房地產開發(fā)與經(jīng)營3

7、房屋施工面積是指報告期內施工的全部房屋建筑面積。包括本期新開工的面積和上期開工跨入本期繼續(xù)施工的房屋面積，以及上期已停建在本期恢復施工的房屋面積。本期竣工和本期施工后又停建緩建的房屋面積仍包括在施工面積中，多層建筑應填為層建筑面積之和。

8、房屋新開工面積是指在報告期內新開工建設的房屋面積。不包括上期跨入報告期繼續(xù)施工的房屋面積和上期停緩建而在本期恢復施工的房屋面積。房屋的開工應以房屋正式開始破土刨槽(地基處理或打永久樁)的日期為準。

9、平均建設周期是指某種類型的房地產開發(fā)項目從開工到竣工交付使用所占用的時間長度。在數(shù)值上，平均建設周期一房屋施工面積／新竣工面積。

10、竣工房屋價值是指在報告期內竣工房屋本身的建造價值?？⒐し课莸膬r值一般按房屋設計和預算規(guī)定的內容計算。包括竣工房屋本身的基礎、結構、屋面、裝修以及水、電、衛(wèi)等附屬工程的建筑價值，也包括作為房屋建筑組成部分而列入房屋建筑工程預算內的設備(如電梯、通風設備等)的購置和安裝費用；不包括廠房內的工藝設備、工藝管線的購置和安裝，工藝設備基礎的建造；辦公和生活用家具的購置等費用；購置土地的費用；遷移補償費和場地平整的費用及城市建設配套投資?？⒐し课輧r值一般按結算價格計算。二、需求指標

1、房屋空間使用數(shù)量是指按使用者類型劃分的正在使用中的房屋數(shù)量。

2、商品零售價格指數(shù)是反映一定時期內城鄉(xiāng)商品零售價格變動趨勢和程度的相對數(shù)。商品零售物價的變動直接影響到城鄉(xiāng)居民的生活支出和國家的財政收入，影響居民購買力和市場供需的平衡，影響到消費與積累的比例關系。

3、城市居民消費價格指數(shù)是反映一定時期內城市居民家庭所購買的生活消費品價格和服務項目價格變動趨勢和程度的相對數(shù)。該指數(shù)可以觀察和分析消費品的零售價格和服務項目價格變動對職工貨幣工資的影響，作為研究職工生活和確定工資政策的依據(jù)。三、市場交易指標

1、銷售量是指報告期內銷售房屋的數(shù)量，單位為建筑面積或套數(shù)。在統(tǒng)計過程中，可按物業(yè)類型、存量房屋和新建房屋分別統(tǒng)計。我國房地產開發(fā)統(tǒng)計中采用是實際銷售面積，指報告期已竣工的房屋面積中已正式交付給購房者或已簽訂(正式)銷售合同的商品房屋面積。不包括已簽訂預售合同正在建設的商品房屋面積，但包括報告期或報告期以前簽訂了預售合同，在報告期又竣工的商品房屋面積。

2、出租量是指報告期內出租房屋的數(shù)量，單位為建筑面積或套數(shù)。在統(tǒng)計過程中，可按房屋類型和新建房屋分別統(tǒng)計。我國房地產開發(fā)統(tǒng)計中的出租面積，是指在報告期期末房屋開發(fā)單位出租的商品房屋的全部面積。3、吸納量是指報告期內銷售和出租房屋的數(shù)量之和，單位為建筑面積或套數(shù)。實際統(tǒng)計過程中，可按銷售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物業(yè)類型等分別統(tǒng)計。4、吸納率是指報告期內吸納量占同期可供租售量的比例，以百分數(shù)表示，有季度吸納率、年吸納率等。實際計算過程中，可按銷售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物業(yè)類型等分別計算。5、吸納周期是指按報告期內的吸納速度(單位時間內的吸納量)計算，同期可供租售量可以全部被市場吸納所需要花費的時間，單位為年、季度或月，在數(shù)值上等于吸納率的倒數(shù)。在計算過程中，可按銷售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物業(yè)類型等分別計算。在新建商品房銷售市場，吸納周期又稱為銷售周期。

6、預售面積是指報告期末仍未竣工交付使用，但已簽訂預售合同的正在建設的商品房屋面積。報告期預售又在報告期轉正式或協(xié)議銷售的商品房屋的面積應列入實際銷售面積，同時統(tǒng)計為銷售收入。

7、房地產價格指數(shù)是反映一定時期內房地產價格變動趨勢和程度的相對數(shù)，包括房屋銷售價格指數(shù)、房屋租賃價格指數(shù)和土地交易價格指數(shù)。我國目前的各類房地產價格指數(shù)，通常基于平均價格。

8、房地產價格是指報告期房地產市場中的價格水平，通常用不同類型房屋的中位數(shù)價格表示。中國現(xiàn)有房地產價格統(tǒng)計，是基于各類物業(yè)平均價格的統(tǒng)計。

9、房地產租金是指報告期房地產市場中的租金水平，通常用不同類型房屋的中位數(shù)租金表示。中國現(xiàn)有房地產租金統(tǒng)計，是基于各類物業(yè)平均租金的統(tǒng)計。第八節(jié)房地產市場的特性

1市場供給的壟斷性開發(fā)企業(yè)會傾向于使用減少供給從而獲得壟斷價格的手段來對消費者進行價格歧視2市場需求的廣泛性和多樣性3市場交易的復雜性4房地產價格與區(qū)位密切相關5存在廣泛的經(jīng)濟外部性6市場信息的不對稱性第九節(jié)房地產市場的功能

一、配置存量房地產資源和利益；二、顯示房地產市場需求變化；三、指導供給以適應需求的變化；四、指導政府制訂科學的土地供給計劃;五、引導需求適應供給條件的變化。

第十節(jié)房地產市場與資產市場

房地產屬于一種耐用品，兼有消費品和投資品的雙重特征。因此，房地產市場也存在空間市場和資產市場這兩個層面。、房地產空間市場和資產市場是緊密聯(lián)系在一起的?？臻g市場的供求關系決定了房地產租金的水平，該租金水平同時決定了房地產資產的收益率，從而影響資產市場中的需求；同時，空間市場上的供給又是由資產市場決定的。第十一節(jié)房房地產市場周周期循環(huán)房地產市場周周期循環(huán)是指指房地產業(yè)活活動或其投入入與產出有相相當?shù)牟▌蝇F(xiàn)現(xiàn)象，且此現(xiàn)現(xiàn)象重復發(fā)生生。第十二節(jié)房房地產泡沫房地產泡沫是指由于房地地產投機引起起的房地產市市場價格與使使用價值嚴重重背離，脫離離了實際使用用者支撐而持持續(xù)上漲的過過程及狀態(tài)。。房地產泡沫沫是一種價格格現(xiàn)象，是房房地產行業(yè)內內外因素，特特別是投機性性因素作用的的結果。房地產泡沫的的成因：土地的有限性性和稀缺性是是房地產泡沫沫產生的基礎礎，投機需求求膨脹是房地地產泡沫產生生的直接誘因因，金融機構構過度放貸是是房地產泡沫沫的助燃劑。。過度開發(fā)的誘誘因：開發(fā)商對市場場預測的偏差差、開發(fā)商之之間的博弈和和非理性行為為以及開發(fā)資資金的易得性性。第十三節(jié)政政府干預房地地產市場的原原則、手段和和措施原則：目標的確定性性、政策的連連續(xù)性與協(xié)調調性、政策的的針對性和導導向性、政策策的公平性和和效率。手段：土地供應政策策、金融政策策、住房政策策、城市規(guī)劃劃、地價政策策、稅收政策策、租金控制制。措施：健全市場準入入制度、推動動行業(yè)誠信體體系建設、規(guī)規(guī)范交易程序序、加強產權權管理。第四章房房地產開發(fā)發(fā)程序1.教學內容：講講授房地產開開發(fā)程序概述述、投資機會會選擇與決策策分析、前期期工作、建設設階段、租售售階段2.掌握：房地產產開發(fā)的概念念、主要程序序及各階段的的主要工作內內容。3.熟悉：投資機機會選擇與決決策分析的方方法，土地使使用權獲取方方式，建設過過程中相關管管理工作的內內涵，房地產產開發(fā)項目租租售階段物業(yè)業(yè)銷售形式，，制定租售方方案。4.了解：規(guī)劃審審批、開工審審批、建設工工程招標的工工作程序和內內容，租售階階段的墾傳與與廣告策略。。第四章房地地產開發(fā)程序序第一節(jié)房地產開發(fā)程程序概述第二節(jié)投資機會選擇擇與決策分析析第三節(jié)前期工作第四節(jié)建設階段第五節(jié)租售階段第一節(jié)房房地產開發(fā)程程序概述房地產開發(fā)是通過多種資資源的組合使使用而為人類類提供入住空空間、并改變變人類生存的的物質環(huán)境的的一種活動。。這里的資源源包括了土地地、建筑材料料、城市基礎礎設施、城市市公用配套設設施、勞動力力、資金和專專業(yè)人員經(jīng)驗驗等諸方面。。房地產開發(fā)程程序包括投資機會會尋找、投資資機會篩選、、可行性研究究、獲取土地地使用權、規(guī)規(guī)劃設計與方方案報批、簽簽署有關合作作協(xié)議、施工工建設與竣工工驗收、市場場營銷等步驟驟。這些步驟驟可以劃分為為四個階段，，即投資機會會選擇與決策策分析、前期期工作、建設設階段和租售售階段。第二節(jié)投資資機會選擇與與決策分析投資機會選擇擇主要包括投投資機會尋找找和篩選兩個個步驟。投資資決策分析主主要包括市場場分析和項目目的財務評價價兩部分工作作。第三節(jié)前期期工作一、獲取土地地使用權土地收購儲備備是指城市政府府通過設立的的專責機構，，統(tǒng)一負責行行政區(qū)域內土土地整理、征征用、收購、、收回、置換換、儲備、一一級開發(fā)以及及土地交易等等活動的一種種工作制度。。獲取土地使用用權的途徑：：1、土地使用權權出讓方式包包括：招標、、拍賣、掛牌牌、協(xié)議；2、土地使用權權劃撥；3、原有劃撥土土地上存量房房地產土地使使用權；4、與當前土地地使用權擁有有者合作。二、確定規(guī)劃劃設計方案并并獲得規(guī)劃許許可規(guī)劃設計條件件的內容包括括：地塊面積積、土地使用用性質、容積積率、建筑密密度、建筑高高度、停車位位數(shù)量、主要要出入口、綠綠地比例、須須配置的公共共設施和工程程設施、建筑筑界限、開發(fā)發(fā)期限及其他他要求。附圖圖應當包括：：地塊區(qū)位和和現(xiàn)狀、地塊塊坐標、標高高，道路紅線線坐標、標高高，出人口位位置，建筑界界限以及地塊塊周圍地區(qū)環(huán)環(huán)境與基礎設設施條件。房地產開發(fā)前前期的規(guī)劃管管理主要體現(xiàn)現(xiàn)在：開發(fā)項項目的選址定定點審批，核核發(fā)“建設用地規(guī)劃劃許可證”及規(guī)劃設計條條件，規(guī)劃方方案及初步設設計審批以及及核發(fā)“建筑工程規(guī)劃劃許可證”等方面。三、建設工程程招標建設工程招標標方式可以分分為公開招標和邀請招標。公開招標是指招標人以以招標公告的的方式邀請不不特定的法人人或者其他組組織投標。進進行公開招標標時，開發(fā)商商或其委托的的招標代理機機構，可通過過海報、報刊刊、廣播、電電視等手段，，在一定范圍圍內，如全市市、全國，大大項目甚至可可在全世界，，公開發(fā)布招招標公告，或或直接將招標標公告寄給具具有投標潛力力的某些公司司，以招攬具具備相應條件件而又愿意參參加的一切承承包商前來投投標。邀請招標是指招標人以以投標邀請書書的方式邀請請?zhí)囟ǖ姆ㄈ巳嘶蛘咂渌M組織投標。邀邀請招標也稱稱選擇性招標標。進行邀請請招標時，由由開發(fā)商或其其委托的招標標代理機構可可向所信任的的、具有相應應資格的建筑筑承包商發(fā)送送招標通知書書或招標邀請請函，邀請其其參加開發(fā)項項目建設投標標競爭的一種種發(fā)包方式。。房地產開發(fā)項項目建筑工程程招標程序：：申請招標，，編制招標文文件，編制招招標工程標底底，確定招標標方式并發(fā)布布招標公告或或邀請投標函函，投標人資資格審查，招招標工程交底底及答疑，開開標、評標和和決標，簽訂訂合同。四開工申請與與審批開工前向縣級級以上人民政政府建設行政政主管部門申申請領取《建設工程施工工許可證》上述四個環(huán)節(jié)節(jié)外，前期工工作還包括1施工現(xiàn)場的水水電路通和場場地平整2市政設施接駁駁的談判與協(xié)協(xié)議3安排短期和長長期信貸4市場調研5制定開發(fā)過程程的監(jiān)控策略略、保險事宜宜等第四節(jié)建建設階段建設階段是指開發(fā)項目目從開工到竣竣工驗收所經(jīng)經(jīng)過的過程。。開發(fā)商在建建設階段的主主要工作目標標，是要在投投資預算范圍圍內，按項目目開發(fā)進度計計劃的要求，，高質量地完完成建筑安裝裝工程，使項項目按時投入入使用。開發(fā)發(fā)商在建設階階段所涉及的的管理工作，，是從業(yè)主的的角度，對建建設過程實施施包括質量、、進度、成本本、合同、安安全等在內的的工程項目管管理。一、質量控制制是指項目管理理機構以合同同中規(guī)定的質質量目標或以以國家標準、、規(guī)范為目標標所進行的監(jiān)監(jiān)督與管理活活動，包括決決策階段、設設計階段和施施工階段的質質量控制。二、進度控制制是指以項目進進度計劃為依依據(jù)，綜合利利用組織、技技術、經(jīng)濟和和合同等手段段，對建設工工程項目實施施的時間管理理。建設工程程進度控制工工作的主要內內容包括：對對項目建設總總周期目標的的論證與分析析；編制項目目建設工程進進度計劃；編編制其他配套套進度計劃；；監(jiān)督項目施施工進度計劃劃的執(zhí)行；施施工現(xiàn)場的調調研與分析。。橫道圖法是是一種用直線線線條，在時時間坐標上表表示出單項工工程進度的方方法。網(wǎng)絡計劃是以以網(wǎng)絡圖的形形式來表達工工程的進度計計劃，在網(wǎng)絡絡圖中可確切切地表明各項項工作的相互互聯(lián)系和制約約關系；其次次是可以計算算出工程各項項工作的最早早和最晚開始始時間，從而而可以找出關關鍵工作和關關鍵線路。三、成本控制制的主要工作：：編制成本計計劃，確定成成本控制的目目標；審查施施工組織設計計和施工方案案；控制工程程款的動態(tài)結結算；控制工工程變更。三控兩管一協(xié)協(xié)調四、合同管理理開發(fā)商的主要要合同關系：：土地使用權權出讓或轉讓讓合同、勘察察設計合同、、融資合同、、咨詢合同、、工程施工合合同、采購合合同、銷售合合同、聯(lián)合開開發(fā)或房地產產轉讓合同等等。承包商的主要要合同關系：：工程承包合合同、分包合合同、供應(采購)合同、運輸合合同、加工合合同、租賃合合同、勞務供供應合同、保保險合同、融融資合同、聯(lián)聯(lián)合承包合同同等。五、安全管理理原則是安全第第一、預防為為主。六、竣工工驗收依據(jù)：經(jīng)經(jīng)過審批批的項目目建議書書、年度度開工計計劃、施施工圖紙紙和說明明文件、、施工過過程中的的設計變變更文件件、現(xiàn)行行施工技技術規(guī)程程、施工工驗收規(guī)規(guī)范、質質量檢驗驗評定標標準，以以及合同同中有關關竣工驗驗收的條條款。工作程序序分為兩兩大階段段：單項項工程竣竣工驗收收、綜合合驗收。。涉及部門門：建委委、發(fā)改委、建行、人防、環(huán)保消防防、規(guī)