房地產(chǎn)發(fā)展趨勢及信貸政策

12012年銀行對房地產(chǎn)信貸的配套意愿和風險評估交通銀行金融研究中心周昆平2012.2貨幣信貸：政策穩(wěn)中偏松，信貸適度增加一銀行對房地產(chǎn)的信貸配套政策三房地產(chǎn)業(yè)：房價合理回歸，政策稍有松動二

2012年房地產(chǎn)風險及防范與管理四貨幣信貸：政策穩(wěn)中偏松，信貸適度增加一42012年貨幣政策維持穩(wěn)健，實際操作適度松動

保持基本穩(wěn)定的可能性較大，不排除若發(fā)生嚴重的外部沖擊、利率小幅下調(diào)1次的可能?；鶞世蔬m時適度下調(diào)。準備金率可能下調(diào)2-4次，每次0.5個百分點。存款準備金率貨幣政策穩(wěn)中偏松，注重靈活性、前瞻性和針對性總體基調(diào)靈活開展公開市場操作，基本維持市場流動性相對寬松局面。公開市場操作5存貸款基準利率保持基本穩(wěn)定的可能性較大

2011年貸款利率上浮占比不斷擴大

綜合考慮經(jīng)濟增長有所放緩、當前利率水平已屬中性略高、物價漲幅逐步回落、加息將進一步提升小企業(yè)融資成本且不利于房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行和地方政府債務風險的化解，2012年已不存在進一步加息必要性。基準利率下調(diào)的可能性不大。中長期通脹壓力依然不容忽視，下調(diào)顯然不利于通脹預期的管理。我國經(jīng)濟增速趨向平穩(wěn)，“硬著陸”基本無憂，在目前利率水平本就不高的情況下，尚無必要通過下調(diào)利率來刺激經(jīng)濟增長。6存款準備金率將適時適度下調(diào)

外匯占款與基礎(chǔ)貨幣運行較為同步綜合考慮資本流入狀況和銀行體系流動性情況等因素，2012年存款準備金率將下調(diào)2-4次，每次0.5個百分點。假設(shè)2012年M2增速目標為16％（歷史常態(tài)水平），則要求貨幣乘數(shù)增長7％，進而需要準備金率下降約1.8個百分點。2-4次下調(diào)、每次0.5個百分點的預測基本符合這一測算。72012年信貸投放規(guī)模擴大但余額增速略有回落

一是經(jīng)濟保持平穩(wěn)增長，信貸需求依然不低二是政策松動條件下，銀行信貸供給能力有所增強三是信貸增量與固定資產(chǎn)投資增長較為匹配四是新增貸款在社會融資總規(guī)模中的比重有所上升

五是新增對公中長期貸款規(guī)模有望擴大，居民戶貸款持續(xù)較低預計全年新增貸款8-8.5萬億，余額同比增長14.5-15.5％政策適度松動，銀行信貸供給能力有所增強

法定存款準備金率下降有利于信貸擴張

2012年，為保證經(jīng)濟平穩(wěn)增長并加大對特定領(lǐng)域的支持，政府會鼓勵銀行適度加快信貸投放步伐。但穩(wěn)健貨幣政策下信貸投放顯著放松的可能性也不大。為緩解銀行體系流動性壓力，保持流動性合理適度，2012年準備金率會有一定程度的下調(diào)，這有利于銀行擴大信貸投放。8信貸增量與固定資產(chǎn)投資增長較為匹配

人民幣貸款余額與固定資產(chǎn)投資增速同步變化在正常年份里（剔除掉諸如2009年這樣的異常年份），固定資產(chǎn)投資與信貸余額增速的比值平均在0.7左右，即投資增速每增長1％，需要貸款增長0.7％。但在政策偏寬松、信貸增長較快時期，該比值會在平均值以上，反之則在平均值之下。2012年，該比值預計可能在0.7-0.75之間，再按照2012年投資增速為21％的假設(shè)，則要求信貸余額增長14.7-15.8％。9新增貸款在社會融資總規(guī)模中的比重有所上升

2012年，受政策微調(diào)的影響，新增貸款規(guī)模擴大，加上鼓勵發(fā)展股票和債券融資，社會融資總規(guī)模從2011年的12萬億擴大到13-14萬億。同時因加強規(guī)范監(jiān)管，2012年信托貸款、委托貸款、承兌匯票等融資難有明顯擴大，銀行貸款占整個社會融資總量的比重將小幅上升，達到60-62％。10112012貨貨幣幣供供應應增增速速有有所所回回升升預計計M2和M1同比比分分別別增增長長14-15％和和12-14％左左右右

信貸投放適當增加有利于貨幣供應擴張，外匯占款增速放緩限制貨幣增長理財產(chǎn)品發(fā)行趨穩(wěn)和貨幣乘數(shù)回升促進貨幣供應增長預計計2012年新新增增外外匯匯占占款款將將從從2011年的的3.2萬億億左左右右顯顯著著下下降降到到2萬億億左左右右，，月月均均1600多億億元元，，這這一一增增速速與與金金融融危危機機后后的的2008年四四季季度度到到2009年上上半半年年這這段段時時期期相相當當。。2012年，，理理財財產(chǎn)產(chǎn)品品市市場場將將進進入入平平穩(wěn)穩(wěn)、、健健康康運運行行的的軌軌道道，，難難以以再再現(xiàn)現(xiàn)2011年爆爆發(fā)發(fā)式式增增長長的的局局面面；；加加之之實實際際負負利利率率緩緩解解甚甚至至消消失失，，都都有有利利于于減減少少理理財財產(chǎn)產(chǎn)品品對對存存款款的的分分流流，，促促進進存存款款和和貨貨幣幣供供應應增增長長。。2012年準準備備金金率率適適度度下下調(diào)調(diào)推推動動貨貨幣幣乘乘數(shù)數(shù)回回升升，，也也有有利利于于存存款款擴擴張張。。房地產(chǎn)業(yè)：房價合理回歸，政策稍有松動二132012年年房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場趨趨勢勢的的預預判判近期期房房地地產(chǎn)產(chǎn)宏宏觀觀調(diào)調(diào)控控仍仍將將繼繼續(xù)續(xù)，，房房價價下下調(diào)調(diào)可可能能性性較較大大。。房地產(chǎn)產(chǎn)宏宏觀觀調(diào)調(diào)控控已已逾逾時時1年半半，，限限購購、、限限貸貸、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)稅稅試試點點、、土土地地等等政政策策延延續(xù)續(xù)同同時時，，國國務務院院連連續(xù)續(xù)強強調(diào)調(diào)““房房地地產(chǎn)產(chǎn)宏宏觀觀調(diào)調(diào)控控堅堅定定不不移移，，將將房房價價降降至至合合理理水水平平上上””。。從從供供給給看看，，目目前前庫庫存存量量已已增增至至歷歷史史高高點點，，進進入入1至1年半的去庫庫存化周期期，而需求求中投機和和投資已被被限購、限限貸等政策策打壓殆盡盡，自住需需求為市場場主導，市市場容量萎萎縮明顯。。預期今后后一段時間間內(nèi)，房地地產(chǎn)調(diào)控政政策仍將持持續(xù)，“以以價換量””已趨明顯顯，價格應有所所下調(diào)。但目前通脹脹已有所回回落，宏觀觀政策進一一步收緊預預期降低，，價格下調(diào)調(diào)幅度仍存存在不確定定性。中長期來看看，房地產(chǎn)產(chǎn)市場仍將將保持基本本平穩(wěn)發(fā)展展。一是未來將將是中國城城鎮(zhèn)化過程程加速的一一個階段。?！笆逦濉币?guī)劃強強調(diào)，要把把符合落戶戶條件的農(nóng)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人人口逐步轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居居民轉(zhuǎn)為推推進城鎮(zhèn)化化的重要任任務。在加加快城鎮(zhèn)化化、城市人人口迅速增增長過程中中，中國房房地產(chǎn)業(yè)將將承擔其實實現(xiàn)平穩(wěn)有有序合理發(fā)發(fā)展和實現(xiàn)現(xiàn)中小城鎮(zhèn)鎮(zhèn)的居民居居住功能的的主要任務務。二是我我國經(jīng)濟中中房地產(chǎn)花花葉對GDP的貢獻仍較較高，近十十年房地產(chǎn)產(chǎn)投資占GDP的比重保持持在5.5%左右，且產(chǎn)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)較較高，帶動動建筑、建建材、機械械、裝潢等等50多個產(chǎn)業(yè)部部門，幾百百種產(chǎn)品和和服務，近近幾年GDP的9—10%的增長率中中，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)及其所所帶動的貢貢獻率約占占2個百分點。。2012房房價過快上上漲壓力趨趨緩并可能能回歸合理理區(qū)間全國100個城市住宅宅價格指數(shù)數(shù)及變化情情況2012年年首月百百城住宅均均價環(huán)比下下跌，10大城市市住宅均價價首次同比比下跌。2012年，在房地地產(chǎn)調(diào)控政政策不會明明顯松動的的背景下，，未來房地地產(chǎn)價格下下行趨勢仍仍將持續(xù)并并逐步回歸歸合理區(qū)間間，不排除除部分城市市房價出現(xiàn)現(xiàn)較大幅度度回落的可可能性，但但全國整體體房價難以以明顯下跌跌。152012年年房地產(chǎn)市市場趨勢的的預判保障房的建建設(shè)是“十十二五”規(guī)規(guī)劃的重中中之重，未未來保障性性住房投資資將繼續(xù)高高速增長。。從2008年“131號文”以后后，保障房房安居工程程住房建設(shè)設(shè)規(guī)模就以以每年倍增增的速度擴擴大。根據(jù)住建部部數(shù)據(jù)，2011年1至9月，全國城城鎮(zhèn)保障性性安居工程程的建設(shè)進進展為“實實物開工986萬套，開工工率達98%”。如果按每每套保障房房50平米計算，，則2011年開工建設(shè)設(shè)1000萬套保障房房，累計面面積約為5億平方米。。相當于2010年全國住房房銷量10.43億平方米的的一半，將將成為“十十二五”期期間解決住住房供需矛矛盾的關(guān)鍵鍵。2012年將延續(xù)保保障房建設(shè)設(shè)節(jié)奏，保保障房建設(shè)設(shè)將達到600萬套，投資資總額或?qū)⑦_到1萬億。商業(yè)地產(chǎn)市市場短期增增長較快，，風險將逐逐步顯現(xiàn)。。自2010年房地產(chǎn)市市場調(diào)控以以來，住宅宅的限購限限價等從緊緊政策，迫迫使部分開開發(fā)商轉(zhuǎn)向向商業(yè)辦公公用房開發(fā)發(fā)，或者打打擦邊球，，進行商改改住開發(fā)，，短期內(nèi)商商業(yè)地產(chǎn)成成交量、開開發(fā)量增長長較快。商商業(yè)綜合體體、寫字樓樓等商業(yè)地地產(chǎn)投資回回收期長，，對經(jīng)營敏敏感性強，，在全球經(jīng)經(jīng)濟徘回不不前，歐債債危機和中中東局勢再再度升級，，國內(nèi)消費費動力不足足背景下，，未來市場場仍存在較較大不確定定性。去庫存將為為房企明年年主題，行行業(yè)整體面面臨整合洗洗牌。由于銷售放放緩，結(jié)算算周期延長長，131家上市公司司存貨合計計達到1.7萬億元，較較去年同期期增加四成成，庫存周周轉(zhuǎn)率同比比下降22.31%。因此未來來一階段，，去庫存，，加快資金金回流速度度將為房企企當務之急急。同時基基于銷售回回款放緩、、存貨積壓壓與負債高高企、再融融資能力受受限的雙重重壓力，開開發(fā)商單體體財務狀況況轉(zhuǎn)弱與調(diào)調(diào)控政策效效應的疊加加，因此開開發(fā)商面臨臨：中長期期參考融資資成本和項項目的收益益率所決定定的盈虧平平衡點進行行降價；中中長期行業(yè)業(yè)進行分化化與整合等等結(jié)構(gòu)調(diào)整整，企業(yè)破破產(chǎn)、兼并并與收購將將成為常態(tài)態(tài)。房地產(chǎn)成交交量仍將維維持小幅增增長，但空空間有限房地產(chǎn)成交交量仍將維維持小幅增增長2012年限購、限限貸等政策策將依然實實行，因此此投機、投投資性住房房需求仍會會受到；考考慮到2012年下半年將將有部分保保障性住房房開始投入入運營，一一部分剛性性購房需求求又會被保保障性住房房體系吸收收。另一方方面，因住住房價格的的持續(xù)下行行和趨向合合理區(qū)間使使得部分購購買力又能能夠得以實實現(xiàn)。綜合合考量，預預計2012年全年房地地產(chǎn)成交量量仍可能小小幅上升，，但上升空空間非常有有限，與2011年規(guī)模差別別不大。開發(fā)企業(yè)資資金壓力仍仍存，房地地產(chǎn)投資增增速繼續(xù)回回落房地產(chǎn)投資資回落空間間較大2012貨幣政策基基調(diào)維持穩(wěn)穩(wěn)健的背景景下，貨幣幣信貸不會會大幅度放放松，特別別是針對房房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)的信貸不不會明顯放放松。另一一方面，受受房地產(chǎn)銷銷售預付款款和定金日日趨減少，，開發(fā)商資資金壓力較較大。因此此，2012年房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)獲獲得銀行信信貸改善融融資狀況的的機會不大大，受資金金限制及市市場預期前前景不樂觀觀的影響，，未來房地地產(chǎn)開發(fā)投投資增速將將有較大的的回落空間間。房地產(chǎn)市場場走勢分化化企業(yè)的分化化不同類型物物業(yè)的分化化城市的分化化中小企業(yè)面面臨資金風風險，未來來行業(yè)整合合將使一批批中小開發(fā)發(fā)商退出房房地產(chǎn)市場場龍頭企業(yè)領(lǐng)領(lǐng)先優(yōu)勢進進一步擴大大，行業(yè)集集中度進一一步提高。。住宅銷售面面積和銷售售額均會有有明顯下降降；商業(yè)地產(chǎn)價價格將維持持穩(wěn)定。但但值得注意意的是，商商業(yè)地產(chǎn)機機遇中也蘊蘊含風險。。商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)投資回報報期長、專專業(yè)能力要要求高、部部分二三線線城市潛在在供應可能能過大。住宅市場仍仍是能更快快帶來現(xiàn)金金流、市場場空間更大大的領(lǐng)域。。一二線城市市仍將面臨臨較為嚴厲厲的調(diào)控政政策過去幾年土土地供應量量大、開工工高的二二線城市可可能面臨更更大風險。。東部沿海三三四線城市市可能因經(jīng)經(jīng)濟基礎(chǔ)較較好迎來更更大發(fā)展空空間。房地產(chǎn)市場場將出現(xiàn)企企業(yè)、城市市及物業(yè)的的走勢分化化192012年年房地產(chǎn)調(diào)調(diào)控政策或或有微調(diào)2012年我國房地地產(chǎn)調(diào)控政政策或有微微調(diào)保障房政策策調(diào)整：重心由強調(diào)調(diào)規(guī)模向運運營和管理理方面轉(zhuǎn)移移，貨幣保保障形式將將有所增加加。調(diào)控趨于主主動：推進房產(chǎn)稅稅改革并擴擴大試點范范圍，但短短期內(nèi)操作作難度大，，大面積推推行可能性性仍很小。。調(diào)控持續(xù)從從緊：視具體情情況或有微微調(diào)與變通通，調(diào)控目目標也由““遏制房價價過快上漲漲”轉(zhuǎn)變?yōu)闉椤按龠M房房價合理回回歸”。20銀行對房地產(chǎn)的信貸配套政策三21商業(yè)銀行房房地產(chǎn)信貸貸策略防范風險信貸資源重重點投向符符合國家政政策，能滿滿足居民住住房消費合合理需求的的普通商品品房開發(fā)貸貸款，優(yōu)選選運作規(guī)范范地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)。名單管理高度關(guān)注房房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)風險，嚴嚴格防范合合規(guī)性風險險，有效防防范市場風風險?？偭靠刂品康禺a(chǎn)業(yè)的的貸款增速速基本保持持全年平均均水平14.5-15.5%，實行比例例管理，其其中住宅類類房地產(chǎn)開開發(fā)稅款余余額不會低低于房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)貸款款余額的70%。

總量控制，名單管理，防范風險，提升效益

提升效益加大支持保保障性住房房的開發(fā)，，審慎發(fā)展展商業(yè)用房房開發(fā)領(lǐng)域域和土地儲儲備貸款，，注意提高高綜合回報報。22房地產(chǎn)不同同領(lǐng)域業(yè)務務細分信貸貸政策分析析保障房開發(fā)發(fā)重點支持主主城區(qū)地理理位置優(yōu)越越，市場定定位合理，，購房對象象明確，單單位成本不不高，配套套成熟，中中小戶型占占比高、還還款資金來來源能有效效監(jiān)控，且且能與個人人按揭捆綁綁運作的普普通商品住住宅項目。。住房開發(fā)優(yōu)選具有較較強實力、、經(jīng)營財務務狀況良好好、具有政政府背景的的開發(fā)企業(yè)業(yè)，在項目目選擇上優(yōu)優(yōu)先支持以以省、直轄轄市和計劃劃單列城市市、經(jīng)濟發(fā)發(fā)達地區(qū)政政府財力回回購的項目目。寫字樓和商商業(yè)綜合體體開發(fā)主要以一線線城市及部部分東部中中心城市為為主，優(yōu)先先選擇城市市主要商圈圈核心地帶帶，人流量量較大，規(guī)規(guī)劃較為清清晰，招租租對象明確確的商業(yè)綜綜合體。土地儲備對土地儲備備貸款，原原則從嚴控控制貸款總總量，提高高準入門檻檻。貸款額額度不會超超過土地收收購、整理理和儲備總總成本的70%，貸款期限限不超過2年。經(jīng)營性物業(yè)業(yè)抵押鑒于房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)形勢勢，大多數(shù)數(shù)銀行將暫暫停房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)客戶戶的經(jīng)營性性物業(yè)抵押押貸款。個人首套房房貸款個人消費抵抵押貸款也也將更加審審慎，利率率可能出現(xiàn)現(xiàn)一定程度度的上浮，，對10年期以上的的房產(chǎn)貸款款將更加困困難。個人消費貸貸款銀行對首套套房貸款給給予一定的的支持，利利率一般采采取基準利利率，對優(yōu)優(yōu)質(zhì)客戶可可能給予一一定的優(yōu)惠惠。對爛尾尾樓等商品品房可能會會采取限制制措施。抵押貸款收收緊鑒于國際經(jīng)經(jīng)濟不確定定性增加以以及國內(nèi)經(jīng)經(jīng)濟放緩，，實體經(jīng)濟濟也將面臨臨一定的困困難，中小小企業(yè)2012年的經(jīng)營環(huán)環(huán)境更加困困難，因此此，商業(yè)銀銀行對經(jīng)營營性房地產(chǎn)產(chǎn)抵押將更更加審慎。。小企業(yè)抵押押貸款和個個人按揭貸貸款個人按揭抵抵押貸款的的利率還主主要看監(jiān)管管政策。從從去年銀監(jiān)監(jiān)會要求各各家商業(yè)銀銀行將首套套房貸款利利率由下浮浮30%，提高到下下浮15%，但由于去去年資金比比較緊張，，這一政策策基本沒有有執(zhí)行。今今年信貸資資源仍然有有限，實行行大幅下浮浮利率不太太可能。但但今年利率率可能會出出現(xiàn)下浮。。相對中小小企業(yè)而言言或者消費費信貸而言言，個人住住房信貸綜綜合收益比比較高，因因此，商業(yè)業(yè)銀行從安安全角度出出發(fā)，愿意意從事這部部分業(yè)務，，但利率難難見下浮。。利率不太太可能大大幅下浮浮信貸額度度未見寬寬松盡管今年年央行采采取的政政策基調(diào)調(diào)是逐步步放松，，但是放放松的步步伐是亦亦步亦趨趨，比較較審慎。。今年的的信貸新新增規(guī)模模8—8.5%，比去年年略多，，但是，，其在社社會融資資總額的的比較進進一步提提高，多多個人按按揭貸款款的信貸貸余額未未見寬松松。另一一方面，，今年以以來，銀銀行業(yè)資資金來源源一直比比較緊張張，央行行也在年年前通過過逆回購購緩解資資金緊張張局面，，19號又通過過降低存存款準備備金釋放放流動性性。銀監(jiān)監(jiān)會也對對商業(yè)銀銀行實行行比較嚴嚴格的存存貸比考考核，商商業(yè)銀行行既有信信貸總額額控制，，又有存存貸比的的控制，，在貨幣幣政策未未見寬松松的前提提下，商商業(yè)銀行行很難有有比較寬寬裕的資資金投向向市場。。個人按揭揭貸款的的額度和和利率25

2012年房地產(chǎn)風險以及防范與管理四房地產(chǎn)價價格大幅幅波動風風險2011年一線城城市房屋屋銷售價價格環(huán)比比指數(shù)持持續(xù)下行行，全國國商品房房平均銷銷售價格格環(huán)比多多在100以下雖然2011年房地產(chǎn)產(chǎn)價格的的波動幅幅度仍然然較小，，但2012年不排除除隨著調(diào)調(diào)控政策策的深入入和資本本階段性性的迅速速流出，，國內(nèi)房房地產(chǎn)價價格整體體或局部部出現(xiàn)大大幅下降降的可能能性。房地產(chǎn)價價格大幅幅波動風風險房地產(chǎn)是是中國經(jīng)經(jīng)濟的支支柱行業(yè)業(yè)之一，，目前缺缺乏其他他的增長長點、外外部需求求也日趨趨疲弱，，一旦房房地產(chǎn)市市場，中中國經(jīng)濟濟可能會會受到比比較大的的負面沖沖擊目前，國國內(nèi)銀行行業(yè)與房房地產(chǎn)相相關(guān)貸款款（包括括開發(fā)貸貸與按揭揭貸）占占中國銀銀行系統(tǒng)統(tǒng)總貸款款額的20%左右，而而通過抵抵押貸款款等方式式，銀行行持有的的與房地地產(chǎn)相關(guān)關(guān)的資產(chǎn)產(chǎn)更多。。雖然大大多銀行行的壓力力測試表表明可以以承受國國內(nèi)房價價下降30%左右，但但倘若房房價真的的出現(xiàn)如如此大的的跌幅，，中國經(jīng)經(jīng)濟將出出現(xiàn)比較較大的問問題，屆屆時國內(nèi)內(nèi)銀行業(yè)業(yè)也將面面臨前所所未有的的壓力由于于地地方方政政府府收收入入很很大大程程度度上上依依賴賴土土地地出出讓讓金金，，而而地地方方政政府府融融資資平平臺臺的的許許多多債債務務也也是是通通過過土土地地抵抵押押而而來來，，土土地地銷銷售售收收入入的的降降低低可可能能引引發(fā)發(fā)對對債債務務可可持持續(xù)續(xù)性性的的擔擔心心。。由由于于目目前前對對地地方方政政府府融融資資平平臺臺現(xiàn)