物業(yè)管理綜合培訓(xùn)(新客戶進(jìn)場(chǎng)各部門工作職責(zé))課件

物業(yè)綜合管理培訓(xùn)

新客戶進(jìn)場(chǎng)各部門工作職責(zé)培訓(xùn)主講

陳日夫

二○一一年三月CONTENT內(nèi)容I準(zhǔn)備前期管理工作II新客戶進(jìn)場(chǎng)工作流程III主要核對(duì)文件IV各部門工作職責(zé)

中山嘉政物業(yè)管理服務(wù)有限公司發(fā)布收樓通知準(zhǔn)備交樓文件相關(guān)部門協(xié)調(diào)交付單元預(yù)檢疑難問(wèn)題解答收樓通知書致：尊敬的業(yè)主

您好！感謝閣下購(gòu)買了凝星名都

單位（下稱：該房屋），我司現(xiàn)通知閣下，請(qǐng)閣下于201年

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日前于百忙中抽出寶貴時(shí)間前來(lái)辦理相關(guān)收樓手續(xù)。若閣下未能按以上最后通知日期內(nèi)辦理收樓手續(xù)的，則視為我司已將該房屋實(shí)際交付閣下，并于首次發(fā)出收樓通知書之日起開始計(jì)算該房屋的質(zhì)量保修期和物業(yè)管理費(fèi)。請(qǐng)閣下盡快前來(lái)辦理收樓手續(xù)，屆時(shí)請(qǐng)閣下攜帶身份證、《商品房買賣合同》、《認(rèn)購(gòu)書》、《收樓通知書》、已交費(fèi)用之收據(jù)到我司辦公室，屆時(shí)我司將有專人為閣下辦理收樓手續(xù)。（附業(yè)主收樓須知）特此函達(dá)！請(qǐng)勿再延！并祝安康！嘉政物業(yè)聯(lián)系電話：0760-8676

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中山嘉政管理物業(yè)服務(wù)有限公司

凝星名都收樓須知中山市好世界聚寶園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、中山市嘉政物業(yè)管理服務(wù)有限公司全體同仁熱烈歡迎閣下成為凝星名都的業(yè)主，我們將一如既往地為閣下提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。讓閣下順利快捷地接收樓宇，敬請(qǐng)閣下按如下收樓須知指引辦理相關(guān)收樓事宜。收樓時(shí)間安排如下：

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日二、辦理收樓手續(xù)：（一）收樓流程：繳納有關(guān)費(fèi)用簽署相關(guān)文件完成交樓手續(xù)驗(yàn)收房屋及領(lǐng)鑰匙驗(yàn)核相關(guān)證件及資料業(yè)主提交資料及證件（二）到“收樓財(cái)務(wù)處”驗(yàn)收核對(duì)資料并繳交相關(guān)費(fèi)用；驗(yàn)收核對(duì)資料：①收樓通知書；②商品房買賣合同；③神灣鎮(zhèn)農(nóng)村合作信用社存折④購(gòu)房收據(jù)或發(fā)票；⑤攜帶業(yè)主身份證或有效身份護(hù)照原件（若業(yè)主不能親臨辦理，則受委托人需出示業(yè)主委托書原件、業(yè)主身份證護(hù)照原件、委托人身份證原件）；繳交相關(guān)費(fèi)用；（三）到“收樓手續(xù)辦理處”簽署收樓文件及領(lǐng)取發(fā)放文件：需帶備資料：①收樓通知書②收樓許可通知書③《商品房買賣合同》④業(yè)主身份證或護(hù)照原件（若業(yè)主不能親臨辦理，則受委托人需出示業(yè)主的委托書原件、業(yè)主身份證或護(hù)照原件、委托人身份證原件）；（四）由“交樓驗(yàn)收組”引領(lǐng)驗(yàn)收樓宇并接收單元鑰匙。房屋驗(yàn)收；①水、電等表具讀數(shù)確認(rèn)；②填寫簽確《業(yè)主房屋驗(yàn)收表》。閣下辦妥上述手續(xù)后，即為正式收樓，物業(yè)管理費(fèi)將從該日起計(jì)收。若閣下在

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日前仍未到中山嘉政物業(yè)管理服務(wù)有限公司屬下（凝星名都物業(yè)管理處）辦理收樓手續(xù)，則視為我司已將該房屋實(shí)際交付閣下，物業(yè)管理費(fèi)將從

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日起計(jì)收，敬請(qǐng)閣下垂注。財(cái)務(wù)部建立收費(fèi)帳目：預(yù)收三個(gè)月物業(yè)服務(wù)費(fèi)代收其它款項(xiàng)等準(zhǔn)備相關(guān)票據(jù)保安部檢查安全防范設(shè)施檢查消防設(shè)施新客戶進(jìn)場(chǎng)工作流程交付業(yè)主物業(yè)工作流程核對(duì)文件鑰匙交付驗(yàn)收樓宇繳納費(fèi)用客戶登記主要文件核對(duì)業(yè)主臨時(shí)公約用戶手冊(cè)裝修指南其它文件質(zhì)量保證書使用說(shuō)明書綜合驗(yàn)收證交付用戶的工作文件住戶登記表客戶交納費(fèi)用文件領(lǐng)取証明房屋狀況點(diǎn)驗(yàn)清單單元接收証明公共水電錶讀數(shù)記錄表檢視后遺漏/維修項(xiàng)目辦理入住手續(xù)流程表交款通知書需填寫的辦理相關(guān)表格各部門工作職責(zé)驗(yàn)收相關(guān)資料入伙通知書購(gòu)房合同書/租約業(yè)主身份証/營(yíng)業(yè)執(zhí)照代理入住委托証明以及代理人身份証發(fā)展商/業(yè)主注明應(yīng)具備的其他文件資料客戶服務(wù)中心職責(zé)：查驗(yàn)文件收繳費(fèi)用客戶服務(wù)中心職責(zé)財(cái)務(wù)部職責(zé)列明應(yīng)繳納費(fèi)用清單交財(cái)務(wù)部審核費(fèi)用項(xiàng)目開票收費(fèi)驗(yàn)收樓房?jī)?nèi)容客戶服務(wù)中心職責(zé)：查驗(yàn)房屋記錄水電、煤氣表讀數(shù)解答疑問(wèn)工程維修部職責(zé)：查驗(yàn)房屋記錄問(wèn)題匯總問(wèn)題

一、結(jié)構(gòu)方面：

房屋結(jié)構(gòu)部份主要指房屋基礎(chǔ)、柱、梁、板（樓板）、墻（主要反映現(xiàn)澆墻），現(xiàn)澆樓梯、剪力簡(jiǎn)（高墻樓宇）等承受房屋自重和外力作用的構(gòu)件部分。結(jié)構(gòu)為終身（50—70年）保修；如在驗(yàn)樓時(shí)發(fā)現(xiàn)梁下部、墻45攝氏度、板上下在同一斷面的裂縫等，就要引起高度重視，尤其是現(xiàn)澆墻如果在同一部位從樓高層到低層均發(fā)現(xiàn)同樣的45攝氏度裂縫說(shuō)明該建筑物已發(fā)生了嚴(yán)重的不均勻沉降，基礎(chǔ)有嚴(yán)重問(wèn)題，應(yīng)立即報(bào)告建設(shè)單位。二、建筑方面：

1、地面：

一般住宅地面均為水泥砂漿地面，洗手間同陽(yáng)臺(tái)和廚房為地磚地面，驗(yàn)樓時(shí)應(yīng)注意：

①水泥砂漿地面應(yīng)平整不起砂，起砂原因沙漿標(biāo)號(hào)不夠，水泥量不足，應(yīng)鑿掉該找平層后，以足標(biāo)號(hào)的水泥砂漿重新找平地面。

②在陽(yáng)臺(tái)、廚房、洗手間有地漏的地面，注意地面坡度，為排不通暢地面均應(yīng)向地漏方向傾坡?？上虻孛嫔蟽A水試驗(yàn)，排水通暢地面不積水即為合格。

③對(duì)地磚地面以小錘輕擊應(yīng)發(fā)出實(shí)聲，如輕擊發(fā)出“殼殼聲”說(shuō)明地磚空殼，地磚和原地面粘結(jié)不實(shí)，（對(duì)洗手間、廚房的磁片墻面也可用本辦法檢驗(yàn)）。其次磁片、地磚顏色要一致，鋪設(shè)應(yīng)平整，地磚之間“十”字交叉處要無(wú)嚴(yán)重錯(cuò)位和平整。

2、墻面：

①墻面抹灰、批灰要平整不裂縫，陰陽(yáng)角（墻角和柱角）線條平直；有沒(méi)有彎彎扭扭。

②一般住宅墻面為涂料墻面，要求色彩均勻，不脫粉。

③洗手間、廚房等磁片墻面的檢查一般可采用上述檢查地磚的辦法進(jìn)行檢查。

④對(duì)經(jīng)過(guò)一段日期后入伙的房屋檢查其墻面及窗戶上、邊框處墻面或最頂層樓宇的天面有無(wú)雨水滲浸的痕跡。3、門窗：①鋁合金門窗應(yīng)開啟靈活，構(gòu)造結(jié)實(shí)、拼縫嚴(yán)密；門鎖好用，窗戶（平開窗、推拉

窗）關(guān)上扣上后要嚴(yán)密，玻璃膠要豐滿。

②實(shí)木和夾板門。

一般分戶門應(yīng)為實(shí)木門，內(nèi)間房可用夾板門。實(shí)木門要不變形且關(guān)上后嚴(yán)密，門和地面有0.5-1cm之間的縫。夾板門要平整光潔，要有條木包邊，用手擊可感覺(jué)夾板厚薄，以厚實(shí)為佳。

③防火防盜門

防火防盜門一般里面填充有防火棉等材料，用手擊門上方要有密實(shí)感覺(jué)，否則防火棉填充不實(shí)或有下垂的可能，其它略同于木門檢查。

鋁合金門窗應(yīng)開啟靈活，構(gòu)造結(jié)實(shí)、拼縫嚴(yán)密；門鎖好用，窗戶（平開窗、推拉窗）關(guān)上扣上后要嚴(yán)密，玻璃膠要豐滿。實(shí)木和夾板門。

一般分戶門應(yīng)為實(shí)木門，內(nèi)間房可用夾板門。實(shí)木門要不變形且關(guān)上后嚴(yán)密，門和地面有0.5-1cm之間的縫。夾板門要平整光潔，要有條木包邊，用手擊可感覺(jué)夾板厚薄，以厚實(shí)為佳。防火防盜門

防火防盜門一般里面填充有防火棉等材料，用手擊門上方要有密實(shí)感覺(jué)，否則防火棉填充不實(shí)或有下垂的可能，其它略同于木門檢查。三、管道：

1、給水系統(tǒng)：

①鍍鋅管要不生銹，有銹斑即有采用了不合格的非標(biāo)冷鍍鋅管之疑。（市建設(shè)局有規(guī)定嚴(yán)禁采用冷鍍鋅、不合格的水煤氣管）

②對(duì)暗埋的給水管來(lái)說(shuō)只能看墻壁面有沒(méi)有滲