項(xiàng)目開發(fā)與拓展管理流程

項(xiàng)目開發(fā)與拓展管理流程編制日期審核日期批準(zhǔn)日期流程要素流程目標(biāo)：流程時(shí)間要求流程主要責(zé)任崗位流程監(jiān)控點(diǎn)數(shù)目流程涉及職位數(shù)目修訂記錄流程時(shí)間要求流程主要責(zé)任崗位流程監(jiān)控點(diǎn)數(shù)目流程涉及職位數(shù)目修訂記錄外部網(wǎng)問 分1?領(lǐng)導(dǎo)enw\zR利:產(chǎn)"

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項(xiàng)1、 項(xiàng)目申請(qǐng)可行性研究報(bào)告2、 規(guī)劃意見3、 環(huán)保局的審批意見（工商局出具的企業(yè)名稱核準(zhǔn)通知書、壞評(píng)報(bào)告、項(xiàng)項(xiàng)目環(huán)評(píng)申請(qǐng)書、項(xiàng)目總體規(guī)劃圖）4、 節(jié)能評(píng)估和審查意見5、 氣彖局的審批意見6、 人防的審批意見7、 消防的審批意見招標(biāo)投標(biāo)備案施工許可證招標(biāo)投標(biāo)備案施工許可證1、 授權(quán)委托書及身份證明2、 土地使用證3、 立項(xiàng)批準(zhǔn)文件4、 建設(shè)工程規(guī)劃許可證5、 建設(shè)工程報(bào)建表6、 銀行資信證明7、 工程計(jì)價(jià)審核通知書8、 招標(biāo)代理合同9、 招標(biāo)申請(qǐng)表1、 消防審批意見2、 土地使用證3、 立項(xiàng)批準(zhǔn)文件4、 建設(shè)工程規(guī)劃許可證5、 銀行資信證明6、 工程計(jì)價(jià)審核通知書7、 施工合同、勞務(wù)合同、監(jiān)理合同備案8、 中標(biāo)通知書9、 施工圖紙10、 繳納農(nóng)民工保障金11、 施工許可證申請(qǐng)表12、 安全監(jiān)督備案表13、 質(zhì)屋監(jiān)督備案表14、 施工單位資料15、 監(jiān)理單位資料項(xiàng)目開發(fā)與拓展作業(yè)規(guī)則目標(biāo)規(guī)范公司進(jìn)行項(xiàng)目獲取、談判、立項(xiàng)的工作過程，保證公司進(jìn)行項(xiàng)目和土地拓展的科學(xué)性。范圍從項(xiàng)目信息獲得至項(xiàng)目立項(xiàng)工作的過程，包括項(xiàng)目信息獲取、預(yù)可研、可研流程、合同談判和競標(biāo)，國土手續(xù)辦理，項(xiàng)目立項(xiàng)。名詞解釋3.1新項(xiàng)目論證：包含“論”和“證”兩個(gè)過程，即對(duì)影響新項(xiàng)目的各個(gè)因素進(jìn)行充分討論和預(yù)測(cè)，最后針對(duì)預(yù)測(cè)的綜合效果進(jìn)行可行性求證。關(guān)鍵職責(zé)4.1開發(fā)拓展部1.1負(fù)貴組織土地基礎(chǔ)信息研究，根據(jù)公司年度經(jīng)營目標(biāo)和融資計(jì)劃，每年末制定《土地儲(chǔ)備計(jì)劃》，并對(duì)研究成果進(jìn)行歸檔。4.1.2預(yù)可研階段：負(fù)責(zé)根據(jù)項(xiàng)目初步談判的結(jié)果，確定項(xiàng)目的獲取方式，組織相關(guān)部門預(yù)可研分析：1.3可行性研究階段：組織項(xiàng)目可行性分析，匯總相關(guān)部門的分析內(nèi)容形成項(xiàng)目可行性分析報(bào)告。1.4組織項(xiàng)目地塊現(xiàn)場(chǎng)勘察，了解市政條件，評(píng)估手續(xù)風(fēng)險(xiǎn)：1.5組織項(xiàng)目合作的談判或參與招拍掛，及對(duì)合作條件的實(shí)施和跟蹤；4.1.6項(xiàng)目立項(xiàng)階段：辦理各項(xiàng)國土手續(xù)，完成項(xiàng)目立項(xiàng)。2銷售部2.1負(fù)責(zé)項(xiàng)目所在區(qū)域的市場(chǎng)調(diào)研，并根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果提出產(chǎn)品定位建議、營銷計(jì)劃初步擬定。4.3工程技術(shù)部3.1預(yù)可研階段：根據(jù)地塊的地理位置、地形地貌、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件等特征和要求，提供地塊初步設(shè)計(jì)分析：4.3.2項(xiàng)目可行性研究階段：設(shè)計(jì)人員對(duì)現(xiàn)場(chǎng)勘察后根據(jù)地塊的地形、地貌及周邊環(huán)境進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃的分析，并根據(jù)產(chǎn)品定位建議，完成規(guī)劃草案。工程管理人員對(duì)現(xiàn)場(chǎng)勘察地塊的地形、地貌、周邊市政配套情況調(diào)查等進(jìn)行工程建造的分析，并對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)草案完成工程技術(shù)分析。4.4成本合約部4.4.1預(yù)可研階段：根據(jù)工程技術(shù)部提供的項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)分析進(jìn)行成本初步測(cè)算。4.4.2項(xiàng)目可行性研究階段：根據(jù)工程技術(shù)部提供的規(guī)劃草案和工程技術(shù)分析，提供項(xiàng)目投資測(cè)算分析。5公司管理層5.1審核新項(xiàng)目發(fā)展建議報(bào)告、項(xiàng)目可行性分析報(bào)告5.操作指引1土地信息研究5.1.1開發(fā)拓展部根據(jù)公司的1-3年策略規(guī)劃計(jì)劃，制定項(xiàng)目土地儲(chǔ)備計(jì)劃，報(bào)總經(jīng)理審批；5.1.2開發(fā)拓展部負(fù)貴項(xiàng)目土地信息的收集、匯總、整理和總結(jié)；收集通過各類渠道得到的有效信息后填寫《新項(xiàng)目拓展信息報(bào)告》，公司總經(jīng)理不定期對(duì)各土地信息進(jìn)行合議，根據(jù)公司土地儲(chǔ)備要求對(duì)土地信息進(jìn)行初步判斷，并報(bào)公司童爭長審批是否確定進(jìn)入項(xiàng)目可研階段。5.2項(xiàng)目預(yù)可研分析2.1開發(fā)拓展部組織工程技術(shù)部和銷售部進(jìn)行項(xiàng)目實(shí)地勘查和周邊市場(chǎng)的簡易調(diào)查，銷售部根據(jù)市場(chǎng)情況和項(xiàng)目特點(diǎn)做出初步項(xiàng)目定位，初步項(xiàng)目定位至少需包含以下內(nèi)容：A、 項(xiàng)目的檔次、主要客戶群。B、 項(xiàng)目在公司項(xiàng)目組合中的地位和人致開發(fā)周期。C、 項(xiàng)目中不同建筑產(chǎn)品的種類和各自面積份額、售價(jià)。2.2成本合約部根據(jù)項(xiàng)目情況做出初步經(jīng)濟(jì)測(cè)算結(jié)果，由開發(fā)拓展部匯總形成《項(xiàng)目預(yù)可研報(bào)告》，經(jīng)地產(chǎn)開發(fā)公司內(nèi)部評(píng)審后，向集團(tuán)公司申請(qǐng)召開公司技術(shù)決策委員會(huì)專項(xiàng)匯報(bào)會(huì)。5.3項(xiàng)目可行性研究3.1由公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)成立項(xiàng)目發(fā)展小組，工程技術(shù)、銷售、成本、綜合管理和財(cái)務(wù)等相關(guān)部門配合指派人員參與；3.2開發(fā)拓展部牽頭完成町行性研究報(bào)告的編制過程，可行性研究報(bào)告的編制需按照項(xiàng)目可行性分析編制指引：A、 項(xiàng)目地塊分析：開發(fā)拓展部對(duì)目標(biāo)地塊周邊的道路、交通、配套設(shè)施、市政條件、項(xiàng)目所在區(qū)域的城市規(guī)劃、人文壞境等方面進(jìn)行分析，得出分析結(jié)論，并將分析結(jié)論傳遞給銷售部參考；B、 項(xiàng)目市場(chǎng)分析：銷售部在市場(chǎng)調(diào)研的基礎(chǔ)上，進(jìn)行整體市場(chǎng)分析及市場(chǎng)趨勢(shì)預(yù)測(cè)，得出項(xiàng)目市場(chǎng)分析，并提出項(xiàng)目的市場(chǎng)定位設(shè)想和初步產(chǎn)品建議以及銷售計(jì)劃和銷售價(jià)格等。c、明確項(xiàng)目產(chǎn)品形態(tài)，進(jìn)行項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)及風(fēng)險(xiǎn)分析：開發(fā)拓展部根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃構(gòu)想及相關(guān)資料信息對(duì)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及項(xiàng)目成本進(jìn)行測(cè)算，并進(jìn)行政策風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)及合作方風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析評(píng)估，公司專職法律顧問協(xié)助審查目標(biāo)宗地相關(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)；D、 初步概念性草案設(shè)計(jì)：工程技術(shù)部根據(jù)用地范圉，片區(qū)性規(guī)劃控制條件，進(jìn)行初步概念性草案設(shè)計(jì)：E、 投資成本估算：成本合約部根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃構(gòu)想及開發(fā)節(jié)奏，估算工程造價(jià)及投資進(jìn)度。對(duì)建安成本的估算應(yīng)盡屋符合現(xiàn)實(shí)并充分結(jié)合新項(xiàng)目運(yùn)作的實(shí)際情況；F、 經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算：財(cái)務(wù)部根據(jù)項(xiàng)目指標(biāo)測(cè)算項(xiàng)目稅費(fèi)，并將測(cè)算結(jié)果提交開發(fā)拓展部；項(xiàng)目稅費(fèi)包括：營業(yè)稅、契稅、増值稅、企業(yè)所得稅；3.3公司總經(jīng)理提交集團(tuán)公司技術(shù)決策委員會(huì)專項(xiàng)審議項(xiàng)目，開發(fā)拓展部匯總相關(guān)部門的分析內(nèi)容形成項(xiàng)目可行性分析報(bào)告，集團(tuán)公司技術(shù)決策委員會(huì)審核,并提交集團(tuán)公司董事局審批。5.4項(xiàng)目獲取5.4.1項(xiàng)目取得方式：土地轉(zhuǎn)讓、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓