安置房房地產(chǎn)成本核算

安置房成本會計核算一起學習，共同進步

陳春琳主要內容一、安置房的概念及分類二、開發(fā)成本核算策略三、開發(fā)成本核算實務四、銷售成本結轉一：安置房的概念及分類安置房概念

安置房，是政府進行城市道路建設和其他公共設施建設項目時，對被拆遷住戶進行安置所建的房屋。安置的對象是城市居民被拆遷戶,也包括征拆遷房屋的農戶。隨著城市建設發(fā)展步伐的進一步加快，政府盡可能新建更多的安置房，不斷滿足拆遷戶的需求已迫在眉睫。所謂拆遷安置房是指因城市規(guī)劃、土地開發(fā)等原因進行拆遷，而安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。因為其安置對象是特定的動遷安置戶，該類房屋的買賣除受法律、法規(guī)的規(guī)范之外，還受到當?shù)卣嚓P的地方政策的約束。所以和一般的商品房交易有很大的不同。安置房分類

按其土地使用權性質的不同，拆遷安置房可以分為農村集體土地上的拆遷安置房和城市拆遷安置房。一般來說農村拆遷安置房屬于征地拆遷中的安置房，其土地屬于農村集體所有，不能隨便買賣。

而在城市中的拆遷安置房，根據(jù)政策的不同又可以分為兩種：一種是因重大市政工程動遷居民，而建造的配套商品房或配購的中低價商品房。按照有關方面的規(guī)定，被安置人獲得這種配套商品房的，房屋產(chǎn)權屬于個人所有，但在取得所有權的5年之內不能上市交易。另一類是因房產(chǎn)開發(fā)等因素而動拆遷，動拆遷公司通過其他途徑安置或代為安置人購買的中低價位商品房(與市場價比較而言)。該類商品房和一般的商品房相比沒有什么區(qū)別，屬于被安置人的私有財產(chǎn)，沒有轉讓期限的限制，可以自由上市交易。所以，在進行拆遷安置房交易時，首先要明確拆遷安置房的性質。

二：開發(fā)成本核算策略房地產(chǎn)開發(fā)成本核算策略房地產(chǎn)投資項目具有資金投入大，建設周期長，成本核算環(huán)節(jié)多，投資風險高等特點。這就更需要精打細算，規(guī)避風險，力求以最少的成本耗費獲取最大的經(jīng)濟利益。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算工作是一項復雜的會計核算工作，這是由房地產(chǎn)項目的特性所決定的。提高開發(fā)項目的成本核算質量，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的當務之急。如何進行成本核算顯得尤為重要。

一、房地產(chǎn)開發(fā)成本的組成

房地產(chǎn)開發(fā)成本是指房地產(chǎn)企業(yè)為開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費用。就其用途來說，大致可分為三部分：

1.土地、土建及設備費用。這是房地產(chǎn)開發(fā)成本的主體內容，大致占總成本的80%.其中最重要的是土地費用。土地費用主要包括置換成本、批租費用、動遷費用等。房產(chǎn)商在決定是否開發(fā)一個項目前，必須將預計的土地費用通過土地面積和容積率的換算，計算出未來所開發(fā)的每平方米商品房所占的土地成本（俗稱樓板價），以此來進行項目的可行性評估。

2.配套及其他收費支出。主要是指水、電、煤氣、大市政和公建配套費，學校、醫(yī)院、商店等生活服務性設施也是不可缺少的。其他收費支出中有些雖屬于押金性質，如檔案保證金、綠化保證金等，但難以全部收回。這類收費項目種類繁多，標準不一，許多項目由壟斷性企事業(yè)單位執(zhí)行，隨意性很強，標準普遍偏高。配套及其他收費項目是房地產(chǎn)開發(fā)成本中受外界因素影響最大的一塊費用支出，一般占項目總投資的10%～15%.

3.管理費用和籌資成本。房地產(chǎn)開發(fā)與其他行業(yè)相比，有建設周期長、投資數(shù)額大、投資風險高等特點，因此，大多數(shù)開發(fā)企業(yè)必須通過貸款來解決資金需要，這樣就產(chǎn)生數(shù)額較大的利息支出。如何把這部分費用核算好，對正確計算開發(fā)成本將起到非常重要的作用。

二、加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算策略

1.加強房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的規(guī)章制度建設和組織落實。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不僅要遵守國家的有關法規(guī)和制度，還應該結合企業(yè)的實際情況、行業(yè)特點，建立和健全企業(yè)的規(guī)章制度，加強和完善房屋成本核算的規(guī)章和制度建設，使成本核算工作有法可依、有章可循，從而保證成本會計資料的真實、可靠，促進企業(yè)成本核算水平和會計信息質量的提高。同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應該考慮自身規(guī)模大小和開發(fā)項目的規(guī)模特點等因素，在保證成本會計工作質量的前提下，合理地設置會計機構，配備必要的成本核算人員。每一房地產(chǎn)項目應由專人負責成本核算工作，大型項目應設立成本工作組專門負責成本預測、成本決策、成本計劃、成本核算、成本控制、成本報表編制和分析等主要工作，使成本核算和管理有機地結合起來，形成算為管用、算管結合的有效機制。成本工作組的工作方式也應根據(jù)項目具體實際，確定分別采用集中和非集中工作方式。

2.確定成本核算對象。

對于建設一個現(xiàn)代的多功能小區(qū)，其成本核算對象就顯得復雜。這就需要成本核算人員深入實際，研究分析總體項目的特點、管理要求、經(jīng)濟用途、標準、建設交付期以及預決算的主體分項確定。成本核算對象的設置必須堅持“便于核算，利于管理”的原則。一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在確定成本核算對象時，應結合開發(fā)工程的地點、用途、結構、裝修、層高、施工隊伍等因素，分別做如下處理：一般的開發(fā)項目，應以每一獨立編制的設計概（預）算或每一獨立的施工圖預算所列的單項開發(fā)工程作為一個成本核算對象；同一開發(fā)地點、結構類型相同的群體開發(fā)項目，如果開竣工時間相近，又由同一施工隊伍施工，可以合并為一個成本核算對象；對個別規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項目，可以結合經(jīng)濟責任制的需要，按開發(fā)項目的一定區(qū)域或部位劃分成本核算對象。比如，大型項目首先要分批分期，在分批開發(fā)的商品房中再按經(jīng)濟用途和建設標準適當分類，對區(qū)內公共建筑配套設施中屬于營業(yè)性公建設施，應單設成本對象核算，這樣就會形成多個成本核算對象。

3.設立合理的成本核算項目。正確劃分成本項目，如：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、公共配套設施費和開發(fā)間接費等?？梢钥陀^地反映產(chǎn)品的成本結構，便于分析、研究降低成本的途徑。按現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度規(guī)定：開發(fā)成本屬一級科目，在該科目下企業(yè)應根據(jù)自己的經(jīng)營特點和管理需要，確定成本項目，進行明細核算。成本項目不宜開列太多，對于發(fā)生次數(shù)較少的成本費用，特別是單筆發(fā)生的費用，應盡量合并；對金額較大并陸續(xù)發(fā)生的費用應單獨設立科目核算。土建費用如屬于合同發(fā)包的，還應該按合同進行明細核算，以便隨時了解工作量進度和付款情況，為工程的竣工決算提供資料。

4.準確的進行成本的歸集、分配與轉結。對于單一的房地產(chǎn)項目由于成本對象簡單，歸集成本費用就容易得多，通過分配間接計入成本對象的內容就相對較少。然而一項大型綜合性小區(qū)開發(fā)就顯得十分復雜，成本核算對象比較細化，很多成本費用不可能直接歸集到各個成本核算對象，就需要采用一定方法和程序進行分配，再間接地歸集到各個成本核算對象。直接歸集的成本費用主要是建筑安裝工程費用，其他成本費用則需要按期進行分配，而對于間接分配的費用需要在日常歸集時按各自成本項目的細目分別歸集核算，然后按各個成本對象和對應成本項目進行分配。例如：大型綜合性房地產(chǎn)項目的成本核算對象直接歸集項目的建筑安裝工程費用；

土地征用及拆遷補償費日常發(fā)生的成本費用可不按成本對象直接分配，而在此成本明細科目中分細目歸集，每月末按各成本對象的實際占地面積計算比例分攤當期所發(fā)生的費用，在分配時無需按細目分攤，若成本管理需要可以再按細目結構還原。前期工程費、基礎設施費、公共配套設施費和開發(fā)間接費用中的現(xiàn)場管理性費用則按各成本對象的建筑面積計算比例分攤。當月發(fā)生的各項成本費用，其歸集和分配程序同土地征用及拆遷補償費用。對于利息支出則按各成本對象歸集的上月末成本實際發(fā)生額計算比例分攤；對于預付款項中若屬于預決算范圍的按合同支付的款項，應直接進入成本項目歸集，并及時取得發(fā)票；對于工程決算后欠付的款項應按標準預提，包括應付未付的商品房維修基金等。

5.重視項目竣工成本結轉核算。已完土地開發(fā)項目應根據(jù)其用途，采用不同的方法進行成本結轉。比如：（1）為銷售或有償轉讓而開發(fā)的商品性建設場地。開發(fā)完成后，應將其實際成本轉入“開發(fā)產(chǎn)品——土地”賬戶。（2）開發(fā)完成后直接用于本企業(yè)商品房等建設的建設場地。應于開發(fā)完成投入使用時，將其實際成本結轉計入有關的房屋開發(fā)成本中。（3）房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工驗收取得交付使用許可證后三個月內，應當取得經(jīng)過審價后的工程決算書，這樣成本核算人員即可按照各成本核算對象所歸集的費用核對各項合同和工程決算書確定的價款支付情況，按權責發(fā)生制要求計提相應的成本費用，從而結轉完工實際總成本，并計算各獨立核算對象的單位成本進行完工開發(fā)產(chǎn)品的明細核算。若屬于出租經(jīng)營的項目，則轉入出租開發(fā)產(chǎn)品的明細核算。商品房的預售業(yè)務在前，竣工交付在后，工程決算若不及時完成，成本核算則不可能真實和及時，進而影響企業(yè)盈利水平的正確性。商品房銷售成本核算應按配比原則，以各個獨立銷售單元（獨立核算對象）進行明細核算，以每平方米建筑面積成本為銷售成本轉賬依據(jù)結轉銷售成本。

補：編編制會會計分分錄要要點一、摘摘要必必須全全面準準確地地描述述所記記錄的的交易易事項項1摘要內內容反反映的的記賬賬事項項要詳詳實全全面比如報報銷憑憑證，，摘要要應注注明是是誰報報銷、、什么么時間間用于于什么么事項項什么么性質質的費費用。。比如如“張三報銷4月份巡店交交通費”，“李四報銷招招待某某公公司業(yè)務人人員招待費費”。2摘要用語要要嚴謹規(guī)范范報銷人一般般要寫明實實際報銷人人（也就是是真正花錢錢的是誰，，而不是代代辦報銷手手續(xù)的人-比如領導的的秘書代領領導履行報報銷手續(xù)時時，實際報報銷人是領領導本人）），另外，，會計憑證證中的人名名都應當使使用全名，，而不能用用職務代替替（比如不不能使用“李總”、“王經(jīng)理”之類的用詞詞）。以此類推，，有往來關關系的單位位名稱要盡盡量使用全全稱，不得得使用地名名代替當?shù)氐氐淖庸舅?、代理商商、供應商商或者客戶戶。凡是涉涉及債權債債務確認的的，都必須須使用對方方的全稱或或全名，以以免多個類類似名稱出出現(xiàn)時，混混淆不清。。3摘要要盡盡量反映映會計人人員進行行交易事事項的確確認或會會計估計計的思路路，尤其其是調賬賬憑證比如補提提攤銷費費用，除除了要制制作能反反映整個個補提攤攤銷費用用來龍去去脈的附附件以外外，在錄錄入憑證證摘要時時，要說說明主要要的補提提原因、、補提的的期間等等信息。。比如“因房租合合同延遲遲簽訂，，補提2012年1月租金攤攤銷”，“因預估金金額低于于實際金金額，補補提2013年6-8月辦公室室裝修費費攤銷”，“因攤銷期期限由3年改為2年，補提提2013年1-6月份轉讓讓費攤銷銷”。二、會計計憑證借借貸方科科目數(shù)量量的使用用限制在錄入會會計憑證證時，會會計人員員往往圖圖當時之之便，加加快會計計憑證錄錄入速度度，采取取一個憑憑證里面面多借多多貸的方方法做賬賬。需要要注意幾幾點：1、允許一借借多貸或或者多借借一貸的的會計分分錄，不不允許多多借多貸貸會計分分錄這里的借借貸科目目都是指指“末級科目目”。一借多多貸或者者多借一一貸，“一”是指在借借方或者者貸方，，只允許許出現(xiàn)一一個“末級科目目”（并不是是指只允允許出現(xiàn)現(xiàn)一行分分錄）；；“多”是指在借借方或貸貸方，可可以出現(xiàn)現(xiàn)多個“末級科目目”。比如下下面的會會計分錄錄屬于“多借一貸貸”：借：管理理費用-市內交通通費100貸：庫存存現(xiàn)金100借：銷售售費用-業(yè)務招待待費200貸：庫存存現(xiàn)金200上面的分分錄記錄錄了兩筆筆報銷業(yè)業(yè)務，可可以做在在一個會會計憑證證里面，，有兩個個借方末末級科目目，一個個貸方末末級科目目。如果果上述業(yè)業(yè)務是同同一個人人報銷，，還可以以將貸方方科目合合并處理理：借：管理理費用-市內交通通費100借：銷售售費用-業(yè)務招待待費200貸：庫存存現(xiàn)金300一般而言言，在處處理不同同性質的的交易事事項時，，錄入憑憑證分錄錄，一借借一貸的的金額最最好保持持一致，，即使只只有一個個借方或或者貸方方科目，，也不用用合并；；現(xiàn)金和和銀行憑憑證的分分錄也不不要合并并。比如如下面的的銀行收收款憑證證屬于“一借多貸貸”，借方科科目最好好不要合合并，以以保持與與銀行對對賬單的的流水一一致：借：銀行行存款-1088賬戶200貸：應收收賬款-A客戶200借：銀行行存款-1088賬戶500貸：應收收賬款-B客戶5002、過渡科目目，不允允許在一一個憑證證內進行行結轉比如下面面的分錄錄在同一一個憑證證是不允允許的：：借：庫存存商品200貸：生產(chǎn)產(chǎn)成本200借：主營營業(yè)務成成本200貸：庫存存商品200這個憑證證里面，，“庫存商品品”是過渡科科目，這這個結轉轉過程必必須分兩兩個會計計憑證處處理。同同時，這這樣的做做法也違違反了上上面第1項關于“多借多貸貸”的限制，，借方和和貸方都都存在兩兩個末級級科目。。另外也要要注意，，下面這這樣的憑憑證同樣樣違反““多借多多貸”限限制：假假設張三三借了200元備用金金，并在在當月償償還，會會計人員員為圖方方便在一一個憑證證里面處處理：借：其他他應收款款-張三200貸：庫存存現(xiàn)金200借：庫存存現(xiàn)金200貸：其他他應收款款-張三200多借多貸貸憑證，，主要是是會導致致查詢明明細賬的的時候，，“對方方科目””會混亂亂，不利利于正確確地使用用明細賬賬。當借借方和貸貸方都存存在多個個末級科科目的時時候，現(xiàn)現(xiàn)有財務務軟件系系統(tǒng)是無無法分辨辨其中的的一一對對應關系系的，系系統(tǒng)默認認只識別別第一次次出現(xiàn)的的末級科科目為對對方科目目。比如如上述生生產(chǎn)成本本轉入庫庫存商品品，再轉轉入主營營業(yè)務成成本的例例子，主主營業(yè)務務成本的的對方科科目本來來應該是是庫存商商品，但但是如果果處理在在一個憑憑證里面面，查詢詢明細賬賬時，其其對方科科目就變變成了生生產(chǎn)成本本（因為為生產(chǎn)成成本出現(xiàn)現(xiàn)在前））；而庫庫存商品品的對方方科目也也是生產(chǎn)產(chǎn)成本，，這樣的的統(tǒng)計明明細賬時時，生產(chǎn)產(chǎn)成本就就被重復復計算，，導致查查賬錯誤誤。內容三:開發(fā)成本本核算會會計實務務房地產(chǎn)開開發(fā)成本本構成一、土地地成本二、前期期工程費費三、建筑筑安裝費費四、基礎礎設施費費五、公用用配套設設施費六、開發(fā)發(fā)間接費費用（一）““開發(fā)發(fā)成本””賬戶核核算房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)過程中中所發(fā)生生的各項項費用，，該賬戶戶應按開開發(fā)產(chǎn)品品的不同同內容設設置開發(fā)發(fā)成本二二級賬，，在二級級賬內，，設置““土地開開發(fā)”、、“房屋屋開發(fā)””等二級級賬戶進進行分類類核算。。如：開開發(fā)成本本—房屋開發(fā)發(fā)開開發(fā)成成本—土地開發(fā)發(fā)★★“土土地開發(fā)發(fā)”、““土地征征用及拆拆遷補償償費”1.單獨核算算土地的的開發(fā)成成本；2.土地開發(fā)發(fā)費用直直接計入入房屋開開發(fā)成本本；第第一一種情況況是：原原來已將將土地做做為成本本核算對對象，單單獨核算算了土地地的開發(fā)發(fā)成本。。這種情情況下，，在開始始進行房房屋開發(fā)發(fā)的時候候，要將將土地開開發(fā)成本本轉入房房屋開發(fā)發(fā)成本。。會計分分錄如下下：借借：：開發(fā)成成本—房屋開發(fā)發(fā)—某房屋—土地征用用及拆遷遷補償費費貸貸：開發(fā)發(fā)成本—土地開發(fā)發(fā)—某土地如如果土地地開發(fā)完完成后，，已將土土地的開開發(fā)成本本轉入了了開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品，在在開始建建設房屋屋的時候候，應將將作為開開發(fā)產(chǎn)品品的土地地成本轉轉入房屋屋開發(fā)成成本。會會計分錄錄如下：：借借：開開發(fā)成本本—房屋開發(fā)發(fā)—某房屋—土地征用用及拆遷遷補償費費貸貸：開發(fā)發(fā)產(chǎn)品—土地—某土地第第二種情情況是，，開發(fā)完完土地，，準備直直接開始始建房。。土地開開發(fā)發(fā)生生的各項項成本費費用，一一開始就就可以歸歸集到房房屋開發(fā)發(fā)成本上上?！啊伴_開發(fā)成本本—房屋開發(fā)發(fā)—某房屋—土地征用用及拆遷遷補償費費”土土地地開發(fā)成成本單獨獨歸集核核算的特特點：1.開發(fā)成本本—土地開發(fā)發(fā)2.在該二級級賬下需需設置多多欄式““土地開開發(fā)成本本明細賬賬”（三三級賬））進行明明細核算算。土土地地開發(fā)成成本明細細賬至少少要設置置上述成成本項目目。★“公共配套套設施”（明細科目目）1.直接計入“開發(fā)成本—房屋開發(fā)—某房屋”明細賬戶的的“公共配套設設施費”成本項目內內。2.如果同步建建設的房屋屋有兩個或或兩個以上上成本核算算對象，則則應先以該該配套設施施為成本核核算對象，，單獨進行行成本核算算，待配套套設施工程程完工時，，再將其分分配轉入各各房屋開發(fā)發(fā)成本和能能夠有償轉轉讓的配套套設施成本本。“開發(fā)成本—公共配套設設施開發(fā)—某設施”3.與房屋非同同步建設的的，即先建建房屋，后后建配套設設施的，對對于配套設設施費用可可以采用預預提的方法法，先計入入房屋開發(fā)發(fā)成本，將將來發(fā)生配配套設施實實際支出時時，再將實實際支出數(shù)數(shù)與預提數(shù)數(shù)的差額，，增加或減減少有關在在建項目的的成本，數(shù)數(shù)額小可直直接計入管管理費用。。★“開發(fā)間接費費用”賬戶（一級級科目）為了核算企企業(yè)開發(fā)現(xiàn)現(xiàn)場發(fā)生的的各項間接接費用，房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)應設設置“開發(fā)間接費費用”總賬賬戶。。是用來核算算房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)在在開發(fā)現(xiàn)場場發(fā)生的為為直接組織織和管理開開發(fā)項目而而發(fā)生的各各項間接費費用，如現(xiàn)現(xiàn)場管理人人員的薪酬酬；現(xiàn)場房房屋設備的的折舊費、、現(xiàn)場辦公公費、水電電費、勞動動保護費、、工程借款款利息支出出和周轉房房攤銷等。。該賬戶借方方登記開發(fā)發(fā)現(xiàn)場發(fā)生生的各項間間接費用，，貸方登記記期末分配配轉入“開發(fā)成本”賬戶的開發(fā)發(fā)間接費用用。月末結結轉后，該該賬戶應無無余額。該賬戶應按按企業(yè)不同同的開發(fā)現(xiàn)現(xiàn)場設置明明細賬，進進行明細核核算。如：：開發(fā)間接費費用—甲開發(fā)現(xiàn)場場—乙開發(fā)現(xiàn)場場開發(fā)間接費費用明細賬賬應采用借借方多欄式式賬頁，以以記錄和反反映各不同同的費用項項目。（二）房地地產(chǎn)開發(fā)成成本核算對對象類別其開發(fā)建設設的房屋，，按用途不不同可以分分為以下四四種類型：：1.為了銷售而而開發(fā)建設設的商品房房；2.為了出租經(jīng)經(jīng)營而開發(fā)發(fā)建設的出出租房；3.為了安置被被拆遷居民民周轉使用用而開發(fā)的的周轉房；；4.企業(yè)接受其其他單位委委托代為開開發(fā)建設的的代建房。。房屋開發(fā)成成本核算對對象的確定定房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)的房房屋成本核核算對象，，應結合房房屋建設的的特點和實際際開發(fā)情況況，按以下下原則確定定：1.可否銷售原原則；（能能夠對外經(jīng)經(jīng)營銷售））2.分類歸集原原則；（統(tǒng)統(tǒng)一開發(fā)地地點、竣工工時間相近近、產(chǎn)品結結構類型相相似）3.功能區(qū)分原原則；（組組成部分相相對獨立，，具有不同同使用功能能）4.定價差異原原則；（產(chǎn)產(chǎn)品類型或或功能不同同導致預期期售價差異異大，分別別）5.成本差異原原則；（建建筑差異導導致建造成成本差異大大，分別））6.權益區(qū)分原原則。（屬屬于受托代代建或多方方合作開發(fā)發(fā)，分別））房屋開發(fā)的的成本項目目一般包括括以下六個個項目：土土地征用及及拆遷補償償費、前期期工程費、、基礎設施施費、建筑筑安裝工程程費、公共共配套設施施費和開發(fā)發(fā)間接費用用。舉例1、1月15日拍得A土地120.6畝（80404平方米米），，該地地塊已已七通通一平平，土土地出出讓金金546747336元，出出讓金金含城城市基基礎設設施配配套費費，應應支付付契稅稅16402420.08元（546747336×3%），印印花稅稅273374元（546747336×0.5‰），土土地出出讓金金首付付273373668元，7月15日前支支付其其余出出讓金金。借：開開發(fā)成成本—土地開開發(fā)成成本—土地征征用及及拆遷遷補償償費563149756.1管理費費用—印花稅稅273374貸：應應付賬款款—國土資源局局273373668銀行存存款290049462.082、1月20日與勘勘察設設計院院簽訂訂太平平莊路路項目目勘察察設計計合同同，合合同金金額320021.3元。合合同簽簽訂時時支付付設計計費30%，96484.80元，取取得勘勘查設設計報報告時時支付付223536.47元。借借：：預付付賬款款—勘察設設計院院96484.8貸：銀銀行存存款96484.83、4月12日收到到太平平莊路路項目目勘察察設計計院設設計文文件，，支付付余款款并取取得發(fā)發(fā)票。?？辈觳熨M計計320021.3元，按按小區(qū)區(qū)建筑筑面積積126918.4㎡㎡計算320021.3÷÷126918.4=2.53元/㎡借：開開發(fā)成成本—房屋開開發(fā)成成本—商品房房（商商務寫寫字樓樓）—前期工工程費費90190（住宅宅樓））—前期工工程費218065.76（社區(qū)區(qū)商業(yè)業(yè)用房房）—前期工工程費費8096（配套套設施施）（（門衛(wèi)衛(wèi)用房房）—前期工工程費227.7（天然然氣加加壓站站）—前期工工程費費151.8（配電電室））—前期工工程費費151.8（小區(qū)區(qū)供暖暖交換換站））—前期工工程費費506（園林林綠化化）—前期工工程費費2353.91（其他他輔助助用房房）—前期工工程費費278.3貸：預預付賬賬款—勘察設設計院院96484.8銀行存存款223536.474、4月5日與建建筑設設計院院簽訂訂太平平莊路路項目目建筑筑設計計合同同，合合同金金額3850140元，合合同簽簽訂時時支付付設計計費50%，1925070元，取取得設設計圖圖紙時時支付付另50%。設計計費構構成：：1.商務寫寫字樓樓2056332元，2.住宅1758400元，3.門衛(wèi)用用房1800元，4.社區(qū)商商業(yè)用用房6400元，5.天然氣氣加壓壓站12000元，6.配電室室1200元，7.小區(qū)供供暖交交換站站4000元，8.園林綠綠化景景觀18608元，9.其他輔輔助用用房2200元。借借：：預付付賬款款—建筑設設計院院1925070貸：銀銀行存存款19250705、5月10日收到到建筑筑設計計院太太平莊莊路項項目設設計圖圖紙，，按合合同約約定支支付余余款，，收到到設計計發(fā)票票金額額3873180元，商商務寫寫字樓樓按設設計概概算1.5%收取設設計費費，其其他用用房按按20元/㎡。商務務寫字字樓按按設計計概算算137088800元，設設計費費2056332元。該該組工工程項項目設設計概概算：：借：開開發(fā)成成本—房屋開開發(fā)成成本—商品房房（商商務寫寫字樓樓）—前期工工程費費2056332（住宅宅樓））—前期工工程費費1723840（社區(qū)區(qū)商業(yè)業(yè)用房房）—前期工工程費費64000配套設設施（（門衛(wèi)衛(wèi)用房房）—前期工工程費1800（天然然氣加加壓站站）—前期工工程費費1200（配電電室））—前期工工程費費1200（小區(qū)區(qū)供暖暖交換換站））—前期工工程費費4000（園林林綠化化）—前期工工程費費18608（其他他輔助助用房房）—前期工工程費費2200貸：預預付賬賬款—建筑設設計院院1925070銀行存存款19481106、4月9日委托托市政政設計計院對對太平平莊路路項目目小區(qū)區(qū)內上上水、、下水水、熱熱力、、煤氣氣、雨雨水、、道路路、電電力、、綠化化、圍圍墻等等市政政設施施進行行設計計，合合同簽簽訂時時暫按按115000元的30%預付設設計費費。借借：：預付付賬款款—市政設設計院院34500貸：銀銀行存存款345007、.5月21日市政政設計計完成成太平平莊路路項目目市政政設計計，設設計費費按概概算5950000元的2%收取，，計119000元。借借：：開發(fā)發(fā)成本本—市政配配套設設施—上水工工程—前期工工程費費16400下水工工程—前期工工程費費15800熱力工工程—前期工工程費費20400煤氣工工程—前期工工程費費13400雨水工工程—前期工工程費費11200道路工工程—前期工工程費費27200電力工工程—前期工工程費費11000綠化工工程—前期工工程費費3000圍墻工工程—前期工工程費費600貸：預預付賬賬款—市政設設計院院34500銀行存存款845008、5月11日委托托隆達達招標標咨詢詢公司司編制制太平平莊路路項目目招標標文件件，編編標費費292759元，先先付50%，招標標文件件完成成后支支付尾尾款。。借：預預付賬賬款—隆達招招標咨咨詢公公司146380貸：銀銀行存存款1463809、5月25日招招標文文件完完成支支付招招標編編制費費借：開發(fā)成成本—開發(fā)間間接費費用—招標編編制費費292759貸：預預付賬賬款—隆達招招標咨咨詢公公司146380銀行存存款14637910、5月25日支付付招標標辦招招標管管理費費73189元借：開發(fā)成成本—開發(fā)間間接費費用—招標管管理費費73189貸：銀銀行存存款7318911、、5月25日收投投標單單位招招標文文件費費每份份10000元共共10份借：銀銀行存存款100000貸：營營業(yè)外外收入入10000012、6月3日太平平莊路路項目目工程程監(jiān)理理招標標裕龍龍監(jiān)理理公司司中標標，中中標價價1500000，首次次支付付20%，年底底支付付40%，交工工支付付40%。借：開發(fā)成成本—開發(fā)間間接費費—監(jiān)理費費300000貸：銀銀行存款款30000013、6月4日支付付質檢費費200000元。借：開發(fā)成本本—開發(fā)間接接費—質檢費200000貸：銀行行存款20000014、6月12日商務樓樓項目招招標，收收投標單單位投標標保證金金每單位位100萬元，6個單位交交納。借：銀行行存款6000000貸：其他他應付款款—投標保證證金600000015、6月25日北京建建工總公公司中標標，商務務樓中標標價129873600元，監(jiān)理理工程師師和合同同預算部部審核確確認北京京建工總總公司預預付款支支付申請請，經(jīng)財財務部復復核中標標單位預預付款保保函和預預付款支支付申請請同意，，按中標標價的10%，支付中中標單位位預付款款12987360元，工程程完成80%開始抵扣扣。借：預付付賬款—工程款（（北京建建工總公公司）12987360貸：銀行行存款1298736016、6月26日退投標標保證金金借：其他他應付款款—投標保證證金6000000貸：銀行行存款—工商銀行行600000017、6月28日收投標標單位住住宅樓1-6號樓招標標文件費費，每份份10000元共計十十份。住住宅每棟棟5472平方米，，共計32832平方米，，384戶。借：銀行行存款—工商銀行行100000貸：營業(yè)業(yè)外收入入10000018、6月30日取得建建設銀行行一年期期270000000短期借款款，借款款利率7.12%，到期一一次還本本付息。。借：銀行行存款270000000貸：短期期借款27000000019、7月18日支付土土地出讓讓金余款款借：應付付賬款—國土資源源局273373668貸：銀行行存款27337366820、7月18日朝陽陽第一建建筑公司司中標1-6號樓，中中標價51217920元，監(jiān)理理工程師師和合同同預算部部審核確確認朝陽陽第一建建筑公司司動員預預付款支支付申請請，經(jīng)財財務部復復核中標標單位預預付款保保函和動動員預付付款支付付申請同同意，按按中標價價10%，支付中中標單位位預付款款，預付付款工程程完成80%時分兩次次從結算算款中抵抵扣。借：預付付賬款—工程款（（朝陽一一建）5121792貸：銀行行存款512179221、7月22日收投標標單位高高層住宅宅樓7-10號樓招標標文件費費，每份份10000元，共計計10份。高層層住宅每每棟13340平方米，，135戶/棟每戶戶平均92.64平方米（（建筑面面積：53360平方米））借：銀行行存款100000貸：營業(yè)業(yè)外收入入10000022、8月12日海淀第第一建筑筑公司中中標7-10號樓中標標價93380000元。監(jiān)理理工程師師和合同同預算部部審核確確認海淀淀第一建建筑公司司動員預預付款支支付申請請，經(jīng)財財務部復復核中標標單位預預付款保保函和動動員預付付款支付付申請同同意，按按中標價價10%，支付中中標單位位預付款款，預付付款工程程完成80%時分兩次次從結算算款中抵抵扣。借：預付付賬款-工程款（（海淀一一建）9338000貸：銀行行存款9338000

23、8月30日為太平平莊路項項目取得得銀行兩年期貸款200000000元，貸款款利率6.78%，利息每每季支付付一次，，實際利利率7.35%，因貸款款發(fā)生的的各種直直接費用用2100000元。借：銀行行存款197900000長期借款款—利息調整整2100000貸：長期期借款—成本200000000

19790=339/（1+r）+339/（1+r）2+339/（1+r）3+339/（1+r）4+339/（1+r）5+339/（1+r）6+339/（1+r）7+（20000+339）/（1+r）8解得r=0.018373年利率=4*r=7.35%24、9月1日還北京京綜合投投資公司司,北京化工工集團總總公司,北京東城城新興投投資總公公司借款款及利息息。借：其他他應付款款—北京綜合合投資公公司80000000—北京化工工集團總總公司60000000—北京東城城新興投投資總公公司50000000開發(fā)發(fā)成成本本—開發(fā)發(fā)間間接接費費—借款款利利息息7600000貸：：銀銀行行存存款款19760000025、9月25日，，北北京京建建工工總總公公司司申申請請支支付付商商務務寫寫字字樓樓已已完完工工程程價價款款。。經(jīng)經(jīng)監(jiān)監(jiān)理理工工程程師師簽簽字字確確認認，，公公司司合合同同預預算算部部審審核核簽簽字字確確認認已已完完工工程程量量為為1200萬元元。。財財務務部部收收到到工工程程價價款款結結算算賬賬單單和和已已完完工工程程月月報報，，經(jīng)經(jīng)與與中中標標工工程程量量清清單單報報價價和和已已完完工工程程量量和和工工程程形形象象進進度度對對比比時時，，認認為為不不符符，，退退回回預預算算合合同同部部要要求求復復審審，，經(jīng)經(jīng)與與監(jiān)監(jiān)理理部部門門，，施施工工單單位位均均測測量量復復核核，，施施工工單單位位多多報報已已完完工工程程量量100萬元元，，9月30日重重報報工工程程價價款款結結算算賬賬單單和和已已完完工工程程量量月月報報，，本本期期已完完工工程程量量為為1100萬元元，，財財務務部部予予以以確確認認借：：開開發(fā)發(fā)成本本—商品品房房（（商商務務寫寫字字樓樓））—建筑筑安安裝裝工工程程費11000000貸：：應應付付賬賬款款—北京京建建工工總總公公司司1100000026、9月30日收收到到經(jīng)經(jīng)監(jiān)監(jiān)理理工工程程師師，，預預算算合合同同部部簽簽字字確確認認，，朝朝陽陽一一建建公公司司1-6號住住宅宅樓樓工工程程價價款款結結算算賬賬單單和和已已完完工工程程月月報報，，本本期期已已完完工工程程量量為為800萬元，經(jīng)與與中標工程程量清單比比對審核，，財務部確確認。借：開發(fā)成成本—商品房-住宅區(qū)（1-6號樓）—建筑安裝工工程費8000000貸：應付賬款—朝陽一建800000027、9月30日收到經(jīng)經(jīng)監(jiān)理工程程師和預算算合同部簽簽字確認的的海淀第一一建筑工程程公司7-10號高房住宅宅工程價款款賬單已完完工程月報報，本月已已完工程量量為850萬元，經(jīng)與與申標工程程量清單報報價對比審審核，財務務部確認。。借：開發(fā)成成本—商品房-住宅區(qū)（7-10號）—建筑安裝工工程費8500000貸：應付賬賬款—海淀一建850000028、10月26日分別別收到到監(jiān)理理工程程師，，預算算合同同部簽簽字確確認的的北京京建工工總公公司，，朝陽陽一建建，海海淀一一建，，本期期工程程價款款賬單單和已已完工工程月月報經(jīng)經(jīng)財務務部復復核確確認，，商務務用房房本期期已完完工程程量2100萬，1-6號樓住住宅1500萬，7-10號樓住住宅1800萬借：開開發(fā)成成本—商品房房（商商務寫寫字樓樓）一一建筑筑安裝裝工程程費21000000（1-6號樓））一建建筑安安裝工工程費費15000000（7-10號樓））一一建筑筑安裝裝工程程費18000000貸：應應付賬賬款—北京城城建總總公司司21000000—朝陽一一建15000000—海淀一一建1800000029、10月30日取得得商品品房預預售許許可證證，1-6號樓住住宅樓樓平均均每平平方米米18000元，7-10號樓住住宅21500元/平方米米，實實際銷銷售房房屋按按層數(shù)數(shù)，朝朝向按按套確確定銷銷售價價格，，這里里進行行了簡簡化，，按平平均售售價計計算，，10月銷售售1-6號樓住住宅52套4446平方米米，首首付收收取20%房價款款，房房屋竣竣工支支付80%，總額額16005600元，7-10號樓63套5836.32平方米米，金金額25096176元（會會計不不確認認收入入，稅稅法規(guī)規(guī)定預預交增增值稅稅及企企業(yè)所所得稅稅）借：銀銀行存存款—工商銀銀行41101776貸：預預收賬賬款—客戶4110177630、11月8日交納納銷售稅金及及附加加，所所得稅稅簡化化按相相關稅稅收政政策計計算、、預交交。借：應應交稅稅費—應交增增值稅稅2055088.8—城建稅稅143856.22—教育費費及附附加61652.66—所得稅稅2055088.8貸：銀銀行存存款4315686.4831、11月9日收小小區(qū)附附屬用用房總總體招招標文文件費費，每每份10000元，共共收15份，金金額150000元借：銀銀行存存款—工商銀銀行150000貸：營營業(yè)處處收入入15000032、11月23日，小小區(qū)附附屬用用房朝朝陽一一建中中標，，中標標價7878600元。其中中：社會商商業(yè)用用房3200平方米米×3800元/平方米米=5120000元門衛(wèi)用用房90平方米米*1300元/㎡=117000元天燃汽汽加壓壓60平方米米*1600元/平方米米=228000元配電室室60平方米米*4100元/平方米米=246000元小區(qū)供供曖交交換站站200平方米米*3200元/平方米米=640000園林綠綠化930.4平方米米*1500元/平方米米=1395600其他輔輔助用用房110平方米米*1200元/平方米米=132000預付工工程款款：7878600*10%=787860元，完完成工工程量量80%抵扣。。借：預預付賬賬款—朝陽一一建787860貸：銀銀行存存款78786033、11月28日分別別收到到監(jiān)理理工程程師，，預算算合同同部簽簽字確確認的的本期期已完完工程程月報報和工工程價價款結結算賬賬單，，經(jīng)財財務部部復核核確認認，本本期北北京建建工總總公司司，朝朝陽一一建，，海淀淀一建建分別別完成成工程程量商商務用用房2800萬元，，1-6號樓住住宅1500萬元，，7-10號樓住住宅2300萬元。。借：開開發(fā)成成本—商品房房（商商務寫寫字樓樓）—建筑安安裝工工程28000000（1-6號樓））—建筑安安裝工工程15000000（7-10號樓））—建筑安安裝工工程23000000貸：應應付賬賬款—北京建建工總總公司司28000000—朝陽一一建15000000—海淀一一建2300000034、11月30日本月月預售售1-6號住宅宅112套9576平方米米，金金額34473600元，7-10號樓120套11116.8平方米米，金金額47802240元。借：銀銀行存存款82275840貸：預預收賬賬款—客戶8227584035、12月7日支付付稅金金借：應應交稅稅費—應交增增值稅稅4113792—城建稅稅287965.44—教育費費及附附加123413.76—所得稅稅4113792貸：銀銀行存存款8638963.236、12月28日分分別收收到監(jiān)監(jiān)理工工程師師、預預算合合同部部簽字字確認認的本本期已已完工工程月月報和和工程程價款款結算算賬單單，經(jīng)經(jīng)財務務部復復核確確認，，本期期北京京建工工總公公司，，朝陽陽一建建，海海淀一一建分分別完完成工工程量量商務務用房房1680萬、1-6號樓住住宅1060萬、7-10號樓住住宅1800萬、社社區(qū)商商業(yè)用用房150萬、附附屬屬配套套設施施85萬。借：開開發(fā)成成本—商品房房屋（（商務務寫字字樓））—建筑安安裝工工程16800000（住宅宅區(qū)））-（1-6號樓））—建筑安安裝工工程10600000（7-10號樓））—建筑安安裝工工程18000000（商業(yè)業(yè)用房房）—建筑安安裝工工程1500000（配套套設施施開發(fā)發(fā)）（（門衛(wèi)衛(wèi)）—建筑安安裝工工程300000（天燃燃汽加加壓））—建筑安安裝工工程67000（配電電室））—建筑安安裝工工程60000（供暖暖交換換）—建筑安安裝工工程180000（園林林綠化化）—建筑安安裝工工程200000（其他他輔助助）—建筑安安裝工工43000貸：應應付賬賬款—北京建建工總總公司司16800000—朝陽一一建12950000—海淀一一建1800000037、12月28日支付付裕龍龍監(jiān)理理公司司監(jiān)理理費40%。借借：開開發(fā)成成本—開發(fā)間接接費—監(jiān)理費600000貸：銀行行存款60000038、12月30日預售1-6號樓88套，7524平方米，，27086400元；高層層住宅96套，8893.44平方米，，38241792元；商務務寫字樓樓3000平方米，，33000元/㎡，19800000元。借借：：銀行存存款85128192貸：預收收賬款—客戶85128192間接成本與共同成本的分配

分配共同成本和不能分清負擔對象的間接成本（國稅發(fā)[2009]31號文）

1.占地面積法

2.建筑面積法

3.直接成本法

4.預算造價法

39、1-6號樓與7-10號樓前期期工程費費分配借：開發(fā)發(fā)成本—房屋開發(fā)發(fā)成本—商品房屋屋-住宅區(qū)（（1-6號樓）—前期工程程費739704.96（7-10號樓）—前期工程程費1202200.80貸：開發(fā)發(fā)成本—房屋開發(fā)發(fā)成本—商品房屋屋（住宅宅區(qū)）—前期工程程費1941905.7640、土地開開發(fā)成本本分配借：開發(fā)發(fā)成本—商品房屋屋（商務務寫字樓樓）—土地征用用及拆遷遷補償費費161923157.64（住宅區(qū)區(qū)）（1-6號樓）—土地征用用及拆遷遷補償費費147362820.48（7-10號樓）—土地征用用及拆遷遷補償費費239500490.40（社區(qū)商商業(yè)用房房）—土地征用用及拆遷遷補償費費14363287.58貸：開發(fā)發(fā)成本—土地征用用及拆遷遷補償費費563149756.10住宅樓前期工程費面積1-6號樓建筑面積7-10號樓建筑面積1-6號樓分配金額7-10號樓分配金額1941905.76861923283253360739704.961202200.8土地開發(fā)成本商務寫字樓1-6號樓7-10號樓商業(yè)用房面積1254683607632832533603200成本563149756.10161923157.64147362820.48239500490.4014363287.5841、配套設設施費用用分配

配套設施商務寫字樓1-6號樓7-10號樓商業(yè)用房面積1254683607632832533603200成本882677.51253797.57230975.77375391.9122512.26借：開發(fā)發(fā)成本—房屋開發(fā)發(fā)成本—商品房屋屋（商務務寫字樓樓）—基礎設施施253797.57（住宅區(qū)區(qū)）（1-6號樓）—基礎設施施230975.77（7-10號樓）—基礎設施施375391.91（社區(qū)商商業(yè)用房房）—基礎設施施22512.26貸：開發(fā)發(fā)成本—房屋開發(fā)發(fā)成本—配套設施施882677.5142、市政公公共配套套設施費費分配

市政配套設施商務寫字樓1-6號樓7-10號樓商業(yè)用房面積1254683607632832533603200成本11900034216.2531139.4850609.243035.04借：開發(fā)發(fā)成本—商品房屋屋（商務務寫字樓樓）—公用配套套設施34216.25（住宅區(qū)區(qū)）（1-6號樓）—公共配套套設施31139.48（7-10號樓）—公共配套套設施50609.24（社區(qū)商商業(yè)用房房）—公共配套套設施3035.03貸：開發(fā)發(fā)成本—市政配套套設施11900043、開發(fā)間間接費用用分配

間接費用商務寫字樓1-6號樓7-10號樓商業(yè)用房面積1254683607632832533603200成本127406123663327.053333916.005418425.86324943.08借：開發(fā)發(fā)成本—商品房屋屋（商務務寫字樓樓）—開發(fā)間接接費用3663327.05（住宅區(qū)區(qū)）（1-6號樓）—開發(fā)間接接費用3333916.00（7-10號樓—開發(fā)間接接費用5418425.87（社區(qū)商商業(yè)用房房）—開發(fā)間接接費用324943.08貸：開發(fā)發(fā)間接費費用1274061244、完工轉轉入開發(fā)發(fā)產(chǎn)品商商務寫字字樓成本本明細賬賬借：開發(fā)發(fā)產(chǎn)品—商品房屋屋（商務務寫字樓樓）244821020.51（住宅區(qū)區(qū)）（1-6號樓）200298556.69（7-10號樓）314047118.22（社區(qū)商商業(yè)用房房）16285873.95貸：開發(fā)發(fā)成本—商品房屋屋（商務務寫字樓樓）244821020.51（住宅區(qū)區(qū)）（1-6號樓）200298556.69（7-10號樓）314047118.22（社區(qū)商商業(yè)用房房）16285873.95四：結轉轉成本對于房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)來說，，結轉成成本是其其最重要要的步驟驟。只有有結轉了了成本，，才能知知道房地地產(chǎn)項目目實現(xiàn)了了多少收收入，取取得了多多少利潤潤。利潤潤該怎樣樣分配。。而房地地產(chǎn)成本本的結轉轉，因為為涉及到到房地產(chǎn)產(chǎn)銷售合合