深圳龍華牛欄前項(xiàng)目定位前期策劃報(bào)告課件

深圳龍華牛欄前項(xiàng)目定位前期策劃報(bào)告課件地產(chǎn)服務(wù)·投資管理·資產(chǎn)及商業(yè)管理地產(chǎn)服務(wù)·投資管理·資產(chǎn)及商業(yè)管理綠景龍華牛欄前項(xiàng)目前期策劃報(bào)告德思勤·深圳綠景龍華牛欄前項(xiàng)目前期策劃報(bào)告德思勤·深圳本報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸德思勤所有，未經(jīng)德思勤書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。版權(quán)聲明

Copyright;AllrightsReservedThisarticleisforinternaluseonly.TaskinholdsthecopyrightofthisArticle.Withoutpriorwrittenauthorizationofthecopyrightholder,anyoneshallnotcirculate,quote,use,copy,ordistributethisarticleforanypurposes.本報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸德思勤所有，未經(jīng)德思勤書面許可市場(chǎng)前景預(yù)判……………………007項(xiàng)目分析…………………………030項(xiàng)目發(fā)展方向研判………………047項(xiàng)目定位…………………………058物業(yè)發(fā)展建議……………………110營(yíng)銷攻略…………………………134目錄contents目錄contents高容積率——住宅如何取得市場(chǎng)突破？大體量——商業(yè)面積如何配比？

城中村改造——安居房、返建房如何規(guī)劃？對(duì)于項(xiàng)目的思考：高容積率——住宅如何取得市場(chǎng)突破？對(duì)于項(xiàng)目的思考：Part1市場(chǎng)前景預(yù)判Part1深圳總面積2020平方公里，其中可用面積935.13平方公里；直至2007年底，深圳可建設(shè)用地不足200平方公里其中：1.1.1、深圳市土地情況深圳總面積2020平方公里，其中可用面積935.13平方公里1.1.2、深圳商品房供應(yīng)比較深圳土地緊缺已成事實(shí)，未來開發(fā)不足200平方公里，其集中在關(guān)外；未來深圳商品房市場(chǎng)建筑面積供應(yīng)量逐年下滑；龍華市場(chǎng)面臨關(guān)內(nèi)外的威脅，需要對(duì)龍華進(jìn)行深入的價(jià)值挖掘和分析；龍華占關(guān)外商品房供應(yīng)量的20%。1.1.2、深圳商品房供應(yīng)比較深圳土地緊缺已成事實(shí)，未來開發(fā)1.1.3、深圳各片區(qū)價(jià)格對(duì)比關(guān)外價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯，價(jià)格優(yōu)勢(shì)一直是關(guān)外市場(chǎng)最有力的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)之一；均價(jià)逐月下降，市場(chǎng)走低探底；龍華片區(qū)仍為關(guān)外置業(yè)熱點(diǎn)，均價(jià)較關(guān)外其他片區(qū)仍然較高。1.1.3、深圳各片區(qū)價(jià)格對(duì)比關(guān)外價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯，價(jià)格優(yōu)勢(shì)一直1.1.4、龍華樓市走勢(shì)龍華片區(qū)成交面積一路高走，在2007年預(yù)售面積低于2006年39%的情況下成交面積仍然增加了30%，成為了深圳樓市炙手可熱的區(qū)域；隨著2007年上半年深圳樓市價(jià)格整體虛高的情況，龍華區(qū)域價(jià)格出現(xiàn)泡沫，2008年上半年隨著萬科、金地等開發(fā)商價(jià)格跳水，龍華片區(qū)均價(jià)有所回落；未來兩年隨著龍華存積土地的不斷放量，龍華仍然是深圳置業(yè)的熱點(diǎn)片區(qū)，并且樓市泡沫會(huì)逐漸吸收，龍華樓市未來會(huì)向著健康的情況發(fā)展。1.1.4、龍華樓市走勢(shì)龍華片區(qū)成交面積一路高走，在20071.1.5、小結(jié)——置業(yè)必選土地：未來深圳可利用土地主要集中在關(guān)外，在關(guān)外置業(yè)將成為深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的客觀要求；產(chǎn)品：未來深圳商品房規(guī)劃龍華占關(guān)外市場(chǎng)20%；價(jià)格：龍華價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯，項(xiàng)目未來升值潛力大，備受深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)注；消費(fèi)心理：目前深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)趨向理性發(fā)展，樓市價(jià)格階段性底部已經(jīng)形成。龍華目前市場(chǎng)價(jià)格相對(duì)其他關(guān)外片區(qū)價(jià)格理性，未來深圳置業(yè)必選龍華。未來置業(yè)必選龍華！1.1.5、小結(jié)——置業(yè)必選土地：未來深圳可利用土地主要集中1.2.1、龍華概述——廣東省工業(yè)第一鎮(zhèn)通信設(shè)備、計(jì)算機(jī)及其他電子設(shè)備制造——華為、富士康領(lǐng)銜龍華工業(yè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，占工業(yè)總產(chǎn)值的70%；物流——龍華物流中心，龍華物流園區(qū)依托龍華新客運(yùn)站規(guī)劃建設(shè)，是深圳市六大物流園區(qū)之一。服裝——深圳龍華將建服裝產(chǎn)業(yè)集聚基地，在市人大建議案中提出了“關(guān)于繁榮服裝產(chǎn)業(yè)打造國(guó)際時(shí)裝之都”的建議打造“國(guó)際時(shí)裝之都”。；印刷——深圳報(bào)業(yè)集團(tuán)龍華印務(wù)中心是我市“十一五”規(guī)劃重點(diǎn)文化工程建設(shè)項(xiàng)目。龍華內(nèi)有各類工業(yè)企業(yè)1000多家（以外向型企業(yè)為主），生產(chǎn)領(lǐng)域涉及電腦、IT制造、自行車、塑膠、玩具、電子、機(jī)械制造、卷煙等行業(yè)。1.2.1、龍華概述——廣東省工業(yè)第一鎮(zhèn)通信設(shè)備、計(jì)算機(jī)及其1.2.2、龍華概述——四大新城之首通過綜合交通樞紐設(shè)施的帶動(dòng)及綜合資源的投入，推進(jìn)該地區(qū)全面的規(guī)劃和建設(shè)。以軌道交通作為城市發(fā)展的主要軸線，引導(dǎo)新城以軌道交通站點(diǎn)等綜合交通樞紐為中心發(fā)展，塑造高標(biāo)準(zhǔn)的新城區(qū)，不斷改善居住水平。龍華新城定位：以大型交通樞紐為依托的城市中心功能拓展區(qū)

1.2.2、龍華概述——四大新城之首通過綜合1.2.3、龍華區(qū)位價(jià)值——與CBD直線距離最短深圳中心（以蓮花山鄧小平像為原點(diǎn)）至五大置業(yè)熱點(diǎn)直線距離：至寶安中心區(qū)：18km至南山：11.82km至龍崗中心城：35.93km至布吉：8.15km至龍華：4.2km至本項(xiàng)目：8.49km寶安中心區(qū)南山龍華布吉龍崗中心城市民中心本案與深圳其他四大置業(yè)熱點(diǎn)區(qū)域相比，龍華與深圳市中心的位置直線距離最短，而且位于未來深圳北拓的核心地帶；核心地帶帶來了龍華的核心價(jià)值，隨著龍華交通日益改善，龍華的核心價(jià)值會(huì)得到更為明顯的體現(xiàn)，同時(shí)，關(guān)內(nèi)客戶對(duì)龍華的關(guān)外印象也會(huì)逐漸淡化。1.2.3、龍華區(qū)位價(jià)值——與CBD直線距離最短深圳中心（以龍華深圳市規(guī)劃局4月1日發(fā)布了《深圳中軸線整體城市研究》，提出將“以軌道4號(hào)線為軸，聯(lián)系觀瀾、平湖、龍華、布吉中心區(qū)，形成中部分區(qū)綜合功能景觀軸帶”；深圳中軸線南起深圳河，北至觀瀾，全長(zhǎng)超過25公里；重點(diǎn)打造中心區(qū)南拓段、梅林大腦殼山段、龍華新城段、龍華老城段、觀瀾河段等5段核心景觀軸線建設(shè)，每段核心景觀軸長(zhǎng)度在3公里左右；目前中心區(qū)中軸線已經(jīng)基本建成，近期將主要依托中心區(qū)與福田口岸和龍華新客站的發(fā)展帶動(dòng)。深圳中軸線將構(gòu)建成深港都市圈的脊梁，集中展現(xiàn)深圳國(guó)際性、現(xiàn)代化的城市風(fēng)貌，而龍華正處于這個(gè)軸帶上面。1.2.4、龍華區(qū)位價(jià)值——中軸線上的經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶龍華深圳市規(guī)劃局4月1日發(fā)布了《深圳中軸線整體城市研究》，提未來前景預(yù)判——龍華交通價(jià)值1.2.5、龍華交通價(jià)值——交通日益改善目前政府為了緩解關(guān)口的交通壓力已經(jīng)新新開通了福龍路關(guān)口和新區(qū)大道關(guān)口，規(guī)劃中“五縱一橫”的交通體系已經(jīng)開始通車，預(yù)計(jì)未來三年后全面通車，有效的改善了龍華的交通環(huán)境：福龍路——快速干道的開通拉近了龍華與關(guān)內(nèi)的距離，車行僅為10分鐘到達(dá)香蜜湖；新區(qū)大道——新關(guān)口的開通緩解了梅林關(guān)口的交通壓力；地鐵4號(hào)線——新客站為中心樞紐，直達(dá)皇崗口岸；梅龍路——逐步修善的梅龍路20分鐘可達(dá)華強(qiáng)北；梅觀高速——縱橫南北的連接深圳與觀瀾的城市動(dòng)脈；布龍路——連通大浪與布吉。未來龍華的交通將從劣勢(shì)轉(zhuǎn)變?yōu)樽畲蟮膬?yōu)勢(shì)福龍路新區(qū)大道地鐵4號(hào)線民治大道梅關(guān)高速布龍路南坪快速未來前景預(yù)判——龍華交通價(jià)值1.2.5、龍華交通價(jià)值——交通1.2.6、龍華交通價(jià)值——新客站新機(jī)遇２００４年１月，國(guó)務(wù)院審定通過國(guó)家《中長(zhǎng)期鐵路網(wǎng)規(guī)劃》明確提出了將京廣客運(yùn)專線和東南沿海高速鐵路客運(yùn)專線的終點(diǎn)延伸到深圳。；深圳新客站計(jì)劃2010年建成，這一以長(zhǎng)途客運(yùn)為主的現(xiàn)代化綜合交通樞紐將成為深圳規(guī)模最大的火車站，共設(shè)有１０個(gè)站臺(tái)２０條線。新客站占地面積2.4平方公里銜接京廣深港、杭福深兩條國(guó)家鐵路客運(yùn)專線及廣深港高速鐵路、與地鐵4、5、6號(hào)線接駁。突破城市次中心的局限，成為深圳新的門戶1.2.6、龍華交通價(jià)值——新客站新機(jī)遇２００４年１月，1.2.7、龍華交通價(jià)值——兩年后地鐵開通已成現(xiàn)實(shí)深圳軌道交通4號(hào)線由一期工程和二期工程組成，全長(zhǎng)20.5公里，是雙軌設(shè)計(jì)的市區(qū)鐵路，以龍華新城區(qū)中心為起點(diǎn)，直達(dá)深港邊界的皇崗口岸，共有15個(gè)車站；與4號(hào)線接駁的龍華火車站規(guī)劃可容納100對(duì)旅客列車運(yùn)行，內(nèi)地開往深圳的列車近半?yún)R集于此，4號(hào)線輻射范圍可到達(dá)內(nèi)陸城市乃至全國(guó)；4號(hào)線建成后把皇崗口岸和龍華連成一線，加速龍華的發(fā)展1.2.7、龍華交通價(jià)值——兩年后地鐵開通已成現(xiàn)實(shí)深1.2.8、龍華居住環(huán)境將得到改善深圳政府：力爭(zhēng)5年內(nèi)縮小特區(qū)內(nèi)外差距從2007年開始，深圳市在全市范圍內(nèi)開展為期４年的市政設(shè)施綜合整治行動(dòng)；政府規(guī)劃市政設(shè)施整治的重心將向特區(qū)外傾斜，加大寶安區(qū)、龍崗區(qū)和光明新區(qū)的市政設(shè)施建設(shè)和管理的力度；寶安區(qū)計(jì)劃在這４年的市政設(shè)施綜合整治行動(dòng)中共投入經(jīng)費(fèi)近７０億元；1.2.8、龍華居住環(huán)境將得到改善深圳政府：力爭(zhēng)5年內(nèi)縮小特1.2.9、小結(jié)——置業(yè)首選

交通：隨著福龍路、新區(qū)大道的開通和地鐵四號(hào)線的建設(shè)，龍華交通問題將不再是制約龍華置業(yè)的瓶頸；地位：新客站的落成將龍華升級(jí)為超越羅湖口岸的區(qū)位價(jià)值；產(chǎn)業(yè)：龍華產(chǎn)業(yè)的集聚變化將帶來更多的消費(fèi)潛力；規(guī)劃：深圳中軸線的規(guī)劃實(shí)施將展現(xiàn)龍華現(xiàn)代化，國(guó)際化的新都會(huì)形象；政策：以大型交通樞紐為依托的城市中心功能拓展區(qū)的龍華新城，在政府五年市政設(shè)施綜合整治行動(dòng)后將成為深圳置業(yè)的首選。未來置業(yè)首選龍華！1.2.9、小結(jié)——置業(yè)首選交通：隨著福龍路、新區(qū)大道的開1.3.1、龍華未來置業(yè)版圖在售項(xiàng)目已售項(xiàng)目未售項(xiàng)目市政設(shè)施圖例：龍華項(xiàng)目主要集中在二線拓展區(qū)內(nèi)，樓盤分布較為密集，區(qū)域化競(jìng)爭(zhēng)較為激烈；區(qū)域內(nèi)大盤云集，未來生活氛圍濃厚；得到眾多品牌開發(fā)商青睞，綠景、萬科、金地等紛紛在該區(qū)域拿地；樓面地價(jià)飆漲到7000元/㎡；項(xiàng)目商業(yè)體量巨大；同區(qū)域同質(zhì)化產(chǎn)品較多，如何差異化競(jìng)爭(zhēng)是開發(fā)商面臨的重大課題。日出印象城投七里香榭祥泰金地梅隴鎮(zhèn)陽(yáng)光新境園世紀(jì)春城4期潛龍華城春華四季園達(dá)華科技實(shí)業(yè)星河丹堤中航原港鐵用地中信華南深國(guó)投&祥泰長(zhǎng)城地產(chǎn)德業(yè)基新客站圣莫麗斯花園祥泰新鴻綠景長(zhǎng)城地產(chǎn)幸福楓景水榭連山（深國(guó)投&萊蒙）金域華庭（萬科&榕江）上河坊（書香門第）梅林關(guān)福龍路關(guān)口新區(qū)大道關(guān)口1.3.1、龍華未來置業(yè)版圖在售項(xiàng)目已售項(xiàng)目未售項(xiàng)目市政設(shè)施1.3.2、在售項(xiàng)目一覽項(xiàng)目建筑面積（㎡）容積率戶數(shù)主力戶型均價(jià)（元/㎡）銷售率開發(fā)商金地梅隴鎮(zhèn)3期二批33301.383.14381三房1200020.7%金地世紀(jì)春城4期136076.013.131186兩房、三房1100051.8%恒安碧水龍庭2期65354.832.84746三房1300042.6%榕江幸福楓景56399.072.06356兩房、三房960039%鵬寶東萬科第五園三期17869.441.29120三房、四房1200099%萬科春華四季園二期26652.921.29102三房、四房1000099%金光華珠江旭景佳園三期13846.582.8188一房、兩房1000041.3%珠江萬科城三期32054.291.3236三房1200073.7%萬科合計(jì)381554.523315在售項(xiàng)目建筑面積達(dá)到38萬平方米，總戶數(shù)3000多套，另有后續(xù)單位待售，未來市場(chǎng)變數(shù)較大；在售戶型以兩房、三房為主，兩房三房是該區(qū)域市場(chǎng)的產(chǎn)品主流；以萬科為首的品牌開發(fā)商較多，并且敢于在市場(chǎng)低迷的時(shí)候跳水刺激市場(chǎng)價(jià)格觸底；目前市場(chǎng)價(jià)格維持在1萬元/平方米左右，多數(shù)產(chǎn)品贈(zèng)送精裝修。1.3.2、在售項(xiàng)目一覽項(xiàng)目建筑面積（㎡）容積率戶數(shù)主力戶型1.3.3、未來競(jìng)爭(zhēng)之萊蒙項(xiàng)目項(xiàng)目位置：人民南路臨近原港鐵項(xiàng)目基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：占地面積：167144㎡建筑面積：住宅：456882㎡商業(yè)：102000㎡共563356㎡容積率：3.4本項(xiàng)目的商業(yè)體量在龍華片區(qū)較大，會(huì)成為未來龍華商業(yè)的新核心，預(yù)計(jì)會(huì)有大型超市進(jìn)駐；地塊被分割的較為零散不易規(guī)劃，風(fēng)險(xiǎn)較高；需要借勢(shì)地鐵和新客站；目前該項(xiàng)目正處于樁機(jī)階段，預(yù)計(jì)09年下半年面世。1.3.3、未來競(jìng)爭(zhēng)之萊蒙項(xiàng)目項(xiàng)目位置：人民南路臨近原港鐵項(xiàng)1.3.4、未來競(jìng)爭(zhēng)之中航項(xiàng)目項(xiàng)目位置：人民路與國(guó)富路交匯處基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：占地面積：61671㎡建筑面積：住宅：172678㎡商業(yè)：72005㎡共246683㎡容積率：4.0住宅體量17萬㎡，且有大體量的商業(yè)配套，預(yù)計(jì)該項(xiàng)目將以大社區(qū)形象面世；商業(yè)體量適于進(jìn)駐主力店或酒店經(jīng)行經(jīng)營(yíng)，與萊蒙項(xiàng)目產(chǎn)生區(qū)域共榮；容積率較高很難規(guī)避，直接影響到人居環(huán)境；目前該片區(qū)的發(fā)展尚不成熟。1.3.4、未來競(jìng)爭(zhēng)之中航項(xiàng)目項(xiàng)目位置：人民路與國(guó)富路交匯處1.3.5、未來競(jìng)爭(zhēng)之星河項(xiàng)目項(xiàng)目位置：龍華金龍路與新區(qū)大道交匯處東北角

基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：占地面積：87200㎡建筑面積：住宅：210900㎡商業(yè)：45000㎡共261000㎡公共配套：幼兒園建筑面積：2500㎡綜合文化活動(dòng)中心：2000㎡容積率：3.2扼守梅林關(guān)口，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯；各種配套面積較大，對(duì)梅林關(guān)口片區(qū)目前的配到起到良好的補(bǔ)充作用；直接受到交通噪音和灰塵影響；以目前該項(xiàng)目的體量和位置將成為本片區(qū)最有力的競(jìng)爭(zhēng)者之一。梅

觀

高

速梅

龍

路民樂路民

治

路金龍路

1.3.5、未來競(jìng)爭(zhēng)之星河項(xiàng)目項(xiàng)目位置：龍華金龍路與新區(qū)大道1.3.6、未來競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目匯總未來兩年將售項(xiàng)目一覽項(xiàng)目總建筑面（㎡）住宅面積（㎡）商業(yè)面積（㎡）預(yù)計(jì)發(fā)售時(shí)間開發(fā)商金地梅隴鎮(zhèn)四期約13萬約13萬/預(yù)計(jì)08年下半年金地萬科榕江梅林關(guān)項(xiàng)目約20萬//預(yù)計(jì)08年中萬科＆榕江萊蒙鵬源項(xiàng)目565902456822102000預(yù)計(jì)08年底09年初萊蒙鵬源＆深國(guó)投中航項(xiàng)目24668317467872005預(yù)計(jì)09年初中航綠景項(xiàng)目18821516321525000預(yù)計(jì)08年底綠景花樣年項(xiàng)目100000約8－9萬約1－2萬預(yù)計(jì)08年底09年初花樣年金榮泰項(xiàng)目約20萬//預(yù)計(jì)09年發(fā)售金榮泰書香門第上河坊12萬//預(yù)計(jì)08年發(fā)售鵬寶東卓能雅苑152060.93//預(yù)計(jì)08年上半年發(fā)售卓能萬科第五園后續(xù)12651.64//待售萬科萬科城后續(xù)43180.81//待售萬科圣莫麗斯后續(xù)高層項(xiàng)目187604.78//預(yù)計(jì)08年底09年初華來利合計(jì)約214萬㎡約180萬㎡約40萬㎡/待售項(xiàng)目建筑面積約214萬平方米，住宅面積達(dá)180萬㎡，未來推出量巨大，將成為未來深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的主戰(zhàn)場(chǎng)；高樓面價(jià)一路飆升，2007年金地買到的兩塊地樓面價(jià)達(dá)到7000元/㎡；品牌開發(fā)商云集，物業(yè)水平較高。1.3.6、未來競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目匯總未來兩年將售項(xiàng)目一覽項(xiàng)目總建筑面1.3.7、小結(jié)——置業(yè)主戰(zhàn)場(chǎng)大勢(shì)不容樂觀：在市場(chǎng)不景氣的情況下品牌開發(fā)商敢于跳水，帶動(dòng)市場(chǎng)價(jià)格觸底，樓盤普遍降價(jià)已成為當(dāng)前市場(chǎng)趨勢(shì)，近兩年深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)大勢(shì)不容樂觀；競(jìng)爭(zhēng)激烈：在售樓盤和將售樓盤的總量超過252萬㎡，未來供應(yīng)量較大，市場(chǎng)變數(shù)較多；區(qū)域被認(rèn)可：受政府規(guī)劃的影響，龍華二線拓展區(qū)是眾多開發(fā)商和置業(yè)者最為認(rèn)可的區(qū)域，未來的發(fā)展?jié)摿ξ舜笈衅放茖?shí)力的開發(fā)商在此拿地；產(chǎn)品同質(zhì)化加?。阂詢煞?、三房為主，如何做到差異化競(jìng)爭(zhēng)推廣和深入挖掘價(jià)值賣點(diǎn)成為銷售關(guān)鍵；關(guān)內(nèi)客戶占據(jù)龍華市場(chǎng)主流：愈靠近關(guān)口，關(guān)內(nèi)客戶所占比例愈高，并有向龍華中心擴(kuò)展的趨勢(shì)。未來龍華將成深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)最為慘烈的主戰(zhàn)場(chǎng)！1.3.7、小結(jié)——置業(yè)主戰(zhàn)場(chǎng)大勢(shì)不容樂觀：在市場(chǎng)不景氣的情1.4、對(duì)于項(xiàng)目前景的思考在未來兩年內(nèi)，本項(xiàng)目將直面激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，眾多品牌開發(fā)商對(duì)于客戶不遺余力的圍剿，我們?cè)撛趺崔k？···1.4、對(duì)于項(xiàng)目前景的思考在未來兩年內(nèi)，Part2項(xiàng)目分析Part22.1、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)建筑容積率較高；車戶比較好；商業(yè)面積較大，需要在定位和規(guī)劃上有突破性；此外項(xiàng)目作為舊城改造項(xiàng)目需要建設(shè)1萬㎡的安居房和31250㎡的返建房；高容積率，大體量商業(yè)960輛配套車位4.3容積率30.5%建筑密度200㎡配套設(shè)施面積30000㎡商業(yè)面積112160㎡居住面積142360㎡總建筑面積33107㎡總用地面積2.1、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)建筑容積率較高；高容積率，大體量商業(yè)962.2、項(xiàng)目四至北面：臨近布龍路，廠房和部分商業(yè)西面：金地梅隴鎮(zhèn)南面：待規(guī)劃的農(nóng)民房東面：臨近民治大道萬眾城家居市場(chǎng)2.2、項(xiàng)目四至北面：臨近布龍路，廠房和部分商業(yè)西面：金地梅2.3、項(xiàng)目地塊分析本項(xiàng)目被規(guī)劃道路分為南北兩塊，北面的項(xiàng)目地塊面積大，易形成社區(qū)生活氛圍，南側(cè)的地塊面積較小并自成一體，正適用于返建房規(guī)劃；東側(cè)為民治大道，是龍華片區(qū)核心商業(yè)圈之一，人流較為密集，有一定的噪音影響。東北角與布龍路交匯處以其最好的昭示性和最好的商圈配套帶來了最大的商業(yè)價(jià)值；西側(cè)緊鄰金地梅隴鎮(zhèn)，易使本項(xiàng)目感染大社區(qū)的生活氛圍；南側(cè)民安路社區(qū)商業(yè)價(jià)值較高，適合日常居家生活配套型商業(yè)；項(xiàng)目北側(cè)為城市主干道布龍路，為本項(xiàng)目帶來了良好的昭示性，同時(shí)也不可避免的帶來灰塵和噪音；2.3、項(xiàng)目地塊分析本項(xiàng)目被規(guī)劃道路分為南北兩塊，北面的項(xiàng)目2.4.1、項(xiàng)目區(qū)位價(jià)值分析梅關(guān)高速民治大道布龍路城市主干道：民治大道、梅龍路、布龍路城市輕軌：地鐵4號(hào)線、地鐵5號(hào)線公交配套：

312、324、333、334、336、350、370等24路公交路線本項(xiàng)目位于龍華片區(qū)民治商圈核心的地帶，坐享龍華全新規(guī)劃和交通改善所帶來的無限升值前景。地鐵5號(hào)線項(xiàng)目交通分析2.4.1、項(xiàng)目區(qū)位價(jià)值分析梅關(guān)高速民治大道布龍路城市主干道富威家俱萬眾城家居鵬潤(rùn)百貨怡安休閑中心龍城商務(wù)賓館新一代酒店和華仕賓館民治農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)南康百貨中國(guó)郵政龍城商務(wù)賓館中國(guó)電信營(yíng)業(yè)廳民治學(xué)校聯(lián)盛百貨明和藥業(yè)分店龍城商務(wù)賓館華潤(rùn)萬家展華試驗(yàn)學(xué)校萬盛百貨廷苑酒店學(xué)校娛樂餐飲業(yè)務(wù)辦理商業(yè)商業(yè)購(gòu)物：華潤(rùn)萬家、萬眾城家居、南康百貨、民治農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等；學(xué)校教育:牛欄前學(xué)校、龍華三小、民治中學(xué)、展華實(shí)驗(yàn)學(xué)校等；銀行金融:航天證券、中國(guó)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、浦東發(fā)展銀行等；娛樂休閑:龍泉酒店、廷苑酒店、新一代酒店、怡安休閑中心、龍城商務(wù)賓館、名典咖啡等。本項(xiàng)目位于龍華商業(yè)核心地帶，周邊配套成熟；比鄰大社區(qū)，生活氛圍純粹。項(xiàng)目配套分析2.4.2、項(xiàng)目區(qū)位價(jià)值分析富威家俱萬眾城家居鵬潤(rùn)百貨怡安休閑中心龍城商務(wù)賓館新一代酒店項(xiàng)目周邊商業(yè)規(guī)劃龍華中心商圈觀瀾商業(yè)中心區(qū)坂田中心商業(yè)圈民治—萬眾城商圈預(yù)計(jì)未來面世項(xiàng)目商業(yè)面積深國(guó)投&萊蒙102000㎡中航項(xiàng)目72005㎡花樣年項(xiàng)目約1－2萬㎡原香港地鐵公司項(xiàng)目約10萬㎡鴻榮源商業(yè)mall約20萬㎡本項(xiàng)目30000㎡合計(jì)約50萬㎡預(yù)計(jì)未來兩到三年的投入建設(shè)商業(yè)面積將會(huì)達(dá)到約50萬㎡，隨著城市化進(jìn)程的發(fā)展，勢(shì)必將促進(jìn)新老商業(yè)中心的融合，可以預(yù)計(jì)本項(xiàng)目將處于一個(gè)未來新興的商業(yè)中心的核心地帶。新商業(yè)中心2.4.3、項(xiàng)目區(qū)位價(jià)值分析項(xiàng)目周邊商業(yè)規(guī)劃龍華中心商圈觀瀾商業(yè)中心區(qū)坂田中心商業(yè)圈民治酒店名稱星級(jí)客房數(shù)客戶情況金鵬大酒店三星171以日、美、港臺(tái)商務(wù)客為主經(jīng)盛大酒店二星100多企業(yè)商務(wù)、旅游渡假、出差人士麗豪酒店三星70多大部分為商務(wù)客、出差龍華人士新梅園酒店四星140多旅游、企業(yè)活動(dòng)、出差人士（一般住2~3天）國(guó)王大酒店三星110日韓、港臺(tái)等商務(wù)客占50％以上龍泉酒店四星134附近企業(yè)商務(wù)客居多，本地企業(yè)高層等新一代大酒店25本地人居多，還有部分出差的港客新華酒店30本地客戶及外地出差客戶為主悅濤苑大酒店18在附近公司出差的港客居多，部分本地客維也納酒店三星200多以港、臺(tái)商務(wù)客為主御龍灣藝術(shù)酒店準(zhǔn)四星122以本地客為主廷苑酒店四星160以商務(wù)客為主，部分為旅游渡假人士項(xiàng)目三公里范圍內(nèi)酒店一覽2.4.4、項(xiàng)目區(qū)位價(jià)值分析產(chǎn)品：區(qū)域酒店從招待所、旅館、經(jīng)濟(jì)型酒店到四星級(jí)酒店，全線飄紅；分布：區(qū)域內(nèi)酒店沿城市主干道——民治大道兩側(cè)分布，便捷的交通及良好的昭示性是酒店選擇的主要標(biāo)準(zhǔn)；客戶：經(jīng)濟(jì)型酒店成為周邊工廠員工生活與娛樂用房首選之地，三星、四星酒店，以休閑娛樂吸引客戶，成為周邊企業(yè)、政府部門接待商務(wù)客、來訪人員重點(diǎn)場(chǎng)所，以及高端商務(wù)客流；經(jīng)營(yíng)狀況：市場(chǎng)整體經(jīng)營(yíng)狀況良好，平均入住率約70%左右，區(qū)域酒店充分體現(xiàn)假經(jīng)濟(jì)特色，周末及節(jié)假日，客房緊張。酒店名稱星級(jí)客房數(shù)客戶情況金鵬大酒店三星171以日、美、港臺(tái)區(qū)位價(jià)值小結(jié)2.4.5、項(xiàng)目區(qū)位價(jià)值分析成熟片區(qū)：大盤林立、片區(qū)價(jià)值已被認(rèn)可，區(qū)域配套成熟完善，；交通價(jià)值：梅龍路、民治大道、布龍公路、城市輕軌等；商業(yè)價(jià)值：處于未來商業(yè)中心的核心地帶。

酒店配套：眾多酒店賓館云集，商務(wù)、休閑氛圍濃厚；

項(xiàng)目所在片區(qū)具備成為龍華中央酒店區(qū)的硬件要素；

項(xiàng)目所在片區(qū)將以其強(qiáng)大的酒店陣容與商業(yè)配套，整體提升城市硬件環(huán)境；

中央酒店區(qū)將成為項(xiàng)目周邊商務(wù)環(huán)境的代名詞。區(qū)位價(jià)值小結(jié)2.4.5、項(xiàng)目區(qū)位價(jià)值分析成熟片區(qū)：大中央酒店區(qū)基本特征

中央酒店區(qū)（CHD）：CentralHotelDistrict，按照國(guó)際慣例，在中央商務(wù)區(qū)（CBD）周邊都會(huì)形成一個(gè)CHD。一般來說，當(dāng)二三十家中高星級(jí)酒店云集在3平方公里左右的一個(gè)區(qū)域里，就具備了形成CHD的條件。城市中酒店密度最高的區(qū)域；有最著名或者最被外界人士認(rèn)可的酒店群；有較完善的各類酒店和休閑服務(wù)設(shè)施；要有很好的城市景觀和人文資源。中央酒店區(qū)釋義2.4.6、項(xiàng)目區(qū)位價(jià)值分析中央酒店區(qū)基本特征中央酒店區(qū)（CHD）：Centra2.5.1、項(xiàng)目SWOT分析Strengths優(yōu)勢(shì)1交通優(yōu)勢(shì)：位于布龍路與梅隴路兩條主干道交匯處，通達(dá)性好；2形象優(yōu)勢(shì):

三面臨街，昭示性好；3商業(yè)價(jià)值:

處于萬眾城商圈核心地帶，商業(yè)價(jià)值較高；酒店集中，商務(wù)氛圍濃厚；周邊娛樂休閑產(chǎn)業(yè)集中；4生活價(jià)值:

臨近金地梅隴鎮(zhèn)、世紀(jì)春城等大盤，生活氛圍純熟；

車戶比適中、綜合價(jià)值高，屬性集中2.5.1、項(xiàng)目SWOT分析Strengths優(yōu)勢(shì)1交通優(yōu)2.5.2、項(xiàng)目SWOT分析Weaknesses劣勢(shì)1地塊劣勢(shì)：民治大道與布龍路兩面噪音影響很大；民安路將地塊劃分為兩部分，規(guī)劃難度較大；安居房和返還村民面積比例較大，地塊整體價(jià)值難以得到提升；

容積率4.3在區(qū)域內(nèi)較高，建筑密度影響不可避免；臨靠民治大道有變壓器會(huì)在銷售中對(duì)客戶產(chǎn)生心理影響；2環(huán)境劣勢(shì)：西南面受金地梅隴鎮(zhèn)遮擋視野受阻；項(xiàng)目南側(cè)的農(nóng)民房使環(huán)境變得雜亂，舊改難度較大；民治大道兩側(cè)綠化環(huán)境差，空氣污染嚴(yán)重；民治大道交通環(huán)境較為擁堵。周邊商業(yè)檔次較低；周邊環(huán)境糟雜，改造難度大2.5.2、項(xiàng)目SWOT分析Weaknesses劣勢(shì)1地塊2.5.3、項(xiàng)目SWOT分析Opportunity機(jī)會(huì)1區(qū)位發(fā)展:未來五年深圳政府致力整頓關(guān)外市政設(shè)施；2產(chǎn)業(yè)發(fā)展:外向型產(chǎn)業(yè)占主導(dǎo)的龍華片區(qū)帶來了大量的商務(wù)人士往來；片區(qū)產(chǎn)業(yè)的集群效應(yīng)帶動(dòng)該片區(qū)購(gòu)買力的提升；3交通改善:深圳新客站確立龍華深港首站地位；交通路網(wǎng)的改造緩解了關(guān)口交通的壓力；

福龍路的開通激發(fā)了關(guān)內(nèi)客戶在龍華的置業(yè)需求。4區(qū)域共榮:金地梅隴鎮(zhèn)、世紀(jì)春城等樓盤日益成熟，帶來客戶對(duì)該片區(qū)的關(guān)注度和認(rèn)可度；

品牌開發(fā)商聚集引發(fā)的區(qū)域共榮發(fā)展；龍華整體地位提升2.5.3、項(xiàng)目SWOT分析Opportunity機(jī)會(huì)1區(qū)2.5.4、項(xiàng)目SWOT分析Threaten威脅1市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng):目前龍華市場(chǎng)在銷面積達(dá)38萬平方米；待銷面積約214萬平方米，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步向買方傾斜；

競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分流客戶產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)威脅。2宏觀大勢(shì):宏觀政策導(dǎo)向的不確定國(guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度放緩，可能引發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)蕭條；3關(guān)外困境:關(guān)內(nèi)客戶對(duì)關(guān)外市政環(huán)境的固有偏見和排斥；未來龍華房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)異常慘烈2.5.4、項(xiàng)目SWOT分析Threaten威脅1市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)2.5.5、項(xiàng)目核心SWOT分析核心ＳＷＯＴ核心Strengths優(yōu)勢(shì)綜合價(jià)值屬性集中核心Weaknesses

劣勢(shì)核心Threaten

威脅宏觀經(jīng)濟(jì)困難區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)激烈核心Opportunity機(jī)會(huì)龍華整體提升交通路網(wǎng)改善環(huán)境糟雜容積率高2.5.5、項(xiàng)目核心SWOT分析核心ＳＷＯＴ核心Streng綜合價(jià)值屬性集中環(huán)境糟雜容積率高龍華整體提升交通路網(wǎng)改善宏觀經(jīng)濟(jì)困難區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)激烈發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)熱炒片區(qū)，增強(qiáng)關(guān)內(nèi)客戶對(duì)龍華的認(rèn)識(shí)放大項(xiàng)目的綜合屬性，先于市場(chǎng)占位利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)合理規(guī)劃，改善內(nèi)部環(huán)境凸顯片區(qū)規(guī)劃及未來發(fā)展前景發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅把握入市時(shí)機(jī)槍占市場(chǎng)，精準(zhǔn)營(yíng)銷精確制定推售、營(yíng)銷策略降低風(fēng)險(xiǎn)減小劣勢(shì)，避免威脅深度挖掘整合資源，提高附加值差異化市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，塑造項(xiàng)目個(gè)性注重口碑營(yíng)銷，尋求區(qū)域共榮SWOT2.5.6、項(xiàng)目核心SWOT應(yīng)對(duì)策略綜合價(jià)值環(huán)境糟雜龍華整體提升發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)熱炒片區(qū)，增2.5.7、項(xiàng)目開發(fā)方向思考根據(jù)SWOT分析，引發(fā)對(duì)項(xiàng)目開發(fā)方向的思考：自身?xiàng)l件：高容積率地塊分割噪音影響市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)：品牌開發(fā)商云集土地集中放量待售面積214萬㎡宏觀大勢(shì)：不確定的政策導(dǎo)向衰退的宏觀經(jīng)濟(jì)龍華發(fā)展所需時(shí)間敢問路在何方？2.5.7、項(xiàng)目開發(fā)方向思考根據(jù)SWOT分析，引發(fā)對(duì)項(xiàng)目開發(fā)Part3項(xiàng)目發(fā)展方向研判Part33.1、項(xiàng)目開發(fā)難點(diǎn)思考對(duì)于住宅：從項(xiàng)目本身而言，高容積率以及周邊噪雜的環(huán)境將在很大程度上制約項(xiàng)目的價(jià)值的提升，如何揚(yáng)長(zhǎng)避短？從外部競(jìng)爭(zhēng)而言，關(guān)口及二線拓展區(qū)內(nèi)物業(yè)的批量推出，勢(shì)必對(duì)我們項(xiàng)目形成掎角之勢(shì)，怎樣才能破局？對(duì)于商業(yè)：本項(xiàng)目占地3.3萬㎡，商業(yè)面積高達(dá)3萬㎡，顯然規(guī)劃純商鋪全部變現(xiàn)難度較大，如何在追求商業(yè)價(jià)值最大化的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目綜合價(jià)值的提升？3.1、項(xiàng)目開發(fā)難點(diǎn)思考對(duì)于住宅：3.2.1、中城天邑帶給我們的啟示占地面積：33340.10㎡總建筑面積：168744.39㎡住宅：76352㎡商業(yè)：18000㎡容積率：4.9總戶數(shù)：916戶物業(yè)地址：福田區(qū)新洲路與新沙六街交匯處4.9的高容積率；處于深圳核心地帶；交通便捷；商業(yè)體量占整體面積份額較大，商業(yè)的規(guī)劃關(guān)系到項(xiàng)目整體價(jià)值的提升。都市綜合體：綠景集團(tuán)城中村改造的戰(zhàn)略樣板3.2.1、中城天邑帶給我們的啟示占地面積：33340.103.2.2、本案VS中城天邑項(xiàng)目名稱本案中城天邑比較分析容積率4.34.9容積率較高，規(guī)劃難度大區(qū)位價(jià)值龍華核心深圳中心同為都會(huì)核心地帶商業(yè)面積30000㎡18000㎡商業(yè)體量較大交通價(jià)值交通規(guī)劃前景較好交通便捷交通通達(dá)性很好兩個(gè)項(xiàng)目有較高的類比性3.2.2、本案VS中城天邑項(xiàng)目名稱本案中城天邑比較分析容積3.3.1、都市綜合體應(yīng)市而出區(qū)域環(huán)境高可達(dá)性交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，城市功能相對(duì)集中，如深圳福田中心區(qū)。高密度性集約性建筑密度和高度均高，人流密集功能全面集中。整體統(tǒng)一性各個(gè)單體建筑相互配合、影響和聯(lián)系，建筑群體要與周圍整體環(huán)境統(tǒng)一、協(xié)調(diào)。功能組合功能復(fù)合性擁有完整的工作生活配套運(yùn)營(yíng)體系。商務(wù)辦公、酒店、公寓、商業(yè)、文化娛樂等多樣性和復(fù)合性。立面風(fēng)格都市綜合體特征3.3.1、都市綜合體應(yīng)市而出區(qū)域環(huán)境高可達(dá)性交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，3.3.2、都市綜合體應(yīng)市而出都市綜合體特征土地使用均衡性不同種類的土地分布應(yīng)均衡的分布于不同功能的建筑群兼顧不同時(shí)段對(duì)綜合體中各個(gè)功能的不同使用?？臻g連續(xù)性平面和立面的連續(xù)性，保持協(xié)調(diào)和統(tǒng)一各功能均通過空中、地下和地面形成多層次聯(lián)系，形成互補(bǔ)的、流動(dòng)的、連續(xù)的空間體系。內(nèi)部和外部聯(lián)系完整性巨大社會(huì)效應(yīng)城市位置和龐大規(guī)模，加上從開發(fā)到運(yùn)營(yíng)模式將會(huì)成為標(biāo)志性項(xiàng)目。城市標(biāo)志空間緯度內(nèi)部功能有機(jī)結(jié)合，外界交通立體銜接。3.3.2、都市綜合體應(yīng)市而出都市綜合體特征土地使用均衡性不高可達(dá)性交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，城市功能相對(duì)集中，如本案交通四通八達(dá)；高相關(guān)性各個(gè)單體建筑相互配合、影響和聯(lián)系，建筑群體要與周圍整體環(huán)境統(tǒng)一、協(xié)調(diào)；高復(fù)合性擁有完整的工作生活配套運(yùn)營(yíng)體系，商務(wù)辦公、酒店、公寓、商業(yè)、文化娛樂等多樣性和復(fù)合性；都會(huì)核心因優(yōu)越位置、昭示性強(qiáng)、開發(fā)商品牌價(jià)值等因素將成為該片區(qū)乃至全市的標(biāo)志性樓盤。3.3.3、本項(xiàng)目具備綜合體的五大要素高密度高容積率項(xiàng)目需要有對(duì)應(yīng)齊全的生活配套用于完善業(yè)主日常的生活需求；兩條城市主干道交匯處；處于龍華商圈核心位置，生活氛圍純熟，商業(yè)集中，易融合；擁有3萬㎡的商業(yè)面積可供靈活規(guī)劃，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值；本案將成為綠景集團(tuán)在龍華核心地帶標(biāo)志性建筑。容積率：4.3；本案綜合體本項(xiàng)目將成為綠景集團(tuán)在龍華的第一個(gè)綜合體項(xiàng)目高可達(dá)性交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，城市功能相對(duì)集中，如本案交通四通八達(dá)；3.3.4、都市綜合體的戰(zhàn)略支撐從外部發(fā)展趨勢(shì)來看：都市綜合體將成為未來房企發(fā)展的主流當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)的主流模式：萬科：標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)模化開發(fā)華僑城：旅游推進(jìn)區(qū)域開發(fā)華潤(rùn)：區(qū)域開發(fā)+綜合商業(yè)運(yùn)營(yíng)開發(fā)中航：城市綜合性區(qū)域開發(fā)招商：產(chǎn)業(yè)園推進(jìn)區(qū)域開發(fā)

……未來的大規(guī)模土地供應(yīng)集中在少數(shù)發(fā)展商手中，單純的房地產(chǎn)開發(fā)不足以提升企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力和可持續(xù)發(fā)展性，房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)核心體現(xiàn)在資本整合能力和綜合經(jīng)營(yíng)能力。要成為行業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者，必須要形成可以復(fù)制的地產(chǎn)開發(fā)模式——通過都市綜合體的打造，提升區(qū)域價(jià)值區(qū)域運(yùn)營(yíng)3.3.4、都市綜合體的戰(zhàn)略支撐從外部發(fā)展趨勢(shì)來看：都市綜合3.3.5、都市綜合體的戰(zhàn)略支撐城中村改造項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力綠景集團(tuán)作為深圳城中村改造項(xiàng)目的先驅(qū)，具有其它任何房企業(yè)無法比擬的資源優(yōu)勢(shì)，即城中村改造項(xiàng)目往往占據(jù)了城市核心地段、同時(shí)具有大體量、高密度的特性，具備開發(fā)成都市綜合體的潛質(zhì)。都市綜合體運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)綠景集團(tuán)成功開發(fā)了中城天邑項(xiàng)目，是集高檔住宅、星級(jí)酒店、大型商業(yè)以及主題園林為一體的都市綜合體。綠景集團(tuán)土地儲(chǔ)備分析綠景集團(tuán)7個(gè)城中村改造項(xiàng)目均位于中心城區(qū)，總建筑面積共計(jì)超過180萬㎡；所有在建的深圳項(xiàng)目均位于06-10年城市規(guī)劃的重點(diǎn)開放中心城區(qū)內(nèi)；另外4個(gè)城中村改造項(xiàng)目正在談判中，估計(jì)總建筑面積超過100㎡。目前綠景集團(tuán)立足珠三角、輻射全國(guó)的發(fā)展，已經(jīng)顯現(xiàn)綠景在地產(chǎn)領(lǐng)域的強(qiáng)大后勁；綠景集團(tuán)具備其它房企無法比擬的資源優(yōu)勢(shì)及建立可復(fù)制發(fā)展模式的條件，具備成為行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者的基礎(chǔ)。從發(fā)展商內(nèi)部資源來看：綠景集團(tuán)具備成為行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者的基礎(chǔ)3.3.5、都市綜合體的戰(zhàn)略支撐城中村改造項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力都3.3.6、都市綜合體發(fā)展方向研判各物業(yè)類型思考發(fā)展方向地塊屬性市場(chǎng)因素操作要求預(yù)期收益普通住宅周邊配套齊全，城市中心適宜居住區(qū)域市場(chǎng)低迷，未來市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈沒有特別的要求銷售均價(jià)不低于9000元/㎡，商業(yè)處于城市核心商圈中心地帶，商業(yè)氛圍較好，沿街面較長(zhǎng)專業(yè)市場(chǎng)已成規(guī)模，周邊商業(yè)檔次不高，大型超市缺位需要具備一定的招商運(yùn)營(yíng)能力銷售均價(jià)較高，提升利潤(rùn)，亦可長(zhǎng)期持有酒店地塊昭示性好商貿(mào)頻繁，酒店產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，競(jìng)爭(zhēng)也較激烈需要具備一定的運(yùn)營(yíng)管理能力長(zhǎng)期持有酒店式公寓地段好，交通方便生意往來較多，出租市場(chǎng)好需要具備一定的管理服務(wù)能力可以實(shí)現(xiàn)較可觀價(jià)格銷售寫字樓沒有辦公氛圍辦公市場(chǎng)不活躍需要較高的管理運(yùn)營(yíng)水平價(jià)格與住宅相差不大，價(jià)值無法實(shí)現(xiàn)綜合地塊屬性和市場(chǎng)因素，并結(jié)合操作要求、預(yù)期收益等，我們確定住宅、商業(yè)、酒店及酒店式公寓是本項(xiàng)目可能發(fā)展方向。3.3.6、都市綜合體發(fā)展方向研判各物業(yè)類型思考發(fā)展方向地塊3.3.7、都市綜合體發(fā)展方向研判都市綜合體價(jià)值解析住宅☉商業(yè)☉酒店☉酒店式公寓多種類型價(jià)值互相支撐、補(bǔ)充實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化住宅酒店式公寓商業(yè)酒店細(xì)分客戶群體，降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)樹立較高形象，拉升項(xiàng)目?jī)r(jià)值消化商業(yè)體量，降低規(guī)劃難度優(yōu)質(zhì)資源配套優(yōu)質(zhì)資源配套衍生優(yōu)質(zhì)服務(wù)商務(wù)資源平臺(tái)高消費(fèi)的人流高消費(fèi)的人流樹立形象高度3.3.7、都市綜合體發(fā)展方向研判都市綜合體價(jià)值解析住宅☉商Part4項(xiàng)目定位Part44.1、定位思考思考一：項(xiàng)目的四種物業(yè)形態(tài)，以何種功能作為引導(dǎo)，發(fā)展都市綜合體？思考二：站在都市綜合體的價(jià)值體系下，如何考慮多種物業(yè)的并存和發(fā)展？思考三：周邊環(huán)境支持怎樣的物業(yè)配比，其區(qū)域特點(diǎn)決定了哪些要素，并為項(xiàng)目所吸納？4.1、定位思考思考一：4.2.1、項(xiàng)目主題定位都市綜合體一般開發(fā)模式列舉模式1均衡發(fā)展模式模式3以商業(yè)、酒店為核心功能的發(fā)展模式模式4以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式=hotel+office+shopping+apartment+……

=office+Hotel+……apartmentShopping=hotel+Shopping+Officeapartment=shopping+……

OfficeHotelShopping模式2以商務(wù)、酒店為核心功能的發(fā)展模式……模式N……4.2.1、項(xiàng)目主題定位都市綜合體一般開發(fā)模式列舉模式14.2.2、項(xiàng)目主題定位以商業(yè)、酒店功能為核心的開發(fā)類型案例借鑒

上海陸家嘴中央酒店區(qū)酒店：君悅酒店、香格里拉酒店、新天哈瓦那大酒店、上海賓館等商業(yè)：正大廣場(chǎng)、新北京商業(yè)城、世紀(jì)大都會(huì)北京燕莎中央酒店區(qū)酒店：凱賓斯基大酒店、長(zhǎng)城飯店、昆侖飯店、珀麗酒店、麗都假日飯店等商業(yè)：友誼商城、燕莎MALL以酒店、商業(yè)等核心功能可為引導(dǎo)為區(qū)域商務(wù)、商業(yè)價(jià)值增值帶來良好開發(fā)基礎(chǔ)與配套。4.2.2、項(xiàng)目主題定位以商業(yè)、酒店功能為核心的開發(fā)類型案例4.2.3、項(xiàng)目主題定位項(xiàng)目引導(dǎo)開發(fā)模式定位

結(jié)合項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值與項(xiàng)目周邊狀況并借鑒以上案例=hotel+Shopping+Full-Serviceapartmentapartment……結(jié)合以上分析建議本項(xiàng)目采取以酒店、商業(yè)為主要引導(dǎo)功能的發(fā)展模式中央酒店區(qū)+未來新興的商業(yè)中心的融合4.2.3、項(xiàng)目主題定位項(xiàng)目引導(dǎo)開發(fā)模式定位結(jié)合項(xiàng)目區(qū)域價(jià)4.2.4、項(xiàng)目物業(yè)定位中央酒店區(qū)·14萬㎡都市綜合體星級(jí)酒店☉精品住宅☉主題商業(yè)☉酒店式公寓4.2.4、項(xiàng)目物業(yè)定位中央酒店區(qū)·14萬㎡都市綜合體星級(jí)酒4.2.5、推廣案名綠景·青年廣場(chǎng)綠景中央輔推案名：綠景中城天邑——集酒店、商業(yè)、住宅等功能為一體都市綜合體；深圳之于鵬城、龍崗之于龍城、寶安之于寶城，那么龍華？沒錯(cuò)，就是華城；都市綜合體，將成為綠景城中村改造商業(yè)模式完美升級(jí)版；自中城天邑開篇；由華城天邑升華；以后我們還會(huì)有更多更多······綠景·華城中4.2.5、推廣案名綠景·青年廣場(chǎng)綠景中央輔推案名：綠景中城深圳龍華牛欄前項(xiàng)目定位前期策劃報(bào)告課件4.3.1、酒店板塊——定位思考龍華三、四星級(jí)酒店經(jīng)營(yíng)狀況酒店名稱星級(jí)總建筑面積（㎡）客房數(shù)入住率客戶情況金鵬大酒店三星2300017170~80%以日、美、港臺(tái)商務(wù)客為主麗豪酒店三星2000070多70%左右大部分為商務(wù)客、出差龍華人士新梅園四季酒店四星15500200間80%主要旅游、企業(yè)活動(dòng)、出差人士（一般住2~3天）龍泉酒店四星1626013490％附近企業(yè)商務(wù)客居多，本地企業(yè)高層等維也納酒店三星36560200多80％以上以港、臺(tái)商務(wù)客為主廷苑酒店四星13200160間95%以商務(wù)客為主，部分為旅游渡假人士龍華三、四星級(jí)酒店普遍經(jīng)營(yíng)良好；總面積在10000-20000㎡之間；客房數(shù)多集中在100-200間；入住率在70%以上；客戶以商務(wù)客為主。4.3.1、酒店板塊——定位思考龍華三、四星級(jí)酒店經(jīng)營(yíng)狀況酒4.3.2、酒店板塊——定位思考酒店功能定位地塊東北角適合開發(fā)酒店（中央酒店區(qū)、交通便捷、昭示性強(qiáng)）市場(chǎng)需求商務(wù)酒店龍華為深圳第一工業(yè)大鎮(zhèn)，商務(wù)來往頻繁;龍華新城崛起、交通樞紐形成，商務(wù)功能增強(qiáng)。龍華的商務(wù)酒店有巨大發(fā)展空間龍華酒店業(yè)普遍經(jīng)營(yíng)良好;三、四星級(jí)酒店受商務(wù)客戶青睞。

三、四星級(jí)商務(wù)酒店綠景的酒店資源：四星級(jí)綠景錦江酒店4.3.2、酒店板塊——定位思考酒店功能定位地塊東北角適合開4.3.3、酒店板塊——定位思考上海三星級(jí)錦江酒店參考

三星級(jí)錦江酒店兼顧地理位置和設(shè)備的優(yōu)越，以經(jīng)濟(jì)型商務(wù)客和觀光客戶為主。酒店名稱交通區(qū)位區(qū)位特點(diǎn)建工錦江大酒店市中心（5公里/3.1英里）交通便捷、地處徐家匯衡山路鬧市中心金沙江大酒店市中心（6公里/3.7英里）坐落上海市區(qū)出入口距、上?；疖囌拒嚦虄H10分鐘。南華亭酒店市中心（8公里/5英里）緊靠近內(nèi)環(huán)線、地鐵站和明珠線，地理位置優(yōu)越，交通便利，上海匯亨新亞大酒店市中心（40公里/24.9英里）毗鄰上海野生動(dòng)物園，客流頻繁，交通便捷，上海新苑賓館市中心（7公里/4.4英里）地理位置優(yōu)越，交通十分便利4.3.3、酒店板塊——定位思考上海三星級(jí)錦江酒店參考4.3.4、酒店板塊——定位思考本案的特質(zhì)核心優(yōu)勢(shì)：地理位置優(yōu)越，交通便捷深圳新客站中央酒店區(qū)新興商業(yè)中心本案符合錦江三星級(jí)商務(wù)酒店的選址標(biāo)準(zhǔn)，目標(biāo)客戶將瞄準(zhǔn)區(qū)域內(nèi)的經(jīng)濟(jì)型商務(wù)客。4.3.4、酒店板塊——定位思考本案的特質(zhì)核心優(yōu)勢(shì)：地理位置4.3.5、酒店板塊——主題定位中央酒店區(qū)·三星級(jí)商務(wù)標(biāo)準(zhǔn)酒店------三星級(jí)錦江商務(wù)酒店4.3.5、酒店板塊——主題定位中央酒店區(qū)·三星級(jí)商務(wù)標(biāo)準(zhǔn)酒4.3.6、酒店板塊——單體戶型定位類別客房類型面積區(qū)間(M2)酒店客房標(biāo)準(zhǔn)間約20㎡豪華間20-30㎡套房約40㎡豪華套房40-50㎡初步建議經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：總客房數(shù)約200間，配套中西餐廳、健身中心、娛樂中心等，規(guī)劃總建筑面積約10000㎡。（注：戶型標(biāo)準(zhǔn)可按照錦江酒店具體要求進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。）

區(qū)域酒店客房標(biāo)準(zhǔn)：4.3.6、酒店板塊——單體戶型定位類別客房類型面積區(qū)間(M4.4.1、酒店式公寓板塊——定位背景

差異化競(jìng)爭(zhēng)：民治大道沿線小戶型物業(yè)眾多，但物業(yè)檔次和形象普遍較為低端，而檔次和形象相對(duì)較為高端的酒店式公寓可以填補(bǔ)這一市場(chǎng)空白點(diǎn)；

區(qū)域客戶特征：

項(xiàng)目所在片區(qū)已為關(guān)內(nèi)白領(lǐng)所認(rèn)可，加之片區(qū)酒店的規(guī)模效應(yīng)，龍華的商務(wù)客戶大多聚集于此，潛在購(gòu)房需求旺盛，而酒店式公寓可以將存在此類需求的客戶一網(wǎng)打盡；

項(xiàng)目綜合價(jià)值：

作為一個(gè)以酒店為主導(dǎo)的綜合體項(xiàng)目，自身具備有其它項(xiàng)目無法比擬的資源優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目個(gè)性化酒店所衍生的服務(wù)和配套，將有力的支撐酒店式公寓的物業(yè)形態(tài)。

因此，酒店式公寓的開發(fā)極具針對(duì)性和必要性。4.4.1、酒店式公寓板塊——定位背景差異化競(jìng)爭(zhēng)：4.4.2、酒店式公寓板塊——客戶定位終端使用者：第一類：以關(guān)內(nèi)年輕白領(lǐng)為主，另有部分龍華知名企業(yè)的初級(jí)白領(lǐng)；第二類：部分外國(guó)、臺(tái)灣企業(yè)中高級(jí)管理人員；第三類：與龍華商貿(mào)關(guān)系密切的個(gè)人或團(tuán)體等；購(gòu)買者：自住客：關(guān)內(nèi)年輕白領(lǐng)，以及部分龍華知名企業(yè)的初級(jí)白領(lǐng)；投資客：龍華閑富階層，以前瞻的眼光看好市場(chǎng)；企業(yè)購(gòu)買：用于接待客戶或安置高級(jí)管理人員；4.4.2、酒店式公寓板塊——客戶定位終端使用者：購(gòu)買者：4.4.3、酒店式公寓板塊——核心客戶群解析80后置業(yè)動(dòng)向調(diào)查結(jié)論：不要最大的但是要最好的目前階段市場(chǎng)上的“80后”早期群體，計(jì)劃3年內(nèi)購(gòu)房；55%的“80后”為擁有城市恒產(chǎn)而置業(yè)；“80后”對(duì)于各個(gè)戶型所對(duì)應(yīng)的面積段是有所偏好的，集中在40-60㎡一房，60-80㎡兩房，80-100㎡兩房或三房上；選擇低按揭的占到全部人數(shù)的63%，反映這部分人的購(gòu)房意愿，不能影響到自己的生活水平；“80后”在購(gòu)房置業(yè)上，或多或少都會(huì)來自家庭的經(jīng)濟(jì)支持，支持力度的大小比例基本為6：4；“80后”置業(yè)在首付款上，51%要求在10萬元以內(nèi)有25%的人可以承受在10-20萬元之間的首付款；76%的人希望自己的月供控制在自己收入的20-40之間?！?0后”置業(yè)人群在置業(yè)中最關(guān)注因素的關(guān)鍵詞主要是：方便、質(zhì)量、價(jià)格、升值；50%的人愿意購(gòu)買帶裝修的房產(chǎn)；首次置業(yè)會(huì)選擇參考二手房，但實(shí)際選的不多；工作年限與購(gòu)房時(shí)間的關(guān)系：一般參加工作3-4年內(nèi)買房?！?0后”是深圳未來最具購(gòu)買潛力的購(gòu)買群體，亦是我們項(xiàng)目必需抓住的核心客戶。4.4.3、酒店式公寓板塊——核心客戶群解析80后置業(yè)動(dòng)向調(diào)目標(biāo)客戶形象定位4.4.4、酒店式公寓板塊——客戶定位理想實(shí)踐者·奮斗中的80后80后，是深圳未來的主旋律他們用青春在奮斗，他們?yōu)槔硐攵鴬^斗、為事業(yè)而奮斗、為夢(mèng)想而奮斗···目標(biāo)客戶形象定位4.4.4、酒店式公寓板塊——客戶定位理想實(shí)目標(biāo)客戶形象描述4.4.5、酒店式公寓板塊——客戶定位與朋友外出FB、逛街購(gòu)物、逛公園、戶外活動(dòng)、e生活、讀書等是他們較為普遍的休閑方式；他們受過良好的教育，同樣追求有品味的生活，但由于經(jīng)濟(jì)實(shí)力難以實(shí)現(xiàn)；他們揮灑熱血青春，強(qiáng)調(diào)自我價(jià)值體現(xiàn)，喜愛暢想未來，并積極實(shí)現(xiàn)各種夢(mèng)想；他們都是工作狂，加班已成習(xí)慣，“為了將來掙更多的錢寧愿犧牲休閑”；他們執(zhí)著偶爾執(zhí)拗、自信偶爾狂妄、激情偶爾沖動(dòng)，他們堅(jiān)信年輕沒有失敗。目標(biāo)客戶形象描述4.4.5、酒店式公寓板塊——客戶定位與朋友4.4.6、酒店式公寓板塊——物業(yè)定位80后專屬酒店式公寓這是為80后量身定制的高品質(zhì)物業(yè)；這是80后的部落聯(lián)盟，這是他們的專屬空間；他們?cè)谶@里暢享酒店式服務(wù)、酒店式管理、酒店式大堂···4.4.6、酒店式公寓板塊——物業(yè)定位80后專屬酒店式公寓這深圳龍華牛欄前項(xiàng)目定位前期策劃報(bào)告課件4.4.7、酒店式公寓板塊——戶型定位客戶承受能力分析項(xiàng)目客戶定位以80后年輕白領(lǐng)階層為核心，控制總價(jià)是本項(xiàng)目開發(fā)的重要策略，由此建議項(xiàng)目主力戶型面積區(qū)間在45—65㎡之間。中高層白領(lǐng)可承受富裕階層可接受戶型面積（㎡）當(dāng)前區(qū)域均價(jià)（元/㎡）總價(jià)（萬元）首期款（萬元）5：1的房?jī)r(jià)收入比算年收入（萬元/年）1609500152463015095001434329140950013340271309500124372512095001143423110950010531211009500952919909500861717809500761515759500711414659500621212559500521010459500439980后年輕白領(lǐng)可承受4.4.7、酒店式公寓板塊——戶型定位客戶承受能力分析4.4.8、酒店式公寓板塊——戶型定位保證本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較小、利潤(rùn)較高；通過基本單元可拼合設(shè)計(jì)提升產(chǎn)品靈活性；產(chǎn)品面積以中短期使用客戶為主。戶型面積區(qū)間（㎡）一房38-42小兩房53-55兩房?jī)蓮d約68

戶型以一房、小兩房為主，另考慮部分面積始終的兩房（注：戶型定位只考慮戶型及面積區(qū)間，各物業(yè)體量及其戶型面積、套數(shù)配比將在物業(yè)發(fā)展建議中做綜合考量。）4.4.8、酒店式公寓板塊——戶型定位保證本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較小、利4.5.1、住宅板塊——客戶定位對(duì)于客戶的思考

與產(chǎn)業(yè)人群結(jié)構(gòu)相關(guān)：區(qū)域的產(chǎn)業(yè)人群結(jié)構(gòu)特征決定了區(qū)域的購(gòu)買力，通過對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域及其相關(guān)區(qū)域的產(chǎn)業(yè)人群研究，可以真實(shí)的反應(yīng)區(qū)域的購(gòu)房特征；

與片區(qū)居住人群相關(guān)：

片區(qū)的居住人群特征代表了同類客戶對(duì)區(qū)域的認(rèn)可和接受程度，通過對(duì)片區(qū)居住人群極其發(fā)展趨勢(shì)的研究，可以準(zhǔn)確的把握片區(qū)未來客戶的顯性特征；

與潛在購(gòu)買人群相關(guān)：

通過對(duì)未來潛在客戶群體的分析，尋找出客戶的隱性特征，可以精準(zhǔn)的把握后期的營(yíng)銷推廣的方向。

因此，對(duì)目標(biāo)客戶的推導(dǎo)將圍繞以上三個(gè)方向展開。4.5.1、住宅板塊——客戶定位對(duì)于客戶的思考與產(chǎn)業(yè)人群結(jié)兩年后客戶發(fā)展趨勢(shì)預(yù)判：現(xiàn)有初級(jí)勞務(wù)生產(chǎn)者經(jīng)濟(jì)實(shí)力仍不足以支撐其購(gòu)房需求；私營(yíng)企業(yè)主以及中、高層管理者大多在深圳工作8年以上且擁有多套商品房，購(gòu)房多以投資為目的；新晉級(jí)的中層管理者、深圳工作2-3年的高級(jí)技術(shù)人員具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力，購(gòu)房以自住需求為主。4.5.2、住宅板塊——客戶定位龍華產(chǎn)業(yè)人群特征分析職位工資水平住房情況人數(shù)比例備注作業(yè)員1200元/月員工宿舍60%入司五年以下，基本上無購(gòu)房經(jīng)濟(jì)實(shí)力師一2000-3000元/月周邊民房15%師二、師三4000元/月周邊民房15%課長(zhǎng)6000-7000元/月一般擁有兩套商品房10%入司8年以上，大多擁有兩套以上商品房，現(xiàn)購(gòu)房多用于投資專理15-20萬/年一般擁有兩套以上商品房

富士康員工經(jīng)濟(jì)實(shí)力以及住房特征產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特征：以電子制造、物流、機(jī)械制造、家裝建材等為主導(dǎo)的勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)為主；區(qū)域人群結(jié)構(gòu)特征：財(cái)富集中者和創(chuàng)造者兩級(jí)分化嚴(yán)重，初級(jí)勞務(wù)生產(chǎn)者占據(jù)區(qū)域人口主流；兩年后客戶發(fā)展趨勢(shì)預(yù)判：4.5.2、住宅板塊——客戶定位龍華華強(qiáng)北與龍華的關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)4.5.3、住宅板塊——客戶定位龍華：位于中部工業(yè)組團(tuán)在政府規(guī)劃中工業(yè)發(fā)展導(dǎo)向?yàn)殡娮油ㄓ嵲O(shè)備制造業(yè)基地。目前，在龍華—坂雪崗一帶已經(jīng)形成了計(jì)算機(jī)、電信通訊、幾點(diǎn)一體化的三大高新產(chǎn)業(yè)群。華強(qiáng)北：電子專業(yè)市場(chǎng)為主要載體的“中國(guó)電子第一街”，商圈內(nèi)擁有工薪白領(lǐng)10多萬人。排名開發(fā)商面積平米經(jīng)營(yíng)種類1賽格電子市場(chǎng)48000原器件、IT、數(shù)碼產(chǎn)品2華強(qiáng)廣場(chǎng)53000電子元器件及高端數(shù)碼產(chǎn)品3銅鑼灣電子世界38000高科德、龍勝手機(jī)通訊產(chǎn)品4遠(yuǎn)望數(shù)碼城15000高科技產(chǎn)品+電子商務(wù)5賽博宏大數(shù)碼9000通訊、數(shù)碼、電子的“IT百貨”6高科德電子市場(chǎng)8000通訊、數(shù)碼、電子綜合性商場(chǎng)7桑達(dá)電子4000手機(jī)、配件8太平洋安防通訊市場(chǎng)6000安防通訊從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上來看，龍華是作為華強(qiáng)北的電子產(chǎn)品專業(yè)市場(chǎng)的后方基地存在，華強(qiáng)北是與龍華聯(lián)系最為緊密的一個(gè)關(guān)內(nèi)片區(qū)。華強(qiáng)北與龍華的關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)4.5.3、住宅板塊——客戶定位華強(qiáng)北與龍華的關(guān)聯(lián)人群4.5.4、住宅板塊——客戶定位華強(qiáng)北-龍華非法運(yùn)營(yíng)的“黑巴”黑色星期一梅林關(guān)上班高峰期

黑巴的乘客：大部分乘客都是在華強(qiáng)北上班、家住民治的市民；

黑巴的優(yōu)勢(shì)：“坐黑巴吧，比大巴快，還方便?！?/p>

黑巴的規(guī)模：通常20分鐘一班，運(yùn)營(yíng)時(shí)間到凌晨一兩點(diǎn)，高峰時(shí)期20輛停靠與振華路。

K302、302爆滿：途徑華強(qiáng)北的公車異常的擁擠，上下班高峰期尤甚；

關(guān)口黑色星期一：民樂公交站的等車人群最高峰超過２０００人同時(shí)候車。華強(qiáng)北與龍華的關(guān)聯(lián)人群4.5.4、住宅板塊——客戶定位華強(qiáng)北華強(qiáng)北人群結(jié)構(gòu)分析職位年齡婚姻狀況家庭收入（元/月）住房情況人數(shù)比例備注普通業(yè)務(wù)員21-26一般未婚1200-1800附近民房30%目前無購(gòu)房能力經(jīng)理級(jí)職員28-35部分已婚3000-8000附近民房25%事業(yè)剛起步，但是收入較高，有強(qiáng)烈的購(gòu)房需求，在關(guān)內(nèi)無力買房個(gè)體老板28-40已婚居多5000-10000租房居多35%私企業(yè)主35以上已婚居多10000以上自住房10%已有兩套以上的住房，關(guān)注豪宅高級(jí)經(jīng)理人35以上已婚居多10000以上自住房

華強(qiáng)北工作人員經(jīng)濟(jì)實(shí)力以及住房特征4.5.5、住宅板塊——客戶定位區(qū)域主力購(gòu)房客戶購(gòu)買力特征：個(gè)體企業(yè)老板和經(jīng)理級(jí)職員的購(gòu)買力較強(qiáng)，但無力購(gòu)買關(guān)內(nèi)高企的房?jī)r(jià)，對(duì)購(gòu)房的價(jià)格很敏感；該片區(qū)普通業(yè)務(wù)員和小白領(lǐng)在晉級(jí)以后，購(gòu)買需求將強(qiáng)勁釋放；在該區(qū)域的工作人群對(duì)龍華情有獨(dú)鐘，他們大多居住在或者曾經(jīng)居住在龍華，他們熟悉龍華、認(rèn)可龍華未來發(fā)展。華強(qiáng)北人群結(jié)構(gòu)分析職位年齡婚姻狀況家庭收入（元/月）住房情況民治大道沿線居住人群調(diào)研數(shù)據(jù)4.5.6、住宅板塊——客戶定位

本區(qū)域的居住人口數(shù)量達(dá)到13.84萬人，其中關(guān)內(nèi)白領(lǐng)占據(jù)區(qū)域人口主流。樓盤總戶數(shù)總?cè)藬?shù)居住人群受教育程度收入水平星河丹堤17006120香港人、企業(yè)老板、政府官員較高年薪百萬碧水龍庭20067222關(guān)內(nèi)白領(lǐng)為主，部分私營(yíng)企業(yè)主較高8000以上皓月花園10003600關(guān)內(nèi)白領(lǐng)、周邊生意人中高4000-5000瀅水山莊9003240私營(yíng)企業(yè)主、白領(lǐng)階層較高5000以上潛龍華城280410094關(guān)內(nèi)白領(lǐng)、華為員工較高5000以上梅花山莊3181145政府公務(wù)員、企業(yè)主本科以上年薪百萬民樂村300010800華為員工、關(guān)內(nèi)白領(lǐng)較高3000以上世紀(jì)春城22007920關(guān)內(nèi)白領(lǐng)、附近村民、周邊生意人中高4000以上城色5401944富士康管理階層、IT人士、關(guān)內(nèi)白領(lǐng)較高5000以上沿線農(nóng)民房300010800本地居民、外來打工者中等2000-3000民治大道沿線居住人群調(diào)研數(shù)據(jù)4.5.6、住宅板塊——客戶定位民治大道沿線居住人群特征分析4.5.7、住宅板塊——客戶定位區(qū)域來源：民治大道沿線為華強(qiáng)北、福田中心區(qū)年輕白領(lǐng)的聚集區(qū)，關(guān)內(nèi)客戶占據(jù)八成以上比例；年齡構(gòu)成：本區(qū)域的居住人群年齡主要集中在25-30歲之間，約占八成；學(xué)歷水平：學(xué)歷相對(duì)較高，以大專以上學(xué)歷為主；從事行業(yè)：他們主要來自IT通訊、電子、貿(mào)易、制造、服務(wù)等行業(yè)的一般管理者或普通職員；收入水平：他們來深圳的時(shí)間不長(zhǎng)，沒有太多的積累；交通出行：目前交通工具以公交車為主。民治大道沿線居住人群特征分析4.5.7、住宅板塊——客戶定位民治大道沿線未來居住人群預(yù)判4.5.8、住宅板塊——客戶定位

從區(qū)域認(rèn)可來看：民治大道沿線已經(jīng)是福田中心區(qū)和華強(qiáng)北白領(lǐng)的居住首選地，區(qū)域已經(jīng)被貼上關(guān)內(nèi)年輕白領(lǐng)的標(biāo)簽；

從區(qū)域交通來看：

在未來兩年內(nèi)，龍華的交通體系不會(huì)有根本性的變化，公交出行仍將是首選，而民治大道作為公交線路最齊全的一條主干道，其沿線物業(yè)，仍然受關(guān)內(nèi)年輕白領(lǐng)的青睞；

從市場(chǎng)運(yùn)行情況來看：

本項(xiàng)目是未來兩年內(nèi)民治大道沿線沿線新推出的唯一住宅項(xiàng)目，片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍以三級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)為主體，故客戶群體仍然是以關(guān)內(nèi)年輕白領(lǐng)為主。

因此，在未來兩年內(nèi)，民治大道沿線的客戶群體不會(huì)發(fā)生根本性變化。民治大道沿線未來居住人群預(yù)判4.5.8、住宅板塊——客戶定位4.5.9、住宅板塊——客戶定位潛在客戶群體分析數(shù)據(jù)類型福田區(qū)數(shù)據(jù)（人）龍華數(shù)據(jù)（人）工商企業(yè)主142,36712,530車主174,84424,142白領(lǐng)、職業(yè)經(jīng)理人364,15821,115手機(jī)大客戶408,75344,056小區(qū)業(yè)主281,72345,256新購(gòu)房業(yè)主43,76311,232房地產(chǎn)投資客60,5667,453壽險(xiǎn)、信用卡客戶517,98680,126公務(wù)員22,5462,743

福田區(qū)所蘊(yùn)含的潛在購(gòu)買力相對(duì)龐大，其中白領(lǐng)和職業(yè)經(jīng)理人將是整個(gè)龍華的主流客戶群體。4.5.9、住宅板塊——客戶定位潛在客戶群體分析數(shù)據(jù)類型福田鎖定目標(biāo)客戶群4.5.10、住宅板塊——客戶定位華強(qiáng)北、福田中心區(qū)從事IT、金融、證券、電子、物流、房地產(chǎn)、服務(wù)等行業(yè)的一般管理者和年輕白領(lǐng)以及政府公務(wù)員……龍坂片區(qū)、關(guān)內(nèi)其它區(qū)域華為、富士康等知名企業(yè)的初級(jí)管理者、高級(jí)技術(shù)人員……臺(tái)灣、珠三角臺(tái)灣在龍華有業(yè)務(wù)往來的商務(wù)人士，珠三角看好本區(qū)域的投資客……核心客戶重點(diǎn)客戶拓展客戶123鎖定目標(biāo)客戶群4.5.10、住宅板塊——客戶定位華強(qiáng)北、福田目標(biāo)客戶形象定位4.5.11、住宅板塊——客戶定位城市菁英·80后升級(jí)版他們也是80后，但是他們更成熟；他們也在奮斗，但是他們目標(biāo)更高；他們即將成家立業(yè)，正處于人生和事業(yè)的上升期。目標(biāo)客戶形象定位4.5.11、住宅板塊——客戶定位城市菁英·目標(biāo)客戶形象描述4.5.12、住宅板塊——客戶定位

經(jīng)濟(jì)實(shí)力：存款15萬元左右，或家庭背景較好，能得到家人經(jīng)濟(jì)支持；

事業(yè)：在深工作至少3年以上，事業(yè)快速上升，小有成就；

行為特征：游走在公司與住所之間，做繁華城市的弄潮兒；

人生觀：年輕、時(shí)尚，注重生活品位、強(qiáng)調(diào)自我價(jià)值體現(xiàn)，喜愛暢想未來，并積極實(shí)現(xiàn)各種夢(mèng)想；

購(gòu)房動(dòng)機(jī)：他們有自住需求，也可能在大勢(shì)向好時(shí)觸動(dòng)下的投資一族；

購(gòu)房要求：遠(yuǎn)景價(jià)值、樓盤氣質(zhì)、物業(yè)檔次、生活成本。家庭月收入：介于10000-12000元

社會(huì)屬性：年輕級(jí)白領(lǐng)、社會(huì)精英、部分投資置業(yè)者目標(biāo)客戶形象描述4.5.12、住宅板塊——客戶定位經(jīng)濟(jì)實(shí)力4.5.13、住宅板塊——戶型定位暢銷中、小戶型條件標(biāo)準(zhǔn)一交通位置便利多種公共交通設(shè)施遍布周邊，緊鄰大型生活、商業(yè)圈或成熟社區(qū)。標(biāo)準(zhǔn)二具有較高投資回報(bào)開發(fā)商具有一定的實(shí)力，樓盤緊鄰或位于大型商業(yè)和生活圈，人群聚集，購(gòu)買能力強(qiáng)。標(biāo)準(zhǔn)三配套設(shè)施完善真正高質(zhì)量精品社區(qū)，小區(qū)自身配套和周邊配套設(shè)施齊全完善，使用方便。標(biāo)準(zhǔn)四銷售價(jià)格適中每套的總價(jià)適中，首付月供低。標(biāo)準(zhǔn)五戶型分布合理戶型分布要求為并列式設(shè)計(jì)，曲折階梯狀布局，具有自然通風(fēng)和采標(biāo)準(zhǔn)采光。標(biāo)準(zhǔn)六使用空間舒適臥室使用面積不小于10平方米，客廳不小于17平方米，衛(wèi)生間不小于4平方米等、其它空間配比舒適，滿足需要不損失間。標(biāo)準(zhǔn)七居住功能完備獨(dú)立燃?xì)鈴N房，適中活動(dòng)空問，觀景陽(yáng)臺(tái)或飄窗，隨意組合儲(chǔ)藏室等。標(biāo)準(zhǔn)八公共空間寬敞建筑類別為板式，一梯四至六戶，梯戶比適中，走道寬敞明亮，通行順暢輕松。本項(xiàng)目已經(jīng)具備開發(fā)暢銷中、小戶型產(chǎn)品的基本條件，只要在規(guī)劃方面設(shè)置合理就可以實(shí)現(xiàn)較高的價(jià)值。4.5.13、住宅板塊——戶型定位暢銷中、小戶型條件標(biāo)準(zhǔn)一交4.5.14、住宅板塊——物業(yè)定位80后專屬精致小戶80后聚集地，這是精英薈萃的世界；專屬領(lǐng)地，“我的地盤我做主”；精于心、致于型，不求最大，但求最好；喊出城市菁英的心聲：“我想有個(gè)家，不需要太大的地方”。4.5.14、住宅板塊——物業(yè)定位80后專屬精致小戶80后聚深圳龍華牛欄前項(xiàng)目定位前期策劃報(bào)告課件4.5.15、住宅板塊——戶型定位龍坂片區(qū)受70/90政策影響的項(xiàng)目推出戶型情況推出時(shí)間推出項(xiàng)目容積率主力戶型面積2007年5月17日丹楓雅苑4.8一房：47-50㎡；兩房57-70㎡2008年3月8日第五園三期高層1.25四房：70+38㎡（雙拼）、124㎡2008年3月15日幸福楓景2.06兩房：76-81㎡；三房85-112㎡2008年4月13日金地梅隴鎮(zhèn)三期約3.8兩房：70-76㎡；三房：84-89㎡2008年4月24日旭景佳園三期2.6單房：41㎡；一房：63㎡；兩房：76㎡；三房：89㎡2008年6月28日第五園·景臺(tái)1.9兩房：77㎡；三房：88㎡市場(chǎng)上受70/90政策影響的產(chǎn)品，容積率基本在1.5-4.0之間，主力戶型面積為兩房（70-80㎡）、三房（80-90㎡）；

容積率越高戶型面積越小，其中容積率最高的丹楓雅苑的物業(yè)形態(tài)為酒店式公寓，而第五園通過雙拼堅(jiān)持走大戶型路線。4.5.15、住宅板塊——戶型定位龍坂片區(qū)受70/90政策影4.5.16、住宅板塊——戶型定位未來兩年二線拓展區(qū)推出項(xiàng)目戶型預(yù)判未來龍華推出項(xiàng)目容積率基本低于4.0以下，大多集中在1.2-2.5之間，在未來兩到三年內(nèi)龍華市場(chǎng)上推出主流產(chǎn)品應(yīng)以兩房、三房為主，面積區(qū)間將集中在70-90㎡之間，故此類產(chǎn)品在未來市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)將空前的慘烈，不排除部分項(xiàng)目的部分產(chǎn)品設(shè)計(jì)在70㎡以下，進(jìn)行差異化定位的可能。超高容積率區(qū)域（4.0-4.5）高容積率區(qū)域（3.2-4.0）中、高容積率區(qū)域（2.5-3.2）中容積率區(qū)域（1.2-2.5）低容積率區(qū)域（0.6-1.2）山林地4.5.16、住宅板塊——戶型定位未來兩年二線拓展區(qū)推出項(xiàng)目4.5.17、住宅板塊——戶型定位項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)劣勢(shì)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)完善的生活配套成熟的居住氛圍地塊的綜合價(jià)值完善的公交配套項(xiàng)目劣勢(shì)容積率幾乎區(qū)域最高緊鄰交通主干道，噪音影響較為嚴(yán)重周邊形象陳舊，環(huán)境相對(duì)較為雜亂由于項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)狀況和本身素質(zhì)限制，故本項(xiàng)目在宜居程度上無法與二線拓展區(qū)內(nèi)物業(yè)相抗衡，應(yīng)在定位上考慮差異化，選取競(jìng)爭(zhēng)壓力相對(duì)較小的細(xì)分市場(chǎng)，有效的降低市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)。4.5.17、住宅板塊——戶型定位項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)劣勢(shì)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)完善4.5.18、住宅板塊——戶型定位戶型配比原則

遵從市場(chǎng)供求關(guān)系：未來龍華市場(chǎng)上70-90㎡的兩房、三房是市場(chǎng)的主流產(chǎn)品，其競(jìng)爭(zhēng)亦將空前激烈，因此，適當(dāng)減小單體戶型面積、控制總價(jià)是項(xiàng)目在未來市場(chǎng)市