金網(wǎng)絡(luò)XXXX年06月樂山項(xiàng)目前期定位報(bào)告課件

金網(wǎng)絡(luò)地產(chǎn)顧問成都分公司日期：2012.06金網(wǎng)絡(luò)地產(chǎn)顧問成都分公司溝通思路PART1：本體及區(qū)域研究PART2：核心課題及策略PART3：項(xiàng)目定位PART4:物業(yè)發(fā)展建議報(bào)告框架研究內(nèi)容PART5:資金回款計(jì)劃溝通思路PART1：本體及區(qū)域研究PART2：核心課題及策略PART1本體及區(qū)域研究城市規(guī)劃區(qū)域市場研究本體分析PART1本體及區(qū)域研究城市規(guī)劃“岷江”成為樂山市城市發(fā)展的主軸和引擎；樂山市總體以“東抑”、“西進(jìn)”、“南控”、“北拓”為主要規(guī)劃方向，同時(shí)樂山房地產(chǎn)亦依托“岷江”為發(fā)展主軸，由南向北；目前老城區(qū)板塊發(fā)展已經(jīng)十分成熟，新興板塊發(fā)展后勁十足。城市規(guī)劃——總體規(guī)劃為“東抑-西進(jìn)-南控-北拓”南部西部北部東部“岷江”成為樂山市城市發(fā)展的主軸和引擎；城市規(guī)劃——總體城市房產(chǎn)發(fā)展——依托“岷江”由南向北發(fā)展，形成“組團(tuán)式”格局通過樂山市市政交通道路以及城市發(fā)展動(dòng)態(tài)，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)強(qiáng)度將樂山市房地產(chǎn)市場劃分為城西板塊、通江板塊、新城區(qū)板塊、老城區(qū)板塊、肖壩板塊和東城板塊共六大板塊。板塊劃分板塊星級板塊描述老城區(qū)板塊老城區(qū)板塊北以竹公溪張公橋段為界，東南各以岷江、大渡河為界，西至綠心，是樂山市傳統(tǒng)的城市中心，是目前最繁華的地段。新城板塊新城區(qū)板塊東以牛咡橋?yàn)榻?，北臨龍游路，南傍城市綠心，西到徐浩大橋東岸。區(qū)域在政府的大力支持下，目前已發(fā)展成為交通便利，配套完善的繁華地。通江板塊通江板塊包括二環(huán)路以北、岷江以西，公園路以東、外環(huán)路以南區(qū)域。區(qū)域主要以岷江為自然依托，主要以生活服務(wù)為主。城西板塊城西板塊也稱蘇稽版塊，主要指蘇稽大道兩側(cè)、青衣江以西地區(qū)。區(qū)域水資源豐富，青衣江、峨眉河、臨江河穿流而過，素有嘉州“魚米之鄉(xiāng)”的美譽(yù)。肖壩板塊肖壩板塊是樂山市規(guī)劃科研文教區(qū)，綠心以南，青衣江、大渡河所包容的范圍。且與樂山大佛隔河相望，擁有優(yōu)厚的原生態(tài)資源，自然條件無可比擬。城東板塊東城板塊又名眸子綜合區(qū)，包括岷江以西、佛光路以北。區(qū)域?yàn)闃飞浇紖^(qū)，以鄉(xiāng)村經(jīng)濟(jì)為主。評級標(biāo)準(zhǔn)：依據(jù)板塊房產(chǎn)開發(fā)程度、配套條件、產(chǎn)業(yè)、發(fā)展?jié)摿Φ染C合因素考慮，星級越多表明板塊綜合能力越強(qiáng)。本案城市房產(chǎn)發(fā)展——依托“岷江”由南向北發(fā)展，形成“組團(tuán)式”格局PART1本體及區(qū)域研究城市房產(chǎn)發(fā)展區(qū)域市場研究本體分析PART1本體及區(qū)域研究城市房產(chǎn)發(fā)展區(qū)域市場研究——本案所在通江板塊，目前板塊價(jià)值支撐度較低，亟待升級

板塊位于樂山市北郊，區(qū)域定位為物流集散地，目前區(qū)域人員結(jié)構(gòu)復(fù)雜，整體品質(zhì)相對較低；通江板塊交通便利，與新城板塊相連，區(qū)位升值潛力優(yōu)勢明顯；伴隨樂山的經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及城市規(guī)劃落地，商務(wù)配套完善，未來通江板塊仍具有較大發(fā)展空間。區(qū)域位于岷江西岸，樂山市北郊，目前該區(qū)域人群構(gòu)成較為復(fù)雜，整體品質(zhì)較低，多以周邊地緣性客戶為主；伴隨“北拓”規(guī)劃，未來通江板塊仍具有較大發(fā)展空間。本案區(qū)域市場研究——本案所在通江板塊，目前板塊價(jià)值支撐度較低，亟板塊代表項(xiàng)目物業(yè)形態(tài)主力戶型主力面積（㎡）老城區(qū)板塊海棠香閣華夏上居高層套二、套二變套三70-110新城區(qū)板塊嘉州長卷·天璽

恒地·大道中心小高層、高層套二、套三81-110通江板塊五洲漢唐華泰·棕櫚灣小高層、高層套二、套三74-125城西板塊西城國際城際御風(fēng)庭高層套二、套三80-120肖壩板塊嘉州新城

七星海棠小高層、高層緊湊型套二、套三80-110城東板塊恒邦·紫云府

恒邦·新天地高層套二、套三84-120區(qū)域各板塊物業(yè)以高層、小高層為主；各板塊間產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，主力面積集中在80-110㎡的套二、套三戶型；本案所在通江板塊，目前在售項(xiàng)目較少，但與新城區(qū)板塊之間仍存在激烈競爭。區(qū)域市場研究——各板塊產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，同時(shí)本案所在板塊仍面臨激烈的競爭板塊代表項(xiàng)目物業(yè)形態(tài)主力戶型主力面積（㎡）老城區(qū)板塊海棠香閣板塊代表項(xiàng)目主力面積均價(jià)（元/㎡）主力總價(jià)（萬元）老城區(qū)板塊海棠香閣93-107440041-47華夏上居70-90480030-43新城區(qū)板塊嘉州長卷·天璽79-138430030-50恒地·大道中心70-101580040-50通江板塊五洲漢唐74-110470035-52華泰·棕櫚灣85-125520044-60城西板塊西城國際80-119520042-62城際御風(fēng)庭70-114470033-54肖壩板塊嘉州新城89-115500045-58七星海棠88-106690061-73城東板塊恒邦·紫云府84-120680057-80恒邦·新天地70-105530037-56區(qū)域市場研究——各板塊價(jià)差較小，本案所在板塊住宅售價(jià)處于中低位水平目前成熟的老城板塊和新城區(qū)板塊銷售價(jià)格普遍集中在4800-5800元/㎡左右，總價(jià)在為30-50萬元之間；處于岷江東岸的城東板塊，由于自身強(qiáng)勢的景觀資源配套，項(xiàng)目定位較高，均價(jià)在5300-6800元/㎡左右，總價(jià)在35-80萬元；

本案所在通江板塊因在售參考項(xiàng)目較少，目前售價(jià)在4700-5200元/㎡左右，總價(jià)在35-60萬元。板塊代表項(xiàng)目主力面積均價(jià)主力總價(jià)老城區(qū)板塊海棠香閣93-10區(qū)域市場研究——通江板塊地緣性客群特征顯著，對外客群吸附力有限板塊客戶特征老城區(qū)板塊購買客戶以老城區(qū)常住人群為主，另外包含部分郊區(qū)置業(yè)者，多為事業(yè)單位人員購買，多用于自?。煌顿Y客戶占比較少。新城區(qū)版塊樂山本地人居多，其中事業(yè)單位公務(wù)員、高層管理人員占較大比例，多以自住為主；區(qū)域投資客戶相對較少。通江板塊區(qū)域周邊地緣性客戶為主，另包含少量樂山其他區(qū)域的客戶，多用于自住；區(qū)域投資客戶相對較少。城西板塊樂山本地客戶居多，以自住為主；投資客戶逐漸增加，也占有較大比重。肖壩板塊工業(yè)園區(qū)購買客戶占比較大，另部分老城區(qū)外遷客戶占一定比重，多以自住為主；區(qū)域高校林立，投資客戶占一定比重，周邊有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的二次置業(yè)者購買用于出租等。城東板塊樂山本地人居多，其中以主城區(qū)改善型客戶為主，多數(shù)客戶看中區(qū)域良好的景觀資源配套，多用于自住；區(qū)域投資客戶相對較少。區(qū)域市場研究——通江板塊地緣性客群特征顯著，對外客群吸附力有PART1本體及區(qū)域研究城市房產(chǎn)發(fā)展區(qū)域市場研究本體分析PART1本體及區(qū)域研究城市房產(chǎn)發(fā)展本體分析：中等規(guī)模地塊，形狀方正，高地價(jià)、高容積率特征顯著地塊指標(biāo)：地塊總用地面積為64畝容積率為6.0車位比：1:1樓面地價(jià)：1700元/㎡交通條件：網(wǎng)狀道路體系，交通便捷配套條件：位于通江板塊生活居住，地塊周邊具有一定配套基礎(chǔ)；地塊毗鄰岷江，具有一定景觀資源；本案本體分析：中等規(guī)模地塊，形狀方正，高地價(jià)、高容積率特征顯著地本體分析：西、北面臨路商業(yè)價(jià)值高；東南面臨河居住價(jià)值高地塊西、北面直接臨路，沿街展示面寬，具有較大商業(yè)價(jià)值；東面臨岷江，可享江景，景觀視野較開拓；南面臨路，有30米綠化帶，可避免交通噪音；臨路面商業(yè)價(jià)值高居住價(jià)值高本體分析：西、北面臨路商業(yè)價(jià)值高；東南面臨河居住價(jià)值高地塊西總體規(guī)劃為“東抑-西進(jìn)-南控-北拓”，依托“岷江”由南向北發(fā)展，形成“組團(tuán)式”格局；區(qū)域市場產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，市場競爭激烈，整體房價(jià)處于中低位水平；本案所在板塊價(jià)值支撐不足；本案所在區(qū)域內(nèi)地緣性客群特征顯著，對外吸附能力有限；中等規(guī)模地塊，形狀方正，高地價(jià)、高容積率特征顯著，在一定程度上制約著項(xiàng)目品質(zhì)提升。研究小結(jié)總體規(guī)劃為“東抑-西進(jìn)-南控-北拓”，依托“岷江”由南向北發(fā)PART2核心課題及策略PART2核心課題及策略區(qū)域價(jià)值支撐不足核心課題研判競爭劇烈，陷白熱化遵循風(fēng)險(xiǎn)可控原則高地價(jià)、高容積率追求更高利潤價(jià)值區(qū)域價(jià)值支撐不足核心課題研判競爭劇烈，陷白熱化遵循風(fēng)險(xiǎn)可控原案例借鑒案例借鑒世紀(jì)城會(huì)展中心領(lǐng)事館區(qū)天府軟件園新川創(chuàng)新科技園區(qū)中德英倫聯(lián)邦——項(xiàng)目地處尚在發(fā)展之中的新川板塊區(qū)域，周邊具備一定配套，屬新興板塊。世紀(jì)城會(huì)展中心領(lǐng)事館區(qū)天府軟件園新川創(chuàng)新科技園區(qū)中德英倫聯(lián)邦中德英倫聯(lián)邦——項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱中德英倫聯(lián)邦項(xiàng)目地址成都市高新區(qū)天府大道南段（荷蘭水街旁）開發(fā)商四川中德世紀(jì)置業(yè)有限公司物業(yè)形態(tài)高層（33、44F）建筑風(fēng)格英倫哥特式園林景觀英式皇家園林總占地（畝）360（一期）總建面（萬㎡）128總戶數(shù)9000戶（一期）綠化率55%容積率4.9面積區(qū)間（㎡）60-177車位比1:0.82物管費(fèi)（元/月）2.6元/平方米·月首次開盤時(shí)間2011年5月29日交房標(biāo)準(zhǔn)清水中德英倫聯(lián)邦——項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱中德英倫聯(lián)邦項(xiàng)目地址成都市立面風(fēng)格：英倫哥特式風(fēng)格材質(zhì)：外墻采用粗拉毛、劈開磚GRC裝飾構(gòu)件、石板瓦等每四層用GRC材質(zhì)勾邊層中德英倫聯(lián)邦——外立面立面風(fēng)格：中德英倫聯(lián)邦——外立面中德英倫聯(lián)邦——售樓部實(shí)景英倫哥特式風(fēng)格立面&公建配套中德英倫聯(lián)邦——售樓部實(shí)景英倫哥特式風(fēng)格立面中德英倫聯(lián)邦——售樓部實(shí)景圖中德英倫聯(lián)邦——售樓部實(shí)景圖入戶大堂（三段式風(fēng)雨連廊）中德英倫聯(lián)邦——入戶大堂入戶大堂中德英倫聯(lián)邦——入戶大堂中德英倫聯(lián)邦——入戶大堂中德英倫聯(lián)邦——入戶大堂石板瓦老虎窗/

塔尖/

商業(yè)裙樓中德英倫聯(lián)邦——建筑頂部細(xì)節(jié)石板瓦老虎窗/塔尖/商業(yè)裙樓中德英倫聯(lián)邦——建筑頂中德英倫聯(lián)邦——公建細(xì)節(jié)中德英倫聯(lián)邦——公建細(xì)節(jié)中德英倫聯(lián)邦——戶型參考G戶型3室2廳2衛(wèi)1廚建筑面積87㎡實(shí)得面積125㎡

優(yōu)點(diǎn)：約44%贈(zèng)送率動(dòng)靜分區(qū)；超大景觀陽臺(tái)；室內(nèi)通透，采光、視野上佳中德英倫聯(lián)邦——戶型參考G戶型優(yōu)點(diǎn)：中德英倫聯(lián)邦——開盤現(xiàn)場中德英倫聯(lián)邦——開盤現(xiàn)場中德英倫聯(lián)邦——開盤現(xiàn)場中德英倫聯(lián)邦——開盤現(xiàn)場中德英倫聯(lián)邦——開盤現(xiàn)場中德英倫聯(lián)邦——開盤現(xiàn)場2011年5月29日一期一批次開盤，712套房源當(dāng)日售罄；6月22日加推192套，三日內(nèi)售罄；

9月4日一期二批次開盤，當(dāng)日銷售460套；

10月6日一期三批次開盤，當(dāng)日銷售320套；5月29日開盤至2011年10月，累計(jì)銷售房源超過1700套，金額超12億元。

中德英倫聯(lián)邦——銷售情況2011年中德英倫聯(lián)邦——銷售情況在成都市首次出現(xiàn)的純粹英倫風(fēng)格的項(xiàng)目，極為吸引客戶關(guān)注。通過外立面色彩與線條體現(xiàn)建筑品質(zhì)，獨(dú)一無二的建筑細(xì)節(jié)裝飾以及公建配套，贏得在客戶心目中好產(chǎn)品的印象。戶型設(shè)計(jì)方面贈(zèng)送大、得房率高，且贈(zèng)送空間較實(shí)用。借鑒小結(jié)：在成都市首次出現(xiàn)的純粹英倫風(fēng)格的項(xiàng)目，極為吸引客戶關(guān)注。借鑒中鐵西城——項(xiàng)目地處光華新城板塊，區(qū)域品牌開發(fā)商云集，市場競爭激烈萬科金色領(lǐng)域藍(lán)光SOFA社區(qū)凱德風(fēng)尚中鐵西城——項(xiàng)目地處光華新城板塊，區(qū)域品牌開發(fā)商云集，市場競項(xiàng)目名稱中鐵西城項(xiàng)目地址青羊光華大道一段（樹德中學(xué)斜對面）開發(fā)商成都中鐵蓉豐置業(yè)有限公司物業(yè)形態(tài)高層、多層總占地（畝）288總建面（萬㎡）70總戶數(shù)1032戶綠化率60%容積率2.11面積區(qū)間（㎡）住宅：86-136Loft：29-66車位比1:1.7物管費(fèi)（元/月）2.3元/平方米·月首次開盤時(shí)間2011年5月21目前均價(jià)住宅：臨路7700，中庭：8400Loft：9000交房標(biāo)準(zhǔn)清水中鐵西城——項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱中鐵西城項(xiàng)目地址青羊光華大道一段（樹德中學(xué)斜對面）中鐵西城——躍層戶型C戶型3室2廳2衛(wèi)1廚建筑面積89.67㎡實(shí)得面積124㎡功能區(qū)尺寸（mm）客廳帶餐廳3550*6000廚房1800*4500衛(wèi)生間2200*2000主臥3550*7800次臥3000*3100次臥3000*3100優(yōu)點(diǎn)：可享受中庭景觀，帶景觀陽臺(tái)；超大面積贈(zèng)送；戶型方正，各房間尺寸適中。中鐵西城——躍層戶型C戶型3室2廳2衛(wèi)1廚功能區(qū)尺寸E戶型4室2廳2衛(wèi)1廚建筑面積113.54㎡實(shí)得面積158㎡功能區(qū)尺寸（mm）客廳帶餐廳3900*7200廚房1800*4500衛(wèi)生間1800*2300主臥3900*9000次臥3600*3900次臥3000*3100次臥3000*3100優(yōu)點(diǎn)：可享受中庭景觀，帶景觀陽臺(tái)；超大面積贈(zèng)送；戶型方正，各房間尺寸適中。中鐵西城——躍層戶型E戶型4室2廳2衛(wèi)1廚功能區(qū)尺寸（mm）客廳帶餐廳390中鐵西城——躍層樣板間中鐵西城——躍層樣板間中鐵西城——躍層樣板間中鐵西城——躍層樣板間中鐵西城——開盤兩小時(shí)銷售95%房源，當(dāng)日成交2.4億元。中鐵西城——開盤兩小時(shí)銷售95%房源，當(dāng)日成交2.4億元。戶型功能分區(qū)合理，各房間大小適中，在功能尺度上體現(xiàn)了較好的設(shè)計(jì)水準(zhǔn)。躍層戶型，客廳6米挑高，產(chǎn)品極具稀缺性。超大贈(zèng)送，實(shí)際使用面積在建面基礎(chǔ)上多出35-45㎡，贈(zèng)送率在36%~40%；借鑒小結(jié)：借鑒小結(jié)：結(jié)合項(xiàng)目案例：本案采用“產(chǎn)品創(chuàng)新”方式來解決突圍問題，而且是成功突圍；同時(shí)與市場產(chǎn)生區(qū)隔，我們要做的到是：唯一的、品質(zhì)的、純粹的，并注重產(chǎn)品的附加值！核心策略——產(chǎn)品創(chuàng)新產(chǎn)品創(chuàng)新外立面戶型園林公建設(shè)施√√??????結(jié)合項(xiàng)目案例：核心策略——產(chǎn)品創(chuàng)新產(chǎn)品創(chuàng)新外立面戶型園林公建PART3項(xiàng)目定位PART3項(xiàng)目定位市場定位市場定位備選案名：北城新天地、江灣半島項(xiàng)目案名定位案名英倫1號SLOGAN獻(xiàn)給這座城市的跨階豪宅備選案名：北城新天地、江灣半島項(xiàng)目案名定位案名英倫1號SLO形象演繹形象演繹產(chǎn)品定位面積區(qū)間戶型套數(shù)建筑面積（㎡）面積占比（%）80-90套二8106900030%80-90緊湊型套三4053450015%100-110緊湊型套三5475750025%110-120套三6006900030%合計(jì)/2362230000100%鑒于本案產(chǎn)品創(chuàng)新核心策略前提下，從區(qū)域的產(chǎn)品、戶型、需求市場等綜合因素考慮，根據(jù)用地指標(biāo)戶型配比建議：產(chǎn)品定位面積區(qū)間戶型套數(shù)建筑面積（㎡）面積占比（%）80-9價(jià)格定位市場價(jià)格回顧：板塊代表項(xiàng)目主力面積均價(jià)（元/㎡）主力總價(jià)（萬元）通江板塊五洲漢唐74-110470035-52華泰·棕櫚灣85-125520044-60建議本案價(jià)格：入市均價(jià)：5000元/㎡全案均價(jià)：5800元/㎡價(jià)格定位市場價(jià)格回顧：板塊代表項(xiàng)目主力面積均價(jià)主力總價(jià)通江板PART4物業(yè)發(fā)展建議PART4物業(yè)發(fā)展建議外立面示意圖外立面示意圖外立面示意圖外立面示意圖外立面示意圖外立面示意圖園林景觀示意圖園林景觀示意圖局部景觀：下沉式廣場●多層次園林●價(jià)值支撐采用人為制造高差的形式，可豐富景觀層次，增加綠化面積，提升綠化品質(zhì)。園林景觀示意圖局部景觀：下沉式廣場●多層次園林●價(jià)值支撐采用人為制造高差提供運(yùn)動(dòng)設(shè)備設(shè)施，比如跑步機(jī)等；設(shè)置有氧運(yùn)動(dòng)設(shè)備，如臺(tái)球，乒乓球等設(shè)置室內(nèi)休閑椅，為運(yùn)動(dòng)后提供休憩場所架空層示意圖提供運(yùn)動(dòng)設(shè)備設(shè)施，比如跑步機(jī)等；架空層示意圖提供供休閑娛樂設(shè)施，比如桌椅、棋牌等，訴求休閑娛樂的多功能性；設(shè)置兒童游樂區(qū)，與外部園林功能相呼應(yīng)；通過盆景，花壇，雕塑等方式將外部景觀內(nèi)部延展。架空層示意圖提供供休閑娛樂設(shè)施，比如桌椅、棋牌等，訴求休閑娛樂的多功能性通過在小區(qū)內(nèi)設(shè)置向具有厚重人文感的歐洲人物雕塑或動(dòng)物雕塑，展現(xiàn)皇家園林的人文和意境；小區(qū)內(nèi)設(shè)置造型噴泉，與雕塑輝映。景觀雕塑示意圖通過在小區(qū)內(nèi)設(shè)置向具有厚重人文感的歐洲人物雕塑或動(dòng)物雕塑，展鋪裝示意：石材與大理石、鵝卵石的應(yīng)用小區(qū)內(nèi)步行道以石材或局部大理石鋪裝，凸顯高端品質(zhì)感。運(yùn)用石材、大理石和草坪、花壇、花坪、鵝卵石等營造不同層次和風(fēng)格的地面鋪裝效果。景觀道路示意圖鋪裝示意：石材與大理石、鵝卵石的應(yīng)用小區(qū)內(nèi)步行道以石材或局部戶型示意圖（躍層）建筑面積：113㎡、套四戶型，贈(zèng)送35㎡戶型示意圖（躍層）建筑面積：113㎡、套四戶型，贈(zèng)送35㎡戶型示意圖（躍層）建筑面積：121㎡、套三戶型戶型示意圖（躍層）建筑面積：121㎡、套三戶型戶型示意圖（躍層）戶型特點(diǎn)：大開間客廳設(shè)計(jì)，外接景觀露臺(tái)，采光、通風(fēng)俱佳；樓上有大露臺(tái)雙活動(dòng)室，營造廣闊的人際交社空間；戶型示意圖（躍層）戶型特點(diǎn)：大開間客廳設(shè)計(jì)，外接景觀露臺(tái)，采戶型空間示意圖（躍層）戶型空間示意圖（躍層）戶型示意圖（平層）建筑面積：88㎡、套二變套三戶型、贈(zèng)送面積16㎡建筑面積：118㎡、套三變套四戶型、贈(zèng)送面積35㎡戶型示意圖（平層）建筑面積：88㎡、套二變套三戶型、贈(zèng)送面積34002700創(chuàng)新面積贈(zèng)送方法一●陽臺(tái)加小書房變實(shí)用可封房間開間2.7米（或以上）的書房，外延陽臺(tái)，去掉隔墻封閉陽臺(tái)后，可以作為房間使用。34002700創(chuàng)新面積贈(zèng)送方法一●陽臺(tái)加小書房變實(shí)用可封房34002700創(chuàng)新面積贈(zèng)送方法二●陽臺(tái)加餐廳變實(shí)用可封房間開間2.7米（或以上）的餐廳，外延進(jìn)深1.6米（或以上）的陽臺(tái)，去掉隔墻封閉陽臺(tái)后，可以作為房間使用。34002700創(chuàng)新面積贈(zèng)送方法二●陽臺(tái)加餐廳變實(shí)用可封房間進(jìn)深1.8m進(jìn)深1.8m面寬3m進(jìn)深3.4m報(bào)建圖改造后創(chuàng)新面積贈(zèng)送方法三●L型陽臺(tái)后期改造實(shí)用更強(qiáng)規(guī)定進(jìn)深不得超過1.8m，L型陽臺(tái)，使后期改造的房間實(shí)用性更強(qiáng)，尺寸更合理。進(jìn)深1.8m進(jìn)深1.8m面寬3m進(jìn)深3.4m報(bào)建圖改造后創(chuàng)新≤2.1m普通凸窗低臺(tái)凸窗可拆卸低臺(tái)凸窗落地凸窗≤2.1m≤2.1m≤2.1m由于現(xiàn)行建筑規(guī)范規(guī)定不大于2.1米的飄窗不計(jì)入建筑面積，只要凸窗部分層高不超過2.1米，便能有效的“偷”到面積。創(chuàng)新面積贈(zèng)送方法四●低臺(tái)凸窗和落地凸窗≤2.1m普通凸窗低臺(tái)凸窗可拆卸低臺(tái)凸窗落地凸窗≤2.1m≤落地凸窗進(jìn)深較大，且凸窗的上梁可以打掉，直接成為室內(nèi)的有效空間。最大進(jìn)深的凸窗1.5m上梁也可作為頂柜使用，也可以打掉增加室內(nèi)的空間感創(chuàng)新面積贈(zèng)送方法五●低臺(tái)凸窗和落地凸窗落地凸窗進(jìn)深較大，且凸窗的上梁可以打掉，直接成為室內(nèi)的有效空由于現(xiàn)行規(guī)范中規(guī)定層高低于2.1米部分都不計(jì)建筑面積，因此設(shè)計(jì)師們將衣柜巧妙的隱藏在≤2.1米高的凹墻內(nèi)。步入式衣柜低臺(tái)衣柜創(chuàng)新面積贈(zèng)送方法六●隱藏式衣柜Ⅰ由于現(xiàn)行規(guī)范中規(guī)定層高低于2.1米部分都不計(jì)建筑面積，因此設(shè)雖然隱藏式衣柜對室內(nèi)空間的舒適度不會(huì)有太大的影響，但其限制了衣柜的尺寸，對于衣柜的選擇有所局限，通常會(huì)采用訂做的衣柜。將這種“偷”面積方式發(fā)揮到極致的是，開發(fā)商在屋內(nèi)做一道假梁，將部分空間隔成兩層，下層空間不超過2.2米，上層空間0.6米左右用于儲(chǔ)藏室。在裝修的時(shí)候，購房者可以將故意設(shè)計(jì)的那道假梁打掉，使得房屋空間變大。創(chuàng)新面積贈(zèng)送方法七●隱藏式衣柜Ⅱ雖然隱藏式衣柜對室內(nèi)空間的舒適度不會(huì)有太大的影響，但其限制了PART5資金回款計(jì)劃PART5資金回款計(jì)劃地價(jià)回款計(jì)劃周期12個(gè)月合計(jì)開發(fā)計(jì)劃1期1批次1期2批次2期1批次2期2批次銷售面積（㎡）3000020000150001500080000銷售單價(jià)（元/㎡）50005125525353845151銷售金額（萬元）15000102507880807741206按照入市均價(jià)5000元/㎡，每批次開盤價(jià)格以2.5%遞增，月均去化6500㎡計(jì)算，保守估計(jì)在1年的時(shí)間，將近銷售8萬㎡，就可以回收4億元的地價(jià)款。備注：參考本案周邊在售項(xiàng)目2011年平均去化情況，結(jié)合項(xiàng)目自身?xiàng)l件，保守預(yù)計(jì)月均去化面積6500㎡。地價(jià)回款計(jì)劃周期12個(gè)月合計(jì)開發(fā)計(jì)劃1期1批次1期2批次2期金網(wǎng)絡(luò)XXXX年06月樂山項(xiàng)目前期定位報(bào)告課件金網(wǎng)絡(luò)地產(chǎn)顧問成都分公司日期：2012.06金網(wǎng)絡(luò)地產(chǎn)顧問成都分公司溝通思路PART1：本體及區(qū)域研究PART2：核心課題及策略PART3：項(xiàng)目定位PART4:物業(yè)發(fā)展建議報(bào)告框架研究內(nèi)容PART5:資金回款計(jì)劃溝通思路PART1：本體及區(qū)域研究PART2：核心課題及策略PART1本體及區(qū)域研究城市規(guī)劃區(qū)域市場研究本體分析PART1本體及區(qū)域研究城市規(guī)劃“岷江”成為樂山市城市發(fā)展的主軸和引擎；樂山市總體以“東抑”、“西進(jìn)”、“南控”、“北拓”為主要規(guī)劃方向，同時(shí)樂山房地產(chǎn)亦依托“岷江”為發(fā)展主軸，由南向北；目前老城區(qū)板塊發(fā)展已經(jīng)十分成熟，新興板塊發(fā)展后勁十足。城市規(guī)劃——總體規(guī)劃為“東抑-西進(jìn)-南控-北拓”南部西部北部東部“岷江”成為樂山市城市發(fā)展的主軸和引擎；城市規(guī)劃——總體城市房產(chǎn)發(fā)展——依托“岷江”由南向北發(fā)展，形成“組團(tuán)式”格局通過樂山市市政交通道路以及城市發(fā)展動(dòng)態(tài)，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)強(qiáng)度將樂山市房地產(chǎn)市場劃分為城西板塊、通江板塊、新城區(qū)板塊、老城區(qū)板塊、肖壩板塊和東城板塊共六大板塊。板塊劃分板塊星級板塊描述老城區(qū)板塊老城區(qū)板塊北以竹公溪張公橋段為界，東南各以岷江、大渡河為界，西至綠心，是樂山市傳統(tǒng)的城市中心，是目前最繁華的地段。新城板塊新城區(qū)板塊東以牛咡橋?yàn)榻?，北臨龍游路，南傍城市綠心，西到徐浩大橋東岸。區(qū)域在政府的大力支持下，目前已發(fā)展成為交通便利，配套完善的繁華地。通江板塊通江板塊包括二環(huán)路以北、岷江以西，公園路以東、外環(huán)路以南區(qū)域。區(qū)域主要以岷江為自然依托，主要以生活服務(wù)為主。城西板塊城西板塊也稱蘇稽版塊，主要指蘇稽大道兩側(cè)、青衣江以西地區(qū)。區(qū)域水資源豐富，青衣江、峨眉河、臨江河穿流而過，素有嘉州“魚米之鄉(xiāng)”的美譽(yù)。肖壩板塊肖壩板塊是樂山市規(guī)劃科研文教區(qū)，綠心以南，青衣江、大渡河所包容的范圍。且與樂山大佛隔河相望，擁有優(yōu)厚的原生態(tài)資源，自然條件無可比擬。城東板塊東城板塊又名眸子綜合區(qū)，包括岷江以西、佛光路以北。區(qū)域?yàn)闃飞浇紖^(qū)，以鄉(xiāng)村經(jīng)濟(jì)為主。評級標(biāo)準(zhǔn)：依據(jù)板塊房產(chǎn)開發(fā)程度、配套條件、產(chǎn)業(yè)、發(fā)展?jié)摿Φ染C合因素考慮，星級越多表明板塊綜合能力越強(qiáng)。本案城市房產(chǎn)發(fā)展——依托“岷江”由南向北發(fā)展，形成“組團(tuán)式”格局PART1本體及區(qū)域研究城市房產(chǎn)發(fā)展區(qū)域市場研究本體分析PART1本體及區(qū)域研究城市房產(chǎn)發(fā)展區(qū)域市場研究——本案所在通江板塊，目前板塊價(jià)值支撐度較低，亟待升級

板塊位于樂山市北郊，區(qū)域定位為物流集散地，目前區(qū)域人員結(jié)構(gòu)復(fù)雜，整體品質(zhì)相對較低；通江板塊交通便利，與新城板塊相連，區(qū)位升值潛力優(yōu)勢明顯；伴隨樂山的經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及城市規(guī)劃落地，商務(wù)配套完善，未來通江板塊仍具有較大發(fā)展空間。區(qū)域位于岷江西岸，樂山市北郊，目前該區(qū)域人群構(gòu)成較為復(fù)雜，整體品質(zhì)較低，多以周邊地緣性客戶為主；伴隨“北拓”規(guī)劃，未來通江板塊仍具有較大發(fā)展空間。本案區(qū)域市場研究——本案所在通江板塊，目前板塊價(jià)值支撐度較低，亟板塊代表項(xiàng)目物業(yè)形態(tài)主力戶型主力面積（㎡）老城區(qū)板塊海棠香閣華夏上居高層套二、套二變套三70-110新城區(qū)板塊嘉州長卷·天璽

恒地·大道中心小高層、高層套二、套三81-110通江板塊五洲漢唐華泰·棕櫚灣小高層、高層套二、套三74-125城西板塊西城國際城際御風(fēng)庭高層套二、套三80-120肖壩板塊嘉州新城

七星海棠小高層、高層緊湊型套二、套三80-110城東板塊恒邦·紫云府

恒邦·新天地高層套二、套三84-120區(qū)域各板塊物業(yè)以高層、小高層為主；各板塊間產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，主力面積集中在80-110㎡的套二、套三戶型；本案所在通江板塊，目前在售項(xiàng)目較少，但與新城區(qū)板塊之間仍存在激烈競爭。區(qū)域市場研究——各板塊產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，同時(shí)本案所在板塊仍面臨激烈的競爭板塊代表項(xiàng)目物業(yè)形態(tài)主力戶型主力面積（㎡）老城區(qū)板塊海棠香閣板塊代表項(xiàng)目主力面積均價(jià)（元/㎡）主力總價(jià)（萬元）老城區(qū)板塊海棠香閣93-107440041-47華夏上居70-90480030-43新城區(qū)板塊嘉州長卷·天璽79-138430030-50恒地·大道中心70-101580040-50通江板塊五洲漢唐74-110470035-52華泰·棕櫚灣85-125520044-60城西板塊西城國際80-119520042-62城際御風(fēng)庭70-114470033-54肖壩板塊嘉州新城89-115500045-58七星海棠88-106690061-73城東板塊恒邦·紫云府84-120680057-80恒邦·新天地70-105530037-56區(qū)域市場研究——各板塊價(jià)差較小，本案所在板塊住宅售價(jià)處于中低位水平目前成熟的老城板塊和新城區(qū)板塊銷售價(jià)格普遍集中在4800-5800元/㎡左右，總價(jià)在為30-50萬元之間；處于岷江東岸的城東板塊，由于自身強(qiáng)勢的景觀資源配套，項(xiàng)目定位較高，均價(jià)在5300-6800元/㎡左右，總價(jià)在35-80萬元；

本案所在通江板塊因在售參考項(xiàng)目較少，目前售價(jià)在4700-5200元/㎡左右，總價(jià)在35-60萬元。板塊代表項(xiàng)目主力面積均價(jià)主力總價(jià)老城區(qū)板塊海棠香閣93-10區(qū)域市場研究——通江板塊地緣性客群特征顯著，對外客群吸附力有限板塊客戶特征老城區(qū)板塊購買客戶以老城區(qū)常住人群為主，另外包含部分郊區(qū)置業(yè)者，多為事業(yè)單位人員購買，多用于自住；投資客戶占比較少。新城區(qū)版塊樂山本地人居多，其中事業(yè)單位公務(wù)員、高層管理人員占較大比例，多以自住為主；區(qū)域投資客戶相對較少。通江板塊區(qū)域周邊地緣性客戶為主，另包含少量樂山其他區(qū)域的客戶，多用于自?。粎^(qū)域投資客戶相對較少。城西板塊樂山本地客戶居多，以自住為主；投資客戶逐漸增加，也占有較大比重。肖壩板塊工業(yè)園區(qū)購買客戶占比較大，另部分老城區(qū)外遷客戶占一定比重，多以自住為主；區(qū)域高校林立，投資客戶占一定比重，周邊有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的二次置業(yè)者購買用于出租等。城東板塊樂山本地人居多，其中以主城區(qū)改善型客戶為主，多數(shù)客戶看中區(qū)域良好的景觀資源配套，多用于自??；區(qū)域投資客戶相對較少。區(qū)域市場研究——通江板塊地緣性客群特征顯著，對外客群吸附力有PART1本體及區(qū)域研究城市房產(chǎn)發(fā)展區(qū)域市場研究本體分析PART1本體及區(qū)域研究城市房產(chǎn)發(fā)展本體分析：中等規(guī)模地塊，形狀方正，高地價(jià)、高容積率特征顯著地塊指標(biāo)：地塊總用地面積為64畝容積率為6.0車位比：1:1樓面地價(jià)：1700元/㎡交通條件：網(wǎng)狀道路體系，交通便捷配套條件：位于通江板塊生活居住，地塊周邊具有一定配套基礎(chǔ)；地塊毗鄰岷江，具有一定景觀資源；本案本體分析：中等規(guī)模地塊，形狀方正，高地價(jià)、高容積率特征顯著地本體分析：西、北面臨路商業(yè)價(jià)值高；東南面臨河居住價(jià)值高地塊西、北面直接臨路，沿街展示面寬，具有較大商業(yè)價(jià)值；東面臨岷江，可享江景，景觀視野較開拓；南面臨路，有30米綠化帶，可避免交通噪音；臨路面商業(yè)價(jià)值高居住價(jià)值高本體分析：西、北面臨路商業(yè)價(jià)值高；東南面臨河居住價(jià)值高地塊西總體規(guī)劃為“東抑-西進(jìn)-南控-北拓”，依托“岷江”由南向北發(fā)展，形成“組團(tuán)式”格局；區(qū)域市場產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，市場競爭激烈，整體房價(jià)處于中低位水平；本案所在板塊價(jià)值支撐不足；本案所在區(qū)域內(nèi)地緣性客群特征顯著，對外吸附能力有限；中等規(guī)模地塊，形狀方正，高地價(jià)、高容積率特征顯著，在一定程度上制約著項(xiàng)目品質(zhì)提升。研究小結(jié)總體規(guī)劃為“東抑-西進(jìn)-南控-北拓”，依托“岷江”由南向北發(fā)PART2核心課題及策略PART2核心課題及策略區(qū)域價(jià)值支撐不足核心課題研判競爭劇烈，陷白熱化遵循風(fēng)險(xiǎn)可控原則高地價(jià)、高容積率追求更高利潤價(jià)值區(qū)域價(jià)值支撐不足核心課題研判競爭劇烈，陷白熱化遵循風(fēng)險(xiǎn)可控原案例借鑒案例借鑒世紀(jì)城會(huì)展中心領(lǐng)事館區(qū)天府軟件園新川創(chuàng)新科技園區(qū)中德英倫聯(lián)邦——項(xiàng)目地處尚在發(fā)展之中的新川板塊區(qū)域，周邊具備一定配套，屬新興板塊。世紀(jì)城會(huì)展中心領(lǐng)事館區(qū)天府軟件園新川創(chuàng)新科技園區(qū)中德英倫聯(lián)邦中德英倫聯(lián)邦——項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱中德英倫聯(lián)邦項(xiàng)目地址成都市高新區(qū)天府大道南段（荷蘭水街旁）開發(fā)商四川中德世紀(jì)置業(yè)有限公司物業(yè)形態(tài)高層（33、44F）建筑風(fēng)格英倫哥特式園林景觀英式皇家園林總占地（畝）360（一期）總建面（萬㎡）128總戶數(shù)9000戶（一期）綠化率55%容積率4.9面積區(qū)間（㎡）60-177車位比1:0.82物管費(fèi)（元/月）2.6元/平方米·月首次開盤時(shí)間2011年5月29日交房標(biāo)準(zhǔn)清水中德英倫聯(lián)邦——項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱中德英倫聯(lián)邦項(xiàng)目地址成都市立面風(fēng)格：英倫哥特式風(fēng)格材質(zhì)：外墻采用粗拉毛、劈開磚GRC裝飾構(gòu)件、石板瓦等每四層用GRC材質(zhì)勾邊層中德英倫聯(lián)邦——外立面立面風(fēng)格：中德英倫聯(lián)邦——外立面中德英倫聯(lián)邦——售樓部實(shí)景英倫哥特式風(fēng)格立面&公建配套中德英倫聯(lián)邦——售樓部實(shí)景英倫哥特式風(fēng)格立面中德英倫聯(lián)邦——售樓部實(shí)景圖中德英倫聯(lián)邦——售樓部實(shí)景圖入戶大堂（三段式風(fēng)雨連廊）中德英倫聯(lián)邦——入戶大堂入戶大堂中德英倫聯(lián)邦——入戶大堂中德英倫聯(lián)邦——入戶大堂中德英倫聯(lián)邦——入戶大堂石板瓦老虎窗/

塔尖/

商業(yè)裙樓中德英倫聯(lián)邦——建筑頂部細(xì)節(jié)石板瓦老虎窗/塔尖/商業(yè)裙樓中德英倫聯(lián)邦——建筑頂中德英倫聯(lián)邦——公建細(xì)節(jié)中德英倫聯(lián)邦——公建細(xì)節(jié)中德英倫聯(lián)邦——戶型參考G戶型3室2廳2衛(wèi)1廚建筑面積87㎡實(shí)得面積125㎡

優(yōu)點(diǎn)：約44%贈(zèng)送率動(dòng)靜分區(qū)；超大景觀陽臺(tái)；室內(nèi)通透，采光、視野上佳中德英倫聯(lián)邦——戶型參考G戶型優(yōu)點(diǎn)：中德英倫聯(lián)邦——開盤現(xiàn)場中德英倫聯(lián)邦——開盤現(xiàn)場中德英倫聯(lián)邦——開盤現(xiàn)場中德英倫聯(lián)邦——開盤現(xiàn)場中德英倫聯(lián)邦——開盤現(xiàn)場中德英倫聯(lián)邦——開盤現(xiàn)場2011年5月29日一期一批次開盤，712套房源當(dāng)日售罄；6月22日加推192套，三日內(nèi)售罄；

9月4日一期二批次開盤，當(dāng)日銷售460套；

10月6日一期三批次開盤，當(dāng)日銷售320套；5月29日開盤至2011年10月，累計(jì)銷售房源超過1700套，金額超12億元。

中德英倫聯(lián)邦——銷售情況2011年中德英倫聯(lián)邦——銷售情況在成都市首次出現(xiàn)的純粹英倫風(fēng)格的項(xiàng)目，極為吸引客戶關(guān)注。通過外立面色彩與線條體現(xiàn)建筑品質(zhì)，獨(dú)一無二的建筑細(xì)節(jié)裝飾以及公建配套，贏得在客戶心目中好產(chǎn)品的印象。戶型設(shè)計(jì)方面贈(zèng)送大、得房率高，且贈(zèng)送空間較實(shí)用。借鑒小結(jié)：在成都市首次出現(xiàn)的純粹英倫風(fēng)格的項(xiàng)目，極為吸引客戶關(guān)注。借鑒中鐵西城——項(xiàng)目地處光華新城板塊，區(qū)域品牌開發(fā)商云集，市場競爭激烈萬科金色領(lǐng)域藍(lán)光SOFA社區(qū)凱德風(fēng)尚中鐵西城——項(xiàng)目地處光華新城板塊，區(qū)域品牌開發(fā)商云集，市場競項(xiàng)目名稱中鐵西城項(xiàng)目地址青羊光華大道一段（樹德中學(xué)斜對面）開發(fā)商成都中鐵蓉豐置業(yè)有限公司物業(yè)形態(tài)高層、多層總占地（畝）288總建面（萬㎡）70總戶數(shù)1032戶綠化率60%容積率2.11面積區(qū)間（㎡）住宅：86-136Loft：29-66車位比1:1.7物管費(fèi)（元/月）2.3元/平方米·月首次開盤時(shí)間2011年5月21目前均價(jià)住宅：臨路7700，中庭：8400Loft：9000交房標(biāo)準(zhǔn)清水中鐵西城——項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱中鐵西城項(xiàng)目地址青羊光華大道一段（樹德中學(xué)斜對面）中鐵西城——躍層戶型C戶型3室2廳2衛(wèi)1廚建筑面積89.67㎡實(shí)得面積124㎡功能區(qū)尺寸（mm）客廳帶餐廳3550*6000廚房1800*4500衛(wèi)生間2200*2000主臥3550*7800次臥3000*3100次臥3000*3100優(yōu)點(diǎn)：可享受中庭景觀，帶景觀陽臺(tái)；超大面積贈(zèng)送；戶型方正，各房間尺寸適中。中鐵西城——躍層戶型C戶型3室2廳2衛(wèi)1廚功能區(qū)尺寸E戶型4室2廳2衛(wèi)1廚建筑面積113.54㎡實(shí)得面積158㎡功能區(qū)尺寸（mm）客廳帶餐廳3900*7200廚房1800*4500衛(wèi)生間1800*2300主臥3900*9000次臥3600*3900次臥3000*3100次臥3000*3100優(yōu)點(diǎn)：可享受中庭景觀，帶景觀陽臺(tái)；超大面積贈(zèng)送；戶型方正，各房間尺寸適中。中鐵西城——躍層戶型E戶型4室2廳2衛(wèi)1廚功能區(qū)尺寸（mm）客廳帶餐廳390中鐵西城——躍層樣板間中鐵西城——躍層樣板間中鐵西城——躍層樣板間中鐵西城——躍層樣板間中鐵西城——開盤兩小時(shí)銷售95%房源，當(dāng)日成交2.4億元。中鐵西城——開盤兩小時(shí)銷售95%房源，當(dāng)日成交2.4億元。戶型功能分區(qū)合理，各房間大小適中，在功能尺度上體現(xiàn)了較好的設(shè)計(jì)水準(zhǔn)。躍層戶型，客廳6米挑高，產(chǎn)品極具稀缺性。超大贈(zèng)送，實(shí)際使用面積在建面基礎(chǔ)上多出35-45㎡，贈(zèng)送率在36%~40%；借鑒小結(jié)：借鑒小結(jié)：結(jié)合項(xiàng)目案例：本案采用“產(chǎn)品創(chuàng)新”方式來解決突圍問題，而且是成功突圍；同時(shí)與市場產(chǎn)生區(qū)隔，我們要做的到是：唯一的、品質(zhì)的、純粹的，并注重產(chǎn)品的附加值！核心策略——產(chǎn)品創(chuàng)新產(chǎn)品創(chuàng)新外立面戶型園林公建設(shè)施√√??????結(jié)合項(xiàng)目案例：核心策略——產(chǎn)品創(chuàng)新產(chǎn)品創(chuàng)新外立面戶型園林公建PART3項(xiàng)目定位PART3項(xiàng)目定位市場定位市場定位備選案名：北城新天地、江灣半島項(xiàng)目案名定位案名英倫1號SLOGAN獻(xiàn)給這座城市的跨階豪宅備選案名：北城新天地、江灣半島項(xiàng)目案名定位案名英倫1號SLO形象演繹形象演繹產(chǎn)品定位面積區(qū)間戶型套數(shù)建筑面積（㎡）面積占比（%）80-90套二8106900030%80-90緊湊型套三4053450015%100-110緊湊型套三5475750025%110-120套三6006900030%合計(jì)/2362230000100%鑒于本案產(chǎn)品創(chuàng)新核心策略前提下，從區(qū)域的產(chǎn)品、戶型、需求市場等綜合因素考慮，根據(jù)用地指標(biāo)戶型配比建議：產(chǎn)品定位面積區(qū)間戶型套數(shù)建筑面積（㎡）面積占比（%）80-9價(jià)格定位市場價(jià)格回顧：板塊代表項(xiàng)目主力面積均價(jià)（元/㎡）主力總價(jià)（萬元）通江板塊五洲漢唐74-110470035-52華泰·棕櫚灣85-125520044-60建議本案價(jià)格：入市均價(jià)：5000元/㎡全案均價(jià)：5800元/㎡價(jià)格定位市場價(jià)格回顧：板塊代表項(xiàng)目主力面積均價(jià)主力總價(jià)通江板PART4物業(yè)發(fā)展建議PART4物業(yè)發(fā)展建議外立面示意圖外立面示意圖外立面示意圖外立面示意圖外立面示意圖外立面示意圖園林景觀示意圖園林景觀示意圖局部景觀：下沉式廣場●多層次園林●價(jià)值支撐采用人為制造高差的形式，可豐富景觀層次，增加綠化面積，提升綠化品質(zhì)。園林景觀示意圖局部景觀：下沉式廣場●多層次園林●價(jià)值支撐采用人為制造高差提供運(yùn)動(dòng)設(shè)備設(shè)施，比如跑步機(jī)等；設(shè)置有氧運(yùn)動(dòng)設(shè)備，如臺(tái)球，乒乓球等設(shè)置室內(nèi)休閑椅，為運(yùn)動(dòng)后提供休憩場所架空層示意圖提供運(yùn)動(dòng)設(shè)備設(shè)施，比如跑步機(jī)等；架空層示意圖提供供休閑娛樂設(shè)施，比如桌椅、棋牌等，訴求休閑娛樂的多功能性；設(shè)置兒童游樂區(qū)，與外部園林功能相呼應(yīng)；通過盆景，花壇，雕塑等方式將外部景觀內(nèi)部延展。架空層示意圖提供供休閑娛樂設(shè)施，比如桌椅、棋牌等，訴求休閑娛樂的多功能性通過在小區(qū)內(nèi)設(shè)置向具有厚重人文感的歐洲人物雕塑或動(dòng)物雕塑，展現(xiàn)皇家園林的人文和意境；小區(qū)內(nèi)設(shè)置造型噴泉，與雕塑輝映。景觀雕塑示意圖通過在小區(qū)內(nèi)設(shè)置向具有厚重人文感的歐洲人物雕塑或動(dòng)物雕塑，展鋪裝示意：石材與大理石、鵝卵石的應(yīng)用小區(qū)內(nèi)步行道以石材或局部大理石鋪裝，凸顯高端品質(zhì)感。運(yùn)用石材、大理石和草坪、花壇、花坪、鵝卵