房地產(chǎn)估價講義

項目三：

市場比較法及其運用房地產(chǎn)估價項目三市場比較法【知識目標】（1）熟悉市場比較法的基本原理和適用對象與條件。（2）掌握市場比較法的操作步驟。（3）掌握各項因素比較修正與調(diào)整的要求及其系數(shù)的確定、估價測算公式、比準價格的最終確定等方法。【能力目標】（1）能夠迅速、準確的選擇市場比較法所需要的可比實例。（2）能夠通過估價基本公式進行估價測算應用。（3）會對估價案例進行分析、評估，具備運用市場比較法進行估價測算的基本能力。項目三市場比較法【項目概述】市場比較法是房地產(chǎn)估價方法中應用最廣泛的方法。本課題主要討論市場比較法的概念，市場比較法的適用范圍，可比案例的收集以及可比實例的選擇，各項參數(shù)的修正方法，最終比準價格的求取。項目采取理論闡述與例題、案例相結(jié)合的方式，重點在于提高學生關(guān)于市場比較法的應用技能。項目三市場比較法【情境案例】2011年5月，甲公司向乙商業(yè)銀行申請抵押貸款，抵押物是位于某市某一小區(qū)內(nèi)的一套混合結(jié)構(gòu)的住宅，其建設(shè)用地使用權(quán)通過出讓取得，土地使用期限為70年，期限從1999年8月13日起。估價對象建筑物建成于為2002年，外墻刷涂料，共四個單元，所在單元平面布局為三戶，估價對象位于第一層，南北朝向，附帶獨立小院（約5平方米），房屋建筑面積為65平方米，二室一廳一廚一衛(wèi)，一般裝修，水、電、衛(wèi)設(shè)施齊全?，F(xiàn)委托丙房地產(chǎn)估價有限公司進行評估，丙房地產(chǎn)估價有限公司承接該估價項目后，分派兩名估價師具體負責該評估項目。經(jīng)過詳細調(diào)查，估價師選取了與估價對象同一小區(qū)近三個月交易的兩宗住宅和臨近小區(qū)兩個月前交易的一套類似住宅作為可比實例，對其成交價格分別經(jīng)過有關(guān)因素的修正和調(diào)整計算后，采用算術(shù)平均數(shù)法確定估價對象住宅的市場價值。項目三市場比較法本課題的主要內(nèi)容：課題一認識市場比較法課題二可比實例的搜集與篩選課題三可比實例價格的修正與調(diào)整課題四比準價格求取課題五市場比較法應用示例

一、市場比較法的概念與理論依據(jù)1.市場比較法的概念市場比較法，又稱市場法、比較法，是選取一定數(shù)量發(fā)生過交易且符合一定條件的與估價對象相似的房地產(chǎn)，然后將它們與估價對象進行比較，對它們的成交價格進行適當?shù)奶幚韥砬笕」纼r對象價值的方法。與估價對象相似的房地產(chǎn)，也稱為估價對象的類似房地產(chǎn)，簡稱類似房地產(chǎn)，是指與估價對象的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)等相同或相似的房地產(chǎn)。發(fā)生過交易且符合一定條件的與估價對象相似的房地產(chǎn)，簡稱可比實例，是指交易實例中交易類型與估價目的吻合、成交日期與估價時點接近、成交價格為正常價格或可修正為正常價格的與估價對象相似的房地產(chǎn)。課題一市場比較法基本原理課題一市場比較法基本原理市場比較法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的市場價格為導向來求取房地產(chǎn)的價值。通常把市場比較法估價測算出的價值稱為比準價值。市場是檢驗房地產(chǎn)價值合理與否的重要場所。市場比較法是一種最直接、較直觀且有說服力的估價方法，其測算結(jié)果易于被人們理解、認可或接受。

2.市場比較法的理論依據(jù)市場比較法的理論依據(jù)就是替代原理。即在同一個房地產(chǎn)市場上相似的房地產(chǎn)有相近的價格。

替代原理：在同一市場上，兩個以上具有替代關(guān)系的商品同時存在時，該類商品的價格就由這種有替代關(guān)系的商品相互競爭，相互牽制，最終趨于一致。課題一市場比較法基本原理課題一市場比較法基本原理二、市場比較法的適用對象與條件1.市場比較法的適用的估價對象市場比較法主要在房地產(chǎn)交易市場比較活躍的地方應用普遍。該法適用的估價對象是數(shù)量較多、經(jīng)常發(fā)生交易且具有一定可比性的房地產(chǎn)，例如：①住宅，包括普通住宅、別墅、公寓等。特別是數(shù)量較多、可比性較好的存量成套住宅最實用市場比較法估價，相對來說也是最容易、最簡單的一種房地產(chǎn)估價。②寫字樓。③商鋪。④標準廠房。⑤房地產(chǎn)開發(fā)用地。2.市場比較法估價應具備的條件市場比較法需要具備的前提條件是較發(fā)達的房地產(chǎn)市場及在估價時點的近期有較多類似房地產(chǎn)的交易。市場比較法估價需要消除以下三個方面可比實例成交價格與估價對象價值的差異：①特殊交易情況與正常交易情況不同。把可比實例的特殊交易情況造成的可能是不正常的成交價格，修正為正常價格；②成交日期與估價時點不同（兩個時點的市場狀況不同）。需要把可比實例在其成交日期的價格，調(diào)整為在估價時點的價格；③可比實例狀況與估價對象狀況不同。需要把可比實例在自身狀況下的價格，調(diào)整為估價對象狀況下的價格。上述對可比實例成交價格進行的修正與調(diào)整，分別簡稱為交易情況修正、市場狀況調(diào)整和房地產(chǎn)狀況調(diào)整。課題一市場比較法基本原理課題一市場場比較法基基本原理三、市場比比較法估價價的步驟4大步驟：：①收集交易實實例。②選取可比實實例。根據(jù)估價價對象狀況況和估價目目的，從交交易實例中中選取一定定數(shù)量符合合一定條件件的交易實實例作為可可比實例。。③對可比實例例成交價格格進行處理理。分為價格格換算、價價格修正和和價格調(diào)整整。即：建建立比較基基準、交易易情況修正正、市場狀狀況調(diào)整和和房地產(chǎn)狀狀況調(diào)整。。故該大步驟又又分為建立立比較基準準、交易情情況修正、、市場狀況況調(diào)整和房房地產(chǎn)狀況況調(diào)整四個個小步驟。④求取比準價價值。把多個可可比實例成成交價格經(jīng)經(jīng)過處理得得到的多個個比準價值值綜合為一一個比準價價值。課題二交易易實例搜集集與可比實實例篩選一、交易實實例的搜集集1.收集交交易實例的的內(nèi)容和要要求（1）交易易實例房地地產(chǎn)基本狀狀況。（2）交易易雙方基本本情況。包包括總價、、單價及計計價方式。。（3）成交交價格（4）成交交日期。（5）付款款方式。（6）交易易情況。如如交易目的的、交易方方式、交易易稅費負擔擔方式以及及有無利害害關(guān)系人之之間的交易易和急買急急賣等特殊殊交易情況況。可制作“房房地產(chǎn)交易易實例調(diào)查查表”課題二交易易實例搜集集與可比實實例篩選2.搜集交交易實例的的途徑（1）查閱閱政府有關(guān)關(guān)部門的房房地產(chǎn)交易易資料。例例如，房地地產(chǎn)權(quán)利人人轉(zhuǎn)讓房地地產(chǎn)時向政政府有關(guān)部部門申報的的成交價格格資料等。。（2）向房房地產(chǎn)交易易當事人、、四鄰，促促使交易協(xié)協(xié)議達成的的經(jīng)紀人、、律師、財財務人員、、銀行有關(guān)關(guān)人員等了了解其知曉曉的房地產(chǎn)產(chǎn)成交價格格資料和有有關(guān)交易情情況。（3）與房房地產(chǎn)出售售者，如業(yè)業(yè)主、房地地產(chǎn)開發(fā)商商、房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)紀人等等洽談，獲獲得其房地地產(chǎn)的要價價和相關(guān)資資料。（4）查閱閱報刊、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)資源上上有關(guān)房地地產(chǎn)出售、、出租的廣廣告、信息息等資料。。（5）參加加房地產(chǎn)交交易展示會會，了解房房地產(chǎn)價格格行情，搜搜集有關(guān)信信息，索取取有關(guān)資料料。（6）同行行之間相互互提供。估估價機構(gòu)或或估價人員員可以約定定相互交換換所搜集的的交易實例例及經(jīng)手的的估價案例例資料。課題二交易易實例搜集集與可比實實例篩選3.

建立立交易實例例庫房地產(chǎn)估價價機構(gòu)應建建立房地產(chǎn)產(chǎn)交易（包包括買賣、、租賃）實實例庫。建立交易實實例庫的作作用：運用市場比比較法估價價的需要；；從事房地產(chǎn)產(chǎn)估價及相相關(guān)咨詢、、顧問業(yè)務務的一項基基礎(chǔ)性工作作，形成房房地產(chǎn)估價價機構(gòu)核心心競爭力的的重要手段段；利于交易實實例資料的的保存和需需要時查找找、調(diào)用。。課題二交易易實例搜集集與可比實實例篩選二、可比實實例的篩選選1．篩選可可比實例的的數(shù)量要求求在于精不在在多，一般般篩選確定定3至10個可比比實例即可可滿足要求求。2.選取可可比實例的的質(zhì)量要求求1.可比實實例應是估估價對象的的類似房地地產(chǎn)；2.可比實實例的成交交日期應與與估價時點點接近；3.可比實實例的交易易類型應與與估價目的的吻合；4.可比實實例的成交交價格應為為正常價格格或能夠修修正為正常常價格。課題二交易易實例搜集集與可比實實例篩選三、建立比比較基準篩選出了可可比實例之之后，應以估價對象象的價格表表達方式為為標準，對可比實實例的成交交價格進行行換算處理理，使它們們之間口徑徑一致、互互相可比，，為后續(xù)可可比實例成成交價格修修正和調(diào)整整建立一個個共同的基基礎(chǔ)。建立比較基基準包括：：統(tǒng)一房地產(chǎn)產(chǎn)范圍、統(tǒng)統(tǒng)一付款方方式、統(tǒng)一一價格單位位。課題二交易易實例搜集集與可比實實例篩選1．統(tǒng)一房房地產(chǎn)范圍圍指“有””“無””差別而而非“優(yōu)優(yōu)”“劣劣”或者者“好””“壞””等差別別。（1）帶有債權(quán)權(quán)債務的的房地產(chǎn)產(chǎn)。不帶債權(quán)權(quán)債務的的房地產(chǎn)產(chǎn)價格=帶有債債權(quán)債務務的房地地產(chǎn)價格格-債權(quán)權(quán)+債務務（2））含有有非非房房地地產(chǎn)產(chǎn)成成分分的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)。房地地產(chǎn)產(chǎn)價價格格=含含有有非非房房地地產(chǎn)產(chǎn)成成分分的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)價價格格-非非房房地地產(chǎn)產(chǎn)成成分分的的價價格格（3））實物物范范圍圍不不同同的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)。一般般是是統(tǒng)統(tǒng)一一到到估估價價對對象象的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)范范圍圍，，相相應應地地對對可可比比實實例例的的成成交交價價格格進進行行加加價價或或減減價價處處理理。。課題題二交交易易實實例例搜搜集集與與可可比比實實例例篩篩選選2．．統(tǒng)統(tǒng)一一付付款款方方式式房地地產(chǎn)產(chǎn)交交易易一一般般涉涉及及金金額額大大，，許許多多成成交交價價格格采采用用分分期期付付款款方方式式支支付付，，而而且且付付款款期期限限長長短短、、付付款款次次數(shù)數(shù)、、每每筆筆付付款款金金額額在在付付款款期期限限內(nèi)內(nèi)分分布布的的不不同同，，實實際際價價格格也也會會有有所所不不同同。。估價價中中，，為為便便于于比比較較，，價價格格一一般般以在在成成交交日日期期一一次次性性付付清清所所需需的的金金額額為為基基準準。因因此此，，需需要要通通過過折現(xiàn)現(xiàn)計算算，，將將分分期期付付款款的的可可比比實實例例成成交交價價格格折折算算為為在在成成交交日日期期一一次次付付清清的的金金額額。。課題題二交交易易實實例例搜搜集集與與可可比比實實例例篩篩選選3．．統(tǒng)統(tǒng)一一價價格格單單位位包括括統(tǒng)統(tǒng)一一價價格格表表示示單單位位、、統(tǒng)統(tǒng)一一幣幣種種和和貨貨幣幣單單位位、、統(tǒng)統(tǒng)一一面面積積內(nèi)內(nèi)涵涵和和單單位位。。（1））統(tǒng)統(tǒng)一一價價格格表表示示單單位位通常常為為單位位面面積積的的價價格格。如如房房地地及及建建筑筑物物通通常常為為單單位位建建筑筑面面積積或或單單位位使使用用面面積積的的價價格格；；土土地地為為單單位位土土地地面面積積價價格格，，或或者者單單位位建建筑筑面面積積土土地地價價格格，，即即樓樓面面地地價價。。這些些情情況況下下，，單單位位面面積積就就是是比比較較單單位位。。其他他情情況況下下的的比比較較單單位位：倉庫庫——單單位位體體積積；；停停車車場場——每每個個車車位位；；旅旅館館——客客房房或或床床位位；；保保齡齡球球館館——球球道道等等等等。。課題題二交交易易實實例例搜搜集集與與可可比比實實例例篩篩選選（2））統(tǒng)統(tǒng)一一幣幣種種和和貨貨幣幣單單位位統(tǒng)一一幣幣種種：：不同同幣幣種種價價格格之之間間的的換換算算，，采采用用該該價價格格對對應應日日期期的的匯匯率率。。通常常采采用用成成交交日日期期時時的的匯匯率率。。但如如果果先先按按原原幣幣種種的的價價格格進進行行市市場場狀狀況況調(diào)調(diào)整整，，則則該該項項調(diào)調(diào)整整的的價價格格，，應應采采用用估估價價時時點點時時的的匯匯率率進進行行換換算算。。匯率率的的取取值值一一般般采采用用國國家家公公布布的的外外匯匯牌牌價價的的賣賣出出、、買買入入中中間間價價。。統(tǒng)一貨貨幣單單位：：按照使使用習習慣，，人民民幣、、美元元、港港幣等等通常常都采采用““元””。課題二交交易易實例例搜集集與可可比實實例篩篩選（3））統(tǒng)一一面積積內(nèi)涵涵和單單位現(xiàn)實房房地產(chǎn)產(chǎn)交易易中，，有按按建筑筑面積積計價價、按按套內(nèi)內(nèi)建筑筑面積積或使使用面面積計計價、、按套套計價價等形形式。。統(tǒng)一面面積內(nèi)內(nèi)涵就就是使估價價對象象與可可比實實例的的面積積內(nèi)涵涵保持持一致致?？砂聪孪铝嘘P(guān)關(guān)系式式進行行換算算：課題二交交易易實例例搜集集與可可比實實例篩篩選面積單單位，，中國國內(nèi)地地通常常采用用平方方米(土地地有時時還采采用公公頃、、畝)，中中國香香港地地區(qū)和和美國國、英英國等等習慣慣采用用平方方英尺尺，中中國臺臺灣地地區(qū)和和日本本、韓韓國一一般采采用坪坪。由由于：：1公頃頃=10000平平方米米=15畝畝1畝=666.67平方方米1平方方英尺尺=0.0929304平方方米1坪=3.30579平平方米米所以，，將公公頃、、畝、、平方方英尺尺、坪坪下的的價格格換算算為平平方米米的價價格為為：平方米米下的的價格格＝畝畝下的的價格格÷666.67平方米米下的的價格格＝公公頃下下的價價格÷÷10000平方米米下的的價格格＝平平方英英尺下下的價價格÷÷0.0929304平方米下的價價格＝坪下的的價格÷3.30579課題二交易實實例搜集與可可比實例篩選選(2)統(tǒng)一一價格單位。。①統(tǒng)一價格表表示單位。②統(tǒng)一幣種和和貨幣單位。。③統(tǒng)一面積內(nèi)內(nèi)涵。④統(tǒng)一面積單單位。課題三可比實實例價格的修修正與調(diào)整市場比較法中中對可比實例例房地產(chǎn)價格格修正、調(diào)整整的內(nèi)容和順順序為：交易易情況修正→→市場狀況（（交易日期））調(diào)整→房地地產(chǎn)狀況調(diào)整整。一、交易情況況修正如果所選取得得可比實例的的成交價格是是不正常的，，則應把它修修正為正常的的。這種對可可比實例成交交價格進行的的修正，稱為為交易情況修修正。經(jīng)過交易情況況修正之后，，就將可比實實例實際而可可能是不正常常的成交價格格變成了正常常價格。課題三可比實實例價格的修修正與調(diào)整1．造成成交交價格偏離正正常的因素（1）有利害害關(guān)系人之間間的交易。（2）對交易易對象或市場場行情缺乏了了解的交易。。（3）對所交交易對象有特特殊偏好的交交易。（4）被迫出出售或被迫購購買的交易。。（5）交易稅稅費非正常負負擔的交易。。交易雙方或或者一方獲取取的市場信息息不全。（6）相鄰房房地產(chǎn)的合并并交易。課題三可比實實例價格的修修正與調(diào)整2．交易情況況修正的方法法修正基礎(chǔ)：基基于總價進行修正和基于單價進行修正修正方法：差差額法和比率法。采用比率法進進行的修正一一般公式為：：可比實例成交交價格交交易情況修修正系數(shù)=正正常價格采用差額法進進行修正的一一般公式為：：可比實例成交交價格交交易情況修修正數(shù)額=正正常價格課題三可比實實例價格的修修正與調(diào)整在比率法中，，交易情況修修正系數(shù)應以正常價格為為基準來確定。假設(shè)可比實例成交交價格比其正正常市場價格格高低的百分分率為±S%（當可比實實例成交價格格比其正常市市場價格高時時為+S%，低時為-S%)，則有有：可比實例正常常價格（1±S%）=可比實實例成交價格格因此有上式中，交易易情況交易系系數(shù)是，，不是±S%，也不是是1±S%。課題三可比實實例價格的修修正與調(diào)整之所以以正常常價格為基準準進行交易情情況修正，是是因為采用市市場比較法估估價要求選取取多個可比實實例，以正常常價格為基準準，就只有一一個比較基準準；要特別注意：：可比實例成成交價格比其其正常價格高高S%與正常常價格比可比比實例成交價價格低S%是是不同的概念念。課題三可比實實例價格的修修正與調(diào)整對于交易稅費費非正常負擔擔的價格修正正正常成交價格格是指在買賣賣雙方各自繳繳納自己應繳繳納的交易稅稅費下的價格格。買方實付金額額=正常常成交價格+應由買方繳繳納的稅費賣方實得金額額=正常成交價格格－應由賣方方繳納的稅費費應由賣方繳納納的稅費=正正常成交價格格×應有賣方方繳納的稅費費比率應由買方繳納納的稅費=正正常成交價格格×應有買方方繳納的稅費費比率課題三可比實實例價格的修修正與調(diào)整二、市場狀況況調(diào)整（交易易日期調(diào)整））1.市場狀狀況調(diào)整的含含義可比實例的成成交價格是其其成交日期時時的價格，是是在其成交日日期時的房地地產(chǎn)市場狀況況下形成的。。要求評估的的估價對象的的價格是估價價時點時的價價格，應是在在估價時點時時的房地產(chǎn)市市場狀況下形形成的。如果成交日期期與估價時點點不同，房地產(chǎn)市場狀狀況可能發(fā)生生了變化，如新的政策策、利率變化化、通貨膨脹脹等，從而房房地產(chǎn)價格就就有可能不同同。應將可比比實例在其成成交日期時的的價格調(diào)整為為在估價時點點時的價格，，如此才能將將其作為估價價對象的價格格。這種對可比實實例成交價格格進行的調(diào)整整，稱為市場場狀況調(diào)整。。經(jīng)過市場狀狀況調(diào)整之后后，就將可比比實例在成交交日期的價格格變成為在估估價時點的價價格。課題三可比實實例價格的修修正與調(diào)整2.市場狀況況調(diào)整的方法法在可比實例的的成交日期至至估價時點期期間，當房地地產(chǎn)價格為平平穩(wěn)發(fā)展時，，可不進行市場狀況調(diào)整。而當房房地產(chǎn)價格為為上漲或下跌跌時，則必須須進行市場狀況調(diào)整，以使價價格符合估價價時點時的房房地產(chǎn)市場狀狀況。房房地產(chǎn)產(chǎn)市場狀況調(diào)調(diào)整一般采用用比率法，一一般公式為：：可比實例在成成交日期時的的價格×市場場狀況調(diào)整系系數(shù)=可比實例在在估價時點時時的價格。課題三可比實實例價格的修修正與調(diào)整市場狀況調(diào)整整系數(shù)一般應應以成交日期期的價格為基基準來確定。。假設(shè)從成交交日期到估價價時點，可比比實例價格上上漲或下跌的的百分率為±±T％(從成交日日期到估價時時點，當可比比實例的價格格上漲時，為為+T％；下跌時，，為-T％)，則：可比實例在成成交日期的價價格×(1±±T％)＝可比實例在在估價時點的的價格上式中，市場狀況調(diào)整整系數(shù)是(1±T％)，，而不是±T％。市場狀況調(diào)整整的關(guān)鍵是把握估價對對象或可比實實例這類房地地產(chǎn)的市場價價格自某個時時期以來的漲落變化情況，具體是是調(diào)查過去不不同時間的數(shù)數(shù)宗類似房地地產(chǎn)的價格，，找出該類房地地產(chǎn)市場價格格隨時間變化化而變化的規(guī)規(guī)律，再據(jù)此對可可比實例成交交價格進行市市場狀況調(diào)整整。課題三可比實實例價格的修修正與調(diào)整市場狀況調(diào)整整的具體方法法有價格指數(shù)法和價格變動率法法。（1）價格指指數(shù)法價格指數(shù)有定基價格指數(shù)數(shù)和環(huán)比價格指數(shù)數(shù)。在價格指數(shù)數(shù)編制中，需需要選擇某個個時期作為基基期。以某個固定時時間為基期的的，稱為定基基價格指數(shù)；；以上一時期期作為基期的的，稱為環(huán)比比價格指數(shù)。。在房地產(chǎn)相關(guān)關(guān)的價格指數(shù)數(shù)體系中，比比較多的是采采用定基價格格指數(shù)。課題三可可比實例例價格的的修正與與調(diào)整采用定基基價格指指數(shù)進行行市場狀狀況調(diào)整整的公式式為：如果估價價時點的的價格指指數(shù)大于于成交日日期的價價格指數(shù)數(shù)，表明明房地產(chǎn)產(chǎn)價格上上漲，市市場狀況況調(diào)整系系數(shù)大于于1；如如果估價價時點的的價格指指數(shù)小于于成交日日期的價價格指數(shù)數(shù)，表明明房地產(chǎn)產(chǎn)價格下下跌，市市場狀況況調(diào)整系系數(shù)小1。采用環(huán)比比價格指指數(shù)進行行市場狀狀況調(diào)整整的公式式為：可比實例例在成交交日期的的價格××成交日日期的下下一期的的環(huán)比價價格指數(shù)數(shù)×再下下一期的的環(huán)比價價格指數(shù)數(shù)×…××估價時時點的環(huán)環(huán)比價格格指數(shù)=可比實實例在估估價時點點的價格格課題三可可比實例例價格的的修正與與調(diào)整（2）價價格變動動率法房地產(chǎn)價價格變動動率有逐期遞增增或遞減減的價格格變動率率和期內(nèi)平均均上升或或下降的的價格變變動率。采用逐期遞增增或遞減減的價格格變動率率進行市場場狀況調(diào)調(diào)整的公公式為：：采用期內(nèi)內(nèi)平均上上升或下下降的價價格變動動率進行行市場狀狀況調(diào)整整的公式式為：可比實例例在成交交日期的的價格××(1±±價格變變動率××期數(shù))=可比實實例在估估價時點點的價格格課題三可可比實例例價格的的修正與與調(diào)整用于市場場狀況調(diào)調(diào)整的價價格指數(shù)數(shù)或價格格變動率率，應為為能全面反映映房地產(chǎn)產(chǎn)價格變變化的房地產(chǎn)產(chǎn)價格指指數(shù)或價價格變動動率。房地產(chǎn)價價格指數(shù)數(shù)或價格格變動率率可細分分為4種種：①全國房房地產(chǎn)價價格指數(shù)數(shù)或價格格變動率率；②某地區(qū)區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)價格指指數(shù)或價價格變動動率；③全國某某類房地地產(chǎn)價格格指數(shù)或或價格變變動率；；④某地區(qū)區(qū)某類房房地產(chǎn)價價格指數(shù)數(shù)或價格格變動率率。不同地區(qū)區(qū)、不同同用途或或不同類類型的房房地產(chǎn)，，其價格格變動的的方向和和程度通通常是不不同的，，針對具體體的可比比實例，，進行市市場狀況況調(diào)整時時應選用用可比實實例所在在地同類類房地產(chǎn)產(chǎn)的價格格指數(shù)或或價格變變動率。。課題三可可比實例例價格的的修正與與調(diào)整三、房地地產(chǎn)狀況況調(diào)整1.房房地產(chǎn)狀狀況調(diào)整整的含義義是將可比比實例在在其房地地產(chǎn)狀況況下的價價格，調(diào)調(diào)整為在在估價對對象房地地產(chǎn)狀況況下的價價格的過過程。經(jīng)過房地地產(chǎn)狀況況調(diào)整，，就把可可比實例例在自身身狀況下下的價格格變成了了在估價價對象狀狀況下的的價格。。2.房房地產(chǎn)狀狀況調(diào)整整的內(nèi)容容分為實物狀況況調(diào)整、、權(quán)益狀狀況調(diào)整整和區(qū)位位狀況調(diào)調(diào)整。（1）實物狀況況的調(diào)整整。進行實實物狀況況調(diào)整，，是將可可比實例例在其實實物狀況況下的價價格，調(diào)調(diào)整為在在估價對對象實物物狀況下下的價格格。實物狀況況調(diào)整的的內(nèi)容很很多。對對于土地主要包括括：面積積大小、、形狀、、基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施完備備程度(屬于可可比實例例、估價價對象之之內(nèi)的部部分)、、土地平平整程度度、地勢勢、地質(zhì)質(zhì)水文狀狀況等影影響房地地產(chǎn)價格格的因素素；對于建筑物主要包括括：新舊舊程度、、建筑規(guī)規(guī)模、建建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)、設(shè)備備、裝修修、平面面格局、、工程質(zhì)質(zhì)量等影影響房地地產(chǎn)價格格的因素素。課題三可可比實例例價格的的修正與與調(diào)整（2）權(quán)益狀況況的調(diào)整整。進行權(quán)權(quán)益狀況況調(diào)整，，是將可可比實例例房地產(chǎn)產(chǎn)在其權(quán)權(quán)益狀況況下的價價格，調(diào)整為在在估價對對象房地地產(chǎn)權(quán)益益狀況下下的價格格。由于在選取可比比實例時時要求可可比實例例的權(quán)利利性質(zhì)應應與估價價對象的的權(quán)利性性質(zhì)相同同，在這種種前提下下，權(quán)益益狀況比比較、調(diào)調(diào)整的內(nèi)內(nèi)容主要要有：土土地使用用期限，，規(guī)劃條條件（如如容積率率）、出出租情況況、地役役權(quán)設(shè)立立情況等等影響房房地產(chǎn)價價格的因因素。在實際估估價中，，遇到最最多的是是土地使使用期限限調(diào)整。課題三可可比實例例價格的的修正與與調(diào)整（3）區(qū)位狀況況調(diào)整。進行區(qū)區(qū)位狀況況調(diào)整，，是將可可比實例例房地產(chǎn)產(chǎn)在其區(qū)區(qū)位狀況況下的價價格，調(diào)調(diào)整為在在估價對對象房地地產(chǎn)區(qū)位位狀況下下的價格格。區(qū)位狀況況調(diào)整的的內(nèi)容：：位置，包括所所處的方方位、與與相關(guān)場場所的距距離、臨臨街狀況況、朝向向、樓層層。交通條件件，包括進進、出的的方便程程度。外部配套套設(shè)施，包括基基礎(chǔ)設(shè)施施和公共共服務設(shè)設(shè)施。周圍環(huán)境境和景觀觀，包括自自然環(huán)境境、人文文環(huán)境和和景觀。。不同用途途的房地地產(chǎn)，影影響其價價格的區(qū)區(qū)位因素素不同，，具體比比較調(diào)整整時應分分別選擇擇。課題三可可比實例例價格的的修正與與調(diào)整3.房房地產(chǎn)狀狀況的調(diào)調(diào)整思路路與步驟驟房地產(chǎn)狀狀況調(diào)整整的思路路是：以估價對對象狀況況為基準準，將可比實實例狀況況與估價價對象狀狀況進行行直接比比較；或或者設(shè)立立一種““標準房房地產(chǎn)””，以該該標準房房地產(chǎn)狀狀況為基基準，將將可比實實例狀況況與估價價對象狀狀況進行行間接比比較。無論是直直接比較較還是間間接比較較，如果可比比實例狀狀況比估估價對象象狀況好好，則對對可比實實例成交交價格進進行減價價調(diào)整；；如果可可比實例例狀況比比估價對對象狀況況差，則則對可比比實例成成交價格格進行加加價調(diào)整整。課題三可可比實例例價格的的修正與與調(diào)整房地產(chǎn)狀狀況調(diào)整整的一般般步驟：：首先，確確定對估估價對象象這類房房地產(chǎn)的的價格有有影響的的各種房房地產(chǎn)狀狀況因素素，包括括實物因因素、權(quán)權(quán)益因素素和區(qū)位位因素。。注意：不不同使用用性質(zhì)的的房地產(chǎn)產(chǎn)，影響響其價格格的房地地產(chǎn)自身身因素不不盡相同同。其次，將將可比實實例與估估價對象象在這些些因素方方面的狀狀況逐一一進行比比較，找找出它們們之間的的差異程程度。第三，找找出可比比實例狀狀況與估估價對象象狀況差差異程度度造成的的價格差差異程度度，將房房地產(chǎn)狀狀況差異異程度轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換為價價格差異異程度。。最后，根根據(jù)價格格差異程程度對可可比實例例的成交交價格進進行調(diào)整整。課題三可可比比實例例價格格的修修正與與調(diào)整整4．房房地產(chǎn)產(chǎn)狀況況調(diào)整整的方方法房地產(chǎn)產(chǎn)狀況況調(diào)整整的基礎(chǔ)有有總價價和單單價，調(diào)整整的方法主主要有有數(shù)額額法和和比率率法。采用數(shù)額法法進行房房地產(chǎn)產(chǎn)狀況況調(diào)整整的一一般公式為：采用比率法法進行房房地產(chǎn)產(chǎn)狀況況調(diào)整整的一一般公式為：課題三可可比比實例例價格格的修修正與與調(diào)整整在比率法法中，房地產(chǎn)產(chǎn)狀況況調(diào)整整系數(shù)數(shù)應以以估價價對象象狀況況為基基準來來確定定。假設(shè)可可比實實例在在自身身狀況況下的的價格格比在在估價價對象象狀況況下的的價格格高或或低的的百分分率為為±R%（（當可可比實實例在在自身身狀況況下的的價格格比在在估價價對象象狀況況下的的價格格高時時為+R%，低低時為為-R%)，則則：課題三可可比比實例例價格格的修修正與與調(diào)整整具體進進行房房地產(chǎn)產(chǎn)狀況況調(diào)整整的方方法，，還有有直接比比較法法和間接比比較法法。(1)直接比比較法法是以以估價價對象象狀況況為基基準，，將可可比實實例狀狀況與與估價價對象象狀況況直接接進行行比較較，然然后根根據(jù)兩兩者的的差異異情況況對可可比實實例進進行調(diào)調(diào)整。。（2））間接接比較較法不不以估估價對對象狀狀況為為基準準，而而是設(shè)設(shè)定一一種““標準準房地地產(chǎn)””，以以該標標準房房地產(chǎn)產(chǎn)狀況況為基基準，，將估估價對對象狀狀況和和可比比實例例狀況況均與與它逐逐個因因