晉江別墅市場情況

1晉江別墅市場情況宏觀背景競品分析PART1-1宏觀背景2009全市GDP全國第26，福建省第一，遠遠超過同期廈門；GDP連續(xù)保持快速增長；GDP增速一直保持兩位數(shù)增長，遠高于同期廈門8%，良好的宏觀經(jīng)濟宏觀環(huán)境，為房地產(chǎn)市場發(fā)展提供經(jīng)濟基礎(chǔ)泉州經(jīng)濟實力強勁，藏富于民，為中高端別墅市場的開發(fā)提供良好的基礎(chǔ)。GDP排名全國第26數(shù)據(jù)來源：泉州市統(tǒng)計局統(tǒng)計公報宏觀背景晉江在全國百強縣級市排名第五，主要以第二產(chǎn)業(yè)為主，是制造業(yè)大市，私企業(yè)主客群較為龐大。2010中國GDP百強縣排行榜宏觀背景紡織服裝業(yè)制鞋制革業(yè)建材陶瓷業(yè)食品飲料業(yè)輕工玩具業(yè)化纖業(yè)電子機械業(yè)紙制品業(yè)制藥業(yè)新型材料業(yè)五大傳統(tǒng)支柱產(chǎn)業(yè)五大新興產(chǎn)業(yè)晉江擁有中國馳名商標(biāo)88枚（經(jīng)國家工商總局認(rèn)定19枚，經(jīng)司法認(rèn)定69枚）、中國名牌產(chǎn)品24項、中國出口名牌產(chǎn)品2項、中國名牌農(nóng)產(chǎn)品1項。2009年晉江市入選全國大中型工業(yè)企業(yè)單位數(shù)達303家，入選總數(shù)占泉州市的40.2%。其中，入選大型工業(yè)企業(yè)15家，占泉州市的41.7%；入選中型企業(yè)288家，比上年度增加16家，占泉州市的40.2%。制鞋制革業(yè)、紡織服裝業(yè)、建材陶瓷業(yè)、食品飲料業(yè)、輕工雜品業(yè)等五大傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)規(guī)模產(chǎn)值占全部規(guī)模產(chǎn)值的比重70%左右。晉江是著名的品牌之都，產(chǎn)業(yè)以勞動密集型為主，產(chǎn)品附加值較低，未來將重點發(fā)展五大新興產(chǎn)業(yè)。宏觀背景城市發(fā)展與經(jīng)濟發(fā)展不匹配，從90年代后期開始，大量晉江民企業(yè)總部或營銷、研發(fā)等核心部門逐步遷往廈門、上海等地……晉江企業(yè)外遷地點……上海廈門宏觀背景人才、技術(shù)、信息等是企業(yè)外遷的重要因素。大量民企外遷，除了影響經(jīng)濟發(fā)展外，同時中高端客戶群體也將隨之外流。企業(yè)外遷技術(shù)信息土地人才政策稅源流失就業(yè)崗位減少產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)外貿(mào)進出口人才流失“在泉州時，從北大、清華招的一些后備管理干部，兩月不到就全跑光了。而喬丹體育把營運總部遷到廈門的這兩年時間里，公司現(xiàn)在已經(jīng)儲備了60多位來自國內(nèi)名校的大學(xué)生。喬丹體育總經(jīng)理倪振年如是描繪公司搬到廈門前后的區(qū)別，更讓他意想不到的是，高薪從意大利聘請來的設(shè)計師，居然也喜歡上了廈門這座城市。企業(yè)外遷小結(jié)：晉江市經(jīng)濟實力強勁，GDP年年上揚，存在眾多私企業(yè)主等購買力較為高端的客戶，但近年晉江民企外遷現(xiàn)象不斷加劇，部分中高端客戶緊跟外流，中高端客戶群體容量進一步縮緊。宏觀小結(jié)PART2-2市場競品市場格局晉江主城區(qū)晉西組團晉南組團晉江主城區(qū)，包括晉江老城青陽、羅山、靈源以及新開發(fā)的梅嶺、八仙山組團、濱江環(huán)灣商務(wù)區(qū)；依托安海東石以及內(nèi)坑南部區(qū)域，打造晉西輔城；依托金井、英林、深滬、龍湖，打造以濱海休閑旅游產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的晉南輔城。晉江主要分為三大組團，主城區(qū)、晉西以及晉南組團供銷分析——別墅項目目別墅項目銷售排行榜（網(wǎng)上簽約備案數(shù)據(jù)）排名項目名稱簽約套數(shù)簽約面積1世茂御龍灣5131922992紫湖國際77283193潯興格林春天49474684龍湖嘉天下44192175百信御江帝景39150906安泰世界城（二期）36131177龍湖御景灣28109158永隆國際社區(qū)1958229中奧名雅居137510.0810百宏御璟天下102771.04世茂御龍龍灣湖心心島世茂御龍龍灣凱撒撒島百信御江江帝景百捷中央央墅府永隆國際際社區(qū)龍湖御龍龍灣中奧名雅雅居潯興格林春春天世茂御龍龍灣滿堂堂紅、上上河圖龍湖嘉天天下紫湖國際安泰世界界城法蘭香香郡紫湖綠景山山莊龍湖御龍龍灣供應(yīng)每年年不斷遞遞增，供應(yīng)較為為充足，，年均供應(yīng)應(yīng)21萬㎡遠大大于年均均去化10萬㎡，供過于求求現(xiàn)象較較為明顯顯，別墅市場場顯然以以買方為為導(dǎo)向。。2011-2013年，年均供應(yīng)21萬㎡，年年均去化化量約為為10萬㎡，前四四名樓盤盤均為區(qū)區(qū)域開發(fā)發(fā)品質(zhì)型型大盤。。項目銷售售情況——別墅項目目板塊項目名稱項目體量（萬㎡）項目定位產(chǎn)品形態(tài)價格范圍（萬元/㎡）總價（萬元）主城區(qū)世茂御龍灣170頂級普通經(jīng)濟型獨棟350-535雙拼改獨棟726-2028雙拼273-447聯(lián)排258-336疊拼290-372獨棟3-4.5聯(lián)排1.4-1.8雙拼1.1-2.8疊拼1-1.1內(nèi)部獨棟620-1300沿湖獨棟2300-2800雙拼420-480聯(lián)排300-700疊拼290-450潯興格林春天80頂級獨棟（企業(yè)會所）768-1258獨棟1.4-1.6獨棟1150-2100龍湖嘉天下122頂級普通雙拼改獨棟960-1014聯(lián)排388-413獨棟2.5聯(lián)排1.6獨棟2400-2550聯(lián)排600-800紫湖國際18頂級普通經(jīng)濟型獨棟529-866（29套）聯(lián)排313-437（94套）雙拼409-567（20套）疊加110-120（80套）獨棟1.8-2.3聯(lián)排1.2-1.4雙拼1.5-1.6疊加0.8-1獨棟950-1500聯(lián)排360-610雙拼610-900疊加100-200紫湖綠景山莊5頂級普通獨棟444-674雙拼403獨棟1.7-1.9雙拼1.4-1.5獨棟900-1000雙拼500-600安泰世界城二期29頂級普通雙拼改獨棟526-573雙拼364-414獨棟2-2.5雙拼1.2-1.4獨棟700-1300雙拼450-500中奧名雅居24普通聯(lián)排435-769聯(lián)排1-1.1聯(lián)排450-800永隆國際社區(qū)11普通雙拼440聯(lián)排289雙拼1.9-2聯(lián)排1.5-1.6雙拼840-880聯(lián)排430-460百信御景帝景88普通聯(lián)排328-352雙拼484-534聯(lián)排1.1雙拼1.2聯(lián)排340-370雙拼600-630百捷中央墅府13普通經(jīng)濟型雙拼324-382疊拼251-280雙拼1.4-1.8疊拼1.1-1.3雙拼450-680疊拼280-360本案相鄰鄰的紫湖湖國際疊疊加單價價0.8-1萬元/㎡，聯(lián)排1.2-1.4萬元/㎡、雙拼拼別墅1.5-1.6萬元/㎡，獨棟棟約在1.8-2.3萬元/㎡。市場格局局——別墅項目目分布在售樓盤盤：晉江江區(qū)域目目前在售售別墅項項目共15個城市別墅墅：龍湖嘉天下下、百信信御江帝帝景、百捷中中央墅府府、世茂茂御龍灣灣、百宏宏御景天天下、潯潯興格林林春天、、中奧名名雅居、永隆國際社區(qū)、、安泰世世界城，，共9個近郊別墅墅：紫湖國際、、紫湖綠綠景山莊莊共2個鄉(xiāng)鎮(zhèn)別墅墅：僑城金金沙城、、龍湖御御景灣、、濱海新新城，共共3個泉州市區(qū)區(qū)別墅：：寶珊珊花花園園、、桃桃源源山山莊莊、、海海景景名名海海園園晉江江主主城城區(qū)區(qū)晉西西組組團團●龍湖湖嘉嘉天天下下●世茂茂御御龍龍灣灣●潯興興格格林林春春天天●紫湖湖國國際際石獅獅晉南南組組團團●僑城城金金沙沙城城●濱海海新新城城●龍湖湖御御景景灣灣●百信信御御江江帝帝景景世紀(jì)紀(jì)大大道道永隆隆國國際際社社區(qū)區(qū)●安泰泰世世界界城城二二期期●●中奧名雅雅居●百捷中中央墅墅府●紫湖綠綠景山山莊●百宏御御景天天下市場格格局：：晉江江在售售別墅墅項目目共15個，主主要集集中在在主城城區(qū)，，城市市型別別墅占占主導(dǎo)導(dǎo)，同同時也也遍布布多個個近郊郊及鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)別別墅，，加上上泉州州市區(qū)區(qū)擁有有3個別墅墅項目目；別別墅項項目眾眾多，，競爭爭將愈愈加激激烈。。陽光城城翡麗麗灣●寶珊花花園桃源山山莊●●未來3-5年晉江江已知知別墅體體量超超過97萬㎡，競競爭異異常激激烈。。晉江別別墅競競爭體體量2015年競爭態(tài)態(tài)勢模模擬2014年3月2016年2017年………陽光城城一期期19萬㎡世茂御御龍灣灣3.92萬㎡項目名稱剩余存量世茂御龍灣3.92陽光城翡麗灣19紫湖國際9.88龍湖嘉天下15.3世茂紫帽項目36.43潯興格林春天2.49紫湖綠景山莊1.5百宏御景天下0.89安泰世界城二期0.66中奧名雅居1.33永隆國際社區(qū)0.26百信御景帝景3.82百捷中央墅府1.23合計96.7紫湖國國際9.88萬㎡龍湖嘉嘉天下下15.3萬㎡世茂紫帽帽項目目36.43萬㎡別墅主主要競競爭項項目推推盤模模擬圖圖市場格格局：在售售別墅墅項目目城市市型別別墅占占主導(dǎo)導(dǎo)，其其中大大盤大大多涵涵蓋部部分頂頂級型型別墅墅，普普通型型別墅墅覆蓋蓋范圍圍較為為廣泛泛，經(jīng)經(jīng)濟型型別墅墅供應(yīng)應(yīng)體量量較小小，主主要分分布在在中小小規(guī)模模的項項目。。供銷價價：別墅墅年均均供應(yīng)應(yīng)超年年均去去化量量的2倍，供過于于求現(xiàn)現(xiàn)象凸凸顯，主力總總價集集中在在300-1000萬。競爭形形勢：：已知知別墅墅供應(yīng)應(yīng)體量量超97萬㎡，，競爭爭異常常激烈烈。市場小小結(jié)晉江別別墅開開發(fā)類類型全全面豐豐富，，市場場“供供過求求”矛矛盾突突出，，競爭爭加劇劇，買買方市市場占占絕對對主導(dǎo)導(dǎo)地位位PART2-2競品簡析析個案分分析——代表項目目總價代表樓樓盤主主力開開發(fā)普普通及及頂級級型豪豪宅，，其中中世茂茂摩天天城、、潯興興格林林春天天主要要圈層層頂級級階層層，而而紫湖湖國際際將是是本案案主要要競品品。代表型型樓盤盤世紀(jì)大大道1、世茂茂御龍龍灣八仙山山2、潯興興格林林春天天城北3、龍湖湖嘉天天下紫帽鎮(zhèn)鎮(zhèn)4、紫湖湖國際際5、紫湖湖綠景景山莊莊代表樓樓盤主主力總總價集集中在在500-1500萬之間間，世世茂摩摩天城城及潯潯興格格林春春天別別墅總總價均均超千千萬，，可稱稱為區(qū)區(qū)域的的頂級級豪宅宅代表表樓盤盤，聚聚集了了晉江江及石石獅頂頂級階階層。。個案分分析——代表項項目項目賣賣點：：1、世茂茂開發(fā)發(fā)商知知名度度；2、整盤盤量大大，規(guī)規(guī)劃開開發(fā)為為晉西西依據(jù)據(jù)生活活小鎮(zhèn)鎮(zhèn)；3、背靠靠紫帽帽山及及紫湖湖水庫庫，享享有較較佳山山水景景資源源晉西板板塊世茂紫紫茂山山一期山山上別別墅一期山山下別別墅一期別別墅項項目位位置：：高爾夫夫球場場個案分分析——代表項項目晉西板板塊世茂紫紫茂山山世茂紫茂府一期別墅產(chǎn)品信息產(chǎn)品建筑風(fēng)格面積（含地下室）套數(shù)層數(shù)面寬進伸挑高贈送面積地下室車位折后均價折后總價去化量山上小獨棟新古典中式風(fēng)格488-500㎡35-1-2F9.75.7一層3.9米，二層以上3.6米130-640㎡左右（前后花園，露臺，陽臺一半，主要是花園贈送）地下室有算產(chǎn)權(quán)面積，挑高4.2米地上2個車位（無產(chǎn)權(quán)）2-2.6萬元/㎡973-1267萬元/棟當(dāng)前推出產(chǎn)品累計去化18套，尚無產(chǎn)品備案。山上中獨棟720㎡79.46.2410-670㎡左右（前后花園，露臺，陽臺一半，主要是花園贈送2-2.2萬元/㎡1463-1561萬元/棟山上大獨棟1100㎡311.58.5850-1600㎡左右（前后花園，露臺，陽臺一半，主要是花園贈送）2.2-3萬元/㎡2443-3227萬元/棟山下小獨棟380-420㎡19-1-3F7.41230-330㎡左右（前后花園，露臺，陽臺一半，主要是花園贈送）1.3-1.7萬元/㎡480-700萬元/棟小聯(lián)排220-280㎡886.3121萬元/㎡220-280萬元/棟大聯(lián)排280-320㎡186.6121萬元/㎡280-320萬元/棟項目一一期共共推出出170套別墅墅，其其中獨獨棟64套，聯(lián)聯(lián)排106套。個案分分析——代表項項目晉西板板塊世茂紫紫茂山山個案分分析——代表項項目一期二期三期項目賣賣點：：1、品牌牌強強強聯(lián)合合，中中駿與與南益益共同同開發(fā)發(fā)；2、晉江江乃至至泉州州唯一一高爾爾夫別別墅項項目；；3、背靠靠紫帽帽山及及紫湖湖水庫庫，享享有較較佳山山水景景資源源晉西板板塊紫紫湖湖國際際高爾爾夫山山莊項目基基本指指標(biāo)占地：：179820㎡總建：：86000㎡價格：：聯(lián)排排1.2-1.4萬/㎡，獨棟1.8萬/㎡，雙拼1.5-1.6萬/㎡一期客戶特征描述來源地晉江紫帽鎮(zhèn)為主，陳埭、池店客戶為輔，并且吸引部分泉州市區(qū)置業(yè)特征中大型企業(yè)主置業(yè)目的自住為主總結(jié)：項目品質(zhì)較高端，占據(jù)泉州唯一資源高爾夫別墅，且通往市區(qū)較為便利，因此吸引部分泉州市區(qū)客戶購買。戶型配比戶型面積套數(shù)總價范圍（萬/套）認(rèn)購情況聯(lián)排301-33384361-46653聯(lián)排408-43710490-612獨棟529-57027950-102623獨棟86621600-1800雙拼409-44212613-6632雙拼5678850-907疊加110-12080100-20025個案分分析——代表項目晉西板塊紫紫湖湖國際高爾爾夫山莊推廣主題推售產(chǎn)品現(xiàn)場活動純粹高爾夫夫山莊為億元企業(yè)業(yè)量身定制制稀缺加品質(zhì)質(zhì)20126月7月8月9月10月11月12月5月26日體驗區(qū)盛大大開放8月9日“贏在未來來”青少年年夏令營征征集71套聯(lián)排+獨棟313-866㎡18000萬/㎡72套雙拼+聯(lián)排301-567㎡18000萬/㎡4月10日二期美墅全全城預(yù)約5月29日兒童節(jié)嘉年年華9月07日獨棟樣板房房開放20137月5月4月5月6月8月個案分析——代表項目5月21日周二至周三三看房憑行行駛證送200元加油卡晉西板塊紫紫湖湖國際高爾爾夫山莊結(jié)論：紫湖湖國際主打打高爾夫別墅墅區(qū)概念，主要要開發(fā)中小小面積的獨獨棟、雙拼拼、聯(lián)排的的純別墅區(qū)區(qū)，由于項項目資源的的唯一性、、開發(fā)商的的品牌影響響力，吸引引了部分泉泉州市區(qū)客客戶。項目目經(jīng)過2年的周期，，去化率近近半，銷售售效果較為為一般。總用地面積積：38360㎡總建筑面積為為：53454㎡項目整體容積率率1.15。產(chǎn)品主要以獨棟別墅墅、多層和和少量雙拼拼別墅為組合。綠地率40%建筑密度26.64%建筑形式戶型數(shù)量面積1#-7#塔式大平層84221.915㎡復(fù)式14363.25㎡高層認(rèn)購約45套ABC獨棟住宅獨棟別墅27455-491（含地下室643-675）㎡雙拼住宅雙拼別墅8403.46㎡別墅約認(rèn)購10棟，主要以獨棟為主景觀（紫湖湖水庫）、、自然資源源（紫帽山山）是該項項目最突出出賣點。個案分分析——代表項項目晉西板板塊紫紫湖綠景景山莊莊客戶特征描來源地晉江紫帽鎮(zhèn)為主，陳埭、池店客戶為輔置業(yè)特征中大型企業(yè)主置業(yè)目的自住為主總結(jié)：項目主要以關(guān)系戶為主。價格：：雙拼1.1-1.4萬/㎡獨棟1.7-1.9萬/㎡大平層層：0.78萬/㎡部分沿沿湖獨獨棟價價格較較高推廣主主題推售產(chǎn)產(chǎn)品現(xiàn)場活活動純粹高高爾夫夫山莊莊為億元元企業(yè)業(yè)量身身定制制稀缺加加品質(zhì)質(zhì)20126月7月8月9月10月11月12月項目公公開84套高層層、35套別墅墅全推推20137月5月4月5月6月8月個案分分析——代表項項目晉西板板塊紫紫湖綠景景山莊莊35席別墅墅推廣廣蓄客客樣板房房登場場，預(yù)預(yù)約正正式鋪鋪開攝影大大展大平層層樣板板房公公開正式開開盤結(jié)論：項目目依托托紫湖水水庫及及紫帽帽山風(fēng)風(fēng)景區(qū)區(qū)山體體自然資資源規(guī)劃劃，價價格格也也相相對對較較低低，，外外立立面面整整體體以以剛剛掛掛石材材為主主，，單單棟棟別別墅墅內(nèi)內(nèi)園園林林造造景景較較佳佳，，但但是是項項目目品品牌牌吸吸附附力力弱弱，，別別墅墅與與大大平平層層混混居居，，品品質(zhì)質(zhì)一一般般、、社社區(qū)區(qū)景景觀觀及及外外部部景景觀觀資資源源打打造造程程度度弱弱，，僅僅部部分分樓樓棟棟可可享享水水景景資資源源、、項項目目市場場聲聲音音弱等等因因素素影影響響該該項項目目銷銷售售。。個案案分分析析———代表表項項目目一期二期三期四期五期項目目基基本本指指標(biāo)標(biāo)占地：：2100畝總建：：170萬㎡㎡項目目賣賣點點：：1、世世茂茂品品牌牌知知名名度度；；2、晉晉江江新新中中心心核核心心位位置置，，交交通通極極為為便便利利，，可可享享受受寶寶龍龍、、萬萬達達大大型型商商業(yè)業(yè)配配套套；；3、打打造造1100畝人人工工湖湖，，開開發(fā)發(fā)島島嶼嶼型型別別墅墅群群，，且且規(guī)規(guī)劃劃五五星星級級酒酒店店、、商商務(wù)務(wù)中中心心、、SOHO辦公公、、SHOPPINGMALL、濱濱湖湖商商業(yè)業(yè)區(qū)區(qū)（（世世茂茂新新天天地地、、主主席席賓賓、、納納米米魔魔幻幻城城））、、濱濱湖湖休休閑閑廣廣場場等等，，自自身身配配套套完完善善。。價格格：：獨獨棟棟3-4.5萬元元/㎡聯(lián)排排1.4-1.8萬元元/㎡雙拼拼1.5-2.8萬元元/㎡疊拼拼1-1.2萬元元/㎡上游游墅墅聯(lián)聯(lián)排排1.2-1.5萬元元/㎡世紀(jì)紀(jì)大大道道世世茂茂御御龍龍灣灣個案案分分析析———代表表項項目目世紀(jì)紀(jì)大大道道世世茂茂御御龍龍灣灣客戶特征描述來源地晉江青陽、陳埭、梅嶺、池店、王厝為主，磁灶、安海、東石、內(nèi)坑等鄉(xiāng)鎮(zhèn)為輔置業(yè)特征中大型企業(yè)主置業(yè)目的自住為主，部分投資總結(jié)：晉江本地客群占主導(dǎo)，由于世茂品牌在晉江本地的影響力，吸引了整個晉江市的富豪階層購買，尤其值得一提的是，泉州市區(qū)客群占比不足3%，反應(yīng)出晉江市內(nèi)生型需求占主導(dǎo)的市場。結(jié)論論：世世茂茂御御龍龍灣灣區(qū)區(qū)位位上上優(yōu)優(yōu)勢勢明明顯顯，，位于于主主城城核核心心位位置置，并并依依賴賴獨獨一一無無二二的的人人工工湖湖打打造造，，塑塑造造城市市島島嶼嶼型型別別墅墅，產(chǎn)產(chǎn)品品類類型型較較為為豐豐富富，，基基本本覆覆蓋蓋普普通通及及頂頂級級圈圈層層，，同同時時，，項項目目在在營營銷銷上上做做足足功功夫夫，，實景景體體驗驗式式營營銷銷貫貫穿穿整整個個營營銷銷周周期期，大型型及及周周末末暖暖場場活活動動不不斷斷持持續(xù)續(xù)，，聚聚集集較較好好的的人人氣氣及及氛氛圍圍。。同同時推廣上上契合晉江江人“炫炫富、富富豪圈層層”的心心理，實現(xiàn)了樓樓盤的快快速去化化。個案分析析——代表項目項目基本本指標(biāo)占地：10.5萬㎡總建：80萬㎡價格：1.4-1.6萬/㎡別墅戶型配比戶型面積（㎡）套數(shù)總價范圍認(rèn)購情況獨棟768-1405841100-2100萬65合計8465客戶特征描述來源地青陽為主，

池店、安海、陳埭等城鄉(xiāng)鎮(zhèn)為輔職業(yè)特征上市公司及有實力的大型企業(yè)主置業(yè)目的作為企業(yè)會所或者自住總結(jié)：項目針對晉江前80名納稅大戶有優(yōu)先購買權(quán)，別墅的總價所針對的客群為晉江較為頂級的企業(yè)主，需要較強的購買力。項目賣點點：1、臨近寶寶龍、萬萬達等商商業(yè)綜合合體；2、1座公園：：2200畝八仙山山城市綜綜合體公公園、超超百萬平平方米全全民健身身休閑中中心；3、2大會所：：企業(yè)會會所區(qū)集集中會所所、高層層區(qū)星級級會所；；4、3大主題景景觀：墅墅質(zhì)高層層山園、、水園、、皇家尊尊園三大大組團景景觀；5、4大泳池：：4大室內(nèi)恒恒溫、露露天藝術(shù)術(shù)泳池；；6、5星酒店：：超五星星級綠色色生態(tài)酒酒店；7、潯興之之前開發(fā)發(fā)過翰林林春天，，在晉江江本土口口碑較好好；八仙山潯潯興格格林春天天個案分析析——代表項目推廣主題題推售產(chǎn)品品現(xiàn)場活動動晉江中央央綠色生生態(tài)中心心，一座座長在公公園里的的社區(qū)2012/2013現(xiàn)場并無無開展大大型活動動55棟別墅768-1258㎡1.4-1.6萬元/㎡25棟別墅768-1258㎡1.4-1.6萬元/㎡4棟別墅909-1405㎡1.4-1.6萬元/㎡8月10月12月2月6月12月4月8月10月總結(jié)：格格林春天天主打綠色生態(tài)態(tài)的理念念，開發(fā)的的別墅大大面積及及高總價價，可以以說是晉晉江較為為頂級的的豪宅，，針對的客客群大多多為晉江江上市公公司的老老板及較較為有實實力的大大型企業(yè)業(yè)主（以以安海、、陳埭為為主），可居住住也可作作為企業(yè)業(yè)會所使使用。但但項目在在營銷活活動推廣廣上顯得得較為““吝嗇””，基本本上無舉舉辦活動動。八仙山潯潯興格格林春天天個案分析析——代表項目項目基本本指標(biāo)占地：46萬㎡總建：122萬㎡價格：聯(lián)聯(lián)排1.5-1.6萬/㎡，獨棟棟2.1萬/㎡一期別墅戶型配比戶型面積（㎡）套數(shù)總價范圍認(rèn)購情況中間聯(lián)排38848550-624萬95端頭聯(lián)排41352670-770萬雙拼改獨棟960-101492000-2200萬8合計109103客戶特征描述來源地池店、陳埭、王厝為主要客群。職業(yè)特征晉江本地企業(yè)主、本地及外地的私企老板為主置業(yè)目的自住及投資總結(jié)：龍湖后期拓客呈現(xiàn)多樣化，不單以地域性來展開，目前正在拓展各大商會，如寧德商會，晉江商會，泉州商會等高端人群進行投資，效果較為顯著。一期二期項目賣點：1、龍湖品品牌知名名度、龍龍湖物業(yè)業(yè)；2、享有九九十九溪溪的溪景景資源，，將水系系引入別別墅區(qū)內(nèi)內(nèi)，建成成臨溪別別墅社區(qū)區(qū)；3、緊鄰田田安大橋橋快速路路今年將將開通，，通往泉泉州市區(qū)區(qū)的交通通更加便便利4、自身配配套：湖湖濱景觀觀旅游步步行區(qū)五五星級酒酒，SHOPPINGMALL、濱湖商商業(yè)區(qū)、、濱湖休休閑廣場場；5、以打造造園林景景觀聞名名，五重重景觀、、四季花花色搭配配、同緯緯度全冠冠移植、、360度景觀，，采用澳澳洲砂巖巖等名貴貴材料打打造原創(chuàng)創(chuàng)臨溪別別墅。城北龍龍湖嘉天天下個案分析析——代表項目推廣主題題推售產(chǎn)品品現(xiàn)場活動動好風(fēng)水可以聚聚財中國別墅墅專家名流的聚聚集地2013/2014188套別墅聯(lián)排280-305獨棟960-10141月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月12月21日丹麥童話嘉嘉年華12月22日"舊衣物去哪哪兒"公益活動4月20日寶馬豪車展展11月16日周年慶6月1日產(chǎn)品說明會會9月14日加勒比海洋洋派對8月10日十大豪宅發(fā)布布會11月1日業(yè)主答謝宴宴2月14日元宵情情人節(jié)節(jié)主題題活動動1月2月3月2012年12月15日營銷中中心開開放3月8日慶3.8節(jié)植植樹節(jié)節(jié)1.57-2.1萬/㎡490-2200萬/套城北龍龍湖湖嘉天天下總結(jié)：龍湖湖嘉天天下一一二期期開發(fā)發(fā)的別別墅僅僅有聯(lián)聯(lián)排和和雙拼拼（改改獨棟棟），，產(chǎn)品品線線較較為為單單一一，同同時時晉晉江江本本地地人人大大多多認(rèn)認(rèn)可可了了世世茂茂品品牌牌，，因因此此世茂茂對對龍龍湖湖品品牌牌的的推推廣廣形形成成一一定定障障礙礙，，項項目目在在開開盤盤時時僅僅去去化化30%。項目目后后期期銷銷售售中中，，拓客客渠渠道道開開始始轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變變，，將將目目標(biāo)標(biāo)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向向省省內(nèi)內(nèi)及及省省外外各各大大商商會會，，吸引引各各地地的的企企業(yè)業(yè)老老板板進進行行投投資資，，促促使使樓樓盤盤回回溫溫快快速速消消化化。。項目目基基本本指指標(biāo)標(biāo)占地地：2300畝價格格：：洋洋房房1.1-1.2萬/㎡，，聯(lián)聯(lián)排1.5-1.8萬/㎡，，獨獨棟棟2.2-2.8萬/㎡景峰別墅戶型配比戶型面積（㎡）套數(shù)總價范圍認(rèn)購情況聯(lián)排380-40019600-900萬18雙拼450-600301300-1800萬25合計客戶特征描述來源地主要來源于泉州市區(qū)70%、晉江區(qū)域，占20%左右，其他區(qū)域10%職業(yè)特征大中型私營企業(yè)主及股東為主,比如行業(yè)領(lǐng)袖、地產(chǎn)老總、部分泉州外籍經(jīng)商人士等

置業(yè)目的自住及投資總結(jié)：看重寶珊花園優(yōu)越的地段和良好的口碑項目目賣點點：：1、南南益益品品牌牌，，高高端端客客戶戶資資源源的的圈圈層層2、擁擁有有良良好好的的山山水水資資源源及及鯉鯉湖湖景景觀觀（森森林林公公園園、、桃桃花花山山海海鳥鳥保保護護區(qū)區(qū)、、鯉鯉湖湖、、珠珠湖湖））3、項項目目靠靠近近泉泉州州市市區(qū)區(qū)及及新新行行政政中中心心，，地地理理位位置置較較為為優(yōu)優(yōu)越越，，且且擁擁有有較較為為完完善善的的配配套套資資源源泉州市市區(qū)區(qū)寶寶珊珊花花園園個案案分分析析———代表項項目目產(chǎn)品分析項目情況外部地段泉州東海片區(qū)環(huán)境有山有水，環(huán)境好交通8分鐘對接繁華老城區(qū)，由晉江大橋10分鐘抵達陳埭，20分鐘抵達石獅。分鐘至惠安，交通便利，且開通了社區(qū)巴士生活配套周邊生活配套較為豐富教育配套北師大附中、黎大、師范學(xué)院、實驗中學(xué)、第四小學(xué)、大地雙語幼兒園、泉州圖書館社區(qū)景觀森林公園、桃花山海鳥保護區(qū)、鯉湖、珠湖設(shè)施燒烤屋、觀景平臺、晨運廣場、迷你高爾夫會所兩個會所，一個對外，一個對內(nèi)，包含恒溫游泳池、網(wǎng)球場、瑜伽室、私人醫(yī)院、SPA等物業(yè)南方物業(yè)，4元/㎡泉州市市區(qū)區(qū)寶寶珊珊花花園園個案案分分析析———代表項項目目個案案分分析析———代表項項目目市區(qū)區(qū)桃桃源源山山莊莊主要要賣賣點點：：1、環(huán)環(huán)境境好好：：北北靠靠桃桃花花山山，，南南望望泉泉州州灣灣，，西西鄰鄰萬萬歲歲山山，，東東與與森森林林公公園園相鄰鄰2、純純獨獨棟棟別別墅墅區(qū)區(qū)，，產(chǎn)產(chǎn)品品稀稀缺缺。。主要要劣勢勢：周邊邊缺缺乏乏各各種種商商業(yè)業(yè)配配套套一、二期別墅戶型配比戶型面積（㎡）套數(shù)總價范圍認(rèn)購情況一期獨棟600-1000371000-200090%二期獨棟400-750531100-340045%客戶特征描述來源地泉州為主、少部分晉江、石獅職業(yè)特征二期主要以中小型私營企業(yè)主及股東為主,比如行業(yè)領(lǐng)袖、地產(chǎn)老總、部分泉州外籍經(jīng)商人士等

置業(yè)目的自住及投資價格格：：普普通通獨獨棟棟均均價價2.1-2.4萬元元/㎡，，沿沿湖湖獨獨棟棟3.5-3.8萬元元/㎡。。產(chǎn)品分析項目情況客戶反映外部地段泉州東海片區(qū)地段一般，可以接受環(huán)境靠近泉州迎賓館及森林公園認(rèn)可項目環(huán)境交通后渚大橋、晉江大橋，交通方便自駕車尚屬方便，但公共交通嚴(yán)重不足生活配套周邊生活配套一般較少作為第一居所，不太關(guān)注教育配套——較少作為第一居所，不太關(guān)注社區(qū)景觀海月湖、泉州森林公園、海鳥保護區(qū)——設(shè)施高爾夫練習(xí)場、體育運動中心——會所規(guī)劃有一個會所，還未建——物業(yè)寶峰物業(yè)，物業(yè)管理費2.8元/㎡靠近迎賓館，安保應(yīng)該不錯房屋花園主力占地1畝左右多數(shù)喜歡大花園客廳都為挑高認(rèn)為別墅客廳就是要挑高，這樣才氣派餐廳和廚房一個餐廳和廚房認(rèn)為一個就夠主臥房都為套