房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計及其評價

第6章房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計及其評價1.掌握房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。2.熟悉房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計的主要內(nèi)容。3.了解城市規(guī)劃的概念、城市規(guī)劃的層次、城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的管理，房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計的指導(dǎo)思想。本章學(xué)習(xí)要求房地產(chǎn)開發(fā)與投資分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI城市總體規(guī)劃分區(qū)規(guī)劃控制性詳細(xì)規(guī)劃修建性詳細(xì)規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)與投資分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI6.1房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計6.1.1城市規(guī)劃的層次體系城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟(jì)效益的影響城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)程序的強(qiáng)制性管理城市規(guī)劃管理是政府調(diào)控地價的手段城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)與投資分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI6.1.2房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計的

指導(dǎo)思想與主要內(nèi)容影響項目規(guī)劃設(shè)計的要素主要有：國家及項目所在城市房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)的基本政策；項目所在地城市控制性詳細(xì)規(guī)劃的有關(guān)規(guī)定；項目所在地現(xiàn)場狀況；市場調(diào)研結(jié)果與市場定位、項目開發(fā)理念；建設(shè)項目的總投資和資金運作方式。指導(dǎo)思想1.項目規(guī)劃設(shè)計應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)項目總體策劃的基本構(gòu)思與原則房地產(chǎn)開發(fā)與投資分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI規(guī)劃設(shè)計與自然生態(tài)相和諧；規(guī)劃設(shè)計與社會發(fā)展相和諧；規(guī)劃設(shè)計與用戶需求變化相和諧。2.規(guī)劃設(shè)計中的和諧理念房地產(chǎn)開發(fā)與投資分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI5.道路交通規(guī)劃

2.建筑選型1.規(guī)劃布局4.配套設(shè)施規(guī)劃6.綠地與景觀規(guī)劃3.住宅戶型項目規(guī)劃設(shè)計工作內(nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)與投資分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI居住區(qū)規(guī)劃的內(nèi)容12

除此之外，居住區(qū)的空間與環(huán)境設(shè)計也應(yīng)遵循一定的原則。居住區(qū)的規(guī)劃布局，應(yīng)綜合考慮路網(wǎng)結(jié)構(gòu)、公建與住宅布局、群體組合、綠地系統(tǒng)及空間環(huán)境等的內(nèi)在聯(lián)系，構(gòu)成一個完善的、相對獨立的有機(jī)整體，遵循一定原則。布局規(guī)劃原則房地產(chǎn)開發(fā)與投資分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI三級布局結(jié)構(gòu)：居住區(qū)——居住小區(qū)——住宅組團(tuán)；房地產(chǎn)綜合開發(fā)的適宜規(guī)模往往是居住小區(qū)；居住區(qū)道路分為居住區(qū)級、居住小區(qū)級和住宅組團(tuán)級。確定居住區(qū)布局結(jié)構(gòu)和道路系統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)與投資分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI建筑布局常見形式概念1行列式按一定的房屋朝向和間距成排布置，大部分是南北向重復(fù)排列，其優(yōu)點是每戶都有好的朝向，而且施工方便，但形式的空間較為單調(diào)。2周邊式沿街坊或院落周圍布置，其優(yōu)點是內(nèi)部環(huán)境比較安靜，土地利用率高，但其中部分住宅的通風(fēng)和朝向均較差。3混合式采取行列式和周邊式相結(jié)合的方法進(jìn)行布置，可以采納上述兩種形式之長，形成半敞開式的住宅院落。4自由式結(jié)合地形、地貌、周圍條件，不拘泥于某種固定的形式，靈活布置以取得良好的日照通風(fēng)效果。5.散點式將多層點式（墩式）住宅或高層點式（塔式）住宅，圍繞住宅組團(tuán)的中心設(shè)施、公共綠地、水面等，有規(guī)則地布置。住宅布置——常見的規(guī)劃布局形式房地產(chǎn)開發(fā)與投資分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI建筑造型按建筑層數(shù)劃分按平面特點劃分按結(jié)構(gòu)類型劃分按戶內(nèi)空間布局劃分低層住宅多層住宅高層住宅點式住宅條式住宅磚混結(jié)構(gòu)

框架結(jié)構(gòu)框架剪力墻結(jié)構(gòu)平層式錯層復(fù)式躍層建筑類型房地產(chǎn)開發(fā)與投資分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI住宅選型退臺式住宅；花園別墅；綜合性商住樓建筑風(fēng)格是一一個建筑物的的個性和獨特特表征，主要要在于建筑在在平面布局、、形態(tài)構(gòu)成、、藝術(shù)處理和和手法運用等等方面所顯示示的獨特和意意境，它作為為凝固的建筑筑語言深刻地地體現(xiàn)出人類類的價值觀和和審美傾向。。建筑風(fēng)格格中式建筑風(fēng)格格歐陸風(fēng)格現(xiàn)代主義風(fēng)格格主題風(fēng)格異域風(fēng)格新古典主義風(fēng)風(fēng)格建筑風(fēng)格房地產(chǎn)開發(fā)與與投資分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI住宅戶型內(nèi)外分區(qū)原則則動靜分區(qū)原則則潔污分區(qū)原則則私人行為空間間公共行為空間間家務(wù)行為空間間衛(wèi)生行為空間間交通空間室外過渡空間間住宅功能分區(qū)區(qū)的原則住宅功能分區(qū)區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)與與投資分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI配套設(shè)施規(guī)劃劃配套設(shè)施規(guī)劃12345公共服務(wù)設(shè)施施規(guī)劃市政公用設(shè)施施規(guī)劃停車設(shè)施戶外場地設(shè)施施安全設(shè)施6服務(wù)管理設(shè)施施房地產(chǎn)開發(fā)與與投資分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI道路交通規(guī)則則（1）順而不不穿，保證居居住區(qū)內(nèi)居民民生活的完整整和舒適；（2）分級布布置，逐級銜銜接，保證居居住區(qū)交通安安全、環(huán)境安安靜以及居住住空間領(lǐng)域的的完整；（3）因地制制宜，使居住住區(qū)的路網(wǎng)布布局合理、建建設(shè)經(jīng)濟(jì)；（4）功能復(fù)復(fù)合化，營造造人性化的街街道空間；（5）構(gòu)筑方方便、系統(tǒng)、、豐富、整體體的居住區(qū)交交通、空間和和景觀網(wǎng)絡(luò)；；（6）避免影影響城市交通通；交通組織方式式人車分流人車混行結(jié)合合局部分行路網(wǎng)規(guī)劃原則則道路交通規(guī)劃劃要求道路寬度要求求其他要求房地產(chǎn)開發(fā)與與投資分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI目前，根據(jù)我我國《城市居居住區(qū)規(guī)劃設(shè)設(shè)計規(guī)范》的的相關(guān)規(guī)定：：規(guī)定了新建建居住區(qū)綠地地率不小于30%，舊城城改建區(qū)綠地地率不小于25%的指標(biāo)標(biāo)。綠地地規(guī)規(guī)劃劃布布置置房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)與與投投資資分分析析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI注意意區(qū)區(qū)分分：：綠綠地地率率與與綠綠化化率率綠地地率率和和綠綠化化覆覆蓋蓋率率是是兩兩個個不不同同概概念念的的用用語語，，綠綠地地率率與與綠綠化化覆覆蓋蓋率率都都是是衡衡量量居居住住區(qū)區(qū)綠綠化化狀狀況況的的經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)技技術(shù)術(shù)指指標(biāo)標(biāo)，，但但綠綠地地率率不不等等同同于于綠綠化化覆覆蓋蓋率率。。綠地地率率是是規(guī)規(guī)劃劃指指標(biāo)標(biāo)，，描描述述的的是是居居住住區(qū)區(qū)用用地地范范圍圍內(nèi)內(nèi)各各類類綠綠地地的的總總和和與與居居住住區(qū)區(qū)用用地地的的比比率率（（％％））。。綠化化覆覆蓋蓋率率是是綠綠化化垂垂直直投投影影面面積積之之和和與與占占地地面面積積的的百百分分比比，，比比如如一一棵棵樹樹的的影影子子很很大大，，但但它它的的占占地地面面積積是是很很小小的的，，兩兩者者的的具具體體技技術(shù)術(shù)指指標(biāo)標(biāo)是是不不相相同同的的。。綠地地率率與與綠綠化化率率房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)與與投投資資分分析析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI步行行環(huán)環(huán)境境鋪地地環(huán)環(huán)境境水體體環(huán)環(huán)境境戶外外設(shè)設(shè)施環(huán)環(huán)境境景觀觀規(guī)規(guī)劃劃房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)與與投投資資分分析析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI6.1.3開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)工工程程勘勘察察與與設(shè)設(shè)計計編制設(shè)計文件選址勘察初步勘察詳細(xì)勘察施工勘察1.初步設(shè)計設(shè)計說明書，總平面，建筑，結(jié)構(gòu)，給水排水，電氣，弱電，采暖通風(fēng)，動力，工程概算書。2.施工圖設(shè)計工程勘察房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)與與投投資資分分析析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI6.2開開發(fā)發(fā)項項目目規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計計的的組組織織與與控控制制1.選選擇擇設(shè)設(shè)計計單單位位2.確確定定各各項項技技術(shù)術(shù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)控控制制指指標(biāo)標(biāo)3.評評價價和和選選擇擇設(shè)設(shè)計計方方案案4.審審查查設(shè)設(shè)計計圖圖紙紙1.預(yù)預(yù)控控能能力力；；2.過過程程控控制制能能力力；；3.設(shè)設(shè)計計文文件件接接收收及及變變更更控控制制能能力力1.方方案案圖圖紙紙規(guī)劃劃方方案案，，建建筑筑設(shè)設(shè)計計方方案案，，結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)設(shè)設(shè)計計方方案案2.初初步步設(shè)設(shè)計計圖圖紙紙3.施施工工圖圖設(shè)設(shè)計計圖圖紙紙建筑筑、、結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)、、給給排排水水、、電電氣氣施施工工圖圖規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計計的的過過程程規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計計的的組組織織與與委委托托規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計計審審核核房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)與與投投資資分分析析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI住宅宅建建筑筑設(shè)設(shè)計計方方案案的的經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)因因素素分分析析外墻墻周周長長系系數(shù)數(shù)平面面系系數(shù)數(shù)層高高層數(shù)數(shù)單元元組組合合結(jié)構(gòu)構(gòu)形形式式住宅宅開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)規(guī)規(guī)劃劃方方案案的的綜綜合合經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)因因素素分分析析用地地容容積積率率建筑筑密密度度建筑筑間間距距戶室室比比造價價6.3房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)項項目目規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計計方方案案的的經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)因因素素分分析析房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)與與投投資資分分析析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI居住住區(qū)區(qū)技技術(shù)術(shù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)指指標(biāo)標(biāo)居住區(qū)總用用地居民每人占占地居住區(qū)總建建筑面積平均每戶居居住建筑面面積居住建筑密密度人口毛密度度人口凈密度度住宅平均層層數(shù)居住區(qū)平均均造價高層比例住宅間距容積率綠地率停車位個數(shù)數(shù)建設(shè)周期建筑的技術(shù)術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)建筑容積率率總建筑面積積地上建筑面面積規(guī)劃建設(shè)用用地面積建建筑密度建筑高度綠地率停車位個數(shù)數(shù)有效面積系系數(shù)開發(fā)項目總總造價平均造價開發(fā)建設(shè)周周期6.3規(guī)規(guī)劃設(shè)計的的技術(shù)經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)與投資分分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI評價主體的的多元性評價目標(biāo)的的多樣性評價值的不不確定性6.4房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目規(guī)劃劃設(shè)計方案案的評價6.4.1開發(fā)項項目規(guī)劃設(shè)設(shè)計方案評評價的特點點房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)與投資分分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI6.4.2開開發(fā)項目規(guī)劃劃設(shè)計方案評評價的指標(biāo)體體系適用性安全性經(jīng)濟(jì)性藝術(shù)性住宅建筑設(shè)計計方案評價的的指標(biāo)體系房地產(chǎn)開發(fā)與與投資分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI6.4.2開開發(fā)項目規(guī)劃劃設(shè)計方案評評價的指標(biāo)體體系居住建筑小區(qū)開發(fā)規(guī)劃劃設(shè)計方案評評價的指標(biāo)體體系小區(qū)用地面積積指標(biāo)公共建筑道路和綠化住宅平均層數(shù)居住建筑密度居住建筑面積密度小區(qū)主要技術(shù)術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)人口凈密度平均每人每戶居住用地面積建筑密度建筑面積密度住宅層數(shù)比例綠化覆蓋率人均公共綠地面積工程造價公共建筑面積及其與居住建筑面積之比小區(qū)綜合評價價指標(biāo)定量指標(biāo)定性指標(biāo)房地產(chǎn)開發(fā)與與投資分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI6.4.3開開發(fā)項目規(guī)規(guī)劃設(shè)計方案案評價方法房地產(chǎn)開發(fā)與與投資分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI綜合評分法層次分析法模糊評價法1.項目用地地范圍內(nèi)總建建筑面積與項項目總用地面面積的比值計計算出來的指指標(biāo)是（））。。A.建筑密度度B.容積率C.有效面積積系數(shù)D.建筑面積積使用率新手練習(xí)場房地產(chǎn)開發(fā)與與投資分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI2.居住區(qū)用用地范圍內(nèi)各各類綠化用地地（不包括不不能滿足植樹樹綠化覆土3米深度要求求的屋頂、曬曬臺的人工綠綠地、以及距距建筑外墻1.5米和道道路邊線1米米以內(nèi)的用地地）總面積占占居住區(qū)用地地總面積的比比率是（））。A.綠化率B.綠地率C.綠化覆蓋蓋率D.公共綠化化率新手練習(xí)場房地產(chǎn)開發(fā)與與投資分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI3．中華人民民共和國國家家標(biāo)準(zhǔn)《住宅宅設(shè)計規(guī)范》》中規(guī)定（））為中高層建建筑。A.6-9層層B.7-9層層C.6-12層D.7-12層新手練習(xí)場房地產(chǎn)開發(fā)與與投資分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI4.一套住宅宅的各功能區(qū)區(qū)不處于同一一平面，即房房內(nèi)的廳、臥臥、衛(wèi)、廚、、陽臺處于幾幾個高度不同同的平面上的的住宅建筑是是（）。。A.錯層B.躍層C.復(fù)式D.LOFT住宅新手練習(xí)場房地產(chǎn)開發(fā)與與投資分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI5.在居住區(qū)的的規(guī)劃設(shè)計中中，常見的規(guī)規(guī)劃布局形式式有（））。A.行列式B.散點式C.混合式D.周邊式E.自由式新手練習(xí)場答案:ABCDE房地產(chǎn)開發(fā)與與投資分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI6.公共行為空間間包括（））.A.起居室B.客廳C.餐廳D.過廳E.主臥室新手練習(xí)場答案:ABCD房地產(chǎn)開發(fā)與與投資分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI7.住宅建筑筑類型