房地產(chǎn)四其他方法

第四章房地產(chǎn)評估其他方法簡介

第六節(jié)房地產(chǎn)評估的剩余法

一、基本思路剩余法又稱假設開發(fā)法、倒算法或預期開發(fā)法。剩余法是將被估地產(chǎn)的預期開發(fā)價值，扣除正常投入費用、正常稅金及合理利潤后，依據(jù)該剩余值測算被估地產(chǎn)價格的方法。在評估待開發(fā)土地價值時，剩余法運用得較為廣泛。第六節(jié)房地產(chǎn)評估的剩余法二、適用范圍剩余法主要適用于下列房地產(chǎn)的估價：1．待開發(fā)土地的估價。用開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值減去建造費、專業(yè)費等。2．將生地開發(fā)成熟地的土地估價。用開發(fā)完成后的熟地價減去土地開發(fā)費用，就得到生地地價。3．待拆遷改造的再開發(fā)地產(chǎn)的估價。這時的建筑費還應包括拆遷費用。第六節(jié)房地產(chǎn)評估的剩余法三、計算公式剩余法的計算公式表現(xiàn)形式較多，但根據(jù)剩余法的基本思路，其基本公式是：V＝A－(B+C+D+E)式中：V——購置土地的價格；A-——開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值；B——整個開發(fā)項目的開發(fā)成本；C——投資利息；D——開發(fā)商合理利潤；E——正常稅費。實際估價工作中，常用的一個具體計算公式為：土地價格＝預期樓價－建筑費－專業(yè)費用－銷售費用－利息－稅費－利潤第六節(jié)房地產(chǎn)評估的剩余法四、操作步驟(一)調(diào)查被評估對象的基本情況(二)確定被估房地產(chǎn)最佳的開發(fā)利用方式(三)預測房地產(chǎn)售價(四)估算各項成本費用(五)確定開發(fā)商的合理利潤第六節(jié)房地產(chǎn)評估的剩余法五、應用舉例[例4—11]有一宗七通一平的待開發(fā)建筑用地，土地面積為2000平方米，建筑容積率為2.5，擬開發(fā)建設寫字樓，建設期為2年，建筑費為3000元／平方米，專業(yè)費為建筑費的10％，建筑費和專業(yè)費在建設期內(nèi)均勻投入。該寫字樓建成后即出售，預計售價為9000元／平方米，銷售費用為樓價的2.5％，銷售稅費為樓價的6.5％，當?shù)劂y行年貸款利率為6％，開發(fā)商要求的投資利潤率為10％。試估算該宗土地目前的單位地價和樓面地價。第六節(jié)房地產(chǎn)評估的剩余法解：(1)確定評估方法?，F(xiàn)已知樓價的預測值和各項開發(fā)成本及費用，可用剩余法評估。計算公式為：地價＝樓價—建筑費—專業(yè)費—利息—銷售稅費—利潤(2)計算樓價。樓價＝2000×2.5×9000＝45000000(元)(3)計算建筑費和專業(yè)費。建筑費＝3000×2000×2.5＝15000000(元)專業(yè)費＝建筑費×10％＝15000000×10％＝1500000(元)Continuetothenext第六節(jié)房地產(chǎn)評估的剩余法(4)計算銷售費用和稅費。銷售費用＝45000000×2.5％＝1125000(元)銷售稅費＝45000000×6.5％＝2925000(元)(5)計算利潤。利潤×(地價＋建筑費＋專業(yè)費)×10％＝(地價＋16500000)×10％(6)計算利息。利息＝地價×[(1十6％)2—1]＋(15000000＋1500000)×[(1＋6％)1－1]＝0.1236×地價＋990000

第六節(jié)房地產(chǎn)評估的剩余法(7)求取地價。地價＝45000000－16500000－1125000－2925000－0.1×地價－1650000－0.1236×地價—990000地價＝21810000／1.2236＝17824452(元)(8)評估結果。單位地價＝17824452／2000＝8912(元／平方米)樓面地價＝8912÷2.5＝3565(元／平方米)第七節(jié)基準地價修正系數(shù)法

一、基準地價的含義基準地價是按照城市土地級別或均質(zhì)地域分別評估的商業(yè)、住宅、工業(yè)等各類用地和綜合土地級別的土地使用權的平均價格。表現(xiàn),區(qū)片價和路段價。第七七節(jié)節(jié)基基準準地地價價修修正正系系數(shù)數(shù)法法二、、基基準準地地價價測測算算的的基基本本思思路路基準準地地價價測測算算主主要要采采用用如如下下方方法法：：樣點點地地價價修修正正標標準準宗宗地地地地價價取基基準準地地價價。?；鶞蕼实氐貎r價確確定定后后，，還還要要評評估估標標定定地地價價。。第七七節(jié)節(jié)基基準準地地價價修修正正系系數(shù)數(shù)法法三、基基準地地價的的特點點與作作用1．基基準地地價的的特點點。(1)基準準地價價是區(qū)區(qū)域性性價格格。(2)基準準地價價是土土地使使用權權價格格。(3)基準準地價價是平平均價價格。。(4)基準準地價價一般般都要要覆蓋蓋整個個城市市建成成區(qū)。。(5)基準準地價價是單單位土土地面面積的的地價價。(6)基準準地價價是一一定時時期內(nèi)內(nèi)的價價格。。第七節(jié)節(jié)基基準準地價價修正正系數(shù)數(shù)法2．基基準地地價的的作用用。基基準地地價的的作用用如下下：(1)具有有政府府公告告作用用；(2)宏觀觀調(diào)控控地價價水平平的依依據(jù)；；(3)是國國家征征收城城鎮(zhèn)土土地稅稅收的的依據(jù)據(jù)；(4)是政政府參參與土土地有有償使使用收收益分分配的的依據(jù)據(jù)；(5)是進進一步步評估估宗地地地價價的基基礎；；(6)引導導土地地資源源在行行業(yè)部部門間間的合合理配配置。。第七節(jié)節(jié)基基準準地價價修正正系數(shù)數(shù)法四、基基準地地價修修正系系數(shù)法法的基基本思思路基準地地價修修正系系數(shù)法法，是是利用用城鎮(zhèn)鎮(zhèn)基準準地價價和基基準地地價修修正數(shù)數(shù)表等等評估估成果果，按按照替代原原則，將被被估宗宗地的的區(qū)域域條件件和個個別條條件等等與其其所處處區(qū)域域的平平均條條件相相比較較，并并對照照修正正系數(shù)數(shù)表選選取相相應的的修正正系數(shù)數(shù)對基基準地地價進進行修修正，，從而而求取取被估估宗地地在估估價基基準日日價格格的方方法。。第七節(jié)基基準地價修正正系數(shù)法五、基準地價價修正系數(shù)法法的適用范圍圍1．適用于完完成基準地價價成果圖和相相應修正體系系的城鎮(zhèn)的土土地估價。2．基準地價價修正系數(shù)法法可快速方便便地進行大面面積的數(shù)量眾眾多的土地價價格評估。3．基準地價價修正系數(shù)法法為一種輔助助方法。第七節(jié)基基準地價修正正系數(shù)法六、基準地價價修正系數(shù)法法估價的程序序1．收集、整整理土地定級級估價成果資資料。2．確定修正正系數(shù)表。3．調(diào)查宗地地地價影響因因素的指標條條件.4．制定被估估宗地因素修修正系數(shù)。5．確定被估估宗地使用年年期修正系數(shù)數(shù)。6．確定期日日修正系數(shù)。。7．確定容積積率修正系數(shù)數(shù)。8．評估宗地地地價。第八節(jié)路路線價法一、路線價估估價法的含義義和理論依據(jù)據(jù)(一)路線價價估價法的理理論依據(jù)路線價估價法法認為市區(qū)內(nèi)內(nèi)各宗土地的的價值與其臨臨街深度大小小關系很大，，土地價值隨隨臨街深度而而遞減，一宗宗地越接近道道路部分價值值越高，離開開街道愈遠價價值愈低。地價2500元/m23000元/m2贛東大道2500元/m2第八節(jié)路路線價法(二)路線價價含義所謂路線價，，是指對面臨臨特定街道而而接近距離相相等的市街土土地，設定標標準深度，求求取的該標準準深度的若干干宗地的平均均單價地價2500元/m23000元/m2贛東大道2500元/m2八節(jié)路線線價法（三）路線價價估價法定義義路線價估價法法是根據(jù)土地地價值高低隨隨距街道距離離增大遞減的的原理，在特特定街道上設設定單價，并并依此單價配配合深度百分分率表及其他他修正率表，，用數(shù)學方法法來計算臨接接同一街道的的其他宗地地地價的一種估估價方法。第八節(jié)路路線價法二、路線價估估價法的計算算公式路線價法的計計算公式有不不同的表現(xiàn)形形式，下面是是常用的一種種表達方式：：1.宗地地總價=路路線價×深深度百分率率×臨街寬寬度2.宗地總總價=路線線價×深度度百分率××臨街寬度度×其他條條件修正率率3.宗地總總價=路線線價×深度度百分率××臨街寬度度±其他條條件修正額額第八節(jié)路路線價法法三、路線價價估價法的的適用范圍圍適宜：同時時對大量土土地進行估估價，特別別適宜于土土地課稅、、土地重劃劃、征地拆拆遷等需要要在大范圍圍內(nèi)，對大大量土地進進行估價的的場合第八節(jié)路路線價法法四、幾個路路線價法則則介紹(一)四三三二一法則則四三二一法法則(4——3—2——1Rule)是將將標準深度度100英英尺的普通通臨街地，，與街道平平行區(qū)分為為四等分，，即由臨街街面算起，，第一個25英尺的的價值占路路線價的40％，第第二個25英尺的價價值占路線線價的30％，第三三個25英英尺的價值值占20％％，第四個個25英尺尺的價值為為10％。。如果超過過100英英尺，則需需九八七六六法則來補補充。即超超過100英尺的第第一個25英尺價值值為路線價價的9％，，第二個25英尺為為8％，第第三個25英尺的為為7％，第第四個25英尺為6％。應用用四三二一一法則估價價，簡明易易記，但因因深度劃分分過分粗略略，可能出出現(xiàn)評估不不夠精細的的問題。40%30%20%10%9%8%7%6%100英尺尺25英尺路線價道路(一)四三三二一法則則（二）其他他法則第八節(jié)路路線價法法五、路線價價法的應用用舉例[例4—12]現(xiàn)現(xiàn)有臨街街宗地A、、B、C、、D、E，，如圖4——3所示，，深度分別別為25英英尺、50英尺、75英尺、、100英英尺和125英尺，，寬度分別別為10英英尺、10英尺、20英尺、、20英尺尺和30英英尺。路線線價為2000元／／英尺，設設標準深度度為100英尺，試試運用“四四三二一””法則，計計算各宗土土地的價格格。路線價每每英尺2000元第八節(jié)路路線價法法解：依題意意A＝2000×0.4×10＝8000(元)B＝2000×0.7×10＝14000(元元)C＝2000×0.9××20＝36000(元元)D＝2000×1.0××20＝40000(元元)E＝2000×(1.0+0.09)×30＝65400(元)第九節(jié)在在建工程評估估一、在建工程程的含義與特特點在建工程指在在評估時點尚尚未完工或雖雖然已經(jīng)完工工，但尚未竣竣工驗收、交交付使用的建建設項目，以以及為建設項項目備用的材材料、設備等等資產(chǎn)。在建工程的的的特點：1．在建工程程情況復雜。。2．在建工程程之間可比性性較差。3．在建工程程的投資不能能完全體現(xiàn)在在建工程的形形象進度。4．建設工期期長短差別較較大。5．在建工程程的價格受后后續(xù)工程的影影響。第九節(jié)在在建工程評估估二、在建工程程評估的資料料收集與分析析第一，收集與與被估在建工工程有關的政政府批準文件件和工程其他他詳細資料。。第二，評估人人員到工程現(xiàn)現(xiàn)場查勘工程程進度和工程程形象進度，，明確工程竣竣工、達到交交付使用的日日期以及評估估基準