高端地產(chǎn)策劃公司美地行案例中信泰富海南神州半島定位課件

中信泰富海南神州半島產(chǎn)品定位報告(刪節(jié)版)中信泰富海南神州半島1項目背景:

美地行攜手中信泰富，全程參與“九大核心地塊”旅游度假產(chǎn)品前期咨詢顧問工作，精準(zhǔn)把握海南旅游度假發(fā)展趨勢，創(chuàng)新定位神州半島“國際海居”巔峰體驗。

項目位于海南黃金東海岸線中間要地，獨屹于?？谂c三亞之間，規(guī)劃用地18平方公里，總建筑面積約406萬㎡。

項目背景:

美地行攜手中信泰富，全程參與“九大核心地塊”旅游2高端地產(chǎn)策劃公司美地行案例中信泰富海南神州半島定位課件3高端地產(chǎn)策劃公司美地行案例中信泰富海南神州半島定位課件4高端地產(chǎn)策劃公司美地行案例中信泰富海南神州半島定位課件5高端地產(chǎn)策劃公司美地行案例中信泰富海南神州半島定位課件6高端地產(chǎn)策劃公司美地行案例中信泰富海南神州半島定位課件7高端地產(chǎn)策劃公司美地行案例中信泰富海南神州半島定位課件8地塊編號住宅產(chǎn)品名稱

容積率占地面積（平方米）建筑面積（平方米）

平均每戶面積（平方米）

總戶數(shù)已建C-22朝陽海岸0.75103,60077,700134582C-13星悅海岸1.524,42036,630111330C-14星悅海岸142,98042,980119360D-02+04G島嶼院洋房0.4142,40056,960105544D-02+04V島嶼院別墅0.4123,10049,240176279在建C-01君悅居0.4125,80050,320140359D-07中央公園花園洋房/疊拼別墅0.4111,50044,600132339D-09中央公園花園洋房/疊拼別墅0.4102,00040,800128320待建C-04小鎮(zhèn)中心度假公寓/小鎮(zhèn)別墅0.374,90022,470115195C-05小鎮(zhèn)中心雙海景公寓1.486,800121,5201191,019H-07第五灣公寓0.9191,840172,656802,171D-11雙海景養(yǎng)生公寓/修心美墅0.5130,00065,00096679D-13濤聲高爾夫度假別墅0.2321,20064,240178360D-15海闊高爾夫別墅/海闊企業(yè)會館0.15302,20045,330369123D-19雙海景養(yǎng)生公寓/修心美墅0.5104,40052,200102510D-20雙海景養(yǎng)生公寓/修心美墅0.5165,87082,935115719D-22雙海景養(yǎng)生公寓/修心美墅0.5151,92075,960100757E-01濤聲高爾夫度假別墅0.3299,10089,730230390E-04濤聲高爾夫度假別墅0.355,10016,53025066E-05濤聲高爾夫聯(lián)排0.433,78013,512131103E-06海岸奢華度假別墅0.144,1004,41017625F-01濤聲高爾夫度假別墅0.3123,80037,140300124F-02濤聲高爾夫度假別墅0.3142,30042,690301142F-06海岸高爾夫度假別墅0.377,40023,22035266F-08湖景度假別墅0.345,40013,62015091G-02訂制山海大宅0.1276,30027,63060146總計0.43,402,2101,370,02312810,699產(chǎn)品規(guī)劃住宅用地項目規(guī)劃明細(xì)地塊編號住宅產(chǎn)品名稱

容積率占地面積建筑面積平均每戶面9

地塊酒店名稱星級經(jīng)營業(yè)態(tài)土地使用容積率占地面積（平方米）建筑面積（平方米）客房平均面積（平方米）客房數(shù)建議品牌已建C-21神州半島喜來登酒店5星級酒店酒店0.57143,90082,372129308Sheraton喜來登福朋酒店4星級酒店酒店338Suggestupgrade&changebrandD-18高爾夫球場會所5星級會所酒店0.5542,20023,210---在建C-02君悅酒店超5星酒店酒店0.39197,80049,450220350GrandHyatt待建C-19企業(yè)會所超5型企業(yè)會所酒店0.8523,52920,000---E-02大型會獎度假酒店5星酒店酒店0.3100,60030,180120252MacoPolo,WyndhamGrand，RenaissanceE-07高端會獎度假酒店超5星酒店酒店0.363,50019,050100191Waldorf/Conrad,StRegisF-04海景高爾夫別墅產(chǎn)權(quán)酒店準(zhǔn)5星產(chǎn)權(quán)式酒店酒店0.365,10019,53020098Selfbranded/WestenF-09中信商學(xué)院準(zhǔn)5星學(xué)校酒店0.25187,30046,825---G-01高端奢侈品品牌酒店品牌住宅超五星產(chǎn)權(quán)式酒店（G-03同品牌）酒店0.1531,9004,78512040Aman,BanyanTreeBaccaratG-03高端奢侈品品牌酒店超五星酒店酒店0.15126,80019,02020095Aman,BanyanTreeBaccarat總計0.32982,629314,422-1,672-產(chǎn)品規(guī)劃酒店用地項目規(guī)劃明細(xì)

地塊酒店名稱星級經(jīng)營業(yè)態(tài)土地使用容積率占地面積建筑面10產(chǎn)品規(guī)劃商業(yè)用地項目規(guī)劃明細(xì)項目名稱地塊性質(zhì)地塊編號子項目商業(yè)建筑面積規(guī)劃建筑面積控規(guī)建筑面積剩余建筑面積剩余地塊轉(zhuǎn)化建議（平方米）（平方米）（平方米）（平方米）C-05商業(yè)嘉年華小鎮(zhèn)大街時尚服裝，家居用品，私人服務(wù)，旅游時尚零售7,50020,68881,08860,400產(chǎn)權(quán)式酒店休閑簡餐，餐飲區(qū)，大型餐廳4,400室內(nèi)花園蝴蝶館3,000嘉年華廣場/節(jié)事中心1,288神州故事館1,000兒童游樂中心1,500主題電影院2,000C-04商業(yè)熱力運動沙灘一般零售，運動品商店9309,6309,630--社區(qū)餐飲，大型餐廳，酒吧餐廳5,700沙灘俱樂部（已建）3,000C-14商業(yè)度假美學(xué)聚落家居用品，時尚服裝，一般零售，水上用品商店，游艇用品商店，運動用品商店，藝術(shù)品商店11,42018,42018,420--休閑簡餐，社區(qū)餐飲6,500家庭水療按摩500C-13商業(yè)怡然風(fēng)情街區(qū)社區(qū)便利商店，一般零售，家居裝飾品店，超級市場，時尚服飾，私人服務(wù)11,65024,42024,420--休閑簡餐，餐飲區(qū)，社區(qū)餐廳，酒吧餐廳，大型餐廳9,400海洋保育中心1,870卡拉OK，家庭水療按摩1,500D-20商業(yè)宜居便利中心社區(qū)零售，社區(qū)餐飲，社區(qū)休閑、ATM機等便利服務(wù)設(shè)施2,0002,0007,3725,372商業(yè)儲備D-22商業(yè)完美人生養(yǎng)生會館文化娛樂中心，社交俱樂部，棋牌娛樂室，圖書館4,0004,0006,7522,752商業(yè)儲備H-07商業(yè)神州半島市政中心農(nóng)夫市集，宜居便利中心6,50014,00043,16429,164產(chǎn)權(quán)式酒店休閑俱樂部2,000游客零售2,500辦公樓3,000E-05商業(yè)高端美酒美食長廊高端海鮮餐廳群，品酒文化館5,0005,0006,7561,756商業(yè)儲備F-06商業(yè)音樂美食風(fēng)情沙灘海鮮餐廳，酒吧，特色餐廳，異國料理2,5802,5802,580--

總計100,738100,738200,18299,444-商業(yè)用地總體規(guī)劃產(chǎn)品規(guī)劃商業(yè)用地項目規(guī)劃明細(xì)項目名稱地塊性質(zhì)地塊編號子項目11地塊剩余商業(yè)建筑面積（平方米）產(chǎn)權(quán)式酒店主題星級經(jīng)營業(yè)態(tài)土地使用容積率占地面積（平方米）建筑面積（平方米）客房平均面積（平方米）客房數(shù)建議品牌C-0560,400家庭水療主題4星產(chǎn)權(quán)式酒店商住混合1.418,00025,200120210Wyndhamgarden,Safron,Ascott，Outrigger電影主題準(zhǔn)4星產(chǎn)權(quán)式酒店商住混合1.47,14310,000100100Eaton,Newworld文化主題準(zhǔn)4星產(chǎn)權(quán)式酒店商住混合1.418,00025,200100252Somerset,,Shama,Rambler，IndigoH-0729,164未來規(guī)劃4星產(chǎn)權(quán)式酒店商住混合0.932,40429,164100291-總計

1.275,54789,564420853

產(chǎn)品規(guī)劃商業(yè)用地項目規(guī)劃明細(xì)地塊剩余商業(yè)建筑面積產(chǎn)權(quán)式酒店主題星級經(jīng)營業(yè)態(tài)土地使用容積12目標(biāo)客群一：度假居住客群（置業(yè)客群）客群特征：25%75%二次置業(yè)(含以下)三次以上置業(yè)80%中高端以上消費群體75%海南置業(yè)客戶職業(yè)以經(jīng)商人士、私企業(yè)主和企業(yè)高管為主，經(jīng)濟實力雄厚，屬于高端消費人群?？蛻艟鶠槎啻沃脴I(yè)，其中三次及以上置業(yè)次數(shù)超過七成，客戶置業(yè)已經(jīng)超越剛性居住需求階段。據(jù)測算，至2025年，市場對基地度假住宅的需求將達18,000套，其中來自頂端客群的需求約達10%，其余均為中高端及高端客群。根據(jù)基地定位與市場客群規(guī)模的匹配，建議基地瞄準(zhǔn)的置業(yè)客群為：中高端高端頂端10%左右目標(biāo)客群一：度假居住客群（置業(yè)客群）客群特征：25%75%二根據(jù)分析[1]，不同階段客群的客群特征及主要需求如下所示：中高端高端頂端10%左右產(chǎn)品需求關(guān)鍵字：資源占有、頂級配套、專屬服務(wù)、個性化度假生活產(chǎn)品需求關(guān)鍵字：資源環(huán)境、高端養(yǎng)生度假配套、升值潛力產(chǎn)品需求關(guān)鍵字：高性價比、升值潛力、品質(zhì)休閑度假配套基礎(chǔ)需求私密的大體量別墅產(chǎn)品私屬稀缺資源游艇會、高爾夫球會、馬會

、超五星酒店等高端度假配套增益需求定制度假、私人管家服務(wù)私密化頂級會所配套生活方式高端休閑商業(yè)配套基礎(chǔ)需求高綠化率別墅、類別墅產(chǎn)品優(yōu)質(zhì)寧靜的自然環(huán)境養(yǎng)生度假配套休閑運動配套便利生活配套增益需求健康醫(yī)療配套高端會所配套代理出租服務(wù)生活方式高端休閑商業(yè)配套基礎(chǔ)需求小戶型公寓、類別墅養(yǎng)生度假配套優(yōu)質(zhì)自然資源便利生活配套增益需求代理出租服務(wù)家庭型休閑商業(yè)配套休閑運動配套健康醫(yī)療配套注：[1]基礎(chǔ)需求分析通過海南地產(chǎn)市場調(diào)查及現(xiàn)有度假區(qū)配套比對得出，為參考項目共有配套，且受目標(biāo)客群的重視。增益配套通過國內(nèi)外同類定位度假區(qū)的特色配套篩選而出，是使案例更受特定客群歡迎的有力促進。度假居住客群需求篩選目標(biāo)客群一：度假居住客群（置業(yè)客群）根據(jù)分析[1]，不同階段客群的客群特征及主要需求如下所示：中度假居住客群頂端高端中高端住宅產(chǎn)品自然資源度假配套商業(yè)配套服務(wù)配套極致型大體量別墅高綠化率別墅、類別墅小戶型類別墅、公寓高端度假配套高端會所配套休閑運動配套健康醫(yī)療配套養(yǎng)生度假配套生活方式高端休閑商業(yè)配套便利生活配套定制度假、私人管家服務(wù)私密化頂級會所配套代理出租服務(wù)家庭型休閑商業(yè)配套私屬稀缺資源優(yōu)質(zhì)寧靜的自然環(huán)境優(yōu)質(zhì)自然資源客群需求篩選目標(biāo)客群一：度假居住客群（置業(yè)客群）度假居住客群頂端高端中高端住宅產(chǎn)品自然資源度假配套商業(yè)配套服客戶層面項目層面開發(fā)建議檔次置業(yè)人群置業(yè)目的需求產(chǎn)品主要訴求開發(fā)現(xiàn)狀現(xiàn)狀匹配度近期中期遠期頂端企業(yè)大型民營企業(yè)家企業(yè)會所投資獨棟私密的大體量別墅產(chǎn)品現(xiàn)狀喜來登酒店高爾夫球場沙灘俱樂部濱海公寓非濱海別墅近期計劃中心商業(yè)小鎮(zhèn)君悅酒店濱海別墅私屬稀缺資源★★游艇會、高爾夫球會、馬會

、超五星酒店等高端配套★養(yǎng)生度假偶住私人會所投資保值定制度假、私人管家服務(wù)私密化頂級會所配套生活方式高端休閑商業(yè)配套客戶價格承受能力：頂端：1000-1500萬以上；高端：600-1000萬；中高端300-600萬客群需求與基地供給匹配及開發(fā)策略注：★數(shù)量代表匹配度的高低現(xiàn)狀匹配度：低建議著力開發(fā)分期：中、遠期考慮原則：頂端客戶的吸引及產(chǎn)品打造主要為基地樹立高端標(biāo)桿。短期內(nèi)適宜開發(fā)頂端產(chǎn)品的用地少，可以少量進入市場，引發(fā)市場話題。但受資源分布影響開發(fā)將集中于中遠期?，F(xiàn)已有部分世界級高端配套，因此其他配套可列入規(guī)劃，促進銷售，但實際開發(fā)時間可推遲。主要的高端服務(wù)及會所可大大提高附加值，可與住宅產(chǎn)品搭配開發(fā)。目標(biāo)客群一：度假居住客群（置業(yè)客群）客戶層面項目層面開發(fā)建議檔次置業(yè)人群置業(yè)目的需求產(chǎn)品主要訴求客戶層面項目層面開發(fā)建議檔次置業(yè)人群置業(yè)目的需求產(chǎn)品主要訴求開發(fā)現(xiàn)狀現(xiàn)狀匹配度近期中期遠期高端民營企業(yè)家私企業(yè)主外資或大型企業(yè)高管投資家養(yǎng)生度假偶住投資獨棟雙拼聯(lián)排高綠化率別墅、類別墅產(chǎn)品現(xiàn)狀喜來登酒店高爾夫球場沙灘俱樂部濱海公寓非濱海別墅近期計劃中心商業(yè)小鎮(zhèn)君悅酒店濱海別墅★優(yōu)質(zhì)寧靜的自然環(huán)境★★★養(yǎng)生度假配套★休閑運動配套★★便利生活配套健康醫(yī)療配套代理出租服務(wù)生活方式高端休閑商業(yè)配套高端會所配套客戶價格承受能力：頂端：1000-1500萬以上；高端：600-1000萬；中高端300-600萬注：★數(shù)量代表匹配度的高低現(xiàn)狀匹配度：中建議著力開發(fā)分期：近、中期考慮原則：高端客戶的吸引及產(chǎn)品打造主要為基地主要瞄準(zhǔn)高端市場定位定調(diào)。應(yīng)盡快開發(fā)高端定位的住宅產(chǎn)品以提高項目的市場定位。因此要盡快開發(fā)高爾夫周邊地塊及二灣海濱地塊。鑒于高端客群對養(yǎng)生度假設(shè)施、休閑運動設(shè)施、便利生活配套的重視，因此應(yīng)盡快開發(fā)此類配套以吸引目標(biāo)客群的購買。對于增益需求的滿足可有延遲，但因小鎮(zhèn)中心的開發(fā)，因此商業(yè)配套及代理出租服務(wù)可提前供應(yīng)，將大大提高市場吸引力。醫(yī)療配套開發(fā)投資較大，可列入開發(fā)計劃，促進銷售，遠期建成?？腿盒枨笈c基地供給匹配及開發(fā)策略目標(biāo)客群一：度假居住客群（置業(yè)客群）客戶層面項目層面開發(fā)建議檔次置業(yè)人群置業(yè)目的需求產(chǎn)品主要訴求客戶層面項目層面檔次置業(yè)人群置業(yè)目的需求產(chǎn)品主要訴求開發(fā)現(xiàn)狀現(xiàn)狀匹配度近期中期遠期中高端生意人企事業(yè)高管高級公務(wù)員外資及大型企業(yè)高級技術(shù)人員休閑度假投資聯(lián)排公寓小戶型公寓、類別墅現(xiàn)狀喜來登酒店高爾夫球場沙灘俱樂部濱海公寓非濱海別墅近期計劃中心商業(yè)小鎮(zhèn)君悅酒店濱海別墅★★★養(yǎng)生度假配套★優(yōu)質(zhì)自然資源★★★便利生活配套代理出租服務(wù)家庭型休閑商業(yè)配套休閑運動配套★★健康醫(yī)療配套客戶價格承受能力：頂端：1000-1500萬以上；高端：600-1000萬；中高端300-600萬注：★數(shù)量代表匹配度的高低現(xiàn)狀匹配度：高建議著力開發(fā)分期：近期考慮原則：中高端客群是基地高端定位下帶入的客群，是重要的市場補充客群。目前開發(fā)的地塊較適宜中高端產(chǎn)品的開發(fā)，且近期小鎮(zhèn)中心的開發(fā)也將大大提高項目投資價值，因此建議于近期著力開發(fā)，在中期與高端產(chǎn)品搭配銷售。受益于小鎮(zhèn)中心的近期開發(fā)計劃，中高端客群關(guān)注的度假配套，家庭型商業(yè)、便利生活配套問題將迎刃而解，如配合代理服務(wù)的提供，將能較好地滿足中高端購買者的需求。醫(yī)療配套投入較大，可遠期內(nèi)建成，但列入開發(fā)計劃，利于銷售。客群需求與基地供給匹配及開發(fā)策略目標(biāo)客群一：度假居住客群（置業(yè)客群）客戶層面項目層面檔次置業(yè)人群置業(yè)目的需求產(chǎn)品主要訴求開發(fā)現(xiàn)狀度假居住客產(chǎn)品建議度假居住客群頂端高端中高端住宅產(chǎn)品自然資源度假配套商業(yè)配套服務(wù)配套極致型大體量別墅海闊高爾夫別墅海闊企業(yè)會館海岸奢華度假別墅定制山海大宅君悅居高綠化率別墅、類別墅小鎮(zhèn)別墅小鎮(zhèn)中心雙海景公寓濤聲高爾夫別墅濤聲高爾夫聯(lián)排湖景度假別墅雙海

景養(yǎng)生公寓修心美墅小戶型類別墅、公寓小鎮(zhèn)中心度假公寓島嶼院洋房/迷你別墅中央公園花園洋房/疊拼別墅第五灣公寓高端度假配套老爺海游艇碼頭保利游艇會世界第二高爾夫球場?？怂咕銟凡烤龕偟瘸逍蔷频旮叨藭涮淄昝廊松B(yǎng)生會館休閑俱樂部休閑運動配套?？怂股碁┚銟凡快o態(tài)水上運動俱樂部垂釣俱樂部神州馬術(shù)公園高爾夫球場健康醫(yī)療配套360度健康管理中心

-品牌健診機構(gòu)

-西醫(yī)診所

-中醫(yī)推拿館

-精品藥房小鎮(zhèn)中心私人診所養(yǎng)生度假配套老爺海休閑公園紅樹林氧吧公園觀海行山步道牛廟嶺生態(tài)保育公園海洋牧場中央公園度假酒店配套小鎮(zhèn)中心家庭水療按摩生活方式高端休閑商業(yè)配套小鎮(zhèn)中心商業(yè)（時尚服裝，加劇用品，水上運動用品商店，藝術(shù)畫廊等）酒吧、咖啡廳、高端餐廳等主題電影院便利生活配套小鎮(zhèn)中心的便利商店、超級市場、私人服務(wù)及社區(qū)餐廳等社區(qū)宜居便利中心神州半島市政中心定制度假、私人管家服務(wù)神州半島·定制度假俱樂部配套酒店禮賓服務(wù)私密化頂級會所配套神州半島·定制度假俱樂部代理出租服務(wù)物業(yè)管理及出租平臺家庭型休閑商業(yè)配套小鎮(zhèn)中心商業(yè)神州故事館兒童游樂中心海洋保育中心家庭水療按摩卡拉OK私屬稀缺資源一線海景別墅國際級高爾夫景觀優(yōu)質(zhì)寧靜的自然環(huán)境一灣海景，二線海景高爾夫景觀老爺海生態(tài)公園公寓高層海景濕地景觀優(yōu)質(zhì)自然資源中央公園景致濕地景觀老爺海景致其他整島自然資源目標(biāo)客群一：度假居住客群（置業(yè)客群）度假居住客產(chǎn)品建議度假居住客群頂端高端中高端住宅產(chǎn)品自然資源度假居住產(chǎn)品線分期開發(fā)建議近期（2015年末）開發(fā)完成中期（2017年末）開發(fā)完成遠期（2022年末）開發(fā)完成住宅產(chǎn)品頂端君悅居海岸高爾夫別墅，海岸企業(yè)會館海畔度假別墅、定制山海大宅高端小鎮(zhèn)別墅，小鎮(zhèn)中心雙海景公寓濤聲高爾夫別墅，高爾夫雙海公寓，修心美墅湖景度假別墅中高端小鎮(zhèn)中心度假公寓、島嶼院洋房/迷你別墅、第五灣公寓--自然資源頂端---高端老爺海生態(tài)公園--中高端中央公園--度假配套頂端君悅酒店老爺海休閑公園、觀海行山步道360度健康管理中心-精品藥房、推拿館靜態(tài)水上運動俱樂部老爺海游艇碼頭紅樹林氧吧公園、海洋牧場360度健康管理中心-西醫(yī)診所、名醫(yī)坐診，小鎮(zhèn)中心私人診所垂釣俱樂部超五星度假酒店牛廟嶺生態(tài)保育公園、度假酒店配套360度健康管理中心-品牌健診機構(gòu)神州馬術(shù)公園高端中高端商業(yè)配套頂端小鎮(zhèn)中心生活方式商業(yè)小鎮(zhèn)中心的居民商業(yè)家庭型休閑商業(yè)配套第二灣生活方式商業(yè)社區(qū)宜居便利中心、市政中心社區(qū)宜居便利中心高端中高端服務(wù)配套頂端配套酒店禮賓服務(wù)-神州半島·定制度假俱樂部高端-休閑俱樂部完美人生養(yǎng)生會館中高端物業(yè)管理及出租平臺--目標(biāo)客群一：度假居住客群（置業(yè)客群）度假居住產(chǎn)品線分期開發(fā)建議近期（2015年末）中期（2017島上項目分布與活動路線目標(biāo)客群一：度假居住客群（置業(yè)客群）星光美食嘉年華生態(tài)漁場和漁排餐飲運動設(shè)備購物神州夜場演出紅樹林生態(tài)漫步料理與按摩體驗都會娛樂享受私人飛機到達美酒美食騎馬高爾夫休閑徒步健行神州故事館參觀高端會議住宿高級宴會接待會議住宿精英社交晚會活動拓展訓(xùn)練健康診療觀鳥活動度假酒店休閑度假酒店休閑度假酒店休閑沙灘浴場水上運動度假酒店休閑水上運動沙灘靜心度假中高端置業(yè)客群活動路線高端置業(yè)客群活動路線頂端置業(yè)客群活動路線典型一日：中高端置業(yè)客群度假生活：8:00起床沙灘晨練；9:00早餐；10:00買菜做飯；14:00紅樹林垂釣水上運動；17:00沙灘休閑；18:00晚餐；19:00電影/散步；21:00酒吧/都會娛樂/茶館/閱讀高端置業(yè)客群度假生活：9:00起床早餐；10:00俱樂部水上運動；12:00漁排餐廳用餐；14:00酒店水療休閑；16:00藝術(shù)品商店流連；18:00海鮮大餐；19:00電影/書室；21:00酒吧/都會娛樂頂端置業(yè)客群度假生活：8:00起床早餐；9:00打高爾夫球；13:00酒店午餐；15:00游艇出海；18:00私密沙灘定制晚餐；20:00俱樂部款待娛樂島上項目分布與活動路線目標(biāo)客群一：度假居住客群（置業(yè)客群）星據(jù)測算，海南游客中，住四五星級酒店的游客約達40%左右。其每日人均消費較普通游客每日人均消費高出160%，消費能力較高。至2025年，基地的年旅游度假客群規(guī)模約為380萬人，其中280萬來自島外游客市場，產(chǎn)生每年約110萬間的客房需求。在近期內(nèi)，基地游客將占基地總?cè)丝诘囊话胍陨?，這一比例隨著住宅的銷售將不斷下降目前在海南的旅游度假客群主要以住酒店，玩沙灘為主，雖已滿足基本需求，但有較大潛在需求未能滿足。海南游客與度假游客每日人均消費額比較（單位：元）人群特征：據(jù)調(diào)查報告顯示，這類人大多通過網(wǎng)絡(luò)了解度假信息，并通過網(wǎng)絡(luò)自助規(guī)劃旅游行程；不再想去嘈雜的觀光景點，喜歡慢節(jié)奏的假期；注重度假配套的高品質(zhì)，同時體驗趣味的度假活動。這些高端度假客群較國外同類客群更年輕，他們期待與世界接軌，尋求個人化的多維的旅游體驗。較多具有高學(xué)歷背景，且由于度假經(jīng)驗豐富，具有國際視角而對度假度假有更高的要求。追求反映其生活方式的度假。目標(biāo)客群二：旅游度假客群客群特征據(jù)測算，海南游客中，住四五星級酒店的游客約達40%左右。海南食住行游購娛當(dāng)?shù)靥厣朗掣咂焚|(zhì)餐飲高星級度假酒店基本公交接駁內(nèi)部交通便捷開通高鐵知名特色觀光景點高品質(zhì)誠信當(dāng)?shù)靥禺a(chǎn)潛水、出海等水上運動活動休閑戶外活動酒店內(nèi)娛樂設(shè)施家庭親子活動★★★★暫無暫無★★高品質(zhì)誠信海鮮餐廳特色主題餐廳高端品牌餐廳生態(tài)養(yǎng)生餐飲主題型酒店精品酒店特色品牌酒店租車公司呼叫接送服務(wù)內(nèi)部多元交通體現(xiàn)當(dāng)?shù)仫L(fēng)情的文化類景點自然感知類景點具有當(dāng)?shù)靥厣臅r裝飾品藝術(shù)類紀(jì)念品生活方式零售專業(yè)水上運動設(shè)備客制化的當(dāng)?shù)厥止に嚻芬归g娛樂活動品牌文化節(jié)事都會娛樂活動夜間演出活動暫無暫無暫無★暫無暫無基礎(chǔ)需求注：基礎(chǔ)需求的篩選通過IPSOS海南度假游客訪談及海南主要度假區(qū)的配套供給比對得出；增益需求的篩選通過IPSOS海南度假游客訪談及國際案例中成功度假區(qū)的特色配套得出。匹配度匹配度增益需求旅游度假客群需求篩選與基地匹配目標(biāo)客群二：旅游度假客群食住行游購娛當(dāng)?shù)靥厣朗掣咝羌壎燃倬频昊竟唤玉g知名特色觀食住行游購娛開發(fā)時序探討近期2015年中期2021年遠期2025年考慮原則：度假游客是基地商業(yè)及酒店的主要支持力，同時也可帶入地產(chǎn)購買客群，因此是基地目前首先要大力引入的群體。應(yīng)在第一期內(nèi)將整島交通打造完成，使游客無阻礙地到達基地，并不會因為交通問題而對體驗不滿意。食、游、購的配套將隨著小鎮(zhèn)中心的建成逐步實現(xiàn)。由于基地現(xiàn)已有幾家高端酒店，因此需要隨小鎮(zhèn)中心的建成首先補充一些中高端酒店產(chǎn)品，遠期需引入更高端酒店，提高基地度假檔次。目標(biāo)客群二：旅游度假客群食住行游購娛開發(fā)時序探討近期中期遠期考慮原則：目標(biāo)客群二：旅小鎮(zhèn)中心餐飲國際品牌餐廳餐飲區(qū)主題餐廳休閑簡餐當(dāng)?shù)靥厣侠砭瓢煽Х劝裳睾硬桊^美酒美食長廊高端海鮮餐廳品酒文化館音樂美食風(fēng)情沙灘海鮮餐廳酒吧特色餐廳異國料理南亞料理學(xué)院海洋牧場漁排餐廳小鎮(zhèn)中心：2間主題式準(zhǔn)五星產(chǎn)權(quán)式酒店第一灣：五星喜來登酒店準(zhǔn)五星福朋酒店超五星君悅酒店第三灣：超五星度假酒店海景高爾夫產(chǎn)權(quán)式別墅酒店第四灣超五星奢侈品品牌精品酒店外部接駁：神州半島租車公司島外公交接駁神州高鐵站內(nèi)部接駁：內(nèi)部公交系統(tǒng)自行車租賃系統(tǒng)水上巴士系統(tǒng)酒店會所高爾夫球車接駁水上飛機觀光景點：神州半島小鎮(zhèn)大街神州故事館室內(nèi)花園蝴蝶館海洋保育中心海洋牧場老爺海休閑公園紅樹林氧吧公園觀海行山步道小鎮(zhèn)中心零售時尚服裝生活品味家具用品品質(zhì)旅游零售水上用品商店游艇用品商店藝術(shù)品商店當(dāng)?shù)厥止すに嚻穵蕵坊顒由裰菪枪饧文耆A神州極光燈光焰火表演神州傳奇夜場演出“精彩時刻”節(jié)事活動運動活動?？怂股碁┻\動俱樂部水上運動俱樂部垂釣俱樂部高爾夫俱樂部旅游度假產(chǎn)品建議食住行游購娛目標(biāo)客群二：旅游度假客群小鎮(zhèn)中心餐飲小鎮(zhèn)中心：外部接駁：觀光景點：小鎮(zhèn)中心零售娛樂活食住行游購娛開發(fā)時序探討近期2015年小鎮(zhèn)中心餐飲（部分）超五星君悅酒店小鎮(zhèn)中心：2間主題式準(zhǔn)五星產(chǎn)權(quán)式酒店外部接駁：神州半島租車公司島外公交接駁神州高鐵站內(nèi)部接駁：內(nèi)部公交系統(tǒng)自行車租賃系統(tǒng)水上巴士系統(tǒng)神州半島小鎮(zhèn)大街神州故事館室內(nèi)花園蝴蝶館老爺海休閑公園觀海行山步道小鎮(zhèn)中心商業(yè)（部分）娛樂活動神州星光嘉年華神州極光燈光焰火表演神州傳奇夜場演出“精彩時刻”節(jié)事活動靜態(tài)水上運動俱樂部中期2017年小鎮(zhèn)中心餐飲（建成）南亞料理學(xué)院海洋牧場漁排餐廳超五星度假酒店海洋保育中心紅樹林氧吧公園小鎮(zhèn)中心商業(yè)（完成）運動活動垂釣俱樂部遠期2022年美酒美食長廊音樂美食風(fēng)情沙灘海景高爾夫產(chǎn)權(quán)式別墅酒店超五星奢侈品品牌精品酒店目標(biāo)客群二：旅游度假客群食住行游購娛開發(fā)時序探討近期小鎮(zhèn)中心餐飲超五星君悅酒店外部接島上項目分布與活動路線目標(biāo)客群二：旅游度假客群典型日程規(guī)劃：1日游程：早晨神州觀光購物；中午漁排餐飲~水上運動；夜晚餐廳酒吧~燈光水秀~夜場演出3日游程：D1度假酒店~小鎮(zhèn)中心休閑~水上運動~星光美食嘉年華；D2高爾夫活動~沙灘修養(yǎng)~燭光晚餐；D3紅樹林騎馬漫步~漁排餐飲垂釣5日游程：D1度假酒店~沙灘修養(yǎng)~水療按摩；D2-4度假酒店~水上運動/高爾夫課程~夜間小鎮(zhèn)中心娛樂；D5度假酒店~料理課程/按摩課程~紅樹林休閑~漁排晚餐旅游度假客群活動路線星光美食嘉年華生態(tài)漁場和漁排餐飲運動設(shè)備購物神州夜場演出紅樹林生態(tài)漫步料理與按摩體驗都會娛樂享受私人飛機到達騎馬高爾夫休閑徒步健行神州故事館參觀健康診療觀鳥活動度假酒店休閑度假酒店休閑沙灘浴場水上運動度假酒店休閑沙灘靜心度假度假酒店休閑島上項目分布與活動路線目標(biāo)客群二：旅游度假客群典型日程規(guī)劃：目標(biāo)客群三：會獎旅游客群國內(nèi)MICE團隊企業(yè)類型分類占總量的95%會獎客群具有平均消費高（比觀光客高130%），停留時間長（5-7天），利潤高（利潤率20%~30%）等特點，是旅游客群中最受歡迎的群體。據(jù)不完全統(tǒng)計，海南近幾年來的會議接待人數(shù)及年收入漲幅都保持在30%以上。在海南的會獎市場中，亞龍灣主要捕捉的獎勵旅游市場仍有巨大的發(fā)展與改進空間。據(jù)測算，計入海南已開業(yè)及即將開業(yè)的會議酒店，至2018年，將仍有7.5萬間會議酒店客房的需求量無法得到滿足。因此會獎旅游中的獎勵旅游市場前景巨大。數(shù)據(jù)來源：國際商務(wù)及會獎旅游展覽會（CIBTM）報告2010.目標(biāo)客群三：會獎旅游客群國內(nèi)MICE團隊企業(yè)類型分類占總量的會獎旅游客群分類及需求篩選會獎旅游客群會獎團體與會高層與會員工人群特征基本需求增益需求由企業(yè)會獎活動策劃團隊代表的全團需求受否能夠滿足，是決定該團體選擇會議地點的主要因素。因此應(yīng)對其需求進行優(yōu)先滿足。大型團隊會議場地（會場面積約在1,000平米左右）團隊培訓(xùn)、素質(zhì)拓展大型晚會整體活動策劃團隊高端酒店住宿會后團體旅游活動會獎資源整合需求團隊會后休閑社交需求團隊體檢集團高層的個人喜好獲獎對活動選址產(chǎn)生重要影響。

同時與會高層的需求能否得到滿足也是會獎團體會優(yōu)先考慮的問題。另外與會高層是基地地產(chǎn)的潛力購買者，需要抓住機會展示基地對其的吸引力。高端住宿餐飲高層休閑會議高端休閑度假設(shè)施如高爾夫高端嘉賓款待個人行程定制伴侶會間陪同游覽與會員工是會獎團體的主體，該主體的需求雖然不是首要考慮因素，但由于其消費預(yù)算較高，因此合宜的配套可大量釋放其消費能力。此外需要通過讓員工盡可能多地體驗基地活動，來增強該群體在地置業(yè)的意圖。休閑度假設(shè)施，如SPA個人時間游覽觀光晚間娛樂活動精英社交注：基礎(chǔ)需求的篩選通過海南會獎酒店訪談，及海南會獎酒店配套供給得出；增益需求的篩選通過海南會獎酒店訪談，及國內(nèi)外成功案例特色配套得出。目標(biāo)客群三：會獎旅游客群會獎旅游客群分類及需求篩選會獎旅游客群會獎團體與會高層與會員客戶層面項目層面開發(fā)建議置業(yè)人群主要訴求開發(fā)現(xiàn)狀現(xiàn)狀匹配度近期中期遠期會獎團體大型團隊會議場地（會場面積約在1,000~1,500平米）現(xiàn)狀喜來登酒店福朋酒店高爾夫球場沙灘俱樂部★團隊培訓(xùn)、素質(zhì)拓展★★大型晚會★★整體活動策劃團隊高端酒店住宿★會后團體旅游活動會獎資源整合需求團隊會后休閑社交需求團隊體檢與會高層高端住宿餐飲★高層休閑會議★★高端休閑度假設(shè)施如高爾夫★★★高端嘉賓款待個人行程定制伴侶會間陪同游覽與會員工休閑度假設(shè)施，如SPA★個人時間游覽觀光晚間娛樂活動精英社交目標(biāo)客群三：會獎旅游客群會獎旅游客群需求與開發(fā)時序建議客戶層面項目層面開發(fā)建議置業(yè)人群主要訴求開發(fā)現(xiàn)狀現(xiàn)狀匹配度近客戶層面項目層面開發(fā)建議置業(yè)人群主要訴求近期2015中期2017遠期2022會獎團體大型團隊會議場地（會場面積約在1,000~1,500平米）大型會議酒店會議場地團隊培訓(xùn)、素質(zhì)拓展?？怂蛊髽I(yè)拓展俱樂部大型晚會大型會議酒店宴會場地整體活動策劃專業(yè)會獎策劃公司駐扎團隊高端酒店住宿大型會議酒店住宿會后團體旅游活動小鎮(zhèn)中心娛樂活動會獎資源整合需求專業(yè)整島會獎營銷團隊團隊會后休閑社交需求大型會議酒店精英社交俱樂部團隊體檢品牌健診機構(gòu)與會高層高端住宿餐飲君悅酒店高端會議酒店高層休閑會議君悅酒店高端會議酒店高端休閑度假設(shè)施如高爾夫高端嘉賓款待君悅酒店高端會議酒店定制度假俱樂部個人行程定制定制度假俱樂部伴侶會間陪同游覽高端會議酒店服務(wù)與會員工休閑度假設(shè)施，如SPA大型會獎酒店個人時間游覽購物小鎮(zhèn)中心商業(yè)娛樂晚間娛樂活動小鎮(zhèn)中心商業(yè)娛樂精英社交大型會議酒店精英社交俱樂部項目目標(biāo)客群三之三：會獎旅游客群需求與開發(fā)產(chǎn)品建議客戶層面項目層面開發(fā)建議置業(yè)人群主要訴求近期中期遠期會獎團體目標(biāo)客群三：會獎旅游客群外部合作集團內(nèi)部活動策劃大型旅行社會獎部品牌會議型酒店網(wǎng)絡(luò)海南專業(yè)會獎公司中信集團旗下公司網(wǎng)絡(luò)中信泰富集團內(nèi)部相關(guān)論壇活動主題休閑培訓(xùn)活動導(dǎo)入導(dǎo)入導(dǎo)入來自外部企業(yè)的：員工培訓(xùn)及獎勵旅游企業(yè)年會分銷商答謝會產(chǎn)品發(fā)布會董事局休閑會議來自集團子公司的：（如中信證券、證券信托等）骨干員工培訓(xùn)及獎勵旅游中層員工攜家眷旅游客戶答謝會及產(chǎn)品發(fā)布會中信泰富經(jīng)濟工作會議企業(yè)牽頭組織的：國際環(huán)保技術(shù)應(yīng)用行業(yè)峰會中國跨國企業(yè)創(chuàng)新論壇“中信學(xué)府”企業(yè)家課程高端生活品味培訓(xùn)課程EMBA合作辦學(xué)課程會議主體導(dǎo)入素質(zhì)拓展專業(yè)機構(gòu)配套服務(wù)導(dǎo)入專業(yè)會獎品牌酒店專業(yè)會獎承辦公司專業(yè)體檢機構(gòu)企業(yè)學(xué)院EMBA學(xué)院高端生活方式培訓(xùn)組織基地適宜會議定制度假服務(wù)目標(biāo)客群三：會獎旅游客群外部合作集團內(nèi)部活動策劃大型旅行社會目標(biāo)客群三：會獎旅游客群大型旅行社會獎部：品牌會議型酒店網(wǎng)絡(luò)：海南專業(yè)會獎公司：素質(zhì)拓展專業(yè)機構(gòu)-?？怂股碁┚銟凡繉I(yè)會獎品牌酒店–萬豪、IHG、喜達屋等專業(yè)體檢機構(gòu)：企業(yè)學(xué)院–

中信集團自主建設(shè)開發(fā)EMBA學(xué)院：高端生活方式培訓(xùn)組織–

高爾夫?qū)W院、福克斯沙灘俱樂部、南亞料理與按摩學(xué)院等品牌導(dǎo)入建議：會議主體導(dǎo)入品牌配套服務(wù)導(dǎo)入品牌定制度假服務(wù)–

中信泰富定制度假俱樂部目標(biāo)客群三：會獎旅游客群大型旅行社會獎部：品牌會議型酒店網(wǎng)絡(luò)骨干員工獎勵旅游中層員工安撫旅游生活品味培訓(xùn)課程建議時間與規(guī)模目標(biāo)客群三：會獎旅游客群春夏秋冬淡旺季曲線主力會議類型：規(guī)模：（人/批）頻次：新產(chǎn)品發(fā)布會員工培訓(xùn)3月6月9月11月2月EMBA課程每周每周每月≈200-800≈300-800≈50-100春季工作會議≈100-200每月每日每周≈300-800≈200-400每周≈50-100國際環(huán)保技術(shù)應(yīng)用行業(yè)峰會每年≈500-1,000中國跨國企業(yè)創(chuàng)新論壇≈500-1,000每年“中信學(xué)府”企業(yè)家課程≈100-300每日企業(yè)年會分銷商答謝會董事局休閑會議每日每周≈300-800≈200-400每周≈100-200骨干員工獎勵旅游每日≈300-800骨干員工獎勵旅游中層員工安撫旅游生活品味培訓(xùn)課程建議時間與規(guī)相關(guān)項目分布及活動路徑：目標(biāo)客群三：會獎旅游客群星光美食嘉年華生態(tài)漁場和漁排餐飲運動設(shè)備購物神州夜場演出紅樹林生態(tài)漫步料理與按摩體驗美酒美食高爾夫休閑神州故事館參觀高端會議住宿高級宴會接待會議住宿精英社交晚會活動拓展訓(xùn)練健康診療觀鳥活動沙灘浴場水上運動水上運動典型日程規(guī)劃：骨干員工獎勵旅游：D1&2會議培訓(xùn)~晚會活動；D3素質(zhì)拓展~業(yè)務(wù)培訓(xùn)~演出欣賞；D4小鎮(zhèn)觀光~漁排餐飲；中層員工安撫旅游：D1會議培訓(xùn)~晚會活動；D2家庭高爾夫培訓(xùn)；D3團隊體檢~運動學(xué)習(xí)；D4自由活動；分銷商答謝會：D1產(chǎn)品發(fā)布~晚宴款待；D2高爾夫賽事~冷餐會；D3訂單受理~自由活動會獎旅游客群活動路線相關(guān)項目分布及活動路徑：目標(biāo)客群三：會獎旅游客群星光美食嘉年36ThanksForYourAttention……◎本策劃案知識產(chǎn)權(quán)歸美地行所有。如未經(jīng)美地行同意而擅自使用或?qū)嵤┑?，美地行保留追究其法律?zé)任的權(quán)利。36ThanksForYourAttention……中信泰富海南神州半島產(chǎn)品定位報告(刪節(jié)版)中信泰富海南神州半島37項目背景:

美地行攜手中信泰富，全程參與“九大核心地塊”旅游度假產(chǎn)品前期咨詢顧問工作，精準(zhǔn)把握海南旅游度假發(fā)展趨勢，創(chuàng)新定位神州半島“國際海居”巔峰體驗。

項目位于海南黃金東海岸線中間要地，獨屹于?？谂c三亞之間，規(guī)劃用地18平方公里，總建筑面積約406萬㎡。

項目背景:

美地行攜手中信泰富，全程參與“九大核心地塊”旅游38高端地產(chǎn)策劃公司美地行案例中信泰富海南神州半島定位課件39高端地產(chǎn)策劃公司美地行案例中信泰富海南神州半島定位課件40高端地產(chǎn)策劃公司美地行案例中信泰富海南神州半島定位課件41高端地產(chǎn)策劃公司美地行案例中信泰富海南神州半島定位課件42高端地產(chǎn)策劃公司美地行案例中信泰富海南神州半島定位課件43高端地產(chǎn)策劃公司美地行案例中信泰富海南神州半島定位課件44地塊編號住宅產(chǎn)品名稱

容積率占地面積（平方米）建筑面積（平方米）

平均每戶面積（平方米）

總戶數(shù)已建C-22朝陽海岸0.75103,60077,700134582C-13星悅海岸1.524,42036,630111330C-14星悅海岸142,98042,980119360D-02+04G島嶼院洋房0.4142,40056,960105544D-02+04V島嶼院別墅0.4123,10049,240176279在建C-01君悅居0.4125,80050,320140359D-07中央公園花園洋房/疊拼別墅0.4111,50044,600132339D-09中央公園花園洋房/疊拼別墅0.4102,00040,800128320待建C-04小鎮(zhèn)中心度假公寓/小鎮(zhèn)別墅0.374,90022,470115195C-05小鎮(zhèn)中心雙海景公寓1.486,800121,5201191,019H-07第五灣公寓0.9191,840172,656802,171D-11雙海景養(yǎng)生公寓/修心美墅0.5130,00065,00096679D-13濤聲高爾夫度假別墅0.2321,20064,240178360D-15海闊高爾夫別墅/海闊企業(yè)會館0.15302,20045,330369123D-19雙海景養(yǎng)生公寓/修心美墅0.5104,40052,200102510D-20雙海景養(yǎng)生公寓/修心美墅0.5165,87082,935115719D-22雙海景養(yǎng)生公寓/修心美墅0.5151,92075,960100757E-01濤聲高爾夫度假別墅0.3299,10089,730230390E-04濤聲高爾夫度假別墅0.355,10016,53025066E-05濤聲高爾夫聯(lián)排0.433,78013,512131103E-06海岸奢華度假別墅0.144,1004,41017625F-01濤聲高爾夫度假別墅0.3123,80037,140300124F-02濤聲高爾夫度假別墅0.3142,30042,690301142F-06海岸高爾夫度假別墅0.377,40023,22035266F-08湖景度假別墅0.345,40013,62015091G-02訂制山海大宅0.1276,30027,63060146總計0.43,402,2101,370,02312810,699產(chǎn)品規(guī)劃住宅用地項目規(guī)劃明細(xì)地塊編號住宅產(chǎn)品名稱

容積率占地面積建筑面積平均每戶面45

地塊酒店名稱星級經(jīng)營業(yè)態(tài)土地使用容積率占地面積（平方米）建筑面積（平方米）客房平均面積（平方米）客房數(shù)建議品牌已建C-21神州半島喜來登酒店5星級酒店酒店0.57143,90082,372129308Sheraton喜來登福朋酒店4星級酒店酒店338Suggestupgrade&changebrandD-18高爾夫球場會所5星級會所酒店0.5542,20023,210---在建C-02君悅酒店超5星酒店酒店0.39197,80049,450220350GrandHyatt待建C-19企業(yè)會所超5型企業(yè)會所酒店0.8523,52920,000---E-02大型會獎度假酒店5星酒店酒店0.3100,60030,180120252MacoPolo,WyndhamGrand，RenaissanceE-07高端會獎度假酒店超5星酒店酒店0.363,50019,050100191Waldorf/Conrad,StRegisF-04海景高爾夫別墅產(chǎn)權(quán)酒店準(zhǔn)5星產(chǎn)權(quán)式酒店酒店0.365,10019,53020098Selfbranded/WestenF-09中信商學(xué)院準(zhǔn)5星學(xué)校酒店0.25187,30046,825---G-01高端奢侈品品牌酒店品牌住宅超五星產(chǎn)權(quán)式酒店（G-03同品牌）酒店0.1531,9004,78512040Aman,BanyanTreeBaccaratG-03高端奢侈品品牌酒店超五星酒店酒店0.15126,80019,02020095Aman,BanyanTreeBaccarat總計0.32982,629314,422-1,672-產(chǎn)品規(guī)劃酒店用地項目規(guī)劃明細(xì)

地塊酒店名稱星級經(jīng)營業(yè)態(tài)土地使用容積率占地面積建筑面46產(chǎn)品規(guī)劃商業(yè)用地項目規(guī)劃明細(xì)項目名稱地塊性質(zhì)地塊編號子項目商業(yè)建筑面積規(guī)劃建筑面積控規(guī)建筑面積剩余建筑面積剩余地塊轉(zhuǎn)化建議（平方米）（平方米）（平方米）（平方米）C-05商業(yè)嘉年華小鎮(zhèn)大街時尚服裝，家居用品，私人服務(wù)，旅游時尚零售7,50020,68881,08860,400產(chǎn)權(quán)式酒店休閑簡餐，餐飲區(qū)，大型餐廳4,400室內(nèi)花園蝴蝶館3,000嘉年華廣場/節(jié)事中心1,288神州故事館1,000兒童游樂中心1,500主題電影院2,000C-04商業(yè)熱力運動沙灘一般零售，運動品商店9309,6309,630--社區(qū)餐飲，大型餐廳，酒吧餐廳5,700沙灘俱樂部（已建）3,000C-14商業(yè)度假美學(xué)聚落家居用品，時尚服裝，一般零售，水上用品商店，游艇用品商店，運動用品商店，藝術(shù)品商店11,42018,42018,420--休閑簡餐，社區(qū)餐飲6,500家庭水療按摩500C-13商業(yè)怡然風(fēng)情街區(qū)社區(qū)便利商店，一般零售，家居裝飾品店，超級市場，時尚服飾，私人服務(wù)11,65024,42024,420--休閑簡餐，餐飲區(qū)，社區(qū)餐廳，酒吧餐廳，大型餐廳9,400海洋保育中心1,870卡拉OK，家庭水療按摩1,500D-20商業(yè)宜居便利中心社區(qū)零售，社區(qū)餐飲，社區(qū)休閑、ATM機等便利服務(wù)設(shè)施2,0002,0007,3725,372商業(yè)儲備D-22商業(yè)完美人生養(yǎng)生會館文化娛樂中心，社交俱樂部，棋牌娛樂室，圖書館4,0004,0006,7522,752商業(yè)儲備H-07商業(yè)神州半島市政中心農(nóng)夫市集，宜居便利中心6,50014,00043,16429,164產(chǎn)權(quán)式酒店休閑俱樂部2,000游客零售2,500辦公樓3,000E-05商業(yè)高端美酒美食長廊高端海鮮餐廳群，品酒文化館5,0005,0006,7561,756商業(yè)儲備F-06商業(yè)音樂美食風(fēng)情沙灘海鮮餐廳，酒吧，特色餐廳，異國料理2,5802,5802,580--

總計100,738100,738200,18299,444-商業(yè)用地總體規(guī)劃產(chǎn)品規(guī)劃商業(yè)用地項目規(guī)劃明細(xì)項目名稱地塊性質(zhì)地塊編號子項目47地塊剩余商業(yè)建筑面積（平方米）產(chǎn)權(quán)式酒店主題星級經(jīng)營業(yè)態(tài)土地使用容積率占地面積（平方米）建筑面積（平方米）客房平均面積（平方米）客房數(shù)建議品牌C-0560,400家庭水療主題4星產(chǎn)權(quán)式酒店商住混合1.418,00025,200120210Wyndhamgarden,Safron,Ascott，Outrigger電影主題準(zhǔn)4星產(chǎn)權(quán)式酒店商住混合1.47,14310,000100100Eaton,Newworld文化主題準(zhǔn)4星產(chǎn)權(quán)式酒店商住混合1.418,00025,200100252Somerset,,Shama,Rambler，IndigoH-0729,164未來規(guī)劃4星產(chǎn)權(quán)式酒店商住混合0.932,40429,164100291-總計

1.275,54789,564420853

產(chǎn)品規(guī)劃商業(yè)用地項目規(guī)劃明細(xì)地塊剩余商業(yè)建筑面積產(chǎn)權(quán)式酒店主題星級經(jīng)營業(yè)態(tài)土地使用容積48目標(biāo)客群一：度假居住客群（置業(yè)客群）客群特征：25%75%二次置業(yè)(含以下)三次以上置業(yè)80%中高端以上消費群體75%海南置業(yè)客戶職業(yè)以經(jīng)商人士、私企業(yè)主和企業(yè)高管為主，經(jīng)濟實力雄厚，屬于高端消費人群?？蛻艟鶠槎啻沃脴I(yè)，其中三次及以上置業(yè)次數(shù)超過七成，客戶置業(yè)已經(jīng)超越剛性居住需求階段。據(jù)測算，至2025年，市場對基地度假住宅的需求將達18,000套，其中來自頂端客群的需求約達10%，其余均為中高端及高端客群。根據(jù)基地定位與市場客群規(guī)模的匹配，建議基地瞄準(zhǔn)的置業(yè)客群為：中高端高端頂端10%左右目標(biāo)客群一：度假居住客群（置業(yè)客群）客群特征：25%75%二根據(jù)分析[1]，不同階段客群的客群特征及主要需求如下所示：中高端高端頂端10%左右產(chǎn)品需求關(guān)鍵字：資源占有、頂級配套、專屬服務(wù)、個性化度假生活產(chǎn)品需求關(guān)鍵字：資源環(huán)境、高端養(yǎng)生度假配套、升值潛力產(chǎn)品需求關(guān)鍵字：高性價比、升值潛力、品質(zhì)休閑度假配套基礎(chǔ)需求私密的大體量別墅產(chǎn)品私屬稀缺資源游艇會、高爾夫球會、馬會

、超五星酒店等高端度假配套增益需求定制度假、私人管家服務(wù)私密化頂級會所配套生活方式高端休閑商業(yè)配套基礎(chǔ)需求高綠化率別墅、類別墅產(chǎn)品優(yōu)質(zhì)寧靜的自然環(huán)境養(yǎng)生度假配套休閑運動配套便利生活配套增益需求健康醫(yī)療配套高端會所配套代理出租服務(wù)生活方式高端休閑商業(yè)配套基礎(chǔ)需求小戶型公寓、類別墅養(yǎng)生度假配套優(yōu)質(zhì)自然資源便利生活配套增益需求代理出租服務(wù)家庭型休閑商業(yè)配套休閑運動配套健康醫(yī)療配套注：[1]基礎(chǔ)需求分析通過海南地產(chǎn)市場調(diào)查及現(xiàn)有度假區(qū)配套比對得出，為參考項目共有配套，且受目標(biāo)客群的重視。增益配套通過國內(nèi)外同類定位度假區(qū)的特色配套篩選而出，是使案例更受特定客群歡迎的有力促進。度假居住客群需求篩選目標(biāo)客群一：度假居住客群（置業(yè)客群）根據(jù)分析[1]，不同階段客群的客群特征及主要需求如下所示：中度假居住客群頂端高端中高端住宅產(chǎn)品自然資源度假配套商業(yè)配套服務(wù)配套極致型大體量別墅高綠化率別墅、類別墅小戶型類別墅、公寓高端度假配套高端會所配套休閑運動配套健康醫(yī)療配套養(yǎng)生度假配套生活方式高端休閑商業(yè)配套便利生活配套定制度假、私人管家服務(wù)私密化頂級會所配套代理出租服務(wù)家庭型休閑商業(yè)配套私屬稀缺資源優(yōu)質(zhì)寧靜的自然環(huán)境優(yōu)質(zhì)自然資源客群需求篩選目標(biāo)客群一：度假居住客群（置業(yè)客群）度假居住客群頂端高端中高端住宅產(chǎn)品自然資源度假配套商業(yè)配套服客戶層面項目層面開發(fā)建議檔次置業(yè)人群置業(yè)目的需求產(chǎn)品主要訴求開發(fā)現(xiàn)狀現(xiàn)狀匹配度近期中期遠期頂端企業(yè)大型民營企業(yè)家企業(yè)會所投資獨棟私密的大體量別墅產(chǎn)品現(xiàn)狀喜來登酒店高爾夫球場沙灘俱樂部濱海公寓非濱海別墅近期計劃中心商業(yè)小鎮(zhèn)君悅酒店濱海別墅私屬稀缺資源★★游艇會、高爾夫球會、馬會

、超五星酒店等高端配套★養(yǎng)生度假偶住私人會所投資保值定制度假、私人管家服務(wù)私密化頂級會所配套生活方式高端休閑商業(yè)配套客戶價格承受能力：頂端：1000-1500萬以上；高端：600-1000萬；中高端300-600萬客群需求與基地供給匹配及開發(fā)策略注：★數(shù)量代表匹配度的高低現(xiàn)狀匹配度：低建議著力開發(fā)分期：中、遠期考慮原則：頂端客戶的吸引及產(chǎn)品打造主要為基地樹立高端標(biāo)桿。短期內(nèi)適宜開發(fā)頂端產(chǎn)品的用地少，可以少量進入市場，引發(fā)市場話題。但受資源分布影響開發(fā)將集中于中遠期?，F(xiàn)已有部分世界級高端配套，因此其他配套可列入規(guī)劃，促進銷售，但實際開發(fā)時間可推遲。主要的高端服務(wù)及會所可大大提高附加值，可與住宅產(chǎn)品搭配開發(fā)。目標(biāo)客群一：度假居住客群（置業(yè)客群）客戶層面項目層面開發(fā)建議檔次置業(yè)人群置業(yè)目的需求產(chǎn)品主要訴求客戶層面項目層面開發(fā)建議檔次置業(yè)人群置業(yè)目的需求產(chǎn)品主要訴求開發(fā)現(xiàn)狀現(xiàn)狀匹配度近期中期遠期高端民營企業(yè)家私企業(yè)主外資或大型企業(yè)高管投資家養(yǎng)生度假偶住投資獨棟雙拼聯(lián)排高綠化率別墅、類別墅產(chǎn)品現(xiàn)狀喜來登酒店高爾夫球場沙灘俱樂部濱海公寓非濱海別墅近期計劃中心商業(yè)小鎮(zhèn)君悅酒店濱海別墅★優(yōu)質(zhì)寧靜的自然環(huán)境★★★養(yǎng)生度假配套★休閑運動配套★★便利生活配套健康醫(yī)療配套代理出租服務(wù)生活方式高端休閑商業(yè)配套高端會所配套客戶價格承受能力：頂端：1000-1500萬以上；高端：600-1000萬；中高端300-600萬注：★數(shù)量代表匹配度的高低現(xiàn)狀匹配度：中建議著力開發(fā)分期：近、中期考慮原則：高端客戶的吸引及產(chǎn)品打造主要為基地主要瞄準(zhǔn)高端市場定位定調(diào)。應(yīng)盡快開發(fā)高端定位的住宅產(chǎn)品以提高項目的市場定位。因此要盡快開發(fā)高爾夫周邊地塊及二灣海濱地塊。鑒于高端客群對養(yǎng)生度假設(shè)施、休閑運動設(shè)施、便利生活配套的重視，因此應(yīng)盡快開發(fā)此類配套以吸引目標(biāo)客群的購買。對于增益需求的滿足可有延遲，但因小鎮(zhèn)中心的開發(fā)，因此商業(yè)配套及代理出租服務(wù)可提前供應(yīng)，將大大提高市場吸引力。醫(yī)療配套開發(fā)投資較大，可列入開發(fā)計劃，促進銷售，遠期建成。客群需求與基地供給匹配及開發(fā)策略目標(biāo)客群一：度假居住客群（置業(yè)客群）客戶層面項目層面開發(fā)建議檔次置業(yè)人群置業(yè)目的需求產(chǎn)品主要訴求客戶層面項目層面檔次置業(yè)人群置業(yè)目的需求產(chǎn)品主要訴求開發(fā)現(xiàn)狀現(xiàn)狀匹配度近期中期遠期中高端生意人企事業(yè)高管高級公務(wù)員外資及大型企業(yè)高級技術(shù)人員休閑度假投資聯(lián)排公寓小戶型公寓、類別墅現(xiàn)狀喜來登酒店高爾夫球場沙灘俱樂部濱海公寓非濱海別墅近期計劃中心商業(yè)小鎮(zhèn)君悅酒店濱海別墅★★★養(yǎng)生度假配套★優(yōu)質(zhì)自然資源★★★便利生活配套代理出租服務(wù)家庭型休閑商業(yè)配套休閑運動配套★★健康醫(yī)療配套客戶價格承受能力：頂端：1000-1500萬以上；高端：600-1000萬；中高端300-600萬注：★數(shù)量代表匹配度的高低現(xiàn)狀匹配度：高建議著力開發(fā)分期：近期考慮原則：中高端客群是基地高端定位下帶入的客群，是重要的市場補充客群。目前開發(fā)的地塊較適宜中高端產(chǎn)品的開發(fā)，且近期小鎮(zhèn)中心的開發(fā)也將大大提高項目投資價值，因此建議于近期著力開發(fā)，在中期與高端產(chǎn)品搭配銷售。受益于小鎮(zhèn)中心的近期開發(fā)計劃，中高端客群關(guān)注的度假配套，家庭型商業(yè)、便利生活配套問題將迎刃而解，如配合代理服務(wù)的提供，將能較好地滿足中高端購買者的需求。醫(yī)療配套投入較大，可遠期內(nèi)建成，但列入開發(fā)計劃，利于銷售?？腿盒枨笈c基地供給匹配及開發(fā)策略目標(biāo)客群一：度假居住客群（置業(yè)客群）客戶層面項目層面檔次置業(yè)人群置業(yè)目的需求產(chǎn)品主要訴求開發(fā)現(xiàn)狀度假居住客產(chǎn)品建議度假居住客群頂端高端中高端住宅產(chǎn)品自然資源度假配套商業(yè)配套服務(wù)配套極致型大體量別墅海闊高爾夫別墅海闊企業(yè)會館海岸奢華度假別墅定制山海大宅君悅居高綠化率別墅、類別墅小鎮(zhèn)別墅小鎮(zhèn)中心雙海景公寓濤聲高爾夫別墅濤聲高爾夫聯(lián)排湖景度假別墅雙海

景養(yǎng)生公寓修心美墅小戶型類別墅、公寓小鎮(zhèn)中心度假公寓島嶼院洋房/迷你別墅中央公園花園洋房/疊拼別墅第五灣公寓高端度假配套老爺海游艇碼頭保利游艇會世界第二高爾夫球場福克斯俱樂部君悅等超五星酒店高端會所配套完美人生養(yǎng)生會館休閑俱樂部休閑運動配套?？怂股碁┚銟凡快o態(tài)水上運動俱樂部垂釣俱樂部神州馬術(shù)公園高爾夫球場健康醫(yī)療配套360度健康管理中心

-品牌健診機構(gòu)

-西醫(yī)診所

-中醫(yī)推拿館

-精品藥房小鎮(zhèn)中心私人診所養(yǎng)生度假配套老爺海休閑公園紅樹林氧吧公園觀海行山步道牛廟嶺生態(tài)保育公園海洋牧場中央公園度假酒店配套小鎮(zhèn)中心家庭水療按摩生活方式高端休閑商業(yè)配套小鎮(zhèn)中心商業(yè)（時尚服裝，加劇用品，水上運動用品商店，藝術(shù)畫廊等）酒吧、咖啡廳、高端餐廳等主題電影院便利生活配套小鎮(zhèn)中心的便利商店、超級市場、私人服務(wù)及社區(qū)餐廳等社區(qū)宜居便利中心神州半島市政中心定制度假、私人管家服務(wù)神州半島·定制度假俱樂部配套酒店禮賓服務(wù)私密化頂級會所配套神州半島·定制度假俱樂部代理出租服務(wù)物業(yè)管理及出租平臺家庭型休閑商業(yè)配套小鎮(zhèn)中心商業(yè)神州故事館兒童游樂中心海洋保育中心家庭水療按摩卡拉OK私屬稀缺資源一線海景別墅國際級高爾夫景觀優(yōu)質(zhì)寧靜的自然環(huán)境一灣海景，二線海景高爾夫景觀老爺海生態(tài)公園公寓高層海景濕地景觀優(yōu)質(zhì)自然資源中央公園景致濕地景觀老爺海景致其他整島自然資源目標(biāo)客群一：度假居住客群（置業(yè)客群）度假居住客產(chǎn)品建議度假居住客群頂端高端中高端住宅產(chǎn)品自然資源度假居住產(chǎn)品線分期開發(fā)建議近期（2015年末）開發(fā)完成中期（2017年末）開發(fā)完成遠期（2022年末）開發(fā)完成住宅產(chǎn)品頂端君悅居海岸高爾夫別墅，海岸企業(yè)會館海畔度假別墅、定制山海大宅高端小鎮(zhèn)別墅，小鎮(zhèn)中心雙海景公寓濤聲高爾夫別墅，高爾夫雙海公寓，修心美墅湖景度假別墅中高端小鎮(zhèn)中心度假公寓、島嶼院洋房/迷你別墅、第五灣公寓--自然資源頂端---高端老爺海生態(tài)公園--中高端中央公園--度假配套頂端君悅酒店老爺海休閑公園、觀海行山步道360度健康管理中心-精品藥房、推拿館靜態(tài)水上運動俱樂部老爺海游艇碼頭紅樹林氧吧公園、海洋牧場360度健康管理中心-西醫(yī)診所、名醫(yī)坐診，小鎮(zhèn)中心私人診所垂釣俱樂部超五星度假酒店牛廟嶺生態(tài)保育公園、度假酒店配套360度健康管理中心-品牌健診機構(gòu)神州馬術(shù)公園高端中高端商業(yè)配套頂端小鎮(zhèn)中心生活方式商業(yè)小鎮(zhèn)中心的居民商業(yè)家庭型休閑商業(yè)配套第二灣生活方式商業(yè)社區(qū)宜居便利中心、市政中心社區(qū)宜居便利中心高端中高端服務(wù)配套頂端配套酒店禮賓服務(wù)-神州半島·定制度假俱樂部高端-休閑俱樂部完美人生養(yǎng)生會館中高端物業(yè)管理及出租平臺--目標(biāo)客群一：度假居住客群（置業(yè)客群）度假居住產(chǎn)品線分期開發(fā)建議近期（2015年末）中期（2017島上項目分布與活動路線目標(biāo)客群一：度假居住客群（置業(yè)客群）星光美食嘉年華生態(tài)漁場和漁排餐飲運動設(shè)備購物神州夜場演出紅樹林生態(tài)漫步料理與按摩體驗都會娛樂享受私人飛機到達美酒美食騎馬高爾夫休閑徒步健行神州故事館參觀高端會議住宿高級宴會接待會議住宿精英社交晚會活動拓展訓(xùn)練健康診療觀鳥活動度假酒店休閑度假酒店休閑度假酒店休閑沙灘浴場水上運動度假酒店休閑水上運動沙灘靜心度假中高端置業(yè)客群活動路線高端置業(yè)客群活動路線頂端置業(yè)客群活動路線典型一日：中高端置業(yè)客群度假生活：8:00起床沙灘晨練；9:00早餐；10:00買菜做飯；14:00紅樹林垂釣水上運動；17:00沙灘休閑；18:00晚餐；19:00電影/散步；21:00酒吧/都會娛樂/茶館/閱讀高端置業(yè)客群度假生活：9:00起床早餐；10:00俱樂部水上運動；12:00漁排餐廳用餐；14:00酒店水療休閑；16:00藝術(shù)品商店流連；18:00海鮮大餐；19:00電影/書室；21:00酒吧/都會娛樂頂端置業(yè)客群度假生活：8:00起床早餐；9:00打高爾夫球；13:00酒店午餐；15:00游艇出海；18:00私密沙灘定制晚餐；20:00俱樂部款待娛樂島上項目分布與活動路線目標(biāo)客群一：度假居住客群（置業(yè)客群）星據(jù)測算，海南游客中，住四五星級酒店的游客約達40%左右。其每日人均消費較普通游客每日人均消費高出160%，消費能力較高。至2025年，基地的年旅游度假客群規(guī)模約為380萬人，其中280萬來自島外游客市場，產(chǎn)生每年約110萬間的客房需求。在近期內(nèi)，基地游客將占基地總?cè)丝诘囊话胍陨?，這一比例隨著住宅的銷售將不斷下降目前在海南的旅游度假客群主要以住酒店，玩沙灘為主，雖已滿足基本需求，但有較大潛在需求未能滿足。海南游客與度假游客每日人均消費額比較（單位：元）人群特征：據(jù)調(diào)查報告顯示，這類人大多通過網(wǎng)絡(luò)了解度假信息，并通過網(wǎng)絡(luò)自助規(guī)劃旅游行程；不再想去嘈雜的觀光景點，喜歡慢節(jié)奏的假期；注重度假配套的高品質(zhì)，同時體驗趣味的度假活動。這些高端度假客群較國外同類客群更年輕，他們期待與世界接軌，尋求個人化的多維的旅游體驗。較多具有高學(xué)歷背景，且由于度假經(jīng)驗豐富，具有國際視角而對度假度假有更高的要求。追求反映其生活方式的度假。目標(biāo)客群二：旅游度假客群客群特征據(jù)測算，海南游客中，住四五星級酒店的游客約達40%左右。海南食住行游購娛當(dāng)?shù)靥厣朗掣咂焚|(zhì)餐飲高星級度假酒店基本公交接駁內(nèi)部交通便捷開通高鐵知名特色觀光景點高品質(zhì)誠信當(dāng)?shù)靥禺a(chǎn)潛水、出海等水上運動活動休閑戶外活動酒店內(nèi)娛樂設(shè)施家庭親子活動★★★★暫無暫無★★高品質(zhì)誠信海鮮餐廳特色主題餐廳高端品牌餐廳生態(tài)養(yǎng)生餐飲主題型酒店精品酒店特色品牌酒店租車公司呼叫接送服務(wù)內(nèi)部多元交通體現(xiàn)當(dāng)?shù)仫L(fēng)情的文化類景點自然感知類景點具有當(dāng)?shù)靥厣臅r裝飾品藝術(shù)類紀(jì)念品生活方式零售專業(yè)水上運動設(shè)備客制化的當(dāng)?shù)厥止に嚻芬归g娛樂活動品牌文化節(jié)事都會娛樂活動夜間演出活動暫無暫無暫無★暫無暫無基礎(chǔ)需求注：基礎(chǔ)需求的篩選通過IPSOS海南度假游客訪談及海南主要度假區(qū)的配套供給比對得出；增益需求的篩選通過IPSOS海南度假游客訪談及國際案例中成功度假區(qū)的特色配套得出。匹配度匹配度增益需求旅游度假客群需求篩選與基地匹配目標(biāo)客群二：旅游度假客群食住行游購娛當(dāng)?shù)靥厣朗掣咝羌壎燃倬频昊竟唤玉g知名特色觀食住行游購娛開發(fā)時序探討近期2015年中期2021年遠期2025年考慮原則：度假游客是基地商業(yè)及酒店的主要支持力，同時也可帶入地產(chǎn)購買客群，因此是基地目前首先要大力引入的群體。應(yīng)在第一期內(nèi)將整島交通打造完成，使游客無阻礙地到達基地，并不會因為交通問題而對體驗不滿意。食、游、購的配套將隨著小鎮(zhèn)中心的建成逐步實現(xiàn)。由于基地現(xiàn)已有幾家高端酒店，因此需要隨小鎮(zhèn)中心的建成首先補充一些中高端酒店產(chǎn)品，遠期需引入更高端酒店，提高基地度假檔次。目標(biāo)客群二：旅游度假客群食住行游購娛開發(fā)時序探討近期中期遠期考慮原則：目標(biāo)客群二：旅小鎮(zhèn)中心餐飲國際品牌餐廳餐飲區(qū)主題餐廳休閑簡餐當(dāng)?shù)靥厣侠砭瓢煽Х劝裳睾硬桊^美酒美食長廊高端海鮮餐廳品酒文化館音樂美食風(fēng)情沙灘海鮮餐廳酒吧特色餐廳異國料理南亞料理學(xué)院海洋牧場漁排餐廳小鎮(zhèn)中心：2間主題式準(zhǔn)五星產(chǎn)權(quán)式酒店第一灣：五星喜來登酒店準(zhǔn)五星福朋酒店超五星君悅酒店第三灣：超五星度假酒店海景高爾夫產(chǎn)權(quán)式別墅酒店第四灣超五星奢侈品品牌精品酒店外部接駁：神州半島租車公司島外公交接駁神州高鐵站內(nèi)部接駁：內(nèi)部公交系統(tǒng)自行車租賃系統(tǒng)水上巴士系統(tǒng)酒店會所高爾夫球車接駁水上飛機觀光景點：神州半島小鎮(zhèn)大街神州故事館室內(nèi)花園蝴蝶館海洋保育中心海洋牧場老爺海休閑公園紅樹林氧吧公園觀海行山步道小鎮(zhèn)中心零售時尚服裝生活品味家具用品品質(zhì)旅游零售水上用品商店游艇用品商店藝術(shù)品商店當(dāng)?shù)厥止すに嚻穵蕵坊顒由裰菪枪饧文耆A神州極光燈光焰火表演神州傳奇夜場演出“精彩時刻”節(jié)事活動運動活動福克斯沙灘運動俱樂部水上運動俱樂部垂釣俱樂部高爾夫俱樂部旅游度假產(chǎn)品建議食住行游購娛目標(biāo)客群二：旅游度假客群小鎮(zhèn)中心餐飲小鎮(zhèn)中心：外部接駁：觀光景點：小鎮(zhèn)中心零售娛樂活食住行游購娛開發(fā)時序探討近期2015年小鎮(zhèn)中心餐飲（部分）超五星君悅酒店小鎮(zhèn)中心：2間主題式準(zhǔn)五星產(chǎn)權(quán)式酒店外部接駁：神州半島租車公司島外公交接駁神州高鐵站內(nèi)部接駁：內(nèi)部公交系統(tǒng)自行車租賃系統(tǒng)水上巴士系統(tǒng)神州半島小鎮(zhèn)大街神州故事館室內(nèi)花園蝴蝶館老爺海休閑公園觀海行山步道小鎮(zhèn)中心商業(yè)（部分）娛樂活動神州星光嘉年華神州極光燈光焰火表演神州傳奇夜場演出“精彩時刻”節(jié)事活動靜態(tài)水上運動俱樂部中期2017年小鎮(zhèn)中心餐飲（建成）南亞料理學(xué)院海洋牧場漁排餐廳超五星度假酒店海洋保育中心紅樹林氧吧公園小鎮(zhèn)中心商業(yè)（完成）運動活動垂釣俱樂部遠期2022年美酒美食長廊音樂美食風(fēng)情沙灘海景高爾夫產(chǎn)權(quán)式別墅酒店超五星奢侈品品牌精品酒店目標(biāo)客群二：旅游度假客群食住行游購娛開發(fā)時序探討近期小鎮(zhèn)中心餐飲超五星君悅酒店外部接島上項目分布與活動路線目標(biāo)客群二：旅游度假客群典型日程規(guī)劃：1日游程：早晨神州觀光購物；中午漁排餐飲~水上運動；夜晚餐廳酒吧~燈光水秀~夜場演出3日游程：D1度假酒店~小鎮(zhèn)中心休閑~水上運動~星光美食嘉年華；D2高爾夫活動~沙灘修養(yǎng)~燭光晚餐；D3紅樹林騎馬漫步~漁排餐飲垂釣5日游程：D1度假酒店~沙灘修養(yǎng)~水療按摩；D2-4度假酒店~水上運動/高爾夫課程~夜間小鎮(zhèn)中心娛樂；D5度假酒店~料理課程/按摩課程~紅樹林休閑~漁排晚餐旅游度假客群活動路線星光美食嘉年華生態(tài)漁場和漁排餐飲運動設(shè)備購物神州夜場演出紅樹林生態(tài)漫步料理與按摩體驗都會娛樂享受私人飛機