合肥豪宅專題研究年度報(bào)告課件

2008年合肥豪宅專題研究------僅呈新鴻意地產(chǎn)12008年合肥豪宅專題研究------僅呈新鴻意地產(chǎn)1PART1大勢研讀2PART1大勢研讀2金融業(yè)規(guī)模爆發(fā)增長資本市場成為金融市場主體經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)定性增加次債危機(jī)爆發(fā)金融衍生工具的開發(fā)和推廣使全球金融業(yè)規(guī)?？焖僭鲩L全球金融業(yè)的核心資產(chǎn)總額已達(dá)１４０萬億美元；資本市場進(jìn)一步成為全球金融市場的主體銀行資產(chǎn)占全球金融資產(chǎn)比重由1980年的42％下降到2005年的27％經(jīng)濟(jì)金融化一方面促進(jìn)了全球資源有效配置同時(shí)增加了全球經(jīng)濟(jì)的不穩(wěn)定性、投機(jī)性和風(fēng)險(xiǎn)性次債危機(jī)爆發(fā)，導(dǎo)致大范圍金融風(fēng)暴次債影響深遠(yuǎn)，拖累世界經(jīng)濟(jì)增長全球經(jīng)濟(jì)在過去4年里增長非常強(qiáng)勁，年均增長率達(dá)到近5%，2007年以后，世界經(jīng)濟(jì)面臨諸多挑戰(zhàn)，本輪經(jīng)濟(jì)增長進(jìn)入調(diào)整期。世界經(jīng)濟(jì)進(jìn)入08年已出現(xiàn)下滑的態(tài)勢，經(jīng)濟(jì)調(diào)整正在加劇，而美國次貸危機(jī)則成為全球經(jīng)濟(jì)調(diào)整的直接導(dǎo)火索，其發(fā)展走勢將決定世界經(jīng)濟(jì)未來走向。世界經(jīng)濟(jì)3金融業(yè)規(guī)模爆發(fā)增長資本市場成為金融市場經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)定性增加次債危次貸危機(jī)已形成蔓延效應(yīng)，對(duì)全球經(jīng)濟(jì)增長的沖擊將體現(xiàn)在四個(gè)方面：拉低全球經(jīng)濟(jì)增長預(yù)期、需求萎縮、市場流動(dòng)性不足以及大宗資源產(chǎn)品價(jià)格回落。作為全球最大的經(jīng)濟(jì)體，深刻影響著全球的經(jīng)濟(jì)，不僅在貿(mào)易環(huán)節(jié)，還包括金融和信心領(lǐng)域；次貸危機(jī)對(duì)全球經(jīng)濟(jì)的影響主要體現(xiàn)在四個(gè)方面：1.拉低全球經(jīng)濟(jì)增長的預(yù)期；2.市場需求萎縮；3.市場流動(dòng)性不足；4.大宗資源產(chǎn)品價(jià)格回落。世界經(jīng)濟(jì)4次貸危機(jī)已形成蔓延效應(yīng)，對(duì)全球經(jīng)濟(jì)增長的沖擊將體現(xiàn)在四個(gè)方面回顧世界經(jīng)濟(jì)波動(dòng)周期，預(yù)計(jì)世界經(jīng)濟(jì)未來將進(jìn)入3-5年的衰退周期；中國經(jīng)濟(jì)在經(jīng)濟(jì)嚴(yán)冬里緩慢爬升。1929-1933年4年經(jīng)濟(jì)大蕭條,世界經(jīng)濟(jì)步入衰退農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格下跌金融大崩潰國家制度破產(chǎn)世界經(jīng)濟(jì)大蕭條工業(yè)生產(chǎn)倒退20至30年超過25萬間企業(yè)破產(chǎn)，失業(yè)人高達(dá)4500萬國際貿(mào)易急速萎縮，1933年貿(mào)易額比1929年減少約40%。各國股市腰斬.亞洲金融危機(jī)，高速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)受挫1997年7月2日，由泰國開始，之后進(jìn)一步影響了鄰近亞洲國家的貨幣、股票市場和其它的資產(chǎn)價(jià)值，之后更是影響到俄羅斯，造成全球影響。對(duì)美元匯率GNP（10億美元）97年6月98年7月97年6月98年7月泰國24.5泰銖41170102印尼2,380印尼盾14,15020534菲律賓26.3披索427547馬來西亞2.5令吉4.19055韓國850韓圓1,290430283在2008年改革論壇（順德）上，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、北京師范大學(xué)教授、博導(dǎo)鐘偉對(duì)美國次貸危機(jī)產(chǎn)生的原因、背景以及對(duì)中國乃至世界經(jīng)濟(jì)的影響作了專題演講。他認(rèn)為，中國乃至世界經(jīng)濟(jì)，至少需要三年的調(diào)整周期。5回顧世界經(jīng)濟(jì)波動(dòng)周期，預(yù)計(jì)世界經(jīng)濟(jì)未來將進(jìn)入3-5年的衰退周美國次貸引發(fā)的世界金融危機(jī)對(duì)中國的出口市場形成沖擊，對(duì)中國的宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行形成下行壓力，宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行拐點(diǎn)出現(xiàn)。中國出口曲線與世界經(jīng)濟(jì)保持趨勢一致。當(dāng)次貸危機(jī)引發(fā)世界金融危機(jī)時(shí)，中國出口也必將遭受巨額損失2008年前3季度，我國進(jìn)出口貿(mào)易順差比上年同期減少47億美元，凈出口對(duì)GDP增長速度的拉動(dòng)作用比上年同期減少1.2個(gè)百分點(diǎn)，出口增速顯著下滑。時(shí)至今日，這種比例正在縮小，中國經(jīng)濟(jì)相比國際市場，復(fù)蘇時(shí)間，已經(jīng)提前。中國經(jīng)濟(jì)6美國次貸引發(fā)的世界金融危機(jī)對(duì)中國的出口市場形成沖擊，對(duì)中國的目前宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)轉(zhuǎn)的背景已經(jīng)發(fā)生根本性的變化，經(jīng)濟(jì)面臨下行周期，保增長、控通脹成為目前決策層面對(duì)經(jīng)濟(jì)調(diào)控的思路；中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，也飽受金融危機(jī)的折磨；此刻，中國政府已經(jīng)出手相助。2007年11月2008年7月2008年10月防止經(jīng)濟(jì)由偏快轉(zhuǎn)向過熱防止全面通貨膨脹股市暴漲，全國房價(jià)快速大幅上漲，投資信心膨脹上半年重大自然災(zāi)害頻發(fā)物價(jià)指數(shù)連創(chuàng)新高通脹壓力明顯減弱金融危機(jī)爆發(fā)沖擊世界經(jīng)濟(jì)全力保持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長，控制通貨膨脹（一保一控）保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展控制物價(jià)過快上漲經(jīng)濟(jì)背景宏觀調(diào)控中國房地產(chǎn)行業(yè)是中國經(jīng)濟(jì)支柱之一，在此次經(jīng)濟(jì)大潮中，經(jīng)歷潮起潮落，打破了房地產(chǎn)永不言敗的神話，提高行業(yè)入行門檻，經(jīng)歷房地產(chǎn)行業(yè)完全市場化以后的第一輪洗牌。通觀世界發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展歷程，本論房地產(chǎn)行業(yè)至少還有10年以上的向上發(fā)展道路要走。7目前宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)轉(zhuǎn)的背景已經(jīng)發(fā)生根本性的變化，經(jīng)濟(jì)面臨下行周期由于需求減弱引發(fā)的大宗資源性產(chǎn)品價(jià)格的回落，使得通脹的風(fēng)險(xiǎn)大為降低，客觀為寬松的金融政策的調(diào)整創(chuàng)造了條件，中國進(jìn)入減息通道中國人民銀行從10月15日起下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)；從10月9日起下調(diào)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各0.27個(gè)百分點(diǎn)，其他期限檔次存貸款基準(zhǔn)利率作相應(yīng)調(diào)整。這是央行近９年來下調(diào)所有存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率；存貸款基準(zhǔn)利率雙雙下調(diào)的舉措也為近年來罕見為應(yīng)對(duì)國際金融動(dòng)蕩，中國也將根據(jù)經(jīng)濟(jì)形勢變化，及時(shí)調(diào)整政策，加強(qiáng)宏觀調(diào)控的靈活性、針對(duì)性，保持宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，保持金融市場穩(wěn)定，保持資本市場穩(wěn)定。

——溫家寶總理中國經(jīng)濟(jì)8由于需求減弱引發(fā)的大宗資源性產(chǎn)品價(jià)格的回落，使得通脹的風(fēng)險(xiǎn)大減息的同時(shí)，刺激內(nèi)需成為目前力保經(jīng)濟(jì)增長的另外一條關(guān)鍵路徑，其中擴(kuò)張性的財(cái)政政策及減稅促進(jìn)消費(fèi)成為可選方式次貸危機(jī)，美國消費(fèi)支出驟減，間接影響歐盟、日本等世界經(jīng)濟(jì)貿(mào)易美元貶值、人民幣升值，中國產(chǎn)品價(jià)格優(yōu)勢侵蝕世界原材料價(jià)格上漲，增加出口企業(yè)生產(chǎn)成本中國出口受傷嚴(yán)重投資受挫，信心大減內(nèi)需仍有拉升潛力和空間擴(kuò)張性的財(cái)政政策減稅政策次貸危機(jī)，全球股市暴跌，投資者對(duì)市場無信心中國沒有完全面向世界開放市場，國內(nèi)市場受次貸危機(jī)影響有限中國擁有最廣大的市場，居民儲(chǔ)蓄全球第一中國經(jīng)濟(jì)三駕馬車擴(kuò)大內(nèi)需成為力保經(jīng)濟(jì)增長關(guān)鍵路徑9減息的同時(shí)，刺激內(nèi)需成為目前力保經(jīng)濟(jì)增長的另外一條關(guān)鍵路徑，2008年以來，我國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格持續(xù)回落，特別是下半年以來，房價(jià)回落速度明顯加快主要地區(qū)商品房成交量持續(xù)萎縮，08年隨著金融危機(jī)的蔓延，市場觀望氣氛更加濃重，北京、上海等城市成交量同比降幅都在40%左右年前房價(jià)漲幅回落、成交低迷、觀望濃重；年后有所改觀。就房市而言，在宏觀調(diào)控及金融風(fēng)暴沖擊等多種因素的影響下，08年以來我國房地產(chǎn)市場觀望氣氛濃重，房價(jià)漲幅持續(xù)回落，成交量大幅萎縮，從2009年年初開始，全國大部分房地產(chǎn)市場開始回暖（反彈）。中國房市102008年以來，我國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格持續(xù)回落，特別首次購買90平米以下普通住房契稅稅率降到1%首次購買普通自住住房改善性自住房貸款利率下限擴(kuò)大為基準(zhǔn)利率0.7倍最低貸款比例調(diào)整為20%買賣住房免征收印花稅下調(diào)公積金貸款利率0.27個(gè)百分點(diǎn)

個(gè)人銷售住房免征土地增值稅各檔次利率下調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)財(cái)政部央行救市重點(diǎn)：恢復(fù)信心、重在民生08年10月22日（財(cái)政部央行聯(lián)手救市細(xì)則）將現(xiàn)行個(gè)人購買普通住房超過5年（含5年）轉(zhuǎn)讓免征營業(yè)稅，改為超過2年（含2年）轉(zhuǎn)讓免征營業(yè)稅將個(gè)人購買普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的，由按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營業(yè)稅，改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價(jià)的差額征收營業(yè)稅爭取用3年時(shí)間基本解決城市低收入住房困難家庭住房及棚戶區(qū)改造問題取消城市房地產(chǎn)稅支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理的融資需求加大對(duì)自住型和改善型住房消費(fèi)的信貸支持力度08年12月20日（國務(wù)院再次出臺(tái)救市細(xì)則）由于市場目前已經(jīng)形成了下行預(yù)期，中央政府出臺(tái)救市政策以求刺激市場，恢復(fù)信心，解決民生問題中國救市11首次購買90平米以下普通住房首次購買普通自住住房改善性自住房房企在經(jīng)濟(jì)周期中的發(fā)展策略企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身的專業(yè)水平、資源儲(chǔ)備及融資能力在行業(yè)周期的收縮階段采取有效的針對(duì)措施世界經(jīng)濟(jì)將面臨減速風(fēng)險(xiǎn)，甚至將步入一個(gè)衰退期經(jīng)濟(jì)增長減弱的表現(xiàn)之一就是市場信心受挫，消費(fèi)需求的減弱經(jīng)濟(jì)增長減弱的表現(xiàn)之二就是市場流動(dòng)性不足經(jīng)濟(jì)增長減弱表現(xiàn)之三就是大宗資源性產(chǎn)品價(jià)格的回落此次世界經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的衰退周期將持續(xù)3到5年時(shí)間中國宏觀經(jīng)濟(jì)的總結(jié)目前宏觀經(jīng)濟(jì)已進(jìn)入下行周期，保增長控通脹將成為政府在相當(dāng)一時(shí)間內(nèi)調(diào)控經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)原則資源型價(jià)格的回落將是的宏觀經(jīng)濟(jì)通脹的風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)減弱，寬松金融政策時(shí)機(jī)已經(jīng)到來刺激消費(fèi)將成為下一階段的主思路，積極地財(cái)政政策及減稅成為備選方式世界經(jīng)濟(jì)背景總結(jié)市場已經(jīng)形成下行預(yù)期，房地產(chǎn)市場的調(diào)整將會(huì)持續(xù)較長的時(shí)間房地產(chǎn)行業(yè)的地位使得政府將會(huì)出臺(tái)一定的暖市政策，但不會(huì)根本的扭轉(zhuǎn)市場疲弱的狀態(tài)房地產(chǎn)行業(yè)下行周期將導(dǎo)致房地產(chǎn)市場環(huán)境出現(xiàn)大幅調(diào)整經(jīng)濟(jì)周期對(duì)運(yùn)作單一物業(yè)房企影響較大，抗風(fēng)險(xiǎn)能力變?nèi)醴康禺a(chǎn)市場總結(jié)經(jīng)濟(jì)背景思考小結(jié)12房企在經(jīng)濟(jì)周期中的發(fā)展策略企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身的專業(yè)水平、資源儲(chǔ)備合肥市宏觀環(huán)境年份市域人口城鎮(zhèn)化水平2010年580萬人62%2020年710萬人74%城市分區(qū)：規(guī)劃將中心城區(qū)劃分為八個(gè)城市分區(qū)：老城區(qū)、東區(qū)、北區(qū)、西區(qū)、南區(qū)、經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)和濱湖新區(qū)合肥141發(fā)展戰(zhàn)略：“一個(gè)主城、四個(gè)組團(tuán)、一個(gè)濱湖新區(qū)”合肥近期向南重點(diǎn)開發(fā)建設(shè)濱湖新區(qū)，本案處于城市發(fā)展主軸上，新老城區(qū)的銜接帶13合肥市宏觀環(huán)境年份市域人口城鎮(zhèn)化水平2010年580萬人62老城區(qū)：環(huán)城馬路以內(nèi)地區(qū)，建設(shè)用地面積約5.28平方公里，人口控制在12萬左右。東區(qū)：瑤海區(qū)行政區(qū)域內(nèi)，即板橋河、南淝河左岸地區(qū)，包括瑤海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和磨店職教基地，建設(shè)用地面積約81.44平方公里，人口控制在88萬左右。北區(qū)：除老城區(qū)以外的廬陽區(qū)行政區(qū)域，板橋河右岸和南淝河左岸地區(qū)，包括廬陽工業(yè)園區(qū)，建設(shè)用地面積約31.53平方公里，人口控制在38萬左右。西區(qū)：蜀山行政區(qū)域的一部分，東以金寨路、環(huán)城西路為界，西到二環(huán)西路、合九鐵路，北到南淝河，南以312國道為界，包含政務(wù)文化新區(qū)，建設(shè)用地面積約35.05平方公里，人口48萬左右，政務(wù)區(qū)規(guī)劃人口15萬。南區(qū)：包河行政區(qū)域的一部分，西以金寨路為界，北到環(huán)城南路，東到南淝河，南以312國道為界。建設(shè)用地面積約35.67平方公里，人口控制在47萬左右。區(qū)域狀況14老城區(qū)：區(qū)域14經(jīng)開區(qū)：

312國道以南，滬-蓉高速公路以西，合九鐵路以東，派河以北地區(qū)，建設(shè)用地面積約60.59平方公里，人口控制在36萬左右。高新區(qū)：東以二環(huán)西路、合九鐵路為界，北到董鋪水庫南岸，南到滬-漢-蓉高速鐵路，包括高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、科技創(chuàng)新示范基地、蜀山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，建設(shè)用地面積約63.03平方公里，人口控制在35萬左右。濱湖新區(qū)：312國道以南，滬蓉高速公路以東，南淝河以西，派河以北地區(qū)，包括濱湖新區(qū)和包河工業(yè)園區(qū)，建設(shè)用地面積約47.40平方公里，人口控制在56萬左右。區(qū)域狀況從各區(qū)規(guī)劃面積和人口指標(biāo)來看，未來3——5年，合肥還將新增約50萬的人口，這個(gè)群體中有5萬人左右的高校畢業(yè)生，有20萬左右的周邊村鎮(zhèn)居民和外來務(wù)工人員，還有20萬周邊地市來肥的高收入人群和外來企業(yè)主，這給合肥未來的高端消費(fèi)市場注入龐大生機(jī)。15經(jīng)開區(qū)：312國道以南，滬-蓉高速公路以西，合九鐵路以東，從以上規(guī)劃可以看出，整個(gè)合肥的城市化面積在未來將成倍擴(kuò)大，城市規(guī)模的擴(kuò)大會(huì)帶來城市中心點(diǎn)的轉(zhuǎn)移，除了原有的城市中心之外，城市會(huì)在未來呈現(xiàn)多中心的格局。城市整體的大規(guī)劃，必然在未來加快各個(gè)新區(qū)的城市化建設(shè)進(jìn)程，城市化建設(shè)進(jìn)程的加快必然會(huì)使城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進(jìn)入一個(gè)快速發(fā)展期，連帶會(huì)拉動(dòng)整個(gè)城市房地產(chǎn)行業(yè)在城市新區(qū)域的擴(kuò)散。合肥未來將多個(gè)和老城區(qū)并舉的中心區(qū)域?yàn)I湖新區(qū)老城區(qū)16從以上規(guī)劃可以看出，整個(gè)合肥的城市化面積在未來將成倍擴(kuò)大，城2008年合肥市地區(qū)生產(chǎn)總值1664.84億元，比上年增長17.2％。按戶籍人口計(jì)算，人均生產(chǎn)總值為34482元，比上年增加6348元。07年合肥市GPD達(dá)到1334．2億元，同比增幅達(dá)18.1%。持續(xù)高速的增幅揭示了合肥市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的高速穩(wěn)定08年GDP的漲幅顯示出合肥的經(jīng)濟(jì)進(jìn)入高速發(fā)展的階段合肥經(jīng)濟(jì)172008年合肥市地區(qū)生產(chǎn)總值1664.84億元，比上年增長108年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資1838.64億元，增長40.3％；從07年開始，房地產(chǎn)投資持續(xù)平穩(wěn)，所占比重也穩(wěn)定變化08年合肥全社會(huì)固定資產(chǎn)投資高速增長和房地產(chǎn)投資持續(xù)穩(wěn)定變化合肥經(jīng)濟(jì)1808年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資1838.64億元，增長40.3％；08年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入分別為15590元和5300元，增長16.1％和18％。合肥CPI的增長是平穩(wěn)攀高，而房價(jià)同比卻是跳躍性的彈升08年合肥新建住房價(jià)格同比上揚(yáng)幅度就遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于了CPI的漲幅合肥經(jīng)濟(jì)1908年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入分別為15590目前，合肥人均GDP接近5000美元，城市居民處在消費(fèi)升級(jí)的階段。固定資產(chǎn)投資的增高，為整個(gè)合肥的經(jīng)濟(jì)發(fā)展包括房地產(chǎn)開發(fā)提供了可持續(xù)發(fā)展的硬件保證。人均工資快速增長，提高了當(dāng)?shù)厝讼M(fèi)能力，從側(cè)面支撐了房地產(chǎn)市場。同比全國其它部分省會(huì)城市及省內(nèi)主要城市，合肥商品房住宅均價(jià)相對(duì)較低，這和合肥近兩年開發(fā)量過大、城市人口基數(shù)又相對(duì)較少，同時(shí)相應(yīng)的資金、硬件等投入并不能完全跟上自身城市發(fā)展進(jìn)程有關(guān)。經(jīng)濟(jì)發(fā)展形式良好，推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展合肥經(jīng)濟(jì)20目前，合肥人均GDP接近5000美元，城市居民處在消費(fèi)升級(jí)稅收類政策土地類政策其他類房地產(chǎn)市場1金融類政策23住房保障類45多種政策出臺(tái)，顯示了政府對(duì)房地產(chǎn)市場調(diào)控的強(qiáng)大力量，了解政策利于規(guī)避項(xiàng)目開發(fā)中的一些風(fēng)險(xiǎn)合肥政策21稅收類政策土地類政策其他類房地產(chǎn)市場1金融類政策23住房保障稅收政策《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地稅收管理工作的通知》、耕地占用稅暫行條例實(shí)施細(xì)則《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問題的通知》、下調(diào)住房交易稅費(fèi)房貸利率金融政策《經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)貸款管理辦法》《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)授信風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》

、《關(guān)于對(duì)房抵產(chǎn)委托貸款情況進(jìn)行調(diào)查的通知》《土地登記辦法》、《土地調(diào)查條例》、《關(guān)于開展開發(fā)區(qū)土地集約利用評(píng)價(jià)工作的通知》《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》《關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》、兩會(huì)政府工作報(bào)告之住房保障體系、成立“住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部”土地政策住房保障其他類《房屋登記辦法》、十項(xiàng)政策擴(kuò)大內(nèi)需合肥政策22稅收政策《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地稅收管理工作的通知》、耕地占用稅從08年合肥的城市建設(shè)可以判斷出：1、城市基礎(chǔ)設(shè)施落后已經(jīng)制約了城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，現(xiàn)在加快建設(shè)是在補(bǔ)原來的舊帳；2、交通的改善將提升區(qū)域的價(jià)值，減弱環(huán)境與位置對(duì)終端客戶的選擇抗性，從而吸引投資商進(jìn)入；3、對(duì)外的交通改善，將提升城市的吸引力和輻射力，增加合肥吸引投資的活力；4、動(dòng)車組的開通將直接拉近上海、南京、合肥一線的通行半徑和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)距離，利于城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和開放性的投資環(huán)境。城市建設(shè)給城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展注入強(qiáng)心劑，給城市居民以信心，給外來投資者以良好的愿景城市建設(shè)23從08年合肥的城市建設(shè)可以判斷出：城市建設(shè)給城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展注城市的住宅產(chǎn)品升級(jí)實(shí)現(xiàn)跨越，國內(nèi)一線開發(fā)商的介入提高了終端消費(fèi)客戶的鑒賞能力，從而為價(jià)格提升和居住品質(zhì)提高奠定基礎(chǔ)；造城成為城市發(fā)展的主題，這預(yù)示著合肥進(jìn)入大盤品質(zhì)生活時(shí)代，開發(fā)商分化開始；港資、外資投資商尚未涉足合肥，表明城市的商業(yè)經(jīng)濟(jì)還相對(duì)落后，未來2年的發(fā)展仍將停留在住宅的發(fā)展上。企業(yè)的研究主要關(guān)注于大型房地產(chǎn)企業(yè)的動(dòng)作，通過大型企業(yè)的盤點(diǎn)可以得出判斷企業(yè)盤點(diǎn)24城市的住宅產(chǎn)品升級(jí)實(shí)現(xiàn)跨越，國內(nèi)一線開發(fā)商的介入提高了終端消萬科進(jìn)入合肥作為中國房地產(chǎn)的領(lǐng)軍者，萬科于2008年4月成功拍得望江西路與合作化路兩地塊，標(biāo)志著萬科正式進(jìn)入合肥房地產(chǎn)市場。隨后，快速打造了在合肥的首個(gè)作品——萬科金色名郡，并成功以精裝房亮相市場，引起了業(yè)界及購房者的廣泛關(guān)注，開啟了合肥樓市精裝房的新紀(jì)元。華潤又一力作亮相合肥華潤繼讕溪鎮(zhèn)之后，攜其第二部作品——華潤幸福里再度巨獻(xiàn)合肥。綠城獻(xiàn)給合肥的第三部經(jīng)典之作綠城玉蘭公寓是繼綠城桂花園、百合公寓之后，綠城獻(xiàn)給合肥的又一經(jīng)典力作。世紀(jì)金源、中鐵的“造城運(yùn)動(dòng)”世紀(jì)金源打造的濱湖世紀(jì)城以其480萬方安徽第一大盤的磅礴氣勢屹立于合肥濱湖新區(qū)，開啟了合肥樓市新的格局。中鐵國際城是隸屬于世界500強(qiáng)企業(yè)中國鐵建的中鐵房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，項(xiàng)目以220萬方的超大體量的主城區(qū)建筑集群。碧桂園濱湖城開盤引爆合肥樓市08年7月12日，碧桂園濱湖城盛大開盤。開盤半天130套雙拼美墅，93套聯(lián)排美墅即銷售一空，開盤當(dāng)日即吸引近5000人到場認(rèn)購。企業(yè)盤點(diǎn)25萬科進(jìn)入合肥企業(yè)盤點(diǎn)25類別1月2月環(huán)比3月環(huán)比面積（萬平米）34.444.128.2%82.587.1%套數(shù)（套）3711474327.8%840577.2%金額（億元）13.717.729.2%33.488.7%均價(jià)（元/平米）3963405425.12%4129季度：4020附：2009年1-3月份合肥市區(qū)住宅類商品房成交情況成交套數(shù)走勢——先平穩(wěn)后翻倍激增；成交面積走勢——快速增長轉(zhuǎn)變成暴增；成交均價(jià)走勢——總體穩(wěn)定上浮走勢，但漲幅甚微；成交金額走勢——翻倍增勢。2009年1季度合肥市商品房銷售情況，總體形勢是供求兩旺局面銷售情況26類別1月2月環(huán)比3月環(huán)比面積（萬平米）34.444.128.目前尚無具體的豪宅定義標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于合肥高端市場的層次界定，我司認(rèn)為可以從以下三個(gè)層面進(jìn)行：區(qū)域、產(chǎn)品和價(jià)格。合肥豪宅大致包括高層豪宅和別墅豪宅兩大類。1、豪宅只是一個(gè)相對(duì)的概念2、豪宅較之普通住宅要占有更多的社會(huì)資源

3、豪宅要有氣質(zhì)和靈魂4、在一定時(shí)期內(nèi)，豪宅只能為少數(shù)人所擁有，不可能成為大路貨。豪宅概念27目前尚無具體的豪宅定義標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于合肥高端市場的層次界定，我司進(jìn)入2000年以后，合肥的別墅市場開始嶄露頭角。2003年9月碧湖云西開盤，11月和莊開盤；2004年維也納森林和城市庭院相繼開盤，華府絲竹苑花園洋房產(chǎn)品出現(xiàn)。2005年3月御景山莊開盤，8月元一水果墅開盤；2008年5月綠色港灣開盤，瀾溪鎮(zhèn)花園洋房熱銷，9月玫瑰紳城開盤。2009年高層豪宅項(xiàng)目國耀一方城、恒大華府相繼面市開盤。高層豪宅進(jìn)入初步發(fā)展階段。從近期合肥高端房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)看，一些高端別墅項(xiàng)目價(jià)格依然堅(jiān)挺，未受到國際金融危機(jī)的影響。經(jīng)過近一年“量縮價(jià)滯”之后，合肥的別墅市場表現(xiàn)出了抗跌性，甚至部分優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目出現(xiàn)了價(jià)格的大幅補(bǔ)漲，單價(jià)最高漲幅達(dá)30%。高層豪宅項(xiàng)目以其產(chǎn)品品質(zhì)贏得了市場的認(rèn)同，銷售狀況良好。合肥豪宅產(chǎn)品終極升級(jí)，合肥未來豪宅市場潛力巨大。豪宅現(xiàn)狀28進(jìn)入2000年以后，合肥的別墅市場開始嶄露頭角。2003年9PART2合肥別墅29PART2合肥別墅29時(shí)間代表體量建筑形態(tài)備注90年代初琥珀山莊別墅一期18棟2～3層獨(dú)棟別墅8＃、18＃等是競拍的，18＃為新加坡人（天榮公司）購走。另外的不少亦為家底厚重、華僑（旅日）購買。90年代中金凱花園一期、望園別墅約50棟2～3層獨(dú)棟、聯(lián)排別墅外立面采用掛板進(jìn)口材料，精裝修、車庫以及二期的泳池，首次出現(xiàn)，但無露臺(tái)或陽臺(tái)設(shè)計(jì)。90年代未琥珀黑池壩別墅、世紀(jì)別墅38套左右2～3層獨(dú)棟別墅與疊加別墅合肥別墅發(fā)展的過渡期，別墅只能靠好的地段叫賣。2000年代初和莊、維多利亞、碧湖山莊、蜀山名筑、怡景山莊200套左右2～3層獨(dú)棟別墅與聯(lián)排、疊加別墅合肥別墅發(fā)展的成長期別墅發(fā)展30時(shí)間代表體量建筑形態(tài)備注90年代初琥珀山莊別墅一期18棟區(qū)域案名建筑形態(tài)面積(M2)單價(jià)(元/M2)容積率銷售狀態(tài)包河區(qū)碧湖云溪.1期獨(dú)立、雙拼別墅和雙疊別墅183-24661000.67銷售結(jié)束瑤海區(qū)帝豪·星港灣聯(lián)排別墅250-28058001.4尾盤廬陽區(qū)恒泰·阿奎利亞疊加、聯(lián)排別墅230-29045001.241期銷售結(jié)束，2期未售廬陽區(qū)半島一號(hào)雙拼別墅、聯(lián)排別墅180-290聯(lián)排：6000雙拼：65000.91在售政務(wù)區(qū)國建·香榭水都電梯別墅（12F）疊加別墅190-230電:6500,疊:80001.8剩1套經(jīng)開區(qū)金星家園疊加、聯(lián)排別墅230-303聯(lián)排：6800疊加：58001.47銷售結(jié)束蜀山區(qū)新華學(xué)府.春天聯(lián)排別墅220-29084508.15剩1套蜀山區(qū)維也納森林花園疊加、聯(lián)排別墅216-29655000.9銷售結(jié)束蜀山區(qū)御景山莊聯(lián)排別墅236.5-2415900-8000元/M2）0.53剩1套合肥別墅項(xiàng)目分析31區(qū)域案名建筑形態(tài)面積(M2)單價(jià)(元/M2)容積率銷售狀態(tài)包區(qū)域案名建筑形態(tài)面積(M2)單價(jià)(元/M2)容積率銷售狀態(tài)包河區(qū)玫瑰紳城

聯(lián)排別墅220-2408500-110002.67在售包河區(qū)

眾安·綠色港灣雙拼、聯(lián)排別墅、疊加別墅208-3636500（疊加）7000（聯(lián)排）13000（獨(dú)幢

）0.8內(nèi)在售包河區(qū)碧湖云溪.緣墅疊加別墅183-246均價(jià)：90007200-120000.67在售32區(qū)域案名建筑形態(tài)面積(M2)單價(jià)(元/M2)容積率銷售狀態(tài)包碧湖云溪玫瑰紳城半島1號(hào)國建香榭水都瀾溪鎮(zhèn)阿奎利亞金星家園萬振逍遙苑維也納森林花園新華學(xué)府春天帝豪星港灣御景山莊和順東方花園維多利亞蜀山名筑新開別墅樓盤少：近年來，市場上別墅供應(yīng)量較小，整個(gè)市場主要為消化以前余量。包河區(qū)為別墅供應(yīng)集中區(qū)域：以碧湖云溪為代表的東南板塊，在08年新推了一批貨量，但一經(jīng)推出，市場消化良好。政務(wù)區(qū)無別墅供應(yīng)：目前政務(wù)區(qū)項(xiàng)目多為高層住宅項(xiàng)目，別墅這一高端產(chǎn)品供應(yīng)量極少。在售別墅項(xiàng)目已售別墅項(xiàng)目眾安綠色港灣合肥別墅項(xiàng)目分布33碧湖云溪玫瑰紳城半島1號(hào)國建香榭水都瀾溪鎮(zhèn)阿奎利亞金星家園萬1．別墅房型面積分析項(xiàng)目名稱碧湖云溪1期維也納森林花園

恒泰·阿奎利亞國建·香榭水都御景山莊

聯(lián)排房型5室3廳4衛(wèi)4室3廳3衛(wèi)6室2廳3衛(wèi)5室2廳4衛(wèi)6室3廳3衛(wèi)

5室3廳4衛(wèi)4室2廳4衛(wèi)

/4室4廳3衛(wèi)3室4廳3衛(wèi)面積（㎡）236-256216.3-296.4270-290/236.5-241疊加房型3室2廳3衛(wèi)4室3廳4衛(wèi)4室2廳3衛(wèi)5室2廳3衛(wèi)4室2廳3衛(wèi)

5室2廳3衛(wèi)4室3廳3衛(wèi)4室2廳3衛(wèi)4室3廳3衛(wèi)/面積（㎡）171-240（3-4層含閣樓面積）189-198230-280208.2-220/聯(lián)排別墅主力房型為5室3廳4衛(wèi)，面積在220-290㎡左右，疊加別墅主力房型為4室2廳3衛(wèi)，面積在180-220㎡左右。合肥已售別墅項(xiàng)目分析341．別墅房型面積分析項(xiàng)目名稱碧湖云溪1期維也納森林花園恒泰2．別墅價(jià)格分析⑴聯(lián)排別墅價(jià)格分析合肥原有聯(lián)排別墅的單價(jià)在2800-7000元/平方米之間，其中東方花園由于地理位置較偏價(jià)格最低，僅為2800元/平方米；碧湖云溪由于距離市區(qū)較近，并且聯(lián)體別墅臨湖位置較好，價(jià)格最高，達(dá)到6800元/平方米?？傮w來看，合肥原有聯(lián)體別墅的單價(jià)主要在4500-6000元/平方米之間。從總價(jià)上看，原有聯(lián)體別墅的單套總價(jià)在90-180萬元之間，其中主要總價(jià)在110-140萬元之間。352．別墅價(jià)格分析⑴聯(lián)排別墅價(jià)格分析合肥原有聯(lián)排別墅的單價(jià)在2⑵疊加別墅價(jià)格分析合肥原有疊加別墅的平均單價(jià)主要分布在4000-4650元/平方米之間，主力面積主要分布在180—230平方米；單套總價(jià)主要分布在90萬-110萬元之間。36⑵疊加別墅價(jià)格分析合肥原有疊加別墅的平均單價(jià)主要分布在4003．總體規(guī)劃分析項(xiàng)目名稱占地面積（萬㎡）建筑面積（萬㎡）容積率碧湖云溪85.360.67國建·香榭水都10181.8維也納森林花園20180.9阿奎利亞95118（其中別墅約10萬）1.24蜀山名筑740.57御景山莊5．452.90.53和順·東方花園13171.3整體來看，占地面積不等，容積率不是太高，在0.53—2.67之間。純別墅項(xiàng)目占地面積較小，最大的8萬平方米，最小的5.45萬平方米，容積率在0.5-0.7之間?；旌闲偷捻?xiàng)目，由于受到其他物業(yè)類型的限制，導(dǎo)致容積率偏高，最高可達(dá)2.67，是純別墅項(xiàng)目容積率的倍，最低也僅為1.24。373．總體規(guī)劃分析項(xiàng)目名稱占地面積（萬㎡）建筑面積（萬㎡）容積4．層數(shù)分析項(xiàng)目名稱碧湖云溪1期維也納森林花園恒泰·阿奎利亞國建·香榭水都御景山莊聯(lián)排地上3層3層3-4層/3層地下1層1層1層/1層疊加4層帶閣樓4層4-5層4層帶空中花園/合肥市原有各別墅項(xiàng)目在層數(shù)方面沒有很大的差異，聯(lián)排基本上為地上3層，地下1層，疊加式別墅一般是4層，下面一、二層是一戶，上面三、四層又是一戶，部分疊加別墅帶地下一層。384．層數(shù)分析項(xiàng)目名稱碧湖云溪1期維也納森林花園恒泰·阿奎利亞5．面寬和進(jìn)深項(xiàng)目名稱碧湖云溪1期維也納森林花園恒泰·阿奎利亞國建·香榭水都御景山莊聯(lián)排面寬(m)6.4-8.97.2-8.66.6-8.1/6.6-7.8進(jìn)深(m)10.8-14.310.8-13.615.4-18/10.2-12.9疊加面寬(m)7.8-9.28.16.5-8.16.9/進(jìn)深(m)10.8-1414.114-18.710.05/從上表我們可以看到，合肥市的原有的幾個(gè)主要?jiǎng)e墅項(xiàng)目的面寬進(jìn)深比大概都在3：5左右，這樣的設(shè)計(jì)，既可以保證光線的充足，又保證各個(gè)房間的合理分布，給業(yè)主提供了更高品質(zhì)的生活。395．面寬和進(jìn)深項(xiàng)目名稱碧湖云溪1期維也納森林花園恒泰·阿奎國6．車庫、露臺(tái)及花園項(xiàng)目碧湖云溪1期維也納森林花園恒泰·阿奎利亞國建·香榭水都御景山莊聯(lián)排車庫地下、半地下地下一層/地下露臺(tái)1-3層各有一個(gè)露臺(tái)12-1518.4-57.6/9-13.2花園前花園，兩端60㎡左右，中間40㎡左右前后花園，面積約35㎡前花園，面積約20㎡/無花園疊加車庫指定車位地下停車場地下、半地下地下停車場/露臺(tái)3-4層有一面積約10㎡露臺(tái)無露臺(tái)3-4層露臺(tái)南北露臺(tái)且北露臺(tái)上層挑空/花園1-2有一面積約25㎡前花園前后花園，面積約30㎡/擁有入戶花園和空中花園/從合肥市原有幾個(gè)大型別墅項(xiàng)目來看，聯(lián)排別墅多以地下、半地下車庫為主，而疊加別墅大多沒有獨(dú)立車庫，由園區(qū)統(tǒng)一指定停車場所。露臺(tái)和花園是中國人傳統(tǒng)居住習(xí)慣必不可少的部分，南花園、南露臺(tái)的設(shè)計(jì)也保證了最佳的采光和日照效果。從原有情況來看，各別墅項(xiàng)目也是盡最大限度的留出了露臺(tái)和花園的位置，給業(yè)主一個(gè)充分享受的空間。406．車庫、露臺(tái)及花園項(xiàng)目碧湖云溪1期維也納森林花園恒泰·阿奎7．建筑風(fēng)格和景觀風(fēng)格

項(xiàng)目名稱碧湖云溪1期維也納森林花園恒泰·阿奎利亞國建·香榭水都御景山莊建筑風(fēng)格歐式歐式歐式現(xiàn)代簡約歐式景觀風(fēng)格中式中式意大利風(fēng)情無無建筑風(fēng)格和景觀風(fēng)格是各別墅項(xiàng)目標(biāo)新立異的重要方面之一，各別墅園區(qū)的風(fēng)格大多為中西結(jié)合，歐式的建筑加上中式的景觀，符合大多數(shù)人的審美觀點(diǎn)。對(duì)于別墅項(xiàng)目來說，它的顧客群體是屬于那種30-50歲之間，事業(yè)有成，收入、家庭穩(wěn)定的成功人士，大多數(shù)客戶比較喜歡那種中西結(jié)合的園區(qū)風(fēng)格。此外，在外立面的選擇上，多以文化石和陶土瓷面磚為主，一方面比較美觀，另一方面與歐式的建筑風(fēng)格也比較吻合，符合大多數(shù)顧客的審美觀點(diǎn)。417．建筑風(fēng)格和景觀風(fēng)格項(xiàng)目名稱碧湖云溪1期維也納森林花園恒附：合肥市各區(qū)域近期住房需求量8．配套項(xiàng)目名稱內(nèi)部配套碧湖云溪1期會(huì)所、幼兒園幼兒園、游泳池、健身館、網(wǎng)球場、羽毛球場國建·香榭水都會(huì)所、游泳池、商業(yè)街維也納森林花園SPA會(huì)所、游泳池、健身房、壁球場、網(wǎng)球場、棋牌室阿奎利亞會(huì)所、商業(yè)門面御景山莊會(huì)所、幼兒園和順·東方花園酒店、會(huì)所、天然湖別墅作為一個(gè)高檔物業(yè)形態(tài)，因其自身的特殊性和土地的限制性，大多位于市區(qū)邊緣地帶，因此其內(nèi)部配套也是必不可少的?，F(xiàn)有別墅園區(qū)的配套多包括會(huì)所、游泳池、健身館、小球類場所、商業(yè)街等。42附：合肥市各區(qū)域近期住房需求量8．配套項(xiàng)目名稱內(nèi)部配套碧湖云眾安綠色港灣玫瑰紳城碧湖云溪在售典型別墅項(xiàng)目簡介43眾安綠色港灣玫瑰紳城碧湖云溪在售典型別墅項(xiàng)目簡介43項(xiàng)目概況：項(xiàng)目總建40萬平米,容積率2.67;別墅區(qū)占地15萬平米,容積率0.7;高層在前期開發(fā)。別墅總建筑面積：10.5萬平米產(chǎn)品類型：聯(lián)排別墅、空中別墅、酒店式公寓、高層公寓、商鋪等；目前在售為聯(lián)排別墅。市場定位：省內(nèi)高收入為主的高端人群項(xiàng)目風(fēng)格：英倫風(fēng)情戶型特征：均為地上三層戶型面積：220-240平米價(jià)格：8500-11000元/平米營銷手法：高打形象；低端產(chǎn)品啟動(dòng)市場；打造樣板區(qū)。玫瑰紳城44項(xiàng)目概況：項(xiàng)目總建40萬平米,容積率2.67;別墅區(qū)占地15項(xiàng)目概況：總占地面積3021畝，包括1800多畝的主題公園和1200多畝的大型低密度居住社區(qū)。總建筑面積：64萬平米容積率：0.8以內(nèi)產(chǎn)品類型：聯(lián)排別墅、雙拼別墅、疊加別墅市場定位：高收入人群項(xiàng)目風(fēng)格：西班牙風(fēng)格主力戶型：共12種戶型，樓王戶型最大，達(dá)到363平米戶型面積：200-280多平米價(jià)格：疊加：6500元/平米，聯(lián)排：7000元/平米，雙拼（樓王）：13000元/平米銷售狀況：目前銷售良好眾安.綠色港灣45項(xiàng)目概況：總占地面積3021畝，包括1800多畝的主題公園和項(xiàng)目概況：總占地7萬多平米，總建5.36萬平米；產(chǎn)品類型：聯(lián)排別墅為主，兼有臨湖臨溪的獨(dú)立、雙聯(lián)別墅和雙疊別墅，目前在售的為疊加別墅；容積率：0.67市場定位：高收入人群主力戶型：183平米、200平米，四房兩廳三衛(wèi)戶型面積：183-246平米價(jià)格：均價(jià)：9000元/平米，7200元/平米-12000元/平米；銷售狀況：目前銷售良好碧湖云溪.緣墅46項(xiàng)目概況：總占地7萬多平米，總建5.36萬平米；碧湖云溪.緣半島1號(hào)項(xiàng)目概況：總規(guī)劃200萬多平米，一期規(guī)劃用地434000平方米；擁有4000米湖岸線；一期總建筑面積：39.5萬平米產(chǎn)品類型：雙拼別墅、聯(lián)排別墅、花園洋房、電梯公寓、中心島私家俱樂部、商業(yè)中心，目前別墅在售；容積率：0.91市場定位：中高收入人群項(xiàng)目風(fēng)格：英倫風(fēng)情戶型面積：180-290平米價(jià)格：聯(lián)排：6000元/M2，雙拼：6500元/M2；銷售狀況：目前銷售良好47半島1號(hào)項(xiàng)目概況：總規(guī)劃200萬多平米，一期規(guī)劃用地43402006年以來，合肥別墅銷售價(jià)格大幅上漲，目前銷售價(jià)格最高價(jià)已過13000元。預(yù)計(jì)2010年別墅銷售均價(jià)將達(dá)12000元/M2。包河區(qū)東南版塊銷售價(jià)格較高，馬鞍山路版塊為價(jià)格高地。北部、東北、東部是別墅價(jià)格低地，如半島1號(hào)均價(jià)6500元/M2；帝豪星港灣5800元/M2；和順東方花園獨(dú)棟也不過6000元/M2左右；但相比前期價(jià)格上漲幅度較大。政務(wù)區(qū)無純別墅項(xiàng)目，別墅的供應(yīng)多為混合型項(xiàng)目，如國建香榭水都，目前在售的一套疊加別墅單價(jià)已至8000元/M2。自然資源優(yōu)勢和內(nèi)部景觀等配套是別墅開發(fā)的必要條件，也是別墅價(jià)格支撐的主要因素，如半島1號(hào)內(nèi)外部景觀資源、碧湖云溪的成形內(nèi)部景觀、眾安綠色港灣的大手筆內(nèi)部景觀規(guī)劃。附表：各項(xiàng)目價(jià)格區(qū)間別墅項(xiàng)目分析總結(jié)合肥別墅項(xiàng)目銷售價(jià)格迅速上升上述數(shù)據(jù)分析統(tǒng)計(jì)，從90年代開始至今，合肥別墅市場總的供貨量約200萬方左右。482006年以來，合肥別墅銷售價(jià)格大幅上漲，目前銷售價(jià)格最高價(jià)PART3合肥高層豪宅49PART3合肥高層豪宅49區(qū)域項(xiàng)目名稱類型規(guī)模[戶]建筑類型戶型面積大戶型面積銷售狀況政務(wù)區(qū)恒大華府混合豪宅3854小高層（大戶）高層（普通）84—310㎡222㎡、306㎡開盤共推出2#、3#、4#、6#、7#、16#、17#、20#樓600余套房源，其中222㎡、306㎡兩種平層大戶；開盤銷售1.8億經(jīng)開區(qū)國耀一方城混合豪宅459高層180－270㎡180－270㎡首推星空國墅56套（內(nèi)復(fù)式）已售罄蜀山區(qū)華潤幸福里混合豪宅-小高層、高層、多層花園洋房80-303㎡141-147㎡303㎡為花園洋房即將推出，目前銷售狀況良好蜀山區(qū)萬科金色名郡混合豪宅4000多高層（精裝修）85㎡、143㎡143㎡08年11月開盤，銷售火爆。目前銷售狀況良好合肥豪宅50區(qū)域項(xiàng)目名稱類型規(guī)模[戶]建筑類型戶型面積大戶型面積銷售狀況區(qū)域項(xiàng)目名稱類型規(guī)模[戶]建筑類型戶型面積大戶型面積銷售狀況蜀山區(qū)華地學(xué)府名都混合豪宅1868多層電梯洋房、高層、小高層80㎡-280㎡265㎡-280（多層洋房）184㎡-195㎡（高層）中央御府·08.9月6日開盤，首期推出80㎡-280㎡觀景高層、空中院館、電梯洋房包河區(qū)綠地海頓公館混合豪宅1000多高層81-137㎡137㎡四期mini墅，有81，89，130㎡戶型，上下兩層的設(shè)計(jì)，開盤均價(jià)5000元/㎡

。簡愛城16日81-137㎡房源開盤，4800元/㎡

。包河區(qū)綠城玉蘭公寓混合豪宅1300高層64-200㎡142-200㎡在售11#、12#、13#樓64-200平米住宅；5#樓89平米二居，142平米三居;8#142平米住宅，89㎡兩居；64㎡精致美宅。合肥豪宅51區(qū)域項(xiàng)目名稱類型規(guī)模[戶]建筑類型戶型面積大戶型面積銷售狀況定義高層豪宅研究范圍定義一：存在戶型面積140平米以上并占一定比例或存在豪宅產(chǎn)品特征如創(chuàng)新戶型、精裝修定義二：售價(jià)比區(qū)域平均價(jià)格高10%~20%定義三：項(xiàng)目形象定位于豪宅，面向高端客戶推廣52定義高層豪宅研究范圍定義一：存在戶型面積140平米以上并占一高層豪宅空間分布特征高層豪宅項(xiàng)目多為零散分布，未形成區(qū)域規(guī)模，沒有明確的豪宅區(qū)概念。目前高層豪宅項(xiàng)目多遠(yuǎn)離市區(qū)，內(nèi)環(huán)內(nèi)豪宅產(chǎn)品供應(yīng)量極少。內(nèi)環(huán)內(nèi)豪宅產(chǎn)品市場需求旺盛，供不應(yīng)求。國耀一方城華地學(xué)府名都恒大華府萬科金色名郡華潤幸福里綠地海頓公館綠城玉蘭公寓一環(huán)線53高層豪宅空間分布特征高層豪宅項(xiàng)目多為零散分布，未形成區(qū)域規(guī)模高層豪宅項(xiàng)目類型與戶型結(jié)構(gòu)特征現(xiàn)有的高層豪宅項(xiàng)目中，戶型結(jié)構(gòu)以躍層式結(jié)構(gòu)為主，如國耀一方城的“星空國墅”為完全的躍層結(jié)構(gòu)，還有其他的主要分布在建筑的頂層，占了絕對(duì)比重；平層結(jié)構(gòu)”項(xiàng)目僅占少數(shù)，僅有恒大華府部分采用了平層結(jié)構(gòu)?，F(xiàn)有的高層豪宅項(xiàng)目類型主要以“混合型”規(guī)劃為主，在項(xiàng)目地塊內(nèi)景觀、地段等價(jià)值最好區(qū)域開發(fā)大面積“樓王”戶型，以強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的高端品質(zhì)和圈層感受。其他區(qū)域則以中小戶型規(guī)劃為主；如恒大華府和國耀一方城等項(xiàng)目。54高層豪宅項(xiàng)目類型與戶型結(jié)構(gòu)特征現(xiàn)有的高層豪宅項(xiàng)目中，戶型結(jié)高層豪宅銷售單價(jià)區(qū)域項(xiàng)目銷售均價(jià)（元/平米）蜀山區(qū)華潤幸福里5500華地學(xué)府名都5300萬科金色名郡6700（精裝修）包河區(qū)綠城玉蘭公寓6000綠地海頓公館4800（mini墅：5000）政務(wù)區(qū)恒大華府4900—5300（毛坯）、6900—7300（精裝折實(shí)價(jià)）經(jīng)開區(qū)國耀一方城6100從目前高層豪宅的銷售價(jià)格分布來看，高層豪宅的銷售價(jià)格集中在“4900－6700元/㎡”之間（毛坯房）。從項(xiàng)目銷售進(jìn)度上看，高層豪宅項(xiàng)目整體銷售火爆。國耀一方城5月份首推50套房源，目前已售罄；恒大華府6月28日開盤，也獲得了很好的銷售業(yè)績。開盤整體銷售情況理想。這說明目前合肥的高層豪宅的市場認(rèn)可度已很高。55高層豪宅銷售單價(jià)區(qū)域項(xiàng)目銷售均價(jià)（元/平米）華潤幸福里550高層豪宅總價(jià)范圍區(qū)域項(xiàng)目銷售總價(jià)范圍（萬/套）蜀山區(qū)華潤幸福里44-166華地學(xué)府名都78-95萬科金色名郡50-80包河區(qū)綠城玉蘭公寓85-120綠地海頓公館39-66政務(wù)區(qū)恒大華府43-162經(jīng)開區(qū)國耀一方城110-165從目前在售高層豪宅的銷售總價(jià)格分布來看，高層豪宅的銷售總價(jià)格集中在80萬-120萬之間（毛坯房）。56高層豪宅總價(jià)范圍區(qū)域項(xiàng)目銷售總價(jià)范圍（萬/套）華潤幸福里44高層豪宅戶型面積區(qū)間分布區(qū)域項(xiàng)目面積區(qū)間（平方米）蜀山區(qū)華潤幸福里80-303華地學(xué)府名都148-180萬科金色名郡85-143包河區(qū)綠城玉蘭公寓142-200綠地海頓公館81-137政務(wù)區(qū)恒大華府84-310經(jīng)開區(qū)國耀一方城180-270從目前在售高層豪宅的面積分布來看，可分為兩段，中小戶型面積區(qū)間集中在80平米-140平米之間，大戶型面積區(qū)間集中在140平米-200平米之間。57高層豪宅戶型面積區(qū)間分布區(qū)域項(xiàng)目面積區(qū)間（平方米）華潤幸福里可提升品質(zhì)的其他配置標(biāo)準(zhǔn)層層高為3米以上，客廳挑高，可提升大戶型產(chǎn)品內(nèi)部空間舒適度精裝修，目前高層豪宅項(xiàng)目中有一部分提供了成品房供應(yīng)，以提高項(xiàng)目自身價(jià)值，取得客戶認(rèn)可入戶大堂及公共部分精裝修豪華會(huì)所等奢華配套及景觀資源院館等設(shè)計(jì)，偷面積，贈(zèng)送附加值58可提升品質(zhì)的其他配置標(biāo)準(zhǔn)層層高為3米以上，客廳挑高，可提升大項(xiàng)目地址：科學(xué)大道與緯五路交匯處占地面積：142500M2建筑面積：447000M2容積率：1.2綠化率：35.87%主力戶型：222、306、84、89項(xiàng)目均價(jià)：4900—5300（毛坯）、6900—7300（精裝折實(shí)價(jià)）裝修標(biāo)準(zhǔn)：1500~2500元車位比：1開發(fā)企業(yè)：廣州恒大集團(tuán)

銷售代理：合富輝煌房地產(chǎn)（安徽公司）景觀設(shè)計(jì)：深圳市建筑設(shè)計(jì)研究總院

物業(yè)公司：英國戴德梁行恒大華府重點(diǎn)案例分析59項(xiàng)目地址：科學(xué)大道與緯五路交匯處恒大華府重點(diǎn)案例分析59以“園林實(shí)景＋準(zhǔn)現(xiàn)樓＋精裝修”精品模式開盤；“世界級(jí)皇家園林、國際級(jí)航母配套、滿屋名牌9A精裝”精品戰(zhàn)略；“精裝修+高端配套+園林實(shí)景”銷售模式；“開盤必特價(jià)，特價(jià)必升值”推廣方針；“明星+開盤”營銷模式。恒大華府60以“園林實(shí)景＋準(zhǔn)現(xiàn)樓＋精裝修”精品模式開盤；恒大華府60精裝修“豪華空中別墅”風(fēng)格為歐式新古典主義，采用滿屋名牌9A精裝。合肥最大面積的平層大戶222、306平米，完全按照別墅尺度來進(jìn)行規(guī)劃。恒大華府61精裝修“豪華空中別墅”風(fēng)格為歐式新古典主義，采用滿屋名牌9A7200㎡超五星級(jí)皇家會(huì)所約9000㎡歐陸風(fēng)情主題商業(yè)街區(qū)約2000㎡國際雙語貴族幼兒園3.5米層高英國戴德梁行物管專家恒大華府627200㎡超五星級(jí)皇家會(huì)所恒大華府62項(xiàng)目地址：合肥經(jīng)開區(qū)松林路翡翠公園東門

占地面積：25104.50M2建筑面積：84420.35M2容積率：3.4綠化率：45%主力戶型：180、245、270項(xiàng)目均價(jià)：6100元/M2裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯車位比：1開發(fā)企業(yè)：安徽國耀地產(chǎn)發(fā)展有限公司銷售代理：筼筜置業(yè)&風(fēng)尚營銷建筑設(shè)計(jì)：上海日清建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所室內(nèi)設(shè)計(jì)：高文安先生家居設(shè)計(jì)

物業(yè)公司：安徽國耀物業(yè)管理有限公司

國耀一方城63項(xiàng)目地址：合肥經(jīng)開區(qū)松林路翡翠公園東門

國耀一方城63全城唯一的“湖景豪宅”

高端的創(chuàng)新產(chǎn)品與絕版的自然資源相容共生；2000畝翡翠湖、國賓館比鄰而居。是由五棟高層住宅、一棟商業(yè)會(huì)所和一棟低層住宅組成的高檔社區(qū)。

180-270平米星空國墅創(chuàng)新產(chǎn)品的磅礴格局。國耀一方城64全城唯一的“湖景豪宅”高端的創(chuàng)新產(chǎn)品與絕版的自然資源相容共將別墅輕抬至空中，樓層不同則俯瞰世界的角度亦不同。每戶贈(zèng)送50m2以上南北雙挑高花園，270度景觀視野。室內(nèi)雙層設(shè)計(jì)，功能完備。8米面寬、6米挑高、面積達(dá)50余平米的豪闊客廳。國耀一方城65將別墅輕抬至空中，樓層不同則俯瞰世界的角度亦不同。國耀一方城綠色中央空調(diào)，集中供暖制冷，全天供熱水指紋識(shí)別系統(tǒng)提升高科技家居安防五星級(jí)酒店大堂管家式物業(yè)服務(wù)提供高文安先生家居設(shè)計(jì)方案、裝修服務(wù)藝術(shù)主題景觀架空層、雙層精裝入戶大堂高昂造價(jià)打造現(xiàn)代中式園林景觀國耀一方城66綠色中央空調(diào)，集中供暖制冷，全天供熱水國耀一方城66項(xiàng)目地址：潛山路與望江路交口

占地面積：196.32畝

建筑面積：60萬M2容積率：2.15綠化率：45%主力戶型：84、180、194、270項(xiàng)目均價(jià)：5300元/M2裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯車位比：1開發(fā)企業(yè)：信地集團(tuán)新華集團(tuán)

銷售代理：無景觀設(shè)計(jì)：美國貝爾高林香港有限公司

物業(yè)公司：華地物業(yè)

華地學(xué)府名都67項(xiàng)目地址：潛山路與望江路交口

華地學(xué)府名都67“品牌地產(chǎn)”打造的高端住宅新華集團(tuán)和香港信地集團(tuán)兩大地產(chǎn)巨擎強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手,打造新華旗艦品牌榮耀學(xué)府板塊項(xiàng)目；規(guī)劃60萬平方米的國際化生態(tài)社區(qū)，以小高層、高層、花園洋房為主；合肥首創(chuàng)的5000平方米環(huán)島活力下沉式廣場。

華地學(xué)府名都68“品牌地產(chǎn)”打造的高端住宅新華集團(tuán)和香港信地集團(tuán)兩大地產(chǎn)巨擎五星級(jí)國際團(tuán)隊(duì)聯(lián)手鉅創(chuàng)，品質(zhì)超凡

澳大利亞柏濤傾力擔(dān)綱規(guī)劃設(shè)計(jì)美國貝爾高林傾力擔(dān)綱景觀設(shè)計(jì)美國世邦魏理仕領(lǐng)銜服務(wù)一流的社區(qū)配套服務(wù)體系獨(dú)創(chuàng)海灣島體陽光泳池鉑金級(jí)會(huì)所亞洲首席幼兒園“吉的堡”幼兒園標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場名品時(shí)尚街區(qū)

華地學(xué)府名都69五星級(jí)國際團(tuán)隊(duì)聯(lián)手鉅創(chuàng)，品質(zhì)超凡一流的社區(qū)配套服務(wù)體系華地產(chǎn)品創(chuàng)新，稀缺而獨(dú)具一格主打戶型為84㎡-280㎡入戶花園轉(zhuǎn)角飄窗頂層客廳挑空獨(dú)特的露臺(tái)空間空中院館華地學(xué)府名都70產(chǎn)品創(chuàng)新，稀缺而獨(dú)具一格華地學(xué)府名都70項(xiàng)目地址：蜀山區(qū)望江西路123號(hào)望江西路與合作化南路交口

占地面積：93240M2建筑面積：280000M2容積率：2.5綠化率：40%主力戶型：80-140項(xiàng)目均價(jià)：5500元/M2裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯車位比：1開發(fā)企業(yè)：華潤置地（合肥）實(shí)業(yè)有限公司銷售代理：無景觀設(shè)計(jì)：貝爾高林國際(香港)有限公司建筑設(shè)計(jì)：上海天華建筑設(shè)計(jì)有限公司/貝爾高林（香港）國際有限公司

物業(yè)公司：華潤置地（合肥）有限公司華潤幸福里71項(xiàng)目地址：蜀山區(qū)望江西路123號(hào)望江西路與合作化南路交口

華項(xiàng)目地址：包河區(qū)馬鞍山路與太湖路交口

占地面積：198991M2建筑面積：597150M2容積率：3綠化率：55%主力戶型：80-130M2項(xiàng)目均價(jià)：5000元/M2裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯車位比：1開發(fā)企業(yè)：上海綠地（集團(tuán)）有限公司銷售代理：上海綠地集團(tuán)合肥置業(yè)景觀設(shè)計(jì)：JAW捷奧國際景觀設(shè)計(jì)公司物業(yè)公司：上海綠安物業(yè)綠地海頓公館72項(xiàng)目地址：包河區(qū)馬鞍山路與太湖路交口

綠地海頓公館72項(xiàng)目地址：桐城路與望江路交叉口向南400米占地面積：60000M2

建筑面積：200000M2容積率：2.8綠化率：48.3%主力戶型：64-200項(xiàng)目均價(jià)：6000元/M2裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯車位比：1開發(fā)企業(yè)：安徽綠城房產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售代理：無景觀設(shè)計(jì)：香港貝爾高林

物業(yè)公司：安徽綠城物業(yè)管理公司

綠城玉蘭公寓73項(xiàng)目地址：桐城路與望江路交叉口向南400米綠城玉蘭公寓73項(xiàng)目地址：合肥市蜀山區(qū)望江西路205號(hào)（原皖安廠）

占地面積：107326M2

建筑面積：47萬M2容積率：3.61綠化率：40%主力戶型：84、140項(xiàng)目均價(jià)：7200元/M2裝修標(biāo)準(zhǔn)：精裝車位比：1開發(fā)企業(yè)：合肥萬科置業(yè)有限公司銷售代理：無物業(yè)公司：合肥萬科置業(yè)有限公司萬科金色名郡74項(xiàng)目地址：合肥市蜀山區(qū)望江西路205號(hào)（原皖安廠）

萬科金高層豪宅未來供應(yīng)分析合肥未來豪宅供應(yīng)具有以下特點(diǎn)：高層豪宅市場供應(yīng)量在逐步放大，市場普遍看好未來需求；品牌開發(fā)商仍然是開發(fā)高層豪宅項(xiàng)目的主力軍；高層豪宅項(xiàng)目零散分布，內(nèi)環(huán)高層豪宅項(xiàng)目供應(yīng)較少；客戶需求為主導(dǎo)，高端項(xiàng)目內(nèi)涵將全面升級(jí)。75高層豪宅未來供應(yīng)分析合肥未來豪宅供應(yīng)具有以下特點(diǎn)：75合肥高層豪宅研究結(jié)論合肥目前市場供應(yīng)的高層豪宅總量較少，但在未來供應(yīng)量有所放大。有兩方面的原因：1、土地資源逐步稀缺，高層產(chǎn)品必然是未來的主流方向。2、受品牌開發(fā)商的引導(dǎo)，合肥消費(fèi)者對(duì)高層豪宅的認(rèn)可度逐步增加；合肥目前市場供應(yīng)的高層豪宅產(chǎn)品多依賴外部價(jià)值，自身產(chǎn)品品質(zhì)不高，與普通高層產(chǎn)品沒有拉開差距。市場并沒有建立高層豪宅的界定標(biāo)準(zhǔn)，但這種狀況在未來有望得到緩解。市場發(fā)展處于初期成長階段。合肥市的高端住宅項(xiàng)目更多浮于表面包裝，在概念定位、產(chǎn)品內(nèi)涵、功能創(chuàng)新等方面還有所欠缺，市場發(fā)展不成熟，目前處于初級(jí)市場成長的時(shí)期。目前高檔物業(yè)開發(fā)總量約:268萬平米；其中豪宅占10%，約26萬平米目前市場銷售均價(jià):4900元/平米-6700元/平米目前市場供應(yīng)總量約:20萬平米左右預(yù)計(jì)2010年供應(yīng)量約:預(yù)計(jì)將達(dá)30萬平米76合肥高層豪宅研究結(jié)論合肥目前市場供應(yīng)的高層豪宅總量較少，但在豪宅項(xiàng)目潛在供應(yīng)列表區(qū)域潛在項(xiàng)目物業(yè)類型蜀山區(qū)華潤城市別院多層花園洋房（125M2-300M2）蜀山區(qū)萬科五里墩地塊預(yù)計(jì)高層政務(wù)新區(qū)融僑·天駿高層+花園洋房政務(wù)新區(qū)旭輝中央宮園高層+聯(lián)排別墅合肥潛在樓盤分布大多遠(yuǎn)距一環(huán)，在二環(huán)附近，或者政務(wù)區(qū)、經(jīng)開區(qū)附近，一環(huán)附近僅有萬科五里墩地塊項(xiàng)目，此項(xiàng)目未來將具有絕對(duì)的競爭優(yōu)勢；從目前市場正在或者潛在的供應(yīng)狀況來看，未來豪宅項(xiàng)目的開發(fā)呈現(xiàn)大品牌的發(fā)展趨勢；未來豪宅的供應(yīng)將以高層為主流，別墅、花園洋房等由于受到政策環(huán)境和產(chǎn)品性價(jià)比等諸多因素的影響，相對(duì)供應(yīng)量較少。77豪宅項(xiàng)目潛在供應(yīng)列表區(qū)域潛在項(xiàng)目物業(yè)類型蜀山區(qū)華潤城市別院多豪宅市場發(fā)展趨勢由于國家政策調(diào)控下，合肥別墅物業(yè)供應(yīng)量是呈逐步下降的趨勢，特別是獨(dú)立別墅的供應(yīng)量下降明顯，其稀缺性日益凸現(xiàn)，那么相應(yīng)將帶動(dòng)其價(jià)格的提升；同時(shí)必然會(huì)有其他高端物業(yè)替代別墅的市場份額；高層豪宅目前在合肥發(fā)展仍然不夠成熟，供應(yīng)量較少。未來供應(yīng)量呈上升趨勢，一方面由于土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)決定，另外外地品牌開發(fā)商的進(jìn)駐，對(duì)高層產(chǎn)品的打造具有豐富經(jīng)驗(yàn)，對(duì)市場具有引導(dǎo)作用；經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶動(dòng)高層次居住需求，高端市場未來發(fā)展空間廣闊。隨著我國經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，居民對(duì)衣食住行的要求亦相應(yīng)提高，造就了高端住宅市場的發(fā)展空間；合肥經(jīng)濟(jì)迅猛的發(fā)展，人民生活水平穩(wěn)步提升，對(duì)居住空間的消費(fèi)需求更高，且未來將呈進(jìn)一步增長的趨勢。花園洋房物業(yè)雖是獲得市場認(rèn)可度較高的產(chǎn)品，但一直未能成為合肥高端市場的主流產(chǎn)品，消化量及供應(yīng)量均保持在一個(gè)相對(duì)較低的水平，且未來供應(yīng)量會(huì)有所上升但不會(huì)太大；合肥豪宅市場，需求量在不斷增長，供應(yīng)量不足，供不應(yīng)求，發(fā)展空間廣闊。78豪宅市場發(fā)展趨勢由于國家政策調(diào)控下，合肥別墅物業(yè)供應(yīng)量是呈逐PART4合肥豪宅客戶79PART4合肥豪宅客戶79根據(jù)此次對(duì)合肥豪宅市場消費(fèi)者調(diào)查的數(shù)據(jù)顯示，企事業(yè)單位的高管和私營企業(yè)主仍然是合肥豪宅產(chǎn)品的主要消費(fèi)群體之一，占據(jù)60%的市場比例；其他群體主要是財(cái)富迅速集聚的各式階層經(jīng)營組成，均為二次或多次置業(yè)；另外一個(gè)群體就是周邊地市的部分高收入人群，大致可以劃分為以下四種類型。豪宅客戶成功內(nèi)斂型。享受另類性。炫耀財(cái)富型。實(shí)力精英型。80根據(jù)此次對(duì)合肥豪宅市場消費(fèi)者調(diào)查的數(shù)據(jù)顯示，企事業(yè)單位的高管【成功內(nèi)斂型】來源區(qū)域合肥本地、省內(nèi)其他城市，如淮南、淮北、阜陽、蚌埠等城市、外省市來肥投資的企業(yè)主主要職業(yè)構(gòu)成年齡在35-50歲之間的成功人士。私營企業(yè)主、社會(huì)名流、政府公務(wù)員、有海外留學(xué)背景的高端家庭結(jié)構(gòu)家庭結(jié)構(gòu)比較傳統(tǒng)，一般為三口之家，也有可能與父母同住，三代同堂，家庭人數(shù)3-5人生活形態(tài)出門一般有車代步，注重生活質(zhì)量，要求更寬松、舒適、私密的生活空間，注重子女教育，多數(shù)會(huì)送子女出國留學(xué)，重視群體關(guān)系購買能力家庭收入比較高的水平，而且比較穩(wěn)定，或者家庭財(cái)富積累比較豐富，對(duì)價(jià)格敏感度比較弱心態(tài)剖析他們個(gè)性穩(wěn)重、不愿張揚(yáng)，一般不會(huì)盲目追求所謂的奢華和昂貴。他們的朋友往往也是非富即貴，購豪宅主要為了體現(xiàn)自己的獨(dú)特品位需求特征對(duì)品牌認(rèn)知能力很強(qiáng)，具有品牌忠誠度；需求面積為大戶型，要求項(xiàng)目整體檔次高，地段優(yōu)勢明顯發(fā)展趨勢是合肥豪宅消費(fèi)的主流豪宅客戶81【成功內(nèi)斂型】來源區(qū)域合肥本地、省內(nèi)其他城市，如淮南、淮北【享受另類性】來源區(qū)域合肥本地、外地來肥投資或工作主要職業(yè)構(gòu)成35歲左右的城市新銳，企業(yè)中的高級(jí)管理者、專業(yè)人士等高收入人員或企業(yè)主家庭結(jié)構(gòu)單身獨(dú)居或兩口之家、三口之家，家庭結(jié)構(gòu)簡單生活形態(tài)生猛豪放的SUV、動(dòng)感激情的跑車更能夠匹配他們“與眾不同”的消費(fèi)趨向購買能力有相當(dāng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力，家庭財(cái)富積累比較豐富，對(duì)價(jià)格敏感度比較弱心態(tài)剖析購買豪宅的主要目的就是享受，懂得品質(zhì)生活，追求與眾不同需求特征需求面積為大戶型，要求項(xiàng)目與眾不同，是能滿足自我個(gè)性的私人領(lǐng)地發(fā)展趨勢隨著合肥經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展，這類客戶將占合肥豪宅置業(yè)客戶的一定比列，但不是主流豪宅客戶82【享受另類性】來源區(qū)域合肥本地、外地來肥投資或工作主要職業(yè)構(gòu)【炫耀財(cái)富型】來源區(qū)域合肥本地、省內(nèi)其他城市主要職業(yè)構(gòu)成經(jīng)歷多年積累的私企業(yè)主及民企內(nèi)的高收入人員家庭結(jié)構(gòu)家庭結(jié)構(gòu)傳統(tǒng)，一般為三口之家生活形態(tài)生活社交圈子廣闊，朋友間交往頻繁，多數(shù)擁有一輛或多輛私家車，有來自經(jīng)驗(yàn)積累的專業(yè)技能，學(xué)歷不高，但見識(shí)面廣購買能力對(duì)豪宅的消費(fèi)能力驚人，而且基本上是一次性全額付款，往往擁有多套豪宅心態(tài)剖析不了解豪宅的品牌內(nèi)涵，購買豪宅完全處于攀比的心態(tài)需求特征追求品牌規(guī)模項(xiàng)目，準(zhǔn)現(xiàn)房更受歡迎，需求面積為大戶型，要求項(xiàng)目整體檔次高，地段優(yōu)勢明顯發(fā)展趨勢合肥城市的發(fā)展給其帶來較高的預(yù)期，形成強(qiáng)大的吸引力，比例將上升豪宅客戶83【炫耀財(cái)富型】來源區(qū)域合肥本地、省內(nèi)其他城市主要職業(yè)構(gòu)成經(jīng)歷【實(shí)力精英型】來源區(qū)域合肥或全國其他城市主要職業(yè)構(gòu)成企業(yè)、公司的決策管理者或者是所有者家庭結(jié)構(gòu)家庭結(jié)構(gòu)傳統(tǒng)，一般為三口之家生活形態(tài)事業(yè)成功、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚、商務(wù)交往頻繁購買能力年富力強(qiáng)，具有超越年齡的財(cái)富心態(tài)剖析一方面體現(xiàn)自我的實(shí)力，增加商務(wù)交往的砝碼；另一方面提升個(gè)人身價(jià)，顯示其對(duì)財(cái)富的運(yùn)用與掌控。需求特征品牌是其考慮的首要因素，要求項(xiàng)目能體現(xiàn)實(shí)力、彰顯身份發(fā)展趨勢隨著經(jīng)濟(jì)環(huán)境的好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)的回暖，購買比例將會(huì)上升豪宅客戶84【實(shí)力精英型】來源區(qū)域合肥或全國其他城市主要職業(yè)構(gòu)成企業(yè)、公合肥地區(qū)目前人口463萬，市區(qū)未來人口將達(dá)300萬；根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，合肥地區(qū)的私家車占有率為5%，按一人一車來計(jì)算的話，合肥有23萬人為有車一族，并且這個(gè)群體每天都在壯大中；據(jù)資料顯示，截至09年3月底，合肥有6600人進(jìn)行個(gè)稅申報(bào)人均納稅4.24萬元，即意味著這一人群年收入均在20萬以上；自動(dòng)申報(bào)人員多為國有企事業(yè)單位，不含私企及個(gè)體戶；據(jù)統(tǒng)計(jì)和稅務(wù)部門相關(guān)數(shù)據(jù)推測，合肥年收入在20萬以上的人群估計(jì)約在30000人以上；根據(jù)2009年合肥企業(yè)黃頁統(tǒng)計(jì)，合肥擁有15,155個(gè)合肥市轄區(qū)下的企業(yè)；隨著合肥城市的發(fā)展，省城的向心力日漸增強(qiáng)，周邊城市的高端人群越來越多選擇在合肥投資置業(yè)，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),每年在合肥購買高檔物業(yè)的外地人約有3000人，并且仍在增長中，預(yù)計(jì)未來兩年，每年將達(dá)到5000左右。合肥高收入群體數(shù)量龐大，豪宅市場需求旺盛。豪宅需求85合肥地區(qū)目前人口463萬，市區(qū)未來人口將達(dá)300萬；合肥高收據(jù)上述相關(guān)數(shù)據(jù)，合肥近兩年高收入群體總數(shù)約45000戶；如果這部分人每戶按160M2需求購置豪宅，那么合肥豪宅市場需求量為720萬平米。前面市調(diào)中已經(jīng)得出，合肥目前在售的豪宅約26萬平米，合肥從90年代開始至今，別墅的開發(fā)總量約200萬平米，合肥豪宅別墅市場，已建和在建總建筑面積為226萬平米。合肥豪宅市場，未來還有很大的上升空間；其中一環(huán)邊上的豪宅項(xiàng)目更是稀缺，在未來將顯得無比珍貴。豪宅需求合肥豪宅市場稀缺，一環(huán)邊上項(xiàng)目無比珍貴86據(jù)上述相關(guān)數(shù)據(jù)，合肥近兩年高收入群體總數(shù)約45000戶；如果PART5發(fā)展建議87PART5發(fā)展建議87區(qū)位優(yōu)勢交通優(yōu)勢規(guī)模優(yōu)勢品牌優(yōu)勢具備軟硬條件樓市回暖目前高端物業(yè)銷售良好未來高端物業(yè)供不應(yīng)求政府救市具備市場機(jī)會(huì)內(nèi)環(huán)高端物業(yè)稀缺高端物業(yè)有待升級(jí)龐大的客群支撐具備市場空間具備開發(fā)城市高端項(xiàng)目的可行性項(xiàng)目概況：

項(xiàng)目地塊位于蜀山區(qū)五里墩105醫(yī)院附近，該板塊屬高尚居住區(qū)，項(xiàng)目占地100畝左右，容積率3.5，規(guī)劃為高端高層居住建筑為主。合肥內(nèi)環(huán)線高尚居住板塊內(nèi)的、擁有便利交通與成熟配套、大規(guī)模的稀缺高檔居住區(qū)。發(fā)展建議88區(qū)位優(yōu)勢交通優(yōu)勢規(guī)模優(yōu)勢品牌優(yōu)勢具備樓市回暖目前高端物業(yè)銷售入市時(shí)間建議：2010年4月產(chǎn)品建議：價(jià)格建議電梯洋房：建議均價(jià)：7000元/M2?？罩袆e墅：建議均價(jià)：8000元/M2左右。發(fā)展建議產(chǎn)品類型戶型面積區(qū)間戶型面積比電梯洋房主力產(chǎn)品2/2/1與3/2/190-140M260%空中別墅次主力產(chǎn)品4/2/2120-160M230%次主力產(chǎn)品5/2/2160-200M210%89入市時(shí)間建議：2010年4月產(chǎn)品建議：價(jià)格建議發(fā)展建議產(chǎn)品類我們?yōu)閷?shí)現(xiàn)豪宅夢(mèng)想而努力。THEEND90我們?yōu)閷?shí)現(xiàn)豪宅夢(mèng)想而努力。THEEND902008年合肥豪宅專題研究------僅呈新鴻意地產(chǎn)912008年合肥豪宅專題研究------僅呈新鴻意地產(chǎn)1PART1大勢研讀92PART1大勢研讀2金融業(yè)規(guī)模爆發(fā)增長資本市場成為金融市場主體經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)定性增加次債危機(jī)爆發(fā)金融衍生工具的開發(fā)和推廣使全球金融業(yè)規(guī)?？焖僭鲩L全球金融業(yè)的核心資產(chǎn)總額已達(dá)１４０萬億美元；資本市場進(jìn)一步成為全球金融市場的主體銀行資產(chǎn)占全球金融資產(chǎn)比重由1980年的42％下降到2005年的27％經(jīng)濟(jì)金融化一方面促進(jìn)了全球資源有效配置同時(shí)增加了全球經(jīng)濟(jì)的不穩(wěn)定性、投機(jī)性和風(fēng)險(xiǎn)性次債危機(jī)爆發(fā)，導(dǎo)致大范圍金融風(fēng)暴次債影響深遠(yuǎn)，拖累世界經(jīng)濟(jì)增長全球經(jīng)濟(jì)在過去4年里增長非常強(qiáng)勁，年均增長率達(dá)到近5%，2007年以后，世界經(jīng)濟(jì)面臨諸多挑戰(zhàn)，本輪經(jīng)濟(jì)增長進(jìn)入調(diào)整期。世界經(jīng)濟(jì)進(jìn)入08年已出現(xiàn)下滑的態(tài)勢，經(jīng)濟(jì)調(diào)整正在加劇，而美國次貸危機(jī)則成為全球經(jīng)濟(jì)調(diào)整的直接導(dǎo)火索，其發(fā)展走勢將決定世界經(jīng)濟(jì)未來走向。世界經(jīng)濟(jì)93金融業(yè)規(guī)模爆發(fā)增長資本市場成為金融市場經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)定性增加次債危次貸危機(jī)已形成蔓延效應(yīng)，對(duì)全球經(jīng)濟(jì)增長的沖擊將體現(xiàn)在四個(gè)方面：拉低全球經(jīng)濟(jì)增長預(yù)期、需求萎縮、市場流動(dòng)性不足以及大宗資源產(chǎn)品價(jià)格回落。作為全球最大的經(jīng)濟(jì)體，深刻影響著全球的經(jīng)濟(jì)，不僅在貿(mào)易環(huán)節(jié)，還包括金融和信心領(lǐng)域；次貸危機(jī)對(duì)全球經(jīng)濟(jì)的影響主要體現(xiàn)在四個(gè)方面：1.拉低全球經(jīng)濟(jì)增長的預(yù)期；2.市場需求萎縮；3.市場流動(dòng)性不足；4.大宗資源產(chǎn)品價(jià)格回落。世界經(jīng)濟(jì)94次貸危機(jī)已形成蔓延效應(yīng)，對(duì)全球經(jīng)濟(jì)增長的沖擊將體現(xiàn)在四個(gè)方面回顧世界經(jīng)濟(jì)波動(dòng)周期，預(yù)計(jì)世界經(jīng)濟(jì)未來將進(jìn)入3-5年的衰退周期；中國經(jīng)濟(jì)在經(jīng)濟(jì)嚴(yán)冬里緩慢爬升。1929-1933年4年經(jīng)濟(jì)大蕭條,世界經(jīng)濟(jì)步入衰退農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格下跌金融大崩潰國家制度破產(chǎn)世界經(jīng)濟(jì)大蕭條工業(yè)生產(chǎn)倒退20至30年超過25萬間企業(yè)破產(chǎn)，失業(yè)人高達(dá)4500萬國際貿(mào)易急速萎縮，1933年貿(mào)易額比1929年減少約40%。各國股市腰斬.亞洲金融危機(jī)，高速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)受挫1997年7月2日，由泰國開始，之后進(jìn)一步影響了鄰近亞洲國家的貨幣、股票市場和其它的資產(chǎn)價(jià)值，之后更是影響到俄羅斯，造成全球影響。對(duì)美元匯率GNP（10億美元）97年6月98年7月97年6月98年7月泰國24.5泰銖41170102印尼2,380印尼盾14,15020534菲律賓26.3披索427547馬來西亞2.5令吉4.19055韓國850韓圓1,290430283在2008年改革論壇（順德）上，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、北京師范大學(xué)教授、博導(dǎo)鐘偉對(duì)美國次貸危機(jī)產(chǎn)生的原因、背景以及對(duì)中國乃至世界經(jīng)濟(jì)的影響作了專題演講。他認(rèn)為，中國乃至世界經(jīng)濟(jì)，至少需要三年的調(diào)整周期。95回顧世界經(jīng)濟(jì)波動(dòng)周期，預(yù)計(jì)世界經(jīng)濟(jì)未來將進(jìn)入3-5年的衰退周美國次貸引發(fā)的世界金融危機(jī)對(duì)中國的出口市場形成沖擊，對(duì)中國的宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行形成下行壓力，宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行拐點(diǎn)出現(xiàn)。中國出口曲線與世界經(jīng)濟(jì)保持趨勢一致。當(dāng)次貸危機(jī)引發(fā)世界金融危機(jī)時(shí)，中國出口也必將遭受巨額損失2008年前3季度，我國進(jìn)出口貿(mào)易順差比上年同期減少47億美元，凈出口對(duì)GDP增長速度的拉動(dòng)作用比上年同期減少1.2個(gè)百分點(diǎn)，出口增速顯著下滑。時(shí)至今日，這種比例正在縮小，中國經(jīng)濟(jì)相比國際市場，復(fù)蘇時(shí)間，已經(jīng)提前。中國經(jīng)濟(jì)96美國次貸引發(fā)的世界金融危機(jī)對(duì)中國的出口市場形成沖擊，對(duì)中國的目前宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)轉(zhuǎn)的背景已經(jīng)發(fā)生根本性的變化，經(jīng)濟(jì)面臨下行周期，保增長、控通脹成為目前決策層面對(duì)經(jīng)濟(jì)調(diào)控的思路；中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，也飽受金融危機(jī)的折磨；此刻，中國政府已經(jīng)出手相助。2007年11月2008年7月2008年10月防止經(jīng)濟(jì)由偏快轉(zhuǎn)向過熱防止全面通貨膨脹股市暴漲，全國房價(jià)快速大幅上漲，投資信心膨脹上半年重大自然災(zāi)害頻發(fā)物價(jià)指數(shù)連創(chuàng)新高通脹壓力明顯減弱金融危機(jī)爆發(fā)沖擊世界經(jīng)濟(jì)全力保持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長，控制通貨膨脹（一保一控）保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展控制物價(jià)過快上漲經(jīng)濟(jì)背景宏觀調(diào)控中國房地產(chǎn)行業(yè)是中國經(jīng)濟(jì)支柱之一，在此次經(jīng)濟(jì)大潮中，經(jīng)歷潮起潮落，打破了房地產(chǎn)永不言敗的神話，提高行業(yè)入行門檻，經(jīng)歷房地產(chǎn)行業(yè)完全市場化以后的第一輪洗牌。通觀世界發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展歷程，本論房地產(chǎn)行業(yè)至少還有10年以上的向上發(fā)展道路要走。97目前宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)轉(zhuǎn)的背景已經(jīng)發(fā)生根本性的變化，經(jīng)濟(jì)面臨下行周期由于需求減弱引發(fā)的大宗資源性產(chǎn)品價(jià)格的回落，使得通脹的風(fēng)險(xiǎn)大為降低，客觀為寬松的金融政策的調(diào)整創(chuàng)造了條件，中國進(jìn)入減息通道中國人民銀行從10月15日起下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)；從10月9日起下調(diào)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各0.27個(gè)百分點(diǎn)，其他期限檔次存貸款基準(zhǔn)利率作相應(yīng)調(diào)整。這是央行近９年來下調(diào)所有存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率；存貸款基準(zhǔn)利率雙雙下調(diào)的舉措也為近年來罕見為應(yīng)對(duì)國際金融動(dòng)蕩，中國也將根據(jù)經(jīng)濟(jì)形勢變化，及時(shí)調(diào)整政策，加強(qiáng)宏觀調(diào)控的靈活性、針對(duì)性，保持宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，保持金融市場穩(wěn)定，保持資本市場穩(wěn)定。

——溫家寶總理中國經(jīng)濟(jì)98由于需求減弱引發(fā)的大宗資源性產(chǎn)品價(jià)格的回落，使得通脹的風(fēng)險(xiǎn)大減息的同時(shí)，刺激內(nèi)需成為目前力保經(jīng)濟(jì)增長的另外一條關(guān)鍵路徑，其中擴(kuò)張性的財(cái)政政策及減稅促進(jìn)消費(fèi)成為可選方式次貸危機(jī)，美國消費(fèi)支出驟減，間接影響歐盟、日本等世界經(jīng)濟(jì)貿(mào)易美元貶值、人民幣升值，中國產(chǎn)品價(jià)格優(yōu)勢侵蝕世界原材料價(jià)格上漲，增加出口企業(yè)生產(chǎn)成本中國出口受傷嚴(yán)重投資受挫，信心大減內(nèi)需仍有拉升潛力和空間擴(kuò)張性的財(cái)政政策減稅政策次貸危機(jī)，全球股市暴跌，投資者對(duì)市場無信心中國沒有完全面向世界開放市場，國內(nèi)市場受次貸危機(jī)影響有限中國擁有最廣大的市場，居民儲(chǔ)蓄全球第一中國經(jīng)濟(jì)三駕馬車擴(kuò)大內(nèi)需成為力保經(jīng)濟(jì)增長關(guān)鍵路徑99減息的同時(shí)，刺激內(nèi)需成為目前力保經(jīng)濟(jì)增長的另外一條關(guān)鍵路徑，2008年以來，我國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格持續(xù)回落，特別是下半年以來，房價(jià)回落速度明顯加快主要地區(qū)商品房成交量持續(xù)萎縮，08年隨著金融危機(jī)的蔓延，市場觀望氣氛更加濃重，北京