安徽淮安義烏國際小商品城項目前期策劃報告課件

【安徽淮安義烏國際小商品城項目】前期策劃報告OPEN2010年11月28日【安徽淮安義烏國際小商品城項目】OPEN2010年11月28我們能做什么？定位思考我們怎么做？策略思考我們賺多少？經(jīng)濟測算contents

目錄我們能做什么？定位思考我們怎么做？策我們?nèi)笔裁雌渌_發(fā)商在做什么消費者經(jīng)營者要什么我們有什么我們能做什么1開發(fā)區(qū)要什么政府在做什么我們能做什么？——思考分析篇我們其他開發(fā)商消費者我們我們開發(fā)區(qū)政府我們能做什么？——思我們能做什么——思考分析篇contents

淮安概況城市發(fā)展規(guī)劃與區(qū)域城市結(jié)構(gòu)調(diào)查經(jīng)濟開發(fā)區(qū)區(qū)域發(fā)展和規(guī)劃淮安商圈調(diào)查評估淮安消費者分析淮安經(jīng)營者分析開發(fā)區(qū)市場專項研究開發(fā)區(qū)調(diào)查、評估與預(yù)測我們能做什么——思考分析篇contents淮安概況政府在做什么別人在做什么政府在做什么我們有什么我們?nèi)笔裁聪M者要什么經(jīng)營者要什么開發(fā)區(qū)要什么政府別人在做什么政府在做什么我們有什么我們?nèi)笔裁聪M者要什么城市發(fā)展規(guī)劃與區(qū)域城市結(jié)構(gòu)商貿(mào)服務(wù)業(yè)的政策導(dǎo)向?qū)I(yè)市場網(wǎng)點規(guī)劃布局小結(jié)淮安城市概況開發(fā)區(qū)發(fā)展與規(guī)劃別人在做什么政府在做什么我們有什么我們?nèi)笔裁聪M者要什么經(jīng)營者要什么開發(fā)區(qū)要什么商業(yè)格局調(diào)研評估城市發(fā)展規(guī)劃與區(qū)域城市結(jié)構(gòu)商貿(mào)服務(wù)業(yè)的政策導(dǎo)向?qū)I(yè)市淮安市轄清河、清浦、楚州、淮陰4個區(qū)和漣水縣、金湖縣、洪澤縣、盱眙縣4個縣。面積約10072平方公里，人口536.91萬。市區(qū)面積80平方公里，人口80萬。區(qū)位——淮安市區(qū)位優(yōu)越。江蘇省淮安市位于江淮平原東部，江蘇省中部偏北，地處以上海為龍頭的長江三角洲地區(qū)。文化——淮安市是首批全國歷史文化名城。明清鼎盛時與蘇州、杭州、揚州并稱為運河沿線的“四大都市”，有“運河之都”之稱。資源——淮安是物產(chǎn)富饒的魚米之鄉(xiāng)。西有"日出斗金"的洪澤湖,東有盛產(chǎn)魚蝦鱉蟹的高郵湖、白馬湖。全境平原廣袤,土地肥沃,糧豐林茂,水域?qū)拸V,盛產(chǎn)水產(chǎn)、蔬菜、林果、各類禽畜及優(yōu)質(zhì)糧油等農(nóng)副土特產(chǎn)品,是全國聞名的綠色農(nóng)副產(chǎn)品產(chǎn)加銷基地。礦產(chǎn)資源豐富,地下蘊藏有巖鹽、芒硝、凹凸棒土、石油、天然氣等非金屬礦產(chǎn),居世界首位。工業(yè)——淮安是新興的工業(yè)城市。全市有各類工業(yè)企業(yè)近3萬家,其中包括淮陰卷煙廠等10戶大型企業(yè)集團和江蘇清印集團等50戶重點企業(yè)，近年來外向型經(jīng)濟發(fā)展迅猛，特別是臺資集聚，臺灣富士康集團淮安科技城、明基達方電子、臺玻、康師傅、旺旺、膳魔師等“大個頭”臺資企業(yè)紛紛來淮投資，正在逐漸形成繼深圳、東莞、昆山之后的國內(nèi)第四大臺資高地。行政區(qū)域劃分與概況淮安概況PARTONE淮安市轄清河、清浦、楚州、淮陰4個區(qū)和漣水縣、金湖縣、洪澤縣交通——淮安是迅速崛起的交通樞紐城市。已經(jīng)建成和即將建成的京滬、寧宿徐、淮鹽、宿淮、寧淮等五條高速公路在境內(nèi)交匯,新長、宿淮、連鹽淮鐵路連接南北，貫穿東西。京杭大運河貫穿市境南北，同時輔以鹽河航道、淮河入海水道、入江水道等航道，使淮安的水運網(wǎng)絡(luò)通江達海，實現(xiàn)了淮安由傳統(tǒng)的“運河經(jīng)濟”向“海河經(jīng)濟”的轉(zhuǎn)變?；窗矟i水機場將進一步鞏固淮安的交通樞紐地位。全市初步形成了一個以高等級公路為主骨架，公路、鐵路、航空并舉的立體化大交通網(wǎng)絡(luò),凸顯了淮安在江蘇乃至長三角地區(qū)的交通樞紐地位。行政區(qū)域劃分與概況淮安概況PARTONE交通——絡(luò)通江達海，實現(xiàn)了淮安由傳統(tǒng)的“運河經(jīng)濟”向“海河經(jīng)年份200120022003200420052006200720082009年2010年上半年GDP（億元）329.02375.02420.64500.97561.81651.06765.28915.831121.75622.75增長率10.90%11.60%12.20%13.80%14.30%14.90%15.20%13.40%14.20%14.50%小結(jié)：從上圖表可以看出，淮安市經(jīng)濟總量快速穩(wěn)步增長，經(jīng)濟總量以平均每年13.3%的速度增長，進入經(jīng)濟發(fā)展的快車道。2008年受金融危機影響，增長速度略有下滑。2009年經(jīng)濟有所回升，2010年上半年國內(nèi)生產(chǎn)總值達到622.75億元，按可比價計算，同比增長14.50%，增幅高于全省平均增幅2.4個百分點，繼續(xù)保持全省第一，實現(xiàn)了經(jīng)濟的大幅跨越。經(jīng)濟總量淮安概況PARTONE年份20012002200320042005200620小結(jié)：人均國內(nèi)生產(chǎn)總值穩(wěn)步提高，連續(xù)七年增長率保持在13%以上。年份200120022003200420052006200720082009人均國內(nèi)生產(chǎn)總值（元）64227267810895971068313155156001892123300增長率9.6%10.8%13.8%13.1%13.4%15.8%16.6%14.60%14.7%人均國內(nèi)生產(chǎn)總值淮安概況PARTONE小結(jié)：人均國內(nèi)生產(chǎn)總值穩(wěn)步提高，連續(xù)七年增長率保持在13%以三產(chǎn)業(yè)比2005年2006年2007年2008年2009年第一產(chǎn)業(yè)21.0%19.0%17.1%16.1%15.2%第二產(chǎn)業(yè)45.5%46.9%48.1%47.6%48.3%第三產(chǎn)業(yè)33.5%34.1%34.8%36.3%36.5%小結(jié)：從上圖產(chǎn)業(yè)比可以看出第一產(chǎn)業(yè)比重緩慢下降，第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)緩慢上升，并可以看出工業(yè)是淮安經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，符合淮安新型工業(yè)城市的定位。同時，第三產(chǎn)業(yè)比重低，發(fā)展大有可為。三產(chǎn)比重淮安概況PARTONE三產(chǎn)業(yè)比2005年2006年2007年2008年2009年第年份200120022003200420052006200720082009城市平均住房面積（平方米/人）13.0619.0526.7029.5028.6028.6230.3033.2033.84農(nóng)村平均住房面積（平方米/人）26.7028.0027.5027.9027.1029.9031.9032.7033.85小結(jié)：淮安城市居民平均住房面積穩(wěn)步上升，由2001年的每人13.06平方米快速提高到2009年的每人33.8平方米，由此可看出近8年來淮安房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展。同時，人均住房面積的提高給居民提供了居住的舒適性，也給后續(xù)的房地產(chǎn)發(fā)展提出了更高的要求。人均住房面積淮安概況PARTONE年份2001200220032004200520062007城市/指標土地面積(平方公里)年末戶籍人口(萬人)地區(qū)生產(chǎn)總值(億元)地區(qū)生產(chǎn)總值指數(shù)(上年=100)人均地區(qū)生產(chǎn)總值(元)

#房地產(chǎn)投資(億元)社會消費品零售總額(億元)

#居民儲蓄存款余額(億元)城市居民人均可支配收入(元)農(nóng)村居民人均純收入(元)南京6582624.463775.00112.150327508.171651.822505.33231238951無錫4788464.204419.50112.473053449.721391.482255.892360511280常州4385358.742202.23112.450283308.92758.161431.212159210171蘇州8488629.756701.29112.574676718.081551.453337.322386711785鎮(zhèn)江3847268.771408.14112.84647397.03410.21686.71190448703南通8001763.722510.13113.335040172.68915.101875.19189037811揚州6634459.791573.29113.435233137.66521.30899.09173987450泰州5797500.891394.20113.530256111.78395.73824.87171987338徐州11258946.862007.36113.523069130.81680.23974.51169556240連云港7500488.25750.10113.11680895.12310.44395.57152555454鹽城16972811.711603.26113.221233109.02542.78863.64158626867宿遷8555534.58655.06113.31370987.07196.80271安10072536.91915.83113.418921138.40335.90400.72140075657小結(jié)：從上表中可以看出江蘇各市各項經(jīng)濟數(shù)據(jù)和經(jīng)濟形勢，蘇北同蘇南還有較大差距，淮安在蘇北幾個城市中經(jīng)濟發(fā)展較好。江蘇各市各項經(jīng)濟指標對比（2008年）淮安概況PARTONE城市/指標土地面積(平方公里)年末戶籍人口(萬人)地區(qū)生產(chǎn)總年份200120022003200420052006200720082009城鎮(zhèn)人均可支配收入（元/人）6513715877988209911510447121641400715646農(nóng)民人均可支配收入（元/人）318033653395370140244430501056576308小結(jié)：居民收入水平穩(wěn)步提高。特別是城鎮(zhèn)人均可支配收入大幅提高，2009年的人均可支配收入水平比2001年翻了一番多。2010年上半年，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入9296元，同比增長12.5%。其中，工資性收入為5971元，增長7.9%。2009年全市在崗職工平均工資28175元，增長17.4%。居民收入水平增加，生活水平提高，為淮安市的內(nèi)需消費提供了穩(wěn)定保障，支撐了市場較快運行。人均可支配收入淮安概況PARTONE年份2001200220032004200520062007年份2001200220032004200520062007200820092010上半年城市人均消費性支出（元/人）45444852554457046389707782139058106425812農(nóng)村人均消費性支出出（元/人）2087216322402491249128813263376042922456小結(jié)：居民收入的穩(wěn)步提高支撐了居民消費的能力。盡管20010年以來的消費熱點并不明顯，但居民在有關(guān)政策的驅(qū)動下，購房、買車的熱情有所回升。一方面由于居民收入的穩(wěn)定增長穩(wěn)定了居民的消費信心，另一方面也顯示了居民潛在的購買能力。人均消費支出淮安概況PARTONE年份2001200220032004200520062007小結(jié)：社會消費品零售總額穩(wěn)步增長，增長率大幅增高。2010上半年，全市實現(xiàn)社會消費品零售總額221.72億元，同比增長18.8%。分城鄉(xiāng)看，城市消費品零售額254.35億元，增長19.1%；縣及縣以下消費品零售額145.54億元，增長19.0%。分行業(yè)看，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額338.86億元，增長18.5%；住宿餐飲業(yè)零售額55.89億元，增長22.4%；其他行業(yè)零售額5.14億元，增長23.4%。全年限額以上批發(fā)零售貿(mào)易企業(yè)實現(xiàn)汽車類零售額6.45億元，比上年增長82.7%；糧油類、肉禽蛋類零售額分別增長46.8%、58.5%年份2001200220032004200520062007200820092010上半年社會消費品零售總額（億元）114.3127.58139.32156.36198.62230.15269.4335.9399.89221.72增長百分比11.00%11.60%11.90%14.00%14.90%16.00%17.10%24.70%19.10%18.80%全社會消費品零售總額淮安概況PARTONE小結(jié)：社會消費品零售總額穩(wěn)步增長，增長率大幅增高。2010上國家歷史文化名城和生態(tài)旅游城市，長江三角洲北部地區(qū)重要的中心城市、交通樞紐和先進制造業(yè)基地。大力提高淮安工業(yè)化、城市化和經(jīng)濟國際化水平，進一步增強區(qū)域綜合競爭力，健全社會保障體系，將淮安建設(shè)成為長江三角洲北部地區(qū)重要的中心城市和具有綠水生態(tài)特色的宜居城市。城市定位PARTTWO城市發(fā)展規(guī)劃國家歷史文化名城和生態(tài)旅游城市，長江三角洲北部地區(qū)重要的中心城市總體布局調(diào)查城市發(fā)展規(guī)劃PARTTWO形成“一主、四副、多點、網(wǎng)絡(luò)化”的城鎮(zhèn)體系空間結(jié)構(gòu)。一主，即淮安中心城市；四副，即漣水縣城、洪澤縣城、盱眙縣城和金湖縣城四個市域次中心城市；多點，即其他城鎮(zhèn)；網(wǎng)絡(luò)化，即以高速公路、一級公路和鐵路等交通設(shè)施為骨架，以市縣域中心城市和重點鎮(zhèn)為節(jié)點，構(gòu)建開放的網(wǎng)絡(luò)化空間格局。市域城鎮(zhèn)等級規(guī)模結(jié)構(gòu)：形成1座市域中心城市—4座市域次中心城市—15座重點鎮(zhèn)—36座一般鎮(zhèn)的四級等級規(guī)模結(jié)構(gòu)。人口規(guī)模及城市化水平：近期到2015年市域總?cè)丝跒?65萬人，城市化水平為53％；中期到2020年市域總?cè)丝跒?80萬人，城市化水平為60％；遠期到2030年市域總?cè)丝跒?00萬人，城市化水平為70％。市域交通發(fā)展：構(gòu)筑公路、鐵路、航空、水運、管道綜合協(xié)調(diào)發(fā)展的一體化交通網(wǎng)絡(luò)，促進淮安發(fā)展成為長江三角洲北部地區(qū)綜合交通樞紐。城市總體布局調(diào)查城市發(fā)展規(guī)劃PARTTWO形成城市中心城區(qū)規(guī)模：近期到2015年中心城區(qū)城市人口150萬人，城市建設(shè)用地規(guī)模為180平方公里；中期到2020年中心城區(qū)城市人口180萬人，城市建設(shè)用地規(guī)模為216平方公里；遠期2030年中心城區(qū)城市人口240萬人，城市建設(shè)用地規(guī)模為283平方公里。城市發(fā)展方向：東擴南連——近期，城市全面完善高速公路環(huán)內(nèi)的城市建設(shè)；中、遠期，城市跨京滬高速公路向東發(fā)展，跨淮鹽高速公路向南延伸。城市空間結(jié)構(gòu)：規(guī)劃形成“三軸、四帶、多組團”的空間結(jié)構(gòu)。三軸，即東部新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸、中部城市服務(wù)功能軸和西部特色產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸；四帶，分別為鹽河現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)帶、古黃河生態(tài)功能帶、里運河文化景觀帶和蘇北灌溉總渠田園風(fēng)光帶；多組團：分別為中心組團、淮陰組團、清浦組團、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)組團、楚州組團、黃碼組團和南部組團。城市中心城區(qū)規(guī)劃調(diào)查PARTTWO城市發(fā)展規(guī)劃城市中心城區(qū)規(guī)模：城市中心城區(qū)規(guī)劃調(diào)查PARTTWO淮安經(jīng)濟開發(fā)區(qū)是1993年經(jīng)江蘇省人民政府批準設(shè)立的省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，2000年又被批準為高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，11月并升格為國家級開發(fā)區(qū)。是淮安市的幾何中心?，F(xiàn)有管轄面積73平方公里，區(qū)內(nèi)設(shè)有高新園區(qū)、工業(yè)園區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)、高檔住宅區(qū)、生態(tài)園區(qū)以及1.5平方公里的韓國投資園區(qū)和8平方公里的鹽化學(xué)工業(yè)園區(qū)，預(yù)計人口將達到60萬人。經(jīng)濟開發(fā)區(qū)概述PARTTHREE開發(fā)區(qū)發(fā)展和規(guī)劃淮安經(jīng)濟開發(fā)區(qū)是1993年經(jīng)江蘇省人民政府批準設(shè)立的省級經(jīng)濟年份20052006200720082009開發(fā)區(qū)GDP（億元）24.7533.4040.1356.1776小結(jié)：開發(fā)區(qū)地區(qū)GDP穩(wěn)定快速增長。今年上半年，該區(qū)實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值53.7億元，增長40.6%；實現(xiàn)業(yè)務(wù)總收入285.1億元，增長39%；實現(xiàn)財政總收入15.26億元，增長37.9%；一般預(yù)算收入9.75億元，增長43.6%；全社會固定資產(chǎn)投資完成105.08億元，增長35.9%，其中工業(yè)投入55.2億元；實現(xiàn)進出口總額10.91億美元，增長91.1%。地區(qū)國內(nèi)生產(chǎn)總值PARTTHREE開發(fā)區(qū)發(fā)展和規(guī)劃年份20052006200720082009開發(fā)區(qū)GDP（億小結(jié)：，整體經(jīng)濟在淮安居于前幾位，居民人均收入也高于淮安平均水平。開發(fā)區(qū)人均收穩(wěn)步增長，今年年底預(yù)計2010年城鎮(zhèn)人均可支配收入將達到17430元，農(nóng)民人均可支配收入將達到8400元。開發(fā)區(qū)人均純收入PARTTHREE開發(fā)區(qū)發(fā)展和規(guī)劃小結(jié)：，整體經(jīng)濟在淮安居于前幾位，居民人均收入也高于淮安平均指標因素單位清河區(qū)開發(fā)區(qū)清浦區(qū)土地面積平方公里———年末戶籍人口萬人23.3813.9631.84地區(qū)生產(chǎn)總值億元41.7656.1754.96工業(yè)增加值億元9.441.6618.38地區(qū)生產(chǎn)總值指數(shù)上年=100113.4123.7113.3人均地區(qū)生產(chǎn)總值元398853690522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#房地產(chǎn)投資億元24.0223.0514.86社會消費品零售總額億元49.937.8934.99

#居民儲蓄存款余額億元———城市居民人均可支配收入元156821440014911農(nóng)村居民人均純收入元——7261小結(jié)：可以看出，開發(fā)區(qū)工業(yè)比重高于清河區(qū)，社會消費品零售總額低于清河區(qū)，主要是因商貿(mào)業(yè)主要集中于傳統(tǒng)市中心，大型專業(yè)市場基本分布在清河區(qū)。開發(fā)區(qū)作為新的獨立的核算區(qū)域，工業(yè)發(fā)展勢頭迅猛，但是人流和商業(yè)配套等均落后于清河、清浦兩區(qū)。淮安市主城區(qū)幾個區(qū)經(jīng)濟指標對比（2008年）PARTTHREE開發(fā)區(qū)發(fā)展和規(guī)劃指標因素單位清河區(qū)開發(fā)區(qū)清浦區(qū)土地面積平方公里———年末戶籍區(qū)域規(guī)劃（2008——2030）PARTTHREE開發(fā)區(qū)發(fā)展和規(guī)劃淮安經(jīng)濟開發(fā)區(qū)是1993年經(jīng)江蘇省人民政府批準設(shè)立的省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，2000年又被批準為高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，11月并升格為國家級開發(fā)區(qū)。是淮安市的幾何中心。現(xiàn)有管轄面積73平方公里，區(qū)內(nèi)設(shè)有高新園區(qū)、工業(yè)園區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)、高檔住宅區(qū)、生態(tài)園區(qū)以及1.5平方公里的韓國投資園區(qū)和8平方公里的鹽化學(xué)工業(yè)園區(qū)，預(yù)計人口將達60萬。本項目周邊規(guī)劃：根據(jù)淮安經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的規(guī)劃來看，在未來的兩至三年內(nèi)，開發(fā)區(qū)建成可容納近20萬人的居住的富士康企業(yè)，擁有近7萬人的明基電腦生產(chǎn)基地，以及近萬人的江蘇無錫紅豆集團等等。同時，項目附近將建設(shè)多個市政配套、商業(yè)街、綜合商業(yè)商務(wù)、大型高檔生活區(qū)。隨著開發(fā)區(qū)規(guī)劃的實現(xiàn)，人流的商業(yè)氛圍越來越濃，大的人流、物流、車流，不僅奠定了本案匯聚人流物流資金流的商業(yè)基礎(chǔ)，也為項目的發(fā)展升值提供了有力的保障。區(qū)域規(guī)劃（2008——2030）PARTTHREE目前,整個淮安市市區(qū)(主要指清河區(qū)、清浦區(qū)、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)）的市場由北向南可以劃分為如下幾個部分：淮海北路部分：古黃河以南，以汽配商城為中心；長途汽車站周邊部分：以匯通市場為中心，包括布匹市場、五金市場、食品城等；淮海廣場部分：主要以商場、商廈為主，包括新亞商城、金馬廣場（含沃爾瑪賣場）、金鷹國際購物中心、清江商場、華潤蘇果、淮汽大廈（含時代超市賣場）、通訊市場、家私市場等；東西兩大街部分：以服裝、鞋類、各種小百貨為主；經(jīng)濟開發(fā)區(qū)部分：南方批發(fā)市場等?？傇u：整個淮安市商業(yè)分布相對比較集中，基本上是以主街道淮海路為軸發(fā)展分布，形成了一定市場的專業(yè)性和規(guī)模性，批發(fā)與零售同步發(fā)展。商業(yè)的格局分布極不平衡，與城市化發(fā)展不相稱?；窗铂F(xiàn)在的商業(yè)格局PARTFOUR商業(yè)格局調(diào)研評估目前,整個淮安市市區(qū)(主要指清河區(qū)、清浦區(qū)、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)）的市主城區(qū)主要分為兩大商圈----淮海廣場為核心的市級零售商圈，以汽車總站為核心的五金、電子、食品、小商品的專業(yè)市場商圈。其他外圍商圈含楚州商業(yè)集中區(qū)和蘇北市場、南方批發(fā)城等組成的外圍商圈。這兩大商圈也是目前淮安市城區(qū)商業(yè)最為集中的地方，另外有潛在商圈，隨著“東擴南連”城市建設(shè)步伐加快，城市副中心商業(yè)區(qū)將會形成。1）商圈劃分核心商業(yè)圈以淮海廣場為中心，方圓1.5公里范圍內(nèi)?；春１甭罚鹤罘比A商業(yè)街，主要分布中、高檔服裝、鞋類專賣店，賓館酒店、金融機構(gòu)、婚紗影樓、娛樂休閑中心鑲嵌其中，沿路分布十多家專業(yè)市場，淮海廣場有本市最大購物中心?！籼攸c：這一商圈目前是淮安市區(qū)商業(yè)最為發(fā)達、集中的區(qū)域，人流密集，買賣興旺；核心商場金鷹、新亞商城等是目前淮安市規(guī)模最大、檔次最高的大型購物商場、經(jīng)營品種齊全、口碑較佳。附近聚集了一批大中規(guī)模商場、超市，專賣店?！舴治觯褐饕虡I(yè)區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)各具特色，對周邊區(qū)域乃至整個淮安產(chǎn)生重要影響力和輻射力。該區(qū)域是零售市場的集中代表，商品豐富，業(yè)態(tài)完備，規(guī)模適中合理，商品以中高檔為主，基本符合市場消費需求和功能需求，隨著該商圈的不斷升級，淮海路商圈更加成熟發(fā)達，其市場地位無法撼動。商圈劃分及業(yè)態(tài)分布PARTFOUR商業(yè)格局調(diào)研評估主城區(qū)主要分為兩大商圈----淮海廣場為核心的市級零售商圈，次級商業(yè)圈以汽車站為中心，方圓2公里。◆特點：主要分布專賣店、超市，以建材、家具，食品、電子、農(nóng)貿(mào)市場為主，規(guī)模小，檔次低，缺乏清晰定位，基無差異性，與城市發(fā)展不相稱、亟待提檔升級?！舴治觯夯緷M足淮安市場的消費需求，但市場的發(fā)展水平與周邊城市對比，仍然存在較大的差距，除了受周邊城市輻射影響外，更主要的是市場交易平臺的落后，缺少市場整合力度，沒有足夠的規(guī)模和豐富商品去支撐市場，從而導(dǎo)致大量客戶向其周邊其他城市流失，綜合研究該商圈的幾大市場，仍然以規(guī)模小，硬件差為主要特點，行業(yè)急需整合?；窗沧畲蟮膮R通小百貨市場由于歷史形成原因和缺少新的市場競爭，小商品市場生意十分紅火，但經(jīng)營環(huán)境仍然沿用原有建筑設(shè)施，已經(jīng)無法滿足小商品市場的進一步發(fā)展壯大，同時，硬件環(huán)境的破敗，也嚴重影響了城市形象，所以小商品市場無論從發(fā)展壯大還是提升城市形象方面都急需提檔升級。外圍商業(yè)圈蘇北市場、南方批發(fā)城、淮揚裝飾城等組成。商圈劃分及業(yè)態(tài)分布PARTFOUR商業(yè)格局調(diào)研評估次級商業(yè)圈以汽車站為中心，方圓2公里。商圈劃分及業(yè)態(tài)分淮安市市區(qū)商業(yè)街(區(qū))規(guī)劃布局一覽表序號區(qū)劃名稱功能特色長度（m）1清河區(qū)銀川路文化用品、出版物5002清河區(qū)淮海商業(yè)街餐飲、休閑街區(qū)3清河區(qū)樂園步行街女性、兒童服飾、美容、休閑3004清浦區(qū)東大街服裝、飾品6005清浦區(qū)西大街服裝、飾品5006清浦區(qū)文廟新天地花鳥、字畫、古玩、小商品、餐飲、休閑街區(qū)7淮陰區(qū)北京東路綜合商業(yè)以及金融業(yè)6008淮陰區(qū)幸福路休閑步行街5009開發(fā)區(qū)缽池山路餐飲、休閑300商業(yè)形態(tài)分析PARTFOUR商業(yè)格局調(diào)研評估淮安市市區(qū)商業(yè)街(區(qū))規(guī)劃布局一覽表序號區(qū)劃名稱功能特色長度序號區(qū)劃企業(yè)名稱零售業(yè)態(tài)地址營業(yè)面積(m2)1清河區(qū)新亞購物中心購物中心淮海廣場東北角800002清河區(qū)新清江商場股份有限公司百貨店淮海廣場西北角220003清河區(qū)淮海購物廣場百貨店淮海北路上海路西南角200004清河區(qū)時代購物中心大型超市淮海東路136號300005清河區(qū)倍特福超市大型超市淮海北路300006清河區(qū)易初蓮花超市大型超市承德路、健康東路西南角150007清河區(qū)健康超市大型超市健康西路北京路西北角300008清河區(qū)新華書店（文教用品）大型專業(yè)店淮海北路80009清河區(qū)淮西電子通訊器材店大型專業(yè)店淮海西路500010清河區(qū)五星電器有限公司淮安大賣場大專業(yè)型店淮海東路71號420011清河區(qū)蘇寧電器大型專業(yè)店淮海北路40號300012清河區(qū)華豐家居建材店家居建材店淮海西路93號40000?淮安市市區(qū)大型商業(yè)零售網(wǎng)點規(guī)劃布局一覽表商業(yè)形態(tài)分析PARTFOUR商業(yè)格局調(diào)研評估序號區(qū)劃企業(yè)名稱零售業(yè)態(tài)地址營業(yè)面積(m2)1清河區(qū)新亞購物13清浦區(qū)清浦百貨商店百貨店淮海南路延安西路東北角1000014清浦區(qū)清隆精品百貨百貨店翔宇大道與清隆橋之間1000015清浦區(qū)家得利超市大型超市淮海南路71號700016清浦區(qū)解放東路超市大型超市解放東路、承德南路南角2000017清浦區(qū)宏泰電子市場大型專業(yè)店淮海南路2號800018清浦區(qū)城南文教用品大型專業(yè)店明遠路淮海南路西南角300019清浦區(qū)清浦家電大型專業(yè)店淮海南路、延安西路北角300020淮陰區(qū)淮安農(nóng)工商大賣場有限公司大型超市淮陰區(qū)淮海北路21#1600021淮陰區(qū)淮河路超市大型超市淮河路、淮海北路東北角1000022淮陰區(qū)沈陽路超市大型超市沈陽路、黃河路東南角600023淮陰區(qū)廣大家具廣場家居建材店長江路4000024開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)倉儲式會員店倉儲會員店緯一路東側(cè)、水月山莊附近30000注：專業(yè)店營業(yè)面積達到3000平方米以上確定為大型專業(yè)店。?淮安市市區(qū)大型商業(yè)零售網(wǎng)點規(guī)劃布局一覽表商業(yè)形態(tài)分析PARTFOUR商業(yè)格局調(diào)研評估13清浦區(qū)清浦百貨商店百貨店淮海南路延安西路東北角10000商業(yè)形態(tài)分析PARTFOUR商業(yè)格局調(diào)研評估?淮安市市區(qū)商品交易市場現(xiàn)狀一覽表序號區(qū)劃市場名稱地址營業(yè)面積(m2)備注1清河區(qū)昆侖紡織城大治路1號5000生產(chǎn)資料2清河區(qū)錦繡裝飾城淮海西路93號1400生產(chǎn)資料3清河區(qū)淮汽裝飾城淮海西路200號2000生產(chǎn)資料4清河區(qū)淮安市金盛裝飾城淮海西路204號1000生產(chǎn)資料5清河區(qū)華豐裝飾材料市場淮海西路222號8600生產(chǎn)資料6清河區(qū)匯通市場大治東路103930生活用品7清河區(qū)五金塑料市場大治路3號4000生活用品8清河區(qū)溫州鞋城工農(nóng)路18號3100生活用品9清河區(qū)食品城愛民路6號5000生活用品10清河區(qū)淮安家俱城淮海北路21號1800生活用品11清河區(qū)龍鳳家具城淮海北路22號7000生活用品商業(yè)形態(tài)分析PARTFOUR商業(yè)格局調(diào)研評估12清河區(qū)五星家居廣場淮海北路27號4000生活用品13清河區(qū)清中電子商城淮海北路50號1265生活用品14清河區(qū)萬福來家居廣場淮海東路25號10000生活用品15清河區(qū)淮汽匯通出版物市場淮海東路71號6000生活用品16清浦區(qū)清江蔬菜批發(fā)市場淮海南路156號2400農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)17淮陰區(qū)淮陰區(qū)建材市場淮陰區(qū)香港路2700生產(chǎn)資料18淮陰區(qū)淮安市南聯(lián)汽配商城淮海北路與珠江路交界7000生產(chǎn)資料19淮陰區(qū)淮安新時代摩配市場淮陰區(qū)小營廣場3000生產(chǎn)資料20淮陰區(qū)副食品商城東街菜場9000生活用品21開發(fā)區(qū)南方汽貿(mào)汽配綜合商城開發(fā)區(qū)深圳路1號6000生產(chǎn)資料22開發(fā)區(qū)淮安南方批發(fā)市場?？诼?8000生產(chǎn)資料商業(yè)形態(tài)分析PARTFOUR商業(yè)格局調(diào)研評估（接上表格）12清河區(qū)五星家居廣場淮海北路27號4000生活用品13清河淮安市市區(qū)大型商品交易市場規(guī)劃布局一覽表序號區(qū)劃市場名稱地址營業(yè)面積(m2)建設(shè)期限備注1清河區(qū)萬福來家居廣場淮海東路25號10000現(xiàn)狀生活用品2清河區(qū)匯通市場（群）大治東路138700現(xiàn)狀綜合3清河區(qū)淮汽匯通出版物市場淮海東路71號6000現(xiàn)狀其它4淮陰區(qū)淮安國際農(nóng)貿(mào)城黃河?xùn)|路與合肥路西南500畝近期農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)5淮陰區(qū)淮安市南聯(lián)汽配商城淮海北路與珠江路交界7000現(xiàn)狀生產(chǎn)資料6淮陰區(qū)淮安新時代摩配市場淮陰區(qū)小營廣場3000現(xiàn)狀生產(chǎn)資料7淮陰區(qū)蘇北市場小營廣場40000現(xiàn)狀生活用品8淮陰區(qū)臺州商城鐵路淮安站西南側(cè)20000近期生活用品9開發(fā)區(qū)淮安南方批發(fā)市場?？诼放c翔宇大道交界68000現(xiàn)狀生產(chǎn)資料10開發(fā)區(qū)新港生產(chǎn)資料批發(fā)市場開發(fā)區(qū)新港碼頭附近60000近期生產(chǎn)資料商業(yè)形態(tài)分析PARTFOUR商業(yè)格局調(diào)研評估淮安市市區(qū)大型商品交易市場規(guī)劃布局一覽表序號區(qū)劃市場名稱地址淮安市市區(qū)大型餐飲網(wǎng)點現(xiàn)狀一覽表序號區(qū)劃餐飲企業(yè)名稱地點營業(yè)面積(平方米)服務(wù)功能1淮陰區(qū)三珠大酒店淮海北路2200餐飲2淮陰區(qū)鑫源賓館北京北路188號5000住宿、餐飲、娛樂3淮陰區(qū)新年華大酒店北京北路528號5000住宿、餐飲4淮陰區(qū)淮陰賓館北京東路112號10000住宿、餐飲5淮陰區(qū)淮陰蘇源鳳凰臺飯店有限責(zé)任公司承德北路508號7000住宿、餐飲、娛樂6清河區(qū)淮安市東土大酒店有限公司淮海北路19#6000餐飲7清河區(qū)淮盈大酒店淮海北路29#3000住宿、餐飲8清河區(qū)國際大酒店淮海北路31#2970住宿、餐飲、娛樂9清河區(qū)奧林大廈淮海北路57#2000住宿、餐飲10清河區(qū)淮安昆侖飯店淮海北路70#2800住宿、餐飲11清河區(qū)淮安市富貴園大酒店淮海北路79#1500餐飲12清河區(qū)淮安市老店淮海北路109#1200餐飲商業(yè)形態(tài)分析PARTFOUR商業(yè)格局調(diào)研評估淮安市市區(qū)大型餐飲網(wǎng)點現(xiàn)狀一覽表序號區(qū)劃餐飲企業(yè)名稱地點營業(yè)13清河區(qū)淮安市蘭沁園賓館淮海北路115#1200住宿、餐飲14清河區(qū)淮安迎賓館淮海北路121#30000住宿、餐飲15清河區(qū)好味來大酒店淮海東路114#2400住宿、餐飲、娛樂16清河區(qū)在水一方大酒店淮海西路122#1500餐飲17清河區(qū)西園飯店淮海西路226#1200餐飲18清河區(qū)和其坊茶藝館健康東路6#2500餐飲19清河區(qū)幽蘭都大酒店有限責(zé)任公司健康東路36#5000住宿、餐飲20清河區(qū)淮州賓館健康東路55#15600住宿、餐飲21清河區(qū)梅園賓館健康西路37#4000住宿、餐飲22清河區(qū)聚龍大酒店健康西路53#1200住宿、餐飲23清河區(qū)陶園培訓(xùn)中心健康西路160#1000住宿、餐飲商業(yè)形態(tài)分析PARTFOUR商業(yè)格局調(diào)研評估（接上表格）13清河區(qū)淮安市蘭沁園賓館淮海北路115#1200住宿、餐飲低檔商業(yè)：清河區(qū)：健康東路以北；電機路以西，淮海北路以東，人民路與上海東路。清浦區(qū)：新民路，前進路，徐家湖路，解放路?；搓巺^(qū):北京東西路，北京北路至長江西路交匯處根據(jù)市場調(diào)查，此類型商業(yè)，出租狀況較差，沿途有大量商鋪轉(zhuǎn)讓或出售，空置率高，生意狀況較差，人流量較少?；窗采虡I(yè)經(jīng)營狀況PARTFOUR商業(yè)格局調(diào)研評估高檔商業(yè)：新亞百貨、新時代超級購物中心、清江商場、金馬廣場等。根據(jù)市場調(diào)查，此類商業(yè)出租狀況供不應(yīng)求，市場出租率100%，調(diào)查的4個商場，現(xiàn)在均無店面出租。中檔商業(yè)：清河區(qū)：淮海西路以南,至漕運路;淮海西路以西至電機路,淮海西路以北至大治路；淮海西路以東至承德路；樂園步行街。清浦區(qū)：東大街，西大街，淮海南路至大慶路，解放東路于承德南路交匯處至輪埠路?；搓巺^(qū)：黃河廣場，農(nóng)工商超市，淮海北路與北京西路交匯處至長江東路與淮海北路交匯處，承德北路至長江東路交匯處。根據(jù)市場調(diào)查,此類型商業(yè)出租狀況理想,出租率95%以上,商場空置率低,沿途較少有店面轉(zhuǎn)讓或出售,生意狀況良好,人流量大。低檔商業(yè)：淮安商業(yè)經(jīng)營狀況PARTFOUR商業(yè)格局調(diào)研評估淮安商業(yè)物業(yè)價格水平PARTFOUR商業(yè)格局調(diào)研評估高檔商業(yè)：清河區(qū)新亞百貨、金鷹百貨、新時代超級購物中心、清江商場等出租價格6-15元/平米/天，周邊商鋪售價30000-55000元/平米清河區(qū)新亞百貨金鷹百貨淮安商業(yè)物業(yè)價格水平PARTFOUR商業(yè)格局淮安商業(yè)物業(yè)價格水平PARTFOUR商業(yè)格局調(diào)研評估中檔商業(yè)：清河區(qū):淮海西路以南,至漕運路；淮海西路以西至電機路,淮海西路以北至大治路；淮海西路以東至承德路清浦區(qū):東大街，西大街，淮海南路至大慶路，解放東路于承德南路交匯處至輪埠路淮陰區(qū):黃河廣場，農(nóng)工商超市，淮海北路與北京西路交匯處至長江東路與淮海北路交匯處，承德北路至長江東路交匯處出租價格范圍為:1.5—5元/平米/天黃河廣場東大街淮安商業(yè)物業(yè)價格水平PARTFOUR商業(yè)格局調(diào)研評估中檔商低檔商業(yè)：清河區(qū):健康東路以北；電機路以西，淮海北路以東，匯通商城清浦區(qū):新民路，前進路，徐家福路淮陰區(qū):北京東西路，北京北路至長江西路交匯處出租價格范圍為:0.8—1.6元/平米/天淮安商業(yè)物業(yè)價格水平PARTFOUR商業(yè)格局調(diào)研評估匯通商城低檔商業(yè)：淮安商業(yè)物業(yè)價格水平PARTFOUR商業(yè)格局調(diào)研1、淮海廣場商圈內(nèi)主要街道店面租金水平（單位：元）地點經(jīng)營品種面積平米年租金（萬）年租金/平米淮海東路，新亞商城對面金伯利鉆飾50285600淮海北路，近淮海廣場襪子25124800淮海北路，近淮海廣場DEBON服飾60355840淮海北路，近淮海廣場PLAYBOY專賣店70405714淮海南路，近水門橋太平鳥西服120272250淮海西路店面房電動車35102920健康西路近淮海北路SHARP專營店702840002、樂園步行街樂園街，坐落在市中心淮海廣場，位于淮海北路、豐登路、工農(nóng)路黃金三角地。擁有270多間店。商鋪面寬3-4米，進深8-10米。主力面積40平米左右。租金在6-8元/平方米/天左右。典型商鋪租售價格情況PARTFOUR商業(yè)格局調(diào)研評估1、淮海廣場商圈內(nèi)主要街道店面租金水平（單位：元）地點經(jīng)營品3、匯通市場群匯通市場是目前蘇北地區(qū)最大的批發(fā)市場。目前，已形成了一個以匯通市場為龍頭，以布匹市場、家電市場、五金市場為主體的匯通市場群。租金水平列表（抽樣）市場名稱地段面積平米年租金（元）日租金（元/平米）匯通市場沿大治路門市房156000010.9匯通市場八區(qū)內(nèi)門市房10300008.2布匹市場沿大治路門市房24250002.8典型商鋪租售價格情況PARTFOUR商業(yè)格局調(diào)研評估3、匯通市場群市場名稱地段面積平米年租金（元）日租金（元4、東、西大街商業(yè)街東西大街為老商業(yè)街，商鋪林立，西大街共有商鋪約180家，經(jīng)營品種較多，商街配套較齊全，東大街約有在營商鋪90家，主要經(jīng)營服飾、鞋、床上用品等。東西大街點評從商品檔次看：普遍檔次低，西大街檔次比東大街高；從消費者層次看：工薪階層，一般市民；從經(jīng)營品種看：最多的就是服裝與鞋類，店鋪多，東大街的經(jīng)營品種范圍較窄；從租金水平看：每平方米每天租金基本上在1.5—3.5元之間，為淮安市中等水平，東大街租金水平由臨淮海南路向東遞減；從經(jīng)營狀態(tài)看：目前經(jīng)營狀況一般，普遍感到生意難做，有經(jīng)營上的壓力，因此從這個角度講，商鋪的升值潛力可能會因供量的增加而沖談，價格提升已經(jīng)陷入困境，缺乏商業(yè)業(yè)績的持續(xù)增長支撐。典型商鋪租售價格情況PARTFOUR商業(yè)格局調(diào)研評估4、東、西大街商業(yè)街典型商鋪租售價格情況PARTFOUR商從以上的調(diào)查數(shù)據(jù)我們基本看出：租金結(jié)論PARTFOUR商業(yè)格局調(diào)研評估C)每平方每天2元左右者，主要是一般市場一樓及較中心地段商場2樓及以上；B)每平方每天6元左右者，主要是中心商業(yè)區(qū)里專業(yè)市場內(nèi)及地段位置相對還可以的沿街店面；A)每平方每天10元左右及以上，主要是主商業(yè)街道的沿街店面商鋪租金價格可以分為以下三個范圍檔次30000—50000元/平方米；8000元—15000元左右/平方5000元左右/平方從以上的調(diào)查數(shù)據(jù)我們基本看出：租金結(jié)論PARTFOUR商業(yè)但淮安商業(yè)和沿海地區(qū)相比，比較落后，租金水平不高。晚上一般在20:30左右關(guān)門，隨著城市經(jīng)濟的發(fā)展，將會有較大的發(fā)展空間。商業(yè)營業(yè)物業(yè)的開發(fā)、供應(yīng)過量，有些地段出現(xiàn)滯銷，特色主題商業(yè)的開發(fā)有發(fā)展空間和潛力。投資回報率較低，投資積極性不高，購買后自用者居多。特點如下：1、淮安市工業(yè)經(jīng)濟水平保持良好的發(fā)展態(tài)勢，財政收入、居民收入、人均收入和消費性支出持續(xù)高速增長，為淮安市商業(yè)繁榮發(fā)展奠定了穩(wěn)固的基礎(chǔ)。2、零售市場發(fā)展速度較快，業(yè)態(tài)完備，隨著金鷹、新亞購物中心的建立，更加奠定以淮海路為主線的核心商圈地位；3、專業(yè)市場發(fā)展水平整體不發(fā)達，處于剛起步階段，沒有規(guī)模與品牌效應(yīng)，與淮安市整體經(jīng)濟水平不一致，高端消費逐步流向蘇南及其他周邊市場，專業(yè)市場缺乏引導(dǎo)和整合，急需高規(guī)格硬件市場來整合。4、家居、建材、汽車、汽車配件、汽車快修仍處于初級交易階段，客戶流失現(xiàn)象嚴重，現(xiàn)有專業(yè)市場基礎(chǔ)薄弱，缺少產(chǎn)業(yè)支撐和規(guī)模競爭優(yōu)勢，無法演變成區(qū)域性交易市場?；窗采虡I(yè)格局小結(jié)商業(yè)格局的困境與機遇PARTFOUR商業(yè)格局調(diào)研評估總體來說，淮安市的商業(yè)市場和地區(qū)發(fā)展速度的水平基本接近；隨著近幾年的商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，淮安市的商業(yè)發(fā)展十分迅速；零售物業(yè)更加成熟發(fā)達，業(yè)態(tài)更加豐富多彩，專業(yè)市場提檔升級步伐加快。但淮安商業(yè)和沿海地區(qū)相比，比較落后，租金水平不高。晚上一般在當(dāng)前商業(yè)格局的困境與機遇淮安商業(yè)格局小結(jié)商業(yè)格局的困境與機遇PARTFOUR商業(yè)格局調(diào)研評估淮安市在“十一五”規(guī)劃中將繼續(xù)圍繞現(xiàn)代化中等城市建設(shè)，大力實施“東擴南連”發(fā)展戰(zhàn)略，不斷完善城市功能、豐富城市內(nèi)涵、提升城市品位，全面推進城市現(xiàn)代化步伐?；窗彩猩虡I(yè)物業(yè)從數(shù)量看，經(jīng)營業(yè)態(tài)種類齊全，數(shù)量較多，但都停留在較低層次經(jīng)營管理水平，缺少商業(yè)規(guī)劃及良好經(jīng)營、購物環(huán)境，商業(yè)形象有待提升，管理水平有待提高。作為一種城市商業(yè)文化的專門商業(yè)步行街商業(yè)形態(tài)還沒有形成?；窗彩猩虡I(yè)市場經(jīng)過十多年的發(fā)展，無論是市中心的百貨及其它業(yè)態(tài)市場還是專業(yè)商業(yè)市場都發(fā)展十分迅速，整體商業(yè)市場表現(xiàn)為多業(yè)態(tài)，現(xiàn)有市場主要以建材、百貨零售、小商品為主，但大多結(jié)構(gòu)不合理，與城市經(jīng)濟發(fā)展水平不相稱。缺乏專業(yè)規(guī)劃、定位模糊、理念落后，經(jīng)營上很難達到多層次、專業(yè)化、特色化滿足市場需求，商業(yè)的總體格局過于集中，與城市經(jīng)濟發(fā)展水平不相稱。當(dāng)前商業(yè)格局的困境與機遇淮安商業(yè)格局小結(jié)PARTFOUR商淮安市商業(yè)總體規(guī)劃目標近期（到2010年）基本形成布局合理、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、功能完善、管理規(guī)范、服務(wù)優(yōu)質(zhì)、人才齊備的商貿(mào)服務(wù)業(yè)體系框架，推進商業(yè)現(xiàn)代化建設(shè)進程,將淮安市建設(shè)成為聯(lián)系蘇南,輻射蘇北的區(qū)域商貿(mào)中心。遠期（到2020年）基本實現(xiàn)商業(yè)現(xiàn)代化，使淮安市成為聯(lián)系長三角,輻射淮海經(jīng)濟區(qū)的商貿(mào)中心。近期（到2010年）全市社會消費品零售總額達到300億元,其中市區(qū)達到200億元，連鎖商業(yè)實現(xiàn)的社會消費品零售總額所占比重達到35%，以電子商務(wù)形式實現(xiàn)的社會消費品零售總額所占比重超過3%；市區(qū)商業(yè)網(wǎng)點營業(yè)面積達到100萬平方米左右，基本達到人均擁有1.0平方米；現(xiàn)有50%以上的食雜店被超市、便利店取代，多數(shù)傳統(tǒng)百貨店通過引進專業(yè)店、專賣店等新型業(yè)態(tài)進行改造；加快對農(nóng)貿(mào)市場的升級改造，促進生鮮加強型超市的發(fā)展。遠期（到2020年）全市社會消費品零售總額達到800億元，其中市區(qū)達到500億元，連鎖商業(yè)實現(xiàn)的社會消費品零售總額所占比重達到65%以上，以電子商務(wù)形式實現(xiàn)的社會消費品零售總額所占比重達到10%以上；市區(qū)商業(yè)網(wǎng)點營業(yè)面積達到150萬平方米左右，達到人均擁有1.2平方米以上；商業(yè)中心區(qū)內(nèi)的農(nóng)貿(mào)市場基本被生鮮加強型超市取代淮安市商業(yè)規(guī)劃PARTFIVE商貿(mào)業(yè)發(fā)展政策導(dǎo)向淮安市商業(yè)總量發(fā)展目標淮安市商業(yè)總體規(guī)劃目標近期（到2010年）基本形成布局合理、

近期（到2010年）市級商業(yè)中心商業(yè)網(wǎng)點營業(yè)面積達到25萬平方米以上，區(qū)域商業(yè)中心商業(yè)網(wǎng)點營業(yè)面積達到3萬平方米以上。社區(qū)商業(yè)初步實現(xiàn)步行10分鐘，可基本滿足社區(qū)居民購物、餐飲、修理、家政服務(wù)等基本生活需求。每個重點中心鎮(zhèn)基本商業(yè)網(wǎng)點面積達1萬平方米以上，一般鎮(zhèn)基本商業(yè)網(wǎng)點面積達5000平方米以上。符合標準的商業(yè)街達到15條，其中，規(guī)劃新建6條，調(diào)整、改造5條。大型商業(yè)零售網(wǎng)點達到20處，其中，規(guī)劃新建10處。大型商業(yè)零售網(wǎng)點營業(yè)面積達到40萬平方米以上，達到人均擁有0.4平方米。大型餐飲企業(yè)（營業(yè)面積1000平方米以上）達到40處。各類大型商品交易市場（面積≥3000m2，不含農(nóng)貿(mào)市場）總數(shù)達到22個。其中，農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場（群）達到3處，其中規(guī)劃新建2處；生產(chǎn)資料批發(fā)市場（群）達到4處，其中規(guī)劃新建3處，其他商品交易市場（群）達到15處，其中規(guī)劃新建7處形成“一個物流園區(qū)、多個物流中心”的物流體系格局。淮安市商業(yè)具體發(fā)展目標PARTFIVE商貿(mào)業(yè)發(fā)展政策導(dǎo)向近期（到2010年）淮安市商業(yè)具體發(fā)展目標PARTFIV遠期（到2020年）市級商業(yè)中心商業(yè)網(wǎng)點營業(yè)面積達到40萬平方米以上，區(qū)域商業(yè)中心商業(yè)網(wǎng)點營業(yè)面積達到5萬平方米以上。大部分社區(qū)實現(xiàn)步行5分鐘，可基本滿足社區(qū)居民購物、餐飲、修理、家政服務(wù)等基本生活需求，提供較為完善的社區(qū)商業(yè)服務(wù)每個重點中心鎮(zhèn)基本商業(yè)網(wǎng)點面積達2萬平方米以上，一般鎮(zhèn)基本商業(yè)網(wǎng)點面積達1萬平方米以上。根據(jù)城市建設(shè)和商業(yè)網(wǎng)點的發(fā)展，培育若干新的商業(yè)街（區(qū)）。把已有的商業(yè)街（區(qū)）建成文化內(nèi)涵深刻、特色突出、商流豐盈、業(yè)態(tài)清晰、業(yè)種結(jié)構(gòu)合理、服務(wù)優(yōu)質(zhì)、游樂休憩設(shè)施齊全的一流商業(yè)街（區(qū)）。大型商業(yè)零售網(wǎng)點達到34處，其中，規(guī)劃新建14處。大型商業(yè)零售網(wǎng)點營業(yè)面積接近60萬平方米，達到人均擁有0.5平方米。大型餐飲企業(yè)（營業(yè)面積1000平方米以上）達到50處，形成2-3家大型集團化連鎖餐飲企業(yè)。各類商品交易市場（不含農(nóng)貿(mào)市場）達到26處，其中規(guī)劃新建4處。淮安市成為連接南北的物流結(jié)點城市和江蘇省的物流樞紐城市?；窗彩猩虡I(yè)具體發(fā)展目標PARTFIVE商貿(mào)業(yè)發(fā)展政策導(dǎo)向遠期（到2020年）淮安市商業(yè)具體發(fā)展目標PARTFIVE就淮安市中心三區(qū)——清河區(qū)、清浦區(qū)、開發(fā)區(qū)而言，未來幾年的發(fā)展趨勢可分為以下幾部分：1）清河區(qū)商業(yè)中心，該區(qū)處于淮安市的中心區(qū)域，南臨里運河，東依水渡口，是淮安市最重要、最核心的黃金地段，集中了全市大部分的市級商業(yè)服務(wù)設(shè)施。此城市正中心將成為淮安市商業(yè)的重中之重。2）水渡口商業(yè)中心，該區(qū)位于淮安市區(qū)東部，北靠古黃河，東接經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，南臨里運河，西接老城區(qū)，處于“中心城市”的中心區(qū)位3）而開發(fā)區(qū)將以缽池山公園作為輻射中心，開發(fā)大批的高尚住宅群；水渡口建成后將和開發(fā)區(qū)一起成為繼清河區(qū)商業(yè)中心之后的又一城市CBD區(qū)即淮安城市副中心。中心城區(qū)商業(yè)發(fā)展趨勢PARTFIVE綜合來講淮安經(jīng)濟開發(fā)區(qū)在未來的發(fā)展中將會是一個適宜居住的成熟生活圈。補充：淮陰區(qū)商業(yè)中心：商貿(mào)業(yè)發(fā)展政策導(dǎo)向就淮安市中心三區(qū)——清河區(qū)、清浦區(qū)、開發(fā)區(qū)而言，未來幾年的發(fā)PARTFIVE商貿(mào)業(yè)發(fā)展政策導(dǎo)向……限制、支持、鼓勵、大力發(fā)展之產(chǎn)業(yè)PARTFIVE商貿(mào)業(yè)發(fā)展政策導(dǎo)向……限制、支持、鼓勵、大布局思路及分布特點PARTSIX專業(yè)市場網(wǎng)點規(guī)劃布局淮安中心城區(qū)市場體系/商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃布局及分析圖布局思路及分布特點PARTSIX專業(yè)市場網(wǎng)點規(guī)劃布局安徽淮安義烏國際小商品城項目前期策劃報告課件安徽淮安義烏國際小商品城項目前期策劃報告課件淮陰區(qū)專業(yè)市場集群規(guī)劃PARTSIX專業(yè)市場網(wǎng)點規(guī)劃布局淮陰區(qū)專業(yè)市場集群規(guī)劃PARTSIX專業(yè)市場網(wǎng)點規(guī)劃布局專業(yè)市場網(wǎng)點規(guī)劃布局規(guī)劃區(qū)南至淮河路、北至寧淮高速、西至規(guī)劃韓侯路、東至沈陽路，規(guī)劃總用地12.65平方公里。1、規(guī)劃目標及定位1）市場發(fā)展目標到2012年，市場營業(yè)面積150萬平方米左右，入駐商家8000戶，年交易額80億元，在長三角區(qū)域形成較大的知名度。到2020年市場營業(yè)面積超600萬平方米，交易額達600億元，成為全國知名產(chǎn)品交易市場。形成“南有義烏，北有臨沂，中有淮安”的一級批發(fā)市場格局。2）市場發(fā)展定位形成建材裝飾、汽摩、五金、工具、日化用品等市場集群，配套建設(shè)配載物流、展示、電子結(jié)算中心，力爭打造長三角北部規(guī)模最大、功能最全的商品批發(fā)中心。2、空間布局結(jié)構(gòu)規(guī)劃方案確定的空間布局結(jié)構(gòu)基本可歸結(jié)為“一心、兩軸、三帶、四片”。一心：綜合市場片區(qū)服務(wù)中心，位于香港路、緯三路、北京北路、嫩江路圍合的區(qū)域內(nèi)；主要是為整體市場片區(qū)提供行政及商務(wù)辦公、商業(yè)金融服務(wù)、賓館、會展等；兩軸：沿北京北路和緯三路兩條市場發(fā)展軸；三帶：沿高速景觀防護帶、沿鐵路景觀防護帶、沿河景觀塑造帶；四片：以市場、居住、物流、產(chǎn)業(yè)為主的四個功能片?；搓巺^(qū)專業(yè)市場集群規(guī)劃專業(yè)市場網(wǎng)點規(guī)劃布局規(guī)劃區(qū)南至淮河路、北至寧淮高速、西至規(guī)劃別人在做什么開發(fā)區(qū)要什么我們有什么我們?nèi)笔裁聪M者要什么經(jīng)營者要什么政府在做什么開發(fā)區(qū)要什么別人在做什么開發(fā)區(qū)要什么我們有什么我們?nèi)笔裁聪M者要什么經(jīng)營據(jù)了解，2009年，淮安市財政收入突破200億，達到213.5億元；全社會固定資產(chǎn)投資突破1000億元，達到1100億元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入15646元，主要經(jīng)濟指標增幅30%以上，增幅位居全省前列。2009年，淮安經(jīng)濟開發(fā)區(qū)實現(xiàn)財政收入完成27.18億元，一般預(yù)算收入14.19億元；累計完成全社會固定資產(chǎn)投資152.36億元，主要指標在全省131個開發(fā)區(qū)中增幅進入前10位，實際利用外資名列蘇北第一。同時，淮安產(chǎn)業(yè)集聚逐步形成，近年來，該地在世界500強招商和央企招商方面取得了重大突破。目前開發(fā)區(qū)已有日韓、港臺、歐美等20多個國家和地區(qū)的客商在區(qū)內(nèi)投資興業(yè)，累計進區(qū)企業(yè)2753家，外資企業(yè)256家，建成了以富士康淮安科技城為代表的港臺企業(yè)、以韓泰輪胎為代表的日韓企業(yè)、以安特汽車為代表的歐美中小企業(yè)和以美的威靈電機為代表的民營企子、機械等支柱產(chǎn)業(yè)。開發(fā)區(qū)居民收入分析（2010年上半年）PARTSEVEN開發(fā)區(qū)市場專項研究今年開發(fā)區(qū)預(yù)計實現(xiàn)GDP106億元，同比增長40%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入17430元，農(nóng)民人均純收入8400元，分別增長16.2%和11%。據(jù)了解，2009年，淮安市財政收入突破200億，達到213.城鎮(zhèn)消費品市場持繼看好。近年來，我區(qū)東、西大街及人民南路是商業(yè)一條街，隨著居民收入的提高，消費理念的改變。它們的經(jīng)營模式不斷調(diào)整升級，由原來經(jīng)營中低檔商品逐漸升級中高檔商品。華城電子市場、財富廣場經(jīng)營家電、電子及文化娛樂類商品品種越來越齊全，生意越來越紅火。從今年二月份以來，“家電下鄉(xiāng)，財政補貼”、“以舊換新”政策，這項支農(nóng)惠農(nóng)的政策在增強農(nóng)民消費能力的同時，也充分激活農(nóng)民消費，帶動了消費品市場。零售業(yè)是社會消費增長的領(lǐng)跑力量。上半年全區(qū)零售業(yè)實現(xiàn)社會消費品銷售總額146341萬元，同比增長19.1%。零售業(yè)限上企業(yè)月銷售在佰萬以上的有：天頤醫(yī)藥連鎖、郵緣汽車、金榜汽車、時代超市等。消費層次明顯提高。居民消費結(jié)構(gòu)從購置生活必需品階段，逐步向發(fā)展型和享受型消費階段發(fā)展，用于住房、交通、文娛等方面的消費迅速增長。汽車、住房消費繼續(xù)保持一定熱度。開發(fā)區(qū)區(qū)居民消費分析（2010年上半年）PARTSEVEN開發(fā)區(qū)市場專項研究城鎮(zhèn)消費品市場持繼看好。近年來，我區(qū)東、西大街及人民南路是商消費市場存在的問題：市場機會點PARTSEVEN開發(fā)區(qū)市場專項研究限額以上企業(yè)數(shù)量少，整體規(guī)模小，占社會消費品零售總額比重偏低。農(nóng)村消費市場要加快步伐開拓。雖然開發(fā)區(qū)城鄉(xiāng)消費市場差距較大，但從今年的消費傾向可以看出，農(nóng)村居民的消費傾向逐月上升，且高于城鎮(zhèn)居民，由此可見，農(nóng)村居民的消費潛力還沒有得到挖掘，農(nóng)村消費市場的廣闊天地還未打開。所以，開發(fā)區(qū)下一步方向會是繼續(xù)重視商業(yè)現(xiàn)代流通體系建設(shè)，引導(dǎo)現(xiàn)有零售市場的商業(yè)功能開發(fā)，提升其現(xiàn)代化水平，方便群眾集中消費。2、推進大型購物中心和大賣場整合與建設(shè)，方便和滿足居民消費。3、推進城鄉(xiāng)社區(qū)連鎖超市、便利店等的規(guī)范化建設(shè)，從政策體制上為連鎖物流配送等現(xiàn)代業(yè)態(tài)的發(fā)展創(chuàng)造更好的發(fā)展環(huán)境。消費市場機會點：消費市場存在的問題：市場機會點PARTSEVEN開發(fā)區(qū)市場開發(fā)區(qū)要什么別人在做什么我們有什么我們?nèi)笔裁聪M者要什么經(jīng)營者要什么政府在做什么別人在做什么開發(fā)區(qū)要什么別人在做什么我們有什么我們?nèi)笔裁聪M者要什么經(jīng)營案例列表典型專業(yè)市場項目研究分區(qū)域?qū)I(yè)市場調(diào)研項目列表（后附）淮陰區(qū)/清河區(qū)/清浦區(qū)/楚州區(qū)/開發(fā)區(qū)案例列表典型專業(yè)市場項目研究分區(qū)域?qū)I(yè)市場調(diào)研項目列表（后附案例分析典型專業(yè)市場項目研究產(chǎn)品設(shè)計規(guī)劃定位基本情況開發(fā)商：淮安市創(chuàng)達義烏商貿(mào)城開發(fā)有限公司地址：淮陰珠江路和香港路交匯處規(guī)模：用地面積200畝；總建筑面積30萬平米一期12萬㎡；總投資12億元；經(jīng)營戶數(shù)4000戶租售模式租售并舉租金售價1/租金：未定2/售價：單價均價12500元/㎡，總價30-100萬元/套回報策略1/產(chǎn)品組合：獨立商鋪、辦公樓商業(yè)樓層數(shù)：4層層高：4樓4.8米、5.1米4/面積段：外街30-70㎡，內(nèi)街15-25㎡，5/面寬：3米6/進深：不等1/返租策略：前三年6%7%8%簽約一次性抵充房款返還，后續(xù)年份未確定項目進度1/開盤時間：未定2/銷售率：浙江內(nèi)定1000組，淮安本地未開始。3/招商率：未知。4/交付時間：未定5/開業(yè)時間：2011年底試營業(yè)，6/工程進度：2010年11月20日開工成為淮安乃至蘇北地區(qū)著名的經(jīng)商創(chuàng)業(yè)、旅游購物、休閑娛樂、辦公居家等綜合性的大型現(xiàn)代化商業(yè)中心重點個案——淮安義烏商貿(mào)城案例分析典型專業(yè)市場項目研究產(chǎn)品設(shè)計規(guī)劃定位基本情況開發(fā)商：案例分析典型專業(yè)市場項目研究重點個案——禧徠樂國際商貿(mào)城產(chǎn)品設(shè)計規(guī)劃定位基本情況開發(fā)商：淮安禧徠樂投資發(fā)展有限公司地址：淮安市枚皋路8號規(guī)模：用地面積12.3萬㎡；總建筑面積36萬㎡；總投資3.6億元；租售模式租售并列租金售價1/租金：未定2/售價：單價均價8500元/㎡，總價20-30萬元/套回報策略1/產(chǎn)品組合：獨立商鋪2/商業(yè)樓層數(shù)：4層3/層高：5米4/面積段：25-30平方米5/面寬：4米6/進深：6米1/返租策略：前五年返還40%項目進度1/開盤時間：2010年12月28日2/銷售率：不詳3/招商率：未定4/交付時間：2011年8月5/開業(yè)時間：未定6/工程進度：剛開始建設(shè)由商貿(mào)城、商業(yè)休閑廣場、星際商務(wù)酒店、住宅配套等四部份構(gòu)成，集交易、采購展示、倉儲、會展、電子商務(wù)、商會交流、金融服務(wù)、休閑餐飲為一體。案例分析典型專業(yè)市場項目研究重點個案——禧徠樂國際商貿(mào)城產(chǎn)品案例列表典型專業(yè)市場項目研究重點個案——恒豐義烏城產(chǎn)品設(shè)計規(guī)劃定位基本情況開發(fā)商：淮安恒豐置業(yè)有限公司地址：淮安市楚州區(qū)華西路新車站東側(cè)規(guī)模：用地面積220畝；總建筑面積20萬㎡；總投資10億元；租售模式以租帶售租金售價1/租金：未定2/售價：未定回報策略1/產(chǎn)品組合：獨立商鋪酒店2/商業(yè)樓層數(shù)：3/層高：1樓5.4米4/面積段：30-405/面寬：3.6米。6/進深：6米1/返租策略：未定項目進度1/開盤時間：2011年4-5月(今年12月26日開始預(yù)約)2/銷售率：未定3/交付時間：2012年初4/開業(yè)時間：2011年底5/工程進度：2010年12月開工集產(chǎn)品開發(fā)、展示貿(mào)易、倉儲物流、網(wǎng)上交易、商務(wù)辦公、酒店餐飲、休閑娛樂、精品居住八項功能為一體。案例列表典型專業(yè)市場項目研究重點個案——恒豐義烏城產(chǎn)品案例列表典型專業(yè)市場項目研究重點個案——博得五金建材家居廣場產(chǎn)品設(shè)計規(guī)劃定位基本情況開發(fā)商：江蘇博德置業(yè)有限公司

地址：深圳東路1號

規(guī)模：用地面積190（總310）畝；總建筑面積20萬㎡；總投資5億元；經(jīng)營戶數(shù)1000戶租售模式租售并舉租金售價1/租金：32元/㎡/月2/售價：單價均價7000元/㎡，總價60-70萬元/套回報策略1/產(chǎn)品組合：獨立商鋪2/商業(yè)樓層數(shù)：三層3/層高：1樓3.9米/2樓3.6米/三樓3.3米.4/面積段：72㎡,108㎡5/面寬：4.2米6/進深：8.2米1/返租策略：前三年一次返24%2/回購策略：無項目進度1/開盤時間：2009.11.252/銷售率：90%3/招商率90%4/交付時間：2010.11.205/開業(yè)時間：2010年9月25日6/工程進度：竣工項目定位為一站式五金建材家居博覽采購中心，集商品交易、品牌展示、倉儲配套、物流配送、商務(wù)辦公、金融擔(dān)保為一體，項目建成后將成為長三角北部區(qū)域規(guī)模最大、品類最全、檔次最高的現(xiàn)代化、專業(yè)化五金建材家居專業(yè)市場案例列表典型專業(yè)市場項目研究重點個案——博得五金建材家居廣場案例列表典型專業(yè)市場項目研究重點個案——大長江國際家居廣場產(chǎn)品設(shè)計規(guī)劃定位基本情況開發(fā)商：淮安大長江置業(yè)有限公司地址：淮安市深圳東路與廣州路交匯處規(guī)模：用地面積129畝；總建筑面積15萬㎡；總投資6億元；經(jīng)營戶數(shù)735戶租售模式售、租租金售價1/租金：1樓30,2樓28,3樓25元/㎡/月2/售價;一樓7000-8000\二樓4000-5000\三樓3000-4000元/㎡，總價一樓40-50\二樓17-18萬\三樓11-12萬元/套回報策略1/產(chǎn)品組合：獨立商鋪2/商業(yè)樓層數(shù):三層3/層高：1樓4.2/2樓3.9/3樓3.6米.4/面積段：40/60㎡5/面寬：4.2米6/進深：8.6米1/返租策略;前三年一次性返24%,4-5年各不低于8%.2/回購策略：無項目進度1/開盤時間：2010年11月2日2/銷售率：60%3/招商率：60%4/交付時間：2011年10月5/開業(yè)時間：2011.6試營業(yè),11月正式開業(yè)6/工程進度：建到三層作為中國第二，華東第一大家具批發(fā)市場-蘇州蠡口家具形成戰(zhàn)略聯(lián)盟。打造蘇北家居產(chǎn)業(yè)集散地集家具家飾、家紡布藝、精品家裝、企業(yè)獨棟等于一體的家居mall

案例列表典型專業(yè)市場項目研究重點個案——大長江國際家居廣場產(chǎn)案例列表典型專業(yè)市場項目研究重點個案——居然之家-歐蓓莎產(chǎn)品設(shè)計規(guī)劃定位基本情況租售模式帶租約銷售租金售價1/租金：總房款的4-5年8%6-8年9%9-10年10%11-20年80%

2/售價：單價13000-28000元/㎡，總價40萬-140萬元/套回報策略1/產(chǎn)品組合：商鋪、酒店、辦公2/商業(yè)樓層數(shù)：4層、12層4/面積段：30-50㎡5/面寬：4米5米6/進深：7米、8米、10米1/返租策略：前三年一次性返24%項目進度1/開盤時間：不開盤銷售2/銷售率：70%3/招商率：90%4/交付時間：2011.95/開業(yè)時間：2011.10.1日6/工程進度：年底竣工。一座集購物、辦公、酒店為一體的國際化家居購物中心開發(fā)商：江蘇歐蓓莎置業(yè)有限公司地址：淮陰區(qū)香港路東與珠江路北交叉口規(guī)模：用地面積60畝；總建筑面積12萬㎡；經(jīng)營戶數(shù)2000戶案例列表典型專業(yè)市場項目研究重點個案——居然之家-歐蓓莎產(chǎn)品案例列表典型專業(yè)市場項目研究

1、淮安仕泰隆國際工業(yè)博覽城產(chǎn)品設(shè)計規(guī)劃定位基本情況開發(fā)商：淮安仕泰隆置業(yè)有限公司地址：江蘇淮安市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)迎賓大道43號規(guī)模：用地面積9萬㎡；總建筑面積15萬㎡；總投資5億元；經(jīng)營戶數(shù)600戶租售模式以租帶售租金售價1/租金：自租2/售價：單價一樓10000元均價8000元/㎡，總價100-200元/套（1帶2層售）回報策略1/產(chǎn)品組合：沿街商鋪酒店式公寓2/商業(yè)樓層數(shù)：外街4層內(nèi)街2層3/層高：1樓5.2米。2樓3.9米。4/面積段：100-200㎡5/面寬：4米6米8米6/進深：15米1/返租策略：無2/回購策略：無項目進度1/開盤時間：2010.11.282/交付時間：2011年6月3/開業(yè)時間：未定6/工程進度：在建集商鋪、辦公、倉儲、物流、住宿為一體，2期以全新的理念和完善的服務(wù)業(yè)態(tài)為市場發(fā)展提供與之相配套的高檔辦公、會議、餐飲、娛樂、休閑等多元化的商務(wù)環(huán)境。案例列表典型專業(yè)市場項目研究1、淮安仕泰隆國際工業(yè)博覽城產(chǎn)案例列表典型專業(yè)市場項目研究

2、百富汽車汽配交易市場產(chǎn)品設(shè)計規(guī)劃定位基本情況開發(fā)商：淮安市汽車汽配交易市場有限公司地址：淮安市清河新區(qū)水渡口大道119號規(guī)模：用地面積70畝；總建筑面積6萬㎡；總投資1.5億元；經(jīng)營戶數(shù)100戶租售模式只租不售租金售價1/租金：15-35元/㎡/月回報策略1/產(chǎn)品組合：獨立商鋪商業(yè)樓層數(shù)：兩層3/層高：5米4/面積段：90-160㎡

1/招商策略：兩年免租項目進度1/招商率：100%2/開業(yè)時間：2009年6月打造淮安市服務(wù)功能最全、市場業(yè)態(tài)最新、集聚效應(yīng)最強、輻射半徑最大、帶動性和示范作用最明顯的綜合汽配交易中心。案例列表典型專業(yè)市場項目研究2、百富汽車汽配交易市場產(chǎn)品設(shè)案例列表典型專業(yè)市場項目研究

3、元和鋼材市場產(chǎn)品設(shè)計規(guī)劃定位基本情況租售模式只租不售租金售價

1/租金：30元/㎡/月回報策略1/產(chǎn)品組合：2/商業(yè)樓層數(shù)：4層3/層高：5米4/面積段：100-200平米5/面寬：4米6/進深：12米1/租售策略：2/回購策略：項目進度1/招商率：90%2/開業(yè)時間：2009年7月8日是集鋼材銷售、加工、配送、電子交易、信息處理為一體的綜合性市場地址：清河新區(qū)淮通物流園內(nèi)深圳東路2號規(guī)模：用地面積300畝；經(jīng)營戶數(shù)150戶案例列表典型專業(yè)市場項目研究3、元和鋼材市場產(chǎn)品設(shè)計規(guī)劃案例列表典型專業(yè)市場項目研究

4、淮安紅星美凱龍產(chǎn)品設(shè)計規(guī)劃定位基本情況開發(fā)商：淮安中宏置業(yè)有限公司地址：淮安水渡口大道111號規(guī)模：用地面積99.07畝；總建筑面積20萬一期8萬㎡；總投資15億元；經(jīng)營戶數(shù)1068戶租售模式租售并舉租金售價1/租金：45-50元/㎡/月每年遞增10元/平米。2/售價：單價8000-15000元/㎡，總價30-90萬元/套回報策略1/產(chǎn)品組合：獨立商鋪、寫字樓2/商業(yè)樓層數(shù)：4層3/層高：一層5.2米。2、3.4層5米。4/面積段：20-60

1/返租策略：前三年一次性返24%2/回購策略：無項目進度1/開盤時間：2010年1月1日2/銷售率：90%3/招商率：100%4/交付時間：2011年12月31日5/開業(yè)時間：2010年8月28日集購物、休閑為一體的“一站式”大型家居購物廣場案例列表典型專業(yè)市場項目研究4、淮安紅星美凱龍產(chǎn)品設(shè)案例列表典型專業(yè)市場項目研