在案例中學(xué)習(xí)物業(yè)法規(guī)課件2

物業(yè)集團培訓(xùn)管理中心總經(jīng)理沈強強在案例中學(xué)習(xí)物業(yè)管理法律法規(guī)物業(yè)集團培訓(xùn)管理中心總經(jīng)理沈強強在案例中學(xué)習(xí)物業(yè)管理本課程，您可以了解到：第一部分法律概述第二部分物業(yè)案例本課程，您可以了解到：第一部分法律概述第二部分物業(yè)案一、法律的概念二、法律的廣義與狹義理解三、我國法律的層次四、我國目前物業(yè)管理法律法規(guī)的層次第一部分法律概述五、目前比較重要的一些物業(yè)法規(guī)一、法律的概念二、法律的廣義與狹義理解三、我國法律的層次四、

法律就是國家按照統(tǒng)治階級的利益和意志制定或認(rèn)可、并由國家強制力保證其實施的行為規(guī)范的總和，包括憲法、法律、法令、行政法規(guī)、條例、規(guī)章、判例、習(xí)慣法等各種成文法和不成文法。法屬于上層建筑范疇，決定于經(jīng)濟基礎(chǔ)，并為經(jīng)濟基礎(chǔ)服務(wù)。

法的目的在于維護有利于統(tǒng)治階級的社會關(guān)系和社會秩序，是統(tǒng)治階級實現(xiàn)其統(tǒng)治的一項重要工具。所以，法是階級社會特有的社會現(xiàn)象，它隨著階級、階級斗爭的產(chǎn)生、發(fā)展而產(chǎn)生和發(fā)展，并將隨著階級、階級斗爭的消滅而自行消亡。一、法律的概念：法律就是國家按照統(tǒng)治階級的利益和意志制定或認(rèn)二、法律的廣義與狹義理解：

廣義的法律：是指法的整體，包括法律、有法律效力的解釋及其行政機關(guān)為執(zhí)行法律而制定的規(guī)范性文件。

狹義的法律：專指擁有立法權(quán)的國家機關(guān)依照立法程序制定的規(guī)范性文件。二、法律的廣義與狹義理解：廣義的法律：是指法

1、憲法：又稱為“母法”，是國家法律效力最高的法律，所有的法律、法規(guī)等都必須服從于憲法，不得與憲法的規(guī)定相沖突。由全國人民代表大會制定。2、法律：由我國的最高立法機構(gòu)——全國人民代表大會及其常務(wù)委員會制定。如《物權(quán)法》。3、行政法規(guī)、條例：由國家行政最高機關(guān)——國務(wù)院頒布。如《物業(yè)管理條例》。4、部門規(guī)章：由國務(wù)院各部、委制定的。如建設(shè)部頒布《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》。5、地方性法規(guī)：由各省、市、區(qū)等地方人民代表大會制定的。只能適用于地方。如《廣東省物業(yè)管理條例》。6、地方性規(guī)章：由各省、市、區(qū)等人民政府制定。

三、我國法律的層次：1、憲法：又稱為“母法”，是國家法律效力最高的法律，

1、憲法；2、物權(quán)法、合同法、民法通則等；3、物業(yè)管理條例；4、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法（建設(shè)部）、物業(yè)服務(wù)收費管理辦法（建設(shè)部、發(fā)改委）、城市異產(chǎn)毗鄰房屋管理規(guī)定（建設(shè)部）。5、廣東省物業(yè)管理條例；6、廣州市物業(yè)服務(wù)收費管理實施細則

四、我國目前物業(yè)管理法律法規(guī)的層次：1、憲法；四、我國目前物業(yè)管理法律法規(guī)的層次五、目前比較重要的一些物業(yè)法規(guī)《物權(quán)法》《物業(yè)管理條例》《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》《住宅專項維修資金管理辦法》

《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》《保安服務(wù)管理條例》《中華人民共和國侵權(quán)責(zé)任法》

《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》《廣東省物業(yè)管理條例》《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》

國家級部門級省級《廣東省物價局、廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》《廣東省物價局關(guān)于機動車停放保管服務(wù)收費管理辦法》市級

《廣州市養(yǎng)犬管理條例》

《廣州市物業(yè)服務(wù)收費管理實施細則》五、目前比較重要的一些物業(yè)法規(guī)《物權(quán)法》《物業(yè)管理條例》《物

聲明：以下案例均系真實的。案例的最終結(jié)果不排除有偶然性，但學(xué)習(xí)案例的主要目的是吸取別人的經(jīng)驗和教訓(xùn)，學(xué)會舉一反三！因此，案例本身是什么樣的結(jié)果并不重要！第二部分培訓(xùn)案例聲明：以下案例均系真實的。案例的最終結(jié)果不排除有偶然房中房一、某小區(qū)裝修監(jiān)管不力，導(dǎo)致出現(xiàn)“房中房”

某小區(qū)C6棟601房業(yè)主于2008年12月8日申報裝修。幾天后，開始正式裝修。在裝修巡查中，管理處發(fā)現(xiàn)業(yè)主將其中一個房間改成了衛(wèi)生間，屬于重大違章情況。管理處隨即進行了制止，發(fā)出了《整改通知書》，但制止的效果甚微，導(dǎo)致業(yè)主仍然繼續(xù)在裝修，并且在5月底完成了裝修活動，“房中房”已經(jīng)形成。另據(jù)了解，C6棟601、602房曾在2009年3月向管理處提出裝修延期的申請，管理處居然同意其申請，并延期至5月底。理解要點與啟示：（1）告知義務(wù)：《物業(yè)管理條例》第53條：（2）制止、報告義務(wù)：《物業(yè)管理條例》第46條《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第17條

《物業(yè)管理條例》第五十三條業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主?！段飿I(yè)管理條例》第四十六條

對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時向有關(guān)行政管理部門報告。有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)管理企業(yè)的報告后，應(yīng)當(dāng)依法對違法行為予以制止或者依法處理。《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第十七條

物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)按照住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議實施管理，發(fā)現(xiàn)裝修人或者裝飾裝修企業(yè)有本辦法第五條行為的，或者未經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)實施本辦法第六條所列行為的，或者有違反本辦法第七條、第八條、第九條規(guī)定行為的，應(yīng)當(dāng)立即制止；已造成事實后果或者拒不改正的，應(yīng)當(dāng)及時報告有關(guān)部門依法處理。對裝修人或者裝飾裝修企業(yè)違反住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的，追究違約責(zé)任。關(guān)于配合做好“房中房”專項整治工作的通知穗國房字〔2009〕529號各物業(yè)服務(wù)企業(yè)：貫徹市政府《關(guān)于開展房中房整治工作的通告》（穗府〔2009〕22號），現(xiàn)就各物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)法定職責(zé)，積極配合做好“房中房”專項整治工作提出如下意見，請遵照執(zhí)行。一、整治范圍全市違法改建室內(nèi)結(jié)構(gòu)的房屋。根據(jù)《廣東省物業(yè)管理條例》第五十五條第一項、第三項規(guī)定，包括以下三種情形：

（一）損壞或者擅自變動房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)，影響房屋安全的；（二）將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房的；（三）將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室、起居室（廳）、書房或廚房上方的。二、工作內(nèi)容各企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格按照物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)、政策規(guī)定及物業(yè)服務(wù)合同的約定加強物業(yè)服務(wù)工作，進一步加強日常巡查，在做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋租賃信息收集、上報的同時，對發(fā)現(xiàn)的“房中房”行為及時予以勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應(yīng)當(dāng)及時報告物業(yè)管理區(qū)域所在地的區(qū)、縣級市人民政府建設(shè)行政主管部門，由有關(guān)部門按照《廣東省物業(yè)管理條例》及時予以查處。三、工作要求各企業(yè)應(yīng)高度重視，充分認(rèn)識開展“房中房”整治工作的重要意義，積極配合行政主管部門做好“房中房”整治工作，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未及時勸阻、制止、報告的，將視情節(jié)，單獨或合并給予以下處理：（一）給予通報批評，并在市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會網(wǎng)站上曝光；（二）取消當(dāng)年的“物業(yè)管理示范小區(qū)（大廈）”項目評選資格；（三）已取得“廣州市物業(yè)管理示范小區(qū)（大廈）”榮譽的，由市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會取消榮譽，并作摘牌處理；已取得國家、省“物業(yè)管理示范小區(qū)（大廈）”榮譽的，上報有關(guān)主管部門，建議取消榮譽并摘牌；（四）兩年內(nèi)不推薦晉升物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級。特此通知。廣州市國土資源和房屋管理局廣州市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會二OO九年五月三十一日（3）如何有效進行裝修管理？及時發(fā)現(xiàn)、及時制止房中房一、某小區(qū)裝修監(jiān)管不力，導(dǎo)致出現(xiàn)“房中房”（1）告知義二、小區(qū)內(nèi)發(fā)生安全事故，物業(yè)公司是否要承擔(dān)責(zé)任？1999年，深圳筆架山莊某業(yè)主在回家的路上，被潛伏在小區(qū)空置房的犯罪分子所殺害。2001年，被害人家屬向小區(qū)物業(yè)公司提出70萬元的賠償要求。審判結(jié)果：一審：判物業(yè)公司賠償10萬元。二審：判物業(yè)公司不承擔(dān)任何的賠償責(zé)任。二、小區(qū)內(nèi)發(fā)生安全事故，物業(yè)公司是否要承擔(dān)責(zé)任？19

（1）關(guān)于物業(yè)公司安全責(zé)任的法律描述：《物業(yè)管理條例》第47條；

（2）物業(yè)公司管理小區(qū)，憑什么管，管什么？《物業(yè)服務(wù)合同》（包括《業(yè)主公約》的授權(quán)內(nèi)容）?！段飿I(yè)管理條例》第2條。

（3）承擔(dān)責(zé)任的可能性：

物業(yè)公司是否履行了物業(yè)服務(wù)合同中保安服務(wù)義務(wù)，是認(rèn)定其是否承擔(dān)法律責(zé)任的依據(jù)。證據(jù)，是否有過失或違約行為。法釋【2009】8號第3條。理解要點與啟示：《中物協(xié)【2008】1號》《物業(yè)管理條例》第四十七條

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時，應(yīng)當(dāng)及時向有關(guān)行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。物業(yè)管理企業(yè)雇請保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第三條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護、管理和維護義務(wù)，業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。《關(guān)于使用“秩序維護員”稱謂的指導(dǎo)意見》（中物協(xié)[2008]1號）各物業(yè)服務(wù)企業(yè)：

《物業(yè)管理條例》第二條規(guī)定：“物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。”第四十七條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時，應(yīng)當(dāng)及時向有關(guān)行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。”

從以上兩條規(guī)定可以看出，物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容包括“維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)秩序的活動”，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的職責(zé)包括“協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域的安全防范工作”。另外，從《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》和《物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審辦法（試行）》的相關(guān)規(guī)定來看，均明確物業(yè)服務(wù)成本中包含“秩序維護費”的內(nèi)容，并無“保安費”的表述。

實際工作中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對從事維護公共秩序和協(xié)助安全防范崗位的工作人員，大多習(xí)慣稱之為“保安員”，業(yè)主及使用人也沿用這種稱謂。但是，由“保安”一詞隱含“保證安全”、“保護安全”之意，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)維護公共秩序和協(xié)助安全防范的職責(zé)并不相符。同時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事的守望、守護以及公共秩序維護工作，與配有防衛(wèi)器械和qiangzhi從事武裝守護、護衛(wèi)服務(wù)等各種保安服務(wù)有著本質(zhì)區(qū)別。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的秩序管理人員使用“保安員”稱謂，容易引起誤解，產(chǎn)生物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)“保證業(yè)主人身和財產(chǎn)安全”的錯覺，以往也曾出現(xiàn)過業(yè)主以“保安”為由追究物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理責(zé)任的案例，引發(fā)諸多矛盾和糾紛，給管理服務(wù)工作造成被動，給行業(yè)健康發(fā)展帶來不利影響。

為消除不必要的誤解，準(zhǔn)確界定行業(yè)責(zé)任，建議今后物業(yè)服務(wù)企業(yè)對從事物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的秩序維護和協(xié)助開展安全防范的工作人員使用“秩序維護員”稱謂，不再使用“保安員”的稱謂。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在簽訂物業(yè)服務(wù)合同時，應(yīng)與業(yè)主進行充分協(xié)商，確定“秩序維護管理”的內(nèi)容，盡量避免使用“保安服務(wù)”、“提供安全防范服務(wù)”、“維護社區(qū)治安”等用語，以減少管理服務(wù)糾紛，規(guī)避企業(yè)風(fēng)險。《物業(yè)管理條例》

第二條

本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。（1）關(guān)于物業(yè)公司安全責(zé)任的法律描述：《物業(yè)管理條例

2005年1月18日晚上6點多，孔某下班回家途中，經(jīng)過巴南區(qū)李家沱某小區(qū)二棟樓樓下的超市時，被樓上掉下的一塊磚頭擊中頭部?？啄钞?dāng)場口鼻出血昏倒在地，搶救5天才蘇醒過來。經(jīng)鑒定，孔某因為重型顱腦受傷導(dǎo)致的下肢行動障礙傷害為7級、智力傷害為10級。案發(fā)后，巴南公安分局刑警支隊在當(dāng)晚10點左右對現(xiàn)場進行了勘查，發(fā)現(xiàn)了破裂的肇事磚頭。該樓房的3層是一個公用平臺，平臺上有一自制乒乓臺，乒乓臺下也有類似的磚頭。但是，警方始終沒有找到肇事者。案例一：三、高空拋物與高空墜物的管理責(zé)任。2005年1月18日晚上6點多，孔某下班回家途

2005年6月，孔某將小區(qū)的三名業(yè)主告上法院，因為正是這三人商議修建磚塊水泥板乒乓球臺，而且其中兩人還出資購買了水泥并從別處搬來了磚塊堆放在平臺上。因為不能證明就是這3人向樓下扔了磚頭，法院駁回了孔某的請求。之后，孔某將該樓的64戶住戶和物管公司一起告到法院，要求他們承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。法院在判決書中認(rèn)為，本案中扔磚頭侵害孔某的主體，不具有多數(shù)性，所以，板子就不能打到64戶住戶身上，而應(yīng)該由那個導(dǎo)致了孔某損害但卻無法確定的第三人負(fù)責(zé)。

物管公司作為安全保障義務(wù)人，讓建筑物和廢棄物混亂地堆放在三樓平臺上，也沒有有效地防止或者制止損害發(fā)生，具有過錯，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)補充賠償責(zé)任。該案的主審法官王冬說，物管公司承擔(dān)責(zé)任后，還可以向真正的侵權(quán)人進行追償。

最后，法院終審判決物管公司賠償孔某共計50403.18元。2005年6月，孔某將小區(qū)的三名業(yè)主告上法院，因為正案例二：

2007年9月30日，蘇州某辦公樓24樓的一塊幕墻玻璃墜落，造成樓下兩轎車不同程度的損壞。隨即車主起訴了開發(fā)商與物業(yè)公司。法院認(rèn)為，該棟樓已售出，開發(fā)商不再是所有者，要求原告撤銷對開發(fā)商的起訴。同時認(rèn)為，物業(yè)公司與業(yè)委會的《物業(yè)服務(wù)合同》中約定由物業(yè)公司負(fù)責(zé)外墻面的維修、維護與管理，而物業(yè)公司又沒有足夠的證據(jù)證明自己不存在管理上的過錯。最后法院調(diào)解，由物業(yè)公司承擔(dān)車主6000元的損失，其余由車主自行承擔(dān)。案例二：2007年9月30日，蘇州某辦公樓2

（1）物業(yè)公司的“制止”義務(wù)是否到位，決定物業(yè)公司是否需要承擔(dān)連帶責(zé)任。《物業(yè)管理條例》第46條。

（2）類似傷害在法律上的責(zé)任依據(jù)：特殊侵權(quán)行為，指行為人雖無過錯，但根據(jù)法律規(guī)定強制使其承擔(dān)民事責(zé)任的行為?！吨腥A人民共和國民法通則》第126條。理解要點與啟示：高空拋物與高空墜物的不同——人為與非人為的區(qū)別高空拋物高空墜物《物業(yè)管理條例》第四十六條

對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時向有關(guān)行政管理部門報告。有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)管理企業(yè)的報告后，應(yīng)當(dāng)依法對違法行為予以制止或者依法處理。

《中華人民共和國民法通則》第一百二十六條建筑物或者其他設(shè)施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任，但能夠證明自己沒有過錯的除外?！吨腥A人民共和國侵權(quán)責(zé)任法》第85、87條《中華人民共和國侵權(quán)責(zé)任法》第八十五條

建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施及其擱置物、懸掛物發(fā)生脫落、墜落造成他人損害，所有人、管理人或者使用人不能證明自己沒有過錯的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。所有人、管理人或者使用人賠償后，有其他責(zé)任人的，有權(quán)向其他責(zé)任人追償。第八十七條從建筑物中拋擲物品或者從建筑物上墜落的物品造成他人損害，難以確定具體侵權(quán)人的，除能夠證明自己不是侵權(quán)人的外，由可能加害的建筑物使用人給予補償。

（1）物業(yè)公司的“制止”義務(wù)是否到位，決定物業(yè)公司是否（3）防范預(yù)防措施：高空拋物：做到“制止”與“提醒”的義務(wù)。高空墜物：物業(yè)公司免責(zé)的難度比較大。①特例：根據(jù)《玻璃幕墻工程技術(shù)規(guī)范》的規(guī)定，玻璃幕墻的養(yǎng)護、維修責(zé)任主體主要是施工單位。物業(yè)公司可向施工單位進行追償。②購買適當(dāng)?shù)碾U種（公共責(zé)任險）。③定期巡查，發(fā)現(xiàn)隱患，及時處理。（3）防范預(yù)防措施：高空拋物：做到“制止”與“提醒”的義務(wù)。四、關(guān)于物業(yè)服務(wù)費的構(gòu)成及定價原則。理解要點與啟示：

（一）物業(yè)服務(wù)費的概念：《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》第2條；

（二）物業(yè)服務(wù)費包含的內(nèi)容：《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》第11條；

某小區(qū)的物業(yè)服務(wù)費是2.8元/平方米，但不包括公共水電費分?jǐn)偂５珮I(yè)主拒交公共水電分?jǐn)?，理由是《前期物業(yè)服務(wù)合同》與《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》中沒有詳細說明管理費是否包含公共水電費分?jǐn)偂！段飿I(yè)服務(wù)收費管理辦法》第二條本辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費用。

《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》第十一條實行物業(yè)服務(wù)費用包干制的，物業(yè)服務(wù)費用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。實行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：

1、管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；

2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用；

3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；

4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；

5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；

6、辦公費用；

7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；

8、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用；

9、經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費用，應(yīng)當(dāng)通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。

（三）物業(yè)服務(wù)費的收費標(biāo)準(zhǔn)是如何確定的？四、關(guān)于物業(yè)服務(wù)費的構(gòu)成及定價原則。理解要點與啟示：1、物業(yè)服務(wù)費的定價原則：公開、合理、服務(wù)水平與收費標(biāo)準(zhǔn)相配比2、物業(yè)服務(wù)費的定價方式：市場調(diào)節(jié)價、政府定價、政府指導(dǎo)價3、廣州市關(guān)于新建住宅前期物業(yè)服務(wù)收費的有關(guān)規(guī)定：（穗價【2010】100號）（1）最高收費標(biāo)準(zhǔn)：2.8元/平方米/月。超過的，必須報批?。?）《廣州市住宅物業(yè)服務(wù)收費參考標(biāo)準(zhǔn)》

五大方面：綜合管理服務(wù)、公共設(shè)施維護、公共秩序維護、保潔服務(wù)、綠化養(yǎng)護五級服務(wù)等級和標(biāo)準(zhǔn)（一至五級）。2.8—2.32—1.85—1.38—0.9兩種情況：有電梯、無電梯4、實操：結(jié)合物業(yè)服務(wù)成本的核算結(jié)果定價。企業(yè)資質(zhì)與收費標(biāo)準(zhǔn)的關(guān)系1、物業(yè)服務(wù)費的定價原則：公開、合理、服務(wù)水平與收費標(biāo)準(zhǔn)相配五、毗鄰戶維修配合。

樓上漏水至樓下，樓下業(yè)主投訴，而樓上業(yè)主又不配合，提出賠償?shù)纫幌盗械囊螅瑢?dǎo)致投訴無法及時解決。理解要點與啟示：

1、業(yè)主之間的配合義務(wù)：《物權(quán)法》第88條

2、物業(yè)公司的義務(wù)與責(zé)任：從法律意義和理論上來說，物業(yè)公司沒有去協(xié)調(diào)業(yè)主關(guān)系的義務(wù)與責(zé)任?！冻鞘挟惓ＥB房屋管理規(guī)定》第14條《物權(quán)法》第八十八條

不動產(chǎn)權(quán)利人因建造、修繕建筑物以及鋪設(shè)電線、電纜、水管、暖氣和燃氣管線等必須利用相鄰?fù)恋?、建筑物的，該土地、建筑物的?quán)利人應(yīng)當(dāng)提供必要的便利?！冻鞘挟惓ＥB房屋管理規(guī)定》第十四條異產(chǎn)毗連房屋的所有人或使用人發(fā)生糾紛的，可以協(xié)商解決。不愿協(xié)商或者協(xié)商不成的，可以依法申請仲裁或者向人民法院起訴。

五、毗鄰戶維修配合。樓上漏水至樓下，樓下業(yè)主投六、物業(yè)服務(wù)費的訴訟時效問題：

某物業(yè)公司狀告業(yè)主A，雙方簽訂的《物業(yè)服務(wù)協(xié)議》中約定服務(wù)費的標(biāo)準(zhǔn)是2.98元/平方米/月。該業(yè)主于2002年11月28日入伙，從2004年8月開始至2006年10月拒不繳納服務(wù)費。期間，經(jīng)物業(yè)公司兩次發(fā)函催收，但業(yè)主仍拒絕支付。業(yè)主稱，自2004年8月欠費開始，到2006年8月這兩年內(nèi)并沒有對自己提起民事訴訟，已經(jīng)過了訴訟時效。因此，請求法院駁回物業(yè)公司的訴訟請求。六、物業(yè)服務(wù)費的訴訟時效問題：某理解要點與啟示：1、訴訟時效：指權(quán)利人在一定時期內(nèi)不行使請求權(quán)，即喪失請求法院保護其權(quán)利的權(quán)利。2、現(xiàn)行法律法規(guī)在訴訟時效上的有關(guān)規(guī)定：《中華人民共和國民法通則》第一百三十五條

向人民法院請求保護民事權(quán)利的訴訟時效期間為二年。法律另有規(guī)定的除外。特殊時效：1、短期時效：短期時效指訴訟時效不滿兩年的時效?！睹穹ㄍ▌t》第一百三十六條下列時效為1年：1、身體受到傷害要求賠償?shù)模?、出售質(zhì)量不合規(guī)格的商品未聲明的；3、延付或拒付租金的；4、寄存財物被丟失或被損壞的?！?、長期時效：

3年、4年、5年、20年3、案例中：

物業(yè)公司向法院提交了兩份同城速遞詳情單及交寄郵件收據(jù)，證明于2005年6月24日、2006年3月18日分別向該業(yè)主催收了服務(wù)費。業(yè)主也進行了簽收，因此發(fā)生訴訟時效的中斷，訴訟時效從2006年3月18日開始重新計算。4、有關(guān)物業(yè)服務(wù)費催繳的法律規(guī)定：《物業(yè)管理條例》第六十七條

違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。理解要點與啟示：1、訴訟時效：指權(quán)利人在一定時期內(nèi)不行使請求5、實操啟示：（1）物業(yè)服務(wù)費是物業(yè)公司的主要經(jīng)費來源，盡管按時交納服務(wù)費是業(yè)主的主要義務(wù)之一，但物業(yè)公司對于未按時交納服務(wù)費的業(yè)主，也要盡到催繳的義務(wù)：（2）物業(yè)公司向業(yè)主催繳服務(wù)費，注意：A、手段和方式要合理合法、有禮有節(jié)：B、法律訴訟時效內(nèi)：C、一定要留下有效地書面證據(jù)：5、實操啟示：（1）物業(yè)服務(wù)費是物業(yè)公司的主要經(jīng)費七、住改商案例：

2007年10月，彭某購置一套百余平方米的商品住宅，并將其房屋出租給一家電腦公司從事經(jīng)營。電腦公司生意做得紅紅火火，幾個月后，除買賣電腦產(chǎn)品外，還辦起了網(wǎng)吧、培訓(xùn)班，每天都有大批的客人來往。2008年10月，幾個鄰居突然找到彭某說，由于電腦公司用電量大，造成同樓層的住戶電壓不穩(wěn)，空調(diào)、冰箱等無法正常使用，還提出開辦公司還帶來車位緊張、電梯擁堵、小區(qū)安寧等問題，要求彭某想辦法解決。七、住改商案例：2007年10

但這些問題彭某都沒想出解決辦法，鄰居于是建議把電腦公司遷走。彭某忿忿不平,于是備齊訴訟材料，打算到法院與鄰居們一決高下。鄰居們認(rèn)為，住房使用權(quán)不能無限制，將住宅改商場，不僅使小區(qū)車位緊張、電梯擁堵、用電超負(fù)荷、治安秩序變壞，還將降低住宅硬件設(shè)施的使用壽命，增加公用設(shè)施的維修和管理運營成本，最終還會影響到物業(yè)的長期升值，破壞城市規(guī)劃，造成國家稅費流失。因此，無論從哪個角度看，都要制止這種行為。彭某與鄰居之間的矛盾，后經(jīng)調(diào)解，彭某中止與電腦公司的租房合同，電腦公司近期將遷出小區(qū)。但這些問題彭某都沒想出解決辦法，鄰居于是建議把理解要點與啟示：

1、住改商的條件：①合法、②利害關(guān)系業(yè)主同意。《物權(quán)法》第77條。

（2）界定什么是“有利害關(guān)系的業(yè)主”：一是本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主，二是本棟建筑物以外的其他業(yè)主，但必須能夠舉證出受到影響。（《高院》司法解釋第11條）

2、對于“利害關(guān)系業(yè)主的同意”的理解：（1）必須經(jīng)全體有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意。通俗地說，實行的是“一票否決制”。（《高院》司法解釋第10條）《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十條業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，未按照物權(quán)法第七十七條的規(guī)定經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，有利害關(guān)系的業(yè)主請求排除妨害、消除危險、恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的業(yè)主以多數(shù)有利害關(guān)系的業(yè)主同意其行為進行抗辯的，人民法院不予支持?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十一條

業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十七條所稱“有利害關(guān)系的業(yè)主”。建筑區(qū)劃內(nèi)，本棟建筑物之外的業(yè)主，主張與自己有利害關(guān)系的，應(yīng)證明其房屋價值、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響。《物權(quán)法》第七十七條

業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。

理解要點與啟示：1、住改商的條件：①合法、②八、小區(qū)公共收益的處理：

《物權(quán)法》第73、74條。理解要點與啟示：

1、收益的歸屬：由所有權(quán)決定（所有權(quán)決定了占用、使用、收益、處分四項權(quán)能）。

《物業(yè)管理條例》第55條。

自《物業(yè)管理條例》和《物權(quán)法》相繼出臺后，關(guān)于小區(qū)內(nèi)利用共用部位、公用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營所獲得的收益更加引人關(guān)注?！段飿I(yè)管理條例》第五十五條利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。不是所有的公共設(shè)施設(shè)備都是屬于業(yè)主的！《物權(quán)法》第七十三條

建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。

第七十四條建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。

建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。

占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。八、小區(qū)公共收益的處理：《物權(quán)法》第73、74條。2、既然是業(yè)主的，物業(yè)公司就無權(quán)支配，該怎么辦？

首先是取得業(yè)主的“授權(quán)”，以合同或協(xié)議的方式；二是取決于物業(yè)服務(wù)費計費方式的不同，即酬金制與包干制。（《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》第9條）

（1）包干制：公共收益用于補充專項維修資金（公用性質(zhì)不能變，即只能用在業(yè)主的身上）（2）酬金制：公共收益用于彌補服務(wù)費的不足。《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》第10條《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》第九條業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費用。

包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。

酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。

《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》第十條本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的球場等經(jīng)營性用房和設(shè)施等屬開發(fā)商所有。上述設(shè)施由開發(fā)商委托乙方經(jīng)營管理。乙方按“社區(qū)配套、有償服務(wù)”的原則向使用會所的業(yè)主或物業(yè)使用人收取費用。

乙方有權(quán)在本物業(yè)的屋面、外墻、大堂、電梯及其他公共部位進行經(jīng)營，其經(jīng)營收益用于補充物業(yè)服務(wù)費的不足或用于保修期外應(yīng)當(dāng)由專項維修資金開支的單項金額在3000元以下（含3000元）的維修項目。2、既然是業(yè)主的，物業(yè)公司就無權(quán)支配，該怎么辦？首先九、緊急避險案例：

業(yè)主程先生住在三樓，四樓住戶放假期間外出。一天，程先生發(fā)現(xiàn)天花開始滴水，隨即向物業(yè)公司反映。物業(yè)公司以無法聯(lián)系到業(yè)主為由，不能入室維修。后來，漏水程度越來越嚴(yán)重，家具、床褥等受到不同程度的損害。程先生無賴之下?lián)艽蛄?10報警，在警察的要求下，物業(yè)公司才破門而入。但這時程先生家中的損失已經(jīng)十分嚴(yán)重。程先生斥責(zé)物業(yè)公司沒有盡到責(zé)任，將其告上法庭。而四樓的住戶回來后對于物業(yè)公司的破門而入也感到十分惱火。法院審理認(rèn)為：物業(yè)公司沒有及時采取緊急避險措施而一直讓水流是不對的，因其不作為應(yīng)承擔(dān)程先生損失的部分責(zé)任。程先生作為受益人，應(yīng)給第三方（即四樓住戶）適當(dāng)?shù)难a償。九、緊急避險案例：業(yè)主程先生住在三樓，四樓住戶放假期1、什么是緊急避險：《中華人民共和國刑法》第21條：

2、緊急避險的要件：

（2）所采取的行為應(yīng)當(dāng)是避免危險所必需的。

（3）所保全的必須是法律所保護的權(quán)利。

（4）不可超過必要的限度，就是說，所損害的利益應(yīng)當(dāng)小于所保全的利益。

（1）必須針對正在發(fā)生的緊急危險。如果人的行為構(gòu)成緊急危險，必須是違法行為。如：在逃犯為了逃避警察的追捕而闖入居民戶內(nèi)的行為不能叫緊急避險。理解要點與啟示：《中華人民共和國刑法》第二十一條

為了使國家、公共利益、本人或者他人的人身、財產(chǎn)和其他權(quán)利免受正在，不得已采取的緊急避險行為。造成損害的，不負(fù)刑事責(zé)任。1、什么是緊急避險：《中華人民共和國刑法》第21條：23、責(zé)任問題：民法通則第129條；最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第156條。4、實操要點：（1）緊急避險一定要。否則物業(yè)公司將有可能承擔(dān)“不作為”的責(zé)任；（2）注意方式方法（第三方在場，留下記錄）；（3）規(guī)避風(fēng)險的預(yù)防措施?！肚捌谖飿I(yè)服務(wù)合同》第23條、《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》第21條。《民法通則》第一百二十九條因緊急避險造成損害的，由引起險情發(fā)生的人承擔(dān)民事責(zé)任。如果危險是由自然原因引起的，緊急避險人不承擔(dān)民事責(zé)任或者承擔(dān)適當(dāng)?shù)拿袷仑?zé)任。因緊急避險采取措施不當(dāng)或者超過必要的限度，造成不應(yīng)有的損害的，緊急避險人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)適當(dāng)?shù)拿袷仑?zé)任。最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第一百五十六條因緊急避險造成他人損失的，如果險情是由自然原因引起，行為人采取的措施又無不當(dāng)，則行為人不承擔(dān)民事責(zé)任。受害人要求補償?shù)?，可以?zé)令受益人適當(dāng)補償?！肚捌谖飿I(yè)服務(wù)協(xié)議》第二十一條發(fā)生以下情況，乙方可以不承擔(dān)責(zé)任：1、因不可抗力導(dǎo)致物業(yè)管理服務(wù)中斷的；2、乙方已履行本協(xié)議約定義務(wù)，但因物業(yè)本身固有設(shè)計或瑕疵造成損失的；3、因維修養(yǎng)護物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備需要且事先已告知業(yè)主和物業(yè)使用人，暫時停水、停電、停止共用設(shè)施設(shè)備使用等造成損失的；4、因非乙方責(zé)任出現(xiàn)供水、供電、供氣、通訊、有線電視及其他共用設(shè)施設(shè)備運行障礙造成損失的；5、非乙方責(zé)任發(fā)生治安案件的；6、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)如發(fā)生煤氣泄露、漏電、火災(zāi)、水管破裂、強臺風(fēng)、暴雨、救助人命、協(xié)助公安機關(guān)執(zhí)行任務(wù)等突發(fā)事件，乙方為維護甲方、物業(yè)使用人的人身和財產(chǎn)利益，在迫不得已的情況下因采取緊急措施，由此造成甲方、物業(yè)使用人財產(chǎn)損失的。7、業(yè)主、物業(yè)使用人因違反本協(xié)議、《業(yè)主臨時管理規(guī)約》及乙方制定的管理規(guī)定給自身或他人造成損失的，應(yīng)由業(yè)主或物業(yè)使用人自行承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任?！肚捌谖飿I(yè)服務(wù)合同》第二十三條以下情況乙方不承擔(dān)責(zé)任：1、因不可抗力或政府行為等因素而導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)中斷的；2、乙方已履行本合同約定義務(wù)，但因物業(yè)本身硬件限制而影響乙方造成損失的；3、因維修養(yǎng)護物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備需暫時停水、停電、停止共用設(shè)施設(shè)備使用等造成損失的；4、因非乙方責(zé)任出現(xiàn)供水、供電、通訊、有線電視及其他共用設(shè)施設(shè)備運行障礙造成損失的；5、物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)如發(fā)生漏電、火災(zāi)、水管破裂、強臺風(fēng)、暴雨、救助人命、協(xié)助公安機關(guān)及司法機關(guān)執(zhí)行任務(wù)等突發(fā)事件，乙方為維護甲方、物業(yè)使用人的人身和財產(chǎn)利益或公共利益，在迫不得已的情況下因采取緊急措施，由此造成甲方、物業(yè)使用人財產(chǎn)損失的。6、業(yè)主、物業(yè)使用人因違反本合同、《臨時管理規(guī)約》及乙方制定的管理規(guī)定給自身或他人造成損失的，應(yīng)由業(yè)主或物業(yè)使用人自行承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。7、因刑事治安案件造成損失的。3、責(zé)任問題：4、實操要點：《民法通則》《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》十、收樓返修的責(zé)任界定

某小區(qū)業(yè)主向廣州市仲裁委員會提出仲裁：該戶于2008年11月收樓，但收樓時，業(yè)主發(fā)現(xiàn)室內(nèi)存在墻面、地板滲水、門板劃痕、石材破裂等諸多問題。業(yè)主認(rèn)為，不構(gòu)成交樓條件，因此拒收。管理處于2009年3月才正式將上述問題維修完畢。業(yè)主認(rèn)為，發(fā)展商存在延遲交樓的違約責(zé)任，要求賠償違約金。同時，要求減免在房屋返修期間（即2008年11月至2009年3月）產(chǎn)生的管理費、水電費，共計1315.70元。十、收樓返修的責(zé)任界定某小區(qū)業(yè)主向廣州市仲裁委員會提仲裁委員會的裁定分析（一）——關(guān)于延遲交樓的違約責(zé)任問題仲裁委員會的裁定分析（一）——關(guān)于延遲交樓的違約責(zé)任問題仲裁委員會的裁定分析（二）——關(guān)于返修期間的費用問題：仲裁委員會的裁定分析（二）——關(guān)于返修期間的費用問題：仲裁委員會的裁定分析（三）——關(guān)于仲裁費用的問題：以上分析文字均摘自《廣州市仲裁委員會裁定書》仲裁委員會的裁定分析（三）——關(guān)于仲裁費用的問題：以上分析文理解要點與啟示：1、關(guān)于延遲交樓的違約責(zé)任問題：《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案表》是關(guān)鍵！只要取得《備案表》，就表明房屋是驗收合格的，不構(gòu)成逾期交樓的違約責(zé)任。房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案管理辦法第四條

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自工程竣工驗收合格之日起15日內(nèi)，依照本辦法規(guī)定，向工程所在地的縣級以上地方人民政府建設(shè)主管部門（以下簡稱備案機關(guān)）備案。2、返修責(zé)任問題：（1）盡量協(xié)調(diào)業(yè)主收樓收鑰匙；（2）維修工作要盡快完成；（3）如業(yè)主執(zhí)意不收鑰匙的，維修完畢后，要第一時間通知業(yè)主收樓（留下有效記錄）。理解要點與啟示：1、關(guān)于延遲交樓的違約責(zé)任問題：房屋建筑和市十一、公共消防安全：

范小姐的家在江蘇省無錫市新區(qū)的一個高檔小區(qū)，就在今年春節(jié)之后的一天夜里，火災(zāi)突然發(fā)生了。大火持續(xù)了40分鐘之后被撲滅。在范莉華家客廳的木地板上，消防人員發(fā)現(xiàn)了一處起火點。根據(jù)起火點的情況，消防部門做出了這樣的火災(zāi)原因認(rèn)定，排除電器火災(zāi)、外來人員放火、自燃、雷擊、燃氣泄漏、不排除客廳內(nèi)生活用火引發(fā)火災(zāi)，消防人員解釋說生活用火很可能是吸煙或者是燒什么東西，引燃了一些可燃物。按照消防人員的說法，現(xiàn)場也許可以這樣來復(fù)原，范莉華和男友大約在凌晨1:00睡覺，睡覺前男友在客廳吸了煙沒有完全熄滅就扔進了垃圾簍，之后煙頭慢慢引燃了沙發(fā)、木地板，最終將整個客廳完全引燃，被煙熏醒的兩人驚慌地報了警，然后在邊收拾東西邊打算逃出時被濃煙和大火吞沒了。十一、公共消防安全：范小姐的家在江蘇省無錫市新區(qū)的一

范小姐的家人一同起訴了物業(yè)公司，索要人身損害賠償及財產(chǎn)損害賠償共計92萬元。法院作出了判決：物業(yè)公司承擔(dān)部分賠償共計12萬元。判決結(jié)果：為什么物業(yè)公司還要承擔(dān)賠償責(zé)任？范小姐的家人一同起訴了物業(yè)公司，索要人身損害賠償及財

范小姐的家人對小區(qū)物業(yè)公司的管理提出了質(zhì)疑：

1、火災(zāi)發(fā)生時煙和火已經(jīng)擴散到了樓道里，但是小區(qū)裝在樓道里的煙感器卻沒有報警，因此直到消防車來了之后物業(yè)公司才知道發(fā)生了火災(zāi)。記者將點燃的煙頭舉向距離煙感器大約10厘米的地方，同時向煙感器吐了一口煙，這時煙感器的指示燈由間斷閃爍變成了常亮，但是此時，留在小區(qū)控制中心的記者卻沒有發(fā)現(xiàn)那里有任何報警的顯示。原來是這樣！

2、除了煙感器不能正常報警之外，范小姐的家人還指出小區(qū)的一個消防漏洞，那就是火災(zāi)發(fā)生時樓道的消防栓沒有水，從而延誤了救火的時間。緊急狀態(tài)下，消防人員只能把水帶連接起來使用消防車?yán)锏淖詡渌?。原來消防栓里的水要靠消防水泵的高壓才能送到樓上，但是?dāng)火災(zāi)發(fā)生時消防水泵是關(guān)著的。把消防水泵處于手動運行狀態(tài)是否是被允許的呢？答案當(dāng)然是否定的。

范小姐的家人對小區(qū)物業(yè)公司的管理提出了質(zhì)疑：原來是1、由于業(yè)主提出了訴訟要求。業(yè)主不告，物業(yè)公司很有可能不用承擔(dān)責(zé)任！2、物業(yè)公司在消防管理方面存在明顯的過失（不作為）：（1）樓道里的煙感器沒有報警；（2）消火栓中沒有水；消防水泵被打到了手動狀態(tài)。理解要點與啟示：《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第三條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護、管理和維護義務(wù)，業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。

以上原因沒有盡到物業(yè)公司的管理責(zé)任，（《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第3條）間接性地延誤了火災(zāi)的搶救時間，為死者的死因負(fù)有一定責(zé)任。1、由于業(yè)主提出了訴訟要求。2、物業(yè)公司在消防管理方面存在明十二、其他案例：一、業(yè)主搬家時，欠繳服務(wù)費，物業(yè)公司是否有權(quán)拒絕放行？二、業(yè)主裝修封閉陽臺，物業(yè)公司是否有權(quán)要求拆除？三、物業(yè)公司是否有權(quán)張貼通告，點名批評業(yè)主？四、業(yè)主之間的相鄰權(quán)糾紛，物業(yè)公司一定負(fù)有解決的法律責(zé)任嗎？十二、其他案例：一、業(yè)主搬家時，欠繳服務(wù)費，物業(yè)公司是否有權(quán)

1、學(xué)習(xí)法律必須清楚什么是必須做的，什么是不能做的，什么是可做可不做的！2、我們要牢記一個簡單的法律常識：①打官司就是打證據(jù)?、谡l不作為/有失職/有過失，誰就要承擔(dān)法律責(zé)任?、郾M職

3、什么是“證據(jù)”？——做好我們自己該做的，并且留下有效的書面記錄！我們共同的感受：物業(yè)公司的權(quán)利很有限，但責(zé)任卻很重大！

4、一般情況下，凡小區(qū)發(fā)生人身、財產(chǎn)損失等安全事故，一旦走上了法律訴訟程序，物業(yè)公司或多或少都要承擔(dān)賠償責(zé)任！——最好不要出事！課程總結(jié)1、學(xué)習(xí)法律必須清楚什么是必須做的，什么是不能

作為樓盤負(fù)責(zé)人/管理人員，以下事項是關(guān)注的重點：1、有安全隱患的事；2、影響業(yè)主正常生活的事；

3、有損園區(qū)形象、有礙觀瞻的事。作為樓盤負(fù)責(zé)人/管理人員，以下事項是關(guān)注的重點：1、有安不正之處，敬請指點！謝謝！不正之處，敬請指點！物業(yè)集團培訓(xùn)管理中心總經(jīng)理沈強強在案例中學(xué)習(xí)物業(yè)管理法律法規(guī)物業(yè)集團培訓(xùn)管理中心總經(jīng)理沈強強在案例中學(xué)習(xí)物業(yè)管理本課程，您可以了解到：第一部分法律概述第二部分物業(yè)案例本課程，您可以了解到：第一部分法律概述第二部分物業(yè)案一、法律的概念二、法律的廣義與狹義理解三、我國法律的層次四、我國目前物業(yè)管理法律法規(guī)的層次第一部分法律概述五、目前比較重要的一些物業(yè)法規(guī)一、法律的概念二、法律的廣義與狹義理解三、我國法律的層次四、

法律就是國家按照統(tǒng)治階級的利益和意志制定或認(rèn)可、并由國家強制力保證其實施的行為規(guī)范的總和，包括憲法、法律、法令、行政法規(guī)、條例、規(guī)章、判例、習(xí)慣法等各種成文法和不成文法。法屬于上層建筑范疇，決定于經(jīng)濟基礎(chǔ)，并為經(jīng)濟基礎(chǔ)服務(wù)。

法的目的在于維護有利于統(tǒng)治階級的社會關(guān)系和社會秩序，是統(tǒng)治階級實現(xiàn)其統(tǒng)治的一項重要工具。所以，法是階級社會特有的社會現(xiàn)象，它隨著階級、階級斗爭的產(chǎn)生、發(fā)展而產(chǎn)生和發(fā)展，并將隨著階級、階級斗爭的消滅而自行消亡。一、法律的概念：法律就是國家按照統(tǒng)治階級的利益和意志制定或認(rèn)二、法律的廣義與狹義理解：

廣義的法律：是指法的整體，包括法律、有法律效力的解釋及其行政機關(guān)為執(zhí)行法律而制定的規(guī)范性文件。

狹義的法律：專指擁有立法權(quán)的國家機關(guān)依照立法程序制定的規(guī)范性文件。二、法律的廣義與狹義理解：廣義的法律：是指法

1、憲法：又稱為“母法”，是國家法律效力最高的法律，所有的法律、法規(guī)等都必須服從于憲法，不得與憲法的規(guī)定相沖突。由全國人民代表大會制定。2、法律：由我國的最高立法機構(gòu)——全國人民代表大會及其常務(wù)委員會制定。如《物權(quán)法》。3、行政法規(guī)、條例：由國家行政最高機關(guān)——國務(wù)院頒布。如《物業(yè)管理條例》。4、部門規(guī)章：由國務(wù)院各部、委制定的。如建設(shè)部頒布《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》。5、地方性法規(guī)：由各省、市、區(qū)等地方人民代表大會制定的。只能適用于地方。如《廣東省物業(yè)管理條例》。6、地方性規(guī)章：由各省、市、區(qū)等人民政府制定。

三、我國法律的層次：1、憲法：又稱為“母法”，是國家法律效力最高的法律，

1、憲法；2、物權(quán)法、合同法、民法通則等；3、物業(yè)管理條例；4、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法（建設(shè)部）、物業(yè)服務(wù)收費管理辦法（建設(shè)部、發(fā)改委）、城市異產(chǎn)毗鄰房屋管理規(guī)定（建設(shè)部）。5、廣東省物業(yè)管理條例；6、廣州市物業(yè)服務(wù)收費管理實施細則

四、我國目前物業(yè)管理法律法規(guī)的層次：1、憲法；四、我國目前物業(yè)管理法律法規(guī)的層次五、目前比較重要的一些物業(yè)法規(guī)《物權(quán)法》《物業(yè)管理條例》《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》《住宅專項維修資金管理辦法》

《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》《保安服務(wù)管理條例》《中華人民共和國侵權(quán)責(zé)任法》

《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》《廣東省物業(yè)管理條例》《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》

國家級部門級省級《廣東省物價局、廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》《廣東省物價局關(guān)于機動車停放保管服務(wù)收費管理辦法》市級

《廣州市養(yǎng)犬管理條例》

《廣州市物業(yè)服務(wù)收費管理實施細則》五、目前比較重要的一些物業(yè)法規(guī)《物權(quán)法》《物業(yè)管理條例》《物

聲明：以下案例均系真實的。案例的最終結(jié)果不排除有偶然性，但學(xué)習(xí)案例的主要目的是吸取別人的經(jīng)驗和教訓(xùn)，學(xué)會舉一反三！因此，案例本身是什么樣的結(jié)果并不重要！第二部分培訓(xùn)案例聲明：以下案例均系真實的。案例的最終結(jié)果不排除有偶然房中房一、某小區(qū)裝修監(jiān)管不力，導(dǎo)致出現(xiàn)“房中房”

某小區(qū)C6棟601房業(yè)主于2008年12月8日申報裝修。幾天后，開始正式裝修。在裝修巡查中，管理處發(fā)現(xiàn)業(yè)主將其中一個房間改成了衛(wèi)生間，屬于重大違章情況。管理處隨即進行了制止，發(fā)出了《整改通知書》，但制止的效果甚微，導(dǎo)致業(yè)主仍然繼續(xù)在裝修，并且在5月底完成了裝修活動，“房中房”已經(jīng)形成。另據(jù)了解，C6棟601、602房曾在2009年3月向管理處提出裝修延期的申請，管理處居然同意其申請，并延期至5月底。理解要點與啟示：（1）告知義務(wù)：《物業(yè)管理條例》第53條：（2）制止、報告義務(wù)：《物業(yè)管理條例》第46條《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第17條

《物業(yè)管理條例》第五十三條業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。《物業(yè)管理條例》第四十六條

對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時向有關(guān)行政管理部門報告。有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)管理企業(yè)的報告后，應(yīng)當(dāng)依法對違法行為予以制止或者依法處理?！蹲≌覂?nèi)裝飾裝修管理辦法》第十七條

物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)按照住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議實施管理，發(fā)現(xiàn)裝修人或者裝飾裝修企業(yè)有本辦法第五條行為的，或者未經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)實施本辦法第六條所列行為的，或者有違反本辦法第七條、第八條、第九條規(guī)定行為的，應(yīng)當(dāng)立即制止；已造成事實后果或者拒不改正的，應(yīng)當(dāng)及時報告有關(guān)部門依法處理。對裝修人或者裝飾裝修企業(yè)違反住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的，追究違約責(zé)任。關(guān)于配合做好“房中房”專項整治工作的通知穗國房字〔2009〕529號各物業(yè)服務(wù)企業(yè)：貫徹市政府《關(guān)于開展房中房整治工作的通告》（穗府〔2009〕22號），現(xiàn)就各物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)法定職責(zé)，積極配合做好“房中房”專項整治工作提出如下意見，請遵照執(zhí)行。一、整治范圍全市違法改建室內(nèi)結(jié)構(gòu)的房屋。根據(jù)《廣東省物業(yè)管理條例》第五十五條第一項、第三項規(guī)定，包括以下三種情形：

（一）損壞或者擅自變動房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)，影響房屋安全的；（二）將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房的；（三）將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室、起居室（廳）、書房或廚房上方的。二、工作內(nèi)容各企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格按照物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)、政策規(guī)定及物業(yè)服務(wù)合同的約定加強物業(yè)服務(wù)工作，進一步加強日常巡查，在做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋租賃信息收集、上報的同時，對發(fā)現(xiàn)的“房中房”行為及時予以勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應(yīng)當(dāng)及時報告物業(yè)管理區(qū)域所在地的區(qū)、縣級市人民政府建設(shè)行政主管部門，由有關(guān)部門按照《廣東省物業(yè)管理條例》及時予以查處。三、工作要求各企業(yè)應(yīng)高度重視，充分認(rèn)識開展“房中房”整治工作的重要意義，積極配合行政主管部門做好“房中房”整治工作，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未及時勸阻、制止、報告的，將視情節(jié)，單獨或合并給予以下處理：（一）給予通報批評，并在市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會網(wǎng)站上曝光；（二）取消當(dāng)年的“物業(yè)管理示范小區(qū)（大廈）”項目評選資格；（三）已取得“廣州市物業(yè)管理示范小區(qū)（大廈）”榮譽的，由市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會取消榮譽，并作摘牌處理；已取得國家、省“物業(yè)管理示范小區(qū)（大廈）”榮譽的，上報有關(guān)主管部門，建議取消榮譽并摘牌；（四）兩年內(nèi)不推薦晉升物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級。特此通知。廣州市國土資源和房屋管理局廣州市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會二OO九年五月三十一日（3）如何有效進行裝修管理？及時發(fā)現(xiàn)、及時制止房中房一、某小區(qū)裝修監(jiān)管不力，導(dǎo)致出現(xiàn)“房中房”（1）告知義二、小區(qū)內(nèi)發(fā)生安全事故，物業(yè)公司是否要承擔(dān)責(zé)任？1999年，深圳筆架山莊某業(yè)主在回家的路上，被潛伏在小區(qū)空置房的犯罪分子所殺害。2001年，被害人家屬向小區(qū)物業(yè)公司提出70萬元的賠償要求。審判結(jié)果：一審：判物業(yè)公司賠償10萬元。二審：判物業(yè)公司不承擔(dān)任何的賠償責(zé)任。二、小區(qū)內(nèi)發(fā)生安全事故，物業(yè)公司是否要承擔(dān)責(zé)任？19

（1）關(guān)于物業(yè)公司安全責(zé)任的法律描述：《物業(yè)管理條例》第47條；

（2）物業(yè)公司管理小區(qū)，憑什么管，管什么？《物業(yè)服務(wù)合同》（包括《業(yè)主公約》的授權(quán)內(nèi)容）?！段飿I(yè)管理條例》第2條。

（3）承擔(dān)責(zé)任的可能性：

物業(yè)公司是否履行了物業(yè)服務(wù)合同中保安服務(wù)義務(wù)，是認(rèn)定其是否承擔(dān)法律責(zé)任的依據(jù)。證據(jù)，是否有過失或違約行為。法釋【2009】8號第3條。理解要點與啟示：《中物協(xié)【2008】1號》《物業(yè)管理條例》第四十七條

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時，應(yīng)當(dāng)及時向有關(guān)行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。物業(yè)管理企業(yè)雇請保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第三條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護、管理和維護義務(wù)，業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持?！蛾P(guān)于使用“秩序維護員”稱謂的指導(dǎo)意見》（中物協(xié)[2008]1號）各物業(yè)服務(wù)企業(yè)：

《物業(yè)管理條例》第二條規(guī)定：“物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動?！钡谒氖邨l規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時，應(yīng)當(dāng)及時向有關(guān)行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作?！?/p>

從以上兩條規(guī)定可以看出，物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容包括“維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)秩序的活動”，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的職責(zé)包括“協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域的安全防范工作”。另外，從《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》和《物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審辦法（試行）》的相關(guān)規(guī)定來看，均明確物業(yè)服務(wù)成本中包含“秩序維護費”的內(nèi)容，并無“保安費”的表述。

實際工作中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對從事維護公共秩序和協(xié)助安全防范崗位的工作人員，大多習(xí)慣稱之為“保安員”，業(yè)主及使用人也沿用這種稱謂。但是，由“保安”一詞隱含“保證安全”、“保護安全”之意，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)維護公共秩序和協(xié)助安全防范的職責(zé)并不相符。同時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事的守望、守護以及公共秩序維護工作，與配有防衛(wèi)器械和qiangzhi從事武裝守護、護衛(wèi)服務(wù)等各種保安服務(wù)有著本質(zhì)區(qū)別。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的秩序管理人員使用“保安員”稱謂，容易引起誤解，產(chǎn)生物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)“保證業(yè)主人身和財產(chǎn)安全”的錯覺，以往也曾出現(xiàn)過業(yè)主以“保安”為由追究物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理責(zé)任的案例，引發(fā)諸多矛盾和糾紛，給管理服務(wù)工作造成被動，給行業(yè)健康發(fā)展帶來不利影響。

為消除不必要的誤解，準(zhǔn)確界定行業(yè)責(zé)任，建議今后物業(yè)服務(wù)企業(yè)對從事物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的秩序維護和協(xié)助開展安全防范的工作人員使用“秩序維護員”稱謂，不再使用“保安員”的稱謂。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在簽訂物業(yè)服務(wù)合同時，應(yīng)與業(yè)主進行充分協(xié)商，確定“秩序維護管理”的內(nèi)容，盡量避免使用“保安服務(wù)”、“提供安全防范服務(wù)”、“維護社區(qū)治安”等用語，以減少管理服務(wù)糾紛，規(guī)避企業(yè)風(fēng)險?！段飿I(yè)管理條例》

第二條

本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。（1）關(guān)于物業(yè)公司安全責(zé)任的法律描述：《物業(yè)管理條例

2005年1月18日晚上6點多，孔某下班回家途中，經(jīng)過巴南區(qū)李家沱某小區(qū)二棟樓樓下的超市時，被樓上掉下的一塊磚頭擊中頭部?？啄钞?dāng)場口鼻出血昏倒在地，搶救5天才蘇醒過來。經(jīng)鑒定，孔某因為重型顱腦受傷導(dǎo)致的下肢行動障礙傷害為7級、智力傷害為10級。案發(fā)后，巴南公安分局刑警支隊在當(dāng)晚10點左右對現(xiàn)場進行了勘查，發(fā)現(xiàn)了破裂的肇事磚頭。該樓房的3層是一個公用平臺，平臺上有一自制乒乓臺，乒乓臺下也有類似的磚頭。但是，警方始終沒有找到肇事者。案例一：三、高空拋物與高空墜物的管理責(zé)任。2005年1月18日晚上6點多，孔某下班回家途

2005年6月，孔某將小區(qū)的三名業(yè)主告上法院，因為正是這三人商議修建磚塊水泥板乒乓球臺，而且其中兩人還出資購買了水泥并從別處搬來了磚塊堆放在平臺上。因為不能證明就是這3人向樓下扔了磚頭，法院駁回了孔某的請求。之后，孔某將該樓的64戶住戶和物管公司一起告到法院，要求他們承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。法院在判決書中認(rèn)為，本案中扔磚頭侵害孔某的主體，不具有多數(shù)性，所以，板子就不能打到64戶住戶身上，而應(yīng)該由那個導(dǎo)致了孔某損害但卻無法確定的第三人負(fù)責(zé)。

物管公司作為安全保障義務(wù)人，讓建筑物和廢棄物混亂地堆放在三樓平臺上，也沒有有效地防止或者制止損害發(fā)生，具有過錯，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)補充賠償責(zé)任。該案的主審法官王冬說，物管公司承擔(dān)責(zé)任后，還可以向真正的侵權(quán)人進行追償。

最后，法院終審判決物管公司賠償孔某共計50403.18元。2005年6月，孔某將小區(qū)的三名業(yè)主告上法院，因為正案例二：

2007年9月30日，蘇州某辦公樓24樓的一塊幕墻玻璃墜落，造成樓下兩轎車不同程度的損壞。隨即車主起訴了開發(fā)商與物業(yè)公司。法院認(rèn)為，該棟樓已售出，開發(fā)商不再是所有者，要求原告撤銷對開發(fā)商的起訴。同時認(rèn)為，物業(yè)公司與業(yè)委會的《物業(yè)服務(wù)合同》中約定由物業(yè)公司負(fù)責(zé)外墻面的維修、維護與管理，而物業(yè)公司又沒有足夠的證據(jù)證明自己不存在管理上的過錯。最后法院調(diào)解，由物業(yè)公司承擔(dān)車主6000元的損失，其余由車主自行承擔(dān)。案例二：2007年9月30日，蘇州某辦公樓2

（1）物業(yè)公司的“制止”義務(wù)是否到位，決定物業(yè)公司是否需要承擔(dān)連帶責(zé)任。《物業(yè)管理條例》第46條。

（2）類似傷害在法律上的責(zé)任依據(jù)：特殊侵權(quán)行為，指行為人雖無過錯，但根據(jù)法律規(guī)定強制使其承擔(dān)民事責(zé)任的行為?！吨腥A人民共和國民法通則》第126條。理解要點與啟示：高空拋物與高空墜物的不同——人為與非人為的區(qū)別高空拋物高空墜物《物業(yè)管理條例》第四十六條

對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時向有關(guān)行政管理部門報告。有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)管理企業(yè)的報告后，應(yīng)當(dāng)依法對違法行為予以制止或者依法處理。

《中華人民共和國民法通則》第一百二十六條建筑物或者其他設(shè)施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任，但能夠證明自己沒有過錯的除外。《中華人民共和國侵權(quán)責(zé)任法》第85、87條《中華人民共和國侵權(quán)責(zé)任法》第八十五條

建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施及其擱置物、懸掛物發(fā)生脫落、墜落造成他人損害，所有人、管理人或者使用人不能證明自己沒有過錯的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。所有人、管理人或者使用人賠償后，有其他責(zé)任人的，有權(quán)向其他責(zé)任人追償。第八十七條從建筑物中拋擲物品或者從建筑物上墜落的物品造成他人損害，難以確定具體侵權(quán)人的，除能夠證明自己不是侵權(quán)人的外，由可能加害的建筑物使用人給予補償。

（1）物業(yè)公司的“制止”義務(wù)是否到位，決定物業(yè)公司是否（3）防范預(yù)防措施：高空拋物：做到“制止”與“提醒”的義務(wù)。高空墜物：物業(yè)公司免責(zé)的難度比較大。①特例：根據(jù)《玻璃幕墻工程技術(shù)規(guī)范》的規(guī)定，玻璃幕墻的養(yǎng)護、維修責(zé)任主體主要是施工單位。物業(yè)公司可向施工單位進行追償。②購買適當(dāng)?shù)碾U種（公共責(zé)任險）。③定期巡查，發(fā)現(xiàn)隱患，及時處理。（3）防范預(yù)防措施：高空拋物：做到“制止”與“提醒”的義務(wù)。四、關(guān)于物業(yè)服務(wù)費的構(gòu)成及定價原則。理解要點與啟示：

（一）物業(yè)服務(wù)費的概念：《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》第2條；

（二）物業(yè)服務(wù)費包含的內(nèi)容：《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》第11條；

某小區(qū)的物業(yè)服務(wù)費是2.8元/平方米，但不包括公共水電費分?jǐn)?。但業(yè)主拒交公共水電分?jǐn)?，理由是《前期物業(yè)服務(wù)合同》與《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》中沒有詳細說明管理費是否包含公共水電費分?jǐn)偂！段飿I(yè)服務(wù)收費管理辦法》第二條本辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費用。

《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》第十一條實行物業(yè)服務(wù)費用包干制的，物業(yè)服務(wù)費用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。實行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：

1、管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；

2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用；

3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；

4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；

5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；

6、辦公費用；

7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；

8、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用；

9、經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費用，應(yīng)當(dāng)通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。

（三）物業(yè)服務(wù)費的收費標(biāo)準(zhǔn)是如何確定的？四、關(guān)于物業(yè)服務(wù)費的構(gòu)成及定價原則。理解要點與啟示：1、物業(yè)服務(wù)費的定價原則：公開、合理、服務(wù)水平與收費標(biāo)準(zhǔn)相配比2、物業(yè)服務(wù)費的定價方式：市場調(diào)節(jié)價、政府定價、政府指導(dǎo)價3、廣州市關(guān)于新建住宅前期物業(yè)服務(wù)收費的有關(guān)規(guī)定：（穗價【2010】100號）（1）最高收費標(biāo)準(zhǔn)：2.8元/平方米/月。超過的，必須報批！（2）《廣州市住宅物業(yè)服務(wù)收費參考標(biāo)準(zhǔn)》

五大方面：綜合管理服務(wù)、公共設(shè)施維護、公共秩序維護、保潔服務(wù)、綠化養(yǎng)護五級服務(wù)等級和標(biāo)準(zhǔn)（一至五級）。2.8—2.32—1.85—1.38—0.9兩種情況：有電梯、無電梯4、實操：結(jié)合物業(yè)服務(wù)成本的核算結(jié)果定價。企業(yè)資質(zhì)與收費標(biāo)準(zhǔn)的關(guān)系1、物業(yè)服務(wù)費的定價原則：公開、合理、服務(wù)水平與收費標(biāo)準(zhǔn)相配五、毗鄰戶維修配合。

樓上漏水至樓下，樓下業(yè)主投訴，而樓上業(yè)主又不配合，提出賠償?shù)纫幌盗械囊?，?dǎo)致投訴無法及時解決。理解要點與啟示：

1、業(yè)主之間的配合義務(wù)：《物權(quán)法》第88條

2、物業(yè)公司的義務(wù)與責(zé)任：從法律意義和理論上來說，物業(yè)公司沒有去協(xié)調(diào)業(yè)主關(guān)系的義務(wù)與責(zé)任?！冻鞘挟惓ＥB房屋管理規(guī)定》第14條《物權(quán)法》第八十八條

不動產(chǎn)權(quán)利人因建造、修繕建筑物以及鋪設(shè)電線、電纜、水管、暖氣和燃氣管線等必須利用相鄰?fù)恋?、建筑物的，該土地、建筑物的?quán)利人應(yīng)當(dāng)提供必要的便利?！冻鞘挟惓ＥB房屋管理規(guī)定》第十四條異產(chǎn)毗連房屋的所有人或使用人發(fā)生糾紛的，可以協(xié)商解決。不愿協(xié)商或者協(xié)商不成的，可以依法申請仲裁或者向人民法院起訴。

五、毗鄰戶維修配合。樓上漏水至樓下，樓下業(yè)主投六、物業(yè)服務(wù)費的訴訟時效問題：

某物業(yè)公司狀告業(yè)主A，雙方簽訂的《物業(yè)服務(wù)協(xié)議》中約定服務(wù)費的標(biāo)準(zhǔn)是2.98元/平方米/月。該業(yè)主于2002年11月28日入伙，從2004年8月開始至2006年10月拒不繳納服務(wù)費。期間，經(jīng)物業(yè)公司兩次發(fā)函催收，但業(yè)主仍拒絕支付。業(yè)主稱，自2004年8月欠費開始，到2006年8月這兩年內(nèi)并沒有對自己提起民事訴訟，已經(jīng)過了訴訟時效。因此，請求法院駁回物業(yè)公司的訴訟請求。六、物業(yè)服務(wù)費的訴訟時效問題：某理解要點與啟示：1、訴訟時效：指權(quán)利人在一定時期內(nèi)不行使請求權(quán)，即喪失請求法院保護其權(quán)利的權(quán)利。2、現(xiàn)行法律法規(guī)在訴訟時效上的有關(guān)規(guī)定：《中華人民共和國民法通則》第一百三十五條

向人民法院請求保護民事權(quán)利的訴訟時效期間為二年。法律另有規(guī)定的除外。特殊時效：1、短期時效：短期時效指訴訟時效不滿兩年的時效?！睹穹ㄍ▌t》第一百三十六條下列時效為1年：1、身體