最具權(quán)威性房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)教程

房地產(chǎn)基本知識(shí)主講人：王繼偉------毛澤東語自信人生二百年會(huì)當(dāng)擊水三千里！第一部分房地產(chǎn)專業(yè)術(shù)語------之概念篇房地產(chǎn)的概念一般是指土地及其土地上的房屋等建筑物和構(gòu)筑物，以及固定在土地和建筑物上不可分離的部分（如樹、電力設(shè)備、電梯、水暖、空調(diào)設(shè)備等）；房地產(chǎn)又稱不動(dòng)產(chǎn)或物業(yè)；房地產(chǎn)有三種表現(xiàn)形態(tài)，即單純的土地、單純的建筑物、房地合一；房地產(chǎn)業(yè)的概念是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理的行業(yè)；根據(jù)1985年5月《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)國家統(tǒng)計(jì)局關(guān)于建立第三產(chǎn)業(yè)統(tǒng)計(jì)的報(bào)告》，房地產(chǎn)業(yè)被列入第三產(chǎn)業(yè)的第二層次。它包括土地的開發(fā)、經(jīng)營、管理、房屋的開發(fā)建設(shè)、買賣、租賃、維修等‘房地產(chǎn)有三種表現(xiàn)形態(tài)，即單純的土地、單純的建筑物、房地合一；房地產(chǎn)市場(chǎng)的概念房地產(chǎn)市場(chǎng)分狹義和廣義的兩類；狹義的房地產(chǎn)市場(chǎng)就是房地產(chǎn)商品進(jìn)行交易活動(dòng)的地方或場(chǎng)所；也就是房地產(chǎn)商品在供給與需求的相互作用中，通過流通實(shí)現(xiàn)其價(jià)值；廣義的房地產(chǎn)市場(chǎng)，包括土地的出讓（批租）、轉(zhuǎn)讓、抵押、開發(fā)、房產(chǎn)的買賣、租賃、轉(zhuǎn)讓、互換、抵押、信托以及一些房地產(chǎn)有關(guān)的開發(fā)、建筑、修繕、裝飾等勞務(wù)活動(dòng)；房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)、三級(jí)市場(chǎng)概念房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)：又稱土地一級(jí)市場(chǎng)，是土地使用權(quán)出讓的市場(chǎng)，即國家通過其指定的政府部門將城鎮(zhèn)國有土地或?qū)⑥r(nóng)村集體土地征用為國有土地后出讓給使用者的市場(chǎng)，出讓的土地，可以是生地，也可以是經(jīng)過開發(fā)達(dá)到“七通一平”的熟地。房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)是由國家壟斷的市場(chǎng)；房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)：是土地使用者經(jīng)過開發(fā)建設(shè)，將新建成的房地產(chǎn)進(jìn)行出售和出租的市場(chǎng)。即一般指商品房首次進(jìn)人流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市場(chǎng)。房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)也包括土地二級(jí)市場(chǎng)，即土地使用者將達(dá)到規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的土地，進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易的市場(chǎng)；房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)：具有消費(fèi)性質(zhì)。此時(shí)房地產(chǎn)呈橫向流通，即使用者、經(jīng)營者之間的平等轉(zhuǎn)移，表現(xiàn)為使用者之間的交易行為。反映的是以效用為價(jià)值尺度的市場(chǎng)價(jià)格，是調(diào)劑需求條件下的市場(chǎng)行為，如私房出租、出售等就是三級(jí)市場(chǎng)行為；房地產(chǎn)交易的概念城市房地產(chǎn)管理法所稱的房地產(chǎn)交易，包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，房地產(chǎn)抵押和房屋租賃；其中房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為；商品房的概念商品房主要是指由各房地產(chǎn)開發(fā)公司投資建設(shè)，以贏利為目的，按市場(chǎng)規(guī)律經(jīng)營的房屋；它有別于各地方政府為解決住房困難，實(shí)施“安居工程”而建造的“安居房”、“解困房”、“借危房”；1988年底開始興建的經(jīng)濟(jì)適用房也是特殊的商品房；從銷售看，商品房又分為現(xiàn)房銷售和期房預(yù)售；從銷售對(duì)象看，分為內(nèi)銷商品房、外銷商品房；從用途看，分普通住宅、公寓、別墅等；經(jīng)濟(jì)適用房的概念是指根據(jù)國家經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計(jì)劃安排建設(shè)的住宅。由國家統(tǒng)一下達(dá)計(jì)劃，用地一般實(shí)行行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對(duì)各種經(jīng)批準(zhǔn)的收費(fèi)實(shí)行減半征收，出售價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，按保本微利的原則確定；住宅的概概念是指專供供居住的的房屋，，包括別別墅、公公寓、職職工家屬屬宿舍和和集體宿宿舍（包包括職工工單身宿宿舍和學(xué)學(xué)生宿舍舍）等。。但不包包括住宅宅樓中作作為人防防用、不不住人的的地下室室等，也也不包括括托兒所所、病房房、療養(yǎng)養(yǎng)院、旅旅館等具具有專門門用途的的房屋；；成套住宅宅的概念念是指由若若干臥室室、起居居室、廚廚房、衛(wèi)衛(wèi)生間、、室內(nèi)走走道或客客廳等組組成的供供一戶使使用的房房屋；住宅宅按按套套統(tǒng)統(tǒng)計(jì)計(jì)：：兩兩戶戶合合用用一一套套的的住住宅宅，，按按一一套套統(tǒng)統(tǒng)計(jì)計(jì)；；一一戶戶用用兩兩套套或或兩兩套套以以上上的的應(yīng)應(yīng)按按實(shí)實(shí)際際套套數(shù)數(shù)統(tǒng)統(tǒng)計(jì)計(jì)；；單元元式式住住宅宅的的概概念念單元元式式住住宅宅是是指指除除臥臥室室外外，，包包括括起起居居室室、、衛(wèi)衛(wèi)生生間間、、廚廚房房、、廁廁所所等等輔輔助助用用房房，，且且上上下下水水、、供供暖暖、、燃燃?xì)鈿獾鹊仍O(shè)設(shè)施施、、設(shè)設(shè)備備齊齊全全，，可可以以獨(dú)獨(dú)立立使使用用的的住住房房，，一一般般是是指指成成套套的的樓樓房房；；公寓寓式式住住宅宅的的概概念念公寓式住宅宅式區(qū)別于于獨(dú)院獨(dú)戶戶的西式別別墅住宅而而言的；公寓是住宅宅一般建筑筑在大城市市里，多數(shù)數(shù)為高層大大樓，標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)較高，每每一層內(nèi)由由若干單戶戶獨(dú)用的套套房，包括括臥室、起起居室、客客廳、浴室室、廁所、、廚房、陽陽臺(tái)等等；；還有的附附設(shè)于旅館館酒店之內(nèi)內(nèi)，供一些些常常往來來的中外客客商及其家家屬中短期期租用；花園式住宅宅的概念花園式住宅宅一般也稱稱西式洋房房或小洋樓樓，也稱花花園別墅，，一般都是是帶有花園園草坪和車車庫的獨(dú)院院式平房或或二、三層層小樓，建建筑密度很很低，內(nèi)部部居住功能能完備，裝裝修豪華，，并富有變變化，住宅宅水、電、、暖供給一一應(yīng)俱全，，戶外道路路、通訊、、購物、綠綠化也都有有較高的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，一般般為高收入入者購買；；躍層式住宅宅的概念躍層式建筑筑是指住宅宅占有上下下兩層樓面面，臥室、、起居室、、客廳、衛(wèi)衛(wèi)生間、廚廚房及其它它輔助用房房可以分層層布置，上上下層之間間的交通不不通過公用用樓梯而采采用戶內(nèi)獨(dú)獨(dú)用小樓梯梯連接；優(yōu)點(diǎn)是：①每戶都都有較大的的采光面，，通風(fēng)較好好；②戶內(nèi)居居住面積和和輔助面積積較大；③布局緊緊湊，功能能明確，相相互干擾較較??；復(fù)式住宅的的概念復(fù)式住宅一一般是指每每戶住宅在在層高較高高的一層中中增建一個(gè)個(gè)1.2米米的夾層，，兩層合計(jì)計(jì)的層高要要大大低于于躍層式住住宅（復(fù)式式為3.3米，而一一般躍層式式為5.6米），其其下層供起起居用，如如進(jìn)餐，洗洗浴等，上上層供休息息睡眠和貯貯藏用，戶戶內(nèi)設(shè)有一一層的起居居室高2米米，上層直直接作為臥臥室的床面面，人可坐坐起但無法法直立；國有房產(chǎn)：：是指歸國國家所有的的房產(chǎn)。包包括由政府府接管、國國家經(jīng)租、、收購、新新建以及由由國有單位位用自籌資資金建設(shè)或或購買的房房產(chǎn)。國有有房產(chǎn)分為為直管產(chǎn)、、自管產(chǎn)、、軍產(chǎn)三種種；集體所有房房產(chǎn)：是指指城市集體體所有制單單位所有的的房產(chǎn)。即即集體所有有制單位投投資建造、、購買的房房產(chǎn)；涉外房產(chǎn)：：是指中外外合資經(jīng)營營企業(yè)、中中外合作經(jīng)經(jīng)營企業(yè)和和外資企業(yè)業(yè)、外國政政府、社會(huì)會(huì)團(tuán)體、國國際性機(jī)構(gòu)構(gòu)所投資建建造或購買買的房產(chǎn)；；其他房房產(chǎn)：：是指指凡不不屬于于以上上各類類別的的房屋屋，都都?xì)w在在這一一類，，包括括因所所有權(quán)權(quán)人不不明，，由政政府房房地產(chǎn)產(chǎn)管理理部門門、全全民所所有制制單位位、軍軍隊(duì)代代為管管理的的房屋屋以及及宗教教、寺寺廟等等房屋屋；國有房房產(chǎn)、、集體體所有有房產(chǎn)產(chǎn)、涉涉外房房產(chǎn)、、其他他房產(chǎn)產(chǎn)已購公公房、、單位位產(chǎn)權(quán)權(quán)房、、廉租租房、、私房房已購公公房又又稱售售后公公房，，就是是購買買的公公有住住房；；單位產(chǎn)產(chǎn)權(quán)房房是指指產(chǎn)權(quán)權(quán)屬于于單位位所有有的房房屋，，也稱稱系統(tǒng)統(tǒng)產(chǎn)權(quán)權(quán)房、、系統(tǒng)統(tǒng)房；；廉租房房是在在新出出臺(tái)的的國家家房改改政策策中首首次提提出的的一種種概念念。我我國的的廉租租房只只租不不售，，出租租給城城鎮(zhèn)居居民中中最低低收入入者。。廉租租房的的來源源主要要是騰騰退的的舊公公房等等；私房也也稱私私有住住宅，，私產(chǎn)產(chǎn)住宅宅。它它是由由個(gè)人人或家家庭購購買、、建造造的住住宅。。在農(nóng)農(nóng)村，，農(nóng)民民的住住宅基基本上上是自自建私私有住住宅。。公有有住房房通過過住宅宅消費(fèi)費(fèi)市場(chǎng)場(chǎng)出售售給個(gè)個(gè)人和和家庭庭，也也就轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)為私私有住住宅；；二手房房、外外銷商商品房房、內(nèi)內(nèi)銷商商品房房二手房房即舊舊房。。新建建的商商品房房進(jìn)行行第一一次交交易時(shí)時(shí)為““一手手“，，第二二次交交易則則為““二手手“。。一些些無房房的人人，可可以買買一套套別人人多余余的房房；而而另一一些手手里有有些積積蓄又又有小小房子子居住住的，，可以以賣掉掉舊房房買新新房；；而那那些住住房富富余戶戶，也也能賣賣掉自自己的的多余余住房房換取取收益益；外銷商品房是是由房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)建設(shè)設(shè)的，取得了了外銷商品房房預(yù)（銷）售售許可證的房房屋，外銷商商品房可以出出售給國內(nèi)外外（含港、澳澳、臺(tái)）的企企業(yè)，其他組組織和個(gè)人；；內(nèi)銷商品房是是由房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)建設(shè)設(shè)的，取得了了商品房銷售售許可證的房房屋，內(nèi)銷商商品房可以出出售給當(dāng)?shù)仄笃笫聵I(yè)單位和和居民；期房、準(zhǔn)現(xiàn)房房、現(xiàn)房期房是指開發(fā)發(fā)商從取得商商品房預(yù)售許許可證開始至至取得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證證止，在這一一期間的商品品房稱為期房房，消費(fèi)者在在這一階段購購買商品房時(shí)時(shí)應(yīng)簽預(yù)售合合同。期房在在港澳地區(qū)稱稱做為買“樓樓花“，這是是當(dāng)前房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商普遍遍采用的一種種房屋銷售方方式。購買期期房也就是購購房者購買尚尚處于建造之之中的房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目。而在在成都市通常常對(duì)期房的理理解是未修建建好，尚不能能入住的房子子；準(zhǔn)現(xiàn)房是指房房屋主體已基基本封頂完工工，小區(qū)內(nèi)的的樓宇及設(shè)施施的大致輪廓廓已初現(xiàn)，房房型、樓間距距等重要因素素已經(jīng)一目了了然，工程正正處在內(nèi)外墻墻裝修和進(jìn)行行配套施工階階段的房屋；；所謂現(xiàn)房是指指開發(fā)商已辦辦妥房地產(chǎn)權(quán)權(quán)證（大產(chǎn)證證）的商品房房，消費(fèi)者在在這一階段購購買商品房時(shí)時(shí)應(yīng)簽出售合合同。在成都都市通常意義義上指的現(xiàn)房房是指項(xiàng)目已已經(jīng)竣工可以以入住的房屋屋；尾房、爛尾房房尾房又稱掃尾尾房。它是房房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入入散戶零售時(shí)時(shí)代的產(chǎn)物，，是空置房中中的一種。一一般情況下，，當(dāng)商品住宅宅的銷售量達(dá)達(dá)到80％以以后，一般就就進(jìn)入房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目的清盤盤銷售階段，，此時(shí)所銷售售的房產(chǎn)，一一般稱為尾房房。開發(fā)商經(jīng)經(jīng)過正常的銷銷售后剩下了了少量沒有競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力的房子子，這些房子子或朝向不好好、采光不足足，或是樓層層不佳、位處處兩級(jí)，其中中一層大多不不帶小花園且且遮擋較嚴(yán)重重；爛尾房是指那那些由于開發(fā)發(fā)商資金不足足、盲目上馬馬，或者錯(cuò)誤誤判斷供求形形勢(shì)，開發(fā)總總量供大于求求，導(dǎo)致大面面積空置，無無法回收前期期投資，更無無力進(jìn)行后續(xù)續(xù)建設(shè)，甚至至全盤停滯的的積壓樓宇。。“爛尾“的的情況一般不不會(huì)發(fā)生在房房產(chǎn)推出銷售售的時(shí)候的，，而是隨著項(xiàng)項(xiàng)目的不斷推推進(jìn)，一步步步顯現(xiàn)；尾房、爛尾房房尾房又稱掃尾尾房。它是房房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入入散戶零售時(shí)時(shí)代的產(chǎn)物，，是空置房中中的一種。一一般情況下，，當(dāng)商品住宅宅的銷售量達(dá)達(dá)到80％以以后，一般就就進(jìn)入房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目的清盤盤銷售階段，，此時(shí)所銷售售的房產(chǎn)，一一般稱為尾房房。開發(fā)商經(jīng)經(jīng)過正常的銷銷售后剩下了了少量沒有競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力的房子子，這些房子子或朝向不好好、采光不足足，或是樓層層不佳、位處處兩級(jí)，其中中一層大多不不帶小花園且且遮擋較嚴(yán)重重；爛尾尾房房是是指指那那些些由由于于開開發(fā)發(fā)商商資資金金不不足足、、盲盲目目上上馬馬，，或或者者錯(cuò)錯(cuò)誤誤判判斷斷供供求求形形勢(shì)勢(shì)，，開開發(fā)發(fā)總總量量供供大大于于求求，，導(dǎo)導(dǎo)致致大大面面積積空空置置，，無無法法回回收收前前期期投投資資，，更更無無力力進(jìn)進(jìn)行行后后續(xù)續(xù)建建設(shè)設(shè)，，甚甚至至全全盤盤停停滯滯的的積積壓壓樓樓宇宇。?！啊盃€爛尾尾““的的情情況況一一般般不不會(huì)會(huì)發(fā)發(fā)生生在在房房產(chǎn)產(chǎn)推推出出銷銷售售的的時(shí)時(shí)候候的的，，而而是是隨隨著著項(xiàng)項(xiàng)目目的的不不斷斷推推進(jìn)進(jìn)，，一一步步步步顯顯現(xiàn)現(xiàn)；；工業(yè)業(yè)用用房房的的概概念念指獨(dú)獨(dú)立立設(shè)設(shè)置置的的各各類類工工廠廠、、車車間間、、手手工工作作坊坊、、發(fā)發(fā)電電廠廠等等從從事事生生產(chǎn)產(chǎn)活活動(dòng)動(dòng)的的房房屋屋；；商業(yè)用房的的概念是指各類商商店、門市市部、飲食食店、糧油油店、菜場(chǎng)場(chǎng)、理發(fā)店店、照相館館、浴室、、旅社、招招待所等從從事商業(yè)和和為居民生生活服務(wù)所所用的房屋屋；公用設(shè)施用用房的概念念是指自來水水、泵站、、污水處理理、變電、、燃?xì)狻⒐┕?、垃圾圾處理、環(huán)環(huán)衛(wèi)、公廁廁、殯葬、、消防等市市政公用設(shè)設(shè)施的房屋屋；第二部分房地產(chǎn)專業(yè)業(yè)術(shù)語------之建筑筑規(guī)劃篇生地、熟地地、土地通通平生地：通常指尚未未進(jìn)行市政政基礎(chǔ)的土土地；熟地：已有市政基基礎(chǔ)設(shè)施具具備房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)條件件的土地，，即三通一一平或七通通一平；三通一平：：即將開發(fā)區(qū)區(qū)域以外的的道路，給給、排水管管，供電線線路等引入入施工現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)，對(duì)施工工現(xiàn)場(chǎng)的土土地進(jìn)行平平整；七通一平：：包括道路通通，上下水水通，雨污污排水通，，電力通，，通訊通，，煤氣通，，熱力通和和平整場(chǎng)地地；土地使用年年限土地使用年年限：凡與規(guī)劃國國土局簽訂訂《土地使使用權(quán)出讓讓合同書》》的用地，，其土地使使用年期按按國家規(guī)定定執(zhí)行；即：居住用用地七十年年；工業(yè)用用地五十年年；教育、、科技、文文化、衛(wèi)生生、體育用用地五十年年；商業(yè)、、旅游、娛娛樂用地四四十年；綜綜合用地或或者其他用用地五十年年；土地出讓金金土地出讓金金：各級(jí)政府土土地管理部部門將土地地使用權(quán)出出讓給土地地使用者，，按規(guī)定向向受讓人收收取的土地地出讓的全全部價(jià)款（（指土地出出讓的交易易總額），，或土地使使用期滿，，土地使用用者需要續(xù)續(xù)期而向土土地管理部部門繳納的的續(xù)期土地地出讓價(jià)款款，或原通通過行政劃劃撥獲得土土地使用權(quán)權(quán)的土地使使用者，將將土地使用用權(quán)有償轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓、出租租、抵押、、作價(jià)入股股和投資，，按規(guī)定補(bǔ)補(bǔ)交的土地地出讓價(jià)款款；規(guī)劃建設(shè)用用地面積規(guī)劃建設(shè)用用地面積：：是指城市規(guī)規(guī)劃主管部部門確定的的建設(shè)用地地位置和界界線所圍合合的用地之之水平投影影面積（項(xiàng)項(xiàng)目用地紅紅線范圍內(nèi)內(nèi)的土地面面積），不不包括代征征的面積；；房屋施工面面積：指報(bào)告期內(nèi)內(nèi)施工的房房屋建筑面面積，包括括本期新開開工面積和和上年開發(fā)發(fā)跨入本期期繼續(xù)施工工的房屋面面積，以及及上期已停停建在本期期復(fù)工的房房屋面積。。本期竣工工和本期施施工后又停停建緩建的的房屋面積積仍包括在在施工面積積中，多層層建筑填各各層建筑面面積之和；；房屋新開工面面積：是指在報(bào)告期期內(nèi)新開工建建設(shè)的房屋建建筑面積，不不包括上期跨跨入報(bào)告期繼繼續(xù)施工的房房屋面積和上上期停緩建而而在本期恢復(fù)復(fù)施工房屋面面積。房屋的的開工應(yīng)以房房屋正式開始始破土創(chuàng)槽（（地基處理或或打永久樁））的日期為準(zhǔn)準(zhǔn)；房屋竣工面積積：是指房屋按照照設(shè)計(jì)要求已已全部完工，，達(dá)到入住和和使用條件，，經(jīng)驗(yàn)收鑒定定合格（或達(dá)達(dá)到竣工驗(yàn)收收標(biāo)準(zhǔn)），可可正式移交使使用的房屋建建筑面積總和和；房屋施工面積積、房屋新開開工面積、房房屋竣工面積積建筑基底面積積建筑基底面積積：指建筑物首層層的建筑面積積；日照間距日照間距：指前后兩排房房屋之間，為為保證后排房房屋在規(guī)定的的時(shí)日獲得所所需日照量而而保持的一定定間隔距離；；建筑間距系數(shù)數(shù)：指遮擋陽光的的建筑與被遮遮擋陽光的建建筑的間距為為遮擋陽光的的建筑高度的的倍數(shù)；建筑的長高比比：指遮擋陽光的的建筑的正面面長度為該建建筑高度的倍倍數(shù)，當(dāng)單棟棟塔樓居住建建筑在兩側(cè)無無其他遮擋陽陽光的建筑（（含規(guī)劃建筑筑）時(shí)，與其其他居住建筑筑系數(shù)不得小小于1.0，，多棟塔樓居居住建筑成東東西向單排布布置時(shí)，與被被其遮擋陽光光的板式居住住建筑的建筑筑間距按照下下列條例執(zhí)行行：1.相鄰塔式式居住建筑的的間距小于單單棟塔式建筑筑的長度時(shí)，，塔式居住建建筑長高比的的長度，應(yīng)該該按照各塔式式居住建筑的的長度與間距距之和計(jì)算，，并按照其不不同的長高比比，采用不得得小于表１規(guī)規(guī)定的建筑間間距系數(shù)；2.相鄰塔式式建筑的間距距等于或者大大于單棟塔式式居住建筑的的長度時(shí)，建建筑間距的系系數(shù)不得下于于1.2；建筑高度建筑高度：指建筑物室外外地平面至外外墻頂部的總總高度，應(yīng)符符合下列規(guī)定定；煙囪、避雷針針、旗桿、風(fēng)風(fēng)向器、天線線等在屋頂上上的突出構(gòu)筑筑物不計(jì)入建建設(shè)高度；樓梯間、電梯梯塔、裝飾塔塔、眺望塔、、屋頂窗、水水箱等建筑物物之屋頂上突突出部分的水水平投影面積積合計(jì)小于屋屋頂面積的20％，且高高度不超過四四米的，不計(jì)計(jì)入建筑高度度；當(dāng)坡度大于30度的坡屋屋頂建筑，按按坡頂高度一一半處到室外外地平面計(jì)算算建筑高度；；文物保護(hù)建設(shè)設(shè)控制地帶內(nèi)內(nèi)的建筑高度度，按建筑物物和構(gòu)筑物的的最高點(diǎn)(包包括電梯間、、樓梯間、水水箱間、煙囪囪等構(gòu)筑物)、傳統(tǒng)大屋屋頂形式按檐檐口至地面高高度計(jì)算建筑筑高度；建筑面積建筑面積：指房屋外墻、、柱、邊腳以以上各層的外外圍水平投影影面積，包括括陽臺(tái)、挑廊廊、地下室、、室外樓梯等等，且具備有有上蓋，結(jié)構(gòu)構(gòu)牢固，層高高2.20米米以上(含2.20米)的永久性建建筑。按建設(shè)部部《關(guān)于于房屋建建筑面積積計(jì)算與與房屋權(quán)權(quán)屬登記記有關(guān)問問題的通通知》規(guī)規(guī)定，10種情情況下建建筑面積積不計(jì)算算，包括括：層高小于于2.20米以以下的夾夾層、插插層、技技術(shù)層和和地下室室、半地地下室；；突出房屋屋墻面的的構(gòu)件、、配件、、裝飾柱柱、裝飾飾性的玻玻璃幕墻墻、垛、、勒腳、、臺(tái)階、、無柱雨雨篷；房屋之間間無上蓋蓋的架空空通廊；；房屋的天天面、挑挑臺(tái)、天天面上的的花園、、泳池；；建筑物內(nèi)內(nèi)的操作作平臺(tái)、、上料平平臺(tái)及建建筑物的的空間平平臺(tái)及建建筑物的的空間安安置箱、、罐的平平臺(tái)；騎樓、過過街樓的的底層用用作道路路街巷通通行的部部分；利用引橋橋、高架架橋、高高架路、、路面作作為頂蓋蓋建筑的的房屋；；活動(dòng)簡(jiǎn)易易房屋；；與房屋室室內(nèi)不相相通的房房屋間伸伸縮縫；；據(jù)了解，，新的房房產(chǎn)測(cè)量量規(guī)范將將按精度度等級(jí)不不同，分分別允許許誤差范范圍為±±0.26、±±0.6、±1.4，，而舊標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)允許許面積測(cè)測(cè)量誤差差為1.4；套內(nèi)建筑筑面積套內(nèi)建筑筑面積：：成套房屋屋的套內(nèi)內(nèi)建筑面面積由套套內(nèi)房屋屋使用面面積，套套內(nèi)墻體體面積，，套內(nèi)陽陽臺(tái)建筑筑面積三三部分組組成；1、套內(nèi)內(nèi)房屋使使用面積積為套內(nèi)內(nèi)房屋使使用空間間的面積積，以水水平投影影面積按按以下規(guī)規(guī)定計(jì)算算：a.套內(nèi)房房屋使用用面積為為套內(nèi)臥臥室、起起居室、、過廳、、過道、、廚房、、衛(wèi)生間間、廁所所、儲(chǔ)藏藏室、壁壁櫥等空空間面積積的總和和。b.套內(nèi)內(nèi)內(nèi)部樓梯梯按自然然層數(shù)的的面積總總和計(jì)入入使用面面積。c.不包包括含在在結(jié)構(gòu)面面積內(nèi)的的套內(nèi)內(nèi)內(nèi)部煙囪囪、通風(fēng)風(fēng)道、管管道井均均計(jì)入使使用面積積。d.內(nèi)墻面面裝飾厚厚度計(jì)入入使用面面積。2、套內(nèi)內(nèi)墻體面面積是套套內(nèi)使用用空間周周圍的維維護(hù)或承承重墻體體或其他他承重支支撐體所所占的面面積，其其中各套套之間的的分隔墻墻和套與與公共建建筑空間間的分隔隔以及外外墻(包包括山墻墻)等共共有墻，，均按水水平投影影面積的的一半計(jì)計(jì)入套內(nèi)內(nèi)墻體面面積。套套內(nèi)自由由墻體按按水平投投影面積積全部計(jì)計(jì)入套內(nèi)內(nèi)墻體面面積。3、套內(nèi)陽陽臺(tái)建筑面面積均按陽陽臺(tái)外圍與與房屋外墻墻之間的水水平投影面面積計(jì)算。。其中封閉閉的陽臺(tái)按按水平投影影全部計(jì)算算建筑面積積，未封閉閉的陽臺(tái)按按水平投影影的一半計(jì)計(jì)算建筑面面積。附：房屋共共有建筑面面積系指各各產(chǎn)權(quán)業(yè)主主共同占有有或共同占占有或共同同使用的建建筑面積。。共有建筑筑面積的內(nèi)內(nèi)容包括：：電梯井、、管道井、、樓梯間、、垃圾道、、變電室、、設(shè)備間、、公共門廳廳、過道、、地下室、、值班警衛(wèi)衛(wèi)室等，以以及為整棟棟服務(wù)的公公共用房和和管理用房房的建筑面面積，以水水平投影面面積計(jì)算。。共有建筑筑面積還包包括套與公公共建筑空空間之間分分隔墻，以以及外墻(包括山墻墻)水平投投影面積一一半的建筑筑面積。獨(dú)獨(dú)立使用的的地下室、、車棚、車車庫、為多多棟服務(wù)的的警衛(wèi)室，，管理用房房，作為人人防工程的的地下室都都不計(jì)入共共有建筑面面積；共有建筑面面積（分?jǐn)倲偯娣e）共有建筑面面積（分?jǐn)倲偯娣e）：：商品房公用用面積的分分?jǐn)傄源睘闉閱挝?，與與本幢樓房房不相連的的公用建筑筑面積不得得分?jǐn)偨o本本幢樓房的的住戶；可分?jǐn)偟墓膊糠譃闉椋罕敬睒堑拇蟠筇?、公用用門廳、走走廊、過道道、公用廁廁所、電（（樓）梯前前廳、樓梯梯間、電梯梯井、電梯梯機(jī)房、垃垃圾道、管管理井、消消防控制室室、水泵房房、水箱間間、冷凍機(jī)機(jī)房、消防防通道、變變配電室、、煤氣調(diào)壓壓室、衛(wèi)星星電視接收收機(jī)房、空空調(diào)機(jī)房、、熱水鍋爐爐房、電梯梯工休息室室、值班警警衛(wèi)室、物物業(yè)管理用用房等，以以及其他功功能上為該該建筑服務(wù)務(wù)的專用設(shè)設(shè)備用房，，套內(nèi)公用用建筑空間間之間的分分隔墻及外外墻（包括括山墻、墻墻體面積水水平投影面面積的一半半）。不應(yīng)計(jì)入的的公用建筑筑空間有：：倉庫、機(jī)動(dòng)動(dòng)車庫、非非機(jī)動(dòng)車庫庫、車道、、供暖鍋爐爐房、作為為人防工程程地下室、、單獨(dú)具備備使用功能能的獨(dú)立使使用空間，，售房單位位自營、自自用的房屋屋，為多幢幢房屋服務(wù)務(wù)的警衛(wèi)室室、管理（（包括物業(yè)業(yè)管理用房房）；不應(yīng)分?jǐn)偟牡墓灿薪ㄖ娣e：包括從屬于于人防工程程的地下室室、半地下下室；供出出租或出售售的固定車車位或?qū)Ｓ糜密噹?；幢幢外的用做做公共休憩憩的設(shè)施或或架空層；；公用建建筑面面積的的分?jǐn)倲偡椒ǚǎ憾鄬幼∽≌栊枰认惹蟪龀稣贝狈课菸莺凸补灿薪ńㄖ婷娣e分分?jǐn)傁迪禂?shù)，，再按按幢內(nèi)內(nèi)的各各套內(nèi)內(nèi)建筑筑面積積比例例分?jǐn)倲?。多多功能能綜合合樓須須先求求出整整幢房房屋和和幢內(nèi)內(nèi)不同同功能能區(qū)的的共有有建筑筑面積積分?jǐn)倲傁禂?shù)數(shù)，再再按幢幢內(nèi)各各功能能區(qū)內(nèi)內(nèi)建筑筑面積積比例例分?jǐn)倲偅?；共有建建筑面面積計(jì)計(jì)算公公式共有建建筑面面積計(jì)計(jì)算公公式：：公用建建筑面面積=整整棟棟建筑筑的面面積——各各套套套內(nèi)內(nèi)建筑筑面積積之和和——已已作為為獨(dú)立立使用用空間間租、、售的的地下下室、、車棚棚、人人防工工程地地下室室；共用建建筑面面積分分?jǐn)傁迪禂?shù)=公公用用建筑筑面積積/各各套內(nèi)內(nèi)建筑筑面積積之和和；分?jǐn)偟牡墓糜媒ㄖ娣e積=各各套內(nèi)內(nèi)建筑筑面積積×公公用建建筑面面積分分?jǐn)傁迪禂?shù)；；因此，，商品品房銷銷售面面積公公式還還可表表達(dá)為為：商品房房銷售售面積積=套套內(nèi)建建筑面面積（（1+公用用建筑筑面積積分?jǐn)倲傁禂?shù)數(shù)）使用面面積使用面面積：：即地毯毯面積積，是是每套套住宅宅戶內(nèi)內(nèi)除墻墻體厚厚度外外全部部凈面面積的的總和和其中中包括括臥室室、起起居室室、廳廳、過過道、、廚房房、衛(wèi)衛(wèi)生間間、儲(chǔ)儲(chǔ)藏室室、壁壁柜、、不吊吊柜、、戶內(nèi)內(nèi)樓梯梯(按按投影影面積積)、、陽臺(tái)臺(tái)；斜面屋屋頂結(jié)結(jié)構(gòu)的的房間間，層層高低低于2.20米米的部部分不不計(jì)入入面積積；使用率使用率：：使用率=套套內(nèi)使用用面積/總總建筑面面積；實(shí)用面積積實(shí)用面積積：它是“建建筑面積積”扣除除公共分分?jǐn)偯娣e積后的余余額；實(shí)用率實(shí)用率：：實(shí)用率是是套內(nèi)建建筑面積積和住宅宅面積之之比，大大于使用用率；即實(shí)用率率＝套內(nèi)內(nèi)建筑面面積／套套內(nèi)建筑筑面積＋＋分?jǐn)偟牡墓灿泄补灿媒ㄖ娣e；；得房率得房率：：得房率是是指套（（單元））套內(nèi)建建筑面積積與套（（單元））建筑隊(duì)隊(duì)面積之之比；即得房率率＝套內(nèi)內(nèi)建筑面面積／套套內(nèi)建筑筑面積＋＋分?jǐn)偟牡墓灿泄补灿媒ㄖ娣e；；建筑覆蓋蓋率（建建筑密度度）建筑覆蓋蓋率（建建筑密度度）：建設(shè)用地地范圍內(nèi)內(nèi)所有建建筑物基基底面積積之和與與建設(shè)用用地面積積的比率率（%））；即：∑基底面積積/用用地面面積×100%=建建筑覆覆蓋率（（建筑密密度）；；容積率容積率：：在建設(shè)用用地范圍圍內(nèi)所有有建筑物物地面以以上各層層建筑面面積之和和與建設(shè)設(shè)用地面面積的比比率（%）；即：總建建筑面積積/總總用地地面積=容積積率；綠地面積積、綠地地率、綠綠化率綠地面積積：指能夠用用于綠化化的土地地面積，，不包括括屋頂綠綠化、垂垂直綠化化和覆土土小于2米的土土地；綠地率：：在建設(shè)用用地范圍圍內(nèi)各類類綠地面面積之和和與建設(shè)設(shè)用地面面積的比比率（%）；綠化面積積：在建設(shè)用用地范圍圍內(nèi)全部部綠化種種植物水水平投影影面積之之和與建建設(shè)用地地面積的的比率（（%）；；房屋層數(shù)數(shù)房屋層數(shù)數(shù)：房屋層數(shù)數(shù)是指房房屋的自自然層數(shù)數(shù)，一般般按室內(nèi)內(nèi)地坪0以上計(jì)計(jì)算；采采光窗在在室外地地坪以上上的半地地下室，，其室內(nèi)內(nèi)層高在在2.20m以以上（不不含2.20m）的，，計(jì)算自自然層數(shù)數(shù)。房屋屋總層數(shù)數(shù)為房屋屋地上層層數(shù)與地地下層數(shù)數(shù)之和；；假層、附附層（夾夾層）、、插層、、閣樓（（暗樓））、裝飾飾性塔樓樓，以及及突出屋屋面的樓樓梯間、、水箱間間不計(jì)層層數(shù)；自然層層、技技術(shù)層層、附附屬層層（夾夾層））、標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)層層、中中間層層自然層層：一般指指樓層層高度度在2.28米米以上上的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)層層次及及在2.70米米以上上的住住宅；；技術(shù)層層：指建筑筑物的的自然然層內(nèi)內(nèi)，用用作水水、電電、暖暖、衛(wèi)衛(wèi)生等等設(shè)備備安裝裝的局局部層層次；；附屬層層（夾夾層））：指介于于自然然層之之間的的夾層層；標(biāo)準(zhǔn)層層：平面布布置相相同的的住宅宅樓層層；中間層層：底層和和最高高住戶戶入口口層之之間的的中間間樓層層；地下室室、半半地下下室、、假層層、閣閣樓（（暗樓樓）地下室室：是指房房屋全全部或或部分分在室室外地地坪以以下的的部分分（包包括層層高在在2.2m以下下的半半地下下室）），房房間地地面低低于室室外地地平面面的高高度超超過該該房間間凈高高的1/2者；；半地下下室：：房間地地面低低于室室外地地平面面的高高度超超過該該房間間凈高高的1/3，且且不超超過1/2者；；假層：：是指建房時(shí)時(shí)建造的，，一般比較較低矮的樓樓層。其前前后沿的高高度大于1.7m，，面積不足足底層的二二分之一的的部分。附附層（夾層層）是房屋屋內(nèi)部空間間的局部層層次；閣樓（暗樓樓）：一般是房屋屋建成后，，因各種需需要，利用用房間內(nèi)部部空間上部部搭建的樓樓層；層高、凈高高層高：住宅的層高高是指下層層樓板面到到上層樓層層面之間的的距離，也也就是一層層房屋的高高度。在1987年年發(fā)布的《《住宅建筑筑模數(shù)協(xié)調(diào)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》中中，明確規(guī)規(guī)定了磚混混結(jié)構(gòu)住宅宅建筑層高高采用的參參數(shù)為：2.6米、、2.7米米、2.8米；凈高：住宅的凈高高是指下層層地板面或或樓板上表表面到上層層樓板下表表面之間的的距離；凈高和層高高的關(guān)系可可以用公式式來表示：：凈高=層高高－樓板厚厚度；即層高和樓樓板厚度的的差叫“凈凈高”；；進(jìn)深、開間間進(jìn)深：住宅的長度度和進(jìn)深，，在建筑學(xué)學(xué)中是指一一間獨(dú)立的的房屋或一一幢居住建建筑內(nèi)從前前墻的定位位軸線到后后墻的定位位軸線之間間的實(shí)際長長度；根據(jù)據(jù)《住宅建建筑模數(shù)協(xié)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》》（GBI100－－87）規(guī)規(guī)定，住宅宅的進(jìn)深采采用下列常常用參數(shù)：：3.0米米、3.3米、3.6米、、3.9米米、4.2米、4.5米、4.8米、、5.1米米、5.4米、5.7米、6.0米；；開間：在住宅設(shè)計(jì)計(jì)中，住宅宅的寬度是是指一間房房屋內(nèi)一面面墻的定位位軸線到另另一面墻的的定位軸線線之間的實(shí)實(shí)際距離。。因?yàn)槭蔷途鸵蛔匀婚g間的寬度而而言，故又又稱開間。。住宅的開開間在住宅宅設(shè)計(jì)上有有嚴(yán)格的規(guī)規(guī)定。根據(jù)據(jù)《住宅建建筑模數(shù)協(xié)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》》（GBJ100－－87）規(guī)規(guī)定：住宅宅建筑的開開間常采用用下列參數(shù)數(shù)：2.1米、2.4米、2.7米、、3.0米米、3.3米、3.6米、3.9米、、4.2米；戶型比、、面積誤誤差比戶型比：：指各種戶戶型在總總戶數(shù)中中所占百百分比，，反映到到住宅設(shè)設(shè)計(jì)上，，就是體體現(xiàn)在一一定數(shù)量量住宅建建筑中，，各種不不同套型型住宅占占住宅總總套數(shù)的的比重；；面積誤差差比：面積誤差差比=（（產(chǎn)權(quán)登登記面積積－合同同約定面面積）×100%/合合同約約定面積積；陽臺(tái)、平平臺(tái)、走走廊、玄玄關(guān)、隔隔斷、過過道陽臺(tái)：泛指有永永久性上上蓋、有有圍護(hù)結(jié)結(jié)構(gòu)、有有臺(tái)面、、與房屋屋相連、、可以活活動(dòng)和利利用的房房屋附屬屬設(shè)施,供居住住者進(jìn)行行室外活活動(dòng)、晾晾曬衣物物等的空空間。根根據(jù)其封封閉情況況分為非非封閉陽陽臺(tái)和封封閉陽臺(tái)臺(tái)；根據(jù)據(jù)其與主主墻體的的關(guān)系分分為凹陽陽臺(tái)和凸凸陽臺(tái)；；根據(jù)其其空間位位置分為為底陽臺(tái)臺(tái)和挑陽陽臺(tái)；平臺(tái)：平臺(tái)是指指供居住住者進(jìn)行行室外活活動(dòng)的上上人屋面面或由住住宅底層層地面伸伸出室外外的部分分；走廊：走廊是指指住宅套套外使用用的水平平交通空空間；玄關(guān)：玄關(guān)就是是登堂入入室第一一步所在在的位置置，它是是一個(gè)緩緩沖過渡渡的地段段。居室室是家庭庭的“領(lǐng)領(lǐng)地“，，講究一一定的私私密性，，大門一一開，有有玄關(guān)阻阻隔，外外人對(duì)室室內(nèi)就不不能一覽覽無余。。玄關(guān)一一般與廳廳相連，，由于功功能不同同，需調(diào)調(diào)度裝飾飾手段加加以分割割就是自自己人回回家，也也要有一一塊放雨雨傘、掛掛雨衣、、換鞋、、擱包的的地方。。平時(shí)，，玄關(guān)也也是接受受郵件、、簡(jiǎn)單會(huì)會(huì)客的場(chǎng)場(chǎng)所；隔斷：隔斷是指指專門作作為分隔隔室內(nèi)空空間的不不到頂?shù)牡陌虢亓⒘⒚?；過道：過道是指指住宅套套內(nèi)使用用的水平平交通空空間；低層、多多層、小小高層、、高層住住宅低層住宅宅：指一層至至三層的的住宅；；多層住宅宅：指四層至至六層的的住宅；；小高層層住宅宅：指七層層至十十二層層的住住宅；；高層住住宅：：指十二二層以以上的的住宅宅；塔式高高層、、單元元式高高層、、通廊廊式高高層塔式高高層住住宅：：以共用樓梯梯、電梯為為核心布置置多套住房房的高層住住宅；單元式高層層住宅：由多個(gè)住宅宅單元組合合而成，每每單元均設(shè)設(shè)有樓梯、、電梯的高高層住宅；；通廊式高層層住宅：由共用樓梯梯、電梯通通過內(nèi)、外外廊進(jìn)入各各套住宅的的高層住宅宅；TOWNHOUSE、商住、、會(huì)所、酒酒店式服務(wù)務(wù)公寓TOWNHOUSE：也叫聯(lián)排別別墅，正確確的譯法應(yīng)應(yīng)該為城區(qū)區(qū)住宅，系系從歐洲舶舶來的，其其原始意義義上指在城城區(qū)的沿街街聯(lián)排而建建的市民城城區(qū)房屋；；商住住宅：：是SOHO（居家辦辦公）住宅宅觀念的一一種延伸。。它屬于住住宅，但同同時(shí)又融入入寫字樓的的諸多硬件件設(shè)施，尤尤其是網(wǎng)絡(luò)絡(luò)功能的發(fā)發(fā)達(dá)，使居居住者在居居住的同時(shí)時(shí)又能從事事商業(yè)活動(dòng)動(dòng)的住宅行行式；會(huì)所：就是以所在在物業(yè)業(yè)主主為主要服服務(wù)對(duì)象的的綜合性高高級(jí)康體娛娛樂服務(wù)設(shè)設(shè)施。會(huì)所所具備的軟軟硬件條件件：康體設(shè)設(shè)施應(yīng)該包包括泳池、、網(wǎng)球或羽羽毛球場(chǎng)、、高爾夫練練習(xí)館、保保齡球館、、健身房等等娛樂健身身場(chǎng)所；中中西餐廳、、酒吧、咖咖啡廳等餐餐飲與待客客的社交場(chǎng)場(chǎng)所；還應(yīng)應(yīng)具有網(wǎng)吧吧、閱覽室室等其他服服務(wù)設(shè)施。。以上一般般都是對(duì)業(yè)業(yè)主免費(fèi)或或少量收費(fèi)費(fèi)開放；酒店式服務(wù)務(wù)公寓：是指提供酒酒店式管理理服務(wù)的公公寓。始于于1994年，意為為“酒店式式的服務(wù)，，公寓式的的管理”，，市場(chǎng)定位位很高。它它是集住宅宅、酒店、、會(huì)所多功功能于一體體的，具有有“自用””和“投資資”兩大功功效。除了了提供傳統(tǒng)統(tǒng)酒店的各各項(xiàng)服務(wù)外外，更重要要的是向住住客提供家家庭式的居居住布局、、家居式的的服務(wù)，讓讓人有賓至至如歸的感感覺；TOWNHOUSE、商住、、會(huì)所、酒酒店式服務(wù)務(wù)公寓智能化大廈廈：又稱“智能能型大廈””是指利用用系統(tǒng)集成成方法，將將智能型計(jì)計(jì)算機(jī)、通通信、信息息技術(shù)與建建筑藝術(shù)有有機(jī)結(jié)合，，通過對(duì)設(shè)設(shè)備的自動(dòng)動(dòng)監(jiān)控、對(duì)對(duì)信息資源源的管理和和使用者的的服務(wù)及其其與建筑的的優(yōu)化組合合，所獲得得的高效率率、高功能能、高度安安全與高度度舒適的建建筑。智能能化大廈又又簡(jiǎn)稱為3A建筑，，即：建筑筑設(shè)備自動(dòng)動(dòng)化系統(tǒng)（（BAS）），辦公自自動(dòng)化系統(tǒng)統(tǒng)（OAS）通信自自動(dòng)化系統(tǒng)統(tǒng)（CAS），其中中BAS中中應(yīng)包含F(xiàn)AS和SAS兩大大系統(tǒng)，故故也有稱智智能化大廈廈為5A建建筑的，即即消防自動(dòng)動(dòng)化系統(tǒng)（（FAS））,保安自自動(dòng)化系統(tǒng)統(tǒng)（SAS）；第三部部分房地產(chǎn)產(chǎn)專業(yè)業(yè)術(shù)語語------之之工程程術(shù)語語篇鋼結(jié)構(gòu)構(gòu)鋼結(jié)構(gòu)構(gòu)：是指承承重的的主要要構(gòu)件件是用用鋼材材料建建造的的，包包括懸懸索結(jié)結(jié)構(gòu)；；鋼、鋼鋼筋混混凝土土結(jié)構(gòu)構(gòu)鋼、鋼鋼筋混混凝土土結(jié)構(gòu)構(gòu)：是指承承重的的主要要構(gòu)件件是用用鋼、、鋼筋筋混凝凝土建建造的的；鋼筋混混凝土土結(jié)構(gòu)構(gòu)鋼筋混混凝土土結(jié)構(gòu)構(gòu)：是指承承重的的主要要構(gòu)件件是用用鋼筋筋混凝凝土建建造的的。包包括薄薄殼結(jié)結(jié)構(gòu)、、大模模板現(xiàn)現(xiàn)澆結(jié)結(jié)構(gòu)及及使用用滑模模、升升板等等建造造的鋼鋼筋混混凝土土結(jié)構(gòu)構(gòu)的建建筑物物；混合結(jié)結(jié)構(gòu)混合結(jié)結(jié)構(gòu)：：是指承承重的的主要要構(gòu)件件是用用鋼筋筋混凝凝土和和磚木木建造造的。。如一一幢房房屋的的梁是是用鋼鋼筋混混凝土土制成成，以以磚墻墻為承承重墻墻，或或者梁梁是用用木材材建造造，柱柱是用用鋼筋筋混凝凝土建建造；；磚木結(jié)結(jié)構(gòu)磚木結(jié)結(jié)構(gòu)：：是指承承重的的主要要構(gòu)件件是用用磚、、木材材建造造的。。如一一幢房房屋是是木制制房架架、磚磚墻、、木柱柱建造造的；；其他結(jié)結(jié)構(gòu)其他結(jié)結(jié)構(gòu)：：是指凡凡不屬屬于上上述結(jié)結(jié)構(gòu)的的房屋屋都?xì)w歸此類類。如如竹結(jié)結(jié)構(gòu)、、磚混混結(jié)構(gòu)構(gòu)、窯窯洞等等；框架結(jié)構(gòu)構(gòu)住宅框架結(jié)構(gòu)構(gòu)住宅：：是指以鋼鋼筋混凝凝土澆搗搗成承重重梁柱，，再用預(yù)預(yù)制的加加氣混凝凝土、膨膨脹珍珠珠巖、浮浮石、蛭蛭石、陶陶爛等輕輕質(zhì)板材材隔墻分分戶裝配配成而的的住宅。。適合大大規(guī)模工工業(yè)化施施工，效效率較高高，工程程質(zhì)量較較好；框架結(jié)構(gòu)構(gòu)由梁柱柱構(gòu)成，，構(gòu)件截截面較小小，因此此框架結(jié)結(jié)構(gòu)的承承載力和和剛度都都較低，，它的受受力特點(diǎn)點(diǎn)類似于于豎向懸懸臂剪切切梁，樓樓層越高高，水平平位移越越慢，高高層框架架在縱橫橫兩個(gè)方方向都承承受很大大的水平平力，這這時(shí)，現(xiàn)現(xiàn)澆樓面面也作為為梁共同同工作的的，裝配配整體式式樓面的的作用則則不考慮慮，框架架結(jié)構(gòu)的的墻體是是填充墻墻，起圍圍護(hù)和分分隔作用用，框架架結(jié)構(gòu)的的特點(diǎn)是是能為建建筑提供供靈活的的使用空空間，但但抗震性性能差；；鋼混結(jié)構(gòu)構(gòu)住宅鋼混結(jié)構(gòu)構(gòu)住宅：：鋼混結(jié)構(gòu)構(gòu)住宅的的結(jié)構(gòu)材材料是鋼鋼筋混凝凝土，即即鋼筋、、水泥、、粗細(xì)骨骨料（碎碎石）、、水等的的混合體體。這種種結(jié)構(gòu)的的住宅具具有抗震震性能好好、整體體性強(qiáng)、、抗腐蝕蝕能力強(qiáng)強(qiáng)、經(jīng)久久耐用等等優(yōu)點(diǎn)，，并且房房間的開開間、進(jìn)進(jìn)深相對(duì)對(duì)較大，，空間分分割較自自由。目目前，多多、高層層住宅多多采用這這種結(jié)構(gòu)構(gòu)。但這這種結(jié)構(gòu)構(gòu)工藝比比較復(fù)雜雜，建筑筑造價(jià)也也較高；；磚混結(jié)構(gòu)構(gòu)住宅磚混結(jié)構(gòu)構(gòu)住宅：：磚混結(jié)構(gòu)構(gòu)一般指指把磚砌砌體用作作內(nèi)外承承重墻或或隔墻，，樓蓋、、屋蓋、、梁、柱柱（也可可是磚柱柱）是鋼鋼筋混凝凝土作用用在墻柱柱上的荷荷載，主主要是由由梁板傳傳來的屋屋蓋、樓樓蓋上的的活、恒恒荷載，，它通過過墻柱基基礎(chǔ)傳到到地基。。作用在在縱墻上上的水平平荷載（（如風(fēng)荷荷）一部部分直接接由縱墻墻傳給橫橫墻，另另一部分分則通過過屋蓋和和樓蓋傳傳給橫墻墻，再由由橫墻傳傳至基礎(chǔ)礎(chǔ)，最后后傳給地地基，承承重墻的的厚度及及長度是是根據(jù)強(qiáng)強(qiáng)度和穩(wěn)穩(wěn)定性的的要求，，通過計(jì)計(jì)算來確確定的；；在磚磚混混結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)中中的的梁梁有有門門窗窗過過梁梁、、圈圈梁梁、、雨雨蓬蓬梁梁、、陽陽臺(tái)臺(tái)梁梁、、樓樓梯梯梁梁等等，，這這些些梁梁的的長長度度、、配配筋筋和和截截面面尺尺寸寸，，除除圈圈梁梁是是按按構(gòu)構(gòu)造造配配筋筋外外，，其其它它都都是是通通過過計(jì)計(jì)算算設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)的的，，圈圈梁梁主主要要作作用用是是提提高高房房屋屋空空間間剛剛度度、、增增加加建建筑筑物物的的整整體體性性，，提提高高磚磚石石砌砌體體的的抗抗剪剪、、抗抗拉拉強(qiáng)強(qiáng)度度，，因因此此圈圈梁梁不不是是承承重重梁梁，，當(dāng)當(dāng)圈圈梁梁用用作作過過梁梁時(shí)時(shí)，，只只在在過過梁梁部部位位按按設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)配配筋筋，，其其它它部部位位仍仍是是按按構(gòu)構(gòu)造造配配筋筋，，有有許許多多把把圈圈梁梁當(dāng)當(dāng)作作承承重重梁梁對(duì)對(duì)待待，，隨隨意意將將圈圈梁梁下下墻墻體體敲敲掉掉，，則則留留下下了了不不安安全全的的隱隱患患；；框架架——剪剪力力墻墻結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)住住宅宅框架架——剪剪力力墻墻結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)住住宅宅：：框架－剪力力墻結(jié)構(gòu)也也稱框剪結(jié)結(jié)構(gòu)，這種種結(jié)構(gòu)是在在框架結(jié)構(gòu)構(gòu)中布置一一定數(shù)量的的剪力墻，，構(gòu)成靈活活自由的使使用空間，，滿足不同同建筑功能能的要求，，同樣又有有足夠的剪剪力墻，有有相當(dāng)大的的剛度，框框剪結(jié)構(gòu)的的受力特點(diǎn)點(diǎn)，是由框框架和剪力力墻結(jié)構(gòu)兩兩種不同的的抗側(cè)力結(jié)結(jié)構(gòu)組成的的新的受力力形式，所所以它的框框架不同于于純框架結(jié)結(jié)構(gòu)中的框框架，剪力力墻在框剪剪結(jié)構(gòu)中也也不同于剪剪力墻結(jié)構(gòu)構(gòu)中的剪力力墻。因?yàn)闉?，在下部部樓層，剪剪力墻的位位移較小，，它拉著框框架按彎曲曲型曲線變變形，剪力力墻承受大大部分水平平力，上部部樓層則相相反，剪力力墻位移越越來越大，，有外側(cè)的的趨勢(shì)，而而框架則有有內(nèi)收的趨趨勢(shì)，框架架拉剪力墻墻按剪切型型曲線變形形，框架除除了負(fù)擔(dān)外外荷載產(chǎn)生生的水平力力外，還額額外負(fù)擔(dān)了了把剪力拉拉回來的附附加水平力力，剪力墻墻不但不承承受荷載產(chǎn)產(chǎn)生的水平平力，還因因?yàn)榻o框架架一個(gè)附加加水平力而而承受負(fù)剪剪力，所以以，上部樓樓層即使外外荷載產(chǎn)生生的樓層剪剪力很小，，框架中也也出現(xiàn)相當(dāng)當(dāng)大的剪力力；配套設(shè)施、、騎樓、露露臺(tái)、外飄飄窗、建筑筑小品配套設(shè)施：：與住宅規(guī)模?；蛉丝谝?guī)規(guī)模對(duì)應(yīng)配配套建設(shè)的的公共服務(wù)務(wù)設(shè)施、道道路和公共共綠地的總總稱；騎樓：指建在馬路路旁，底層層的一部分分是人行道道的樓房；；露臺(tái)：一般是指住住宅中的屋屋頂平臺(tái)或或由于建筑筑結(jié)構(gòu)需求求而在其他他樓層中做做出大陽臺(tái)臺(tái)，由于它它面積一般般均較大，，上邊又沒沒有屋頂，，所以稱作作露臺(tái)；外飄窗：指房屋窗子子呈矩形或或梯形向室室外凸起，，窗子三面面為玻璃，，從而使人人們擁有更更廣闊的視視野，更大大限度地感感受自然、、親近自然然，通常它它的窗臺(tái)較較低甚至為為落地窗；；建筑小品：：指既有功能能要求，又又具有點(diǎn)綴綴、裝飾和和美化作用用的、從屬屬于某一建建筑空間環(huán)環(huán)境的小體體量建筑、、游憩觀賞賞設(shè)施和指指示性標(biāo)志志物等的統(tǒng)統(tǒng)稱；中水處理中水處理：：是個(gè)老百姓姓聽起來還還有些陌生生的詞，中中水就是指指循環(huán)再利利用的水。。其實(shí)中水水處理離我我們的生活活并不遙遠(yuǎn)遠(yuǎn)，許多家家庭都習(xí)慣慣把洗衣服服和洗菜的的水收集起起來，用于于沖廁所和和拖地板，，其實(shí)這就就是最原始始、最簡(jiǎn)單單的中水處處理辦法；；第四部分房地產(chǎn)專業(yè)業(yè)術(shù)語------之房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)篇房屋的使用權(quán)權(quán)、房屋的所所有權(quán)房屋的使用權(quán)權(quán)：房屋的使用權(quán)權(quán)是指對(duì)房屋屋擁有的享用用權(quán)。房屋租租賃活動(dòng)成交交的是房屋的的使用權(quán)；房房屋的使用權(quán)權(quán)不能出售、、抵押、贈(zèng)與與、繼承等，，它包含在房房屋的所有權(quán)權(quán)之中；房屋屋的的所所有有權(quán)權(quán)：：房屋屋的的所所有有權(quán)權(quán)為為房房屋屋的的占占有有權(quán)權(quán)、、管管理理權(quán)權(quán)、、享享用用權(quán)權(quán)、、排排他他權(quán)權(quán)、、處處置置權(quán)權(quán)（（包包括括出出售售、、出出租租、、抵抵押押、、贈(zèng)贈(zèng)與與、、繼繼承承））的的總總和和。。擁擁有有了了房房屋屋的的所所有有權(quán)權(quán)就就等等于于擁擁有有了了在在法法律律允允許許范范圍圍內(nèi)內(nèi)的的一一切切權(quán)權(quán)利利；；取得得房房屋屋所所有有權(quán)權(quán)的的方方式式有有很很多多，，現(xiàn)現(xiàn)歸歸納納如如下下：：1、、依依法法新新建建的的房房屋屋；；2、、添添附附的的房房屋屋，，如如翻翻建建、、擴(kuò)擴(kuò)建建、、加加層層等等；；3、、通通過過買買賣賣、、贈(zèng)贈(zèng)與與、、互互換換等等民民事事法法律律行行為為取取得得所所有有權(quán)權(quán)的的房房屋屋；；4、、繼繼承承或或受受遺遺的的房房屋屋；；房屋屋他他項(xiàng)項(xiàng)權(quán)權(quán)、、土土地地使使用用權(quán)權(quán)、、住住宅宅所所有有權(quán)權(quán)、、房房屋屋處處分分權(quán)權(quán)、、房房屋屋占占有有權(quán)權(quán)房屋他項(xiàng)權(quán)：：房屋的他項(xiàng)權(quán)權(quán)利是指由房房屋的所有權(quán)權(quán)衍生出來的的典權(quán)、租賃賃權(quán)、抵押權(quán)權(quán)、繼承權(quán)等等權(quán)利；土地使用權(quán)：：是指土地使用用者在法律允允許范圍內(nèi)對(duì)對(duì)依法交由其其使用的國有有土地或者集集體土地的占占有、使用以以及部分收益益、處分的權(quán)權(quán)利；住宅所有權(quán)：：住宅所有權(quán)是是指住宅建筑筑本身和其附附屬設(shè)備的所所有權(quán)。不包包括宅基地和和院地；房屋處分權(quán)：：指房屋所有權(quán)權(quán)人在法律許許可范圍內(nèi)對(duì)對(duì)其房屋擁有有的處置權(quán)利利。處分有兩兩種情況事實(shí)實(shí)處分和法律律處分；房屋占有權(quán)：：指房屋所有人人對(duì)房屋實(shí)際際控制的權(quán)利利。它可以與與所有權(quán)分離離，故非所有有權(quán)人也可能能享有房屋占占有權(quán)；雙重抵押權(quán)、、押權(quán)約款、、用益權(quán)、抵抵押權(quán)雙重抵押權(quán)：：對(duì)同一房產(chǎn)作作兩次(第一一次和第二次次)的抵押押；押權(quán)約款：國外房屋分期期付款買賣合合同當(dāng)事人約約定，標(biāo)的物物所有權(quán)移轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)于買受人時(shí)時(shí)，在該標(biāo)的的物上設(shè)定出出賣人第一順順序抵押權(quán)的的余款。如買買受人不按約約支付分期價(jià)價(jià)款時(shí)，出賣賣人可請(qǐng)求強(qiáng)強(qiáng)制變買標(biāo)的的物，并從中中優(yōu)先受償；；用益權(quán)：亦稱“用益物物權(quán)”。指對(duì)對(duì)他人的物品品有使用和和收益權(quán)利。。如租借他人人的房屋，有有使用該房房屋權(quán)利。用用益權(quán)包括典典權(quán)、永佃權(quán)權(quán)、地上權(quán)權(quán)、地役權(quán)等等；抵押權(quán)：抵押權(quán)劉指房房屋所有權(quán)認(rèn)認(rèn)有將其房屋屋抵押給他人人的權(quán)利。房房屋抵押是指指抵押人以其其合法的房屋屋以不轉(zhuǎn)移占占有的方式提提供債務(wù)履行行擔(dān)保的行為為。債務(wù)人不不履行債務(wù)時(shí)時(shí)，抵押權(quán)人人有權(quán)依法以以抵押的房屋屋拍賣所得的的價(jià)款優(yōu)先受受償；租賃權(quán)、確權(quán)權(quán)租賃權(quán)：租賃權(quán)是指房房屋所有權(quán)人人有將其房屋屋租賃給他人人的權(quán)利。房房屋租賃，是是指房屋的所所有人作為出出租人將其房房屋出租給承承租人使用，，由承租人支支付租金的行行為。承租人人取得房屋使使用權(quán)后，未未經(jīng)出租人同同意不得隨便便處置所承租租的房屋，除除非租賃合同同另有規(guī)定，，否則就是違違法行為；確權(quán)：是依照法律律、政策的的規(guī)定，經(jīng)經(jīng)過房地產(chǎn)產(chǎn)申報(bào)、權(quán)權(quán)屬調(diào)查、、地籍勘丈丈、審核批批準(zhǔn)、登登記注冊(cè)、、發(fā)放證書書等登記規(guī)規(guī)定程序，，確認(rèn)某一一房地產(chǎn)的的所有權(quán)、、使用權(quán)的的隸屬關(guān)系系和他項(xiàng)項(xiàng)權(quán)利；典權(quán)、典契契典權(quán)：所謂典權(quán)是是指房屋所所有權(quán)擁有有者有將其其房屋典當(dāng)當(dāng)給他人以以獲得利益益的權(quán)利。。房屋典當(dāng)當(dāng)是指承典典人用價(jià)款款從房屋所所有人手中中取得使用用房屋的權(quán)權(quán)利的行為為。

承典典人與出典典人（房屋屋所有人））要訂典契契，約定回回贖期限（（即存續(xù)期期），一般般期限是3年到10年不等。。到期由出出典人還清清典價(jià)，贖贖回房屋。。

典價(jià)無無利息，房房屋無租金金。典契中中一般規(guī)定定，到期不不贖的，由由承典人改改典為買，，也可經(jīng)雙雙方協(xié)商，，續(xù)期再典典。承典人人除占有房房屋供自己己使用外，，在典權(quán)存存續(xù)期內(nèi)，，還可以將將房屋轉(zhuǎn)典典，或出租租給他人，，并且可以以典權(quán)作為為抵押權(quán)的的標(biāo)的物；；典契：即房地產(chǎn)典典當(dāng)契約，，是指由出出典人與承承典人共共同簽訂的的契約，載載明雙方的的權(quán)利和義義務(wù)；房屋產(chǎn)權(quán)、、產(chǎn)權(quán)置換換房屋產(chǎn)權(quán)：：房屋產(chǎn)權(quán)是是指房產(chǎn)的的所有者按按照國家法法律規(guī)定所所享有的權(quán)權(quán)利，也就就是房屋各各項(xiàng)權(quán)益的的總和，即即房屋所有有者對(duì)該房房屋財(cái)產(chǎn)的的占有、使使用、收益益和處分的的權(quán)利；產(chǎn)權(quán)置換：：是指居民之之間以自身身原有產(chǎn)權(quán)權(quán)房進(jìn)行置置換的一種種業(yè)務(wù)。一一般是在中中介的撮合合下進(jìn)行，，并可由中中介代辦置置換手續(xù)；；共有房產(chǎn)、、共同共有有房產(chǎn)共有房產(chǎn)：：指兩個(gè)或兩兩個(gè)以上的的人對(duì)同一一項(xiàng)房產(chǎn)共共同享有所所有權(quán)；共同共有房房產(chǎn)：指兩個(gè)或兩兩個(gè)以上的的人，對(duì)全全部共有房房產(chǎn)不分份份額地享有有平等的所所有權(quán)；共有房產(chǎn)、、共同共有有房產(chǎn)共有房產(chǎn)：：指兩個(gè)或兩兩個(gè)以上的的人對(duì)同一一項(xiàng)房產(chǎn)共共同享有所所有權(quán)；共同共有房房產(chǎn)：指兩個(gè)或兩兩個(gè)以上的的人，對(duì)全全部共有房房產(chǎn)不分份份額地享有有平等的所所有權(quán)；第五部分房地產(chǎn)專業(yè)業(yè)術(shù)語------之銷售售術(shù)語篇房屋的產(chǎn)權(quán)權(quán)面積、預(yù)預(yù)測(cè)面積、、實(shí)測(cè)面積積房屋的產(chǎn)產(chǎn)權(quán)面積積：房屋的產(chǎn)產(chǎn)權(quán)面積積系指產(chǎn)產(chǎn)權(quán)主依依法擁有有房屋所所有權(quán)的的房屋建建筑面積積。房屋屋產(chǎn)權(quán)面面積由直直轄市、、市、縣縣房地產(chǎn)產(chǎn)行政主主管部門門登記確確權(quán)認(rèn)定定；房屋預(yù)測(cè)測(cè)面積：：預(yù)測(cè)面積積是指在在商品房房期房（（有預(yù)售售銷售證證的合法法銷售項(xiàng)項(xiàng)目）銷銷售中，，根據(jù)國國家規(guī)定定，由房房地產(chǎn)主主管機(jī)構(gòu)構(gòu)認(rèn)定具具有測(cè)繪繪資質(zhì)的的房屋測(cè)測(cè)量機(jī)構(gòu)構(gòu)，主要要依據(jù)施施工圖紙紙、實(shí)地地考察和和國家測(cè)測(cè)量規(guī)范范對(duì)尚未未施工的的房屋面面積進(jìn)行行一個(gè)預(yù)預(yù)先測(cè)量量計(jì)算的的行為，，它是開開發(fā)商進(jìn)進(jìn)行合法法銷售的的面積依依據(jù)；房屋實(shí)測(cè)測(cè)面積：：實(shí)測(cè)面積積是指商商品房竣竣工驗(yàn)收收后，工工程規(guī)劃劃相關(guān)主主管部門門審核合合格，開開發(fā)商依依據(jù)國家家規(guī)定委委托具有有測(cè)繪資資質(zhì)的房房屋房屋屋測(cè)繪機(jī)機(jī)構(gòu)參考考圖紙、、預(yù)測(cè)數(shù)數(shù)據(jù)及國國家測(cè)繪繪規(guī)范之之規(guī)定對(duì)對(duì)樓宇進(jìn)進(jìn)行的實(shí)實(shí)地勘測(cè)測(cè)、繪圖圖、計(jì)算算而得出出的面積積。是開開發(fā)商和和業(yè)主的的法律依依據(jù)，是是業(yè)主辦辦理產(chǎn)權(quán)權(quán)證、結(jié)結(jié)算物業(yè)業(yè)費(fèi)及相相關(guān)費(fèi)用用的最終終依據(jù)；；商品房的的銷售面面積、實(shí)實(shí)際銷售售面積、、預(yù)售面面積商品房的的銷售面面積：商品房按按“套””或“單單元”出出售，商商品房的的銷售面面積即為為購房者者聽購買買的套內(nèi)內(nèi)或單元元內(nèi)建筑筑面積（（以下簡(jiǎn)簡(jiǎn)稱套內(nèi)內(nèi)建筑面面積）與與應(yīng)分?jǐn)倲偟墓糜媒ㄖ婷娣e之和和。商品品房銷售售面積＝＝套內(nèi)建建筑面積積＋分?jǐn)倲偟墓糜媒ㄖ婷娣e；實(shí)際銷售售面積：：是指報(bào)告告期已竣竣工的房房屋面積積中已正正式交付付給購房房者或已已簽訂（（正式））銷售合合同的商商品房屋屋面積。。不包括括已簽訂訂預(yù)售合合同正在在建設(shè)的的商品房房屋面積積，但包包括報(bào)告告期或報(bào)報(bào)告期以以前簽訂訂了預(yù)售售合同，，在報(bào)告告期又竣竣工的商商品房屋屋面積；；預(yù)售面積積：是指報(bào)告告期末已已竣工的的可供銷銷售或出出租的商商品房屋屋建筑面面積中，，尚未銷銷售或出出租的商商品房屋屋建筑面面積，包包括以前前年度竣竣工和本本期竣工工的房屋屋面積，，但不包包括報(bào)告告期已竣竣工的拆拆遷還建建、統(tǒng)建建代建、、公共配配套建筑筑、房地地產(chǎn)公司司自用及及周轉(zhuǎn)房房等不可可銷售或或出租的的房屋面面積；基價(jià)、、起價(jià)價(jià)、預(yù)預(yù)售價(jià)價(jià)、均均價(jià)基價(jià)：：基價(jià)也也叫基基礎(chǔ)價(jià)價(jià)，是是指經(jīng)經(jīng)過核核算而而