XXXX年唐山市場(chǎng)年度報(bào)告課件

2011年唐山市場(chǎng)年度報(bào)告DateofReport:29thDec,2011Preparedby:BeijingEONIANRiverRealEstateConsultingCo.,LtdReportNo.:唐山項(xiàng)目專案組[2011]第(014)號(hào)

版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸北京長(zhǎng)河置地顧問(wèn)有限公司所有，未經(jīng)北京長(zhǎng)河置地顧問(wèn)有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。2011年唐山市場(chǎng)年度報(bào)告版權(quán)聲明：前言2011年，北京長(zhǎng)河置地顧問(wèn)有限公司憑借多年的國(guó)際化專業(yè)策劃經(jīng)驗(yàn)和豐富的專業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)踐操盤經(jīng)驗(yàn),迅速占領(lǐng)和引導(dǎo)唐山房地產(chǎn)市場(chǎng)。通過(guò)尚唐國(guó)際、東潤(rùn)國(guó)際廣場(chǎng)、元龍第1棟等項(xiàng)目的成功策劃和營(yíng)銷，北京長(zhǎng)河置地顧問(wèn)有限公司對(duì)唐山房地產(chǎn)市場(chǎng)有了更加全面而細(xì)致了解，通過(guò)對(duì)于2011年政策、經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)的總結(jié)，從而對(duì)2012年的市場(chǎng)形勢(shì)做以預(yù)判，達(dá)到未雨綢繆的效果。前言2011年，北京長(zhǎng)河置地顧問(wèn)有限一、宏觀政策分析三、宏觀市場(chǎng)分析四、未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)2011年唐山市場(chǎng)年度報(bào)告二、宏觀經(jīng)濟(jì)分析一、宏觀政策分析三、宏觀市場(chǎng)分析四、未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)2011年唐11年相關(guān)政策2011年全國(guó)政策概要：11年相關(guān)政策2011年全國(guó)政策概要：11年相關(guān)政策11年相關(guān)政策11年相關(guān)政策11年相關(guān)政策11年相關(guān)政策11年相關(guān)政策11年相關(guān)政策11年相關(guān)政策11年相關(guān)政策11年相關(guān)政策11年相關(guān)政策11年相關(guān)政策11年相關(guān)政策11年相關(guān)政策2011年唐山政策概要：河北實(shí)行保障房質(zhì)量終身負(fù)責(zé)制河北省出臺(tái)《河北省保障性安居工程質(zhì)量監(jiān)督管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱《辦法》），要求各地以工程質(zhì)量終身負(fù)責(zé)制為基礎(chǔ)，嚴(yán)格工程建設(shè)各環(huán)節(jié)監(jiān)督管理，切實(shí)保證保障性安居工程質(zhì)量?！掇k法》要求，建設(shè)單位應(yīng)對(duì)保障性安居工程全生命周期內(nèi)的質(zhì)量負(fù)總責(zé)。工程竣工時(shí)，須按規(guī)定設(shè)置工程質(zhì)量永久性標(biāo)牌，載明工程名稱、開(kāi)竣工日期、建設(shè)、勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位全稱，法人代表及工程項(xiàng)目負(fù)責(zé)人姓名。11年相關(guān)政策2011年唐山政策概要：河北實(shí)行保障房質(zhì)量終身負(fù)責(zé)制唐山四大銀行上浮住房利率工行、中行、建行、交行已經(jīng)分別上浮了首套房貸款利率，其中中行、建行最低上浮10%，交行上浮10%，工行則最低上浮20%；農(nóng)行相關(guān)部門工作人員表示，該行雖暫未上浮首套房貸款利率，但調(diào)整馬上就將進(jìn)行。我市國(guó)有土地范圍內(nèi)房屋轉(zhuǎn)移登記實(shí)現(xiàn)“立等可取”市住建局產(chǎn)權(quán)處通過(guò)實(shí)行延時(shí)服務(wù)、預(yù)約上門服務(wù)、綠色通道等措施，提高了房屋登記辦證效能。目前我市國(guó)有土地范圍內(nèi)房屋轉(zhuǎn)移登記實(shí)現(xiàn)“立等可取”。公積金貸款首套房首付3成住房公積金管理中心上調(diào)了住房公積金的貸款門檻，首付款比例由原來(lái)的最低20%調(diào)整為不得低于30%。11年相關(guān)政策唐山四大銀行上浮住房利率11年相關(guān)政策相關(guān)政策分析房地產(chǎn)調(diào)控：中央繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控決心不減，地方政府態(tài)度曖昧本輪調(diào)控事關(guān)中央政府公信力和中國(guó)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的大局，中央力度和決心不減。2010年以來(lái)，中央政府緊盯市場(chǎng)變化持續(xù)加碼調(diào)控，“國(guó)十條”、“國(guó)八條”等政策密集出臺(tái)，溫家寶總理等領(lǐng)導(dǎo)人也不斷強(qiáng)調(diào)中央政府繼續(xù)加強(qiáng)調(diào)控的決心。2012年房地產(chǎn)調(diào)控政策仍將維持從緊趨向。保障房：力度持續(xù)加大，給地方政府帶來(lái)巨大資金壓力保障房建設(shè)力度持續(xù)加大，規(guī)模迅速增加，地方政府將面臨更大資金壓力。近幾年保障房建設(shè)規(guī)模迅速增加，政府資金壓力較大。2009年，我國(guó)保障房計(jì)劃建設(shè)387萬(wàn)套，2010年達(dá)到580萬(wàn)套，實(shí)際開(kāi)工590萬(wàn)套?！笆濉逼陂g，中央政府計(jì)劃建設(shè)保障房3600萬(wàn)套，2011年已經(jīng)完成了開(kāi)工建設(shè)1000萬(wàn)套的目標(biāo)相關(guān)政策分析房地產(chǎn)調(diào)控：中央繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控決心不減，地方相關(guān)政策分析商品房：限購(gòu)、限價(jià)、限貸等行政手段加碼稅收、利率等經(jīng)濟(jì)手段跟進(jìn)，調(diào)控政策全面升級(jí)。限購(gòu)范圍和嚴(yán)厲程度遞增、限價(jià)令陸續(xù)出臺(tái)。首套、二套貸款門檻提高，三套停貸，各類需求均受到一定抑制。住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅調(diào)整、房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)正式落地。繼續(xù)抑制投機(jī)投資性需求，鞏固房地產(chǎn)調(diào)控成果目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控取得初步成效，保障性安居工程建設(shè)進(jìn)展順利。研究機(jī)構(gòu)近日發(fā)布的一份報(bào)告稱，中國(guó)住宅銷售均價(jià)已經(jīng)連續(xù)四個(gè)月下降，累計(jì)銷售面積和銷售額增速也均出現(xiàn)放緩。政府通過(guò)抑制不斷膨脹的投資、投機(jī)需求反向調(diào)節(jié)市場(chǎng)供給總量，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系趨向平衡，減少房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格泡沫，引導(dǎo)房?jī)r(jià)理性回歸。相關(guān)政策分析商品房：限購(gòu)、限價(jià)、限貸等行政手段加碼樓市“寒冷”還在繼續(xù)房地產(chǎn)是否已到轉(zhuǎn)型期2011年底，僵持的房?jī)r(jià)終于顯現(xiàn)“破冰”趨勢(shì)，房?jī)r(jià)進(jìn)入下跌通道。一時(shí)間，“中國(guó)地產(chǎn)黃金時(shí)代終結(jié)年”、“樓市拐點(diǎn)”、“地產(chǎn)寒冬”、“降價(jià)潮”……各種聲音齊聚樓市。面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的層層加碼、限購(gòu)，中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展是否可以走出轉(zhuǎn)型與融合之道？保障房制度對(duì)房地產(chǎn)格局影響何時(shí)結(jié)束，無(wú)法預(yù)估；國(guó)家政策頻繁出臺(tái)，對(duì)房地產(chǎn)嚴(yán)重施壓，2011年國(guó)家打壓的力度以及對(duì)于地方執(zhí)行的要求之嚴(yán)格可謂“空前絕后”，一二線城市限購(gòu)政策，嚴(yán)重影響了唐山市場(chǎng)，造成了客戶觀望態(tài)度逐步提高，市場(chǎng)中“受國(guó)家政策的壓力，房地產(chǎn)將全線降價(jià)”的聲音不絕于耳，未來(lái)形勢(shì)亦不明朗；雖考慮到房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)于國(guó)家經(jīng)濟(jì)的重要影響力以及相關(guān)行業(yè)的必要關(guān)聯(lián)性，但2012年初“換屆”后市場(chǎng)立即回暖的可能性較小，由此預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)將在2012年下半年或2013年上半年（總理?yè)Q屆后）開(kāi)始復(fù)蘇。相關(guān)政策分析樓市“寒冷”還在繼續(xù)房地產(chǎn)是否已到轉(zhuǎn)型期201一、宏觀政策分析三、宏觀市場(chǎng)分析四、未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)2011年唐山市場(chǎng)年度報(bào)告二、宏觀經(jīng)濟(jì)分析一、宏觀政策分析三、宏觀市場(chǎng)分析四、未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)2011年唐國(guó)家經(jīng)濟(jì)分析經(jīng)濟(jì)環(huán)境：外需不振，投資放緩，經(jīng)濟(jì)減速，CPI連續(xù)四個(gè)月下行2011年，為控制通貨膨脹，國(guó)內(nèi)貨幣政策持續(xù)收緊，經(jīng)濟(jì)減速，國(guó)際環(huán)境惡化，不確定性加大。下半年貨幣政策收緊的節(jié)奏放緩，開(kāi)始適時(shí)適度預(yù)調(diào)微調(diào)。預(yù)計(jì)2012年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)將在積極的財(cái)政支持以及貨幣政策的微調(diào)下實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)軟著陸，同時(shí)使物價(jià)水平控制在合理范圍內(nèi)。10月，溫家寶總理在國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出，更加注重政策的針對(duì)性、靈活性和前瞻性，適時(shí)適度進(jìn)行預(yù)調(diào)微調(diào)，保持貨幣信貸總量合理增長(zhǎng)；央行三季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告中也沒(méi)有再提“把穩(wěn)定物價(jià)總水平作為宏觀調(diào)控的首要任務(wù)”，而是指出繼續(xù)實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策，更加注重政策的針對(duì)性、靈活性和前瞻性，密切監(jiān)測(cè)國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)發(fā)展變化，把握好政策的力度和節(jié)奏，適時(shí)適度進(jìn)行預(yù)調(diào)微調(diào)。國(guó)家經(jīng)濟(jì)分析經(jīng)濟(jì)環(huán)境：外需不振，投資放緩，經(jīng)濟(jì)減速，CPI連國(guó)家經(jīng)濟(jì)分析貨幣政策：穩(wěn)增長(zhǎng)背景下貨幣政策微調(diào)，由“穩(wěn)中偏緊”向“穩(wěn)健”轉(zhuǎn)變貨幣政策預(yù)調(diào)微調(diào)，2012年貨幣政策將由2011年的“穩(wěn)中偏緊”向“穩(wěn)健”轉(zhuǎn)變，但全面放松可能性不大。近期通脹水平明顯回落，若明年我國(guó)經(jīng)濟(jì)仍能保持穩(wěn)定的發(fā)展水平，則貨幣政策不會(huì)大幅度全面轉(zhuǎn)向。目前的貨幣政策微調(diào)源于前期收緊幅度過(guò)大，現(xiàn)在是向正常水平回歸。央行近日下調(diào)存準(zhǔn)率，釋放貨幣政策微調(diào)信號(hào)。2011年11月30日，央行公布從12月5日起下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，這是近三年來(lái)央行首次下調(diào)存準(zhǔn)率，釋放2012年貨幣政策微調(diào)的信號(hào)。國(guó)家經(jīng)濟(jì)分析07-11唐山財(cái)政收入統(tǒng)計(jì)唐山經(jīng)濟(jì)分析07-11唐山財(cái)政收入統(tǒng)計(jì)唐山經(jīng)濟(jì)分析07-11唐山GDP總量統(tǒng)計(jì)唐山經(jīng)濟(jì)分析07-11唐山GDP總量統(tǒng)計(jì)唐山經(jīng)濟(jì)分析07-11唐山人口總量統(tǒng)計(jì)唐山經(jīng)濟(jì)分析07-11唐山人口總量統(tǒng)計(jì)唐山經(jīng)濟(jì)分析07-11唐山人均可支配收入統(tǒng)計(jì)唐山經(jīng)濟(jì)分析07-11唐山人均可支配收入統(tǒng)計(jì)唐山經(jīng)濟(jì)分析07-11唐山固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)唐山經(jīng)濟(jì)分析07-11唐山固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)唐山經(jīng)濟(jì)分析鑒于唐山整體經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)與其他城市不同，因此在房市蕭條的2011年，唐山經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速率并未受到較大影響，其主要原因在于房地長(zhǎng)市場(chǎng)所占的經(jīng)濟(jì)份額較少，但畢竟唐山整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)趨于良好，財(cái)政收入、GDP、人均可支配收入等各項(xiàng)指標(biāo)均有顯著提高，在良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境帶動(dòng)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)亦可得到良性影響，隨著人口總量以及固定資產(chǎn)投資額的增加，帶動(dòng)了整體市場(chǎng)份額，可以在一定程度上加快房市回暖，從而迎來(lái)新的春天。唐山經(jīng)濟(jì)分析唐山經(jīng)濟(jì)分析一、宏觀政策分析三、宏觀市場(chǎng)分析四、未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)2011年唐山市場(chǎng)年度報(bào)告二、宏觀經(jīng)濟(jì)分析一、宏觀政策分析三、宏觀市場(chǎng)分析四、未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)2011年唐宏觀市場(chǎng)分析唐山市06-10施工竣工面積統(tǒng)計(jì)宏觀市場(chǎng)分析唐山市06-10施工竣工面積統(tǒng)計(jì)宏觀市場(chǎng)分析唐山市06-10房地產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)宏觀市場(chǎng)分析唐山市06-10房地產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)宏觀市場(chǎng)分析唐山市06-10在建工程統(tǒng)計(jì)宏觀市場(chǎng)分析唐山市06-10在建工程統(tǒng)計(jì)2007年-2011年唐山市商品房成交統(tǒng)計(jì)成交統(tǒng)計(jì)分析2007年-2011年唐山市商品房成交統(tǒng)計(jì)成交統(tǒng)計(jì)分析

07年至2011年商品房成交量走勢(shì)，2011年有明顯下降，已經(jīng)低于2010年的成交量，下降了14%，從07年-2010年唐山房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量穩(wěn)步上升，2011年開(kāi)始下滑；07年樓盤供應(yīng)短缺以至于銷售狀態(tài)良好，空置面積下降50%及二手房?jī)r(jià)格節(jié)節(jié)上升，縱觀2008年至2010年三年來(lái)的城市房?jī)r(jià)排名，唐山市2008年新房均價(jià)4748元/平米，成交套數(shù)為2946套，2009年均價(jià)5267元/平米，成交套數(shù)13288套，2010年均價(jià)6098元/平米，成交套數(shù)17331套，房地產(chǎn)市場(chǎng)持穩(wěn)定發(fā)展，而且成交量持續(xù)上升，2010年后國(guó)家開(kāi)始對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控加壓，2011年唐山市場(chǎng)受到明顯影響，自2010年4月份“國(guó)十條”頒布以來(lái)，史上最嚴(yán)的調(diào)控期已持續(xù)一年有余。市場(chǎng)在調(diào)控下，成交量已漸于平淡，正是由于一線城市各方面的壓力和政策的調(diào)控，同時(shí)未來(lái)中國(guó)城市化重心將更多轉(zhuǎn)向二三線城市及中小城市，住房市場(chǎng)的發(fā)展空間也會(huì)相應(yīng)轉(zhuǎn)移，將逐步向二、三線城市轉(zhuǎn)移。作為二三線城市的唐山，近年來(lái)正處于城市化發(fā)展的階段，而國(guó)家的相關(guān)政策，給房地產(chǎn)市場(chǎng)以沉重打擊，已嚴(yán)重影響2011年的房地產(chǎn)成交，影響購(gòu)買者的消費(fèi)心理，出現(xiàn)“觀望市場(chǎng)”“等待降價(jià)”的心理，2012年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況是否更加嚴(yán)峻，樓市或?qū)⒂瓉?lái)冰點(diǎn)時(shí)代，我們拭目以待。成交統(tǒng)計(jì)分析07年至2011年商品房成交量走勢(shì)，2011年2010-2011年唐山市商品房成交面積統(tǒng)計(jì)（單位：萬(wàn)平米）成交統(tǒng)計(jì)分析2010-2011年唐山市商品房成交面積統(tǒng)計(jì)（單位：萬(wàn)平米）2010-2011年唐山市商品住宅成交套數(shù)統(tǒng)計(jì)（單位：套）成交統(tǒng)計(jì)分析2010-2011年唐山市商品住宅成交套數(shù)統(tǒng)計(jì)（單位：套）成唐山中心區(qū)域市場(chǎng)住宅成交均價(jià)走勢(shì)成交統(tǒng)計(jì)分析唐山中心區(qū)域市場(chǎng)住宅成交均價(jià)走勢(shì)成交統(tǒng)計(jì)分析總結(jié)：

2010年為遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，中央出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，經(jīng)濟(jì)和行政手段并用，從抑制需求、增加供給、加強(qiáng)監(jiān)管等方面對(duì)市場(chǎng)全方位調(diào)控。2010年政府還出臺(tái)了系列政策，在企業(yè)融資、土地開(kāi)發(fā)、商品房交易等環(huán)節(jié)加強(qiáng)管理，規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)及相關(guān)人員行為，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

2010年4月17日，“新國(guó)十條”出臺(tái)后，各地將根據(jù)其房地產(chǎn)現(xiàn)狀逐漸出現(xiàn)“限購(gòu)令”。而相對(duì)影響較大的還是一、二線城市，三線城市并未有明顯波動(dòng)，2010年唐山房地產(chǎn)市場(chǎng)，并為受到相關(guān)政策影響還處于穩(wěn)步發(fā)展，“金九銀十”在10月份體現(xiàn)明顯，2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量及成交面積大幅下滑，整體市場(chǎng)一度處于萎靡狀態(tài)，金九銀十并未出現(xiàn)，直至11月份在低迷的市場(chǎng)才顯現(xiàn)出遏制下滑的跡象，造成此現(xiàn)象的原因在于國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控，限購(gòu)、限價(jià)、限貸等行政手段加碼，包括2010年打壓政策的延續(xù)，這些政策打壓，輿論導(dǎo)向等多重原因影響，讓很大一部分剛需和投資的客戶，采取觀望態(tài)度，導(dǎo)致唐山房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量下滑。成交面積：10年市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，10月份、12月份成交面積最高，2011年的成交面積從8月份呈下降趨勢(shì)，9月份下降40%，10月份下降了18%，11月份上升了4%；成交套數(shù)：10年金九銀十體現(xiàn)，10月份成交套數(shù)最高，2011年商品住宅成交量5月份與8月份為高銷售期，9月份開(kāi)始下降，下降了44%，10月份下降了8%，11月份上升了11%，嚴(yán)重的收到市場(chǎng)影響；成交均價(jià)：10年-2011年唐山中心區(qū)域成交均價(jià)走勢(shì)，10年各月價(jià)格變化略小，而2011年價(jià)格浮動(dòng)較大，11月份有明顯變化，8月份有大幅度下降，均價(jià)下降550元，9、10月份浮動(dòng)較小。宏觀市場(chǎng)分析總結(jié)：2010年為遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，中央出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)在嚴(yán)峻的市場(chǎng)狀況下，大部分開(kāi)發(fā)商均“以不變應(yīng)萬(wàn)變”，個(gè)別項(xiàng)目則先行挑起了市場(chǎng)價(jià)格戰(zhàn)的端倪……在嚴(yán)峻的市場(chǎng)狀況下，大部分開(kāi)發(fā)商均“以不變應(yīng)萬(wàn)變”，個(gè)別項(xiàng)目世博廣場(chǎng)特殊案例動(dòng)態(tài)世博廣場(chǎng)特殊案例動(dòng)態(tài)景泰翰林特殊案例動(dòng)態(tài)景泰翰林特殊案例動(dòng)態(tài)南湖金地特殊案例動(dòng)態(tài)南湖金地特殊案例動(dòng)態(tài)中水電·首郡特殊案例動(dòng)態(tài)中水電·首郡特殊案例動(dòng)態(tài)鳳凰湖畔特殊案例動(dòng)態(tài)鳳凰湖畔特殊案例動(dòng)態(tài)各項(xiàng)目降價(jià)幅度一覽世博廣場(chǎng)景泰翰林南湖金地中水電鳳凰湖畔中心板塊8000-10000元/㎡鳳凰新城板塊7000-10000元/㎡南湖板塊8000-10000元/㎡鳳凰新城板塊7000-10000元/㎡鳳凰新城板塊7000-10000元/㎡8500元/㎡7200元/㎡6500元/㎡8500元/㎡6000元/㎡↓26%↓12%↓24%↓15%↓20%6300元/㎡6400元/㎡5000元/㎡7300元/㎡4800元/㎡去化近百套去化19套辦卡70張辦卡200余張去化千余套各項(xiàng)目降價(jià)幅度一覽世博廣場(chǎng)景泰翰林南湖金地中水電鳳凰湖畔中心

目前唐山市場(chǎng)處于極端且不正常的狀態(tài)，三大核心板塊市中心區(qū)域、高新區(qū)域、南湖區(qū)域均有開(kāi)發(fā)商“攪局”，再加上未來(lái)宏觀態(tài)勢(shì)發(fā)展方面并不明朗，可能導(dǎo)致后期可能會(huì)有更多的開(kāi)發(fā)商選擇以“低價(jià)搏逆勢(shì)”或“變相降價(jià)”的方式來(lái)干擾市場(chǎng)，因此此時(shí)果斷出擊，搶占市場(chǎng)最后份額方為上上之策。宏觀市場(chǎng)分析通過(guò)對(duì)以上數(shù)據(jù)的分析，已有部分項(xiàng)目開(kāi)始變相降價(jià)，在低迷階段搶占市場(chǎng)。世博廣場(chǎng)：與唐鋼、建行合作以團(tuán)購(gòu)的形式，給予特價(jià)房，起價(jià)5800元/平米，均價(jià)6300元/平米；景泰翰林：為了吸引客戶，推出特價(jià)房，4組戶型，均價(jià)6400元/㎡左右；中水電首郡：已6200元/㎡起的超低價(jià)格入住鳳凰新城作為噱頭引起關(guān)注，繳5萬(wàn)元辦卡即可享受9.9

折優(yōu)惠，全款9.6折優(yōu)惠，參加購(gòu)房網(wǎng)團(tuán)購(gòu)可享受9.9的折上折；南湖金地：以超低價(jià)格入市導(dǎo)致客戶因價(jià)格而忽略其偏僻的位置，目前辦卡交1000抵10000，搜房網(wǎng)

客戶每平米再減150元/㎡；鳳凰湖畔：與周邊檢察院等政府部門舉行團(tuán)購(gòu)活動(dòng)，均價(jià)4800元/㎡，目前已去化千余套。目前唐山市場(chǎng)處于極端且不正常的狀態(tài)，三大核心板一、宏觀政策分析三、宏觀市場(chǎng)分析四、未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)2011年唐山市場(chǎng)年度報(bào)告二、宏觀經(jīng)濟(jì)分析一、宏觀政策分析三、宏觀市場(chǎng)分析四、未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)2011年唐2011年土地供應(yīng)信息2011年土地供應(yīng)信息2011年土地供應(yīng)信息2011年土地供應(yīng)信息2011年土地供應(yīng)信息2011年土地供應(yīng)信息ABCDEFJIHGPOKLMN板塊劃分為方便了解整個(gè)唐山市場(chǎng)我們將唐山市區(qū)劃分為5個(gè)板塊，分別為：高新區(qū)板塊鳳凰新城及站前板塊中心板塊陡河?xùn)|板塊新華道及南湖板塊鳳凰新城及站前板塊陡河?xùn)|板塊新華道及南湖板塊中心板塊高新區(qū)板塊市場(chǎng)潛在供應(yīng)統(tǒng)計(jì)ABCDEFJIHGPOKLMN板塊劃分為方便了解整個(gè)唐山市高新區(qū)板塊市場(chǎng)潛在供應(yīng)統(tǒng)計(jì)高新區(qū)板塊市場(chǎng)潛在供應(yīng)統(tǒng)計(jì)鳳凰新城及站前板塊市場(chǎng)潛在供應(yīng)統(tǒng)計(jì)鳳凰新城及站前板塊市場(chǎng)潛在供應(yīng)統(tǒng)計(jì)中心板塊市場(chǎng)潛在供應(yīng)統(tǒng)計(jì)中心板塊市場(chǎng)潛在供應(yīng)統(tǒng)計(jì)陡河?xùn)|板塊市場(chǎng)潛在供應(yīng)統(tǒng)計(jì)陡河?xùn)|板塊市場(chǎng)潛在供應(yīng)統(tǒng)計(jì)新華道及路南板塊市場(chǎng)潛在供應(yīng)統(tǒng)計(jì)新華道及路南板塊市場(chǎng)潛在供應(yīng)統(tǒng)計(jì)平改項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)唐山市場(chǎng)平改項(xiàng)目供應(yīng)量總計(jì)為209.28萬(wàn)㎡平改項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)唐山市場(chǎng)平改項(xiàng)目供應(yīng)量總計(jì)為209.28萬(wàn)㎡市場(chǎng)潛在供應(yīng)統(tǒng)計(jì)唐山市場(chǎng)即將入市項(xiàng)目供應(yīng)量總計(jì)為340.92萬(wàn)㎡市場(chǎng)潛在供應(yīng)統(tǒng)計(jì)唐山市場(chǎng)即將入市項(xiàng)目供應(yīng)量總計(jì)為340.92市場(chǎng)存量統(tǒng)計(jì)備注：樣本僅選取總體量在10萬(wàn)㎡以上項(xiàng)目市場(chǎng)存量統(tǒng)計(jì)備注：樣本僅選取總體量在10萬(wàn)㎡以上項(xiàng)目市場(chǎng)存量統(tǒng)計(jì)備注：樣本僅選取總體量在10萬(wàn)㎡以上項(xiàng)目唐山市場(chǎng)現(xiàn)有大型項(xiàng)目存量總計(jì)為732.44萬(wàn)㎡市場(chǎng)存量統(tǒng)計(jì)備注：樣本僅選取總體量在10萬(wàn)㎡以上項(xiàng)目唐山市場(chǎng)市場(chǎng)潛在供應(yīng)量統(tǒng)計(jì)2012年市場(chǎng)整體供應(yīng)量測(cè)算：考慮到以下因素：部分開(kāi)發(fā)商面臨資金短缺而無(wú)力開(kāi)發(fā)；部分開(kāi)發(fā)商面對(duì)惡劣的市場(chǎng)環(huán)境壓縮開(kāi)發(fā)規(guī)?；蛲Ｖ归_(kāi)發(fā)計(jì)劃；我司保守估計(jì)：目前唐山市土地供應(yīng)達(dá)到785216.3㎡，按容積率4.0，預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)20%來(lái)計(jì)算，未來(lái)唐山市潛在的地產(chǎn)建筑面積將達(dá)到62.8萬(wàn)㎡，再加上目前已有的約183.27萬(wàn)㎡的預(yù)計(jì)供應(yīng)量，未來(lái)總體供應(yīng)量將到達(dá)246.07萬(wàn)㎡，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)非常激烈。市場(chǎng)潛在供應(yīng)量統(tǒng)計(jì)2012年市場(chǎng)整體供應(yīng)量測(cè)算：目前唐山市土目前，新建商品住宅的可售庫(kù)存量已經(jīng)處于歷史的高點(diǎn)，在新盤增加和成交放緩的影響下，今后商品住宅的可售存量還會(huì)上升，市場(chǎng)存貨壓力將進(jìn)一步加大。樓市調(diào)控不僅考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商的資金鏈，同時(shí)也將考驗(yàn)唐山政府，明年土地市場(chǎng)的嚴(yán)峻形勢(shì)將進(jìn)一步加劇，土地博弈情況也開(kāi)始加劇。伴隨著房?jī)r(jià)的下跌，住宅地塊不像過(guò)去受到極大關(guān)注，如果國(guó)家不放松房地產(chǎn)調(diào)控政策，未來(lái)幾年，唐山土地市場(chǎng)將逐漸趨冷，另一方面房企資金趨緊，購(gòu)地行為日趨謹(jǐn)慎。沒(méi)有開(kāi)發(fā)商的參與，土地價(jià)格無(wú)法獲得市場(chǎng)估值，土地與樓市的市場(chǎng)是相輔相成的，未來(lái)一段時(shí)期，在樓市的降價(jià)預(yù)期下，土地市的冬天即將到來(lái)。這種低迷的市場(chǎng)氛圍又將加速唐山房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整。市場(chǎng)總結(jié)市場(chǎng)總結(jié)THANKUTHANKUCC演講完畢，謝謝觀看！演講完畢，謝謝觀看！2011年唐山市場(chǎng)年度報(bào)告DateofReport:29thDec,2011Preparedby:BeijingEONIANRiverRealEstateConsultingCo.,LtdReportNo.:唐山項(xiàng)目專案組[2011]第(014)號(hào)

版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸北京長(zhǎng)河置地顧問(wèn)有限公司所有，未經(jīng)北京長(zhǎng)河置地顧問(wèn)有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。2011年唐山市場(chǎng)年度報(bào)告版權(quán)聲明：前言2011年，北京長(zhǎng)河置地顧問(wèn)有限公司憑借多年的國(guó)際化專業(yè)策劃經(jīng)驗(yàn)和豐富的專業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)踐操盤經(jīng)驗(yàn),迅速占領(lǐng)和引導(dǎo)唐山房地產(chǎn)市場(chǎng)。通過(guò)尚唐國(guó)際、東潤(rùn)國(guó)際廣場(chǎng)、元龍第1棟等項(xiàng)目的成功策劃和營(yíng)銷，北京長(zhǎng)河置地顧問(wèn)有限公司對(duì)唐山房地產(chǎn)市場(chǎng)有了更加全面而細(xì)致了解，通過(guò)對(duì)于2011年政策、經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)的總結(jié)，從而對(duì)2012年的市場(chǎng)形勢(shì)做以預(yù)判，達(dá)到未雨綢繆的效果。前言2011年，北京長(zhǎng)河置地顧問(wèn)有限一、宏觀政策分析三、宏觀市場(chǎng)分析四、未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)2011年唐山市場(chǎng)年度報(bào)告二、宏觀經(jīng)濟(jì)分析一、宏觀政策分析三、宏觀市場(chǎng)分析四、未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)2011年唐11年相關(guān)政策2011年全國(guó)政策概要：11年相關(guān)政策2011年全國(guó)政策概要：11年相關(guān)政策11年相關(guān)政策11年相關(guān)政策11年相關(guān)政策11年相關(guān)政策11年相關(guān)政策11年相關(guān)政策11年相關(guān)政策11年相關(guān)政策11年相關(guān)政策11年相關(guān)政策11年相關(guān)政策11年相關(guān)政策11年相關(guān)政策2011年唐山政策概要：河北實(shí)行保障房質(zhì)量終身負(fù)責(zé)制河北省出臺(tái)《河北省保障性安居工程質(zhì)量監(jiān)督管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱《辦法》），要求各地以工程質(zhì)量終身負(fù)責(zé)制為基礎(chǔ)，嚴(yán)格工程建設(shè)各環(huán)節(jié)監(jiān)督管理，切實(shí)保證保障性安居工程質(zhì)量?！掇k法》要求，建設(shè)單位應(yīng)對(duì)保障性安居工程全生命周期內(nèi)的質(zhì)量負(fù)總責(zé)。工程竣工時(shí)，須按規(guī)定設(shè)置工程質(zhì)量永久性標(biāo)牌，載明工程名稱、開(kāi)竣工日期、建設(shè)、勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位全稱，法人代表及工程項(xiàng)目負(fù)責(zé)人姓名。11年相關(guān)政策2011年唐山政策概要：河北實(shí)行保障房質(zhì)量終身負(fù)責(zé)制唐山四大銀行上浮住房利率工行、中行、建行、交行已經(jīng)分別上浮了首套房貸款利率，其中中行、建行最低上浮10%，交行上浮10%，工行則最低上浮20%；農(nóng)行相關(guān)部門工作人員表示，該行雖暫未上浮首套房貸款利率，但調(diào)整馬上就將進(jìn)行。我市國(guó)有土地范圍內(nèi)房屋轉(zhuǎn)移登記實(shí)現(xiàn)“立等可取”市住建局產(chǎn)權(quán)處通過(guò)實(shí)行延時(shí)服務(wù)、預(yù)約上門服務(wù)、綠色通道等措施，提高了房屋登記辦證效能。目前我市國(guó)有土地范圍內(nèi)房屋轉(zhuǎn)移登記實(shí)現(xiàn)“立等可取”。公積金貸款首套房首付3成住房公積金管理中心上調(diào)了住房公積金的貸款門檻，首付款比例由原來(lái)的最低20%調(diào)整為不得低于30%。11年相關(guān)政策唐山四大銀行上浮住房利率11年相關(guān)政策相關(guān)政策分析房地產(chǎn)調(diào)控：中央繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控決心不減，地方政府態(tài)度曖昧本輪調(diào)控事關(guān)中央政府公信力和中國(guó)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的大局，中央力度和決心不減。2010年以來(lái)，中央政府緊盯市場(chǎng)變化持續(xù)加碼調(diào)控，“國(guó)十條”、“國(guó)八條”等政策密集出臺(tái)，溫家寶總理等領(lǐng)導(dǎo)人也不斷強(qiáng)調(diào)中央政府繼續(xù)加強(qiáng)調(diào)控的決心。2012年房地產(chǎn)調(diào)控政策仍將維持從緊趨向。保障房：力度持續(xù)加大，給地方政府帶來(lái)巨大資金壓力保障房建設(shè)力度持續(xù)加大，規(guī)模迅速增加，地方政府將面臨更大資金壓力。近幾年保障房建設(shè)規(guī)模迅速增加，政府資金壓力較大。2009年，我國(guó)保障房計(jì)劃建設(shè)387萬(wàn)套，2010年達(dá)到580萬(wàn)套，實(shí)際開(kāi)工590萬(wàn)套?！笆濉逼陂g，中央政府計(jì)劃建設(shè)保障房3600萬(wàn)套，2011年已經(jīng)完成了開(kāi)工建設(shè)1000萬(wàn)套的目標(biāo)相關(guān)政策分析房地產(chǎn)調(diào)控：中央繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控決心不減，地方相關(guān)政策分析商品房：限購(gòu)、限價(jià)、限貸等行政手段加碼稅收、利率等經(jīng)濟(jì)手段跟進(jìn)，調(diào)控政策全面升級(jí)。限購(gòu)范圍和嚴(yán)厲程度遞增、限價(jià)令陸續(xù)出臺(tái)。首套、二套貸款門檻提高，三套停貸，各類需求均受到一定抑制。住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅調(diào)整、房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)正式落地。繼續(xù)抑制投機(jī)投資性需求，鞏固房地產(chǎn)調(diào)控成果目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控取得初步成效，保障性安居工程建設(shè)進(jìn)展順利。研究機(jī)構(gòu)近日發(fā)布的一份報(bào)告稱，中國(guó)住宅銷售均價(jià)已經(jīng)連續(xù)四個(gè)月下降，累計(jì)銷售面積和銷售額增速也均出現(xiàn)放緩。政府通過(guò)抑制不斷膨脹的投資、投機(jī)需求反向調(diào)節(jié)市場(chǎng)供給總量，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系趨向平衡，減少房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格泡沫，引導(dǎo)房?jī)r(jià)理性回歸。相關(guān)政策分析商品房：限購(gòu)、限價(jià)、限貸等行政手段加碼樓市“寒冷”還在繼續(xù)房地產(chǎn)是否已到轉(zhuǎn)型期2011年底，僵持的房?jī)r(jià)終于顯現(xiàn)“破冰”趨勢(shì)，房?jī)r(jià)進(jìn)入下跌通道。一時(shí)間，“中國(guó)地產(chǎn)黃金時(shí)代終結(jié)年”、“樓市拐點(diǎn)”、“地產(chǎn)寒冬”、“降價(jià)潮”……各種聲音齊聚樓市。面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的層層加碼、限購(gòu)，中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展是否可以走出轉(zhuǎn)型與融合之道？保障房制度對(duì)房地產(chǎn)格局影響何時(shí)結(jié)束，無(wú)法預(yù)估；國(guó)家政策頻繁出臺(tái)，對(duì)房地產(chǎn)嚴(yán)重施壓，2011年國(guó)家打壓的力度以及對(duì)于地方執(zhí)行的要求之嚴(yán)格可謂“空前絕后”，一二線城市限購(gòu)政策，嚴(yán)重影響了唐山市場(chǎng)，造成了客戶觀望態(tài)度逐步提高，市場(chǎng)中“受國(guó)家政策的壓力，房地產(chǎn)將全線降價(jià)”的聲音不絕于耳，未來(lái)形勢(shì)亦不明朗；雖考慮到房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)于國(guó)家經(jīng)濟(jì)的重要影響力以及相關(guān)行業(yè)的必要關(guān)聯(lián)性，但2012年初“換屆”后市場(chǎng)立即回暖的可能性較小，由此預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)將在2012年下半年或2013年上半年（總理?yè)Q屆后）開(kāi)始復(fù)蘇。相關(guān)政策分析樓市“寒冷”還在繼續(xù)房地產(chǎn)是否已到轉(zhuǎn)型期201一、宏觀政策分析三、宏觀市場(chǎng)分析四、未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)2011年唐山市場(chǎng)年度報(bào)告二、宏觀經(jīng)濟(jì)分析一、宏觀政策分析三、宏觀市場(chǎng)分析四、未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)2011年唐國(guó)家經(jīng)濟(jì)分析經(jīng)濟(jì)環(huán)境：外需不振，投資放緩，經(jīng)濟(jì)減速，CPI連續(xù)四個(gè)月下行2011年，為控制通貨膨脹，國(guó)內(nèi)貨幣政策持續(xù)收緊，經(jīng)濟(jì)減速，國(guó)際環(huán)境惡化，不確定性加大。下半年貨幣政策收緊的節(jié)奏放緩，開(kāi)始適時(shí)適度預(yù)調(diào)微調(diào)。預(yù)計(jì)2012年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)將在積極的財(cái)政支持以及貨幣政策的微調(diào)下實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)軟著陸，同時(shí)使物價(jià)水平控制在合理范圍內(nèi)。10月，溫家寶總理在國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出，更加注重政策的針對(duì)性、靈活性和前瞻性，適時(shí)適度進(jìn)行預(yù)調(diào)微調(diào)，保持貨幣信貸總量合理增長(zhǎng)；央行三季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告中也沒(méi)有再提“把穩(wěn)定物價(jià)總水平作為宏觀調(diào)控的首要任務(wù)”，而是指出繼續(xù)實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策，更加注重政策的針對(duì)性、靈活性和前瞻性，密切監(jiān)測(cè)國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)發(fā)展變化，把握好政策的力度和節(jié)奏，適時(shí)適度進(jìn)行預(yù)調(diào)微調(diào)。國(guó)家經(jīng)濟(jì)分析經(jīng)濟(jì)環(huán)境：外需不振，投資放緩，經(jīng)濟(jì)減速，CPI連國(guó)家經(jīng)濟(jì)分析貨幣政策：穩(wěn)增長(zhǎng)背景下貨幣政策微調(diào)，由“穩(wěn)中偏緊”向“穩(wěn)健”轉(zhuǎn)變貨幣政策預(yù)調(diào)微調(diào)，2012年貨幣政策將由2011年的“穩(wěn)中偏緊”向“穩(wěn)健”轉(zhuǎn)變，但全面放松可能性不大。近期通脹水平明顯回落，若明年我國(guó)經(jīng)濟(jì)仍能保持穩(wěn)定的發(fā)展水平，則貨幣政策不會(huì)大幅度全面轉(zhuǎn)向。目前的貨幣政策微調(diào)源于前期收緊幅度過(guò)大，現(xiàn)在是向正常水平回歸。央行近日下調(diào)存準(zhǔn)率，釋放貨幣政策微調(diào)信號(hào)。2011年11月30日，央行公布從12月5日起下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，這是近三年來(lái)央行首次下調(diào)存準(zhǔn)率，釋放2012年貨幣政策微調(diào)的信號(hào)。國(guó)家經(jīng)濟(jì)分析07-11唐山財(cái)政收入統(tǒng)計(jì)唐山經(jīng)濟(jì)分析07-11唐山財(cái)政收入統(tǒng)計(jì)唐山經(jīng)濟(jì)分析07-11唐山GDP總量統(tǒng)計(jì)唐山經(jīng)濟(jì)分析07-11唐山GDP總量統(tǒng)計(jì)唐山經(jīng)濟(jì)分析07-11唐山人口總量統(tǒng)計(jì)唐山經(jīng)濟(jì)分析07-11唐山人口總量統(tǒng)計(jì)唐山經(jīng)濟(jì)分析07-11唐山人均可支配收入統(tǒng)計(jì)唐山經(jīng)濟(jì)分析07-11唐山人均可支配收入統(tǒng)計(jì)唐山經(jīng)濟(jì)分析07-11唐山固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)唐山經(jīng)濟(jì)分析07-11唐山固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)唐山經(jīng)濟(jì)分析鑒于唐山整體經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)與其他城市不同，因此在房市蕭條的2011年，唐山經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速率并未受到較大影響，其主要原因在于房地長(zhǎng)市場(chǎng)所占的經(jīng)濟(jì)份額較少，但畢竟唐山整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)趨于良好，財(cái)政收入、GDP、人均可支配收入等各項(xiàng)指標(biāo)均有顯著提高，在良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境帶動(dòng)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)亦可得到良性影響，隨著人口總量以及固定資產(chǎn)投資額的增加，帶動(dòng)了整體市場(chǎng)份額，可以在一定程度上加快房市回暖，從而迎來(lái)新的春天。唐山經(jīng)濟(jì)分析唐山經(jīng)濟(jì)分析一、宏觀政策分析三、宏觀市場(chǎng)分析四、未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)2011年唐山市場(chǎng)年度報(bào)告二、宏觀經(jīng)濟(jì)分析一、宏觀政策分析三、宏觀市場(chǎng)分析四、未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)2011年唐宏觀市場(chǎng)分析唐山市06-10施工竣工面積統(tǒng)計(jì)宏觀市場(chǎng)分析唐山市06-10施工竣工面積統(tǒng)計(jì)宏觀市場(chǎng)分析唐山市06-10房地產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)宏觀市場(chǎng)分析唐山市06-10房地產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)宏觀市場(chǎng)分析唐山市06-10在建工程統(tǒng)計(jì)宏觀市場(chǎng)分析唐山市06-10在建工程統(tǒng)計(jì)2007年-2011年唐山市商品房成交統(tǒng)計(jì)成交統(tǒng)計(jì)分析2007年-2011年唐山市商品房成交統(tǒng)計(jì)成交統(tǒng)計(jì)分析

07年至2011年商品房成交量走勢(shì)，2011年有明顯下降，已經(jīng)低于2010年的成交量，下降了14%，從07年-2010年唐山房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量穩(wěn)步上升，2011年開(kāi)始下滑；07年樓盤供應(yīng)短缺以至于銷售狀態(tài)良好，空置面積下降50%及二手房?jī)r(jià)格節(jié)節(jié)上升，縱觀2008年至2010年三年來(lái)的城市房?jī)r(jià)排名，唐山市2008年新房均價(jià)4748元/平米，成交套數(shù)為2946套，2009年均價(jià)5267元/平米，成交套數(shù)13288套，2010年均價(jià)6098元/平米，成交套數(shù)17331套，房地產(chǎn)市場(chǎng)持穩(wěn)定發(fā)展，而且成交量持續(xù)上升，2010年后國(guó)家開(kāi)始對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控加壓，2011年唐山市場(chǎng)受到明顯影響，自2010年4月份“國(guó)十條”頒布以來(lái)，史上最嚴(yán)的調(diào)控期已持續(xù)一年有余。市場(chǎng)在調(diào)控下，成交量已漸于平淡，正是由于一線城市各方面的壓力和政策的調(diào)控，同時(shí)未來(lái)中國(guó)城市化重心將更多轉(zhuǎn)向二三線城市及中小城市，住房市場(chǎng)的發(fā)展空間也會(huì)相應(yīng)轉(zhuǎn)移，將逐步向二、三線城市轉(zhuǎn)移。作為二三線城市的唐山，近年來(lái)正處于城市化發(fā)展的階段，而國(guó)家的相關(guān)政策，給房地產(chǎn)市場(chǎng)以沉重打擊，已嚴(yán)重影響2011年的房地產(chǎn)成交，影響購(gòu)買者的消費(fèi)心理，出現(xiàn)“觀望市場(chǎng)”“等待降價(jià)”的心理，2012年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況是否更加嚴(yán)峻，樓市或?qū)⒂瓉?lái)冰點(diǎn)時(shí)代，我們拭目以待。成交統(tǒng)計(jì)分析07年至2011年商品房成交量走勢(shì)，2011年2010-2011年唐山市商品房成交面積統(tǒng)計(jì)（單位：萬(wàn)平米）成交統(tǒng)計(jì)分析2010-2011年唐山市商品房成交面積統(tǒng)計(jì)（單位：萬(wàn)平米）2010-2011年唐山市商品住宅成交套數(shù)統(tǒng)計(jì)（單位：套）成交統(tǒng)計(jì)分析2010-2011年唐山市商品住宅成交套數(shù)統(tǒng)計(jì)（單位：套）成唐山中心區(qū)域市場(chǎng)住宅成交均價(jià)走勢(shì)成交統(tǒng)計(jì)分析唐山中心區(qū)域市場(chǎng)住宅成交均價(jià)走勢(shì)成交統(tǒng)計(jì)分析總結(jié)：

2010年為遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，中央出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，經(jīng)濟(jì)和行政手段并用，從抑制需求、增加供給、加強(qiáng)監(jiān)管等方面對(duì)市場(chǎng)全方位調(diào)控。2010年政府還出臺(tái)了系列政策，在企業(yè)融資、土地開(kāi)發(fā)、商品房交易等環(huán)節(jié)加強(qiáng)管理，規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)及相關(guān)人員行為，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

2010年4月17日，“新國(guó)十條”出臺(tái)后，各地將根據(jù)其房地產(chǎn)現(xiàn)狀逐漸出現(xiàn)“限購(gòu)令”。而相對(duì)影響較大的還是一、二線城市，三線城市并未有明顯波動(dòng)，2010年唐山房地產(chǎn)市場(chǎng)，并為受到相關(guān)政策影響還處于穩(wěn)步發(fā)展，“金九銀十”在10月份體現(xiàn)明顯，2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量及成交面積大幅下滑，整體市場(chǎng)一度處于萎靡狀態(tài)，金九銀十并未出現(xiàn)，直至11月份在低迷的市場(chǎng)才顯現(xiàn)出遏制下滑的跡象，造成此現(xiàn)象的原因在于國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控，限購(gòu)、限價(jià)、限貸等行政手段加碼，包括2010年打壓政策的延續(xù)，這些政策打壓，輿論導(dǎo)向等多重原因影響，讓很大一部分剛需和投資的客戶，采取觀望態(tài)度，導(dǎo)致唐山房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量下滑。成交面積：10年市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，10月份、12月份成交面積最高，2011年的成交面積從8月份呈下降趨勢(shì)，9月份下降40%，10月份下降了18%，11月份上升了4%；成交套數(shù)：10年金九銀十體現(xiàn)，10月份成交套數(shù)最高，2011年商品住宅成交量5月份與8月份為高銷售期，9月份開(kāi)始下降，下降了44%，10月份下降了8%，11月份上升了11%，嚴(yán)重的收到市場(chǎng)影響；成交均價(jià)：10年-2011年唐山中心區(qū)域成交均價(jià)走勢(shì)，10年各月價(jià)格變化略小，而2011年價(jià)格浮動(dòng)較大，11月份有明顯變化，8月份有大幅度下降，均價(jià)下降550元，9、10月份浮動(dòng)較小。宏觀市場(chǎng)分析總結(jié)：2010年為遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，中央出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)在嚴(yán)峻的市場(chǎng)狀況下，大部分開(kāi)發(fā)商均“以不變應(yīng)萬(wàn)變”，個(gè)別項(xiàng)目則先行挑起了市場(chǎng)價(jià)格戰(zhàn)的端倪……在嚴(yán)峻的市場(chǎng)狀況下，大部分開(kāi)發(fā)商均“以不變應(yīng)萬(wàn)變”，個(gè)別項(xiàng)目世博廣場(chǎng)特殊案例動(dòng)態(tài)世博廣場(chǎng)特殊案例動(dòng)態(tài)景泰翰林特殊案例動(dòng)態(tài)景泰翰林特殊案例動(dòng)態(tài)南湖金地特殊案例動(dòng)態(tài)南湖金地特殊案例動(dòng)態(tài)中水電·首郡特殊案例動(dòng)態(tài)中水電·首郡特殊案例動(dòng)態(tài)鳳凰湖畔特殊案例動(dòng)態(tài)鳳凰湖畔特殊案例動(dòng)態(tài)各項(xiàng)目降價(jià)幅度一覽世博廣場(chǎng)景泰翰林南湖金地中水電鳳凰湖畔中心板塊8000-10000元/㎡鳳凰新城板塊7000-10000元/㎡南湖板塊8000-10000元/㎡鳳凰新城板塊7000-10000元/㎡鳳凰新城板塊7000-10000元/㎡8500元/㎡7200元/㎡6500元/㎡8500元/㎡6000元/㎡↓26%↓12%↓24%↓15%↓20%6300元/㎡6400元/㎡5000元/㎡7300元/㎡4800元/㎡去化近百套去化19套辦卡70張辦卡200余張去化千余套各項(xiàng)目降價(jià)幅度一覽世博廣場(chǎng)景泰翰林南湖金地中水電鳳凰湖畔中心

目前唐山市場(chǎng)處于極端且不正常的狀態(tài)，三大核心板塊市中心區(qū)域、高新區(qū)域、南湖區(qū)域均有開(kāi)發(fā)商“攪局”，再加上未來(lái)宏觀態(tài)勢(shì)發(fā)展方面并不明朗，可能導(dǎo)致后期可能會(huì)有更多的開(kāi)發(fā)商選擇以“低價(jià)搏逆勢(shì)”或“變相降價(jià)”的方式來(lái)干擾市場(chǎng)，因此此時(shí)果斷出擊，搶占市場(chǎng)最后份額方為上上之策。宏觀市場(chǎng)分析通過(guò)對(duì)以上數(shù)據(jù)的分析，已有部分項(xiàng)目開(kāi)始變相降價(jià)，在低迷階段搶占市場(chǎng)。世博廣場(chǎng)：與唐鋼、建行合作以團(tuán)購(gòu)的形式，給予特價(jià)房，起價(jià)5800元/平米，均價(jià)6300元/平米；景泰翰林：為了吸引客戶，推出特價(jià)房，4組戶型，均價(jià)6400元/㎡左右；