物業(yè)承接查驗流程表

物業(yè)承接查驗流程表承接新項目前，物業(yè)服務企業(yè)與建設單位按照國家有關規(guī)定和前期物業(yè)服務合同的約定，共同對物業(yè)共用部位與共用設施設備的配置標準、外觀質(zhì)量和使用功能的檢查驗收工作。承接查驗與移交標志著物業(yè)正式進入使用階段。一、編制依據(jù)《山東省物業(yè)管理條例》《物業(yè)承接查驗辦法》（住房和城鄉(xiāng)建設部建房<2010>165號文件）《物業(yè)承接查驗操作指南》（中國物業(yè)管理協(xié)會設施設備技術(shù)委員會編著）《房屋交付管理規(guī)定》二、職責1、項目公司對承接查驗起主導性作用，針對驗收過程中存在的問題進行處理追蹤，直至驗收合格，完成移交。2、物業(yè)公司指責：A：物業(yè)公司根據(jù)項目公司對新項目承接查驗工作的安排，負責組織相關專業(yè)技術(shù)人員組成驗收小組；B:負責對圖紙資料進行查驗及移交；對設備設施規(guī)格型號、安裝數(shù)量、安裝位置及外觀質(zhì)量要求進行實物查驗；C:對房屋共用部位和共用設施、電氣系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、消防系統(tǒng)及弱電智能化系統(tǒng)進行功能查驗。三、物業(yè)承接查驗應具備的條件1、建設工程竣工驗收合格，取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等主管部門出具的認可或者準許使用文件，并經(jīng)建設行政主管部門備案。2、供水、排水、供電、供氣、供熱、電信、有線電視、公共照明等市政公用設施設備按規(guī)劃設計要求建成，供水、供電、供熱、供氣已安裝獨立計量表具。3、道路、綠地和物業(yè)服務用房等公共服務設施按規(guī)劃設計要求建成。4、電梯、二次供水、高壓供電、消防設施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等共用設施設備取得使用合格證書。5、物業(yè)使用、維護和管理的相關技術(shù)資料完整齊全。四、物業(yè)承接查驗的程序第1頁共13頁1、移交圖紙資料2、查驗（實物和功能）3、解決查驗發(fā)現(xiàn)的問題4、遺留問題的處理和報備5、辦理物業(yè)交接手續(xù)五、物業(yè)資料的查驗與移交1、圖紙資料按照資料目錄清單，進行核對，并將查驗結(jié)果填入該表，完成物業(yè)資料的查驗移交工作。2、未能全部移交上述所有資料的，項目公司應列出未移交資料的詳細清單并書面承諾補交的具體時限。3、對圖紙資料中的印章要求清晰，資料工整，復印件清晰，齊全后由建設單位、施工單位、物業(yè)公司三方簽字認可，并由物業(yè)公司存檔管理。六、分項查驗目錄1、房屋共用部位、共用設施的現(xiàn)場查驗2、電氣系統(tǒng)的現(xiàn)場查驗3、空調(diào)系統(tǒng)的現(xiàn)場查驗4、給排水系統(tǒng)的現(xiàn)場查驗5、電梯系統(tǒng)的現(xiàn)場查驗6、消防系統(tǒng)的現(xiàn)場查驗7、弱電及智能化的現(xiàn)場查驗七、實物的查驗標準1、設備設施的規(guī)格、型號、數(shù)量、安裝位置要符合圖紙設計要求與設備驗收清單。2、設備設施與連接整個系統(tǒng)的技術(shù)性能，應與設計要求符合，檢查結(jié)果對應不同類設備設施記錄在設備設施驗收清單中。3、對于因特殊情況（例如夏季交付過程中的暖通系統(tǒng)等）不能完成功能查驗的設備設施，可由物業(yè)公司進行實物接管，但應與項目公司在查驗記錄表中約定驗收時間節(jié)點和接管責任進行簽字確認。4、對于不具備一次性功能承接查驗的分區(qū)域或分階段查驗的設備設施，物業(yè)公司可進行實物接管。但應與各項目公司在查驗記錄表中約定功能驗收時間節(jié)點和接管責任進行簽字確認。八、功能的查驗標準1、對影響功能驗收且不符合驗收標準的分項不予驗收，直至整改完成后方可進行承接查驗。第2頁共13頁2、所有主系統(tǒng)的運行檢測驗收必須1%合格方能查驗合格。3、一些次要設備和零星設施的抽檢驗收合格率必須高于85%方能查驗合格。4、現(xiàn)場查驗應當形成查驗記錄。查驗人員將查驗情況匯總填入《_系統(tǒng)設備設施現(xiàn)場查驗匯總記錄表》。5、對于承接查驗過程中發(fā)現(xiàn)的問題，書面通知項目公司及時解決，將存在的問題填入表2-1《物業(yè)承接查驗問題處理跟蹤表》，按照查驗移交標準由項目公司簽署并負責安排解決，然后組織物業(yè)公司和施工單位進行復驗，直至終驗合格。九、物業(yè)共用部位、公用設備設施的移交1、經(jīng)查驗合格后，交接記錄應當包括移交資料明細、物業(yè)共用部位、共用設備設施明細，交接時間、交接方式等內(nèi)容，簽署物業(yè)《物業(yè)項目移交表》（表2-3）完成移交，該表格應當由建設單位、施工單位和物業(yè)公司共同簽字、蓋章確認。2、根據(jù)地產(chǎn)《房屋交付管理規(guī)定》，原則上在業(yè)主交付三個月內(nèi)完成項目公司與物業(yè)公司的承接查驗工作。3、對于確實無法及時解決的問題，填入表2-2《物業(yè)承接查驗最終遺留問題匯總表》，商定好解決方案存檔管理，以維護相關方的合法權(quán)益。本文件末次修訂起草人：李文磊滕素彩劉仲洲邢志翔馬玉國呂濤孫高飛徐永樂郝劍鋒第3頁共13頁1、資料查驗移交表項目名稱：移交日期：建設單位：物業(yè)公司：施工單位:序號資料名稱移交情況備注1消防施（竣）工圖（消防水池、消防管道、消防泵房、消防中控室、外管網(wǎng)總平面圖）2消防控制系統(tǒng)竣工圖（包括廣播、聯(lián)動控制、區(qū)域報警、集中報警）3編碼表與編碼圖4消防竣工驗收備案證5施工合同及維保合同6設備設施匯總臺賬7消防水泵參數(shù)說明書（包括配用電機）8噴淋水泵參數(shù)說明書（包括配用電機）9風機規(guī)格型號圖紙說明書10消防控制中央控制柜的使用說明書11設備系統(tǒng)接地測試報告12消防系統(tǒng)調(diào)試記錄單13消防備用電源規(guī)格型號使用說明書14培訓資料建設單位（交方）簽字：時間：物業(yè)公司（接方）簽字：時間：施工單位簽字：時間：填寫說明：1、移交情況欄填寫“有”或者“無”。2、對缺少項填寫補齊的時間節(jié)點。第4頁共13頁2、消防系統(tǒng)查驗記錄表項目名稱：查驗日期：建設單位：物業(yè)公司：施工單位:序號驗收項目名稱查驗內(nèi)容記錄備注1消防控制主機及附屬設備2CRT3手報4煙感5溫感6防火風閥7消防廣播系統(tǒng)8消防通訊系統(tǒng)9樓層火災顯示盤10聲光報警系統(tǒng)11消防電梯消防功能12消防風機13消防防火卷簾門14誘導風機第5頁共13頁15消防泵及附屬設備16噴淋泵及附屬設備17濕式報警閥18消火栓箱19消防水池、水箱、氣壓罐20室外消火栓、水泵接合器21氣體滅火儲氣瓶、柜22氣體滅火控制系統(tǒng)建設單位簽字：時間：物業(yè)公司簽字：時間：施工單位簽字：時間：第6頁共13頁3、消防系統(tǒng)設備設施現(xiàn)場查驗匯總記錄表1項目名稱：查驗日期：建設單位：物業(yè)公司：施工單位:序號項目名稱查驗內(nèi)容配置標準查驗結(jié)果存在的問題備注1消防控制主機及附屬設備數(shù)量位置觀感質(zhì)量2CRT數(shù)量位置觀感質(zhì)量3手報數(shù)量位置觀感質(zhì)量4煙感數(shù)量位置觀感質(zhì)量5溫感數(shù)量位置觀感質(zhì)量6防火風閥數(shù)量位置觀感質(zhì)量7消防廣播系統(tǒng)數(shù)量位置觀感質(zhì)量8消防通訊系統(tǒng)數(shù)量位置觀感質(zhì)量第7頁共13頁3、消防系統(tǒng)設備設施現(xiàn)場查驗匯總記錄表2項目名稱：查驗日期：建設單位：物業(yè)公司：施工單位:序號項目名稱查驗內(nèi)容配置標準查驗結(jié)果存在的問題備注9樓層火災顯示盤數(shù)量位置觀感質(zhì)量10聲光報警系統(tǒng)數(shù)量位置觀感質(zhì)量11消防電梯消防功能數(shù)量位置觀感質(zhì)量12消防風機數(shù)量位置觀感質(zhì)量13消防防火卷簾門數(shù)量位置觀感質(zhì)量14誘導風機數(shù)量位置觀感質(zhì)量15消防泵及附屬設備數(shù)量位置觀感質(zhì)量16噴淋泵及附屬設備數(shù)量位置觀感質(zhì)量第8頁共13頁4、消防系統(tǒng)交接驗收標準1、火災自動報警聯(lián)動系統(tǒng)驗收內(nèi)容驗收標準火災報警系統(tǒng)煙感、溫感、層顯、手動報警按鈕、消火栓報警按鈕、聲光報警裝置，安裝牢固無傾斜、無松動、無腐蝕、脫落，動作正常，確認燈顯示清晰，反饋信號清晰、準確，合格率》85%。非消防電源強切遠程操作切斷各區(qū)域非消防電源功能正常。消防控制主機柜控制盤上的指示燈、按鈕、界面、儀表無破損，顯示正常，電壓、電源記憶功能正常，信號顯示正常，系統(tǒng)自檢功能正常，手動復位主備動切換，打印機自動打印正常，CRT通訊正常，可在CRT系統(tǒng)操作消音、復位，報警功能正常，多線盤按鍵標識明確，主備電切換功能正常，廣播功放，通訊電話聯(lián)通正常。合格率1%消防設施標識牌消防安全標識牌配備齊全，張貼整齊。消防通風風機正壓送風機、排煙風機遠程、就地控制正常，反饋信號清晰、準確。防火閥遠程控制正常，反饋信號清晰、準確，現(xiàn)場手動開關正常。防火區(qū)控操作控制器控制盤上的指示燈、按鈕、界面、儀表無破損，顯示正常，電壓、電源記憶功能正常，有信號顯示，系統(tǒng)能自檢，能手動復位、消音、報警功能正常。防火卷簾門遠程、就地控制正常，能操作啟停降落及半降，并有清晰的信號反饋，設備運行軌道流暢?；馂氖鹿蕪V插功能廣播必須實現(xiàn)能帶起（上中下3層）廣播喇叭功能，無論揚聲器處于開或關的位置，都能緊急切換到火災事故廣播聲道上，且音質(zhì)清晰，廣播喇叭正常。電梯迫降能控制強制停于首層，且有信號反饋。系統(tǒng)所有接線端子安裝牢固，無松動、破損、脫落。系統(tǒng)接地測試工作接地電阻應小于4歐姆，聯(lián)合接地電阻值應小于1歐姆，報警控制器接地有明顯標志，接地牢固。通訊設備功能通話聲音清晰，功能正常，消防電話分機呼叫主機運行正常。第9頁共13頁2、消防水滅火系統(tǒng)驗收內(nèi)容驗收標準消火栓泵、噴淋泵、穩(wěn)壓泵、穩(wěn)壓罐遠程、就地控制正常，反饋信號清晰、準確。水泵運行正常，無滴冒跑漏現(xiàn)象，泵體無損壞、腐蝕現(xiàn)象。水泵接合器無損壞、腐蝕、滲漏，接附件完好，開啟靈活。消防水池，水箱無損壞、腐蝕、滲漏，滿足工作壓力要求。水池、水箱的凈水量正常液位控制閥正常工作。濕式報警閥組無損壞、腐蝕、滲漏，濕式報警閥開啟正常，無系統(tǒng)水倒流，壓力開關報警正常，自動狀態(tài)下能聯(lián)動噴淋泵啟動，水力警鈴正常鳴響。室外室內(nèi)消火栓箱及滅火器無損壞、腐蝕、滲漏，附件齊全完好，靜、出水壓力，充實水柱滿足規(guī)范要求。自動狀態(tài)下，室內(nèi)消火栓按鈕能啟動消火栓泵，滅火器配備齊全。3、氣體滅火系統(tǒng)驗收內(nèi)容驗收標準儲瓶柜檢查柜（箱）內(nèi)設備齊全，工作正常。系統(tǒng)壓力檢查滅火劑儲存容器的壓力符合規(guī)范要求。噴嘴檢查無損壞、腐蝕、堵塞?？刂葡到y(tǒng)控制柜功能正常，在消防中心能通過聯(lián)動柜啟動相關的設備。聲光、門燈啟動按鈕檢查聲光鳴響正常，啟動按鈕能直接啟動設備。第10頁共13頁物業(yè)承接查驗最終遺留問題匯總表編號:項目名稱:編號:序號問題項目與內(nèi)容解決方案物業(yè)公司：簽字（蓋章）：時間：建設單位：