《物業(yè)管理法規(guī)與案例教程》第六章物業(yè)日常管理法律規(guī)范

第六章物業(yè)日常管理法律規(guī)范第一節(jié)物業(yè)維修管理第二節(jié)物業(yè)專項(xiàng)維修資金第三節(jié)物業(yè)治安管理第四節(jié)物業(yè)消防管理第五節(jié)物業(yè)環(huán)境管理

第一節(jié)物業(yè)維修管理

學(xué)習(xí)目標(biāo)通過(guò)本節(jié)的學(xué)習(xí)，使學(xué)生熟悉并物業(yè)維修管理的有關(guān)規(guī)定，能夠熟練地分析、解決物業(yè)服務(wù)實(shí)踐中的維修管理問(wèn)題。主要內(nèi)容一、房屋安全與質(zhì)量管理法律規(guī)范二、物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)及考核指標(biāo)三、物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任人四、物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)的費(fèi)用負(fù)擔(dān)五、關(guān)于水電氣熱有線電視設(shè)施設(shè)備的維修費(fèi)用負(fù)擔(dān)【引導(dǎo)案例】

業(yè)主陳某購(gòu)買某小區(qū)一已建成10年的二手房屋，該房屋位于3號(hào)樓頂樓。入住一個(gè)月后，陳某發(fā)現(xiàn)自家天花板大面積滲水，遂向物業(yè)企業(yè)報(bào)修。物業(yè)維修人員經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)勘查后，告知陳某，樓頂滲水是由于房屋建筑存在質(zhì)量問(wèn)題，應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)維修責(zé)任，物業(yè)企業(yè)沒(méi)有維修義務(wù)。陳某認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)合同中載明物業(yè)企業(yè)應(yīng)提供物業(yè)維修服務(wù)，物業(yè)企業(yè)拒絕維修其天花板就是違約行為，遂將物業(yè)企業(yè)告上法庭。陳某家的天花板應(yīng)由物業(yè)企業(yè)負(fù)責(zé)維修嗎？一、房屋安全與質(zhì)量管理法律規(guī)范

房屋安全與質(zhì)量管理包括3方面的工作：房屋質(zhì)量等級(jí)鑒定，房屋使用安全檢查及危房的鑒定和排險(xiǎn)。（一）房屋質(zhì)量等級(jí)鑒定。房屋完損等級(jí)分成五類：完好、基本完好、一般損壞、嚴(yán)重?fù)p壞和危險(xiǎn)房5大類。（二）房屋使用安全檢查。房屋安全檢查就是通過(guò)對(duì)房屋的經(jīng)常性檢查，了解房屋完損情況，發(fā)現(xiàn)房屋存在的隱患，及時(shí)采取搶修加固和排除險(xiǎn)情的措施。（三）危險(xiǎn)房屋的鑒定與處理危房按危險(xiǎn)程度可分為整幢危房、局部危房和危險(xiǎn)點(diǎn)三類。對(duì)被鑒定為危險(xiǎn)房屋的，應(yīng)分別輕、重、緩、急，安排修建計(jì)劃。二、物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)及考核指標(biāo)（一）房屋維修標(biāo)準(zhǔn)及考核指標(biāo)

1．房屋維修標(biāo)準(zhǔn)

(1)主體工程維修標(biāo)準(zhǔn)要求牢固、安全，不留隱患。

(2)木門窗及裝修工程維修標(biāo)準(zhǔn)木門窗應(yīng)開(kāi)關(guān)靈活，接縫嚴(yán)密，不松動(dòng)，木裝修工程應(yīng)牢固、平整、美觀，接縫嚴(yán)密。

(3)樓地面工程維修標(biāo)準(zhǔn)樓地面工程維修應(yīng)牢固、安全、平整、美觀、拼縫嚴(yán)密、不空鼓開(kāi)裂，衛(wèi)生間、廚房、陽(yáng)臺(tái)地面無(wú)倒泛水現(xiàn)象。

(4)屋面工程維修標(biāo)準(zhǔn)屋面工程必須確保安全、不漏水、排水暢通。

(5)抹灰工程維修標(biāo)準(zhǔn)抹灰工程應(yīng)接縫平整、不開(kāi)裂、不起殼、不起泡、不松動(dòng)、不剝落。(6)涂料粉飾工程維修標(biāo)準(zhǔn)涂料粉飾要求不起殼、不剝落、色澤均勻，盡可能保持與原色一致。（7）水、電、衛(wèi)、暖設(shè)備工程維修標(biāo)準(zhǔn)水、電、衛(wèi)、暖等設(shè)備的維修，均應(yīng)保證運(yùn)行安全，正常使用。(8)金屬構(gòu)件維修標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)維修后金屬構(gòu)件應(yīng)保持牢固、安全、不銹蝕，損壞嚴(yán)重的應(yīng)更換，無(wú)保留價(jià)值的應(yīng)拆除。

(9)其他工程維修標(biāo)準(zhǔn)對(duì)屬物業(yè)管理企業(yè)管理的庭院院墻、院墻大門、院落內(nèi)道路、溝渠下水道、窨井損壞或堵塞的，應(yīng)修復(fù)或疏通；庭院綠化，不應(yīng)降低綠化標(biāo)準(zhǔn)，并注意對(duì)庭院樹(shù)木進(jìn)行檢查、剪修，防止大風(fēng)暴雨時(shí)對(duì)房屋造成破壞；高層房屋附近無(wú)避雷設(shè)施或超出防護(hù)范圍的，應(yīng)新裝，避雷設(shè)施損壞、失效的，應(yīng)修復(fù)。2．房屋維修管理的考核指標(biāo)

（1）房屋完好率：50％一60％。（2）年房屋完好增長(zhǎng)率：2％一5％；年房屋完好下降率不超過(guò)2‰。（3）房屋維修工程量：100一150平方米／人·年。（4）維修人員勞動(dòng)生產(chǎn)率：5000元／人·年。（5）中、大修工程質(zhì)量合格品率：100％，其中優(yōu)良品率30％一50％。（6）維修工程成本降低率：5％一8％。（7）安全生產(chǎn)，杜絕重大傷亡事故，年職工負(fù)傷事故頻率：小于3‰。（8）小修養(yǎng)護(hù)及時(shí)率：99％。（9）房屋租金收繳率：98％一99％。（10）租金用于房屋維修率：60％一70％。（11）流動(dòng)資金占用率：小于30％。（12）機(jī)械設(shè)備完好率：85％。（二）房屋日常維護(hù)的考核標(biāo)準(zhǔn)

1．定額指標(biāo)小修養(yǎng)護(hù)工人的勞動(dòng)效率要100％達(dá)到或超過(guò)人工定額；材料消耗要不超過(guò)或低于材料消耗定額。2．經(jīng)費(fèi)指標(biāo)費(fèi)用主要來(lái)自收取的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，不足部分從物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)展的多種經(jīng)營(yíng)收入中彌補(bǔ)。

3．服務(wù)指標(biāo)（1）走訪查房率。一般要求物業(yè)管理員每月對(duì)轄區(qū)內(nèi)的住戶逐戶查訪50％以上，每季查訪一遍。（2）房屋完好率50％一60％。（3）房屋小修養(yǎng)護(hù)及時(shí)率99％以上。（4）房屋大、中修工程質(zhì)量合格晶率loo％，優(yōu)良品率30％一50％。（5）養(yǎng)護(hù)計(jì)劃率在80％以上。4．安全指標(biāo)事故發(fā)生率應(yīng)符合國(guó)家的有關(guān)要求；嚴(yán)格遵守操作規(guī)程，不違章上崗和操作；注意工具、用具的安全檢查，及時(shí)修復(fù)或更換有不安全因素的工具、用具；按施工規(guī)定選用結(jié)構(gòu)部件的材料。三、物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任人

1．修繕?lè)课莸呢?zé)任由房屋所有人履行。

2．租賃房屋的修繕，由租賃雙方依法約定修繕責(zé)任，沒(méi)有約定的由房屋所有權(quán)人負(fù)責(zé)；

3．因使用不當(dāng)或者人為造成房屋損壞的，由行為人負(fù)責(zé)修復(fù)或予以賠償；

4．在已批準(zhǔn)的建設(shè)用地范圍內(nèi)，產(chǎn)權(quán)已轉(zhuǎn)移給建設(shè)單位的危險(xiǎn)房屋，其拆除前的修繕由建設(shè)單位負(fù)責(zé)；5．房屋所有人和其他負(fù)有房屋修繕責(zé)任的人(以下簡(jiǎn)稱修繕責(zé)任人)，應(yīng)當(dāng)定期查勘房屋，掌握房屋完損情況，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)修繕。6．對(duì)于房屋所有人或者修繕責(zé)任人不及時(shí)修繕?lè)课莼蛘咭蛩俗璧K，有可能導(dǎo)致房屋發(fā)生危險(xiǎn)的，當(dāng)?shù)厝嗣裾康禺a(chǎn)行政主管部門可以采取排險(xiǎn)解危的強(qiáng)制措施。排險(xiǎn)解危的費(fèi)用由當(dāng)事人承擔(dān)。四、物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)的費(fèi)用負(fù)擔(dān)

（一）新建房屋在保修期內(nèi)，由相關(guān)企業(yè)負(fù)責(zé)房屋質(zhì)量保修。1．物業(yè)保修范圍根據(jù)《建筑法》的規(guī)定，建筑工程保修范圍包括以下幾方面：(1)地基基礎(chǔ)工程；(2)主體結(jié)構(gòu)工程；(3)屋面防水工程；(4)其他土建工程；(5)電氣管線、上下水管線的安裝工程；(6)供熱、供冷系統(tǒng)等項(xiàng)目。2．物業(yè)保修的期限

(1)建設(shè)工程承包方對(duì)發(fā)包方承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的保修期。①基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建設(shè)的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；②屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏為5年；③供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期；④電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝為2年；⑤裝修工程為2年。其他項(xiàng)目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。建設(shè)工程的保修期，自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。(2)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)銷售的商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的保修期。地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔(dān)保修。正常使用情況下各部位、部件保修內(nèi)容與保修期為：屋面防水3年；墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年；墻面、頂抹灰層脫落1年；地面空鼓開(kāi)裂、大面積起砂1年；門窗翹裂、五金件損壞1年；管道堵塞2個(gè)月；供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備1個(gè)采暖期或供次期；衛(wèi)生潔具1年；燈具、電器開(kāi)關(guān)6個(gè)月；其他部件、部件的保修期限，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與用戶自行約定。商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書(shū)約定保修期的存續(xù)期（二）保修期滿后，由業(yè)主承擔(dān)房屋修繕責(zé)任，并承擔(dān)修繕費(fèi)用。1．房屋公共區(qū)域及公共設(shè)施的各種保養(yǎng)與小修費(fèi)用，一般由物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)。2．單元內(nèi)的保養(yǎng)與維修費(fèi)用，原則上由用戶自行承擔(dān)。3．對(duì)于公共區(qū)域及公共設(shè)施的維修，如果是人為原因，均由責(zé)任者承擔(dān)。4．用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備大、中維修和更新、改造的，從物業(yè)專項(xiàng)維修資金中列支。5．用于整幢樓或者單元本體共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造的，由整幢樓或者單元業(yè)主按照其所有的物業(yè)建筑面積比例承擔(dān)，并從業(yè)主交存的物業(yè)專項(xiàng)維修資金中列支。6．異產(chǎn)毗連房屋發(fā)生自然損壞,據(jù)《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》的規(guī)定處理。

五、關(guān)于水電氣熱有線電視設(shè)施設(shè)備的維修費(fèi)用負(fù)擔(dān)

供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任?！緦?shí)訓(xùn)案例】于某在住宅小區(qū)內(nèi)購(gòu)買一套商品房。裝修入住后，發(fā)現(xiàn)每逢下雨墻面就會(huì)滲水，一次暴雨后，墻面大量滲水，將數(shù)萬(wàn)元裝修全破壞了。于某找來(lái)物業(yè)公司要求其負(fù)責(zé)維修并賠償損失。物業(yè)公司經(jīng)勘查后，告知于某，其墻面滲水是因?yàn)橛谀逞b修操作不當(dāng)造成的，物業(yè)公司對(duì)此不負(fù)責(zé)任。于某堅(jiān)持要求物業(yè)公司負(fù)責(zé)墻面維修并賠償裝修損失。請(qǐng)演示該糾紛解決的過(guò)程。【思考】業(yè)主家里的玻璃幕墻破碎，物業(yè)企業(yè)是否有維修義務(wù)？第二節(jié)物業(yè)專項(xiàng)維修資金學(xué)習(xí)目標(biāo)通過(guò)本節(jié)的學(xué)習(xí)，使學(xué)生熟悉并掌握物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用及管理的相關(guān)規(guī)定，從而更好地在物業(yè)服務(wù)過(guò)程中為客戶服務(wù)。主要內(nèi)容

一、物業(yè)專項(xiàng)維修資金的概念二、物業(yè)專項(xiàng)資金維修的歸屬和交納三、物業(yè)專項(xiàng)維修資金的用途及使用范圍四、物業(yè)專項(xiàng)維修資金的管理

【引導(dǎo)案例】

某住宅小區(qū)按照法定程序成立了業(yè)主大會(huì)，并依法選舉了主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生之后，發(fā)現(xiàn)物業(yè)專項(xiàng)維修資金存在許多題：一前期物業(yè)管理維修期間，開(kāi)發(fā)商將物業(yè)修資金以業(yè)主委員會(huì)的名義存人金融機(jī)構(gòu)，設(shè)立專門帳戶。但是物業(yè)服務(wù)企業(yè)與開(kāi)發(fā)商的身份合一，作為開(kāi)發(fā)商，其應(yīng)交的物業(yè)維修資金沒(méi)有交納；二是物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒(méi)有按照規(guī)定使用該物業(yè)維修資金，存在嚴(yán)重的挪用現(xiàn)象。業(yè)主委員會(huì)最后決定收回物業(yè)維修資金的管理權(quán)，開(kāi)設(shè)物業(yè)維修資金專門帳戶，督促開(kāi)發(fā)商于規(guī)定期限內(nèi)交齊應(yīng)交的維修資金；對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用部分應(yīng)該逐步收回。物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)此不予理睬。為此引發(fā)糾紛。業(yè)主委員會(huì)向人民法院提起訴訟。業(yè)主對(duì)物業(yè)維修資金是否有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)?物業(yè)管理企業(yè)是否有權(quán)管理該住宅專項(xiàng)維修資金？一、物業(yè)專項(xiàng)維修資金的概念

物業(yè)管理專項(xiàng)維修資金，是指根據(jù)法律規(guī)定建立的專門用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造的基金。二、物業(yè)專項(xiàng)資金維修的歸屬和交納

（一）物業(yè)專項(xiàng)維修資金的所有權(quán)專項(xiàng)維修資金的所有權(quán)屬于業(yè)主。（二）物業(yè)專項(xiàng)維修資金的交納1．商品住房物業(yè)專項(xiàng)維修資金的交納。商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項(xiàng)維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價(jià)的5％至8％。2．公有住宅售后的維修資金的交納。

(1)業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項(xiàng)維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)胤扛某杀緝r(jià)的2％。

(2)售房單位按照一定比例從售房款中提取，原則上多層住宅不低于售房款的20％，高層住宅不低于售房款的30％。三、物業(yè)專項(xiàng)維修資金的用途及使用范圍

(一)專項(xiàng)維修資金的用途專項(xiàng)維修資金專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。（二）物業(yè)專項(xiàng)維修資金的使用范圍

1．物業(yè)共用部位維修工程

2．物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備維修、更新、改造工程

3．下列費(fèi)用不得從住宅專項(xiàng)維修資金中列支：（1）依法應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費(fèi)用；（2）依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；（3）應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)的因人為損壞住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費(fèi)用；（4）根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。

四、物業(yè)專項(xiàng)維修資金的管理

（一）物業(yè)專項(xiàng)維修資金的使用管理1．物業(yè)專項(xiàng)維修資金應(yīng)專戶存儲(chǔ)，專款專用，不得挪用。2．物業(yè)專項(xiàng)維修資金的代管商品房銷售時(shí)，專項(xiàng)維修資金應(yīng)該由售房單位代收并存入維修資金專戶，業(yè)主大會(huì)成立前，商品住宅業(yè)主、非住宅業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金，由物業(yè)所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門代管。業(yè)主大會(huì)成立后，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會(huì)開(kāi)立住宅專項(xiàng)維修資金賬戶，由業(yè)主大會(huì)決定賬目管理單位。3．物業(yè)專項(xiàng)維修資金的使用住宅專項(xiàng)維修資金的使用，應(yīng)當(dāng)遵循方便快捷、公開(kāi)透明、受益人和負(fù)擔(dān)人相一致的原則。4．物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理使用的監(jiān)督業(yè)主有權(quán)監(jiān)督物業(yè)專項(xiàng)維修資金的管理和使用。直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門，負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門及業(yè)主委員會(huì)，應(yīng)當(dāng)每年至少一次與專戶管理銀行核對(duì)住宅專項(xiàng)維修資金賬目，并向業(yè)主、公有住房售房單位公布住宅專項(xiàng)維修資金使用和管理的情況。（二）物業(yè)專項(xiàng)維修資金的分?jǐn)?/p>

1．共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偂?/p>

2．售后公有住房之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用，由相關(guān)業(yè)主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項(xiàng)維修資金的比例分?jǐn)偅?/p>

3．售后公有住房與商品住宅或者非住宅之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用，按照建筑面積比例分?jǐn)偟礁飨嚓P(guān)物業(yè)；4．住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或者公有住房單位應(yīng)當(dāng)按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面積，分?jǐn)偩S修和更新、改造費(fèi)用。（三）物業(yè)專項(xiàng)維修資金的續(xù)籌管理

業(yè)主分戶賬面住宅專項(xiàng)維修資金余額不足首期交存額30％的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)交。除向業(yè)主續(xù)籌外，下列資金應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入住宅專項(xiàng)維修資金滾存使用：

1．住宅專項(xiàng)維修資金的存儲(chǔ)利息；

2．利用住宅專項(xiàng)維修資金購(gòu)買國(guó)債的增值收益；

3．利用住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，業(yè)主所得收益，但業(yè)主大會(huì)另有決定的除外；

4．住宅共用設(shè)施設(shè)備報(bào)廢后回收的殘值。（四）物業(yè)主客體變更時(shí)物業(yè)專項(xiàng)維修資金的管理

1．業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時(shí)物業(yè)專項(xiàng)維修資金的管理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房屋分戶賬中結(jié)余的住宅專項(xiàng)維修資金隨房屋所有權(quán)同時(shí)過(guò)戶。2．物業(yè)滅失時(shí)物業(yè)專項(xiàng)維修資金的管理房屋滅失的，房屋分戶賬中結(jié)余的住宅專項(xiàng)維修資金返還業(yè)主?！緦?shí)訓(xùn)案例】

某市一住宅小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)公示了前一段時(shí)間專項(xiàng)維修資金的使用明細(xì)及相關(guān)情況說(shuō)明。該小區(qū)業(yè)主發(fā)現(xiàn)在專項(xiàng)維修資金的使用明細(xì)里，小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的辦公經(jīng)費(fèi)與日常開(kāi)支也是從專項(xiàng)維修資金里直接扣劃的。經(jīng)詢問(wèn)，物業(yè)企業(yè)給出的解釋是，在從事專項(xiàng)維修的過(guò)程中，業(yè)主委員會(huì)投入了人力、物力，必然要有相應(yīng)的經(jīng)費(fèi)支出。請(qǐng)問(wèn)，業(yè)主委員會(huì)的辦公經(jīng)費(fèi)與日常開(kāi)支可以從專項(xiàng)維修資金里直接扣劃嗎？請(qǐng)模擬業(yè)服務(wù)企業(yè)公示一段時(shí)間專項(xiàng)維修資金的使用明細(xì)及相關(guān)情況說(shuō)明的具體過(guò)程?！舅伎肌磕承^(qū)內(nèi)一段約十米長(zhǎng)的道路破損嚴(yán)重，請(qǐng)問(wèn)可否使用該小區(qū)的物業(yè)專項(xiàng)維修資金維修該段道路？第三節(jié)物業(yè)治安管理

學(xué)習(xí)目標(biāo)通過(guò)本節(jié)的學(xué)習(xí)，使學(xué)生掌握物業(yè)安全管理部門的職責(zé)和職權(quán)范圍，熟悉物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)治安管理方面的法律責(zé)任和義務(wù)，能夠熟練地分析、解決物業(yè)服務(wù)實(shí)踐中的治安管理問(wèn)題。主要內(nèi)容一、物業(yè)治安管理的概念二、物業(yè)治安管理所針對(duì)的違法行為的主要種類三、物業(yè)安全管理部門的職責(zé)和職權(quán)范圍四、物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)安全管理方面的法律責(zé)任和義務(wù)

【引導(dǎo)案例】2007年7月5日下午19時(shí)許，兩名罪犯流竄至徐某居住的小區(qū)，尾隨徐某進(jìn)入樓道后，突然亮出兇器脅迫徐某打開(kāi)房門進(jìn)入室內(nèi)，實(shí)施搶劫后將徐某殺害。負(fù)責(zé)該小區(qū)物業(yè)管理的物業(yè)公司設(shè)置保安照常巡邏但未發(fā)覺(jué)異常。徐某家人回來(lái)后發(fā)現(xiàn)家中被搶、徐某被害，急忙報(bào)警。之后，徐某家人又以物業(yè)公司未盡保安職責(zé)，未在小區(qū)內(nèi)巡視，致使徐某遇害為由，起訴至法院，要求該物業(yè)公司賠償喪葬費(fèi)、撫恤金、精神損失費(fèi)等共計(jì)80萬(wàn)元。物業(yè)公司辯稱，徐某在自己居室內(nèi)遇害身亡，這是犯罪分子實(shí)施犯罪行為所致，物業(yè)公司在此刑事案件發(fā)生中無(wú)過(guò)錯(cuò)，公司已按約全面履行了保安義務(wù)，事發(fā)時(shí)，該公司保安正在另一棟樓房前巡邏。因公司不存在違約行為，故不應(yīng)承擔(dān)民事賠償責(zé)任。法院該如何裁決？一、物業(yè)治安管理的概念

物業(yè)安全管理，是指對(duì)物業(yè)小區(qū)的防盜、防劫、防兇殺以及防止其他一系列不確定危害因素發(fā)生的綜合性管理。物業(yè)治安管理具有以下特點(diǎn)：

1．受制性。

2．專業(yè)性。

3．有償性。

4．履約性。

5．能動(dòng)性。二、物業(yè)治安管理所針對(duì)的違法行為的主要種類

1．危害國(guó)家安全的行為；

2．危害公共安全的行為；

3．危害社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的行為；

4．危害公民人身權(quán)利、民主權(quán)利的行為；

5．危害財(cái)產(chǎn)權(quán)利的行為；

6．危害社會(huì)管理秩序的行為；

7．危害國(guó)防利益的行為；

8．危害國(guó)家機(jī)關(guān)行政秩序、司法秩序的行為；

9．危害國(guó)家公務(wù)活動(dòng)廉潔性的行為；

10．危害軍事利益的行為。三、物業(yè)安全管理部門的職責(zé)和職權(quán)范圍

1．安全管理工作以國(guó)家的政策法規(guī)以及物業(yè)管理委托合同、業(yè)主公約為依據(jù)；2．未經(jīng)用戶同意，任何人員不得擅自進(jìn)入私人物業(yè)；3．安全管理人員應(yīng)加強(qiáng)職業(yè)道德，保證用戶的私生活不受任何干預(yù)和騷擾；4．對(duì)于任何發(fā)生在公眾地方的事件，有權(quán)根據(jù)《業(yè)主公約》、《用戶手冊(cè)》等一系列規(guī)章處理；5．安全管理人員只可執(zhí)行一般的安全防范工作，無(wú)實(shí)施拘留、關(guān)押、審訊、沒(méi)收財(cái)產(chǎn)及罰款的權(quán)力；6．對(duì)有違法犯罪行為的嫌疑分子，可以監(jiān)視、檢舉、報(bào)告，但無(wú)偵察、扣押、搜查等權(quán)力。四、物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)安全管理方面的法律責(zé)任和義務(wù)

1．物業(yè)管理企業(yè)是否違約是界定其是否承擔(dān)業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全損害法律責(zé)任的依據(jù)2．物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違法行為的制止和報(bào)告義務(wù)3．物業(yè)管理企業(yè)對(duì)本轄區(qū)具有安全防范義務(wù)4．發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。5．物業(yè)管理企業(yè)雇請(qǐng)保安人員的，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守國(guó)家有關(guān)規(guī)定進(jìn)行雇用聘請(qǐng)。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí)，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益?！緦?shí)訓(xùn)案例】

某小區(qū)地處鬧市，但小區(qū)保安管理較為松懈，小區(qū)門衛(wèi)形同虛設(shè)，圍墻有一明顯豁口。業(yè)主周某對(duì)小區(qū)的安全問(wèn)題提出疑議，并要求在自家的門窗上安裝防盜鐵門窗，但物業(yè)公司以保持大樓外立面美觀為由不同意周某在自家的門窗上安裝防盜鐵門窗。某日周某出差，一周后回家，發(fā)現(xiàn)家中被盜，損失過(guò)萬(wàn)。周某認(rèn)為物業(yè)公司未能切實(shí)履行安全防范的義務(wù)，要求其承擔(dān)其被盜的損失賠償責(zé)任。物業(yè)公司應(yīng)如何應(yīng)對(duì)？請(qǐng)給出解決方案，并說(shuō)明理由?！舅伎肌磕男┪飿I(yè)安全問(wèn)題是最常見(jiàn)的，如何防范？第四節(jié)物業(yè)消防管理

學(xué)習(xí)目標(biāo)通過(guò)本節(jié)的學(xué)習(xí)，使學(xué)生熟悉物業(yè)企業(yè)在消防方面的職責(zé)范圍，掌握物業(yè)企業(yè)在消防管理方面的法律責(zé)任和義務(wù)，能夠熟練地分析、解決物業(yè)服務(wù)實(shí)踐中的消防管理問(wèn)題。主要內(nèi)容

一、物業(yè)消防管理的概念及內(nèi)容二、物業(yè)管理企業(yè)的消防安全職責(zé)三、《消防法》對(duì)消防設(shè)施、消防通道及電器產(chǎn)品、燃?xì)庥昧康氖褂眉捌涔芾硪?guī)定

【引導(dǎo)案例】某小區(qū)一業(yè)主孫先生是位生意人，家里經(jīng)常堆放大量紙箱，室內(nèi)顯得凌亂擁擠。某日，孫先生靈機(jī)一動(dòng)，何不將紙箱堆放在樓梯間呢，反正平時(shí)大家都乘電梯上下樓，樓梯間根本無(wú)人使用。于是，他將家中大量紙箱挪至樓梯間內(nèi)，打算堆積到一定數(shù)量時(shí)再做處理。物業(yè)管理公司發(fā)現(xiàn)后，提出該樓梯間屬于消防疏散通道，而消防疏散樓梯是用于消防事故發(fā)生時(shí)緊急疏散人群的，不能將紙箱堆放在樓梯內(nèi)，雙方就此問(wèn)題產(chǎn)生了矛盾。一、物業(yè)消防管理的概念及內(nèi)容物業(yè)消防管理是指在日常管理中通過(guò)有效措施預(yù)防物業(yè)發(fā)生火災(zāi)，在火災(zāi)發(fā)生時(shí)采取應(yīng)急措施以最大限度地減少火災(zāi)的損失。消防工作包括防火和滅火兩個(gè)方面的內(nèi)容。滅火是在起火后采取措施進(jìn)行撲救；防火是把工作做到前頭，防患于未然。。二、物業(yè)管理企業(yè)的消防安全職責(zé)

1．制定消防安全制度、消防安全操作規(guī)程；2．實(shí)行防火安全責(zé)任制，確定本單位和所屬各部門、崗位的消防安全責(zé)任人；3．針對(duì)本單位的特點(diǎn)對(duì)職工進(jìn)行消防宣傳教育；4．組織防火檢查，及時(shí)消除火災(zāi)隱患；5．按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定配置消防設(shè)施和器材，設(shè)置消防安全標(biāo)志，并定期組織檢驗(yàn)、維修，確保消防設(shè)施和器材完好、有效；6．保障疏散通道、安全出口暢通，并設(shè)置符合國(guó)家規(guī)定的消防安全疏散標(biāo)志。三、《消防法》對(duì)消防設(shè)施、消防通道及電器產(chǎn)品、燃?xì)庥昧康氖褂眉捌涔芾硪?guī)定

1．對(duì)消防設(shè)施、消防通道的管理規(guī)定任何單位、個(gè)人不得損壞或者擅自挪用、拆除、停用消防設(shè)施、器材，不得埋壓、圈占消火栓，不得占用防火間距，不得堵塞消防通道。公用和城建等單位在修建道路以及停電、停水、截?cái)嗤ㄐ啪€路時(shí)有可能影響消防隊(duì)滅火救援的，必須事先通知當(dāng)?shù)毓蚕罊C(jī)構(gòu)。2．對(duì)電器產(chǎn)品、燃?xì)饩呤褂玫墓芾硪?guī)定電器產(chǎn)品、燃?xì)庥镁叩馁|(zhì)量必須符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)或者行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。電器產(chǎn)品、燃?xì)庥镁叩陌惭b、使用和線路、管路的設(shè)計(jì)、敷設(shè)，必須符合國(guó)家有關(guān)消防安全技術(shù)規(guī)定。3．違反消防設(shè)施、消防通道及電器產(chǎn)品、燃?xì)庥昧渴褂霉芾硪?guī)定的法律責(zé)任對(duì)不按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定配置消防設(shè)施和器材的；不能保障疏散通道、安全出口暢通的，公安消防機(jī)構(gòu)有權(quán)責(zé)令限期改正；逾期不改正的，責(zé)令停產(chǎn)停業(yè)，可以并處罰款，并對(duì)其直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員處罰款。對(duì)電器產(chǎn)品、燃?xì)庥镁叩陌惭b或者線路、管路的敷設(shè)不符合消防安全技術(shù)規(guī)定的，公安消防機(jī)構(gòu)有權(quán)責(zé)令限期改正；逾期不改正的，責(zé)令停止使用。【實(shí)訓(xùn)案例】

2010年5月30日下午五點(diǎn)左右，某小區(qū)物業(yè)公司的當(dāng)值安全員張某巡邏至2號(hào)樓時(shí)，突然發(fā)現(xiàn)3單元601室有濃煙從窗戶向外冒出，張某敏感地意識(shí)到601室已發(fā)生火警。請(qǐng)演示物業(yè)公司處理該消防事件的全過(guò)程。【思考】物業(yè)企業(yè)在消防管理方面負(fù)有有哪些職責(zé)？第五節(jié)物業(yè)環(huán)境管理

學(xué)習(xí)目標(biāo)通過(guò)本節(jié)的學(xué)習(xí)，使學(xué)生熟悉物業(yè)環(huán)境管理相關(guān)法律規(guī)定，掌握物業(yè)服務(wù)企業(yè)在環(huán)境管理方面的法律責(zé)任和義務(wù)，并能夠熟練地分析、解決物業(yè)服務(wù)實(shí)踐中的環(huán)境管理問(wèn)題。主要內(nèi)容一、物業(yè)環(huán)境保潔管理二、物業(yè)綠化管理三、物業(yè)環(huán)境污染與防治

【引導(dǎo)案例】

李女士是某小區(qū)的住戶，最近，她家樓上新搬來(lái)幾個(gè)小伙子?？墒亲詮男锣従影醽?lái)后，李女士一家就沒(méi)有清凈過(guò)。每天晚上，樓上幾個(gè)小伙子的房間里總傳來(lái)巨大的音響聲，并且一直持續(xù)到深夜，吵得李女士及其年幼的孩子無(wú)法入睡。李女士多次向樓上提出意見(jiàn)，樓上幾個(gè)年輕人卻不予理睬。李女士無(wú)奈，請(qǐng)物業(yè)管理公司出面協(xié)調(diào)，但物業(yè)管理公司以無(wú)權(quán)干涉業(yè)主私生活為由加以拒絕。李女士遂以物業(yè)管理公司沒(méi)有盡到管理職責(zé)為由向有關(guān)行政部門投訴。一、物業(yè)環(huán)境保潔管理

物業(yè)環(huán)境保潔管理是指指物業(yè)管理公司通過(guò)宣傳教育、監(jiān)督治理和日常保潔工作，保護(hù)物業(yè)區(qū)域環(huán)境，防止環(huán)境污染，定時(shí)、定點(diǎn)、定人進(jìn)行垃圾的分類收集、處理和清運(yùn)，通過(guò)清掃、擦拭、整理等專業(yè)性操作，維護(hù)轄區(qū)所有公共地方、公共部位的清理衛(wèi)生，保持環(huán)境整潔，提高環(huán)境效益。（一）保潔服務(wù)的范圍

1．室外公共部位保潔。

2．樓內(nèi)公共部位保潔。

3．生活垃圾的收集和清運(yùn)。（二）保潔服務(wù)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

物業(yè)區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生的通用標(biāo)準(zhǔn)是“五無(wú)”、“五定”、“當(dāng)日清”?！拔鍩o(wú)”即無(wú)裸露垃圾，無(wú)垃圾死角，無(wú)明顯積塵積垢，無(wú)蚊蠅孳生地，無(wú)“臟亂差”頑疾；“五定”是指衛(wèi)生保潔工作要做到定人、定地點(diǎn)、定時(shí)間、定任務(wù)、定質(zhì)量；“當(dāng)日清”即指清運(yùn)垃圾要及時(shí)，當(dāng)日垃圾當(dāng)日清，要采用設(shè)置垃圾桶(箱)，采取垃圾分類、袋裝的方法集中收集垃圾。二、物業(yè)綠化管理

綠化養(yǎng)護(hù)與管理工作是治理環(huán)境污染和改善生活環(huán)境的重要措施，也是提高環(huán)境質(zhì)量和保護(hù)生態(tài)環(huán)境的一個(gè)有效途徑。根據(jù)我國(guó)城市綠化分工的有關(guān)規(guī)定，居民小區(qū)道路建筑紅線之內(nèi)的部分歸房管部門或物業(yè)管理企業(yè)綠化和養(yǎng)護(hù)管理；小區(qū)內(nèi)部沒(méi)有路名的道路綠化歸房管部門或物業(yè)管理企業(yè)綠化和養(yǎng)護(hù)管理。（一）國(guó)家關(guān)于城市綠化管理主要規(guī)定

1．城市公共綠地和居住區(qū)綠地的建設(shè)，應(yīng)當(dāng)以植物造景為主，選用適當(dāng)?shù)臉?shù)木花草，并適當(dāng)配置泉、石、雕塑等景物。2．城市綠化規(guī)劃應(yīng)當(dāng)因地制宜地規(guī)劃不同類型的防護(hù)綠地。3．單位附屬綠地的綠化規(guī)劃和建設(shè)，由該單位自行負(fù)責(zé)，城市人民政府城市綠化行政主管部門應(yīng)當(dāng)監(jiān)督檢查，并予以技術(shù)指導(dǎo)。4．各單位管界內(nèi)的防護(hù)綠地和單位附屬綠地的綠化。5．綠化養(yǎng)護(hù)管理的質(zhì)量要求是：樹(shù)木生長(zhǎng)茂盛無(wú)枯枝；樹(shù)形美觀完整無(wú)傾斜；綠籬修剪整齊無(wú)缺枝；花壇土壤疏松無(wú)垃圾；草坪平整清潔無(wú)雜草。6．綠化養(yǎng)護(hù)管理的考核標(biāo)準(zhǔn)是：（1)新種樹(shù)苗，本市苗成活率大于95％，外地苗成活率大于90％。（2)新種樹(shù)木高度1m處傾斜超過(guò)10cm的樹(shù)木不超過(guò)樹(shù)木總數(shù)的2％,栽植一年以上的樹(shù)木保存率大于98％。（3)五大蟲(chóng)害的樹(shù)木不超過(guò)樹(shù)木總數(shù)的2％；樹(shù)木二級(jí)分枝枯枝不超過(guò)樹(shù)木總數(shù)的2％。（4)圍欄設(shè)施無(wú)缺損；綠化建筑小品無(wú)損壞。（5)草坪無(wú)高大雜草，綠化無(wú)家生或野生的攀援植物。（6)綠地整潔無(wú)磚塊、垃圾。（7)綠化檔案齊全、完整，有動(dòng)態(tài)記錄。（二）物業(yè)綠化管理的規(guī)章制度

物業(yè)管理企業(yè)可以從以下方面制定管理的有關(guān)規(guī)定：1．愛(ài)護(hù)綠地，人人有責(zé)；2．不準(zhǔn)損壞和攀折花木；3．不準(zhǔn)在樹(shù)木上敲釘拉繩晾曬衣物；4．不準(zhǔn)在樹(shù)木上及綠地內(nèi)設(shè)置廣告招牌；5．不準(zhǔn)在綠地內(nèi)違章搭建；6．不準(zhǔn)在綠地內(nèi)堆放物品和停放車輛；7．不準(zhǔn)往綠地內(nèi)傾倒污水或亂扔垃圾；8．不準(zhǔn)行人或各種車輛踐踏、跨越和通過(guò)綠地；9．不準(zhǔn)損壞綠化的圍欄設(shè)施和建筑小品；10．凡人為造成綠化及設(shè)施損壞的，根據(jù)政府的有關(guān)規(guī)定和管理合同的有關(guān)條文進(jìn)行賠償和罰款處理。如屬兒童所為，應(yīng)由家長(zhǎng)負(fù)責(zé)支付款項(xiàng)。三、物業(yè)環(huán)境污染與防治

環(huán)境污染是指由于有害物質(zhì)進(jìn)入生態(tài)系統(tǒng)的數(shù)量超過(guò)生態(tài)系統(tǒng)本身的自凈能力，造成環(huán)境質(zhì)量下降或環(huán)境狀況惡化，使生態(tài)平衡及人們正常的生產(chǎn)、生活條件遭到破壞。環(huán)境污染主要包括大氣污染、水體污染、固體廢物污染和噪聲污染。污染防治，其實(shí)質(zhì)就是控制人類活動(dòng)向環(huán)境排放污染物的種類、數(shù)量和濃度。（一）大氣污染的防治

物業(yè)企業(yè)可以采取如下措施進(jìn)行防治：1．改變能源結(jié)構(gòu)，提倡使用清潔能源，積極發(fā)展太陽(yáng)能；2．禁止在物業(yè)轄區(qū)內(nèi)焚燒瀝青、油氈、橡膠、塑料、落葉、綠化修剪物等會(huì)產(chǎn)生有毒有害氣體和煙塵的物質(zhì)。特殊情況確需焚燒的，必須報(bào)經(jīng)當(dāng)?shù)丨h(huán)保部門批準(zhǔn)；3．加強(qiáng)車輛管理，限制大型機(jī)動(dòng)車或排放尾氣嚴(yán)重超標(biāo)的車輛進(jìn)入轄區(qū)；4．嚴(yán)格控制轄區(qū)內(nèi)工業(yè)生產(chǎn)向大氣排放含有有毒物質(zhì)的廢氣和粉塵；5．在基建或裝修施工中，盡量采取防止揚(yáng)塵的措施；6．平整和硬化地面，減少揚(yáng)塵；7．搞好綠化建設(shè)，減少揚(yáng)塵和增加物業(yè)環(huán)境的自凈化的能力。（二）水體污染的防治措施

1．加強(qiáng)污水排放的控制，加強(qiáng)對(duì)水體與污染源的巡回監(jiān)測(cè)，從制度和管理上控制隨意排污和超標(biāo)排污。2．通過(guò)物理、化學(xué)、物理化學(xué)、生物處理法對(duì)已排放的污水進(jìn)行處理，使之達(dá)到排放標(biāo)準(zhǔn)。3．嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定加強(qiáng)通過(guò)儲(chǔ)水設(shè)備和加壓、凈化設(shè)施將水廠的直接供水間接地供應(yīng)給用戶生活飲用的二次供水的衛(wèi)生管理，防止二次供水污染。（三）固體廢棄物污染的防治

1．生活垃圾一定要在指定的地點(diǎn)傾倒、堆放，提倡生活垃圾的分類收集、儲(chǔ)存，有害垃圾不得混入生活垃圾。2．加強(qiáng)對(duì)房屋裝修的科學(xué)管理。3．大件生活廢棄物應(yīng)按照規(guī)定時(shí)間到指定收集場(chǎng)所投放。4．對(duì)各類垃圾及時(shí)清運(yùn)，科學(xué)處理，防止二次污染。5．垃圾箱在數(shù)量上要和垃圾的產(chǎn)出量相適應(yīng)，有密封、防蠅、防污水外流等設(shè)施。6．露天儲(chǔ)存燃煤、灰渣應(yīng)當(dāng)設(shè)置專用的儲(chǔ)存設(shè)施或場(chǎng)所。(四)噪聲污染的防治

1．禁止在住宅區(qū)設(shè)立產(chǎn)生噪聲污染的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目；2．禁止在夜間規(guī)定不得作業(yè)時(shí)間內(nèi)進(jìn)行施工作業(yè)；3．禁止機(jī)動(dòng)車在禁止鳴喇叭的區(qū)域鳴喇叭，控制機(jī)動(dòng)車進(jìn)入轄區(qū)和控制車速；4．控制轄區(qū)內(nèi)文化娛樂(lè)活動(dòng)的聲響，不要影響他人的正常生活。5．加強(qiáng)精神文明建設(shè)，制定必要的管理辦法，要讓業(yè)主、使用人和一切受益人懂得尊重別人就是尊重自己的道理，盡量減少生活噪聲。【引導(dǎo)案例分析】

這個(gè)案例中幾個(gè)小伙子的行為實(shí)際上已在本物業(yè)區(qū)域內(nèi)造成了噪音污染，而對(duì)噪音污染的防治是物業(yè)企業(yè)環(huán)境管理的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。物業(yè)管理公司以無(wú)權(quán)干涉業(yè)主私生活為由加以拒絕李女士的請(qǐng)求顯然是逃避自己的管理義務(wù)。物業(yè)企業(yè)應(yīng)通過(guò)執(zhí)法檢查、履約監(jiān)督、制度建設(shè)和宣傳教育等方式，盡量減少生活噪聲，為業(yè)主及使用人提供物業(yè)環(huán)境管理服務(wù)，以維護(hù)和改善物業(yè)環(huán)境。【實(shí)訓(xùn)案例】某小區(qū)地處鬧市。最近，緊鄰小區(qū)新開(kāi)了一家飯店。自從飯店開(kāi)張后，小區(qū)居民便頻頻向物業(yè)工作人員反映，該飯店每日排出大量油煙、污水，且亂倒垃圾，嚴(yán)重影響了本小區(qū)的環(huán)境質(zhì)量，請(qǐng)求物業(yè)企業(yè)予以解決。物業(yè)公司應(yīng)如何應(yīng)對(duì)？請(qǐng)給出解決方案?！舅伎肌繕I(yè)主入住后發(fā)現(xiàn)小區(qū)綠化率與開(kāi)發(fā)商賣房時(shí)的宣傳不符，要求物業(yè)企業(yè)解決問(wèn)題，物業(yè)企業(yè)應(yīng)如何處理？第六節(jié)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理

學(xué)習(xí)目標(biāo)通過(guò)本節(jié)的學(xué)習(xí)，使學(xué)生了解物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的原則，掌握物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的計(jì)費(fèi)依據(jù)、方式及成本構(gòu)成，能夠熟練地分析、解決物業(yè)服務(wù)實(shí)踐中的收費(fèi)問(wèn)題。主要內(nèi)容一、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的概念二、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的原則三、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的定價(jià)依據(jù)四、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的計(jì)費(fèi)方式及成本構(gòu)成五、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的繳納六、關(guān)于物業(yè)服務(wù)費(fèi)用公開(kāi)的規(guī)定【引導(dǎo)案例】

劉先生于2009年4月購(gòu)買了某小區(qū)的一套商品房，并與小區(qū)物業(yè)服務(wù)公司簽訂了《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》。該協(xié)議約定，劉先生應(yīng)當(dāng)按照每月每平方米1.5元的標(biāo)準(zhǔn)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。同時(shí)，該協(xié)議對(duì)物業(yè)費(fèi)所包含的內(nèi)容做了明確約定，包括管理費(fèi)用、物業(yè)共用部位維修費(fèi)用、小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)用、電梯運(yùn)營(yíng)費(fèi)用等。但劉先生交了第一季度的物管費(fèi)就停止