成本—商品房-住宅區(qū)（1-6號樓）—建筑安裝工工程費(fèi)8000000貸：應(yīng)付賬款—朝陽一建800000027、9月30日收到經(jīng)經(jīng)監(jiān)理工程程師和預(yù)算算合同部簽簽字確認(rèn)的的海淀第一一建筑工程程公司7-10號高房住宅宅工程價(jià)款款賬單已完完工程月報(bào)報(bào)，本月已已完工程量量為850萬元，經(jīng)與與申標(biāo)工程程量清單報(bào)報(bào)價(jià)對比審審核，財(cái)務(wù)務(wù)部確認(rèn)。。借：開發(fā)成成本—商品房-住宅區(qū)（7-10號）—建筑安裝工工程費(fèi)8500000貸：應(yīng)付賬賬款—海淀一建850000028、10月26日分別別收到到監(jiān)理理工程程師，，預(yù)算算合同同部簽簽字確確認(rèn)的的北京京建工工總公公司，，朝陽陽一建建，海海淀一一建，，本期期工程程價(jià)款款賬單單和已已完工工程月月報(bào)經(jīng)經(jīng)財(cái)務(wù)務(wù)部復(fù)復(fù)核確確認(rèn)，，商務(wù)務(wù)用房房本期期已完完工程程量2100萬，1-6號樓住住宅1500萬，7-10號樓住住宅1800萬借：開開發(fā)成成本—商品房房（商商務(wù)寫寫字樓樓）一一建筑筑安裝裝工程程費(fèi)21000000（1-6號樓））一建建筑安安裝工工程費(fèi)費(fèi)15000000（7-10號樓））一一建筑筑安裝裝工程程費(fèi)18000000貸：應(yīng)應(yīng)付賬賬款—北京城城建總總公司司21000000—朝陽一一建15000000—海淀一一建1800000029、10月30日取得得商品品房預(yù)預(yù)售許許可證證，1-6號樓住住宅樓樓平均均每平平方米米18000元，7-10號樓住住宅21500元/平方米米，實(shí)實(shí)際銷銷售房房屋按按層數(shù)數(shù)，朝朝向按按套確確定銷銷售價(jià)價(jià)格，，這里里進(jìn)行行了簡簡化，，按平平均售售價(jià)計(jì)計(jì)算，，10月銷售售1-6號樓住住宅52套4446平方米米，首首付收收取20%房價(jià)款款，房房屋竣竣工支支付80%，總額額16005600元，7-10號樓63套5836.32平方米米，金金額25096176元（會會計(jì)不不確認(rèn)認(rèn)收入入，稅稅法規(guī)規(guī)定預(yù)預(yù)交增增值稅稅及企企業(yè)所所得稅稅）借：銀銀行存存款—工商銀銀行41101776貸：預(yù)預(yù)收賬賬款—客戶4110177630、11月8日交納納銷售稅金及及附加加，所所得稅稅簡化化按相相關(guān)稅稅收政政策計(jì)計(jì)算、、預(yù)交交。借：應(yīng)應(yīng)交稅稅費(fèi)—應(yīng)交增增值稅稅2055088.8—城建稅稅143856.22—教育費(fèi)費(fèi)及附附加61652.66—所得稅稅2055088.8貸：銀銀行存存款4315686.4831、11月9日收小小區(qū)附附屬用用房總總體招招標(biāo)文文件費(fèi)費(fèi)，每每份10000元，共共收15份，金金額150000元借：銀銀行存存款—工商銀銀行150000貸：營營業(yè)處處收入入15000032、11月23日，小小區(qū)附附屬用用房朝朝陽一一建中中標(biāo)，，中標(biāo)標(biāo)價(jià)7878600元。其中中：社會商商業(yè)用用房3200平方米米×3800元/平方米米=5120000元門衛(wèi)用用房90平方米米*1300元/㎡=117000元天燃汽汽加壓壓60平方米米*1600元/平方米米=228000元配電室室60平方米米*4100元/平方米米=246000元小區(qū)供供曖交交換站站200平方米米*3200元/平方米米=640000園林綠綠化930.4平方米米*1500元/平方米米=1395600其他輔輔助用用房110平方米米*1200元/平方米米=132000預(yù)付工工程款款：7878600*10%=787860元，完完成工工程量量80%抵扣。。借：預(yù)預(yù)付賬賬款—朝陽一一建787860貸：銀銀行存存款78786033、11月28日分別別收到到監(jiān)理理工程程師，，預(yù)算算合同同部簽簽字確確認(rèn)的的本期期已完完工程程月報(bào)報(bào)和工工程價(jià)價(jià)款結(jié)結(jié)算賬賬單，，經(jīng)財(cái)財(cái)務(wù)部部復(fù)核核確認(rèn)認(rèn)，本本期北北京建建工總總公司司，朝朝陽一一建，，海淀淀一建建分別別完成成工程程量商商務(wù)用用房2800萬元，，1-6號樓住住宅1500萬元，，7-10號樓住住宅2300萬元。。借：開開發(fā)成成本—商品房房（商商務(wù)寫寫字樓樓）—建筑安安裝工工程28000000（1-6號樓））—建筑安安裝工工程15000000（7-10號樓））—建筑安安裝工工程23000000貸：應(yīng)應(yīng)付賬賬款—北京建建工總總公司司28000000—朝陽一一建15000000—海淀一一建2300000034、11月30日本月月預(yù)售售1-6號住宅宅112套9576平方米米，金金額34473600元，7-10號樓120套11116.8平方米米，金金額47802240元。借：銀銀行存存款82275840貸：預(yù)預(yù)收賬賬款—客戶8227584035、12月7日支付付稅金金借：應(yīng)應(yīng)交稅稅費(fèi)—應(yīng)交增增值稅稅4113792—城建稅稅287965.44—教育費(fèi)費(fèi)及附附加123413.76—所得稅稅4113792貸：銀銀行存存款8638963.236、12月28日分分別收收到監(jiān)監(jiān)理工工程師師、預(yù)預(yù)算合合同部部簽字字確認(rèn)認(rèn)的本本期已已完工工程月月報(bào)和和工程程價(jià)款款結(jié)算算賬單單，經(jīng)經(jīng)財(cái)務(wù)務(wù)部復(fù)復(fù)核確確認(rèn)，，本期期北京京建工工總公公司，，朝陽陽一建建，海海淀一一建分分別完完成工工程量量商務(wù)務(wù)用房房1680萬、1-6號樓住住宅1060萬、7-10號樓住住宅1800萬、社社區(qū)商商業(yè)用用房150萬、附附屬屬配套套設(shè)施施85萬。借：開開發(fā)成成本—商品房房屋（（商務(wù)務(wù)寫字字樓））—建筑安安裝工工程16800000（住宅宅區(qū)））-（1-6號樓））—建筑安安裝工工程10600000（7-10號樓））—建筑安安裝工工程18000000（商業(yè)業(yè)用房房）—建筑安安裝工工程1500000（配套套設(shè)施施開發(fā)發(fā)）（（門衛(wèi)衛(wèi)）—建筑安安裝工工程300000（天燃燃汽加加壓））—建筑安安裝工工程67000（配電電室））—建筑安安裝工工程60000（供暖暖交換換）—建筑安安裝工工程180000（園林林綠化化）—建筑安安裝工工程200000（其他他輔助助）—建筑安安裝工工43000貸：應(yīng)應(yīng)付賬賬款—北京建建工總總公司司16800000—朝陽一一建12950000—海淀一一建1800000037、12月28日支付付裕龍龍監(jiān)理理公司司監(jiān)理理費(fèi)40%。借借：開開發(fā)成成本—開發(fā)間接接費(fèi)—監(jiān)理費(fèi)600000貸：銀行行存款60000038、12月30日預(yù)售1-6號樓88套，7524平方米，，27086400元；高層層住宅96套，8893.44平方米，，38241792元；商務(wù)務(wù)寫字樓樓3000平方米，，33000元/㎡，19800000元。借借：：銀行存存款85128192貸：預(yù)收收賬款—客戶85128192間接成本與共同成本的分配

分配共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對象的間接成本（國稅發(fā)[2009]31號文）

1.占地面積法

2.建筑面積法

3.直接成本法

4.預(yù)算造價(jià)法

39、1-6號樓與7-10號樓前期期工程費(fèi)費(fèi)分配借：開發(fā)發(fā)成本—房屋開發(fā)發(fā)成本—商品房屋屋-住宅區(qū)（（1-6號樓）—前期工程程費(fèi)739704.96（7-10號樓）—前期工程程費(fèi)1202200.80貸：開發(fā)發(fā)成本—房屋開發(fā)發(fā)成本—商品房屋屋（住宅宅區(qū)）—前期工程程費(fèi)1941905.7640、土地開開發(fā)成本本分配借：開發(fā)發(fā)成本—商品房屋屋（商務(wù)務(wù)寫字樓樓）—土地征用用及拆遷遷補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)161923157.64（住宅區(qū)區(qū)）（1-6號樓）—土地征用用及拆遷遷補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)147362820.48（7-10號樓）—土地征用用及拆遷遷補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)239500490.40（社區(qū)商商業(yè)用房房）—土地征用用及拆遷遷補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)14363287.58貸：開發(fā)發(fā)成本—土地征用用及拆遷遷補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)563149756.10住宅樓前期工程費(fèi)面積1-6號樓建筑面積7-10號樓建筑面積1-6號樓分配金額7-10號樓分配金額1941905.76861923283253360739704.961202200.8土地開發(fā)成本商務(wù)寫字樓1-6號樓7-10號樓商業(yè)用房面積1254683607632832533603200成本563149756.10161923157.64147362820.48239500490.4014363287.5841、配套設(shè)設(shè)施費(fèi)用用分配

配套設(shè)施商務(wù)寫字樓1-6號樓7-10號樓商業(yè)用房面積1254683607632832533603200成本882677.51253797.57230975.77375391.9122512.26借：開發(fā)發(fā)成本—房屋開發(fā)發(fā)成本—商品房屋屋（商務(wù)務(wù)寫字樓樓）—基礎(chǔ)設(shè)施施253797.57（住宅區(qū)區(qū)）（1-6號樓）—基礎(chǔ)設(shè)施施230975.77（7-10號樓）—基礎(chǔ)設(shè)施施375391.91（社區(qū)商商業(yè)用房房）—基礎(chǔ)設(shè)施施22512.26貸：開發(fā)發(fā)成本—房屋開發(fā)發(fā)成本—配套設(shè)施施882677.5142、市政公公共配套套設(shè)施費(fèi)費(fèi)分配

市政配套設(shè)施商務(wù)寫字樓1-6號樓7-10號樓商業(yè)用房面積1254683607632832533603200成本11900034216.2531139.4850609.243035.04借：開發(fā)發(fā)成本—商品房屋屋（商務(wù)務(wù)寫字樓樓）—公用配套套設(shè)施34216.25（住宅區(qū)區(qū)）（1-6號樓）—公共配套套設(shè)施31139.48（7-10號樓）—公共配套套設(shè)施50609.24（社區(qū)商商業(yè)用房房）—公共配套套設(shè)施3035.03貸：開發(fā)發(fā)成本—市政配套套設(shè)施11900043、開發(fā)間間接費(fèi)用用分配

間接費(fèi)用商務(wù)寫字樓1-6號樓7-10號樓商業(yè)用房面積1254683607632832533603200成本127406123663327.053333916.005418425.86324943.08借：開發(fā)發(fā)成本—商品房屋屋（商務(wù)務(wù)寫字樓樓）—開發(fā)間接接費(fèi)用3663327.05（住宅區(qū)區(qū)）（1-6號樓）—開發(fā)間接接費(fèi)用3333916.00（7-10號樓—開發(fā)間接接費(fèi)用5418425.87（社區(qū)商商業(yè)用房房）—開發(fā)間接接費(fèi)用324943.08貸：開發(fā)發(fā)間接費(fèi)費(fèi)用1274061244、完工轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)入開發(fā)發(fā)產(chǎn)品商商務(wù)寫字字樓成本本明細(xì)賬賬借：開發(fā)發(fā)產(chǎn)品—商品房屋屋（商務(wù)務(wù)寫字樓樓）244821020.51（住宅區(qū)區(qū)）（1-6號樓）200298556.69（7-10號樓）314047118.22（社區(qū)商商業(yè)用房房）16285873.95貸：開發(fā)發(fā)成本—商品房屋屋（商務(wù)務(wù)寫字樓樓）244821020.51（住宅區(qū)區(qū)）（1-6號樓）200298556.69（7-10號樓）314047118.22（社區(qū)商商業(yè)用房房）16285873.95四：結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)成本對于房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)來說，，結(jié)轉(zhuǎn)成成本是其其最重要要的步驟驟。只有有結(jié)轉(zhuǎn)了了成本，，才能知知道房地地產(chǎn)項(xiàng)目目實(shí)現(xiàn)了了多少收收入，取取得了多多少利潤潤。利潤潤該怎樣樣分配。。而房地地產(chǎn)成本本的結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，因?yàn)闉樯婕暗降椒康禺a(chǎn)產(chǎn)銷售合合