南昌國際美居建材物流港總體策劃報告學案

南昌國際美居建材物流港總體策劃報告學案演示目的：

一、為什么選擇建江西國際美居建材物流港，市場需求有多大？

二、建什么樣的國際美居建材物流港，如何建？

（介紹物流港的定位、建設(shè)內(nèi)容、建設(shè)規(guī)模、開發(fā)策略、特性）

三、匯報江西國際美居建材物流港項目投資估算及經(jīng)濟評價

四、匯報江西國際美居建材物流港項目投資風險及應對策略

演示內(nèi)容：

一、項目地塊分析

二、江西國際美居建材物流港市場環(huán)境分析

三、個案分析

四、江西國際美居建材物流港項目的區(qū)位分析（略）

五、江西國際美居建材物流港項目開發(fā)建設(shè)的SWOT分析

六、江西國際美居建材物流港項目的戰(zhàn)略定位

七、江西國際美居建材物流港項目的運作管理模式

八、江西國際美居建材物流港項目建設(shè)內(nèi)容及建設(shè)規(guī)模演示內(nèi)容：

九、江西國際美居建材物流港開發(fā)策略與實施進度計劃

十、江西國際美居建材物流港交通分析與交通組織規(guī)劃

十一、江西國際美居建材物流港信息化建設(shè)初步規(guī)劃

十二、江西國際美居建材物流港項目投資估算及經(jīng)濟評價

十三、江西國際美居建材物流港項目投資風險及應對策略

十四、江西國際美居建材物流港項目的評價結(jié)論項目土地與區(qū)位概況

位置項目位于南昌市英雄工業(yè)園英雄大道以南、英雄南路以北、工業(yè)大道東（原英雄七路）、英雄五路以西（原英雄八路），距開發(fā)區(qū)管委會大樓約1公里，距市中心越15公里，東面是規(guī)劃中的機場高速公路，西靠京九鐵路、105國道、昌九高速公路，南接市北外環(huán)線，北臨昌北機場5公里。

面積項目占地為333461平方米，約500畝。地塊大致呈梯形，英雄大道一側(cè)約長625米，工業(yè)大道一側(cè)約長573米，英雄五路一側(cè)約長596米，英雄南路約長543米。地塊有一根高壓線經(jīng)過，開發(fā)區(qū)相關(guān)部門正積極解決高壓線遷移問題。在地塊西南側(cè)（英雄南路旁）有約占地30畝左右湖面。項目遠期交通區(qū)位優(yōu)勢明顯近期交通還未形成現(xiàn)代交通網(wǎng)絡交通區(qū)位

項目周邊交通設(shè)施分析園區(qū)內(nèi)部英雄大道項目地塊北側(cè)路幅50米,雙向六車道在建英雄七路項目地塊西側(cè)路幅50米,雙向六車道在建英雄南路項目地塊南側(cè)路幅30米,雙向四車道待建英雄八路項目地塊東側(cè)路幅30米,雙向四車道待建園區(qū)外部北外環(huán)項目北側(cè),通過英雄七路向北約1公里城市快速路待建昌九高速項目四側(cè),通過英雄大道向西約2公里城市快速路,雙向四車道已建機場高速項目東側(cè),通過英雄大道向東約1公里城市快速路待建昌北機場項目向北,通過昌九高速或機場高速4公里4D級昌北國際機場,已開通40多條航線已建國際集裝箱碼頭項目東南側(cè)約2公里,沿英雄七路和白水湖路年吞吐量10萬標箱,內(nèi)河裝載能力為1千噸,遠洋五千噸一期已建,二期即將開工演示內(nèi)容：

一、江西國際美居建材物流港市場環(huán)境分析

(為什么選擇建設(shè)江西國際美居建材物流港？）

1、宏觀經(jīng)濟快速發(fā)展

2、其他專業(yè)市場或已有或不成熟

3、房地產(chǎn)市場未來繼續(xù)發(fā)展，美居建材未來需求增長

4、昌北地區(qū)缺少美居建材市場

5、市中心美居建材市場將逐步外遷

6、未來需要美居建材市場設(shè)施存在較大需求

1、南昌市社會經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢分析資料來源:[2006年江西省統(tǒng)計年鑒、2005和2006年度江西省政府工作報告]資料來源:[資料來源]江西省經(jīng)濟運行現(xiàn)狀江西省經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢圖三產(chǎn)結(jié)構(gòu)由2000年的24.2：35.0：40.8調(diào)整到2006年的17：50.2：32.8。十五期間規(guī)模以上工業(yè)增長速度超過27%，GDP增長15%以上;全社會零售總額2006年增長16%,增速比十五期間提高近4%；結(jié)論2010年年均增長（%）GDP（億元）800011社會消費品零售總額（億元）227713江西省十一五規(guī)劃目標資料來源:[《江西省國民經(jīng)濟與社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》]做強昌九工業(yè)走廊；強化南昌中心城地位，建設(shè)中部地區(qū)重要的制造業(yè)基地與物流商貿(mào)中心。江西省經(jīng)濟從農(nóng)業(yè)向工業(yè)邁進；南昌市經(jīng)濟是全省龍頭；物流需求將呈大幅度增長勢頭。未來發(fā)展規(guī)劃與結(jié)論資料來源:[《南昌市國民經(jīng)濟與社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》、《南昌市情2007》、《2006南昌經(jīng)濟社會統(tǒng)計年鑒》]南昌市經(jīng)濟運行現(xiàn)狀三產(chǎn)結(jié)構(gòu)由2000年的10.6：47.2：42.2調(diào)整到2006年的6.5：54.4：39.1；GDP增長15%以上;

全社會零售總額增長15%以上；人均GDP跨上3000美元，進入工業(yè)化快速發(fā)展階段；消費品市場近年增長較快；南昌市經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢圖資料來源:[《南昌市國民經(jīng)濟與社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》、《南昌市情2007》、《2006南昌經(jīng)濟社會統(tǒng)計年鑒》]未來發(fā)展規(guī)劃實施“一江兩岸產(chǎn)業(yè)帶，北伸南延”；以南昌經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)為龍頭，加大英雄工業(yè)園開發(fā)，使該區(qū)域成為昌九工業(yè)走廊產(chǎn)業(yè)突出帶；十一五期末經(jīng)濟規(guī)模翻一倍。南昌市十一五規(guī)劃及未來預測項目名稱2010年2015年年均增長（%）城市人口(萬人)260300建成區(qū)面積（平方公里）260300GDP（億元）2100400014工業(yè)總產(chǎn)值（億元）3000770021社會消費品零售總額（億元）626.841260.81152、江西國際美居建材物流港市場分析

南昌市各類專業(yè)市場發(fā)展情況介紹2006年，南昌市共建設(shè)各類商品交易市場229個，其中全年成交額億元以上有35家，實現(xiàn)成交總額317.02億元。主要的大型市場群均分布在城中和昌南，受城市交通管制。本次調(diào)研結(jié)合本項目的區(qū)位特點與基本開發(fā)要求，排除明顯與本項目條件不相吻合的市場，如日用消費品類、木材花卉類、農(nóng)副產(chǎn)品類等對地理位置、人流量和歷史成因要求較高的市場，重點對生產(chǎn)資料類市場、建筑裝飾材料家具類市場和家電汽車配件五金機電產(chǎn)品類市場展開調(diào)研。2、江西國際美居建材物流港市場分析

南昌市各類專業(yè)市場發(fā)展情況介紹生產(chǎn)資料市場江西省鋼材市場繁榮，但青山北路已實施貨車交通時間管制，遲早要搬遷；江西昌北鋼材大市場目前還冷清，但有前途；本項目用地緊臨昌北鋼材大市場，沿白水湖路直線距離400米內(nèi)；同類市場無競爭優(yōu)勢，尚有重復建設(shè)之嫌。建筑裝飾材料、家具市場（名稱見后）

隨著南昌市經(jīng)濟、人口、房地產(chǎn)開發(fā)等的不斷增長，預計到2010年，南昌市建材市場規(guī)模將翻一翻；

紅谷灘、經(jīng)開區(qū)和英雄工業(yè)園在內(nèi)的昌北地區(qū)客觀上需要建材家具類市場以滿足采購便利需要。家電、汽車、汽配與五金機電產(chǎn)品市場市內(nèi)已有同類市場（江西省家電市場、聯(lián)信大市場和鴻順德國際大市場市場、江西省洪城汽車配件城、昌北的江西國際汽車城、寶源五金機電市場）規(guī)模尚不足以支撐更多的市場建設(shè)空間，不宜重復建設(shè)。2、江西國際美居建材物流港市場分析

南昌市房地產(chǎn)發(fā)展情況介紹發(fā)展現(xiàn)狀房地產(chǎn)開發(fā)投資逐年平穩(wěn)小幅增長；2007年1-8月，全市城鎮(zhèn)以上固定資產(chǎn)投資同比增長39.1%。商品房供求關(guān)系協(xié)調(diào)，市場穩(wěn)步良性發(fā)展；2007年1-8月，商品房屋新開工面積229.09萬平方米，增長10.4%。供給缺口達77萬平方米。商品房價格穩(wěn)中上升，消費力強勁；價格按不同區(qū)域呈環(huán)狀分布。發(fā)展趨勢城市向南向北發(fā)展，昌北潛力巨大；品牌實力開發(fā)商進駐，競爭模式由品質(zhì)走向品牌；戶型設(shè)計三房是主流，小戶型也不容忽視；城市將不斷外擴，居住郊區(qū)化趨勢明顯；土地供應緊縮，價格將持續(xù)走高。南昌近年房地產(chǎn)投資情況

南昌近年住宅供需比較主要建材家具市場總體及分類需求分析與預測表1-21南昌市建裝材料類需求量預測2008年2009年2010年2011年2012年全市總?cè)丝?萬人)505.10514.61524.28534.11544.10全市房地產(chǎn)投資(億元)146.58161.64177.66194.77213.10全市建裝材料類需求量預測(億元)33.2536.6740.3044.1848.34昌北房地產(chǎn)投資(億元)46.9151.7256.8562.3368.19昌北區(qū)域建裝材料類需求量預測(億元)10.6411.7312.9014.1415.47南昌市未來建裝材料的需求增長需要更多更大的建材市場昌北地區(qū)高檔房地產(chǎn)的開發(fā)對高端建裝材料的需求優(yōu)勝劣汰的市場法將為品牌建材市場留下巨大的市場需求空間2、江西國際美居建材物流港市場分析2、江西國際美居建材物流港市場分析

南昌市主要建材家具市場——各市場基本情況匯總表南昌市建材家具專業(yè)市場現(xiàn)狀市場商戶數(shù)(家)平均門店面積(平方米)年交易額(億元)江西省裝潢材料市場83565.7512.52洛陽路建筑裝飾材料市場243148.153.8南昌市建材大市場43062.566.5香江建材市場127089.534大成之家821001.75家福特801001.3鹿鼎國際1852503歐亞達2712502紅星美凱龍902001.8合計3486108.9236.67，占全市85%全市總成交額43.14建材類：江西省裝潢材料市場（群）、洛陽路建筑裝飾材料市場、南昌市建材市場、香江建材市場、大成之家、家福特、華東裝潢城、江西國際家居建材港。

家居類：鹿鼎國際家居、歐亞達家居、紅星美凱龍家居

南昌市建材家具市場評價市場趨向飽和結(jié)構(gòu)性供不應求或多或少存在經(jīng)營不規(guī)范存在交通亂、消防亂、治安亂的“三亂”問題主要建材家具市場總體及分類需求分析與預測主要建材家具分類（共分七大類）需求預測具體數(shù)據(jù)表1—23—36。2、江西國際美居建材物流港市場分析各大市場商戶情況匯總表

單位經(jīng)營面積（m2）經(jīng)營商戶數(shù)（家）經(jīng)營面積合計（m2）年交易額（億元）基礎(chǔ)建材類平均42.24625264005.7油漆涂料類平均41.69355148006.1地板門窗類平均87.3815711509.8陶瓷類平均156.03373582006.5石材類平均76200152004.2燈飾燈具類平均162.75400651002.8衛(wèi)浴潔具類平均118.26210227003.452010年本項目引入（六大市場類）交易設(shè)施需求面積預測具體數(shù)據(jù)2、江西國際美居建材物流港市場分析

門店面積缺口預測(m2)所需門店面積合計（m2）建筑面積(m2)基礎(chǔ)建材類17318.48698.5617397.12油漆涂料類9708.87275.0414550.08地板門窗類23550.6511326.8222653.64陶瓷石材類28736.115057.0930114.18燈飾燈具類19379.256988.27513976.55衛(wèi)浴潔具類8887.056076.0812152.16項目2007年2008年2009年2010年2011年2012年需要的經(jīng)營面積(平方米)164000188600216890249423.5286837329862.58需要的經(jīng)營面積缺口(平方米)0246005289085423.5122837165862.58江西國際美居建材物流港交易設(shè)施需求預測本項目引入家居類市場設(shè)施預測3、項目物流及辦公設(shè)施分析

商流總部設(shè)施需求分析-2008年2009年2010年2011年2012年商戶數(shù)(家)64133212303407年成交額(億元)0.982.023.224.586.14辦公面積（平方米）508210616169292423032568物流總部設(shè)施需求分析-表1-45南昌市物流企業(yè)辦公設(shè)施預測表

2008年2009年2010年2011年2012年大型物流企業(yè)（家）1114172126大型物流企業(yè)（平米）5250689186821063612763中型物流企業(yè)（家）42557085102中型物流企業(yè)（平米）840011025138921701720420合計物流企業(yè)（家）536987106128合計物流企業(yè)（平米）1365017916225742765333183表1-44商流總部設(shè)施預測表3、項目物流及辦公設(shè)施分析

建材家居商戶倉儲設(shè)施需求分析-見表1-46建材家居商戶倉儲設(shè)施需求預測表服務周邊工業(yè)園公共倉儲設(shè)施-見表1-47可引入本項目的工業(yè)物流倉儲需求預測表資料來源:[安必行現(xiàn)場調(diào)研]2008年2009年2010年2011年2012年商戶數(shù)(家)129267424606812年成交額(億元)2.054.206.649.4112.58倉儲面積（平方米）221874276065673921551218242008年2009年2010年2011年2012年工業(yè)物流倉儲設(shè)施8.59.6家電行業(yè)：奧克斯南昌生產(chǎn)制造基地、南昌齊洛瓦電器集團汽車行業(yè)：江鈴陸風汽車有限責任公司3、項目物流及辦公設(shè)施分析

貨運配送設(shè)施需求分析昌北地區(qū)無大中型貨運市場物流港建成后，有大量貨物需要長途運輸和市內(nèi)配送昌南和洪城大市場的貨運市場距物流港較遠，無法滿足需求可在物流港內(nèi)建一個1萬多平方米的中型貨運和配送中心，一方面滿足物流港客戶的需求，另一方面也可滿足周邊企業(yè)和居民的貨運需求。資料來源:[安必行現(xiàn)場調(diào)研]4、本項目配套住宅需求分析

項目周邊區(qū)域房地產(chǎn)市場分析——國家經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)僅有2個具一定規(guī)模的樓盤－金橋慧景、金鋪頤園；樓盤均位于該區(qū)域最繁華的地段，緊鄰管委會、各高校和小型商業(yè)步行街；消費需求主要以學校教職工和企業(yè)中層人員為依托；建筑類型以板式的多層和小高層為主；戶型結(jié)構(gòu)以兩房和三房為主；銷售均價已于2007年9月突破3000元／平方米。項目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場分析——英雄經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)洪都大橋的貫通及機場高速路的建成，將大大縮短工業(yè)園與外部的連接；園區(qū)內(nèi)道路、公交、配套的完善有助提升園區(qū)的競爭力和地產(chǎn)項目的啟動；隨著更多企業(yè)的進入，英雄工業(yè)園的成熟度將隨之提高，園區(qū)的知名度和人氣也將有進一步的提升；隨著人口的增多，居住需求將會進一步顯現(xiàn)，同時，良好的居住環(huán)境也是提升工業(yè)園區(qū)投資環(huán)境、留住人才不可或缺的一環(huán)資料來源:[安必行現(xiàn)場調(diào)研]4、本項目配套住宅需求分析

資料來源:[安必行現(xiàn)場調(diào)研]住宅市場定位建議：

市場定位：以湖面景觀為核心優(yōu)勢，打造中檔住宅小區(qū)和中檔公寓。消費群定位建議：項目本身帶來的就業(yè)人員、南昌理工大學教職工、周邊企業(yè)員工、經(jīng)開區(qū)及英雄工業(yè)園企業(yè)中高層員工的中短期居住。建筑規(guī)模建議：以小高層建筑為主，建議住宅建筑規(guī)模為64000㎡。價格建議：以保守的估計，取其上限，不計未來價格的增長，則項目于2010年的開盤時均價為2800元/㎡。

演示內(nèi)容：

二、個案分析

1、南昌市香江建材市場——當?shù)仨椖?/p>

2、新疆廣匯美居物流園——外地項目

1、南昌市香江建材市場——當?shù)仨椖宽椖勘尘芭c發(fā)展狀況

占地500畝，建筑面積24萬平方米，擁有約2000個鋪面；于2003年6月建成開業(yè)，開業(yè)前商鋪即被搶購而空，業(yè)主60%為建材商家。07年10月底，商家入駐率達90%。產(chǎn)品定位和組成建設(shè)成為集商品流、信息流、資金流和人才流為一體；引入“四位一體“的國際化管理模式；具備批發(fā)、零售、采購、倉儲、運輸及流通等多功能；融合規(guī)?；慕?jīng)營格局、多元化的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、一站式的消費理念為一體；規(guī)劃由經(jīng)營展示區(qū)、客運服務區(qū)、物流配送區(qū)、咨詢培訓區(qū)等9大功能區(qū)組成，是集家居、建材、裝飾材料等商品展示、信息、交易、物流和服務等功能于一身的超大型多功能平臺。經(jīng)營開發(fā)策略與節(jié)奏規(guī)?；⒌蛢r進入、嚴格商戶準入制度、開業(yè)前后高價完善交通體系、大規(guī)模廣告宣傳。經(jīng)營狀況和贏利模式商鋪銷售：出售商鋪獲取商業(yè)地產(chǎn)回報，加快資金回籠，確保資金鏈安全；物業(yè)出租：將部分未出售或自留的商鋪和公共倉庫以物業(yè)出租獲取長期穩(wěn)定的收益。2、新疆廣匯美居物流園——外地項目項目背景與發(fā)展狀況

總占地面積1060畝，規(guī)劃建筑面積134萬平方米，總投資26億元，年成交額可達67.5億元。一、二期工程于2003年12月正式投入運營，主要以商鋪租賃為主，現(xiàn)出租率已達93%，吸引了4000余家商戶入駐。三期工程配套住宅正在建設(shè)中。

產(chǎn)品定位和組成通過網(wǎng)上虛擬市場與實體市場有機結(jié)合，以交易中心、信息中心、物流中心三位一體，集中國際國內(nèi)著名廠商和品牌產(chǎn)品，創(chuàng)建了全新的國際市場模式，同時以信息化帶動交易、展示、物流、綜合服務和國內(nèi)外營銷網(wǎng)絡，創(chuàng)造信息領(lǐng)域的差異優(yōu)勢，以烏魯木齊及周邊地區(qū)為基礎(chǔ)市場，覆蓋新疆全區(qū)與大西北，輻射中西亞國家，是國際性的建材集散地僅通過倉儲物業(yè)贏利，投資回收期較長；七大中心功能區(qū):交易中心、展示中心、會展中心、物流中心、信息中心、服務中心、商業(yè)配套。經(jīng)營開發(fā)策略與節(jié)奏一、二期工程于2003年12月正式投入運營，主要以商鋪租賃為主。三期工程于2006年4月開始動工，主要以建設(shè)與一、二期工程相配套的商品房住宅小區(qū)為主。從廣匯美居物流園建設(shè)實施進度看，先建設(shè)商鋪與物流設(shè)施，后建設(shè)配套商業(yè)和住宅等配套設(shè)施。采取先做市場后做房地產(chǎn)的開發(fā)策略，其核心是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。經(jīng)營狀況和贏利模式房地產(chǎn)銷售、物業(yè)出租、物流運作、交易傭金。3、經(jīng)驗借鑒和對南昌海投項目的啟發(fā)采取先做市場后做地產(chǎn)的開發(fā)策略，分期建設(shè)；采取傳統(tǒng)攤位制與中高擋家居購物中心相結(jié)合的市場模式；采取規(guī)?；呗?；采取強勢競爭和差異化競爭；充分利用項目的背景資源；功能齊全、交易方式多樣性；搭建完善的物流平臺，降低經(jīng)營成本，在運營商與商戶間實現(xiàn)雙贏；注重信息網(wǎng)絡平臺的建設(shè)，強化信息交易功能；注重廣告宣傳，投入大；執(zhí)行商戶準入制度。演示內(nèi)容：

四、江西國際美居建材物流港項目開發(fā)建設(shè)的SWOT分析

1、本項目主要競爭對手分析

2、項目優(yōu)/劣勢分析

3、項目機會點/威脅點分析

4、核心競爭力分析及競爭思路

1、本項目主要競爭對手分析

主要競爭對手洛陽路建筑裝飾材料市場、江西省裝潢材料市場（群）、南昌市建材市場、香江建材市場、華東裝潢城、鹿鼎國際家居、歐亞達家居、紅星美凱龍家居等。

綜合分析在經(jīng)營品種上，目前各市場均不齊全，缺乏實現(xiàn)現(xiàn)代家居建材“一站式購物”的特點，影響消費者的購物便利性和滿足率。在市場配套設(shè)施上，無論是物流倉儲設(shè)施還是商務辦公設(shè)施，目前各市場均不完善，無法給予經(jīng)營戶更全面的支持。同時亦缺乏與建材家具市場密切相關(guān)的技術(shù)支持功能：信息平臺、家裝設(shè)計與建材質(zhì)檢等。在交易模式上，目前各市場均為現(xiàn)貨交易，交易方式單一，缺少電子商務、網(wǎng)上交易、合同交易、大宗貿(mào)易等多樣化的現(xiàn)代交易模式。在市場運營管理上，目前各市場均僅做“地主”，開發(fā)商缺乏與經(jīng)營商戶的互動意識，缺乏對市場的整體經(jīng)營和引導作用，缺乏經(jīng)營模式上的創(chuàng)新。2、項目優(yōu)/劣勢分析優(yōu)勢分析獨有的物流資源優(yōu)勢（“物流總部基地”資源）服務昌北區(qū)域，具有區(qū)位優(yōu)勢石板材資源優(yōu)勢（海投公司亦承擔了廈門主要的石材物流業(yè)務，有利于引進石材經(jīng)銷商來昌經(jīng)銷。）

政策空間優(yōu)勢土地成本優(yōu)勢劣勢分析屬于商業(yè)地產(chǎn)的形態(tài)，專業(yè)性很強，缺乏這方面運作的經(jīng)驗和人才當前開發(fā)的周邊環(huán)境成熟度尚不夠項目的機會點經(jīng)濟高速發(fā)展，物流需求旺盛；南昌市房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模將不斷增長，將帶來對建筑材料、裝修材料與器具、居家用品、家具、燈飾等的龐大需求；昌北區(qū)域尚無大型綜合性建材市場，影響區(qū)域內(nèi)消費者購物便利性和增加成本，而且對建材尤其是高檔產(chǎn)品的需求日益增長；洪都大橋即將建成，將極大地增強本項目對傳統(tǒng)主城區(qū)的經(jīng)濟和物流聯(lián)系，增大本項目在家居建材和物流服務等方面的輻射能力；政府積極推動物流業(yè)發(fā)展，扶持政策不斷出臺，物流企業(yè)規(guī)模不斷擴大，物流總部需求不斷增加；外地外資物流企業(yè)不斷登陸南昌，本地民營物流企業(yè)規(guī)模不斷擴大，對物流設(shè)施與商務設(shè)施需求不斷增加；昌北大型公共倉儲設(shè)施缺乏，需要新建：項目周邊工業(yè)園區(qū)規(guī)模企業(yè)數(shù)量較多，雖自建倉儲設(shè)施，但隨著規(guī)模的迅速擴大，原有的倉庫將逐漸改成生產(chǎn)車間，對尚無大倉儲設(shè)施的昌北地區(qū)來說，將帶來較大倉儲需求。3、項目機會點/威脅點分析本項目在成熟度方面將面臨較強的競爭態(tài)勢；近期在購物習慣方面，現(xiàn)有市場有較明顯的優(yōu)勢，但中長期影響有限。洛陽路建材市場、省裝潢市場、市建材市場和香江建材市場；鹿鼎國際、歐亞達、紅星美凱龍以及老香江家私等。項目將面臨昌南區(qū)域近年新建成開業(yè)或?qū)㈤_業(yè)的其他建材市場較大的競爭，同時不排除昌北區(qū)域內(nèi)可能“跟風”而建的其他建材市場的潛在競爭威脅。3、項目機會點/威脅點分析項目的威脅點

核心競爭力在于中長期家居建材及工業(yè)物流需求明顯、區(qū)位優(yōu)勢突出、土地成本低、有政府支持及物流業(yè)與開發(fā)區(qū)的雙重優(yōu)惠政策。本項目的開發(fā)建設(shè)是風險與機會并存，從地產(chǎn)開發(fā)角度和中期期看，機會略大于風險。應采取的競爭思路在經(jīng)營品種上，作到齊全并實現(xiàn)“一站式購物”；在市場配套設(shè)施上，完善物流設(shè)施、配套商務辦公設(shè)施、信息平臺、家裝設(shè)計與建材質(zhì)檢中心等，搭建設(shè)施完善的商貿(mào)流通平臺；在交易模式上，同時采用現(xiàn)貨交易、電子商務、網(wǎng)上交易、合同交易、大宗貿(mào)易等現(xiàn)代交易模式，實現(xiàn)交易模式多樣化，并采用統(tǒng)一管理、統(tǒng)一品牌、統(tǒng)一服務、統(tǒng)一物流配送、建立IT平臺等先進管理服務手段，創(chuàng)新南昌市家居建材市場業(yè)態(tài)，符合家居建材市場發(fā)展趨勢，避免同質(zhì)化競爭，從而引領(lǐng)南昌市家居建材流通業(yè)發(fā)展，確立領(lǐng)先優(yōu)勢；在市場運營管理上，充分發(fā)揮開發(fā)商對市場的整體經(jīng)營、招商宣傳推廣、引導和培育作用，通過創(chuàng)新經(jīng)營管理模式和加強與商戶的互動，利益捆綁以實現(xiàn)共同繁榮。

4、核心競爭力分析及競爭思路

演示內(nèi)容：

五、江西國際美居建材物流港項目的戰(zhàn)略定位

1、總體發(fā)展與形象定位

2、市場定位

3、核心功能定位

4、功能區(qū)與產(chǎn)品（業(yè)態(tài)）定位

五、江西國際美居建材物流港項目的戰(zhàn)略定位1、總體發(fā)展與形象定位

普通倉儲為核心物流商務為配套打造江西國際家居建材物流港，并舉發(fā)展家居建材物流港與物流企業(yè)總部；打造成國內(nèi)一流的家居建材一站式購物與物流中心（SHOPPING-MALL）南昌市物流業(yè)與家居建材業(yè)的核心商務區(qū)江西省現(xiàn)代物流的領(lǐng)先與示范基地全國有影響的現(xiàn)代化大型家居建材物流港2、市場定位家居建材物流港以南昌市為主要市場、以江西省為重要市場、以周邊省市為輻射市場，提供高端的、完善的、一站式家居建材交易、物流和設(shè)計服務：物流CBD以南昌大中型民營物流企業(yè)和市外各類來昌物流企業(yè)特別是國際物流企業(yè)為主要客戶、以南昌大中型國有物流企業(yè)和昌北大型制造企業(yè)的物流部門為輔助客戶，為來南昌和在南昌的物流企業(yè)提供全面服務，包括商務、培訓、生活、餐飲休閑等服務。物流設(shè)施以本專業(yè)市場客戶為主要客戶、以昌北大型制造企業(yè)、南昌商業(yè)企業(yè)、民營物流企業(yè)和市外各類來昌物流企業(yè)和國際物流企業(yè)為輔。

3、核心功能定位

居家建材展示交易、總部商務、物流服務、電子商務。4、功能區(qū)與產(chǎn)品（業(yè)態(tài)）定位家居建材交易區(qū)、商務服務區(qū)、物流服務區(qū)和生活配套區(qū)四大功能區(qū)構(gòu)成，包括家居建材交易中心、家裝設(shè)計與質(zhì)檢CBD、、招商與會展中心、建材加工中心、貨運與配送中心、家居建材貿(mào)易中心（商流CBD）、物流CBD、公共倉儲中心、餐飲娛樂中心、生活配套中心（住宅、小型商業(yè)）、電子商務平臺（交易信息中心）和金融平臺等十大中心、兩個服務平臺（簡稱10+2產(chǎn)品定位）。

演示內(nèi)容：

六、江西國際美居建材物流港項目的運作管理模式六、江西國際美居建材物流港項目的運作管理模式服務對象主要客戶家居建材交易中心和商流CBD以華南地區(qū)、江西省和南昌市各類大中型家居建材廠家與在昌經(jīng)銷商物流CBD以本地大中型民營物流企業(yè)和市外各類來昌物流企業(yè)特別是國際物流企業(yè)物流設(shè)施以本專業(yè)市場客戶

輔助客戶其他地區(qū)建材廠家、國際品牌廠商與經(jīng)銷商本地大中型國有物流企業(yè)和昌北周邊大型制造企業(yè)的物流部門昌北大型制造企業(yè)、南昌商業(yè)企業(yè)、民營物流企業(yè)和市外各類來昌物流企業(yè)和國際物流企業(yè)經(jīng)營產(chǎn)品中高檔居家建材交易設(shè)施租售中檔倉庫出租、中高檔物流與商流CBD群租售家裝設(shè)計CBD出租、中檔餐飲娛樂設(shè)施出租配套住宅租售等

服務范圍居家建材交易以50公里為主要服務半徑、以300公里為重要服務半徑、輻射周邊；貨運與配送以50公里為主要配送半徑、輻射全省和全國；物流與商流CBD服務以居家建材交易市場和南昌市為主要、輻射全省和全國。居家建材展示交易總部商務物流服務

電子商務為主集居家建材展示交易總部商務家裝設(shè)計與施工、交易供應鏈管理區(qū)域貨運市域配送倉儲物流信息網(wǎng)上流通加工建材質(zhì)檢電子商務金融會展餐飲休閑等等服務功能

管理模式

實行統(tǒng)一品牌管理、統(tǒng)一后勤服務、多樣化經(jīng)營的運作管理模式：家居建材交易中心、招商與會展中心、貨運與配送中心、電子商務平臺（信息中心）和金融平臺由南昌海投物流公司統(tǒng)一品牌管理、統(tǒng)一服務、統(tǒng)一經(jīng)營；物流與商流CBD、家裝設(shè)計CBD、由南昌海投物流公司統(tǒng)一品牌管理、統(tǒng)一后勤服務、統(tǒng)一經(jīng)營（出售的除外）、客戶自主規(guī)范使用；建材加工中心、公共倉儲中心、餐飲娛樂中心由南昌海投物流公司統(tǒng)一品牌管理、統(tǒng)一后勤服務、分散經(jīng)營。演示內(nèi)容：

七、江西國際美居建材物流港項目建設(shè)內(nèi)容及建設(shè)規(guī)模

表7-1本項目可引入的交易設(shè)施需求預測匯總表

單位：萬㎡

2010年經(jīng)營面積(平方米)2010年建筑面積(平方米)2012年經(jīng)營面積(平方米)2012年建筑面積(平方米)基礎(chǔ)建材類8698173971836036720油漆涂料類7275145501535530711地板門窗類11327226542089241783陶瓷石材類15057301142629652591燈飾燈具類6988139771220424409衛(wèi)浴潔具類6076121521061121222家居精品類8542485424165863165863表7-2可引入本項目的辦公設(shè)施需求預測表

單位：㎡

年度20082009201020112012家居建材企業(yè)總部設(shè)施508210616169292423032568物流總部設(shè)施1365017916225742765333183表7-3本項目可引入的倉儲設(shè)施規(guī)模需求預測表

單位:萬㎡

年度20082009201020112012家居建材倉儲設(shè)施9.212.2工業(yè)物流倉儲設(shè)施8.59.61、建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模確定（依據(jù)）2、建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模確定表7-4物流港各規(guī)劃建設(shè)項目面積比例表

序號功能區(qū)名稱占地面積（萬平方米）百分比

(%)建筑面積

（萬平方米）百分比

(%)物流港總用地

其中38.95100.0036.04100.00外部道路5.6湖面2.03可規(guī)劃用地面積31.381家居建材交易中心11.629.7813.6037.742家裝設(shè)計與質(zhì)檢CBD0.681.750.802.223會展招商中心1.23.081.203.334建材加工中心0.61.540.501.395貨運與配送中心1.23.08——6家居建材貿(mào)易中心（商流CBD）0.671.721.654.587物流CBD1.94.882.657.358綜合公共倉儲中心423.979餐飲娛樂中心0.51.280.601.6610生活配套中心（住宅）3.679.426.4017.7611中心廣場1.23.08——12內(nèi)部道路(紅線內(nèi))4.511.55——13外部道路(紅線內(nèi))5.614.38——14湖面2.035.21——15綠化（可規(guī)劃用地面積的15%以上，不含湖面）4.7111.74不計入總占地面積3、產(chǎn)品規(guī)劃建議序號名稱設(shè)施建筑物外觀與檔次建議1精品家居購物中心精品家居購物中心2框架結(jié)構(gòu)，高檔次，在物流港統(tǒng)一形象下，可增加客戶特色外觀圖案框架結(jié)構(gòu)，高檔次，在物流港統(tǒng)一形象下，可增加客戶特色外觀圖案3六個中檔專業(yè)建材交易區(qū)六個中檔專業(yè)建材交易區(qū)4磚混結(jié)構(gòu)，中檔次，在物流港統(tǒng)一形象下，建筑形式可采用歐式風格，提高購物環(huán)境，也可增加客戶特色外觀圖案磚混結(jié)構(gòu)，中檔次，在物流港統(tǒng)一形象下，建筑形式可采用歐式風格，提高購物環(huán)境，也可增加客戶特色外觀圖案5建材加工中心建材加工中心6輕鋼結(jié)構(gòu)，普通檔次，在物流港統(tǒng)一形象下，注重簡潔輕鋼結(jié)構(gòu)，普通檔次，在物流港統(tǒng)一形象下，注重簡潔7綜合公共倉儲中心綜合公共倉儲中心8框架結(jié)構(gòu)，普通檔次，在物流港統(tǒng)一形象下，可增加客戶特色外觀圖案框架結(jié)構(gòu)，普通檔次，在物流港統(tǒng)一形象下，可增加客戶特色外觀圖案9餐飲娛樂中心餐飲娛樂中心10框架結(jié)構(gòu)，中擋，物流港統(tǒng)一形象，充分利用30畝湖面做文章框架結(jié)構(gòu)，中擋，物流港統(tǒng)一形象，充分利用30畝湖面做文章表7-7物流港口規(guī)劃建設(shè)項目產(chǎn)品規(guī)劃建議表江西國際美居建材物流港的開發(fā)建設(shè)，比較起目前南昌市所有的建材家具市場來，具有創(chuàng)新性、唯一性、權(quán)威性和前瞻性，但不具有排他性。創(chuàng)新性：本項目融商流、物流、資金流、信息流于一體，集傳統(tǒng)攤位現(xiàn)貨交易、寫字樓交易、網(wǎng)上交易、期貨交易、價格形成、物流配送、IT服務為一體的經(jīng)營模式，高中檔結(jié)合的“一站式”的家居建材物流中心。唯一性：目前南昌市唯一一家集交易、商務總部、電子商務平臺、融資平臺、家裝設(shè)計與物流配送于一體的現(xiàn)代化家居建材物流中心。權(quán)威性：省市政府全力支持的新型“一站式”的家居建材物流中心。前瞻性：本項目及早發(fā)現(xiàn)昌北區(qū)域?qū)揖咏ú臒麸棇I(yè)市場的需求和南昌市對集交易、商務總部、電子商務平臺、融資平臺、家裝設(shè)計與物流配送于一體的現(xiàn)代化家居建材物流中心的需求，提前介入。4、物流港特性分析演示內(nèi)容：

八、南昌海投物流項目開發(fā)策略與實施進度計劃八、南昌海投物流項目開發(fā)策略與實施進度計劃

1、開發(fā)策略

項目開發(fā)時間從項目正式批準起三年內(nèi)分二期完成，第一期兩年、第二期一年。2、分期開發(fā)方案第一期開發(fā)建設(shè)家居建材交易中心、家裝設(shè)計與質(zhì)檢CBD、、招商與會展中心、建材加工中心、貨運與配送中心，占地面積15.28萬平方米，建筑面積16.1萬平方米，占44.67%；以及基地內(nèi)部道路45000平方米、貨運與配送中心12000平方米、中心廣場12000平方米。詳見表8-1：第二期開發(fā)建設(shè)家居建材貿(mào)易中心（商流CBD）、物流CBD、公共倉儲中心、餐飲娛樂中心、生活配套中心（住宅、小型商業(yè)）占地面積10.33萬平方米，建筑面積19.94萬平方米，占55.33%。詳見表8-2：

在開發(fā)時間上，統(tǒng)一規(guī)劃一次建成，先交易設(shè)施后配套商務與住宅，用兩年時間全面建成家居建材交易中心及配套設(shè)施并投入營運。在招商宣傳推廣上，成立專門的招商宣傳推廣機構(gòu)和招商中心，加強物流港的宣傳推廣、品牌推廣和招商力度，以強勢競爭策略，高調(diào)、立體、多媒介持續(xù)向家居建材廠家、經(jīng)銷商和消費者、宣傳推廣本項目；在經(jīng)營優(yōu)惠上，大力宣傳物流港可享受的物流與開發(fā)區(qū)雙重優(yōu)惠政策，以優(yōu)惠的租金鼓勵和吸引市內(nèi)外家居建材經(jīng)銷商入住經(jīng)營；在吸引顧客上，在市內(nèi)主要顧客區(qū)域開行接送車、周末節(jié)假日加大密度；在經(jīng)營創(chuàng)新上，創(chuàng)新性建立全市家裝設(shè)計總部基地，引進30-40家裝設(shè)計企業(yè)，舉辦全國或中部地區(qū)家裝設(shè)計大賽；在經(jīng)營業(yè)態(tài)和品種上，為顧客提供中高檔產(chǎn)品結(jié)合、全品種覆蓋的一站式購物環(huán)境；在經(jīng)營促銷上，每年舉辦居家建材博覽會和家裝設(shè)計大賽、促銷活動；開展年度和季度優(yōu)惠卡活動和全市最低活動等；在服務項目上，不斷擴大物流港的服務項目，完善服務體系，創(chuàng)新開展市內(nèi)統(tǒng)一配送、倉儲統(tǒng)一管理的新物流模式；在融資服務上，打造融資平臺，為入園企業(yè)開展倉單質(zhì)押融資、票據(jù)融資、流動資金貸款、資金結(jié)算、企業(yè)理財?shù)确?；在電子商務上，通過信息化建設(shè)，打造電子商務平臺，提高物流港的電子商務水平和信息應用水平。3、一期商業(yè)項目啟動開發(fā)與經(jīng)營策略

4、實施進度計劃開發(fā)建設(shè)進度表（2008年1月～2012年12月）注：準備階段主要是進行物流；第一期項目見表8-1；第二期項目見表8-2。08年1－3月08年4-6月08年7-12月09年1-4月09年5-9月09年10-12月10年1-6月10年7-12月物流基地建設(shè)準備階段物流基地基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃設(shè)計階段一期項目審批設(shè)計階段一期項目建設(shè)期二期項目審批設(shè)計階段二期項目建設(shè)期演示內(nèi)容：

九、江西國際美居建材物流港交通分析與交通組織規(guī)劃

1、物流港交通生成預測物流港交通生成預測分三大區(qū)域，即家居建材交易區(qū)、辦公與住宅區(qū)、物流服務區(qū)；通過預測家居建材交易區(qū)、辦公與住宅區(qū)、現(xiàn)代物流區(qū)的小汽車、貨車、出租車的交通量估算，可估算出目標年2012年，項目建成一年后，港區(qū)日均進出共7391車輛，每天按8小時計算，換算標準車流量為959pcu/h。2、物流港道路建設(shè)與交通組織規(guī)劃新建道路，優(yōu)化道路網(wǎng)絡，合理組織車流，加強交通管理

規(guī)劃新建的主要道路為橫1路、橫2路、縱1路與縱2路；縱2路為雙向四車道,寬22米；其他道路近期建成雙向二車道，寬14米,預留綠化帶，遠期可改建為雙向三車道或四車道。

3、主要結(jié)論與建議主要結(jié)論該項目的內(nèi)外交通上均是可行的。新建項目對周邊新建的道路有一定的影響，但其影響的程度在可以接受的范圍內(nèi)，并預測出2012年港區(qū)內(nèi)外新建的道路服務水平都屬于A級，港區(qū)內(nèi)3個關(guān)鍵交叉口的服務水平均舒適順暢；

對于機動車及非機動車停車位配建，本項目規(guī)劃機動車停車位比配建標準少，非機動車位滿足市級建筑項目配建停車位的標準。

項目周邊的公共交通設(shè)施條件不佳，不能夠滿足項目交通集散的需求。建議在項目機動車出入口完善標志標線設(shè)置，增設(shè)停讓標志牌，減少項目出入機動車輛與項目四周道路機動車交通的沖突；在項目合適的位置設(shè)置出租車上落客車位，出租車上落客車位應避免與行人交通及機動車交通組織的沖突；建議相關(guān)部分增設(shè)公交線路，開通火車站、八一廣場、紅谷灘、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、洪都大道等地至物流港的線路，并在物流港四周的英雄大道附近、英雄八路、英雄七路、英雄南路各設(shè)置一個公交站臺，為城市居民提供方便、快捷的出行方式。建議相關(guān)部分盡快建完港區(qū)周邊道路，特別是英雄大道、英雄七路、機場高速等，以便港區(qū)建設(shè)中和建成后與外界的交通連接與順暢，確保港區(qū)的正常運作。

演示內(nèi)容：

十、江西國際美居建材物流港項目開發(fā)的管理組織

圖10-1江西國際美居物流港組織機構(gòu)設(shè)置市場管理部物流運作本部行政人事部財務部信息技術(shù)部基建工程部后勤服務部保安部總經(jīng)理董事會副總經(jīng)理交易結(jié)算部倉儲部配送部表10-1部門人員編制表

序號部門人數(shù)（人）1總經(jīng)理+副總經(jīng)理22市場管理部83交易結(jié)算部44物流運作本部85行政人事部46財務部67信息技術(shù)部48基建工程部69物業(yè)管理部2610保安部25合

計93本項目計劃定員為93人，如表10-1所示。所需人員主要從社會上公開招聘，通過考核擇優(yōu)錄取，并實行勞動合同制方法管理。演示內(nèi)容：

十一、江西國際美居建材物流港信息化建設(shè)初步規(guī)劃

1、信息平臺建設(shè)思路物流港信息平臺將建設(shè)成為創(chuàng)新型的電子商務平臺，該平臺為信息、商務、應用、人才及技術(shù)五大服務提供了公共工具，并提供內(nèi)容管理、物流配送等一系列自建服務；外接平臺運營商之外的其它方提供的服務系統(tǒng)；接入第三方的服務內(nèi)容。把信息平臺打造成：國際家居行業(yè)展示交流中心家居建材交易中心第三方物流運營中心社會資源應用中心物流方案咨詢服務中心信息平臺主要功能系統(tǒng)商務服務系統(tǒng)、商鋪交易系統(tǒng)、物流業(yè)務系統(tǒng)、物業(yè)管理系統(tǒng)2、信息平臺服務功能示意圖江西國際美居建材物流港信息平臺商務服務系統(tǒng)序號項目名稱內(nèi)容投資預算（萬元）一網(wǎng)絡建設(shè)1．園區(qū)主干網(wǎng)建設(shè)千兆連接2002．機房環(huán)境和供電系統(tǒng)建設(shè)UPS系統(tǒng)、供電線路建設(shè)553．網(wǎng)管、監(jiān)控、安全、門戶與認證網(wǎng)絡系統(tǒng)管理、網(wǎng)絡系統(tǒng)監(jiān)控、網(wǎng)絡與系統(tǒng)安全、用戶認證，網(wǎng)絡門戶3004．網(wǎng)絡與應用系統(tǒng)服務器數(shù)據(jù)庫，WWW、E-MAIL、VOD等網(wǎng)絡應用服務器3005．大容量存儲系統(tǒng)1006．安全備份系統(tǒng)系統(tǒng)備份與容災50小計1005三網(wǎng)站及電子交易平臺建設(shè)1．門戶網(wǎng)站南昌國際美居物流港門戶網(wǎng)站102．電子商務平臺1、商務服務2、商鋪交易系統(tǒng)3、物流業(yè)務系統(tǒng)4、物業(yè)管理系統(tǒng)1003．配套費用調(diào)研費用、技術(shù)培訓、運行維護30小計140四數(shù)字化物流港標準規(guī)范標準體系、通用標準、網(wǎng)絡標準、應用標準、應用標準、運行管理規(guī)范等。30五外部信息系統(tǒng)外部信息搜索、鏡像，對外信息發(fā)布5六不可預見費20總計12003、

信息平臺建設(shè)費用表演示內(nèi)容：

十二、江西國際美居建材物流港項目投資估算及經(jīng)濟評價

1、工程造價與投資估算

2、資金籌措

3、經(jīng)濟評價

4、物流港經(jīng)濟總量測算1、工程造價與投資估算物流港開發(fā)周期為3年，分2期建設(shè)，固定資產(chǎn)總投資49021萬元?？偼顿Y主要包含三個部分：工程建設(shè)費、主要設(shè)備費和其他費用。投資的構(gòu)成和額度見表12-2：

表12-2固定資產(chǎn)投資表單位：萬元

序號項

目建筑工程主要設(shè)備費其他費用合

計1固定資產(chǎn)投資42918.061200.004902.7849020.841.1

工程費用42918.06

1.2

主要設(shè)備費

1200.00

1.3

其它費用

4902.78

2固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅

0.003建設(shè)期利息

0.004固定資產(chǎn)總投資

49020.841、工程造價與投資估算項目投資估算詳見：附表1，固定資產(chǎn)投資估算表；附表1-1，建筑工程估算表；附表1-2，主要設(shè)備費用估算表；附表1-3，其他費用估算表。分期建設(shè)投資見表12-3：表12-3分期建設(shè)投資表單位：萬元分期建設(shè)第1年第2年第3年第一期建設(shè)投資22847.47

第二期建設(shè)投資26173.37建設(shè)項目總投資49020.842、資金籌措項目總投資為49020萬元，開發(fā)單位海投公司資本金為18000萬元，占項目總投資的36.72%，符合國家有關(guān)建設(shè)項目資本金比例要求。其余建設(shè)資金可以通過開發(fā)單位自籌、項目運作籌資、項目收益再投資、滾動開發(fā)建設(shè)等方式解決資金需求。項目采用項目收益滾動方式開發(fā)建設(shè)，資金需要總量為5億元，來源如下：表12-4項目投資資金來源計劃表

單位：億元資金來源金額1、開發(fā)商資本金1.802、項目收益再投入（投產(chǎn)后首3年回收的現(xiàn)金）3.20投資資金總額(1+2)5.003、經(jīng)濟評價——財務評價

營運收入包括倉儲出租收入、商鋪出租收入、綜合配套設(shè)施出租收入（辦公、停車場、廠房等）、以及房地產(chǎn)銷售收入。經(jīng)濟計算周期為20年，預計計算周期內(nèi)總收入為18億元，年均收入9000萬元。稅金本項目計算周期內(nèi)投資主體年均納稅1100萬元。

3、經(jīng)濟評價——財務評價主要年份收入、利潤與稅金（稅金包含所得稅、稅金及附加）

表12-10主要年份收入、利潤與稅金表

單位:萬元序號

年份

項目計算周期20年合計一期竣工期試營期試營期運營期第2年2009年第3年

2010年第4年

2011年第5年

2012年第8年

2015年第13年

2020年第22年

2029年1營運收入181399.3528416.0024047.6018287.703855.894979.386025.058019.352稅前利潤92962.6319396.6010355.516417.411296.022191.133071.824769.523稅后利潤69721.9714547.457766.634813.06972.011643.352303.863577.144稅金46308.636412.034085.162941.68976.491387.571784.102544.873、經(jīng)濟評價——盈利能力分析價項目主要財務盈利能力指標表12-11主要評價指標測算結(jié)果表評價指標所得稅前所得稅后財務內(nèi)部收益率(%)55.6632.46財務凈現(xiàn)值(萬元)45066.0131131.32投資回收期(年)3.213.77財務敏感性分析3、經(jīng)濟評價——不確定性分析表12-12財務敏感性分析表變化因素變動幅度（%）財務內(nèi)部收益率（%）投資回收期（年）基本方案32.463.77固定資產(chǎn)投資527.913.941024.214.71-538.093.6-1045.063.42營運收入540.093.551048.713.35-525.894.15-1020.335.82經(jīng)營成本531.923.791031.393.8-532.993.75-1033.533.74本項目將固定資產(chǎn)投資、經(jīng)營成本和營業(yè)收入確定為變動因素，設(shè)置了±5%，±10%的變化幅度，以稅后內(nèi)部收益率、投資回收期為指標，進行了敏感性測算。結(jié)果：營運收入降低10%時，內(nèi)部收益率仍為20.33%（＞10%），投資回收期為5.82年（營運收入為敏感因素），說明該項目的抗風險能力比較強。同時，從整個敏感性分析的總體指標看，項目變化比較平穩(wěn)，也可以進一步說明項目的個、抗風險能力強。盈虧平衡分析3、