安徽淮安義烏國(guó)際小商品城項(xiàng)目前期策劃報(bào)告課件

【安徽淮安義烏國(guó)際小商品城項(xiàng)目】前期策劃報(bào)告OPEN2010年11月28日【安徽淮安義烏國(guó)際小商品城項(xiàng)目】OPEN2010年11月28我們能做什么？定位思考我們?cè)趺醋?？策略思考我們賺多少？?jīng)濟(jì)測(cè)算contents

目錄我們能做什么？定位思考我們?cè)趺醋?？策我們?nèi)笔裁雌渌_發(fā)商在做什么消費(fèi)者經(jīng)營(yíng)者要什么我們有什么我們能做什么1開發(fā)區(qū)要什么政府在做什么我們能做什么？——思考分析篇我們其他開發(fā)商消費(fèi)者我們我們開發(fā)區(qū)政府我們能做什么？——思我們能做什么——思考分析篇contents

淮安概況城市發(fā)展規(guī)劃與區(qū)域城市結(jié)構(gòu)調(diào)查經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)區(qū)域發(fā)展和規(guī)劃淮安商圈調(diào)查評(píng)估淮安消費(fèi)者分析淮安經(jīng)營(yíng)者分析開發(fā)區(qū)市場(chǎng)專項(xiàng)研究開發(fā)區(qū)調(diào)查、評(píng)估與預(yù)測(cè)我們能做什么——思考分析篇contents淮安概況政府在做什么別人在做什么政府在做什么我們有什么我們?nèi)笔裁聪M(fèi)者要什么經(jīng)營(yíng)者要什么開發(fā)區(qū)要什么政府別人在做什么政府在做什么我們有什么我們?nèi)笔裁聪M(fèi)者要什么城市發(fā)展規(guī)劃與區(qū)域城市結(jié)構(gòu)商貿(mào)服務(wù)業(yè)的政策導(dǎo)向?qū)I(yè)市場(chǎng)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃布局小結(jié)淮安城市概況開發(fā)區(qū)發(fā)展與規(guī)劃別人在做什么政府在做什么我們有什么我們?nèi)笔裁聪M(fèi)者要什么經(jīng)營(yíng)者要什么開發(fā)區(qū)要什么商業(yè)格局調(diào)研評(píng)估城市發(fā)展規(guī)劃與區(qū)域城市結(jié)構(gòu)商貿(mào)服務(wù)業(yè)的政策導(dǎo)向?qū)I(yè)市淮安市轄清河、清浦、楚州、淮陰4個(gè)區(qū)和漣水縣、金湖縣、洪澤縣、盱眙縣4個(gè)縣。面積約10072平方公里，人口536.91萬。市區(qū)面積80平方公里，人口80萬。區(qū)位——淮安市區(qū)位優(yōu)越。江蘇省淮安市位于江淮平原東部，江蘇省中部偏北，地處以上海為龍頭的長(zhǎng)江三角洲地區(qū)。文化——淮安市是首批全國(guó)歷史文化名城。明清鼎盛時(shí)與蘇州、杭州、揚(yáng)州并稱為運(yùn)河沿線的“四大都市”，有“運(yùn)河之都”之稱。資源——淮安是物產(chǎn)富饒的魚米之鄉(xiāng)。西有"日出斗金"的洪澤湖,東有盛產(chǎn)魚蝦鱉蟹的高郵湖、白馬湖。全境平原廣袤,土地肥沃,糧豐林茂,水域?qū)拸V,盛產(chǎn)水產(chǎn)、蔬菜、林果、各類禽畜及優(yōu)質(zhì)糧油等農(nóng)副土特產(chǎn)品,是全國(guó)聞名的綠色農(nóng)副產(chǎn)品產(chǎn)加銷基地。礦產(chǎn)資源豐富,地下蘊(yùn)藏有巖鹽、芒硝、凹凸棒土、石油、天然氣等非金屬礦產(chǎn),居世界首位。工業(yè)——淮安是新興的工業(yè)城市。全市有各類工業(yè)企業(yè)近3萬家,其中包括淮陰卷煙廠等10戶大型企業(yè)集團(tuán)和江蘇清印集團(tuán)等50戶重點(diǎn)企業(yè)，近年來外向型經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，特別是臺(tái)資集聚，臺(tái)灣富士康集團(tuán)淮安科技城、明基達(dá)方電子、臺(tái)玻、康師傅、旺旺、膳魔師等“大個(gè)頭”臺(tái)資企業(yè)紛紛來淮投資，正在逐漸形成繼深圳、東莞、昆山之后的國(guó)內(nèi)第四大臺(tái)資高地。行政區(qū)域劃分與概況淮安概況PARTONE淮安市轄清河、清浦、楚州、淮陰4個(gè)區(qū)和漣水縣、金湖縣、洪澤縣交通——淮安是迅速崛起的交通樞紐城市。已經(jīng)建成和即將建成的京滬、寧宿徐、淮鹽、宿淮、寧淮等五條高速公路在境內(nèi)交匯,新長(zhǎng)、宿淮、連鹽淮鐵路連接南北，貫穿東西。京杭大運(yùn)河貫穿市境南北，同時(shí)輔以鹽河航道、淮河入海水道、入江水道等航道，使淮安的水運(yùn)網(wǎng)絡(luò)通江達(dá)海，實(shí)現(xiàn)了淮安由傳統(tǒng)的“運(yùn)河經(jīng)濟(jì)”向“海河經(jīng)濟(jì)”的轉(zhuǎn)變。淮安漣水機(jī)場(chǎng)將進(jìn)一步鞏固淮安的交通樞紐地位。全市初步形成了一個(gè)以高等級(jí)公路為主骨架，公路、鐵路、航空并舉的立體化大交通網(wǎng)絡(luò),凸顯了淮安在江蘇乃至長(zhǎng)三角地區(qū)的交通樞紐地位。行政區(qū)域劃分與概況淮安概況PARTONE交通——絡(luò)通江達(dá)海，實(shí)現(xiàn)了淮安由傳統(tǒng)的“運(yùn)河經(jīng)濟(jì)”向“海河經(jīng)年份200120022003200420052006200720082009年2010年上半年GDP（億元）329.02375.02420.64500.97561.81651.06765.28915.831121.75622.75增長(zhǎng)率10.90%11.60%12.20%13.80%14.30%14.90%15.20%13.40%14.20%14.50%小結(jié)：從上圖表可以看出，淮安市經(jīng)濟(jì)總量快速穩(wěn)步增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)總量以平均每年13.3%的速度增長(zhǎng)，進(jìn)入經(jīng)濟(jì)發(fā)展的快車道。2008年受金融危機(jī)影響，增長(zhǎng)速度略有下滑。2009年經(jīng)濟(jì)有所回升，2010年上半年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到622.75億元，按可比價(jià)計(jì)算，同比增長(zhǎng)14.50%，增幅高于全省平均增幅2.4個(gè)百分點(diǎn)，繼續(xù)保持全省第一，實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)的大幅跨越。經(jīng)濟(jì)總量淮安概況PARTONE年份20012002200320042005200620小結(jié)：人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值穩(wěn)步提高，連續(xù)七年增長(zhǎng)率保持在13%以上。年份200120022003200420052006200720082009人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（元）64227267810895971068313155156001892123300增長(zhǎng)率9.6%10.8%13.8%13.1%13.4%15.8%16.6%14.60%14.7%人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值淮安概況PARTONE小結(jié)：人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值穩(wěn)步提高，連續(xù)七年增長(zhǎng)率保持在13%以三產(chǎn)業(yè)比2005年2006年2007年2008年2009年第一產(chǎn)業(yè)21.0%19.0%17.1%16.1%15.2%第二產(chǎn)業(yè)45.5%46.9%48.1%47.6%48.3%第三產(chǎn)業(yè)33.5%34.1%34.8%36.3%36.5%小結(jié)：從上圖產(chǎn)業(yè)比可以看出第一產(chǎn)業(yè)比重緩慢下降，第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)緩慢上升，并可以看出工業(yè)是淮安經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，符合淮安新型工業(yè)城市的定位。同時(shí)，第三產(chǎn)業(yè)比重低，發(fā)展大有可為。三產(chǎn)比重淮安概況PARTONE三產(chǎn)業(yè)比2005年2006年2007年2008年2009年第年份200120022003200420052006200720082009城市平均住房面積（平方米/人）13.0619.0526.7029.5028.6028.6230.3033.2033.84農(nóng)村平均住房面積（平方米/人）26.7028.0027.5027.9027.1029.9031.9032.7033.85小結(jié)：淮安城市居民平均住房面積穩(wěn)步上升，由2001年的每人13.06平方米快速提高到2009年的每人33.8平方米，由此可看出近8年來淮安房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展。同時(shí)，人均住房面積的提高給居民提供了居住的舒適性，也給后續(xù)的房地產(chǎn)發(fā)展提出了更高的要求。人均住房面積淮安概況PARTONE年份2001200220032004200520062007城市/指標(biāo)土地面積(平方公里)年末戶籍人口(萬人)地區(qū)生產(chǎn)總值(億元)地區(qū)生產(chǎn)總值指數(shù)(上年=100)人均地區(qū)生產(chǎn)總值(元)

#房地產(chǎn)投資(億元)社會(huì)消費(fèi)品零售總額(億元)

#居民儲(chǔ)蓄存款余額(億元)城市居民人均可支配收入(元)農(nóng)村居民人均純收入(元)南京6582624.463775.00112.150327508.171651.822505.33231238951無錫4788464.204419.50112.473053449.721391.482255.892360511280常州4385358.742202.23112.450283308.92758.161431.212159210171蘇州8488629.756701.29112.574676718.081551.453337.322386711785鎮(zhèn)江3847268.771408.14112.84647397.03410.21686.71190448703南通8001763.722510.13113.335040172.68915.101875.19189037811揚(yáng)州6634459.791573.29113.435233137.66521.30899.09173987450泰州5797500.891394.20113.530256111.78395.73824.87171987338徐州11258946.862007.36113.523069130.81680.23974.51169556240連云港7500488.25750.10113.11680895.12310.44395.57152555454鹽城16972811.711603.26113.221233109.02542.78863.64158626867宿遷8555534.58655.06113.31370987.07196.80271安10072536.91915.83113.418921138.40335.90400.72140075657小結(jié)：從上表中可以看出江蘇各市各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)和經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，蘇北同蘇南還有較大差距，淮安在蘇北幾個(gè)城市中經(jīng)濟(jì)發(fā)展較好。江蘇各市各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對(duì)比（2008年）淮安概況PARTONE城市/指標(biāo)土地面積(平方公里)年末戶籍人口(萬人)地區(qū)生產(chǎn)總年份200120022003200420052006200720082009城鎮(zhèn)人均可支配收入（元/人）6513715877988209911510447121641400715646農(nóng)民人均可支配收入（元/人）318033653395370140244430501056576308小結(jié)：居民收入水平穩(wěn)步提高。特別是城鎮(zhèn)人均可支配收入大幅提高，2009年的人均可支配收入水平比2001年翻了一番多。2010年上半年，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入9296元，同比增長(zhǎng)12.5%。其中，工資性收入為5971元，增長(zhǎng)7.9%。2009年全市在崗職工平均工資28175元，增長(zhǎng)17.4%。居民收入水平增加，生活水平提高，為淮安市的內(nèi)需消費(fèi)提供了穩(wěn)定保障，支撐了市場(chǎng)較快運(yùn)行。人均可支配收入淮安概況PARTONE年份2001200220032004200520062007年份2001200220032004200520062007200820092010上半年城市人均消費(fèi)性支出（元/人）45444852554457046389707782139058106425812農(nóng)村人均消費(fèi)性支出出（元/人）2087216322402491249128813263376042922456小結(jié)：居民收入的穩(wěn)步提高支撐了居民消費(fèi)的能力。盡管20010年以來的消費(fèi)熱點(diǎn)并不明顯，但居民在有關(guān)政策的驅(qū)動(dòng)下，購(gòu)房、買車的熱情有所回升。一方面由于居民收入的穩(wěn)定增長(zhǎng)穩(wěn)定了居民的消費(fèi)信心，另一方面也顯示了居民潛在的購(gòu)買能力。人均消費(fèi)支出淮安概況PARTONE年份2001200220032004200520062007小結(jié)：社會(huì)消費(fèi)品零售總額穩(wěn)步增長(zhǎng)，增長(zhǎng)率大幅增高。2010上半年，全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額221.72億元，同比增長(zhǎng)18.8%。分城鄉(xiāng)看，城市消費(fèi)品零售額254.35億元，增長(zhǎng)19.1%；縣及縣以下消費(fèi)品零售額145.54億元，增長(zhǎng)19.0%。分行業(yè)看，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額338.86億元，增長(zhǎng)18.5%；住宿餐飲業(yè)零售額55.89億元，增長(zhǎng)22.4%；其他行業(yè)零售額5.14億元，增長(zhǎng)23.4%。全年限額以上批發(fā)零售貿(mào)易企業(yè)實(shí)現(xiàn)汽車類零售額6.45億元，比上年增長(zhǎng)82.7%；糧油類、肉禽蛋類零售額分別增長(zhǎng)46.8%、58.5%年份2001200220032004200520062007200820092010上半年社會(huì)消費(fèi)品零售總額（億元）114.3127.58139.32156.36198.62230.15269.4335.9399.89221.72增長(zhǎng)百分比11.00%11.60%11.90%14.00%14.90%16.00%17.10%24.70%19.10%18.80%全社會(huì)消費(fèi)品零售總額淮安概況PARTONE小結(jié)：社會(huì)消費(fèi)品零售總額穩(wěn)步增長(zhǎng)，增長(zhǎng)率大幅增高。2010上國(guó)家歷史文化名城和生態(tài)旅游城市，長(zhǎng)江三角洲北部地區(qū)重要的中心城市、交通樞紐和先進(jìn)制造業(yè)基地。大力提高淮安工業(yè)化、城市化和經(jīng)濟(jì)國(guó)際化水平，進(jìn)一步增強(qiáng)區(qū)域綜合競(jìng)爭(zhēng)力，健全社會(huì)保障體系，將淮安建設(shè)成為長(zhǎng)江三角洲北部地區(qū)重要的中心城市和具有綠水生態(tài)特色的宜居城市。城市定位PARTTWO城市發(fā)展規(guī)劃國(guó)家歷史文化名城和生態(tài)旅游城市，長(zhǎng)江三角洲北部地區(qū)重要的中心城市總體布局調(diào)查城市發(fā)展規(guī)劃PARTTWO形成“一主、四副、多點(diǎn)、網(wǎng)絡(luò)化”的城鎮(zhèn)體系空間結(jié)構(gòu)。一主，即淮安中心城市；四副，即漣水縣城、洪澤縣城、盱眙縣城和金湖縣城四個(gè)市域次中心城市；多點(diǎn)，即其他城鎮(zhèn)；網(wǎng)絡(luò)化，即以高速公路、一級(jí)公路和鐵路等交通設(shè)施為骨架，以市縣域中心城市和重點(diǎn)鎮(zhèn)為節(jié)點(diǎn)，構(gòu)建開放的網(wǎng)絡(luò)化空間格局。市域城鎮(zhèn)等級(jí)規(guī)模結(jié)構(gòu)：形成1座市域中心城市—4座市域次中心城市—15座重點(diǎn)鎮(zhèn)—36座一般鎮(zhèn)的四級(jí)等級(jí)規(guī)模結(jié)構(gòu)。人口規(guī)模及城市化水平：近期到2015年市域總?cè)丝跒?65萬人，城市化水平為53％；中期到2020年市域總?cè)丝跒?80萬人，城市化水平為60％；遠(yuǎn)期到2030年市域總?cè)丝跒?00萬人，城市化水平為70％。市域交通發(fā)展：構(gòu)筑公路、鐵路、航空、水運(yùn)、管道綜合協(xié)調(diào)發(fā)展的一體化交通網(wǎng)絡(luò)，促進(jìn)淮安發(fā)展成為長(zhǎng)江三角洲北部地區(qū)綜合交通樞紐。城市總體布局調(diào)查城市發(fā)展規(guī)劃PARTTWO形成城市中心城區(qū)規(guī)模：近期到2015年中心城區(qū)城市人口150萬人，城市建設(shè)用地規(guī)模為180平方公里；中期到2020年中心城區(qū)城市人口180萬人，城市建設(shè)用地規(guī)模為216平方公里；遠(yuǎn)期2030年中心城區(qū)城市人口240萬人，城市建設(shè)用地規(guī)模為283平方公里。城市發(fā)展方向：東擴(kuò)南連——近期，城市全面完善高速公路環(huán)內(nèi)的城市建設(shè)；中、遠(yuǎn)期，城市跨京滬高速公路向東發(fā)展，跨淮鹽高速公路向南延伸。城市空間結(jié)構(gòu)：規(guī)劃形成“三軸、四帶、多組團(tuán)”的空間結(jié)構(gòu)。三軸，即東部新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸、中部城市服務(wù)功能軸和西部特色產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸；四帶，分別為鹽河現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)帶、古黃河生態(tài)功能帶、里運(yùn)河文化景觀帶和蘇北灌溉總渠田園風(fēng)光帶；多組團(tuán)：分別為中心組團(tuán)、淮陰組團(tuán)、清浦組團(tuán)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)組團(tuán)、楚州組團(tuán)、黃碼組團(tuán)和南部組團(tuán)。城市中心城區(qū)規(guī)劃調(diào)查PARTTWO城市發(fā)展規(guī)劃城市中心城區(qū)規(guī)模：城市中心城區(qū)規(guī)劃調(diào)查PARTTWO淮安經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)是1993年經(jīng)江蘇省人民政府批準(zhǔn)設(shè)立的省級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，2000年又被批準(zhǔn)為高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，11月并升格為國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)。是淮安市的幾何中心?，F(xiàn)有管轄面積73平方公里，區(qū)內(nèi)設(shè)有高新園區(qū)、工業(yè)園區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)、高檔住宅區(qū)、生態(tài)園區(qū)以及1.5平方公里的韓國(guó)投資園區(qū)和8平方公里的鹽化學(xué)工業(yè)園區(qū)，預(yù)計(jì)人口將達(dá)到60萬人。經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)概述PARTTHREE開發(fā)區(qū)發(fā)展和規(guī)劃淮安經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)是1993年經(jīng)江蘇省人民政府批準(zhǔn)設(shè)立的省級(jí)經(jīng)濟(jì)年份20052006200720082009開發(fā)區(qū)GDP（億元）24.7533.4040.1356.1776小結(jié)：開發(fā)區(qū)地區(qū)GDP穩(wěn)定快速增長(zhǎng)。今年上半年，該區(qū)實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值53.7億元，增長(zhǎng)40.6%；實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)總收入285.1億元，增長(zhǎng)39%；實(shí)現(xiàn)財(cái)政總收入15.26億元，增長(zhǎng)37.9%；一般預(yù)算收入9.75億元，增長(zhǎng)43.6%；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成105.08億元，增長(zhǎng)35.9%，其中工業(yè)投入55.2億元；實(shí)現(xiàn)進(jìn)出口總額10.91億美元，增長(zhǎng)91.1%。地區(qū)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值PARTTHREE開發(fā)區(qū)發(fā)展和規(guī)劃年份20052006200720082009開發(fā)區(qū)GDP（億小結(jié)：，整體經(jīng)濟(jì)在淮安居于前幾位，居民人均收入也高于淮安平均水平。開發(fā)區(qū)人均收穩(wěn)步增長(zhǎng)，今年年底預(yù)計(jì)2010年城鎮(zhèn)人均可支配收入將達(dá)到17430元，農(nóng)民人均可支配收入將達(dá)到8400元。開發(fā)區(qū)人均純收入PARTTHREE開發(fā)區(qū)發(fā)展和規(guī)劃小結(jié)：，整體經(jīng)濟(jì)在淮安居于前幾位，居民人均收入也高于淮安平均指標(biāo)因素單位清河區(qū)開發(fā)區(qū)清浦區(qū)土地面積平方公里———年末戶籍人口萬人23.3813.9631.84地區(qū)生產(chǎn)總值億元41.7656.1754.96工業(yè)增加值億元9.441.6618.38地區(qū)生產(chǎn)總值指數(shù)上年=100113.4123.7113.3人均地區(qū)生產(chǎn)總值元398853690522805

#房地產(chǎn)投資億元24.0223.0514.86社會(huì)消費(fèi)品零售總額億元49.937.8934.99

#居民儲(chǔ)蓄存款余額億元———城市居民人均可支配收入元156821440014911農(nóng)村居民人均純收入元——7261小結(jié)：可以看出，開發(fā)區(qū)工業(yè)比重高于清河區(qū)，社會(huì)消費(fèi)品零售總額低于清河區(qū)，主要是因商貿(mào)業(yè)主要集中于傳統(tǒng)市中心，大型專業(yè)市場(chǎng)基本分布在清河區(qū)。開發(fā)區(qū)作為新的獨(dú)立的核算區(qū)域，工業(yè)發(fā)展勢(shì)頭迅猛，但是人流和商業(yè)配套等均落后于清河、清浦兩區(qū)?；窗彩兄鞒菂^(qū)幾個(gè)區(qū)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對(duì)比（2008年）PARTTHREE開發(fā)區(qū)發(fā)展和規(guī)劃指標(biāo)因素單位清河區(qū)開發(fā)區(qū)清浦區(qū)土地面積平方公里———年末戶籍區(qū)域規(guī)劃（2008——2030）PARTTHREE開發(fā)區(qū)發(fā)展和規(guī)劃淮安經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)是1993年經(jīng)江蘇省人民政府批準(zhǔn)設(shè)立的省級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，2000年又被批準(zhǔn)為高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，11月并升格為國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)。是淮安市的幾何中心。現(xiàn)有管轄面積73平方公里，區(qū)內(nèi)設(shè)有高新園區(qū)、工業(yè)園區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)、高檔住宅區(qū)、生態(tài)園區(qū)以及1.5平方公里的韓國(guó)投資園區(qū)和8平方公里的鹽化學(xué)工業(yè)園區(qū)，預(yù)計(jì)人口將達(dá)60萬。本項(xiàng)目周邊規(guī)劃：根據(jù)淮安經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的規(guī)劃來看，在未來的兩至三年內(nèi)，開發(fā)區(qū)建成可容納近20萬人的居住的富士康企業(yè)，擁有近7萬人的明基電腦生產(chǎn)基地，以及近萬人的江蘇無錫紅豆集團(tuán)等等。同時(shí)，項(xiàng)目附近將建設(shè)多個(gè)市政配套、商業(yè)街、綜合商業(yè)商務(wù)、大型高檔生活區(qū)。隨著開發(fā)區(qū)規(guī)劃的實(shí)現(xiàn)，人流的商業(yè)氛圍越來越濃，大的人流、物流、車流，不僅奠定了本案匯聚人流物流資金流的商業(yè)基礎(chǔ)，也為項(xiàng)目的發(fā)展升值提供了有力的保障。區(qū)域規(guī)劃（2008——2030）PARTTHREE目前,整個(gè)淮安市市區(qū)(主要指清河區(qū)、清浦區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)）的市場(chǎng)由北向南可以劃分為如下幾個(gè)部分：淮海北路部分：古黃河以南，以汽配商城為中心；長(zhǎng)途汽車站周邊部分：以匯通市場(chǎng)為中心，包括布匹市場(chǎng)、五金市場(chǎng)、食品城等；淮海廣場(chǎng)部分：主要以商場(chǎng)、商廈為主，包括新亞商城、金馬廣場(chǎng)（含沃爾瑪賣場(chǎng)）、金鷹國(guó)際購(gòu)物中心、清江商場(chǎng)、華潤(rùn)蘇果、淮汽大廈（含時(shí)代超市賣場(chǎng)）、通訊市場(chǎng)、家私市場(chǎng)等；東西兩大街部分：以服裝、鞋類、各種小百貨為主；經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)部分：南方批發(fā)市場(chǎng)等?？傇u(píng)：整個(gè)淮安市商業(yè)分布相對(duì)比較集中，基本上是以主街道淮海路為軸發(fā)展分布，形成了一定市場(chǎng)的專業(yè)性和規(guī)模性，批發(fā)與零售同步發(fā)展。商業(yè)的格局分布極不平衡，與城市化發(fā)展不相稱。淮安現(xiàn)在的商業(yè)格局PARTFOUR商業(yè)格局調(diào)研評(píng)估目前,整個(gè)淮安市市區(qū)(主要指清河區(qū)、清浦區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)）的市主城區(qū)主要分為兩大商圈----淮海廣場(chǎng)為核心的市級(jí)零售商圈，以汽車總站為核心的五金、電子、食品、小商品的專業(yè)市場(chǎng)商圈。其他外圍商圈含楚州商業(yè)集中區(qū)和蘇北市場(chǎng)、南方批發(fā)城等組成的外圍商圈。這兩大商圈也是目前淮安市城區(qū)商業(yè)最為集中的地方，另外有潛在商圈，隨著“東擴(kuò)南連”城市建設(shè)步伐加快，城市副中心商業(yè)區(qū)將會(huì)形成。1）商圈劃分核心商業(yè)圈以淮海廣場(chǎng)為中心，方圓1.5公里范圍內(nèi)?；春１甭罚鹤罘比A商業(yè)街，主要分布中、高檔服裝、鞋類專賣店，賓館酒店、金融機(jī)構(gòu)、婚紗影樓、娛樂休閑中心鑲嵌其中，沿路分布十多家專業(yè)市場(chǎng)，淮海廣場(chǎng)有本市最大購(gòu)物中心?！籼攸c(diǎn)：這一商圈目前是淮安市區(qū)商業(yè)最為發(fā)達(dá)、集中的區(qū)域，人流密集，買賣興旺；核心商場(chǎng)金鷹、新亞商城等是目前淮安市規(guī)模最大、檔次最高的大型購(gòu)物商場(chǎng)、經(jīng)營(yíng)品種齊全、口碑較佳。附近聚集了一批大中規(guī)模商場(chǎng)、超市，專賣店?！舴治觯褐饕虡I(yè)區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)各具特色，對(duì)周邊區(qū)域乃至整個(gè)淮安產(chǎn)生重要影響力和輻射力。該區(qū)域是零售市場(chǎng)的集中代表，商品豐富，業(yè)態(tài)完備，規(guī)模適中合理，商品以中高檔為主，基本符合市場(chǎng)消費(fèi)需求和功能需求，隨著該商圈的不斷升級(jí)，淮海路商圈更加成熟發(fā)達(dá)，其市場(chǎng)地位無法撼動(dòng)。商圈劃分及業(yè)態(tài)分布PARTFOUR商業(yè)格局調(diào)研評(píng)估主城區(qū)主要分為兩大商圈----淮海廣場(chǎng)為核心的市級(jí)零售商圈，次級(jí)商業(yè)圈以汽車站為中心，方圓2公里?！籼攸c(diǎn)：主要分布專賣店、超市，以建材、家具，食品、電子、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)為主，規(guī)模小，檔次低，缺乏清晰定位，基無差異性，與城市發(fā)展不相稱、亟待提檔升級(jí)?！舴治觯夯緷M足淮安市場(chǎng)的消費(fèi)需求，但市場(chǎng)的發(fā)展水平與周邊城市對(duì)比，仍然存在較大的差距，除了受周邊城市輻射影響外，更主要的是市場(chǎng)交易平臺(tái)的落后，缺少市場(chǎng)整合力度，沒有足夠的規(guī)模和豐富商品去支撐市場(chǎng)，從而導(dǎo)致大量客戶向其周邊其他城市流失，綜合研究該商圈的幾大市場(chǎng)，仍然以規(guī)模小，硬件差為主要特點(diǎn)，行業(yè)急需整合。淮安最大的匯通小百貨市場(chǎng)由于歷史形成原因和缺少新的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，小商品市場(chǎng)生意十分紅火，但經(jīng)營(yíng)環(huán)境仍然沿用原有建筑設(shè)施，已經(jīng)無法滿足小商品市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展壯大，同時(shí)，硬件環(huán)境的破敗，也嚴(yán)重影響了城市形象，所以小商品市場(chǎng)無論從發(fā)展壯大還是提升城市形象方面都急需提檔升級(jí)。外圍商業(yè)圈蘇北市場(chǎng)、南方批發(fā)城、淮揚(yáng)裝飾城等組成。商圈劃分及業(yè)態(tài)分布PARTFOUR商業(yè)格局調(diào)研評(píng)估次級(jí)商業(yè)圈以汽車站為中心，方圓2公里。商圈劃分及業(yè)態(tài)分淮安市市區(qū)商業(yè)街(區(qū))規(guī)劃布局一覽表序號(hào)區(qū)劃名稱功能特色長(zhǎng)度（m）1清河區(qū)銀川路文化用品、出版物5002清河區(qū)淮海商業(yè)街餐飲、休閑街區(qū)3清河區(qū)樂園步行街女性、兒童服飾、美容、休閑3004清浦區(qū)東大街服裝、飾品6005清浦區(qū)西大街服裝、飾品5006清浦區(qū)文廟新天地花鳥、字畫、古玩、小商品、餐飲、休閑街區(qū)7淮陰區(qū)北京東路綜合商業(yè)以及金融業(yè)6008淮陰區(qū)幸福路休閑步行街5009開發(fā)區(qū)缽池山路餐飲、休閑300商業(yè)形態(tài)分析PARTFOUR商業(yè)格局調(diào)研評(píng)估淮安市市區(qū)商業(yè)街(區(qū))規(guī)劃布局一覽表序號(hào)區(qū)劃名稱功能特色長(zhǎng)度序號(hào)區(qū)劃企業(yè)名稱零售業(yè)態(tài)地址營(yíng)業(yè)面積(m2)1清河區(qū)新亞購(gòu)物中心購(gòu)物中心淮海廣場(chǎng)東北角800002清河區(qū)新清江商場(chǎng)股份有限公司百貨店淮海廣場(chǎng)西北角220003清河區(qū)淮海購(gòu)物廣場(chǎng)百貨店淮海北路上海路西南角200004清河區(qū)時(shí)代購(gòu)物中心大型超市淮海東路136號(hào)300005清河區(qū)倍特福超市大型超市淮海北路300006清河區(qū)易初蓮花超市大型超市承德路、健康東路西南角150007清河區(qū)健康超市大型超市健康西路北京路西北角300008清河區(qū)新華書店（文教用品）大型專業(yè)店淮海北路80009清河區(qū)淮西電子通訊器材店大型專業(yè)店淮海西路500010清河區(qū)五星電器有限公司淮安大賣場(chǎng)大專業(yè)型店淮海東路71號(hào)420011清河區(qū)蘇寧電器大型專業(yè)店淮海北路40號(hào)300012清河區(qū)華豐家居建材店家居建材店淮海西路93號(hào)40000?淮安市市區(qū)大型商業(yè)零售網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃布局一覽表商業(yè)形態(tài)分析PARTFOUR商業(yè)格局調(diào)研評(píng)估序號(hào)區(qū)劃企業(yè)名稱零售業(yè)態(tài)地址營(yíng)業(yè)面積(m2)1清河區(qū)新亞購(gòu)物13清浦區(qū)清浦百貨商店百貨店淮海南路延安西路東北角1000014清浦區(qū)清隆精品百貨百貨店翔宇大道與清隆橋之間1000015清浦區(qū)家得利超市大型超市淮海南路71號(hào)700016清浦區(qū)解放東路超市大型超市解放東路、承德南路南角2000017清浦區(qū)宏泰電子市場(chǎng)大型專業(yè)店淮海南路2號(hào)800018清浦區(qū)城南文教用品大型專業(yè)店明遠(yuǎn)路淮海南路西南角300019清浦區(qū)清浦家電大型專業(yè)店淮海南路、延安西路北角300020淮陰區(qū)淮安農(nóng)工商大賣場(chǎng)有限公司大型超市淮陰區(qū)淮海北路21#1600021淮陰區(qū)淮河路超市大型超市淮河路、淮海北路東北角1000022淮陰區(qū)沈陽路超市大型超市沈陽路、黃河路東南角600023淮陰區(qū)廣大家具廣場(chǎng)家居建材店長(zhǎng)江路4000024開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)倉(cāng)儲(chǔ)式會(huì)員店倉(cāng)儲(chǔ)會(huì)員店緯一路東側(cè)、水月山莊附近30000注：專業(yè)店?duì)I業(yè)面積達(dá)到3000平方米以上確定為大型專業(yè)店。?淮安市市區(qū)大型商業(yè)零售網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃布局一覽表商業(yè)形態(tài)分析PARTFOUR商業(yè)格局調(diào)研評(píng)估13清浦區(qū)清浦百貨商店百貨店淮海南路延安西路東北角10000商業(yè)形態(tài)分析PARTFOUR商業(yè)格局調(diào)研評(píng)估?淮安市市區(qū)商品交易市場(chǎng)現(xiàn)狀一覽表序號(hào)區(qū)劃市場(chǎng)名稱地址營(yíng)業(yè)面積(m2)備注1清河區(qū)昆侖紡織城大治路1號(hào)5000生產(chǎn)資料2清河區(qū)錦繡裝飾城淮海西路93號(hào)1400生產(chǎn)資料3清河區(qū)淮汽裝飾城淮海西路200號(hào)2000生產(chǎn)資料4清河區(qū)淮安市金盛裝飾城淮海西路204號(hào)1000生產(chǎn)資料5清河區(qū)華豐裝飾材料市場(chǎng)淮海西路222號(hào)8600生產(chǎn)資料6清河區(qū)匯通市場(chǎng)大治東路103930生活用品7清河區(qū)五金塑料市場(chǎng)大治路3號(hào)4000生活用品8清河區(qū)溫州鞋城工農(nóng)路18號(hào)3100生活用品9清河區(qū)食品城愛民路6號(hào)5000生活用品10清河區(qū)淮安家俱城淮海北路21號(hào)1800生活用品11清河區(qū)龍鳳家具城淮海北路22號(hào)7000生活用品商業(yè)形態(tài)分析PARTFOUR商業(yè)格局調(diào)研評(píng)估12清河區(qū)五星家居廣場(chǎng)淮海北路27號(hào)4000生活用品13清河區(qū)清中電子商城淮海北路50號(hào)1265生活用品14清河區(qū)萬福來家居廣場(chǎng)淮海東路25號(hào)10000生活用品15清河區(qū)淮汽匯通出版物市場(chǎng)淮海東路71號(hào)6000生活用品16清浦區(qū)清江蔬菜批發(fā)市場(chǎng)淮海南路156號(hào)2400農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)17淮陰區(qū)淮陰區(qū)建材市場(chǎng)淮陰區(qū)香港路2700生產(chǎn)資料18淮陰區(qū)淮安市南聯(lián)汽配商城淮海北路與珠江路交界7000生產(chǎn)資料19淮陰區(qū)淮安新時(shí)代摩配市場(chǎng)淮陰區(qū)小營(yíng)廣場(chǎng)3000生產(chǎn)資料20淮陰區(qū)副食品商城東街菜場(chǎng)9000生活用品21開發(fā)區(qū)南方汽貿(mào)汽配綜合商城開發(fā)區(qū)深圳路1號(hào)6000生產(chǎn)資料22開發(fā)區(qū)淮安南方批發(fā)市場(chǎng)?？诼?8000生產(chǎn)資料商業(yè)形態(tài)分析PARTFOUR商業(yè)格局調(diào)研評(píng)估（接上表格）12清河區(qū)五星家居廣場(chǎng)淮海北路27號(hào)4000生活用品13清河淮安市市區(qū)大型商品交易市場(chǎng)規(guī)劃布局一覽表序號(hào)區(qū)劃市場(chǎng)名稱地址營(yíng)業(yè)面積(m2)建設(shè)期限備注1清河區(qū)萬福來家居廣場(chǎng)淮海東路25號(hào)10000現(xiàn)狀生活用品2清河區(qū)匯通市場(chǎng)（群）大治東路138700現(xiàn)狀綜合3清河區(qū)淮汽匯通出版物市場(chǎng)淮海東路71號(hào)6000現(xiàn)狀其它4淮陰區(qū)淮安國(guó)際農(nóng)貿(mào)城黃河?xùn)|路與合肥路西南500畝近期農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)5淮陰區(qū)淮安市南聯(lián)汽配商城淮海北路與珠江路交界7000現(xiàn)狀生產(chǎn)資料6淮陰區(qū)淮安新時(shí)代摩配市場(chǎng)淮陰區(qū)小營(yíng)廣場(chǎng)3000現(xiàn)狀生產(chǎn)資料7淮陰區(qū)蘇北市場(chǎng)小營(yíng)廣場(chǎng)40000現(xiàn)狀生活用品8淮陰區(qū)臺(tái)州商城鐵路淮安站西南側(cè)20000近期生活用品9開發(fā)區(qū)淮安南方批發(fā)市場(chǎng)?？诼放c翔宇大道交界68000現(xiàn)狀生產(chǎn)資料10開發(fā)區(qū)新港生產(chǎn)資料批發(fā)市場(chǎng)開發(fā)區(qū)新港碼頭附近60000近期生產(chǎn)資料商業(yè)形態(tài)分析PARTFOUR商業(yè)格局調(diào)研評(píng)估淮安市市區(qū)大型商品交易市場(chǎng)規(guī)劃布局一覽表序號(hào)區(qū)劃市場(chǎng)名稱地址淮安市市區(qū)大型餐飲網(wǎng)點(diǎn)現(xiàn)狀一覽表序號(hào)區(qū)劃餐飲企業(yè)名稱地點(diǎn)營(yíng)業(yè)面積(平方米)服務(wù)功能1淮陰區(qū)三珠大酒店淮海北路2200餐飲2淮陰區(qū)鑫源賓館北京北路188號(hào)5000住宿、餐飲、娛樂3淮陰區(qū)新年華大酒店北京北路528號(hào)5000住宿、餐飲4淮陰區(qū)淮陰賓館北京東路112號(hào)10000住宿、餐飲5淮陰區(qū)淮陰蘇源鳳凰臺(tái)飯店有限責(zé)任公司承德北路508號(hào)7000住宿、餐飲、娛樂6清河區(qū)淮安市東土大酒店有限公司淮海北路19#6000餐飲7清河區(qū)淮盈大酒店淮海北路29#3000住宿、餐飲8清河區(qū)國(guó)際大酒店淮海北路31#2970住宿、餐飲、娛樂9清河區(qū)奧林大廈淮海北路57#2000住宿、餐飲10清河區(qū)淮安昆侖飯店淮海北路70#2800住宿、餐飲11清河區(qū)淮安市富貴園大酒店淮海北路79#1500餐飲12清河區(qū)淮安市老店淮海北路109#1200餐飲商業(yè)形態(tài)分析PARTFOUR商業(yè)格局調(diào)研評(píng)估淮安市市區(qū)大型餐飲網(wǎng)點(diǎn)現(xiàn)狀一覽表序號(hào)區(qū)劃餐飲企業(yè)名稱地點(diǎn)營(yíng)業(yè)13清河區(qū)淮安市蘭沁園賓館淮海北路115#1200住宿、餐飲14清河區(qū)淮安迎賓館淮海北路121#30000住宿、餐飲15清河區(qū)好味來大酒店淮海東路114#2400住宿、餐飲、娛樂16清河區(qū)在水一方大酒店淮海西路122#1500餐飲17清河區(qū)西園飯店淮海西路226#1200餐飲18清河區(qū)和其坊茶藝館健康東路6#2500餐飲19清河區(qū)幽蘭都大酒店有限責(zé)任公司健康東路36#5000住宿、餐飲20清河區(qū)淮州賓館健康東路55#15600住宿、餐飲21清河區(qū)梅園賓館健康西路37#4000住宿、餐飲22清河區(qū)聚龍大酒店健康西路53#1200住宿、餐飲23清河區(qū)陶?qǐng)@培訓(xùn)中心健康西路160#1000住宿、餐飲商業(yè)形態(tài)分析PARTFOUR商業(yè)格局調(diào)研評(píng)估（接上表格）13清河區(qū)淮安市蘭沁園賓館淮海北路115#1200住宿、餐飲低檔商業(yè)：清河區(qū)：健康東路以北；電機(jī)路以西，淮海北路以東，人民路與上海東路。清浦區(qū)：新民路，前進(jìn)路，徐家湖路，解放路?；搓巺^(qū):北京東西路，北京北路至長(zhǎng)江西路交匯處根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，此類型商業(yè)，出租狀況較差，沿途有大量商鋪轉(zhuǎn)讓或出售，空置率高，生意狀況較差，人流量較少?；窗采虡I(yè)經(jīng)營(yíng)狀況PARTFOUR商業(yè)格局調(diào)研評(píng)估高檔商業(yè)：新亞百貨、新時(shí)代超級(jí)購(gòu)物中心、清江商場(chǎng)、金馬廣場(chǎng)等。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，此類商業(yè)出租狀況供不應(yīng)求，市場(chǎng)出租率100%，調(diào)查的4個(gè)商場(chǎng)，現(xiàn)在均無店面出租。中檔商業(yè)：清河區(qū)：淮海西路以南,至漕運(yùn)路;淮海西路以西至電機(jī)路,淮海西路以北至大治路；淮海西路以東至承德路；樂園步行街。清浦區(qū)：東大街，西大街，淮海南路至大慶路，解放東路于承德南路交匯處至輪埠路。淮陰區(qū)：黃河廣場(chǎng)，農(nóng)工商超市，淮海北路與北京西路交匯處至長(zhǎng)江東路與淮海北路交匯處，承德北路至長(zhǎng)江東路交匯處。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查,此類型商業(yè)出租狀況理想,出租率95%以上,商場(chǎng)空置率低,沿途較少有店面轉(zhuǎn)讓或出售,生意狀況良好,人流量大。低檔商業(yè)：淮安商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況PARTFOUR商業(yè)格局調(diào)研評(píng)估淮安商業(yè)物業(yè)價(jià)格水平PARTFOUR商業(yè)格局調(diào)研評(píng)估高檔商業(yè)：清河區(qū)新亞百貨、金鷹百貨、新時(shí)代超級(jí)購(gòu)物中心、清江商場(chǎng)等出租價(jià)格6-15元/平米/天，周邊商鋪售價(jià)30000-55000元/平米清河區(qū)新亞百貨金鷹百貨淮安商業(yè)物業(yè)價(jià)格水平PARTFOUR商業(yè)格局淮安商業(yè)物業(yè)價(jià)格水平PARTFOUR商業(yè)格局調(diào)研評(píng)估中檔商業(yè)：清河區(qū):淮海西路以南,至漕運(yùn)路；淮海西路以西至電機(jī)路,淮海西路以北至大治路；淮海西路以東至承德路清浦區(qū):東大街，西大街，淮海南路至大慶路，解放東路于承德南路交匯處至輪埠路淮陰區(qū):黃河廣場(chǎng)，農(nóng)工商超市，淮海北路與北京西路交匯處至長(zhǎng)江東路與淮海北路交匯處，承德北路至長(zhǎng)江東路交匯處出租價(jià)格范圍為:1.5—5元/平米/天黃河廣場(chǎng)東大街淮安商業(yè)物業(yè)價(jià)格水平PARTFOUR商業(yè)格局調(diào)研評(píng)估中檔商低檔商業(yè)：清河區(qū):健康東路以北；電機(jī)路以西，淮海北路以東，匯通商城清浦區(qū):新民路，前進(jìn)路，徐家福路淮陰區(qū):北京東西路，北京北路至長(zhǎng)江西路交匯處出租價(jià)格范圍為:0.8—1.6元/平米/天淮安商業(yè)物業(yè)價(jià)格水平PARTFOUR商業(yè)格局調(diào)研評(píng)估匯通商城低檔商業(yè)：淮安商業(yè)物業(yè)價(jià)格水平PARTFOUR商業(yè)格局調(diào)研1、淮海廣場(chǎng)商圈內(nèi)主要街道店面租金水平（單位：元）地點(diǎn)經(jīng)營(yíng)品種面積平米年租金（萬）年租金/平米淮海東路，新亞商城對(duì)面金伯利鉆飾50285600淮海北路，近淮海廣場(chǎng)襪子25124800淮海北路，近淮海廣場(chǎng)DEBON服飾60355840淮海北路，近淮海廣場(chǎng)PLAYBOY專賣店70405714淮海南路，近水門橋太平鳥西服120272250淮海西路店面房電動(dòng)車35102920健康西路近淮海北路SHARP專營(yíng)店702840002、樂園步行街樂園街，坐落在市中心淮海廣場(chǎng)，位于淮海北路、豐登路、工農(nóng)路黃金三角地。擁有270多間店。商鋪面寬3-4米，進(jìn)深8-10米。主力面積40平米左右。租金在6-8元/平方米/天左右。典型商鋪?zhàn)馐蹆r(jià)格情況PARTFOUR商業(yè)格局調(diào)研評(píng)估1、淮海廣場(chǎng)商圈內(nèi)主要街道店面租金水平（單位：元）地點(diǎn)經(jīng)營(yíng)品3、匯通市場(chǎng)群匯通市場(chǎng)是目前蘇北地區(qū)最大的批發(fā)市場(chǎng)。目前，已形成了一個(gè)以匯通市場(chǎng)為龍頭，以布匹市場(chǎng)、家電市場(chǎng)、五金市場(chǎng)為主體的匯通市場(chǎng)群。租金水平列表（抽樣）市場(chǎng)名稱地段面積平米年租金（元）日租金（元/平米）匯通市場(chǎng)沿大治路門市房156000010.9匯通市場(chǎng)八區(qū)內(nèi)門市房10300008.2布匹市場(chǎng)沿大治路門市房24250002.8典型商鋪?zhàn)馐蹆r(jià)格情況PARTFOUR商業(yè)格局調(diào)研評(píng)估3、匯通市場(chǎng)群市場(chǎng)名稱地段面積平米年租金（元）日租金（元4、東、西大街商業(yè)街東西大街為老商業(yè)街，商鋪林立，西大街共有商鋪約180家，經(jīng)營(yíng)品種較多，商街配套較齊全，東大街約有在營(yíng)商鋪90家，主要經(jīng)營(yíng)服飾、鞋、床上用品等。東西大街點(diǎn)評(píng)從商品檔次看：普遍檔次低，西大街檔次比東大街高；從消費(fèi)者層次看：工薪階層，一般市民；從經(jīng)營(yíng)品種看：最多的就是服裝與鞋類，店鋪多，東大街的經(jīng)營(yíng)品種范圍較窄；從租金水平看：每平方米每天租金基本上在1.5—3.5元之間，為淮安市中等水平，東大街租金水平由臨淮海南路向東遞減；從經(jīng)營(yíng)狀態(tài)看：目前經(jīng)營(yíng)狀況一般，普遍感到生意難做，有經(jīng)營(yíng)上的壓力，因此從這個(gè)角度講，商鋪的升值潛力可能會(huì)因供量的增加而沖談，價(jià)格提升已經(jīng)陷入困境，缺乏商業(yè)業(yè)績(jī)的持續(xù)增長(zhǎng)支撐。典型商鋪?zhàn)馐蹆r(jià)格情況PARTFOUR商業(yè)格局調(diào)研評(píng)估4、東、西大街商業(yè)街典型商鋪?zhàn)馐蹆r(jià)格情況PARTFOUR商從以上的調(diào)查數(shù)據(jù)我們基本看出：租金結(jié)論P(yáng)ARTFOUR商業(yè)格局調(diào)研評(píng)估C)每平方每天2元左右者，主要是一般市場(chǎng)一樓及較中心地段商場(chǎng)2樓及以上；B)每平方每天6元左右者，主要是中心商業(yè)區(qū)里專業(yè)市場(chǎng)內(nèi)及地段位置相對(duì)還可以的沿街店面；A)每平方每天10元左右及以上，主要是主商業(yè)街道的沿街店面商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格可以分為以下三個(gè)范圍檔次30000—50000元/平方米；8000元—15000元左右/平方5000元左右/平方從以上的調(diào)查數(shù)據(jù)我們基本看出：租金結(jié)論P(yáng)ARTFOUR商業(yè)但淮安商業(yè)和沿海地區(qū)相比，比較落后，租金水平不高。晚上一般在20:30左右關(guān)門，隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，將會(huì)有較大的發(fā)展空間。商業(yè)營(yíng)業(yè)物業(yè)的開發(fā)、供應(yīng)過量，有些地段出現(xiàn)滯銷，特色主題商業(yè)的開發(fā)有發(fā)展空間和潛力。投資回報(bào)率較低，投資積極性不高，購(gòu)買后自用者居多。特點(diǎn)如下：1、淮安市工業(yè)經(jīng)濟(jì)水平保持良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)，財(cái)政收入、居民收入、人均收入和消費(fèi)性支出持續(xù)高速增長(zhǎng)，為淮安市商業(yè)繁榮發(fā)展奠定了穩(wěn)固的基礎(chǔ)。2、零售市場(chǎng)發(fā)展速度較快，業(yè)態(tài)完備，隨著金鷹、新亞購(gòu)物中心的建立，更加奠定以淮海路為主線的核心商圈地位；3、專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展水平整體不發(fā)達(dá)，處于剛起步階段，沒有規(guī)模與品牌效應(yīng)，與淮安市整體經(jīng)濟(jì)水平不一致，高端消費(fèi)逐步流向蘇南及其他周邊市場(chǎng)，專業(yè)市場(chǎng)缺乏引導(dǎo)和整合，急需高規(guī)格硬件市場(chǎng)來整合。4、家居、建材、汽車、汽車配件、汽車快修仍處于初級(jí)交易階段，客戶流失現(xiàn)象嚴(yán)重，現(xiàn)有專業(yè)市場(chǎng)基礎(chǔ)薄弱，缺少產(chǎn)業(yè)支撐和規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，無法演變成區(qū)域性交易市場(chǎng)?；窗采虡I(yè)格局小結(jié)商業(yè)格局的困境與機(jī)遇PARTFOUR商業(yè)格局調(diào)研評(píng)估總體來說，淮安市的商業(yè)市場(chǎng)和地區(qū)發(fā)展速度的水平基本接近；隨著近幾年的商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，淮安市的商業(yè)發(fā)展十分迅速；零售物業(yè)更加成熟發(fā)達(dá)，業(yè)態(tài)更加豐富多彩，專業(yè)市場(chǎng)提檔升級(jí)步伐加快。但淮安商業(yè)和沿海地區(qū)相比，比較落后，租金水平不高。晚上一般在當(dāng)前商業(yè)格局的困境與機(jī)遇淮安商業(yè)格局小結(jié)商業(yè)格局的困境與機(jī)遇PARTFOUR商業(yè)格局調(diào)研評(píng)估淮安市在“十一五”規(guī)劃中將繼續(xù)圍繞現(xiàn)代化中等城市建設(shè)，大力實(shí)施“東擴(kuò)南連”發(fā)展戰(zhàn)略，不斷完善城市功能、豐富城市內(nèi)涵、提升城市品位，全面推進(jìn)城市現(xiàn)代化步伐?；窗彩猩虡I(yè)物業(yè)從數(shù)量看，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)種類齊全，數(shù)量較多，但都停留在較低層次經(jīng)營(yíng)管理水平，缺少商業(yè)規(guī)劃及良好經(jīng)營(yíng)、購(gòu)物環(huán)境，商業(yè)形象有待提升，管理水平有待提高。作為一種城市商業(yè)文化的專門商業(yè)步行街商業(yè)形態(tài)還沒有形成?；窗彩猩虡I(yè)市場(chǎng)經(jīng)過十多年的發(fā)展，無論是市中心的百貨及其它業(yè)態(tài)市場(chǎng)還是專業(yè)商業(yè)市場(chǎng)都發(fā)展十分迅速，整體商業(yè)市場(chǎng)表現(xiàn)為多業(yè)態(tài)，現(xiàn)有市場(chǎng)主要以建材、百貨零售、小商品為主，但大多結(jié)構(gòu)不合理，與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不相稱。缺乏專業(yè)規(guī)劃、定位模糊、理念落后，經(jīng)營(yíng)上很難達(dá)到多層次、專業(yè)化、特色化滿足市場(chǎng)需求，商業(yè)的總體格局過于集中，與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不相稱。當(dāng)前商業(yè)格局的困境與機(jī)遇淮安商業(yè)格局小結(jié)PARTFOUR商淮安市商業(yè)總體規(guī)劃目標(biāo)近期（到2010年）基本形成布局合理、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、功能完善、管理規(guī)范、服務(wù)優(yōu)質(zhì)、人才齊備的商貿(mào)服務(wù)業(yè)體系框架，推進(jìn)商業(yè)現(xiàn)代化建設(shè)進(jìn)程,將淮安市建設(shè)成為聯(lián)系蘇南,輻射蘇北的區(qū)域商貿(mào)中心。遠(yuǎn)期（到2020年）基本實(shí)現(xiàn)商業(yè)現(xiàn)代化，使淮安市成為聯(lián)系長(zhǎng)三角,輻射淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)的商貿(mào)中心。近期（到2010年）全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到300億元,其中市區(qū)達(dá)到200億元，連鎖商業(yè)實(shí)現(xiàn)的社會(huì)消費(fèi)品零售總額所占比重達(dá)到35%，以電子商務(wù)形式實(shí)現(xiàn)的社會(huì)消費(fèi)品零售總額所占比重超過3%；市區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)營(yíng)業(yè)面積達(dá)到100萬平方米左右，基本達(dá)到人均擁有1.0平方米；現(xiàn)有50%以上的食雜店被超市、便利店取代，多數(shù)傳統(tǒng)百貨店通過引進(jìn)專業(yè)店、專賣店等新型業(yè)態(tài)進(jìn)行改造；加快對(duì)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的升級(jí)改造，促進(jìn)生鮮加強(qiáng)型超市的發(fā)展。遠(yuǎn)期（到2020年）全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到800億元，其中市區(qū)達(dá)到500億元，連鎖商業(yè)實(shí)現(xiàn)的社會(huì)消費(fèi)品零售總額所占比重達(dá)到65%以上，以電子商務(wù)形式實(shí)現(xiàn)的社會(huì)消費(fèi)品零售總額所占比重達(dá)到10%以上；市區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)營(yíng)業(yè)面積達(dá)到150萬平方米左右，達(dá)到人均擁有1.2平方米以上；商業(yè)中心區(qū)內(nèi)的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)基本被生鮮加強(qiáng)型超市取代淮安市商業(yè)規(guī)劃PARTFIVE商貿(mào)業(yè)發(fā)展政策導(dǎo)向淮安市商業(yè)總量發(fā)展目標(biāo)淮安市商業(yè)總體規(guī)劃目標(biāo)近期（到2010年）基本形成布局合理、

近期（到2010年）市級(jí)商業(yè)中心商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)營(yíng)業(yè)面積達(dá)到25萬平方米以上，區(qū)域商業(yè)中心商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)營(yíng)業(yè)面積達(dá)到3萬平方米以上。社區(qū)商業(yè)初步實(shí)現(xiàn)步行10分鐘，可基本滿足社區(qū)居民購(gòu)物、餐飲、修理、家政服務(wù)等基本生活需求。每個(gè)重點(diǎn)中心鎮(zhèn)基本商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)面積達(dá)1萬平方米以上，一般鎮(zhèn)基本商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)面積達(dá)5000平方米以上。符合標(biāo)準(zhǔn)的商業(yè)街達(dá)到15條，其中，規(guī)劃新建6條，調(diào)整、改造5條。大型商業(yè)零售網(wǎng)點(diǎn)達(dá)到20處，其中，規(guī)劃新建10處。大型商業(yè)零售網(wǎng)點(diǎn)營(yíng)業(yè)面積達(dá)到40萬平方米以上，達(dá)到人均擁有0.4平方米。大型餐飲企業(yè)（營(yíng)業(yè)面積1000平方米以上）達(dá)到40處。各類大型商品交易市場(chǎng)（面積≥3000m2，不含農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)）總數(shù)達(dá)到22個(gè)。其中，農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)（群）達(dá)到3處，其中規(guī)劃新建2處；生產(chǎn)資料批發(fā)市場(chǎng)（群）達(dá)到4處，其中規(guī)劃新建3處，其他商品交易市場(chǎng)（群）達(dá)到15處，其中規(guī)劃新建7處形成“一個(gè)物流園區(qū)、多個(gè)物流中心”的物流體系格局?；窗彩猩虡I(yè)具體發(fā)展目標(biāo)PARTFIVE商貿(mào)業(yè)發(fā)展政策導(dǎo)向近期（到2010年）淮安市商業(yè)具體發(fā)展目標(biāo)PARTFIV遠(yuǎn)期（到2020年）市級(jí)商業(yè)中心商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)營(yíng)業(yè)面積達(dá)到40萬平方米以上，區(qū)域商業(yè)中心商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)營(yíng)業(yè)面積達(dá)到5萬平方米以上。大部分社區(qū)實(shí)現(xiàn)步行5分鐘，可基本滿足社區(qū)居民購(gòu)物、餐飲、修理、家政服務(wù)等基本生活需求，提供較為完善的社區(qū)商業(yè)服務(wù)每個(gè)重點(diǎn)中心鎮(zhèn)基本商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)面積達(dá)2萬平方米以上，一般鎮(zhèn)基本商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)面積達(dá)1萬平方米以上。根據(jù)城市建設(shè)和商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的發(fā)展，培育若干新的商業(yè)街（區(qū)）。把已有的商業(yè)街（區(qū)）建成文化內(nèi)涵深刻、特色突出、商流豐盈、業(yè)態(tài)清晰、業(yè)種結(jié)構(gòu)合理、服務(wù)優(yōu)質(zhì)、游樂休憩設(shè)施齊全的一流商業(yè)街（區(qū)）。大型商業(yè)零售網(wǎng)點(diǎn)達(dá)到34處，其中，規(guī)劃新建14處。大型商業(yè)零售網(wǎng)點(diǎn)營(yíng)業(yè)面積接近60萬平方米，達(dá)到人均擁有0.5平方米。大型餐飲企業(yè)（營(yíng)業(yè)面積1000平方米以上）達(dá)到50處，形成2-3家大型集團(tuán)化連鎖餐飲企業(yè)。各類商品交易市場(chǎng)（不含農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)）達(dá)到26處，其中規(guī)劃新建4處。淮安市成為連接南北的物流結(jié)點(diǎn)城市和江蘇省的物流樞紐城市?；窗彩猩虡I(yè)具體發(fā)展目標(biāo)PARTFIVE商貿(mào)業(yè)發(fā)展政策導(dǎo)向遠(yuǎn)期（到2020年）淮安市商業(yè)具體發(fā)展目標(biāo)PARTFIVE就淮安市中心三區(qū)——清河區(qū)、清浦區(qū)、開發(fā)區(qū)而言，未來幾年的發(fā)展趨勢(shì)可分為以下幾部分：1）清河區(qū)商業(yè)中心，該區(qū)處于淮安市的中心區(qū)域，南臨里運(yùn)河，東依水渡口，是淮安市最重要、最核心的黃金地段，集中了全市大部分的市級(jí)商業(yè)服務(wù)設(shè)施。此城市正中心將成為淮安市商業(yè)的重中之重。2）水渡口商業(yè)中心，該區(qū)位于淮安市區(qū)東部，北靠古黃河，東接經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，南臨里運(yùn)河，西接老城區(qū)，處于“中心城市”的中心區(qū)位3）而開發(fā)區(qū)將以缽池山公園作為輻射中心，開發(fā)大批的高尚住宅群；水渡口建成后將和開發(fā)區(qū)一起成為繼清河區(qū)商業(yè)中心之后的又一城市CBD區(qū)即淮安城市副中心。中心城區(qū)商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)PARTFIVE綜合來講淮安經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)在未來的發(fā)展中將會(huì)是一個(gè)適宜居住的成熟生活圈。補(bǔ)充：淮陰區(qū)商業(yè)中心：商貿(mào)業(yè)發(fā)展政策導(dǎo)向就淮安市中心三區(qū)——清河區(qū)、清浦區(qū)、開發(fā)區(qū)而言，未來幾年的發(fā)PARTFIVE商貿(mào)業(yè)發(fā)展政策導(dǎo)向……限制、支持、鼓勵(lì)、大力發(fā)展之產(chǎn)業(yè)PARTFIVE商貿(mào)業(yè)發(fā)展政策導(dǎo)向……限制、支持、鼓勵(lì)、大布局思路及分布特點(diǎn)PARTSIX專業(yè)市場(chǎng)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃布局淮安中心城區(qū)市場(chǎng)體系/商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃布局及分析圖布局思路及分布特點(diǎn)PARTSIX專業(yè)市場(chǎng)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃布局安徽淮安義烏國(guó)際小商品城項(xiàng)目前期策劃報(bào)告課件安徽淮安義烏國(guó)際小商品城項(xiàng)目前期策劃報(bào)告課件淮陰區(qū)專業(yè)市場(chǎng)集群規(guī)劃PARTSIX專業(yè)市場(chǎng)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃布局淮陰區(qū)專業(yè)市場(chǎng)集群規(guī)劃PARTSIX專業(yè)市場(chǎng)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃布局專業(yè)市場(chǎng)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃布局規(guī)劃區(qū)南至淮河路、北至寧淮高速、西至規(guī)劃韓侯路、東至沈陽路，規(guī)劃總用地12.65平方公里。1、規(guī)劃目標(biāo)及定位1）市場(chǎng)發(fā)展目標(biāo)到2012年，市場(chǎng)營(yíng)業(yè)面積150萬平方米左右，入駐商家8000戶，年交易額80億元，在長(zhǎng)三角區(qū)域形成較大的知名度。到2020年市場(chǎng)營(yíng)業(yè)面積超600萬平方米，交易額達(dá)600億元，成為全國(guó)知名產(chǎn)品交易市場(chǎng)。形成“南有義烏，北有臨沂，中有淮安”的一級(jí)批發(fā)市場(chǎng)格局。2）市場(chǎng)發(fā)展定位形成建材裝飾、汽摩、五金、工具、日化用品等市場(chǎng)集群，配套建設(shè)配載物流、展示、電子結(jié)算中心，力爭(zhēng)打造長(zhǎng)三角北部規(guī)模最大、功能最全的商品批發(fā)中心。2、空間布局結(jié)構(gòu)規(guī)劃方案確定的空間布局結(jié)構(gòu)基本可歸結(jié)為“一心、兩軸、三帶、四片”。一心：綜合市場(chǎng)片區(qū)服務(wù)中心，位于香港路、緯三路、北京北路、嫩江路圍合的區(qū)域內(nèi)；主要是為整體市場(chǎng)片區(qū)提供行政及商務(wù)辦公、商業(yè)金融服務(wù)、賓館、會(huì)展等；兩軸：沿北京北路和緯三路兩條市場(chǎng)發(fā)展軸；三帶：沿高速景觀防護(hù)帶、沿鐵路景觀防護(hù)帶、沿河景觀塑造帶；四片：以市場(chǎng)、居住、物流、產(chǎn)業(yè)為主的四個(gè)功能片?；搓巺^(qū)專業(yè)市場(chǎng)集群規(guī)劃專業(yè)市場(chǎng)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃布局規(guī)劃區(qū)南至淮河路、北至寧淮高速、西至規(guī)劃別人在做什么開發(fā)區(qū)要什么我們有什么我們?nèi)笔裁聪M(fèi)者要什么經(jīng)營(yíng)者要什么政府在做什么開發(fā)區(qū)要什么別人在做什么開發(fā)區(qū)要什么我們有什么我們?nèi)笔裁聪M(fèi)者要什么經(jīng)營(yíng)據(jù)了解，2009年，淮安市財(cái)政收入突破200億，達(dá)到213.5億元；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資突破1000億元，達(dá)到1100億元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入15646元，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增幅30%以上，增幅位居全省前列。2009年，淮安經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入完成27.18億元，一般預(yù)算收入14.19億元；累計(jì)完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資152.36億元，主要指標(biāo)在全省131個(gè)開發(fā)區(qū)中增幅進(jìn)入前10位，實(shí)際利用外資名列蘇北第一。同時(shí)，淮安產(chǎn)業(yè)集聚逐步形成，近年來，該地在世界500強(qiáng)招商和央企招商方面取得了重大突破。目前開發(fā)區(qū)已有日韓、港臺(tái)、歐美等20多個(gè)國(guó)家和地區(qū)的客商在區(qū)內(nèi)投資興業(yè)，累計(jì)進(jìn)區(qū)企業(yè)2753家，外資企業(yè)256家，建成了以富士康淮安科技城為代表的港臺(tái)企業(yè)、以韓泰輪胎為代表的日韓企業(yè)、以安特汽車為代表的歐美中小企業(yè)和以美的威靈電機(jī)為代表的民營(yíng)企子、機(jī)械等支柱產(chǎn)業(yè)。開發(fā)區(qū)居民收入分析（2010年上半年）PARTSEVEN開發(fā)區(qū)市場(chǎng)專項(xiàng)研究今年開發(fā)區(qū)預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)GDP106億元，同比增長(zhǎng)40%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入17430元，農(nóng)民人均純收入8400元，分別增長(zhǎng)16.2%和11%。據(jù)了解，2009年，淮安市財(cái)政收入突破200億，達(dá)到213.城鎮(zhèn)消費(fèi)品市場(chǎng)持繼看好。近年來，我區(qū)東、西大街及人民南路是商業(yè)一條街，隨著居民收入的提高，消費(fèi)理念的改變。它們的經(jīng)營(yíng)模式不斷調(diào)整升級(jí)，由原來經(jīng)營(yíng)中低檔商品逐漸升級(jí)中高檔商品。華城電子市場(chǎng)、財(cái)富廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)家電、電子及文化娛樂類商品品種越來越齊全，生意越來越紅火。從今年二月份以來，“家電下鄉(xiāng)，財(cái)政補(bǔ)貼”、“以舊換新”政策，這項(xiàng)支農(nóng)惠農(nóng)的政策在增強(qiáng)農(nóng)民消費(fèi)能力的同時(shí)，也充分激活農(nóng)民消費(fèi)，帶動(dòng)了消費(fèi)品市場(chǎng)。零售業(yè)是社會(huì)消費(fèi)增長(zhǎng)的領(lǐng)跑力量。上半年全區(qū)零售業(yè)實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品銷售總額146341萬元，同比增長(zhǎng)19.1%。零售業(yè)限上企業(yè)月銷售在佰萬以上的有：天頤醫(yī)藥連鎖、郵緣汽車、金榜汽車、時(shí)代超市等。消費(fèi)層次明顯提高。居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)從購(gòu)置生活必需品階段，逐步向發(fā)展型和享受型消費(fèi)階段發(fā)展，用于住房、交通、文娛等方面的消費(fèi)迅速增長(zhǎng)。汽車、住房消費(fèi)繼續(xù)保持一定熱度。開發(fā)區(qū)區(qū)居民消費(fèi)分析（2010年上半年）PARTSEVEN開發(fā)區(qū)市場(chǎng)專項(xiàng)研究城鎮(zhèn)消費(fèi)品市場(chǎng)持繼看好。近年來，我區(qū)東、西大街及人民南路是商消費(fèi)市場(chǎng)存在的問題：市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)PARTSEVEN開發(fā)區(qū)市場(chǎng)專項(xiàng)研究限額以上企業(yè)數(shù)量少，整體規(guī)模小，占社會(huì)消費(fèi)品零售總額比重偏低。農(nóng)村消費(fèi)市場(chǎng)要加快步伐開拓。雖然開發(fā)區(qū)城鄉(xiāng)消費(fèi)市場(chǎng)差距較大，但從今年的消費(fèi)傾向可以看出，農(nóng)村居民的消費(fèi)傾向逐月上升，且高于城鎮(zhèn)居民，由此可見，農(nóng)村居民的消費(fèi)潛力還沒有得到挖掘，農(nóng)村消費(fèi)市場(chǎng)的廣闊天地還未打開。所以，開發(fā)區(qū)下一步方向會(huì)是繼續(xù)重視商業(yè)現(xiàn)代流通體系建設(shè)，引導(dǎo)現(xiàn)有零售市場(chǎng)的商業(yè)功能開發(fā)，提升其現(xiàn)代化水平，方便群眾集中消費(fèi)。2、推進(jìn)大型購(gòu)物中心和大賣場(chǎng)整合與建設(shè)，方便和滿足居民消費(fèi)。3、推進(jìn)城鄉(xiāng)社區(qū)連鎖超市、便利店等的規(guī)范化建設(shè)，從政策體制上為連鎖物流配送等現(xiàn)代業(yè)態(tài)的發(fā)展創(chuàng)造更好的發(fā)展環(huán)境。消費(fèi)市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)：消費(fèi)市場(chǎng)存在的問題：市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)PARTSEVEN開發(fā)區(qū)市場(chǎng)開發(fā)區(qū)要什么別人在做什么我們有什么我們?nèi)笔裁聪M(fèi)者要什么經(jīng)營(yíng)者要什么政府在做什么別人在做什么開發(fā)區(qū)要什么別人在做什么我們有什么我們?nèi)笔裁聪M(fèi)者要什么經(jīng)營(yíng)案例列表典型專業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目研究分區(qū)域?qū)I(yè)市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目列表（后附）淮陰區(qū)/清河區(qū)/清浦區(qū)/楚州區(qū)/開發(fā)區(qū)案例列表典型專業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目研究分區(qū)域?qū)I(yè)市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目列表（后附案例分析典型專業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目研究產(chǎn)品設(shè)計(jì)規(guī)劃定位基本情況開發(fā)商：淮安市創(chuàng)達(dá)義烏商貿(mào)城開發(fā)有限公司地址：淮陰珠江路和香港路交匯處規(guī)模：用地面積200畝；總建筑面積30萬平米一期12萬㎡；總投資12億元；經(jīng)營(yíng)戶數(shù)4000戶租售模式租售并舉租金售價(jià)1/租金：未定2/售價(jià)：?jiǎn)蝺r(jià)均價(jià)12500元/㎡，總價(jià)30-100萬元/套回報(bào)策略1/產(chǎn)品組合：獨(dú)立商鋪、辦公樓商業(yè)樓層數(shù)：4層層高：4樓4.8米、5.1米4/面積段：外街30-70㎡，內(nèi)街15-25㎡，5/面寬：3米6/進(jìn)深：不等1/返租策略：前三年6%7%8%簽約一次性抵充房款返還，后續(xù)年份未確定項(xiàng)目進(jìn)度1/開盤時(shí)間：未定2/銷售率：浙江內(nèi)定1000組，淮安本地未開始。3/招商率：未知。4/交付時(shí)間：未定5/開業(yè)時(shí)間：2011年底試營(yíng)業(yè)，6/工程進(jìn)度：2010年11月20日開工成為淮安乃至蘇北地區(qū)著名的經(jīng)商創(chuàng)業(yè)、旅游購(gòu)物、休閑娛樂、辦公居家等綜合性的大型現(xiàn)代化商業(yè)中心重點(diǎn)個(gè)案——淮安義烏商貿(mào)城案例分析典型專業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目研究產(chǎn)品設(shè)計(jì)規(guī)劃定位基本情況開發(fā)商：案例分析典型專業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目研究重點(diǎn)個(gè)案——禧徠樂國(guó)際商貿(mào)城產(chǎn)品設(shè)計(jì)規(guī)劃定位基本情況開發(fā)商：淮安禧徠樂投資發(fā)展有限公司地址：淮安市枚皋路8號(hào)規(guī)模：用地面積12.3萬㎡；總建筑面積36萬㎡；總投資3.6億元；租售模式租售并列租金售價(jià)1/租金：未定2/售價(jià)：?jiǎn)蝺r(jià)均價(jià)8500元/㎡，總價(jià)20-30萬元/套回報(bào)策略1/產(chǎn)品組合：獨(dú)立商鋪2/商業(yè)樓層數(shù)：4層3/層高：5米4/面積段：25-30平方米5/面寬：4米6/進(jìn)深：6米1/返租策略：前五年返還40%項(xiàng)目進(jìn)度1/開盤時(shí)間：2010年12月28日2/銷售率：不詳3/招商率：未定4/交付時(shí)間：2011年8月5/開業(yè)時(shí)間：未定6/工程進(jìn)度：剛開始建設(shè)由商貿(mào)城、商業(yè)休閑廣場(chǎng)、星際商務(wù)酒店、住宅配套等四部份構(gòu)成，集交易、采購(gòu)展示、倉(cāng)儲(chǔ)、會(huì)展、電子商務(wù)、商會(huì)交流、金融服務(wù)、休閑餐飲為一體。案例分析典型專業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目研究重點(diǎn)個(gè)案——禧徠樂國(guó)際商貿(mào)城產(chǎn)品案例列表典型專業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目研究重點(diǎn)個(gè)案——恒豐義烏城產(chǎn)品設(shè)計(jì)規(guī)劃定位基本情況開發(fā)商：淮安恒豐置業(yè)有限公司地址：淮安市楚州區(qū)華西路新車站東側(cè)規(guī)模：用地面積220畝；總建筑面積20萬㎡；總投資10億元；租售模式以租帶售租金售價(jià)1/租金：未定2/售價(jià)：未定回報(bào)策略1/產(chǎn)品組合：獨(dú)立商鋪酒店2/商業(yè)樓層數(shù)：3/層高：1樓5.4米4/面積段：30-405/面寬：3.6米。6/進(jìn)深：6米1/返租策略：未定項(xiàng)目進(jìn)度1/開盤時(shí)間：2011年4-5月(今年12月26日開始預(yù)約)2/銷售率：未定3/交付時(shí)間：2012年初4/開業(yè)時(shí)間：2011年底5/工程進(jìn)度：2010年12月開工集產(chǎn)品開發(fā)、展示貿(mào)易、倉(cāng)儲(chǔ)物流、網(wǎng)上交易、商務(wù)辦公、酒店餐飲、休閑娛樂、精品居住八項(xiàng)功能為一體。案例列表典型專業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目研究重點(diǎn)個(gè)案——恒豐義烏城產(chǎn)品案例列表典型專業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目研究重點(diǎn)個(gè)案——博得五金建材家居廣場(chǎng)產(chǎn)品設(shè)計(jì)規(guī)劃定位基本情況開發(fā)商：江蘇博德置業(yè)有限公司

地址：深圳東路1號(hào)

規(guī)模：用地面積190（總310）畝；總建筑面積20萬㎡；總投資5億元；經(jīng)營(yíng)戶數(shù)1000戶租售模式租售并舉租金售價(jià)1/租金：32元/㎡/月2/售價(jià)：?jiǎn)蝺r(jià)均價(jià)7000元/㎡，總價(jià)60-70萬元/套回報(bào)策略1/產(chǎn)品組合：獨(dú)立商鋪2/商業(yè)樓層數(shù)：三層3/層高：1樓3.9米/2樓3.6米/三樓3.3米.4/面積段：72㎡,108㎡5/面寬：4.2米6/進(jìn)深：8.2米1/返租策略：前三年一次返24%2/回購(gòu)策略：無項(xiàng)目進(jìn)度1/開盤時(shí)間：2009.11.252/銷售率：90%3/招商率90%4/交付時(shí)間：2010.11.205/開業(yè)時(shí)間：2010年9月25日6/工程進(jìn)度：竣工項(xiàng)目定位為一站式五金建材家居博覽采購(gòu)中心，集商品交易、品牌展示、倉(cāng)儲(chǔ)配套、物流配送、商務(wù)辦公、金融擔(dān)保為一體，項(xiàng)目建成后將成為長(zhǎng)三角北部區(qū)域規(guī)模最大、品類最全、檔次最高的現(xiàn)代化、專業(yè)化五金建材家居專業(yè)市場(chǎng)案例列表典型專業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目研究重點(diǎn)個(gè)案——博得五金建材家居廣場(chǎng)案例列表典型專業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目研究重點(diǎn)個(gè)案——大長(zhǎng)江國(guó)際家居廣場(chǎng)產(chǎn)品設(shè)計(jì)規(guī)劃定位基本情況開發(fā)商：淮安大長(zhǎng)江置業(yè)有限公司地址：淮安市深圳東路與廣州路交匯處規(guī)模：用地面積129畝；總建筑面積15萬㎡；總投資6億元；經(jīng)營(yíng)戶數(shù)735戶租售模式售、租租金售價(jià)1/租金：1樓30,2樓28,3樓25元/㎡/月2/售價(jià);一樓7000-8000\二樓4000-5000\三樓3000-4000元/㎡，總價(jià)一樓40-50\二樓17-18萬\三樓11-12萬元/套回報(bào)策略1/產(chǎn)品組合：獨(dú)立商鋪2/商業(yè)樓層數(shù):三層3/層高：1樓4.2/2樓3.9/3樓3.6米.4/面積段：40/60㎡5/面寬：4.2米6/進(jìn)深：8.6米1/返租策略;前三年一次性返24%,4-5年各不低于8%.2/回購(gòu)策略：無項(xiàng)目進(jìn)度1/開盤時(shí)間：2010年11月2日2/銷售率：60%3/招商率：60%4/交付時(shí)間：2011年10月5/開業(yè)時(shí)間：2011.6試營(yíng)業(yè),11月正式開業(yè)6/工程進(jìn)度：建到三層作為中國(guó)第二，華東第一大家具批發(fā)市場(chǎng)-蘇州蠡口家具形成戰(zhàn)略聯(lián)盟。打造蘇北家居產(chǎn)業(yè)集散地集家具家飾、家紡布藝、精品家裝、企業(yè)獨(dú)棟等于一體的家居mall

案例列表典型專業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目研究重點(diǎn)個(gè)案——大長(zhǎng)江國(guó)際家居廣場(chǎng)產(chǎn)案例列表典型專業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目研究重點(diǎn)個(gè)案——居然之家-歐蓓莎產(chǎn)品設(shè)計(jì)規(guī)劃定位基本情況租售模式帶租約銷售租金售價(jià)1/租金：總房款的4-5年8%6-8年9%9-10年10%11-20年80%

2/售價(jià)：?jiǎn)蝺r(jià)13000-28000元/㎡，總價(jià)40萬-140萬元/套回報(bào)策略1/產(chǎn)品組合：商鋪、酒店、辦公2/商業(yè)樓層數(shù)：4層、12層4/面積段：30-50㎡5/面寬：4米5米6/進(jìn)深：7米、8米、10米1/返租策略：前三年一次性返24%項(xiàng)目進(jìn)度1/開盤時(shí)間：不開盤銷售2/銷售率：70%3/招商率：90%4/交付時(shí)間：2011.95/開業(yè)時(shí)間：2011.10.1日6/工程進(jìn)度：年底竣工。一座集購(gòu)物、辦公、酒店為一體的國(guó)際化家居購(gòu)物中心開發(fā)商：江蘇歐蓓莎置業(yè)有限公司地址：淮陰區(qū)香港路東與珠江路北交叉口規(guī)模：用地面積60畝；總建筑面積12萬㎡；經(jīng)營(yíng)戶數(shù)2000戶案例列表典型專業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目研究重點(diǎn)個(gè)案——居然之家-歐蓓莎產(chǎn)品案例列表典型專業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目研究

1、淮安仕泰隆國(guó)際工業(yè)博覽城產(chǎn)品設(shè)計(jì)規(guī)劃定位基本情況開發(fā)商：淮安仕泰隆置業(yè)有限公司地址：江蘇淮安市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)迎賓大道43號(hào)規(guī)模：用地面積9萬㎡；總建筑面積15萬㎡；總投資5億元；經(jīng)營(yíng)戶數(shù)600戶租售模式以租帶售租金售價(jià)1/租金：自租2/售價(jià)：?jiǎn)蝺r(jià)一樓10000元均價(jià)8000元/㎡，總價(jià)100-200元/套（1帶2層售）回報(bào)策略1/產(chǎn)品組合：沿街商鋪酒店式公寓2/商業(yè)樓層數(shù)：外街4層內(nèi)街2層3/層高：1樓5.2米。2樓3.9米。4/面積段：100-200㎡5/面寬：4米6米8米6/進(jìn)深：15米1/返租策略：無2/回購(gòu)策略：無項(xiàng)目進(jìn)度1/開盤時(shí)間：2010.11.282/交付時(shí)間：2011年6月3/開業(yè)時(shí)間：未定6/工程進(jìn)度：在建集商鋪、辦公、倉(cāng)儲(chǔ)、物流、住宿為一體，2期以全新的理念和完善的服務(wù)業(yè)態(tài)為市場(chǎng)發(fā)展提供與之相配套的高檔辦公、會(huì)議、餐飲、娛樂、休閑等多元化的商務(wù)環(huán)境。案例列表典型專業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目研究1、淮安仕泰隆國(guó)際工業(yè)博覽城產(chǎn)案例列表典型專業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目研究

2、百富汽車汽配交易市場(chǎng)產(chǎn)品設(shè)計(jì)規(guī)劃定位基本情況開發(fā)商：淮安市汽車汽配交易市場(chǎng)有限公司地址：淮安市清河新區(qū)水渡口大道119號(hào)規(guī)模：用地面積70畝；總建筑面積6萬㎡；總投資1.5億元；經(jīng)營(yíng)戶數(shù)100戶租售模式只租不售租金售價(jià)1/租金：15-35元/㎡/月回報(bào)策略1/產(chǎn)品組合：獨(dú)立商鋪商業(yè)樓層數(shù)：兩層3/層高：5米4/面積段：90-160㎡

1/招商策略：兩年免租項(xiàng)目進(jìn)度1/招商率：100%2/開業(yè)時(shí)間：2009年6月打造淮安市服務(wù)功能最全、市場(chǎng)業(yè)態(tài)最新、集聚效應(yīng)最強(qiáng)、輻射半徑最大、帶動(dòng)性和示范作用最明顯的綜合汽配交易中心。案例列表典型專業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目研究2、百富汽車汽配交易市場(chǎng)產(chǎn)品設(shè)案例列表典型專業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目研究

3、元和鋼材市場(chǎng)產(chǎn)品設(shè)計(jì)規(guī)劃定位基本情況租售模式只租不售租金售價(jià)

1/租金：30元/㎡/月回報(bào)策略1/產(chǎn)品組合：2/商業(yè)樓層數(shù)：4層3/層高：5米4/面積段：100-200平米5/面寬：4米6/進(jìn)深：12米1/租售策略：2/回購(gòu)策略：項(xiàng)目進(jìn)度1/招商率：90%2/開業(yè)時(shí)間：2009年7月8日是集鋼材銷售、加工、配送、電子交易、信息處理為一體的綜合性市場(chǎng)地址：清河新區(qū)淮通物流園內(nèi)深圳東路2號(hào)規(guī)模：用地面積300畝；經(jīng)營(yíng)戶數(shù)150戶案例列表典型專業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目研究3、元和鋼材市場(chǎng)產(chǎn)品設(shè)計(jì)規(guī)劃案例列表典型專業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目研究

4、淮安紅星美凱龍產(chǎn)品設(shè)計(jì)規(guī)劃定位基本情況開發(fā)商：淮安中宏置業(yè)有限公司地址：淮安水渡口大道111號(hào)規(guī)模：用地面積99.07畝；總建筑面積20萬一期8萬㎡；總投資15億元；經(jīng)營(yíng)戶數(shù)1068戶租售模式租售并舉租金售價(jià)1/租金：45-50元/㎡/月每年遞增10元/平米。2/售價(jià)：?jiǎn)蝺r(jià)8000-15000元/㎡，總價(jià)30-90萬元/套回報(bào)策略1/產(chǎn)品組合：獨(dú)立商鋪、寫字樓2/商業(yè)樓層數(shù)：4層3/層高：一層5.2米。2、3.4層5米。4/面積段：20-60

1/返租策略：前三年一次性返24%2/回購(gòu)策略：無項(xiàng)目進(jìn)度1/開盤時(shí)間：2010年1月1日2/銷售率：90%3/招商率：100%4/交付時(shí)間：2011年12月31日5/開業(yè)時(shí)間：2010年8月28日集購(gòu)物、休閑為一體的“一站式”大型家居購(gòu)物廣場(chǎng)案例列表典型專業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目研究4、淮安紅星美凱龍產(chǎn)品設(shè)案例列表典型專業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目研