房地產(chǎn)法第講

房地產(chǎn)法

主講：羅正相（人文院）電話(huà)房地產(chǎn)法》第七講第三篇房地產(chǎn)交易第十一章商品房買(mǎi)賣(mài)基礎(chǔ)

學(xué)習(xí)目的：了解商品房買(mǎi)賣(mài)的概念、流程和法律管制框架；熟悉現(xiàn)行法和實(shí)踐中行政主管部門(mén)對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)的監(jiān)管；掌握商品房預(yù)售的風(fēng)險(xiǎn)及其現(xiàn)行法確立的主要應(yīng)對(duì)措施，如商品房預(yù)售許可制度、預(yù)售款監(jiān)管、預(yù)售合同的備案制度及對(duì)預(yù)購(gòu)人的權(quán)利保護(hù)。

第一節(jié)商品房買(mǎi)賣(mài)概述一、商品房買(mǎi)賣(mài)（一）商品房與非商品房買(mǎi)賣(mài)

商品房——

單位自建出售給職工的房屋不屬于商品房。

商品房買(mǎi)賣(mài)——

二手房買(mǎi)賣(mài)不屬于商品房買(mǎi)賣(mài)。建設(shè)部《商品房銷(xiāo)售管理辦法》、《商品房預(yù)售管理辦法》等主要調(diào)整商品房買(mǎi)賣(mài)的行政法規(guī)，并不適用于二手房買(mǎi)賣(mài)。個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商品房適用消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法。

（二）商品房買(mǎi)賣(mài)：預(yù)售和現(xiàn)售

為了推進(jìn)我國(guó)商品房的建設(shè)，我國(guó)政府推行了商品房預(yù)售制度。

商品房現(xiàn)售（現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)）：是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買(mǎi)受人，并由買(mǎi)受人支付房屋價(jià)款的行為。由此簽訂的合同為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。

商品房預(yù)售（期房買(mǎi)賣(mài)）：是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買(mǎi)受人，并由買(mǎi)受人支付定金或者房?jī)r(jià)款的行為。由此簽訂的合同為商品房預(yù)售合同（也是房屋買(mǎi)賣(mài)合同）。

二、商品房買(mǎi)賣(mài)的條件及其行政籃管（一）簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同的條件在出賣(mài)人未登記取得法律意義上的所有權(quán)的情形下，并不能否定買(mǎi)賣(mài)合同的效力——對(duì)一手房買(mǎi)賣(mài)和二手房買(mǎi)賣(mài)皆然。

【案情】2003年5月26日，吳某夫妻與李某簽仃了房屋出售協(xié)議，約定由吳某夫妻將從開(kāi)發(fā)公司購(gòu)置的某套房屋出售給李某，價(jià)格為80000元，李某預(yù)付訂金20000元。協(xié)議同時(shí)約定，待吳某夫妻的房產(chǎn)證辦好后，雙方辦理交割后，李某一次交清余款60000元。同日，李某向吳某交付了訂金20000元。因后來(lái)吳某夫妻反悔，不愿展行合同，李某向法院起訴，要求吳某夫妻繼續(xù)履行合同，協(xié)助其辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)。吳某夫妻則辯稱(chēng)，他們的房屋未辦產(chǎn)權(quán)證即轉(zhuǎn)讓?zhuān)p方簽仃的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議違反有關(guān)規(guī)定，屬于無(wú)效合同，應(yīng)該予以解除。

【分析】顯然，法院不能支持吳某夫妻的主張。因?yàn)?，辦理產(chǎn)權(quán)證不是雙方簽訂買(mǎi)賣(mài)合同的前提條件。即使法律明確規(guī)定簽署房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)出賣(mài)人必須是登記的產(chǎn)權(quán)人，本案當(dāng)事人簽署的合同亦可以理解為附條件買(mǎi)賣(mài)，等出賣(mài)人獲得產(chǎn)權(quán)時(shí)再履行過(guò)戶(hù)登記手續(xù)。這樣的規(guī)則，同樣適用于商品房買(mǎi)賣(mài)合同。開(kāi)發(fā)商不得以未取得房屋產(chǎn)權(quán)（大產(chǎn)證）而主張房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。否則就不可能存在商品房預(yù)售。（二）我國(guó)對(duì)商品房銷(xiāo)售的規(guī)制

1、商品房現(xiàn)售應(yīng)當(dāng)符合以下條件：（1）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)；（2）取得土地使用權(quán)證書(shū)或者使用土地的批準(zhǔn)文件；（3）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（4）已通過(guò)竣工驗(yàn)收；（5）拆遷安置已經(jīng)落實(shí)；（6）供水·供電、供熱·燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；（7）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。（詳見(jiàn)《銷(xiāo)售辦法》第7條）2.銷(xiāo)銷(xiāo)售方方式監(jiān)監(jiān)管。。《銷(xiāo)售售辦法法》第第11條規(guī)規(guī)定：：“房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)不得采采取返返本銷(xiāo)銷(xiāo)售或或者變變相返返本銷(xiāo)銷(xiāo)售的的方式式銷(xiāo)售商商品房房；房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)不得采采取售售后包包租或或者變變相售售后包包租的的方式式銷(xiāo)售未未竣工工商品品房。?！狈当句N(xiāo)銷(xiāo)售———售后包包租———這些些銷(xiāo)銷(xiāo)售售形形式式存存在在最最大大風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)隱隱患患就就是是可可能能存存在在欺欺詐詐：：開(kāi)發(fā)發(fā)商商在在以以所所開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)的的商商品品房房屋屋為為擔(dān)擔(dān)保保取取得得銀銀行行貸貸款款的的同同時(shí)時(shí)，，向向購(gòu)購(gòu)房房者者銷(xiāo)銷(xiāo)售售該該項(xiàng)項(xiàng)目目，，有有的的甚甚至至攜攜款款逃逃匿匿；；三、、商商品品房房買(mǎi)買(mǎi)賣(mài)賣(mài)的的一一般般流流程程商品品房房買(mǎi)買(mǎi)賣(mài)賣(mài)一一般般經(jīng)經(jīng)過(guò)過(guò)以以下下流流程程：：選定定房房屋屋————簽簽署署買(mǎi)買(mǎi)賣(mài)賣(mài)合合同同————簽簽署署抵抵押押或或按按揭揭貸貸款款合合同同————交交付付房房屋屋————辦辦理理登登記記。。（一一））選選定定房房屋屋現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)查查驗(yàn)驗(yàn)所所購(gòu)購(gòu)房屋屋的的位位置置、、價(jià)價(jià)款款、、朝朝向向、、結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)、、面面積積、、周周邊邊環(huán)環(huán)境境等等，，了了解解房房屋屋建建造造材材料料、、結(jié)構(gòu)構(gòu)等，，最最后后選選定定所所要要購(gòu)購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)的的房房屋屋。。在在購(gòu)購(gòu)房房合合同同中中明確確房房屋屋編編號(hào)號(hào)很很重重要要。。第二二節(jié)節(jié)期期房房買(mǎi)買(mǎi)賣(mài)賣(mài)：：商商品品房房預(yù)預(yù)售售（一一））商商品品房房預(yù)預(yù)售售商品品房房預(yù)預(yù)售售的的標(biāo)標(biāo)的的：：是正正在在建建造造的的未未建建成成的的房房屋屋，，習(xí)習(xí)慣慣上上稱(chēng)稱(chēng)之之為為期房房或或樓樓花花。包包括括已已經(jīng)經(jīng)開(kāi)開(kāi)始始建建造造但但未未竣竣工工或或已已經(jīng)經(jīng)竣竣工工但但尚尚不不具具備備交交付付條條件件的的房房屋屋。。商品品房房預(yù)預(yù)售售交交易易中中買(mǎi)買(mǎi)受受人人的的權(quán)權(quán)利利和和義義務(wù)務(wù)：：1、、買(mǎi)受受人人通通常常已已經(jīng)經(jīng)支支付付完完首首付付款款或或全全部部款款項(xiàng)項(xiàng)；；2、、只獲獲得得將將來(lái)來(lái)取取得得房房屋屋所所有有權(quán)權(quán)的的權(quán)權(quán)利利，，這這種種權(quán)權(quán)利利被被稱(chēng)稱(chēng)為為期待待權(quán)權(quán)。。期期待待權(quán)權(quán)本本質(zhì)質(zhì)上上屬屬于于債債權(quán)權(quán)，只只是是這這種種債債權(quán)權(quán)經(jīng)經(jīng)預(yù)告告登登記記可以以對(duì)對(duì)抗抗在在后后的的買(mǎi)買(mǎi)受受人人。。（二二））商商品品房房預(yù)預(yù)售售的的特特點(diǎn)點(diǎn)其一一，，交易易標(biāo)標(biāo)的的不不確確定定。。其二二，，開(kāi)發(fā)發(fā)商商與與買(mǎi)買(mǎi)受受人人地地位位相相對(duì)對(duì)不不平平等等。。這兩兩點(diǎn)點(diǎn)決決定定了了對(duì)對(duì)商商品品房房預(yù)預(yù)售售必必須須實(shí)實(shí)施施必必要要的的行政政監(jiān)監(jiān)督督?，F(xiàn)現(xiàn)行行法法規(guī)規(guī)定定了了商品品房房預(yù)預(yù)售售許許可可制制度度、、預(yù)預(yù)售售款款監(jiān)監(jiān)管管、、預(yù)預(yù)售售合合同同的的備備案案制制度等等行行政政措措施施。。二、、商商品品房房預(yù)預(yù)售售許許可可制制（一一））預(yù)預(yù)售售許許可可商品品房房預(yù)預(yù)售售的的條條件件：：（（1））已交交付付全全部部土土地地使使用用權(quán)權(quán)出出讓讓金金，，取取得得土土地地使使用用權(quán)權(quán)證證書(shū)書(shū)；；（2））持有有建建設(shè)設(shè)工工程程規(guī)規(guī)劃劃許許可可證證和和施施工工許許可可證證；；（3））按提提供供預(yù)預(yù)售售的的商商品品房房計(jì)計(jì)算算，，投投人人開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)建建設(shè)設(shè)的的資資金金達(dá)達(dá)到到工工程程建建設(shè)設(shè)總總投投資資的的25%以以上上，，并并已已經(jīng)經(jīng)確定定施施工工進(jìn)進(jìn)度度和和竣竣工工交交付付日日期期。（（見(jiàn)見(jiàn)《《預(yù)預(yù)售售辦辦法法》》第第5條條））《商商品品房房預(yù)預(yù)售售許許可可證證》》：：開(kāi)發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)進(jìn)進(jìn)行行商商品品房房預(yù)預(yù)售售，，應(yīng)應(yīng)當(dāng)當(dāng)向向房地地產(chǎn)產(chǎn)管管理理部部門(mén)門(mén)申請(qǐng)請(qǐng)預(yù)預(yù)售售許許可可，，取取得得《《商商品品房房預(yù)預(yù)售售許許可可證證》》，，未未取取得得《《商商品品房房預(yù)預(yù)售售許許可可證證》》的的，，不不得得進(jìn)進(jìn)行行商商品品房房預(yù)預(yù)售售。。房房屋屋是是否否具具備備預(yù)預(yù)售售的的條條件件買(mǎi)買(mǎi)受受人人通通常常只只要要看看開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)商商是是否否取取得得預(yù)售售許許可可證證。預(yù)售售許許可可證證是是預(yù)預(yù)售售合合同同生生效效要要件件。。（二二））預(yù)預(yù)售售許許可可證證與與預(yù)預(yù)售售合合同同的的關(guān)關(guān)系系開(kāi)發(fā)發(fā)商商在在未未取取得得預(yù)預(yù)售售許許可可證證的的情情況況下下，，對(duì)對(duì)外外進(jìn)進(jìn)行行預(yù)預(yù)售售、、簽簽署署合合同同的的行行為為屬屬于于違違法法行行為為，，其其法法律律后后果果有有兩兩種種：：其一一，，行行政政責(zé)責(zé)任任。。開(kāi)發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)未未取取得得《《商商品品房房預(yù)預(yù)售售許許可可證證》》而而預(yù)預(yù)售售商商品品房房的的，，縣縣級(jí)級(jí)以以上上人人民民政政府府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)主管部門(mén)門(mén)可責(zé)令開(kāi)發(fā)發(fā)商停止違法行行為，沒(méi)收收違法所得得，可以并并處已收取取的預(yù)付款款1%以下下的罰款。其二，民事事責(zé)任。出賣(mài)人未取取得商品房房預(yù)售許可可證明，與與買(mǎi)受人訂訂立的商品房預(yù)售售合同應(yīng)當(dāng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效效?！渡唐贩糠拷忉尅返诘?條對(duì)此此作了寬限限處理：““在起訴前取得商品房房預(yù)售許可可證明的，，可以認(rèn)定定有效?！薄比绻贤瑹o(wú)效，按按照《合同同法》第58條規(guī)定定處理，如如果因無(wú)效效給買(mǎi)受人造造成損失，，開(kāi)發(fā)商應(yīng)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相相應(yīng)的過(guò)錯(cuò)錯(cuò)責(zé)任。三、預(yù)售合合同的備案案《城市房地地產(chǎn)管理法法》第44條規(guī)定：“商品房預(yù)售售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)國(guó)家有關(guān)規(guī)規(guī)定（自商商品房預(yù)售售合同簽訂訂之日起30日內(nèi)）將預(yù)售合合同報(bào)縣級(jí)級(jí)以上人民民政府房產(chǎn)管理部部門(mén)和土地地管理部門(mén)門(mén)登記備案。。”———旨在對(duì)房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)商預(yù)售商商品房行為為的合法性性進(jìn)行審查查，以保護(hù)護(hù)預(yù)購(gòu)人的的合法權(quán)益益。預(yù)售合同備備案的效力力：最高院的《《商品房解解釋》第6條規(guī)定：：“當(dāng)事人以商商品房預(yù)售售合同未按按照法律、、行政法規(guī)規(guī)規(guī)定辦理理登記備案案手續(xù)為由由，請(qǐng)求確確認(rèn)合同無(wú)無(wú)效的，不不予支持。。”——說(shuō)說(shuō)明此備案案不是預(yù)售售合同生效效要件。但但該條第二二款認(rèn)為如果當(dāng)當(dāng)事人約定定以辦理登登記備案手手續(xù)為商品品房預(yù)售合合同生效條條件的，則則從其約定定；只是在在當(dāng)事人一一方已經(jīng)履履行主要義義務(wù)，而且且對(duì)方接受受的情形下下，不能以以有約定而而輕易地否否定合同效效力。四、買(mǎi)受人人對(duì)預(yù)售合合同權(quán)利的的處分《城市房地地產(chǎn)管理法法》第45條規(guī)定：：“商品房預(yù)售售的，商品品房買(mǎi)受人人將未竣工工的預(yù)售商商品房再行行轉(zhuǎn)讓的問(wèn)問(wèn)題，由國(guó)國(guó)務(wù)院規(guī)定定?！钡林两駷橹梗?，國(guó)務(wù)院關(guān)關(guān)于該問(wèn)題題的規(guī)定一一直未出臺(tái)臺(tái)。——市場(chǎng)活活動(dòng)中預(yù)售售商品房再再轉(zhuǎn)讓現(xiàn)象象較為普遍遍。第十二章商商品房買(mǎi)買(mǎi)賣(mài)合同學(xué)習(xí)目的：：商品房買(mǎi)賣(mài)賣(mài)關(guān)系的締締結(jié)要經(jīng)歷歷認(rèn)購(gòu)和簽署署合同兩個(gè)環(huán)節(jié)。。了解認(rèn)購(gòu)書(shū)的性性質(zhì)和效力力；熟悉商品房買(mǎi)賣(mài)賣(mài)合同內(nèi)容容：通常條條款和補(bǔ)充充條款、條條款糾紛的的解決和售售樓廣告的的法律效力力。第一節(jié)購(gòu)購(gòu)房過(guò)程中中的預(yù)約合合同一、預(yù)約合合同概述“商品房認(rèn)認(rèn)購(gòu)書(shū)”（（或稱(chēng)“認(rèn)認(rèn)購(gòu)意向書(shū)書(shū)”）———其通常只規(guī)規(guī)定了有關(guān)關(guān)商品房房房屋位置、樓層層、面積、、價(jià)格、定定金條款、、協(xié)商簽訂訂房屋買(mǎi)賣(mài)賣(mài)合同的期期限等條款，并并不是面面面俱到。開(kāi)發(fā)商設(shè)計(jì)計(jì)這種認(rèn)購(gòu)購(gòu)書(shū)的主要要目的：就是約束認(rèn)認(rèn)購(gòu)人在約約定時(shí)間內(nèi)內(nèi)前來(lái)簽訂訂預(yù)售合同同或出售合合同。認(rèn)購(gòu)書(shū)為一一種預(yù)約合合同，它是和本本約合同相相對(duì)應(yīng)的一一種合同。。認(rèn)購(gòu)書(shū)也也應(yīng)當(dāng)符合合合同的成成立要件和和生效要件件。唯如此此，才能對(duì)對(duì)各方當(dāng)事事人產(chǎn)生合合同的約束束力。對(duì)違違反認(rèn)購(gòu)書(shū)書(shū)約定的一一方當(dāng)事人人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)擔(dān)相應(yīng)的違違約責(zé)任二、認(rèn)購(gòu)書(shū)書(shū)的性質(zhì)與與效力（一）如何何認(rèn)定認(rèn)購(gòu)購(gòu)書(shū)的違約約情形（最高院《商商品房解釋釋》第4條條）1.購(gòu)房房者未按認(rèn)認(rèn)購(gòu)書(shū)約定定時(shí)間前來(lái)來(lái)與開(kāi)發(fā)商商協(xié)商簽訂訂合同的顯顯屬違約約行為，應(yīng)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相相應(yīng)的違約約責(zé)任。2.如果預(yù)預(yù)購(gòu)人在約約定時(shí)間內(nèi)內(nèi)已經(jīng)前來(lái)來(lái)與開(kāi)發(fā)商商協(xié)商但未未能達(dá)成合合意的，對(duì)對(duì)認(rèn)購(gòu)人而而言并不一一定構(gòu)成違違約。（二）認(rèn)購(gòu)購(gòu)書(shū)中的定定金的性質(zhì)質(zhì)——對(duì)認(rèn)購(gòu)書(shū)而而言屬于解解約定金，，即當(dāng)事人人可以適用用定金罰則則為代價(jià)而而拒絕簽訂訂主合同。。（l）因主主合同的主主要條件未未能達(dá)成一一致而未能能簽訂商品品房預(yù)售或或出售合同同的，開(kāi)發(fā)發(fā)商應(yīng)當(dāng)將將定金返還給購(gòu)房房人。(2)如果果認(rèn)購(gòu)協(xié)議議己經(jīng)把將將來(lái)要簽訂訂的本合同同的條件已已經(jīng)作了明明確的約定定，而購(gòu)房房人不同意意依預(yù)約合合同的條件件去簽訂本本合同，則則購(gòu)房人應(yīng)應(yīng)承擔(dān)預(yù)約約合同的違違約責(zé)任，，開(kāi)發(fā)商有有權(quán)拒絕向購(gòu)房房人返還定定金。如果雙方方當(dāng)事人就就認(rèn)購(gòu)協(xié)議議約定的條條件之外的的事項(xiàng)未能能達(dá)成一致致，從而未未能簽訂商商品房預(yù)售售或出售合合同的，購(gòu)購(gòu)房人和開(kāi)開(kāi)發(fā)商都不不存在違約約行為，亦亦不應(yīng)承擔(dān)擔(dān)違約責(zé)任任；此時(shí)，，開(kāi)發(fā)商應(yīng)將定金返返還給購(gòu)房房人。(3)如果果開(kāi)發(fā)商在在簽訂預(yù)售售或出售合合同時(shí)，提提出了與認(rèn)認(rèn)購(gòu)協(xié)議約約定不同的的條件而導(dǎo)導(dǎo)致商品房房預(yù)售或出出售合同無(wú)無(wú)法簽訂的的，開(kāi)發(fā)商商應(yīng)承擔(dān)認(rèn)認(rèn)購(gòu)協(xié)議的的違約責(zé)任任。依據(jù)我我國(guó)《擔(dān)保保法》的規(guī)規(guī)定，開(kāi)發(fā)商應(yīng)向向購(gòu)房人雙雙倍返還定定金。認(rèn)購(gòu)協(xié)議中中的定金，，在簽訂預(yù)預(yù)售或出售售合同以后后如不退回回則轉(zhuǎn)化為為購(gòu)房款（三）認(rèn)購(gòu)購(gòu)書(shū)違約責(zé)責(zé)任的承擔(dān)擔(dān)認(rèn)購(gòu)書(shū)的違違約責(zé)任不不同于商品品房買(mǎi)賣(mài)合合同的違約約責(zé)任。以下簡(jiǎn)要要分析認(rèn)購(gòu)購(gòu)書(shū)違約責(zé)責(zé)任的承擔(dān)擔(dān)方式：1.違反認(rèn)認(rèn)購(gòu)書(shū)承擔(dān)擔(dān)違約責(zé)任任的主要形形式為適用用定金罰則則。2.如果認(rèn)認(rèn)購(gòu)書(shū)約定定了違約金金條款的，，守約方可以以向違約方方主張違約約金。3.損失賠賠償。如果認(rèn)購(gòu)書(shū)書(shū)所約定的的定金或違違約金的數(shù)數(shù)額低于守守約方造成成的損失，，則守約方方可以按照照實(shí)際損失失額來(lái)主張張賠償責(zé)任任。4.不能強(qiáng)強(qiáng)求確認(rèn)本本約合同已已經(jīng)成立生生效。一方當(dāng)事人人拒絕簽訂訂本約時(shí)，，守約方只只能主張認(rèn)認(rèn)購(gòu)書(shū)的違違約責(zé)任，，而不能直直接認(rèn)定為為本約合同同已經(jīng)成立立生效。第二節(jié)商商品房買(mǎi)賣(mài)賣(mài)合同條款款一、合同條條款概述（一）商品品房買(mǎi)賣(mài)合合同主要條條款商品房預(yù)售售合同、商商品房買(mǎi)賣(mài)賣(mài)合同的范范本。預(yù)售合同范范本主要條條款：（1）預(yù)售行行為合法的的依據(jù)，如如土地使用用權(quán)情況、、建設(shè)工程程情況以及及預(yù)售許可可證等；(2)預(yù)售售商品房的的坐落位置置；(3)預(yù)售商品品房的面積積（含套內(nèi)內(nèi)面積和公公攤面積））；(4)預(yù)售單價(jià)價(jià)和總價(jià)；；(5)付付款方式及及期限；（（6）竣工工、交付及及產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)的時(shí)間；；（7）風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)的移轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)；(8)稅費(fèi)的負(fù)負(fù)擔(dān)；(9)前期物物業(yè)管理事事項(xiàng)；（10）合同同的登記備備案事項(xiàng)；；（11））合同的解解除條款；；（12））違約責(zé)任任及爭(zhēng)議的的解決方式式。（二）補(bǔ)充充條款商品房預(yù)售售合同除以以上主要條條款外，購(gòu)房人尚可可與預(yù)售人人約定下列列補(bǔ)充條款款：1.房屋朝朝向、日照照時(shí)間、采采光程度等等自然條件件。2.貸款未未獲通過(guò)與與預(yù)售合同同效力之間間的關(guān)系。。3.小區(qū)平平面布局情情況。4.質(zhì)量及及維修條款款。5.市場(chǎng)差差價(jià)損失的的賠償。6.廣告的的約束力。。購(gòu)房人盡量量將開(kāi)發(fā)商商廣告的內(nèi)內(nèi)容納人預(yù)預(yù)售合同，，以作為預(yù)預(yù)售合同的的一個(gè)條款款來(lái)對(duì)待。。這樣，就就賦予廣告告內(nèi)容以合合同的約束束力。7.建筑結(jié)結(jié)構(gòu)、材料料及裝修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)備備。二、合同條條款爭(zhēng)議的的解決1.商品房房?jī)r(jià)款的計(jì)計(jì)價(jià)單位。。建設(shè)部《銷(xiāo)銷(xiāo)售辦法》》第18條條規(guī)定：商商品房銷(xiāo)售售可以按套（單元元）計(jì)價(jià)，也可以按按套內(nèi)建筑面面積或者建建筑面積計(jì)計(jì)價(jià)。實(shí)踐中，，按套內(nèi)建建筑面積或或者建筑面面積計(jì)價(jià)的的較多。按套內(nèi)建筑筑面積或者者建筑面積積計(jì)價(jià)的：：當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)當(dāng)在合同中中載明合同約定面面積與產(chǎn)權(quán)權(quán)登記面積積發(fā)生誤差的的處理方式式。合同未未作約定的的，按以下下原則處理理：（一一）面積誤誤差比絕對(duì)對(duì)值在3%以?xún)?nèi)（含含3%）的的，據(jù)實(shí)結(jié)結(jié)算房?jī)r(jià)款款；（二）面積誤差比比絕對(duì)值超出3%時(shí)時(shí)，買(mǎi)受人有權(quán)權(quán)退房。買(mǎi)受人退退房的，房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)當(dāng)在買(mǎi)受人人提出退房房之日起30日內(nèi)將將買(mǎi)受人已已付房?jī)r(jià)款款退還給買(mǎi)買(mǎi)受人，同同時(shí)支付已已付房?jī)r(jià)款款利息。買(mǎi)受人不退退房的（買(mǎi)買(mǎi)受人會(huì)獲獲得一些好好處），產(chǎn)權(quán)登記記面積大于于合同約定定面積時(shí)，，面積誤差差比在3%以?xún)?nèi)（含含3%）部部分的房?jī)r(jià)價(jià)款由買(mǎi)受受人補(bǔ)足；；超出3%部分的房房?jī)r(jià)款由房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)承擔(dān)擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買(mǎi)受受人。產(chǎn)權(quán)登記記面積小于于合同約定定面積時(shí)，，面積誤差差比絕對(duì)值值在3%以以?xún)?nèi)（含3%）部分分的房?jī)r(jià)款款由房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)返還買(mǎi)受受人；絕對(duì)對(duì)值超出3%部分的的房?jī)r(jià)款由由房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)雙倍返還買(mǎi)買(mǎi)受人（105、、100））－（100、105）產(chǎn)權(quán)登記面面積－合同同約定面積積面積誤差比比=─────────────────××100%合同約定面面積第三節(jié)售售樓廣告與與宣傳資料料的效力一、廣告法法律效力的的一般規(guī)則則房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)商為了推推銷(xiāo)自己的的商品房，，會(huì)利用各各種宣傳媒媒介做商品品房預(yù)售廣告告。廣告中可可能作出有有關(guān)商品房質(zhì)量量、購(gòu)房?jī)?yōu)優(yōu)惠條件、、商品房所所在小區(qū)設(shè)設(shè)施環(huán)境等等方面的承承諾。然而，，交付房房屋時(shí)購(gòu)購(gòu)房人卻卻發(fā)現(xiàn)原原先廣告告中的許許諾都成成了泡影影。如如何維權(quán)權(quán)？（一）合合同法《合同法法》第15條規(guī)規(guī)定：““要約邀請(qǐng)請(qǐng)是希望望他人向向自己發(fā)發(fā)出要約約的意思思表示。。。。。。。。商商業(yè)廣告告等為要要約邀請(qǐng)請(qǐng)。商業(yè)業(yè)廣告的的內(nèi)容符符合要約約規(guī)定的的，視為為要約。?！比绻唐菲贩夸N(xiāo)售售廣告中中所承諾諾的關(guān)于于商品房房及其物物業(yè)小區(qū)區(qū)的內(nèi)容容已經(jīng)明明確具體體，而不不是采用用難以量量化的模模糊語(yǔ)言言的，如如采用綠綠化率不不低于50%、、小區(qū)有有游泳池池、小學(xué)學(xué)等表達(dá)達(dá)方式的的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)將其視視為要約約。除非預(yù)售售合同明明確將其其排除作作為合同同條款，否則開(kāi)開(kāi)發(fā)商均均應(yīng)兌現(xiàn)現(xiàn)廣告中中的許諾諾；未兌兌現(xiàn)廣告告中的具具體內(nèi)容容的，應(yīng)應(yīng)承擔(dān)違約約責(zé)任。（二）最最高人民民法院的的司法解解釋最高人民民法院《《商品房房解釋》》第3條條規(guī)定：：“商品房的的銷(xiāo)售廣告告和宣傳傳資料為要約邀邀請(qǐng)，但但是出賣(mài)賣(mài)人就商商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃劃范圍內(nèi)內(nèi)的房屋屋及相關(guān)關(guān)設(shè)施所所作的說(shuō)說(shuō)明和允允諾具體體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)買(mǎi)賣(mài)合同同的訂立立以及房房屋價(jià)格格的確定定有重大大影響的的，應(yīng)當(dāng)視為為要約。。該說(shuō)明和和允諾即即使未載載入商品品房買(mǎi)賣(mài)賣(mài)合同，，亦應(yīng)當(dāng)當(dāng)視為合合同內(nèi)容容，當(dāng)事人違違反的，，應(yīng)當(dāng)承承擔(dān)違約約責(zé)任。?！倍?、售樓樓廣告和和宣傳資資料中的的民事欺欺詐房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)商為為吸引購(gòu)購(gòu)房人，，常故意意在商品品房預(yù)售售宣傳、、廣告中中，作出出一些難難以實(shí)現(xiàn)現(xiàn)的承諾諾，如，，許諾解解決當(dāng)?shù)氐貞?hù)口、、提供銀銀行按揭揭和不可可能有的的配套設(shè)設(shè)施等，，誤導(dǎo)和和誘騙購(gòu)購(gòu)房人，，則構(gòu)成欺詐詐。房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)商商除了承承擔(dān)民事事責(zé)任之之外，還還應(yīng)承擔(dān)擔(dān)相應(yīng)的的行政責(zé)責(zé)任。（一）民民事責(zé)任任1．合同同法。依據(jù)《合合同法》》第54條之規(guī)規(guī)定，一一方以欺欺詐的手手段，使使對(duì)方在在違背真真實(shí)意思思的情況況下訂立立的合同同，受損損害方有有權(quán)請(qǐng)求求人民法法院或者者仲裁機(jī)機(jī)構(gòu)變更更或者撤撤銷(xiāo)。2.消費(fèi)費(fèi)者權(quán)益益保護(hù)法法。依據(jù)《消消費(fèi)者權(quán)權(quán)益保護(hù)護(hù)法》第第49條條之規(guī)定定，經(jīng)營(yíng)營(yíng)者提供供商品或或者服務(wù)務(wù)有欺詐詐行為的的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)按照消消費(fèi)者的的要求增加賠償償其受到到的損失失，增加賠賠償?shù)慕鸾痤~為消消費(fèi)者購(gòu)購(gòu)買(mǎi)商品品的價(jià)款款或者接接受服務(wù)務(wù)的費(fèi)用用的1倍。案例分析析陳麗麗訴訴北京海海潤(rùn)房地地產(chǎn)有限限公司、、北京順城城拆遷服服務(wù)有限限公司、、陳杰房房產(chǎn)所有有權(quán)利紛紛案【一審案案件事實(shí)實(shí)及證據(jù)據(jù)】經(jīng)審理查查明：2003年3月月16日日，陳杰以被被拆遷人人委托代代理人的的名義，與海潤(rùn)潤(rùn)房地產(chǎn)產(chǎn)公司簽簽訂“北京市住住宅房屋屋拆遷貨貨幣補(bǔ)償償協(xié)議””，該協(xié)協(xié)議所列列明的被被拆遷人人為陳明明、陳杰杰、陳雅雅麗、陳陳麗麗。陳麗麗麗與陳杰杰系兄妹妹關(guān)系，，陳麗麗麗聲稱(chēng)陳陳杰是在在未獲得得自己授授權(quán)委托托的情況況下與海海潤(rùn)房地地產(chǎn)簽訂訂拆遷補(bǔ)補(bǔ)償協(xié)議議的，為為此訴至至法院。。庭審中中，海潤(rùn)潤(rùn)房地產(chǎn)產(chǎn)公司明明確表示示，簽訂訂協(xié)議時(shí)時(shí)陳杰未未向其提提供陳明明、陳雅雅麗、陳陳麗麗的的委托手手續(xù)。當(dāng)當(dāng)日，陳陳杰將房房屋拆遷遷款1250000元元全部領(lǐng)領(lǐng)取，上上述款項(xiàng)項(xiàng)中含電電器移機(jī)機(jī)費(fèi)925元、、搬家費(fèi)費(fèi)1859元、、停產(chǎn)停停業(yè)綜合合補(bǔ)助費(fèi)費(fèi)139425元。庭庭審中，，陳明、、陳雅麗麗、陳麗麗麗均認(rèn)認(rèn)可陳杰杰個(gè)人在在被拆遷遷房屋中中經(jīng)營(yíng)飯飯館，海海潤(rùn)房地地產(chǎn)公司司認(rèn)可順順城拆遷遷公司在在對(duì)法華華寺地區(qū)區(qū)拆遷行行為，均均是接受受海潤(rùn)房房地產(chǎn)公公司委托托所實(shí)施施。上述事實(shí)實(shí)，有雙雙方當(dāng)事事人陳述述，北京京市住宅宅房屋拆拆遷補(bǔ)償償協(xié)議，，拆遷補(bǔ)補(bǔ)償款領(lǐng)領(lǐng)款憑證證在案佐佐證。【原告訴稱(chēng)稱(chēng)】陳麗麗訴稱(chēng)：海海潤(rùn)房地地產(chǎn)公司司委托順順城拆遷遷公司對(duì)對(duì)法華寺寺一帶進(jìn)進(jìn)行拆遷遷，我父父母所遺遺留的房房屋在拆拆遷范圍圍之內(nèi)。。該房屋屋雖由陳陳杰個(gè)人人經(jīng)營(yíng)飯飯館，但但產(chǎn)權(quán)屬于于我與陳陳杰、陳陳明、陳陳雅麗共共有。但二被被告公司司在沒(méi)有有其他共共有人授授權(quán)的情情況下，，與陳杰杰達(dá)成拆拆遷協(xié)議議，并將將全部拆拆遷款交交給陳杰杰?，F(xiàn)起起訴要求求確認(rèn)陳陳杰與海海潤(rùn)房地地產(chǎn)公司司所簽合合同無(wú)效效，三被被告支付付我拆遷遷款312500元，，并負(fù)擔(dān)擔(dān)本案的的全部訴訴訟費(fèi)。。【被告辯辯稱(chēng)】海海潤(rùn)房地地產(chǎn)公司司辯稱(chēng)：陳麗麗麗的戶(hù)口口確系落落在被拆拆遷房屋屋但其實(shí)實(shí)際并不不在此居居住，經(jīng)經(jīng)我們多多方尋找找均未能能與其取取得聯(lián)系系，而只只有陳杰杰在被拆拆遷房屋屋內(nèi)居住住并經(jīng)營(yíng)營(yíng)飯館。。陳杰以以被拆遷遷人代理理人的名名義與我我公司簽簽訂了拆拆遷協(xié)議議，但其其確系未向我公公司提供供其他被被拆遷人人的委托托手續(xù)。另外，，順城拆拆遷公司司系接受受我公司司的委托托對(duì)法華華寺地區(qū)區(qū)進(jìn)行拆拆遷，其其在此次次拆遷中中的行為為均是代代表我公公司實(shí)施施，故其其不應(yīng)成成為本案案的被告告?，F(xiàn)我我公司可可以同意意與被拆拆遷人重重新簽訂訂協(xié)議，，但前提提是陳杰杰必須將將拆遷款款先返還還我公司司。陳杰辯稱(chēng)稱(chēng)：被拆遷的的房屋系系我父母母購(gòu)買(mǎi)并并由我擴(kuò)擴(kuò)建而成成，故擴(kuò)擴(kuò)建部分分的產(chǎn)權(quán)權(quán)應(yīng)歸我我所有，，且我一一直在被被拆遷房房屋內(nèi)居居住并經(jīng)經(jīng)營(yíng)飯館館，陳麗麗麗已明明確表示示放棄對(duì)對(duì)被拆遷遷房屋的的繼承權(quán)權(quán)，現(xiàn)我我不同意意陳麗麗麗的訴訟訟請(qǐng)求。。問(wèn)題：：一、本案房屋屋征收補(bǔ)補(bǔ)償款1250000元包含含了對(duì)哪哪些方面面的補(bǔ)償償？如何何在被征征收人中中分配？？二、本案房屋屋征收補(bǔ)補(bǔ)償?shù)臋?quán)權(quán)利人有有哪些？？為什么么？三、本案被告告陳杰的的代理行行為屬哪哪種代理理？其與與海潤(rùn)房房地產(chǎn)公公司簽訂訂房屋拆拆遷貨幣幣補(bǔ)償協(xié)協(xié)議的效效力如何何？四、狹義的無(wú)無(wú)權(quán)代理理主要有有哪幾種種情況？？本案屬屬其中的的那種？？何謂表表見(jiàn)代理理?本案案屬于表表見(jiàn)代理理嗎？五、本案當(dāng)事事人海潤(rùn)潤(rùn)房地產(chǎn)產(chǎn)公司與與陳杰的的行為是是否構(gòu)成成共同侵侵權(quán)？?jī)蓛烧邞?yīng)承承擔(dān)怎樣樣的責(zé)任任？六、本案中順順城拆遷遷公司應(yīng)應(yīng)否承擔(dān)擔(dān)連帶責(zé)責(zé)任？七、常見(jiàn)的效效力待定定合同有有哪些？？八、本案該如如何判決決？參考答案案：一、房屋拆遷遷補(bǔ)償款款1250000元包包括了：：（一））被征收收房屋價(jià)值值的補(bǔ)償償；（二））因征收收房屋造造成的搬搬遷補(bǔ)償償1859元；；（三））因征收收房屋造造成的停停產(chǎn)停業(yè)業(yè)損失補(bǔ)補(bǔ)償139425元；；（四））電器移移機(jī)費(fèi)925元元。其中中1859元、、139425元和925元元共計(jì)142209元元?dú)w陳杰杰個(gè)人所所有。余余款為1250000元﹣142209元元=1107791元元應(yīng)在征征收補(bǔ)償償權(quán)利人人之間均均分。（（5分））二、根據(jù)陳麗麗麗的陳陳述，該該處房屋屋是父母母遺留給給陳麗麗麗、陳杰杰、陳明明、陳雅雅麗共同同共有的的遺產(chǎn)，，因而他他們四人人是被征征收房屋屋的共同同共有人人。又根根據(jù)陳杰杰與海潤(rùn)潤(rùn)房地產(chǎn)產(chǎn)所簽訂訂的《北北京市住住宅房屋屋拆遷貨貨幣補(bǔ)償償協(xié)議》》中明確確被拆遷遷人為陳陳明、陳陳杰、陳陳雅麗、、陳麗麗麗，可以以判斷以以上四人人是房屋屋征收的的被征收收人。根根據(jù)《國(guó)國(guó)有土地地上房屋屋征收與與補(bǔ)償條條例》第第2、17、25條規(guī)規(guī)定，該該四人應(yīng)應(yīng)為本案案房屋征征收補(bǔ)償償?shù)臋?quán)利利人。余余款1107791元應(yīng)在在陳杰、、陳明、、陳雅麗麗、陳麗麗麗之間間均分，，每人得得拆遷款款276947元。三、屬無(wú)權(quán)代代理，因因?yàn)殛惤芙懿⑽传@獲得陳麗麗麗等人人的委托托授權(quán)。。在沒(méi)有有陳麗麗麗授權(quán)委委托情況況下，以以陳麗麗麗的名義義與海潤(rùn)潤(rùn)房地產(chǎn)產(chǎn)公司簽簽訂房屋屋拆遷貨貨幣補(bǔ)償償協(xié)議，，因此該該協(xié)議屬屬于表見(jiàn)見(jiàn)代理以以外的欠欠缺代理理權(quán)而代代理訂立立的合同同，從效效力上來(lái)來(lái)看屬于于效力待待定的合合同。如如果陳麗麗麗等人人追認(rèn)授授權(quán)，則則合同有有效；如如果陳麗麗麗等人人拒絕追追認(rèn)，則則合同無(wú)無(wú)效。但但本案并并不能確確認(rèn)補(bǔ)償償協(xié)議全全部無(wú)效效，因?yàn)闉殛惤茈m雖無(wú)權(quán)代代理陳麗麗麗等人人，但陳陳杰自己己個(gè)人的的名義簽簽訂的協(xié)協(xié)議部分分，亦即即有關(guān)陳陳杰本人人與海潤(rùn)潤(rùn)房地產(chǎn)產(chǎn)公司的的權(quán)利義義務(wù)關(guān)系系約定則則合法有有效。只只是由于于該合同同事后未未獲得陳陳麗麗授授權(quán)，因因此合同同中有關(guān)關(guān)陳麗麗麗等人權(quán)權(quán)利義務(wù)務(wù)的約定定部分無(wú)無(wú)效?！丁逗贤ǚā返谖逦迨鶙l條規(guī)定：：“合同同部分無(wú)無(wú)效，不不影響其其他部分分效力的的，其他他部分仍仍然有效效。”（（5分））四、、狹義義的的無(wú)無(wú)權(quán)權(quán)代代理理主主要要有有以以下下幾幾種種情情況況：：第第一一，，根根本本無(wú)無(wú)代代理理權(quán)權(quán)的的無(wú)無(wú)權(quán)權(quán)代代理理，，即即代代理理人人在在未未得得到到任任何何授授權(quán)權(quán)的的情情況況下下，，以以本本人人的的名名義義從從事事代代理理活活動(dòng)動(dòng)；；第第二二，，超超越越代代理理權(quán)權(quán)的的無(wú)無(wú)權(quán)權(quán)代代理理，，即即代代理理人人雖雖享享有有一一定定的的代代理理權(quán)權(quán)，，但但其其實(shí)實(shí)施施的的代代理理行行為為超超越越了了代代理理權(quán)權(quán)的的范范圍圍或或?qū)?duì)代代理理權(quán)權(quán)的的限限制制；；第第三三，，代代理理權(quán)權(quán)消消滅滅以以后后的的無(wú)無(wú)權(quán)權(quán)代代理理。。根據(jù)據(jù)我我國(guó)國(guó)《《合合同同法法》》第第四四十十八八條條的的規(guī)規(guī)定定，，無(wú)無(wú)權(quán)權(quán)代代理理合合同同是是效效力力待待定定的的合合同同，，只只有有經(jīng)經(jīng)過(guò)過(guò)被被代代理理人人的的追追認(rèn)認(rèn)，，才才能能對(duì)對(duì)被被代代理理人人發(fā)發(fā)生生效效力力；；未未經(jīng)經(jīng)被被代代理理人人追追認(rèn)認(rèn)，，對(duì)對(duì)被被代代理理人人不不發(fā)發(fā)生生效效力力，，由由行行為為人人負(fù)負(fù)責(zé)責(zé)。。本案案屬屬根根本本無(wú)無(wú)代代理理權(quán)權(quán)的的無(wú)無(wú)權(quán)權(quán)代代理理。。表見(jiàn)見(jiàn)代代理理：：是指指代代理理人人雖雖無(wú)無(wú)代代理理權(quán)權(quán)，，在在其其實(shí)實(shí)施施代代理理行行為為時(shí)時(shí)，，如如果果善善意意的的相相對(duì)對(duì)人人有有正正當(dāng)當(dāng)?shù)牡睦砝碛捎上嘞嘈判牌淦溆杏写砝頇?quán)權(quán)而而與與其其為為法法律律行行為為，，該該法法律律行行為為的的效效果果應(yīng)應(yīng)由由被被代代理理人人承承擔(dān)擔(dān)。。本案案不不屬屬于于表表見(jiàn)見(jiàn)代代理理。。因因?yàn)闉樵谠谕ネ弻徶兄?，，海海?rùn)潤(rùn)房房地地產(chǎn)產(chǎn)公公司司明明確確表表示示，，簽簽訂訂協(xié)協(xié)議議時(shí)時(shí)陳陳杰杰未未向向其其提提供供陳陳明明、、陳陳雅雅麗麗、、陳陳麗麗麗麗的的委委托托手手續(xù)續(xù)。。這這就就使使海海潤(rùn)潤(rùn)房房地地產(chǎn)產(chǎn)公公司司沒(méi)沒(méi)有有理理由由相相信信陳陳杰杰有有代代理理權(quán)權(quán)。。五、、海潤(rùn)潤(rùn)房房地地產(chǎn)產(chǎn)公公司司明明知知陳陳杰杰并并未未取取得得陳陳麗麗麗麗等等人人的的委委托托授授權(quán)權(quán)而而仍仍然然與與陳陳杰杰簽簽訂訂拆拆遷遷補(bǔ)補(bǔ)償償協(xié)協(xié)議議與與陳陳杰杰構(gòu)構(gòu)成成共共同同的的侵侵權(quán)權(quán)。。共同同侵侵權(quán)權(quán)：：是指指兩兩個(gè)個(gè)或或者者兩兩個(gè)個(gè)以以上上的的行行為為人人，，由由于于共共同同的的過(guò)過(guò)錯(cuò)錯(cuò)致致他他人人合合法法權(quán)權(quán)益益損損害害，，應(yīng)應(yīng)當(dāng)當(dāng)承承擔(dān)擔(dān)連連帶帶責(zé)責(zé)任任的的侵侵權(quán)權(quán)行行為為。?！丁睹衩穹ǚㄍㄍ▌t則》》第第130條條規(guī)規(guī)定定：：““二二人人以以上上共共同同侵侵權(quán)權(quán)造造成成他他人人損損害害的的，，應(yīng)應(yīng)當(dāng)當(dāng)承承擔(dān)擔(dān)連連帶帶責(zé)責(zé)任任。?！薄惫餐智謾?quán)權(quán)行行為為具具有有如如下下特特征征：（（1））主主體體的的復(fù)復(fù)數(shù)數(shù)性性，，即即共共同同侵侵權(quán)權(quán)的的加加害害人人為為兩兩個(gè)個(gè)或或者者兩兩個(gè)個(gè)以以上上。。（（2））復(fù)復(fù)數(shù)數(shù)的的加加害害人人主主觀(guān)觀(guān)上上上上存存在在共共同同過(guò)過(guò)錯(cuò)錯(cuò)，，即即加加害害人人對(duì)對(duì)損損害害后后果