三亞山海天策劃方案課件

山海天·H.Condo山海天·H.Condo1房市研究競(jìng)爭(zhēng)研究戰(zhàn)略實(shí)施房市研究競(jìng)爭(zhēng)研究戰(zhàn)略實(shí)施2市場(chǎng)研究——宏觀&區(qū)域市場(chǎng)特征市場(chǎng)研究——宏觀&區(qū)域市場(chǎng)特征3根據(jù)國外研究數(shù)據(jù)，人均GDP突破1000美元，社會(huì)消費(fèi)結(jié)構(gòu)將向著發(fā)展型、享受型升級(jí)，對(duì)度假型房產(chǎn)需求增加，而在2004已經(jīng)達(dá)到人均1270美元政府意識(shí)加強(qiáng)，旅游資源的深度開發(fā)迎合不同層級(jí)需求，旅游地產(chǎn)創(chuàng)新層出不窮，如高爾夫溫泉?jiǎng)e墅等尊地研究發(fā)現(xiàn)：經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁發(fā)展支撐，我國旅游地產(chǎn)進(jìn)入快速發(fā)展期宏觀市場(chǎng)根據(jù)國外研究數(shù)據(jù)，人均GDP突破1000美元，社會(huì)消費(fèi)結(jié)4投資持續(xù)快速增長：2002年,三亞房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)入較快的增長階段,房地產(chǎn)投資占同期固定資產(chǎn)投資比例連續(xù)3年快速增長,由2002年的21.92%上升至2004年的36.01%

房地產(chǎn)價(jià)格不斷攀高：2004年增長至4210元/m2(其中，海景房均價(jià)7000元/m2,非海景房均價(jià)3300元/m2)，2005年第一季度繼續(xù)穩(wěn)定增長,達(dá)到5100元/m2尊地研究發(fā)現(xiàn)：三亞作為中國唯一的熱帶濱海旅游度假城市，其旅游度假經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，將成為三亞地產(chǎn)發(fā)展的持續(xù)動(dòng)力三亞房地產(chǎn)市場(chǎng)投資持續(xù)快速增長：2002年,三亞房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)入較快的增長階5三亞市商品房施工、竣工、銷售面積逐年增加，年均遞增分別為54.99%、61.54%和56.61%累計(jì)竣工面積203.19萬㎡，銷售面積188.00萬㎡，竣工面積僅大于銷售面積15.19萬㎡銷售率高達(dá)92.5%，空置率低尊地研究發(fā)現(xiàn)：三亞房地產(chǎn)市場(chǎng)需求強(qiáng)勁拉動(dòng)，市場(chǎng)走勢(shì)健康2000年至2004年三亞房地產(chǎn)市場(chǎng)尊地研究發(fā)現(xiàn)：三亞房地產(chǎn)市場(chǎng)需求強(qiáng)勁拉動(dòng)，市場(chǎng)走勢(shì)健康2006島外購房人士約占九成從三亞購房客戶的來源看，除西藏外，全國其他地區(qū)(含港澳臺(tái))均有，尤以江浙、上海和北京為最，約占百分之五十。韓國、日本、美國、德國和俄羅斯等國家購房約占3%。

三亞已成為富裕階層的理想第二居所從購房目的來看，大部分客戶購房動(dòng)機(jī)主要是旅游度假、休閑養(yǎng)老等目的，把三亞作為第二居住地，二次置業(yè)比例較高，短期投機(jī)或投資者相對(duì)較少。這種動(dòng)機(jī)所引發(fā)的需求是正常的，是部分富裕階層的真實(shí)性需求。尊地研究發(fā)現(xiàn)：三亞的市場(chǎng)是面向全國、面向世界的，其獨(dú)有的自然資源和氣候條件，成為富裕階層置業(yè)的理想三亞市場(chǎng)需求特征島外購房人士約占九成尊地研究發(fā)現(xiàn)：三亞的市場(chǎng)是面向全國、面向7結(jié)論宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，帶動(dòng)旅游地產(chǎn)蓬勃發(fā)展

2000年到2004年，三亞房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售價(jià)格增長超過4倍，房地產(chǎn)銷售面積成長近六倍，市場(chǎng)空置率較低，市場(chǎng)需求強(qiáng)勁，島外需求是促進(jìn)島內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)健發(fā)展三亞國際性濱海城市特征，使之成為富裕階層的居住夢(mèng)想結(jié)論宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，帶動(dòng)旅游地產(chǎn)蓬勃發(fā)展8競(jìng)爭(zhēng)研究——市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目特征競(jìng)爭(zhēng)研究——市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目特征9地理位置：大東海土地用途：住宅用地建筑類別：三棟酒店式公寓、二棟產(chǎn)權(quán)式酒店、一棟酒店層高：18-20層占地面積：37966m2建筑面積：現(xiàn)有3棟15000-18000m2規(guī)劃建2棟12000-14000m2

1棟15000-18000m2項(xiàng)目基本情況地理位置：大東海項(xiàng)目基本情況10酒店式設(shè)施和服務(wù)高星級(jí)酒店物業(yè)管理公司良好的居家格局和功能所有權(quán)在業(yè)主業(yè)主有充分的處置權(quán)投資自住度假酒店式公寓商務(wù)酒店式設(shè)施和服務(wù)高星級(jí)酒店物業(yè)管理公司良好的居家格局和功能所11產(chǎn)權(quán)式酒店酒店行業(yè)管理范疇出讓客房使用權(quán)委托酒店經(jīng)營和出租獲得一定天數(shù)免費(fèi)入住權(quán)獲得客房利潤分紅投資獲得客房的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)短期度假產(chǎn)權(quán)式酒店酒店行業(yè)管理范疇出讓客房使用權(quán)委托酒店經(jīng)營和出租獲12本項(xiàng)目亞龍灣三亞灣大東海區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)本項(xiàng)目亞龍灣三亞灣大東海區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)13酒店式公寓競(jìng)爭(zhēng)主要來自于直接競(jìng)爭(zhēng)：同區(qū)域/相鄰區(qū)域同資源同類產(chǎn)品間接競(jìng)爭(zhēng)：同區(qū)域/其他區(qū)域同資源類似樓盤酒店式公寓競(jìng)爭(zhēng)分析酒店式公寓競(jìng)爭(zhēng)主要來自于直接競(jìng)爭(zhēng)：同區(qū)域/相鄰區(qū)域同資源同類14公寓競(jìng)爭(zhēng)分析之大東海篇樓盤名稱建筑面積(m2)樓盤規(guī)模戶型價(jià)格(元/m2)競(jìng)爭(zhēng)程度分析皇家生態(tài)海景花園390003幢11-13層小高層、16幢獨(dú)立別墅一期開發(fā)中間一棟，二期06年末推出另兩棟，三期開發(fā)別墅戶型面積51.44-214.53，以50-70平米小戶型為主一室二廳51.44-73.25二室二廳64.68、90.07三室二廳131.15公寓精裝修、一期6860起二期12000★★★藍(lán)月灣酒店式公寓220003棟酒店式公寓，2棟7層，1棟8層500套40平米客房5000-7500★★★半島龍灣24988一期15棟獨(dú)立別墅二期4棟高層公寓06年建公寓40-200㎡6000-8000★★★★金陵海景花園1129013棟高層，1、3棟22層,2棟24層一房77.49㎡、80.54㎡共126套、二房158.79㎡、170.54㎡各126套、頂層復(fù)式6套均價(jià)8700★★★★★四季花開

1棟8層公寓，4層以上可觀海景40-56㎡,160套均價(jià)6500★★★公寓競(jìng)爭(zhēng)分析之大東海篇樓盤名稱建筑面積(m2)樓盤規(guī)模戶型價(jià)15公寓競(jìng)爭(zhēng)分析之大東海篇2006年榆亞大道－－三亞市標(biāo)志性的熱帶景觀道路皇家生態(tài)海景花園有兩棟公寓在2006年末推出，迎合市政配套進(jìn)一步完善的利好藍(lán)月灣將在2006年初推出，價(jià)位較低樓盤周邊環(huán)境尚不成熟，目前銷售并不理想，尚需經(jīng)歷2006年的預(yù)熱榆亞大道公寓競(jìng)爭(zhēng)分析之大東海篇2006年榆亞大道－－三亞市標(biāo)志性的熱16山海灣

位于距項(xiàng)目較近的南邊海域，以別墅和4棟高層公寓為主，公寓現(xiàn)正報(bào)建，06年下半年推出，將對(duì)項(xiàng)目形成沖擊別墅區(qū)水景設(shè)計(jì)及建筑設(shè)計(jì)由新加坡公司擔(dān)綱，較為細(xì)致新穎，簡(jiǎn)約的南國風(fēng)情設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì)：一線海景，私密性好劣勢(shì)：樓盤周邊環(huán)境較差，配套尚不成熟，交通不太方便公寓競(jìng)爭(zhēng)分析之大東海篇山海灣優(yōu)勢(shì)：一線海景，私密性好公寓競(jìng)爭(zhēng)分析之大東海篇17大東海

金陵海景花園離本項(xiàng)目最近，物業(yè)類型也相似(四星級(jí)酒店金陵度假村配套)120套76.93㎡的一房單位120套155.53㎡二房單位、120套170.60㎡二房單位戶型設(shè)計(jì)上突出大陽臺(tái)大面寬等觀景需求海景房約占84%海景房銷售狀況良好公寓競(jìng)爭(zhēng)分析之大東海篇大東海金陵海景花園公寓競(jìng)爭(zhēng)分析之大東海18樓盤名稱建筑面積(m2)樓盤規(guī)模戶型價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)程度分析時(shí)代海岸5270007棟高層住宅(27-29層)，已建3棟；1棟19層公寓規(guī)劃別墅約50棟高層住宅

1*268-7282戶

2*293-101224戶

3*2108-12952戶

退臺(tái)（3-5房）152-26710戶

公寓1*162.11-69.42

1*278.28-83.68

2*2躍式162.54-167.89

2*2復(fù)式139.16-187.24高層均價(jià)5200公寓精裝修6000-7500均價(jià)6700，10樓6800起可看海景★★公寓競(jìng)爭(zhēng)分析之市區(qū)篇時(shí)代海岸作為舊城改造的大盤項(xiàng)目，自建配套比較齊全，有超五星級(jí)酒店(07年建)作為配套，目前時(shí)代影城、酒吧風(fēng)情街、健康城業(yè)已竣工，在三亞市區(qū)有一定的品牌效應(yīng)2006年推出占地250畝的別墅項(xiàng)目－－“水居巷”相對(duì)劣勢(shì)：非一線海景，主要賣點(diǎn)為園景、河景及其便利配套樓盤名稱建筑面積(m2)樓盤規(guī)模戶型價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)程度分析時(shí)代海岸19公寓競(jìng)爭(zhēng)分析之亞龍灣篇樓盤名稱占地面積(m2)建筑面積(m2)樓盤規(guī)模價(jià)格(元/m2)競(jìng)爭(zhēng)程度分析申亞翡翠谷58,029N/A2棟8層公寓15棟單體別墅公寓起價(jià)7800，均價(jià)8900★★★虹霞嶺俱樂部374,854130,000120棟獨(dú)立別墅，1000-1300個(gè)公寓(高7層)及連排別墅單元公寓均價(jià)8000★★★2004年，亞龍灣增加環(huán)線旅游雙層巴士；2005年，亞龍灣華宇商業(yè)街年底試營業(yè)，區(qū)域配套及旅游環(huán)境極大改善；2006年，虹霞嶺俱樂部經(jīng)過規(guī)劃調(diào)整，年底開始建，2006年下半年開盤。公寓競(jìng)爭(zhēng)分析之亞龍灣篇樓盤名稱占地面積(m2)建筑面積(m20樓盤名稱樓盤規(guī)模戶型價(jià)格(元/m2)擎天半島濱海國際公寓一棟30層高,樓高100米,1-5層配套設(shè)施,6-10層酒店,6-30層主樓104套全海景豪宅465.73㎡12戶163.53-305.73㎡44戶128.59-183.32㎡48戶6500-20000陽光棕櫚灣4棟單體別墅、3棟公寓樓公寓共140戶，主力戶型86㎡左右兩室兩廳三房130-150㎡,躍層127-210㎡,均價(jià)8000別墅未定價(jià)嘉和海景國際公館8棟別墅和1棟13層公寓公寓大戶型，145-366㎡公寓精裝修7900-10000瀛寰度假公館多層(2至8層)度假公寓、度假別墅標(biāo)準(zhǔn)間42-50㎡2*2+入戶花園118.68-128.8㎡3*2+入戶花園127.38-130.8㎡均價(jià)9000(精裝修)大衛(wèi)傳奇一棟12層小高層公寓、兩棟會(huì)館式風(fēng)情別墅50㎡、70㎡一房、90㎡二房公寓精裝修8000-10000公寓競(jìng)爭(zhēng)分析之三亞灣篇樓盤名稱樓盤規(guī)模戶型價(jià)格(元/m2)擎天半島濱海一棟30層高21三亞灣的樓盤以2萬-3萬平米的小盤為主，零星開發(fā)，依托椰夢(mèng)長廊和優(yōu)美的海岸線取得不錯(cuò)的銷售業(yè)績(jī)，但未形成統(tǒng)一的片區(qū)文化，樓盤質(zhì)素良莠不齊。三亞灣一線精裝修海景公寓8000-10000元/㎡在售樓盤多位于海坡開發(fā)區(qū)，離三亞市區(qū)較遠(yuǎn)，配套不完善公寓競(jìng)爭(zhēng)分析之三亞灣篇三亞灣的樓盤以2萬-3萬平米的小盤為主，零星開發(fā)，依托椰夢(mèng)長22樓盤名稱占地面積(m2)建筑面積(m2)樓盤規(guī)模價(jià)格(元/m2)天域度假酒店97,11567,000每棟8-9層,400套，對(duì)外銷售200套以套內(nèi)面積計(jì)20000-40000海景房30000起華宇皇冠假日酒店133,400100,0003棟461套五星級(jí)產(chǎn)權(quán)酒店，對(duì)外銷售兩百套產(chǎn)權(quán)酒店精裝修12000-15000競(jìng)爭(zhēng)研究產(chǎn)權(quán)式酒店以單套面積相對(duì)較小，精裝修，面向投資及短時(shí)渡假，高端酒店品牌管理支撐，銷售價(jià)格較高。樓盤名稱占地面積(m2)建筑面積(m2)樓盤規(guī)模價(jià)格(元/m23競(jìng)爭(zhēng)研究結(jié)論項(xiàng)目所面臨的競(jìng)爭(zhēng)來源于國內(nèi)類似項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)，而最主要的競(jìng)爭(zhēng)是三亞灣、亞龍灣、及項(xiàng)目所在的大東海擁有同類資源的項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)。酒店式公寓在面臨相同概念產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)之外，高端住宅公寓也以其高的居住環(huán)境和品質(zhì)對(duì)于購買群有分流作用，產(chǎn)權(quán)式酒店對(duì)于市場(chǎng)也并非陌生。因此，如果項(xiàng)目要在市場(chǎng)中脫穎而出，并依托稀缺海景資源價(jià)值獲得高的市場(chǎng)回報(bào)，就需要樹立市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者的獨(dú)特形象，從而與眾多的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手形成差異。競(jìng)爭(zhēng)研究結(jié)論項(xiàng)目所面臨的競(jìng)爭(zhēng)來源于國內(nèi)類似24戰(zhàn)略實(shí)施——如何超越競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略實(shí)施——如何超越競(jìng)爭(zhēng)25戰(zhàn)略目標(biāo)山海天品牌升級(jí)利潤最大化戰(zhàn)略目標(biāo)山海天品牌升級(jí)利潤最大化26政府規(guī)劃，區(qū)域前景看好：長約10公里的鹿回頭海景大道經(jīng)濟(jì)發(fā)展富裕階層的崛起，度假及置業(yè)意識(shí)加強(qiáng)類似產(chǎn)品在全國各地的開發(fā)對(duì)于客戶的分流島內(nèi)具有海景資源的同類或類似產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)資源稀缺性鬧中取靜五星級(jí)酒店配套政要下榻之所資源有待深入整合建筑設(shè)計(jì)未表達(dá)豪宅氣質(zhì)異地營銷對(duì)于各不同區(qū)域消費(fèi)群體文化差異的把握難度銷售單價(jià)和總價(jià)偏高,使目標(biāo)市場(chǎng)總量較少項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)項(xiàng)目劣勢(shì)項(xiàng)目機(jī)會(huì)項(xiàng)目威脅整合資源優(yōu)勢(shì)，塑造山海天品牌創(chuàng)新產(chǎn)品及營銷理念，引導(dǎo)市場(chǎng)炒作各項(xiàng)利好，深入人心樹立差異化形象，體現(xiàn)稀缺價(jià)值項(xiàng)目SWOT分析政府規(guī)劃，區(qū)域前景看好：長約10公里的鹿回頭海景27戰(zhàn)略目標(biāo)山海天品牌延伸和品牌系統(tǒng)重建是品牌升級(jí)的重要手段如何實(shí)現(xiàn)山海天品牌升級(jí)？戰(zhàn)略目標(biāo)山海天品牌延伸如何實(shí)現(xiàn)山海天品牌升級(jí)？28戰(zhàn)略目標(biāo)樹立第一品牌形象，提升產(chǎn)品和服務(wù)附加值，資源稀缺價(jià)值最大化是利潤最大化的重要手段如何實(shí)現(xiàn)利潤最大化？戰(zhàn)略目標(biāo)樹立第一品牌形象，如何實(shí)現(xiàn)利潤最大化？29戰(zhàn)略方向高端階層區(qū)隔市場(chǎng)戰(zhàn)略

新生活方式領(lǐng)導(dǎo)者形象戰(zhàn)略產(chǎn)品&服務(wù)創(chuàng)新戰(zhàn)略

利基市場(chǎng)傳播戰(zhàn)略差異化定位——制造無競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)戰(zhàn)略方向高端階層區(qū)隔市場(chǎng)戰(zhàn)略差異化定位30關(guān)鍵問題——高端階層區(qū)隔市場(chǎng)戰(zhàn)略關(guān)鍵問題——高端階層區(qū)隔市場(chǎng)戰(zhàn)略31客戶定位地理細(xì)分：上海北京山西江浙海外根據(jù)尊地在海南的營銷實(shí)踐，以及對(duì)于相關(guān)競(jìng)爭(zhēng)樓盤的研究，結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際，確定目標(biāo)客戶群客戶定位地理細(xì)分：根據(jù)尊地在海南的營銷實(shí)踐，以及對(duì)于相關(guān)競(jìng)爭(zhēng)32職業(yè)細(xì)分：國有私營企業(yè)主成功商務(wù)人士企業(yè)高級(jí)管理者影視娛樂圈人士海外在華商務(wù)人士海上運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目的愛好者客戶定位——社會(huì)精英群體——職業(yè)細(xì)分：客戶定位——社會(huì)精英群體——33消費(fèi)行為細(xì)分：個(gè)人/家庭度假或居住個(gè)人與海洋運(yùn)動(dòng)有關(guān)的興趣活動(dòng)個(gè)人/企業(yè)商務(wù)活動(dòng)獨(dú)特的休閑娛樂體驗(yàn)

兼顧投資回報(bào)及升值客戶定位——度假、居住、商務(wù)、投資——消費(fèi)行為細(xì)分：客戶定位——度假、居住、商務(wù)、投資——34消費(fèi)心理細(xì)分：

強(qiáng)調(diào)階層專享個(gè)性化服務(wù)和精神享受追求高尚和尊貴生活熟悉三亞，熱愛海濱自住生活兼顧投資價(jià)值及升值潛力客戶定位消費(fèi)心理細(xì)分：客戶定位35度假居住商務(wù)投資四種消費(fèi)形態(tài)消費(fèi)形態(tài)vs.產(chǎn)品類型三種產(chǎn)品類型酒店式公寓產(chǎn)權(quán)式酒店

酒店四種消費(fèi)形態(tài)，有三類產(chǎn)品滿足，如何將三類產(chǎn)品有效整合，并以統(tǒng)一的市場(chǎng)形象出現(xiàn)，是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵問題，也是我公司考慮的重點(diǎn)。度假四種消費(fèi)形態(tài)消費(fèi)形態(tài)vs.產(chǎn)品類型三種產(chǎn)品類型36關(guān)鍵問題——新生活方式領(lǐng)導(dǎo)者形象項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)高價(jià)值的基礎(chǔ)，是其成為某種生活的代言，是某個(gè)階層獨(dú)特的生活方式的標(biāo)志，成為精英階層新生活方式的引領(lǐng)者，自然能夠像寶馬一樣身價(jià)不菲。關(guān)鍵問題——新生活方式領(lǐng)導(dǎo)者形象項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)高價(jià)值的基礎(chǔ)，37產(chǎn)品掃描海三亞最后的私屬海域觀海聽濤游海潛海海上運(yùn)動(dòng)……第一特征半山+樹林鮮氧視野……產(chǎn)品掃描海三亞最后的私屬海域觀海第一特征半山+樹林38中國唯一國際性熱帶海濱風(fēng)景旅游城市與國際頂級(jí)旅游度假勝地同一緯度國家野生獼猴保護(hù)區(qū)國家紅珊瑚保護(hù)區(qū)區(qū)域價(jià)值大東海自然專享區(qū)第二特征產(chǎn)品掃描中國唯一國際性熱帶海濱風(fēng)景旅游城市區(qū)域價(jià)值大東海自然專享39產(chǎn)品掃描山海天五星酒店品牌大東海唯一國家認(rèn)證五星級(jí)客源成熟高端品位口碑服務(wù)信心第三特征產(chǎn)品掃描山海天五星酒店品牌大東海唯一國家認(rèn)證五星級(jí)第三特征40半山海景，自然保護(hù)區(qū)，品牌形象三個(gè)特征，項(xiàng)目具備了豪宅的先天素質(zhì)，但還不足以實(shí)現(xiàn)高價(jià)格，必須樹立新生活方式的領(lǐng)導(dǎo)者形象，營造尊貴的心理價(jià)值體驗(yàn)產(chǎn)品掃描半山海景，自然保護(hù)區(qū)，品牌形象產(chǎn)品掃描41產(chǎn)品概念CondoResortCondo度假公寓，私屬高尚生活空間，全新度假生活方式的代表，盛興于歐美，超越酒店式公寓和產(chǎn)權(quán)式酒店的新一代高尚人居產(chǎn)品類型，獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，大戶型，更多居家氛圍，擁有獨(dú)特的自然景觀資源，五星級(jí)酒店服務(wù)和完善的高端品位生活配套。產(chǎn)品概念CondoResortCondo度假公寓，私屬高尚42CondoHotel+產(chǎn)品概念資源共享：住戶享有傳統(tǒng)的酒店式服務(wù)的同時(shí)，擁有酒店的大堂空間，酒店的服務(wù)設(shè)施，酒店的幽雅環(huán)境，既與酒店分離，擁有居家格局和家人共聚的溫馨，保有私密性的同時(shí)，又真正享受到酒店的居住感受。硬件升級(jí)：將部分陳舊的酒店硬件配套在Condo實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)移和升級(jí)，并將酒店現(xiàn)有資源重新整合、定位而發(fā)揮最大價(jià)值，在Condo注入新的配套設(shè)施，從而使山海天真正成為頂級(jí)生活的標(biāo)志。CondoHotel+產(chǎn)品概念資源共享：住戶享有傳統(tǒng)的酒店43H.Condo產(chǎn)品概念定位硬件+服務(wù)hotel居家格局home私家海域半山宅邸無憂假期

holiday階層專享高瞻遠(yuǎn)矚尊貴時(shí)尚high-sight會(huì)所俱樂部品位體驗(yàn)生態(tài)健康health

H.Condo產(chǎn)品概念定位硬件+服務(wù)hotel居家格局hom44第三生活空間（公寓、酒店、condo）產(chǎn)品功能定位特屬精英群體的新生活空間產(chǎn)品功能定位特屬精英群體的新生活空間45是一種高尚生活H.Condo是什么？是一種無可爭(zhēng)議的生活品位是一覽無余的自然風(fēng)景產(chǎn)品概念闡釋是一種高尚生活H.Condo是什么？是一種無可爭(zhēng)議的46產(chǎn)品概念引入Hotel.Condo的N大理由完美解答了五星級(jí)酒店和高尚豪宅（獨(dú)立產(chǎn)權(quán)、大戶型、居家）之間關(guān)系（配套、建筑）并實(shí)現(xiàn)兩者融合有力解決高價(jià)（單價(jià)&總價(jià)）銷售問題（hotelcondo戶型面積大于公寓，售價(jià)比同地段住宅普遍高出30%-50%）與國際同步的最新高尚人居產(chǎn)品創(chuàng)新…………產(chǎn)品概念引入Hotel.Condo的N大理由完美解47這不是西海岸常見的公寓，也不同于澳洲小鎮(zhèn)house，在這里一切變得非常簡(jiǎn)單，有你能夠想到的所有生活條件，全套的家電、全套的家私，你每天醒來總是覺得是住在五星級(jí)酒店。這里有你喜歡的家私裝修的經(jīng)典，每一個(gè)細(xì)節(jié)都是獨(dú)具匠心的設(shè)計(jì)，從精美的門把手開始，你進(jìn)入的是一個(gè)無可挑剔的雅致房間，從地板到墻面，從鏡框到窗簾，即使是在衛(wèi)生間，你也很難想到俗念，因?yàn)檫@里實(shí)在太特別……不需要自己打理太多，只需要拎著自己的衣箱，其他日常生活的繁雜全可以交給酒店，當(dāng)然是享受星級(jí)的專業(yè)化的物業(yè)和家務(wù)管理……來到H.Condo，你重新獲得了尊貴感！如果不是親身體驗(yàn)，你不會(huì)覺得這里離我們的夢(mèng)想并不遙遠(yuǎn)。產(chǎn)品理念詮釋這不是西海岸常見的公寓，也不同于澳洲小鎮(zhèn)house，在這里一48

——產(chǎn)品&服務(wù)創(chuàng)新戰(zhàn)略關(guān)鍵問題寶馬的成功，更是產(chǎn)品品質(zhì)的成功，項(xiàng)目理念和形象的塑造，更要通過產(chǎn)品內(nèi)涵、配套設(shè)施及服務(wù)加以兌現(xiàn)，以H.Condo的理念為中心，建筑、園林、配套、服務(wù)，都將是尊貴生活氣質(zhì)的呈現(xiàn)，是對(duì)這一理念所傳遞的生活方式的實(shí)質(zhì)表達(dá)。也是贏得市場(chǎng)追捧，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目高價(jià)值的關(guān)鍵?！a(chǎn)品&服務(wù)創(chuàng)新戰(zhàn)略關(guān)鍵問題寶馬的成功，更是產(chǎn)品品質(zhì)的成49產(chǎn)品價(jià)值升級(jí)世界海洋風(fēng)情建筑——兼具貴族尊貴特性，某種流行的代表建筑類型升級(jí)價(jià)值升級(jí)美國房地產(chǎn)界最著名的地產(chǎn)大王唐納德開發(fā)的Condo產(chǎn)品之一，下層為酒店，上層為公寓香港半山豪宅常用的第五立面的表達(dá)方式產(chǎn)品價(jià)值升級(jí)世界海洋風(fēng)情建筑——兼具貴族尊貴特性，某種流50產(chǎn)品價(jià)值升級(jí)世界濱海風(fēng)情園林——夏威夷、巴厘島、黃金海岸……園林景觀升級(jí)價(jià)值升級(jí)產(chǎn)品價(jià)值升級(jí)世界濱海風(fēng)情園林——夏威夷、巴厘島、黃金海岸51世界濱海風(fēng)情客房——巴厘島熱帶風(fēng)情、摩洛哥地中海風(fēng)情等……

部分房間設(shè)windowswall（海景墻）客房品位升級(jí)價(jià)值升級(jí)產(chǎn)品價(jià)值升級(jí)客戶智能化系統(tǒng)

室內(nèi)場(chǎng)景預(yù)設(shè)（家中所有的燈光、窗簾、音響、空調(diào)及選配的智能家電等均可預(yù)設(shè)為不同組合的室內(nèi)場(chǎng)景狀態(tài)），如燭光晚餐場(chǎng)景、生日party場(chǎng)景、

下午茶場(chǎng)景、夜間起床場(chǎng)景、會(huì)客場(chǎng)景、家庭聚餐

場(chǎng)景、看電視場(chǎng)景等等世界濱海風(fēng)情客房——巴厘島熱帶風(fēng)情、客房品位升級(jí)價(jià)值升級(jí)產(chǎn)52海洋風(fēng)情建筑小品——海洋動(dòng)物雕塑建筑類型升級(jí)價(jià)值升級(jí)產(chǎn)品價(jià)值升級(jí)海洋風(fēng)情建筑小品——海洋動(dòng)物雕塑建筑類型升級(jí)價(jià)值升級(jí)產(chǎn)品價(jià)53產(chǎn)品價(jià)值升級(jí)配套設(shè)施升級(jí)價(jià)值升級(jí)私人藝術(shù)長廊摩洛哥風(fēng)情SPA高爾夫練習(xí)場(chǎng)/推桿練習(xí)室高級(jí)海景西餐廳、酒吧VIPCookingStudio(DIY廚房)個(gè)人消閑/家庭度假產(chǎn)品價(jià)值升級(jí)配套設(shè)施升級(jí)價(jià)值升級(jí)私人藝術(shù)長廊個(gè)人消閑/家庭度54咖啡圖書館社區(qū)活動(dòng)及游戲天地（包括乒乓球、臺(tái)球、麻將室及兒童活動(dòng)室）智慧俱樂部（孩子的寒暑夏令營）配套設(shè)施升級(jí)價(jià)值升級(jí)個(gè)人消閑/家庭度假產(chǎn)品價(jià)值升級(jí)咖啡圖書館配套設(shè)施升級(jí)價(jià)值升級(jí)個(gè)人消閑/家庭度假產(chǎn)品價(jià)55“私房菜”廚房高級(jí)海景會(huì)議廳紅酒、雪茄屋私人商務(wù)沙龍配置寬頻上網(wǎng)電腦及傳真機(jī)、打印機(jī)產(chǎn)品價(jià)值升級(jí)配套設(shè)施升級(jí)價(jià)值升級(jí)商務(wù)活動(dòng)/辦公“私房菜”廚房產(chǎn)品價(jià)值升級(jí)配套設(shè)施升級(jí)價(jià)值升級(jí)商務(wù)活動(dòng)/辦公56私家海灘及私家海域游艇及碼頭摩托艇、快艇、風(fēng)帆、皮劃艇、潛水屋等產(chǎn)品價(jià)值升級(jí)娛樂設(shè)施升級(jí)價(jià)值升級(jí)私家海灘及私家海域產(chǎn)品價(jià)值升級(jí)娛樂設(shè)施升級(jí)價(jià)值升級(jí)57礁巖及小島釣魚臺(tái)礁巖燒烤觀景長廊室內(nèi)壁球/網(wǎng)球場(chǎng)山地自行車汽車營地山景慢跑徑……產(chǎn)品價(jià)值升級(jí)娛樂設(shè)施升級(jí)價(jià)值升級(jí)礁巖及小島釣魚臺(tái)產(chǎn)品價(jià)值升級(jí)娛樂設(shè)施升級(jí)價(jià)值升級(jí)58產(chǎn)品價(jià)值升級(jí)山海天酒店服務(wù)的延伸和升級(jí)價(jià)值升級(jí)一、金鑰匙服務(wù)行李及通訊服務(wù)

問詢服務(wù)

快遞服務(wù)

接送服務(wù)

訂房服務(wù)

訂餐服務(wù)

訂車服務(wù)

訂票服務(wù)

訂花服務(wù)

其它服務(wù)二、水陸兩棲護(hù)衛(wèi)海岸巡邏隊(duì)人員身份識(shí)別系統(tǒng)遙感中心特別家庭安全服務(wù)產(chǎn)品價(jià)值升級(jí)山海天酒店服務(wù)的延伸和升級(jí)價(jià)值升級(jí)一、金鑰匙服務(wù)59產(chǎn)品價(jià)值升級(jí)生態(tài)旅游親情夏令營海上運(yùn)動(dòng)商務(wù)沙龍世界民俗風(fēng)情時(shí)尚活動(dòng)當(dāng)?shù)孛袼渍褂[……全新體驗(yàn)活動(dòng)以海資源為依托，附加活動(dòng)提升居者價(jià)值產(chǎn)品價(jià)值升級(jí)生態(tài)旅游全新體驗(yàn)活動(dòng)以海資源為依托，附加活60關(guān)鍵問題——利基市場(chǎng)傳播戰(zhàn)略關(guān)鍵問題——利基市場(chǎng)傳播戰(zhàn)略61大東海最后私產(chǎn)項(xiàng)目形象定位與世界同步的H.Condo

王朝大東海最后私產(chǎn)項(xiàng)目形象定位與世界同步的H.Condo62山海天·H.Condo案名H.Condo王朝山海天·ResortCondo山海天·Condo山海天·半山·聽海山海天·H.Condo案名H.Condo王朝山海天63山海天·H.Condo大東海最后私產(chǎn)和家換

案名/定位語應(yīng)用提示山海天·H.Condo案名/定位語應(yīng)用提示64推廣語都能晉身山海之巔不是每一種尊貴推廣語都能晉身山海之巔不是每一種尊貴65推廣語應(yīng)用提示推廣語應(yīng)用提示66AREYOU

H.Condo?階段一:概念導(dǎo)入引起興趣，形成關(guān)注AREYOU階段一:概念導(dǎo)入引起興趣，形成關(guān)注67H.Condo我的最高“活”景界階段二:概念深化在H.Condo，每個(gè)人都是“活”著，而不是“住”著，從“植物”回歸“動(dòng)物”……在SEA-VIEWWALL（海景墻）的寓所細(xì)品無限風(fēng)景、在球的追逐中訓(xùn)練機(jī)智敏捷、在揮桿一擊中預(yù)演果斷和準(zhǔn)確……生活的境界本源于品位的不同H.Condo階段二:概念深化在H.Condo，每個(gè)人都68大東海最后私產(chǎn)——H.Condo王朝階段三:完全亮相產(chǎn)品全方位展示大東海最后私產(chǎn)階段三:完全亮相產(chǎn)品全方位展示69Strategy1:戶外路牌封殺（機(jī)場(chǎng)）Strategy2:定向雜志/網(wǎng)絡(luò)（航空雜志/航海雜志/CEO）媒體組合傳播攻略：精選媒體，直擊客群富于創(chuàng)意的戶外路牌設(shè)計(jì)Strategy1:戶外路牌封殺（機(jī)場(chǎng)）媒體組合傳播攻略70事件行銷攻略——制造話題Strategy3:娛樂明星代言（借勢(shì)“2006中國三亞跨年演唱會(huì)”）Strategy4:整合現(xiàn)有和即將舉辦的世界潛水學(xué)會(huì)、世界家庭峰會(huì)、環(huán)亞國際年會(huì)、國際電視廣告藝術(shù)金椰子周、世界第一大力士賽等重量級(jí)國際活動(dòng)資源

事件行銷配合事件行銷攻略——制造話題事件行銷配合71階段四:深化認(rèn)知Strategy5:自有DM雜志Strategy6:軟性新聞報(bào)道（精選報(bào)媒/電子雜志）中期傳播攻略：自有DM雜志階段四:深化認(rèn)知Strategy5:自有DM雜志中期72Strategy7:央視欄目基地（歡樂英雄現(xiàn)場(chǎng)）“絕對(duì)挑戰(zhàn)”選才Strategy8:福布斯財(cái)富論壇事件營銷攻略事件行銷攻略——深入影響,促進(jìn)銷售Strategy9:智慧俱樂部（冬/夏令營活動(dòng)）

Strategy7:央視欄目基地（歡樂英雄現(xiàn)場(chǎng)）事件營銷73金牌銷售：Strategy10:直擊目標(biāo)——游艇俱樂部、滑翔俱樂部、潛航海俱樂部、航海俱樂部、沖浪俱樂部、行業(yè)協(xié)會(huì)、

滬、京、晉、江浙、東北等 重點(diǎn)區(qū)域商會(huì)、旅行社、行業(yè)沙龍精準(zhǔn)營銷金牌銷售：精準(zhǔn)營銷74Strategy11:服務(wù)專享權(quán)——

H.Condo貴賓金卡——商務(wù)卡/個(gè)人卡精準(zhǔn)營銷創(chuàng)新盈利模式：Strategy11:服務(wù)專享權(quán)——精準(zhǔn)營銷創(chuàng)新盈利模式：75體驗(yàn)現(xiàn)場(chǎng)：Strategy12:星級(jí)服務(wù)體驗(yàn)Strategy13:樣板生活體驗(yàn)（樣板間、樣板景觀、美女模特）現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)攻略Strategy14:現(xiàn)場(chǎng)包裝展示通過前期的推廣，顧客要到現(xiàn)場(chǎng)，現(xiàn)場(chǎng)的體驗(yàn)就是客戶夢(mèng)想兌現(xiàn)的開始……體驗(yàn)現(xiàn)場(chǎng)：現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)攻略Strategy14:現(xiàn)場(chǎng)包裝展示通過76感謝您的寶貴時(shí)間!Thanksforyourtime!感謝您的寶貴時(shí)間!Thanksforyourtime!77山海天·H.Condo山海天·H.Condo78房市研究競(jìng)爭(zhēng)研究戰(zhàn)略實(shí)施房市研究競(jìng)爭(zhēng)研究戰(zhàn)略實(shí)施79市場(chǎng)研究——宏觀&區(qū)域市場(chǎng)特征市場(chǎng)研究——宏觀&區(qū)域市場(chǎng)特征80根據(jù)國外研究數(shù)據(jù)，人均GDP突破1000美元，社會(huì)消費(fèi)結(jié)構(gòu)將向著發(fā)展型、享受型升級(jí)，對(duì)度假型房產(chǎn)需求增加，而在2004已經(jīng)達(dá)到人均1270美元政府意識(shí)加強(qiáng)，旅游資源的深度開發(fā)迎合不同層級(jí)需求，旅游地產(chǎn)創(chuàng)新層出不窮，如高爾夫溫泉?jiǎng)e墅等尊地研究發(fā)現(xiàn)：經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁發(fā)展支撐，我國旅游地產(chǎn)進(jìn)入快速發(fā)展期宏觀市場(chǎng)根據(jù)國外研究數(shù)據(jù)，人均GDP突破1000美元，社會(huì)消費(fèi)結(jié)81投資持續(xù)快速增長：2002年,三亞房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)入較快的增長階段,房地產(chǎn)投資占同期固定資產(chǎn)投資比例連續(xù)3年快速增長,由2002年的21.92%上升至2004年的36.01%

房地產(chǎn)價(jià)格不斷攀高：2004年增長至4210元/m2(其中，海景房均價(jià)7000元/m2,非海景房均價(jià)3300元/m2)，2005年第一季度繼續(xù)穩(wěn)定增長,達(dá)到5100元/m2尊地研究發(fā)現(xiàn)：三亞作為中國唯一的熱帶濱海旅游度假城市，其旅游度假經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，將成為三亞地產(chǎn)發(fā)展的持續(xù)動(dòng)力三亞房地產(chǎn)市場(chǎng)投資持續(xù)快速增長：2002年,三亞房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)入較快的增長階82三亞市商品房施工、竣工、銷售面積逐年增加，年均遞增分別為54.99%、61.54%和56.61%累計(jì)竣工面積203.19萬㎡，銷售面積188.00萬㎡，竣工面積僅大于銷售面積15.19萬㎡銷售率高達(dá)92.5%，空置率低尊地研究發(fā)現(xiàn)：三亞房地產(chǎn)市場(chǎng)需求強(qiáng)勁拉動(dòng)，市場(chǎng)走勢(shì)健康2000年至2004年三亞房地產(chǎn)市場(chǎng)尊地研究發(fā)現(xiàn)：三亞房地產(chǎn)市場(chǎng)需求強(qiáng)勁拉動(dòng)，市場(chǎng)走勢(shì)健康20083島外購房人士約占九成從三亞購房客戶的來源看，除西藏外，全國其他地區(qū)(含港澳臺(tái))均有，尤以江浙、上海和北京為最，約占百分之五十。韓國、日本、美國、德國和俄羅斯等國家購房約占3%。

三亞已成為富裕階層的理想第二居所從購房目的來看，大部分客戶購房動(dòng)機(jī)主要是旅游度假、休閑養(yǎng)老等目的，把三亞作為第二居住地，二次置業(yè)比例較高，短期投機(jī)或投資者相對(duì)較少。這種動(dòng)機(jī)所引發(fā)的需求是正常的，是部分富裕階層的真實(shí)性需求。尊地研究發(fā)現(xiàn)：三亞的市場(chǎng)是面向全國、面向世界的，其獨(dú)有的自然資源和氣候條件，成為富裕階層置業(yè)的理想三亞市場(chǎng)需求特征島外購房人士約占九成尊地研究發(fā)現(xiàn)：三亞的市場(chǎng)是面向全國、面向84結(jié)論宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，帶動(dòng)旅游地產(chǎn)蓬勃發(fā)展

2000年到2004年，三亞房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售價(jià)格增長超過4倍，房地產(chǎn)銷售面積成長近六倍，市場(chǎng)空置率較低，市場(chǎng)需求強(qiáng)勁，島外需求是促進(jìn)島內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)健發(fā)展三亞國際性濱海城市特征，使之成為富裕階層的居住夢(mèng)想結(jié)論宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，帶動(dòng)旅游地產(chǎn)蓬勃發(fā)展85競(jìng)爭(zhēng)研究——市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目特征競(jìng)爭(zhēng)研究——市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目特征86地理位置：大東海土地用途：住宅用地建筑類別：三棟酒店式公寓、二棟產(chǎn)權(quán)式酒店、一棟酒店層高：18-20層占地面積：37966m2建筑面積：現(xiàn)有3棟15000-18000m2規(guī)劃建2棟12000-14000m2

1棟15000-18000m2項(xiàng)目基本情況地理位置：大東海項(xiàng)目基本情況87酒店式設(shè)施和服務(wù)高星級(jí)酒店物業(yè)管理公司良好的居家格局和功能所有權(quán)在業(yè)主業(yè)主有充分的處置權(quán)投資自住度假酒店式公寓商務(wù)酒店式設(shè)施和服務(wù)高星級(jí)酒店物業(yè)管理公司良好的居家格局和功能所88產(chǎn)權(quán)式酒店酒店行業(yè)管理范疇出讓客房使用權(quán)委托酒店經(jīng)營和出租獲得一定天數(shù)免費(fèi)入住權(quán)獲得客房利潤分紅投資獲得客房的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)短期度假產(chǎn)權(quán)式酒店酒店行業(yè)管理范疇出讓客房使用權(quán)委托酒店經(jīng)營和出租獲89本項(xiàng)目亞龍灣三亞灣大東海區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)本項(xiàng)目亞龍灣三亞灣大東海區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)90酒店式公寓競(jìng)爭(zhēng)主要來自于直接競(jìng)爭(zhēng)：同區(qū)域/相鄰區(qū)域同資源同類產(chǎn)品間接競(jìng)爭(zhēng)：同區(qū)域/其他區(qū)域同資源類似樓盤酒店式公寓競(jìng)爭(zhēng)分析酒店式公寓競(jìng)爭(zhēng)主要來自于直接競(jìng)爭(zhēng)：同區(qū)域/相鄰區(qū)域同資源同類91公寓競(jìng)爭(zhēng)分析之大東海篇樓盤名稱建筑面積(m2)樓盤規(guī)模戶型價(jià)格(元/m2)競(jìng)爭(zhēng)程度分析皇家生態(tài)海景花園390003幢11-13層小高層、16幢獨(dú)立別墅一期開發(fā)中間一棟，二期06年末推出另兩棟，三期開發(fā)別墅戶型面積51.44-214.53，以50-70平米小戶型為主一室二廳51.44-73.25二室二廳64.68、90.07三室二廳131.15公寓精裝修、一期6860起二期12000★★★藍(lán)月灣酒店式公寓220003棟酒店式公寓，2棟7層，1棟8層500套40平米客房5000-7500★★★半島龍灣24988一期15棟獨(dú)立別墅二期4棟高層公寓06年建公寓40-200㎡6000-8000★★★★金陵海景花園1129013棟高層，1、3棟22層,2棟24層一房77.49㎡、80.54㎡共126套、二房158.79㎡、170.54㎡各126套、頂層復(fù)式6套均價(jià)8700★★★★★四季花開

1棟8層公寓，4層以上可觀海景40-56㎡,160套均價(jià)6500★★★公寓競(jìng)爭(zhēng)分析之大東海篇樓盤名稱建筑面積(m2)樓盤規(guī)模戶型價(jià)92公寓競(jìng)爭(zhēng)分析之大東海篇2006年榆亞大道－－三亞市標(biāo)志性的熱帶景觀道路皇家生態(tài)海景花園有兩棟公寓在2006年末推出，迎合市政配套進(jìn)一步完善的利好藍(lán)月灣將在2006年初推出，價(jià)位較低樓盤周邊環(huán)境尚不成熟，目前銷售并不理想，尚需經(jīng)歷2006年的預(yù)熱榆亞大道公寓競(jìng)爭(zhēng)分析之大東海篇2006年榆亞大道－－三亞市標(biāo)志性的熱93山海灣

位于距項(xiàng)目較近的南邊海域，以別墅和4棟高層公寓為主，公寓現(xiàn)正報(bào)建，06年下半年推出，將對(duì)項(xiàng)目形成沖擊別墅區(qū)水景設(shè)計(jì)及建筑設(shè)計(jì)由新加坡公司擔(dān)綱，較為細(xì)致新穎，簡(jiǎn)約的南國風(fēng)情設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì)：一線海景，私密性好劣勢(shì)：樓盤周邊環(huán)境較差，配套尚不成熟，交通不太方便公寓競(jìng)爭(zhēng)分析之大東海篇山海灣優(yōu)勢(shì)：一線海景，私密性好公寓競(jìng)爭(zhēng)分析之大東海篇94大東海

金陵海景花園離本項(xiàng)目最近，物業(yè)類型也相似(四星級(jí)酒店金陵度假村配套)120套76.93㎡的一房單位120套155.53㎡二房單位、120套170.60㎡二房單位戶型設(shè)計(jì)上突出大陽臺(tái)大面寬等觀景需求海景房約占84%海景房銷售狀況良好公寓競(jìng)爭(zhēng)分析之大東海篇大東海金陵海景花園公寓競(jìng)爭(zhēng)分析之大東海95樓盤名稱建筑面積(m2)樓盤規(guī)模戶型價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)程度分析時(shí)代海岸5270007棟高層住宅(27-29層)，已建3棟；1棟19層公寓規(guī)劃別墅約50棟高層住宅

1*268-7282戶

2*293-101224戶

3*2108-12952戶

退臺(tái)（3-5房）152-26710戶

公寓1*162.11-69.42

1*278.28-83.68

2*2躍式162.54-167.89

2*2復(fù)式139.16-187.24高層均價(jià)5200公寓精裝修6000-7500均價(jià)6700，10樓6800起可看海景★★公寓競(jìng)爭(zhēng)分析之市區(qū)篇時(shí)代海岸作為舊城改造的大盤項(xiàng)目，自建配套比較齊全，有超五星級(jí)酒店(07年建)作為配套，目前時(shí)代影城、酒吧風(fēng)情街、健康城業(yè)已竣工，在三亞市區(qū)有一定的品牌效應(yīng)2006年推出占地250畝的別墅項(xiàng)目－－“水居巷”相對(duì)劣勢(shì)：非一線海景，主要賣點(diǎn)為園景、河景及其便利配套樓盤名稱建筑面積(m2)樓盤規(guī)模戶型價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)程度分析時(shí)代海岸96公寓競(jìng)爭(zhēng)分析之亞龍灣篇樓盤名稱占地面積(m2)建筑面積(m2)樓盤規(guī)模價(jià)格(元/m2)競(jìng)爭(zhēng)程度分析申亞翡翠谷58,029N/A2棟8層公寓15棟單體別墅公寓起價(jià)7800，均價(jià)8900★★★虹霞嶺俱樂部374,854130,000120棟獨(dú)立別墅，1000-1300個(gè)公寓(高7層)及連排別墅單元公寓均價(jià)8000★★★2004年，亞龍灣增加環(huán)線旅游雙層巴士；2005年，亞龍灣華宇商業(yè)街年底試營業(yè)，區(qū)域配套及旅游環(huán)境極大改善；2006年，虹霞嶺俱樂部經(jīng)過規(guī)劃調(diào)整，年底開始建，2006年下半年開盤。公寓競(jìng)爭(zhēng)分析之亞龍灣篇樓盤名稱占地面積(m2)建筑面積(m97樓盤名稱樓盤規(guī)模戶型價(jià)格(元/m2)擎天半島濱海國際公寓一棟30層高,樓高100米,1-5層配套設(shè)施,6-10層酒店,6-30層主樓104套全海景豪宅465.73㎡12戶163.53-305.73㎡44戶128.59-183.32㎡48戶6500-20000陽光棕櫚灣4棟單體別墅、3棟公寓樓公寓共140戶，主力戶型86㎡左右兩室兩廳三房130-150㎡,躍層127-210㎡,均價(jià)8000別墅未定價(jià)嘉和海景國際公館8棟別墅和1棟13層公寓公寓大戶型，145-366㎡公寓精裝修7900-10000瀛寰度假公館多層(2至8層)度假公寓、度假別墅標(biāo)準(zhǔn)間42-50㎡2*2+入戶花園118.68-128.8㎡3*2+入戶花園127.38-130.8㎡均價(jià)9000(精裝修)大衛(wèi)傳奇一棟12層小高層公寓、兩棟會(huì)館式風(fēng)情別墅50㎡、70㎡一房、90㎡二房公寓精裝修8000-10000公寓競(jìng)爭(zhēng)分析之三亞灣篇樓盤名稱樓盤規(guī)模戶型價(jià)格(元/m2)擎天半島濱海一棟30層高98三亞灣的樓盤以2萬-3萬平米的小盤為主，零星開發(fā)，依托椰夢(mèng)長廊和優(yōu)美的海岸線取得不錯(cuò)的銷售業(yè)績(jī)，但未形成統(tǒng)一的片區(qū)文化，樓盤質(zhì)素良莠不齊。三亞灣一線精裝修海景公寓8000-10000元/㎡在售樓盤多位于海坡開發(fā)區(qū)，離三亞市區(qū)較遠(yuǎn)，配套不完善公寓競(jìng)爭(zhēng)分析之三亞灣篇三亞灣的樓盤以2萬-3萬平米的小盤為主，零星開發(fā)，依托椰夢(mèng)長99樓盤名稱占地面積(m2)建筑面積(m2)樓盤規(guī)模價(jià)格(元/m2)天域度假酒店97,11567,000每棟8-9層,400套，對(duì)外銷售200套以套內(nèi)面積計(jì)20000-40000海景房30000起華宇皇冠假日酒店133,400100,0003棟461套五星級(jí)產(chǎn)權(quán)酒店，對(duì)外銷售兩百套產(chǎn)權(quán)酒店精裝修12000-15000競(jìng)爭(zhēng)研究產(chǎn)權(quán)式酒店以單套面積相對(duì)較小，精裝修，面向投資及短時(shí)渡假，高端酒店品牌管理支撐，銷售價(jià)格較高。樓盤名稱占地面積(m2)建筑面積(m2)樓盤規(guī)模價(jià)格(元/m100競(jìng)爭(zhēng)研究結(jié)論項(xiàng)目所面臨的競(jìng)爭(zhēng)來源于國內(nèi)類似項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)，而最主要的競(jìng)爭(zhēng)是三亞灣、亞龍灣、及項(xiàng)目所在的大東海擁有同類資源的項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)。酒店式公寓在面臨相同概念產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)之外，高端住宅公寓也以其高的居住環(huán)境和品質(zhì)對(duì)于購買群有分流作用，產(chǎn)權(quán)式酒店對(duì)于市場(chǎng)也并非陌生。因此，如果項(xiàng)目要在市場(chǎng)中脫穎而出，并依托稀缺海景資源價(jià)值獲得高的市場(chǎng)回報(bào)，就需要樹立市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者的獨(dú)特形象，從而與眾多的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手形成差異。競(jìng)爭(zhēng)研究結(jié)論項(xiàng)目所面臨的競(jìng)爭(zhēng)來源于國內(nèi)類似101戰(zhàn)略實(shí)施——如何超越競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略實(shí)施——如何超越競(jìng)爭(zhēng)102戰(zhàn)略目標(biāo)山海天品牌升級(jí)利潤最大化戰(zhàn)略目標(biāo)山海天品牌升級(jí)利潤最大化103政府規(guī)劃，區(qū)域前景看好：長約10公里的鹿回頭海景大道經(jīng)濟(jì)發(fā)展富裕階層的崛起，度假及置業(yè)意識(shí)加強(qiáng)類似產(chǎn)品在全國各地的開發(fā)對(duì)于客戶的分流島內(nèi)具有海景資源的同類或類似產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)資源稀缺性鬧中取靜五星級(jí)酒店配套政要下榻之所資源有待深入整合建筑設(shè)計(jì)未表達(dá)豪宅氣質(zhì)異地營銷對(duì)于各不同區(qū)域消費(fèi)群體文化差異的把握難度銷售單價(jià)和總價(jià)偏高,使目標(biāo)市場(chǎng)總量較少項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)項(xiàng)目劣勢(shì)項(xiàng)目機(jī)會(huì)項(xiàng)目威脅整合資源優(yōu)勢(shì)，塑造山海天品牌創(chuàng)新產(chǎn)品及營銷理念，引導(dǎo)市場(chǎng)炒作各項(xiàng)利好，深入人心樹立差異化形象，體現(xiàn)稀缺價(jià)值項(xiàng)目SWOT分析政府規(guī)劃，區(qū)域前景看好：長約10公里的鹿回頭海景104戰(zhàn)略目標(biāo)山海天品牌延伸和品牌系統(tǒng)重建是品牌升級(jí)的重要手段如何實(shí)現(xiàn)山海天品牌升級(jí)？戰(zhàn)略目標(biāo)山海天品牌延伸如何實(shí)現(xiàn)山海天品牌升級(jí)？105戰(zhàn)略目標(biāo)樹立第一品牌形象，提升產(chǎn)品和服務(wù)附加值，資源稀缺價(jià)值最大化是利潤最大化的重要手段如何實(shí)現(xiàn)利潤最大化？戰(zhàn)略目標(biāo)樹立第一品牌形象，如何實(shí)現(xiàn)利潤最大化？106戰(zhàn)略方向高端階層區(qū)隔市場(chǎng)戰(zhàn)略

新生活方式領(lǐng)導(dǎo)者形象戰(zhàn)略產(chǎn)品&服務(wù)創(chuàng)新戰(zhàn)略

利基市場(chǎng)傳播戰(zhàn)略差異化定位——制造無競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)戰(zhàn)略方向高端階層區(qū)隔市場(chǎng)戰(zhàn)略差異化定位107關(guān)鍵問題——高端階層區(qū)隔市場(chǎng)戰(zhàn)略關(guān)鍵問題——高端階層區(qū)隔市場(chǎng)戰(zhàn)略108客戶定位地理細(xì)分：上海北京山西江浙海外根據(jù)尊地在海南的營銷實(shí)踐，以及對(duì)于相關(guān)競(jìng)爭(zhēng)樓盤的研究，結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際，確定目標(biāo)客戶群客戶定位地理細(xì)分：根據(jù)尊地在海南的營銷實(shí)踐，以及對(duì)于相關(guān)競(jìng)爭(zhēng)109職業(yè)細(xì)分：國有私營企業(yè)主成功商務(wù)人士企業(yè)高級(jí)管理者影視娛樂圈人士海外在華商務(wù)人士海上運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目的愛好者客戶定位——社會(huì)精英群體——職業(yè)細(xì)分：客戶定位——社會(huì)精英群體——110消費(fèi)行為細(xì)分：個(gè)人/家庭度假或居住個(gè)人與海洋運(yùn)動(dòng)有關(guān)的興趣活動(dòng)個(gè)人/企業(yè)商務(wù)活動(dòng)獨(dú)特的休閑娛樂體驗(yàn)

兼顧投資回報(bào)及升值客戶定位——度假、居住、商務(wù)、投資——消費(fèi)行為細(xì)分：客戶定位——度假、居住、商務(wù)、投資——111消費(fèi)心理細(xì)分：

強(qiáng)調(diào)階層專享個(gè)性化服務(wù)和精神享受追求高尚和尊貴生活熟悉三亞，熱愛海濱自住生活兼顧投資價(jià)值及升值潛力客戶定位消費(fèi)心理細(xì)分：客戶定位112度假居住商務(wù)投資四種消費(fèi)形態(tài)消費(fèi)形態(tài)vs.產(chǎn)品類型三種產(chǎn)品類型酒店式公寓產(chǎn)權(quán)式酒店

酒店四種消費(fèi)形態(tài)，有三類產(chǎn)品滿足，如何將三類產(chǎn)品有效整合，并以統(tǒng)一的市場(chǎng)形象出現(xiàn)，是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵問題，也是我公司考慮的重點(diǎn)。度假四種消費(fèi)形態(tài)消費(fèi)形態(tài)vs.產(chǎn)品類型三種產(chǎn)品類型113關(guān)鍵問題——新生活方式領(lǐng)導(dǎo)者形象項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)高價(jià)值的基礎(chǔ)，是其成為某種生活的代言，是某個(gè)階層獨(dú)特的生活方式的標(biāo)志，成為精英階層新生活方式的引領(lǐng)者，自然能夠像寶馬一樣身價(jià)不菲。關(guān)鍵問題——新生活方式領(lǐng)導(dǎo)者形象項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)高價(jià)值的基礎(chǔ)，114產(chǎn)品掃描海三亞最后的私屬海域觀海聽濤游海潛海海上運(yùn)動(dòng)……第一特征半山+樹林鮮氧視野……產(chǎn)品掃描海三亞最后的私屬海域觀海第一特征半山+樹林115中國唯一國際性熱帶海濱風(fēng)景旅游城市與國際頂級(jí)旅游度假勝地同一緯度國家野生獼猴保護(hù)區(qū)國家紅珊瑚保護(hù)區(qū)區(qū)域價(jià)值大東海自然專享區(qū)第二特征產(chǎn)品掃描中國唯一國際性熱帶海濱風(fēng)景旅游城市區(qū)域價(jià)值大東海自然專享116產(chǎn)品掃描山海天五星酒店品牌大東海唯一國家認(rèn)證五星級(jí)客源成熟高端品位口碑服務(wù)信心第三特征產(chǎn)品掃描山海天五星酒店品牌大東海唯一國家認(rèn)證五星級(jí)第三特征117半山海景，自然保護(hù)區(qū)，品牌形象三個(gè)特征，項(xiàng)目具備了豪宅的先天素質(zhì)，但還不足以實(shí)現(xiàn)高價(jià)格，必須樹立新生活方式的領(lǐng)導(dǎo)者形象，營造尊貴的心理價(jià)值體驗(yàn)產(chǎn)品掃描半山海景，自然保護(hù)區(qū)，品牌形象產(chǎn)品掃描118產(chǎn)品概念CondoResortCondo度假公寓，私屬高尚生活空間，全新度假生活方式的代表，盛興于歐美，超越酒店式公寓和產(chǎn)權(quán)式酒店的新一代高尚人居產(chǎn)品類型，獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，大戶型，更多居家氛圍，擁有獨(dú)特的自然景觀資源，五星級(jí)酒店服務(wù)和完善的高端品位生活配套。產(chǎn)品概念CondoResortCondo度假公寓，私屬高尚119CondoHotel+產(chǎn)品概念資源共享：住戶享有傳統(tǒng)的酒店式服務(wù)的同時(shí)，擁有酒店的大堂空間，酒店的服務(wù)設(shè)施，酒店的幽雅環(huán)境，既與酒店分離，擁有居家格局和家人共聚的溫馨，保有私密性的同時(shí)，又真正享受到酒店的居住感受。硬件升級(jí)：將部分陳舊的酒店硬件配套在Condo實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)移和升級(jí)，并將酒店現(xiàn)有資源重新整合、定位而發(fā)揮最大價(jià)值，在Condo注入新的配套設(shè)施，從而使山海天真正成為頂級(jí)生活的標(biāo)志。CondoHotel+產(chǎn)品概念資源共享：住戶享有傳統(tǒng)的酒店120H.Condo產(chǎn)品概念定位硬件+服務(wù)hotel居家格局home私家海域半山宅邸無憂假期

holiday階層專享高瞻遠(yuǎn)矚尊貴時(shí)尚high-sight會(huì)所俱樂部品位體驗(yàn)生態(tài)健康health

H.Condo產(chǎn)品概念定位硬件+服務(wù)hotel居家格局hom121第三生活空間（公寓、酒店、condo）產(chǎn)品功能定位特屬精英群體的新生活空間產(chǎn)品功能定位特屬精英群體的新生活空間122是一種高尚生活H.Condo是什么？是一種無可爭(zhēng)議的生活品位是一覽無余的自然風(fēng)景產(chǎn)品概念闡釋是一種高尚生活H.Condo是什么？是一種無可爭(zhēng)議的123產(chǎn)品概念引入Hotel.Condo的N大理由完美解答了五星級(jí)酒店和高尚豪宅（獨(dú)立產(chǎn)權(quán)、大戶型、居家）之間關(guān)系（配套、建筑）并實(shí)現(xiàn)兩者融合有力解決高價(jià)（單價(jià)&總價(jià)）銷售問題（hotelcondo戶型面積大于公寓，售價(jià)比同地段住宅普遍高出30%-50%）與國際同步的最新高尚人居產(chǎn)品創(chuàng)新…………產(chǎn)品概念引入Hotel.Condo的N大理由完美解124這不是西海岸常見的公寓，也不同于澳洲小鎮(zhèn)house，在這里一切變得非常簡(jiǎn)單，有你能夠想到的所有生活條件，全套的家電、全套的家私，你每天醒來總是覺得是住在五星級(jí)酒店。這里有你喜歡的家私裝修的經(jīng)典，每一個(gè)細(xì)節(jié)都是獨(dú)具匠心的設(shè)計(jì)，從精美的門把手開始，你進(jìn)入的是一個(gè)無可挑剔的雅致房間，從地板到墻面，從鏡框到窗簾，即使是在衛(wèi)生間，你也很難想到俗念，因?yàn)檫@里實(shí)在太特別……不需要自己打理太多，只需要拎著自己的衣箱，其他日常生活的繁雜全可以交給酒店，當(dāng)然是享受星級(jí)的專業(yè)化的物業(yè)和家務(wù)管理……來到H.Condo，你重新獲得了尊貴感！如果不是親身體驗(yàn)，你不會(huì)覺得這里離我們的夢(mèng)想并不遙遠(yuǎn)。產(chǎn)品理念詮釋這不是西海岸常見的公寓，也不同于澳洲小鎮(zhèn)house，在這里一125

——產(chǎn)品&服務(wù)創(chuàng)新戰(zhàn)略關(guān)鍵問題寶馬的成功，更是產(chǎn)品品質(zhì)的成功，項(xiàng)目理念和形象的塑造，更要通過產(chǎn)品內(nèi)涵、配套設(shè)施及服務(wù)加以兌現(xiàn)，以H.Condo的理念為中心，建筑、園林、配套、服務(wù)，都將是尊貴生活氣質(zhì)的呈現(xiàn)，是對(duì)這一理念所傳遞的生活方式的實(shí)質(zhì)表達(dá)。也是贏得市場(chǎng)追捧，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目高價(jià)值的關(guān)鍵。——產(chǎn)品&服務(wù)創(chuàng)新戰(zhàn)略關(guān)鍵問題寶馬的成功，更是產(chǎn)品品質(zhì)的成126產(chǎn)品價(jià)值升級(jí)世界海洋風(fēng)情建筑——兼具貴族尊貴特性，某種流行的代表建筑類型升級(jí)價(jià)值升級(jí)美國房地產(chǎn)界最著名的地產(chǎn)大王唐納德開發(fā)的Condo產(chǎn)品之一，下層為酒店，上層為公寓香港半山豪宅常用的第五立面的表達(dá)方式產(chǎn)品價(jià)值升級(jí)世界海洋風(fēng)情建筑——兼具貴族尊貴特性，某種流127產(chǎn)品價(jià)值升級(jí)世界濱海風(fēng)情園林——夏威夷、巴厘島、黃金海岸……園林景觀升級(jí)價(jià)值升級(jí)產(chǎn)品價(jià)值升級(jí)世界濱海風(fēng)情園林——夏威夷、巴厘島、黃金海岸128世界濱海風(fēng)情客房——巴厘島熱帶風(fēng)情、摩洛哥地中海風(fēng)情等……

部分房間設(shè)windowswall（海景墻）客房品位升級(jí)價(jià)值升級(jí)產(chǎn)品價(jià)值升級(jí)客戶智能化系統(tǒng)

室內(nèi)場(chǎng)景預(yù)設(shè)（家中所有的燈光、窗簾、音響、空調(diào)及選配的智能家電等均可預(yù)設(shè)為不同組合的室內(nèi)場(chǎng)景狀態(tài)），如燭光晚餐場(chǎng)景、生日party場(chǎng)景、

下午茶場(chǎng)景、夜間起床場(chǎng)景、會(huì)客場(chǎng)景、家庭聚餐

場(chǎng)景、看電視場(chǎng)景等等世界濱海風(fēng)情客房——巴厘島熱帶風(fēng)情、客房品位升級(jí)價(jià)值升級(jí)產(chǎn)129海洋風(fēng)情建筑小品——海洋動(dòng)物雕塑建筑類型升級(jí)價(jià)值升級(jí)產(chǎn)品價(jià)值升級(jí)海洋風(fēng)情建筑小品——海洋動(dòng)物雕塑建筑類型升級(jí)價(jià)值升級(jí)產(chǎn)品價(jià)130產(chǎn)品價(jià)值升級(jí)配套設(shè)施升級(jí)價(jià)值升級(jí)私人藝術(shù)長廊摩洛哥風(fēng)情SPA高爾夫練習(xí)場(chǎng)/推桿練習(xí)室高級(jí)海景西餐廳、酒吧VIPCookingStudio(DIY廚房)個(gè)人消閑/家庭度假產(chǎn)品價(jià)值升級(jí)配套設(shè)施升級(jí)價(jià)值升級(jí)私人藝術(shù)長廊個(gè)人消閑/家庭度131咖啡圖書館社區(qū)活動(dòng)及游戲天地（包括乒乓球、臺(tái)球、麻將室及兒童活動(dòng)室）智慧俱樂部（孩子的寒暑夏令營）配套設(shè)施升級(jí)價(jià)值升級(jí)個(gè)人消閑/家庭度假產(chǎn)品價(jià)值升級(jí)咖啡圖書館配套設(shè)施升級(jí)價(jià)值升級(jí)個(gè)人消閑/家庭度假產(chǎn)品價(jià)132“私房菜”廚房高級(jí)海景會(huì)議廳紅酒、雪茄屋私人商務(wù)沙龍配置寬頻上網(wǎng)電腦及傳真機(jī)、打印機(jī)產(chǎn)品價(jià)值升級(jí)配套設(shè)施升級(jí)價(jià)值升級(jí)商務(wù)活動(dòng)/辦公“私房菜”廚房產(chǎn)品價(jià)值升級(jí)配套設(shè)施升級(jí)價(jià)值升級(jí)商務(wù)活動(dòng)/辦公133私家海灘及私家海域游艇及碼頭摩托艇、快艇、風(fēng)帆、皮劃艇、潛水屋等產(chǎn)品價(jià)值升級(jí)娛樂設(shè)施升級(jí)價(jià)值升級(jí)私家海灘及私家海域產(chǎn)品價(jià)值升級(jí)娛樂設(shè)施升級(jí)價(jià)值升級(jí)134礁巖及小島釣魚臺(tái)礁巖燒烤觀景長廊室內(nèi)壁球/網(wǎng)球場(chǎng)山地自行車汽車營地山景慢跑徑……產(chǎn)品價(jià)值升級(jí)娛樂設(shè)施升級(jí)價(jià)值升級(jí)礁巖及小島釣魚臺(tái)產(chǎn)品價(jià)值升級(jí)娛樂設(shè)施升級(jí)價(jià)值升級(jí)135產(chǎn)品價(jià)值升級(jí)山海天酒店服務(wù)的延伸和升級(jí)