某地產(chǎn)悅城XXXX年年度營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告課件

萬(wàn)科·悅城2013年年度營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告萬(wàn)科·悅城目錄2012年市場(chǎng)回顧2012年工作回顧2013年戰(zhàn)略思考2013年策略思考2013年階段戰(zhàn)術(shù)2013年銷(xiāo)售保障目錄2012年市場(chǎng)回顧2012年市場(chǎng)回顧1宏觀市場(chǎng)分析區(qū)域市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析知彼2012年市場(chǎng)回顧1宏觀市場(chǎng)分析區(qū)域市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析知彼筑府發(fā)〔2012〕68號(hào)《關(guān)于推進(jìn)保障性安居工程和棚戶(hù)區(qū)城中村改造及重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)的若干措施》（十五）凡在我市購(gòu)買(mǎi)商業(yè)、辦公用房和首次購(gòu)買(mǎi)住房的，根據(jù)本人意愿可持房屋所有權(quán)證或備案的購(gòu)房合同在購(gòu)房區(qū)域辦理入戶(hù)手續(xù)或居住證，享受本市戶(hù)籍人口就業(yè)、入學(xué)和就醫(yī)等同等待遇，不受入住時(shí)間和購(gòu)房面積的限制。（十七）降低公積金貸款購(gòu)買(mǎi)普通住房的首付比例，職工家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）購(gòu)買(mǎi)首套自住房，套型建筑面積在90平方米及以下的，貸款首付比例為20%。（十九）為促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，給投資者生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)創(chuàng)造良好的條件，凡購(gòu)買(mǎi)商業(yè)、辦公用房金額每滿(mǎn)500萬(wàn)元，并在我市開(kāi)辦企業(yè)（公司）或經(jīng)營(yíng)，有合法營(yíng)業(yè)執(zhí)照的，可不參加搖號(hào)直接申請(qǐng)一個(gè)小汽車(chē)專(zhuān)段號(hào)牌。解讀一：購(gòu)房落戶(hù)，享受本市戶(hù)籍同等待遇，吸附外來(lái)人員，推動(dòng)城鎮(zhèn)化率加快。解讀二：下調(diào)首套小戶(hù)型購(gòu)房首付款，降低剛需購(gòu)房壓力，鼓勵(lì)剛性需求入市。解讀三：大貴陽(yáng)格局建設(shè)展開(kāi)，利好政策吸引外商投資，加快發(fā)展?！菊呓庾x】筑府發(fā)〔2012〕68號(hào)解讀一：購(gòu)房落戶(hù)，享受本市戶(hù)籍同等待國(guó)務(wù)院對(duì)貴州省《關(guān)于貴陽(yáng)市部分行政區(qū)劃調(diào)整的請(qǐng)示》(黔府呈〔2011〕46號(hào))進(jìn)行了批復(fù)，同意撤銷(xiāo)貴陽(yáng)市花溪區(qū)、小河區(qū)，設(shè)立新的貴陽(yáng)市花溪區(qū)；同意設(shè)立貴陽(yáng)市觀山湖區(qū)按照《國(guó)務(wù)院關(guān)于同意貴州省調(diào)整貴陽(yáng)市部分行政區(qū)劃的批復(fù)》(國(guó)函〔2012〕190號(hào))有關(guān)內(nèi)容，設(shè)立的貴陽(yáng)市新花溪區(qū)，以原花溪區(qū)、小河區(qū)的行政區(qū)域?yàn)樾碌幕ㄏ獏^(qū)的行政區(qū)域，花溪區(qū)人民政府駐貴筑街道明珠大道192號(hào)；設(shè)立的貴陽(yáng)市觀山湖區(qū)，將貴陽(yáng)市烏當(dāng)區(qū)的金陽(yáng)街道、金華鎮(zhèn)、朱昌鎮(zhèn)和清鎮(zhèn)市的百花湖鄉(xiāng)劃歸觀山湖區(qū)管轄，以金陽(yáng)街道、金華鎮(zhèn)、朱昌鎮(zhèn)、百花湖鄉(xiāng)的行政區(qū)域?yàn)橛^山湖區(qū)的行政區(qū)域，觀山湖區(qū)人民政府駐金陽(yáng)街道北京西路8號(hào)。貴陽(yáng)市作重大調(diào)整，已設(shè)新花溪區(qū)和觀山湖區(qū)解讀：金陽(yáng)當(dāng)前為城市新中心，現(xiàn)區(qū)域向西擴(kuò)張，將更名為觀山湖區(qū)，區(qū)域發(fā)展進(jìn)入新階段。【政策解讀】國(guó)務(wù)院對(duì)貴州省《關(guān)于貴陽(yáng)市部分行政區(qū)劃調(diào)整的請(qǐng)示》(黔府呈〔2012年市場(chǎng)整體低價(jià)走量，進(jìn)入下半年以來(lái)，價(jià)格略有回升，銷(xiāo)量持續(xù)保持高位2012年1-11月貴陽(yáng)市場(chǎng)整體成交895.22萬(wàn)㎡，成交均價(jià)為4332元/㎡。2011年月均走量平穩(wěn)，成交均價(jià)集中在4700-5200元/㎡，進(jìn)入2012年，由于3月份市場(chǎng)底價(jià)房源推售熱銷(xiāo)，拉低市場(chǎng)成交均價(jià)，主要集中在4100-4300元/㎡，成交量高于2011年月均水平?！緲鞘谐山弧?012年市場(chǎng)整體低價(jià)走量，進(jìn)入下半年以來(lái)，價(jià)格略有回升，銷(xiāo)注：以上存量為新增預(yù)售備案存量截止2012年11月，貴陽(yáng)市場(chǎng)新增預(yù)售存量主要集中于南明區(qū)、云巖區(qū)，分別存量為459萬(wàn)㎡、147萬(wàn)㎡，去存需10個(gè)月左右；此外，烏當(dāng)區(qū)新增預(yù)售存量87萬(wàn)㎡，去存時(shí)間最長(zhǎng)，需26個(gè)月；金陽(yáng)區(qū)新增預(yù)售存量為208萬(wàn)㎡（包含西南國(guó)際商貿(mào)城148萬(wàn)㎡商業(yè)），月均去化6.37萬(wàn)㎡，拋開(kāi)商業(yè)余貨去化需9個(gè)月時(shí)間。截止2012年11月區(qū)域預(yù)售存量區(qū)域區(qū)域存量（萬(wàn)㎡）主力項(xiàng)目1-11月月均銷(xiāo)量（萬(wàn)㎡）占比（%）南明459花果園48.6790%云巖147未來(lái)方舟13.2939%金陽(yáng)208美的林城時(shí)代、金陽(yáng)新世界、西南國(guó)際商貿(mào)城6.3781%小河28萬(wàn)科大都會(huì)、自在城、美林谷4.9039%白云33恒大城、綠地伊頓公館3.6449%花溪12保利溪湖1.1949%烏當(dāng)87保利紫薇郡、保利溫泉新城、保利公園20103.3149%截止11月底，預(yù)售存量高達(dá)974萬(wàn)㎡，存量集中度較高，主要集中于南明、云巖區(qū)少量大盤(pán)項(xiàng)目【樓市存量】注：以上存量為新增預(yù)售備案存量截止2012年11月，貴陽(yáng)市場(chǎng)2012年1-10月貴陽(yáng)土地市場(chǎng)供銷(xiāo)量與2011年同期基本持平，土地端持續(xù)保持放量狀態(tài)近3年，貴陽(yáng)土地市場(chǎng)供、銷(xiāo)雙活躍。2012年1-11月供、銷(xiāo)分別為1066.09萬(wàn)㎡、947.06萬(wàn)㎡?！就恋厥袌?chǎng)】2012年1-10月貴陽(yáng)土地市場(chǎng)供銷(xiāo)量與2011年同期基本持貴陽(yáng)土地市場(chǎng)供銷(xiāo)量主要集中于金陽(yáng)區(qū)域2012年1-11月，貴陽(yáng)土地供銷(xiāo)量主要集中于金陽(yáng)區(qū)，區(qū)域供應(yīng)378.79萬(wàn)㎡、成交344.76萬(wàn)㎡，成交供應(yīng)比91.02%。從土地用途看，2012年1-11月貴陽(yáng)市場(chǎng)商業(yè)用地為供銷(xiāo)主力，供應(yīng)296.64萬(wàn)㎡、成交269.41萬(wàn)㎡。此外，住宅用地供應(yīng)158.63萬(wàn)㎡、成交158.29萬(wàn)㎡；商業(yè)用地供應(yīng)306.37萬(wàn)㎡、成交291.21萬(wàn)㎡。【土地市場(chǎng)】貴陽(yáng)土地市場(chǎng)供銷(xiāo)量主要集中于金陽(yáng)區(qū)域2012年1-11月，貴區(qū)域2012年1-11月貴陽(yáng)土地市場(chǎng)供應(yīng)情況（單位：萬(wàn)㎡）住宅用地商住用地商業(yè)用地工業(yè)用地科教用地其他白云76.0919.3922.98140.2422.82/南明9.130.053.0233.013.12/云巖16.4667.7715.92/3.940.57金陽(yáng)/6.58219.223.43.03146.49小河4.71//42.83//烏當(dāng)52.2618.5511.7828.09/2.98花溪/6.5736.1619.46//合計(jì)158.62148.91309.08267.0332.91150.04區(qū)域2012年1-11月貴陽(yáng)土地市場(chǎng)成交情況（單位：萬(wàn)㎡）住宅用地商住用地商業(yè)用地工業(yè)用地科教用地其他白云77.0334.1844.185.6918.681.65南明10.3319.2621.0112.443.19/云巖16.4665.098.67/3.940.57金陽(yáng)/252.9888.383.43.03/小河3.48//43.43//烏當(dāng)50.9927.1111.7829.323.032.98花溪/1.2517.2716.35//合計(jì)158.29399.87191.21190.6331.875.2【各區(qū)域土地供銷(xiāo)明細(xì)】區(qū)域2012年1-11月貴陽(yáng)土地市場(chǎng)供應(yīng)情況（單位：萬(wàn)㎡）住2012年市場(chǎng)回顧1宏觀市場(chǎng)分析區(qū)域市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析知彼2012年市場(chǎng)回顧1宏觀市場(chǎng)分析區(qū)域市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析知彼金陽(yáng)區(qū)量?jī)r(jià)走勢(shì)金陽(yáng)區(qū)月度成交量主要集中在4-6萬(wàn)㎡，排除主城區(qū)，處于區(qū)域成交量中上水平；區(qū)域成交均價(jià)保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，主要集中在4800-5300元/㎡。區(qū)域成交價(jià)本年度穩(wěn)步攀升，同期成交量趨于穩(wěn)定【區(qū)域樓市】金陽(yáng)區(qū)量?jī)r(jià)走勢(shì)金陽(yáng)區(qū)月度成交量主要集中在4-6萬(wàn)㎡，排除主城樓盤(pán)名1月實(shí)得均價(jià)2月實(shí)得均價(jià)3月實(shí)得均價(jià)4月實(shí)得均價(jià)5月實(shí)得均價(jià)6月實(shí)得均價(jià)7月實(shí)得均價(jià)8月實(shí)得均價(jià)9月實(shí)得均價(jià)10月實(shí)得均價(jià)11月實(shí)得均價(jià)中天·會(huì)展城58004800480048004800480048004800480048004800遠(yuǎn)大生態(tài)風(fēng)景二期棲景灣48004800480048004800480048004700470047004700國(guó)電金海域46004600460046004600460046005300530053005300中鐵·逸都國(guó)際55005300470047004700550055005500470047004700金陽(yáng)新世界54005300530053005300560056005600530053005300美的·林城時(shí)代洋房8000，高層5500公寓5100洋房8000，高層5500公寓5100洋房8000，高層5500公寓5100洋房8000，高層5500洋房8000，高層550055005300-54005800580058005800中渝第一城未開(kāi)盤(pán)洋房7200洋房7200洋房7200洋房7200洋房7200洋房7200高層5300，洋房7200觀府壹號(hào)未開(kāi)盤(pán)54005500高層5500，洋房7200樓盤(pán)名1月銷(xiāo)量（套）2月銷(xiāo)量（套）3月銷(xiāo)量（套）4月銷(xiāo)量（套）5月銷(xiāo)量（套）6月銷(xiāo)量（套）7月銷(xiāo)量（套）8月銷(xiāo)量（套）9月銷(xiāo)量（套）10月銷(xiāo)量（套）11月銷(xiāo)量（套）中天·會(huì)展城3025206030202515101210金陽(yáng)新世界253070605460406018070150美的·林城時(shí)代28521206035302604020012060遠(yuǎn)大生態(tài)風(fēng)景二期棲景灣50152520202570452025國(guó)電金海域3685751018141215中鐵·逸都國(guó)際1321006040353035180400120中渝第一城未開(kāi)盤(pán)25025301007050120觀府壹號(hào)未開(kāi)盤(pán)504570【金陽(yáng)區(qū)域2012年1-11月月度現(xiàn)場(chǎng)跟蹤項(xiàng)目成交量?jī)r(jià)】樓盤(pán)名1月實(shí)得均價(jià)2月實(shí)得均價(jià)3月實(shí)得均價(jià)4月實(shí)得均價(jià)5月實(shí)2012年市場(chǎng)回顧1宏觀市場(chǎng)分析區(qū)域市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析知彼2012年市場(chǎng)回顧1宏觀市場(chǎng)分析區(qū)域市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析知彼項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)競(jìng)品集中分布于金陽(yáng)大道與長(zhǎng)嶺路兩側(cè)，后期存量較大。競(jìng)品項(xiàng)目：美的林城時(shí)代、中渝第一城、遠(yuǎn)大生態(tài)風(fēng)景、觀府壹號(hào)、金陽(yáng)新世界、中鐵逸都國(guó)際、金龍星島國(guó)際。競(jìng)品項(xiàng)目路網(wǎng)密集，占據(jù)城市交通主干道優(yōu)勢(shì)，可達(dá)性強(qiáng)。朱昌鎮(zhèn)百花湖金華鎮(zhèn)金龍星島國(guó)際金陽(yáng)新世界觀府壹號(hào)中渝第一城美的林城時(shí)代遠(yuǎn)大生態(tài)風(fēng)景本案中鐵逸都國(guó)際【競(jìng)品項(xiàng)目】項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)競(jìng)品集中分布于金陽(yáng)大道與長(zhǎng)嶺路兩側(cè)，后期存量較大。項(xiàng)目名稱(chēng)美的·林城時(shí)代項(xiàng)目地址貴陽(yáng)市金陽(yáng)新區(qū)長(zhǎng)嶺北路8號(hào)開(kāi)發(fā)商美的地產(chǎn)總占地面積1050畝總建筑面積150萬(wàn)㎡建筑形態(tài)高層、多層總戶(hù)數(shù)10000戶(hù)梯戶(hù)比洋房1T2、高層2T3、2T4、2T6公寓3T16容積率2.46入住時(shí)間首批次2013年6月高層產(chǎn)品成交價(jià)格5300—5800元/㎡之間，月均去化90套，價(jià)格變化主要受項(xiàng)目?jī)?nèi)景觀資源及物業(yè)區(qū)位影響。7+1洋房成交均價(jià)8000元/㎡，月均去化40套，當(dāng)前洋房已基本售完，剩余房源不足5套。項(xiàng)目市場(chǎng)口碑較好，成交量、價(jià)均為區(qū)域標(biāo)桿【美的林城時(shí)代】項(xiàng)目名稱(chēng)美的·林城時(shí)代項(xiàng)目地址貴陽(yáng)市金陽(yáng)新區(qū)長(zhǎng)嶺北路8號(hào)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力研判：項(xiàng)目?jī)?yōu)越區(qū)位不可替代性評(píng)價(jià)維度項(xiàng)目情況品牌美的地產(chǎn)，全國(guó)性品牌企業(yè)規(guī)劃梯戶(hù)比2T3、2T4、2T6舒適度樓間30-50米，舒適度高借景能力戶(hù)戶(hù)前后觀景環(huán)境噪音粉塵臨近兩條市政道路，有一定污染處理手段公園綠地區(qū)隔配套商業(yè)類(lèi)型臨街商業(yè)集中商業(yè)街學(xué)校品質(zhì)美的實(shí)驗(yàn)學(xué)校會(huì)所未來(lái)將由銷(xiāo)售中心改建，功能不明產(chǎn)品產(chǎn)品設(shè)計(jì)中規(guī)中矩，注重使用區(qū)劃分建筑風(fēng)格Art-Deco風(fēng)格景觀近百米的原生態(tài)法國(guó)梧桐大道物管DTZ戴德梁行環(huán)境景觀品牌配套建筑風(fēng)格物管規(guī)劃產(chǎn)品關(guān)鍵因素競(jìng)爭(zhēng)分析【美的林城時(shí)代】項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力研判：項(xiàng)目?jī)?yōu)越區(qū)位不可替代性評(píng)價(jià)維度項(xiàng)目情況品牌美項(xiàng)目規(guī)劃產(chǎn)品線(xiàn)豐富，首次開(kāi)盤(pán)推售洋房，以7200元/㎡均價(jià)持續(xù)銷(xiāo)售，市場(chǎng)關(guān)注度較高一期二期三期項(xiàng)目名稱(chēng)中渝第一城項(xiàng)目地址貴陽(yáng)市金陽(yáng)新區(qū)金珠東路399號(hào)開(kāi)發(fā)商中渝置地占地面積540畝總建面107萬(wàn)㎡建筑形態(tài)高層、多層、中合體總戶(hù)數(shù)3600戶(hù)梯戶(hù)比1T2（洋房）、2T6（高層）容積率2.9入住時(shí)間2013年9月高層產(chǎn)品11月10日開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)當(dāng)日成交70套，成交價(jià)格5300元/㎡。9+1、11+1全躍層洋房成交均價(jià)7200元/㎡，月均去化70套。后期剩余房源不足200套。備注：數(shù)據(jù)來(lái)源：現(xiàn)場(chǎng)跟蹤【中渝·第一城】項(xiàng)目規(guī)劃產(chǎn)品線(xiàn)豐富，首次開(kāi)盤(pán)推售洋房，以7200元/㎡均價(jià)持評(píng)價(jià)維度項(xiàng)目情況品牌中渝地產(chǎn)，全國(guó)性品牌企業(yè)規(guī)劃梯戶(hù)比2T6，金陽(yáng)高層主流梯比借景能力戶(hù)戶(hù)景觀環(huán)境噪音粉塵臨近金陽(yáng)主干道，影響較大處理手段公園綠地區(qū)隔配套商業(yè)類(lèi)型獨(dú)立商業(yè)街；周邊商業(yè)配套集中度高學(xué)校品質(zhì)北師大附中會(huì)所未來(lái)將由銷(xiāo)售中心改建；產(chǎn)品洋房產(chǎn)品設(shè)計(jì)創(chuàng)新，配置地暖建筑風(fēng)格簡(jiǎn)歐風(fēng)格；無(wú)特別突出亮點(diǎn)物管中渝物業(yè)關(guān)鍵因素競(jìng)爭(zhēng)分析環(huán)境景觀品牌配套建筑風(fēng)格物管規(guī)劃產(chǎn)品項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力研判：綜合競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)，項(xiàng)目?jī)?nèi)部配套自成體系，產(chǎn)品設(shè)計(jì)創(chuàng)新，簡(jiǎn)歐建筑風(fēng)格，項(xiàng)目整體品質(zhì)較高【中渝·第一城】評(píng)價(jià)維度項(xiàng)目情況品牌中渝地產(chǎn)，全國(guó)性品牌企業(yè)規(guī)劃梯戶(hù)比2T6一期二期三期四期項(xiàng)目名稱(chēng)遠(yuǎn)大生態(tài)風(fēng)景項(xiàng)目地址金陽(yáng)高新開(kāi)發(fā)區(qū)長(zhǎng)嶺南路5號(hào)開(kāi)發(fā)商遠(yuǎn)大地產(chǎn)總占地面積783畝總建筑面積104.4萬(wàn)㎡建筑形態(tài)高層、洋房總戶(hù)數(shù)7948戶(hù)梯戶(hù)比1T2戶(hù)（洋房）、2T4（高層）容積率2.00入住時(shí)間2013年12月（二期）項(xiàng)目體量大，一期已經(jīng)交房入住，后期持續(xù)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，排除不同物業(yè)成交權(quán)重影響，項(xiàng)目整體表現(xiàn)價(jià)穩(wěn)持續(xù)走量項(xiàng)目銷(xiāo)售主力產(chǎn)高層電梯產(chǎn)品，月均去化30套，成交價(jià)格4700元/㎡【遠(yuǎn)大生態(tài)風(fēng)景】一期二期三期四項(xiàng)目名稱(chēng)遠(yuǎn)大生態(tài)風(fēng)景項(xiàng)目地址金陽(yáng)高新開(kāi)發(fā)區(qū)長(zhǎng)嶺評(píng)價(jià)維度項(xiàng)目情況品牌遠(yuǎn)大地產(chǎn)規(guī)劃梯戶(hù)比2T4戶(hù)，2T6戶(hù)舒適度15-30米，漏檢較窄，舒適度一般借景能力單面觀景環(huán)境噪音粉塵離主干道較遠(yuǎn)，污染較小處理手段——配套商業(yè)類(lèi)型集中式大型商業(yè)學(xué)校品質(zhì)——會(huì)所由售樓部改造，功能未定產(chǎn)品產(chǎn)品設(shè)計(jì)中規(guī)中矩建筑風(fēng)格現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格立面顯舊，客戶(hù)接受度一般景觀SIC新加坡創(chuàng)意景觀設(shè)計(jì)物管遠(yuǎn)大創(chuàng)新物業(yè)關(guān)鍵因素競(jìng)爭(zhēng)分析環(huán)境景觀品牌配套建筑風(fēng)格物管規(guī)劃產(chǎn)品項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力判：沿小灣河造景，但項(xiàng)目?jī)?nèi)部配套有限，高度依賴(lài)會(huì)展城大體量商業(yè)；戶(hù)型設(shè)計(jì)無(wú)創(chuàng)亮點(diǎn)，非品牌物管【遠(yuǎn)大生態(tài)風(fēng)景】評(píng)價(jià)維度項(xiàng)目情況品牌遠(yuǎn)大地產(chǎn)規(guī)劃梯戶(hù)比2T4戶(hù)，2T6戶(hù)舒適項(xiàng)目名稱(chēng)觀府壹號(hào)項(xiàng)目地址金陽(yáng)區(qū)金陽(yáng)北路378號(hào)開(kāi)發(fā)商水電地產(chǎn)總占地面積883畝總建筑面積107萬(wàn)㎡建筑形態(tài)高層、多層、中合體總戶(hù)數(shù)3600戶(hù)梯戶(hù)比2T6、1T2容積率1.95開(kāi)發(fā)周期四期入住時(shí)間2014年9月一期二期三期四期項(xiàng)目產(chǎn)品包含別墅、洋房、高層，9月首批次高層入市，均價(jià)5400元/㎡，開(kāi)盤(pán)去化30.66%9月項(xiàng)目首次開(kāi)盤(pán)推售高層237套，開(kāi)盤(pán)當(dāng)日成交42套，成交均價(jià)5400元/㎡，11月11日再次開(kāi)盤(pán)，推售5+1洋房84套，當(dāng)天共計(jì)成交26套，成交均價(jià)7200元/㎡（開(kāi)盤(pán)成交截止當(dāng)日12點(diǎn)）?！居^府壹號(hào)】項(xiàng)目名稱(chēng)觀府壹號(hào)項(xiàng)目地址金陽(yáng)區(qū)金陽(yáng)北路378號(hào)開(kāi)發(fā)商水電地產(chǎn)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力研判：純住宅項(xiàng)目，項(xiàng)目?jī)?nèi)部無(wú)配套，項(xiàng)目配套依賴(lài)周邊項(xiàng)目。評(píng)價(jià)維度項(xiàng)目情況品牌水電地產(chǎn)，央企規(guī)劃梯戶(hù)比2T4戶(hù)、2T6戶(hù)舒適度樓間距50米，舒適度高借景能力雙面借景景觀設(shè)計(jì)環(huán)境噪音粉塵四周臨市政道路，噪音粉塵高處理手段綠化帶隔離配套商業(yè)類(lèi)型

純住宅社區(qū)，無(wú)商業(yè)。學(xué)校品質(zhì)規(guī)劃有小學(xué)、幼兒園，學(xué)校名稱(chēng)未定會(huì)所由銷(xiāo)售中心改建，功能不明確產(chǎn)品分區(qū)明確，客戶(hù)接受度較高建筑風(fēng)格Art-Deco風(fēng)格景觀景觀設(shè)計(jì)較好、品質(zhì)較高物管DTZ戴德梁行關(guān)鍵因素競(jìng)爭(zhēng)分析環(huán)境景觀品牌配套建筑風(fēng)格物管規(guī)劃產(chǎn)品【觀府壹號(hào)】項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力研判：純住宅項(xiàng)目，項(xiàng)目?jī)?nèi)部無(wú)配套，項(xiàng)目配套依賴(lài)周邊區(qū)域內(nèi)大盤(pán)，開(kāi)發(fā)緩慢，后期體量大，整體成交表現(xiàn)量、價(jià)穩(wěn)定，價(jià)格主要集中在5000-5300元/㎡項(xiàng)目名稱(chēng)金陽(yáng)新世界項(xiàng)目地址金陽(yáng)北路與金朱東路交叉口開(kāi)發(fā)商新世界地產(chǎn)（貴陽(yáng)）總占地面積3300畝總建筑面積380萬(wàn)㎡建筑形態(tài)高層、花園洋房、別墅總戶(hù)數(shù)約30000戶(hù)梯戶(hù)比2T4、2T5、2T6容積率1.85入住時(shí)間2009年6月

一期二期三期四期商業(yè)高層電梯產(chǎn)品，月均去化60套，當(dāng)前成交均價(jià)5300元/㎡?！窘痍?yáng)新世界】區(qū)域內(nèi)大盤(pán)，開(kāi)發(fā)緩慢，后期體量大，整體成交表現(xiàn)量、價(jià)穩(wěn)定，價(jià)評(píng)價(jià)維度項(xiàng)目情況品牌新世界地產(chǎn)，港商規(guī)劃梯戶(hù)比2T4，2T5、2T6高層主流梯戶(hù)比舒適度樓間距20-30米，舒適度一般借景能力單面借景環(huán)境噪音粉塵四周被市政道路圍合，噪音粉塵大處理手段公園綠地區(qū)隔配套商業(yè)類(lèi)型集中式大型商業(yè)、商業(yè)街學(xué)校品質(zhì)新世界小學(xué)會(huì)所規(guī)劃有會(huì)所，尚未呈現(xiàn)產(chǎn)品產(chǎn)品設(shè)計(jì)陽(yáng)臺(tái)挑高，建筑風(fēng)格現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格，客戶(hù)認(rèn)可度不高景觀景觀設(shè)計(jì)較好、品質(zhì)較高物管新生活物業(yè)管理關(guān)鍵因素競(jìng)爭(zhēng)分析環(huán)境景觀品牌配套建筑風(fēng)格物管規(guī)劃產(chǎn)品項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力研判：項(xiàng)目體量較大，開(kāi)發(fā)較早，項(xiàng)目一期已入住，成熟社區(qū)，現(xiàn)代簡(jiǎn)約建筑風(fēng)格，外立面顯得陳舊，客戶(hù)認(rèn)可度不高【金陽(yáng)新世界】評(píng)價(jià)維度項(xiàng)目情況品牌新世界地產(chǎn)，港商規(guī)劃梯戶(hù)比2T4，2T5項(xiàng)目名稱(chēng)中鐵逸都國(guó)際項(xiàng)目地址金陽(yáng)區(qū)金陽(yáng)大道北段1號(hào)開(kāi)發(fā)商貴陽(yáng)中鐵置業(yè)有限公司總占地面積1800畝總建筑面積230萬(wàn)㎡建筑形態(tài)高層、花園洋房、別墅總戶(hù)數(shù)16000戶(hù)梯戶(hù)比洋房1T2、高層2T3、2T4、2T5、2T6容積率1.8入住時(shí)間2013年8月

一期二期后期項(xiàng)目產(chǎn)品豐富，成交方面價(jià)穩(wěn)、量少，但持續(xù)成交高層電梯產(chǎn)品，月均去化80套，成交均價(jià)4700元/㎡。聯(lián)排與合院別墅產(chǎn)品月均去化約10套，成交均價(jià)12000元/㎡?！局需F逸都國(guó)際】項(xiàng)目名稱(chēng)中鐵逸都國(guó)際項(xiàng)目地址金陽(yáng)區(qū)金陽(yáng)大道北段1號(hào)開(kāi)發(fā)商貴評(píng)價(jià)維度項(xiàng)目情況品牌中鐵置業(yè)，央企規(guī)劃梯戶(hù)比2T3、2T4、2T5、2T6舒適度塔樓間距較寬，達(dá)到30米借景能力雙面觀景環(huán)境噪音粉塵噪音粉塵小處理手段綠帶隔離配套商業(yè)類(lèi)型沿街底商、集中大型商業(yè)學(xué)校品質(zhì)——會(huì)所售樓部改建，功能尚不明確產(chǎn)品戶(hù)型內(nèi)部設(shè)施打造欠佳建筑風(fēng)格混搭風(fēng)格，客戶(hù)認(rèn)可度較高景觀注重景觀打造，細(xì)節(jié)處理到位，客戶(hù)認(rèn)可度高物管興隆物業(yè)管理公司項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力研判：綜合競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)，產(chǎn)品設(shè)計(jì)存在一定問(wèn)題，橫梁設(shè)計(jì)不合理，但園林風(fēng)格打造較好，客戶(hù)認(rèn)可度高，建筑風(fēng)格新穎，項(xiàng)目整體屬于中上品質(zhì)關(guān)鍵因素競(jìng)爭(zhēng)分析環(huán)境景觀品牌配套建筑風(fēng)格物管規(guī)劃產(chǎn)品【中鐵逸都國(guó)際】評(píng)價(jià)維度項(xiàng)目情況品牌中鐵置業(yè)，央企規(guī)劃梯戶(hù)比2T3、2T4、優(yōu)勢(shì)：品牌：品牌開(kāi)發(fā)商產(chǎn)品：精裝房配套：區(qū)域配套劣勢(shì)：建筑風(fēng)格：趨同產(chǎn)品：同質(zhì)化規(guī)劃：體量小景觀：無(wú)突出優(yōu)勢(shì)觀府壹號(hào)金陽(yáng)新世界美的林城時(shí)代遠(yuǎn)大生態(tài)風(fēng)景中渝第一城中鐵逸都國(guó)際關(guān)鍵因素競(jìng)爭(zhēng)分析環(huán)境景觀品牌配套建筑風(fēng)格物管規(guī)劃產(chǎn)品【競(jìng)品綜合素質(zhì)】?jī)?yōu)勢(shì)：觀府壹號(hào)金陽(yáng)新世界美的林城時(shí)代遠(yuǎn)大生態(tài)風(fēng)景中渝第一城中貴陽(yáng)市場(chǎng)同比低價(jià)走量，進(jìn)下半年以來(lái)，價(jià)格企穩(wěn)回升；土地端持續(xù)大幅放量，金陽(yáng)區(qū)域內(nèi)中長(zhǎng)期市場(chǎng)存貨壓力較大；項(xiàng)目本體在與競(jìng)品的抗衡中無(wú)顯著優(yōu)勢(shì)，需要重新審視2013年?duì)I銷(xiāo)核心。貴陽(yáng)市場(chǎng)同比低價(jià)走量，進(jìn)下半年以來(lái)，價(jià)格企穩(wěn)回升；2012年工作回顧2知己2012年工作回顧2知己7月8月9月10月11月12月團(tuán)隊(duì)成立市場(chǎng)客戶(hù)問(wèn)卷調(diào)研貴陽(yáng)心聲活動(dòng)售樓部開(kāi)放認(rèn)籌啟動(dòng)首批次推售重要節(jié)點(diǎn)回顧7月10日：銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)成立9月10日：貴陽(yáng)心聲活動(dòng)啟動(dòng)9月27日：臨時(shí)外展開(kāi)放11月9日：產(chǎn)品發(fā)布會(huì)暨認(rèn)籌啟動(dòng)12月16日：6號(hào)樓線(xiàn)下推售來(lái)電：1770組來(lái)訪(fǎng)：3710組悅卡：750組認(rèn)籌：179組認(rèn)購(gòu)：111組【2012重要節(jié)點(diǎn)回顧】數(shù)據(jù)截止12月23日7月8月9月10月11月12月團(tuán)隊(duì)成立市場(chǎng)客戶(hù)問(wèn)卷調(diào)研貴陽(yáng)心【2012蓄客情況回顧】周均來(lái)電量126組412組共計(jì)14周來(lái)電統(tǒng)計(jì)共1770組，周平均來(lái)電量為126組。其中9.27-10.3、10.12-10.20及11.25-12.1這三周是開(kāi)館以來(lái)來(lái)電量最大的三周，分別是176組、238組、212組。569組598組數(shù)據(jù)截止12月23日【2012蓄客情況回顧】周均來(lái)電量126組412組共計(jì)14周【2012蓄客情況回顧】悅·生活體驗(yàn)館開(kāi)館產(chǎn)品發(fā)布會(huì)·釋放價(jià)格轉(zhuǎn)換推售房源截止2012年12月22日共計(jì)來(lái)訪(fǎng)3693組。其中開(kāi)館第一周來(lái)訪(fǎng)量最多，719組。10月初-11月底周來(lái)訪(fǎng)量較為均衡，330組-370組范圍。11月23日價(jià)格釋放后，周來(lái)訪(fǎng)量有較明顯下滑，周平均來(lái)訪(fǎng)量為138組。周均來(lái)訪(fǎng)量307組數(shù)據(jù)截止12月23日【2012蓄客情況回顧】悅·生活體驗(yàn)館開(kāi)館產(chǎn)品發(fā)布會(huì)·釋放注：悅卡（3000元銀行定存）認(rèn)籌（20000元認(rèn)籌金）悅卡認(rèn)籌認(rèn)購(gòu)75017911124%62%核心問(wèn)題界定：自項(xiàng)目組成立至認(rèn)籌啟動(dòng)近4個(gè)月時(shí)間，儲(chǔ)備悅卡客戶(hù)750組，轉(zhuǎn)籌率僅24%！【2012核心問(wèn)題回顧】注：悅卡（3000元銀行定存）認(rèn)籌（20000元認(rèn)籌金）悅卡線(xiàn)上推廣偏年輕化集中釋放較多的團(tuán)購(gòu)聲音快銷(xiāo)盤(pán)路線(xiàn)，本體價(jià)值訴求不足，難以支撐6100元/㎡的區(qū)域高價(jià)問(wèn)題一：形象與價(jià)格不匹配，客戶(hù)心理落差較大【問(wèn)題解析】線(xiàn)上推廣偏年輕化快銷(xiāo)盤(pán)路線(xiàn)，本體價(jià)值訴求不足，難以支撐610【問(wèn)題解析】問(wèn)題二：區(qū)域內(nèi)外競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目通過(guò)價(jià)格差分流本案客戶(hù)11月12月萬(wàn)科·悅城團(tuán)購(gòu)客戶(hù)內(nèi)部選房11月10日【中渝·第一城】推售量：162套預(yù)售情況：72套（截止12月15日）預(yù)售均價(jià)：5280元/㎡12月2日【優(yōu)品城邦】推售量：916套預(yù)售情況：830套預(yù)售均價(jià)：3430元/㎡12月9日【金龍星島國(guó)際】推售量：251套預(yù)售情況：69套（截止12月15日）預(yù)售均價(jià)：5190元/㎡區(qū)域內(nèi)區(qū)域外【花果園】自10月份起持續(xù)在永輝超市門(mén)口設(shè)置外展點(diǎn)，攔截客戶(hù)。12月16日【中天未來(lái)方舟】在本案周邊的單位持續(xù)進(jìn)行團(tuán)購(gòu)?fù)卣?，一直拉低本案拓展客?hù)心理價(jià)格預(yù)期?！締?wèn)題解析】問(wèn)題二：區(qū)域內(nèi)外競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目通過(guò)價(jià)格差分流本案客戶(hù)1問(wèn)題三：呈現(xiàn)不足導(dǎo)致客戶(hù)無(wú)法認(rèn)知品牌與價(jià)值□項(xiàng)目呈現(xiàn)原因：目前缺乏具體呈現(xiàn)，在前期價(jià)值點(diǎn)的樹(shù)立方面一直依托于世紀(jì)城及金陽(yáng)的區(qū)域價(jià)值，項(xiàng)目自身的價(jià)值點(diǎn)無(wú)實(shí)體承載，導(dǎo)致客戶(hù)認(rèn)為本案價(jià)值點(diǎn)就僅存在于依托世紀(jì)城配套?！跗放普J(rèn)知缺陷：貴陽(yáng)客戶(hù)缺乏親身體驗(yàn)萬(wàn)科產(chǎn)品的經(jīng)歷，對(duì)于萬(wàn)科品牌的認(rèn)知有較大的缺失?！締?wèn)題解析】問(wèn)題三：呈現(xiàn)不足導(dǎo)致客戶(hù)無(wú)法認(rèn)知品牌與價(jià)值□項(xiàng)目呈現(xiàn)原因：目2013年戰(zhàn)略思考3戰(zhàn)略2013年戰(zhàn)略思考3戰(zhàn)略2012年，回顧品牌客戶(hù)徘徊與花果園、優(yōu)品道等低價(jià)項(xiàng)目；客戶(hù)猶豫項(xiàng)目精裝品質(zhì)；萬(wàn)科的品牌號(hào)召力尚未體現(xiàn)！2012年，回顧品牌客戶(hù)徘徊與花果園、優(yōu)品道等低價(jià)項(xiàng)目；歷經(jīng)了金域華府，玲瓏灣，大都會(huì)，2013年，萬(wàn)科金陽(yáng)將迎來(lái)悅城與楊惠村項(xiàng)目的共同亮相！貴陽(yáng)萬(wàn)科2013年5盤(pán)聯(lián)動(dòng)，規(guī)模與體量足以撼動(dòng)全城！未來(lái)與更多的品牌開(kāi)發(fā)商角逐市場(chǎng)，理應(yīng)發(fā)出更多品牌聲音，布局品牌影響力！【戰(zhàn)略基礎(chǔ)】歷經(jīng)了金域華府，玲瓏灣，大都會(huì)，【戰(zhàn)略基礎(chǔ)】朱昌鎮(zhèn)百花湖金華鎮(zhèn)萬(wàn)科悅城萬(wàn)科楊惠村保利新鴻基方正白金新城中鐵十二灘中航【市場(chǎng)危機(jī)】2013年，貴陽(yáng)進(jìn)入品牌開(kāi)放年，萬(wàn)科五盤(pán)何去何從？已知可能入駐金陽(yáng)的開(kāi)發(fā)商或項(xiàng)目：中鐵十二灘、白金新城；保利、新鴻基、中航、方正等。2013年貴陽(yáng)各大開(kāi)發(fā)商已經(jīng)蓄勢(shì)待發(fā)：中鐵旗下逸都國(guó)際、十二灘項(xiàng)目保利旗下公園2010、春天大道、國(guó)際廣場(chǎng)、溪湖、金陽(yáng)項(xiàng)目、電廠(chǎng)項(xiàng)目……本土老牌勁旅中天、宏力城；還有對(duì)貴陽(yáng)市場(chǎng)虎視眈眈的新鴻基、碧桂園等等朱昌鎮(zhèn)百花湖金華鎮(zhèn)萬(wàn)科悅城萬(wàn)科楊惠村保利白金新城中鐵十二灘中【戰(zhàn)略解析】朱昌鎮(zhèn)百花湖金華鎮(zhèn)金龍星島國(guó)際金陽(yáng)新世界觀府壹號(hào)中渝第一城美的林城時(shí)代遠(yuǎn)大生態(tài)風(fēng)景中鐵逸都國(guó)際萬(wàn)科悅城萬(wàn)科楊惠村2012年，萬(wàn)科啟動(dòng)金陽(yáng)布局，呈犄角之勢(shì)！2013年，金陽(yáng)雙盤(pán)呈現(xiàn)！品牌標(biāo)桿呈現(xiàn)！先期啟動(dòng)項(xiàng)目：萬(wàn)科悅城項(xiàng)目站位——區(qū)域價(jià)值標(biāo)桿，形象與銷(xiāo)量同時(shí)保障市場(chǎng)占有——以金陽(yáng)為主，滲透主城方向戰(zhàn)略：固守金陽(yáng)方向戰(zhàn)略：突破主城方向戰(zhàn)略：協(xié)防金陽(yáng)方向戰(zhàn)略：進(jìn)軍地州后期啟動(dòng)項(xiàng)目：萬(wàn)科楊惠村項(xiàng)目項(xiàng)目站位——城花系列，現(xiàn)金流基礎(chǔ)。市場(chǎng)占有——以金陽(yáng)為輔，重點(diǎn)地州【戰(zhàn)略解析】朱昌鎮(zhèn)百花湖金華鎮(zhèn)金龍星島國(guó)際金陽(yáng)新世界觀府壹號(hào)2013年萬(wàn)科五盤(pán)唯有合力抗衡市場(chǎng)品牌聚合不可缺失！2013年萬(wàn)科五盤(pán)唯有合力抗衡市場(chǎng)2013年?duì)I銷(xiāo)戰(zhàn)略貴陽(yáng)萬(wàn)科品牌年2013年?duì)I銷(xiāo)戰(zhàn)略貴陽(yáng)萬(wàn)科品牌年2013年策略思考4策略2013年策略思考4策略我們執(zhí)著于區(qū)域的解析，我們執(zhí)著于團(tuán)購(gòu)的增量；讓市場(chǎng)不能直視項(xiàng)目?jī)r(jià)值！讓自己成為了金陽(yáng)的追隨者！2012年，回顧項(xiàng)目我們執(zhí)著于區(qū)域的解析，我們執(zhí)著于團(tuán)購(gòu)的增量；2012年，回顧2013年我們要改變局面，改變市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)知！要讓【萬(wàn)科·悅城】成為區(qū)域的精神領(lǐng)袖！價(jià)值領(lǐng)袖！從而達(dá)成6100元/㎡的區(qū)域價(jià)格標(biāo)桿！2013年我們要改變局面，2013年?duì)I銷(xiāo)總綱以形象樹(shù)立高度，區(qū)隔市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)！1ST多渠道擴(kuò)容客戶(hù)，促進(jìn)快速去化！2nd2013年?duì)I銷(xiāo)總綱以形象樹(shù)立高度，區(qū)隔市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)！1ST多渠道2013年策略思考4策略推售策略推廣策略?xún)?chǔ)客策略2013年策略思考4策略推售策略推廣策略?xún)?chǔ)客策略項(xiàng)目戶(hù)型結(jié)構(gòu)相對(duì)簡(jiǎn)單，以三房為主，兩房產(chǎn)品相對(duì)貨量較少，小套三貨量充足。注：暫未考慮2012年5、6號(hào)樓推售去化樓棟

套二小套三大套三合計(jì)72881161#/

58581162#5858291455#/62621246#6262311557#/62621248#/

62621249#626231155公寓//

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667合計(jì)1824263351610占比19%45%36%100%【推薦方案：推售公寓、1、2、8、9號(hào)樓】2013年貨量分析7號(hào)樓根據(jù)年末貨量和任務(wù)情況，在考慮加推情況。項(xiàng)目戶(hù)型結(jié)構(gòu)相對(duì)簡(jiǎn)單，以三房為主，兩房產(chǎn)品相對(duì)貨量較少，小套1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月6#樓清盤(pán)加推8、9#樓、公寓加推1#樓年度整體推售以小步快跑，分棟去化的策略為主余貨去化金陽(yáng)南路金源街3#樓4#樓5#樓6#樓7#樓8#樓9#樓第一階段品質(zhì)提升，客戶(hù)儲(chǔ)備第二階段強(qiáng)勢(shì)儲(chǔ)客，持續(xù)強(qiáng)推第三階段持續(xù)銷(xiāo)售【2013年推售鋪排】5#樓根據(jù)去化情況適量加推加推2#樓強(qiáng)勢(shì)蓄客1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月6#樓2013年策略思考4策略推售策略推廣策略?xún)?chǔ)客策略2013年策略思考4策略推售策略推廣策略?xún)?chǔ)客策略2012年，悅城并非沒(méi)有形象只是形象依附于區(qū)域，沒(méi)有與區(qū)域項(xiàng)目形成直接的區(qū)隔，未能有效強(qiáng)化形象認(rèn)知，導(dǎo)致市場(chǎng)和客戶(hù)的認(rèn)知有限。因此，2013年形象提升將會(huì)尤為關(guān)鍵2012年，悅城并非沒(méi)有形象只是形象依附于區(qū)域，沒(méi)有與區(qū)域項(xiàng)年度品牌推廣主題：年度形象推廣主題：盛世萬(wàn)科·榮聚貴陽(yáng)越中心·悅生活年度品牌推廣主題：年度形象推廣主題：盛世萬(wàn)科·榮聚貴陽(yáng)越中心品牌形象提升悅城形象高度悅城形象區(qū)隔市場(chǎng)質(zhì)變調(diào)性線(xiàn)上：多盤(pán)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，集中推廣，樹(shù)立形象高度，多產(chǎn)品線(xiàn)出貨。線(xiàn)下：品牌公關(guān)活動(dòng)，聚焦品牌效應(yīng)，形成市場(chǎng)影響力。提升費(fèi)效，擴(kuò)大傳播，奠定品牌及區(qū)域營(yíng)銷(xiāo)力線(xiàn)上：營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)薄發(fā)，保持市場(chǎng)聲音、區(qū)域格調(diào)。線(xiàn)下：著重高調(diào)形的VI延展，現(xiàn)場(chǎng)包裝、氛圍體驗(yàn)?！尽钙放菩蜗蟆古c「悅城形象」思考】品牌形象提升悅城形象高度線(xiàn)上：多盤(pán)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，集中推廣，樹(shù)立形1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月第二階段第一階段第三階段品牌推廣線(xiàn)活動(dòng)：首屆建筑科技展萬(wàn)科生活萬(wàn)科品牌悅城推廣線(xiàn)悅見(jiàn)觀山湖1、悅，為超越而生2、中心在此全盛3、越中心，悅生活?lèi)倧男纳?、悅從心生活2、建筑中心之悅3、城市向心，悅動(dòng)隨心聞香識(shí)悅1、聞香識(shí)悅2、滿(mǎn)園芬芳,香全城3、萬(wàn)科悅城,香見(jiàn)貴陽(yáng)【「品牌形象」與「悅城形象」思考】1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月第二階來(lái)電渠道分析開(kāi)館以來(lái)我們共采用過(guò)22種渠道進(jìn)行推廣，其中來(lái)電效果較好的渠道為短信、晚報(bào)、派單、戶(hù)外、圍墻；來(lái)電量均突破100組。其中效果最佳的為報(bào)廣549組、短信304組、派單261組，該三種推廣方式將持續(xù)采用?！究蛻?hù)分析情況】來(lái)電渠道分析開(kāi)館以來(lái)我們共采用過(guò)22種渠道進(jìn)行推廣，其中來(lái)電來(lái)訪(fǎng)渠道分析截止2012年12月15日共計(jì)來(lái)訪(fǎng)3608組，其中主要來(lái)訪(fǎng)渠道為路過(guò)、企業(yè)宣傳、朋友介紹、派單。其中路過(guò)2179組，占到60%；企業(yè)宣傳571組；占到26%；朋友介紹266組，占到7%；派單182組，占到5%?！究蛻?hù)分析情況】來(lái)訪(fǎng)渠道分析截止2012年12月15日共計(jì)來(lái)訪(fǎng)3608組，其線(xiàn)上形象傳播——報(bào)媒線(xiàn)下精準(zhǔn)傳遞——轎廂、短信線(xiàn)上持續(xù)炒作——論壇、微博區(qū)域競(jìng)品攔截——戶(hù)外、道旗【媒體組合】線(xiàn)上形象傳播——報(bào)媒【媒體組合】2013年策略思考4策略推售策略推廣策略?xún)?chǔ)客策略2013年策略思考4策略推售策略推廣策略?xún)?chǔ)客策略認(rèn)籌客戶(hù)區(qū)域分析本項(xiàng)目從11月23日-12月15日認(rèn)籌期間共計(jì)認(rèn)籌179組，認(rèn)籌客戶(hù)區(qū)域主要集中在金陽(yáng)61組、云巖地區(qū)56組；占到65%。其中金陽(yáng)片區(qū)最多的是世紀(jì)城內(nèi)客戶(hù)共計(jì)39組，而云巖片區(qū)主要為市區(qū)客戶(hù)30組?！究蛻?hù)區(qū)域分析】認(rèn)籌客戶(hù)區(qū)域分析本項(xiàng)目從11月23日-12月15日認(rèn)籌期間共認(rèn)籌客戶(hù)職業(yè)分析認(rèn)籌的179組客戶(hù)中，多數(shù)為個(gè)體工商戶(hù)28組，占16%；通過(guò)前期企業(yè)拓展后，團(tuán)購(gòu)單位廠(chǎng)礦職工28組，占16%。其次是事業(yè)單位職工21組，占12%，國(guó)企職員14組，占到8%

；有44組客戶(hù)在溝通過(guò)程中不愿透露自己職業(yè)身份，占到25%?！究蛻?hù)職業(yè)分析】認(rèn)籌客戶(hù)職業(yè)分析認(rèn)籌的179組客戶(hù)中，多數(shù)為個(gè)體工商戶(hù)28組持續(xù)保有金陽(yáng)區(qū)域內(nèi)地緣性客戶(hù)拓展兩城區(qū)高承受能力客戶(hù)嘗試開(kāi)拓貴陽(yáng)周邊及地州客戶(hù)持續(xù)維護(hù)成交客戶(hù)【客戶(hù)拓展】持續(xù)保有金陽(yáng)區(qū)域內(nèi)地緣性客戶(hù)【客戶(hù)拓展】金陽(yáng)地緣性客戶(hù)以售樓部為據(jù)點(diǎn)，主要通過(guò)各個(gè)重點(diǎn)人群聚集區(qū)域的突破為核心。蓄客途徑：區(qū)域內(nèi)戶(hù)外社區(qū)轎廂PT派單單位拜訪(fǎng)2012年來(lái)訪(fǎng)客戶(hù)地圖【持續(xù)保有金陽(yáng)區(qū)域地緣性客戶(hù)】金陽(yáng)地緣性客戶(hù)以售樓部為據(jù)點(diǎn)，蓄客途徑：2012年來(lái)訪(fǎng)客戶(hù)地花溪云巖烏當(dāng)金陽(yáng)云巖南明2012年項(xiàng)目主要拓展方向?yàn)閾?jù)守本地，以金陽(yáng)地緣性客戶(hù)拓展為主，客戶(hù)結(jié)構(gòu)多為外地、客戶(hù)承受能力一般。針對(duì)2013年項(xiàng)目整體形象的拉升，需要大量搞承受能力的客戶(hù)關(guān)注，需要進(jìn)入兩城區(qū)進(jìn)行拓展。拓展時(shí)間：4月-12月拓展方式：城區(qū)設(shè)展、社區(qū)轎廂、短信覆蓋、寫(xiě)字樓拓展?！就卣箖沙菂^(qū)高承受力客戶(hù)】花溪云巖烏當(dāng)金陽(yáng)云巖南明2012年項(xiàng)目主要拓展方向?yàn)閾?jù)守本地金陽(yáng)清鎮(zhèn)修文息烽開(kāi)陽(yáng)烏當(dāng)白云花溪南明云巖一階段拓展路線(xiàn)二階段拓展路線(xiàn)第一階段：3月-4月拓展臨近的清鎮(zhèn)、修文主要形式：區(qū)域設(shè)點(diǎn)，派單第二階段：8月-9月拓展稍遠(yuǎn)的息烽、開(kāi)陽(yáng)主要形式：區(qū)域設(shè)點(diǎn)，派單二級(jí)城市拓展根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況酌情考慮。根據(jù)市場(chǎng)項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)及金陽(yáng)過(guò)往發(fā)展客戶(hù)結(jié)構(gòu)，貴陽(yáng)周邊地州及二級(jí)城市客戶(hù)占有相當(dāng)比例。建議在2013年啟動(dòng)項(xiàng)目地州拓展工作?！緡L試開(kāi)拓貴陽(yáng)周邊及地州客戶(hù)】金陽(yáng)清鎮(zhèn)修文息烽開(kāi)陽(yáng)烏當(dāng)白云花溪南明云巖一階段拓展路線(xiàn)二階段2013年階段戰(zhàn)術(shù)5第一階段（1-4月）第二階段（5-7月）第三階段（8-12月）戰(zhàn)術(shù)2013年階段戰(zhàn)術(shù)5第一階段（1-4月）第二階段（5-7月）階段性劃分1—4月份5—8月份9—12月份主要營(yíng)銷(xiāo)動(dòng)作年初蓄客及余貨銷(xiāo)售售樓部及架空層園林開(kāi)放實(shí)景樣板房開(kāi)放高層、公寓首開(kāi)1、2#加推收官促銷(xiāo)活動(dòng)主題設(shè)想

悅城，為超越而生（萬(wàn)科悅城售樓部開(kāi)放，架空層園林開(kāi)放、8、9號(hào)樓VIP誠(chéng)意登記）悅中心，悅生活（全城盛大開(kāi)盤(pán)）最后加推（1、2#加推、余貨促銷(xiāo)）溝通重點(diǎn)形象入市，提升高度強(qiáng)勢(shì)蓄客、引爆開(kāi)盤(pán)補(bǔ)缺產(chǎn)品，稀缺價(jià)值傳播渠道戶(hù)外、畫(huà)報(bào)、轎廂、網(wǎng)絡(luò)、短信戶(hù)外、報(bào)廣、畫(huà)報(bào)、轎廂、網(wǎng)絡(luò)、短信戶(hù)外、報(bào)廣、畫(huà)報(bào)、轎廂、網(wǎng)絡(luò)、短信12月售樓部開(kāi)放架空層園林開(kāi)放實(shí)景樣板房開(kāi)放全面盛大開(kāi)盤(pán)主題：貴州首個(gè)架空層園林（架空層園林開(kāi)放、8、9號(hào)樓VIP誠(chéng)意登記）品質(zhì)提升，客戶(hù)儲(chǔ)備主題：悅中心，悅生活（全城盛大開(kāi)盤(pán)）形象提升，強(qiáng)勢(shì)儲(chǔ)客大會(huì)戰(zhàn)，最大引爆主題：

悅城，為超越而生（萬(wàn)科悅城售樓部開(kāi)放，項(xiàng)目新形象面市）主題：最后加推（1、2#加推、余貨促銷(xiāo)信息）收官熱銷(xiāo)【年度營(yíng)銷(xiāo)節(jié)奏】3月1日4月1日6月15日9月15日適量加推6月1日階段性劃分1—4月份5—8月份9—12月份主要營(yíng)銷(xiāo)動(dòng)作年初蓄1月2月3月4月【第一階段營(yíng)銷(xiāo)排期】917春節(jié)假期持續(xù)去化6號(hào)樓余貨適時(shí)推出5號(hào)樓大三房架空層園林開(kāi)放8、9號(hào)樓持續(xù)認(rèn)籌、公寓儲(chǔ)客階段營(yíng)銷(xiāo)核心：解決形象拉升，樹(shù)立市場(chǎng)形象售樓部交付1月2月3月4月【第一階段營(yíng)銷(xiāo)排期】917春節(jié)假期持續(xù)去化6【第一階段銷(xiāo)售任務(wù)】1月2月3月4月合計(jì)余貨去化余貨去化余貨去化余貨去化余貨去化6號(hào)樓5010405352015105455號(hào)樓1242010410944549103985合計(jì)——30——15——65——20——130銷(xiāo)售任務(wù)第一階段銷(xiāo)售任務(wù)為：130套實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目單價(jià)為：6100元/㎡實(shí)現(xiàn)階段項(xiàng)目產(chǎn)值：9660萬(wàn)元按15%的來(lái)訪(fǎng)轉(zhuǎn)成交率階段儲(chǔ)客任務(wù)為：870組56【第一階段銷(xiāo)售任務(wù)】1月2月3月4月合計(jì)余貨去化余貨去化余貨【階段推廣組合】報(bào)廣悅，為超越而生越中心，悅生活戶(hù)外悅，為超越而生短信觀山湖萬(wàn)科時(shí)代即將啟幕8、9號(hào)樓認(rèn)籌啟動(dòng)轎廂8、9號(hào)樓認(rèn)籌啟動(dòng)貴州首個(gè)架空層園林即將開(kāi)放春節(jié)春節(jié)1月2月3月4月917春節(jié)假期持續(xù)去化6號(hào)樓余貨適時(shí)推出5號(hào)樓大三房架空層園林開(kāi)放8、9號(hào)樓持續(xù)認(rèn)籌、公寓儲(chǔ)客售樓部交付【階段推廣組合】報(bào)廣悅，為超越而生越中心，悅生活戶(hù)外悅，為超【階段推廣表現(xiàn)】設(shè)計(jì)畫(huà)面【階段推廣表現(xiàn)】設(shè)計(jì)畫(huà)面投放時(shí)間：2013年3月1日-3月31日內(nèi)容形式：品牌形象+銷(xiāo)售信息投放地點(diǎn)：世紀(jì)城、世紀(jì)城區(qū)域?qū)懽謽恰巨I廂】投放時(shí)間：2013年3月1日-3月31日【轎廂】2012年來(lái)電、來(lái)訪(fǎng)數(shù)據(jù)：企業(yè)宣傳及拓展來(lái)訪(fǎng)分別為571組和78組；直接的短信來(lái)電304組，到訪(fǎng)59組。

兩城區(qū)金陽(yáng)地州客群國(guó)企類(lèi)/事業(yè)單位，集團(tuán)網(wǎng)客群公務(wù)員、國(guó)企事業(yè)單位、銀行金融等中年客群，公務(wù)員、私營(yíng)業(yè)主價(jià)值點(diǎn)品牌、區(qū)域利好、精裝產(chǎn)品等區(qū)域利好、產(chǎn)品、品牌等品牌、區(qū)域利好針對(duì)不同區(qū)域的客戶(hù)進(jìn)行精確篩選，準(zhǔn)確傳遞項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)，主要傳播方向?yàn)槠笫聵I(yè)單位、廠(chǎng)礦人群【短信】該動(dòng)作為持續(xù)動(dòng)作，后續(xù)階段不做贅述2012年來(lái)電、來(lái)訪(fǎng)數(shù)據(jù)：兩城區(qū)金陽(yáng)地州客群國(guó)企類(lèi)/事業(yè)單網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)以一“壇”二“微”多“群”持續(xù)炒作的方式：1.論壇：以搜房、新浪為主，定期發(fā)布區(qū)域發(fā)展、工程進(jìn)度、裝修材料、小區(qū)景觀等信息；2、微博、微信：以活動(dòng)信息為主，通過(guò)網(wǎng)絡(luò)互動(dòng)、小禮品贈(zèng)送增加項(xiàng)目信息傳播渠道及市場(chǎng)關(guān)注度。3.QQ群：以工作人員釋放項(xiàng)目信息、答疑，提高客戶(hù)滿(mǎn)意度和關(guān)注度?！揪W(wǎng)絡(luò)】該動(dòng)作為持續(xù)動(dòng)作，后續(xù)階段不做贅述網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)以一“壇”二“微”多“群”持續(xù)炒作的方式：【網(wǎng)絡(luò)】該朱昌鎮(zhèn)百花湖金華鎮(zhèn)金龍星島國(guó)際金陽(yáng)新世界觀府壹號(hào)中渝第一城美的林城時(shí)代遠(yuǎn)大生態(tài)風(fēng)景本案中鐵逸都國(guó)際戶(hù)外二戶(hù)外一：投放位置：會(huì)展中心區(qū)域投放時(shí)間：2013年3月-2013年12月作用：該區(qū)域內(nèi)競(jìng)品樓盤(pán)相對(duì)較多，攔截該區(qū)域的來(lái)訪(fǎng)客戶(hù)，釋放本案的在售信息。戶(hù)外二：設(shè)置位置：北京西路投放時(shí)間：2013年3月-2013年8月作用：攔截來(lái)自北京西路看房客戶(hù)流量，釋放本案在售的信息戶(hù)外一【階段推廣——戶(hù)外】該動(dòng)作為持續(xù)動(dòng)作，后續(xù)階段不做贅述朱昌鎮(zhèn)百花湖金華鎮(zhèn)金龍星島國(guó)際金陽(yáng)新世界觀府壹號(hào)中渝第一城美朱昌鎮(zhèn)百花湖金華鎮(zhèn)金龍星島國(guó)際金陽(yáng)新世界觀府壹號(hào)中渝第一城美的林城時(shí)代遠(yuǎn)大生態(tài)風(fēng)景本案中鐵逸都國(guó)際道旗一：投放位置：北京西路投放時(shí)間：2013年3月-2013年12月道旗二：投放位置：金陽(yáng)南路投放時(shí)間：2013年3月-2013年12月作用：通過(guò)道旗設(shè)置在金陽(yáng)人流量最大的兩條主干道上攔截看房人群，有效樹(shù)立項(xiàng)目形象。道旗一道旗二【階段推廣——道旗】該動(dòng)作為持續(xù)動(dòng)作，后續(xù)階段不做贅述朱昌鎮(zhèn)百花湖金華鎮(zhèn)金龍星島國(guó)際金陽(yáng)新世界觀府壹號(hào)中渝第一城美【階段儲(chǔ)客戰(zhàn)術(shù)】執(zhí)行動(dòng)作一：團(tuán)購(gòu)單位新春拜訪(fǎng)執(zhí)行時(shí)間：2013年1月14日-1月31日目的：通過(guò)拜訪(fǎng)前期客戶(hù)實(shí)現(xiàn)客戶(hù)在再梳理，完成老客戶(hù)的增量；動(dòng)作：借助春節(jié)拜年為由頭，置業(yè)顧問(wèn)按前期悅卡客戶(hù)所屬單位回訪(fǎng)客戶(hù)，贈(zèng)送小禮品確定客戶(hù)意向；物料：定做紅包、春聯(lián)。2013年新春來(lái)臨之際，置業(yè)顧問(wèn)通過(guò)給前期悅卡客戶(hù)所屬單位拜年的方式進(jìn)行客戶(hù)回訪(fǎng)，確定客戶(hù)意向?！倦A段儲(chǔ)客戰(zhàn)術(shù)】執(zhí)行動(dòng)作一：團(tuán)購(gòu)單位新春拜訪(fǎng)目的：通過(guò)拜訪(fǎng)前【階段儲(chǔ)客戰(zhàn)術(shù)】執(zhí)行動(dòng)作二：?jiǎn)挝荒陼?huì)突破執(zhí)行時(shí)間：2013年1月1日-1月31日年底之際，是各個(gè)大型企事業(yè)單位舉行年會(huì)的時(shí)機(jī)，通過(guò)調(diào)研各個(gè)酒店年會(huì)承辦情況可以獲悉具體的年會(huì)舉辦單位及詳細(xì)時(shí)間；目的：通過(guò)對(duì)各單位年會(huì)的集中宣傳，為新的推售積累客戶(hù)；動(dòng)作：通過(guò)酒店了解到各單位舉行年會(huì)的具體時(shí)間，然后通過(guò)酒店周邊派單或者與酒店合作在酒店大堂設(shè)咨詢(xún)點(diǎn)的方式進(jìn)行年會(huì)單位滲透；準(zhǔn)備工作：聯(lián)系酒店調(diào)研各大單位年會(huì)舉行時(shí)間。物料：傳單印制、擺展桌椅、易拉寶、登記表、項(xiàng)目資料?！倦A段儲(chǔ)客戰(zhàn)術(shù)】執(zhí)行動(dòng)作二：?jiǎn)挝荒陼?huì)突破年底之際，是各個(gè)大型【階段儲(chǔ)客戰(zhàn)術(shù)】執(zhí)行動(dòng)作三：觀山湖燈會(huì)執(zhí)行時(shí)間：2013年2月4日-2月24日每年春節(jié)前夕，觀山湖公園都將舉行大型的燈會(huì)展出。屆時(shí)現(xiàn)場(chǎng)人流量將極為可觀，可以借助燈會(huì)人流量大且集中的特點(diǎn)，進(jìn)行宣傳積累客戶(hù)。目的：觀山湖燈會(huì)人流量大且集中，可借此燈會(huì)集中宣傳增加項(xiàng)目客戶(hù)來(lái)源；動(dòng)作：1.

PT派單（派發(fā)資料和小禮品，小禮品建議選擇春聯(lián)）；2.與組委會(huì)商議在周邊設(shè)立展點(diǎn)。準(zhǔn)備工作：聯(lián)系組委會(huì)商議展點(diǎn)設(shè)立事項(xiàng)。需求：（PT）派單人員、傳單印制、春聯(lián)印制、擺展桌椅、易拉寶、登記表、項(xiàng)目資料?！倦A段儲(chǔ)客戰(zhàn)術(shù)】執(zhí)行動(dòng)作三：觀山湖燈會(huì)每年春節(jié)前夕，觀山湖公【階段儲(chǔ)客戰(zhàn)術(shù)】執(zhí)行動(dòng)作四：返鄉(xiāng)潮宣傳執(zhí)行時(shí)間：2013年1月28日-2月8日春節(jié)前是外出務(wù)工人員大量返鄉(xiāng)的時(shí)機(jī)，貴陽(yáng)作為地州城市的主要中轉(zhuǎn)站可以通過(guò)金陽(yáng)客車(chē)站覆蓋到遵義、銅仁、興義、金沙、畢節(jié)、安順等地。目的：輻射自金陽(yáng)轉(zhuǎn)往各地州的返鄉(xiāng)人員。動(dòng)作：選取主要城市的客車(chē)，進(jìn)行座套廣告宣傳，為期一個(gè)月，輻射返鄉(xiāng)及外出務(wù)工人員；

準(zhǔn)備工作：

聯(lián)系廣告公司進(jìn)行報(bào)價(jià)

報(bào)價(jià)：每輛車(chē)分A、B兩個(gè)廣告位，價(jià)格約5000-8000元/月/輛，根據(jù)車(chē)輛檔次不同價(jià)格不同?！倦A段儲(chǔ)客戰(zhàn)術(shù)】執(zhí)行動(dòng)作四：返鄉(xiāng)潮宣傳春節(jié)前是外出務(wù)工人員大【階段儲(chǔ)客戰(zhàn)術(shù)】執(zhí)行動(dòng)作五：?jiǎn)?dòng)二級(jí)聯(lián)動(dòng)執(zhí)行時(shí)間：2013年2月18日-3月30日春節(jié)前完成與二手房中介的洽談，制定二級(jí)聯(lián)動(dòng)策略，針對(duì)金陽(yáng)（世紀(jì)城）活躍的二手房交易及租賃市場(chǎng)，與二手房中介公司聯(lián)動(dòng)進(jìn)行資源互享。在春節(jié)后開(kāi)始啟動(dòng)實(shí)施。TIP：合理化聯(lián)動(dòng)獎(jiǎng)勵(lì)，提升二手中介積極性中介公司：帶領(lǐng)意向客戶(hù)上門(mén)，填寫(xiě)客戶(hù)確認(rèn)單，簽約并回款后以現(xiàn)金形式返還中介公司聯(lián)動(dòng)費(fèi)用。萬(wàn)科悅城：準(zhǔn)備帶客確認(rèn)單，做好客戶(hù)登記，在客戶(hù)簽約并回款后通知相應(yīng)中介人員領(lǐng)取聯(lián)動(dòng)費(fèi)用?！倦A段儲(chǔ)客戰(zhàn)術(shù)】執(zhí)行動(dòng)作五：?jiǎn)?dòng)二級(jí)聯(lián)動(dòng)春節(jié)前完成與二手房中【階段儲(chǔ)客戰(zhàn)術(shù)】執(zhí)行動(dòng)作六：頭橋-延安路片區(qū)派單執(zhí)行時(shí)間：2013年3月1日-4月30日第一階段派單工作：根據(jù)2012年來(lái)訪(fǎng)客戶(hù)地圖沿三橋繼續(xù)延伸，集中在頭橋至延安路片區(qū)。城市畫(huà)報(bào)派發(fā)：聯(lián)系報(bào)媒集團(tuán)送報(bào)人員，針對(duì)派單區(qū)域的訂報(bào)用戶(hù)及企業(yè)，通過(guò)夾報(bào)的方式進(jìn)行覆蓋。TIP：制定PT考核制度，具化派單區(qū)域1、PT派單量化——要求每周有一定的上門(mén)來(lái)訪(fǎng)量，少則罰，多則賞。2、PT管理具體化——銷(xiāo)售員與PT形式一對(duì)多管理關(guān)系，PT是銷(xiāo)售人員的外部延伸。3、派單區(qū)域具體化——以攔節(jié)競(jìng)品顧客為主，選金陽(yáng)在售毛坯價(jià)格為5300以上項(xiàng)目為主要攔節(jié)對(duì)象?！倦A段儲(chǔ)客戰(zhàn)術(shù)】執(zhí)行動(dòng)作六：頭橋-延安路片區(qū)派單第一階段派單拓展區(qū)域：臨近的清鎮(zhèn)、修文主要形式：區(qū)域設(shè)點(diǎn)，派單客戶(hù)到訪(fǎng)：集中邀約，周末大巴集中到訪(fǎng)根據(jù)市場(chǎng)項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)及金陽(yáng)過(guò)往發(fā)展客戶(hù)結(jié)構(gòu)，貴陽(yáng)周邊地州及二級(jí)城市客戶(hù)占有相當(dāng)比例。建議在2013年啟動(dòng)項(xiàng)目地州拓展工作。金陽(yáng)清鎮(zhèn)修文息烽開(kāi)陽(yáng)烏當(dāng)白云花溪南明云巖【階段儲(chǔ)客戰(zhàn)術(shù)】執(zhí)行動(dòng)作七：周邊區(qū)縣拓展執(zhí)行時(shí)間：2013年3月1日-4月30日2月25日2月28日區(qū)域摸底，完成方案3月31日置業(yè)顧問(wèn)帶領(lǐng)兼職開(kāi)始拓展拓展區(qū)域：臨近的清鎮(zhèn)、修文根據(jù)市場(chǎng)項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)及金陽(yáng)過(guò)往發(fā)展客戶(hù)【業(yè)主專(zhuān)場(chǎng)活動(dòng)】活動(dòng)目的：制造開(kāi)發(fā)商與業(yè)主間，業(yè)主與業(yè)主間交流溝通的機(jī)會(huì)，同時(shí)體現(xiàn)開(kāi)發(fā)商對(duì)業(yè)主的人文關(guān)懷。時(shí)間節(jié)點(diǎn)：2013年3月活動(dòng)形式：“萬(wàn)科悅城新館開(kāi)放體驗(yàn)酒會(huì)”活動(dòng)內(nèi)容：邀約客戶(hù)到新售樓部參觀，伴隨紅酒香檳的歡樂(lè)輕松氛圍中，體驗(yàn)新售樓部。從不同角度向大家展示了一個(gè)精彩的居住世界，并由此展望在萬(wàn)科悅城居住的未來(lái)?！倦A段活動(dòng)執(zhí)行】【業(yè)主專(zhuān)場(chǎng)活動(dòng)】【階段活動(dòng)執(zhí)行】【品牌活動(dòng)】活動(dòng)目的：品牌落地。時(shí)間節(jié)點(diǎn)：2013年3月活動(dòng)形式：“萬(wàn)科悅城新館開(kāi)放體驗(yàn)酒會(huì)”活動(dòng)內(nèi)容：邀約客戶(hù)到新售樓部參觀，伴隨紅酒香檳的歡樂(lè)輕松氛圍中，體驗(yàn)新售樓部。從不同角度向大家展示了一個(gè)精彩的居住世界，并由此展望在萬(wàn)科悅城居住的未來(lái)?！倦A段活動(dòng)執(zhí)行】【品牌活動(dòng)】【階段活動(dòng)執(zhí)行】項(xiàng)目主展示面包裝新穎大方：1、案名、電話(huà)號(hào)碼、開(kāi)盤(pán)信息在項(xiàng)目主要展示面釋放：攔截性強(qiáng)、客戶(hù)關(guān)注度高；2、主入口玫瑰花展示搶眼：玫瑰的紅色能很好的在主入口產(chǎn)生聚焦，未見(jiàn)樓盤(pán)，先見(jiàn)玫瑰，展示效果佳?！卷?xiàng)目品質(zhì)提升】項(xiàng)目主展示面包裝項(xiàng)目主展示面包裝新穎大方：【項(xiàng)目品質(zhì)提升】項(xiàng)目主展示面包裝金源街南段----營(yíng)銷(xiāo)中心周邊包裝：營(yíng)銷(xiāo)中心外所有資源盡其所用：圍墻、燈桿旗、導(dǎo)示全線(xiàn)包裝，整體氣勢(shì)強(qiáng)，沖擊力大?！卷?xiàng)目品質(zhì)提升】營(yíng)銷(xiāo)中心外圍（導(dǎo)示、圍墻、燈桿旗）金源街南段----營(yíng)銷(xiāo)中心周邊包裝：【項(xiàng)目品質(zhì)提升】營(yíng)銷(xiāo)中心樣板房細(xì)節(jié)展示：1、玻璃門(mén)防撞條，同時(shí)加強(qiáng)客戶(hù)對(duì)于項(xiàng)目的印象；2、樣板房外利用電子屏展示戶(hù)型圖，高檔大氣；3、樣板房?jī)?nèi)各個(gè)區(qū)域和通道上鮮花展示遙相呼應(yīng).【項(xiàng)目品質(zhì)提升】樣板房細(xì)節(jié)展示樣板房細(xì)節(jié)展示：【項(xiàng)目品質(zhì)提升】樣板房細(xì)節(jié)展示2013年階段戰(zhàn)術(shù)5第一階段（1-4月）第二階段（5-7月）第三階段（8-12月）戰(zhàn)術(shù)2013年階段戰(zhàn)術(shù)5第一階段（1-4月）第二階段（5-7月）4月5月6月7月8月【第二階段】推售8、9號(hào)樓示范區(qū)體驗(yàn)展示、強(qiáng)勢(shì)蓄客架空層園林呈現(xiàn)階段營(yíng)銷(xiāo)核心：實(shí)景體驗(yàn)，盛大開(kāi)盤(pán)公寓首推持續(xù)強(qiáng)勢(shì)去化4月5月6月7月8月【第二階段】推售8、9號(hào)樓示范區(qū)體驗(yàn)展示【第二階段銷(xiāo)售任務(wù)】5月6月7月8月合計(jì)余貨去化余貨去化余貨去化余貨去化余貨去化5號(hào)樓990————————————96號(hào)樓550————————————58號(hào)樓————124754934151501249號(hào)樓————155906525402020135公寓————66711555211543780357310合計(jì)——14——280——174——115——583銷(xiāo)售任務(wù)第二階段銷(xiāo)售任務(wù)為：583套實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目單價(jià)為：6100元/㎡公寓6500元/㎡（毛坯）實(shí)現(xiàn)階段項(xiàng)目產(chǎn)值：22549萬(wàn)元按15%的來(lái)訪(fǎng)轉(zhuǎn)成交率階段儲(chǔ)客任務(wù)為：3900組89【第二階段銷(xiāo)售任務(wù)】5月6月7月8月合計(jì)余貨去化余貨去化余貨【第二階段推廣組合】報(bào)廣悅從心生活戶(hù)外悅從心生活短信這一次，選悅城8、9號(hào)樓盛大開(kāi)盤(pán)轎廂城市向心，悅動(dòng)隨心置業(yè)首選，萬(wàn)科悅城心動(dòng)6大理由4月5月6月7月8月推售8、9號(hào)樓示范區(qū)體驗(yàn)展示、強(qiáng)勢(shì)蓄客架空層園林呈現(xiàn)公寓首推持續(xù)強(qiáng)勢(shì)去化公寓開(kāi)盤(pán)【第二階段推廣組合】報(bào)廣悅從心生活戶(hù)外悅從心生活短信這一次，【階段推廣表現(xiàn)】設(shè)計(jì)畫(huà)面【階段推廣表現(xiàn)】設(shè)計(jì)畫(huà)面投放時(shí)間：2013年5月-8月內(nèi)容形式：直接的銷(xiāo)售信息投放地點(diǎn)：兩城區(qū)寫(xiě)字樓、高尚住區(qū)【轎廂】投放時(shí)間：2013年5月-8月【轎廂】花溪云巖烏當(dāng)金陽(yáng)云巖南明拓展方式：城區(qū)設(shè)展、社區(qū)轎廂、短信覆蓋、寫(xiě)字樓畫(huà)報(bào)派送?！倦A段儲(chǔ)客戰(zhàn)術(shù)】執(zhí)行動(dòng)作一：?jiǎn)?dòng)兩城區(qū)拓展執(zhí)行時(shí)間：2013年4月-7日花溪云巖烏當(dāng)金陽(yáng)云巖南明拓展方式：城區(qū)設(shè)展、社區(qū)轎廂、短信覆【階段儲(chǔ)客戰(zhàn)術(shù)】執(zhí)行動(dòng)作二：?jiǎn)?dòng)二級(jí)聯(lián)動(dòng)執(zhí)行時(shí)間：2013年4月-7月持續(xù)開(kāi)展二級(jí)聯(lián)動(dòng)，增加項(xiàng)目?jī)?chǔ)客渠道。TIP：合理化聯(lián)動(dòng)獎(jiǎng)勵(lì)，提升二手中介積極性中介公司：帶領(lǐng)意向客戶(hù)上門(mén)，填寫(xiě)客戶(hù)確認(rèn)單，簽約并回款后以現(xiàn)金形式返還中介公司聯(lián)動(dòng)費(fèi)用。萬(wàn)科悅城：準(zhǔn)備帶客確認(rèn)單，做好客戶(hù)登記，在客戶(hù)簽約并回款后通知相應(yīng)中介人員領(lǐng)取聯(lián)動(dòng)費(fèi)用?！倦A段儲(chǔ)客戰(zhàn)術(shù)】執(zhí)行動(dòng)作二：?jiǎn)?dòng)二級(jí)聯(lián)動(dòng)持續(xù)開(kāi)展二級(jí)聯(lián)動(dòng)，增1、行業(yè)內(nèi)銷(xiāo)售推介。線(xiàn)下由置業(yè)顧問(wèn)聯(lián)系區(qū)域內(nèi)競(jìng)品銷(xiāo)售人員，介紹客戶(hù)到萬(wàn)科悅城買(mǎi)房，完成認(rèn)購(gòu)，給予一定金額獎(jiǎng)勵(lì)。2、正合內(nèi)部項(xiàng)目?jī)?nèi)部推薦。正合其他項(xiàng)目置業(yè)顧問(wèn)接待對(duì)悅城感興趣的客戶(hù)，可介紹客戶(hù)到萬(wàn)科悅城買(mǎi)房，完成認(rèn)購(gòu)后給予一定金額獎(jiǎng)勵(lì)。3、萬(wàn)科金域華府、萬(wàn)科玲瓏灣客戶(hù)的客戶(hù)的聯(lián)動(dòng)推薦。表示對(duì)萬(wàn)科金陽(yáng)項(xiàng)目感興趣的客戶(hù)，可介紹到萬(wàn)科悅城買(mǎi)房，完成認(rèn)購(gòu)后給予一定金額獎(jiǎng)勵(lì)。4、前期聯(lián)盟商家的資源共享，在聯(lián)盟商家放置項(xiàng)目資料，拓展宣傳渠道?！倦A段儲(chǔ)客戰(zhàn)術(shù)】執(zhí)行動(dòng)作三：聯(lián)動(dòng)客戶(hù)資源執(zhí)行時(shí)間：2013年4月-7月1、行業(yè)內(nèi)銷(xiāo)售推介。線(xiàn)下由置業(yè)顧問(wèn)聯(lián)系區(qū)域內(nèi)競(jìng)品銷(xiāo)售人員，介電話(huà)邀約目的：電話(huà)邀約客戶(hù)來(lái)源：尋找目標(biāo)客戶(hù)擴(kuò)大悅城知曉度本階段以萬(wàn)科、正合自有資源：明源系統(tǒng)資源、世紀(jì)城業(yè)主資源、區(qū)域內(nèi)競(jìng)品客戶(hù)資源后買(mǎi)、地市高端客戶(hù)資源；【階段儲(chǔ)客戰(zhàn)術(shù)】執(zhí)行動(dòng)作四：電話(huà)資源回訪(fǎng)執(zhí)行時(shí)間：2013年4月-7月電話(huà)邀約目的：電話(huà)邀約客戶(hù)來(lái)源：尋找目標(biāo)客戶(hù)擴(kuò)大悅城銷(xiāo)售策略：根據(jù)蓄客情況確定分層銷(xiāo)售，以整層帶動(dòng)零散客戶(hù)拼組公寓首批次推售根據(jù)客戶(hù)儲(chǔ)備落位情況確定，銷(xiāo)售端口對(duì)貨量進(jìn)行零、整把控；例：（根據(jù)實(shí)際情況酌情調(diào)整）14-18層進(jìn)行開(kāi)零銷(xiāo)售；其余樓層進(jìn)行大客戶(hù)儲(chǔ)備，整棟、半棟或多層銷(xiāo)售?！倦A段儲(chǔ)客戰(zhàn)術(shù)】執(zhí)行動(dòng)作五：公寓銷(xiāo)售執(zhí)行時(shí)間：2013年7月注：開(kāi)零樓層可精裝銷(xiāo)售，整層銷(xiāo)售樓層可根據(jù)大客戶(hù)需求進(jìn)行調(diào)整。銷(xiāo)售策略：根據(jù)蓄客情況確定分層銷(xiāo)售，以整層帶動(dòng)零散客戶(hù)拼組【【業(yè)主專(zhuān)場(chǎng)活動(dòng)】活動(dòng)目的：帶動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)人氣，樹(shù)立項(xiàng)目形象，較強(qiáng)溝通交流時(shí)間節(jié)點(diǎn)：2013年6月1日（園林示范區(qū)完工）活動(dòng)形式：“悅·育我的樹(shù)”活動(dòng)內(nèi)容：孩子在父母的帶領(lǐng)下來(lái)到架空層園林示范區(qū)，規(guī)劃一片區(qū)域位置，以家庭為單位種下一棵屬于這個(gè)家庭的小樹(shù)，并給樹(shù)取名。由開(kāi)發(fā)商制作刻有樹(shù)名的木牌掛到樹(shù)上?！倦A段活動(dòng)執(zhí)行】【業(yè)主專(zhuān)場(chǎng)活動(dòng)】【階段活動(dòng)執(zhí)行】看樓通道包裝：1、圍墻包裝：不斷的傳遞項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)和主形象，強(qiáng)化客戶(hù)記憶，同時(shí)，將園林小徑和施工區(qū)很好的隔開(kāi)；2、綠化包裝：整齊的草坪、儀仗感強(qiáng)的綠植、重點(diǎn)凸顯的盆花緩解了客戶(hù)步行在施工樓體中的壓抑感?！卷?xiàng)目品質(zhì)提升】小區(qū)內(nèi)看房通道包裝看樓通道包裝：【項(xiàng)目品質(zhì)提升】小區(qū)內(nèi)看房通道包裝看樓通道包裝：1、整體通道抬高后，采用線(xiàn)條垂直感強(qiáng)的綢布，品質(zhì)感油然而生；2、整體以項(xiàng)目VI為主色調(diào)，配合細(xì)小點(diǎn)綴及花紋，整體和項(xiàng)目的調(diào)性非常一致。溫馨提示：溫馨提示隨處可見(jiàn)，整體親和力提升，客戶(hù)的認(rèn)可度高?！卷?xiàng)目品質(zhì)提升】看樓通道入口（綢布、地毯、吊頂）看樓通道包裝：溫馨提示：【項(xiàng)目品質(zhì)提升】看樓通道入口（綢布、架空層頂部設(shè)計(jì)，鋁合金制作藝術(shù)模紋圖案，起到遮擋管道的作用。各個(gè)樓棟架空層可以相互連接形成風(fēng)雨環(huán)形慢跑道?！卷?xiàng)目品質(zhì)提升】架空層園林展示架空層頂部設(shè)計(jì)，鋁合金制作藝術(shù)模紋圖案，起到遮擋管道的作用。架空層弱光區(qū)采用仿真植物和耐陰植物混搭。仿真竹林小道亂石鋪地架空層園凳【項(xiàng)目品質(zhì)提升】架空層園林展示架空層弱光區(qū)采用仿真植物和耐陰植物混搭。仿真竹林小道亂石鋪2013年階段戰(zhàn)術(shù)5第一階段（1-4月）第二階段（5-7月）第三階段（8-12月）戰(zhàn)術(shù)2013年階段戰(zhàn)術(shù)5第一階段（1-4月）第二階段（5-7月）【第三階段】9月10月11月12月推售1號(hào)樓階段營(yíng)銷(xiāo)核心：渠道梳理，持續(xù)銷(xiāo)售推售2號(hào)樓高層、公寓余貨去化【第三階段】9月10月11月12月推售1號(hào)樓階段營(yíng)銷(xiāo)核心：渠【第三階段銷(xiāo)售任務(wù)】9月10月11月12月合計(jì)余貨去化余貨去化余貨去化余貨去化余貨去化9號(hào)樓201377————————0201號(hào)樓1163680256520451530962號(hào)樓————145151308————12223公寓35760297702275217531144213合計(jì)——

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——352銷(xiāo)售任務(wù)第二階段銷(xiāo)售任務(wù)為：352套實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目單價(jià)為：高層6100元/㎡

公寓6500元/㎡（毛坯）實(shí)現(xiàn)階段項(xiàng)目產(chǎn)值：12899萬(wàn)元按15%的來(lái)訪(fǎng)轉(zhuǎn)成交率階段儲(chǔ)客任務(wù)為：2400組89公寓【第三階段銷(xiāo)售任務(wù)】9月10月11月12月合計(jì)余貨去化余貨去報(bào)廣聞香識(shí)悅滿(mǎn)園芬芳,香全城戶(hù)外萬(wàn)科悅城,香見(jiàn)貴陽(yáng)短信1號(hào)樓盛大開(kāi)盤(pán)萬(wàn)科悅城,香見(jiàn)貴陽(yáng)【第三階段推廣組合】萬(wàn)科悅城,香見(jiàn)貴陽(yáng)9月10月11月12月推售1號(hào)樓推售2號(hào)樓高層、公寓余貨去化2號(hào)樓加推報(bào)廣聞香識(shí)悅滿(mǎn)園芬芳,香全城戶(hù)外萬(wàn)科悅城,香見(jiàn)貴陽(yáng)短信1號(hào)樓【階段儲(chǔ)客戰(zhàn)術(shù)】針對(duì)上半年整體渠道進(jìn)行研判，確定保留渠道并持續(xù)深化持續(xù)進(jìn)行區(qū)域內(nèi)外派單；啟動(dòng)開(kāi)陽(yáng)、息烽地州拓展；持續(xù)進(jìn)行主城區(qū)客戶(hù)拓展；根據(jù)客戶(hù)情況及項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)狀況確定是否需要進(jìn)一步進(jìn)行二級(jí)城市拓展；【階段儲(chǔ)客戰(zhàn)術(shù)】針對(duì)上半年整體渠道進(jìn)行研判，確定保留渠道并持【年末回饋】活動(dòng)目的：加強(qiáng)了業(yè)主與開(kāi)發(fā)商的溝通，增強(qiáng)業(yè)主對(duì)項(xiàng)目的信心，老業(yè)主帶動(dòng)新客戶(hù)導(dǎo)入時(shí)間節(jié)點(diǎn)：2013年底活動(dòng)形式：“感動(dòng)萬(wàn)科·心靈之約——萬(wàn)科悅城年末答謝宴”活動(dòng)內(nèi)容：游園活動(dòng)，紅包派送，業(yè)主代表發(fā)言，宴請(qǐng)會(huì)餐【老客戶(hù)維系】【年末回饋】【老客戶(hù)維系】5#樓根據(jù)去化情況適量加推加推8、9#樓加推公寓銷(xiāo)售階段戶(hù)外+轎廂+派單短信+網(wǎng)絡(luò)+活動(dòng)9月房交會(huì)活動(dòng)建議組織每周舉行本周來(lái)訪(fǎng)客戶(hù)現(xiàn)場(chǎng)抽獎(jiǎng)，以最大限度降低客戶(hù)流失。遇六一兒童節(jié)、教師節(jié)、建軍節(jié)國(guó)慶節(jié)等常規(guī)節(jié)日舉行暖場(chǎng)活動(dòng)推盤(pán)節(jié)奏工程配合主題形象推廣渠道活動(dòng)6月1日實(shí)景樣板房時(shí)間5月6月7月8月9月10月品質(zhì)提升，客戶(hù)儲(chǔ)備2月3月1月11月12月4月強(qiáng)勢(shì)儲(chǔ)客，盛大開(kāi)盤(pán)持續(xù)銷(xiāo)售加推1號(hào)樓余貨去化3月1日售樓部開(kāi)放全程事件營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)戶(hù)外+轎廂+報(bào)廣+派單+短信+網(wǎng)絡(luò)+活動(dòng)悅見(jiàn)觀山湖悅，為超越而生悅中心，悅生活戶(hù)外+轎廂+報(bào)廣+派單短信+網(wǎng)絡(luò)+活動(dòng)【營(yíng)銷(xiāo)總控】4月架空層園林開(kāi)放加推2號(hào)樓5#樓根據(jù)去化情況適量加推加推8、9#樓加推公寓銷(xiāo)售階段戶(hù)外【費(fèi)用預(yù)算】整體營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用872萬(wàn)，按照4.5億銷(xiāo)售金額計(jì)算，營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)率1.94%。項(xiàng)目?jī)?nèi)容說(shuō)明費(fèi)用預(yù)算（萬(wàn)）占比合作公司銷(xiāo)售代理費(fèi)4.5億，270萬(wàn)代理費(fèi)27031%廣告服務(wù)費(fèi)每月7萬(wàn)，84萬(wàn)8410%物業(yè)物業(yè)服務(wù)費(fèi)每月1.5萬(wàn)182%銷(xiāo)售物料品牌資料/產(chǎn)品資料產(chǎn)品資料設(shè)計(jì)、形象推廣設(shè)計(jì)、物料印刷制作303%城市畫(huà)報(bào)全年4期城市畫(huà)報(bào)，每期2.5萬(wàn)101%售樓部展示包裝售樓部包裝12014%架空層示范區(qū)軟裝包裝架空層園林包裝101%導(dǎo)視系統(tǒng)精神堡壘、社區(qū)標(biāo)識(shí)、遠(yuǎn)通路道旗303%廣告宣傳戶(hù)外T牌打包2月價(jià)格101%站臺(tái)宣傳費(fèi)用：6000元/個(gè)/月，30個(gè)（金陽(yáng)20，市區(qū)10）354%短信宣傳按節(jié)點(diǎn)投放短信556%轎廂廣告按節(jié)點(diǎn)投放轎廂廣告（主要覆蓋金陽(yáng)區(qū)域）81%報(bào)廣按節(jié)點(diǎn)投放809%其他新媒介包括網(wǎng)絡(luò)、夾報(bào)等線(xiàn)上媒體，彌補(bǔ)報(bào)廣的高營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用101%展點(diǎn)宣傳展示物料制作包括沙盤(pán)、樣板房包裝、資料架等152%拓展費(fèi)用派單及巡展費(fèi)用兼職派單及市區(qū)展點(diǎn)303%老業(yè)主及關(guān)鍵人維護(hù)老帶新禮品維護(hù)51%營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)事件營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)網(wǎng)絡(luò)、電臺(tái)同步炒作，擴(kuò)大知名度101%售樓部開(kāi)放活動(dòng)集中造勢(shì)，吸引人氣101%園林示范區(qū)開(kāi)放活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)及蓄客101%節(jié)點(diǎn)暖場(chǎng)活動(dòng)每周/節(jié)假日暖場(chǎng)活動(dòng)121%開(kāi)盤(pán)活動(dòng)客戶(hù)轉(zhuǎn)換活動(dòng)101%費(fèi)用總計(jì)

872100%【費(fèi)用預(yù)算】整體營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用872萬(wàn)，按照4.5億銷(xiāo)售金額計(jì)算，2013年銷(xiāo)售保障6代理公司銷(xiāo)售保障開(kāi)發(fā)商配合事項(xiàng)合力2013年銷(xiāo)售保障6代理公司銷(xiāo)售保障開(kāi)發(fā)商配合事項(xiàng)合力方式1、定期培訓(xùn)及自發(fā)性沙龍；2、以人為本，根據(jù)不同置業(yè)顧問(wèn)性格進(jìn)行定期溝通；同時(shí)傳遞給每位成員；3、定期項(xiàng)目活動(dòng)，主要以啟發(fā)性活動(dòng)為主，娛樂(lè)為輔；4、小組化分；以團(tuán)隊(duì)核心帶動(dòng)能力強(qiáng)的人員為組長(zhǎng)，分組管理；5、規(guī)劃個(gè)人成長(zhǎng)方向，幫助樹(shù)立短期和長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)，穩(wěn)定團(tuán)隊(duì)發(fā)展；6、以成者之心，善嚴(yán)相融的方式關(guān)心團(tuán)隊(duì)成員；生日祝福、健康關(guān)懷、家庭關(guān)注、情感動(dòng)向等?！緺I(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)的建設(shè)】方式【營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)的建設(shè)】考核機(jī)制置業(yè)顧問(wèn)活動(dòng)量考核機(jī)制：每周日周會(huì)通報(bào)本周來(lái)電來(lái)訪(fǎng)數(shù)據(jù)，當(dāng)周排名后2名者下周停休，連續(xù)兩周排名后兩名著當(dāng)月月停休評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)為當(dāng)周來(lái)電來(lái)訪(fǎng)總和置業(yè)顧問(wèn)淘汰機(jī)制：當(dāng)月認(rèn)購(gòu)任務(wù)未完成且排名最后2名置業(yè)顧問(wèn)，進(jìn)入“火鳳凰計(jì)劃”；若次月同樣未完成認(rèn)購(gòu)任務(wù)且排名同樣為最后2名，直接退回公司人力資源部評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)為當(dāng)月任務(wù)認(rèn)購(gòu)套數(shù)【營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)體制完善】考核機(jī)制【營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)體制完善】考核機(jī)制每月按照到訪(fǎng)成交轉(zhuǎn)換百分比來(lái)設(shè)立高銷(xiāo)獎(jiǎng)一名,成交轉(zhuǎn)化率最高的置業(yè)顧問(wèn)給予現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)500元。每月按照成交套數(shù)設(shè)立銷(xiāo)售冠軍獎(jiǎng)勵(lì)，獎(jiǎng)勵(lì)500元。每月按照簽約套數(shù)設(shè)立簽約冠軍獎(jiǎng)勵(lì)，獎(jiǎng)勵(lì)500元?！緺I(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)體制完善】考核機(jī)制【營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)體制完善】品質(zhì)提升季一月：儀容儀表提升培訓(xùn)二月：接待禮儀提升培訓(xùn)三月：1、職業(yè)素養(yǎng)提升培訓(xùn)2、招商地產(chǎn)代表項(xiàng)目培訓(xùn)一季度二季度三季度四季度專(zhuān)業(yè)提升季四月：1、銷(xiāo)售說(shuō)辭提升培訓(xùn)2、商鋪投資技巧培訓(xùn)五月：1、房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)知識(shí)培訓(xùn)2、建筑風(fēng)格培訓(xùn)六月：1、銷(xiāo)售技巧提升培訓(xùn)2、商業(yè)開(kāi)發(fā)類(lèi)型培訓(xùn)業(yè)務(wù)能力提升季七月：客戶(hù)管理技巧培訓(xùn)八月：客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)行為及心理培訓(xùn)九月：宏觀市場(chǎng)信息培訓(xùn)業(yè)務(wù)能力提升季十月：1、逼單技巧培訓(xùn)2、簽約技巧培訓(xùn)十一月：電話(huà)營(yíng)銷(xiāo)技巧培訓(xùn)十二月：銷(xiāo)售說(shuō)辭提升培訓(xùn)【2013年培訓(xùn)計(jì)劃】品質(zhì)提升季一季度二季度三季度四季度專(zhuān)業(yè)提升季業(yè)務(wù)能力提升季業(yè)

1、嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)量管理當(dāng)月個(gè)人來(lái)電、來(lái)訪(fǎng)量不得低于項(xiàng)目組平均數(shù)。凡低于項(xiàng)目平均線(xiàn)超過(guò)正常值者，停崗三天。

2、加強(qiáng)置業(yè)顧問(wèn)活動(dòng)量管理的考核及主動(dòng)意識(shí)定期讓置業(yè)顧問(wèn)學(xué)習(xí)并了解策劃工作及外出跑盤(pán)、拓展，讓其深知每個(gè)到訪(fǎng)客戶(hù)的珍貴；

3、針對(duì)置業(yè)顧問(wèn)回訪(fǎng)難、跟進(jìn)難、轉(zhuǎn)化難，理出相應(yīng)“三難”應(yīng)對(duì)來(lái)電轉(zhuǎn)來(lái)訪(fǎng)——來(lái)訪(fǎng)轉(zhuǎn)成交——老客戶(hù)客帶客率，通過(guò)對(duì)以上三指標(biāo)的考核加強(qiáng)并解決此“三難”現(xiàn)象

4、加強(qiáng)活動(dòng)量現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)控力度通過(guò)銷(xiāo)售經(jīng)理、團(tuán)隊(duì)核心成員、銷(xiāo)售秘書(shū)共同監(jiān)控

5、設(shè)立團(tuán)隊(duì)“精英榜”以月度為單位，設(shè)立此榜以增強(qiáng)相互良性競(jìng)爭(zhēng)（業(yè)績(jī)、的前后三名及相關(guān)指標(biāo)）【客戶(hù)管理-新客戶(hù)】1、嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)量管理【客戶(hù)管理-新客戶(hù)】來(lái)訪(fǎng)未成交或成交客戶(hù)1、加強(qiáng)客戶(hù)登記管理針對(duì)來(lái)電、來(lái)訪(fǎng)客戶(hù)的登記，定期對(duì)此進(jìn)行客戶(hù)管理；2、及時(shí)構(gòu)建客戶(hù)檔案

針對(duì)來(lái)訪(fǎng)未成交老客戶(hù)及成交客戶(hù)建立客戶(hù)檔案，以便時(shí)實(shí)跟蹤客戶(hù)及對(duì)此梳理分析；3、種子客戶(hù)維護(hù)，規(guī)定定期推薦量針對(duì)該客群建立種子客戶(hù)群，進(jìn)行內(nèi)部推薦量考核4、加強(qiáng)置業(yè)顧問(wèn)與老客戶(hù)主動(dòng)互動(dòng)的意識(shí)，挖掘圈層客戶(hù)定期要求銷(xiāo)售人員回訪(fǎng)老客戶(hù)，尋找客戶(hù)出沒(méi)的場(chǎng)所，提供有效的信息資源【客戶(hù)管理-老客戶(hù)】來(lái)訪(fǎng)未成交或成交客戶(hù)【客戶(hù)管理-老客戶(hù)】2013年銷(xiāo)售保障6代理公司銷(xiāo)售保障開(kāi)發(fā)商配合事項(xiàng)合力2013年銷(xiāo)售保障6代理公司銷(xiāo)售保障開(kāi)發(fā)商配合事項(xiàng)合力【開(kāi)發(fā)商配合事項(xiàng)】公司