(完整版)房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告(完整版)

第第20頁共20頁房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告可行性研究報告編制依據(jù)可行性研究報告研究范圍研究結(jié)論及建議主要經(jīng)濟技術指標1表1項目主要經(jīng)濟技術指標二、住宅市場分析與營銷戰(zhàn)略1.當前住宅市場現(xiàn)狀商品房市場現(xiàn)狀與市場需求3.商品房的市場需求及發(fā)展當前住宅市場面臨的矛盾和問題營銷戰(zhàn)略三、項目選址及建設條件1.項目選址建設條件位置優(yōu)越交通方便供水：供電：煤氣：通訊：場地：住宅小區(qū)商業(yè)及文化教育配套設施齊全土地征用情況1.建筑面積的內(nèi)容功能設施標準建筑使用功能設施標準住宅裝飾及設施標準小區(qū)配套設施住宅戶型規(guī)劃3.工程項目一覽表依據(jù)初步規(guī)劃方案，主要工程項目見表2。表2主要工程量一覽表五、建設方案1.地形地貌：水文地質(zhì)：地震裂度：地基土工程地質(zhì)評價：總體規(guī)劃布局片區(qū)規(guī)劃小區(qū)整體規(guī)劃設計原則總平面布局交通組織規(guī)劃指標根據(jù)項目初步方案及建設規(guī)模，規(guī)劃指標見表3。表3項目建筑技術經(jīng)濟指標建筑方案設計建筑方案總體構思平面設計住宅。住宅經(jīng)濟技術指標見表4。表4項目住宅經(jīng)濟技術指標公用建筑。4.結(jié)構設計基礎造型及處理上部結(jié)構5.供水排水供電供配電系統(tǒng)。照明及電力設備。供氣中央空調(diào)6.消防7.環(huán)境保護六、項目實施進度安排本項目計劃在左右的時間內(nèi)建成。建設進度計劃如下： 年 月 日項目建議書批復。 年 月 日 年 月 日編制可行性研究報告并報批。 年 月 日 年 月 日建筑方案設計。 年 月 日綜合管網(wǎng)設計。 年 月 年 月施工圖設計。 年 月：報建、領取建設規(guī)劃許可證。 年 月 日工程開工。 年 月：完成投資的25%，開始預售。 年 月主體工程斷水。 年 月 年 月單體工程驗收。 年 月 年 月分項工程驗收。 年 月正式入住。1.投資估算總投資造價見表5和附表1表5項目投資估算單位：萬元資金籌措八、經(jīng)濟效益分析1.住宅銷售價格銷售進度及付款計劃本項目計劃在 年內(nèi)完成銷售，各年銷售計劃見表6表6各類建筑銷售計劃表3.稅費率本報告采用的各種稅費率見表7。表7稅費率表3~~78敏感性分析表清償能力分析資金平衡分析和資產(chǎn)負債分析資金平衡分析詳見附表3-8，資產(chǎn)負債分析詳見附表3-9。7.敏感性分析將開發(fā)產(chǎn)品投資、售房價可選擇、租房價格和預售款回籠進度等因素作為不確定性因素進行敏感性分析，分析結(jié)果表明開發(fā)產(chǎn)品投資和售房價格兩個因素對項目的效益最為敏感。詳見表8及敏感性分析圖。8.臨界點分析詳見表9表9臨界點分析表9.主要經(jīng)濟指標項目的主要經(jīng)濟指標見表10。表10主要經(jīng)濟指標表九、風險分析及對策1.市場風險分析經(jīng)營管理風險分析3.附送：附送：房地產(chǎn)開發(fā)項目合同范本房地產(chǎn)開發(fā)項目合同范本房地產(chǎn)開發(fā)項目合同范本一甲方：乙方：為明確責任，恪守信用，特簽訂本合同，共同信守。一、項目內(nèi)容及規(guī)模： 二、總投資及資金籌措：總投資 元。投入資金規(guī)元，甲方出資 元，預收款 元;乙方出元，預收款 元。三、各方責任甲方： 。乙方： 。四、經(jīng)營方式： 。五、資金償還及占用費：資金占用費按月利計付，并于每季末月的20日付出資方。資金的償還按如下時間及金額執(zhí)，最后一次還款時，費隨本清。六、財務管理1.成本核算范圍： 決算編制： 3.財產(chǎn)清償： 七、利潤分配： 。八、違約責任： 。九、其他1.該項目資金在 行開戶管理，雙方確行權監(jiān)督資金使用。 方經(jīng)濟責任由 擔保。保證方有權檢查督促 方履行合同，保證方同意方不履行合同時，由保證連帶承擔經(jīng)濟責任。3. 方愿作抵押品，抵押品另附明細清單為本合同的附件方不履行合同時方對抵押品享有處理權和優(yōu)先受償權。十、本合同正本一份。甲方份，乙方 份合同副本 份，報送等有關單位各存一份。雙方代表簽字后生效。本合同附件與本合同有同等效力。十一、本合同的修改、補充須經(jīng)甲乙雙方簽訂變更合同協(xié)議書，并須保證方同意，作為合同的補充部分。甲方：代表人： 年 月 簽訂地點：乙方：甲方：乙方：乙方根據(jù)法律的規(guī)定已取市 區(qū) 街 畝的出讓的國有土地使用權。經(jīng)甲、乙雙協(xié)商同意該項目由擬組建置業(yè)有限公司獨家開發(fā)，現(xiàn)相關事宜達成如下協(xié)議：第一條甲、乙雙方共同投資組置業(yè)有限公司，開經(jīng)營該項目，公司注冊資金萬元人民幣。甲方以現(xiàn)金出資萬元人民幣，占總股本乙方出資萬元，具體以上街的 畝國有地使用權作價投入，占總股本。第二條乙方確認投置業(yè)有限公司街的項目的土地使用權具備以下條件：1.項目四至范圍：本項目地塊座落于區(qū)，東街，西至 街，南至 巷，北米規(guī)劃路項目性質(zhì)：3.住宅、公建綜合用地，現(xiàn)有土地使用權年限年4.土地指標：本地塊土地使用權面畝，總建筑面積平方米，建密度不大現(xiàn)有審批建筑物限米，其中：一期用地 畝，總建筑面平方米以上，中包括居住面平方米、公建面積 平方米、物業(yè)用房 平方米、地下車平方米。二期用地 畝，總建筑面平方米，包括住面積 平方米、公建面平方米、物業(yè)用房平方米、地下車平方米。5.土地現(xiàn)狀：地塊內(nèi)已基本平整。上述項目概況中的座落、四至范圍、項目性質(zhì)、土地性質(zhì)、土地指標等另附政府有關部門的批準文件，并以最新批準文件為準。第三條乙方確認已取得投置業(yè)有限公司的項目的國有地使用權并取得國有土地使用證，土地使用權出讓金已全部繳清，同時乙方確認該項目已取得以下批文、權;1.乙方已年 月 日取得 市文物管理公室的x文物號 。乙方已于 年 月 日取得 市規(guī)劃局土地理局的x規(guī)選字 年 號建設項目選址意見書。乙方已年 月 日取得 市規(guī)劃局的 規(guī)土證字 年 號《建設用地規(guī)劃許可證》和沈規(guī)證附字 年 號建設用地規(guī)劃許可證通知書。乙方已年 月 日取得 市人民政府公廳的辦綜二字59號城市規(guī)劃委員會第三次主任會議紀要。乙方已年 月 日取得 市房地產(chǎn)開建設領導小組辦公室的長安寺公建、住宅建設項目通知書。 .乙方已于 年 月 日取得 市規(guī)劃局地管理局的關于長安寺項目規(guī)劃建筑面積指標的說明。乙方已年 月 日取得 市房產(chǎn)管理的拆許字號《房屋拆遷許可證》。乙方已年 月 日市規(guī)劃和國土資局簽訂的沈土出合號《國有土地使用權出讓合同》。乙方已年 月 日取得 市規(guī)劃和國資源局的沈陽國用字號《國有土地使用證》。乙方已于 年 月 日取得 市規(guī)劃和國資源局的沈規(guī)建審年 號建筑擴初設計審定通知單。11.乙方已年 月 日取得 市衛(wèi)生局的 衛(wèi)預審字 號建設項目設計衛(wèi)生審查認可書1乙方已于 年 月 日取市發(fā)展計劃委員的沈計投資便字第號便函。1乙方已年 月 日取市人民防空辦室的人防立項字號結(jié)合民用建筑修建防空地下室立項審批通知書。1乙方已年 月 日取市人防工程質(zhì)監(jiān)督站的沈人防質(zhì)監(jiān)審號結(jié)建防空地下室審批通知書。1乙方已年 月 日取市公安局的沈?qū)彽谔柦ㄖこ滔涝O計審核意見書。1乙方已年 月 日取市計劃委員會計基 號《投資許可證》。1乙方已年 月 日取得 的批復。第四條甲、乙雙方一致確認：乙方投入置業(yè)有限公司的國有土地使用權在具備本協(xié)議第二條和第三條的前提下作萬元人民幣。其萬元作為乙方置業(yè)有限公司的出資，其余萬元置業(yè)有限公司作為土地轉(zhuǎn)讓款支付給乙方。本協(xié)議乙方出資變更置業(yè)有限公司的國有土地使用權方已設定了抵押，其抵押權人為中信實業(yè)銀行沈陽分行城中支行，抵押擔保的債權金額萬元人民幣的貸款本息，債權到期日為 年 月乙方確認：本協(xié)議規(guī)定的國有土地使用權除已設定抵押外，其相應的國有土地使用權出讓金、契稅等已全部繳納完畢，所有的拆遷安置補償費等均已全部支付完畢，乙方保證在簽訂本協(xié)議時該國有土地使用權上不存在著任何權利負擔。第五條本協(xié)議簽訂后三十天內(nèi)，乙方負責按照國家有關規(guī)定和文物管理部門的要求對項目用地進行全面的地下文物勘探，并提供書面的《文物勘探報告》。項目一期用地的文物勘探費用歸乙方承擔，期用地的文物勘探費用則由甲方或沈置業(yè)有限公司承擔。乙方確認乙方出資的國有土地使用權不存在著原地保護文物、址的狀況。 置業(yè)有限公司在開發(fā)建設本項目的過程中，如發(fā)現(xiàn)文物和遺址，經(jīng)國家文物管理部門確認需原地保護的，導致本項目無法開發(fā)的，甲方退出本項目開發(fā)，由乙方自行處理。乙方應在收到國家文物管理部門確認需原地保護文物、遺址的文書后十天內(nèi)，將甲方及甲方通置業(yè)有限公司投入到本項目中的所有費用歸還。第六條付款及付款條件1.本協(xié)議生效后 天內(nèi)，甲方向乙方支付壹仟萬元人民幣為履行本協(xié)議的定金，乙方向甲方開具相應的合法有效的收款憑證。本協(xié)議簽訂后 個月內(nèi)，甲乙雙方共同按市規(guī)劃和國土資源局有關國有土地使用權變更的要求和xx市計劃委員會有關項計劃變更的要求，準備齊全有關資料并向有關部門提出變更申請后，甲乙雙方共同將乙方在中信實業(yè)銀分行城中支行的人民幣伍仟萬元的貸款轉(zhuǎn)貸置業(yè)有限公司名下。如因貸款銀行的原因不能將該貸款轉(zhuǎn)置業(yè)有限公司名下，則甲方通過沈陽 置業(yè)有限公司向乙方支萬元人民幣，乙方向 責解除開發(fā)地塊上設定的抵押。在甲方支付上述 萬元人民幣款項時，乙方負責將本議書第三條所述的本項目的權屬證明、各種批文等原件、備件移交給沈陽 置業(yè)有限公司。在完成本條前款工作后一個月內(nèi)，乙方將有關國有土地使用和立項計劃變更置業(yè)有限公司名下。在完成本款手續(xù)后七日內(nèi)甲方通置業(yè)有限公司向乙方支付貳仟萬元人民幣，乙方向 置業(yè)有限公司開具相應的合法有效的收款憑證。在乙方將本協(xié)議第三條規(guī)定的建設用地許可證等各種必要的批文全部變更置業(yè)有限公司名下并置業(yè)有限公司成立后 個月內(nèi)，乙方按甲方的要求將其持有的沈陽xx置業(yè)有限公的全部股權轉(zhuǎn)讓給甲方指定的單位或個人并辦理好股權變更工商登記手續(xù)，沈陽xx置業(yè)有限公司將余萬元全部付清。本期款項支付前乙方應向壹億貳仟捌佰萬元人民幣的可以計入成本的合法有效的發(fā)票。

置業(yè)有限公司開具并提交總額為置業(yè)有限公司本項目開發(fā)甲方按本條第一款規(guī)定支付的定金，可以抵置業(yè)有限司支付的土地使用權轉(zhuǎn)讓款。第七條雙方的責任甲方的責任1.負責 置業(yè)有限公司的工商注冊登記手續(xù)，費用置業(yè)有限公司承擔。負責確保本項目 置業(yè)有限公司收購資金的落實到位，確資金運作正常。協(xié)助乙方辦理本項目的國有土地使用權和立項計劃等權屬證明和各種批文變更或備案到沈陽xx文的申領、延期的工作。協(xié)助乙方辦理好本項目地塊的土地使用權年限調(diào)整工作。乙方的責任1.定的本項目的權屬證明、各種批文的復印件，同時提供原件進行復驗。乙方應解除與原合作方街項目簽訂的合作開發(fā)協(xié)議，責處理相應的債權債務關系，并向甲方提供原件、備件。負責完成本項目的國有土地使用權和立項計劃等權屬證明和種批文變更或備案到沈置業(yè)有限公司名下，并協(xié)助甲方辦理其他有關批文的申領、延期的工作，其中本項目的國有土地使用權和立項計劃須變更到沈陽xx置業(yè)有限公司名下。上述工作乙方應置業(yè)有限公司成立個月內(nèi)成，本協(xié)議另有規(guī)定的除外。負責將本項目地塊的土地使用年限調(diào)整為商品房住宅用地 年，商業(yè)用年，但因土地使用年限調(diào)整而相應增加補交的土地使用權出讓金及相關費用置業(yè)有限公司承擔。上述工作乙方應置業(yè)有限公司成立個月內(nèi)完成。在沈陽 置業(yè)有限公司付清第二萬元人民幣款項時負責以三通一平為標準將土地使用權移交置業(yè)有限公司，辦理通水、通電的費用由甲方或沈置業(yè)有限公司承擔 .協(xié)助甲方辦置業(yè)有限公司工商注冊登記手續(xù)。7.協(xié)助 置業(yè)有限公司房地產(chǎn)開發(fā)暫定資質(zhì)的申領工作第八條乙方將 街項目的土地使用權過戶置業(yè)有公司名下所發(fā)生的土地契稅由乙方置業(yè)有限公司共同承擔，其中乙方承%， 置業(yè)有限公司承%，其他過戶稅費如印花稅等置業(yè)有限公司承擔。第九條甲、乙雙方一致同意乙方置業(yè)有限公司的股權在 向收購方開具相應的股權轉(zhuǎn)讓款發(fā)票。第十條甲、乙雙方確認：開發(fā)地塊的拆遷補償中的貨幣補償部分由乙方處理。甲方認可方于 年 月 日與中國工商銀行 市 支行簽訂的《拆遷協(xié)議》，甲方同意承接該協(xié)議中為乙方設定的權利義務，甲方承接乙方權利義務是本協(xié)議的組成部分，甲方不再就此事向乙方主張任何權利。第十一條甲、乙雙方確認：乙方按本協(xié)議的規(guī)定履行義務后街項目的方案設計、批、開發(fā)建設、施工、銷售等工作均置業(yè)有限公司承擔，乙方對xx街項目的方案設計的報批應予以配合，并保證經(jīng)批準的方案符合本協(xié)議第二條的經(jīng)濟指標。第十二條違約責任1.任何一方對在本協(xié)議的簽訂和履行過程中獲知的對方公司的有關文件、數(shù)據(jù)等都具有保密的義務。除雙方認可的為本項目運作而使用這些文件、數(shù)據(jù)的以外，任何一方不得向第三方泄露，否則，由此造成對方損失的，應承擔賠償損失的民事責任。本協(xié)議書簽訂、甲方支萬元人民幣定金后，乙方得再以本項目為標的與第三方進行洽談、合作，否則，乙方應雙倍向甲方返還定金。 每逾期一天則甲方應按逾期金額的萬分之二