房地產(chǎn)稅收制度基礎(chǔ)講義

第五章-1房地產(chǎn)稅收制度

一、房地產(chǎn)稅（一）房地產(chǎn)稅的含義

稅收是國(guó)家參與社會(huì)剩余產(chǎn)品分配的一種規(guī)范形式，其本質(zhì)是國(guó)家憑借政治權(quán)力，按照法律規(guī)定程序和標(biāo)準(zhǔn)，無(wú)償?shù)厝〉秘?cái)政收入的一種手段。稅收的本質(zhì)決定了它具有強(qiáng)制性、無(wú)償性和固定性的特征。

第一節(jié)房地產(chǎn)稅概述房地產(chǎn)稅收是稅收概念體系中的一個(gè)范疇，是指以房地產(chǎn)或與房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)行為為征稅對(duì)象的稅類，是房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理、消費(fèi)的全過(guò)程中，房地產(chǎn)開發(fā)商與消費(fèi)者要繳納的各種稅收的總稱。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)涉及的稅種共計(jì)11個(gè)（原12個(gè)）。直接以房地產(chǎn)為課稅對(duì)象的稅種有5個(gè)（原6個(gè)）：土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅（取消）、契稅。與房地產(chǎn)緊密相關(guān)的稅種有6個(gè)：營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加。

將房地產(chǎn)稅按環(huán)節(jié)可劃分為四大類：與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的稅收、與房地產(chǎn)交易有關(guān)的稅收、與房地產(chǎn)保有有關(guān)的稅收、與房地產(chǎn)所得有關(guān)的稅收。

1、與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的稅種（1）耕地占用稅（2）土地增值稅（3）營(yíng)業(yè)稅（4）印花稅（5）城市維護(hù)建設(shè)稅

（6）教育費(fèi)附加

2、與房地產(chǎn)保有有關(guān)的稅種（1）房產(chǎn)稅

（2）城鎮(zhèn)土地使用稅

3、與房地產(chǎn)交易有關(guān)的稅種（1）土地增值稅（2）契稅（3）營(yíng)業(yè)稅

（4）印花稅

4、與房地產(chǎn)所得有關(guān)的稅種（1）企業(yè)所得稅（2）個(gè)人所得稅

房地產(chǎn)稅房產(chǎn)稅土地稅土地使用稅土地增值稅耕地占用稅房產(chǎn)稅契稅印花稅所得稅營(yíng)業(yè)稅城建稅教育費(fèi)附加按所屬關(guān)系分類我國(guó)房地產(chǎn)稅收情況按所屬關(guān)系分類：（二）房地產(chǎn)稅的特征1．房地產(chǎn)稅收是一種比較穩(wěn)定的稅收來(lái)源。

2．房地產(chǎn)稅收具有較強(qiáng)的政策功能。1）稅負(fù)均衡房產(chǎn)稅征稅的主要依據(jù)是房產(chǎn)的價(jià)值。占有的房產(chǎn)越多負(fù)擔(dān)越重，占有的房產(chǎn)越少負(fù)擔(dān)越輕，從而起到調(diào)節(jié)納稅人的財(cái)產(chǎn)占有量，縮小貧富差的作用。

2）引導(dǎo)土地合理利用對(duì)需要限制的土地課以重稅，對(duì)需要鼓勵(lì)的輕稅或適當(dāng)減免稅，以引導(dǎo)和調(diào)控土地的利用方向，優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)，提高土地的利用率。

以土地占有量為依據(jù)征稅，則可以限制土地的過(guò)多占用，減少土地的占有量，減少土地資源的浪費(fèi)。3）抑制制土地地投機(jī)機(jī)行為為通過(guò)土土地的的占有有獲得得土地地的自然增增值，還可可以通通過(guò)囤囤積土土地、、待價(jià)價(jià)而沽沽，獲獲取暴暴利。。對(duì)土土地的的增值收收益征征稅，，就可可以有有效地地調(diào)節(jié)節(jié)土地地的級(jí)級(jí)差收收益，，保證證土地地級(jí)差差收益益在不不同的的利益益主體體之間間進(jìn)行行合理理分配配，并在一一定程程度上上抑制制土地地投機(jī)機(jī)行為為。二、房房地產(chǎn)產(chǎn)地租租的概概念地租是指土土地所所有者者將其其所擁?yè)碛械牡耐恋氐丶芭c與土地地相關(guān)關(guān)的房房屋或或其他他附著著物租租給他他人使使用所所取得得的報(bào)報(bào)酬，，在我我國(guó)地地租主主要表表現(xiàn)為為國(guó)家家收取取土地地出讓讓金。。三、房房地產(chǎn)產(chǎn)費(fèi)的的概念念房地產(chǎn)產(chǎn)費(fèi)是指依依據(jù)法法律和和法規(guī)規(guī)，由由有關(guān)關(guān)行政機(jī)機(jī)關(guān)、、事業(yè)業(yè)單位位向房地地產(chǎn)開開發(fā)企企業(yè)、、房地地產(chǎn)交交易各各方和和房地地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人人等收收取的的各種種管理費(fèi)費(fèi)、服服務(wù)費(fèi)費(fèi)、補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)等。房地產(chǎn)產(chǎn)費(fèi)并并不是是基于于國(guó)家家權(quán)力力，而而是基于政政府機(jī)機(jī)構(gòu)實(shí)實(shí)行管管理和和提供供服務(wù)務(wù)而向向被管管理者者或被被服務(wù)務(wù)人收收取的的成本本。我國(guó)國(guó)現(xiàn)行行的房房地產(chǎn)產(chǎn)費(fèi)主主要有有土地使使用費(fèi)費(fèi)（不含含地租租）、房地地產(chǎn)行行政性性收費(fèi)費(fèi)和房房地產(chǎn)產(chǎn)事業(yè)業(yè)性收收費(fèi)。土地使使用費(fèi)費(fèi)（不含含地租租）：：向國(guó)國(guó)家交交付的的除了了土地地出讓讓金之之外的的使用用土地地的費(fèi)費(fèi)用，，主要要包括括國(guó)家家對(duì)土土地的的開發(fā)成成本、、征收收土地地補(bǔ)償償費(fèi)、、安置置補(bǔ)助助費(fèi)。房地產(chǎn)產(chǎn)行政政性收收費(fèi)：主要要包括括登記費(fèi)費(fèi)、勘勘丈費(fèi)費(fèi)、權(quán)權(quán)證費(fèi)費(fèi)、手手續(xù)費(fèi)費(fèi)和房屋租租賃登登記費(fèi)費(fèi)。房地產(chǎn)產(chǎn)事業(yè)業(yè)性收收費(fèi)：提供供特定定服務(wù)務(wù)所收收取的的費(fèi)用用，主主要包包括拆遷管管理費(fèi)費(fèi)、房房屋估估價(jià)收收費(fèi)等。地租、、稅收收和收收費(fèi)的的區(qū)別別地租、、稅收收和收收費(fèi)的的內(nèi)涵涵、性性質(zhì)和和功能能明顯顯不同同：地租是土地所所有者者憑借借土地地所有有權(quán)向土地地使用用者索索取的的土地地使用用報(bào)酬酬，是是土地地所有有權(quán)在在經(jīng)濟(jì)濟(jì)上的的實(shí)現(xiàn)現(xiàn)。稅收是國(guó)家憑憑借政政治權(quán)權(quán)力，以法法律為為依據(jù)據(jù)，強(qiáng)強(qiáng)制、、無(wú)償償、固固定地地參與與國(guó)民民收人人的分分配和和再分分配所所形成成的特特殊經(jīng)經(jīng)濟(jì)利利益關(guān)關(guān)系。。收費(fèi)則是對(duì)對(duì)提供供服務(wù)務(wù)收取取的補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)用。。四、我我國(guó)房房地產(chǎn)產(chǎn)稅費(fèi)費(fèi)制度度的缺缺陷及及完善善（一））我國(guó)國(guó)房地地產(chǎn)稅稅費(fèi)制制度的的缺陷陷1．稅費(fèi)費(fèi)種類類繁多多，稅、租租、費(fèi)費(fèi)概念念混淆淆不清清。2．我國(guó)國(guó)房地地產(chǎn)稅稅收種種類““重交易易，輕輕保有有”。3．我國(guó)國(guó)房地地產(chǎn)稅稅負(fù)存在不不公平平現(xiàn)象象。4．房地地產(chǎn)業(yè)業(yè)稅收征征收管管理不不完善善。（二））房地地產(chǎn)稅稅費(fèi)制制度的的完善善措施施1．正稅、、明租租、清清費(fèi)。（1）正稅：統(tǒng)一一內(nèi)外外稅制制，避避免重重復(fù)征征稅，，改變變交易易環(huán)節(jié)節(jié)畸重重保有有環(huán)節(jié)節(jié)畸輕輕的現(xiàn)現(xiàn)狀，，并盡盡量向向?qū)挾惗惢?、、少稅稅種、、低稅稅率的的國(guó)際際通行行做法法靠攏攏。（2）明租：設(shè)計(jì)計(jì)好土地出出讓金金收取取方式式。（3）清費(fèi)：對(duì)收收費(fèi)項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)行嚴(yán)嚴(yán)格清清理。。對(duì)于于一些些不合合理的的行政政事業(yè)業(yè)性收收費(fèi)一一律取取消；；對(duì)于于一些些必需需的但但可以以合并并收取取的項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)行兼兼并。。2．建立完完整的的房地地產(chǎn)稅稅法體體系，，適當(dāng)當(dāng)下放放稅收收權(quán)。實(shí)行以中央央集權(quán)權(quán)為主主、合合理給給地方方放權(quán)權(quán)。使房房地產(chǎn)產(chǎn)稅在在一個(gè)個(gè)較為為合理理的環(huán)環(huán)境下下開征征，而而又不不影響響中央央財(cái)政政收入入的增增加和和宏觀觀調(diào)控控能力力的加加強(qiáng)。。3．完善善房地地產(chǎn)稅稅課稅稅的配配套制制度。。（1）建立立完善善、透透明、、全國(guó)國(guó)聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)的房房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)登記記制度度。（2）加強(qiáng)強(qiáng)房地地產(chǎn)評(píng)評(píng)估機(jī)機(jī)構(gòu)和和人員員的建建設(shè)和和管理理。第二節(jié)節(jié)土土地稅稅法律律制度度2.1耕地占占用稅稅1．征收收目的的和意意義耕地占占用稅稅，是國(guó)國(guó)家對(duì)對(duì)占用用耕地地建房房和從從事非非農(nóng)業(yè)業(yè)建設(shè)設(shè)的單單位和和個(gè)人人，依依其占占用耕耕地的的面積積征收收的一一種稅稅。目的：控制非非農(nóng)業(yè)業(yè)建設(shè)設(shè)對(duì)耕耕地的的占用用，穩(wěn)穩(wěn)定耕耕地面面積，，保障障農(nóng)業(yè)業(yè)的發(fā)發(fā)展。。2．列入入征稅稅范圍圍的耕耕地包包括：：（1）種植糧糧食作作物、、經(jīng)濟(jì)濟(jì)作物物的土土地。（2）菜地，包括括城市市郊區(qū)區(qū)種植植蔬菜菜的土土地。。（3）園地，包括括苗圃圃、花花園、、果園園、茶茶園、、桑園園和其其他種種植經(jīng)經(jīng)濟(jì)林林木的的土地地。（4）林地地（5）牧草草地（6）農(nóng)田田水利利土地地（6）漁業(yè)業(yè)水域域填涂涂3.稅率我國(guó)耕耕地占占用稅稅采用用的是是地區(qū)差差別稅稅率，我國(guó)國(guó)耕地地占用用稅率率就分分為以以下幾幾種：：（1）人人均耕耕地在在1畝以下下（含1畝）的的地區(qū)區(qū)，占占用每每平方方米耕耕地的的納稅稅額為為10.00～50.00元。（2）人均均耕地地在1～2畝（含2畝）的的地區(qū)區(qū)占用用每平平方米米耕地地的納納稅額額為8.00～40.00元。（3）人均均耕地地在2～3畝（含3畝）的的地區(qū)區(qū)，占占用每每平方方米耕耕地的的納稅稅額為為6.00～30.00元。（4）人均均耕地地在3畝以上上的地區(qū)區(qū)，占占用每每平方方米耕耕地的的納稅稅額為為5.00～25.00元；4.加成包包括：：1、經(jīng)經(jīng)濟(jì)特特區(qū)、、經(jīng)濟(jì)濟(jì)技術(shù)術(shù)開發(fā)發(fā)區(qū)和和經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)達(dá)達(dá)但人人均耕耕地特特別少少的地地區(qū)，，耕地地占用用稅的的稅額額還可可以適適當(dāng)提提高，，但提高額額度最最高不不能超超過(guò)上上述規(guī)規(guī)定的的50％。2、對(duì)單單位或或者個(gè)個(gè)人獲獲準(zhǔn)征征收或或者占占用耕耕地超過(guò)2年不使使用的的加征規(guī)規(guī)定稅稅額2倍以下下的耕耕地占占用稅稅。5、耕地地占用用稅的的減免免減稅對(duì)對(duì)象：：1）農(nóng)村村居民民占用用耕地地新建建住宅宅，按按規(guī)定定稅額額減半征征收；2）農(nóng)村村革命命烈士士家屬屬、革革命殘殘廢軍軍人、、鰥寡寡孤獨(dú)獨(dú)以及及邊遠(yuǎn)遠(yuǎn)貧困困山區(qū)區(qū)生活活困難難的農(nóng)農(nóng)戶，，在規(guī)規(guī)定用用地標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)內(nèi)，新建住住宅納納稅確確有困困難的的，可酌酌情給給予減減免；；3）對(duì)民政部部門所所辦福福利工工廠，確屬屬安置置殘疾疾人就就業(yè)的的，可可按殘殘疾人人占工工廠人人員的的比例例，酌酌情給給予減減稅照照顧；；免稅對(duì)對(duì)象主要有有以下下幾種種：（1）部隊(duì)隊(duì)軍事事設(shè)施施占用用耕地地。（2）鐵路路、公公路、、飛機(jī)機(jī)場(chǎng)跑跑道和和停機(jī)機(jī)坪占占用耕耕地。。（3）港口口、航航道用用地。。（4）學(xué)校校、幼幼兒園園、敬敬老院院和醫(yī)醫(yī)院用用地。。1.土地使使用稅稅的概概念和和征收收意義義土地使使用稅稅是以以城鎮(zhèn)鎮(zhèn)范圍圍內(nèi)的的土地地使用用者使使用的的土地地為征征稅對(duì)對(duì)象。2.課稅對(duì)對(duì)象和和納稅稅人2006年12月31日，國(guó)國(guó)務(wù)院院發(fā)布布了《關(guān)于修修改（（中華華人民民共和和國(guó)城城鎮(zhèn)土土地使使用稅稅暫行行條例例）的的決定定》：從2007年1月1日起，外商投投資企企業(yè)和和外國(guó)國(guó)企業(yè)業(yè)也應(yīng)應(yīng)按照照規(guī)定定繳納納城鎮(zhèn)鎮(zhèn)土地地使用用稅。。2.2城鎮(zhèn)土地使用用稅3．稅率、計(jì)稅稅依據(jù)及應(yīng)納納稅額土地使用稅采采用分類分級(jí)級(jí)的幅度定額稅率率，土地使用稅稅每平方米年年稅額如下：：大城市：使用每平方方米土地的納納稅額為1.50～30.0元；中等城市：使用每平方方米土地的納納稅額為1.20～24.0元；小城市：使用每平方方米土地的納納稅額為0.90～18.0元；縣城、建制鎮(zhèn)鎮(zhèn)、工礦區(qū)：每平方米為為0.60～12.0元。經(jīng)濟(jì)落后地區(qū)區(qū)的土地使用用稅稅額標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)可以適當(dāng)降降低，但降低低額不得超過(guò)過(guò)國(guó)家規(guī)定的的最低稅額的的30％。4．土地使用稅的的減免土地使用稅的的減免范圍如如下：（1）國(guó)家機(jī)關(guān)、人人民團(tuán)體和軍軍隊(duì)自用的土地。。（2）由國(guó)家財(cái)政政部門撥付事事業(yè)經(jīng)費(fèi)的事業(yè)單位自用的土地。。（3）宗教、寺廟、、公園、名勝勝古跡自用的土地。。（4）市政街道、廣廣場(chǎng)、綠化地地帶等公共用地。。（5）直接用于農(nóng)、林、牧、、漁業(yè)生產(chǎn)的土地。。（6）經(jīng)批準(zhǔn)填海開山整治的土地和和改造的廢棄棄地。免繳土土地使用稅5年至10年。（7）由財(cái)政部另另行規(guī)定的能源、交通、、水利設(shè)施用用地和其他用地。。1．土地增值稅稅的概念和意意義土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓讓國(guó)有土地使使用權(quán)、地上上的建筑物及及其附著物，，也即轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)而而就其增值額額征收的一種種稅。其重要意義：：第一，城市土地具有自然增值值的特點(diǎn)。同時(shí)時(shí)土地的增值值得益于國(guó)家家長(zhǎng)期投資、、進(jìn)行城市建建設(shè)、改善人人民生活條件件和環(huán)境的結(jié)結(jié)果，而非轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓者的勞動(dòng)動(dòng)所得。由國(guó)家以稅的的形式將這部部分收益，收收歸全社會(huì)所所有。2.3土地增值稅第二，征收土地增增值稅，可以以在一定程度度上抑制土地地投機(jī)行為，，維護(hù)正常的的市場(chǎng)秩序。。第三，土地供求矛矛盾日益突出出，地價(jià)上漲漲很快。征收收土地增值稅稅，為國(guó)家增增加財(cái)政收入入，為城市建建設(shè)和經(jīng)濟(jì)的的發(fā)展積累資資金。2．土地增值稅稅的課稅對(duì)象象土地增值額即納稅人轉(zhuǎn)讓讓房地產(chǎn)取得得的收入，減減去法定扣除除項(xiàng)目金額后后的余額。法定扣除項(xiàng)目目金額包括：（1）納稅人取得土地使用用權(quán)支付的金金額。（2）開發(fā)土地的的成本費(fèi)用。（3）新建房及配配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及及建筑物的評(píng)評(píng)估價(jià)格。（4）與轉(zhuǎn)讓房地地產(chǎn)有關(guān)的稅費(fèi)。（5）稅法規(guī)定的的其他扣除項(xiàng)目目。計(jì)算應(yīng)納土地地增值稅稅額額應(yīng)按如下步步驟展開：（1）計(jì)算增值額額增值額=收入額一扣除除項(xiàng)目金額（2）計(jì)算增值率率增值率=增值額÷扣除項(xiàng)目金額額（3）依據(jù)增值率率確定適用稅稅率（4）依據(jù)適用稅稅率計(jì)算應(yīng)納納稅額應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額額×速算扣除系數(shù)3．土地增值稅稅的稅率及應(yīng)應(yīng)納稅額土地增值稅實(shí)實(shí)行的是超率累進(jìn)稅率率。所得多的多征征稅，所得少少的少征稅，無(wú)所得的不征征稅。土地增值稅稅稅率采用四級(jí)級(jí)超率累進(jìn)稅稅率：第一級(jí)，20％<增值率<50％的，稅率為為30％；第二級(jí)，20％<增值率<50％的，稅率為為40％；第三級(jí)，20％<增值率<50％的，稅率為為50％；第四級(jí)，20％<增值率<50％的，稅率為為60％。速算扣除系數(shù)分別別為：0、5％、15％、35％。以下情形免征土地增值值稅：（1）增值率不超超過(guò)20％。（2）因國(guó)家建設(shè)設(shè)需要依法征收的房房地產(chǎn)。（3）個(gè)人因工作作調(diào)動(dòng)或改善善居住條件而而轉(zhuǎn)讓原自用用住房，經(jīng)申申報(bào)核準(zhǔn)，凡凡居住滿5年或5年以上的免征征（居住滿3年以上、5年以下的減半半征收）。4．土地增值稅稅的減免及懲懲罰2007年國(guó)家稅務(wù)總總局出臺(tái)了《關(guān)于房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)土地地增值稅清算算管理有關(guān)問(wèn)問(wèn)題的通知》：稅率過(guò)低的預(yù)征制以實(shí)征式的清算制三種情形應(yīng)清清算土地增值值稅：一是房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目全部部竣工、完成成銷售；二是整體轉(zhuǎn)讓讓未竣工決算算房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目的；三是直接轉(zhuǎn)讓讓土地使用權(quán)權(quán)的。對(duì)取得銷售（（預(yù)售）許可可證滿3年卻仍未銷售售完畢的項(xiàng)目目，均需征繳繳。分期開發(fā)發(fā)的項(xiàng)目，以以分期項(xiàng)目為為單位清算。。國(guó)家稅務(wù)總局局2010年5月26日公布了《關(guān)于土地增值值稅清算有關(guān)關(guān)問(wèn)題的通知知》：土地增值稅清清算時(shí)，已全全額開具商品品房銷售發(fā)票票的，要按照照發(fā)票金額來(lái)來(lái)確認(rèn)收入；；未開具發(fā)票票或未全額開開具發(fā)票的，，以銷售合同的的售房金額及其他收益確確認(rèn)收入。若若銷售合同所所載商品房面面積與有關(guān)部部門實(shí)際測(cè)量量面積不一致致，在清算前前已發(fā)生補(bǔ)、、退房款的，，應(yīng)在計(jì)算土土地增值稅時(shí)時(shí)予以調(diào)整。。開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)務(wù)費(fèi)用中的利息支出：1、凡能夠按轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)倲偛⑻峁┙鹑谌跈C(jī)構(gòu)證明的的，允許據(jù)實(shí)扣除除，但最高不能能超過(guò)按商業(yè)業(yè)銀行同類同期貸款款利率計(jì)算的金額；；2、不能提供證證明的，開發(fā)發(fā)費(fèi)用按“取取得土地使用用權(quán)所支付的的金額”與““房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)成本”金額額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除除。嚴(yán)格執(zhí)行土地地增值稅政策策，可以在一一定程度上抑制房地產(chǎn)企企業(yè)的暴利。土地增值稅從從嚴(yán)清算會(huì)顯顯著加大企業(yè)業(yè)的稅收成本本，降低房企利潤(rùn)潤(rùn)水平，進(jìn)而降低房企企的拿地?zé)崆榍?。第三?jié)房產(chǎn)產(chǎn)稅法律制度度3.1房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅是以房屋的價(jià)價(jià)值為征稅對(duì)對(duì)象，按房屋的余值或或房屋租金向房屋所有權(quán)權(quán)人征收的一一種財(cái)產(chǎn)稅。。開征房產(chǎn)稅具具有以下意義義：（1）房產(chǎn)稅屬地地方稅種，稅源穩(wěn)定，為地方政府府籌集資金。。（2）有利于提高房產(chǎn)的使使用效率。（3）適當(dāng)調(diào)節(jié)房產(chǎn)所有有人和經(jīng)營(yíng)人人的收入。1．房產(chǎn)稅的課課稅對(duì)象和征征稅范圍房產(chǎn)稅的課稅對(duì)象是房屋的價(jià)值值和房屋的租租金。2．納稅人納稅人是房屋屋所有權(quán)人或或者使用權(quán)人人。3．房產(chǎn)稅的計(jì)計(jì)稅依據(jù)房產(chǎn)稅采用從從價(jià)計(jì)稅。以房?jī)r(jià)為計(jì)稅稅依據(jù)實(shí)際上是以房房產(chǎn)的余值為為計(jì)稅依據(jù)，，規(guī)定：“房房產(chǎn)稅依照房房產(chǎn)原值一次次減除10％至30％后的余值計(jì)計(jì)算。”以租金為計(jì)稅稅依據(jù)主要使用于出出租的房產(chǎn)。。4．房產(chǎn)稅的稅稅率房產(chǎn)稅實(shí)行比例稅率，因計(jì)稅依據(jù)據(jù)不同而分為為兩種，依照照房產(chǎn)余值計(jì)計(jì)征的，稅率為1.2％，依照房屋租金金收入計(jì)征的的，稅率為12％。房產(chǎn)稅應(yīng)納稅稅額的計(jì)算也也分兩種：依照房產(chǎn)余值值計(jì)算繳納的的應(yīng)納稅額=房產(chǎn)計(jì)稅余值值×1.2％=應(yīng)稅房產(chǎn)原值值×（1—扣除比例）×1.2％依照房產(chǎn)租金金收入計(jì)算繳繳納的應(yīng)納稅稅額=租金收入×12％5．房產(chǎn)稅的減減免根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條條例》的規(guī)定，房產(chǎn)產(chǎn)稅的免稅范范圍包括以下下幾種情況：：（1）國(guó)家機(jī)關(guān)、、人民團(tuán)體、、軍隊(duì)自用的的房產(chǎn)。（2）宗教、寺廟廟、公園、名名勝古跡自用用的房產(chǎn)。（3）由國(guó)家財(cái)政政部門撥付事事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單單位自用的房房產(chǎn)。（4）個(gè)人所有非營(yíng)營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)產(chǎn)。3.2契稅1.納稅人契稅是指土地使用用權(quán)和房屋所所有權(quán)發(fā)生變變更時(shí)，就當(dāng)當(dāng)事人所定契契約按轉(zhuǎn)移價(jià)價(jià)格的一定比比例向購(gòu)房人人所征的一次次性稅收。在我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移的方式有有：1）土地使用權(quán)權(quán)出讓2）土地使用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓（包括括出售、贈(zèng)與與、交換）3）房屋買賣4）房屋贈(zèng)與5）房屋交換對(duì)于《中華人民共和和國(guó)繼承法》規(guī)定的法定繼繼承人，包括括配偶、子女女、父母、兄兄弟姐妹、祖祖父母、外祖祖父母，繼承承土地、房屋屋權(quán)屬，不征收契稅。此外，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)利以下列列方式轉(zhuǎn)移的的，視同土地地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓讓、房屋買賣賣或者房屋贈(zèng)贈(zèng)與，征收契契稅：（1）以房地產(chǎn)作作價(jià)投資入股股的。（2）以房地產(chǎn)抵抵債的。（3）以獲獎(jiǎng)方式式承受房地產(chǎn)產(chǎn)的。（4）以預(yù)購(gòu)方式式或者預(yù)付集集資建房款方方式承受房地地產(chǎn)的。2．契稅的計(jì)稅稅依據(jù)契稅的計(jì)稅依依據(jù)依房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的的方式不同，，分為以下幾幾種：（1）房地產(chǎn)成交價(jià)格：土地使用權(quán)權(quán)出讓價(jià)格、、土地使用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格和和房屋的買賣賣價(jià)格。（2）核定價(jià)：以土地使用用權(quán)贈(zèng)與、房房屋贈(zèng)與的方式轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)權(quán)權(quán)利的。（3）房地產(chǎn)交換的的價(jià)差：當(dāng)雙方當(dāng)事事人以土地使使用權(quán)交換、、房屋交換的形式轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)權(quán)權(quán)利時(shí)，以房屋、、土地使用權(quán)權(quán)交換價(jià)格的的差額為計(jì)稅稅依據(jù)。3．契稅的稅率率契稅實(shí)行比例例稅率，現(xiàn)為為3％～5％，如北京市確定定的契稅稅率率為4％。契稅應(yīng)納稅額額=計(jì)稅依據(jù)×稅率4．契稅的減免免減征、免征契契稅的項(xiàng)目主主要包括以下下幾項(xiàng)：①國(guó)家機(jī)關(guān)、、事業(yè)單位、、社會(huì)團(tuán)體、、軍事單位承承受土地、房房屋用于辦公公、教學(xué)、醫(yī)醫(yī)療、科研和和軍事設(shè)施的的，免征；②城鎮(zhèn)職工，，按規(guī)定第一一次購(gòu)買公有有住房的，免免征；③因不可抗力力滅失住房而而重新購(gòu)買住住房的，免征征；④納稅人承受受荒山、荒溝溝、荒灘、荒荒丘土地使用用權(quán)，用于農(nóng)農(nóng)、林、牧、、漁業(yè)生產(chǎn)的的，免征；3.3印花稅1．印花稅的課課稅對(duì)象課稅對(duì)象是書立和領(lǐng)受應(yīng)應(yīng)稅憑證的行行為，因而印花稅稅屬于行為稅稅類。主要包包括以下幾種種：（1）書立產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)。（2）書立房屋租賃合同。（3）領(lǐng)受權(quán)利證書、許許可證照。2．納稅人納稅人是在我我國(guó)境內(nèi)書立立、領(lǐng)受應(yīng)稅稅房地產(chǎn)憑證證的單位和個(gè)個(gè)人。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合合同的納稅人人是合同訂立立人，如果合同訂訂立人未繳或或少繳印花稅稅的，合同的的持有人應(yīng)負(fù)負(fù)責(zé)補(bǔ)繳。房屋租賃合同同的納稅人是是合同訂立人人，房地產(chǎn)權(quán)權(quán)利許可證照照的納稅人是是領(lǐng)受人。3．計(jì)稅依據(jù)房地產(chǎn)權(quán)利證證書的印花稅是按按件計(jì)收；房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移書據(jù)是書據(jù)所載明明的房屋買賣價(jià)款款金額；房屋租賃合同同印花稅依據(jù)是是房屋租金數(shù)額額。4．稅率我國(guó)的印花稅稅實(shí)行比例稅率和定額稅率兩種稅率。比例稅率適用于房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移書據(jù)，稅稅率為萬(wàn)分之之五，房屋租租賃合同稅率率為千分之一一。定額稅率適用于房地產(chǎn)權(quán)利證證書，包括房房屋所有權(quán)證證和土地使用用證，其稅率率均為每件5元人民幣。3.4營(yíng)業(yè)稅營(yíng)業(yè)稅是對(duì)有有償提供應(yīng)稅稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓讓無(wú)形資產(chǎn)和和銷售不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)的單位和個(gè)個(gè)人，就其營(yíng)營(yíng)業(yè)收入額征征收的一種稅稅。銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)營(yíng)業(yè)稅是在土地使用用權(quán)轉(zhuǎn)讓和建建筑物出售時(shí)時(shí)，國(guó)家向土土地使用權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓者和建筑筑物出售者征征收的一種稅稅。1．納稅人納稅人是在中中國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)讓土地使用用權(quán)或銷售建建筑物及其他他土地附著物物的單位和個(gè)人人。2．課稅對(duì)象和和計(jì)稅依據(jù)銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)營(yíng)業(yè)稅的課稅稅對(duì)象是銷售售不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)營(yíng)業(yè)額。3．稅率及應(yīng)納納稅額根據(jù)《中華人民共和和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫暫行條例》，銷售不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓土地地使用權(quán)的營(yíng)營(yíng)業(yè)稅實(shí)行比比例稅率，稅率為5％。納稅人應(yīng)按按照營(yíng)業(yè)額和和規(guī)定的稅率率計(jì)算應(yīng)納稅稅額。應(yīng)納稅稅額的計(jì)算公公式為：應(yīng)納稅額=營(yíng)業(yè)額×稅率3.5所得稅房地產(chǎn)所得稅稅是對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)在經(jīng)營(yíng)、交交易過(guò)程中，，就其所得或或增值收益課課征的稅收。。房地產(chǎn)所得稅稅的課稅對(duì)象象是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓所得、房房地產(chǎn)租賃所所得和房地產(chǎn)產(chǎn)投資所得。。1．企業(yè)所得稅稅在中國(guó)境內(nèi)的的居民企業(yè)，，應(yīng)當(dāng)就生產(chǎn)產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)所得得和其他所得得依法繳納企企業(yè)所得稅，，適用統(tǒng)一的的比例稅率25％。2．個(gè)人所得稅稅財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得得，以轉(zhuǎn)讓房地地產(chǎn)的收入額額減除房地產(chǎn)產(chǎn)的原值和合合理費(fèi)用后的的余額作為應(yīng)應(yīng)納稅所得額額，適用20％比例稅率。1．城市維護(hù)建建設(shè)稅城市維護(hù)建設(shè)設(shè)稅是對(duì)從事事工商經(jīng)營(yíng)，，繳納營(yíng)業(yè)稅稅的單位和個(gè)個(gè)人征收的一一種稅，它是是一種附加稅稅。市區(qū)稅率為7％，縣城、建制鎮(zhèn)鎮(zhèn)稅率為5％，其他地區(qū)稅率率為1％。應(yīng)納稅額計(jì)算算公式：應(yīng)納稅額=計(jì)稅依據(jù)×適用稅率=實(shí)際繳納的營(yíng)營(yíng)業(yè)稅稅額×適用稅率3.6具他稅種2．教育費(fèi)附加加凡繳納營(yíng)業(yè)稅稅的單位和個(gè)個(gè)人，需繳納納教育費(fèi)附加加。附加率按3％記收。教育費(fèi)附加的的應(yīng)納稅額=實(shí)際繳納的營(yíng)營(yíng)業(yè)稅稅額×3％第四節(jié)房地地產(chǎn)“費(fèi)”4.1房地產(chǎn)開發(fā)活活動(dòng)中的行政政性收費(fèi)1．市政公用設(shè)設(shè)施建設(shè)費(fèi)市政公用設(shè)施施建設(shè)費(fèi)主要要包括三種：：（1）綜合開發(fā)市市政費(fèi)，按商商品銷售收入入的15%計(jì)收。（2）分散建設(shè)市市政費(fèi)，其中中住宅建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目按純住宅宅建筑面積每每平方米價(jià)格格的15％計(jì)收，并于于開工前一次次繳清。（3）分散建設(shè)生生活服務(wù)設(shè)施施配套建設(shè)費(fèi)費(fèi)。此費(fèi)按建建筑面積每平平方米價(jià)格之之15％的標(biāo)準(zhǔn)收取取。2．四源費(fèi)（基礎(chǔ)設(shè)施配套套費(fèi)）四源費(fèi)是用來(lái)來(lái)興建自來(lái)水、污水水、煤氣、供供熱四項(xiàng)服務(wù)設(shè)施施的費(fèi)用。住宅（不包括括附屬設(shè)施））按實(shí)際建筑筑面積一次性性計(jì)收：（（1）自來(lái)水廠建設(shè)費(fèi)每平平方米9元。（2）煤氣廠建設(shè)費(fèi)每平方方米22元。（3）供熱廠建設(shè)費(fèi)每平方方米23元。（4）污水處理廠建設(shè)費(fèi)每平方方米8元。3.其他費(fèi)用項(xiàng)目目城建綜合開發(fā)發(fā)項(xiàng)目管理費(fèi)費(fèi)、房屋拆遷遷管理費(fèi)、建建設(shè)工程許可可執(zhí)照費(fèi)、招招投標(biāo)管理費(fèi)費(fèi)、土地權(quán)屬屬調(diào)查地籍測(cè)測(cè)量費(fèi)、建設(shè)設(shè)工程質(zhì)量管管理監(jiān)督費(fèi)、、防洪費(fèi)、綠綠化建設(shè)費(fèi)、、綠化補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)等。4.2房地產(chǎn)交易過(guò)過(guò)程中的收費(fèi)費(fèi)